導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)糾紛法律訴訟，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

今年隨著國家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場轉(zhuǎn)向了同信托機(jī)構(gòu)的合作。同時，隨著股市的持續(xù)下跌，投資者也轉(zhuǎn)向了信托理財市場，其中房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的銷售更是異常火爆。據(jù)了解，北京市場的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品只要一公布發(fā)行消息，往往1天之內(nèi)就會被預(yù)約一空，準(zhǔn)入門檻更是超過了100萬元。這是因?yàn)槟壳笆袌龇康禺a(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)計收益率普遍較高，而且近3年來已到期的全部此類信托產(chǎn)品均順利兌付，并沒有出現(xiàn)零收益或負(fù)收益之類的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴(yán)重的情況下顯示出其獨(dú)特的投資價值。

盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風(fēng)險，投資時一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)險防范措施，審慎投資。

因項目地點(diǎn)不同、項目公司財務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風(fēng)險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：

一、抵押貸款型

運(yùn)作原理：開發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計簡單，法律關(guān)系清晰，也是前期已經(jīng)兌付的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的主流模式，選擇時應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1、 信托融資規(guī)模與抵押物的價值比率，價值是否經(jīng)過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產(chǎn)項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產(chǎn)價格在高位運(yùn)行，抵押比率應(yīng)該控制得更為嚴(yán)格，通常應(yīng)當(dāng)不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評估價格打3折抵押）則比較安全。

2、 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開發(fā)商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實(shí)的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權(quán)利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。

3、 房地產(chǎn)項目的運(yùn)行狀況，已經(jīng)取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經(jīng)具備土地規(guī)劃證和土地使用權(quán)證），截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時的開發(fā)進(jìn)度，項目的位置、預(yù)計銷售價格及市場前景等。

4、 借款的開發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級應(yīng)作為投資者的工作重點(diǎn)。

二、房產(chǎn)回購型

運(yùn)作原理：開發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價回購該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買該房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。此種信托的風(fēng)險點(diǎn)在于以下幾個方面：

1、 提防風(fēng)險開發(fā)商沒有實(shí)力在信托到期時按照約定的價格回購房產(chǎn)。投資者可以考察開發(fā)商的資質(zhì)和過去已經(jīng)開發(fā)項目的銷售情況。

2、開發(fā)商承諾回購的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風(fēng)險，往往以低于當(dāng)時市場價格一半的價格購買開發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風(fēng)險。投資者也應(yīng)經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場價格的波動狀況。

3、 如信托公司在購買房產(chǎn)后未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責(zé)，則開發(fā)商可能一房多賣，發(fā)生糾紛（如開發(fā)商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執(zhí)行風(fēng)險很高）。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責(zé)任，以避免該風(fēng)險。

三、財產(chǎn)受益權(quán)型

運(yùn)作原理：利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。選擇此種信托時，投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下幾個方面：

1、 項目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配？

2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實(shí)抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

3、 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。

四、股權(quán)型房地產(chǎn)信托

運(yùn)作原理：信托公司以發(fā)行信托計劃所募集的資金認(rèn)購房地產(chǎn)建設(shè)項目公司的股權(quán)，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實(shí)際建設(shè)開發(fā)該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權(quán)。在目前房地產(chǎn)公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項目現(xiàn)金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險水平較高，投資者在選擇投資此類信托時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1、 提防風(fēng)險，如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險。信托公司為了控制風(fēng)險，往往要向項目公司派駐財務(wù)人員，但是否能實(shí)際掌握該公司的財務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。

2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設(shè)資金后，項目開發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取后續(xù)資金來源（銀行貸款或預(yù)售回款），則此房地產(chǎn)項目會成為“爛尾”項目，屆時信托產(chǎn)品就會遭遇風(fēng)險。、

3、 如該房地產(chǎn)項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購股權(quán)的股東財務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流作為回購保證？另外，考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。

同前3種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對信托投資公司的風(fēng)險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對于債權(quán)都是劣后的，所以承擔(dān)的風(fēng)險也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險收益補(bǔ)償。同時，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識或經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確的判斷。

篇2

房地產(chǎn)開發(fā)掛靠合同范本一

甲方：xx置業(yè)有限公司

乙方： (以下簡稱甲方、乙方)

經(jīng)甲、已雙方友好協(xié)商，乙方自愿掛靠甲方資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，為此簽訂本協(xié)議，雙方共同遵守。

掛靠項目情況：

項目地點(diǎn)：

項目名稱：

乙方掛靠甲方開發(fā)其土地，只向甲方繳納掛靠費(fèi)，及掛靠甲方的開發(fā)資質(zhì)。甲方在北海新區(qū)辦理分公司，專供乙方獨(dú)立使用，營業(yè)執(zhí)照及章印委托乙方管理使用，乙方自立個人賬戶，財務(wù)獨(dú)立支配核算。甲方?jīng)]有支配、買賣乙方土地和房地產(chǎn)的權(quán)利。開發(fā)經(jīng)營期間的債權(quán)債務(wù)、費(fèi)用及稅金與甲方無關(guān)，由乙方全額承擔(dān)。掛靠時間：從該項目的掛靠合同簽訂之日起到該項目的開發(fā)完成辦理全部相關(guān)手續(xù)之日止。

乙方向甲方繳納掛靠費(fèi) 整，簽訂合同前向甲方繳納掛靠費(fèi) 整，每年交一次，分三年付清所有工程。若不按時繳納掛靠費(fèi)，乙方應(yīng)承擔(dān)所欠掛靠費(fèi)(每天)5%的違約金。

乙方及其所聘請、雇傭的人員不屬于甲方職工，不享受甲方職工待遇，與甲方不存在勞動用工關(guān)系。掛靠經(jīng)營期間，乙方應(yīng)依與政府之間的土地開發(fā)合同自負(fù)盈虧。

乙方在辦理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)證辦理、按揭貸款等事項中，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理，乙方按合同經(jīng)營情況下，因甲方不配合所造成的一切經(jīng)濟(jì)損失，由甲方承擔(dān)。

掛靠期間乙方從事其他項目的開發(fā)經(jīng)營活動必須由甲方授權(quán)，報甲方審核，受甲方監(jiān)督，在開發(fā)經(jīng)營期間所出現(xiàn)的一切責(zé)任性事件(民事訴訟、經(jīng)濟(jì)糾紛、債務(wù)、債權(quán)、法律訴訟等)都由乙方承擔(dān)。

本協(xié)議生效后即具有法律約束力，甲、乙雙方均不得隨意變更或解除，但若乙方在開發(fā)經(jīng)營期間有違法違規(guī)行為，甲方可提前終止合同，并不負(fù)法律責(zé)任，其損失由乙方承擔(dān)。

該項目開發(fā)完成后，經(jīng)協(xié)商可繼續(xù)掛靠，若不掛靠，乙方應(yīng)交回掛靠期間的相關(guān)手續(xù)，雙方終止本協(xié)議。

若因履行該協(xié)議發(fā)生糾紛，可協(xié)商解決，協(xié)商不成，可起訴到甲方所在的人民法院。

本協(xié)議未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商后，簽署補(bǔ)充協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。

本協(xié)議一式四份，具有同等效力，并經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：

年 月 日

房地產(chǎn)開發(fā)掛靠合同范本二

甲方：天歌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：馬XX

此合同本著公平、公正的原則，經(jīng)雙方協(xié)商而訂立。

第一條 合同目的

經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意乙方掛靠在甲方企業(yè)之下，從事甲方資質(zhì)證[黑建房開牡第63號]范圍內(nèi)的項目。同時，甲乙雙方訂立本合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)及其掛靠期內(nèi)的注意事項。

第二條 甲方的基本權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利：

(1)甲方每年向乙方收取工程預(yù)算總造價的3%，作為管理費(fèi)。

(2)如乙方作出有損甲方信譽(yù)和形象之行為，甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議，本年度管理費(fèi)不予歸還。

義務(wù)：

(1)甲方在本協(xié)議生效之后，只向乙方提供相關(guān)所需的手續(xù)和資質(zhì)證復(fù)印件。

(2)對乙方提出的合理要求盡可能提供良好的服務(wù)。

第三條 乙方的基本權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：

權(quán)利：

(1)乙方可以獲取甲方對其兩條義務(wù)的承諾和兌現(xiàn)，若有問題可以隨時向甲方提出意見。

(2)享受甲方所提供的施工所需資質(zhì)證書 。

(3)充分利用建業(yè)的資質(zhì)，完全自主的開展開發(fā)建設(shè)項目。

(4)經(jīng)營上實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。

(5)一切正常利潤歸乙方所有，不受干涉。

義務(wù)：

(1)在經(jīng)營活動中嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和甲方規(guī)章制度。

(2)負(fù)責(zé)解決開發(fā)過程中的事件，相關(guān)施工條件及施工設(shè)備自主負(fù)責(zé)解決。

(3)認(rèn)真負(fù)責(zé)解決開發(fā)建設(shè)過程中的問題。對動遷、回遷施工質(zhì)量問題和事故的發(fā)生乙方負(fù)完全責(zé)任，于甲方無關(guān)。

(4)維護(hù)甲方的信譽(yù)和形象，不做任何假冒、欺詐、侵權(quán)、損譽(yù)的事情，若發(fā)生此類事件，則甲方有權(quán)追究乙方的法律責(zé)任，并要求進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)賠償和處罰。

(5)按時足額向甲方繳納管理費(fèi)。

(6)乙方開發(fā)建設(shè)項目不得超過甲方資質(zhì)證所規(guī)定的范圍，如超出甲方資質(zhì)證范圍的項目，乙方需自己提供相關(guān)手續(xù)證件。

第四條 (1)乙方實(shí)施的工程項目，其合同、保險、稅務(wù)、財務(wù)、銀行、統(tǒng)計等事項由乙方自主辦理。

(2)乙方在項目中所發(fā)生的稅費(fèi)應(yīng)及時繳納，在工程中如有一切債權(quán)債務(wù)均由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)與甲方無關(guān)。

第五條 乙方在開發(fā)建設(shè)過程中，若出現(xiàn)安全事故等重大意外，均有乙方獨(dú)立承擔(dān)，甲方不承擔(dān)一切責(zé)任， 特此提出免責(zé)聲明。

第六條 乙方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂時交付甲方合同所規(guī)定管理費(fèi)用的50%，完工后交付另外50%。

本合同以簽訂日期為生效日，有效期 年。合同一式二份，甲、乙雙方各一份。

甲方簽字： 乙方簽字：

篇3

淺議以非訴訟替代為切入點(diǎn)樹立人民調(diào)解公信力

永陽鎮(zhèn)地處城關(guān)，下轄11個居委會、11個村委會，一個省級私營經(jīng)濟(jì)園區(qū)，居住人口達(dá)10萬人，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，各類矛盾糾紛的發(fā)案率高于周邊鎮(zhèn)，人民調(diào)解的地位，作用也顯得尤為突出。如何樹立人民調(diào)解的公信力，將各類矛盾盡量解決在基層、在萌芽狀態(tài)，避免當(dāng)事人結(jié)怨，降低當(dāng)事人訴訟成本，以及為法院節(jié)省時間、減輕訴累，促進(jìn)法律文書的有效執(zhí)行，在“庭審式”人民調(diào)解改革取得初步經(jīng)驗(yàn)后，進(jìn)行了摸索和嘗試，做法是：立足以非訴訟替代為切入點(diǎn)，樹立人民調(diào)解公信力。所謂非訴訟替代機(jī)制，是建立在人民法院指導(dǎo)調(diào)委會工作的基礎(chǔ)上，通過聯(lián)席會議制度的方式，將當(dāng)事人自愿的，法院未立案或暫緩立案的，可能通過調(diào)解化解的，或通過調(diào)解可以防止矛盾激化的糾紛訴訟審理活動前移，讓人民調(diào)解委員會提前介入，并參與在法官主持或指導(dǎo)下的民事訴訟案件的調(diào)解。這種機(jī)制的形成，進(jìn)一步拓寬了人民調(diào)解的工作范圍，使人民調(diào)解與法院訴訟銜接有了新的空間，整合了人民調(diào)解和法院審判的力量，最大限度地發(fā)揮了人民調(diào)解的工作優(yōu)勢，具有較好的政治效益，社會效益和法律效益。

一、強(qiáng)化鎮(zhèn)調(diào)委會與法院的聯(lián)動，構(gòu)建非訴訟替代機(jī)制。

人民調(diào)解作為一種民間調(diào)解，從一開始創(chuàng)建，在廣義上就是一種非訴訟替代，即民事案件不通過訴訟的方式而以中間人出面排解達(dá)到和平的化解的目的，這與法院的司法調(diào)解有異曲同工之處，這也是新時期人民調(diào)解與法院之間開展聯(lián)動協(xié)作的基礎(chǔ)，同時，也由于人民調(diào)解是在雙方當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上所達(dá)成的協(xié)議(格式化)，在不違背現(xiàn)行的法律政策的情況下，應(yīng)該就是當(dāng)事人意志的體現(xiàn)。最高人民法院對人民調(diào)解格式化協(xié)議書的認(rèn)定上，是作為案件審理的最有效證據(jù)予以采信，甚至在調(diào)解后，一方反悔時進(jìn)行訴訟而給予維持，進(jìn)一步提升了人民調(diào)解在法律上的權(quán)威性。因此，在新時期人民調(diào)解的非訴訟替代機(jī)制的形式，是特指狹義上的與法院立案審理執(zhí)行過程中的補(bǔ)充性替代，一方面是建立在民調(diào)程序的公正性上，另一方面是建立在人民調(diào)解員素質(zhì)的提高上，這兩方面缺一不可。除廣義層面上的替代外，這種狹義上的替代就是要求人民調(diào)解員積極參與到法律訴訟的全過程，發(fā)揮人熟情通的優(yōu)勢，做好法院案件審理的輔工作，包括案件主審法官想做而做不到或不方便做的一些事，為法院人性化辦案創(chuàng)造條件，這不但符合當(dāng)事人雙方的意愿，也合乎“三個代表”思想的要求，在一定意義上講也是一種法律救工作，強(qiáng)化法院與人民調(diào)解之間的互補(bǔ)，對樹立人民調(diào)解的公信力也將起到明顯的推動作用。一是建立鎮(zhèn)調(diào)委會和法院聯(lián)系庭的聯(lián)席會議制度。由鎮(zhèn)和法院每季度相互通報民事糾紛發(fā)案情況、發(fā)案的特點(diǎn)。調(diào)解工作的難易程度，確立相互配合的案件數(shù)量、原因以及配合的方式，明確調(diào)解的預(yù)期值。二是建立鎮(zhèn)調(diào)委會和法院聯(lián)絡(luò)員制度。鎮(zhèn)指定的聯(lián)絡(luò)員一般為鎮(zhèn)村(居)調(diào)委會的首席調(diào)解員，并將名單報送法院，由法院根據(jù)案件的具體情況指定參與的調(diào)解人員?？h法院指導(dǎo)民一庭庭長為聯(lián)絡(luò)員，隨時通報未立案和已立案以及已裁決案件的情況，并明確需要配合調(diào)解的案件、主持和指導(dǎo)的法官，確定調(diào)解的地點(diǎn)、參加人員等。三是建立調(diào)解檔案審核制度。凡啟動非訴訟替代機(jī)制的調(diào)解案件，其檔案資料以調(diào)委會歸檔，使用的程序以人民調(diào)解程序?yàn)橹?，由受理、通知、調(diào)查取證、調(diào)解、達(dá)成協(xié)議、送達(dá)回訪等書面資料組合成完整的卷宗，并有首席調(diào)解員審核簽字方可歸檔，適時請縣局、縣法院共同評審，改正不足，進(jìn)一步提高調(diào)解協(xié)議的制作水平。四是建立民調(diào)審判聯(lián)動制度?？h法院對于一些簡單的民事糾紛案件有時也啟動特邀人民陪審員(一般為基層調(diào)委會主任擔(dān)任)或民調(diào)委人員主持調(diào)解，發(fā)揮其為人公正、熟悉業(yè)務(wù)、人熟情通的優(yōu)勢，在法院先行調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，由法院主持調(diào)解的法官制作調(diào)解協(xié)議書，由法院落實(shí)履行或委托調(diào)委會監(jiān)督履行，提高人民調(diào)解員調(diào)解的公信力。五是建立首席人民調(diào)解員的培訓(xùn)制度。由人民法院派主審法官到鎮(zhèn)進(jìn)行鎮(zhèn)、村(居)首席調(diào)解員培訓(xùn)，每年集中培訓(xùn)二至三次，同時，根據(jù)實(shí)際情況組織首席調(diào)解員到法院進(jìn)行旁聽觀摹案件審理，適時邀請主審法官進(jìn)行典型案例剖析和答疑釋惑，印發(fā)相關(guān)法律資料等，逐步實(shí)施首席調(diào)解員持證上崗調(diào)解制度。

