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關(guān)鍵詞：成本核算準(zhǔn)則開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)方法 納稅影響

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作過程中并未統(tǒng)一，一方面是現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有作出具體的規(guī)定，并未說明房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的確認(rèn)、計(jì)量問題；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的地理區(qū)域、經(jīng)營模式不同，以及會(huì)計(jì)人員學(xué)歷背景、專業(yè)水平的的差異，做出的會(huì)計(jì)職業(yè)判斷不同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和成本核算概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度演進(jìn)過程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾執(zhí)行過三項(xiàng)會(huì)計(jì)制度，即1983年12月31日前執(zhí)行《基本建設(shè)簡易會(huì)計(jì)制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執(zhí)行《國營建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度》，1989年1月1日起執(zhí)行《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度―會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》，1993年7月1日起執(zhí)行財(cái)政部的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度―會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》同時(shí)廢止。

2000年12月29日，財(cái)政部根據(jù)《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》和《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例》制訂了《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行，2006年2月15日，財(cái)政部又了22項(xiàng)新制定的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，修訂了現(xiàn)行的17項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新的會(huì)計(jì)體系由1項(xiàng)基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則組成，實(shí)施時(shí)間為2007年1月1日，實(shí)施范圍首先在上市公司，鼓勵(lì)其他企業(yè)提前執(zhí)行。

在此可以看出，現(xiàn)行的基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等會(huì)計(jì)制度是并存的，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能執(zhí)行著不同的會(huì)計(jì)制度。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算釋義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品是指企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中持有以備銷售的或?yàn)殇N售正在開發(fā)的商品房和土地，一般按照開發(fā)項(xiàng)目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的歸集和分配生產(chǎn)費(fèi)用的各個(gè)目標(biāo)，即產(chǎn)品開發(fā)、建設(shè)過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)的承擔(dān)者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算項(xiàng)目包括地土征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、借款費(fèi)用等方面。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對象成本；由幾個(gè)成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)入成本核算對象成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方面的問題

（一）開發(fā)產(chǎn)品的間接成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法制度規(guī)定不明確

根據(jù)現(xiàn)行最早下發(fā)執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)字[1993]第2號）規(guī)定：“應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在‘開發(fā)間接費(fèi)’科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本”。2013年8月16日頒布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)[2013]17號）規(guī)定：“由幾個(gè)成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接成本核算的分配方法，在此期間企業(yè)只能參照稅法關(guān)于計(jì)稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財(cái)務(wù)報(bào)告反映的會(huì)計(jì)信息的可比性。

（二）成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法的選擇對企業(yè)所得稅的影響

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一個(gè)項(xiàng)目往往涉及許多業(yè)態(tài)，造成發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用大部分都是由幾個(gè)成本對象共同負(fù)擔(dān)的，分配方法的不同，會(huì)給每一個(gè)成本對象成本的高低產(chǎn)生重大影響，直接決定了各年度企業(yè)所得稅支出的大小，選擇最有利的分?jǐn)偡椒?，可以有效避免多繳企業(yè)所得稅，延遲企業(yè)資金支付，降低資金成本，如果后期未產(chǎn)生項(xiàng)目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。

（三）會(huì)計(jì)信息披露不完整

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號－存貨》要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露確定發(fā)出存貨成本所采用的方法；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號－財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》規(guī)定附注一般應(yīng)當(dāng)披露重要會(huì)計(jì)政策的說明，企業(yè)在發(fā)生某項(xiàng)交易或事項(xiàng)允許選用不同的會(huì)計(jì)處理方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定從允許的會(huì)計(jì)處理方法中選擇適合本企業(yè)特點(diǎn)的會(huì)計(jì)政策，并披露會(huì)計(jì)政策的確定依據(jù)。經(jīng)對部分上市房企2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告查閱得知，均未充分披露開發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、方法。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算的有關(guān)建議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方法的選擇不僅影響會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，而且關(guān)乎企業(yè)當(dāng)年度企業(yè)所得稅的大小，對企業(yè)經(jīng)營管理至關(guān)重要。

1、企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)制度，開發(fā)產(chǎn)品成本的會(huì)計(jì)確認(rèn)、結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)符合會(huì)計(jì)制度和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性、可比性。

2、從稅務(wù)籌劃的角度，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇有效的成本分配方法，對項(xiàng)目進(jìn)行深入的研究和分析，并進(jìn)行詳細(xì)的成本測算，合理規(guī)避多繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

企業(yè)產(chǎn)品成本核算新的制度已經(jīng)頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，制度規(guī)范非常明確。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算具有核算時(shí)間跨度長、開發(fā)產(chǎn)品成本組成差異大、滾動(dòng)開發(fā)核算難度大等特點(diǎn)，要求會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)人員要深入研究制度、認(rèn)真研討成本核算方法、詳細(xì)測算、合理選擇符合企業(yè)實(shí)際的成本核算方法。

參考文獻(xiàn)：

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[4]國家稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知.國稅發(fā)[2009]31號.

