導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有土地資產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（國務(wù)院，2001年5月30日）

改革開放以來，隨著土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價(jià)值得到體現(xiàn)，逐步適應(yīng)城市建設(shè)、企業(yè)改革、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。但目前國有土地資產(chǎn)通過市場(chǎng)配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價(jià)，擠占國有土地收益的現(xiàn)象嚴(yán)重，使得大量應(yīng)由國家取得的土地收益流失到少數(shù)單位和個(gè)人手中。這不僅嚴(yán)重影響了對(duì)土地的保護(hù)和合理開發(fā)、利用，而且滋生腐敗現(xiàn)象。為加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，切實(shí)防止國有土地資產(chǎn)流失，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量

嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提。只有在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量的前提下，才能有效發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值，提高土地資源利用效率。各級(jí)政府必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。要抓住經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有利時(shí)機(jī)，把土地利用引導(dǎo)到對(duì)存量建設(shè)用地的調(diào)整和改造上來，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。

各地要加大對(duì)閑置土地的處置力度，積極穩(wěn)妥地解決歷史遺留問題，最大限度地減少國有資產(chǎn)的損失。對(duì)依法應(yīng)無償收回的閑置土地，要堅(jiān)決收回。

堅(jiān)持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對(duì)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。各地不得違反國家有關(guān)規(guī)定擅自設(shè)立工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類園、區(qū)，經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的市轄區(qū)工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類園、區(qū)的土地必須納入所在城市用地統(tǒng)一督理、統(tǒng)一供應(yīng)。對(duì)已經(jīng)列入城市建設(shè)用地范圍的村鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地也要按城鎮(zhèn)化要求，統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)。

為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋兀鹑跈C(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。

二、嚴(yán)格實(shí)行國有土地有償使用制度

嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定，任何單位和個(gè)人均不得突破。除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設(shè)需要使用國有土地的，必須依法實(shí)行有償使用。國土資源部要依據(jù)法律規(guī)定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄。

土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式；對(duì)出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。

各地要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的管理。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制占用耕地，嚴(yán)禁開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房名義牟取暴利。要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象作出嚴(yán)格規(guī)定，具體辦法由建設(shè)部制定。

要進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地收益的征收和管理，任何單位和個(gè)人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益。對(duì)于低價(jià)出讓、租賃土地，隨意減免地價(jià)，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。

三、大力推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣

為體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，確保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。

國有建設(shè)用地供應(yīng)，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會(huì)公開。商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣方式提供，國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣必須公開進(jìn)行。要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍。確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的，方可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地的，必須做到在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，協(xié)議結(jié)果向社會(huì)公開。

四、加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理

土地使用權(quán)要依法公開交易，不得搞隱形交易。劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得自行轉(zhuǎn)讓。出讓和承租國有土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓，必須符合法律規(guī)定和出讓、租賃合同約定的條件。土地使用權(quán)交易要在有形土地市場(chǎng)公開進(jìn)行，并依法辦理土地登記。土地行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發(fā)放土地使用證，未達(dá)到法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押登記。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，受讓人應(yīng)當(dāng)依法與土地所在地的土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，從拍賣價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)后所建房屋出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。土地行政主管部門要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核和登記。申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20％以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

五、加強(qiáng)地價(jià)管理

市、縣人民政府要依法定期確定、公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，切實(shí)加強(qiáng)地價(jià)管理。凡尚未確定基準(zhǔn)地價(jià)的市、縣，要按照法律法規(guī)規(guī)定和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，盡快評(píng)估確定；已經(jīng)確定基準(zhǔn)地價(jià)的市、縣，要根據(jù)土地市場(chǎng)價(jià)格變化情況，及時(shí)更新。要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，制定協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)、協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行并向社會(huì)公開。各級(jí)人民政府均不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓土地。要抓緊建立全國地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息系統(tǒng)，對(duì)全國重要城市地價(jià)水平動(dòng)態(tài)變化情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

六、規(guī)范土地審批的行政行為

各級(jí)人民政府和土地行政主管部門掌握著土地審批和資產(chǎn)處置權(quán)力，責(zé)任重大，必須切實(shí)加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范行政行為，從制度上杜絕土地資產(chǎn)流失和腐敗行為的發(fā)生。

（一）堅(jiān)持政企分開，政事分開。土地行政主管部門一律不得興辦房地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè)。土地估價(jià)、土地交易等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須與行政機(jī)關(guān)及其所屬事業(yè)單位脫鉤。

（二）堅(jiān)持規(guī)范管理，政務(wù)公開。土地行政主管部門建設(shè)用地審批管理、土地資產(chǎn)處置等要嚴(yán)格執(zhí)行辦文制度，所有報(bào)件和批文均按規(guī)定程序辦理。要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，將辦事制度、標(biāo)準(zhǔn)、程序、期限和責(zé)任向社會(huì)公開。要抓緊建立建設(shè)用地信息、地價(jià)和土地登記資料可查詢制度。

（三）堅(jiān)持內(nèi)部會(huì)審，集體決策。土地行政主管部門內(nèi)部要盡快健全各類審批事項(xiàng)的內(nèi)部會(huì)審制度。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、用地審批、土地資產(chǎn)處置、供地價(jià)格確定等，一律要經(jīng)過內(nèi)部會(huì)審，集體決策。