二、明確非訴訟替代適用范圍，確保人民調(diào)解不缺位、不錯位、不越位。

從工作實(shí)踐來看，啟動非訴訟替代機(jī)制，人民調(diào)解員既是主角也是配角，但目的只有一個，即園滿解決民事糾紛案件。人民調(diào)解適用非訴訟替代機(jī)制，一般主要為以下四類案件：一是未經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解而直接向法院的糾紛，一般為小定額債務(wù)糾紛，法院可以建議當(dāng)事人將糾紛委托給鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會進(jìn)行調(diào)解，降低當(dāng)事人的訴訟成本。二是已經(jīng)立案，但有可能通過調(diào)解解決的民事糾紛，一般為侵權(quán)糾紛、鄰里糾紛、婚姻糾紛和少數(shù)商事糾紛，法院在庭審前，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，可委托或邀請鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會進(jìn)行調(diào)解，或參與調(diào)解， 調(diào)解成功后，原告撤訴。三是已經(jīng)開庭，但當(dāng)事人情緒激動，有可能采取過激行為的民事案件，一般為容易激化、積怨多年、歷史遺留的鄰里糾紛、權(quán)屬糾紛、舊城改造、房屋拆遷糾紛、土地山林糾紛和群體性糾紛等，一般情況下，法院可暫緩判決，會同人民調(diào)解委員會做當(dāng)事人的思想工作，或征得當(dāng)事人的同意后，在法官指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會進(jìn)行調(diào)解，這類案件在調(diào)解成功后，原告可以撤訴，也可以由法院制作調(diào)解協(xié)議書或在情緒平穩(wěn)后由法院進(jìn)行判決并履行。四是在進(jìn)入執(zhí)行程序后，被執(zhí)行人有可能采取過激行為，或執(zhí)行有難度的案件，一般為一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企業(yè)破產(chǎn)、糧油加工廠擠兌、環(huán)境污染、征地拆遷、土地流轉(zhuǎn)等涉及人數(shù)多的群體性矛盾，法院可暫緩執(zhí)行，商請鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會進(jìn)行調(diào)解執(zhí)行。

三明確非訴訟替代運(yùn)作原則，樹立人民調(diào)解的公信力。

啟動非訴訟替代機(jī)制應(yīng)把握以下原則：一是為當(dāng)事人降低訴訟成本的原則。訴訟在民事案件中，應(yīng)該是在調(diào)解不成的情況，最后不得已而選擇的最終途徑。但其中的訴訟成本必然會轉(zhuǎn)嫁當(dāng)事人雙方或一方的頭上，增加了當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有時出現(xiàn)案件勝訴，但經(jīng)濟(jì)上卻帶來了很大的損失，之所以出現(xiàn)這樣的結(jié)果，是因?yàn)椴皇鞘裁疵袷掳讣伎梢赃M(jìn)行法律援助的，而導(dǎo)致這種結(jié)果不但會給當(dāng)事人認(rèn)為沒錢法院不受理，有錢進(jìn)行訴訟反而導(dǎo)致打贏官司輸了錢，沒有說公理的地方，而要避免這種情況出現(xiàn)，走非訴訟替代則是最佳的選擇。二是化解矛盾和平共處的原則。俗話說“一起官事三代仇”，既然走到了法院訴訟程序，矛盾必然激化到不可調(diào)和的局面，法律的公正裁決和平息矛盾之間出現(xiàn)了愿望相背的情況，公正得到了，但再和平共處的基礎(chǔ)卻喪失了，這與正確處理人民內(nèi)部矛盾的初衷相悖的，也不利于社會穩(wěn)定。三是降低執(zhí)行成本的原則。民事案件除經(jīng)濟(jì)案件外，一般標(biāo)的不是太大，法院判決文書生效后，當(dāng)事人一方如果久拖不履行，法院在執(zhí)行時，僅執(zhí)行費(fèi)一項也會增加當(dāng)事人一方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增加法院的工作量，這與調(diào)解庭履行義務(wù)相比，在時間、人力、經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)都會明顯降低。四是經(jīng)濟(jì)的原則。這里所指的經(jīng)濟(jì)是指方便、快捷、高效。人民調(diào)解在非訴訟替代處理一些群體性民事糾紛方面表現(xiàn)比較靈活，一般情況下，效益較高。在把握上述四個原則的基礎(chǔ)上，法院如果有法官參與調(diào)解，人民調(diào)解的公信力將會明顯提升。

篇4

抵押人（乙方）________________________

第一條 為確保甲方與________________（以下稱借款人）簽訂的________年____ 號借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于________ 市（縣）________區(qū)（鎮(zhèn)）________路（街）________號 ____________房間之房產(chǎn)（地產(chǎn)）的全部權(quán)益（以下稱該抵押物，具體財產(chǎn)情況見抵押物清單）抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔(dān)保。

第二條 本抵押合同擔(dān)保范圍為借款合同項下之借款本金、利息（包括因借款人違約或逾期還款所計收的復(fù)利和加收的利息）借款人應(yīng)支付的違約金和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用（包括律師費(fèi)和訴訟費(fèi)）

第三條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，被擔(dān)保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。

第四條 本合同項下有關(guān)的評估、保險、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

第五條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)行本合同、借款合同、購房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。

第六條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項權(quán)利證書及抵押登記證明交存于甲方。

第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。

第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時接受甲方的監(jiān)督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

第十一條 乙方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。乙方因不履行該項義務(wù)而對甲方造成的一切損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

抵押物的保險

第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內(nèi)，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應(yīng)包括該抵押物遭受任何火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及損毀；投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額；保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應(yīng)繼續(xù)購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。

第十三條 乙方需在保險手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)臈l（除非甲方書面同意）

第十四條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷。

第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規(guī)定，代為購買保險，所有費(fèi)用由乙方支付。

第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險責(zé)任以外的毀損，乙方應(yīng)就受損部分及時提供新的擔(dān)保，并辦理相應(yīng)手續(xù)。

第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：

（一）根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的；

（二）乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條；

（三）當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對抵押物有不利影響的。

第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價款優(yōu)先受償。

第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：

（一）用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費(fèi)用；

（二）用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應(yīng)付的一切費(fèi)用；

（三）扣還根據(jù)本合同乙方應(yīng)償還甲方的貸款本息及其他一切款項。

第二十一條 處分該抵押物的價款超過應(yīng)償還部分，甲方應(yīng)退還乙方。

第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：

（一）向甲方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；

（二）準(zhǔn)許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時間內(nèi)依法進(jìn)入該抵押房產(chǎn)，以便檢查；

（三）乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時，須在十日內(nèi)書面通知甲方；

（四）乙方在占有該抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定，按時付清該抵押物的各項管理費(fèi)用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責(zé)任，須賠償甲方因此遭受的損失；

（五）當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內(nèi)以書面形式通知甲方

第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤椣沦J款余額的____%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對方損失的，違約方還應(yīng)就不足部分予以賠償。

第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應(yīng)盡量友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一；

（一）提交該抵押房產(chǎn)所在地人

民法院訴訟解決；

（二）提交仲裁委員會裁決。

第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。

第二十六條 雙方商定的其他條款：

（一） ________________________________

（二）________________________________

（三） ________________________________

第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費(fèi)用，并履行本合同的全部條款及其他所有責(zé)任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。

第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份。

抵押權(quán)人住所：____________ 抵押人住所：__________________

電話：____________________ 基本賬戶開戶行：______________

傳真：____________________ 賬號：________________________

郵政編碼：________________ 電話：________________________

傳真：________________________

郵政編碼： ___________________

甲方（公章）____________ 乙方（蓋章）________________

負(fù)責(zé)人（簽字）__________ 法定代表人（簽字）__________

________年______月______日 _________年________月_______日

登記機(jī)關(guān)：________________

抵押登記編號：____________

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；質(zhì)權(quán)

1 緒論

1.1 現(xiàn)實(shí)背景和理論背景

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人們對于住房的需求日益增加。但是由于購房者相對于開發(fā)商而言是弱勢的一方，房地產(chǎn)抵押是抵押人向債權(quán)人進(jìn)行擔(dān)保的一種方式，這里的債權(quán)人包括了銀行、施工隊等，關(guān)于商品房的抵押問題目前在我國的法律中已經(jīng)有了明確的規(guī)定。但是在實(shí)際的房地產(chǎn)抵押會出現(xiàn)很多問題，會損害購房人的利益，首先一旦商品房被抵押，購房者在辦理房產(chǎn)證的時候就會出現(xiàn)問題。另外，一旦商品房無法交付，出現(xiàn)爛尾，房屋拍賣，購房者能否優(yōu)先受償以彌補(bǔ)損失也是很大的問題。

本文主要是通過對于《合同法》、《破產(chǎn)法》及《消費(fèi)者保護(hù)法》中涉及到的法理學(xué)問題進(jìn)行探究。購房者相對于其他的民事主體而言屬于弱勢群體，購房者利益受損其背后可能是一個家庭的損失，房產(chǎn)抵押問題處理不好會帶來嚴(yán)重的社會隱患，勢必會擾亂房地產(chǎn)市場的秩序，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

1.2 研究方法

本文的研究方法主要采用的是實(shí)證分析與案例分析相結(jié)合的方式以探究在商品房買賣過程中出現(xiàn)的法律問題。文章的前半部分采用了文獻(xiàn)綜述的形式。后半部分研究方法包括了對比分析，歸納分析對于購房問題的解決進(jìn)行總結(jié)。

1.3 研究目標(biāo)

本文的研究目標(biāo)是通過完善立法保護(hù)購房者的利益，提高立法層級，對于購房者的利益以基本法的層面去保障，解決法條之間的沖突，提升法律的可操作性，購房者的生存權(quán)能夠得到應(yīng)有的保障。

1.4 研究目的

本研究首先對于房地產(chǎn)交易過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題進(jìn)行整理，對于國內(nèi)外學(xué)者對于本問題的研究現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尤其是在預(yù)告登記制度的研究上主要對大陸法系國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理，為我國該制度的立法構(gòu)建提供依據(jù)，以保證房產(chǎn)抵押制度的體系的完整性。另外對于目前《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等在購房者利益保護(hù)問題上的缺位進(jìn)行研究，以期彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的缺陷。

1.5 研究意義

本題目的研究意義首先在理論上對于房地產(chǎn)的抵押問題進(jìn)行梳理，以期為今后學(xué)界對于該問題的研究做出指引，不僅在于保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也在于通過立法整治房地產(chǎn)買賣過程中的亂象，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場的發(fā)展不僅涉及到開發(fā)商、債權(quán)人，還涉及到貸款銀行在內(nèi)多方利益。對于抵押行為進(jìn)行規(guī)范，可以說是大勢所趨。商品房抵押問題不僅是法學(xué)界本身的問題，其對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)運(yùn)行都有著重要的意義。

2商品房抵押現(xiàn)狀及購房者利益保護(hù)問題分析

2.1商品房抵押現(xiàn)狀

目前商品房在建過程中由于資金有限，為了取得足夠的資金不得已要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，而此時房屋作為不動產(chǎn)就會成為押品。另外還有開發(fā)商在施工的過程中需要雇傭施工隊施工。那么就存在工程隊也需要抵押物的問題，那么這樣一來在建的工程也就是房屋也就成了抵押對象，所以現(xiàn)在縱觀各大樓盤，我們看到近五分之一的樓盤均存在抵押問題，但是如果不到房產(chǎn)部門去查詢的話一般來講開發(fā)商是不會主動說明的，但是后續(xù)就會存在很大的隱患，購房者的權(quán)利會因此受到損害。另外一點(diǎn)，很多開發(fā)商是無照經(jīng)營就是在沒有獲得房屋銷售許可的情況下就開始買賣房屋，這個時候，甚至無法與購房者簽訂備案合同，僅僅是一紙協(xié)議，這時候開發(fā)商銷售的是期房，那么這樣一來對于購房者的風(fēng)險就會更大，這些購房者接受了目前不能簽訂合同的事實(shí)，更不會去主動查詢該商品房的抵押情況，開發(fā)商往往以低價為誘餌引誘消費(fèi)者購房，購房者很有可能在沒有意識的情況下就買到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋實(shí)際上是存在很大的隱患的，下文中我們就著重分析房地產(chǎn)抵押存在的問題。

