導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機(jī)因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.行業(yè)的整合速度加快，競爭更加激烈

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競爭能力也較弱，行業(yè)集中度和進(jìn)入壁壘較低。隨著主要技術(shù)條件的日益成熟，在信貸規(guī)?？刂坪屯恋卣袠?biāo)拍賣制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來擴(kuò)大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.企業(yè)的運(yùn)作更加專業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運(yùn)作型向項(xiàng)目專業(yè)運(yùn)作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競爭也趨向于項(xiàng)目運(yùn)作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的需要，其整體運(yùn)作更加專業(yè)化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作存在的主要問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計(jì)技術(shù)比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問題在不同程度上制約著企業(yè)未來的發(fā)展壯大。

1.內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作屬于新興的一個(gè)領(lǐng)域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員是從其他財(cái)務(wù)崗位轉(zhuǎn)過來的，而不是專業(yè)型人才，通常情況下他們只會(huì)依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無法進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部審計(jì)工作，內(nèi)審人員這種單純的財(cái)務(wù)思維根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)審計(jì)工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機(jī)構(gòu)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等方面的復(fù)合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴(kuò)張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作的效率也制約著其進(jìn)一步的發(fā)展與完善。

2.內(nèi)審技術(shù)比較落后，內(nèi)審機(jī)構(gòu)的地位不高且獨(dú)立性較差

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門主要采用以財(cái)務(wù)分析為主的分析方法和詳查法進(jìn)行審計(jì)工作，而沒有將現(xiàn)代管理評(píng)審技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及經(jīng)營分析等方法運(yùn)用到審計(jì)實(shí)踐中去，這種審計(jì)技術(shù)已不能適應(yīng)時(shí)展的需要，并且不能形成一個(gè)系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)質(zhì)，進(jìn)而影響了內(nèi)部審計(jì)功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進(jìn)企業(yè)競爭力的增強(qiáng)和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設(shè)在財(cái)務(wù)不下，在實(shí)行機(jī)構(gòu)改革和重組時(shí)存在隨意撤并和精簡抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機(jī)構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權(quán)威作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)向管理審計(jì)的全面轉(zhuǎn)變

內(nèi)部審計(jì)包括財(cái)務(wù)審計(jì)、采購審計(jì)、質(zhì)量控制審計(jì)、投資審計(jì)和銷售審計(jì)等領(lǐng)域，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開展財(cái)務(wù)審計(jì)為主的單一內(nèi)部審計(jì)模式，其中許多還停留在財(cái)務(wù)查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認(rèn)為內(nèi)審工作就是財(cái)務(wù)查賬，從而沒有充分挖掘?qū)徲?jì)工作的優(yōu)勢和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開始開展經(jīng)營管理審計(jì)工作，但經(jīng)營管理審計(jì)的思維模式仍以財(cái)務(wù)查賬為主，并且偏重于事后審計(jì)，這種審計(jì)思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計(jì)新成員時(shí)，通常選擇財(cái)務(wù)和審計(jì)人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計(jì)工作，認(rèn)為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構(gòu)建科學(xué)、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制

針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中存在的上述問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強(qiáng)化公司治理、提高內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性、運(yùn)用先進(jìn)的內(nèi)部審計(jì)技術(shù)、完善內(nèi)部控制和相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，以促進(jìn)企業(yè)綜合效益的最大化。

1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運(yùn)用先進(jìn)的審計(jì)技術(shù)和方法

內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術(shù)水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作順利進(jìn)行的必要條件。一方面，企業(yè)要對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)、審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理等專業(yè)知識(shí)以及職業(yè)道德的定期教育培訓(xùn)，并積極吸納工程技術(shù)、法律等專業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高員工的審計(jì)水平和綜合素養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進(jìn)行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點(diǎn)從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)糾弊”向?yàn)楣緝?nèi)部管理決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責(zé)應(yīng)從審查和監(jiān)督向評(píng)價(jià)與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應(yīng)擴(kuò)展到包括財(cái)務(wù)審計(jì)在內(nèi)的各個(gè)領(lǐng)域，并且要注重信息化管理和專業(yè)軟件的建設(shè)以強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析技術(shù)，不僅關(guān)注事后審計(jì)工作，還要切實(shí)做好事前和事中審計(jì)，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。

2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預(yù)算管理和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部控制制度以保障各項(xiàng)工作的有章可循，要通過加強(qiáng)管理層的專業(yè)培訓(xùn)以促進(jìn)內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進(jìn)新技術(shù)、新理念和新方法，成立高層預(yù)算小組，建立完善的全面預(yù)算管理機(jī)制以對(duì)日常各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施詳細(xì)的預(yù)算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預(yù)算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃向包括基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資在內(nèi)的資金預(yù)算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，建立一套科學(xué)、完善的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏提供可靠保障。

3.強(qiáng)化公司治理，提高內(nèi)審的獨(dú)立性

一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須設(shè)置審計(jì)委員會(huì)，從而使內(nèi)審部門在隸屬于審計(jì)委員會(huì)的同時(shí)，還須接受管理層的領(lǐng)導(dǎo)，這種雙向負(fù)責(zé)、報(bào)告和雙重領(lǐng)導(dǎo)的模式有利于增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)在公司治理框架中的地位以及審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員的獨(dú)立性與監(jiān)控能力。一方面，審計(jì)委員會(huì)在職能上對(duì)內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)審機(jī)構(gòu)是在審計(jì)委員會(huì)管理機(jī)制下獨(dú)立經(jīng)營管理的一個(gè)職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計(jì)結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計(jì)在行政上受高級(jí)管理層的領(lǐng)導(dǎo)并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級(jí)管理層做行政上的報(bào)告，并與其他職能部門保持應(yīng)有的獨(dú)立。

4.實(shí)施適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計(jì)外部化

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部審計(jì)模式時(shí)要將公司全部內(nèi)審業(yè)務(wù)按委托層次劃分為兩個(gè)部分：一是對(duì)管理層下屬各級(jí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和業(yè)務(wù)職能進(jìn)行審計(jì)，二是對(duì)管理層和董事會(huì)受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行審計(jì)。針對(duì)第一部分應(yīng)當(dāng)由公司的內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)，而后一部分則應(yīng)實(shí)施適當(dāng)?shù)耐獍驅(qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告審計(jì)信息并提出改進(jìn)意見。其中，承接外包業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)由審計(jì)委員會(huì)從不承接本公司年度審計(jì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其他專業(yè)人員中選聘，并由審計(jì)委員會(huì)直接支付報(bào)酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時(shí)間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)職能更好的發(fā)揮。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視內(nèi)部審計(jì)工作，審計(jì)人員的綜合素質(zhì)不高、相關(guān)制度尚不完善、審計(jì)獨(dú)立性比較缺失，因此，企業(yè)要對(duì)內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行更深層次的研究，切實(shí)提高內(nèi)部審計(jì)工作的水平與效率，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]房素芳：試論企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)成因及其防范對(duì)策[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（03）.

[2]毛文蓉：淺析企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)形成因素與解決途徑[J].中國城市經(jīng)濟(jì).2012（03）.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；思考建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題研究

1.內(nèi)部結(jié)構(gòu)沒有協(xié)調(diào)好

在目標(biāo)的實(shí)行期間必須把長期與短期目標(biāo)完全有機(jī)結(jié)合起來，這往往就需要內(nèi)部的相關(guān)組織結(jié)構(gòu)能夠有效的統(tǒng)籌發(fā)展，讓各個(gè)部門能夠相互協(xié)調(diào)發(fā)展，絕對(duì)不能因小失大，為了眼前的短期目標(biāo)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)的長期目標(biāo)造成影響，各個(gè)部門之間往往也會(huì)缺少溝通與交流，容易出現(xiàn)以自我為中心的現(xiàn)象，這樣就會(huì)出現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的情況。

2.對(duì)問題視而不見

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，自身發(fā)展實(shí)際上就是業(yè)務(wù)的發(fā)展與內(nèi)部的改革。不過因?yàn)閸徫坏姆止は鄬?duì)較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機(jī)取巧的情況，往往不依據(jù)制度做事，部分員工甚至存在即便發(fā)現(xiàn)問題也不會(huì)上報(bào)的情況，長期以往所存在的問題往往會(huì)不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會(huì)逐漸漸漸放大最終發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)損失。

3.管理與發(fā)展沒有并進(jìn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，如果想在市場經(jīng)濟(jì)中搶占更多的金融市場，就需要不斷發(fā)展對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)，但是其在新業(yè)務(wù)出來之后，對(duì)應(yīng)的相關(guān)制度卻沒有在同一時(shí)間與業(yè)務(wù)同時(shí)出臺(tái)，這就會(huì)誘發(fā)一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會(huì)存在漏洞，出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，同時(shí)在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認(rèn)的是，單純的發(fā)展全新的業(yè)務(wù)并不能真正的促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而輕視業(yè)務(wù)上的管理，則會(huì)令房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到更大的阻礙。

