導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)目前狀況分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資選擇

引言

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項(xiàng)目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

1、中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高、投資相對(duì)較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)展，需要綜合考慮多種融資渠道進(jìn)行資金的籌集。可以說(shuō)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來(lái)的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。

1.1 資金來(lái)源

目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。

1.2 融資結(jié)構(gòu)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對(duì)較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)等特點(diǎn)。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場(chǎng)融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對(duì)較高的融資，而我們理解的比例相對(duì)較高，也僅僅是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中融資相對(duì)很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門(mén)對(duì)外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對(duì)較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對(duì)不良資產(chǎn)的收購(gòu)等間接的融資方式上。最后，受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)，銀行貸款在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來(lái)越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開(kāi)展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢(shì)凸顯。

2、中國(guó)房地產(chǎn)融資弊端分析

自上世紀(jì)80年代以來(lái)國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)放，積極進(jìn)行社會(huì)主義建設(shè)的政策實(shí)施以來(lái)，國(guó)有商業(yè)銀行開(kāi)始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及后期銷(xiāo)售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機(jī)構(gòu)貸款中份額占到絕對(duì)優(yōu)勢(shì)狀況的產(chǎn)生。

但從經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展理論分析，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與原則的，同時(shí)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理以及資金的有效運(yùn)用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)增加，嚴(yán)重者甚至?xí){到整個(gè)金融體系及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過(guò)資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)來(lái)維持整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動(dòng)與主動(dòng)的關(guān)系中，兩者是一種有效互動(dòng)的雙方，但目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成此種雙向互動(dòng)，因此會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)。

由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來(lái)講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。

3、中國(guó)房地產(chǎn)融資選擇與調(diào)整

篇2

關(guān)鍵詞：修正指標(biāo)分析法；房?jī)r(jià)收入比；天津市；房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年來(lái)借助天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)效應(yīng)的帶動(dòng)，天津成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。2011年，天津市建筑業(yè)完成增加值381億元，比上年增長(zhǎng) 26.2%；完成總產(chǎn)值 2 986.45 億元，比上年增長(zhǎng)23.18%。2011全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1 342.5 億元，比上年增長(zhǎng)29.4%。2011年房屋施工面積17 356.9萬(wàn) m2，比上年增長(zhǎng)29.86%；房屋竣工面積 3 378.1 萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)3.26%。商品房銷(xiāo)售面積 1 594.57 萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)5.27% [2]。由以上數(shù)據(jù)可以初步看出，2011年天津市房屋的銷(xiāo)售面積不足竣工面積的一半，可見(jiàn)空置率較高。且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，目前的投資大約要在三年以后才能形成產(chǎn)品上市。而未來(lái)市場(chǎng)的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測(cè)，加之2013年出臺(tái)的國(guó)5條的影響，目前仍有一部分消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈觀望狀態(tài)。短時(shí)期內(nèi)的投機(jī)欲望或階段性過(guò)度開(kāi)發(fā)，勢(shì)必刺激房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，加之經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張、土地的需求量大，地價(jià)的迅速上升，這就極易形成土地投機(jī)，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此未來(lái)一兩年天津房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同關(guān)心的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式

1.房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌，這是房地產(chǎn)泡沫最明顯的表現(xiàn)。中國(guó)海南省發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象。1988年，海南省的房地產(chǎn)平均價(jià)格為1 350元/千方米，1992年則猛增至5 000元/千方米，比1991年增長(zhǎng)257%，1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的，一般在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，空置率大大超過(guò)10%的界限。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩，銷(xiāo)售狀況不佳，大量房屋空置，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

3.房地產(chǎn)投資過(guò)度，一般情況下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略高于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的，只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。1989年泰國(guó)發(fā)放的住房貸款總額為1 459億泰銖，到了1996年超過(guò)7 900億泰銖。在七年內(nèi)增加了五倍多。

4.居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力差，衡量居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，各國(guó)可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，而在房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅攀升，導(dǎo)致這一比例嚴(yán)重偏高，使居民對(duì)房?jī)r(jià)失去承受能力。

二、基于指標(biāo)分析法的天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證分析

用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況是國(guó)際通用的方法，但是由于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制的特殊性，此指標(biāo)在中國(guó)的案例分析中需要綜合考慮宏觀市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況、金融市場(chǎng)狀況與城市經(jīng)濟(jì)狀況。尤其近年來(lái)中國(guó)居民日常消費(fèi)品價(jià)格上漲幅度過(guò)大，需要考慮居民收入中用于購(gòu)房的消費(fèi)指數(shù)變化，這也是本文的創(chuàng)新之處。

1.房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算。房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式為：年度房?jī)r(jià)收入比=年度城鎮(zhèn)人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價(jià)/年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入[4]。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大處于上升狀態(tài)時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的增長(zhǎng)幅度，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。1998年世界銀行對(duì)96個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，國(guó)際上通常認(rèn)為這個(gè)范圍是3～6，世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家的比值一般在4～6之間，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，且由于房地產(chǎn)的地區(qū)性特性比較明顯，所以首先應(yīng)該通過(guò)設(shè)定模型來(lái)推導(dǎo)適應(yīng)于天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理房?jī)r(jià)收入比區(qū)間。我們?cè)O(shè)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格為p，家庭年收入為I，住房貸款利率為i，貸款期限為n，首付款比例為x，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，居民收入每年以固定的比例g增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比為R，同時(shí)依據(jù)等比數(shù)列公式，則有

（1）當(dāng) i≠g 時(shí)，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

計(jì)算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）當(dāng) i=g 時(shí)，有

（1-x）p=k×I×n，計(jì)算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前銀行個(gè)人按揭貸款期限一般不超過(guò)30年，因此可以設(shè)定貸款年限的上限為30年。目前天津市住房公積金貸款利率為4.50%，購(gòu)房商業(yè)貸款利率6.5%，各商業(yè)銀行實(shí)際提供的房屋貸按揭利率在6%～7%之間，因此我們?nèi)∽》抠J款利率變化區(qū)間為4%～8%進(jìn)行運(yùn)算。根據(jù)《天津市2012年統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指數(shù)平均每年增長(zhǎng)12.86%，考慮到天津經(jīng)濟(jì)今后20—30年的發(fā)展速度將高于過(guò)去8年的平均速度，居民收入的增長(zhǎng)也高于過(guò)去8年，但是由于近年日常消費(fèi)品價(jià)格上漲幅度大大增加，天津居民家庭收入的增長(zhǎng)幅度卻是在無(wú)形中被縮減了，所以我們?nèi)√旖虺鞘芯用袢司芍涫杖胫笖?shù)平均每年增長(zhǎng)6%，歷年來(lái)天津居民住宅支出占消費(fèi)支出的比例大約在6%～20%之間，由于近年房?jī)r(jià)提升的速度超過(guò)了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趨勢(shì)，因此取k=25%為k的上限，取購(gòu)房首付比例為30%，根據(jù)公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有關(guān)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算列表：

由表1可知，當(dāng)家庭收入每年平均增長(zhǎng)6%時(shí)，市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的貸款期限為20—30年，利率為5%～7%時(shí)，合理的房?jī)r(jià)收入比為6～11倍。因此，我們可以把天津房?jī)r(jià)收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍，12～18倍為警戒區(qū)，19～25倍為危險(xiǎn)區(qū)，25倍以上為嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。

2.指標(biāo)分析修正法計(jì)算。指標(biāo)修正法以房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)為基礎(chǔ)，運(yùn)用模型測(cè)算出該指標(biāo)的客觀綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)綜合考慮天津宏觀市場(chǎng)狀況、天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況、金融市場(chǎng)狀況與天津經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)測(cè)度天津房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系數(shù)公式如下：

年度泡沫系數(shù)=房?jī)r(jià)收入比×本年度GDP環(huán)比指數(shù)×1/本年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)×1/本年度實(shí)際銷(xiāo)售面積環(huán)比指數(shù)×1/本年度國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比指數(shù)×1/本年度區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率環(huán)比指數(shù) （公式4）

以年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)為例說(shuō)明公式4，當(dāng)本期房地產(chǎn)價(jià)格高于上期時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較熱，如果有了房地產(chǎn)泡沫，交易價(jià)格的上升會(huì)加劇泡沫現(xiàn)象，從而其倒數(shù)的修正系數(shù)小于1，對(duì)泡沫基準(zhǔn)值做向下修正使其下降，反之則起到助推房地產(chǎn)泡沫的作用。下面我們運(yùn)用指標(biāo)分析修正法來(lái)計(jì)算天津房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁(yè)表4所示）。由前面的分析可知，天津房?jī)r(jià)收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍（含11），11～18倍（含18）為警戒區(qū)，18～25倍為危險(xiǎn)區(qū)，25倍以上為嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。

