導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；成本管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)原來的粗放型項目經(jīng)營管理模式存在著潛在的風險。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營離不開三個要素，即土地、建筑物和房地的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展同時帶動著第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)[1]。近幾年，國家相關(guān)政策的出臺使得可開發(fā)土地資源在不停地縮減，加上建筑原材料、人工使用等費用的上漲，地產(chǎn)企業(yè)在運作中面臨著嚴峻的形勢。在這種狀況下，研究如何進行項目開發(fā)成本控制和管理，保證企業(yè)在持續(xù)的激烈競爭下獲得行之有效的經(jīng)濟效益，已成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要途徑。

1、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面存在的問題

項目的成本管理是企業(yè)的核心競爭力的真正體現(xiàn)，現(xiàn)代項目的成本管理和控制優(yōu)先思考的是如何通過工程管理，以最低的資源消耗來完成項目的全部活動。當前，房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)周期長，又屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在項目成本管理方面存在著很大的不足。

1.1 工程項目立項環(huán)節(jié)成本管理不完善

“凡事預則立，不預則廢”。房地產(chǎn)企業(yè)的項目從設(shè)計、建造和完善三個步驟是環(huán)環(huán)相連的，這些元素共同構(gòu)成了企業(yè)總的投資成本和經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)所實現(xiàn)的成本管理是在整個項目建設(shè)進程中對整個過程的管理[2]，地產(chǎn)企業(yè)要想做好項目的成本管理和控制，就必須實現(xiàn)擬定好項目的成本計劃，然而多數(shù)企業(yè)只重視對生產(chǎn)過程中成本的管控，大多忽視了項目生產(chǎn)前的研發(fā)成本管理和材料供應(yīng)變化造成的附加成本。

1.2 對項目成本管理的認識不足、缺少系統(tǒng)性的管理

從某種程度來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)進程中過多的注意開發(fā)規(guī)模的大小而忽略了開發(fā)所產(chǎn)生的實際經(jīng)濟效益。由于沒有形成完善的成本管理體系和制度，項目成本計劃的制定習慣于采用傳統(tǒng)的思維模式來看待當前面臨的問題，形成注重規(guī)模大小、忽視經(jīng)濟效益，重視短期利益、忽視長遠規(guī)劃，重視建設(shè)過程、輕視管理決策的惡性循環(huán)當中。

1.3 成本過程的管理權(quán)責混亂、管控不科學性

部分企業(yè)在項目建設(shè)過程中缺乏行之有效的管理責任制度，只注重追求開發(fā)過程的任務(wù)目標而不顧項目的經(jīng)濟效益指標，忽視了決策為管理經(jīng)營服務(wù)的真正內(nèi)涵。或者對已制定的成本管理體系不予置理、管理比較松散，項目成本的核算不能定期實行，忽視了項目建設(shè)的動態(tài)變化過程，造成企業(yè)的成本增加。

1.4 缺乏行之有效的監(jiān)督和獎勵機制

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)責分工不相對應(yīng)，成本管理制度形同虛設(shè)，缺少有效的監(jiān)督和激勵措施，賞罰不夠分明，挫傷管理人員的積極性。另外，在成本管理體系的執(zhí)行中，存在暗箱操作的現(xiàn)象，管理制度不能得到落實，對成本管理制度的執(zhí)行過程缺乏有效的監(jiān)督。

2、工程項目建設(shè)降低成本管理的方法和對策

隨著房地產(chǎn)建設(shè)市場建設(shè)的逐步完善，地產(chǎn)界也越來越重視降低項目成本的管理方法，以期達到提高企業(yè)經(jīng)營效益。結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場的成本管理現(xiàn)狀，運用成本管理和控制理論，提出了成本管理以下幾個方面的對策：

2.1 加強項目設(shè)計初期成本管理

工程項目的初期設(shè)計是進行項目建設(shè)的源頭，一份高質(zhì)量的設(shè)計方案不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理、取得良好的經(jīng)濟效益，還可取得較好的社會效益。首先，企業(yè)可采用招標競選的方式，通過對比各個方案的優(yōu)劣性，將設(shè)計中的優(yōu)點合理組合來實現(xiàn)方案的優(yōu)化設(shè)計。其次，在滿足項目總體要求的情況下，對項目的設(shè)計實行科學的限額控制。最后，合理使用價值工程優(yōu)化原理，對設(shè)計方案和圖紙的設(shè)計進行核對，以期提高工程設(shè)計的完美性，避免因工程項目的設(shè)計缺陷給整個項目建設(shè)帶來不可估量的損失。

2.2 結(jié)合現(xiàn)代管理體系，加強施工階段成本管控

在項目施工建設(shè)階段，企業(yè)面臨著大量的現(xiàn)場問題，甚至是變更設(shè)計方案等重大問題。建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系是適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟化的結(jié)果，是實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是房地產(chǎn)企業(yè)走向成熟的必然選擇。在項目施工階段，可根據(jù)場情況及時對存在的成本管理問題進行糾正，制定非約束性措施，以期降低成本管理。而對于企業(yè)下達的針對性措施要制定嚴格的約束性措施，實現(xiàn)成本控制的量化。因此，在項目建設(shè)階段，制定約束性措施和非約束性手段相結(jié)合是很有必要的。

2.3 目標責權(quán)懲罰與激勵相結(jié)合的管理制度

制定一套科學的懲罰與激勵制度可以提高管理人員的積極性，從而增強企業(yè)競爭力。這種責權(quán)懲罰與激勵相結(jié)合的管理體系，一方面使得管理人員積極地為自己的本職工作努力；另一方面，在做好本職工作的同時還可以獲得企業(yè)的獎勵，為房地產(chǎn)企業(yè)在當前的競爭條件下積蓄力量。

2.4 加強資金管理、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財務(wù)管理制度

結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理制度，加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理體系，為企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展目標做好資金保證。對企業(yè)的財務(wù)管理部門分工明確、細化管理，制定科學的財務(wù)管理體系，定期進行核對，加強內(nèi)部審計工作，及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)問題。積極為企業(yè)的經(jīng)營管理層提出對策，作出客觀評價。此外，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，應(yīng)注意加強資金的籌措管理，縮短資金流程、加快資金周轉(zhuǎn)力度，為企業(yè)的投資建設(shè)提供保障。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是企業(yè)提高核心競爭力，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢、實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。本文針對我國目前房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理和控制方面存在的問題，分別從加強項目設(shè)計初期成本管理、加強施工階段成本管控、建立目標責權(quán)懲罰與激勵相結(jié)合的管理制度以及加強資金管理、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財務(wù)管理制度等四個方面為切入點，探討了房地產(chǎn)企業(yè)降低工程項目成本管理的方法和對策。

參考文獻

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理模式

當前，項目管理工作已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用于社會生活的各個領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)中，項目管理也具有十分重要的作用，是保證房地產(chǎn)質(zhì)量，提高經(jīng)濟效益的重要的手段，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強項目管理工作，從前期的決策到后期的營銷都要積極發(fā)揮項目管理的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

1、前期準備工作不到位

在房地產(chǎn)項目管理工作中，做好前期的準備工作是十分必要的，只有在前期做好市場調(diào)研，確定合理方案，才能夠指導后續(xù)工作的開展。但是在實際的項目管理工作中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都忽視了前期的準備工作，拿到工程項目后，馬上開工，沒有對市場進行調(diào)研，施工的可行性分析不到位。只是簡單的根據(jù)市場動向以及其他房地產(chǎn)建設(shè)的標準來開工建設(shè)，缺乏自己的特色，不能吸引消費者，導致后期工作難度加大。此外，沒有經(jīng)過認真細致的調(diào)查和分析，確定的方案也可能會存在失誤之處，給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的負面影響。[1]

2、監(jiān)督工作不到位

由于房地產(chǎn)項目管理的前期工作不到位，所以更應(yīng)該加強施工過程中的監(jiān)督和管理，避免風險的出現(xiàn)，但是在實際的工作中，為了追求利益最大化，追趕工程進度，房地產(chǎn)企業(yè)對施工的監(jiān)督和管理并不重視，出現(xiàn)問題后，只是將實際問題與設(shè)計圖紙對比，并從不影響經(jīng)濟利益的角度出發(fā)修改工程，對項目管理的質(zhì)量和效果產(chǎn)生十分不利的影響。

3、項目管理人員素質(zhì)能力不高

項目管理人員的素質(zhì)能力對于整個房地產(chǎn)項目管理具有直接的影響，但是在實際的項目管理過程中，人員的配置并不理想，存在嚴重的人才浪費現(xiàn)象。而且項目管理人員的素質(zhì)能力也普遍不高，對項目管理的認識不到位，項目管理的方面的專業(yè)知識了解不夠深入，影響整個項目管理的效果。

4、管理機制不健全

房地產(chǎn)項目管理工作要順利開展并取得實際的效果，就要建立完善的項目管理機制，但是目前，房地產(chǎn)項目管理機制并不健全，項目管理工作失去控制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的實現(xiàn)。由于管理機制不健全，施工過程中涉及的項目管理的費用支出、工程進度，竣工后的策劃營銷等都會嚴重超出預算，影響整個項目的收益。[2]

