導語：如何才能寫好一篇前期物業(yè)管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：煤炭企業(yè) 財務管理 構建方案 探討分析

和其他企業(yè)相比較煤炭企業(yè)有著自身發(fā)展的特點，比如煤炭資源的有限性、產(chǎn)業(yè)的單一性和壟斷性。在一般的投資中由于受到國家和政府的政策扶持，所以煤炭企業(yè)的投資風險比較小，這些原因都會導致企業(yè)內(nèi)部管理的不足。尤其是在財務管理上，企業(yè)的財務機構只是為了企業(yè)的核算而核算，企業(yè)管理者沒有意識到財務管理的重要性，最后導致企業(yè)在進行核算時不能夠及時科學的反映出企業(yè)內(nèi)部的財務信息，促進企業(yè)的進一步發(fā)展。近幾年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國煤礦基本建設資金投入不斷加大，因此在煤礦的基本建設中財務管理的問題越來越突出，對煤礦財務管理的要求也越來越高。

一、財務管理與構建存在的問題

（一）財務信息落后

在我國大部分的煤炭企業(yè)中，企業(yè)的財務管理方式還是應用傳統(tǒng)的手工模式，在進行數(shù)據(jù)輸入時不夠及時準確。企業(yè)內(nèi)部財務管理的信息化程度比較低，在盡心企業(yè)的財務管理時僅僅依靠人工手段無法將整個煤炭企業(yè)的財務數(shù)據(jù)管理到位，同時落后的信息水平也會導致企業(yè)財務數(shù)據(jù)的不準確，給企業(yè)在進行重大投資和決策時造成重大失誤。財務信息的落后也不利與企業(yè)和外部市場信息的交流，企業(yè)在進行生產(chǎn)時只能夠按照企業(yè)的內(nèi)部核算信息來進行決策，對市場的動態(tài)不能夠及時把握，最終會導致企業(yè)經(jīng)營的失敗。

（二）財務管理不到位

在市場經(jīng)濟不斷進步的今天，原有的煤炭企業(yè)管理模式已經(jīng)不適應企業(yè)自身發(fā)展的需要，無法為企業(yè)的發(fā)展做出相應的貢獻。企業(yè)在進行財務管理時一般都要遵循有關的國家規(guī)定，每一個企業(yè)單位要做好基本財務管理工作，要按照規(guī)定設置相應的財務管理機構或者要制定專業(yè)的負責人來負責企業(yè)內(nèi)部財務的管理。在進行財務管理時管理人員要對每一項建設項目單獨建賬、單獨核算。但是，在實際的操作中，煤炭企業(yè)的財務管理確存在會計核算不準確的問題。大部分企業(yè)將建設資金和預算經(jīng)費一起計算，沒有將其分開獨立建賬核算，有的企業(yè)雖然建立了相關的賬目，但是浮于形式，沒有嚴格按照建賬的要求來進行建賬。最終這些行為都導致了煤礦財務管理中會計核算的不準確，該企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的不利影響。

（三）財務管理人員管理意識不足

煤炭企業(yè)財務管理中，財務管理人員的管理意識不足也是內(nèi)部管理存在的一大問題。這主要表現(xiàn)為財務主體的全責不明，授權時比較隨意，管理體質(zhì)落后，從而造成企業(yè)內(nèi)部法人和財務管理存在沖突，最終不能夠充分發(fā)揮企業(yè)人力資源，企業(yè)的資金利用率比較低下?；A財務管理中管理意識的不足會使企業(yè)財務信息不對稱，使得企業(yè)內(nèi)部信息失去有效性，給企業(yè)的決策帶來損失。除此之外，企業(yè)的管理制度不健全，企業(yè)財務機構設置不規(guī)范都會給企業(yè)的財務管理帶來不必要的麻煩。財務管理人員沒有改變傳統(tǒng)的管理方式，對自身的管理素質(zhì)和理念也沒有進行提升，這就就會導致企業(yè)財務管理和現(xiàn)實需要脫節(jié)，最終會影響企業(yè)的進步和發(fā)展。除此之外，企業(yè)財務管理人員的素質(zhì)差還表現(xiàn)在職業(yè)道德素質(zhì)上，他們沒有樹立正確的人生觀和價值觀，沒有相關的職業(yè)道德素質(zhì)，在工作崗位上利用職務的便利進行。

二、財務管理和構建的方案

（一）提高財務信息化管理水平

由于受傳統(tǒng)財務信息管理模式的影響，煤炭企業(yè)的財務財務管理一般是采用人工核算的模式。雖然這一方式有一定的的好處，但是它不能夠很好的適應當今煤炭企業(yè)發(fā)展的需要?，F(xiàn)代煤炭企業(yè)的財務信息越來越大，在進行相應的人工操作時難免會出現(xiàn)數(shù)據(jù)上的錯誤。所以企業(yè)應該引進會計電算化或者更加先進的財務管理軟件，這樣就能夠提高煤炭企業(yè)財務信息管理的信息化。企業(yè)在進行管理時還應該引進先進的技術管理人員，加快研究開發(fā)出高水平的財務管理軟件，從而能夠保證財務信息的準確性和及時性。

（二）加強財務管理

加強財務的管理就要不斷完善企業(yè)財務內(nèi)部的管理機構，制定相關的財務管理制度。企業(yè)在進行制建設時應該根據(jù)自身企業(yè)的特點，用明確的條例來約束企業(yè)內(nèi)部財務管理人員的行為，提高企業(yè)財務管理水平。同時企業(yè)還應該建立財務監(jiān)督機制，對煤炭企業(yè)的財務動向以及資金流動進行定期的審查，這樣就能夠保證資金的透明度，減少企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)象的發(fā)生。完善的財務管理制度能夠提升企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高企業(yè)在市場中的競爭能力。

（三）提高財務管理人員素質(zhì)

煤礦企業(yè)財務管理人員素質(zhì)的高低決定了煤礦財務運作能力的高低，所以在進行煤礦企業(yè)建設時，企業(yè)應該加強對財務管理人員的培訓，提高他們的專業(yè)素質(zhì)和技能。除此之外，企業(yè)還應該提高企業(yè)員工的職業(yè)道德素質(zhì)，幫助他們樹立正確的人生觀和價值觀，這樣能夠減少企業(yè)內(nèi)部的問題，增強員工的責任意識。隨著財務管理人員專業(yè)和道德素質(zhì)的不斷提升，煤礦企業(yè)的發(fā)展必將會越來越好。提高企業(yè)財務管理人員的素質(zhì)還能夠增強企業(yè)的文化建設，提高員工的歸屬感，增強企業(yè)的凝聚力。

三、結束語

通過對煤炭企業(yè)內(nèi)部財務管理方案的探討和分析，能夠促進我國煤炭企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。煤炭企業(yè)的發(fā)展關系著我國整個社會經(jīng)濟的發(fā)展，煤炭企業(yè)財務管理水平的提高，能夠提升企業(yè)生產(chǎn)效率，增強企業(yè)內(nèi)部員工的責任意識，完善企業(yè)財務的管理制度，最終會實現(xiàn)我國煤炭行業(yè)又好又快的發(fā)展。

參考文獻：

[1]呂洪雁，梁美健.煤炭企業(yè)集團財務系統(tǒng)優(yōu)化的路徑及模式探討[J].中國煤炭，2010， 36（9）：59-60

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一、前期介入的含義

物業(yè)管理的前期介入，是一個長效服務的概念，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前的各個階段(項目可行性階段、建筑物規(guī)劃方案設計階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理和運作的角度為開發(fā)商提出從樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初期，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管。同時，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業(yè)意見。