根據(jù)《天津2012年統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2005—2011年間天津平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間，考慮到家庭中的老幼沒(méi)有住房消費(fèi)能力，所以取家庭人數(shù)為2人，乘以與之對(duì)應(yīng)的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入（如表2所示）。另外，我們?nèi)?0平米的房屋面積來(lái)計(jì)算單套商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格，因?yàn)樵撁娣e是作為首付兩成或三成的一個(gè)分水嶺（如下頁(yè)表3所示）。下面我們運(yùn)用指標(biāo)修正法來(lái)計(jì)算上海房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁(yè)表4所示）。

根據(jù)表4所示的計(jì)算結(jié)果我們可知，（1）房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)在2005年、2009年處于正常變化區(qū)間7～9倍，即房?jī)r(jià)收人比合理；（2）房?jī)r(jià)收入比在 2006—2008年及2010—2012 年間處于12～14倍，屬于房地產(chǎn)泡沫的警戒區(qū)。我們可以看到 2005 年、2009年房?jī)r(jià)收入比與修正后的泡沫系數(shù)差別較大，這主要是因?yàn)榻灰谞顩r修正系數(shù)比較小，將房?jī)r(jià)收入比的值向下拉，從而使得泡沫系數(shù)較大幅度地小于房?jī)r(jià)收入比數(shù)值。這表明由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額與實(shí)際銷(xiāo)售面積的增大，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者一致看好當(dāng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)泡沫呈下降的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布了2013年2月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)：全國(guó)70個(gè)大中城市（包括天津在內(nèi)）房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲情況，2013年2月份天津新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲2.8%。房?jī)r(jià)的漲幅仍然很大。

三、研究結(jié)論

根據(jù)以上研究我們可以看出，2005年、2009年期間房地產(chǎn)泡沫系數(shù)位于正常合理區(qū)域，表明天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好。2006—2008年、2010—2012年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，雖然泡沫程度不高，但也需要相關(guān)監(jiān)管部門(mén)與房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者引起警戒與重視，采取相關(guān)措施，防止泡沫的擴(kuò)大，甚至引發(fā)金融危機(jī)，給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)不良影響及危害。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國(guó)統(tǒng)計(jì)局.統(tǒng)計(jì)年鑒（2005—2012）[K].

[2] 天津市統(tǒng)計(jì)局，天津統(tǒng)計(jì)網(wǎng)，2012.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)管理

引言

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種財(cái)務(wù)系統(tǒng)無(wú)法預(yù)料和控制的因素，使財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期的目標(biāo)對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失和額外的收益。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在我國(guó)得到前所未有的發(fā)展，目前已經(jīng)成為投資的重要的領(lǐng)域，也是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)際金融變動(dòng)的時(shí)代下，房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)期健康持續(xù)的發(fā)展，必須不斷提高自身的財(cái)務(wù)管理水平和應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。下面我們重點(diǎn)進(jìn)行分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部原因

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過(guò)分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理，預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力 。

3、缺乏現(xiàn)金流量管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過(guò)融資和銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問(wèn)題。

二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問(wèn)題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。

（一）對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調(diào)控下，從而造成國(guó)稅局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅不斷的提高，進(jìn)而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進(jìn)行籌劃，或者規(guī)劃控制房地產(chǎn)建設(shè)的住宅檔次以及通過(guò)分散收入進(jìn)行籌等措施進(jìn)行降低稅收成本，從而有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來(lái)拓展融資渠道。

（二）對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類(lèi)很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類(lèi)型，避免盲目開(kāi)發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略，由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)出不同面積比例的各類(lèi)型物業(yè)以及同一類(lèi)型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類(lèi)型房產(chǎn)的投資組合，來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過(guò)程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來(lái)保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳志華，華馬姣.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理初探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)代物業(yè)中旬刊），2011，10（5）：45-46

篇4

論文關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)警體系，預(yù)警指標(biāo)

 

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。由于我國(guó)金融體制的不健全，銀行業(yè)長(zhǎng)期處于高壟斷地位，從目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源渠道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一直保持著高速的增長(zhǎng)，從1998年的953.34億元增長(zhǎng)到2009年的11293億元，2010年1-9月，國(guó)內(nèi)貸款9398億元，增長(zhǎng)27.2%。雖然，近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來(lái)自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度依然過(guò)高。

從銀行角度看，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸投入如此積極的主要?jiǎng)恿t是房地產(chǎn)信貸的高額回報(bào)。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行5年期以上貸款利率為6.14%預(yù)警指標(biāo)，扣除2%左右的資金來(lái)源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)特性，銀行大量持有房地產(chǎn)信貸必然導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)移。事實(shí)上，自2003年以來(lái)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)幾輪調(diào)控的壓力下，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越重視。但是目前，銀行對(duì)額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建還存在缺失，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),控制和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行必須建立一套完整的額度授信預(yù)警體系，確立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的同時(shí)，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)――收益優(yōu)化能力。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)授信的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行與開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象。貸款人在進(jìn)行信貸過(guò)程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，產(chǎn)生了“道德風(fēng)險(xiǎn)”。也在很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計(jì)其償還能力及貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不能對(duì)其信用進(jìn)行評(píng)估。

2、操作風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤(rùn)吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競(jìng)爭(zhēng)使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時(shí)都有發(fā)生災(zāi)難的可能雜志網(wǎng)。

3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要以抵押形式發(fā)放，銀行對(duì)抵押物價(jià)值確定的主要依據(jù)是交易價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。交易價(jià)格由于不對(duì)稱性信息的存在具有不確定性，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)未能通過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)形成品牌信譽(yù)，缺乏公信度。一旦抵押物價(jià)值下跌，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)將被放大。

4、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來(lái)巨大利潤(rùn)的行業(yè)，很多開(kāi)發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說(shuō)是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)授信的風(fēng)險(xiǎn)。

5、政策風(fēng)險(xiǎn)。住房體制改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)的政策處于寬松期，尤其自2001年開(kāi)始，房?jī)r(jià)一路上漲預(yù)警指標(biāo)，導(dǎo)致了通貨膨脹等其他經(jīng)濟(jì)矛盾，國(guó)家立即推出宏觀調(diào)控政策抑制投資過(guò)熱。2003-2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入收緊期，直到2008年三季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，政策開(kāi)始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽(yáng)春”，再到下半年的量?jī)r(jià)齊漲和年底一反常態(tài)的爆發(fā)式“沖量”，亢奮的樓市終又招來(lái)政策的嚴(yán)厲打擊。2010年國(guó)家相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”等調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫?？梢?jiàn)，政策的變化影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展走向，從而也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系

構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系，能夠使銀行有針對(duì)性地監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)，在第一時(shí)間作出控制風(fēng)險(xiǎn)的決策，并使用更有效的措施化解風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系中應(yīng)包括預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警處理機(jī)制兩部分內(nèi)容。

（一）預(yù)警指標(biāo)

1、財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)基于財(cái)務(wù)報(bào)表，監(jiān)控企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、抵押物價(jià)值變動(dòng)情況。

（1）開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況預(yù)警。銀行應(yīng)通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析與比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)資金不足、施工計(jì)劃重大調(diào)整、銷(xiāo)售嚴(yán)重滯后、未按銷(xiāo)售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，要進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測(cè)算，得到項(xiàng)目的總投資利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，確定租售收入、租售成本、開(kāi)發(fā)周期等敏感性因素，進(jìn)行敏感性分析。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：股票價(jià)值不斷下滑、市值縮水，應(yīng)收賬款和存貨呈遞增態(tài)勢(shì)、存貨中存在積壓和內(nèi)虧現(xiàn)象。

（2）開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)警。對(duì)有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應(yīng)加大跟蹤和監(jiān)測(cè)力度，主動(dòng)介入改制工作，積極參與改制方案制定、產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資和債務(wù)清償工作。信貸客戶如實(shí)行改制后，要相應(yīng)變更信貸合同和保證人、抵押人、質(zhì)押人合同，以保證銀行的債權(quán)安全。對(duì)于經(jīng)營(yíng)陷于困境、扭虧無(wú)望、嚴(yán)重資不抵債的信貸客戶，應(yīng)敦促其改制，實(shí)行債務(wù)重組；對(duì)于企圖通過(guò)改制逃廢銀行債務(wù)的信貸客戶，要及時(shí)運(yùn)用法律手段維護(hù)銀行債權(quán)。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：經(jīng)營(yíng)狀況不理想，產(chǎn)銷(xiāo)和盈利能力呈下降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)份額明顯下滑、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