篇2

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問題 對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3 收益評價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2 引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;問題;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會(huì)計(jì)核算的概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進(jìn)而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，既對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，又對開發(fā)完成的商品進(jìn)行經(jīng)營銷售，進(jìn)而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營活動(dòng)有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、工程建設(shè)的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

會(huì)計(jì)核算主要反映的就是企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是如此，在對房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長，所以在會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)當(dāng)注意會(huì)計(jì)核算的可持續(xù)性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運(yùn)行。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性和重要性

會(huì)計(jì)核算反映的是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，進(jìn)行完善有效的會(huì)計(jì)核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對市場競爭，反過來也能夠加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的可操作性。就企業(yè)財(cái)務(wù)管理方向而言，會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會(huì)計(jì)核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投入成本，進(jìn)而提高利潤回報(bào)率，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

2007年開始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立完備的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準(zhǔn)則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目混亂且缺少專用科目

在我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準(zhǔn)則中，都沒有具體針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準(zhǔn)則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時(shí)給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來難題，現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財(cái)務(wù)報(bào)表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對“在建工程”科目進(jìn)行了一些細(xì)化和擴(kuò)充說明，但卻因?yàn)橄嚓P(guān)明細(xì)科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會(huì)計(jì)科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會(huì)計(jì)科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算，而對處于新準(zhǔn)則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會(huì)計(jì)工作者和理論研究者的重視。

2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤上升間空小

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進(jìn)步和改進(jìn)，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項(xiàng)目開發(fā)上的風(fēng)險(xiǎn)、政策不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，因?yàn)樯a(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進(jìn)行全面性的改善，為利潤的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和政策法規(guī)對于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算沒有指向性的引導(dǎo)，更沒有相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響，更對企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2明確會(huì)計(jì)核算相關(guān)在制度標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開發(fā)企業(yè)進(jìn)程中的實(shí)際狀況進(jìn)行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和營業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，繼而在會(huì)計(jì)科目符合實(shí)際需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實(shí)際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目和具體的會(huì)計(jì)核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

收入的確認(rèn)，需要會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而正確的會(huì)計(jì)核算更是離不開相關(guān)的會(huì)計(jì)工作者。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認(rèn)，更應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，這些標(biāo)準(zhǔn)可以從法律和專業(yè)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)，其中法律標(biāo)準(zhǔn)可以作為專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，為收入的確認(rèn)提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進(jìn)行計(jì)量和核算。

3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評價(jià)指標(biāo)

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)信息是投資者進(jìn)行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評價(jià)指標(biāo)，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展成績。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲(chǔ)備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補(bǔ)理解的不足。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營運(yùn)行過程中注重對會(huì)計(jì)核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對企業(yè)的有效經(jīng)營和發(fā)展是有著極大作用。合理的會(huì)計(jì)核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算工作的正常有序運(yùn)行。

參考文獻(xiàn):

［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究［J］．時(shí)代金融，2013(21):41－42.

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮,對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率不斷增大。但是,由于種種原因,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴(yán)重的會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象,如部分企業(yè)隱瞞利潤以偷漏營業(yè)稅,虛構(gòu)交易以騙取銀行信用,曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度以使得會(huì)計(jì)信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開正確的會(huì)計(jì)信息,因而房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的各種質(zhì)量問題必然會(huì)對國家和個(gè)人的利益造成嚴(yán)重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就成為我國理論界和實(shí)務(wù)界研究的熱點(diǎn)。綜上所述,本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下問題的成因,既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素,也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素,具體而言包括以下幾點(diǎn):

(一)財(cái)務(wù)舞弊導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)可靠性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn),且由于工程結(jié)構(gòu)的原因,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn),這些都為開發(fā)商運(yùn)用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費(fèi)用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財(cái)務(wù)舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會(huì)計(jì)信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量不高

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,使得我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)對某些會(huì)計(jì)事項(xiàng)自主選擇處理方法,使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個(gè)人判斷和觀點(diǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進(jìn)行,導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異,使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的真實(shí)經(jīng)營情況,從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度,使得企業(yè)對會(huì)計(jì)項(xiàng)目的確認(rèn)存在很大的隨意性,例如:在收入確認(rèn)方面,有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn),有的在收訖房屋銷售款后確認(rèn),有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn),有的則視收益情況隨意確認(rèn),不同的確認(rèn)方法顯然會(huì)對企業(yè)當(dāng)期利潤產(chǎn)生很大影響,從而導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量缺乏公信力

由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個(gè)政府部門,使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享,從而無法對開發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管,促使其利用利用虛假會(huì)計(jì)信息牟取私利。此外,由于相關(guān)法律體系的不完善,使得同巨額利潤相比,開發(fā)商虛假會(huì)計(jì)的違法成本相對較低,一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會(huì)計(jì)信息的主動(dòng)性。

二、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對利益相關(guān)者的危害分析

通過以上分析可以看出,企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會(huì)對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響,表現(xiàn)在:

(一)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對債權(quán)人的危害

與企業(yè)股東不同,企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益,其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而,作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行,其在進(jìn)行信貸決策時(shí),最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則,就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵,這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并扣除未來所面臨的損失,而不包括未來可能的收益。顯然,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)、濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、前言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國家財(cái)政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績評價(jià)信息不夠客觀

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價(jià)指標(biāo),比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被相關(guān)的注冊會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)

針對當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語

由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會(huì)計(jì)研究,2009;1

篇6

摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)，通過將理論與實(shí)務(wù)分析相結(jié)合，分析新制度在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用狀況及其不足之處。指出了目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，及缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范。提出了包括完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對策。具體措施包括應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)有哪些問題？同時(shí)，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個(gè)決定性因素。近年來，財(cái)政部和我國證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問題。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會(huì)了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

篇7

摘要：本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度與稅收政策差異的分析，找出切入點(diǎn)，解決處理賬務(wù)管理和納稅管理在實(shí)際工作所遇到的問題。