二、前期介入的必要性

要讓物業(yè)管理由“后續(xù)部隊”變成“先行官”，那么，物業(yè)管理要從圖紙設計開始就參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的“先行官”作用有以下幾個方面：

第一，物業(yè)管理的前期介入，有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)，減少返工，防止后遺癥。

物業(yè)管理公司在項目設計和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)進行審視，對不當之處提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

第二，物業(yè)管理的前期介入，有利于提高施工質(zhì)量。

“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理早期介入，參與圖紙設計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務的需要，及時向開發(fā)商提出設想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。其次，要把一般意義上的“售后服務’’工作做好。

對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業(yè)管理看齊，不斷提高服務檔次。

第三，物業(yè)管理的前期介入，有利于加強對所管物業(yè)的全面了解。

物業(yè)管理公司要想做到對物業(yè)及其附屬設施、設備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如，管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結構部分不用了解得太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。

第四，物業(yè)管理的前期介入，有利于后期管理工作的進行。

在物業(yè)管理前期工作中，就應該設計出物業(yè)管理方案，草擬和制定各項規(guī)章制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各類證件，安排好機構設置、人員聘用、上崗培訓等工作，以便物業(yè)一旦移交，物業(yè)管理公司就能有序地工作。

第五，物業(yè)管理的前期介入，有利于物業(yè)管理發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導消費的作用。

提高物業(yè)管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導住戶文明生活工作，讓社區(qū)充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業(yè)管理的主角作用發(fā)揮得好必會大大有利于房地產(chǎn)項目的順利經(jīng)營，如上海的萬科城市花園就是以物業(yè)管理有特色而立足于上海樓市的。

第六，物業(yè)管理的前期介入，有利于促進銷售。

在房屋銷售中，許多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信條，但由于房產(chǎn)銷售工作人員對房地產(chǎn)知識缺乏和對物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現(xiàn)實。

如果物業(yè)管理早期介入，那么，物業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商在物業(yè)的建設與銷售上制訂可行性方案，并依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法，統(tǒng)一銷售口徑，真正體現(xiàn)“以人為本，居有所值”。

總的來說，物業(yè)管理公司的提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設計思路，節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。

三、物業(yè)管理前期介入的管理工作

物業(yè)管理前期介入的工作可以具體體現(xiàn)在參與物業(yè)的設計與施工。物業(yè)管理人員如果能從后期管理的角度，就物業(yè)的設計以及工程選料和安裝方法提出合理性意見，就可以通過事前參與避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時遺漏工程大大減少。我們可以將物業(yè)施工周期分為四個階段，物業(yè)管理提前參與的工作在各個階段可表現(xiàn)如下：

1、立項決策階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地開發(fā)使用權后，要對市場進行調(diào)研并對項目做可行性研究。一些有遠見的開發(fā)商還會聘請專業(yè)的物業(yè)管理人員對其項目進行評估分析，例如對同檔次的樓盤中的定位、未來業(yè)主的構成及其消費力水平如何等，并探討物業(yè)未來的服務檔次標準。除此以外，還要了解物業(yè)周邊的競爭對手的物業(yè)管理情況，估算管理成本、利潤等。如果可以的話，物業(yè)管理專家可對項目日后的管理提出書面咨詢報告，以便開發(fā)商在預算決策時能綜合考慮各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性，同時也有效節(jié)省了項目后期運作的成本。如，廣電物業(yè)管理公司總經(jīng)理方佑和提到，物業(yè)管理要在開發(fā)全過程中進行配合，能了解開發(fā)物業(yè)的設計理念、文化內(nèi)涵、人文環(huán)境等，才能研究如何開展物業(yè)管理。

2、規(guī)劃設計階段

規(guī)劃設計是物業(yè)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素，但目前考慮得最多的是與房屋相關的一些配套設施，而往往忽略了使用人將來的需求趨勢，以及日后給物業(yè)管理造成的矛盾和遺憾。所以，物業(yè)管理的早期介入，能使建成后的物業(yè)發(fā)揮最佳效用，以最好的方式滿足業(yè)主和使用人的要求。物業(yè)管理可從用戶的角度，詮釋用戶服務要求，分析樓宇設計，審查建筑物設計圖紙，審核評估設計及施工程宇，建議一切必須改善及改良的工程，如是否考慮了足夠的停車位或車棚、車庫，是否考慮了商業(yè)配套用房和管理用房，樓盤電量設計是否足夠，空調(diào)位置有否考慮，電梯數(shù)量夠不夠，還有建筑物內(nèi)部的管線布局是否利于日后的維修養(yǎng)護等等。物業(yè)管理要堅持以人為本的現(xiàn)代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、廚衛(wèi)安排、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室(內(nèi))外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融入能提高生活質(zhì)量的住宅產(chǎn)品之中，以表現(xiàn)出完整的人情和人性。

3、施工安裝階段

在此階段，物業(yè)管理應審查有關工程及設備的優(yōu)劣，分析物業(yè)建造的材料及安裝方法，提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)管理意見。如維修檢查通道的位置及供電量的設計，避免日后維修工作中的麻煩，降低遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力，或因增加設備而影響其他的運作，以至于損害整個物業(yè)的外觀和形象。

另外，物業(yè)管理的專家也應提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)管理意見。施工期內(nèi)對樓宇布局或用料，由管理人員從物業(yè)管理的角度提供有關意見，會令有關修改更能達到理想效果，更能直接地把以往開發(fā)中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。最終可使日后管理期的操作成本減少及物業(yè)經(jīng)濟效益增長。

4、竣工驗收階段

在物業(yè)交付給業(yè)主使用前，物業(yè)管理公司有責任先行對物業(yè)進行質(zhì)量驗收。一般而言，管理人員應重點檢查以下部位或設施的質(zhì)量問題：

1）門窗部位。門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質(zhì)量問題等；

2）供排水設施。水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、馬桶排水是否通暢，是否有注水現(xiàn)象；

3）墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現(xiàn)象，是否滲水等；

4）供電系統(tǒng)。電線、電燈、電表是否有質(zhì)量缺陷，空調(diào)是否漏水，制冷效果是否正常。若確是因施工驗收時的疏漏而存在的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應及時通知施工單位或房地產(chǎn)開發(fā)公司盡快整修。

篇3

為進一步加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理服務水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，提高我市城市建設管理水平，推進“幸福”建設，根據(jù)《省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，提出以下意見。

一、充分認識加強物業(yè)管理的重要性

物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產(chǎn)物。隨著我市城市化進程的加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。加強物業(yè)管理，對于提升城市形象、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)崗位、建設和諧社會具有重要意義。各級政府、各有關部門要從落實科學發(fā)展觀、推進城市轉型的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，增強責任感、緊迫感，以改善居民環(huán)境、提高生活質(zhì)量、提升城市形象為目標，加強領導，強化措施，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，推動物業(yè)管理工作上水平。

二、理順管理體制

社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“區(qū)（市）政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導監(jiān)督，屬地管理，條塊結合”的原則，理順管理體制，明確管理職責，落實工作責任，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。

（一）各區(qū)（市）政府、高新區(qū)管委會對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責。組織落實各項物業(yè)管理政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；建立健全區(qū)（市）、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系和機構；落實物業(yè)管理責任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導和部署檢查。

（二）街道辦事處負責組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。會同物業(yè)主管部門，界定物業(yè)管理服務范圍，科學劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；組織指導本轄區(qū)各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作；組織并參與物業(yè)服務質(zhì)量的檢查考評；組織開展舊住宅區(qū)的物業(yè)管理工作并予以監(jiān)督；負責建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，調(diào)解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛和工作。

