導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理稅收風(fēng)險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、正確理解現(xiàn)代化稅收征管體系

如何理解現(xiàn)代化的稅收征管體系，筆者認(rèn)為其主要包含以下五個方面內(nèi)容：

稅務(wù)機(jī)關(guān)引進(jìn)了風(fēng)險管理的概念，對不同稅收風(fēng)險的納稅人實施差異化和遞進(jìn)式的風(fēng)險管理策略，就是要建立“統(tǒng)一分析、分類應(yīng)對”的風(fēng)險管理體系，既對不同風(fēng)險等級的納稅人分別采取風(fēng)險提示、納稅評估、稅務(wù)稽查等手段，識別和消除納稅人的稅收風(fēng)險，將事后監(jiān)督轉(zhuǎn)化為事前防范，從而促進(jìn)征納雙方的稅法遵從度。

通過納稅評估，運(yùn)用柔性手段幫助納稅人消除稅收風(fēng)險，促進(jìn)納稅人稅法遵從，明確了納稅評估在稅收征管中的重要地位。

更加突出納稅服務(wù)工作在稅收征管工作中的特殊作用。

把稅務(wù)稽查作為風(fēng)險應(yīng)對的重要手段。

實行分級分類的稅收專業(yè)性管理，以此為基礎(chǔ)，把重點稅源管理作為著力點。

二、企業(yè)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險的因素分析

（一）從企業(yè)稅法遵從度角度分析

稅法遵從是指納稅人在法定時間內(nèi)自覺的申報應(yīng)納稅款及相關(guān)資料并履行納稅義務(wù)，是即為納稅遵從，否則即為不遵從。

雖然大部分企業(yè)法律意識較強(qiáng)，能夠自覺遵從稅法，但由于我國原有稅收征管手段相對落后，部分企業(yè)違法行為未被發(fā)現(xiàn)，違法成本相對較低，致使部分企業(yè)管理層鋌而走險違反稅法，從而導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險大大增加。

（二）從企業(yè)內(nèi)部控制稅務(wù)籌劃角度分析

部分企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制不健全，業(yè)務(wù)流程細(xì)節(jié)的設(shè)計更多地考慮的是業(yè)務(wù)的需要，忽視了稅務(wù)的事前籌劃從而導(dǎo)致涉稅風(fēng)險，企業(yè)內(nèi)部控制稅務(wù)籌劃的好壞將直接影響企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

（三）從會計核算角度分析

會計核算工作涉及票、帳、表三個層面，會計核算結(jié)果是企業(yè)申報稅款以及稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅的主要依據(jù)。

1、從涉稅票據(jù)層面的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析

票據(jù)核算是會計核算的起點，票據(jù)在會計核算中涉及量大面廣，票據(jù)上的任何問題都可能會涉及稅務(wù)風(fēng)險。國家新修訂的《發(fā)票管理辦法》對發(fā)票的管理更加嚴(yán)格，但企業(yè)管理層往往對發(fā)票管理不夠重視，導(dǎo)致企業(yè)票據(jù)的涉稅風(fēng)險非常高。

2、從賬務(wù)處理層面進(jìn)行分析

會計準(zhǔn)則和稅收法律法規(guī)在一些具體問題的處理上存在差異，有些差異為時間性差異，有些差異為永久性差異，針對這些差異財務(wù)人員一定要準(zhǔn)確理解政策，正確處理業(yè)務(wù)，防止稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

3、從財務(wù)報表層面進(jìn)行分析

財務(wù)報表是呈現(xiàn)在人們面前的最直接的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的結(jié)果，是財務(wù)報表使用人最直接、最直觀的了解企業(yè)的途徑。財務(wù)報表的勾稽關(guān)系、財務(wù)報表與同行業(yè)對比、與上年度對比，將會產(chǎn)生很多財務(wù)分析指標(biāo)；財務(wù)報表信息被采集到稅務(wù)征管系統(tǒng)后，信息處理中心將根據(jù)預(yù)設(shè)好的各種數(shù)據(jù)模型進(jìn)行比較分析，對超過預(yù)警值的指標(biāo)推送到基層稅務(wù)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行評估處理。