4.內(nèi)控體系不夠健全

首先房地產(chǎn)企業(yè)制度的修訂等方面存在較大的問題，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展也需要業(yè)務(wù)發(fā)展來作為其主要的支撐，不過其在發(fā)展的過程中沒有對(duì)有關(guān)的制度實(shí)施修訂，相關(guān)崗位和對(duì)應(yīng)的職責(zé)沒有劃分明確，這樣就和現(xiàn)實(shí)中的業(yè)務(wù)完全脫離開來。缺少科學(xué)有效的業(yè)務(wù)操作流程與定崗定位責(zé)任的相關(guān)制度，就不能有效的開展相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣業(yè)務(wù)操作的有關(guān)流程往往不能有效的開展，操作性相對(duì)較差，執(zhí)行起來往往也較為復(fù)雜，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)對(duì)應(yīng)的提升。

二、加強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的幾點(diǎn)思考

1.健全內(nèi)部審計(jì)體系

要想不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，就需要健全權(quán)威的獨(dú)立內(nèi)部審計(jì)組織。此種審計(jì)一般針對(duì)分行的內(nèi)部審計(jì)，可直接與企業(yè)財(cái)務(wù)總部對(duì)接。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接運(yùn)行與管理者，其對(duì)管理制度的制定應(yīng)該做到科學(xué)有效，不能脫離自身單位發(fā)展的實(shí)際需要，如此才能不斷的強(qiáng)化內(nèi)部控制與管理，同時(shí)對(duì)改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質(zhì)量，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改革方面的相關(guān)業(yè)務(wù)得到最快的發(fā)展。作為內(nèi)部審計(jì)組織應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制以及管理工作實(shí)施全面的監(jiān)督與檢查，在條件允許的情況下要指導(dǎo)其工作的開展。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)部門應(yīng)該是獨(dú)立與權(quán)威并存。

2.加強(qiáng)管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其業(yè)務(wù)往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對(duì)應(yīng)的較為特定的權(quán)限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實(shí)其業(yè)務(wù)開展是否有效。作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員，不同的個(gè)體均應(yīng)該明確向不同的領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)自身不同的藥物情況與反應(yīng)對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)問題，假若業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不合理，同時(shí)運(yùn)行以及管理制度也不科學(xué)，就會(huì)出現(xiàn)諸如操作環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)等問題，這樣流程也會(huì)較為復(fù)雜與繁瑣，很多房地產(chǎn)企業(yè)工作者在遇到問題的情況下出現(xiàn)不知道該向哪位領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的情況。

3.健全激勵(lì)機(jī)制以不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制與管理不是簡單的房地產(chǎn)企業(yè)人員管理，而是房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)與各個(gè)部門的管理。包括上級(jí)對(duì)下級(jí)的控制與管理，同時(shí)還涵蓋員工對(duì)自身的控制與管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，通過績效考核來不斷強(qiáng)化其內(nèi)部的控制與管理。首先作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到獎(jiǎng)罰分明，對(duì)于業(yè)務(wù)較為突出的員工以及部門應(yīng)該加強(qiáng)其獎(jiǎng)勵(lì)，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時(shí)還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽(yù)而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對(duì)其內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。同時(shí)對(duì)個(gè)別人的工作行為也能夠起到積極的促進(jìn)作用。同時(shí)對(duì)沒有加以獎(jiǎng)勵(lì)的工作者也會(huì)有某種程度的激發(fā)效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進(jìn)取，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎(jiǎng)罰分明以及權(quán)責(zé)一致，因此在員工失職犯錯(cuò)的要追究其對(duì)應(yīng)的責(zé)任，就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，違規(guī)操作是必須嚴(yán)格禁止的行為，如果員工違規(guī)操作，就一定要追究其責(zé)任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內(nèi)部控制與管理做到建立健全，同時(shí)員工才能夠做到嚴(yán)以律己。另外還應(yīng)該將內(nèi)部控制以及管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的另一個(gè)方向。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有效的自身管理同時(shí)配合內(nèi)部控制管理是企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)與難點(diǎn)問題。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)不斷下跌，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，這使得人們更加重視內(nèi)部控制管理對(duì)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中立于不敗之地，就需要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理與控制，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，善于發(fā)現(xiàn)問題解決問題，從自身的實(shí)際情況出發(fā)，不斷的進(jìn)行內(nèi)部控制改革，立足長遠(yuǎn)。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

參考文獻(xiàn)

篇3

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控存在的各種問題

1.1受到來自外部環(huán)境的影響

面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經(jīng)營發(fā)展時(shí)承受著來自國內(nèi)同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內(nèi)外同行進(jìn)行競爭[2]。另外，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)為資金開銷高、難以控制以及風(fēng)險(xiǎn)大等，進(jìn)而導(dǎo)致其在開展會(huì)計(jì)核算與決策的過程中產(chǎn)生失誤現(xiàn)象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。

1.2企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度存在缺陷

和國外的房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步不快的特點(diǎn)，因?yàn)槭艿絹碜栽撎攸c(diǎn)的影響，從而造成我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產(chǎn)生的問題并不少。從多個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)上述的問題，其主要受到來自兩個(gè)因素的影響：（1）不根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要與規(guī)律會(huì)計(jì)內(nèi)控制度開展構(gòu)架，使其具有很大的盲目性，從而導(dǎo)致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面開展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實(shí)用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關(guān)部門或是房地產(chǎn)行業(yè)在制定會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的過程中，忽略將制度和其經(jīng)營發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。

1.3內(nèi)控環(huán)境多樣化

最近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經(jīng)很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產(chǎn)行業(yè)在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面具備操作性強(qiáng)以及規(guī)范化特點(diǎn)的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)也為自身發(fā)展構(gòu)建部分和會(huì)計(jì)內(nèi)控相關(guān)的制度，可是實(shí)際可行以及比較合理的目標(biāo)與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會(huì)計(jì)內(nèi)控管理計(jì)劃存在操作性不強(qiáng)的特點(diǎn)，因此產(chǎn)生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中還面臨著會(huì)計(jì)內(nèi)控工作者綜合能力水平不高的問題，面對(duì)當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識(shí)以及計(jì)算機(jī)水平較低，由此而導(dǎo)致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財(cái)務(wù)工作。

構(gòu)建和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的方法

2.1對(duì)資金管理承受風(fēng)險(xiǎn)開展科學(xué)的控制

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，構(gòu)建和改進(jìn)其資金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制也是其會(huì)計(jì)內(nèi)部控制一個(gè)重要的內(nèi)容。所以，企業(yè)必須構(gòu)建起預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)制度，使企業(yè)負(fù)責(zé)人從經(jīng)濟(jì)、法律與行政三個(gè)方面認(rèn)識(shí)到其需要承擔(dān)的責(zé)任，同時(shí)還持續(xù)地改進(jìn)與控制有關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務(wù)盈利能力可以得到不斷的增加，進(jìn)一步減少其面臨的收支風(fēng)險(xiǎn)。總的來說，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資金結(jié)構(gòu)方面開展改革與調(diào)整的過程中，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財(cái)務(wù)杠桿對(duì)資金籌備管理起到的約束作用。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)開展控制[4]。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)參與到目前社會(huì)多種活動(dòng)以及商業(yè)保險(xiǎn)，從而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；堅(jiān)持采取經(jīng)營模式復(fù)雜化政策，令企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)品經(jīng)營可以達(dá)到相互互補(bǔ)的現(xiàn)象，進(jìn)一步出現(xiàn)以盈補(bǔ)虧以及以收補(bǔ)欠的現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)還必須對(duì)資金開銷做出正確的安排計(jì)劃，且經(jīng)使用分散歸還與借款的方式對(duì)資金實(shí)際的花費(fèi)和收入做出科學(xué)合理的計(jì)劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔(dān)來自資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2提高內(nèi)部審計(jì)工作的力度

房產(chǎn)企業(yè)想要順利地完成經(jīng)營目標(biāo)，提高其內(nèi)部審計(jì)工作的力度很有必要，而增加其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理審計(jì)力度更是重中之重。企業(yè)可以經(jīng)過構(gòu)建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對(duì)提高內(nèi)部審計(jì)工作具有的獨(dú)特性以及權(quán)威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個(gè)方面對(duì)其會(huì)計(jì)有關(guān)工作開展監(jiān)督和審計(jì)，使用要求性十分高的審核標(biāo)準(zhǔn)以及行為規(guī)范，正確且快速地對(duì)工作中存在的問題或者潛在風(fēng)險(xiǎn)開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預(yù)防財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表出現(xiàn)問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計(jì)人員開展素質(zhì)培訓(xùn)，增加其掌握的專業(yè)知識(shí)以及自身綜合素質(zhì)，使其具備可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的能力，進(jìn)一步給企業(yè)成立一支綜合能力強(qiáng)的審計(jì)隊(duì)伍。