篇2

國有企業(yè)制度改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的核心內(nèi)容，其直接目的是通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度，最大限度地提高企業(yè)的運(yùn)營效率。土地與國有企業(yè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，作為稀缺資源，其價(jià)值在市場(chǎng)化進(jìn)程中正逐漸顯化出來，土地資產(chǎn)作為生產(chǎn)要素已經(jīng)成為一筆數(shù)額巨大的國有資產(chǎn)，因而，進(jìn)行國有企業(yè)制度改革就必然會(huì)涉及到土地資產(chǎn)的處置問題。隨著國企改革的推進(jìn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善，國有土地使用制度也由最初的無償、無限期使用向有償、有限期使用轉(zhuǎn)變，并且，通過多年摸索，結(jié)合改制企業(yè)用地大多為歷史遺留劃撥用地的現(xiàn)實(shí)情況，我國法律確立了保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）以及授權(quán)經(jīng)營五種土地資產(chǎn)處置模式。

上述五種土地資產(chǎn)處置模式的確立和實(shí)施，為傳統(tǒng)劃撥用地的改造提供了多種途徑，并且，有力地推動(dòng)了國企改革的進(jìn)程。筆者認(rèn)為，五種處置模式實(shí)際上是國家對(duì)土地資產(chǎn)的再評(píng)估，即隨著市場(chǎng)化進(jìn)程在國有企業(yè)中展開，重新評(píng)定國有土地資產(chǎn)的價(jià)值，其升值部分作為國家的再投資投入到改革進(jìn)行中和改制后的企業(yè)當(dāng)中去，以期實(shí)現(xiàn)國家對(duì)這部分增值土地價(jià)值的收益。但是，由于實(shí)踐中土地價(jià)值難以準(zhǔn)確界定，上述五種模式在實(shí)際操作中存在許多問題，直接表現(xiàn)為土地資產(chǎn)處置過程中的定價(jià)難，經(jīng)常出現(xiàn)低評(píng)、低估的現(xiàn)象，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)的流失，形成了對(duì)以上五種土地資產(chǎn)處置模式有效運(yùn)用的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

針對(duì)五種模式運(yùn)用過程中的土地資產(chǎn)流失問題，理論界在對(duì)其原因進(jìn)行剖析的過程中，產(chǎn)生了不同的觀點(diǎn)，有的歸因于行政化的土地資產(chǎn)管理體制不健全，有的歸因于市場(chǎng)化引入程度不夠，有的歸因于土地市場(chǎng)不規(guī)范，筆者認(rèn)為，產(chǎn)生這一問題的根本原因應(yīng)是在五種土地資產(chǎn)處置模式的實(shí)際運(yùn)用中，其各自的權(quán)利性質(zhì)及具體權(quán)利內(nèi)容不明晰，導(dǎo)致土地收益缺失一個(gè)科學(xué)的分配依據(jù)，土地資產(chǎn)價(jià)值沒有合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，難以準(zhǔn)確界定，最終造成改革過程中的土地資產(chǎn)流失。因此，對(duì)五種土地資產(chǎn)處置模式進(jìn)行研究，在法律層面明晰其具體權(quán)利內(nèi)容并給出一個(gè)準(zhǔn)確的定性，對(duì)土地資產(chǎn)處置模式的完善具有重要的指導(dǎo)意義，對(duì)我國現(xiàn)代企業(yè)制度的最終建立也有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

圍繞完善上述五種土地資產(chǎn)處置模式這一核心內(nèi)容，本文第一部分對(duì)國有土地資產(chǎn)流失現(xiàn)狀和流失原因做出簡(jiǎn)要闡述，提出土地資產(chǎn)處置過程中權(quán)利性質(zhì)和具體權(quán)利內(nèi)容不明晰是導(dǎo)致這一問題產(chǎn)生的根本原因，然后簡(jiǎn)述國有土地使用有償化在法律層面的歷史沿革，即對(duì)保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營五種處置模式的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行歸納和梳理。第二部分針對(duì)五種處置模式下的具體權(quán)利內(nèi)容分別進(jìn)行深入分析，在這部分內(nèi)容中筆者設(shè)想通過將租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營三種處置模式下的具體權(quán)利內(nèi)容與典型劃撥土地使用權(quán)和典型出讓土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容加以對(duì)比，找出其各自的特點(diǎn)并給予定性，進(jìn)而尋求如何平衡各權(quán)利主體的利益，以及針對(duì)五種處置模式下的不同權(quán)利內(nèi)容是否均可以引入市場(chǎng)化來調(diào)節(jié)進(jìn)行深入分析，最大程度優(yōu)化土地資產(chǎn)處置模式。第三部分筆者提出完善國企改革中土地資產(chǎn)處置模式的建議，一是在宏觀上，結(jié)合《物權(quán)法》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定對(duì)國有土地資產(chǎn)處置模式進(jìn)行有針對(duì)性的補(bǔ)充立法，在法律層面對(duì)各項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容予以明確認(rèn)定，并提議在具體處置模式的選取上，盡量避免采用租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營這三種在實(shí)踐中權(quán)利內(nèi)容難以明確界定的模式；二是在微觀上根據(jù)五種處置模式權(quán)利內(nèi)容比較分析的結(jié)果，就招拍掛這一市場(chǎng)化路徑和土地資產(chǎn)評(píng)估的合理運(yùn)用提出可行性建議，最終達(dá)到完善上述五種處置模式，推動(dòng)國企改革順利進(jìn)行的目的。