2.2 購房者利益保護(hù)中存在的主要問題及影響

2.2.1存在引故意隱瞞和欺詐導(dǎo)致的無法優(yōu)先受償?shù)膯栴}

房地產(chǎn)抵押過程中，一般會牽扯到很多人的利益，其中的關(guān)系比較復(fù)雜，法律關(guān)系主體相互之間會有利益牽扯。除了有房地產(chǎn)的抵押人、抵押權(quán)人，一般還會有債權(quán)人，有時還會有多名債權(quán)人。有的抵押人為了周轉(zhuǎn)資金，還會在一套房產(chǎn)上進(jìn)行多次抵押，產(chǎn)生了抵押權(quán)優(yōu)先問題。在房地產(chǎn)買賣過程中，房地產(chǎn)物權(quán)所有人應(yīng)該把房產(chǎn)抵押情況如實(shí)的反饋給買受人，在誠實(shí)守信的原則下完成商品房的買賣交易，實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓。而且商品房所有人在進(jìn)行房屋交易時，應(yīng)及時的把有關(guān)情況向抵押權(quán)人溝通，如果沒有及時的解除抵押權(quán)，商品房在轉(zhuǎn)讓過程中會因?yàn)榈盅簷?quán)的存在而無法辦理過戶手續(xù)。如果商品房買賣雙方都堅持誠實(shí)守信原則，則在交易過程中一般會比較順利，不會產(chǎn)生相關(guān)的法律問題，但是如果如果存在故意隱瞞或者欺詐是情況，則往往會產(chǎn)生非常復(fù)雜的法律關(guān)系，一些買受方或者抵押權(quán)人也會因此造成很大的財產(chǎn)損失。所以如果購房者購買的房屋上存在權(quán)屬爭議的情況下其辦理房產(chǎn)證就會出現(xiàn)問題。如果開發(fā)商難以為繼，法院勢必會拍賣房產(chǎn)，以所得價款優(yōu)先受償。但是是否能夠得到優(yōu)先受償還取決于諸多因素，這就是我們需要去探討的。房地產(chǎn)如果拍賣實(shí)際上債權(quán)人有三方，一方是債權(quán)人、一方購房人、另一方是銀行，如果該房屋拍賣所得價款優(yōu)先清償了在先的債權(quán)人，那么對于在后的債權(quán)人很有可能無法得到清償。另外房屋的抵押分為抵押給銀行或者抵押給其他人兩種。抵押給銀行之前銀行會預(yù)先審查好該房屋所有權(quán)人的資質(zhì)。拍賣所得價款會優(yōu)先給購房人。但是如果抵押給其他債權(quán)人，這兩個債權(quán)人之間的關(guān)系就是同等的。這其中優(yōu)先清償?shù)闹黧w就不確定了。購房者很有可能因此利益受到損害，所以說保證購房人的優(yōu)先受償權(quán)是必要的。

2.2.2抵押登記還存在不統(tǒng)一的問題

關(guān)于抵押登記，我國關(guān)于抵押登記的規(guī)定并不完善，對于房地產(chǎn)的抵押登記只是在民事立法上有所規(guī)定，并沒有上升到行政立法的高度。這就會導(dǎo)致商品房的抵押狀況出現(xiàn)漏洞，有一些該登記的事項沒有進(jìn)行登記。長期以來我國房地產(chǎn)登記形成了房屋和土地分別登記的狀況,形成了登記機(jī)關(guān)、登記程序、登記權(quán)屬證書都不統(tǒng)一的格局。而且在流程上進(jìn)行抵押登記需要的時間長,行政審批效率低。時間的拖延對于開發(fā)商和購房者都帶來了一定的變化因素和因此造成的法律風(fēng)險。

2.2.3存在拖欠工程款導(dǎo)致的法律風(fēng)險

購房者出于自身居住的需要購買房屋，其一定不希望所購買房屋在權(quán)屬問題上存在爭議，一旦己方的房屋被抵押，有可能出現(xiàn)購房者的利益得不到實(shí)現(xiàn)的問題，但是如果其買到的房屋正是已經(jīng)抵押出去的，就有權(quán)益被侵犯的風(fēng)險。其中，拖欠建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押帶來旳法律風(fēng)險比較嚴(yán)重。如果開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按時交付房屋，那么法院會通過拍賣的方式將房產(chǎn)拍賣所得價款償付債權(quán)人，這個時候購房人未必能夠獲得優(yōu)先受償?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！蹦敲慈绻麅?yōu)先清償了拖欠的工程價款，有可能導(dǎo)致剩余的拍賣款不足以清償購房人。這樣一來我們發(fā)現(xiàn)一旦開發(fā)商的房屋拍賣。最先得到受償?shù)氖枪こ坛邪?，而且這是一項法定的權(quán)利。

3  購房者利益保護(hù)問題產(chǎn)生的原因分析

3.1 法律意識淡薄，對房產(chǎn)抵押不了解

對房地產(chǎn)抵押登記制度還不夠重視。我們?nèi)绻陨唐贩繉ν馓峁?dān)保就要對房屋進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記，因?yàn)閷τ诓粍赢a(chǎn)我國實(shí)行的是登記生效主義，也就是說登記是抵押權(quán)生效的必經(jīng)程序，所以我們在購房的時候一定要到房產(chǎn)局去查詢該房屋是否已經(jīng)抵押出去以及權(quán)屬是否有爭議，因?yàn)槲唇?jīng)登記不得對抗善意第三人。但是實(shí)際的生活中經(jīng)常會出現(xiàn)購房者在購買房屋的時候沒有注意該房產(chǎn)是否被抵押出去，進(jìn)而到最后出現(xiàn)這樣或那樣的問題。有的對房地產(chǎn)抵押的限制還不清楚。我國對房地產(chǎn)抵押有很多的規(guī)范和限制，他們很好的保護(hù)了抵押雙方的切身利益，維護(hù)了房地產(chǎn)抵押市場的秩序?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》是其中最重要的兩部法律法規(guī)，在房地產(chǎn)抵押過程中，都要嚴(yán)格遵循上述兩部法律法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)抵押不是隨心所欲的進(jìn)行，要嚴(yán)格的受它們的限制和約束。比如對于劃撥的土地就有特殊的額規(guī)定，由于劃撥的土地不能夠任意的在市場進(jìn)行交易，所以在劃撥土地上建立的房產(chǎn)也是不能夠抵押的，其他的還有自留地、宅基地等土地性質(zhì)的使用權(quán)，也不能任意進(jìn)行抵押。但是這些土地的依法承包者，具有使用權(quán)的除外等。我們在本文中所探討的是對商品房進(jìn)行抵押，對商品房抵押的限制目前來看是比較少的，所以在實(shí)踐當(dāng)中易于操作。正是因?yàn)樯唐贩康盅菏浅Ｒ姷模韵喟槎囊彩且幌盗械膯栴}。

3.2《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》位階還比較低，購房者優(yōu)先權(quán)不明確

歐美國家的建設(shè)工程合同解除法律制度，經(jīng)過了一百多年的發(fā)展完善，才形成了一套管理領(lǐng)域、管理功能覆蓋面廣、制度約束力明顯的法規(guī)制度體系。我國對于房產(chǎn)問題的立法目前來看是有欠缺的。在很多問題上上位法與下位法存在沖突，以至于法院在處理房地產(chǎn)相關(guān)問題上很難有相應(yīng)的法律去對應(yīng)。司法實(shí)踐中存在很多的問題。雖然國家有關(guān)部門和地方政府先后頒布了一系列法規(guī)文件用以指導(dǎo)規(guī)范商品房抵押，積極保護(hù)購房者利益，但覆蓋面不全、操作性待完善等問題仍然沒有得以很好地解決，很多配套制度還沒有及時跟上，參照性制度偏多，可操作性不強(qiáng)。如對因情勢變更引起的合同解除法律規(guī)定還不夠明晰，對購房者的任意解除權(quán)還存在爭議。

可見，商品房抵押作為物權(quán)法和債權(quán)法的重要組成部分，原則性規(guī)定已經(jīng)做出，但實(shí)際操作過程中由于具體的操作性法律規(guī)范的缺失，在堅持維護(hù)公平正義的過程中，進(jìn)一步健全完善相關(guān)法律規(guī)定成為購房者利益保護(hù)得不面對和解決的現(xiàn)實(shí)問題。如，關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)是法定的，所以在司法實(shí)踐中的很大程度上都是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償。但是購房人的利益需要保障，所以，但是為了解決這一問題，為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購房者權(quán)利與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)之間的沖突，05年對于《批復(fù)》的答復(fù)中給了一定條件的購房者以優(yōu)先受償權(quán)。但建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而購房者優(yōu)先權(quán)的依據(jù)僅有《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》這一司法解釋，我國目前城市化進(jìn)程已經(jīng)接近60%，城市中商品房抵押和購房者比比皆是，司法解釋對于購房者的利益保護(hù)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這一立法層級顯然是不高的。在司法實(shí)踐中很少有法官引用此批復(fù)去判案。所以，一旦房產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂，勢必有權(quán)人申請該企業(yè)破產(chǎn)，如果走企業(yè)破產(chǎn)程序就涉及到了債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的問題，《合同法》規(guī)定物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償，從權(quán)利性質(zhì)的角度來看，購房者所享有的權(quán)利實(shí)際上屬于債權(quán)的一種，而物權(quán)是要優(yōu)于債權(quán)的，所以說在銀行和購房人之中，銀行的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于購房者的債權(quán)，那么購房人的利益很難在此種關(guān)系中得到保障。

既然要在破產(chǎn)程序中賦予購房者權(quán)利超越其他法定優(yōu)先權(quán)的地位，就應(yīng)當(dāng)通過法律進(jìn)行明確規(guī)定。另外，如果此時債權(quán)人是銀行，購房者就處于相對弱勢的地位，在兩個債權(quán)之間如何平衡和取舍，一定會給法官造成困擾。在沒有明確法律依據(jù)的情況下，就使購房者債權(quán)超越普通債權(quán)顯然是依據(jù)不足的，其從法理角度對于普通債權(quán)尚無優(yōu)先效力，更何況法定的建設(shè)工程權(quán)以及物權(quán)，這時候購房者的利益未必能夠得到應(yīng)有的保障。那么我們就會發(fā)現(xiàn)對于批復(fù)的答復(fù)與現(xiàn)行的民法相悖。

3.3 缺乏明確的預(yù)告登記制度

《物權(quán)法》賦予了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人絕對限制他人處分該不動產(chǎn)的保全效力，但是在實(shí)際的實(shí)踐中并沒有得到較好的利用。這些問題產(chǎn)生的根源在于我國的預(yù)告登記制度不完善，比如開發(fā)商在銷售房屋之前未取得銷售許可，而此時消費(fèi)者購買房屋是無法進(jìn)行預(yù)告登記的，這時候如果出現(xiàn)一房多賣或者是開發(fā)商的房屋被抵押出去的情形，購房者是無能為力的，因?yàn)槠洳]有經(jīng)過法定的公示程序，司法實(shí)踐中由于購房者的法律意識淡薄，其買到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而沒有意識到需要通過法律的途徑去維護(hù)權(quán)利，防范風(fēng)險。一旦這個階段，開放商將商品房抵押出去，如果事先有了預(yù)告登記，開發(fā)商就無法與債權(quán)人進(jìn)行登記，這實(shí)際上是對購房者本身的保障。但是如果沒有進(jìn)行登記，那么債權(quán)人作為善意的第三人理所當(dāng)然享有抵押權(quán)。那么后續(xù)一旦出現(xiàn)問題購房者就失去了保護(hù)自己權(quán)利的武器。

3.4《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》還不完善，購房者主體范圍規(guī)定不明

另外，我們發(fā)現(xiàn)上述問題的根源就在于我們國家沒有從基本法的層面明確保障購房者的權(quán)益。我們發(fā)現(xiàn)對于購房者權(quán)益的保護(hù)只是散見于司法解釋中，沒有上升到基本法的高度。實(shí)際上，購房者是屬于消費(fèi)者范疇的，但是由于房屋是一種特殊性的商品，所以他區(qū)別于普通商品，目前在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中沒有針對購房者的特殊規(guī)定，但實(shí)際上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的體現(xiàn)。所以我們在今后要對《消法》進(jìn)行完善。

從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中對享有優(yōu)先權(quán)購房者的規(guī)定來看，關(guān)于“支付全部購房款”這一條件是不存在爭議的，但“支付大部分購房款”中的“大部分”該如何界定仍需其他相關(guān)法律規(guī)定予以補(bǔ)充明確；而且對于購房者實(shí)際上也沒有進(jìn)行區(qū)分。因?yàn)樽匀蝗速彿亢头ㄈ速彿科浔举|(zhì)是不同的。自然人抵御風(fēng)險的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一輩子的積蓄去購買房屋。我們憲法中強(qiáng)調(diào)對人權(quán)的保障，其中最為重要的就是其中的生存權(quán)。所以如果是自然人購房，即使有貸款，仍然應(yīng)當(dāng)確保其優(yōu)先受償權(quán)。同時，滿足什么樣的條件才能成為享有優(yōu)先權(quán)的購房者尚無明確的規(guī)定，該款規(guī)定明顯是沒有確數(shù)的。沒有規(guī)定一個合理的數(shù)值。這樣一來司法實(shí)踐會產(chǎn)生困難。另外關(guān)于購房者范圍的規(guī)定僅僅存在于司法解釋當(dāng)中，而且該司法解釋還是與基本法有沖突的，所以這些都是我們的《破產(chǎn)法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事項。

4 完善購房者利益保護(hù)的對策思考

4.1重視房產(chǎn)抵押和購房者利益保護(hù)相關(guān)的法治宣傳

恩格斯提出：“宣傳上的正確策略并不在于經(jīng)常從對方把個別人物和成批的成員爭取過來，而在于影響還沒有卷入運(yùn)動的廣大群眾。”恩格斯的這句話給學(xué)生的啟發(fā)是：房產(chǎn)抵押與購房者利益保護(hù)法律糾紛解決如果只是停留在爭議雙方當(dāng)事人范圍內(nèi)，還是缺少廣泛的影響力。只有運(yùn)用文化的思維和方式，使得購房者利益保護(hù)的法律法規(guī)在社會上產(chǎn)生共鳴，才會產(chǎn)生定紛止?fàn)幍牧己眯Ч陀绊懥?。一方面是將購房者利益保護(hù)的相關(guān)法律融入社會主義法治文化中。對其功能與作用發(fā)揮進(jìn)行積極反思。立足于觀念文化的不斷創(chuàng)新。借助法治文化的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺，逐步做好購房者利益保護(hù)相關(guān)法律的推介，增強(qiáng)傳播效果和影響力。

另一方面善于從“身邊人”做起。合同解除當(dāng)事人雙方的真實(shí)表現(xiàn)，可以源源不斷地為購房者利益保護(hù)相關(guān)法律傳播提供生動的內(nèi)容和廣泛的影響力。法院審判機(jī)關(guān)與法官所進(jìn)行的購房者利益保護(hù)糾紛化解活動，都會產(chǎn)生積極的法治文化傳播效果，應(yīng)不斷加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范工作人員行為，有目的、有作為地進(jìn)行房產(chǎn)抵押與購房者利益保護(hù)糾紛化解的法治傳播。承包方、發(fā)包方等參加購房者利益保護(hù)糾紛活動的過程，也是接受相關(guān)法治教育的過程，并且會把自己所接受的內(nèi)容擴(kuò)散至更大的空間。應(yīng)重視參與購房者利益保護(hù)糾紛的每一位當(dāng)事人，妥善解決好他們關(guān)心的問題，絕不可忽視其所具有的法治傳播力量。

4.2 強(qiáng)化對預(yù)售品商品房情況的主動告知義務(wù)