（三）社區(qū)居委會具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。配合街道辦事處協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動；組織業(yè)主委員會制定管理規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的公共行為；指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務組織，簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)管理活動，調(diào)處管理服務中的矛盾糾紛。

（四）市房產(chǎn)管理部門負責全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管和指導。負責研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關配套政策和行業(yè)標準；參與新建住宅項目配套設施的規(guī)劃建設和綜合驗收；負責物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)審查，監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務行為；負責物業(yè)專項維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的歸集管理，會同財政等部門搞好監(jiān)督管理；落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；牽頭組織檢查考核各區(qū)（市）、各有關部門推進物業(yè)管理工作情況。

（五）建立健全物業(yè)管理聯(lián)動工作機制。各級住建、規(guī)劃、公安、城市管理、工商、環(huán)保、物價、民政等相關部門依據(jù)各自職責，落實好部門職能進社區(qū)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關工作。各職能部門要建立違法行為投訴登記制度，公布部門職責和聯(lián)系方式，接受居民的投訴和監(jiān)督，依法查處糾正居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、物業(yè)服務收費、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為。

三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式

社區(qū)物業(yè)管理實行等級或基礎性管理服務。根據(jù)各個社區(qū)房屋建設環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理模式。

（一）新建住宅小區(qū)。嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施等級化物業(yè)服務。規(guī)劃、住建、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理三道關。新建住宅小區(qū)要嚴格落實綜合驗收制度和配套設施交付使用制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務。

（二）老舊住宅小區(qū)。各區(qū)（市）要認真貫徹執(zhí)行《市人民政府關于加快推進棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實施意見》，加大對轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。各街道辦事處和社區(qū)具體指導實施舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理工作。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎，界定物業(yè)服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為基礎，開展物業(yè)服務活動。對整治后具備條件的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理；對不完全具備條件的小區(qū)，推行居委會管理與物業(yè)管理相結合的管理模式。成立“兩站一中心”（物業(yè)管理矛盾調(diào)解站、物業(yè)應急維修服務站和街道物業(yè)服務中心），由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎。力爭到2014年底前，物業(yè)服務覆蓋每個老舊住宅小區(qū)社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。

(三)非住宅物業(yè)。黨政機關、事業(yè)單位、廠礦企業(yè)、商業(yè)、醫(yī)院、學校等非住宅項目的后勤管理應向社會化物業(yè)管理轉制，通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。力爭在“十二五”期間，非住宅物業(yè)基本建立起政策完善、機構健全、責任到位的管理工作機制。

四、規(guī)范運作有關工作

（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理工作。凡達到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證前，應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，并落實物業(yè)管理用房和社區(qū)辦公用房，招標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務合同。市政公用基礎設施、公用設備設施、人防工程設施設備要與新建住宅小區(qū)住宅同步交付使用。竣工交付前，建設單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙等資料移交給物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)要進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業(yè)服務企業(yè)接管證明和房屋單體、設備設施等單項驗收合格證明。

前期物業(yè)服務企業(yè)要加強對住宅小區(qū)建設工程質(zhì)量的跟蹤，有權提出合理化建議，發(fā)現(xiàn)擅自變更設計方案、降低建設質(zhì)量和配套標準等違法行為，要及時向物業(yè)主管部門報告。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運作。各街道辦事處要根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設。每個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關產(chǎn)權單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選；推行居委會成員和業(yè)主委員會成員交叉任職模式。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理公約等工作，并積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保物業(yè)工作正常運轉。

（三）規(guī)范物業(yè)服務收費。根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，住宅物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務收費，實行政府指導價，由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門（市授權市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門管理），制定本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或者全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

（四）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，應本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則，在物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)服務企業(yè)退出的具體程序和移交辦法，并接受物業(yè)管理部門、街道辦事處及社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導。

物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務企業(yè)名稱、詳細服務內(nèi)容以及收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督；不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用，未進行公示的或公示不規(guī)范的項目，不得收取費用。

（五）規(guī)范對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。各級物業(yè)管理部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務企業(yè)不良行為記錄公示制度和量化考評制度，引導誠信經(jīng)營、規(guī)范經(jīng)營；建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權益；建立健全物業(yè)企業(yè)淘汰、退出機制，重點培育資質(zhì)等級高的品牌型物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮其龍頭帶動效應，提升服務水平。

五、加強組織領導

（一）強化組織領導。市政府成立市物業(yè)管理工作領導小組，由分管副市長任組長，市政府有關部門單位、各區(qū)（市）政府負責人為成員；領導小組實行聯(lián)席會議制度，由市住建局牽頭，定期會商重點工作。各區(qū)(市)也要加強對該項工作的組織領導，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和任務建立相應的物業(yè)管理機構，確保經(jīng)費保障、推進措施等落實到位。

（二）加強政策扶持。各區(qū)（市）要研究出臺扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的相關政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)服務水平。人社部門要結合實施擴大再就業(yè)工程、完善社會保障體系工程等，落實物業(yè)管理從業(yè)人員有關優(yōu)惠政策。

（三）加強輿論宣傳。各級、各有關部門要采取多種形式，大力宣傳《省物業(yè)管理條例》等相關政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，樹立物業(yè)管理商品消費觀念，引導社區(qū)居民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)良好環(huán)境。

篇4

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、原創(chuàng)：經(jīng)營狀況和維修服務等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機關團體用房租金實收萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收萬元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產(chǎn)萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元。

⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確今年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《今年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

⒋房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)名干部，分組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》余冊，下發(fā)各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

⒈出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

⒉進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務水平

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，原創(chuàng)：全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中

⒊建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇5

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收1*萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。

二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》700余冊，下發(fā)各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺《*市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務水平

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇6

其中會所：萬O

預計入伙時間: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

工 作 計 劃 進 度

序號 工作內(nèi)容 計劃開始時間 計劃完成時間 備 注

第一階段 物業(yè)服務早期介入(初期)

1 就物業(yè)早期介入服務內(nèi)容、流程及費用向地產(chǎn)公司提交方案

2 與地產(chǎn)就物業(yè)前期介入工作開展簽訂《服務協(xié)議》

3 組織物業(yè)前期介入人員實地考察名流印象.

4 就前期介入所需資料與地產(chǎn)公司相關部門進行協(xié)調(diào) 項目施工圖紙項目相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)

5 根據(jù)地產(chǎn)公司所提供的相關資料,組織人員對項目施工進度設備安裝進行跟進和監(jiān)督. 此項工作物業(yè)公司將做為前期介入服務工作重點,并定期對施工現(xiàn)場所收集和掌握的情況以書面形式向地產(chǎn)進行匯報.

6 就物業(yè)臨時辦公地點與地產(chǎn)公司進行協(xié)調(diào)并確定地點及裝修方案

7 完成名流印象投標書的制作并在房管局物業(yè)辦進行備案

8 物業(yè)費收費標準及其他服務費用標準送物價局申報備案

9 就項目開盤的各項籌備工作與地產(chǎn)協(xié)商并積極配合

10 針對項目開盤期間顧客所提到的問題，對地產(chǎn)銷售人員進行物業(yè)知識的培訓及交流 由物業(yè)公司制定培訓方案,及內(nèi)容.

11 制作銷售前期需對外展示的各種物業(yè)宣傳資料.并交于地產(chǎn)公司審查. (臨時管理規(guī)約相關協(xié)議與合同) 12 印刷各類物業(yè)資料.

13 配合地產(chǎn)公司做好開盤期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作

14 開盤期間物業(yè)辦公設施設備的購置

15 以上準備工作進行梳理、分析及總結并對遺漏事項進行追補

16 就項目開盤召開員工會議,強調(diào)開盤后的工作開展及要求

17 熱情迎接項目開盤

18 根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務方案做好此階段的工作.