三、稅務(wù)風(fēng)險的防范和控制

企業(yè)能夠產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險原因多種多樣，所以企業(yè)要防范和有效控制稅務(wù)風(fēng)險也應(yīng)該是全方位多角度的。企業(yè)要實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的防范和有效控制至少做到以下幾點：

（一）企業(yè)管理層要有高度的社會責(zé)任感，自覺遵守稅法規(guī)定，切實履行納稅義務(wù)，避免偷逃騙稅情況的發(fā)生

同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息化建設(shè)大大的提高了發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)違法行為的幾率，所以企業(yè)管理層要自覺遵守稅法規(guī)定，避免自己主觀原因造成的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）企業(yè)管理層要加強(qiáng)企業(yè)日常管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高員工素質(zhì)

企業(yè)應(yīng)該聘用稱職的財務(wù)人員，重視財務(wù)人員控制涉稅工作的能力提升，掌握站在稅務(wù)機(jī)關(guān)的角度識別納稅風(fēng)險的方法，精通稅收政策、對行業(yè)稅收政策進(jìn)行梳理、分析，稅企發(fā)生爭議時要運(yùn)用掌握的稅收政策有理有據(jù)的爭取稅收利益。

企業(yè)在日常工作中要注重票、帳、表全流程涉稅風(fēng)險控制，樹立“小發(fā)票、大風(fēng)險”的意識，嚴(yán)格控制假發(fā)票，虛開發(fā)票，不符合規(guī)定發(fā)票入賬；通過對報表進(jìn)行分析，自查有無異常業(yè)務(wù)，對異常指標(biāo)能否進(jìn)行合理、合法的解釋，對涉稅風(fēng)險進(jìn)行自我評估，進(jìn)而化解涉稅風(fēng)險。

（三）要充分利用稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的各種納稅服務(wù)，重視稅企的溝通協(xié)調(diào)

稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅服務(wù)重點是將最新的稅收政策及其解讀及時告知納稅人，建立一種經(jīng)常性的溝通、交流、協(xié)商機(jī)制，實現(xiàn)稅企之間的良性互動。企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅服務(wù)，彌補(bǔ)稅收政策信息不對稱所產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險；通過經(jīng)常性的溝通、交流、協(xié)商機(jī)制，妥善解決稅企爭議，從而避免因稅企爭議而產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險。

篇2

關(guān)鍵詞：專業(yè)型市場 稅收風(fēng)險管理 實證分析 風(fēng)險建議 風(fēng)險應(yīng)對

一、征管現(xiàn)狀

長期以來，小型微利企業(yè)、個體零散稅收就是稅務(wù)機(jī)關(guān)征管的短板。尤其近年來，為進(jìn)一步支持小型微利企業(yè)發(fā)展，，發(fā)揮小型微利企業(yè)促進(jìn)就業(yè)、改善民生、維護(hù)社會穩(wěn)定的作用，國務(wù)院對小微企業(yè)稅收優(yōu)惠持續(xù)加力，包括《關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知》（財稅【2015】34號）、《關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)增值稅和營業(yè)稅政策的通知》（財稅【2014】71號）等一系列優(yōu)惠政策。這一方面彰顯了國家對自主創(chuàng)業(yè)、小微企業(yè)的鼓勵與扶持，另一方面也對稅務(wù)機(jī)關(guān)征管工作提出了更高的要求：不僅要把小微企業(yè)稅收優(yōu)惠政策全面落實到位，方便納稅人享受優(yōu)惠，簡化程序，便于操作，還要防范小部分納稅人借機(jī)稀釋隱匿銷售收入，逃避納稅義務(wù)，進(jìn)而破壞尚待完善的納稅誠信機(jī)制。

二、實證分析

各地的建材家居商場通常也是小微企業(yè)、個體戶相對集中的專業(yè)市場，因此我們選取了青島大有家居有限公司黃島店（化名）作為稅收風(fēng)險管理對象進(jìn)行了分析實證，以便加強(qiáng)租賃業(yè)戶的日常稅收征管，降低稅收管理風(fēng)險，提高納稅人稅法遵從度。

青島大有家居有限公司于1999年4月份辦理稅務(wù)登記，2016年5月認(rèn)定為增值稅一般納稅人，國稅核定稅種為增值稅、企業(yè)所得稅，經(jīng)營范圍包括：市場開辦；市場內(nèi)經(jīng)營管理服務(wù)； 場地、房屋、攤位租賃；市場內(nèi)物業(yè)管理。大有家居目前在市區(qū)共五家店，另外四家分別為敦化路店、華陽路店、振華路店及膠州店，是青島知名品牌組合度最高的家具名品店之一。