二、目前我國房地產(chǎn)項目管理的模式和對策

1、做好前期準備工作

為了更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要認真做好項目工程的前期準備工作，在取得項目開始施工前，應(yīng)全方位的收集對項目工程可能產(chǎn)生影響的各方面因素，例如市場經(jīng)濟情況、同行業(yè)房地產(chǎn)的情況等，從市場定位以及品牌戰(zhàn)略的高度對房地產(chǎn)項目的可行性進行分析和研究。當前，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日漸激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅依靠廣告來打造自己的品牌，應(yīng)注重項目工程整體質(zhì)量以及后期服務(wù)工作，對自己的工程有清晰、合理的認識，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

2、加強房地產(chǎn)企業(yè)合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在做好前期準備工作的基礎(chǔ)上加強項目管理意識，認識到合同在房地產(chǎn)項目管理工作中的重要作用和權(quán)利，增強合同管理意識，應(yīng)嚴格按照標準合同的要求確立合同，在簽訂合同時，明確相關(guān)條款，避免出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。應(yīng)認真閱讀合同內(nèi)容，避免隨意更改合同，造成企業(yè)雙方的利益損失。

3、完善管理制度和方法

房地產(chǎn)項目管理應(yīng)有完善的管理制度和方法作指導，制定完善的、涉及項目工程建設(shè)全過程的管理制度，保證項目管理工作遇到問題能夠及時得到解決。創(chuàng)新項目管理方法，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況以及項目工程的實際特點采用合適的管理方法，不照搬照抄其他房地產(chǎn)企業(yè)的管理辦法，保證項目管理工作順利高效的開展。房地產(chǎn)項目管理人員將現(xiàn)行的管理辦法與企業(yè)、項目的實際情況相聯(lián)系，并不斷深入管理方法，開展動態(tài)管理，及時更新數(shù)據(jù)資料，并對項目管理中涉及的數(shù)據(jù)、資料進行全面的了解和分析，做好信息反饋工作，運用科學理方法進行項目管理。此外，在管理工作開始前，對管理方法的效果進行分析和評估，保證管理方法的科學有效。[3]

4、提高項目管理人員的素質(zhì)能力

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)中，專業(yè)性的項目管理人員并不多，素質(zhì)能力也不高，對項目管理的認識以及理論和實踐等方面能力都不到位，不能指導房地產(chǎn)企業(yè)進行項目工程管理。要使項目管理更加高效，更符合現(xiàn)代化的發(fā)展要求，就需要項目管理人員具備現(xiàn)代化的管理意識和理念，能夠熟練掌握電腦等計算機工具。當前，科學技術(shù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目管理工作中涉及的項目管理知識和理論也更加復雜多樣，因此，需要不斷促進項目管理人員素質(zhì)能力的提高，加強教育培訓工作，使每一位項目管理人員接受上崗前的培訓，提高項目管理人員的業(yè)務(wù)能力。同時，加強項目管理人員的思想以及職業(yè)道德教育，提高他們的責任意識和使命感，能夠全心全意的、認真負責的進行項目管理。

5、完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，由于法律法規(guī)的缺失，導致在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中經(jīng)常由于利益的驅(qū)使做出一些違背法律規(guī)范的行為，之法律法規(guī)與于不顧，鉆法律的空子，給房地產(chǎn)企業(yè)以及國家、社會的利益造成了嚴重的損害。很多房地產(chǎn)建設(shè)不招標、不合理壓價、將工程進行隨意的肢解發(fā)包給承包商，不依靠法律、不遵守法律。在對建設(shè)工程的監(jiān)理時，由本行業(yè)的人員開展工作，不允許其他監(jiān)理隊伍介入，房地產(chǎn)項目工程的監(jiān)管、質(zhì)量得不到保障，進行權(quán)錢交易、搞豆腐渣工程，嚴重威脅了人民群眾以及社會的權(quán)利和利益。[4]所以必須加強房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)，用完善的法律制度為項目管理作保障，并要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴格遵守法律規(guī)范，加強社會監(jiān)督，一旦出現(xiàn)違法行為給予嚴厲的懲處，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)束語

房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)管理工作中十分重要的組成部分，對于促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展具有積極地意義，要加強房地產(chǎn)項目管理就要為項目管理營造良好的環(huán)境氛圍，做好項目管理的前期準備工作，為后續(xù)工作的開展提供科學的指導，完善項目管理制度和方法，努力提高項目管理人員的素質(zhì)能力，健全法律法規(guī)，使房地產(chǎn)項目管理工作有法可依，順利開展。

參考文獻

[1] 王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.

[2] 龐然.房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理研究[D].廣西大學，2008.

[3] 劉婷婭.房地產(chǎn)項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.

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【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)建設(shè)項目 成本管理 質(zhì)量管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

在工程建設(shè)項目中,項目工程管理影響著工程的質(zhì)量、進度和成本控制,是施工企業(yè)能否獲取效益的關(guān)鍵因素。因此,必須充分認識項目工程管理實踐的重要性和必要性,不斷創(chuàng)新項目工程管理的方法,切實提高管理實效。

1.房地產(chǎn)建設(shè)項目管理概述

在房地產(chǎn)開發(fā)中，廣義的項目管理內(nèi)容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設(shè)以及項目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項目建設(shè)是整個房地產(chǎn)項目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設(shè)項目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標的程序和過程。房地產(chǎn)建設(shè)項目中的項目管理應(yīng)該包含項目統(tǒng)籌管理和項目的施工管理。

其中，項目統(tǒng)籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項目實施的過程中，各開發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項目實施成功的關(guān)鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)項目施工的全過程管理則包括：招投標管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項目的定位計劃的實施。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發(fā)運營的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程中進行決策、組織、領(lǐng)導以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項目管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。

2.房地產(chǎn)建設(shè)項目管理措施

房地產(chǎn)建設(shè)項目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強房地產(chǎn)建設(shè)項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的有效實施。

2.1成本管理

成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實施建設(shè)項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經(jīng)濟利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項目的定位到計劃、再到初步設(shè)計、施工設(shè)計、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個階段都需要進行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個環(huán)節(jié)中都要做到對自己產(chǎn)品進行詳細的研究，設(shè)立專門的財務(wù)管理團隊，根據(jù)項目的總體規(guī)劃、項目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運營出發(fā)，通過價值工程理論進行優(yōu)化設(shè)計，對各個階段的造價進行有效的控制。

2.2進度管理

房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理中，從房地產(chǎn)項目開發(fā)到完工，事先都會做好相應(yīng)的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產(chǎn)建設(shè)項目從立項到結(jié)束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行明確的劃分，主要劃分為幾個節(jié)點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節(jié)點的控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項目的建設(shè)進度。

2.3合約管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項目的成本風險有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標過程也可以讓建設(shè)方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度有效減少了風險要素，因此，在進行合約管理時，應(yīng)該在項目管理中設(shè)立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

2.4目標責任管理

在房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理中，為了有效進行目標和責任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)的管理責任明確到每一個部門，明確到每一個責任人，各部門負責人直接對企業(yè)總負責人負責，以此來確保各項目的執(zhí)行和完成。同時，在各項目內(nèi)部，項目經(jīng)理可以將項目劃分為更加細化的責任單元，進行權(quán)責分明，這樣就有助于項目組織對項目執(zhí)行情況和進度實施情況進行有效的考核和評估，以便促進企業(yè)整體目標的實現(xiàn)。

2.5質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設(shè)項目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設(shè)想。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，要重視對工程質(zhì)量實施嚴格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設(shè)項目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴格按照招標約定的驗收標準，對房地產(chǎn)建設(shè)項目進行全過程的質(zhì)量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數(shù)據(jù)信息，必須進行科學合理的分析，做到有理有據(jù)；同時，在質(zhì)量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設(shè)項目實施過程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴格的懲罰措施。

3.結(jié)束語

房地產(chǎn)建設(shè)項目管理是一個動態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設(shè)項目的始終，項目經(jīng)理在項目管理中必須對各個階段、各個環(huán)節(jié)時刻保持著清晰的頭腦，認真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設(shè)項目的質(zhì)量，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化。

【參考文獻】：

【1】王富強.淺談施工階段的工程監(jiān)理質(zhì)量控制【J】.甘肅科技, 2005,(01).

【2】李志勇.論項目管理中施工進度的管理【J】.科技信息,2006,(07).