（3）抵押物價(jià)值預(yù)警。房地產(chǎn)貸款的最后安全性保障主要來(lái)自抵押品，因此一定要加強(qiáng)對(duì)貸款抵押物的足值、有效和權(quán)證完整性、真實(shí)性、有效性的審核和管理。尤其在房地產(chǎn)價(jià)格步入下行通道，部分地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)較為劇烈的情況下，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)大幅、持續(xù)的回落預(yù)警指標(biāo)，則前期投放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，其抵押物如依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，則不可避免地會(huì)出現(xiàn)抵押物縮水、市場(chǎng)變現(xiàn)力下降的現(xiàn)象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權(quán)證，確保剩余貸款抵押物價(jià)值足額。要根據(jù)不同區(qū)域房?jī)r(jià)變化的情況，選擇房?jī)r(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估，將銷(xiāo)售面積超過(guò)50%以上的項(xiàng)目作為押品價(jià)值重評(píng)的重點(diǎn)。尤其要密切關(guān)注抵押物質(zhì)量和變現(xiàn)能力變化情況，及時(shí)補(bǔ)充和變更擔(dān)保和抵押，以確保抵押擔(dān)保的有效性和持續(xù)性。

2、 非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)參考政策及市場(chǎng)波動(dòng)、企業(yè)貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度、企業(yè)誠(chéng)信度情況。

（1）政策及市場(chǎng)波動(dòng)預(yù)警。加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和客戶研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期走勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶發(fā)生的新變化，預(yù)先研究判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)，建立與政府土地規(guī)劃部門(mén)、人民銀行、統(tǒng)計(jì)局等部門(mén)的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場(chǎng)變化做出反應(yīng)。廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警，建立房?jī)r(jià)、空置率、投資額、銷(xiāo)售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和區(qū)域特點(diǎn)，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)雜志網(wǎng)。

（2）貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)警。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，要做好資金使用監(jiān)管。加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門(mén)的橫向交流溝通，及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。要全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程，隨時(shí)關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售進(jìn)度情況，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度銷(xiāo)售變化情況和周邊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行跟蹤，分析項(xiàng)目是否存在“爛尾”及銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開(kāi)發(fā)商按銷(xiāo)售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專(zhuān)戶管理，首付款以及項(xiàng)目其他銷(xiāo)售資金也應(yīng)盡可能納入專(zhuān)戶管理，保證開(kāi)發(fā)貸款的收回。

（3）開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信度預(yù)警。銀行應(yīng)高度關(guān)注開(kāi)發(fā)商的信用狀況，對(duì)涉及金額較大的經(jīng)濟(jì)法律糾紛，或高級(jí)管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動(dòng)資金，卻以種種理由有意拖欠應(yīng)償還的到期銀行貸款等信用不良的開(kāi)發(fā)商應(yīng)列為高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，予以重點(diǎn)監(jiān)控。

（二）預(yù)警處理機(jī)制

預(yù)警信號(hào)出現(xiàn)后，銀行應(yīng)立即查明和分析原因，盡早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)別、程度、原因及其發(fā)展變化趨勢(shì)，并及時(shí)采取有效措施預(yù)警指標(biāo)，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。要深化非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)的工作范圍和監(jiān)控重點(diǎn)，建立分層次監(jiān)測(cè)管理機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、分析、預(yù)警工作詳細(xì)分解落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)，既要全面覆蓋又要避免重復(fù)，提升風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、分析、預(yù)警能力。要盤(pán)活風(fēng)險(xiǎn)貸款，積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場(chǎng)變化、銷(xiāo)售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，要借助銀行的信息優(yōu)勢(shì)和客戶優(yōu)勢(shì)，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過(guò)出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。

四、保障預(yù)警體系實(shí)施的措施

1、加強(qiáng)客戶經(jīng)理隊(duì)伍建設(shè)。要通過(guò)開(kāi)展多層面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)，培育一支熟悉宏觀環(huán)境和市場(chǎng)變化，能夠及時(shí)捕捉風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失，制定有效風(fēng)險(xiǎn)控制和化解措施的客戶經(jīng)理隊(duì)伍，為銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、設(shè)立專(zhuān)門(mén)的貸后監(jiān)督機(jī)構(gòu)?；鶎有匈J后監(jiān)督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實(shí)地評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況；上級(jí)行貸后監(jiān)督檢查部門(mén)要通過(guò)非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)檢查的方式，對(duì)下級(jí)行的貸后管理執(zhí)行情況進(jìn)行檢查評(píng)分考核，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案，化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3、完善激勵(lì)約束機(jī)制。要建立科學(xué)的考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法，以及合理有效的信貸責(zé)任追究制度，把預(yù)警預(yù)報(bào)過(guò)程納入房地產(chǎn)額度授信工作整體考核范疇，把考核結(jié)果作為評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)管理水平、管理者素質(zhì)和業(yè)績(jī)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

（注：本文來(lái)源于黑龍江省教育廳2009年度科學(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目計(jì)劃，項(xiàng)目編號(hào)：11541065）

參考文獻(xiàn)：

【1】周志鵬．商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與控制探析．金融廣角．2007(4)．

【2】王瑞虎.如何提高貸后管理的實(shí)效性.現(xiàn)代金融，2010(4).

篇5

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；融資方式；融資風(fēng)險(xiǎn)因素；融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；模糊層次分析法

中圖分類(lèi)號(hào) F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A

文章編號(hào) 1006-5024（2013）02-0137-04

一、河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式分析

河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于上世紀(jì)80年代，也是伴隨著我國(guó)的住房制度改革，城市建設(shè)的發(fā)展模式開(kāi)始出現(xiàn)的。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，全國(guó)各大城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也取得了全面的進(jìn)步。近年來(lái)的發(fā)展主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市建設(shè)步伐加快，市民居住條件日益改善和提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范和完善。但是，河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅起步較晚，而且發(fā)展速度比較慢，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部沿海城市。目前，河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在從單純的銀行貸款向融資方式的多元化發(fā)展，以便保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金需求。房地產(chǎn)融資方式的多元化，對(duì)于降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，提高資本利用效率，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用，具有十分重要的意義。

融資方式可以按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家格利和肖提出融資方式按照其儲(chǔ)蓄與投資的聯(lián)系方式可以分為內(nèi)源融資和外源融資。

（一）內(nèi)源融資是指開(kāi)發(fā)商在企業(yè)內(nèi)部的資金調(diào)撥和運(yùn)作活動(dòng)，資金的所有權(quán)和使用權(quán)合二為一

在企業(yè)內(nèi)部通過(guò)自有資金、留存收益、折舊計(jì)提、閑置資產(chǎn)變現(xiàn)、應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓、國(guó)家資金扶持等方式融資，一般具有自主性強(qiáng)、規(guī)模有限、成本低等特點(diǎn)。

（二）外源融資對(duì)企業(yè)的資金獲得具有高效性、靈活性、大量性和集中性的特點(diǎn)，一般是通過(guò)金融媒介機(jī)制的作用實(shí)現(xiàn)融資

按照資金對(duì)企業(yè)權(quán)益的影響，又可以將外源融資分為債務(wù)融資和權(quán)益融資。債務(wù)融資是指通過(guò)增加企業(yè)的負(fù)債來(lái)獲取資金，例如：向銀行借款、發(fā)行債券等。企業(yè)通過(guò)這種方式籌集到的資金必須到期償還，并且要支付利息。權(quán)益融資是指通過(guò)增加企業(yè)的所有者權(quán)益來(lái)獲取資金，如發(fā)行股票、增資擴(kuò)股。這種方式籌集到的資金不需要償還，但要定期分紅派息。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查可知，目前河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中債務(wù)融資方式占主導(dǎo)地位，權(quán)益融資方式占比極小。

1 已經(jīng)用到的債務(wù)融資方式有：銀行貸款、信托貸款、小額貸款公司運(yùn)作、企業(yè)間拆借、民間借貸、發(fā)行企業(yè)債券（含短期融資券）、發(fā)行中小企業(yè)集合債券、融資租賃、回租回買(mǎi)融資、商業(yè)信用融資（應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)租預(yù)售）、典當(dāng)融資等。但其中最主要的是：銀行抵押貸款、發(fā)行債券、預(yù)租預(yù)售和民間借貸。

2 已經(jīng)用到的權(quán)益融資方式有：上市融資、兼并收購(gòu)、增資擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)置換、合作開(kāi)發(fā)、權(quán)益型信托融資等。但其中最主要的是上市融資和以兼并收購(gòu)為主的資產(chǎn)重組。

二、河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

通過(guò)對(duì)河北省部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深度訪談和問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)合企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)研究的相關(guān)文獻(xiàn)資料，從宏觀和微觀兩個(gè)方面總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素并對(duì)其進(jìn)行分析。