一、國企改革中土地資產(chǎn)流失現(xiàn)狀和原因分析

（一）國有土地資產(chǎn)流失 現(xiàn)狀

國有企業(yè)土地資產(chǎn)流失是在國企改革中涉及到土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革時(shí)出現(xiàn)的一個(gè)不容忽視的問題。統(tǒng)計(jì)表明，我國共有國有資產(chǎn)33萬億元左右，其中，國有土地資源資產(chǎn)大約25萬億元，占國有資產(chǎn)總量的78.8%。 1992年以來，在企業(yè)改制土地資產(chǎn)管理中，據(jù)對(duì)16省市的6000多家股份制企業(yè)調(diào)查，依法處置土地使用權(quán)的不足9％，即使一些地方處置了土地資產(chǎn)，但土地使用權(quán)往往低價(jià)折股，或收取少量土地租金，或評(píng)估不規(guī)范等導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)評(píng)估無法有效執(zhí)行，加上其他渠道的滲漏，據(jù)測(cè)算，全國土地資產(chǎn)總流失量每年達(dá)200－300億元， 這一數(shù)字是相當(dāng)驚人的。而另一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，在一項(xiàng)對(duì)上海、佛山、蘇州等城市的測(cè)算中，一般地段的工業(yè)企業(yè)，土地資產(chǎn)占其總資產(chǎn)的15％以上，好地段的工業(yè)企業(yè)可達(dá)50％以上，商業(yè)企業(yè)普遍超過50％。 這部分土地資產(chǎn)能否盤活，對(duì)國有企業(yè)改革有舉足輕重的影響，而每年土地資產(chǎn)的大量流失，已經(jīng)成為國企改革順利進(jìn)行的巨大障礙，甚至?xí)?yán)重影響了現(xiàn)代企業(yè)制度建立的進(jìn)程。

（二）土地資產(chǎn)流失原因分析

國企改革中的土地資產(chǎn)流失問題已經(jīng)引起了廣泛的關(guān)注，對(duì)其流失原因，理論界觀點(diǎn)不一，有學(xué)者認(rèn)為我國長(zhǎng)期實(shí)行的行政化產(chǎn)權(quán)管理體制造成的產(chǎn)權(quán)代表多元化，無法對(duì)國有資產(chǎn)實(shí)施有效的管理和嚴(yán)格的監(jiān)督； 也有學(xué)者認(rèn)為是國有土地資產(chǎn)處置過程中的市場(chǎng)化程度不夠，主張盡量減少對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的限制； 還有學(xué)者認(rèn)為作為流失場(chǎng)所的不完善的土地市場(chǎng)，造成了國有土地資產(chǎn)的流失； 此外，還有很多通說中普遍認(rèn)可的原因，比如現(xiàn)行土地管理體制不健全，缺乏準(zhǔn)確、合理的土地評(píng)估機(jī)制，執(zhí)法不嚴(yán)，監(jiān)管不利等。但是，筆者認(rèn)為上述理論都沒有切入國企改革中土地資產(chǎn)流失的本質(zhì)，其根本原因應(yīng)是五種土地資產(chǎn)處置模式下的權(quán)利性質(zhì)不明晰，具體權(quán)利內(nèi)容模糊不清，缺乏明確的法律界定。

土地資產(chǎn)處置過程中權(quán)利性質(zhì)明晰與否，具體權(quán)利內(nèi)容是否被清晰界定，在國企改革的土地資產(chǎn)配置中起著至關(guān)重要的作用。我國土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，就必然要涉及土地所有者和使用者雙方的權(quán)益及土地收益的分配和再分配問題，而實(shí)踐中，由于權(quán)利內(nèi)容不明晰，土地資產(chǎn)處置過程中難以確立合理的土地收益分配機(jī)制和必要的調(diào)節(jié)手段，導(dǎo)致土地收益在土地所有者和土地使用者之間的分配極不合理，土地收益的受益者往往主要為土地使用者，而不是土地所有者。　具體到上述五種土地資產(chǎn)處置模式中來，上述五種處置模式是在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的基礎(chǔ)上實(shí)施的，每種處置模式下都存在不同的具體權(quán)利內(nèi)容，該權(quán)利內(nèi)容不明晰，導(dǎo)致在實(shí)際操作中土地資產(chǎn)缺乏科學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，難以對(duì)其準(zhǔn)確評(píng)估，合理定價(jià)，直接影響土地收益在所有者和使用者之間的合理分配，必然會(huì)發(fā)生土地資產(chǎn)流失的現(xiàn)象。因此，土地權(quán)利性質(zhì)不明確，具體權(quán)利內(nèi)容不明晰，正是導(dǎo)致國企改革中國有企業(yè)土地資產(chǎn)流失的根本原因。

二、國企改革中五種土地資產(chǎn)處置模式的歷史沿革

上世紀(jì)70年代末80年代初，我國就已經(jīng)開始了國有企業(yè)改革，并且，在二十多年的改革進(jìn)程中，對(duì)土地資產(chǎn)的有效處置方式進(jìn)行了不懈地探索。1987年下半年，深圳特區(qū)進(jìn)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，由國家出租土地并規(guī)定年限，一次性收取地價(jià)，并且允許承租方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或進(jìn)行抵押， 自此有了現(xiàn)代意義上的出讓土地使用權(quán)，打破了國有土地?zé)o償使用的局面。

篇3

關(guān)鍵詞：用地保護(hù)；土地資產(chǎn)管理；制度創(chuàng)新；土地資產(chǎn)評(píng)估

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地使用制度的改革，土地資源的資產(chǎn)價(jià)值得到體現(xiàn)。黨提出現(xiàn)代企業(yè)制度是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制上最重要最根本的內(nèi)容。而現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，又與土地資產(chǎn)管理有著極為密切的關(guān)系。沒有與現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的土地資產(chǎn)管理制度，企業(yè)的改革就有可能陷入僵局。因此，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)新，加強(qiáng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度中土地資產(chǎn)管理，就成為當(dāng)前改革中一個(gè)重要問題。鐵路依法取得使用權(quán)的土地（鐵路用地）在鐵路建設(shè)、企業(yè)改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮著重要作用。