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心能力；要素維；空間維；時間維

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的要素維分析

要素維是指房地產(chǎn)企業(yè)運營和發(fā)展的內(nèi)部支持系統(tǒng)，具體包括：

（1）企業(yè)的資金實力和財務(wù)資源。

房地產(chǎn)企業(yè)從事的開發(fā)經(jīng)營活動具有項目投資巨大、投資周期長、涉及面廣、不確定因素大等特點，除了對自有資金有著巨大需求外，房地產(chǎn)企業(yè)還有較大比重的資金需要對外籌措。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境從緊，其資金問題面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，成為制約企業(yè)發(fā)展的一個瓶頸。2008年和2010年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資增速差值分別為-17.7%和-7.8%，出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象，是自1998年以來僅有的兩年，可見目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況總體上不容樂觀。因此房地產(chǎn)企業(yè)要能在激烈的市場競爭中處于不敗之地，就要有很強的資金實力和良好的財務(wù)資源。

（2）持續(xù)性的人力資本。

我國房地產(chǎn)企業(yè)的人力資本現(xiàn)狀并不理想，存在著年齡結(jié)構(gòu)年輕化、專業(yè)素質(zhì)偏低且參差不齊、人員心態(tài)浮躁以及人員流動過于頻繁等問題。

獲得持續(xù)性的人力資本，一方面是由房地產(chǎn)企業(yè)通過招聘不斷引進高技能和高素質(zhì)的人

才，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工通過接受教育培訓、技術(shù)交流、自我訓練和學習等手段使自身知識和技能不斷得到全面提升。此外，還要提高員工的滿意度，培養(yǎng)員工對企業(yè)的忠誠度，以保證人力資本的持續(xù)性。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在優(yōu)秀雇員流失的現(xiàn)象，與員工滿意度較低以及缺乏留住優(yōu)秀員工的能力有關(guān)。直接影響到員工流失和員工滿意度的因素包括工作本身、晉升機會、工資水平、福利、監(jiān)督者、同事、工資結(jié)構(gòu)等。優(yōu)秀的員工將流向工作環(huán)境舒適、有成就感、工資水平和福利待遇較高，并且具有長遠的戰(zhàn)略目標、能給員工提供晉升機會的公司。

（3）企業(yè)的品牌價值。

首先，品牌效應(yīng)使得顧客具有很高的忠誠度，老客戶介紹新客戶的比例較高，帶動該企業(yè)的顧客群持續(xù)不斷地擴大，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ)。如萬科地產(chǎn)在2006年，平均每個老客戶向6.41人推薦了萬科樓盤，實際成交率達23.7%。

其次，品牌代表差異化，能協(xié)助顧客進行市場細分，并使房地產(chǎn)企業(yè)獲得準確的市場定位，形成有利于持續(xù)發(fā)展的競爭優(yōu)勢。如SOHO以年輕的都市白領(lǐng)階層為主要目標市場，形成SOHO產(chǎn)品特有的形式——“面積不用大但功能要全、單價偏高總價要低、環(huán)境不重要但位置一定要好、戶型不講究但配套要全”。這種差異化適應(yīng)了顧客群細分后的某一類型，也就能夠牢牢鎖定目標顧客群。

再次，品牌帶來附加值，可為房地產(chǎn)企業(yè)提供持續(xù)的造血能力。即使價格相對較高，但由于顧客對某品牌的物業(yè)有強烈的認同感，因而愿意接受溢價。從目前市場情況來看，對中高檔樓盤的選購日益體現(xiàn)出買房就是買品牌的趨勢。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭的結(jié)果，必定是名牌產(chǎn)品占據(jù)較大的市場份額并獲得可觀的投資回報。

（4）企業(yè)管理制度與管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度包括三個層面：最高層面是企業(yè)的基本管理制度，包括公司體制、公司治理結(jié)構(gòu)、管理機制、薪酬制度以及基本會計制度等；第二層面是企業(yè)的工作流程管理制度與規(guī)章等，包括行政事務(wù)、法律事務(wù)、財務(wù)、采購、工程管理、人力資源、銷售、客戶關(guān)系等方面的管理規(guī)章；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部或項目公司內(nèi)部使用的，沒有縱向和橫向工作接口關(guān)系的工作規(guī)程。房地產(chǎn)企業(yè)要提升核心能力，必須建立、健全企業(yè)管理制度，并確保各項制度的有效施行。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平除了與企業(yè)管理制度的健全性及執(zhí)行度有關(guān)外，還與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的合理性以及戰(zhàn)略執(zhí)行力等因素有關(guān)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資開發(fā)模式正在發(fā)生顯著的變化這種變化意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須對各職位、部門及項目部等重新進行職能設(shè)計，重新進行職責分工，重新界定工作接口關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立柔性的、學習性的、適應(yīng)企業(yè)外部環(huán)境、戰(zhàn)略目標和發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)。即企業(yè)一方面要具有不斷學習、系統(tǒng)地、持續(xù)的整合內(nèi)外資源以應(yīng)對環(huán)境變化挑戰(zhàn)的能力，另一方面要在企業(yè)內(nèi)部形成學習氛圍及舒適的工作環(huán)境。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的空間維分析

房地產(chǎn)企業(yè)與其利益相關(guān)者的關(guān)系具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）企業(yè)與股東、債權(quán)人之間的關(guān)系。企業(yè)通過協(xié)調(diào)并合理地配置各種組織資源，增強企業(yè)持續(xù)盈利能力，創(chuàng)造長期的股東價值，通過規(guī)范信息披露保障各股東權(quán)益的公平性，使股東的所有者權(quán)益和債權(quán)人收益得以實現(xiàn)，從而提高股東及債權(quán)人的滿意度。

（2）企業(yè)與顧客之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)通過持續(xù)創(chuàng)新，不斷改進開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，提高產(chǎn)品和服務(wù)的性價比，既要保證產(chǎn)品服務(wù)的傳統(tǒng)顧客需要的滿足，又要促進顧客個性化需求的實現(xiàn)持續(xù)增強顧客的滿意度。

（3）企業(yè)與員工之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)通過完善內(nèi)部激勵機制，為員工提供各種培訓，創(chuàng)造寬松的學習和發(fā)展環(huán)境，積極幫助員工正確做出自己的職業(yè)生涯規(guī)劃。企業(yè)不僅為員工提供勞動報酬，而且要為員工創(chuàng)造保持身心健康、工作技能持續(xù)提高、價值追求和需求層次持續(xù)提升的全面發(fā)展環(huán)境和條件。

（4）企業(yè)與競爭對手之間的關(guān)系。在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)若要從長遠利益出發(fā)，長期立于不敗之地，就不能對競爭對手采取“零和博弈”的策略，否則很可能會引起價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等，最終造成兩敗俱傷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的思維方式應(yīng)從對立競爭思維轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞲偁幩季S，即加強技術(shù)、信息交流與合作，取競爭對手之長補本企業(yè)之短，促進自身核心能力的提高。

（5）企業(yè)與社會之間的關(guān)系。由于當前國內(nèi)一線和二線城市高房價的矛盾比較突出，同時社會貧富分化嚴重帶來“仇富”心態(tài)，加之部分開發(fā)商哄抬房價和欺詐消費者的行為時有發(fā)生，因此目前房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)民眾心目中的形象還不夠好。房地產(chǎn)企業(yè)強調(diào)自身發(fā)展的同時，還應(yīng)當遵守各項法律法規(guī)，加強企業(yè)倫理建設(shè)，同時主動承擔企業(yè)的社會責任，積極參與公益事業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展，并在此過程中不斷提升自身的核心能力。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的時間維分析

可持續(xù)性是房地產(chǎn)企業(yè)核心能力在時間維度上的目標。其基本含義是：企業(yè)發(fā)展不能超過企業(yè)內(nèi)部支持系統(tǒng)及外部自然資源和環(huán)境的承載能力，具體而言，就是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中保障土地資源的集約化利用，以及努力降低建筑能耗、開發(fā)綠色建筑的能力。以綠色建筑為例，由于政府的規(guī)劃、社會的發(fā)展以及人們對節(jié)能減排的觀念不斷強化，綠色建筑受到眾多國內(nèi)開發(fā)商的追捧，希望在大調(diào)控的背景下借此尋求突破。然而，綠色建筑不是綠化建筑，也不是高科技建筑、高成本建筑，它要求房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的核心能力支持，這種核心能力主要來自開發(fā)企業(yè)處于對未來考慮的技術(shù)、人才等方面的積累。

參考文獻

[1] 榮明生. 培育房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展. 中國房地產(chǎn)，2002（9）

篇5

關(guān)鍵字房地產(chǎn)，開發(fā)經(jīng)營，工程管理

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

1．前言

加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有很大的意義，同時結(jié)合我國在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理方面存在的問題，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的策劃、施工、物業(yè)等方面加強管理。

2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理研究

2.1安全管理

（1）項目部要建立和健全關(guān)于安全的管理規(guī)章制度和安全責任制，在安全的管理過程中要做到有章可循，有法可依，有責可究。

（2）在安全管理過程中要嚴格按照各項安全管理制度執(zhí)行，與項目管理人員、施工人員簽訂安全生產(chǎn)責任狀，并制訂責任目標目標。通過全員安全培訓提高員工安全意識，對于需要特種作業(yè)人員要執(zhí)行持證上崗。

（3）按照安全管理規(guī)定規(guī)做好安措費用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對、有預防、有措施。

2.2質(zhì)量管理

（1）做好項目部質(zhì)量管理制度和獎罰制度，跟班組長簽訂質(zhì)量承諾書，在各種規(guī)章制度健全的基礎(chǔ)上實施獎勵優(yōu)秀優(yōu)、懲罰惡劣，充分調(diào)動勞動者的積極性。

（2）嚴把原料關(guān)，材料是直接構(gòu)成工程實體的使用材料的好壞，直接決定工程質(zhì)量的優(yōu)劣。在工程材料的采購、驗收時，要嚴格按圖紙設(shè)計及規(guī)范標準要求進行檢驗，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質(zhì)量。