19 協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷售現(xiàn)場接待與環(huán)境秩序營造. 此項工作將持續(xù)進行,(物業(yè)咨詢看房通道（現(xiàn)場）環(huán)境秩序營造，準客戶開發(fā)和引導)

20 整理施工跟進過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題并遞交地產(chǎn)公司 此項工作以項目竣工驗收完成時間為準,未及時整改的工程遺留問題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗收期間提出,并及時整改.

21 對已整理出需施工方整的工程遺留問題交地產(chǎn)公司工程部落實整改工作。并做好簽章手續(xù)

22完成正式接管項目的機構設置人員配置人員培訓等各項準備工作 在3月1日前完成各類人員的招聘及崗前培訓

23 與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進行協(xié)商,并在2009.3.1日前完成物業(yè)管理用房的裝修. 由地產(chǎn)對物業(yè)管理用房進行裝修.

24 完成正式接管項目所需的辦公工程保潔秩序等設備的購置. 所需設備購置明細由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報

26 參與地產(chǎn)公司組織的項目竣工驗收,并詳細記錄驗收時所出現(xiàn)的工程遺留問題,為物業(yè)接管驗收做好準備. 以地產(chǎn)公司通知時間為準

27 確定接管驗收小組及成員,并將擬定的接管驗收手冊和組織機構人員呈報地產(chǎn)公司.

28 組織相關人員對樓盤現(xiàn)場勘察, 為接管驗收做好準備工作

29 就接管驗收工作的開展及后期物業(yè)管理召開員工大會

30 業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項服務、管理工作正常開展 為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務

31 完成物業(yè)接管驗收的報告,并物管中心審核通過后報送地產(chǎn)公司，進行簽收。

32 完成項目保潔開荒作業(yè)

33 與地產(chǎn)公司相關部門銜接已售房屋業(yè)主的購房情況資料

34 與地產(chǎn)公司相關部門協(xié)商確定交房流程和計劃 向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案

35 完成業(yè)主手冊編制及印刷 按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費用一覽表

36 完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關表格制定及印刷

37 入伙的資料進行分戶裝放和編號

38 就入伙工作的流程和各部門的銜接工作進行布置和工作安排

39 與相關業(yè)務單位聯(lián)系，及時派駐相關業(yè)務人員進場辦理業(yè)務 (電信裝飾電力銀行)

40 入伙流程的模擬程序

41 完成入伙現(xiàn)場人員的設置及環(huán)境布置 與地產(chǎn)進行協(xié)商

42 以上準備工作的梳理、分析及總結并對遺漏事項進行追補

43 召開全體員工會議

44 熱情迎接業(yè)主入伙

第二階段 物業(yè)服務早期介入(強化期)

正式接管項目(時間暫時為:2008年 月 日―2009年 月 日)

第三階段 物業(yè)服務早期介入(完成期)

篇7

一、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

（一）科學制定房地產(chǎn)用地供應計劃?？h國土部門要在《陰縣城市總體規(guī)劃》和《陰縣土地利用總體規(guī)劃》確定的縣城建設用地規(guī)模內(nèi)，科學編制我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設用地五年計劃和中長期計劃，優(yōu)先保證中低價位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供應。對房地產(chǎn)用地批而不建、批后緩建、閑置土地等行為和不按土地出讓合同要求進行開發(fā)建設的行為進行嚴肅查處，嚴格按標準征收土地閑置費；情節(jié)嚴重的，堅決依法收回土地使用權。

（二）科學編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。由縣房產(chǎn)部門牽頭，發(fā)改、國土、規(guī)劃等相關職能部門參與，根據(jù)《陰縣城市總體規(guī)劃》和《陰縣土地利用總體規(guī)劃》，科學編制我縣房地產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展計劃、五年發(fā)展規(guī)劃及中長期規(guī)劃，并將其納入我縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。

（三）建立和完善住房供應及保障體系。積極發(fā)展普通商品住房，適度建設高檔商品住房，加快建設廉租住房，嚴格規(guī)范經(jīng)濟適用住房，合理建設安置性住房和公共租賃房，形成住房梯次供用，不斷滿足人民群眾住房需求，促進縣域經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設行為

（四）嚴禁行政企事業(yè)單位集資或變相集資建房和居民擅自新建住房。全面禁止全縣所有行政企事業(yè)單位集資建房或利用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)變相集資建房?？h城中心城區(qū)內(nèi)，縣國土部門嚴禁向個人建房或個人合伙建房供地，杜絕自建行為。已出讓給單位、個人建房或個人合伙建房的土地，由國土部門采取回購、收儲、整合等辦法收回，拿出具體方案報縣人民政府批準。縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，統(tǒng)一在居民點建設?？h城中心城區(qū)內(nèi)經(jīng)鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，不得批準自拆自建，統(tǒng)一納入縣城提質(zhì)改造和土地儲備計劃，由縣人民政府收購后拆除。因建設需要征收集體土地上的房屋，按照《陰縣人民政府辦公室關于印發(fā)陰縣城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法的通知》（陰政辦發(fā)〔〕40號）規(guī)定，實行集中統(tǒng)一安置。

（五）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理?？h房產(chǎn)部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴厲打擊掛靠、變相掛靠等違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)行為。凡不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，國土、規(guī)劃等部門不得為其辦理任何審批手續(xù)。嚴禁任何單位和個人在集體土地上從事或變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，堅決予以打擊。

（六）強化房地產(chǎn)項目規(guī)模管理。堅決杜絕零星房地產(chǎn)開發(fā),單個房地產(chǎn)開發(fā)項目低于3萬平方米或用地面積小于3000平方米的，相關職能部門不得供地、立項、報建，應納入成片統(tǒng)一開發(fā)范圍。確無法調(diào)整合并的，其土地用于城市綠化或其它公益事業(yè)建設。其中，用地面積大于3000平方米，而建筑面積達不到3萬平方米的特殊項目，該地塊只能按城市規(guī)劃要求，批準建設高層建筑，嚴禁個人合伙聯(lián)建。違規(guī)合伙聯(lián)建的，由縣房產(chǎn)部門牽頭，監(jiān)察、國土、建設、規(guī)劃等職能部門參與，依法予以處罰；涉及國家公職人員參與的，依法從嚴處理。

（七）規(guī)范房地產(chǎn)項目設計。新開工的房地產(chǎn)小區(qū)，要實行功能單一化設計，從嚴控制上居下店式的商品房開發(fā)項目。原則上住宅小區(qū)臨街不得配建商業(yè)門面，居住區(qū)與商業(yè)區(qū)要獨立分開，營造宜居環(huán)境。臨街建筑和標志性建筑應根據(jù)項目位置，結合城市風貌規(guī)劃進行形象設計；縣城主干道臨街面不得設置開放式陽臺，不得管網(wǎng)、空調(diào)等設備。新建商品住房必須設計空調(diào)位，空調(diào)機必須安裝在空調(diào)位內(nèi)。住宅小區(qū)的建筑設計應包含燃氣、給排水等管線和排油煙的專用管道設計。新建項目嚴格實行雨水、污水分流，污水排放必須接入縣城排污管網(wǎng)。臨湖、臨河開發(fā)項目要做到不推山、不填水，切實保護生態(tài)環(huán)境。