關(guān)鍵詞 ：稅收;會(huì)計(jì)制度;分析;差異

一、扣費(fèi)方式的差異

房地產(chǎn)投資不斷地在經(jīng)歷沉淀、發(fā)展、動(dòng)蕩、基本定型等階段，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的復(fù)雜性、艱難性、多重困難性以及耗費(fèi)周期長的性質(zhì)也被大家熟知。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性，國家出臺(tái)了許多相關(guān)政策去控制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與基礎(chǔ)建設(shè)，其中，相關(guān)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。在這項(xiàng)規(guī)定內(nèi)，房地產(chǎn)投資的廣義費(fèi)用已被定型，其中牽連的繳稅方式也與會(huì)計(jì)制度不同。這項(xiàng)規(guī)定表明，房產(chǎn)的期間費(fèi)用要與成本劃分開，期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)期扣除，而成本則應(yīng)另當(dāng)處理。

期間費(fèi)用包括廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，成本則包含有配套設(shè)施費(fèi)等，這些費(fèi)用的產(chǎn)生在企業(yè)會(huì)計(jì)制度上與稅收政策的納入范圍是有差異的。就拿商品房來說，配套設(shè)施的費(fèi)用在房地產(chǎn)成本輸出方面占據(jù)的位置較大的，通常都會(huì)優(yōu)先考慮建商品房。但往往商品房已售出，配套設(shè)施仍沒有建成，這就產(chǎn)生了時(shí)間差異，這段時(shí)間差異，使原已建成并且可售出的商品房所應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法進(jìn)行實(shí)際成本的計(jì)算。稅法規(guī)定，成本費(fèi)用的計(jì)算不可以僅靠預(yù)估就設(shè)定數(shù)據(jù)，必須符合實(shí)際。到目前為止，相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)在進(jìn)行預(yù)提費(fèi)用所得稅的清繳時(shí)，應(yīng)在會(huì)計(jì)制度上進(jìn)行稅前調(diào)整，等到實(shí)際費(fèi)用支出時(shí)，再進(jìn)行扣減。而廣告費(fèi)、招待費(fèi)等，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需支出的費(fèi)用之一，通常這筆費(fèi)用都是房地產(chǎn)銷售完成后才能進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算的，這些期間費(fèi)用，也必須根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行預(yù)留控制，過后結(jié)算。當(dāng)期企業(yè)成本的總費(fèi)用應(yīng)該根據(jù)實(shí)際銷售的面積和未售的單位面積的成本費(fèi)用來確定。

房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制定明確指出，開發(fā)期間的借貸資金所產(chǎn)生的利息以間接費(fèi)用的方式列入開發(fā)成品的成本費(fèi)用，其他的費(fèi)用支出，一律視為當(dāng)期的損益。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)要求期間的費(fèi)用和制度必須保持一致。開發(fā)期間的總成本也應(yīng)該列入期間費(fèi)用，并根據(jù)實(shí)際銷售面積的所得費(fèi)用分?jǐn)偪備N售成本。

二、繳稅時(shí)間的差異

對于房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款銷售的收益，國家會(huì)計(jì)制度有明確的規(guī)定：采用分期付款或是預(yù)收款的方式進(jìn)行銷售的，按實(shí)際交付商品的確認(rèn)日期開始計(jì)算銷售收入；采用按揭方式進(jìn)行銷售的，按銀行辦理按揭貸款轉(zhuǎn)賬的當(dāng)天開始計(jì)算銷售收入；采用以房換房或以財(cái)產(chǎn)換房的方式進(jìn)行銷售的，按房產(chǎn)證明或其他證明交付之日開始計(jì)算銷售收入。稅收政策明確規(guī)定了，只要房地產(chǎn)企業(yè)以以上任意一種方式進(jìn)行房產(chǎn)銷售的，都要按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算計(jì)稅毛利潤，按計(jì)稅毛利潤進(jìn)行調(diào)整后計(jì)算繳納所得稅，會(huì)計(jì)制度規(guī)定企業(yè)必須等房產(chǎn)交付后才能結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，因此產(chǎn)生時(shí)間性差異。

由于會(huì)計(jì)和稅收的功能不同，會(huì)計(jì)更多的強(qiáng)調(diào)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的反映財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，所以對于預(yù)售的房產(chǎn)在未交付之前，不確認(rèn)收入和成本，以真實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。但稅法不僅要調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，還有組織財(cái)政收入的功能，所以稅法從均衡財(cái)政收入的角度，對于一些開發(fā)周期長的項(xiàng)目如房地產(chǎn)預(yù)先規(guī)定了一個(gè)計(jì)稅方法，先按計(jì)稅毛利率計(jì)算繳納所得稅，待工程完工后再進(jìn)行清算的制度。

三、利潤上無法保持一致

對于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售商品房這一塊，在稅收法上有明確規(guī)定：采用預(yù)收款的方式進(jìn)行銷售的，預(yù)收款到賬的當(dāng)天即為納稅義務(wù)生效的時(shí)間。這就意味著，在房產(chǎn)開發(fā)商收到預(yù)收賬款的那一天，就應(yīng)該開始計(jì)算營業(yè)稅，就應(yīng)該開始計(jì)算上文所說的預(yù)計(jì)利潤。