（3）嚴把質(zhì)量驗收關(guān)。在一個分項工程完工后對質(zhì)量進行驗收，對合格與否做出認可，要求我們認真嚴肅的對待。按照建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準和配套的分部分項工程質(zhì)量驗收規(guī)范進行驗收，分批次進行抽查，不合格項目堅決要求返工處理。

2.3成本管理

（1）項目工程承包后應(yīng)詳細的編制施工預算，施工預算是項目目內(nèi)部使用的預算，項目部應(yīng)根據(jù)施工預算情況分析每個分項工程所使用料、機、工的消耗情況，并與定額預算進行比較。一般施工定額消耗量要比預算定額低。定額預算消耗量是施工消耗中的最高指標。

（2）依據(jù)施工或定額預算編制成本計劃，計劃的編制應(yīng)嚴謹，不能憑經(jīng)驗進行估算，也不能用概算指標概算，應(yīng)比預算還要仔細。各種人、機、材消耗量乘以其各自單價構(gòu)成工程直接費用，依據(jù)各自公司管理水平，取定綜合管理費構(gòu)成項目的間接成本，二者相加即為項目的成本計劃。

（3）項目應(yīng)分階段的進行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項目完工后進行總的成本核算，采用國家會計統(tǒng)一用表認真編制成本核算表。

（4）對進行成本分析，對成本計劃的執(zhí)行情況進行比較?？偨Y(jié)實際經(jīng)驗，為本項目的結(jié)算提相應(yīng)供依據(jù)，同時后續(xù)工程的成本計劃和控制提供基礎(chǔ)資料。

3．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程管理研究

3.1質(zhì)量管理

3.1.1創(chuàng)建體系，完善制度

質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實效發(fā)揮實際作用，是整個工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對當前的施工作業(yè)管理制度進行更新調(diào)整，這些都有助于提高工程質(zhì)量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對質(zhì)量保證體系進行修改和完善。除此以外，還要結(jié)合現(xiàn)代化建筑指標體系，積極更新建筑施工規(guī)章制度，同時做好各個方面的工程管理。工現(xiàn)場工程質(zhì)量保證體系必須由總承包單位項目經(jīng)理部負責在其承包施工的工程范圍內(nèi)建立，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。對施工材料控制，對施工環(huán)境環(huán)境控制，主要是對工程地質(zhì)、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。

3.1.2全面準備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準備就包括前期準備以及后期工作。施工前期的工程準備工作是保證房屋建筑施工順利開展的基礎(chǔ)，所以必須認真做好工程前期的準備工作，制定好切實可行的方案。事前準備包括施工管理人員的工作分配、對施工操作人員的工作培訓、施工技術(shù)的事前探討以及對施工材料的選購、施工工具的準備、對施工現(xiàn)場的了解。房屋施工人員應(yīng)該盡早達到施工現(xiàn)場，熟悉周圍的環(huán)境，在研究工程圖紙后，再結(jié)合實際情況做好施工布置準備。在中期工作期間，遇到技術(shù)難題要經(jīng)過討論，向先進施工單位學習經(jīng)驗，將難題解決。

3.1.3加強協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理共有以下三個協(xié)調(diào)管理部分：技術(shù)協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)以及組織協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)，即提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量，優(yōu)化水平，在圖紙完成的時候多處審查，一一將問題查出進行糾正。管理協(xié)調(diào)，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過制度的提出減少在工作配合中會遇到的問題從而解決各施工部門的協(xié)調(diào)工作。組織協(xié)調(diào)，即建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對于較復雜的部位，在施工應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會，使各部門進一步明確施工順序和責任。

3.1.4提高施工人員職業(yè)素質(zhì)

工程質(zhì)量是所有參加工程項目施工的技術(shù)管理干部、操作人員以及服務(wù)人員共同工作的結(jié)果，所以施工人員是形成工程質(zhì)量的主要因素。現(xiàn)在很多施工單位，在施工中采用很多職業(yè)素質(zhì)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連一些基本的常識也不懂就上崗，以致在施工過程中容易發(fā)生一些常識失誤，這給施工質(zhì)量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴格招聘施工和技術(shù)人員，提高施工人員職業(yè)素質(zhì)。施工人員必須樹立以質(zhì)量第一的觀念，懂得為客戶服務(wù)，把社會利益和企業(yè)利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術(shù)人員都應(yīng)具有較強的規(guī)劃和管理能力，能夠組織施工和進行技術(shù)指導的能力，盡力質(zhì)量檢查。在團隊中，所有人員都應(yīng)該樹立一絲不茍的工作作風，懂得嚴格執(zhí)行質(zhì)量標準和操作規(guī)程的法制觀念，最終保證工程質(zhì)量。

3.2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)， 對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認與協(xié)作、施工質(zhì)量及進度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。

財務(wù)部門進行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責

3.3施工管理

對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負責施工管理， 不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。 主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。

在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和 GC 來進行。 工程項目較大、 或?qū)哟伪容^高， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用 MC 或CM 模式來開展施工管理。 開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同， 負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給 CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。 其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。 想要達到這樣的目標，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進度、成本控制上發(fā)揮積極作。 通過驗資、招投標、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進度及成本開發(fā)人能夠進行控制。 另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制。

4．結(jié)束語

綜上所述，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)的重要意義，我們應(yīng)該不斷的加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理。

參考文獻：

[1]王文萱; 李明孝; 吳鳳平 工程管理專業(yè)中《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》課程的教學研究今日科苑2007-06-23期刊

[2]鄭先桿 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的若干法律問題研究復旦大學2009-10-18碩士

[3]宋堅 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與項目管理研究》課題在寧通過專家鑒定宋堅城市開發(fā)1996-04-17期刊

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題分析；策略分析

隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，國家房地產(chǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)入高速發(fā)展的方向。在這樣充滿機遇也充滿挑戰(zhàn)與競爭的年代，作為決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標的成本控制，各個房地產(chǎn)企業(yè)只有將其放在中心位置，科學合理控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現(xiàn)預期利潤，增強企業(yè)的綜合競爭力。因此，為取得好的收益，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好成本控制管理工作，率先準確無誤把握宏觀經(jīng)濟的走勢及時機，并且加以從企業(yè)內(nèi)部著手，通過加強和改進內(nèi)部管理工作水準來提高成本控制能力，將會為企業(yè)帶來極大地經(jīng)濟效益。

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制存在問題及分析

1.1 資金鏈風險與成本控制面臨的問題

在成本控制方面，從成本構(gòu)成情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要是工程成本，從成本控制的角度來看，其重心在房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，當房地產(chǎn)項目設(shè)計方案一旦確定，其工程概預算隨之確定。在施工管理過程中，成本只能在工程概預算的基礎(chǔ)上進行控制，其彈性空間非常有限。無論是總公司，還是分公司，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程設(shè)計及工程概預算，都是由外部聘的專業(yè)中介機構(gòu)完成，這種安排雖有助于公司以較低的成本使用外部資源，但在工程概預算方面，如果公司過于依賴外聘機構(gòu)，由于工程概預算主要依據(jù)通用的標準進行編制，公司就難以在成本管控政策方面形成自己的核心競爭力。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制并沒有予以識辨，成本控制與風險管理相互脫節(jié)。

1.2 內(nèi)部控制制度在執(zhí)行層面出現(xiàn)偏差

隨著理論界和實務(wù)界對企業(yè)內(nèi)部控制的重視程度不斷提高，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)有內(nèi)部控制框架的基礎(chǔ)上都制定了一套內(nèi)部控制制度體系，然而在實際執(zhí)行過程中內(nèi)部控制制度與其相對應(yīng)的效果卻存在較大的偏差，在集團公司內(nèi)部不同子公司或分公司之間所采用的組織結(jié)構(gòu)并不完全相同，有時甚至存在本質(zhì)上的差異，這在一定程度上給集團公司加強控制增加了難度。另外公司的組織部門依照職能設(shè)置，不能適應(yīng)新的供應(yīng)鏈管理模式。由于集團內(nèi)不同公司對同一業(yè)務(wù)的處理流程或管理流程不一致，必然導致其內(nèi)部崗位設(shè)置及要求、不同崗位之間的協(xié)調(diào)配合存在較大差異。從內(nèi)部控制的角度來看，各項業(yè)務(wù)流程的內(nèi)部控制要求、關(guān)鍵控制點的確定，以及企業(yè)的風險防范都存在很大差異，這對于提高整體集團公司的經(jīng)營管理效率、降低企業(yè)的內(nèi)部控制風險都有顯著的負面影響。

1.3 內(nèi)部控制措施與各開發(fā)階段面臨的風險問題

房地產(chǎn)企業(yè)在日常管理和控制過程中，信息系統(tǒng)的運用并不普遍，企業(yè)的日?？刂拼胧┖头椒ㄟ^于傳統(tǒng)，即使是對子公司的大部分管理和控制活動，也主要依賴于經(jīng)辦個人的經(jīng)驗和專業(yè)判斷，這就導致相同管理和控制活動在不同公司、不同部門、甚至同一公司、同一部門的不同經(jīng)辦人員，都可能會有完全不同的處理方法。在公司內(nèi)部，雖然有不少信息處理系統(tǒng)。但各系統(tǒng)之間并沒有實現(xiàn)集成，這種情況必然會極大地降低整個企業(yè)的管理和控制效率。