三、風(fēng)險建議

專業(yè)市場內(nèi)業(yè)戶眾多，納稅遵從度普遍較低，對建材家居商場的專項檢查要縝密部署，打快仗，防止租戶通過注銷登記逃避納稅義務(wù)。繼而負(fù)面影響到其他建材家居市場或其他專業(yè)型市場的征管，效率兼顧公平，不斷提高業(yè)戶的納稅意識，降低稅收執(zhí)法責(zé)任風(fēng)險。

商場出租方作為租戶的日常管理方，通過統(tǒng)一結(jié)算貨款能較準(zhǔn)確地掌握展位的銷售情況，要積極爭取市場或商場管理方的配合與支持，盡快地建立第三方信息交換機(jī)制，有助于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時獲取涉稅信息（包括租戶名稱、稅務(wù)登記證號、負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式、租賃期限及租金繳納情況、代收款明細(xì)及返還開戶行和賬號等有關(guān)資料），建立健全專業(yè)市場的稅收征管新模式。

建立專業(yè)市場戶籍管理員專人負(fù)責(zé)制，對銷售額達(dá)到一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)或個體戶要按規(guī)定認(rèn)定為一般納稅人，并做好稅法宣傳、納稅輔導(dǎo)工作，逐步消除租戶的抵觸心理，讓租戶依法自覺納稅成為稅收新常態(tài)。

主動與市場管理方或工商管理部門溝通，爭取由現(xiàn)在的購銷合同（客戶聯(lián)）作為消費(fèi)者維權(quán)的憑證為發(fā)票管理，同時加強(qiáng)對租戶單獨(dú)收款的管理，并取得廣大消費(fèi)者的理解與支持。

由于家居建材類的商戶基本上都是各大品牌的地區(qū)商，可以對上游企業(yè)的銷售或發(fā)貨情況通過其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)助實現(xiàn)對下游企業(yè)的稅收管控，進(jìn)而逐級上報總局，盡快建立起全國范圍內(nèi)品牌企業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)的稅收情報共享。

四、風(fēng)險應(yīng)對

此類專項納稅評估檢查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：對租戶的登記情況進(jìn)行全面核實、梳理，務(wù)必全部納入日常稅收管理；依法對租戶重新核定銷售額；對長期租戶以往年度的應(yīng)納稅款依法進(jìn)行追證；在此期間對其注銷業(yè)務(wù)加以管控，并與商場管理方及時取得聯(lián)系，落實注銷動機(jī)，防止借尸還魂、偷梁換柱擾亂稅收秩序。

篇3

摘 要 隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛。但是由于經(jīng)濟(jì)形勢日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)勢必面臨更加復(fù)雜多變的稅收環(huán)境，因此，稅務(wù)風(fēng)險得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。本文簡要分析了稅務(wù)風(fēng)險可能為地產(chǎn)企業(yè)帶來的一些影響，并嘗試性提出規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險 策略

房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險。隨著我國稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分?；诙悇?wù)風(fēng)險的本質(zhì)來分析，主要是我國稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會給企業(yè)帶來不可預(yù)見的損失。稅務(wù)風(fēng)險會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能會讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機(jī)會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實意義。

另外，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務(wù)風(fēng)險，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經(jīng)營活動的開展。最后，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因為企業(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險的科學(xué)管理，對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的一些策略，如下：

一、建立管理稅務(wù)風(fēng)險的專設(shè)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達(dá)十余項，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競拍、前期準(zhǔn)備、項目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個毛孔都含著稅”。同時房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險的專設(shè)機(jī)構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，盡力為企業(yè)打造一個科學(xué)合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實效性、準(zhǔn)確性與客觀性。稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)規(guī)模與實際要求來進(jìn)行規(guī)劃，針對大企業(yè)來說，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責(zé)任心都比較強(qiáng)的人才來進(jìn)行管理與實施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)來有效管理稅務(wù)風(fēng)險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行更好的規(guī)避。