根據(jù)會(huì)計(jì)法規(guī)的規(guī)定，預(yù)收賬款是不確認(rèn)收入的，不應(yīng)該繳納相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅。但稅法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的該類業(yè)務(wù)作了特別的要求，故雖然未確認(rèn)收入，但其流轉(zhuǎn)稅也應(yīng)該繳納。那么就會(huì)形成這樣一種現(xiàn)象，企業(yè)繳納了營業(yè)稅及其附加后，將其掛在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目的借方，因?yàn)槲创_認(rèn)收入，所以與之相配比的稅費(fèi)也不能確認(rèn)，就形成了特殊的應(yīng)交稅費(fèi)借方倒掛現(xiàn)象。

大多房地產(chǎn)企業(yè)在房子還未竣工的時(shí)候就已經(jīng)開始進(jìn)行預(yù)售了，在收入確認(rèn)上并不符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，會(huì)計(jì)對未完工的項(xiàng)目收入和實(shí)際成本支出也不予以結(jié)賬，所以無法準(zhǔn)確計(jì)算實(shí)際的會(huì)計(jì)利潤。但在稅法政策上卻并非如此，簡而言之，稅法政策規(guī)定在房產(chǎn)進(jìn)行銷售（這次銷售包括一次性付清款項(xiàng)及按揭、分期付款等形式）并有金錢出入時(shí)，則應(yīng)該預(yù)測以后的利潤，其差距與會(huì)計(jì)制度可有上百萬之差。這些差異都是在房地產(chǎn)開發(fā)中需要注意的細(xì)節(jié)問題，一旦這些細(xì)節(jié)問題無法構(gòu)成一個(gè)條理清晰的框架，則會(huì)導(dǎo)致賬目混亂。

四、結(jié)轉(zhuǎn)成本的不同

在會(huì)計(jì)制度上，所有預(yù)收賬款都?xì)w為不確定收入。預(yù)收款指的是買房者在付清相關(guān)款項(xiàng)前，都必須按照合同上的約定進(jìn)行分期付款，直至所有的費(fèi)用付清，才能進(jìn)行房子移交；售房者在買房者完全付清款項(xiàng)后進(jìn)行交房，才能確認(rèn)實(shí)際收入的銷售方式。在這種形式下，只有在收款方受到來自買方的全部款項(xiàng)時(shí)，才能算完整地完成交易，在此之前，收款方無論賬款的數(shù)額有多大，都只能算是負(fù)債狀態(tài)，在這種負(fù)債狀態(tài)下，會(huì)計(jì)制度是不納入已收到成本的條目下的。經(jīng)營成本項(xiàng)目是反映房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)銷售、出租產(chǎn)品和結(jié)算工資方面的實(shí)際成本支出的主要經(jīng)營方式。會(huì)計(jì)制度在這一點(diǎn)上與稅收制度有較大的差異。

總體而言，會(huì)計(jì)制度算的是明賬，在賬目上計(jì)算起來比較簡潔，即一手交錢一手交貨。稅收制度計(jì)算出來的實(shí)際可售面積額和會(huì)計(jì)制度計(jì)算出來的實(shí)際成本存在著根本上的差異。

房地產(chǎn)開發(fā)的稅收，根據(jù)稅收制度與會(huì)計(jì)制度進(jìn)行計(jì)算的差異確實(shí)很大，以小細(xì)節(jié)小數(shù)目來算，動(dòng)輒幾十萬，對于開發(fā)商而言，這都不是一筆小數(shù)目，對于會(huì)計(jì)從業(yè)人員而言，更需要小心謹(jǐn)慎，運(yùn)用既符合會(huì)計(jì)制度又能接應(yīng)稅收制度的方法對房產(chǎn)所得稅進(jìn)行一個(gè)整合運(yùn)算，不能出任何紕漏。

五、結(jié)束語

通過分析，可以了解到，會(huì)計(jì)制度和稅法政策在關(guān)于房地產(chǎn)稅收上是有很大差別的，這種差別并不細(xì)微，少則幾十萬，多則上百萬。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員不僅要處理好企業(yè)的財(cái)務(wù)賬單，對各類應(yīng)交的稅款也不能出現(xiàn)任何紕漏。只有這樣才可以保證會(huì)計(jì)和稅收問題不會(huì)出現(xiàn)太大的差異，降低企業(yè)的涉水成本。

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篇8

摘要：實(shí)務(wù)中對預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算有爭議。本文首先分析三種流行會(huì)計(jì)處理方法的法理基礎(chǔ)，進(jìn)而區(qū)分營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅和印花稅等四種主要稅種分別進(jìn)行闡釋，并針對其會(huì)計(jì)核算思路給出了明確建議。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售 計(jì)征稅費(fèi) 賬務(wù)處理

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對符合一定條件的正在建設(shè)的房屋經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審批取得《商品房預(yù)售許可證》后，將其預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。因該預(yù)售的房屋未完工，開發(fā)商根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，即：商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未能轉(zhuǎn)移給購買人，故開發(fā)商預(yù)售房屋收取的價(jià)款不符合收入確認(rèn)原則，不能將其確認(rèn)為收入。但根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，部分稅收（如營業(yè)稅）的納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生。因此，對該已繳納的稅費(fèi)在會(huì)計(jì)處理上如何核算存在一定的爭議，本文對此問題進(jìn)行探討。

一、實(shí)務(wù)中預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理方法

在實(shí)務(wù)中，各開發(fā)商對預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下三種方法：