由于預(yù)售的商品房尚處在建狀態(tài)，購房者只能憑開發(fā)商的廣告宣傳來了解商品房的大致情況。如果是購買之后抵押出去在所不問，如果是購房之前房屋上就存在抵押的情況，無論是抵押給銀行亦或是抵押給工程隊，均是應(yīng)當(dāng)告知購房者的事項?，F(xiàn)在很多售樓員為了賣房子故意隱瞞抵押事實(shí)，后續(xù)因?yàn)榉课荼坏盅撼鋈?，會給購房者帶來一系列的隱患。另外，如果在建商品房存在產(chǎn)權(quán)上的瑕疵，如已經(jīng)設(shè)立抵押，開發(fā)商也必須如實(shí)告知，如果隱瞞不告，或者告知實(shí)，應(yīng)承擔(dān)欺詐或者違約責(zé)任。另外，我們的相關(guān)房產(chǎn)登記部門也應(yīng)做好抵押登記，公開抵押信息。政府部門對于售樓過程中對購房者有所隱瞞的開發(fā)商予以相應(yīng)的行政處罰。另外從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的角度，開發(fā)商及其相關(guān)的銷售人員也應(yīng)當(dāng)確立起如實(shí)告知的義務(wù)。

此外，地方政府的住建、規(guī)劃等部門對建設(shè)工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政資料和證據(jù)，對一些法律不好規(guī)范的死角，地方政府部門的行政管理往往能夠起到很好的作用。因此法院要加強(qiáng)和地方政府的法律合作，法院應(yīng)通過加強(qiáng)與地方政府工程建設(shè)管理部門的交流與協(xié)作，充分發(fā)揮政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)、調(diào)解功能以及地方專業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)法院法律訴訟解決機(jī)制與地方協(xié)商調(diào)解機(jī)制的有效銜接，從整體上推進(jìn)法院審判機(jī)構(gòu)和地方政府合作部門聯(lián)動，形成工作合力，共同推進(jìn)建設(shè)工程合同解除矛盾化解，促進(jìn)社會和諧。建立聯(lián)席會議制度。法院應(yīng)與地方有關(guān)機(jī)關(guān)定期召開聯(lián)系會議，加強(qiáng)溝通，探討完善建設(shè)工程合同解除處理相關(guān)配套工作機(jī)制，解決合作中的難點(diǎn)問題，提高聯(lián)合效率；建立支持調(diào)解制度。法院和政府雙方應(yīng)在保障合同當(dāng)事人各方權(quán)益的前提下，聯(lián)合出臺鼓勵政府部門、仲裁機(jī)構(gòu)、法院支持調(diào)解的方法措施，加強(qiáng)地方政府調(diào)解與仲裁、訴訟程序的銜接，加強(qiáng)雙方證據(jù)的保護(hù)審查，避免重復(fù)調(diào)解，節(jié)約法律資源。

4.3 優(yōu)化購房者優(yōu)先受償權(quán)的順位

所以作者認(rèn)為，如果在房屋出售之前就已經(jīng)存在抵押的，那么購房者買到房屋后應(yīng)學(xué)會如何理性的去應(yīng)對，若房地產(chǎn)企業(yè)在已經(jīng)設(shè)立了建設(shè)工程抵押權(quán)后又將房屋出售的，如果房地產(chǎn)企業(yè)告知抵押權(quán)人出售行為，并得到其同意的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購房款用于清償?shù)盅簷?quán)人或者提存。如果將取得的購房款用于清償?shù)盅簷?quán)，則抵押權(quán)消滅，與購房者權(quán)利之間便無沖突產(chǎn)生。但是，實(shí)踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權(quán)人同意，如果抵押權(quán)人不同意，那么出售行為無效，若出售行為未獲得抵押權(quán)人的同意，而購房者屬于善意第三人時，雖然處分行為無效，但購房者可以要求返還購房款并支付利息。因?yàn)閮烧咧g的協(xié)議是有效的。我們國家對于物權(quán)行為和債權(quán)行為采用的是區(qū)分原則。其中符合購房者優(yōu)先權(quán)成立條件的購房者可以就該購房款優(yōu)先清償；不符合優(yōu)先權(quán)條件的以及購房者主張的利息債權(quán)都只能作為普通債權(quán)清償。所以說債權(quán)能否得到清償還要看購房者是否為善意第三人。我們應(yīng)當(dāng)看到《批復(fù)》的內(nèi)容與民法本質(zhì)上是相悖的。從立法的角度上看，目前解決這一沖突比較簡潔的方法就是對該批復(fù)進(jìn)行修正，區(qū)別對待善意購房人和惡意購房人以尋求和《合同法》相一致。但是實(shí)際上最行之有效的方案還是加快立法進(jìn)程，從基本法的層面去完善立法以維護(hù)購房者的利益。

4.4 健全完善購房者利益保護(hù)的相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋

我國合同法自施行以來，購房者利益保護(hù)法制領(lǐng)域建設(shè)取得了長足的進(jìn)步，但由于起步晚，一些領(lǐng)域還存在不完善和“空白”的問題。立法上的滯后不僅會造成管理主體和監(jiān)管規(guī)則缺失，而且容易導(dǎo)致購房者利益保護(hù)的無序低效，這與進(jìn)一步保護(hù)人民財產(chǎn)安全，不斷規(guī)范工程建設(shè)和管理目標(biāo)背道而馳。應(yīng)根據(jù)購房者利益保護(hù)法律活動發(fā)展變化的規(guī)律，研究借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，健全完善購房者利益保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)辦法，充分保障好當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。

為了有效節(jié)省法律資源，充分發(fā)揮各方力量及時有效的解決購房者利益保護(hù)糾紛，要加強(qiáng)購房者利益保護(hù)的調(diào)解工作。從性質(zhì)上說，購房者利益保護(hù)調(diào)解協(xié)議是雙方當(dāng)事人意思自由表示的結(jié)果，具有合同效力。但是調(diào)解的過程蘊(yùn)含著各種情理性因素，調(diào)解人員的反復(fù)勸說、引導(dǎo)甚至在某些問題上曉以利害，這與民事合同的權(quán)利義務(wù)的設(shè)定過程完全不同。因此，不能簡單地把購房者利益保護(hù)協(xié)議當(dāng)做普通合同來處理，要逐步規(guī)范引導(dǎo)。此外，還要對購房者的任意解除權(quán)作出全面細(xì)致的法律規(guī)定，盡快出臺司法解釋，避免雙方當(dāng)事人因?yàn)閷Ψ傻睦斫獠煌鲌?zhí)一詞，也免除了法官在審理具體建設(shè)工程合同解除案件時法律適用中的難題。

篇6

收購全國金融公司致訴訟纏身

2008年6月，美國房地產(chǎn)泡沫開始破裂，次貸危機(jī)爆發(fā)。彼時，執(zhí)掌美國銀行的是CEO肯尼斯·劉易斯，之前的一系列成功收購使他對收購近乎著迷。在房地產(chǎn)行業(yè)衰退日益加深之際，美國銀行無視風(fēng)險，以45億美元收購了正處于困境的美國最大商業(yè)抵押貸款機(jī)構(gòu)——全國金融公司，使美國銀行成為本國最大的房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)。但此次收購也使美國銀行陷入無盡的法律糾紛，全國金融公司超過1000億美元的房地產(chǎn)貸款中約九成是次級貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計，因收購全國金融公司給美國銀行造成的訴訟損失超過400億美元。

美國銀行遭受的房地產(chǎn)貸款相關(guān)法律訴訟大致可以分為三類：

第一類是所謂的“聲明和保證”索賠權(quán)，主要來自房地美、房利美等金融機(jī)構(gòu)。它們要求美國銀行回購抵押貸款（主要由全國金融公司發(fā)放），并認(rèn)為美國銀行就借款人和資產(chǎn)狀況提供了錯誤信息。此類訴訟及影響主要包括：2011年1月，美國銀行與房地美和房利美就回購不良貸款達(dá)成和解協(xié)議，美國銀行向這兩家住房抵押貸款公司支付28億美元作為回購款項，用于回購旗下子公司（全國金融公司）直接出售給房地美和房利美的住房抵押貸款。2013年1月，美國銀行與房利美達(dá)成超過100億美元的和解協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，美國銀行將支付房利美36億美元，并以67.5億美元回購在2000年1月至2008年12月期間，由全國金融公司售出的可能存在問題的3萬筆房屋抵押貸款，以了結(jié)抵押貸款索賠。

第二類是欺詐訴訟，主要由購買抵押貸款債券的投資者提出，這些投資者手中的債券全部出現(xiàn)了大幅度貶值。2011年6月，美國銀行與黑石集團(tuán)、太平洋投資管理公司等22家投資機(jī)構(gòu)就要求470億美元的房貸相關(guān)債券贖回糾紛達(dá)成和解，美國銀行向這些機(jī)構(gòu)支付85億美元的賠償。這是第二類欺詐訴訟的代表。

第三類是政府對美國銀行（主要與全國金融公司相關(guān)）的欺詐性終結(jié)贖回權(quán)的。2012年2月，美國政府和49名州檢察官與美國銀行、花旗、富國和摩根大通等機(jī)構(gòu)達(dá)成總額400億美元的協(xié)議，以和解圍繞這些銀行不正當(dāng)獲取借款人房屋、侵害借款人權(quán)益的指控，其中，美國銀行向政府機(jī)構(gòu)支付近40億美元罰款，并向貧困借款人提供86億美元的還款減免和本金減記。

盡管美國銀行的房地產(chǎn)貸款相關(guān)訴訟損失并不完全是由全國金融公司造成的，但在房地產(chǎn)泡沫開始破裂時收購一家處于破產(chǎn)邊緣的房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)，從常理判斷——無疑過于激進(jìn)。

激進(jìn)收購美林證券陷虧損黑洞

2008年9月14日，就在美國第五大投資銀行雷曼兄弟破產(chǎn)前夕，美國銀行與當(dāng)時美國第三大投資銀行美林證券達(dá)成協(xié)議，以440億美元收購后者。根據(jù)協(xié)議，美國銀行將以每股29美元的價格（前一個交易日美林證券股票為17美元），以換股方式收購美林證券，該收購價比美林證券前一個交易日的收盤價溢價70%。

美林證券創(chuàng)辦于1914年，是一家歷史悠久、聲名顯赫的國際投資銀行，在金融危機(jī)前的2006年，美林證券總資產(chǎn)為8413億美元，盈利高達(dá)74.99億美元，股東權(quán)益則達(dá)390億美元。然而，從2007年開始，隨著次貸危機(jī)的爆發(fā)，美林證券經(jīng)營業(yè)績一落千丈，當(dāng)年虧損77.77億美元，股東權(quán)益驟降至319億美元。由于美林證券持有上千億美元的次級貸款相關(guān)衍生品，市場擔(dān)心巨額資產(chǎn)減計將使融資變得困難，以及業(yè)績下滑和流動性風(fēng)險上升，都將使美林證券處于破產(chǎn)的邊緣。

危機(jī)前利用兼并收購成功實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的美國銀行，無視金融市場動蕩可能帶來的巨大系統(tǒng)性風(fēng)險，在與雷曼兄弟收購談判失敗后（主要原因是美國財政部和華爾街其他金融機(jī)構(gòu)不愿為雷曼房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)提供擔(dān)保），轉(zhuǎn)而倉促收購了規(guī)模和風(fēng)險更大的美林證券。此次收購獲得了美國政府的融資支持和擔(dān)保，據(jù)說是政府促成了此筆收購，但事后看來這是一大敗筆。

從美林證券提交給美國證券交易委員會的2008年年報來看，美國銀行因收購美林證券而陷入虧損黑洞。2008年，美林證券巨虧276億美元。因此，在美國銀行完成對美林證券的收購后，以440億美元的天價得到的股東權(quán)益僅為43億美元，這意味著美國銀行的原有股東權(quán)益流失近400億美元。受美林證券巨虧影響，美國銀行2008年利潤降至40億美元，2007年為149億美元。由于美林證券的股票可以1∶0.8595的比例轉(zhuǎn)換成美國銀行的股票，因此，美國銀行原有股東收益被進(jìn)一步稀釋，股本數(shù)量從50億股大增至86億股，使美國銀行每股收益從2007年的3.35美元降至2008年的0.56美元。由于經(jīng)營業(yè)績惡化和資本充足率的下降，美國銀行被迫向美國政府求助，先后獲得450億美元的救助。受美國銀行利潤下降及投資者對未來盈利能力的擔(dān)憂，從收購美林證券到2008年2月的半年期間，美國銀行股價重挫90%，從33美元跌至2.53美元。市場對美國銀行在動蕩環(huán)境下激進(jìn)收購美林極不看好，在2008年9月15日宣布收購決定的當(dāng)日，股價暴跌21%。

受美林證券上千億有毒資產(chǎn)不斷減計和房地產(chǎn)訴訟巨額費(fèi)用支出的拖累，2009年，盡管美國銀行利潤僅小幅升至63億美元，但之后的2010年陷入虧損22億美元的困境，2011年僅盈利14億美元，2012年利潤勉強(qiáng)回升至42億美元，僅相當(dāng)于危機(jī)前美國銀行盈利的1/4。

2013年一季度財務(wù)表現(xiàn)

2013年4月17日，美國銀行公布了一季度財務(wù)報表，其基本表現(xiàn)如下：

盈利能力有所增強(qiáng)，營業(yè)收入小幅增加。美國銀行2013年一季度的凈利潤為26.2億美元（攤薄后每股收益0.2美元），較上年同期的6.53億美元（攤薄后每股0.03美元）顯著增長，但仍低于市場預(yù)期，也遠(yuǎn)低于危機(jī)前單季度40億美元的盈利水平。美國銀行平均資產(chǎn)回報率僅為0.27%，比上年同期的0.12%增長了0.15個百分點(diǎn)，但仍處于較低水平。

從收入結(jié)構(gòu)來看，與上年同期相比，凈利息收入略有下降，非利息收入有較大上升。其中，凈利息收入為109億美元，上年同期為111億美元，減少2億美元。凈利息收入的同比下降歸因于消費(fèi)貸款余額下降和低利率環(huán)境導(dǎo)致的資產(chǎn)收益率的降低，盡管長期債券余額和存款支付利息的減少對前者的不利影響被部分抵消。一季度的凈利息收益率（凈息差）為2.43%，而上年同期為2.51%，同比收窄8個基點(diǎn)。

非利息收入有較大增幅（主要是資產(chǎn)減計減少），較上年同期增長11%，增加14億美元。推動這一增長的最主要因素包括：結(jié)構(gòu)性債券和衍生品的減計大幅下降，一季度結(jié)構(gòu)性債券減計為9000萬美元，而上年同期高達(dá)33億美元；衍生品本季度減計為5400萬美元，而上年同期減計額高達(dá)15億美元。與上年同期相比，資產(chǎn)減計損失大幅減少，但非利息收入?yún)s有所下降。次級債務(wù)回購和信托優(yōu)先證券兌換相關(guān)收入約減少12億美元，銀行抵押貸款收入和債券銷售凈收益也同比有所降低。