二、對稅務(wù)風(fēng)險控制活動進(jìn)行規(guī)范

稅務(wù)風(fēng)險涉及到的控制活動主要是指企業(yè)管理層對稅務(wù)風(fēng)險的識別與應(yīng)對。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營活動能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動的質(zhì)量來決定的，由此可見，對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)有非常重要的現(xiàn)實意義?？刂苹顒泳唧w由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的?！洞笃髽I(yè)稅收風(fēng)險管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風(fēng)險管理成本效益的基礎(chǔ)上，來對稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)部控制體系進(jìn)行設(shè)計，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風(fēng)險評估辦法、應(yīng)對策略、流程處理等等，進(jìn)而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險進(jìn)行有效應(yīng)對的內(nèi)部控制機(jī)制，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨的稅務(wù)風(fēng)險。

案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團(tuán)有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。

稅務(wù)風(fēng)險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲備中心、青島政建投資集團(tuán)有限公司、輕紡城簽署“拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團(tuán)有限公司單獨(dú)裝訂憑證（先預(yù)計拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時輕紡城給青島政建投資集團(tuán)有限公司出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，青島政建投資集團(tuán)有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補(bǔ)償合同、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)民安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償、市政配套費(fèi)，均作為契稅稅基，青島政建投資集團(tuán)有限公司在辦理土地證時要先預(yù)估這些費(fèi)用。

三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實現(xiàn)科學(xué)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際的經(jīng)營狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風(fēng)險管理指引（試行）》當(dāng)中的一些規(guī)定，進(jìn)而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責(zé)任真正明確到每一個崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理責(zé)任制度。通過這種方式將責(zé)任進(jìn)行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實，其中相關(guān)工作的實際完成情況也能實現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應(yīng)對措施進(jìn)行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

又可以做好營業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。成立合營企業(yè)，雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享。提供土地使用權(quán)一方符合營業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營業(yè)稅。通過合作建房的方式將營業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

四、加強(qiáng)內(nèi)部審計與自查

房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計與自查兩個部分組成。通過內(nèi)部審計與稅負(fù)自查相關(guān)工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風(fēng)險率，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。具體來講，日常經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅持定期對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行審計與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對性進(jìn)行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行指導(dǎo)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風(fēng)險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風(fēng)險管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識到利息費(fèi)用雖然有稅遁的優(yōu)勢，但是過重的負(fù)債也會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢時應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務(wù)機(jī)構(gòu)對于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)貸款，比如說向非金融機(jī)構(gòu)貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。

我國在 2009 年 5 月由國家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評估、應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險所涉及到的各項工作作出了詳細(xì)的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當(dāng)前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當(dāng)然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險?；谶@樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，要及時全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對于稅法的理解與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持一致，進(jìn)而更好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，降低稅務(wù)風(fēng)險所帶來的損失。

參考文獻(xiàn)：

[1]李琳.淺談大型企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理.交通財會.2009（10）.

篇4

關(guān)鍵詞：服務(wù)外包；稅收服務(wù)；稅收管理；社會化

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-01

近年來，各級稅務(wù)部門人少事多、工作量大、效率不高的問題不斷顯現(xiàn)出來，如何在現(xiàn)有條件下集中精力做好征管、服務(wù)兩大核心業(yè)務(wù)工作，是當(dāng)前各級稅務(wù)部門廣泛關(guān)注的問題。筆者認(rèn)為，可以借鑒企業(yè)服務(wù)外包的思路，對稅務(wù)管理中的一些非涉稅事物以服務(wù)外包的形式推向社會，通過社會化協(xié)作，整合內(nèi)外資源來提高稅務(wù)工作效率，降低管理成本，改善部門形象。基于此，本文就稅收服務(wù)和管理工作社會化做一探討。

一、當(dāng)前基層稅務(wù)部門存在的主要問題

（一）征管范圍廣，管理力量不足。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，所有制結(jié)構(gòu)日益多元化，跨地域經(jīng)濟(jì)活動日益頻繁，納稅人數(shù)量不斷增加，稅源管理與監(jiān)控難度與日俱增，相對于基層稅務(wù)部門而言，現(xiàn)有征管力量明顯不足。

（二）工作事務(wù)雜，人員壓力大。當(dāng)前基層干部普遍感到工作任務(wù)重，思想壓力大。稅源管理、稅收執(zhí)法、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、行風(fēng)評比、維穩(wěn)等各項工作紛繁復(fù)雜，應(yīng)接不暇，且納入考核與獎懲掛鉤，使基層人員的思想始終處于緊張狀態(tài)。