一、鐵路在建立現(xiàn)代企業(yè)制度中加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義

（一）調(diào)整現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是維護(hù)社會(huì)主義公有制的需要

鐵路企業(yè)土地資產(chǎn)屬國家所有。在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，由于政企不分，鐵路沒有作為獨(dú)立法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體應(yīng)擁有的法人產(chǎn)權(quán)。政府對(duì)具有特殊商品屬性的土地產(chǎn)權(quán)的應(yīng)得利益也o權(quán)界定。鐵路需要土地，行政劃撥，無償使用。既不需要為使用土地付出租金，也不需要對(duì)國有土地資產(chǎn)保值、增值而承擔(dān)責(zé)任。特別是鐵路內(nèi)部的某些單位，不經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)國有土地資產(chǎn)隨意處置和非法轉(zhuǎn)讓，使國有土地資產(chǎn)流失。

（二）深化土地使用制度改革是促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制的要求

建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求之一是把企業(yè)推向市場(chǎng)，讓企業(yè)做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束。這與我們現(xiàn)在正在推進(jìn)的土地使用制度改革，把相當(dāng)一部分企業(yè)的土地使用權(quán)推向市場(chǎng)。土地作為資產(chǎn)的重要表現(xiàn)就是土地構(gòu)成企業(yè)賴以生產(chǎn)、經(jīng)營的必不可少的要素。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，要求建立與之相適應(yīng)的發(fā)育完善、管理有序的土地市場(chǎng)。也就是作為資產(chǎn)的土地進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整和分配。

（三）是保護(hù)國有土地資產(chǎn)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值要求

對(duì)非運(yùn)輸企業(yè)占用的鐵路土地，經(jīng)過評(píng)估，鐵路運(yùn)輸業(yè)以出讓方式取得土地資產(chǎn)價(jià)值后，轉(zhuǎn)為股份企業(yè)的股份，并以土地投入轉(zhuǎn)為對(duì)股份制企業(yè)的出資權(quán)利。按照“股權(quán)平等、同股同利，利益公享，風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)”的原則監(jiān)控土地資產(chǎn)。也可通過土地租賃，一次性或分期收取土地租金，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的價(jià)值。

（四）是實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，落實(shí)土地基本國策的需要：

人多地少，土地緊缺是我國的基本國情。節(jié)約土地，保護(hù)耕地是我國的基本國策。土地資產(chǎn)納入股份制經(jīng)營，運(yùn)用土地資產(chǎn)股權(quán)、租金等經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)土地的利用與分配進(jìn)行制約。實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和生產(chǎn)要素的最佳組合。

二、對(duì)建立現(xiàn)代企業(yè)制度中土地資產(chǎn)管理的對(duì)策研究：

（一）嚴(yán)格進(jìn)行土地資產(chǎn)研究評(píng)估：

改制或新設(shè)的股份制企業(yè)，都必須對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。這是保障股份制企業(yè)土地資產(chǎn)的真實(shí)性和可靠性，防止國有土地資產(chǎn)流失的重要措施。評(píng)估時(shí)，要按企業(yè)土地使用權(quán)現(xiàn)狀，根據(jù)土地評(píng)估的要求和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)價(jià)出土地現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格。

（二）依法進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)界定：

土地產(chǎn)權(quán)即土地財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，使用財(cái)產(chǎn)權(quán)人在法律范圍內(nèi)對(duì)土地財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。目前內(nèi)地股份制企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)主要?jiǎng)澐譃閲夜苫蚱髽I(yè)股。這兩種產(chǎn)權(quán)的界定，取決于企業(yè)用地的獲取方式極其支付土地使用費(fèi)來源。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果鐵路企業(yè)向國家繳納了土地出讓金，國家作為土地所有者一定年期的地租收入。所以這類土地使用權(quán)及其相關(guān)權(quán)益一般應(yīng)歸企業(yè)所有。土地股本為企業(yè)所有。如果國家通過行政劃撥方式把土地使用權(quán)無償、無限期提供給企業(yè)，這意味著國家作為所有人，沒有體現(xiàn)其應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)利益。因此企業(yè)中這種土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家。需要指出的是，不論是以那種方式獲得的土地，都有一個(gè)土地資產(chǎn)增值問題。這個(gè)增值部分既有國家對(duì)區(qū)域的投入，也有鐵路企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營過程中的投入。這樣在處理增值部分的土地資產(chǎn)時(shí)，要從協(xié)調(diào)國家和鐵路企業(yè)兩者利益的角度出發(fā)，由國家和鐵路企業(yè)共享。這樣，既體現(xiàn)國家所有權(quán)利益，又適當(dāng)?shù)卣疹櫫似髽I(yè)經(jīng)營的積極性。

（三）認(rèn)真選擇土地資產(chǎn)供應(yīng)方式：

對(duì)鐵路內(nèi)部已實(shí)行股份制企業(yè)的供地方式，應(yīng)該放在培育土地大市場(chǎng)的趨勢(shì)下來實(shí)施，使改制后的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與土地使用制度一同在新體制下的土地市場(chǎng)中運(yùn)行。對(duì)一次清出讓金有困難的，根據(jù)企業(yè)承受能力，可以協(xié)調(diào)地方土地管理部門采取一次出讓、分期付款或分批出讓、定期付款、掛帳處理或?qū)嵭心曜庵频绒k法來解決。這樣既適合經(jīng)濟(jì)承受能力，也是一般企業(yè)愿意接受的。