房地產(chǎn)企業(yè)在各開發(fā)階段面臨的問題及主要風險控制點：

一是戰(zhàn)略管理階段：項目開發(fā)時機風險、項目地點選擇風險、開發(fā)物業(yè)類型風險和開發(fā)規(guī)模風險，這些風險與市場開發(fā)部的關(guān)系定位不清以及市場運作能力不足相關(guān)，該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對市場、開發(fā)成本、租金、售價、開發(fā)周期及資金籌措等預測錯誤和決策失誤。

二是前期規(guī)劃階段：土地購買風險、土地拆遷安置風險、融資風險；地塊選擇不合理，相關(guān)手續(xù)不完備，無法及時融資，沒有長期穩(wěn)定長效的融資渠道。

三是項目設(shè)計階段：設(shè)計質(zhì)量風險、設(shè)計技術(shù)風險；工程人員與市場有脫節(jié)，對市場的把握能力尚有欠缺，前期設(shè)計時間延誤的原因還在于前期策劃中的營銷策劃、開發(fā)及設(shè)計三條線銜接不暢，項目規(guī)劃設(shè)計部門缺乏專業(yè)的技術(shù)人員，對規(guī)劃設(shè)計當中可能出現(xiàn)的問題和成本在事先沒有監(jiān)控機制，也無法建立產(chǎn)品研發(fā)方面的核心競爭力。

四是工程管理階段：承包合同風險、工期風險、質(zhì)量風險和成本風險等。項目經(jīng)驗無法積累傳遞，市場的需求不能很快反映到工程部門，工程質(zhì)量的控制主要由監(jiān)理公司負責，但監(jiān)理公司的抽查工作對工程質(zhì)量控制不夠嚴格。

五是銷售階段：銷售價格風險、營銷風險等；客戶服務(wù)中心定位不清楚，營銷策劃部對市場預期存在偏差，開發(fā)產(chǎn)品定價不符合市場消費需求。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制策略分析

近年來，有關(guān)企業(yè)內(nèi)部控制的理論成果不斷涌現(xiàn)。其中，基于風險導向的企業(yè)內(nèi)部控制因其科學性和執(zhí)行性強等特點而日益受到人們的重視。因此，本文針對當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制過程中存在的問題，基于風險管理的視角對完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制提供建議和幫助。

2.1 建立健全風險預警機制，實時監(jiān)測其面臨的各種風險

企業(yè)內(nèi)部控制體系應(yīng)當關(guān)注其隨時面臨的來自市場內(nèi)外的各種風險。對此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當提高風險管理意識，建立健全風險預警機制，實時監(jiān)測其面臨的各種風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當組建風險監(jiān)測部門，搜集來自市場、企業(yè)內(nèi)部（包括財務(wù)部門在內(nèi)的各個職能部門）的信息，專司風險預警體系的構(gòu)建與完善。再者，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當結(jié)合企業(yè)內(nèi)部實際以及市場變化，建立風險預警指標體系，并在實際執(zhí)行過程中對該指標體系予以不斷的補充和完善，以期更加完美地監(jiān)測各種風險信息。

2.2 制定各階段成本控制措施，提高內(nèi)部控制的執(zhí)行力

一是戰(zhàn)略研究階段成本控制：對企業(yè)而言，戰(zhàn)略研究主要是為確定企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標而開展的活動，其效果在短期內(nèi)很難衡量，由此戰(zhàn)略研究階段的工作主要取決于團隊的素質(zhì)和公司高層的重視程度，同時也需要市場、工程等相關(guān)專業(yè)部門的共同參與；

二是前期規(guī)劃階段成本控制：由于前期規(guī)劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作，在投資決策階段，公司需要組織一個具有豐富專業(yè)知識和行業(yè)的管理經(jīng)驗團隊，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。土地成本支出約占項目總支出的20-30%，對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風險和升值空間。前期開發(fā)費一般占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異也有很大差別，企業(yè)應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確保既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。建筑安裝工程造價成本建筑安裝工程造價一般占項目總支出的一半以上，企業(yè)需要分析當前區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況，確定產(chǎn)品的市場定位。

三是項目設(shè)計階段成本控制：設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75%以上，在此階段，成本控制人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師密切配合，可取得事半功倍的效果。通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計圖紙會審。在設(shè)計任務(wù)書中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計、工程、銷售等多角度對設(shè)計方案進行可行性分析，并加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督，增強事前控制的力度。

四是工程管理階段成本控制：由于外部環(huán)境的不確定性，開發(fā)項目的預算編制不可避免地與現(xiàn)實情況產(chǎn)生偏差。因而工程管理階段需要同時從事前、事中、事后進行成本控制。事前控制即在設(shè)計時細化圖紙并注意施工的可操作性，招標時明確招標的內(nèi)容、范圍及搭接部分的關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項或重疊工程。事中控制即發(fā)生變更時，施工前估價，施工后確認，一事一簽證，內(nèi)容明確，范圍清楚。發(fā)生變更要及時處理，必須有開發(fā)商、監(jiān)理、施工方的三方簽字方能認可，事后控制即對已發(fā)生的變更分析原因，尋找可以避免或減少變更的控制方法，為以后的項目積累經(jīng)驗。

五是市場營銷階段成本控制：市場營銷階段的成本并不是簡單地以成本節(jié)約為目標，應(yīng)同時考慮當時的市場行情，在行情下滑時，節(jié)約營銷費用，可能是進一步降低市場銷售份額，在行情向好時，市場營銷費用應(yīng)達到適當控制。所以市場營銷階段的成本都必須與市場營銷策劃部門和人員的職責或成效相聯(lián)系，即要杜絕不必然的成本開支，也不影響市場銷售。

3 經(jīng)驗教訓

內(nèi)部控制應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的具體情況，解決企業(yè)的關(guān)鍵問題，對房地產(chǎn)公司來說，宏觀的大環(huán)境，開發(fā)產(chǎn)品的周期性、資金管理、籌融資政策等因素影響很大，因此內(nèi)部控制設(shè)計需要具備一定的靈活性，內(nèi)部控制制度應(yīng)能夠不斷調(diào)整，以使公司更好的適應(yīng)不同環(huán)境的要素。

內(nèi)部控制覆蓋了企業(yè)經(jīng)營的各個方面，在以風險為導向的控制下，應(yīng)以各階段的成本控制、各環(huán)節(jié)關(guān)鍵風險控制點為重點，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)組織結(jié)構(gòu)、流程設(shè)計以及企業(yè)的戰(zhàn)略目標，以求實現(xiàn)內(nèi)部控制在風險防范、提高資本運營和管理效益方面的目標。

基于風險導向的內(nèi)部控制對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)并識別風險以及風險的防范和控制有著顯著的作用。因此，針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題，從風險管理的視角提供改善內(nèi)部控制的建議，有利于促進我國房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的完善和有效運行。

4 結(jié)語

綜上所述，成本控制作為發(fā)現(xiàn)并保證預期目標實現(xiàn)的一個重要手段，將在未來的項目開發(fā)管理中發(fā)揮著越來越重要的作用。

參考文獻

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；全面預算；管理；體系

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理很重要，影響到房地產(chǎn)正常經(jīng)營的各項工作，同時，預算也是確保房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資的時候能夠科學有效的前提。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要實施全面預算管理工作，最大程度的提高預算管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理理論概述

合理、有效的控制現(xiàn)金流量才能保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，在方法上要求公司從粗到細，步步為營。很多企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對全面預算管理認識不清，主要是沒有仔細分析全面預算管理的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理具有現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，以工程項目核算為核心以工程形象進度為節(jié)點三個典型的特點，這也是區(qū)別一般企業(yè)全面預算管理的特點。全面預算管理是企業(yè)在戰(zhàn)略目標的指導下，對未來的經(jīng)營活動和相應(yīng)的財務(wù)結(jié)果進行充分、全面的預測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控和執(zhí)行情況分析考評，進而及時指導經(jīng)營活動的改善和調(diào)整，最終實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理模式的選擇一般以現(xiàn)金流量為核心，具體操作時可依據(jù)產(chǎn)品生命周期的不同階段細分。在實際操作時公司往往結(jié)合自身情況，綜合運用各種現(xiàn)代的全面預算管理模式并創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營目標，確立關(guān)鍵業(yè)績指標(KPI)，以KPI為基礎(chǔ)結(jié)合各責任中心的職能，分解KPI構(gòu)建二級指標體系。以關(guān)鍵業(yè)績指標KPI為核心依據(jù)集團各子分公司的業(yè)務(wù)特點和各職能部門的不同職責分配不同的預算目標，并將預算目標以貨幣的形式分解到各責任單位及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至是個人。

三、全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的作用

全面預算管理是指以目標利潤為導向,將企業(yè)的所有經(jīng)營活動都納入預算管理,即對企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過程實施預算控制和管理。