各項業(yè)務(wù)呈現(xiàn)延續(xù)增長勢頭。美國銀行一季度各項業(yè)務(wù)呈現(xiàn)延續(xù)增長勢頭。其中，存款余額同比增長5%，至1.1萬億美元。發(fā)放的第一留置權(quán)按揭產(chǎn)品同比增長57%，至240億美元。全球財富與投資管理部門的營業(yè)收入、凈收益和長期管理資產(chǎn)均創(chuàng)下新紀(jì)錄。消費(fèi)信貸不良率創(chuàng)五年來新低，公司貸款余額同比增長17%，至3670億美元。投資銀行業(yè)務(wù)收入15億美元，保持全球第二位水平，同比增長26%。

美國銀行的業(yè)務(wù)主要包括零售和公司銀行業(yè)務(wù)、個人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、全球財富與投資管理業(yè)務(wù)、全球銀行業(yè)務(wù)、全球市場業(yè)務(wù)以及其他業(yè)務(wù)。零售與公司銀行業(yè)務(wù)一季度利潤為13.82億美元，同比下降6300萬美元，主要原因之一是凈利息收入同比減少2.5億美元。凈利息收入減少是由于持續(xù)的低利率市場環(huán)境以及貸款余額同比下降100億美元。另外，貸款損失準(zhǔn)備金同比增加2900萬美元。個人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利4600萬美元，收入為9.8億美元，非利息支出為8.14億美元，利潤同比減少6800萬美元。該業(yè)務(wù)利潤減少的原因是非利息收入減少1.1億美元，同時，貸款損失準(zhǔn)備金增加3900萬美元。全球財富與投資管理業(yè)務(wù)利潤為7.2億美元，同比上升31%。其中，總收入為44.21億美元，同比上漲7%，主要由于資產(chǎn)管理費(fèi)、交易費(fèi)用以及凈利息收入和非利息收入的提高，以及貸款撥備的減少，這主要得益于美國房地產(chǎn)市場的回暖和股市的快速回升。全球銀行業(yè)務(wù)盈利13.38億美元，與2012年一季度相比下降了2.35億美元，主要原因是貸款損失準(zhǔn)備金同比增加了4.4億美元，且收入同比下降1100萬美元，好在凈利息收入同比增加5500萬美元，非利息支出減少了9700萬美元，一定程度上抑制了該業(yè)務(wù)盈利的下滑。全球市場業(yè)務(wù)盈利11.69億美元，比2012年一季度上升3.41億美元，主要原因是資產(chǎn)估值調(diào)整（DVA）同比增加了13.79億美元，可見金融市場變化對其業(yè)務(wù)的影響。其他業(yè)務(wù)虧損10億美元，主要原因是稅收優(yōu)惠減少了8.8億美元。

可以發(fā)現(xiàn)，美國銀行利潤重要的來源是零售與公司銀行業(yè)務(wù)，即傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)。同時，交易賬戶資產(chǎn)價格的波動（導(dǎo)致減計的波動）對其利潤影響更為巨大，可見美國銀行業(yè)績未來與金融市場景氣更為密切。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健。一季度，美國銀行總資產(chǎn)達(dá)2.17萬億美元，同比下降66億美元。資產(chǎn)構(gòu)成為：債券資產(chǎn)3547.09億美元，比上年期末下降1.56%；貸款余額8891.51億美元，比上年期末增加0.6%；無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)下降幅度較大。

負(fù)債方，總負(fù)債為1.94萬億美元，比上年期末減少354.92億美元，下降約1.8%。其中，存款余額比上年期末減少100.78億美元，下降0.9%；聯(lián)邦基金借款總額下降451.1億美元，同比下降15.3%。但交易賬戶負(fù)債、衍生品負(fù)債、短期借款以及長期債務(wù)均有所上漲。股東權(quán)益合計為2372.93億美元，普通股、優(yōu)先股份額及留存收益與上年相比保持相對平穩(wěn)。

根據(jù)“巴塞爾協(xié)議Ⅱ”，美國銀行的一級核心資本充足率為10.49%，較上一季度的10.38%略有提高，主要由于稅前收入的增長，但比去年同期的11.24%明顯下降。根據(jù)“巴塞爾協(xié)議Ⅲ”美國銀行核心資本充足率為9.52%，較上一季度的9.25%有所提高。長期債券余額呈下降趨勢，較上年同期減少753億美元。2013的資本管理計劃預(yù)計將從2013年二季度開始，獲準(zhǔn)的計劃包括贖回55億美元優(yōu)先股和回購50億美元普通股。一季度，美國銀行存貸比為83%，比上季度82%略有上升。

篇7

房產(chǎn)抵押貸款合同范文一合同編號：_________

立合同單位：

借款方：_________(即抵押人，以下簡稱“甲方”)

地址：_________

電話：_________

貸款方：_________(即抵押權(quán)人，以下簡稱“乙方”)

地址：_________

電話：_________

還款保證人：_________(甲方所在單位)

地址：_________

電話：_________

現(xiàn)有甲方向乙方借款人民幣(大寫)_________，用于購買、建造自用住房。售房單位為_________(寫明售房單位全稱)。為維護(hù)甲乙雙方利益，根據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《借款合同條例》規(guī)定立此合同，并共同遵守以下條款。

一、甲乙雙方共同遵守《職工住房抵押貸款辦法》及其補(bǔ)充規(guī)定和實(shí)施細(xì)則的各項規(guī)定。

二、乙方向甲方提供的貸款，甲方只能用于購買、建造翻建自用住房，不得挪作他用。

三、甲方的借款由乙方以轉(zhuǎn)帳方式劃入售房單位或施工單位(翻建住房時)在乙方開立的存款戶。

四、甲方以_________(抵押物名稱)交乙方作為借款的抵押(抵押物詳細(xì)清單附后)。抵押物的現(xiàn)值為_________萬元，擔(dān)保_________萬元貸款的償還。

五、借款期限_________年，即由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。貸款利率為月息_________‰。

六、借款采用本金法按月歸還本息，甲方必須于每月_________日前向乙方歸還貸款本息_________元。

七、如遇國家統(tǒng)一調(diào)整存貸款利率時，按國家有關(guān)規(guī)定調(diào)整貸款利率，依此重新確定每月還本付息金額。

八、貸款期內(nèi)，甲方未按本合同規(guī)定的時間償還貸款本息，逾期一個月以內(nèi)的，應(yīng)于下月償還貸款本息時一并歸還，乙方不予處罰，但上述情況一年不得超過兩次。逾期超過一個月或一年內(nèi)發(fā)生兩次以上逾期的，乙方有權(quán)按超過的逾期天數(shù)每天向甲方收取逾期額_________的罰息。

九、如遇下列情況之一者，乙方有權(quán)對抵押物進(jìn)行處理。處理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方貸款本息和處理抵押物引發(fā)的各項費(fèi)用后，剩余部分退還給甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在單位負(fù)責(zé)在三個月內(nèi)無條件償還。

1.甲方在貸款期內(nèi)六個月內(nèi)未按期歸還貸款本息或全部貸款到期后六個月未還清全部貸款本息的;

2.甲方在合同有效期內(nèi)死亡或宣布失蹤或移居國外，其法定繼承人拒不繼續(xù)履行甲方償還貸款本息的義務(wù)或無力繼續(xù)履行償還貸款本息義務(wù)的;

3.甲方違反本合同規(guī)定的任何條款的。

十、還款保證人(甲方所在單位)應(yīng)積極協(xié)助乙方督促甲方按期償還借款本息。在甲方不能按期歸還借款本息且抵押處理不能履行時，還款保證人必須無條件地負(fù)責(zé)償還甲方所欠乙方的借款本息。還款保證人接到乙方要求其代甲方償還借款本息的通知后，應(yīng)于三個月內(nèi)無條件地代為歸還借款本息。三個月后仍未歸還的，乙方有權(quán)從其在銀行開立的住房基金存款戶或其他存款戶中扣收。

十一、甲方在未還清全部借款本息前，甲方對抵押物享有的全部權(quán)益讓渡給乙方，并不得對抵押物作任何有損乙方利益的處理。

十二、甲方需對抵押物辦理保險，保險單交乙方保管，抵押物如遇意外毀損，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)立即通知保險公司和乙方，保險公司的賠償金應(yīng)首先用于歸還借款本息。若保險賠償金不足以歸還借款本息的，不足部分仍由甲方負(fù)責(zé)歸還。

十三、乙方應(yīng)按合同規(guī)定辦理貸款，如因乙方原因影響甲方用款，乙方應(yīng)按影響金額和天數(shù)，每天付給甲方相當(dāng)于影響金額_________的違約金。

十四、甲乙雙方任何一方不履行本合同條款，雙方均有權(quán)按《民事訴訟法》第一百五十八條規(guī)定執(zhí)行。

十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙雙方及還款保證人(甲方所在單位)三方蓋章并經(jīng)法人代表簽名、公證處公證后生效，至甲方還清乙方全部貸款本息之日起失效。

十六、補(bǔ)充條款：_________

甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________

房產(chǎn)抵押貸款合同范文二抵押人_______愿將其房地產(chǎn)作抵押物，以擔(dān)保借款人_______的債務(wù)按期清償，擔(dān)保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經(jīng)與抵押權(quán)人_______協(xié)商，于_______年_______月_______日在_______簽訂本抵押貸款合同。

一、抵押房地產(chǎn)狀況：

1.房屋座落：_______區(qū)_______街(路)_______胡同_______號。棟號。房屋所有權(quán)證：_______字第_______號等共計：_______棟(詳見抵押房地產(chǎn)評估明細(xì)表)共有權(quán)證_______字_______號。

2.結(jié)構(gòu)類型：_______，建筑面積_______平方米，使用性質(zhì)：_______。尚可使用年限：_______。

3.權(quán)利來源：_______年_______月_______日_______產(chǎn)業(yè)。

4.房屋評估值：萬千_______百_______拾元整。

5.土地位置：。

6.土地使用權(quán)取得方式：，使用年限_______。

7.土地面積：_______，地區(qū)類別：_______。

8.土地使用性質(zhì)，土地證號：_______。

9.土地評估值：。

10.房地產(chǎn)評估總值。

二、抵押人將上述權(quán)證所載房地產(chǎn)之全部/部分，抵押給抵押權(quán)人。并將房屋所有權(quán)證，土地使用證交_______保管。

三、找押權(quán)人同意在房地產(chǎn)現(xiàn)值_______%以內(nèi)提供貸款。貸款總額為：(幣種： )_______萬_______千_______百_______拾_______元整。抵押貸款期限_______個月，從_______年_______月_______日起至_______年月_______日止。

付款方式：

四、抵押人保證將該款項用于_______。抵押人同意按本合同所定之貸款利率(年/月利率)_______%支付利息。如遇國家調(diào)整利率或計息辦法，自調(diào)整之日起按調(diào)整后的規(guī)定計息。

五、還款方式：

六、雙方商定：抵押房屋的保險事宜按以下第 款辦理。

1.由抵押人向保險公司投保。保險費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)，保險憑證交 保管。在本合同有效期內(nèi)，當(dāng)?shù)盅悍课菀虮ｋU事由毀損滅失時，抵押權(quán)人為該保險賠償金受償及支配人。

上述保險賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追償。

(已投保的，填寫下列(1)(2)款)

(1)投保價值：_______萬_______千_______百_______拾_______元

(2)保險期限：_______個月，從_______年_______月_______日起至年_______月_______日止。

2.雙方再特約另定。

七、抵押期內(nèi)，抵押人須保證抵押房地產(chǎn)的安全、完整，并接受抵押權(quán)人的監(jiān)督、檢查。

八、抵押期內(nèi)，抵押人欲將房地產(chǎn)出租，除應(yīng)預(yù)先征得抵押權(quán)人書面同意外，同時須與承租人訂約由承租人出具承諾書，闡明抵押違約時，接到抵押權(quán)人通知后三十天內(nèi)承租人即須遷離該宗房地產(chǎn)。

九、抵押期內(nèi)，未取得抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人或以其它交易方式處置;不得對房屋進(jìn)行翻建、修建、擴(kuò)建。

十、抵押期內(nèi)，抵押人必須繳交有關(guān)部門對抵押房地產(chǎn)征收的任何稅費(fèi)，并保障該房地產(chǎn)免受扣押或涉及其它法律訴訟。如遇國家征地拆遷，抵押人須與抵押權(quán)人重新簽訂抵押合同。

十一、抵押人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權(quán)要求支付違約金或賠償實(shí)際損失。

十二、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權(quán)人有權(quán)采取以下處置方

1.依照法律程序追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權(quán)人有權(quán)依法對房地產(chǎn)提出訴訟保全。

2.向房地產(chǎn)市場管理部門提出申請，對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣，拍賣所得價款按有關(guān)規(guī)定依次償還。

3.根據(jù)雙方商定，抵押權(quán)人在合同逾期30天內(nèi)向房地產(chǎn)市場管理部門申請，將抵押房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更歸抵押權(quán)人所有，以追回欠款。

4.若抵押房地產(chǎn)的現(xiàn)值或拍賣的價款不足清償所欠貸款本息及罰息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索，若超出所欠貸款及罰息的所余部分返還給抵押人。

十三、企業(yè)法人分立，合并或更名，本合同的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

十四、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時已全部履行本合同各項條款，抵押關(guān)系即告終止。抵押權(quán)人應(yīng)會同抵押人在十日內(nèi)到房地產(chǎn)市場管理部門申請辦理抵押合同注銷手續(xù)。

十五、本合同的附件_______等，構(gòu)成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式三份，抵押雙方各執(zhí)一方，房地產(chǎn)市場管理部門存檔一份。

十六、本合同經(jīng)房地產(chǎn)市場管理部門登記鑒證后生效。

十七、本合同經(jīng)鑒證后，需到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門和土地管理部門辦理他項權(quán)利登記。

十八、特約事項：

抵押權(quán)人： 蓋章

法定代表人：簽章

經(jīng) 辦 人：簽章

抵 押 人：簽章

法定代表人：簽章

經(jīng) 辦 人：簽章

借 款 人：簽章

法定代表人：簽章

經(jīng) 辦 人：簽章

鑒證機(jī)關(guān) 章

經(jīng) 辦 人 章

年 月 日

房產(chǎn)抵押貸款合同范文三立約人_________(以下簡稱承押人)及_________(以下簡稱抵押人)(抵押人資料詳見附表一)于_________年_________月_________日簽訂本房產(chǎn)抵押貸款合約(以下簡稱合約)，承押人于即日向抵押人貸予港幣(以下簡稱該筆貸款)，并已簽署欠單_________份。抵押人愿意將附表二所列之房產(chǎn)(以下簡稱該房產(chǎn))，抵押給承押人，賦予承押人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行合約全部條款。

經(jīng)雙方協(xié)議，訂立下列各條款，應(yīng)予遵守履行。

(一)付款

(1)抵押人須依照該欠單及附表(三)規(guī)定之方式，照規(guī)定期數(shù)及付款日期，按期依時繳交應(yīng)還款項予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清繳債務(wù)，且履行合約全部條款者，可依照下列第(七)條之規(guī)定，向承押人贖回本合約抵押給承押人之房產(chǎn)。