2.3對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行有效的控制

在房產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)控工作上，對(duì)其會(huì)計(jì)工作開展內(nèi)部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會(huì)計(jì)工作方面實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理主要為了可以減少財(cái)務(wù)成本投入，進(jìn)而增加其生產(chǎn)經(jīng)營利益。所以，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)其財(cái)務(wù)成本實(shí)行有效的內(nèi)部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經(jīng)對(duì)其經(jīng)營管理每個(gè)過程花費(fèi)的成本開展具有細(xì)分化特點(diǎn)的管理，可以順利地達(dá)到對(duì)其全部生產(chǎn)經(jīng)營成本進(jìn)行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費(fèi)很小成本的同時(shí)取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)控管理力度，給內(nèi)部控制管理工作達(dá)到規(guī)范、合理以及貫徹實(shí)行提供保證，進(jìn)一步增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理的效果。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對(duì)其實(shí)行有效的內(nèi)部管理很有必要。構(gòu)建與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，可以對(duì)其產(chǎn)生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產(chǎn)成本投入，同時(shí)還能夠確保其維持在穩(wěn)定經(jīng)營管理的狀態(tài)中，進(jìn)而達(dá)到增加經(jīng)濟(jì)效益的目的，使地產(chǎn)行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對(duì)文中所述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，應(yīng)增加構(gòu)建會(huì)計(jì)內(nèi)控制度體系的力度，使其可以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營得到改進(jìn)完善，進(jìn)一步完成其用最少的生產(chǎn)成本獲取更多利益目的。

參考文獻(xiàn)

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[2]袁慧敏.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理淺析[J].經(jīng)濟(jì)師，2011，25（10）：256-257.

[3]王紅霞.中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題及對(duì)策分析[J].中國外資，2011，20（14）：189-190.

[4]呂明.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011，21（30）：178-179.

篇4

（俊發(fā)地產(chǎn)有限責(zé)任公司，云南 昆明 650225）

摘　要：要保障房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)資金安全，確保市場良好有序運(yùn)行，就要加快房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建立與完善，并加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金的監(jiān)管。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度現(xiàn)狀入手，探析其中存在的問題，進(jìn)而提出如何建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度及其意義。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)內(nèi)控制度；完善；措施

中圖分類號(hào)：F235文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2015）25-0141-02

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、人員較雜、受市場波動(dòng)和國家政策影響較大等鮮明特點(diǎn)，因而受到了人們的廣泛關(guān)注。企業(yè)不能控制市場變化或國家政策的調(diào)整，要想促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展，就需要從自身的管理入手?？梢娊⒔∪康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇，也是在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下保障資金安全的重要舉措。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)內(nèi)控制度是指企業(yè)管理者為了適應(yīng)國家政策、方針的調(diào)整，保護(hù)企業(yè)內(nèi)部資金、財(cái)產(chǎn)的完整與安全，保證財(cái)務(wù)信息真實(shí)可靠及實(shí)效性，盡量降低企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好生存環(huán)境的重要舉措。財(cái)務(wù)內(nèi)控制度其實(shí)是將企業(yè)內(nèi)部人員（特別是財(cái)務(wù)管理人員）的行為進(jìn)行規(guī)范，對(duì)所有的財(cái)產(chǎn)、資金進(jìn)行維護(hù)和有效利用的一系列方式和辦法、程序和制度的總稱，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自我檢查、約束、制約的系統(tǒng)。

（一）缺乏有效的監(jiān)督系統(tǒng)

部分房地產(chǎn)企業(yè)是由企業(yè)的管理層直接任用財(cái)務(wù)人員。存在經(jīng)理這樣的管理層為了鞏固自己的地位，并為向企業(yè)高層顯示自己良好的工作業(yè)績，導(dǎo)致其與財(cái)務(wù)工作者搞權(quán)錢交易的情況。這將導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員做出的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)表缺乏真實(shí)度，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績有所夸大，使企業(yè)高層對(duì)企業(yè)真實(shí)運(yùn)行狀況缺乏了解。會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表的公布一般來說以年報(bào)為主，因此缺乏時(shí)效性，這就使得企業(yè)職工不能對(duì)公司的財(cái)務(wù)情況及時(shí)知曉。而這將整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)置于不安全的境地，管理層私挪公款，用公款進(jìn)行大吃大喝等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)是資金資源密集型企業(yè)，在資金方面不僅數(shù)量龐大且項(xiàng)目眾多，僅土地使用費(fèi)用一項(xiàng)就多達(dá)千萬，這就為企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理造成了很大的困難。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)中存在資金被宣傳部門、建設(shè)部門、銷售部門等分割使用，且各部門較為分散，各自為政的現(xiàn)象。缺乏完整的資金運(yùn)作體系，將資金置于一個(gè)透明的環(huán)境下運(yùn)作，這就使整個(gè)企業(yè)難以有一個(gè)完整的資金流向圖，企業(yè)高層也難以對(duì)企業(yè)整體的資金狀況深入了解。對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全是極為不利的。

（三）外部環(huán)境波動(dòng)大

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下市場占主導(dǎo)，一方面，這促進(jìn)了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，這為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，有其自身獨(dú)有的特殊性。資金投入極大，建設(shè)周期較長，受市場環(huán)境影響極大等都是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。因此，一旦遇上市場經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大的時(shí)期，人們對(duì)買房就會(huì)持觀望態(tài)度，房地產(chǎn)行業(yè)則將遭受重大打擊。投入的資金難以及時(shí)收回，銀行貸款、人員開支等花費(fèi)都將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金造成很大的壓力。此外，隨著改革開放的深入，部分外商企業(yè)嗅到了中國房地產(chǎn)的商機(jī)，紛紛在中國買地建房，這也給國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定壓力?？梢?，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不僅要抵御市場變化的風(fēng)險(xiǎn)，還要應(yīng)對(duì)外商企業(yè)的競爭，故而建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度勢在必行。

二、建立完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的意義

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，首先能對(duì)企業(yè)的資金總額、債務(wù)情況及在建項(xiàng)目等有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而能夠?qū)ζ髽I(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，留出一部分的安全保障資金，確保在面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)企業(yè)不會(huì)陷入資金斷鏈的惡性循環(huán)；其次，在面對(duì)外部競爭時(shí)，企業(yè)也能及時(shí)調(diào)整發(fā)展方案，積極革除企業(yè)原來的舊制，減少因企業(yè)部門之間各自為政的資金浪費(fèi)，提高企業(yè)的利潤空間，并能夠積極應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭，使其在市場競爭中立于不敗之地。

（二）提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

首先，完善的企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度能夠防范原來企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員權(quán)錢交易，“做假賬”的風(fēng)險(xiǎn)。暢通企業(yè)財(cái)務(wù)人員向企業(yè)高層匯報(bào)的渠道，提高財(cái)務(wù)工作地位及對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求，對(duì)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德的提升具有促進(jìn)作用；其次，將公司財(cái)務(wù)信息在公司平臺(tái)上進(jìn)行公布，促使財(cái)務(wù)人員為提高財(cái)務(wù)信息的價(jià)值而自主學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)操作、會(huì)計(jì)電算化及信息系統(tǒng)等方面的知識(shí)，促進(jìn)了財(cái)務(wù)人員的技能提升。

（三）保障企業(yè)的資金安全

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金量大、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，任何不合理的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)都會(huì)對(duì)資金安全造成很大隱患。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度就是為建設(shè)企業(yè)高效的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)提供良好的制度保障，為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)正常運(yùn)行提供有力支持，進(jìn)而能夠讓企業(yè)資金在一個(gè)安全的控制環(huán)境下運(yùn)作，真正保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何建立和完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

（一）對(duì)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃

任何一項(xiàng)企業(yè)制度的建立都離不開對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展方向進(jìn)行深入的研究，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。要想建立完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，就要對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展方向進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一調(diào)整；并對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金、在投項(xiàng)目、土地使用費(fèi)用、銀行貸款與利息、人工費(fèi)用、水電等基礎(chǔ)資源花費(fèi)等進(jìn)行了解，將企業(yè)賬目做一個(gè)詳盡的整理。革除企業(yè)內(nèi)部各部門各自為政的舊制，建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理及內(nèi)部控制系統(tǒng)，在各部門設(shè)立財(cái)務(wù)管理與內(nèi)控監(jiān)督的崗位。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向，要對(duì)資金的使用方向有所側(cè)重，有所保留。預(yù)留一定的安全保底資金，防范未來因政策調(diào)整、市場波動(dòng)可能出現(xiàn)的資金危機(jī)。