房地產(chǎn)企業(yè)預算包括經(jīng)營預算(包括項目開發(fā)成本、銷售費用、銷售收入和租賃收入,期間費用預算、稅金等其他業(yè)務(wù)預算)、資本預算(包括固定資產(chǎn)購建、短期投資、長期投資等預算)、籌資預算(包括長短期借款及利息預算)和財務(wù)預算(包括現(xiàn)金預算、預計損益表、預計資產(chǎn)負債表)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)年度收入、經(jīng)營發(fā)展需要、業(yè)務(wù)活動需要等來編制預算。編制預算時須堅持收支平衡、統(tǒng)籌兼顧、保證重點等原則,不得編制赤字預算。

預算首先是為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做準備,編制企業(yè)預算應(yīng)明確預算在企業(yè)經(jīng)營過程中起到的重要作用。全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的作用為；

1、有利于企業(yè)總體目標的實現(xiàn)；

2、用來作為評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理業(yè)績的標準,反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理水平；

3、有利于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互協(xié)調(diào)和溝通,提高公司的工作效率；

4、有利于幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改善未來的經(jīng)營狀況,降低經(jīng)營風險。

四、房產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理現(xiàn)狀

1、內(nèi)部人員對全面預算管理缺乏認識，全員參與度不高

目前許多房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員對全面預算管理缺乏認識，全員的參與度不高。雖然全面預算管理體現(xiàn)的是財務(wù)收支的預算，但是不能因為這個而認為預算管理就是財務(wù)行為，只是專門由財務(wù)部門的相關(guān)人員負責預算的控制和制定就可以了或者甚至認為全面預算管理就只是由財務(wù)管理人員來控制和負責資金的進出行為等。每個項目組成員在支出款項時并不知曉具體能夠核準的金額、需要列支的項目，同時支出款項并未在項目組預算編制人員那里登記，致使各編制預算的部門執(zhí)行數(shù)額與財務(wù)核算金額無法一致，根本無法實現(xiàn)預算所應(yīng)具有的作用。另一方面，全面預算管理和預決算的管理、項目工期的管理以及全體員工等都是密切相關(guān)的，它是全部管理的一種集中表現(xiàn)。假設(shè)預算編制與項目的工程進度沒有緊密結(jié)合，容易造成現(xiàn)金存量多而浪費或者現(xiàn)金不足而影響工程正常進行。

2、全面預算管理的制度不夠完善

如今，很對房產(chǎn)企業(yè)和他們實施的項目的各項預算管理均是松散型的，其中基層實施和上層目標缺乏實質(zhì)的交流和合作，造成預算管理所涉及的上下級之間，部門之間，部門內(nèi)部成員之間不能得到良好的溝通效果，容易造成前述問題的出現(xiàn)，這歸根到底直接的影響因素是因為企業(yè)內(nèi)部未建立一支強有效的全面預算管理組織的體系。

3、全面預算管理中的數(shù)據(jù)合理性不夠

目前，當房地產(chǎn)市場還處在調(diào)控的關(guān)鍵時刻且正處在前期的火爆時刻中時，由于不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正的調(diào)研、考察過國家的調(diào)控政策，也沒有真正的分析過項目區(qū)域內(nèi)實際的需求等，因此預算依據(jù)不夠充分、論證相關(guān)資料過少并且做出的很多預算的指標沒有很好的跟房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境相容，從而導致全部預算指標的體系較難被市場所接受、預算的指標也缺乏彈性和對房地產(chǎn)市場的應(yīng)變力、預算失去了其指導作用。其中最典型的做法是房地產(chǎn)企業(yè)對銷售情況盲目的樂觀，當限購政策出臺時，就出現(xiàn)了回款不暢，從而導致了財務(wù)風險。

4、全面預算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度不夠

全面預算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度不夠，就會使企業(yè)內(nèi)部存在只重短期利益的行為，從而忽略了長期利益，導致短期的預算指標和企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略未能很好的適應(yīng)，而且各個預算的編制銜接性較差、各月份、季度和年度的預算不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)。另外由于在房地產(chǎn)行業(yè)中缺乏標準的、規(guī)范的預算，因此較多的房產(chǎn)企業(yè)都習慣使用單項預算，導致公司在實施戰(zhàn)略時缺乏相應(yīng)的支持，公司戰(zhàn)略和預算的聯(lián)系力度不夠。

五、全面預算管理體系建立

1、編制內(nèi)容

預算編制內(nèi)容是開展各項經(jīng)濟工作的價值尺度，標準和依據(jù)。企業(yè)根據(jù)企業(yè)實際，發(fā)展需求，管理需要，以業(yè)務(wù)預算為基礎(chǔ)，以經(jīng)營創(chuàng)效為目標，開展了營業(yè)收入預算、營銷預算、利潤預算、現(xiàn)金流量預算、資本性支出預算、費用預算、質(zhì)量安全、人均收入等各項內(nèi)容的預算。項目管理論壇。

2.、編制方法

采用“盤點與測算相結(jié)合”的方法。由于施工行業(yè)的特點，目前建筑類企業(yè)理論上還沒有一個完整的模型來編制預算，這就需要根據(jù)企業(yè)自身特點制定符合實際的預算編制方法。企業(yè)的全面預算主要以“盤點與測算相結(jié)合”的方法，重在盤點，對市場跟蹤項目的盤點，對合同儲備量的盤點，對已施工合同收入的盤點，對存貨的盤點，對固定資產(chǎn)的盤點等。只有盤清家底，采用連續(xù)性銜接的編制方法，才能正確預測未來經(jīng)營活動成果。當然，在盤點的基礎(chǔ)上對只在當期發(fā)生的指標(如人力資源、技術(shù)開發(fā)、期間費用等)要參照前兩年歷史數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整及改制情況，本著降低、節(jié)約、內(nèi)部挖潛的原則合理編制。總之就是要區(qū)分預算指標哪些是已落實的，確保的，哪些是沒落實的，測算的。也就是哪些是實的、哪些是虛的。這樣才能根據(jù)未落實的項目有重點地開展各項工作。

3、編制步驟分三步：第一步，以利潤表各項要素內(nèi)容為基礎(chǔ)，編制與利潤表有關(guān)的業(yè)務(wù)預算，如合同簽約額預算、收入預算、各項費用預算等、形成預計利潤表;第二步，以經(jīng)營活動現(xiàn)金流量表各項要素內(nèi)容為基礎(chǔ)，編制與現(xiàn)金流量有關(guān)的業(yè)務(wù)預算，如內(nèi)部應(yīng)收款預算、應(yīng)收賬款預算、應(yīng)付賬款付算、人力資源成本預算等，形成經(jīng)營活動現(xiàn)金流量預算表(總部結(jié)合資本預算及籌資預算形成現(xiàn)金流量預算表);第三步，根據(jù)預計利潤表、現(xiàn)金流量預算表及與資產(chǎn)負債表要素內(nèi)容有關(guān)的業(yè)務(wù)預算，如存貨預算、固定資產(chǎn)預算形成預計資產(chǎn)負債表。項目管理者聯(lián)盟。

4、編制程序。從上年10月份到下年1月中旬，為預算編制時期。企業(yè)應(yīng)根據(jù)“由上而下、由下而上、三上三下、綜合平衡、逐步修訂”的原則，以戰(zhàn)略目標為導向，以指導性目標為依據(jù)，參照歷史數(shù)據(jù)，開展預算調(diào)研，進行雙向溝通。

5、預算執(zhí)行

預算目標責任層層落實。企業(yè)預算文件后，層層落實目標責任，按經(jīng)營管理層次及職責分工，簽定承包責任書。責任書中明確規(guī)定其所要完成的各項經(jīng)營管理指標及考核規(guī)定，真正使預算指標層層落實到位。應(yīng)對承包責任書履行情況進行效果檢查，實施嚴格考核，開展風險控制，以確保預算目標的完成。

六、當前房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的思路

1、提高對房地產(chǎn)企業(yè)全員對于全面預算的重視

要動員相關(guān)部門、人員的全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門，涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的方方面面和各個環(huán)節(jié)，因此，，房地產(chǎn)企業(yè)全面預算講究的是部門合作、共同努力。應(yīng)在預算管理委員會的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預算，具體是：營銷部負責收入預算和營銷策劃廣告等費用預算；前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門負責開發(fā)成本項目預算；人力成本、培訓費等由人力資源部負責預算；財務(wù)部負責稅費及其他費用等預算，并擔負最后的匯總、分析任務(wù)。

2、構(gòu)建實施房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的軟硬件環(huán)境

一是要完善全面預算管理制度。當前房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合已有的管理制度、內(nèi)部控制制度、審批制度等，制定科學合理高效的全面預算制度，必要時可引入咨詢公司在全面了解企業(yè)需求的前提下進行設(shè)計。二是要設(shè)置專人進行此項工作。如企業(yè)可專門設(shè)置預算管理委員會辦公，或者授權(quán)財務(wù)部門代行全面預算管理委員會辦公室的職責，全面負責企業(yè)的全面預算工作，并配備專職人員進行相關(guān)工作，各業(yè)務(wù)部門也要有一定級別的員工兼職或?qū)Ｂ氊撠煷耸?，以便落實責任，提高效率?/p>