（三）人員素質(zhì)低，專業(yè)人才緊缺。目前，基層稅務(wù)人員綜合素質(zhì)不是很高，受教育程度低、人員年齡結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)不合理，各類專業(yè)人才奇缺，尤其是稅收分析、納稅評估、稅務(wù)稽查、計算機(jī)技術(shù)、文秘宣傳等方面人才嚴(yán)重匱乏。

（四）經(jīng)費(fèi)來源少，管理成本高。目前各級稅務(wù)部門普遍存在經(jīng)費(fèi)吃緊的問題，上級撥付經(jīng)費(fèi)除去人員工資、津貼和日常辦公經(jīng)費(fèi)外已所剩無幾，隨著經(jīng)費(fèi)來源渠道單一、政府補(bǔ)助逐漸減少，經(jīng)費(fèi)開支面臨很大困難。與此同時，隨著信息化建設(shè)不斷發(fā)展，稅收管理成本不斷提高。如何進(jìn)一步降低稅收成本、提高資源利用效率成為急需解決的問題。

二、服務(wù)外包的概念及意義

外包是近幾年發(fā)展起來的一種新的經(jīng)營策略。即企業(yè)把內(nèi)部業(yè)務(wù)的一部分承包給外部專門機(jī)構(gòu)。其實質(zhì)是企業(yè)重新定位，將資源集中于最能反映企業(yè)相對優(yōu)勢的領(lǐng)域，塑造和發(fā)揮企業(yè)自己的核心優(yōu)勢，構(gòu)筑自己競爭優(yōu)勢，獲得使企業(yè)持續(xù)發(fā)展的能力。

業(yè)務(wù)外包具有兩大顯著優(yōu)勢：第一，業(yè)務(wù)外包能夠使企業(yè)專注核心業(yè)務(wù)。企業(yè)實施業(yè)務(wù)外包，可以將非核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移出去，借助外部資源的優(yōu)勢來彌補(bǔ)和改善自己的弱勢，從而把主要精力放在企業(yè)的核心業(yè)務(wù)上。根據(jù)自身特點，專門從事某一領(lǐng)域，某一專門業(yè)務(wù)，從而形成自己的核心競爭力。第二，業(yè)務(wù)外包使企業(yè)提高資源利用率。實施業(yè)務(wù)外包，企業(yè)將集中資源到核心業(yè)務(wù)上，而外包專業(yè)公司擁有比本企業(yè)更有效、更經(jīng)濟(jì)地完成某項業(yè)務(wù)的技術(shù)和知識。業(yè)務(wù)外包最大限度地發(fā)揮了企業(yè)有限資源的作用，加速了企業(yè)對外部環(huán)境的反應(yīng)能力，強(qiáng)化了組織的柔性和敏捷性，有效增強(qiáng)了企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高了企業(yè)的競爭水平。

三、推進(jìn)稅收服務(wù)和管理工作社會化的現(xiàn)實意義

從目前看，稅務(wù)部門在服務(wù)和管理社會化上還存在機(jī)制不夠完善，服務(wù)內(nèi)容比較單一、形式過于簡單等問題，還有待進(jìn)一步拓展和深化，因此，推進(jìn)稅收服務(wù)和管理工作社會化具有重要的現(xiàn)實意義。

（一）有利于提高專業(yè)化水平。充分利用社會分工協(xié)助和市場資源，將稅務(wù)系統(tǒng)自身管不了、管不好或管理成本高的工作項目，委托社會上比較有優(yōu)勢的專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，可以優(yōu)化資源配置，提高工作質(zhì)量和效率。

（二）有利于減輕基層負(fù)擔(dān)。通過把一些不涉及執(zhí)法責(zé)任的服務(wù)性工作推向社會，可以大大減輕稅務(wù)部門自身的工作負(fù)擔(dān)，吸引社會力量協(xié)稅護(hù)稅，同時也直接減輕了稅務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)和心理壓力，是他們騰出更多的時間和精力從事日常巡查、稅源監(jiān)控、稅收分析、納稅評估、稅務(wù)稽查等專業(yè)性工作。