第一種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目的借方（為便于表述，以下均采用新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的科目名稱）；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)沖銷“應(yīng)交稅費(fèi)”。上述營業(yè)稅及附加的會(huì)計(jì)處理方法，是根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司1995年12月編輯出版的《會(huì)計(jì)制度補(bǔ)充規(guī)定及問題解答（第二輯）》第233頁中解答“按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，預(yù)收款時(shí)，借記‘銀行存款’科目，貸記‘預(yù)收賬款’科目。按預(yù)收款計(jì)算繳納營業(yè)稅，借記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅’科目，貸記‘銀行存款’科目。待轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記‘應(yīng)收賬款’科目，貸記‘經(jīng)營收入’科目；同時(shí)，計(jì)算應(yīng)交的營業(yè)稅，借記‘經(jīng)營稅金及附加’科目，貸記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅’科目，并將‘預(yù)收賬款’科目轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款’科目”進(jìn)行處理。此種處理方法似乎符合會(huì)計(jì)處理的“配比”原則（《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則均未對此事項(xiàng)作出規(guī)范）。其實(shí)，該種處理方法值得商榷。

首先，在新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，已沒有“配比”原則之說，現(xiàn)在講的是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求，不再講會(huì)計(jì)核算原則；強(qiáng)調(diào)的是“資產(chǎn)負(fù)債觀”、權(quán)責(zé)發(fā)生制，不再強(qiáng)調(diào)“收入費(fèi)用觀”、配比性原則。其次，上述會(huì)計(jì)處理是否有效，尚待探討，因?yàn)樵撗a(bǔ)充規(guī)定及問題解答，是對1993年所頒布“兩則”和“兩制”的補(bǔ)充規(guī)定和解答，現(xiàn)該“兩則”和“兩制”的內(nèi)容已大部分作廢；不管是《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（2001年），還是新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006年版），均未對該事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，所預(yù)交的稅費(fèi)在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅費(fèi)”是紅字或負(fù)數(shù)余額。本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費(fèi)，卻使信息使用者誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，因而不符合會(huì)計(jì)“可理解性”會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求。

第二種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”科目的借方；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，補(bǔ)計(jì)“營業(yè)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”。上述營業(yè)稅及附加、所得稅的會(huì)計(jì)處理方法，符合稅收法規(guī)的規(guī)定，能體現(xiàn)會(huì)計(jì)處理的“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬基礎(chǔ)。但把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”計(jì)征的稅費(fèi)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，減少了所有者權(quán)益，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實(shí)現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計(jì)征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，違背了會(huì)計(jì)處理的“配比”原則。

第三種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”科目核算（該科目只存在于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或行業(yè)會(huì)計(jì)制度條件下）；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)沖銷“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”科目。上述會(huì)計(jì)處理方法解決了營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負(fù)債表中反映了已預(yù)交的待攤稅費(fèi)、遞延稅款，利潤表體現(xiàn)了“配比”原則。但是，把計(jì)征的營業(yè)稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費(fèi)用”科目核算，虛增了資產(chǎn)和負(fù)債，與“待攤費(fèi)用”科目的核算內(nèi)容不相符，且該“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中已被取消。

二、預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)賬務(wù)處理的分析

（一）營業(yè)稅及附加的賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第九條“企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告”和第三十五條“企業(yè)發(fā)生的支出不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的，或者即使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益但不符合或者不再符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益”，開發(fā)商預(yù)售商品房收取的預(yù)收款所承擔(dān)的營業(yè)稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的支出，未來不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益，未來也不可能退還，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，不符合確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)（比如“遞延所得稅資產(chǎn)”或者“應(yīng)收賬款”）的條件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為納稅當(dāng)期的費(fèi)用，故按預(yù)收售房款計(jì)征的營業(yè)稅金及附加應(yīng)采用上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。

（二）企業(yè)所得稅的賬務(wù)處理。

1.采用應(yīng)付稅款法核算所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》（[94]財(cái)會(huì)字第25號）和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第一百零七條規(guī)定，應(yīng)付稅款法是將本期稅前會(huì)計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得之間的差異造成的影響納稅的金額直接計(jì)入當(dāng)期損益，而不遞延到以后各期，即：企業(yè)不確認(rèn)時(shí)間性差異對所得稅的影響金額，按照當(dāng)期計(jì)算的應(yīng)交所得稅確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用。在應(yīng)付稅款法下，當(dāng)期計(jì)入損益的所得稅費(fèi)用等于當(dāng)期應(yīng)繳的所得稅。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”及《國家稅務(wù)總局關(guān)于的補(bǔ)充通知》（國稅函[2008]1081號）“附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》填報(bào)說明”的“第52行‘五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤’第3列‘調(diào)增金額’填報(bào)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人本期取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤的金額……”，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)，便產(chǎn)生了所得稅的納稅義務(wù)，該義務(wù)屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的支出，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)。

鑒于上述情況，在采用應(yīng)付稅款法進(jìn)行所得稅核算時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第九條會(huì)計(jì)核算的權(quán)責(zé)發(fā)生制記賬基礎(chǔ)，應(yīng)按上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“所得稅費(fèi)用”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。

2.采用納稅影響會(huì)計(jì)法核算所得稅。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第一百零七條規(guī)定，納稅影響會(huì)計(jì)法，是指企業(yè)確認(rèn)時(shí)間性差異對所得稅的影響金額，按照當(dāng)期應(yīng)交所得稅和時(shí)間性差異對所得稅影響金額的合計(jì)，確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。在這種方法下，時(shí)間性差異對所得稅的影響金額，遞延和分配到以后各期。不管是債務(wù)法，還是遞延法，利潤表中所得稅費(fèi)用均應(yīng)含“本期應(yīng)交所得稅、本期發(fā)生或轉(zhuǎn)回的時(shí)間性差異所產(chǎn)生的遞延稅款貸項(xiàng)或借項(xiàng)”。根據(jù)前述原因分析，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，故開發(fā)商在收到預(yù)收售房款年度，其稅前會(huì)計(jì)利潤（或稅前會(huì)計(jì)利潤加減發(fā)生的永久性差異后的金額）肯定少于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，形成可抵減時(shí)間性差異。