3、注重全面預算指標與企業(yè)戰(zhàn)略的統(tǒng)一

預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合，使全面預算成為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的基石。預算管理是對計劃的數(shù)字化反映，是落實企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效手段。房地產(chǎn)企業(yè)在實施預算管理之前，應(yīng)該進行市場調(diào)研和企業(yè)資源分析，明確自己的長期發(fā)展目標，以此為基礎(chǔ)編制各期的預算，這樣可以使企業(yè)各期的預算前后銜接起來，從而避免預算工作的盲目性，確保預算平穩(wěn)順暢的實施。

七、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動比較的頻繁，同時資金的流動數(shù)目也比較大，所以，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實施全面預算管理變得極其的重要，建立了全面預算管理體系之后，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠提高其預算管理的水平，保證資金的合理流動和使用。

【參考文獻】

[1]張清.全面預算在房地產(chǎn)企業(yè)運用現(xiàn)狀及對策[J].財經(jīng)界(學術(shù)版),2011

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論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 法律風險 防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對法律風險的防范意識不強。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風險與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風險防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風險的主要表現(xiàn)

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風險

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風險，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當而引發(fā)的法律風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風險防范意識的風險。許多房地產(chǎn)企業(yè)負責人及管理者沒有法律風險防范意識，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請律師擔任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產(chǎn)生其管理和防控法律風險應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時無據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔敗訴風險；人力資源管理上不與勞動者簽訂勞動合同、不依法繳納社會保險，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L險，還有用人不當導致管理失誤的風險等。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風險較多。首先，合同簽訂中對方預埋對房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風險。合同中的每一個字，每一個詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時雙方均會小心謹慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據(jù)主導地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬不要為了節(jié)省律師費而簡單參照各類格式文本或者簡單按照對方的范本訂立合同，因為任何一方在草擬合同時均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對方增加不利的條款，有時為了在合同談判中對自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認為是小問題而忽略；有的內(nèi)容因為礙于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因為疏忽而沒有發(fā)現(xiàn)風險，又是再精明的高手也很難將對方預埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動。

其次，合同主體不適格的法律風險。合同當事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對外能獨立承擔民事責任，房地產(chǎn)項目應(yīng)當是經(jīng)依法批準的合法項目，如果項目不合法可能導致對外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對方也應(yīng)當具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動，可能導致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認真核實，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時無法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風險。實踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡單使用有關(guān)部門制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認真理解和審查合同內(nèi)容而導致意思表示不真實的法律風險。這些格式合同無法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題囊括進去的，一般都過于籠統(tǒng)，很難切合實際，不易操作；還有對合同內(nèi)填寫不完整，實踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭議，沒有違約賠償?shù)臉藴省?/p>

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風險

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對滯后，政府對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的行政干預較大，從土地價格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運營帶來諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)帶來了無法估量的風險。比如對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補償安置后才能出讓，而且該筆補償費用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，附著物拆除補償問題也往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風險，雖然法律法規(guī)規(guī)定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標定位，實際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風險較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來法律風險，政府出讓土地的時候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導變化或者領(lǐng)導意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調(diào)控風險，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有什么市場規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場走勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定性的風險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售中的法律風險

我國實行嚴格的商品房銷售管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務(wù)院及建設(shè)主管部門連續(xù)出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能受到嚴厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔經(jīng)濟處罰責任，負責人甚至面臨刑事法律責任的嚴重后果。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行商品房廣告宣傳時，公告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確，即使為了吸引購房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導公眾。其次，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定面臨被確認無效的法律風險。實踐中大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均在未取得商品房預售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預訂款的名義預售商品房，與買受人簽訂《認購協(xié)議書》，此時收取費用法律風險巨大，房地產(chǎn)開發(fā)商及其負責人可能面臨行政、經(jīng)濟處罰甚至刑事處罰的危險。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房地產(chǎn)管理部門可以依法進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預售收取預售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預售收取預售款，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防范

房地產(chǎn)開發(fā)風險無處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風險，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風險，這需要必要的風險防范手段和措施。

（一） 加強內(nèi)部管理，自覺守法、誠信經(jīng)營，強化房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防范意識

樹立企業(yè)法律風險防范理念，加強房地產(chǎn)企業(yè)風險防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預則立，不預則廢?！鳖A防風險比處理風險所花代價要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹立法律風險防范理念是企業(yè)風險管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風險評估機制和風險防控機制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風險的內(nèi)控防火墻。加強對企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風險知識培訓，教育企業(yè)員工自覺學法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識，樹立誠信守法、依法經(jīng)營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強規(guī)范化開發(fā)過程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實行嚴格的風險管理，最大限度的發(fā)揮法律風險防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二） 高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風險防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時要學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對合同可能遇到的風險因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴謹?shù)姆晌臅?，?yīng)當注意用詞嚴謹，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中沒有嚴密的表達，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關(guān)系到房屋買賣的順利進行，有的開發(fā)商不經(jīng)過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或為迅速成交將一些不切實際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負責登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風險。

篇9

關(guān)鍵詞：建設(shè)方；設(shè)計階段；成本控制；精細化控制；有效

近年來，我國市場經(jīng)濟體制的不斷改革和完善，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，城市建筑規(guī)模的不斷擴大，給建設(shè)方提出了更高的要求。建設(shè)方對建筑成本的控制和管理，直接關(guān)系著建筑商經(jīng)濟效益的增長，因此，建設(shè)方要加強對設(shè)計階段的成本控制的管理，從而提高建筑項目投資的經(jīng)濟效益。

1 建設(shè)方設(shè)計階段成本控制存在的問題

房地產(chǎn)項目的成本控制對整個房地產(chǎn)工程的順利完工有著至關(guān)重要的作用，因此建設(shè)方對于設(shè)計階段的成本要給以高度重視，才能確保房地產(chǎn)項目成本控制的有效性和整體經(jīng)濟效益。但是，在我國當前的社會主義現(xiàn)代化建設(shè)中，建設(shè)方設(shè)計階段的成本控制還存在一些問題：

1.1 設(shè)計人員認識不夠，管理制度不完善

建筑工程項目設(shè)計階段主要包含有初步設(shè)計、方案設(shè)計、技術(shù)工藝設(shè)計及施工圖樣設(shè)計等，初步設(shè)計影響建筑商總投入資本的75～95%，技術(shù)設(shè)計影響總投入資本的35～75%，施工圖樣設(shè)計影響總投入資本的10～35%，因此，在實施建筑工程項目管理過程中，必須重視加強對設(shè)計階段的成本精細化控制。

但由于受到傳統(tǒng)建筑設(shè)計理念的影響，現(xiàn)代建筑的設(shè)計人員對于設(shè)計階段的成本控制認識和重視度不夠，缺乏成本控制意識，不注重設(shè)計方面專業(yè)技能的提升，往往出現(xiàn)“重施工，輕設(shè)計”的現(xiàn)象。使得建設(shè)方在設(shè)計階段出現(xiàn)問題，給成本控制帶來極大影響，嚴重的還會提高房地產(chǎn)項目的總體成本。另外，建設(shè)方對于設(shè)計階段的成本控制沒有完善的管理制度，使得設(shè)計人員，不根據(jù)房地產(chǎn)項目的要求來進行設(shè)計，不注重建筑設(shè)計的質(zhì)量，導致施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)因設(shè)計不符合要求而返工的現(xiàn)象，而造成巨大的經(jīng)濟損失。

1.2 設(shè)計方案內(nèi)容不全，實施過程受影響

設(shè)計人員在設(shè)計的過程中只注重設(shè)計方的要求，而沒有根據(jù)成本控制理念來進行內(nèi)容的選擇，導致設(shè)計內(nèi)容的不全面，深度不夠，設(shè)計開銷的提高，使得房地產(chǎn)項目施工所需要的原材料和設(shè)備等方面的價格出現(xiàn)問題。另外，在項目施工過程中，還會出現(xiàn)因設(shè)計方案內(nèi)容不全而引起設(shè)備選擇不當?shù)膯栴}，導致正常施工無法進行，延誤整個房地產(chǎn)項目的施工工期，而造成建設(shè)方運營成本的大大提高。

1.3 設(shè)計招標形式不對，招標過程不規(guī)范

房地產(chǎn)項目在施工前，要進行施工招標，確定施工的建筑單位，以保障項目工程的順利開工。但是由于建設(shè)方設(shè)計階段存在招標形式設(shè)計不對的問題，導致招標過程非常的不規(guī)范，出現(xiàn)虛假招標和不文明招標等現(xiàn)象，使設(shè)計招標失去存在的真正意義。招標過程的不規(guī)范，使建設(shè)方設(shè)計階段的成本控制得不到有效的實施，達不到降低項目施工成本的目的。

2 促進建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制的有效策略

有效的設(shè)計階段成本控制，可以提升房地產(chǎn)項目施工的工作效率，保證建設(shè)方的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。因此，必須采取策略，促進建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制的有效性。