（八）規(guī)范項目設計方案評審。所有新開工房地產(chǎn)項目和行政企事業(yè)單位辦公用房必須有兩個以上設計單位拿出3個以上設計方案，由政府主管副縣長組織建設、房產(chǎn)、規(guī)劃、環(huán)保、人防、氣象、消防、交警等相關職能部門和有關業(yè)內(nèi)人士對方案進行聯(lián)合初步評審。設計方案由小區(qū)規(guī)劃設計方案、前期物業(yè)管理方案、建筑美化亮化方案、安防監(jiān)控方案、綠化方案和停車場位設計方案等組成。小區(qū)規(guī)劃設計方案應包含建筑設計風格、消防設施、平面布局、立面效果、建筑容積率、建筑密度、綠化率、空調(diào)位布局、防盜窗（網(wǎng)）風格、穿墻洞孔位置、公共配套設施和項目整體方案符合房地產(chǎn)市場需求狀況的情況說明，其中消防設施應包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和設計，公共配套設施方面包含垃圾收集設施、二次供水及加壓設備、風雨活動室、信報箱等內(nèi)容，垃圾收集設施應明確垃圾收集點、收集站布局，風雨活動室要設計備有健身運動器材，小區(qū)門衛(wèi)處要設計信報箱。前期物業(yè)管理方案應包含物業(yè)管理用房的合理配置情況、前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘情況和物業(yè)管理的檔次及水平等內(nèi)容。其中物業(yè)管理用房配置標準為：3—5萬平方米的小區(qū)應達到小區(qū)總建筑面積的5‰，5—10萬平方米的應達到4‰，10萬平方米以上的應達到3‰，超過10萬平方米的住宅開發(fā)項目應當同時明確社區(qū)工作用房，所有物業(yè)管理用房和社區(qū)工作用房必須配置合理、適用。建筑美化亮化方案應包含小區(qū)內(nèi)所有建筑的美化亮化燈飾、造型燈飾及臨街建筑的特殊美化亮化燈飾等內(nèi)容，并按照簡潔、寧靜、美觀、和諧的要求，采用三維動畫方式進行設計，并提供動畫效果圖。安防監(jiān)控方案應包含小區(qū)安防監(jiān)控設施的整體布局、攝像頭數(shù)量和位置、監(jiān)控機房設置、門衛(wèi)崗亭配備和樓宇智能化設計等內(nèi)容。綠化方案應包含綠化面積、綠地布局、花卉苗木和種類、規(guī)格等內(nèi)容。停車場位方案要在小區(qū)人防工程或地下停車場設計的基礎上嚴格根據(jù)小區(qū)住戶數(shù)按不低于1：1的標準配套到位，有商業(yè)鋪面的小區(qū)還要考慮社會車輛停車需要。項目經(jīng)初步評審后，拿出兩個規(guī)劃設計方案提交縣長辦公會議確定，形成最終設計方案。方案一經(jīng)確定，不得擅自修改。房地產(chǎn)企業(yè)須以最終審定的規(guī)劃設計方案報建，并向社會公示，嚴禁出現(xiàn)審定后方案與報建方案脫鉤的現(xiàn)象。規(guī)劃設計方案經(jīng)評審通過后，開發(fā)建設單位1年未動工建設的，原方案須進行再次評審；2年未動工建設的，堅決依法收回土地使用權。

（九）加強住宅開發(fā)項目配套建設的監(jiān)管。凡新建、改建、擴建的住宅小區(qū)，除應當按經(jīng)批準的控制性詳規(guī)和其它相關規(guī)定配套建設物業(yè)、社區(qū)辦公用房和教育、文化、體育、環(huán)衛(wèi)、消防、電信、美化亮化、安防監(jiān)控、綠化、停車位、停車場等設施外，還應根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃和居住區(qū)人口規(guī)模，按照國家有關規(guī)定配套建設幼兒園，所有配套用房、配套設施及幼兒園等必須與主體工程同步設計、同步建設、同期交付使用。否則，規(guī)劃部門不得辦理規(guī)劃手續(xù)，建設部門不得辦理施工許可和進行質(zhì)量驗收，房產(chǎn)部門不得辦理房屋權屬初始登記。

（十）嚴格實施商品房分戶驗收及房地產(chǎn)項目綜合驗收。商品住宅工程在綜合驗收前，建設單位應組織施工和監(jiān)理單位進行分戶驗收，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應參與分戶驗收。分戶驗收合格的，出具由建設、施工、監(jiān)理單位負責人簽字確認的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》；分戶驗收不合格的，建設單位不得申請工程綜合竣工驗收。房地產(chǎn)項目竣工后，由房產(chǎn)部門組織建設、消防、交警、人防、地稅、氣象、質(zhì)監(jiān)、政務中心、規(guī)劃、公用事業(yè)等部門，對照報建所提交的規(guī)劃設計方案逐一進行集中現(xiàn)場驗收并簽署意見。凡夜間亮化、安防監(jiān)控、垃圾收集、綠地率等設施、設備指標沒有按設計方案配置到位的房地產(chǎn)項目，各相關職能部門不得簽署合格意見，不能通過綜合竣工驗收。所有部門簽署合格意見后方可認定為綜合驗收合格。商品住宅在交房時，開發(fā)企業(yè)必須向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。

（十一）推廣精裝房。引導和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境

（十二）強化房地產(chǎn)項目報建管理。房地產(chǎn)項目申請報建時，必須將所有報建規(guī)費一次性繳納到位，單個項目建筑面積在5萬平方米以上才能申請分期報建。報建規(guī)費的標準嚴格按政府有關文件執(zhí)行，不得擅自降低或提高。特殊情況確需減免部分報建規(guī)費的，須經(jīng)縣長辦公會議議決。

（十三）完善城市基礎設施配套?？h文星鎮(zhèn)、建設、城建投、電力、商務、交通、公用事業(yè)、自來水公司等部門要加大基礎設施建設力度，對已竣工投入使用及新開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目在城市次干道、供水、供電、商業(yè)網(wǎng)點、公交車停靠站點、就近入學等方面進行完善，確保住宅小區(qū)與城市中心無縫對接。

（十四）強化金融機構對房地產(chǎn)業(yè)的支持?？h財辦、人民銀行要牽頭組織縣內(nèi)各金融機構拿出具體措施，增加房地產(chǎn)業(yè)貸款。同時要加強對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)控，防范和化解房地產(chǎn)金融風險。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)隊伍的管理和培育

（十五）嚴格房地產(chǎn)市場準入制度。從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動必須取得相應的企業(yè)資質(zhì)，并備案登記。從事房地產(chǎn)營銷、策劃、中介、工程建設和服務的從業(yè)人員必須持有相應資格證書。

（十六）加強房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)管理。完善房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，實時記錄和公示企業(yè)信譽情況，并將其作為資質(zhì)定級、晉級、年檢的重要依據(jù)?？h房產(chǎn)部門應及時督促房地產(chǎn)企業(yè)整改不良行為，整改不到位的，給予降級或注銷其資質(zhì)。

（十七）培育房地產(chǎn)企業(yè)品牌。通過體制、機制和管理創(chuàng)新，培育和壯大房地產(chǎn)企業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過整合、兼并、入股等形式進行聯(lián)合重組，逐步淘汰競爭力不強、規(guī)模效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)，促進房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)升級。

（十八）提升從業(yè)人員素質(zhì)?？h房產(chǎn)部門應會同勞動和社會保障部門制訂房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和進城務工人員培訓計劃，明確年度培訓任務，加大培訓力度，確保培訓質(zhì)量；嚴格實行房地產(chǎn)從業(yè)人員持證上崗制度，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員信用檔案，不斷提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（十九）切實維護企業(yè)合法權益。依法支持房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營活動，及時依法處理群眾投訴，嚴禁任何單位和個人向房地產(chǎn)企業(yè)強行攤派和“索、拿、卡、要”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法從嚴處理。