總之，建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重大舉措。這些都有待于從理論和實(shí)踐上深入探討研究。既要保證生產(chǎn)力要素的最佳組合，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，又要保證土地資源的最佳配置，國家土地所有權(quán)不受侵犯。從而使國家和企業(yè)從土地資產(chǎn)中獲得巨大的收益。

三、國有企業(yè)改革中土地評(píng)估與資產(chǎn)處置管理：

（一）國有資產(chǎn)處置的方式：（1）土地出讓；（2）土地租賃；（3）土地作價(jià)出資；（4）授權(quán)經(jīng)營方式；（5）保留劃撥方式。

（二）地價(jià)評(píng)估管理：國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。企業(yè)應(yīng)委托具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

四、土地估價(jià)是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則和方法

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關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)市場(chǎng)　土地收儲(chǔ)資金　資產(chǎn)管理　收支預(yù)算

中圖分類號(hào)：F127.3(263)

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

土地出讓收入是地方財(cái)政收入的重要組成部分，是地方政府促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要保障。近幾年來，云夢(mèng)縣財(cái)政局根據(jù)財(cái)政部和湖北省財(cái)政廳關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支管理工作的要求，更新觀念，積極探索，形成了“出讓土地市場(chǎng)運(yùn)作、出讓收入全征全管、出讓辦證憑票把關(guān)”的管理模式。規(guī)范了國有土地資產(chǎn)管理，在土地供應(yīng)上，做到了征地收購“一個(gè)口子進(jìn)水”、土地儲(chǔ)備“一個(gè)龍頭放水”；在資金管理上，實(shí)現(xiàn)了收入“一個(gè)口徑”，支出“一個(gè)漏斗”。使云夢(mèng)縣國有土地出讓管理工作邁上新臺(tái)階。

一、執(zhí)行政策，推進(jìn)土地出讓收支管理規(guī)范化

(一)建章建制，從制度上求規(guī)范。

為了貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》([2006]100號(hào))和湖北省財(cái)政廳等五部門《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(鄂財(cái)綜發(fā)[2010]3號(hào))文件精神，結(jié)合云夢(mèng)縣實(shí)際，先后出臺(tái)了《縣人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)縣財(cái)政局、縣國土資源局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地出讓金征收管理意見的通知》(云政辦發(fā)[2007]52號(hào))，明確規(guī)定了土地出讓收入的征收主體、規(guī)范了土地儲(chǔ)備出讓、收入征繳程序、初步建立了土地出讓收支管理制度；《縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地出讓收支管理的通知》(云政辦發(fā)[2010]27號(hào))，進(jìn)一步明確了土地出讓收入征管程序、征繳行為、基金預(yù)算、管理職責(zé)等管理規(guī)定，促進(jìn)了土地出讓收支科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化管理。

(二)夯實(shí)基礎(chǔ)，從管理上求規(guī)范。

一是明確主體，規(guī)范管理程序。為了更好地履行國有土地出讓收入征收主體職能，明確規(guī)定國土部門主要負(fù)責(zé)征地、收儲(chǔ)、供應(yīng)，同時(shí)將過去由縣國土資源局代征國有土地出讓收入、代開票據(jù)、代管資金的代征土地出讓收入的管理模式，改為由財(cái)政部門直接征收。具體程序?yàn)椋嚎h國土資源局按土地供應(yīng)方式填寫《云夢(mèng)縣國有土地出讓收入征收審核表》，經(jīng)財(cái)政審核無誤后，財(cái)政局專人負(fù)責(zé)資金收繳、入庫與填開專用票據(jù)，縣國土資源局憑財(cái)政局開出的專用票據(jù)辦理土地出讓手續(xù)。確保國有土地出讓收入全額征收并及時(shí)繳入縣金庫或“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。

二是組建專班，強(qiáng)化市場(chǎng)整頓。2009年，由云夢(mèng)縣監(jiān)察局牽頭，抽調(diào)縣國土局、縣財(cái)政局、縣房管局部分人員，成立了“云夢(mèng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作辦公室”，并印發(fā)了云房治發(fā)【2009】1號(hào)及云房整字【2010】1號(hào)文件。文件要求對(duì)云夢(mèng)縣2005年1月1日至2008年8月私自變更、劃撥土地、協(xié)議出讓土地使用權(quán)用地性質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，低于縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，未繳或少繳土地出讓收入；通過以私人名義改建、聯(lián)建、新建的私人住宅及小商品房，未按國家相關(guān)政策規(guī)定辦理建房所需手續(xù)的種種違法違規(guī)現(xiàn)象，都要按規(guī)定進(jìn)行依法補(bǔ)繳或全額征繳土地出讓收入及相關(guān)所需稅費(fèi)，并對(duì)違法違規(guī)者處以罰金。整治專班的成立，規(guī)范了云夢(mèng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，減少了國有資產(chǎn)的流失，整治收繳土地出讓收入431萬元。同時(shí)，云夢(mèng)縣財(cái)政局會(huì)同國土局按照土地出讓政策規(guī)定，結(jié)合行政許可的要求，及時(shí)下達(dá)土地出讓收入催繳通知書，部分由縣法院按法律程序收繳，共收歷欠土地出讓收入1465萬元。