（一）宏觀影響因素分析

本文界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素。

1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產(chǎn)業(yè)政策，金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地產(chǎn)業(yè)政策是指國(guó)家中央或地方政府制定的，主動(dòng)干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各種政策的集合。產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策和產(chǎn)業(yè)布局政策。（2）金融政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而采用各種方式調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的各種方針和措施的總稱。（3）土地使用政策。近幾年來(lái)。我國(guó)一直在執(zhí)行嚴(yán)格的土地管理政策。嚴(yán)格的土地管理政策雖然促進(jìn)了土地的節(jié)約使用，但也導(dǎo)致了土地供應(yīng)的相對(duì)緊張，并增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)成本，增加了其融資的難度和融資成本，進(jìn)而提高了其融資風(fēng)險(xiǎn)。

2 宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、供求關(guān)系等因素。（1）通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，指貨幣發(fā)行量超過(guò)流通中實(shí)際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現(xiàn)象，它體現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。在通貨膨脹壓力下，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題將趨于明顯。為了確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，一般情況下政府會(huì)采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度將會(huì)有所加大進(jìn)而增加其融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付個(gè)人所得稅之后，所余下的實(shí)際收入。一般而言，家庭可支配收入多會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)更容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，提高其商業(yè)信譽(yù)進(jìn)而降低融資風(fēng)險(xiǎn)；反之，家庭可支配收入較少會(huì)使得房地產(chǎn)需求萎縮從而增加融資風(fēng)險(xiǎn)。（3）房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就越容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益從而償還債權(quán)人和投資者，增強(qiáng)其商業(yè)信譽(yù)，從而增強(qiáng)其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風(fēng)險(xiǎn)；反之，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)越低，則會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)。（4）供求關(guān)系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。供大于求則預(yù)期銷(xiāo)售收入難以實(shí)現(xiàn)，從而增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的難度和成本，融資風(fēng)險(xiǎn)較大；相反，如果供不應(yīng)求，則融資風(fēng)險(xiǎn)就較小。

3 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況表現(xiàn)在：（1）企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，每個(gè)企業(yè)占據(jù)的市場(chǎng)最高份額也極其有限，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度比較小。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房地產(chǎn)東西部發(fā)展不平衡：東部地區(qū)在企業(yè)規(guī)模和投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模方面均大大超過(guò)西部地區(qū)，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響主要包括行業(yè)定位、同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量和企業(yè)所處的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境三個(gè)方面。

（二）微觀影響因素分析

本文界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)微觀影響因素主要有企業(yè)信譽(yù)情況、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素。

1 企業(yè)信譽(yù)情況。企業(yè)信譽(yù)主要包括企業(yè)形象、抵押擔(dān)保、企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量、貸款到期清償率等因素。（1）企業(yè)形象是指人們通過(guò)企業(yè)的各種標(biāo)志（如產(chǎn)品特點(diǎn)、行銷(xiāo)策略、人員風(fēng)格等）而建立起來(lái)的對(duì)企業(yè)的總體印象。企業(yè)形象是企業(yè)精神文化的一種外在表現(xiàn)形式，它是社會(huì)公眾與企業(yè)接觸交往過(guò)程中所感受到的總體印象。企業(yè)形象好，知名度和公眾認(rèn)知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風(fēng)險(xiǎn)較低；反之企業(yè)形象差則融資風(fēng)險(xiǎn)較高。（2）抵押擔(dān)保。抵押擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定物的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠提供的抵押擔(dān)保物越多、價(jià)值越高，投資者越愿意將資金投入該企業(yè)，則融資風(fēng)險(xiǎn)越低；反之融資風(fēng)險(xiǎn)便越高。（3）企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量。企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生最直接的影響。如果產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量好則銷(xiāo)售狀況良好，進(jìn)而企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，降低了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)；反之，則加大了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。（4）貸款到期清償率。企業(yè)到期貸款償還能力的大小反映出其融資風(fēng)險(xiǎn)的大小。一般來(lái)說(shuō)企業(yè)貸款到期清償率越高，則融資風(fēng)險(xiǎn)越小；反之融資風(fēng)險(xiǎn)就越高。

2 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況主要體現(xiàn)在償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力。（1）償債能力是指借款人（或擔(dān)保人）償還債務(wù)的能力。它表明借款人對(duì)債務(wù)的承受能力和償還債務(wù)的保障能力。企業(yè)償債能力強(qiáng)則增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)，能較好地降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)；反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)的運(yùn)行能力，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤(rùn)的能力。它揭示了企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的情況，反映了企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)資源管理、運(yùn)用的效率高低。企業(yè)資金周轉(zhuǎn)越快，流動(dòng)性越高，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，資金獲取利潤(rùn)的速度就越快。企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力強(qiáng)，則企業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)，能較好地降低融資風(fēng)險(xiǎn)；反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。（3）盈利能力是指企業(yè)獲取的能力，也稱為企業(yè)的資金或資本增值能力。在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)賺取利潤(rùn)的能力越高，其盈利能力就越強(qiáng)。企業(yè)盈利能力強(qiáng)，則企業(yè)信譽(yù)好，能較好地降低融資風(fēng)險(xiǎn)；反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。

3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素主要包括企業(yè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的多樣性、管理層的經(jīng)營(yíng)和素質(zhì)、內(nèi)部控制與管理等因素。（1）企業(yè)規(guī)模指對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等范圍的劃型。新標(biāo)準(zhǔn)將企業(yè)的類(lèi)型劃分為大中小三個(gè)類(lèi)型。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)人員數(shù)、銷(xiāo)售量、資產(chǎn)、盈利和市場(chǎng)份額越小，融資風(fēng)險(xiǎn)就越大；反之，融資風(fēng)險(xiǎn)就越小。（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產(chǎn)劃分為居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂(lè)設(shè)施、政府和公用設(shè)施、城市綜合體等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多樣化能較好地分散融資風(fēng)險(xiǎn)，反之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單一化則融資風(fēng)險(xiǎn)較大。（3）管理層的經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)。企業(yè)管理層學(xué)歷高，具有優(yōu)良的道德品質(zhì)及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，則融資風(fēng)險(xiǎn)比較低；反之則融資風(fēng)險(xiǎn)較高。（4）內(nèi)部控制與管理。內(nèi)部控制是指單位和各個(gè)組織之間建立的一種相互制約的形式和職責(zé)分工制度。內(nèi)部控制的目的在于改善、提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)內(nèi)部組織構(gòu)架健全，建立了完善和科學(xué)的決策程序和管理信息系統(tǒng)，則融資風(fēng)險(xiǎn)較低；反之融資風(fēng)險(xiǎn)較高。

三、河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

本文基于模糊層次分析法的基礎(chǔ)理論，結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。文中數(shù)據(jù)全部來(lái)源于對(duì)河北省30家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的直接和間接調(diào)查，與企業(yè)的中高層管理人員、財(cái)務(wù)人員，和這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的銀行風(fēng)險(xiǎn)部管理人員以及部分高校房地產(chǎn)金融專(zhuān)家進(jìn)行的訪談。下面結(jié)合構(gòu)建的層次分析模型進(jìn)行模糊層次分析。

（一）層次分析法確定權(quán)重

1 構(gòu)造層次分析結(jié)構(gòu)。本文基于調(diào)研資料分析河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要融資方式下面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型如下圖：

融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型圖的第一層：融資風(fēng)險(xiǎn)，為目標(biāo)層。通過(guò)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的建立，最終預(yù)期得出一個(gè)地區(qū)整體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)情況，也可以得出某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)情況。第二層：債務(wù)融資、權(quán)益融資，為準(zhǔn)則層。由于內(nèi)源融資方式面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小，故本文僅從債務(wù)和權(quán)益融資兩種外源融資方式中發(fā)掘其融資風(fēng)險(xiǎn)。第三層：銀行貸款、發(fā)行債券、民間借貸、預(yù)租預(yù)售為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在債務(wù)融資中主要的融資方式，上市融資和資產(chǎn)重組為權(quán)益融資中主要的融資方式，這六項(xiàng)構(gòu)成了子準(zhǔn)則層，分析這六種主要的融資方式下對(duì)應(yīng)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。第四層：政策法律因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素、企業(yè)信譽(yù)因素、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)管理因素六種風(fēng)險(xiǎn)影響因素為方案層。這六種融資風(fēng)險(xiǎn)因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風(fēng)險(xiǎn)。

2 構(gòu)造兩兩比較的判斷矩陣。依據(jù)專(zhuān)家打分情況，構(gòu)造各個(gè)層次的兩兩比較判斷矩陣。

3 層次單排序和一致性檢驗(yàn)。通過(guò)MATLAB軟件的編程計(jì)算，可以求得各判斷矩陣的權(quán)重、最大特征根、一致性指標(biāo)和一致性比率，結(jié)果證明各判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)均可接受。