（二）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度

首先，建立健全財(cái)務(wù)人員的選任與管理制度。從用人的源頭保證有合格的人員保障對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建立、執(zhí)行與完善。其次，要建立健全財(cái)務(wù)主導(dǎo)預(yù)算管理的制度。由財(cái)務(wù)部門引領(lǐng)企業(yè)的全面預(yù)算管理，對(duì)預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析與調(diào)整的全程進(jìn)行全面把控。再次，建立健全資金管理制度。對(duì)籌資、投資、資金運(yùn)作等環(huán)節(jié)明確權(quán)責(zé)，嚴(yán)格控制各類資金的收支，發(fā)揮資金的最大使用效率。最后，建立健全對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及時(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行核算的管理制度。促進(jìn)企業(yè)守法經(jīng)營，真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營成果，及時(shí)經(jīng)營信息，以滿足外部投資人、監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及內(nèi)部管理的需要。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，外部調(diào)控

部分傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的資金監(jiān)督系統(tǒng)，因此也存在財(cái)務(wù)人員舞弊的風(fēng)險(xiǎn)，若要建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度就需要形成良好的監(jiān)督機(jī)制。首先，要建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的職能，進(jìn)一步提高審計(jì)人員的地位；其次，要將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度與現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)相結(jié)合，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作進(jìn)行公示，上至企業(yè)高層，下至企業(yè)基層員工都能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部資金情況有及時(shí)的了解，并通過企業(yè)員工的監(jiān)督從中發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)運(yùn)作存在問題，以期發(fā)揮對(duì)建立完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的促進(jìn)作用。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展與穩(wěn)定影響著眾多行業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定。近年來，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到企業(yè)資金管理的重要作用并積極推進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度改革。這些舉措對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長，具有難以估量的重要作用。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 內(nèi)外部環(huán)境 新問題

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)行業(yè)處于高速發(fā)展階段,涉及資金數(shù)額巨大,屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),很多地方有待于規(guī)范和完善,其重要手段之一就是加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)經(jīng)營失敗、會(huì)計(jì)信息失真及不守法經(jīng)營在很大程度上都可歸因于企業(yè)內(nèi)部控制的缺失或失效。

長期以來,我國許多企業(yè)內(nèi)部控制狀況不容樂觀,內(nèi)部控制薄弱,會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真,不僅造成管理混亂效率低下,而且給貪污、挪用企業(yè)資金或侵吞企業(yè)資產(chǎn)的不法分子以可乘之機(jī),因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制,對(duì)城市經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強(qiáng)廉政建設(shè)等方面的責(zé)任更加重大,有著更加重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制新問題分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制內(nèi)部環(huán)境不優(yōu)化

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，究其原因在于：第一，內(nèi)部控制操作性文件不規(guī)范。近年來，針對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)部控制問題，我國政府部門先后頒布了一系列法律法規(guī)政策，但其內(nèi)容較為粗泛，缺乏規(guī)范性性、具體性以及可操作性，以至于其形態(tài)虛設(shè)；第二，內(nèi)部控制行為主體素質(zhì)低下。我國相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，再加上，財(cái)務(wù)人員自主學(xué)習(xí)積極性較差，使其主體素質(zhì)停滯不前，社會(huì)在發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)步，內(nèi)部控制要求在提高，以至于其主體素質(zhì)不能夠滿足現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制外部環(huán)境稍顯紊亂

房地產(chǎn)企業(yè)受自身特殊性的影響，以至于其內(nèi)部控制的外部環(huán)境趨于復(fù)雜性?？偨Y(jié)而言，其自身特殊性主要體現(xiàn)在自身業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和會(huì)計(jì)核算的特殊性。一方面是房地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)的復(fù)雜性惡化內(nèi)部控制外部環(huán)境。房地產(chǎn)是一個(gè)過程復(fù)雜、耗時(shí)長且投資風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其涉及到多項(xiàng)業(yè)務(wù)，即投資業(yè)務(wù)、施工業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)以及管理業(yè)務(wù)等，多項(xiàng)業(yè)務(wù)共同混雜在一起，使得房地產(chǎn)內(nèi)部控制外部環(huán)境趨于復(fù)雜性；另一方面是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)核算的特殊性惡化了內(nèi)部控制外部環(huán)境。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有著自身的特殊性，即房地產(chǎn)企業(yè)施工建設(shè)時(shí)涉及到承包工程，因此，其會(huì)計(jì)核算時(shí)勢必要考慮承包工程的相關(guān)核算，從而，進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)內(nèi)部控制外部環(huán)境的復(fù)雜性。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善

控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)以及控制程序是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系的三大主導(dǎo)因素。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)以及控制程序均有待進(jìn)一步成熟與完善，其主要體現(xiàn)在會(huì)計(jì)工作秩序混亂、會(huì)計(jì)控制環(huán)境滯后以及會(huì)計(jì)系統(tǒng)落后，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性以及完整性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題的對(duì)策研究

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制內(nèi)、外環(huán)境

內(nèi)部控制內(nèi)、外部環(huán)境直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)施效果，因此，本章針對(duì)于上述所論述的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境存在的問題，對(duì)其做出有效優(yōu)化。

1、完善內(nèi)部控制制度，推進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)代化產(chǎn)權(quán)制度改革

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整產(chǎn)權(quán)制度結(jié)構(gòu)，確立董事會(huì)與經(jīng)理班子之間、股東會(huì)與董事會(huì)之間的委托關(guān)系，不斷完善監(jiān)控方式，切實(shí)保證房地產(chǎn)決策的高效性、準(zhǔn)確性；其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)，全面落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)于違背規(guī)章制度的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時(shí)予以處理和懲處；最后，在房地產(chǎn)企業(yè)全范圍內(nèi)開展內(nèi)部控制相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，使其每一個(gè)職員均能夠樹立起內(nèi)部控制意識(shí)，確保其充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性。

2、加強(qiáng)控制環(huán)境基礎(chǔ)的建設(shè)工作

一是規(guī)范企業(yè)員工的行為準(zhǔn)則。房地產(chǎn)需統(tǒng)一價(jià)值觀和道德觀標(biāo)準(zhǔn)，確保員工的各項(xiàng)行為均需符合價(jià)值觀和道德觀標(biāo)準(zhǔn)；二是加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)必須設(shè)立審計(jì)委員會(huì)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)各級(jí)職工的行為監(jiān)督和管理，對(duì)始終保持良好工作行為和生活行為的職工，企業(yè)應(yīng)給與相應(yīng)的精神獎(jiǎng)勵(lì)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；三是將職責(zé)落實(shí)到工作崗位。由其崗位職員全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)職責(zé)，并且，其職責(zé)享受權(quán)利的同時(shí)還需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以此，增強(qiáng)其職員的工作責(zé)任感與緊迫感。

3、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)外部內(nèi)部控制環(huán)境

這里外部內(nèi)部控制環(huán)境優(yōu)化指的是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)監(jiān)督與政府監(jiān)督。社會(huì)監(jiān)督是指的是注冊會(huì)計(jì)師和社會(huì)輿論等。通過會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行評(píng)價(jià)企業(yè)的內(nèi)控制度能夠發(fā)揮部分建議的作用，報(bào)刊、廣播電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體進(jìn)行曝光企業(yè)的違紀(jì)違法行為，能夠使輿論監(jiān)督發(fā)揮作用；政府監(jiān)督是主要通過稅務(wù)、審計(jì)、財(cái)政與證券監(jiān)管等這些部門進(jìn)行執(zhí)行，起到對(duì)企業(yè)的制約規(guī)范的作用。

房地產(chǎn)企業(yè)健全的內(nèi)控體系的建立，不僅為企業(yè)發(fā)展所需要的，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中更加需要。只有通過不斷的思考來尋求新的思路，在根本上進(jìn)行保證企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理與外部治理并駕齊驅(qū)進(jìn)行有效的監(jiān)督，才能使資本市場確保有效的進(jìn)行，在國民經(jīng)濟(jì)中使房地產(chǎn)行業(yè)更加有效的發(fā)揮作用。

篇6

德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所長期關(guān)注中國房地產(chǎn)市場的變化，定期對(duì)行業(yè)內(nèi)的變化進(jìn)行評(píng)估及預(yù)測，并在每年推出《中國房地產(chǎn)投資手冊》，2011年版的手冊中，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制面臨的挑戰(zhàn)和應(yīng)對(duì)方案，值得房企學(xué)習(xí)、借鑒。