鑒于上述情況，在采用納稅影響會(huì)計(jì)法核算所得稅時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，應(yīng)按上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

3.采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。根據(jù)《〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號――所得稅〉應(yīng)用指南》第三條規(guī)定，除直接計(jì)入所有者權(quán)益的交易或事項(xiàng)產(chǎn)生的遞延所得稅外，利潤表中的所得稅費(fèi)用由當(dāng)期所得稅和遞延所得稅構(gòu)成，即：所得稅費(fèi)用（或收益）=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅費(fèi)用（-遞延所得稅收益）。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號――所得稅》及《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房收到的預(yù)收款，其計(jì)稅基礎(chǔ)等于零，應(yīng)產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)，會(huì)計(jì)處理為：借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目。

同時(shí)根據(jù)前述原因分析，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，故開發(fā)商根據(jù)稅法規(guī)定，繳納因預(yù)售商品房收到的預(yù)收款的所得稅，屬于當(dāng)期所得稅，會(huì)計(jì)處理為：借記“所得稅費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――所得稅”科目。

若無稅率變動(dòng)，上述兩分錄的金額應(yīng)相等，將上述兩分錄合并為：借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――所得稅”科目。

鑒于上述情況，在采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，應(yīng)記入“遞延所得稅資產(chǎn)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

（三）土地增值稅的賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定”，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第十四條 “對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案”，以及《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》（財(cái)會(huì)[1995]15號）“四、企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅’科目，貸記‘銀行存款’等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅’科目，補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄”，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)，不產(chǎn)生土地增值稅的納稅義務(wù)，即使根據(jù)各省地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自定的規(guī)定應(yīng)對預(yù)售售房款繳納土地增值稅，也屬于預(yù)交稅款性質(zhì)，故應(yīng)采用上述第一種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，繳納時(shí)記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

（四）印花稅賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條“應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花”，印花稅屬于行為稅，開發(fā)商應(yīng)于簽訂商品房銷售合同時(shí)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅的標(biāo)準(zhǔn)繳納，并同時(shí)直接記入“管理費(fèi)用”科目借方。故印花稅的繳納與開發(fā)商是期房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，是否收到款項(xiàng)，均無關(guān)系。

三、結(jié)論

綜上所述，開發(fā)商出售經(jīng)審批的符合一定條件的正在建設(shè)的房屋而收取的預(yù)收款，根據(jù)稅法規(guī)定計(jì)征的營業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅，應(yīng)按以下方法進(jìn)行賬務(wù)處理：（1）按營業(yè)稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的營業(yè)稅及附加，應(yīng)記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。（2）按企業(yè)所得稅法及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的企業(yè)所得稅，采用應(yīng)付稅款法時(shí)，記入“所得稅費(fèi)用”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益；采用納稅影響會(huì)計(jì)法時(shí)，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表；采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法時(shí)，記入“遞延所得稅資產(chǎn)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。（3）按土地增值稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的土地增值稅，應(yīng)記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。（4）印花稅屬于行為稅，與開發(fā)商預(yù)售商品房收取的預(yù)收款無關(guān)，應(yīng)于簽訂商品房銷售合同時(shí)繳納，并直接記入“管理費(fèi)用”科目借方。X

參考文獻(xiàn)：

1.財(cái)政部.企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定[S].[94]財(cái)會(huì)字第25號.

2.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知[S].財(cái)稅字[1995]48號.

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)制度 稅收 差異

一、前言

隨著一系列相關(guān)政策規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期。如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是國家稅收的重要來源。當(dāng)然，從一定程度上來講，房地產(chǎn)業(yè)在資金的流轉(zhuǎn)中具有復(fù)雜性、多樣性的特點(diǎn)，同時(shí)還具有生產(chǎn)周期長、投資大和充滿不確定性等特點(diǎn)。近幾年有關(guān)單位和部門出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和行業(yè)管理?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的具體流程，由于會(huì)計(jì)和稅收在很多面都存在差異，很多損失也是由這些差異造成的，這既包括企業(yè)損失和國家稅收損失。所以正確認(rèn)識會(huì)計(jì)和稅收之間的差異，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。為了滿足中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，規(guī)范房地產(chǎn)市場運(yùn)作，政府和有關(guān)單位相繼出臺(tái)了一些列政策措施來促進(jìn)我國的房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)業(yè)具有高投資的特點(diǎn)。在前期開發(fā)，將投入大量資金來保證工程的進(jìn)行，在施工結(jié)束后，還需要大量資金保證后期的銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)；其次，房地產(chǎn)是典型的資源密集型和人員密集型的產(chǎn)業(yè)。在整個(gè)工程進(jìn)行中，有大量人員參與建設(shè)施工；最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到多方因素的限制，融資渠道較少，嚴(yán)重依賴銀行貸款，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理離不開單位會(huì)計(jì)控制的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代會(huì)計(jì)制度和稅收制度的現(xiàn)狀，必須建立完善的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，培養(yǎng)專業(yè)的會(huì)計(jì)人才，提高企業(yè)的會(huì)計(jì)管理水平，使管理系統(tǒng)得到優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)又好又快的發(fā)展。