4 層次總排序。由計(jì)算可知，第二層對(duì)第一層的權(quán)重為WA=（0.8000，0.2000），第三層對(duì)第二層的權(quán)重分別為WB1=（0.5219，0.0715，0.1137，0.2928），WB2=（0.8571，0.1429）。所以，第三層對(duì)第一層的權(quán)重為Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286）。

因此，此模型運(yùn)用層次分析法的層次總排序，即第四層對(duì)第一層的層次總排序WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）。

由評(píng)價(jià)結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素從大到小排序?yàn)椋赫叻梢蛩?企業(yè)財(cái)務(wù)狀況因素>企業(yè)信譽(yù)因素>企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素>宏觀經(jīng)濟(jì)因素>行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素。

（二）運(yùn)用模糊層次分析法進(jìn)行評(píng)價(jià)

1 建立評(píng)判因素集：U=（政策法律因素，宏觀經(jīng)濟(jì)因素，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素，企業(yè)信譽(yù)因素，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況因素，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素）

2 建立權(quán)重集：通過(guò)層次分析法的計(jì)算，因素集中元素所對(duì)應(yīng)的權(quán)重為：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）

3 建立評(píng)語(yǔ)集：v=[風(fēng)險(xiǎn)極大，風(fēng)險(xiǎn)較大，風(fēng)險(xiǎn)一般，風(fēng)險(xiǎn)較小，風(fēng)險(xiǎn)極小]

4 單因素模糊評(píng)價(jià)：經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查問(wèn)卷反饋情況的總結(jié)整理，得出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的單因素模糊評(píng)價(jià)為：

5 模糊綜合評(píng)判：M=W·I==（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176）

由評(píng)價(jià)結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)比較大。

四、結(jié)論評(píng)析

首先，政策法律因素對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響最大。目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一，大多依賴于銀行貸款，尤其是河北省，其他融資方式所占比重很小。這是由于上市融資、債券融資、房地產(chǎn)基金等方式在很大程度上受制于國(guó)家和地方的政策和法律因素，從而使其融資方式很難向多元化方向發(fā)展，進(jìn)而規(guī)避其融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，政策法律因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響很大。

其次，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)管理因素和信譽(yù)因素對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否融資成功、融資的成本高低以及能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益等都與企業(yè)本身密切相關(guān)。

篇6

內(nèi)容摘要：在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)指數(shù)對(duì)于投資者，消費(fèi)者和政府來(lái)說(shuō)都是一種很重要的市場(chǎng)信息。文章以“中房指數(shù)”“國(guó)房指數(shù)”為例，對(duì)其編制方法進(jìn)行評(píng)述，分析了我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)指數(shù)存在的缺陷，并提出完善的若干建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)指數(shù)編制方法缺陷

我國(guó)當(dāng)前幾種主要的全國(guó)性房地產(chǎn)指數(shù)編制方法

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)公布的各類(lèi)房地產(chǎn)指數(shù)有10多個(gè)，其中，既有全國(guó)性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業(yè)主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較具代表性的中房指數(shù)和國(guó)房指數(shù)為例，來(lái)介紹我國(guó)目前房地產(chǎn)指數(shù)的編制方法和特點(diǎn)。

中房指數(shù)的編制方法

“中房指數(shù)”是“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的簡(jiǎn)稱，是一套以價(jià)格指數(shù)形式反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況的指標(biāo)體系，是我國(guó)最早研究，編制并公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)?！爸蟹恐笖?shù)”以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，按用途分為四大類(lèi)：即住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉(cāng)庫(kù)；將各城市的四類(lèi)物業(yè)以其銷(xiāo)售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類(lèi)各檔次物業(yè)的銷(xiāo)售量為權(quán)數(shù)計(jì)算四類(lèi)物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這四類(lèi)物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格，作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格。

關(guān)于中房指數(shù)編制方法的幾點(diǎn)說(shuō)明：

中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定期指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時(shí)各類(lèi)物業(yè)的規(guī)模比重。基期與權(quán)數(shù)在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。由于權(quán)數(shù)固定，中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)可以消除權(quán)數(shù)變化對(duì)指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類(lèi)同質(zhì)商品”的價(jià)格變動(dòng)情況。

中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類(lèi)分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來(lái)源于市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)反映及時(shí)、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握。

由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對(duì)比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場(chǎng)周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場(chǎng)形勢(shì)，趨勢(shì)和幅度。

國(guó)房指數(shù)的編制方法

“國(guó)家景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，資金來(lái)源，土地轉(zhuǎn)讓收入，土地開(kāi)發(fā)面積，新開(kāi)工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷(xiāo)售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類(lèi)指數(shù)測(cè)算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。國(guó)房景氣指數(shù)的測(cè)算分為八個(gè)部分：一是確定指標(biāo)體系；二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)；三是消除量綱的影響；四是確定權(quán)數(shù)；五是確定基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期；六是消除季節(jié)，價(jià)格因素的影響；七是建立分類(lèi)指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)計(jì)算數(shù)學(xué)模型；八是國(guó)房景氣指數(shù)計(jì)算結(jié)果的分析報(bào)告。

中房指數(shù)和國(guó)房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)雖然開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)大陸現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：

采用固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，降低了指數(shù)的橫向可比性由于采用了固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，在市場(chǎng)發(fā)展迅速，結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的權(quán)數(shù)會(huì)逐漸與現(xiàn)期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)脫節(jié)。這樣一來(lái)，指數(shù)雖然還能夠反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，可是會(huì)與市場(chǎng)實(shí)際結(jié)構(gòu)與價(jià)格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會(huì)受到較大影響。

指數(shù)測(cè)算方法不夠完善

現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類(lèi)型的變動(dòng)，公式所選用的權(quán)重是報(bào)告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定(即基期)的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點(diǎn)在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動(dòng)，使得指數(shù)變動(dòng)完全表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的變化?，F(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式則操作簡(jiǎn)便，實(shí)施費(fèi)用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方式，則會(huì)在指數(shù)中包含非價(jià)格變化因素。

樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性

樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)城和物業(yè)類(lèi)型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時(shí)更新、樣本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和連續(xù)性等。目前中房指數(shù)在編制過(guò)程中，存在樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類(lèi)型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性、連續(xù)性、真實(shí)性等問(wèn)題。

指數(shù)的應(yīng)用受限制

目前中房指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動(dòng)與市場(chǎng)的實(shí)際變化趨勢(shì)可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如中房指數(shù)公布的往往是上一月、上一季度、年度的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開(kāi)發(fā)商，投資者則往往更加關(guān)心市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。另一方面，囿于國(guó)內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。包括中房指數(shù)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)指數(shù)定期的公布報(bào)告、市場(chǎng)分析報(bào)告等也大都存在著內(nèi)容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只是進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的說(shuō)明和膚淺的分析等問(wèn)題。

國(guó)房指數(shù)缺陷分析

國(guó)房指數(shù)忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性國(guó)房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)且為合成指數(shù)，該指數(shù)包容了大量市場(chǎng)信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進(jìn)行縱向比較，則必須經(jīng)過(guò)逐級(jí)換算，工作量大。

不同指標(biāo)變化對(duì)指數(shù)造成的影響不能清晰反映國(guó)房指數(shù)綜合了多種信息資料，可經(jīng)綜合地反映市場(chǎng)狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化指數(shù)造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨(dú)說(shuō)明。

調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問(wèn)題國(guó)房指數(shù)采樣由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門(mén)采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)部門(mén)沿用舊的習(xí)慣，在設(shè)計(jì)指標(biāo)后，下發(fā)到相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，由后者填寫(xiě)后進(jìn)行上報(bào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出于各種顧慮，或由于對(duì)編制房地產(chǎn)指數(shù)的意義認(rèn)識(shí)不足，很難填報(bào)客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

完善我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的若干建議

根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，筆者就進(jìn)一步完善房地產(chǎn)指數(shù)提出如下建議：

在基期確定問(wèn)題上，宜采用可變基期和環(huán)比指數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)指標(biāo)，這里所說(shuō)的兩個(gè)時(shí)期是指基期和報(bào)告期。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)的品質(zhì)易發(fā)生變化，如果采用固定基期更使對(duì)比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環(huán)比指數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)更具操作性。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測(cè)度；指標(biāo)；實(shí)證研究

1998年，我國(guó)開(kāi)始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無(wú)疑問(wèn)的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過(guò)熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫到底有多大，目前，還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國(guó)的前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得長(zhǎng)足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)測(cè)度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對(duì)于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來(lái)說(shuō)的。對(duì)于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來(lái)說(shuō)主要有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商的過(guò)熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度一般有兩種方法，一是直接測(cè)度，即利用定義測(cè)度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過(guò)比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測(cè)評(píng)，即通過(guò)指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤(rùn)以及未來(lái)收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測(cè)度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，進(jìn)行指標(biāo)法測(cè)度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