(2)抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)_________‰，并必須絕對真實(shí)地提供本合約內(nèi)涉及借款之一切資料，若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供之資料與事實(shí)不符，承押人有權(quán)立即收回該筆貸款及應(yīng)付利息，并對依約所收之手續(xù)費(fèi)，不予退還。

(3)依照附表(三)分期付款依期清繳，系本合約首要條件，抵押人如逾期未清付全部或部分應(yīng)付款項，則須補(bǔ)交逾期利息，逾期利息率按月息計收，利率由承押人決定，最低按月息_________%計收，由到期之日計至該款收到之日止，無論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項利息均按日累積計算。抵押人若不依期繳交本金及利息或其中部分時，則全部所欠款項及利息不論屆期與否必須立刻一次償還給承押人。

(4)該筆貸款未清還前，抵押人必須按本合約規(guī)定利率付利息，惟承押人可隨時依市場情況調(diào)整利率，利率經(jīng)調(diào)整后，立即生效。該筆貸款之本金及利息，由貸出款項后_________個月開始，照規(guī)定期數(shù)，每期付款金額及付款日期按月攤還。利率如有改變時，將由承押人以書面通知抵押人該較高或較抵利率，承押人認(rèn)為有必要時，有絕對權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款之期數(shù)。

(5)一切每月分期付款應(yīng)繳金額按照規(guī)定攤還期數(shù)，倘有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人單方面決定，最低按月息_________%計收。

(6)抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項，引致承押人催收或因?yàn)槿魏卧?，使承押人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此而引起的費(fèi)用(如有押品，包括處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險費(fèi)等)概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項費(fèi)用確實(shí)支付之日起，按上述關(guān)于逾期利息率計至收到之日止，同樣按日累積計算。

(7)抵押人必須在銀行分行開立存款帳戶，抵押人并特此授權(quán)承押人對與本抵押貸款有關(guān)之本息和一切費(fèi)用可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支之增加，概由抵押人承擔(dān)償還之責(zé)。

(8)所有應(yīng)付予承押人之款項，應(yīng)交銀行分行或經(jīng)由該行之總行或分行轉(zhuǎn)交，此等款項必須以港幣繳交。

(二)在合約期間，抵押人必須：

(1)依期清還本合約內(nèi)所有到期款項，無須承押人催收;如依期付款，抵押人有權(quán)繼續(xù)享有該房產(chǎn);

(2)按照指定之利率照付逾期未付款項之利息，直至款項結(jié)清為止。無論在裁決確定債務(wù)之前或之后此項利息均按日累積計算;

(3)準(zhǔn)許承押人及其授權(quán)人在任何合理時間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn);

(4)在更改地址時立即通知承押人;

(5)對該房產(chǎn)之損毀，不論原因如何，亦不論任何人之過失，均須負(fù)責(zé)賠償承押人之損失;

(6)立即清付該房產(chǎn)之各項修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟;

(7)在按揭期間，繳交地稅，有關(guān)部門對該房產(chǎn)所征收之任何稅項、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)及遵守居民公約內(nèi)之條文并須賠償承押人因抵押人不履行上述事宜之損失;

(8)遵守一切中華人民共和國之法律及保持該房產(chǎn)整齊及完好狀況(正常損耗除外);

(9)先行咨詢并取得承押人書面同意，方可將該房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、舍棄或以其他交易方式處置該房產(chǎn)或本合約規(guī)定關(guān)于該房產(chǎn)之權(quán)益或該房產(chǎn)之承購權(quán)。

(10)在本合約簽訂后，立即向承押人指定之保險公司投保不少于重新購買該房產(chǎn)價值之全險，該保單不得附有任何特別限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償之?dāng)?shù)目(除非該等條件或數(shù)目為承押人所愿意接受，并已認(rèn)可者)。保單須保障該房產(chǎn)不受意外損毀，火災(zāi)及天災(zāi)之損失，直至本合約停止生效為止。保單須過戶承押人，訂明承押人之利益獲得補(bǔ)償之前，不得對抵押人付出任何款項。抵押人如違反本條規(guī)定，承押人得依照上述方式另行代為投保，并得向抵押人收回全部費(fèi)用及利息。抵押人同意任命承押人為其代表人，接收保險賠償金及任命承押人為該項賠償金之支配人，且此項任命系不能撤回者;

(11)將該房產(chǎn)之“房產(chǎn)權(quán)證書”之權(quán)益抵押給承押人;

(12)將上述房產(chǎn)權(quán)證書保險單據(jù)及有關(guān)文件，在本合約有效期內(nèi)交由承押人保管，承押人得收取保管費(fèi);

(13)在承押人認(rèn)為必要時，向承押人指定之保險公司投保買房產(chǎn)保險或抵押人之人壽保險，該等保單俱以承押人為受益人。

(三)倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險公司認(rèn)為修理損壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。

(四)上述保險賠償金如不足清付貸款額(包括利息)，或抵押人應(yīng)付與承押人之其他款項時，不足之?dāng)?shù)應(yīng)由抵押人負(fù)責(zé)清付，所有款項結(jié)清之后，本合約即告終止，在無損于保險公司權(quán)益之前提下，該房產(chǎn)即歸抵押人所有，除如上述者，該房產(chǎn)之損毀均不能使本合約失效，亦不影響本合約規(guī)定抵押人之債務(wù)責(zé)任。

(五)抵押人與承押人的權(quán)利：

(1)抵押人如不支付本合約規(guī)定之任何款項，或不遵守本合約各項明文規(guī)定之條款者或不遵守居民公約，承押人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益;或以承押人認(rèn)為合適之租金及年期租出該房產(chǎn)之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人處理上述事宜而其工資或酬報則由抵押人負(fù)責(zé)。該等接管人或人將被當(dāng)作為抵押人之人而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人之作為及失職之行。每位按上述被委派之接管人，將有以下之權(quán)利：

1.要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效之租單及收據(jù)并有權(quán)以訴訟、控告、扣押或其他方式追討欠租或住用費(fèi);此等要求，收據(jù)或追討事宜將以抵押人或承押人名義而發(fā)出，而付款予接管人，抵押將不需要問及接管人是否有權(quán)行事;

2.接管人可依據(jù)承押人之書面通知而將其所收到的款項投保于該房產(chǎn)之全部或部分及其內(nèi)之附著物及室內(nèi)裝修。

(2)承押人依照第五(3)條款，有權(quán)將該房產(chǎn)之全部或部分按“經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定”之程序拍賣，此等拍賣或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣之文件及契約及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，承押人不須負(fù)責(zé)。

(3)承押人可于下列情形下運(yùn)用其出售該房產(chǎn)之權(quán)利：

1.承押人給予抵押人_________個月之通知，要求還款(不論屆期與否)而抵押人未能遵守該項通知全數(shù)償還給承押人;

2.抵押人逾期_________天仍未清繳全部或部分應(yīng)付之款項;

3.抵押人不繳交地稅或有關(guān)部門所征收之其他稅收;

4.抵押人不遵守居民公約;

5.抵押人不遵守此合約之任何條款;

6.抵押人系個人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財產(chǎn);或抵押人為公司組織而被解散或清盤;

7.抵押人之任何財產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒收;

8.抵押人舍棄該房產(chǎn)。

(4)當(dāng)承押人依照上述之權(quán)利而出售該房產(chǎn)予買主時，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠承押人債項或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥善或不規(guī)則之處，對買主而言，該買賣仍然當(dāng)作有效及承押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

(5)承押人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不需理會承押人收到該筆款項或租金之運(yùn)用。倘由於該款項或租金之不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無涉。

(6)承押人或按第五(1)條款委派之接管人或人須將由出租或拍賣或出售該房產(chǎn)所得之款項依下列次序處理：

1.第一用以償付因出租或拍賣或出售該房產(chǎn)而支出之一切費(fèi)用(包括繳付接管人或人之費(fèi)用及酬報)。

2.第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付之費(fèi)用及雜費(fèi)(包括保險費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)之費(fèi)用)。

3.第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應(yīng)付之利息。

扣除上述款項后，如有余款，承押人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取之人士，拍賣或出售該房產(chǎn)所得價款如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息，承押人有權(quán)另行追索。

(7)承押人運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時而令抵押人受到不能控制之損失，承押人概不負(fù)責(zé)。

(8)承押人可以以書面發(fā)出還款要求或其他要求或有關(guān)抵押品所需之通知書。該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該等要求或通知書將被當(dāng)作于發(fā)信或掉留之后七天生效。

(六)承押人要向抵押人討還欠款時，只須提供承押人高級職員簽發(fā)之欠款數(shù)目單(有明顯錯誤者例外)即作為抵押人所欠之確數(shù)證據(jù)，抵押人不得異議。

(七)抵押人向承押人付清本合約規(guī)定之貸款總額連利息及其他應(yīng)付款項之后(包括轉(zhuǎn)歸該房產(chǎn)權(quán)予抵押人之費(fèi)用)，若同時已全部遵守及履行本合約各項條件者，承押人應(yīng)將該房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)歸抵押人，倘抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定之部分或全部款項，抵押人應(yīng)給予承押人相等于該部分或全部款項_________個月利息之補(bǔ)償金。

(八)抵押人自選購之房產(chǎn)如有缺點(diǎn)(無論顯著或隱藏)引致?lián)p失或損傷，此與承押人無涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，承押人不負(fù)任何責(zé)任;本合約所用(抵押人)一詞，其涵義包括一家公司、或兩位或兩位以上共同借款之人士。此等人士應(yīng)共同及個別負(fù)擔(dān)合約之責(zé)任。

(九)承押人在執(zhí)行本合約各項條款時之寬容、延緩或容忍，或給予抵押人額外期限，均不能損害、影響或限制本合約所規(guī)定承押人之一切權(quán)利及權(quán)力;不能作為承押人對任何破壞合約行為之棄權(quán)，亦不能作為對以后任何破壞合約行為放棄采取行動之權(quán)利論。

(十)抵押人使用該房產(chǎn)不論自住、托管或租與別人居住時，必須預(yù)先書面通知承押人，并得承押人同意，方可進(jìn)行，如出租給任何人，抵押人必須要求承租人依照本合約第(十一)條之規(guī)定簽具承諾書辦理。

(十一)抵押人如不履行本合約內(nèi)任何條款，承押人得要求該房產(chǎn)住客，不論抵押人自住，托管居住或租住者限期_________天內(nèi)遷出，抵押人特此授權(quán)承押人得同時呈報有關(guān)部門，由該有關(guān)部門考慮是否將抵押人(業(yè)主)因購置該房產(chǎn)而獲準(zhǔn)從外地遷移戶籍之住客戶口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承擔(dān)，住客向承押人追討賠償時，抵押人亦須補(bǔ)償承押人一切損失。抵押人將該房產(chǎn)出租時須事先征得承押人同意，同時必須與住客訂約，闡明抵押背約時，接到承押人通告_________個月即須遷出。

篇8

房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點(diǎn)不僅關(guān)系到租賃合同的生效期，同時還與訴訟方的利益緊密相關(guān)。而租賃合同作為雙方利益的一個重要保證。租金時效的起算點(diǎn)是租賃合同的一個關(guān)鍵點(diǎn)。根據(jù)具體的案例來分析房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點(diǎn)確定的最佳方式。 

有一份租賃合同，租期是五年，按年份來支付租金，這是我們?nèi)粘Ｉ钪斜容^常見的一個租賃合同。雖然看似很簡單，但是如果房東沒有按照預(yù)定的時間收取房租就很容易因?yàn)殄e過時間而導(dǎo)致收不回房租。不可否認(rèn)的是部分租房客存在著拖延房租甚至抵賴的情況，如果當(dāng)這種情況發(fā)生時，房屋租賃合同就是對房主的保護(hù)。但是，如果房主沒有按時收取房租，那么就很會給部分想抵賴的租房客有可乘之機(jī)。那么對于房主來說，也將喪失在司法解釋上的主動權(quán)。 

根據(jù)我國最高法院的明文規(guī)定，我國的房屋在租賃買賣和訴訟方面，需要按照合同內(nèi)所表明的訴訟時效起算時點(diǎn)來計算。注意分清其中的區(qū)別，關(guān)鍵在于無論是借款還是租金都要做到獨(dú)立的債務(wù)，通過合同將其表現(xiàn)的比較清晰，不僅可以避免在合同上所出現(xiàn)的問題，同時還可以保證房主的利益，也可以保證租房客的權(quán)益得到保障。而對于一些分期租賃房屋的合同來說，借款，買賣合同的分期應(yīng)從最后一筆履行期間屆滿起算，這是在租賃過程中的一個突破性改革。根據(jù)我國最高人民法院所做的批示，無論是關(guān)于借款還是租賃的過程中，如果租賃人按照合同的約定完成了付費(fèi)，那么就可以在時效訴訟合理的第二天開始進(jìn)行計算，此條原則在司法培訓(xùn)過程中同時適用。 

二、關(guān)于租賃合同分期履行的案例分析 

對于租賃分期的合同來說，每筆房屋租賃合同都要通過明確債權(quán)來進(jìn)行計算，我國遼寧省大連市新鎮(zhèn)在2003年就有類似的房屋租賃糾紛并且做出了以下批示，《關(guān)于珠?；涍\(yùn)交通發(fā)展公司與大連新鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)公司借款合同糾紛一案的請示》的回復(fù)如下： 

合同上所體現(xiàn)的卻是將整體的債務(wù)進(jìn)行了分割，這種分割直接影響了房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)實(shí)際數(shù)額是一個數(shù)額的時候，履行的期限和法律后果也是不同的，那么對于債權(quán)人利用合同來維護(hù)自己的合法權(quán)益，成為了影響房屋租賃合同租金訴訟時效起算點(diǎn)的重要方法。針對大連的債權(quán)分割來說，租賃合同并不能完整的保護(hù)債權(quán)人的權(quán)益，應(yīng)該通過民法來對房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點(diǎn)進(jìn)行合理的記載和運(yùn)用，通過民法的相關(guān)政策來計算其合同的訴訟時效，同時按照債券到期之時來計算起算點(diǎn)。 

除此之外，連續(xù)性租金的支付方式有很多種，現(xiàn)如今最常見的一種就是分期支付，同時也有一些特殊的情況，例如在我國最高法院根據(jù)云南省人民法院所做的一些批示如下： 

房屋租賃是一個具體的完整的內(nèi)容，要根據(jù)租客和房主的雙方意愿來進(jìn)行合作，同時要秉承著牢固的信用原則，如果在期間存在一些不可理解的問題，那么也應(yīng)該存在于期限滿的次日來計算，這是普遍的訴訟關(guān)鍵點(diǎn)，也是債務(wù)紛爭的關(guān)鍵點(diǎn)。起算點(diǎn)的計算不僅要考慮到合同內(nèi)容，同時也要根據(jù)具體的實(shí)際情況來分析。 