五、提高物業(yè)管理水平

（二十）全面推行專業(yè)化物業(yè)服務。逐步推行房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離制度。住宅小區(qū)、黨政機關及企事業(yè)單位房產(chǎn)應逐步推行專業(yè)化物業(yè)管理，擴大專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋面，任何單位不得聘用無從業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理服務。房地產(chǎn)小區(qū)選聘前期物業(yè)服務企業(yè)時，應嚴格依法采取公開招標或協(xié)議招標的方式進行。新建小區(qū)沒有實行前期物業(yè)管理的，工程不得驗收。開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主交房時，前期物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務合同和業(yè)主臨時規(guī)約。

（二十一）充分發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的監(jiān)督、指導作用。物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，文星鎮(zhèn)各社區(qū)應加強對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督、檢查，指導其搞好住宅小區(qū)的精神文明建設、計劃生育、社會治安綜合治理、公共安全等方面的工作?？h房產(chǎn)部門在指導成立業(yè)主委員會和辦理物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)定級、晉級、變更手續(xù)及日?？己藭r，應當聽取社區(qū)居委會意見；要加強與社區(qū)居委會的協(xié)作，積極協(xié)助調(diào)處物業(yè)管理服務糾紛，共同做好物業(yè)管理工作，為居民創(chuàng)造安全、舒適的居住環(huán)境。

（二十二）嚴格實行物業(yè)管理配套設施保證金制度和物業(yè)管理開辦費制度?？h房產(chǎn)部門要分小區(qū)落實并監(jiān)管物業(yè)管理配套設施保證金和開發(fā)建設單位支付給物業(yè)服務企業(yè)的開辦經(jīng)費。其中，配套設施保證金按建筑面積5元/平方米繳納且全部用于配套設施建設，物業(yè)管理用房的建設投入不得在配套設施保證金中列支。

（二十三）嚴格執(zhí)行有償物業(yè)服務制度。物業(yè)服務企業(yè)要對服務小區(qū)實行全方位、全天候管理服務，服務費用應嚴格按照約定的收費標準收取，確需調(diào)整標準的，應按法定程序進行。業(yè)主委員會應當督促業(yè)主履行繳費義務。

（二十四）嚴格裝飾裝修管理。業(yè)主裝修房屋，其裝修方案必須先經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機構批準。嚴禁不按裝修方案施工或破壞房屋結構行為，確保房屋使用安全。原則上住宅小區(qū)建筑不準安裝防盜窗（網(wǎng)）。確須安裝的，經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機構批準后，安裝的防盜窗（網(wǎng)）必須內(nèi)嵌，嚴禁出現(xiàn)防盜窗（網(wǎng)）凸出墻面及改變或破壞外墻立面形象的裝修行為。縣房產(chǎn)部門要全面加強裝飾裝修市場管理，嚴格裝飾裝修施工證的發(fā)放，逐步建立健全裝飾裝修原材料市場準入制度，嚴防有害劣質(zhì)裝飾裝修材料流入市場；加強裝飾裝修質(zhì)量、環(huán)保監(jiān)測等服務，培育壯大裝飾裝修企業(yè)，查處違法違規(guī)裝修行為，營造良好的裝飾裝修市場環(huán)境。

六、優(yōu)化市場服務監(jiān)管體系

（二十五）嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設公示制和服務責任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按要求制作房地產(chǎn)開發(fā)項目公示牌，并在項目建設現(xiàn)場公示。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后，相關部門應對項目規(guī)劃設計、建設、銷售、竣工驗收、交付使用等進行全方位監(jiān)管和服務。

（二十六）建立行政執(zhí)法聯(lián)合查處機制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一違法行為，由相關職能部門查處；涉及多個部門的，由縣政府分管副縣長組織規(guī)劃、建設、國土、房產(chǎn)、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、國稅、地稅、交警、文星鎮(zhèn)等部門單位聯(lián)合查處，形成打擊合力，堅決遏制房地產(chǎn)違法違規(guī)行為。

（二十七）加強商品房銷售和價格管理?？h房產(chǎn)部門要建立健全新建商品房交易合同網(wǎng)上備案制度和預售款監(jiān)管制度，防范房地產(chǎn)企業(yè)抽逃資金風險，維護消費者合法權益。未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預售，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質(zhì)的費用等形式變相預售商品房。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法從嚴查處。辦理預售許可證時，要如實申報銷售價格。已取得預售許可的，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售?？h房產(chǎn)部門要加強房地產(chǎn)市場交易指導價的編制工作，杜絕房地產(chǎn)轉讓、抵押等價格不實現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序。同時，逐步推行二手房交易網(wǎng)上備案和二手房交易資金監(jiān)管制度。

（二十八）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金、預售款和維修資金管理。項目資本金、預售款和維修資金必須嚴格按規(guī)定標準繳存，任何單位和個人不得侵占和挪用。

篇8

一、供應鏈管理與房地產(chǎn)供應鏈成本

(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)供應鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

在供應鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務鏈條中則以供應鏈成本的形態(tài)存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應鏈的具體結構。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性，而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

(二)設計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟意識的欠缺，產(chǎn)品設計缺陷及后續(xù)設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。

(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續(xù)進展緩慢，從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

(四)施工、材料設備采購環(huán)節(jié)

1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經(jīng)常導致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設計、施工等質(zhì)量問題，從而導致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建

(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈結構。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規(guī)劃設計費等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。

(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

(1)在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。

(3)規(guī)避土地閑置費的繳納。

2、設計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：

(1)提高設計人員素質(zhì)，加強設計人員經(jīng)濟意識。

(2)引入競爭機制，

實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經(jīng)濟比較，并應用價值工程最優(yōu)方案。

(3)引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術指標不被突破。

(4)運用價值工程的原理，進行多方案的技術經(jīng)濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。

(5)提高設計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(6)推行產(chǎn)品標準化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。

5、施工、材料設備采購環(huán)節(jié)成本控制

(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發(fā)生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。

(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔，從施工作業(yè)隊結算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間;其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

(1)引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產(chǎn)生實效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

(1)物業(yè)管理前置到設計階段及招標環(huán)節(jié)，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

篇9

成都市房產(chǎn)管理局 編制

特別提示：

一、根據(jù)建設部、國家工商行政管理局關于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設部[1997]263號）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關于加強前期物業(yè)管理有關問題的通知》（成房物[XX]第2號）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應當在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。

三、請物業(yè)管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。 前期物業(yè)管理服務合同（示范文本）說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關房是指購房人已購但未使用的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

5、本合同文本適用于開發(fā)建設單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

6、對合同文本[]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。[]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打X，以示刪除。

7、在簽訂合同前，受托方應當向委托方出示應當由受托方提供的有關證書、證明文件。

8、本合同文本條款由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。

前期物業(yè)管理服務合同備案表

合同備案號：（ ）

一、合同雙方當事人：

委托方（以下簡稱甲方）

（簽章）

聯(lián)系人：

聯(lián)系電話：

受托方（以下簡稱乙方）

（簽章）

物業(yè)管理負責人：

聯(lián)系電話：

二、物業(yè)基本狀況：

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

物業(yè)座落：

物業(yè)總建筑面積：______方米，其中：已竣工建筑面積______平方米，尚在建的______平方米；按物業(yè)類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計______平方米；獨立式住宅______幢______套，計______平方米；多層住宅______ 幢______單元______套，計______平方米；8～9層住宅______幢______套，計______平方米；10～20層住宅______幢______套，計______平方米；21～30層住宅______幢______套，計______平方米；31層以上住宅______幢______套，計______平方米；②商務辦公用房______幢，層數(shù)______，套（間）數(shù)______，建筑面積總計______平方米；③商業(yè)用房______幢，層數(shù)______，套（間）數(shù)______，建筑面積總計______平方米；④工業(yè)用房______幢，建筑面積總計______平方米；⑤機動車場（庫）建筑面積總計______平方米，停車位______個；地面停車庫______個，建筑面積______平方米，地面停車位______個；⑥其他用房______處，建筑面積計______平方米。