問題

公司治理結(jié)構(gòu)不完善。完善的公司治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)長遠(yuǎn)與健康發(fā)展的基石，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍尚未建立完善的公司治理體系。雖然許多房地產(chǎn)上市公司在形式上建立起了由股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層所組成的法人治理結(jié)構(gòu)，然而，董事會(huì)與管理層成員高度重疊、缺乏勝任或勤勉履職能力、監(jiān)督機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立與權(quán)威性等種種原因，使得公司的治理結(jié)構(gòu)往往未能發(fā)揮出應(yīng)有的制衡作用和治理效果。

未形成良好的內(nèi)部控制文化。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金量大，而且涉及與政府部門、銀行、施工單位、材料供貨商等多方相關(guān)主體的協(xié)調(diào)溝通，如何保證所有的企業(yè)行為都在透明、公開的環(huán)境下操作與運(yùn)轉(zhuǎn)，與房地產(chǎn)企業(yè)從上至下形成的內(nèi)部控制的基調(diào)或文化密不可分。設(shè)計(jì)得再完美的制度，若得不到管理層重視或認(rèn)可，也終將流于形式。

然而，由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且往往意味著更多的制度、流程和人員設(shè)置，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)未對(duì)其加以重視甚至存在誤解，如：有的企業(yè)認(rèn)為加強(qiáng)流程制度建設(shè)會(huì)束縛自己的手腳，影響辦事效率；有的認(rèn)為反舞弊機(jī)制的建設(shè)就是對(duì)自己人的不信任，容易制造內(nèi)部矛盾等。這些都為企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)設(shè)置了障礙，在企業(yè)中實(shí)際運(yùn)行的效果也大大打了折扣。

內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制未充分發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱的另外一個(gè)主要表現(xiàn)是內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制缺失或不健全。比較而言，上市公司普遍好于非上市公司。衡量內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的運(yùn)作情況，有以下幾個(gè)簡單的指標(biāo)：企業(yè)是否建立了獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)？內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)在企業(yè)中是否具有權(quán)威性？內(nèi)部審計(jì)資源是否充足和有效？多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上述幾個(gè)問題的答案都是否定的。因此，許多企業(yè)運(yùn)營中潛在的風(fēng)險(xiǎn)未被發(fā)現(xiàn)，不當(dāng)?shù)男袨槲幢患皶r(shí)糾正，最終給企業(yè)帶來沉重的代價(jià)。

關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程缺乏制度規(guī)范或執(zhí)行不到位。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，除了在控制環(huán)境方面有待完善外，在具體業(yè)務(wù)流程中也有很大的提升空間。目前，房地產(chǎn)企業(yè)雖然普遍建立了一些制度，然而或多或少存在重要控制措施缺失或執(zhí)行不到位的情況。如：在成本管控過程中，缺乏統(tǒng)一的成本核算和控制制度，可能導(dǎo)致各項(xiàng)目對(duì)成本口徑的理解不統(tǒng)一、未合理預(yù)測待發(fā)生成本、成本即將超過預(yù)算前未及時(shí)預(yù)警等情況，從而影響對(duì)成本的管控效果；在項(xiàng)目管理過程中，存在合同或設(shè)計(jì)變更等未經(jīng)恰當(dāng)審批、未嚴(yán)格遵循施工管理制度或?qū)こ藤|(zhì)量缺乏有效監(jiān)控，以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理不到位等現(xiàn)象。在銷售過程中，存在未按既定價(jià)格政策或折扣進(jìn)行銷售的情況。這些問題都直接或間接制約著房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的提升，影響企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

不相容職責(zé)未恰當(dāng)分離。良好的內(nèi)部控制強(qiáng)調(diào)相互制約與牽制的機(jī)制，不兼容職責(zé)的分離是一個(gè)很好的措施，它能在很大程度上降低錯(cuò)誤或舞弊發(fā)生的可能性。

如項(xiàng)目投資、資金使用等重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的執(zhí)行和審批、材料的采購與驗(yàn)收、資產(chǎn)的保管和記錄、支票開具與印章保管等，均應(yīng)設(shè)置不同崗位的人員擔(dān)任，原則上禁止一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)的全過程。然而，在企業(yè)實(shí)際操作過程中，往往因企業(yè)規(guī)模、人員配置等原因忽視不兼容職責(zé)的分離問題，為企業(yè)運(yùn)營帶來風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

對(duì)策

其一，管理層多參加專業(yè)的內(nèi)部控制培訓(xùn)。

如果管理層對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不準(zhǔn)確，就不能向員工傳達(dá)正確的內(nèi)部控制思想，內(nèi)部控制實(shí)施的效果必然會(huì)受到影響。因此，鼓勵(lì)管理層多參加專業(yè)的內(nèi)部控制培訓(xùn)，提高和端正對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，只有提高企業(yè)管理層和員工對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)和理解，才能形成一個(gè)良好的內(nèi)部控制氛圍，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)和實(shí)施。

其二，將內(nèi)部控制的思想與企業(yè)文化相結(jié)合。

企業(yè)文化是影響員工思維方法和行為方式的一種無形的力量，在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)揮著重要作用。企業(yè)可以把內(nèi)部控制思想融入企業(yè)文化中，通過企業(yè)文化來增強(qiáng)員工的控制意識(shí)。一個(gè)有較強(qiáng)控制意識(shí)的組織通常意味著有較好的控制環(huán)境，通過企業(yè)文化來培養(yǎng)員工的內(nèi)部控制觀念，進(jìn)而使其影響企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行。內(nèi)部控制觀念只有植根于企業(yè)員工的思想中，才能保證內(nèi)部控制真正的貫徹和執(zhí)行。

其三，加強(qiáng)內(nèi)外部監(jiān)督，在合規(guī)同時(shí)提升管理水平。

1業(yè)務(wù)單位定期審閱內(nèi)部控制制度及流程。內(nèi)部控制制度或流程，如果不能和企業(yè)實(shí)際情況相結(jié)合，或是給企業(yè)運(yùn)營效率帶來很大影響，必將影響其在企業(yè)內(nèi)部的權(quán)威性，最終在執(zhí)行層面流于形式。業(yè)務(wù)單位應(yīng)定期對(duì)適用的內(nèi)部控制制度或流程進(jìn)行自我評(píng)價(jià)，在滿足合規(guī)要求的同時(shí)，探索適合自身的內(nèi)部控制制度或流程，并根據(jù)不斷變化的情況加以修正。只有這樣，才能使得內(nèi)部控制體系真正為企業(yè)帶來價(jià)值，達(dá)到運(yùn)營效率與效果的最佳平衡。

2加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)功能。一個(gè)完整的內(nèi)部控制制度必須要由內(nèi)部審計(jì)來監(jiān)督執(zhí)行，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、糾正偏差、修訂并完善。內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)自我評(píng)價(jià)的一種活動(dòng)，它不但協(xié)助管理促成良好控制環(huán)境的建立，而且還為改進(jìn)內(nèi)部控制提供建設(shè)性的意見。為充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督職能，要提高內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性，設(shè)置董事會(huì)或?qū)徲?jì)委員會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)下的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，形成相互制約、相互聯(lián)系的嚴(yán)密內(nèi)控系統(tǒng)。此外，企業(yè)應(yīng)設(shè)置專職內(nèi)部審計(jì)人員，避免由非專業(yè)人員從事內(nèi)部審計(jì)工作，保持審計(jì)人員應(yīng)有的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)工作的質(zhì)量。

3主動(dòng)利用外部監(jiān)督。外部監(jiān)督包括政府監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。政府監(jiān)督主要通過財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)、證券監(jiān)管等部門來執(zhí)行，對(duì)企業(yè)起到規(guī)范制約的作用；社會(huì)監(jiān)督是指注冊會(huì)計(jì)師、社會(huì)輿論等。會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度進(jìn)行評(píng)價(jià)可以發(fā)揮一定的建議作用，廣播電視、報(bào)刊等新聞媒體對(duì)企業(yè)違法違紀(jì)行為的曝光，可以發(fā)揮輿論監(jiān)督的作用。一般而言，內(nèi)部控制在很大程度上是服從于外在壓力的，外在壓力越大，內(nèi)在動(dòng)力越大，內(nèi)部控制的效果也越好。

4將風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管理融入內(nèi)部控制。

在面對(duì)國際金融危機(jī)的影響和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)調(diào)整的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還缺少風(fēng)險(xiǎn)管理理念，沒有建立起完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，缺乏相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。企業(yè)管理層必須提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)管理理念。

篇7

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指對(duì)城市土地綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤吸引了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的參與，面對(duì)著中國房地產(chǎn)市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

我國的房地產(chǎn)市場起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國民經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了很大的貢獻(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但同時(shí)國家也逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀

我國對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理論研究工作遲遲未能展開。20世紀(jì)90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系與風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財(cái)務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成：

2.2.1 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對(duì)稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動(dòng)，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報(bào)酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣政策相對(duì)寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，貨幣政策相對(duì)緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會(huì)下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時(shí)候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動(dòng)較大。