（三）有利于協(xié)調(diào)征納關(guān)系。由于社會機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立于稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人之外的第三方身份，更具客觀公正性，讓他們在稅務(wù)管理工作中充分發(fā)揮作用，既有利于形成相互制約的工作機(jī)制，協(xié)調(diào)征納關(guān)系，也有利于降低征納風(fēng)險，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)征納關(guān)系的和諧發(fā)展。

（四）有利于緩和內(nèi)部矛盾。擴(kuò)大稅收服務(wù)外包，可以將一部分稅務(wù)管理人員從繁瑣的事務(wù)性工作中解脫出來，在一定程度上緩解人員力量不足的實際困難。

（五）有利于降低稅收成本。通過以招投標(biāo)的方式引進(jìn)專門機(jī)構(gòu)協(xié)助稅務(wù)管理工作，能夠有效節(jié)約資金，大大減少系統(tǒng)內(nèi)部的資源耗費(fèi)，降低管理成本，確保稅務(wù)部門將有限的人力、物力用在改善征管手段、強(qiáng)化稅源管理和優(yōu)化納稅服務(wù)上。

四、推進(jìn)稅收服務(wù)和管理工作社會化的建議

（一）逐步推進(jìn)后勤保障社會化。做好機(jī)關(guān)后勤服務(wù)工作是各級稅務(wù)機(jī)關(guān)正常運(yùn)行的保障。后勤工作涉及面廣、事情繁瑣、工作量大，但離開哪一項都可能影響到機(jī)關(guān)的正常運(yùn)行。而且，隨著辦公現(xiàn)代化和信息化的推進(jìn)，對后勤人員的素質(zhì)要求也越來越高。相對而言，國稅部門存在人員結(jié)構(gòu)不合理，文化程度偏低，專業(yè)知識跟不上，節(jié)能意識、成本意識、效能意識欠強(qiáng)，管理盲目性大，服務(wù)成本高，專業(yè)化程度低，保障不夠有力等問題。對此，可以嘗試在物業(yè)管理、車輛維修、辦公用品采購、公務(wù)接待等方面擴(kuò)大外包范圍，進(jìn)一步降低機(jī)關(guān)運(yùn)行成本，推進(jìn)后勤服務(wù)管理的科學(xué)化、精細(xì)化。

（二）逐步推進(jìn)信息運(yùn)維社會化。經(jīng)過多年的信息化建設(shè)，稅務(wù)部門已經(jīng)形成了覆蓋全系統(tǒng)的硬件網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)。拒不完全統(tǒng)計，目前國稅部門正在使用的系統(tǒng)軟件多達(dá)28個，涵蓋了稅源管理、稅收執(zhí)法、行政管理等諸多環(huán)節(jié)，每一個應(yīng)用系統(tǒng)都需要定期優(yōu)化升級、權(quán)限設(shè)置、信息同步、數(shù)據(jù)備份等日常管理，眾多的應(yīng)用系統(tǒng)加大了信息維護(hù)人員的工作量。實際工作中，我們因?qū)I(yè)人員少、后續(xù)培訓(xùn)少等種種原因，導(dǎo)致我們系統(tǒng)內(nèi)部信息人員隊伍不穩(wěn)定、技術(shù)落后等，一些深層次的技術(shù)問題只能聘請專業(yè)人士來解決。因此，我們除了在計算機(jī)設(shè)備采購、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等傳統(tǒng)領(lǐng)域與專業(yè)公司加強(qiáng)合作外，還應(yīng)把系統(tǒng)軟件支持、應(yīng)用軟件及設(shè)備維護(hù)等全部納入外包管理范圍。進(jìn)一步提高運(yùn)維效率和質(zhì)量，降低運(yùn)維成本。