三是定期會(huì)商，實(shí)現(xiàn)信息共享。為了切實(shí)保障報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性，云夢(mèng)縣財(cái)政局加強(qiáng)部門間的定期會(huì)商機(jī)制，縣國土資源局和人民銀行云夢(mèng)縣支行積極配合，按規(guī)定的時(shí)間和要求，向湖北省財(cái)政廳、省國土資源廳、人民銀行武漢分行及時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。除了按規(guī)定報(bào)送報(bào)表外，云夢(mèng)縣財(cái)政局在日常工作中，加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，準(zhǔn)確、及時(shí)登記宗地臺(tái)帳、及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)送宗地次報(bào)表及土地出讓收入征收入庫結(jié)算表，不斷提高報(bào)表質(zhì)量。

二、規(guī)范操作，推進(jìn)土地出讓收支管理精細(xì)化

(一)精細(xì)化編制土地出讓收支預(yù)算。

土地出讓收支預(yù)算是政府性基金預(yù)算的組成部分。云夢(mèng)縣財(cái)政局從2008年起，按照“以收定支、收支平衡”原則，針對(duì)土地出讓收入存在不確定性、不均衡性的特征，在確定土地出讓收支預(yù)算的編制口徑、編制方法、編制時(shí)間和編制程序的基礎(chǔ)上，結(jié)合年度土地利用計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃確定的土地供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)時(shí)間和控制基準(zhǔn)地價(jià)等條件，編制了土地出讓基金預(yù)算。2010年預(yù)計(jì)土地出讓收入17330萬元，其中：國有土地總價(jià)款13930萬元、補(bǔ)繳的土地價(jià)款1400萬元、劃撥土地收入2000萬元；支出計(jì)劃為17330萬元，其中：征地和拆遷補(bǔ)償支出4366萬元、土地開發(fā)支出4193萬元、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項(xiàng)支出100萬元、土地出讓業(yè)務(wù)支出347萬元、廉租房支出210萬元、其他土地使用權(quán)出讓支出989萬元、土地利用規(guī)劃修編50萬元、全國土地第二次大調(diào)查100萬元、基本農(nóng)田執(zhí)法管理及違法處理10萬元、城市建設(shè)支出5930萬元、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出1020萬元、上解上級(jí)支出15萬元。

(二)規(guī)范土地出讓收入征繳行為，確保土地出讓收入及時(shí)足額繳入國庫。

一是實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。根據(jù)土地出讓招投標(biāo)確認(rèn)書、《云夢(mèng)縣國有土地出讓收入征收審核表》，縣財(cái)政局將土地出讓收入及時(shí)足額繳入縣金庫或“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”；2010年，共計(jì)出讓土地44宗，出讓面積516.516畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入18472.09萬元，超出基金預(yù)算收入6.6％，入庫資金17405萬元。其中：對(duì)縣政府儲(chǔ)備土地，主要用于住宅、商業(yè)、城區(qū)工業(yè)企業(yè)的土地，以招標(biāo)、拍賣的方式出讓土地17宗，出讓面積410.946畝，征收土地出讓收入10438.69萬元，入庫資金8756.2997萬元；對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)用地和個(gè)人私房轉(zhuǎn)讓，以掛牌、協(xié)議的方式出讓土地27宗，出讓面積105.57畝，征收土地出讓收入8033.4萬元，入庫資金4649萬元。對(duì)已結(jié)清32宗土地，開具土地出讓收入專用票據(jù)，并辦理用地手續(xù)，對(duì)12宗未繳清土地出讓收入的，只開往來收款收據(jù)，不辦理用地手續(xù)。

支出按年初基金預(yù)算，實(shí)行“收支分離”，統(tǒng)一由云夢(mèng)縣城司代表縣政府進(jìn)行支出管理。2010年，累計(jì)支出12382.2萬元。其中：征地拆遷補(bǔ)償支出2819.1萬元、土地開發(fā)支出3913.4萬元、稅金支出600萬元、城市建設(shè)支出4817.6萬元、土地業(yè)務(wù)費(fèi)支出102.6萬元、全國土地第二次大調(diào)查100萬元、上解上級(jí)支出39萬

元，占基金預(yù)算支出的72％。對(duì)未列入土地出讓收支預(yù)算的各類項(xiàng)目，包括土地征收項(xiàng)目，一律不得通過土地出讓收入安排支出，嚴(yán)格按基金預(yù)算實(shí)行“收支兩條線”管理。

二是以票管收，規(guī)范征繳行為。每宗土地通過招拍掛方式出讓的，應(yīng)繳納不低于起拍價(jià)80％的出讓保證金。中標(biāo)后，中標(biāo)人分批繳納土地出讓總價(jià)款的，云夢(mèng)縣財(cái)政局每次只開具往來收款收據(jù)，待土地出讓總價(jià)款結(jié)清后，再一次性開具土地出讓收入專用票據(jù)，才能到國土部門辦理《土地使用權(quán)證》。否則，不得辦證。其目的，一是為了遏制土地使用者長(zhǎng)期拖欠土地出讓收入；二是規(guī)范了辦理《土地使用權(quán)證》程序，遏制了分批辦證的行為。

三是嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛出讓制度。按照《湖北省招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)管理辦法》規(guī)定，凡應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，云夢(mèng)縣財(cái)政局對(duì)出讓全過程做到事前參與，做好宗地核算，嚴(yán)格控制成本支出等相關(guān)工作，并遵循公開、公平、公正的原則。

三、轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地出讓市場(chǎng)的監(jiān)管

國有土地既是國家的重要資源，也是政府管理的國有資產(chǎn)。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，是地方各級(jí)政府落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措。