本文主要選擇房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長(zhǎng)率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來(lái)源等多個(gè)泡沫測(cè)度指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析

房?jī)r(jià)收入比一般用整套住房?jī)r(jià)格與居民戶年均可支配收入的比值來(lái)表示，用來(lái)測(cè)度居民的購(gòu)房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本上是負(fù)增長(zhǎng)，除了2002年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于居民可支配收入增長(zhǎng)率外。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過(guò)10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比雖然從1998年的12．97開(kāi)始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說(shuō)房?jī)r(jià)收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國(guó)家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時(shí)，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)擴(kuò)張程度，指標(biāo)過(guò)高說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于同期全國(guó)房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率20％的水平(根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算)。而同期的廣州市GDP的增長(zhǎng)速度均以兩位數(shù)增長(zhǎng)，基本維持在15％左右，GDP的增長(zhǎng)速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說(shuō)明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。

3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會(huì)有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。一般來(lái)說(shuō)，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬(wàn)平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬(wàn)平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實(shí)現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購(gòu)房者購(gòu)房熱情不高。二是開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，房屋供過(guò)于求，出現(xiàn)大量商品房銷(xiāo)不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤(rùn)額和利潤(rùn)率。利潤(rùn)額和利潤(rùn)率指標(biāo)過(guò)高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤(rùn)回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤(rùn)率偏低，除2003年利潤(rùn)率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤(rùn)率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國(guó)際上多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)8％的平均利潤(rùn)率。這說(shuō)明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)化程度較高，沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源狀況一般有兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過(guò)高，顯示銀行資金對(duì)房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過(guò)低，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行和預(yù)售商品房款項(xiàng)的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢(shì)。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時(shí)，自籌資金從1998年的86．83億元開(kāi)始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開(kāi)始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開(kāi)始不斷下降，說(shuō)明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比較

商品零售價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)用來(lái)衡量商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)狀況，如果房屋價(jià)格指數(shù)高于商品零售價(jià)格指數(shù)，顯示商品房實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價(jià)格指數(shù)波動(dòng)不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價(jià)格指數(shù)明顯高于商品零售價(jià)格指數(shù)，說(shuō)明幾年來(lái)廣州商品房不僅名義價(jià)格上升，而且實(shí)際價(jià)格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對(duì)策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹。

1．從資金來(lái)源入手，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過(guò)量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實(shí)公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。

3．鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會(huì)化，減少企業(yè)對(duì)銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個(gè)是實(shí)行商品房用地公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)，防止土地交易的黑箱操作。

篇8

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000—8772(2015)07-0039-03

一、前言

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，自1998年房改以來(lái)一直保持快速發(fā)展勢(shì)頭。2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)進(jìn)入了一個(gè)減速換檔、提質(zhì)增效的新階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為市場(chǎng)分化，房?jī)r(jià)漲幅放緩，房企利潤(rùn)下降，房?jī)r(jià)波動(dòng)周期縮短的特點(diǎn)。這一新階段的出現(xiàn)，表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了住房普遍短缺、房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者理性消費(fèi)、房企理性開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升的時(shí)代。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的宏觀背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)以目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征為出發(fā)點(diǎn)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)來(lái)迎接房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)析

房地產(chǎn)需求水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人均GDP水平之間呈現(xiàn)的是一種正相關(guān)的關(guān)系。從GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系來(lái)看，當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)增速保持在5%-8%階段時(shí)，則房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。就我國(guó)2012年、2013年及2014年GDCP增速分別為7.7%、7.7%及7.4%來(lái)看，我國(guó)近三年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)均處于穩(wěn)定發(fā)展階段。從人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系來(lái)看，當(dāng)人均GDP水平在4000美元-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為平穩(wěn)發(fā)展的特征。我國(guó)2014年人均GDP為7，000美元左右，表明我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展正處于以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重的平穩(wěn)發(fā)展階段，該階段的需求特征特征以改善性需求為主。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)需求狀況分析

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的宏觀背景下，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有多種主客觀因素。

（一）城鎮(zhèn)居住人口的增加

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加速，越來(lái)越多的人口涌向城市。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口為71，182萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的52.57%；2013年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)73，111萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的53.73%。即2013年末我國(guó)城鎮(zhèn)居住人口比2012年末城鎮(zhèn)居住人口多出1，929萬(wàn)人，這部分新增的城鎮(zhèn)人口勢(shì)必?cái)U(kuò)大了對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求量，如果按小康水平人均30平方米來(lái)計(jì)算，則解決這部分新增城鎮(zhèn)人口的基本性住房需求，至少需要新增5.79億平方米住宅面積。

（二）城鎮(zhèn)居民收入水平的提高

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全年城鎮(zhèn)居民人均總收入29，547元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26，955元，比上年名義增長(zhǎng)9.7%。在城鎮(zhèn)居民人均總收入中，人均工資性收入18，930元，占人均總收入的64.07%，比上年名義增長(zhǎng)9.2%。2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為24，200元，比上年名義增長(zhǎng)10.1%。城鎮(zhèn)居民收入的增加，極大程度上刺激了對(duì)住房的消費(fèi)需求，除因人口增加而增加的基本性需求外，城鎮(zhèn)居民收入的增加很大程度上刺激了改善性需求的消費(fèi)。如隨著民民收入水平的提高，很多在房改之初買(mǎi)了小戶型的家庭，在步入中年，需要擴(kuò)大住房面積。

（三）消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期

消費(fèi)者的心理預(yù)期直接受房地產(chǎn)價(jià)格影響，通過(guò)影響投資需求達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用。如當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，消費(fèi)者往往會(huì)預(yù)期它還會(huì)上漲，紛紛買(mǎi)房，進(jìn)而使得房地產(chǎn)的供求關(guān)系緊張推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲；反之，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，消費(fèi)者往往持觀望態(tài)度，希望能買(mǎi)到價(jià)格更低的房子，從而使需求降低，同時(shí)也促使了房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)下滑。在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情低迷的情況下，消費(fèi)者不合理的心理預(yù)期將會(huì)成為使房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象持續(xù)下去的原因之一。

（四）國(guó)家各類(lèi)調(diào)控政策

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的影響，因此一直以來(lái)，我國(guó)政府為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步、健康、規(guī)范地發(fā)展，適時(shí)地推出了一系列調(diào)控政策，如土地政策、財(cái)政政策、貨幣政策及住房政策等。另外國(guó)家的其他一些政策雖看似與房地產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)，但也會(huì)在無(wú)形中促進(jìn)房地產(chǎn)需求的上漲，如隨著我國(guó)單獨(dú)二胎的放開(kāi)，想要第二個(gè)寶寶的不少家庭，也會(huì)產(chǎn)生新的改善性住房需求。

四、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)供給狀況分析

（一）土地供應(yīng)量及價(jià)格

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)100個(gè)大中型城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積55，622萬(wàn)平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面積42，397萬(wàn)平方米，同比下降40%。雖然各級(jí)城市土地成交量大幅縮水，但是價(jià)格分化卻比較明顯：北京2014年的土地成交平均價(jià)格也同比大幅上漲33%至12，970元/平方米，一線城市平均土地價(jià)格大幅增長(zhǎng)36%；二線城市之間的分化越加明顯，廈門(mén)、鄭州、青島、天津等地的經(jīng)營(yíng)性用地成交平均價(jià)格漲幅超過(guò)35%，而蘭州、西寧、南京、大連、長(zhǎng)沙等地經(jīng)營(yíng)性用地成交平均價(jià)格降幅均超過(guò)15%；三四線城市2014經(jīng)營(yíng)性用地的成交均價(jià)為1，484元/平方米，較去年同期大幅增長(zhǎng)22%。

（二）投資額與投資增速

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況顯示，1-11月我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86，601億元,同比名義增長(zhǎng)11.9%,增速比1-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份,商品房銷(xiāo)售面積101，717萬(wàn)平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金110115億元,同比增長(zhǎng)0.6%,增速比1-10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。11月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.30,比上月回落0.46點(diǎn)。

（三）銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積101，717萬(wàn)平方米，同比下降8.2%。商品房銷(xiāo)售額64，481億元，下降7.8%。其中，11月份商品房銷(xiāo)售面積13，223萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額8，096億元。商品房銷(xiāo)售額的下跌速率已經(jīng)超過(guò)了商品房銷(xiāo)售面積下跌速度，價(jià)格深度調(diào)整的步伐明顯加快。主要是由于2014年企業(yè)為了去庫(kù)存，以價(jià)換量成為普遍共識(shí)。