2.1 提高認識，完善管理制度

現(xiàn)代化建設(shè)中，建設(shè)方要想提高設(shè)計階段成本精細化控制的有效性，就必須先提高全體工作人員的成本控制意識；并建立完善的管理制度、成本控制管理制度及制度考核標準，各部門在完成本職工作的同時還要加強與其他部門的交流和溝通，互相監(jiān)督，共同提升成本控制管理意識。比如，可以根據(jù)各部門工作人員的工作情況，定期安排成本控制方面的講座，使員工認識到成本控制的重要性，真正貫徹和落實成本控制管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)長遠的經(jīng)濟效益。

2.2 完善設(shè)計，保障施工質(zhì)量

房地產(chǎn)項目工程施工前的設(shè)計招標必須按照規(guī)范標準完善設(shè)計內(nèi)容，進行現(xiàn)場招標，選定有實力的設(shè)計單位和建筑單位，以提高設(shè)計招標的質(zhì)量。完善設(shè)計招標的內(nèi)容和形式，加強設(shè)計圖紙的審核，選擇符合項目要求的建筑單位，才能保障施工的質(zhì)量，促進建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制的有效進行，達到降低整個房地產(chǎn)項目成本的目的。

2.3 推行限額，有效控制造價

近年來，我國開始實行限額設(shè)計的策略，嚴格控制建筑工程的初步設(shè)計，選擇最合適的設(shè)計方案，保證設(shè)計圖紙的質(zhì)量，降低施工成本，有效控制工程造價，達到建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制的目的。建筑單位在設(shè)計的過程中，要根據(jù)具體要求，注重細節(jié)方面的設(shè)計，提升設(shè)計技巧，嚴格按照成本控制管理制度執(zhí)行，優(yōu)化設(shè)計方案，采用價值分析方法、經(jīng)濟分析方法等選取最合適的設(shè)計，以促進建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制的有效實施。例如：我國山東省在實行房屋建筑時，實行經(jīng)濟分析，注重綠化建筑的實施，推廣太陽能光熱的運用，使建筑設(shè)計和施工階段的節(jié)能標準達到百分之百和百分之九十八，大大的降低了建筑施工成本。又如：在建筑施工中，推行限額設(shè)計，項目合同中有鋼筋、水泥等的造價標準，根據(jù)招標的預算，進行成本精細化控制，達到有效控制造價的目的，從而實現(xiàn)建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制。再如，在建筑工程中，進行模板的選擇時，運用價值分析法，設(shè)計多種方案，從不同角度分析對比新鋼模板、竹膠合模板和木模板等的優(yōu)勢和缺點，節(jié)約資金的投入，提高成本控制，從而提升建設(shè)方的經(jīng)驗效益。

2.4 加強監(jiān)管，提升成本控制

房地產(chǎn)項目工程的成本控制必須加強設(shè)計階段的成本控制監(jiān)管，建立專門的監(jiān)管部門，安排專職人員對整個設(shè)計過程進行監(jiān)督和管理，以促進建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制的有效實施，從而提升整個房地產(chǎn)項目的成本控制。建設(shè)方設(shè)計階段牽涉的內(nèi)容如原材料的選擇、設(shè)備的購買以及各樓層的結(jié)構(gòu)等都必須一絲不茍的按照規(guī)范標準進行設(shè)計，根據(jù)項目工程的要求進行多次修改，反復審核，從而提高設(shè)計的質(zhì)量，保證項目工程的順利施工，促進建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制的有效性。

3 結(jié)束語

建設(shè)方設(shè)計階段成本精細化控制的有效性，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，是企業(yè)長遠發(fā)展的有效保障。設(shè)計階段的成本精細化控制是一個長期的過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實踐過程中，必須給以高度重視，嚴格按照設(shè)計階段成本控制的管理制度執(zhí)行，加強整個項目工程的監(jiān)管，從而保證建設(shè)方的長遠經(jīng)濟效益。

參考文獻

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；項目管理

1引言

我國是人口大國，土地面積不變的情況一，人口數(shù)量在不斷地增加，此時對于城市發(fā)展而言就會出現(xiàn)住房緊張等問題，此時對于房地產(chǎn)企業(yè)就是一次機會，同時也是一次挑戰(zhàn)。因為，任何一個企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程，都是為了能夠為企業(yè)獲得一定的經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭日益激烈，如何才能夠讓企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，同時獲得最大利益，此時房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對房地產(chǎn)開放項目管理中存在的問題進行改正，還要運用先進的管理理念，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性探討

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類以及數(shù)量越來越多，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理水平，可以避免開發(fā)項目工作混亂的情況發(fā)生，還可以有效提高企業(yè)的工作效率以及競爭力。房地產(chǎn)開放管理工作包括多項內(nèi)容，比如施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本控制等等。加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經(jīng)濟效益。在建筑施工的過程中，有時會出現(xiàn)資源浪費或者偷工減料問題，這也說明工程監(jiān)理工作不到位，嚴重影響著房屋建設(shè)的質(zhì)量以及安全性，可能會威脅業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，而加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以防止此類問題的發(fā)生，有助于提高建筑工程施工的質(zhì)量，還可以延長建筑的使用壽命，所以，相關(guān)工作人員一定要采用有效的方式提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平。

3房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題探討

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展比較快，但是相關(guān)制度并不完善，很多開放項目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行簡單的介紹。

3.1城市規(guī)劃不夠合理

有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了追求利益最大化，忽視了施工質(zhì)量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節(jié)約成本，但是卻影響了城市規(guī)劃的整體性以及合理性。很多開發(fā)商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會的發(fā)展，造成了土地粗放利用的發(fā)展形勢。在開發(fā)土地項目時，不能投機取巧，也不能一味的追求經(jīng)濟利益，這樣會出現(xiàn)適得其反的現(xiàn)象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因為很多居民守舊思想比較嚴重，不愿意搬離舊宅，對多年居住的環(huán)境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計劃一再出現(xiàn)延緩。有的開發(fā)商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發(fā)了住戶與開發(fā)商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對搬遷費不滿意，種種原因?qū)е铝伺f城改造緩慢問題的出現(xiàn)。

3.3基礎(chǔ)設(shè)施無法滿足住戶的要求

社會在不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對建筑工程提出了更高的要求，開發(fā)商除了需要保證住宅房屋的質(zhì)量，還需要加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為住戶提供免費健身的場所，營造出良好的小區(qū)環(huán)境氛圍。這也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，現(xiàn)代社會，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，可以達到釋放壓力的效果，還可以提高業(yè)主的滿意度。但是我國很多房地產(chǎn)開發(fā)管理工作都存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無法滿足業(yè)主要求的問題。

4提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平的策略探討

4.1根據(jù)市場需求制定房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計

現(xiàn)代社會，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對住房的質(zhì)量也提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要針對業(yè)主提出的要求，對開發(fā)項目管理制度進行改進與優(yōu)化，解決當前管理工作中存在的問題。在制定開發(fā)項目時，要從實際出發(fā)，不能盲足的追求經(jīng)濟利益，一定要提高開發(fā)的質(zhì)量，為業(yè)主營造出舒適的居住環(huán)境，還要加強對周圍環(huán)境的改善，增加植物的數(shù)量，這也可以凈化周圍的空氣。在對開發(fā)項目進行設(shè)計時，要嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定進行設(shè)計，避免出現(xiàn)違法行為，這樣才不會使開發(fā)項目出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟損失。所以，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計人員，一定要做好知識儲備工作，提高開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量，這樣才能吸引更多的購買者，才能有效提高企業(yè)的競爭力以及經(jīng)營利潤。

4.2加強質(zhì)量管理，加快舊城改造速度

針對我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中，舊城改造進度緩慢的現(xiàn)狀，開發(fā)商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業(yè)主的關(guān)系，為業(yè)主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發(fā)項目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無法得到保障，業(yè)主肯定不會搬離舊宅。開發(fā)商在管理時，抓好監(jiān)督工作，處于整個工程的最高層，非常容易出現(xiàn)民情體察不真實的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準確的消息，因此作為管理人員，更加應(yīng)該抓好各項工作，監(jiān)督施工過程中的材料、技術(shù)是否符合標準，檢查施工現(xiàn)場的設(shè)備安全、工藝、賬本記錄等，時刻注意施工現(xiàn)場的動態(tài)，保證質(zhì)量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

資金是工程發(fā)展建設(shè)的首要條件，沒有資金作為保障，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)則無法順利展開。房地產(chǎn)比較特殊，如果出現(xiàn)任何變動，相應(yīng)的合作單位就會采取中斷措施，投資資金以及受益則會大大減少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強資金管理，防止資金利用不當或者流失給企業(yè)帶來致命傷害。在施工中仔細記錄資金去向，合理安排資金用處，統(tǒng)籌資金，只有建立嚴格的資金監(jiān)督和管理體系，才能使企業(yè)獲得更大的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強財務(wù)人員與技術(shù)人員的配合，對造價預算、合同談判、工程招標、進度款、造價分析和竣工結(jié)算等進行監(jiān)督和管理，使得資金有保障。

5總結(jié)

總的來說，本文著重對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行了介紹，還提出了改進的措施，希望可以對房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的參考依據(jù)。我國人口數(shù)量比較多，近年來也出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象，這對房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，是一次重要的發(fā)展機遇，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理，對于工程質(zhì)量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

參考文獻