2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動(dòng)，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒有達(dá)到原先計(jì)劃的數(shù)額，就會(huì)面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.6 預(yù)期投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計(jì)劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報(bào)來決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)也就不能確定，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，是企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識(shí)淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動(dòng)性不足。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運(yùn)行的關(guān)鍵所在，也是引起財(cái)務(wù)危機(jī)的直接原因。資金流動(dòng)性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

我國企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個(gè)部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1 提高管理層及財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)水平

隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財(cái)務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對(duì)公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財(cái)務(wù)機(jī)制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。有必要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進(jìn)而提高自身財(cái)務(wù)管理水平。

4.2 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗與經(jīng)濟(jì)效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對(duì)于資金預(yù)算，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計(jì)劃，從而構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，財(cái)務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用、借款計(jì)劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時(shí)加強(qiáng)考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警功用。

4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.4 完善內(nèi)部審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。

4.5 收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范

筆者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際，對(duì)利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規(guī)劃。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢，從而給企業(yè)融資增加了負(fù)擔(dān)，減少了企業(yè)利潤。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負(fù)債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進(jìn)而增加企業(yè)利潤。②減少以現(xiàn)金分配的方式進(jìn)行利潤分配。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢，制定以增加實(shí)收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴(kuò)大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進(jìn)企業(yè)盈利，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。

篇8

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，完善企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和降低成本、增加效益有著重要意義。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義和原則的分析，提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的幾點(diǎn)措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 完善 建議

內(nèi)部控制是企業(yè)管理的重要組成部分，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和約束，對(duì)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營管理活動(dòng)起著監(jiān)督控制的作用，在企業(yè)管理中至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，完善企業(yè)內(nèi)部控制，是市場經(jīng)濟(jì)條件下，加強(qiáng)企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的重要意義

由于房地產(chǎn)的組成部分土地，屬國家所有。國家利用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行宏觀調(diào)控，利用價(jià)值規(guī)律通過市場引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的作用，比其他商品更為重要，也是企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)還受政治形勢變化的影響，變數(shù)較多。因此，建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，對(duì)于提高企業(yè)經(jīng)營效率，保護(hù)投資者合法權(quán)益，有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制的原則

1．合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制必須按照國家法律法規(guī)和部門規(guī)章制度進(jìn)行，嚴(yán)格遵循國家相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度，保證每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定要求。

2．有效性原則

內(nèi)部控制要從房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā)，具有針對(duì)性和實(shí)用性，與企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng)，符合企業(yè)經(jīng)營效率和經(jīng)營管理的要求，把握控制點(diǎn)。

3．目標(biāo)性原則

內(nèi)部控制的執(zhí)行，要滿足實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全和會(huì)計(jì)信息真實(shí)，促使貫徹經(jīng)營方針和提高經(jīng)營效率，確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康運(yùn)行。

4．全面性原則

內(nèi)部控制要覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)全部業(yè)務(wù)活動(dòng)和每項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)全過程，涵蓋企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)和會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位及各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

5．相互牽制原則

企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)合理設(shè)置機(jī)構(gòu)、崗位、合理劃分職責(zé)權(quán)限，相互制約，相互監(jiān)督。

三、房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制的措施

1．完善企業(yè)的控制環(huán)境

加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部控制，首先應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)的控制環(huán)境包括企業(yè)經(jīng)營管理的觀念方式、組織結(jié)構(gòu)、授權(quán)和分配責(zé)任的方法、管理控制方法、內(nèi)部審計(jì)、人力資源管理等。控制環(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行以及企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

組織機(jī)構(gòu)屬于內(nèi)部控制的環(huán)境控制的一部分，組織機(jī)構(gòu)建立的好壞直接影響了企業(yè)的內(nèi)部控制整體的實(shí)施效果。例如在萬科的管理體系中，非常強(qiáng)調(diào)“總部相對(duì)集中”的管理概念，采用矩形陣式結(jié)構(gòu)來對(duì)子公司進(jìn)行管理，子公司職能部門受子公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)受總公司職能部門直線管理。此外萬科將諸如投資決策權(quán)、財(cái)務(wù)承諾權(quán)、融資權(quán)、人事權(quán)和工資制定權(quán)等很多權(quán)利都“上移”到了總部，子公司更多的只是一個(gè)執(zhí)行和操作的機(jī)構(gòu)。

2．強(qiáng)化企業(yè)控制活動(dòng)

控制活動(dòng)存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)層面和各個(gè)部門。如批準(zhǔn)控制，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生前，按照既定程序，對(duì)其正確性、合理性、合法性加以核準(zhǔn)，并確定是否讓其發(fā)生，將一切不合法的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)控制在事前具有預(yù)防作用。如會(huì)計(jì)控制，通過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)活動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)施控制，包括恰當(dāng)?shù)膷徫辉O(shè)置、嚴(yán)密的憑證制度、合理的會(huì)計(jì)記錄程序和嚴(yán)格的日常核對(duì)制度。還有實(shí)物控制，為保護(hù)各種實(shí)物的安全完整，防止舞弊行為而進(jìn)行的控制，主要包括限制接近、實(shí)物保護(hù)和實(shí)物清查等。

3．提高管理人員內(nèi)部控制意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)

人作為企業(yè)的主體，作為企業(yè)各項(xiàng)政策的執(zhí)行者，應(yīng)該最先從根本上提高自身對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)程度。只有房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)人員認(rèn)識(shí)上得到了提高，各個(gè)業(yè)務(wù)部門或人員才能真正的貫徹企業(yè)的各項(xiàng)制度，使內(nèi)部控制超越財(cái)務(wù)、審計(jì)的范圍，滲透到企業(yè)管理的方方面面，在業(yè)務(wù)運(yùn)作過程中才能真正相互影響、相互制約。為更好地實(shí)施內(nèi)部控制，企業(yè)特別要加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)，努力提高財(cái)會(huì)人員的知識(shí)水平，使他們熟悉法律法規(guī)，熟悉業(yè)務(wù)規(guī)范和操作規(guī)則，提高業(yè)務(wù)水平。同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)人員的誠信教育和職業(yè)道德教育，努力提高財(cái)會(huì)人員的職業(yè)道德水平。

4．完善房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)，為內(nèi)控系統(tǒng)的構(gòu)建提供組織保證

房地產(chǎn)企業(yè)健全內(nèi)部控制、優(yōu)化企業(yè)管理的基礎(chǔ)是較為完善的公司治理結(jié)構(gòu)。公司治理結(jié)構(gòu)不僅可以體現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，還能影響企業(yè)的激勵(lì)措施、監(jiān)控制度、以及決策機(jī)制等一系列制度安排。具體措施有建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制機(jī)制；在公司治理結(jié)構(gòu)中，進(jìn)一步強(qiáng)化董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等的作用，使決策機(jī)制加以完善；改革和完善企業(yè)激勵(lì)及約束制度，以制度約束人，強(qiáng)化人員的責(zé)任追究。

5．強(qiáng)化和完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

篇9

1 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的必要性

企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是指與保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資的安全性、會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性以及財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性有關(guān)的控制系統(tǒng)。它的目標(biāo)是確保企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的效率性和效果性，資產(chǎn)的安全性，經(jīng)濟(jì)信息和財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性。其主要作用：一是有助于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)現(xiàn)經(jīng)管方針和目標(biāo)；二是保護(hù)企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的安全和完整，防止資產(chǎn)流失；三是保證企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營信息和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和完整性。此外，它還能保證企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性。會(huì)計(jì)內(nèi)控最根本的目的在于規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整。單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作是一項(xiàng)綜合性的工作，滲透到單位經(jīng)營管理的各個(gè)方面。而會(huì)計(jì)資料特別是原始憑證是由單位各個(gè)部門的人員經(jīng)手的，牽涉到單位經(jīng)營管理的各個(gè)方面，在會(huì)計(jì)事項(xiàng)辦理過程中，可能因手續(xù)不全、憑證不足、各個(gè)環(huán)節(jié)控制不嚴(yán)而導(dǎo)致會(huì)計(jì)資料失真，或者個(gè)人營私舞弊，最終給單位造成損失。所以，建立健全互相牽制的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，需要統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一部署，各個(gè)部門共同協(xié)作，各個(gè)員工積極參與、有效執(zhí)行，才能真正發(fā)揮會(huì)計(jì)內(nèi)控的實(shí)際作用，為保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)完整夯實(shí)基礎(chǔ)。

2 企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制失控存在的問題

企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制失控的原因有很多，不僅房地產(chǎn)企業(yè)，其他不同類型不同行業(yè)也都存在企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制失控的現(xiàn)象。在此我只列幾點(diǎn)最主要的。