（四）施工面積與待售面積

從商品房施工面積看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)2014年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積16.47億平方米，同比下跌9%，其中住宅新開(kāi)工面積11.46億平方米，同比回落13.1%。全年土地供應(yīng)量明顯下滑也是新開(kāi)工面積大幅減少的主要原因，而新開(kāi)工面積的減少將導(dǎo)致2015市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)一定的下滑。在商品房待售面積方面，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年11月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)59，795萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)27.8%，相比2013年末時(shí)的49，295萬(wàn)平方米的待售面積繼續(xù)增加10，500萬(wàn)平方米。

五、房地產(chǎn)供需均衡新常態(tài)分析

（一）降低施工面積增速，力求消化庫(kù)存

根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房已達(dá)到1套左右，由于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存較高。研究表明，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，其施工面積增速應(yīng)與GDP增速相當(dāng)，而我國(guó)2004年-2008年期間，房地產(chǎn)施工面積增速平均每年達(dá)20%左右，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去十年的快速發(fā)展給如今的市場(chǎng)帶來(lái)了很大的庫(kù)存壓力。如果從2009年起按我國(guó)房地產(chǎn)施工面積增幅與GDP增速約每年8.8%相當(dāng)來(lái)計(jì)算，則目前我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存約4，000萬(wàn)套商品房，空置率高達(dá)23%左右。因此未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在降低施工面積增速的基礎(chǔ)上，在保持房地產(chǎn)價(jià)格平衡或小幅下跌的情況下以消化庫(kù)存為主基調(diào)。

（二）加大消費(fèi)優(yōu)惠政策力度，釋放改善性需求

隨著人們生活水平的提高，大部分消費(fèi)群體對(duì)住房的基本性需求已得到滿足，但卻有很多潛在的改善性需求在前期房?jī)r(jià)高速上漲的年代沒(méi)有得到滿足。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的狀況下，應(yīng)注重釋放消費(fèi)在潛在的改善性需求及適當(dāng)刺激投資性需求。除放開(kāi)限購(gòu)、限貸政策外，可針對(duì)不同消費(fèi)群體制訂相應(yīng)優(yōu)惠政策。如對(duì)由于國(guó)家單獨(dú)二胎政策放開(kāi)后家庭添加新成員需要改善住房的消費(fèi)者，可考慮對(duì)其有特殊的優(yōu)惠待遇。

（三）客觀對(duì)待市場(chǎng)分化，實(shí)行差異化調(diào)整

通過(guò)對(duì)2014年房地產(chǎn)供需狀況的調(diào)查不難看到，盡管整體市場(chǎng)存在下滑與低迷勢(shì)態(tài)，但不同層級(jí)的城市其狀況不盡相同，走勢(shì)分化明顯。一線城市由于潛在需求旺盛，因此對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)消化相對(duì)較快，其中上海、北京分別比2013年上漲2.46%和1.83%；另有一些二、三線城市由于目前庫(kù)存合理、政策利好等因素，同比上漲也比較明顯，如保定、廈門(mén)漲幅在12%以上，但如三亞、杭州、武漢等城市由于庫(kù)存較高，因此呈明顯下跌趨勢(shì)；另一些三線、四線城市中小城市需求弱，因此對(duì)現(xiàn)有供應(yīng)量的消化較慢，并呈明顯下跌態(tài)勢(shì)，其中菏澤降幅達(dá)19.55%。由于不同層級(jí)城市之間的現(xiàn)狀不同，應(yīng)對(duì)各層級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行差異化調(diào)整，一、二線城市在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)通過(guò)改善性需求的釋放，房地產(chǎn)成交量將觸底反彈，庫(kù)存將會(huì)較快消化；而對(duì)于庫(kù)存較高的三、四線城市，由于受到人口、經(jīng)濟(jì)等各方面因素制約，對(duì)房地產(chǎn)各類(lèi)新增需求釋放緩慢，因此其成交量與房?jī)r(jià)將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以恢復(fù)，應(yīng)以貨幣、金融等相關(guān)利好政策來(lái)穩(wěn)定和刺激消費(fèi)，幫助其盡快消化庫(kù)存。

（四）房企步入優(yōu)勝劣汰，并購(gòu)整合階段

由于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，不同城市、區(qū)域、開(kāi)發(fā)商的冷熱分化也較為顯著，另外，由于市場(chǎng)發(fā)展的減緩，使得房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)提高，因此，有部分房企業(yè)可能保持著高增長(zhǎng)，但相當(dāng)多的中小房企將面臨淘汰出局的風(fēng)險(xiǎn)。在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，一些資金緊張且不愿再面對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的中小型房企會(huì)主動(dòng)退出或?qū)で蟛①?gòu)，而大的保持增長(zhǎng)狀態(tài)的房企將有機(jī)會(huì)借此提高行業(yè)集中度，房地產(chǎn)市場(chǎng)空間會(huì)被進(jìn)一步擠壓，未來(lái)將會(huì)進(jìn)入中小型房企的并購(gòu)整合的實(shí)質(zhì)性階段。

（五）調(diào)整發(fā)展目標(biāo)，完善調(diào)控政策

房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化意味著需要適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，并據(jù)此完善相關(guān)政策。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對(duì)綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，未來(lái)應(yīng)更加重視有序推進(jìn)房屋建設(shè)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)，通過(guò)改革和政策調(diào)整，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

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作者簡(jiǎn)介：陳靖(1974-), 女,江蘇泰州人，碩士研究生，助理研究員，南京師范大學(xué)泰州學(xué)院數(shù)科院副院長(zhǎng)，研究方向：可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

篇9

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問(wèn)題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過(guò)與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問(wèn)題。通過(guò)決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以對(duì)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解,能綜合各方面的因素對(duì)投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對(duì)將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過(guò)對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來(lái)添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問(wèn)題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來(lái)的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問(wèn)題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來(lái)的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫(kù)、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來(lái),在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問(wèn)題,主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫(kù)只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問(wèn)題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問(wèn)題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫(kù)提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫(kù)語(yǔ)言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫(kù)管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問(wèn)題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類(lèi)型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。當(dāng)需要為決策部門(mén)提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問(wèn)題,而這正是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的專(zhuān)長(zhǎng)。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對(duì)特定問(wèn)題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問(wèn)和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的信息分析處理過(guò)程,是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的用戶接口部分。通過(guò)OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來(lái)觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫(kù)中的知識(shí)發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過(guò)程,是數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過(guò)程,是從大型數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹(shù)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹(shù)、遺傳算法、模糊

數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類(lèi)等。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問(wèn)題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來(lái)的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。 三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過(guò)多方案比較,對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對(duì)項(xiàng)目管理庫(kù)進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說(shuō)有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開(kāi)發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒(méi)有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來(lái),采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來(lái),〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響,對(duì)于問(wèn)題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級(jí)模糊模型來(lái)分析。

(四) 可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫(xiě)可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過(guò)這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；債務(wù)結(jié)構(gòu)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)和城市化步伐的加快的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了前所未有提升，但同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展主要還是依賴我國(guó)長(zhǎng)期的貨幣超發(fā)和信貸的超水平投放，由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債規(guī)模和負(fù)債程度都很高。目前，我國(guó)通貨膨脹水平持續(xù)維持在高位運(yùn)行且國(guó)家近年調(diào)控房?jī)r(jià)力度較大導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，融資規(guī)模變小，直接制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展?；诖?，本文從我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析入手，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)如何拓寬融資渠道的對(duì)策。

一、融資概述

融資就是資金的融通，其概念有廣義和狹義之分，從狹義上看，融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過(guò)程，是一種資金的單向流入的活動(dòng)。企業(yè)從自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及資金運(yùn)用情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展策略的需要，通過(guò)一定的渠道和方式，利用內(nèi)部積累或向企業(yè)的投資者及債權(quán)人籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)籌集資金總是基于一定的動(dòng)因的，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)融資主要是出于擴(kuò)張發(fā)展、借新債還舊債或者是基于以上的混合目的。從廣義上看，融資也叫金融，是企業(yè)在金融市場(chǎng)上進(jìn)行資金籌措或貸放資金的行為，是一種資金的雙向流入和流出活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況分析

1、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍處于規(guī)模普遍偏小、風(fēng)險(xiǎn)較大的階段。2003年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為37123個(gè)，被明確劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的上市公司僅為59家，僅占全國(guó)房企的0.16%。行業(yè)平均利潤(rùn)率較高，行業(yè)發(fā)展時(shí)間尚短，還沒(méi)有完成優(yōu)勝劣汰的過(guò)程是導(dǎo)致此種情況的基本原因。2001年-2010年間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步入了“黃金期”，無(wú)論是發(fā)展規(guī)模或是銷(xiāo)售利潤(rùn)都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，企業(yè)資金實(shí)力不斷擴(kuò)充，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占有較大份額。但與其他房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的國(guó)家相比，代表中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)精英的上市公司在規(guī)模上也明顯處于劣勢(shì)。截止2010年，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司中北京城建、萬(wàn)科等七家公司總資產(chǎn)雖然已超過(guò)400億元，但與香港的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基等資產(chǎn)早已超過(guò)1000億元的地產(chǎn)公司相比，中國(guó)上市房地產(chǎn)公司的規(guī)模仍然偏小。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)經(jīng)濟(jì)年鑒