三、與相關(guān)款項(xiàng)的差異分析

（一）與預(yù)售款項(xiàng)的差異。

在工程完成過程中的預(yù)付款，會(huì)計(jì)制度規(guī)定不能計(jì)入收入，并且不能轉(zhuǎn)讓。按照稅收法的相關(guān)規(guī)定，在計(jì)算企業(yè)的收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)先扣除企業(yè)運(yùn)營期間的相關(guān)費(fèi)用，營業(yè)稅以及企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅?？紤]到房地產(chǎn)施工周期長，并且只有在產(chǎn)品開發(fā)完成后才能確認(rèn)收入，所以在工程未完成時(shí)，在同一時(shí)間，所有費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入損益，也就是說在一定時(shí)期里凈利潤是負(fù)的。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該密切監(jiān)視市場的動(dòng)向，了解市場現(xiàn)狀，收集市場信息，并且對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)的分析比較，正確認(rèn)識預(yù)售賬款的相關(guān)文件，把握與會(huì)計(jì)之間存在的差異，整理出對企業(yè)有用的信息，反饋給企業(yè)管理部門，這樣為企業(yè)管理經(jīng)營提供足夠的信息，讓企業(yè)提高生產(chǎn)效益，在激烈的競爭處于有利的地位。

（二）與借款費(fèi)用的差異分析。

由于會(huì)計(jì)和稅收的差異，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)也會(huì)產(chǎn)生差異。會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和稅法的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。相關(guān)制度明確規(guī)定：在進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行記錄和報(bào)告。在計(jì)算企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅時(shí)，應(yīng)依據(jù)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在企業(yè)利潤的基礎(chǔ)上，根據(jù)稅收相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算調(diào)整。在一定程度上，會(huì)計(jì)和稅收的差異普遍存在于銷售回報(bào)率、資產(chǎn)的永久性損失和長期股權(quán)投資問題的處理上。

四、與相關(guān)稅種的差異分析

（一）與營業(yè)稅的差異。

區(qū)分會(huì)計(jì)與稅收之間的差異首先解決幾個(gè)基本問題。一般來說，在收入之后才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的支出。所以確認(rèn)收入的條件主要包括一下幾點(diǎn)：第一，企業(yè)已轉(zhuǎn)移的重大風(fēng)險(xiǎn)和貨物所有權(quán)。第二，企業(yè)沒有保留經(jīng)營所有權(quán)，也沒有有效控制已售出的商品。第三，收入的金額能夠可靠計(jì)量。第四，流入企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。第五，相關(guān)的能夠可靠計(jì)算的成本。當(dāng)上述條件得到滿足，這才稱得上收入的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，預(yù)收賬款不能確認(rèn)收入，所以不繳納相關(guān)稅收。但稅收對于房地產(chǎn)業(yè)有特殊的規(guī)定，預(yù)收賬款雖然會(huì)計(jì)上不確認(rèn)收入，但也要繳納流轉(zhuǎn)稅。

（二）與企業(yè)所得稅的差異。

企業(yè)會(huì)計(jì)對于利潤的定義是企業(yè)的所得，而稅法對于利潤的定義是企業(yè)應(yīng)納稅的所得，顯而易見，兩者存在很大的差異。從企業(yè)會(huì)計(jì)的角度來看企業(yè)利潤包含了企業(yè)項(xiàng)目可能帶來的所有所得。而從稅收的角度來看，在利潤總額的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，得出的一個(gè)金額即應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額是應(yīng)繳納的所得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，這也就是會(huì)計(jì)與稅收在企業(yè)所得稅層面上的根本差異，正確處理會(huì)計(jì)與稅收的差異，才能正確計(jì)算企業(yè)的利潤總額和應(yīng)納所得稅的正確值，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展提供合理的參考，便于企業(yè)作出合理的戰(zhàn)略規(guī)劃。

（三）與土地增值稅的差異。

成本和損失的確認(rèn)是會(huì)計(jì)與土地增值稅之間的主要差異。隨著借款費(fèi)用的使用范圍不斷增加，不僅應(yīng)用與房地產(chǎn)的開發(fā)與實(shí)施，還服務(wù)于房地產(chǎn)商品的銷售。這種庫存式銷售一般將延期至很久。一般借款費(fèi)用主要包括借款利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用。根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)法律的規(guī)定，會(huì)計(jì)期間的收入是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，而土地增值稅的相關(guān)規(guī)定則表示貸款利息支出和收入有不同的要求。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員一般不直接涉及企業(yè)的經(jīng)營管理，很多時(shí)候不了解企業(yè)的真正的發(fā)展?fàn)顩r，不能正確認(rèn)識和稅收之間的差異，所以很多時(shí)候做出的分析也是注重表面形式，無法對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出具有建設(shè)性的意見和建議，嚴(yán)重限制企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行之前要充分認(rèn)識到會(huì)計(jì)與稅收之間存在的差異的重要性，作為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員，不僅處理好企業(yè)的賬務(wù)，還需要熟練掌握各種稅收政策，并能正確計(jì)算各個(gè)稅種的應(yīng)納稅額，這樣才能更好的促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 收入確認(rèn) 會(huì)計(jì)核算 開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中,起著越來越重要的作用,尤其是在近幾年,更是扮演了帶動(dòng)投資和刺激消費(fèi)的角色。它為人們的政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活提供了一定的空間場所,可以說沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也就不會(huì)有良好的城市建設(shè)。因此,為了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán),大力規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算,就顯得極為迫切了。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中,由銷售開發(fā)產(chǎn)品、出租商品、提供勞務(wù)、以及其他多種經(jīng)營活動(dòng)所實(shí)現(xiàn)的收益,分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、出租產(chǎn)品租金收入和代建工程結(jié)算收入等在主要開發(fā)經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)的各種收入。除了上述的主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的收入,均應(yīng)在“其他業(yè)務(wù)收入”科目中核算,如商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入和無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的周轉(zhuǎn)房,在舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款,也屬于房地產(chǎn)銷售收入核算范圍。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)則不能作為房地產(chǎn)銷售收入的核算對象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算