三、分期履行合同對于起算點(diǎn)計算的影響 

無論是債務(wù)還是租房權(quán)益的保護(hù)首要支撐點(diǎn)就是租房合同，其次就是在房屋租賃的過程中的訴訟點(diǎn)，也是影響訴訟起算點(diǎn)的重要因素。其中不僅包括了在租賃房屋過程中的各種手續(xù)都是為了保護(hù)租房客和房主雙方的合法權(quán)益。那么對于分期履行合同對于起算點(diǎn)的影響體現(xiàn)在時間方面。對于起算點(diǎn)來說，很多房屋的租賃存在著一些問題，比如租賃時間的起算點(diǎn)和結(jié)束的時間，這些因素都會影響房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點(diǎn)。那么對于分期履行合同更增加了計算房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點(diǎn)的難度。從客觀上來說，分期履行租房合同可以適當(dāng)?shù)膶ψ饪瓦M(jìn)行加租，因?yàn)槠涓鼮閺?fù)雜，而且租客如果有抵賴之心可以運(yùn)用手段來鉆法律程序的空子，分期的不確定性更大，很容易讓房主的權(quán)益受到侵害。 

分析一個由于分期履行租賃合同而發(fā)生爭議的案例，2004年的河南人民法院針對分期履行合同中的訴訟做了以下的批示： 

當(dāng)租客的租賃期到時，分期合同的支付關(guān)系到房屋租賃合同的合法執(zhí)行和起算點(diǎn)的計算，那么對于一些沒有按照合同進(jìn)行執(zhí)行的情況，可以從客觀的角度進(jìn)行分析。此種做法，既按照民法的原則和順序，同時也可以最大限度的維護(hù)租賃雙方在法律上的平等地位不受侵犯。 

四、訴訟時效司法解釋對于起算點(diǎn)的影響 

由于租賃訴訟中的種類越來越多，內(nèi)容也越來越復(fù)雜，司法解釋成為這些訴訟中的核心參考內(nèi)容。隨著租客和房客的不同立場和供詞，司法實(shí)踐的過程也會變得更加復(fù)雜，更加紊亂，那么針對此種案件來說，訴訟中起算點(diǎn)的判決更加艱難，變得不再統(tǒng)一，甚至出現(xiàn)錯誤的起算點(diǎn)，導(dǎo)致案情的走向不明。2008年我國最高人民法院針對此種問題頒布了《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》，這項規(guī)定的頒布直接確定了訴訟中的起算點(diǎn)計算原則，從根本上解決了起算點(diǎn)的計算方式，讓起算點(diǎn)的計算方式變得更加明確。 

我們仔細(xì)解讀這些內(nèi)容就可以發(fā)現(xiàn)，《最高人民法院關(guān)于民事案件訴訟時效司法解釋理解與適用》中，通過分期支付的方式， 可以巧妙地解決租客的資金運(yùn)轉(zhuǎn)問題，但是卻給房主帶來了債務(wù)危機(jī)。這項內(nèi)容中正式統(tǒng)一了房屋的起算點(diǎn)方式，從客觀上確定了起算點(diǎn)在房屋訴訟中存在的問題，并且可以通過法律自我修復(fù)的方式解決此類問題。實(shí)際情況其實(shí)就是根據(jù)法律的變動而產(chǎn)生的些許調(diào)整，隨著時間的延長，房屋租賃合同也會出現(xiàn)些類似的問題，從最高法院的詮釋中，我們可以得出的就是在不斷發(fā)展變化的歷史中，只有堅守法律的底線才是現(xiàn)實(shí)生活中我們每個人都該遵守的原則。

    　這項內(nèi)容讓房屋租賃訴訟中的起算點(diǎn)能夠很好的計算并且可以直接解決了諸多爭議和民事紛擾。讓租賃合同的執(zhí)行變得更加順暢，讓房客和租戶的關(guān)系變得更加融洽，變得更加和諧，讓房地產(chǎn)的租賃行業(yè)蓬勃發(fā)展。 

五、定期給付房屋租賃的對訴訟起算點(diǎn)的影響分析 

定期是每一個租賃合同都必須嚴(yán)格執(zhí)行的一項重要內(nèi)容，其不僅包括著租房者的租房日期還有租房者的租賃時間和規(guī)定支付時間，這些都是在房屋租賃合同訴訟中的關(guān)鍵性內(nèi)容，那么對于房屋的租賃者來說，這些既是約束也是保護(hù)，這些讓其在房屋租賃的過程中可以更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。對于房主來說，定期的收取房屋租賃的費(fèi)用可以很好地維護(hù)與租客之間的關(guān)系，讓租客和房主之間的關(guān)系變得更加和諧，及時的進(jìn)行溝通可以避免很多不必要的麻煩。但是值得我們注意的是司法解釋對于起算點(diǎn)的計算方式從一種變成現(xiàn)如今的3種，也表明了我國的法律也是隨著現(xiàn)實(shí)生活而不斷發(fā)展變化的。我們可以從三個方面來考慮這個問題： 

（一） 從訴訟時效制度的價值取向考慮 

時效性會極大地影響整個訴訟的進(jìn)度，同時也會對租客和房主的生活帶來相關(guān)的影響。如在物業(yè)費(fèi)的支付方面，很多房主和租戶就很難達(dá)成一會致的想法，但是隨著時間的推移和雙方的協(xié)商就會得到很合理的解釋權(quán)益，同時也會讓租賃變得更為簡潔，雖然在司法解釋中并沒有明確的確定其結(jié)束的時間，但也對租賃雙方有著合法的解釋。 

（二）客觀地從房屋租賃的實(shí)際性來考慮 

維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，不只是依靠房屋租賃合同的內(nèi)容，同時還有房屋細(xì)節(jié)上的一些。這不僅代表了我國租賃房屋合同的重要內(nèi)容，也說明了我國實(shí)際的租賃情況中極有可能會出現(xiàn)的一些問題，譬如連續(xù)性的租賃就是我們法律程序中所說的連續(xù)性債務(wù)。所以我們要從整體性，關(guān)聯(lián)性和獨(dú)立性進(jìn)行考慮。如此才能結(jié)合實(shí)際，讓現(xiàn)實(shí)的租賃變得更加和諧，并且按照法律程序走向正軌。 

（三） 從司法角度考慮起算點(diǎn)，利于節(jié)約訴訟成本 

如果我們從司法的角度來對租賃訴訟中的起算點(diǎn)進(jìn)行合理的推算，就可以節(jié)約訴訟成本并且提高了訴訟的效力，讓租賃雙方的權(quán)益都能得到合理的安排。合理安排債權(quán)人的合法權(quán)益，是我們租賃雙方都應(yīng)該做到的問題。那么從客觀上來說，債權(quán)人也起到了聯(lián)系雙方的紐帶作用。 

六、全國司法裁判對房屋租賃起算點(diǎn)的不同計算標(biāo)準(zhǔn) 

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，房屋租賃已經(jīng)成為我國目前部分房主的主要生活來源，而對于房屋訴訟的起算點(diǎn)來說，體現(xiàn)在合同上的部分需要我們不斷地通過實(shí)踐來改善，那么對于我們而言，要以全國司法裁判作為我國房屋租賃的起算點(diǎn)，而不是只根據(jù)租賃合同來進(jìn)行改進(jìn)。如廣東高院、江蘇高院規(guī)定從最后一期履行期限屆滿之日起算，其就是通過本地租房訴訟案件中總結(jié)出來的。隨著時間的推移和現(xiàn)實(shí)生活的不斷發(fā)展變化，越來越多的人開始意識到房屋租賃法律訴訟中起算點(diǎn)的重要性，從客觀上來說，在我國房屋訴訟中的起算點(diǎn)計算關(guān)系到越來越多的法律問題。在不同地域和不同文化中，根據(jù)其實(shí)際情況來做出具體的判斷，是法律的進(jìn)步也是社會的進(jìn)步。 

七、結(jié)語 

我國的房屋租賃訴訟必中已然呈上升趨勢，在現(xiàn)實(shí)生活中越來越多的人逐漸的從事到了租賃房屋的行業(yè)，特別是在北上廣深這樣的大城市，其不僅有著非常豐富的經(jīng)濟(jì)條件，同時也有著不可抵擋的發(fā)展優(yōu)勢，房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點(diǎn)現(xiàn)如今已經(jīng)成為越來越多北漂一族們的壓力，但同時也是催促其不斷努力向前發(fā)展的動力。換而言之，當(dāng)房屋租賃合同租金訴訟時效會因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)情況的不斷發(fā)展變化產(chǎn)生新的格局，從而對房屋租賃的過程中產(chǎn)生一個保護(hù)作用，運(yùn)用法律保護(hù)自己才是每個現(xiàn)代人應(yīng)該懂得的道理。隨著現(xiàn)實(shí)生活的不斷發(fā)展變化，房屋租賃已然成為現(xiàn)如今大都市的發(fā)展趨勢，也是我國房屋租賃事業(yè)發(fā)展的重大風(fēng)向標(biāo)。對于房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點(diǎn)如何確定，也對其有著重大的影響和推動作用。 

參考文獻(xiàn)： 

[1]陳傳法.文化傳統(tǒng)、社會變遷與訴訟時效立法.北京化工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2006（1）. 

篇9

個人房產(chǎn)抵押貸款合同

債權(quán)人(以下簡稱甲方):

身份證:電話:

債務(wù)人(以下簡稱乙方):

身份證:電話:

乙方急需一筆資金用于生意周轉(zhuǎn),需向甲方借款。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意,在乙方以其房產(chǎn)證(以下簡稱乙方抵押物),作為借款抵押物抵押給甲方的條件下,由甲方提供雙方商定的借款額給乙方。為此,特訂立本合同:

第一條借款內(nèi)容

1、借款總金額:

2、借款用途:本借款用于生意周轉(zhuǎn)需要,不作為其他非法使用。

3、借款期限:自年月日起至年月日止。期限屆滿之日清償。

4、借款利息:月息為。

乙方保證在合同規(guī)定的借款期限內(nèi)按期主動還本付息。

第二條抵押物事項

1、抵押物名稱:房屋產(chǎn)權(quán)證(證號:)

2、抵押物價值:乙方房產(chǎn)證經(jīng)雙方議定估價為元

3、抵押期限:自本借款合同生效之日起至乙方還清甲方與本合同有關(guān)的全部借款本息為止。

第三條甲乙雙方義務(wù)

(一)甲方義務(wù):

1、對乙方交來抵押物契據(jù)證件要妥善保管,不得遺失、損毀。

2、在乙方到期還清借款后,將抵押物的全部契據(jù)、證件完整交還乙方。

(二)乙方的義務(wù):

1、應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定時間主動還本付息。

2、保證在抵押期間抵押物不受乙方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓的影響。如甲方

發(fā)現(xiàn)乙方抵押物有違反本條款的情節(jié),甲方通知乙方當(dāng)即改正或可終止本合同借款,并追償已借出的全部借款本息。

3、乙方未經(jīng)甲方同意不得將抵押物出租、出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他方式處分。

第四條違約責(zé)任

1、乙方如因本身責(zé)任不按合同規(guī)定支付借款,給甲方造成經(jīng)濟(jì)上的損失,

乙方應(yīng)負(fù)責(zé)全部責(zé)任。

2、乙方如不按期付息還本,甲方有權(quán)任意處置該抵押物或向有管轄權(quán)的人

民法院申請拍賣抵押物,用于抵償借款本息,若有不足抵償部分,甲方仍有權(quán)向乙方追償。直至乙方還清甲方全部借款本息為止。

第五條其他規(guī)定

1、發(fā)生下列情況之一時,甲方有權(quán)停止合同并收回相應(yīng)借款及利息。

(1)乙方向甲方提供情況和各項資料不真實(shí)。

(2)乙方與第三者發(fā)生訴訟,無力向甲方償付借款本息。

(3)乙方的資產(chǎn)總額不足抵償其負(fù)債總額。

2、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同的某一項條款,須在事前以書面形式通知對方,在雙方達(dá)成協(xié)議前,本合同中的各項條款仍然有效。

3、甲乙雙方提供的借款憑證,及與合同有關(guān)的其他書面材料,均作為本合同的組成部分,與本合同具有同等法律效力。

第六條爭議的解決:

本合同遵守中國人民共和國的法律、法規(guī),若發(fā)生爭議:

1、發(fā)生爭議雙方協(xié)商解決;

2、協(xié)商不成,請有關(guān)部門調(diào)解;

3、調(diào)解不成,向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

本合同自即日生效。本合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份,合同文本具有同等法律效力。

甲方(簽字、蓋章):

乙方(簽字、蓋章):

訂立時間:年月日

房產(chǎn)擔(dān)保合同范本閱讀

抵押人：(以下稱甲方)__________

住所地：________________ 電話：________

抵押權(quán)人：(以下稱乙方)________ 地址：________ 電話：__________

法定代表人：______________ 職務(wù)：________

甲、 乙雙方本著平等互利、誠實(shí)信用、自愿公平的原則，就甲方向乙方房產(chǎn)抵押事項， 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定達(dá)成本合同，以資共同遵守：

第一條　為了確保甲、乙雙方于____　年____月___日已達(dá)成的《合同》(以下簡稱為主合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分并擁有使用權(quán)的位于____市____鎮(zhèn)，面積為_____畝的國有土地使用權(quán)(以下簡稱為抵押物)的全部權(quán)利抵押給乙方，作為履行該主合同的擔(dān)保。該抵押物名稱、數(shù)量和價值等情況詳見本合同的附件一。

第二條　本抵押合同擔(dān)保的范圍為主合同中約定的主債權(quán)及利息，工程款，違約金以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第三條　甲、乙雙方特別聲明，本合同的效力獨(dú)立于主合同，主合同無效，不影響本抵押合同的效力。

第四條　本合同項下有關(guān)評估、保險、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

第五條　在本合同簽訂后日內(nèi)，甲、乙雙方持本合同及全套該抵押物的證明文件，到有關(guān)管理部門辦理抵押物的登記手續(xù)。甲方還同意在本合同簽訂后，在抵押登記手續(xù)辦妥前，土地使用權(quán)等證明文件可以交由乙方保管。

第六條　抵押期間，未經(jīng)乙方的書面同意，甲方不得轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈或以任何其他形式處置或轉(zhuǎn)移本合同項下的抵押物。由此引起乙方的任何損失，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

第七條　甲方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。甲方因不履行該項義務(wù)而對乙方造成的一切損失，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第八條　發(fā)生以下情況的，按《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定辦理：

(一)甲方違反本合同的第六條;

(二)當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生、可能對抵押物有不利影響的。

第九條　甲方保證乙方對主合同約定的主債權(quán)及利息，工程款，違約金的利益有對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

第十條　處分抵押物的價款不足清償?shù)?，乙方有?quán)另行追索。

第十一條　處分抵押物的價款超過應(yīng)償還部分，乙方應(yīng)退還甲方。

第十二條　甲方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：

(一) 乙方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處;

(二) 甲方在占有抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定， 按時付清該抵押物的各項管理費(fèi)用， 并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。

如不履行上述責(zé)任，須賠償乙方因此遭受的損失;