從2004-2010年間中國(guó)房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)分布情況（見(jiàn)表1），可發(fā)現(xiàn)下列特征：從總體規(guī)模上，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭。貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾右彩沟梦覀儾荒芎鲆曎Y金風(fēng)險(xiǎn)。盡管經(jīng)過(guò)近些年來(lái)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)整體下降了，但房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實(shí)際上這部分資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)。以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭――萬(wàn)科集團(tuán)為例，2009年以來(lái)，萬(wàn)科公司債務(wù)和權(quán)益資本總額的增長(zhǎng)率在40%以上，甚至超過(guò)了土地資源儲(chǔ)備增長(zhǎng)的速度。從總體的資產(chǎn)負(fù)債水平看，萬(wàn)科與全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均高達(dá)74%的資產(chǎn)負(fù)債率相比，還是處于財(cái)務(wù)安全邊界內(nèi)。從短期融資方面來(lái)看，萬(wàn)科短期融資一度所占比例過(guò)高，2011年三季度，短期債務(wù)占到了總債務(wù)的85%，債務(wù)長(zhǎng)、短期結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，萬(wàn)科短期償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，從融資渠道方面來(lái)看，由于銀行兩次加息和“121文件”的出臺(tái)，原本是房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道的應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款兩種經(jīng)營(yíng)性舉債融資渠道還有銀行借款急劇縮減，萬(wàn)科開(kāi)始拓展其他融資渠道，主要有基金、信托和股權(quán)融資三種渠道。但是前后融資所得數(shù)目還是難以彌補(bǔ)新建項(xiàng)目所需的融資需要量，萬(wàn)科的資金缺口將會(huì)更大，短時(shí)間內(nèi)仍難擺脫投融困境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭萬(wàn)科集團(tuán)資金狀況的不佳可以從總體上反映出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況不佳的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)特征分析

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受益于直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和通過(guò)發(fā)放個(gè)人住房貸款增加房屋銷(xiāo)售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。資金是企業(yè)生存的命脈。負(fù)債生存是中國(guó)房地產(chǎn)公司的實(shí)質(zhì)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性使得其成為一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)。早在2005年時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率就已高達(dá)75%，資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)的平均水平是因?yàn)樯鲜泄究梢酝ㄟ^(guò)發(fā)行股票、定向增發(fā)等股權(quán)融資手段籌集資金。但近幾年來(lái)，隨著我國(guó)資本市場(chǎng)對(duì)“圈錢(qián)”活動(dòng)受到遏制以及資本市場(chǎng)不景氣，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資越來(lái)越困難，進(jìn)而在外部銷(xiāo)售不景氣的情況下，不得不使得房地產(chǎn)上市公司尋找股市之外新的融資渠道。2010年以來(lái)，國(guó)家加大了宏觀調(diào)控的力度，增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性。從債務(wù)來(lái)源結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，大部分依賴于外部資金尤其是銀行信貸資金，民間資本獲取較少，而且，在現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控情況下，企業(yè)銷(xiāo)售不暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于中長(zhǎng)期的貸款審批難度大，無(wú)法滿足企業(yè)大規(guī)模融資，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道大多來(lái)源于銀行的短期貸款，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，短期償還債務(wù)的壓力增大。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑思考

1、改變?nèi)谫Y觀念，努力拓寬融資渠道

從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀來(lái)看，當(dāng)前不僅僅是缺少資金來(lái)源、資金來(lái)源單一，更重要的是缺少如何找到適當(dāng)?shù)娜谫Y渠道的方法。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立正確的融資觀念，善于利用多種融資方式，緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔(dān)保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金，成長(zhǎng)期與銀行借款拓展業(yè)務(wù)發(fā)展，成熟期甚至可以引入風(fēng)險(xiǎn)基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開(kāi)發(fā)民間融資渠道，目前國(guó)家正通過(guò)多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分運(yùn)用國(guó)家的金融政策和對(duì)民間資本合法化的有利政策空間，改變過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)銀行融資或等待機(jī)會(huì)上市融資的狹隘融資觀念，應(yīng)該把民間借貸陽(yáng)光化、規(guī)范化，拿到地面上來(lái)，應(yīng)拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力。

2、發(fā)展直接融資渠道融資

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身積累經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展的需要。急需打開(kāi)“外源之門(mén)”，從而在根源上緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的緊張局面。因此，應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展完善債券融資市場(chǎng)，發(fā)展完善股權(quán)融資市場(chǎng)，拓寬直接融資渠道，調(diào)整改善資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建直接融資體系對(duì)滿足房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期性資金需要符合發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，需要建立多層次、專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)資本服務(wù)市場(chǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資本融資市場(chǎng)體系應(yīng)該包括兩個(gè)層面：二板市場(chǎng)和區(qū)域性小額資本市場(chǎng)。就其分工來(lái)看，二板市場(chǎng)主要解決處于創(chuàng)業(yè)中后期階段的房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題；區(qū)域性小額資本市場(chǎng)則主要為達(dá)不到進(jìn)入二板市場(chǎng)資格標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)，包括為處于創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)提供私人權(quán)益性資本。同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，應(yīng)在產(chǎn)業(yè)集群中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)連接，組合房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，對(duì)符合上市條件的，積極促成其上市，通過(guò)規(guī)模的積聚效應(yīng)來(lái)最大限度籌集發(fā)展資金。

3、大力發(fā)展房地產(chǎn)公司債券

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)通過(guò)發(fā)展債券市場(chǎng)，可以把社會(huì)資金吸引過(guò)來(lái)，變成一種大眾化投資方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會(huì)化。目前房地產(chǎn)債券市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)還很難發(fā)展，主要表現(xiàn)在債券市場(chǎng)規(guī)模偏小，債券產(chǎn)品單一，風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未建立有效的信用評(píng)估體系和債務(wù)清理機(jī)制，使得現(xiàn)有債務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行很不規(guī)范。但在房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)有著良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。政府應(yīng)該從政策、法規(guī)、制度上為企業(yè)利用債券融資創(chuàng)造一個(gè)良好的、寬松的環(huán)境。放寬審批權(quán)限，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，同時(shí)逐步放松對(duì)企業(yè)債券的利率約束，給予房地產(chǎn)企業(yè)充分的自利。其次，要建立健全多層次的企業(yè)債券市場(chǎng)，提高企業(yè)債券流動(dòng)性和可轉(zhuǎn)換性，建立投資企業(yè)債券的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。再次，要增加房地產(chǎn)債券的品種，增加長(zhǎng)短期債券發(fā)行配比額度，完善評(píng)價(jià)債券等級(jí)的中介市場(chǎng)，確保房地產(chǎn)債券市場(chǎng)的良性發(fā)展。

4、擴(kuò)大房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資的渠道是負(fù)債對(duì)象管理的基礎(chǔ)，負(fù)債融資的來(lái)源不同使得債權(quán)人類(lèi)型的不同。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)很多，融資渠道相當(dāng)廣，根據(jù)資金來(lái)源的不同，債權(quán)人主要可分四種：存貸款機(jī)構(gòu)，壽險(xiǎn)和養(yǎng)老基金機(jī)構(gòu)，中介、抵押和信托機(jī)構(gòu)，以及聯(lián)邦政府相關(guān)機(jī)構(gòu)。而在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)單一的負(fù)債融資的銀行借款渠道造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資對(duì)銀行負(fù)債的嚴(yán)重依賴。要擺脫這種依賴，降低負(fù)債比例，擴(kuò)大房地產(chǎn)金融勢(shì)在必行。同時(shí)依托房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展資產(chǎn)抵押市場(chǎng)，各類(lèi)抵押公司即中介機(jī)構(gòu)，為開(kāi)發(fā)商或者房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者尋找投資來(lái)源，并為投資者發(fā)放房地產(chǎn)貸款。隨著二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中抵押貸款的增多這些機(jī)構(gòu)日漸活躍起來(lái)，從事住宅和收益型房地產(chǎn)貸款的發(fā)放和服務(wù)性的工作是它們的主要業(yè)務(wù)。但這類(lèi)負(fù)債融資渠道的發(fā)展，離不開(kāi)房地產(chǎn)的證券化。

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