2.1 崗位責(zé)任模糊不清

對(duì)崗位職責(zé)的設(shè)置應(yīng)貫徹相互牽制的原則，對(duì)不相容的職務(wù)實(shí)行分離，使不同崗位之間形成一種相互監(jiān)督、相互牽制的關(guān)系，這是內(nèi)部控制制度的原則。但是目前許多單位內(nèi)部中下層機(jī)構(gòu)之間，不同崗位之間以及不同人員之間無法形成有效的牽制，有的單位存在著不相容職務(wù)兼任的現(xiàn)象，崗位責(zé)任制形同虛設(shè)；有的單位管理人員“事必躬親”，親自操辦自己的涉及資金支付的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)等。

2.2 缺乏內(nèi)部人員的監(jiān)督檢查力度

當(dāng)前，有的單位在內(nèi)部控制制度上只是強(qiáng)調(diào)對(duì)審批程序的監(jiān)督，而不論內(nèi)部人員做得對(duì)不對(duì)，只要有內(nèi)部人員簽字，就算內(nèi)部控制監(jiān)督到位了。現(xiàn)行的財(cái)務(wù)“一支筆”控制的監(jiān)督方式，雖然一方面解決了費(fèi)用控制的責(zé)任歸屬問題，但有些會(huì)計(jì)人員放棄職責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)簽字就照辦，我不負(fù)責(zé)，致使會(huì)計(jì)內(nèi)部監(jiān)督有名無實(shí)。

2.3 缺乏內(nèi)部審計(jì)

從單位管理角度來講，內(nèi)部審計(jì)是對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的控制。然而內(nèi)審監(jiān)督在某些單位由于受到利益關(guān)系和人際關(guān)系的制約，很難客觀、真實(shí)、公正地開展工作。

3 采取積極措施推動(dòng)會(huì)計(jì)內(nèi)控水平的整體提高

針對(duì)企業(yè)內(nèi)部存在的內(nèi)控失控現(xiàn)象，我的觀點(diǎn)認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，應(yīng)統(tǒng)一思想，提高管理水平，積極采取措施，推動(dòng)會(huì)計(jì)內(nèi)控水平的整體提高。

3.1 單位領(lǐng)導(dǎo)充分重視，組織措施到位，高管人員以身作則，實(shí)行全員參與

會(huì)計(jì)內(nèi)控是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合工程，是單位管理的重要組成部分，不僅需要單位各管理部門之間的協(xié)同協(xié)作，更需要組織上的強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)，單位負(fù)責(zé)人要親自出馬，對(duì)實(shí)施的全過程實(shí)行組織上的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)策劃、政策上統(tǒng)一制訂、實(shí)施上統(tǒng)一安排、實(shí)施效果統(tǒng)一檢查、統(tǒng)一獎(jiǎng)懲，變少數(shù)部門的行為為單位管理部門的一致行為，變臨時(shí)行為為持之以恒的長期行為，變管理者行為為全員參加行為，特別是單位高管人員更要帶頭執(zhí)行制度，讓內(nèi)部會(huì)計(jì)控制約束單位內(nèi)部涉及會(huì)計(jì)事項(xiàng)的所有人員，使任何個(gè)人都不得擁有超越內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的權(quán)力，單位高管人員既不“向上越權(quán)”，又不“向下越權(quán)”，更不超越職責(zé)插手事務(wù)，才能明確責(zé)任，規(guī)范運(yùn)行，使會(huì)計(jì)內(nèi)控制度建立健全并持之以恒地有效實(shí)施。

3.2 提高內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度建設(shè)的意識(shí)，改“習(xí)慣”為制度，變“經(jīng)驗(yàn)”為程序

提高內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度建設(shè)的意識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，將一些習(xí)慣做法逐步加以歸納總結(jié)，形成書面制度，將一些好的“經(jīng)驗(yàn)”做法整理成辦事流程，規(guī)范辦事程序，形成互相牽制的內(nèi)控制度，同時(shí)重視辦理會(huì)計(jì)事務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德，杜絕經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過程的差錯(cuò)及舞弊行為。

3.3 重視內(nèi)部審計(jì)控制，真正落實(shí)責(zé)任制，保證內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的順利、有效

運(yùn)行內(nèi)部審計(jì)控制是對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的再控制。單位的日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、管理制度是否合理、合規(guī)、有效，由日常的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以把風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，防止問題成堆甚至觸犯法律；把審計(jì)結(jié)果與日?？己私Y(jié)合起來，真正落實(shí)責(zé)任制，加強(qiáng)監(jiān)督與獎(jiǎng)懲制度，這是日常對(duì)單位內(nèi)控制度執(zhí)行情況的再監(jiān)督，也是保護(hù)員工的主要措施。有條件的單位均應(yīng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，保證內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的順利、有效運(yùn)行。

4 制定科學(xué)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學(xué)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，以保證企業(yè)能夠健康的發(fā)展。

4.1 構(gòu)建系統(tǒng)性的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制內(nèi)容

在制定內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范時(shí)，我們必須充分考慮的問題是，由于內(nèi)部會(huì)計(jì)控制工作所涉及的內(nèi)容非常廣泛，因此，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范就應(yīng)當(dāng)是一個(gè)體系。從結(jié)構(gòu)上看，它可以分為兩個(gè)層次：第一層次是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制基本規(guī)范。它主要是就涉及內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的目標(biāo)、原則、內(nèi)容、方法、檢查、督導(dǎo)和實(shí)施等問題予以規(guī)范。第二層次是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制具體規(guī)范。它主要是對(duì)單位內(nèi)部的各種具體會(huì)計(jì)工作進(jìn)行規(guī)范。從內(nèi)容上看，它可以從五個(gè)不同的角度來進(jìn)行規(guī)范設(shè)計(jì)：第一，是具體經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如工程項(xiàng)目、采購與付款、銷售與收款、對(duì)外投資、籌資、擔(dān)保、成本費(fèi)用的發(fā)生與支付等；第二，是具體會(huì)計(jì)要素項(xiàng)目變動(dòng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如貨幣資金、實(shí)物資產(chǎn)、證券資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等；第三，是具體會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理崗位的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如出納、記賬、報(bào)表、保管、經(jīng)銷、采購、收款等；第四，是具體會(huì)計(jì)管理崗位和管理環(huán)節(jié)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如授權(quán)、執(zhí)行、質(zhì)檢、驗(yàn)收、審核、付款等；第五，是會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理手段的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如手工會(huì)計(jì)處理系統(tǒng)和電子數(shù)據(jù)處理會(huì)計(jì)系統(tǒng)等。通過制定不同的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，形成一個(gè)相對(duì)完善的體系，才能對(duì)規(guī)范單位內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制工作起到重要的促進(jìn)作用。

4.2 制定適合行業(yè)特點(diǎn)的企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度

4.2.1 控制環(huán)境的建立

有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運(yùn)行?？刂骗h(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠?xiàng)政策發(fā)生影響的各種因素，主要反映單位管理者和其他人員對(duì)控制的態(tài)度，認(rèn)識(shí)和行動(dòng)。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作風(fēng)，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實(shí)施措施，影響本單位業(yè)務(wù)的各種外部關(guān)系等等。

4.2.2 會(huì)計(jì)系統(tǒng)的建立

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個(gè)有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)能做到：

（1）確認(rèn)并記錄所有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；

（2）及時(shí)并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，以便在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出適當(dāng)?shù)姆诸悾?/p>

（3）計(jì)量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值，以便在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中記錄其適當(dāng)?shù)呢泿艃r(jià)值；

（4）確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，以便將經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄在適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間；

（5）在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)。

4.2.3 控制程序的建立

控制程序的建立要圍繞如何將各種會(huì)計(jì)信息及時(shí)、完整、真實(shí)地傳送到財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部這個(gè)信息樞紐中心。為了防止作弊，不相容職務(wù)要分離，組織機(jī)構(gòu)之間要相互控制。

4.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況，最重要的是要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)下列財(cái)務(wù)指標(biāo)的控制。

（1）設(shè)備及材料采購的控制

對(duì)普通材料應(yīng)按照請購與審批、采購與檢驗(yàn)的程序辦理，并將不相容的崗位分離開，以相互牽制，防止舞弊，降低采購成本。對(duì)設(shè)備與大宗材料的采購應(yīng)建立嚴(yán)格的請購審批制度：對(duì)預(yù)算內(nèi)的采購項(xiàng)目應(yīng)由工程部根據(jù)施工進(jìn)度與工程預(yù)算提前向項(xiàng)目部提出采購申請；對(duì)預(yù)算外的采購項(xiàng)目在提起申請時(shí)還應(yīng)提供有關(guān)工程設(shè)計(jì)變更及施工變更的有關(guān)批文，經(jīng)批準(zhǔn)后再由采購部門通過市場分析與尋價(jià)，確定潛在供應(yīng)商。