三、物業(yè)管理公共服務費標準（請分類填寫）

四、物業(yè)管理期限：______年______月______日______時至______年______月______日______時

五、乙方向甲方出示的證件：

1、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，編號：

2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號：

3、其他有關業(yè)績證明文件：

六、備案時間與備案機關：

備案機關：

（蓋章）

備案時間：______年______月______日

說明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關證件到物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門進行合同備案。

2、經(jīng)備案機關備案的本合同備案表由乙方收執(zhí)，在進行企業(yè)資質(zhì)年審、企業(yè)資質(zhì)換級時，應連同合同正式文本一并（均為復印件）向物業(yè)管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關內(nèi)容應保持一致。

4、業(yè)主可向物業(yè)管理主管部門查詢合同備案信息。

前期物業(yè)管理服務合同

第一章 總則

第一條 本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

受托方（以下簡稱乙方）

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與業(yè)主大會選定的物業(yè)管理

企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務合同》生效時止的物業(yè)管理。

根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將______（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

座落位置：______區(qū)（市）縣______路（街道）______號

四至：東______南______西______北______

占地面積：______平方米

建筑面積：______平方米

委托管理的物業(yè)構成細目見附件一。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責任，按國家《建設工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔。

第二章 委托管理服務事項

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、______.

第五條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中央監(jiān)控設備、建筑物防雷設施、______.

第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、______.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理、______.

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、______.

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、______.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理、______.

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域的公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______.

前款約定的事項不含業(yè)主、使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、______.

第十三條 協(xié)助組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事人雙方協(xié)商。

第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報告、規(guī)勸、制止、______等措施。

第十六條 其它委托事項：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、________________________________________________；

3、________________________________________________ .

第三章 委托管理服務期限

第十七條 委托管理期限暫定為________年（不超過3年）自________年________月________日________時起至________年________月________日________時止。合同期滿或業(yè)主委員會成立與業(yè)主大會所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同生效時，本合同自然終止。

第四章 雙方權利義務

第十八條 甲方權利義務

1、在業(yè)主委員會成立之前，負責制定《業(yè)主臨時公約》，讓購房人訂立物業(yè)買賣合同時，對業(yè)主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內(nèi)容；或負責讓購房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》及其附件《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業(yè)竣工交付使用時，負責向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算報告；

5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；

在保修責任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第________種方式處

理：

[1]甲方負責返修；

[2]委托乙方返修，支出全部費用；

[3] ________________________ .

6、在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米________元租用，其租用收入用于________________________________ ；

7、在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權屬甲方），由乙方按下列第________項執(zhí)行；

[1]無償使用；

[2]按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于________ ；

8、在物業(yè)管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

9、為實現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔。

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）________________________________________；

（2）________________________________________.

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、及時繳納空置房的物業(yè)管理公共服務費；依法提供物業(yè)維修專項資金；

13、甲方有權指定專業(yè)審計機構，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務費收支狀況進行審計；

14、________________________________________.

第十九條 乙方權利義務

1、根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務活動；

2、制定年度開支預算，測算物業(yè)管理公共服務收費標準；

3、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備調(diào)試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養(yǎng)計劃；

5、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則及相關管理規(guī)定的行為進行制止和處理；

7、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；

8、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；

10、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年________月以________方式向甲方提出這些計劃和報告；經(jīng)甲方審定后組織實施；

11、每________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務費用收支帳目；并將物業(yè)管理服務收費項目、收費標準在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

12、對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或改善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。

14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；

15、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；

16、________________________________________.

第五章 物業(yè)管理服務質(zhì)量

第二十條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理：

1、房屋外觀；2、設備運行；3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護；4、公共環(huán)境；5、綠化；6、交通秩序；7、公共秩序維護與協(xié)助消防；8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修；9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：________.

上述1～8項物業(yè)管理服務質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務的行業(yè)指導標準，具體見附件二。

第六章 物業(yè)管理服務費用

第二十一條 物業(yè)管理服務費

1、本物業(yè)的管理服務費用執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理服務費用的相關規(guī)定；

2、本物業(yè)管理公共服務費，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納，具體是________.

3、本物業(yè)管理公共服務費每________ [月]/[季]/[半年]）交納一次，每次交納費用時間為________.

4、空置、空關房屋的物業(yè)管理公共服務費，分別由________按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納。

5、本物業(yè)管理公共服務費標準的調(diào)整，按________調(diào)整。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應承擔的物業(yè)管理公共服務費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任。

7、業(yè)主轉讓物業(yè)時，須交清轉讓之前該業(yè)主應承擔的物業(yè)管理公共服務費；

篇10

第一章總則

第一條

本合同當事人

委托方(以下簡稱甲方)

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

受委托方(以下簡稱乙方)

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

根據(jù)有關法律、法規(guī)及《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的有關約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將___________(物業(yè)名稱)委托乙方實行前期物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置：________市________區(qū)________路(街道)________號。

管理界限：東至________;南至：________ ;

西至________;北至：________ .

占地面積：________平方米。

建筑面積：________平方米。

委托管理的物業(yè)構成細目見附表。

第三條 本合同生效時，本物業(yè)的開發(fā)建設現(xiàn)狀是：規(guī)劃設計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________.

第二章委托管理事項

第四條 根據(jù)本合同生效時本物業(yè)的開發(fā)建設現(xiàn)狀，乙方參與下列事項管理：

(一)參與項目設計，負責________.

(二)參與工程質(zhì)量監(jiān)督，負責________.

(三)參與竣工驗收，負責________.

第五條 根據(jù)規(guī)定核實物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的位置和面積。

第六條 制定《物業(yè)使用守則》，與業(yè)主、使用人辦理物業(yè)交接驗收和入住手續(xù)，收取有關費用及住宅共用部位、共用設施設備維修基金。

第七條 負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理。

房屋共用部位包括：房屋承重結構部位(基穿承重墻體、梁、柱、樓板、屋面)、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、________、________.

共用設備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________.

共用設施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。

第八條 其它委托管理事項

(一)按《住宅質(zhì)量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務。

(二)附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養(yǎng)護與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。

(三)公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。

(四)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。

(五)實行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。

(六)維護社區(qū)公共秩序，包括：安全監(jiān)控、值班、巡視、________.發(fā)生刑事案件依照法律規(guī)定報公安部門處理。

(七)與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。

(八)物業(yè)檔案管理。包括物業(yè)工程圖紙、竣工驗收資料、產(chǎn)權資料、業(yè)主和物業(yè)使用人檔案、維修檔案、________.

(九)負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費、電梯運行費，經(jīng)委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、________、________.