(一)規(guī)范出讓程序，強(qiáng)化土地交易行為的監(jiān)管。

嚴(yán)格按照《云夢(mèng)縣土地收購儲(chǔ)備管理辦法》(云政發(fā)[2007]9號(hào))文件規(guī)定，規(guī)范云夢(mèng)縣國有土地使用權(quán)出讓行為。逐步形成了由縣土地儲(chǔ)備中心對(duì)城區(qū)范圍的國有土地依法實(shí)行“五統(tǒng)一”管理，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理，高度壟斷城市建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)。縣國土資源局建立規(guī)范的土地交易市場(chǎng)，國有土地使用權(quán)的出讓必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式公開交易。強(qiáng)化了土地收儲(chǔ)的管理職能，減少了協(xié)議出讓土地的局面。

篇5

隨著國家國有土地有償使用制度的實(shí)施，特別是土地資產(chǎn)呈現(xiàn)不斷增值的趨勢(shì)，土地資產(chǎn)己成為投資者和經(jīng)營管理者必須重視的內(nèi)容。然而，電力企業(yè)的存量土地管理與經(jīng)營水平低下，違法違章用地、閑置浪費(fèi)情況、及閑置土地的復(fù)墾率低等情況時(shí)有存在，因此有必要對(duì)電力企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營進(jìn)行研究，尋找適合于電力企業(yè)的經(jīng)營方法或模式，使得土地資產(chǎn)的每一項(xiàng)權(quán)能都能參與經(jīng)營，獲取經(jīng)營效益。

一、電力企業(yè)土地資產(chǎn)管理存在的問題

（一）土地來源和所有權(quán)關(guān)系復(fù)雜。土地自身具有較強(qiáng)的復(fù)雜性和特殊性。不同取得方式，其價(jià)值和處置方式完全不同。每一種方式所獲得土地的所有權(quán)權(quán)屬各不相同，取得土地所支付的成本和費(fèi)用也不一樣，土地資產(chǎn)記賬方式存在很大差異。對(duì)于不同來源的國有土地，國家有不同的政策和管理規(guī)定，土地稅收也存在很大的不同。從土地用途看，未經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，不得自行轉(zhuǎn)換土地用途。從土地政策管理看，土地實(shí)行分級(jí)屬地化管理，除了國家層面頒布的法律法規(guī)外，各省市也可制定相應(yīng)的土地管理制度，土地政策種類多、管理分散。所有這些，都給企業(yè)實(shí)行土地資產(chǎn)的統(tǒng)一管理、評(píng)價(jià)分級(jí)和處置流轉(zhuǎn)等帶來了很大的困難。

（二）土地變性問題突出，違法違章用地現(xiàn)象嚴(yán)重。電力用地大多根據(jù)劃撥用地范圍以劃撥方式取得，而在電力用地的使用過程存在與其它劃撥用地相類似的違法違章用地現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在劃撥土地擅自改變用途、劃撥土地擅自轉(zhuǎn)讓出租、擅自占用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)、！劃撥用地目錄"以外建設(shè)項(xiàng)目未辦理有償使用土地手續(xù)、非法占用土地進(jìn)行各類建設(shè)（無用地手續(xù)）、擅自與村鄉(xiāng)簽訂協(xié)議圈占集體土地以及擅自占用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等。

（三）土地利用和再利用效率不高，電力開發(fā)后土地廢棄問題嚴(yán)重?，F(xiàn)階段，電力企業(yè)土地資源利用單一化，以及土地廢棄問題。由于只注重架線，征地等，而不重視土地的復(fù)墾還田，被開采的土地長(zhǎng)期處于荒廢狀態(tài)。大多數(shù)情況下，當(dāng)對(duì)土地進(jìn)行電力開采后，沒有進(jìn)一步利用土地，致使土地利用的單一化以及閑置荒廢問題相當(dāng)嚴(yán)重。

（四）征地矛盾突出，土地糾紛嚴(yán)重。電力設(shè)施用地屬建設(shè)用地，需要大量占用電力所在地新增建設(shè)用地指標(biāo)，由于國家每年下達(dá)各地的新增建設(shè)用地指標(biāo)非常有限，導(dǎo)致地方政府給予電力設(shè)施用地的新增建設(shè)用地指標(biāo)非常有限，造成大量電力設(shè)施用地難以完善用地審批手續(xù)；另一方面，通過劃撥方式供地，企業(yè)無需繳納土地出讓金，而征地過程的各項(xiàng)補(bǔ)償當(dāng)?shù)卣仨殗?yán)格按照國家規(guī)定?？顚Ｓ?，各項(xiàng)稅收的上繳也難以反哺于當(dāng)?shù)卣?。因此電力所在地政府?duì)電力用地的支持力度不夠，導(dǎo)致征地矛盾十分突出。此外，由于電力所在地方村民整體素質(zhì)及企業(yè)自身等問題的存在，導(dǎo)致電力野外生產(chǎn)場(chǎng)所外圍很容易發(fā)生土地糾紛。電力田企業(yè)土地糾紛起因復(fù)雜，有其不確定性，概括來講包括施工權(quán)爭(zhēng)奪引發(fā)糾紛；土地補(bǔ)償款挪用、截留引發(fā)糾紛；企業(yè)施工、補(bǔ)償遺留問題引發(fā)糾紛；村民無理取鬧故意引發(fā)糾紛等。大量土地糾紛的存在，很大程度上影響到了電力正常的生產(chǎn)秩序，嚴(yán)重者甚至可能導(dǎo)致停產(chǎn)。