（三）逐步推進(jìn)納稅服務(wù)社會化。一是辦稅受理社會化。近年來，稅務(wù)部門在優(yōu)化辦稅服務(wù)上投入了大量的人力、物力、財力，用于加強(qiáng)辦稅廳建設(shè)，并將一大批業(yè)務(wù)骨干充實到辦稅服務(wù)崗位，好費(fèi)力想打的行政和財力資源，為實際效果并不理想。目前，辦稅服務(wù)上普遍還存在著質(zhì)量低下、成本過高、形象不佳的問題。隨著辦稅網(wǎng)絡(luò)化、信息化的不斷推廣，辦稅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的落實，納稅人到辦稅服務(wù)廳辦理“辦證、咨詢、申請、購票、抄稅、報稅”等涉稅事項已經(jīng)程式化、標(biāo)準(zhǔn)化，其實根本不需要那么多人員從事這項工作，完全可以從社會上聘任一些年紀(jì)較輕，文化水平較高的大學(xué)生，經(jīng)系統(tǒng)培訓(xùn)后從事前臺服務(wù)受理工作，既能改善服務(wù)形象，又能置換出部分稅務(wù)干部，加強(qiáng)稅源管理力量，拓展個性化服務(wù)，而我們只需配備少數(shù)人員負(fù)責(zé)日常跟蹤管理和業(yè)務(wù)培訓(xùn)指導(dǎo)。二是服務(wù)評價社會化。充分了解和掌握納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)工作的評價是做好納稅服務(wù)工作的前提。目前，我們在納稅滿意度調(diào)查上通行的做法是發(fā)放調(diào)查問卷、走訪納稅人、召開座談會等，從反饋情況看，絕大多數(shù)被調(diào)查者對國稅工作評價良好，反映問題寥寥無幾，其中一個原因就是由于處于被管理者的角色導(dǎo)致納稅人不敢講真話。稅務(wù)部門可以委托統(tǒng)計部門或稅務(wù)師事務(wù)所等具有公信力和專業(yè)資質(zhì)的第三方進(jìn)行組織和實施滿意度調(diào)查，只有這樣才能真實了解稅務(wù)服務(wù)工作中存在的問題，為改進(jìn)服務(wù)指明方向。

（四）逐步推進(jìn)稅收管理社會化。一是依托社會力量強(qiáng)化涉稅簽證。進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)對納稅事項的參與，在開展企業(yè)所得稅匯算清繳審核的簽證、企業(yè)稅前彌補(bǔ)虧所和財產(chǎn)損失的簽證方面發(fā)揮作用，降低征稅成本，提高征管效率。二是依托社會力量深化執(zhí)法檢查。稅收執(zhí)法檢查是強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督的重要手段，對促進(jìn)依法行政、文明執(zhí)法、防范風(fēng)險起到了積極作用，但工作運(yùn)行中也日漸顯露出各種矛盾與不足。為了避免業(yè)務(wù)尺度把握不一，內(nèi)部監(jiān)督不足等問題，必須委托專業(yè)審計部門進(jìn)行外部檢查。三是依托社會力量加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險評估。稅務(wù)部門對稅收風(fēng)險管理的研究與實踐還處于起步階段，而稅收風(fēng)險評估作為一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，沒有專業(yè)的知識和能力是很難做出公正的評估判斷，所以風(fēng)險管理評估必須請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行。

總之，推進(jìn)社會化管理服務(wù)工作是發(fā)展的必然趨勢，是減負(fù)增效的有效途徑，由于各方面條件的限制，不可能立即實現(xiàn)并全面推行，但這是大勢所趨，我們應(yīng)該從現(xiàn)在起有所準(zhǔn)備，并積極探索，達(dá)到減負(fù)增效統(tǒng)籌兼顧的目的，推動稅務(wù)工作又好又快的科學(xué)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險

1.稅收風(fēng)險。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風(fēng)險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價與購進(jìn)合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費(fèi)附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進(jìn)房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設(shè)以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi):150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應(yīng)納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進(jìn)684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費(fèi)用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠(yuǎn)低于貸款本金(2700萬元),風(fēng)險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進(jìn)一步提高,風(fēng)險增大。就上述測算看,稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應(yīng)減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險。

2.抵押物風(fēng)險。

抵押物風(fēng)險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌、抵押物處置風(fēng)險等。

從目前看,抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險主要指以下情況:①是在一些地區(qū),由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立,完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成,但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào),許多房屋并無土地使用權(quán)證,房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下,對房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性,銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。一般而言,房屋作為耐用消費(fèi)品,還具有保值、增值的作用,但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下,房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規(guī)定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規(guī)定》第六條規(guī)定:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規(guī)定:“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù),加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果;②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下,是否能對抵押房屋予與執(zhí)行;③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執(zhí)行;④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