（2）房地產(chǎn)施工成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多，而各類工程項(xiàng)目所需的施工資質(zhì)也不同，為使開發(fā)成本降為最低而又要保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量較好，應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式選擇具有合格的相關(guān)施工資質(zhì)且經(jīng)過IS0國際質(zhì)量認(rèn)證的施工企業(yè)竟標(biāo)；在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè)，以期形成未來的戰(zhàn)略伙伴，以利企業(yè)將來的發(fā)展。在施工過程中發(fā)生工程變更時(shí)，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)變更通知書等有關(guān)文件，配合工程監(jiān)理方與施工方及時(shí)辦理工程變更簽證手續(xù)，站在誠信的角度保護(hù)各方的合法權(quán)益。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用中較大的是廣告費(fèi)用、借款費(fèi)用和售房人員的提成費(fèi)用。重大的廣告支出應(yīng)實(shí)行集體審議決策制度；對(duì)普通廣告除進(jìn)行總額控制、預(yù)算控制外，還應(yīng)在每年末對(duì)廣告支出與社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析以制定下一年的廣告預(yù)算。

（4）財(cái)務(wù)的控制

財(cái)務(wù)控制的重點(diǎn)是凈現(xiàn)金流量。因?yàn)樗瞧髽I(yè)的命脈，只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才談得上投資報(bào)酬率，才談得上企業(yè)未來的發(fā)展，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過財(cái)務(wù)預(yù)算的方式控制其凈現(xiàn)金流量，以防止資金的閑置或斷裂。對(duì)預(yù)算外的重大現(xiàn)金流出應(yīng)上報(bào)董事會(huì)，并實(shí)行集體決策。對(duì)預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金流出應(yīng)盡量在保證企業(yè)信譽(yù)的條件下，結(jié)合信貸資金的流入時(shí)間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機(jī)會(huì)成本為企業(yè)增效。對(duì)收入則應(yīng)及時(shí)入帳，以加速現(xiàn)金的正向流量。對(duì)財(cái)務(wù)的日?？刂茟?yīng)嚴(yán)格遵守從企業(yè)內(nèi)部控制的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行授權(quán)審批制，并將不相容的崗位分離開，以保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效性與完整性。

房地產(chǎn)企業(yè)必須通過建立和健全內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的制度建設(shè)，形成完善的內(nèi)部牽制和監(jiān)督制約機(jī)制，規(guī)范單位會(huì)計(jì)行為，才能從源頭上和制度上治理腐敗，防范風(fēng)險(xiǎn)，遏制經(jīng)濟(jì)犯罪行為，保證經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和資產(chǎn)的安全完整。

參考文獻(xiàn)：

[1]自2006年1月1日起施行的《中華人民共和國公司法》

[2]自2000年7月1日起施行《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》

篇10

摘 要 文章結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的形式，分析了引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，進(jìn)而提出了防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 防范

近些年來國家出臺(tái)了多項(xiàng)政策試圖穩(wěn)定房價(jià)，這些均有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，特別是今年上半年以來，銀行貸款利率上調(diào)，貨幣政策吃緊。作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻必須注意財(cái)務(wù)上出現(xiàn)的變化，稍有不慎，就可能使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期財(cái)務(wù)目標(biāo)發(fā)生偏離，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成資金鏈斷裂而出現(xiàn)破產(chǎn)之危。

一、投融資引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1．融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征是高投入、高產(chǎn)出，但高投入需要大量的資金流，以目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)況來看，完全依靠自有資金的企業(yè)幾乎不存在，企業(yè)需要通過融資來解決，但融資渠道不當(dāng)或融資過程中出現(xiàn)問題，就極有可能出現(xiàn)問題，產(chǎn)生問題的原因主要在于：⑴融資渠道過于單一，沒有一個(gè)形成多元化的融資體系，主要還是靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。而近年來信貸緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)難以得到再生產(chǎn)需要的資金。⑵融資決策不當(dāng)，對(duì)于如何進(jìn)行融資，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的決策，目前不少企業(yè)過于依賴經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)市場變化和企業(yè)發(fā)展情況缺乏分析，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金需求和收益的了解不到位，對(duì)融資渠道和方式的發(fā)掘不充分。

2．投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，一旦投資決策錯(cuò)誤就會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱過快，使企業(yè)往往重視眼前利益，而忽視長遠(yuǎn)經(jīng)營。而不少企業(yè)缺乏誠信，在負(fù)債運(yùn)行的情況下，卻忽視債務(wù)的約束，不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成投資結(jié)構(gòu)極不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大。

二、收益分配不當(dāng)引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，往往是以經(jīng)營項(xiàng)目為主，并沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，也因此在收益分配上往往根據(jù)項(xiàng)目確認(rèn)，而缺乏在企業(yè)層面上的分配策略，一些會(huì)計(jì)上認(rèn)為需要提取的公積金、公益金這些有利企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的資金，長期得不到落實(shí)，這使企業(yè)存在一定的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。其原因在于：⑴利潤分配具有隨意性。企業(yè)成立后，投資人急于回收資金解決資金鏈的問題，顯示在利潤分配上，就往往急于求成，不考慮企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等因素，而是利用分配方式急于將獲取的利潤尋求新的投資機(jī)會(huì)獲取更大的利益。而一旦資金抽走對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的影響卻考慮較少，導(dǎo)致一旦新的投資失敗，引起風(fēng)險(xiǎn)的連鎖反應(yīng)。這就是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，在數(shù)日之間就瓦解的重要原因。⑵利潤分配不規(guī)范。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了避稅或逃稅，不按法律程序和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則操作，而是將利潤轉(zhuǎn)嫁為成本費(fèi)用，這種舞弊的做法使企業(yè)的賬面往往反映為虧損或微利。這導(dǎo)致利潤分配在時(shí)間上和數(shù)額上往往出現(xiàn)波動(dòng)，而對(duì)企業(yè)的正常經(jīng)營造成損害。

三、財(cái)務(wù)管理的弊端引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1．資金使用的效率低下。房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款才能實(shí)現(xiàn)資金正常周轉(zhuǎn)，這使融資的成本過高，而在具體運(yùn)營中，由于在項(xiàng)目上沉淀了大量資金，使得貨幣資金的效益性欠佳。

2．制度不嚴(yán)、公款私用的問題嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)一般實(shí)行的都是項(xiàng)目管理，項(xiàng)目會(huì)計(jì)在管理體制上受制于項(xiàng)目經(jīng)理，與會(huì)計(jì)管理目標(biāo)不一致，加上項(xiàng)目會(huì)計(jì)的利益也在項(xiàng)目部，其大多會(huì)以項(xiàng)目利益為出發(fā)點(diǎn)參與管理，甚至?xí)藶榈貐f(xié)助項(xiàng)目掩蓋問題，這更加劇了項(xiàng)目會(huì)計(jì)信息的不透明性。一些公司項(xiàng)目會(huì)計(jì)按照項(xiàng)目經(jīng)理的指示，將用于支付中介費(fèi)和業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)的現(xiàn)金，沒有按規(guī)定入賬，私自變?yōu)轫?xiàng)目經(jīng)理小金庫，將項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人開支和非正常開支以業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)的名義合理化問題嚴(yán)重。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1．完善多元化的融資渠道，加強(qiáng)融資監(jiān)控。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)資金困境，可以考慮多種融資渠道并行的方式。如推動(dòng)股票債券市場，發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，開展多種融資組合，以抵御融資風(fēng)險(xiǎn)。不過這一切都要建立在凈化市場環(huán)境、增強(qiáng)房地產(chǎn)信用的基礎(chǔ)上。對(duì)于融資過程應(yīng)予監(jiān)控，指定部門或人員審查融資項(xiàng)目是否納入融資預(yù)算，是否符合預(yù)算的規(guī)定；隨時(shí)掌握融資的進(jìn)度、資金的到位情況及有可能出現(xiàn)的問題；監(jiān)控融入資金的按計(jì)劃合理使用，避免隨意改變?nèi)谌氲膶ｍ?xiàng)資金挪作它用、增大資金的使用風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)不符合規(guī)定的情況，應(yīng)及時(shí)制止或向管理當(dāng)局匯報(bào)，以便及時(shí)采取措施將可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2．促進(jìn)投資結(jié)構(gòu)合理化，加強(qiáng)投資審核。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資，一般回報(bào)率相對(duì)較高，而回報(bào)率低的投資，一般相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)就低些。如果資金分別投入不同風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)，則整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，增強(qiáng)了企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3．利潤分配規(guī)劃，杜絕分配的隨意性根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及融資策略的要求，制定合理的利潤分配政策，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)內(nèi)源融資能力，降低融資成本，增加企業(yè)利潤。