(三) 當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生， 可能對抵押物有不利影響時，甲方保證在　 日內(nèi)以書面形式通知乙方。

第十三條　在本合同有效期內(nèi)，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同項下義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有權(quán)提前處分其在合同項下的抵押物。

第十四條　抵押權(quán)的撤銷：主合同債務(wù)人已按合同約定的方式和期限清償了債務(wù)或已提前清償了債務(wù)，或甲、乙雙方簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并完成登記后，抵押權(quán)自動撤銷。

第十五條　出現(xiàn)下列情況之一的，乙方有權(quán)依法定方式處分抵押物：

(一) 主合同約定的主債務(wù)產(chǎn)生后，甲方未依約清償債務(wù)或所延期限已到甲方仍未清償債務(wù)。

(二) 甲方被宣告解散或破產(chǎn)。

第十六條　違反本協(xié)議的約定，構(gòu)成違約行為。違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對方一切實(shí)際損失，包括但不限于既得利益、預(yù)期利益和為處理此違約行為而支付的一切費(fèi)用(包括律師費(fèi)用等)。

第十七條　本合同生效后，甲、乙雙方均不得擅自變更或解除本合同。如需要變更或解除的，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面的協(xié)議。在未達(dá)成書面的協(xié)議之前，本合同的各條款依然有效。

第十八條　雙方在履行本合同時發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。在雙方協(xié)商后仍未達(dá)成協(xié)議的，任何一方均有權(quán)向抵押物所在地人民法院起訴。

第十九條　本合同未盡事宜，雙方可以簽訂補(bǔ)協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。該補(bǔ)充協(xié)議必須是書面的。

第二十條　本合同附件作為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。

第二十一條　本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份，均具有同等法律效力。

第二十二條　本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自在有關(guān)房產(chǎn)管理部門登記之日起生效。

第二十三條　本合同附件：

1. 抵押物清單

2. 甲、乙雙方的有效證明(包括住所、電話、郵編、開戶行、帳號等。)

甲方：_____公司(章)

法定代表人：_________

或授權(quán)代表(簽字)：_____________

乙方：_________　公司(章)

法定代表人：___________

或授權(quán)代表(簽字)：______________

______年____月____日

房地產(chǎn)抵押合同范本參考

貸款方:××

借款方:××

一、借款用途

××欲從事個體經(jīng)營急需一筆資金。

二、借款金額

借款人向貸款方借款人民幣共**萬元。

三、借款利息

自支用貸款之日算起,按照實(shí)際支用的數(shù)額來計算利息，并計算復(fù)利。在合同規(guī)定的借款期內(nèi)的年利是7%。借款人如果不按照規(guī)定的日期歸還款，逾期的部分將要加收利率0.5%。

四、借款期限

借款人保證從**年*月起至**年*月為止,按照本合同規(guī)定的利息償還借款。貸款逾期不還的部分,貸款方有權(quán)限期追回貸款。

五、條款變更

因國家變更利率,需要變更合同條款時，由雙方簽訂變更合同的文件，作為本合同的組成部分。

六、權(quán)利義務(wù)

貸款方有權(quán)監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的償債能力等情況。借款方應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)的資料。借款方如不按合同規(guī)定使用貸款，貸款方有權(quán)收回部分貸款，并對違約部分參照銀行規(guī)定加收罰息。貸款方提前還款的，應(yīng)按規(guī)定減收利息。

七、保證條款

(一)借款方用自有房屋6間做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款,貸款方有權(quán)處理抵押品。借款方到期如數(shù)歸還貸款的，抵押權(quán)消滅。

(二)借款方必須按照借款合同規(guī)定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進(jìn)行違法活動。

(三)借款方必須按合同規(guī)定的期限還本付息。

(四)借款方有義務(wù)接受貸款方的檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的計劃執(zhí)行、經(jīng)營管理、財務(wù)活動、物資庫存等情況。

(五)需要有保證人擔(dān)保時,保證人履行連帶責(zé)任后，有向借款方追償?shù)臋?quán)利，借款方有義務(wù)對保證人進(jìn)行償還。

八、合同爭議的解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由當(dāng)事人雙方友好協(xié)商解決，也可由第三人調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的,可由任意一方依法向人民法院起訴。

九、本合同未做約定的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本合同一式2份，雙方各執(zhí)1份。

篇10

關(guān)鍵詞：和諧社區(qū);物業(yè)管理;問題及對策

1社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理存在的問題

中國物業(yè)管理行業(yè)二十多年來得到了迅速推廣，對和諧社區(qū)、和諧社會建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，我們也應(yīng)當(dāng)清醒的看到，在發(fā)展過程中物業(yè)管理還存在法規(guī)不健全、市場不完善、企業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)委會運(yùn)作舉步維艱等諸多問題，給和諧社區(qū)建設(shè)帶來了不和諧因素。這有待于物業(yè)管理行業(yè)及社會各界引起高度重視并結(jié)合實(shí)踐工作加以研討解決。

1.1政府主管部門的問題

沒有規(guī)矩，就沒有方圓?？梢娮鳛槭袌鲆?guī)則的制定者，政府主管部門的責(zé)任無疑是重中之首。但是，在看到成績的同時，我們應(yīng)該看到以下問題：

（1）法規(guī)不健全，操作難度大。如業(yè)主組織的法律地位，業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系協(xié)調(diào)，業(yè)委會和居委會關(guān)系的協(xié)調(diào)，業(yè)主組織成立，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的成立、地位和職能，物業(yè)管理權(quán)力交接程序和前期物業(yè)管理等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。建管不分，前期物業(yè)管理矛盾突出。對于一些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下來的問題，很多物業(yè)管理企業(yè)作為開發(fā)商的子公司，在對共用部分、共用設(shè)施設(shè)備交接過程中缺乏嚴(yán)格的承接驗(yàn)收手續(xù)。對暴露出來的質(zhì)量與配套設(shè)施等問題，不能也不敢站在為業(yè)主排憂解難的公正立場上，督促開發(fā)商加快解決。種種問題，引發(fā)層出不窮的糾紛，嚴(yán)重破壞了物業(yè)管理的生存環(huán)境。

（2）監(jiān)管薄弱,職能缺位。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門要承擔(dān)企業(yè)年審、招投標(biāo)管理、投訴受理、綜合考評、業(yè)主團(tuán)體工作指導(dǎo)等多塊業(yè)務(wù)管理，根本分不出人手和精力對物管事務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管、深入指導(dǎo)。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會召開成立(包括業(yè)委會成立)這兩個后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問題各方也投訴無門或投訴無果，后期其它問題的預(yù)防與發(fā)生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會公共服務(wù)的提供者和管理者，對物業(yè)管理關(guān)注更多的是社會效益和減輕行政管理負(fù)擔(dān)，所以難免會將諸如外來人口、計劃生育、社會治安方面的許多行政職能加諸于物業(yè)管理企業(yè)身上，忽視了其“經(jīng)濟(jì)人”的主體地位，對于整個社區(qū)的管理沒有形成有效整合。

1.2物業(yè)管理企業(yè)的問題

企業(yè)是物業(yè)管理的提供者，目前存在的主要問題是:

（1）角色錯位，代人受過。角色錯位有兩種情況,一種是大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商留下隱患，往往要靠物業(yè)管理來處理，引發(fā)業(yè)主對物管的不滿，并給工作帶來被動。同時，在公司運(yùn)營目標(biāo)上，也是為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，地位不高，許多企業(yè)處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展。另一種則是由我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。在社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理常?！傲x務(wù)”履行了部分政府職能，而作為市場經(jīng)濟(jì)中的主體，由于沒有相應(yīng)的行政手段，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多問題，業(yè)主往往也遷就于物業(yè)管理公司，使物管公司出力不討好。

（2）管理不規(guī)范，服務(wù)意識不強(qiáng)。據(jù)建設(shè)部的有關(guān)資料顯示，在全國近三萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，體制新、機(jī)制活、競爭力強(qiáng)的企業(yè)不到10％，按現(xiàn)代企業(yè)制度完成企業(yè)改制的不到4％。大多數(shù)企業(yè)存在著體制不順、機(jī)制不活、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、內(nèi)部管理薄弱等問題。企業(yè)的管理不規(guī)范，往往導(dǎo)致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，為減少成本或追求利潤，收費(fèi)與服務(wù)不相符，物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明甚至只收費(fèi)不服務(wù)，侵犯業(yè)益、損害業(yè)主的利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。此外，部分物業(yè)管理服務(wù)意識不強(qiáng)，沒有從原來的“管理者”的角色轉(zhuǎn)變過來，還未形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機(jī)制，造成服務(wù)意識不強(qiáng)、水平不高。

1.3業(yè)主的問題

業(yè)主是物業(yè)管理的需求者，目前，主要存在的是以下問題:

（1）業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，給物業(yè)管理帶來難度。2008年5月，在重慶市人大、市房管局和重慶教育學(xué)院等單位組織的物業(yè)服務(wù)認(rèn)同度調(diào)查結(jié)果顯示，自認(rèn)為對物業(yè)管理知識了解的僅占28.3％，56.9％的業(yè)主認(rèn)為“了解一點(diǎn)”。相關(guān)知識的缺乏使大多數(shù)業(yè)主并沒有從財產(chǎn)、契約和消費(fèi)的角度理解物業(yè)管理，公共權(quán)利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識。部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)是業(yè)主的財產(chǎn)，業(yè)主想交給誰管就可以交給誰管，業(yè)主想怎么處理財產(chǎn)是自己的權(quán)利和自由，他人不得干涉，而且自己付錢給物業(yè)管理公司，是業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)公司，把自己放在“雇主”的地位，把物業(yè)公司當(dāng)作“仆人”，觀念的混亂造成了許多問題，如某些業(yè)主不服從正當(dāng)管理、拒交管理費(fèi)等行為成為物業(yè)管理的一大頑癥。

（2）物業(yè)管理基本主體的缺位，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保障。目前，業(yè)委會組建率很低，像北京這樣的城市還達(dá)不到10％。廣大業(yè)主沒有和物業(yè)管理公司對等的平臺，監(jiān)督職能的缺失，利益被損，往往只能忍氣吞聲。而業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨(dú)立財產(chǎn)(承擔(dān)民事責(zé)任的基礎(chǔ))相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。此外，在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?。受托?zé)任機(jī)制和激勵制約機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會因認(rèn)識片面、利益驅(qū)使和角色意識偏差而不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，不能真正地履行其責(zé)任、代表大多數(shù)業(yè)主利益。

2應(yīng)對策略

政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主對社區(qū)建設(shè)中的物業(yè)管理無疑發(fā)揮了重大的作用，對其中的存在的各自問題，所有相關(guān)的社會群體都在努力試圖加以解決。只要相關(guān)群體彼此關(guān)心、相互支持，就能共同營造一個和諧、文明秩序的和諧社區(qū)，最終達(dá)到共贏。

2.1制定和完善物業(yè)管理領(lǐng)域相關(guān)政策、法規(guī)，促進(jìn)市場健康發(fā)展

一是對目前爭議比較多的以及真空地帶，及時出臺相應(yīng)政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現(xiàn)的糾紛和矛盾的方面，作出具體規(guī)定，以化解各方矛盾；加強(qiáng)物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴(yán)格實(shí)行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機(jī)制，改善市場環(huán)境。

二是加強(qiáng)政府監(jiān)督和指導(dǎo)，強(qiáng)化社會監(jiān)督力度。積極探索物業(yè)管理行政管理模式，推廣“三級管理”模式：社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作的具體管理工作，區(qū)主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)與監(jiān)督，省市主管部門負(fù)責(zé)制定政策法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)監(jiān)管，提高工作效率。積極引導(dǎo)發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的行業(yè)自律作用和指導(dǎo)作用，實(shí)施“業(yè)必歸會”制度，改變目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過分依賴于行政監(jiān)管的局面，提高行業(yè)自律的社會化和專業(yè)化程度。再者，要依靠業(yè)委會、人大代表、社會代表等各方力量，加強(qiáng)對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道、及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題。

三是加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力，有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，在保障業(yè)主的合法權(quán)益的同時，加強(qiáng)對業(yè)主觀念的正確引導(dǎo)和教育，規(guī)范和提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為和質(zhì)量。2.2加強(qiáng)管理，改善服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)效益

一是企業(yè)要加強(qiáng)苦練內(nèi)功,規(guī)范管理，強(qiáng)化服務(wù)意識,努力完善各項服務(wù)管理制度和質(zhì)量控制程序,重視業(yè)主和物業(yè)使用人提出的意見,不斷改進(jìn)工作態(tài)度、工作方法,提高工作技能,實(shí)現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度達(dá)到與承諾和業(yè)主期望相應(yīng)的水平。

二是提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位。首先，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識。通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng)，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)。其次，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍。

三是拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開源節(jié)流，提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新思維，制定有利于企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營策略，在拓寬服務(wù)范圍上下功夫，形成一個好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機(jī)制，把企業(yè)做大做強(qiáng)。要加強(qiáng)和兄弟物管公司合作，共用部分資源，節(jié)能增效，提高規(guī)模效益。只有良好的效益才是公司健康發(fā)展的強(qiáng)有力保障，否則只會落入低效益－低素質(zhì)員工－低質(zhì)服務(wù)－低收益－低效益的惡性循環(huán)。

2.3主動學(xué)習(xí)相關(guān)知識，積極參與社區(qū)建設(shè)

一是業(yè)主要通過各種途徑學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容和政策、法規(guī)，明確政府（社區(qū)居委會）、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各自的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù),這樣才能保護(hù)自己的合法權(quán)益，也能監(jiān)督物業(yè)管理的日常工作，對物業(yè)企業(yè)提出改進(jìn)意見、建議,規(guī)范和提高了物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為和質(zhì)量。通過學(xué)習(xí)，要認(rèn)識到自己作為物業(yè)消費(fèi)者應(yīng)具有的權(quán)利和義務(wù),轉(zhuǎn)變“少花錢,多享受”及歧視物業(yè)公司的錯誤觀念,樹立“物業(yè)服務(wù)也是消費(fèi)”的商品經(jīng)濟(jì)觀念和“平等”的法治觀念。

二是積極參與社區(qū)建設(shè)，支持業(yè)主委員會的工作。要明確社區(qū)建設(shè)是一項綜合工程，需要各方的共同努力。物業(yè)管理是涉及全體業(yè)主長遠(yuǎn)利益的大事,需要全體業(yè)主共同關(guān)心和支持,并主動配合物業(yè)管理服務(wù)工作的開展。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主的代言人，沒有大家的支持，業(yè)委會的工作就無法全面開展。通過業(yè)委會這個平臺，業(yè)主才能更好的和物業(yè)管理公司溝通、交流意見，加強(qiáng)對物業(yè)管理單位的日常運(yùn)作，促進(jìn)和諧社區(qū)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］陳德豪，當(dāng)前我國物業(yè)管理存在的問題及解決對策［J］.經(jīng)濟(jì)師，2005.

［2］周明俠.互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)散的社會建構(gòu)分析［J］.求索，2004.