3.變現(xiàn)風(fēng)險。

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風(fēng)險。

任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮,政策鼓勵支持,則房地產(chǎn)價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺,對2005年上海房地產(chǎn)市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說,這些因素是應(yīng)該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險。

目前,房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產(chǎn)的交易和定價是悄悄進(jìn)行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外,房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑,只要建設(shè)位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題,就會使抵押權(quán)人遭到損失。

6.或然損失風(fēng)險。

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司,然而在保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風(fēng)險。

二、抵押評估存在風(fēng)險的房地產(chǎn)類型

1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押估價要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中,房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。在實際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如:①劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn),由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨(dú)立使用性、整體分割性差;④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房,配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn),估價師應(yīng)對其進(jìn)行充分的變現(xiàn)能力分析,進(jìn)而合理、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)的抵押價值。

2.實際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

在實際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業(yè);②證載用途為廠房,實際用途為商業(yè);③證載用途為住宅,實際用途為商業(yè);④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風(fēng)險的控制和規(guī)避更為嚴(yán)格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業(yè)的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進(jìn)行抵押,這種情況應(yīng)引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。

三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評估中的風(fēng)險控制

在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應(yīng)注意抵押風(fēng)險的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評估

(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認(rèn)為收益還原法的評估結(jié)果不可靠,不予認(rèn)可。因此,合理、準(zhǔn)確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的重要因素。確定還原利率應(yīng)考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業(yè)機(jī)會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費(fèi)能力,對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應(yīng)建立一個詳細(xì)的分區(qū)域的投資回報率指數(shù),可衡量收益還原法評估中還原利率的數(shù)值,用以指導(dǎo)不同地段、不同時段的商鋪轉(zhuǎn)讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當(dāng)所帶來的風(fēng)險。

(2)商鋪評估中經(jīng)常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風(fēng)險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準(zhǔn)確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導(dǎo)致了其售價差異,因此在確定交易情況時務(wù)必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進(jìn)行必要修正對于規(guī)避和控制商鋪的評估風(fēng)險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關(guān)鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準(zhǔn)價格。由于基地內(nèi)店鋪繁多,為了謹(jǐn)慎起見,基準(zhǔn)價格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法,充分發(fā)揮估價師對店鋪的認(rèn)知。其次,在基準(zhǔn)價格確定的基礎(chǔ)上,再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調(diào)查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數(shù)和個別因數(shù)修正求得這三個店鋪的基準(zhǔn)價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

各項因素因子的選取見下表:

2.工業(yè)廠房(倉庫)抵押評估

對于工業(yè)廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風(fēng)險,要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內(nèi),相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本是不同的,由此造成評估結(jié)果差異較大。

(2)有的工業(yè)廠房因使用需要進(jìn)行過翻建或翻新,在用成本法對工業(yè)廠房進(jìn)行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應(yīng)結(jié)合直線折舊法綜合確定成新率。

篇6

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財務(wù)風(fēng)險隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財務(wù)危機(jī)對保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時又由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場不成熟

我國房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場調(diào)查的房地產(chǎn)項目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房價上漲趨勢過快時，國家嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險意識淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險意識。同時，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險意識方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒有實現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務(wù)預(yù)算和事后財務(wù)分析，沒有有效的發(fā)揮財務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場投資過熱，房價過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項目方案還沒有確定下來就著急開工進(jìn)行建設(shè)，致使在項目建設(shè)過程中對項目方案反復(fù)修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標(biāo)；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點

21財務(wù)杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，財務(wù)杠桿使用過度。財務(wù)杠桿使用過度意味著資金流動風(fēng)險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價準(zhǔn)備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動資產(chǎn)和流動負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風(fēng)險，現(xiàn)金流入較多的一年又會產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險的對策

31加強(qiáng)財務(wù)活動過程管理

311籌資風(fēng)險的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會造成負(fù)債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險，確保項目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開發(fā)商選址的錯誤判斷，最終會導(dǎo)致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔(dān)著財務(wù)風(fēng)險，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時回收是影響資金回收風(fēng)險的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)收款項的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財務(wù)風(fēng)險，將會使財務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財務(wù)狀況等。

322建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，確定長期財務(wù)分析指標(biāo)體系

財務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點，并根據(jù)自己公司的實際情況，具有側(cè)重的對企業(yè)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財務(wù)管理水平，加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永當(dāng)前房地產(chǎn)公司財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（5）