(十)房屋自用部位、自用設備的維修、養(yǎng)護，若產(chǎn)權人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。

第三章委托管理期限

第九條 委托管理期限自本合同生效之日起至本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》生效之日止。

第四章雙方權利和義務

第十條 甲方權利和義務

(一)甲方權利

1、審定乙方前期物業(yè)管理方案和規(guī)章制度;

2、審核乙方有關前期物業(yè)管理的財務預算，批準決算;

3、檢查、監(jiān)督乙方前期物業(yè)管理的實施情況，提出整改意見;

4、監(jiān)督乙方物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房使用情況。

(二)甲方義務

1、為乙方實施前期物業(yè)管理提供條件，協(xié)助乙方實施前期物業(yè)管理方案，協(xié)調(diào)好施工單位、監(jiān)理單位與乙方的關系。

2、征求乙方對本物業(yè)規(guī)劃設計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關單位落實整改。

3、執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。

4、承擔相關的前期物業(yè)管理費用。

5、按規(guī)定向乙方提供全部工程技術檔案資料。

6、按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規(guī)定代收維修基金。

7、按有關規(guī)定提供建筑面積________平方米的物業(yè)辦公用房(產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有)，應于通過竣工綜合驗收之日起________日內(nèi)，交由乙方使用。

8、按物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經(jīng)營用房(產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有 )，應于通過竣工綜合驗收之日起________日內(nèi)交由乙方使用。

9、負責處理有關工程建設遺留問題。

第十一條 乙方的權利和義務

(一)乙方權利

1、根據(jù)甲方委托和有關法律法規(guī)制定前期物業(yè)管理實施辦法、方案和規(guī)章制度并實施管理。

2、依據(jù)本合同委托管理事項，向甲方及有關單位提出整改意見和建議。

3、提出維修資金年度使用計劃并對委托物業(yè)實施維修養(yǎng)護和管理。

4、規(guī)勸、制止業(yè)主或使用人違反《物業(yè)使用守則》和《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的行為。

5、有權使用物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房。

6、依據(jù)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理費用及其他費用。

7、選聘專業(yè)公司承擔專項工程業(yè)務，但不得將整體物業(yè)管理責任轉讓給第三人。

8、當業(yè)主、使用人裝修物業(yè)時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關規(guī)定進行管理。

9、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》中約定的甲方轉讓給乙方的權利。

(二)乙方義務

1、履行本合同并依法經(jīng)營管理，自覺維護甲方及產(chǎn)權人或使用人的權益。

2、主動接受甲方的監(jiān)督。

3、接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導。

4、對保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備按有關規(guī)定實施維修、養(yǎng)護和管理。

5、按照有關規(guī)定使用維修基金利息。

6、每半年向業(yè)主、使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。每年1月份向業(yè)主公布全年維修基金利息收支情況。

7、本合同終止之日起7日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交甲方所提供的全部物業(yè)管理檔案資料、有關財務賬冊和物業(yè)辦公用房、經(jīng)營用房及本物業(yè)的公共財產(chǎn)等。

8、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》中約定的甲方轉讓給乙方的義務。

9、________________________ .

第五章前期物業(yè)管理服務標準

第十二條 竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方按約定標準執(zhí)行;竣工綜合驗收后的物業(yè)管理服務標準，依據(jù)國家有關標準及《濟南市物業(yè)管理辦法》、《濟南市住宅小區(qū)物業(yè)管理等級服務評定(試行)標準》制定，具體內(nèi)容如下：

(一)房屋及維修管理

1、房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。

2、房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。

3、封閉陽臺、空調(diào)外安裝、抽油煙機排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。

4、一樓護欄無探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無護欄。

5、房屋完好率98%以上。

6、房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗收手續(xù)齊全，決算書經(jīng)過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。

7、房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。

8、房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。

(二)共用設備管理

1、設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。

2、專業(yè)技術人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。

3、設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。

4、小區(qū)內(nèi)生活用水(高壓水泵、水池、水箱)有嚴密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。

5、電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風、照明良好。

6、電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。

7、負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應為18℃，不低于16℃。

(三)共用設施管理

1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。

2、公共照明設施設備齊全，運行正常。

3、道路暢通，路面平坦無損壞。

4、污水排放暢通，溝道無積水。

5、危險部位標志明顯，有防范措施。

(四)綠化及養(yǎng)護管理

1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。

2、綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

(五)環(huán)境衛(wèi)生管理

1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。

2、小區(qū)內(nèi)實行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。

3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設備間清潔衛(wèi)生，通風照明良好。

4、道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。

5、雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪;雨后及時清理污水。

6、小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有序。

7、小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑。

8、小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。

9、共用場地定期清潔地面無油漬等污染現(xiàn)象。

(六)社區(qū)秩序維護

1、小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度。

2、值班人員有明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。

(七)停車場及車輛停放管理

1、甲方委托乙方經(jīng)營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。

2、________________________________.

3、________________________________.

(八)消防

1、消防系統(tǒng)標志明顯，設備完好，可隨時啟用。

2、配備專職或兼職消防管理人員。

3、消防通道暢通無阻。

4、________________________________.

5、________________________________.

(九)按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》實施裝修管理。

(十)________________________________ .

第六章前期物業(yè)管理服務費及相關費用

第十三條 物業(yè)管理服務費

(一)業(yè)主未辦理入住手續(xù)前，由甲方按________標準向乙方支付物業(yè)管理服務費。

(二)本合同有效期內(nèi)未交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________.

(三)本合同有效期內(nèi)已交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務費，由乙方根據(jù)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的約定，按下列標準向業(yè)主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ .

(四)合同有效期內(nèi)，若物價部門批準調(diào)整物業(yè)管理服務費收費標準，從批準執(zhí)行之日起，乙方按調(diào)整標準向甲方、業(yè)主、使用人收________

(五)甲方、業(yè)主、使用人逾期交納物業(yè)管理服務費，從逾期之日起，按照應交金額的________%按日交納滯納金。

(六)業(yè)主轉讓物業(yè)時，須交清轉讓前的物業(yè)管理服務費用。

第十四條 保修期內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：。

第十五條 保修期滿后發(fā)生的房屋公共部位、共用設備設施的維修養(yǎng)護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執(zhí)行。

第十六條 乙方根據(jù)有關委托，按政府定價向業(yè)主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租、等。

第十七條 業(yè)主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設備實施維修養(yǎng)護及其他服務時，乙方可按約定標準向業(yè)主或使用人收取服務費。

第十八條 電梯運行費按下列約定執(zhí)行：________________________________.

第十九條 在實行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由乙方對停放車輛的業(yè)主、使用人實行委托服務，按物價部門規(guī)定收取車位費。車位費收入扣除經(jīng)營管理成本后的結余部分，主要用于1、物業(yè)共用部位、共用設施設備維修;2、綠地養(yǎng)護;3、彌補減免的物業(yè)管理服務費;4、便民服務費用，5、業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。

第七章違約責任

第二十條 甲方違反本合同第十一條第(二)項有關約定，使乙方不便或無法實施前期物業(yè)管理的，乙方有權要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應予賠償。

第二十一條 乙方違反本合同第十二條第(二)項有關約定，未盡職責、未履行義務的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權終止合同，造成經(jīng)濟損失的，乙方應予賠償。

第二十二條 乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業(yè)管理標準管理物業(yè)，給甲方經(jīng)濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權解除合同，給甲方造成的經(jīng)濟損失，由乙方賠償。

第二十三條 物業(yè)交付使用后，發(fā)生重大質(zhì)量事故時，甲乙雙方應提請政府主管部門并組織其他相關單位，共同分析查明原因。屬設計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。

第二十四條 因業(yè)主、使用人使用不當發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修費用，由相關的業(yè)主、使用人承擔。

第二十五條 影響物業(yè)結構安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業(yè)結構安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限________日內(nèi)負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。

第二十六條 甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)和正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方________元的違約金;造成對方經(jīng)濟損失的，應給予賠償。

第八章附則

第二十七條 雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十八條 本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第二十九條 本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)1份，具有同等法律效力。

第三十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十一條 本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意：

(一)由濟南市仲裁委員會仲裁。

(二)向人民法院起訴。

第三十二條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：