(一)主營業(yè)務(wù)收入的核算

1.開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓收入的核算。開發(fā)產(chǎn)品是指已經(jīng)開發(fā)完成的產(chǎn)品,主要包括開發(fā)完成的土地、開發(fā)建成的房屋、開發(fā)建設(shè)完成的配套設(shè)施及代建工程等。在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前,所收到的款項(xiàng)均為“預(yù)收賬款”,據(jù)此交納的營業(yè)稅費(fèi)等在“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅”中核算。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后,方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn),將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“營業(yè)收入”。

(1)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓商品性建筑場地,在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并將賬單提交買方后,按轉(zhuǎn)讓價(jià)格借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶,貸記“經(jīng)營收入――土地轉(zhuǎn)讓收入”。月末,按轉(zhuǎn)讓的商品性建筑用地的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn),借記“經(jīng)營成本――土地轉(zhuǎn)讓成本”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品――土地”。

(2)企業(yè)出售商品房竣工驗(yàn)收后,提交購買方,并辦理移交手續(xù),按銷售價(jià)款借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等,貸記“經(jīng)營收入――商品房銷售收入”。期末,借記“經(jīng)營成本――商品房銷售成本”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品――商品房”來結(jié)轉(zhuǎn)出售的商品房的實(shí)際成本。

(3)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施和完工代建工程的收入核算與銷售商品房的核算相同,僅在“經(jīng)營收入”、“經(jīng)營成本”等賬戶的明細(xì)科目上稍有區(qū)別,這里不再贅述。

(4)企業(yè)銷售周轉(zhuǎn)房收入的核算。如果周轉(zhuǎn)房不再作為安置拆遷居民的臨時(shí)住所,而是改變了用途轉(zhuǎn)作商品房對外銷售了,可視為周轉(zhuǎn)房的減少,按轉(zhuǎn)售時(shí)購銷合同中雙方規(guī)定的價(jià)格借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等,貸記“經(jīng)營收入――商品房銷售收入”。期末在結(jié)轉(zhuǎn)其作為商品房銷售的實(shí)際成本時(shí)應(yīng)注意,要按周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值借記“經(jīng)營成本――商品房銷售成本”,按周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷額借記“周轉(zhuǎn)房――周轉(zhuǎn)房攤銷”,按周轉(zhuǎn)房的原值貸記“周轉(zhuǎn)房――在用周轉(zhuǎn)房”。

2.企業(yè)采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。在提交買方驗(yàn)收,辦完移交手續(xù)后,將開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本從“開發(fā)產(chǎn)品――商品房(或土地)”賬戶轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品――房屋(或土地)”,然后按購銷合同規(guī)定的日期收取第一期款項(xiàng),借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等,貸記“經(jīng)營收入――商品房銷售收入(或土地轉(zhuǎn)讓收入)”等;同時(shí),按本期收回價(jià)款占開發(fā)產(chǎn)品銷售總價(jià)百分比確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本,借記“經(jīng)營成本”,貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”。

3.開發(fā)產(chǎn)品出租經(jīng)營收入的核算。開發(fā)企業(yè)以營利為目的,將開發(fā)完成的土地和房屋進(jìn)行商業(yè)性出租,通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)其價(jià)值,可視為出租開發(fā)產(chǎn)品的減少。這種出租經(jīng)營活動(dòng)取得的收入應(yīng)通過“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。企業(yè)將開發(fā)完成的用于出租的商品房或商品性土地出租經(jīng)營時(shí),借記“出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品”;按租賃合同規(guī)定的日期收取租金收入,不管租賃方到期是否已經(jīng)交納租金,當(dāng)期仍要確認(rèn)收入,借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶,貸記“經(jīng)營收入――出租產(chǎn)品租金收入”;在出租過程中計(jì)提的攤銷額,借記“經(jīng)營成本――出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”,貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品攤銷”;如果企業(yè)將出租的開發(fā)產(chǎn)品改變用途將其作為商品對外銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)按轉(zhuǎn)讓的價(jià)格借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等,貸記“經(jīng)營收入”,按出租產(chǎn)品的攤余價(jià)值,借記“經(jīng)營成本――商品房銷售成本”,按出租產(chǎn)品累計(jì)攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品攤銷”。

(二)其他業(yè)務(wù)收入的核算

除了以上所述的主要的經(jīng)營活動(dòng)外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還有一些經(jīng)營活動(dòng)也能帶來資產(chǎn)的流入或債務(wù)的抵銷。這些非主營業(yè)務(wù)收入有商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。核算企業(yè)中這些業(yè)務(wù)的收入實(shí)現(xiàn)情況,是在“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶中進(jìn)行的,并按業(yè)務(wù)種類設(shè)置明細(xì)分類賬戶。該帳戶月末轉(zhuǎn)入“本年利潤”,期末無余額。

參考文獻(xiàn):