二、加強(qiáng)電力企業(yè)土地資產(chǎn)管理的措施

（一）樹立土地資產(chǎn)管理新觀念。土地是企業(yè)重要的生產(chǎn)資料和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，要改變土地僅僅是生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所的片面認(rèn)識(shí)，樹立土地資產(chǎn)意識(shí)。電力企業(yè)公司及所屬各企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到土地資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要地位和作用，摒棄過去的舊觀念，提高對(duì)土地資產(chǎn)管理工作的重視程度，加大管理力度，保持積極的工作態(tài)度，徹底改變過去在土地資產(chǎn)管理上的被動(dòng)局面，使電力企業(yè)公司及所屬各企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念得以根本轉(zhuǎn)變。

（二）搞好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作。電力企業(yè)自開發(fā)建設(shè)以來，積累了大量的土地檔案資料，而且隨著電力企業(yè)建設(shè)的發(fā)展，各種資料逐年增加。這些資料是實(shí)施土地經(jīng)營管理的基礎(chǔ)，是維護(hù)電力土地權(quán)益、服務(wù)電力建設(shè)的重要依據(jù)。為了保護(hù)和利用好土地檔案資料，一方面實(shí)行嚴(yán)格的檔案資料管理制度、資料查閱履行備案登記程序，落實(shí)管理責(zé)任，做到用后及時(shí)歸檔入庫，確保檔案資料安全完好。另一方面建設(shè)并逐年完善土地管理信息系統(tǒng)，將包括土地證在內(nèi)的各種信息錄入數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程用戶對(duì)宗地基本信息的查詢功能，使得電力企業(yè)具備地籍管理聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行的能力。

篇6

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；問題；對(duì)策

一、我國城市土地儲(chǔ)備制度的建立

我國城市土地儲(chǔ)備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場(chǎng)化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。

土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲(chǔ)備制度，可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲(chǔ)備制度存在的問題

1土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門的工作既要代表政府制定收購儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購儲(chǔ)備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房?jī)r(jià)收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲(chǔ)備中心在征購、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。

1建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

篇7

土地是人類社會(huì)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，既是重要的資源，也是重要的資產(chǎn)，還是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化，隨著各級(jí)黨委政府對(duì)土地管理工作的不斷加強(qiáng)，我國的土地市場(chǎng)建設(shè)獲得了較大發(fā)展，土地資本運(yùn)營已成為土地管理工作的重要課題。**是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣，人多地少，耕地后備資源不足，加大土地使用制度改革力度，加快國有土地資本運(yùn)營顯得尤為重要。20xx年下半年實(shí)施縣鄉(xiāng)機(jī)構(gòu)改革，新組建**縣國土資源局，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務(wù)大局，以提高土地對(duì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為目標(biāo)，堅(jiān)持資源保護(hù)與資產(chǎn)管理并重，建立健全土地收購儲(chǔ)備各項(xiàng)制度，加大國有土地儲(chǔ)備交易工作力度,嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓規(guī)定，土地市場(chǎng)的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。

一、 **土地市場(chǎng)建設(shè)的現(xiàn)狀

近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲(chǔ)備交易工作成為經(jīng)營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署，創(chuàng)新工作思路和方法，在改造舊城、開發(fā)新城工作中，為實(shí)現(xiàn)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，在完善土地儲(chǔ)備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細(xì)致的工作。

（一）成立機(jī)構(gòu) 建章立制

土地收購儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控土地二級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小，布局分散，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市建設(shè)資金短缺，過去長(zhǎng)期實(shí)行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，非法入市現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成大量國有土地資產(chǎn)流失，政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對(duì)這一情況，為全面貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[20xx]15號(hào))和國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號(hào)令）等文件精神，依法規(guī)范土地市場(chǎng)，確保政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷。20xx年8月，我縣成立了土地儲(chǔ)備交易中心，隸屬**縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲(chǔ)備、國有建設(shè)用地出讓等工作。

確定土地收購儲(chǔ)備中心是接受縣政府委托實(shí)施國有土地資本運(yùn)營工作的法定機(jī)構(gòu)，代表縣政府對(duì)城鎮(zhèn)國有土地實(shí)行統(tǒng)一征收、儲(chǔ)備、經(jīng)營和管理，做到“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。同時(shí)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定出臺(tái)了《**縣國有土地收儲(chǔ)運(yùn)營管理暫行辦法》、《**縣國有土地收儲(chǔ)運(yùn)營程序》和《**縣土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理暫行辦法》等制度，為規(guī)范有序地實(shí)施土地儲(chǔ)備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境

20xx年2月20日，國土資源部召開土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議，下發(fā)相關(guān)通知，針對(duì)一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場(chǎng)混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場(chǎng)秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境，我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序?yàn)槠鯔C(jī)，抓好土地市場(chǎng)秩序治理整頓，促進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實(shí)抓好經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。自20xx年以來，我縣就完善土地儲(chǔ)備交易機(jī)制，加大土地市場(chǎng)配置力度，連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實(shí)際，下發(fā)了《**縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則；根據(jù)土地市場(chǎng)的變化，及時(shí)修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，并就土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)備工作程序、儲(chǔ)備土地的處置程序等內(nèi)容進(jìn)一步明細(xì)化、規(guī)范化；相繼出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)秩序管理、嚴(yán)禁非法買賣土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》，堅(jiān)決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批，查處非法買賣、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺(tái)，為搞好土地收購儲(chǔ)備和規(guī)范土地市場(chǎng)提供了法律法規(guī)支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規(guī)

為使國土資源法律法規(guī)家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規(guī)、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標(biāo)語、出動(dòng)宣傳車、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專欄板報(bào)、演講比賽、印發(fā)資料、召開座談會(huì)等貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護(hù)的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動(dòng)，使全縣人民特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部充分認(rèn)識(shí)到我縣國土資源保護(hù)與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，明白土地是不可再生的資源，以此增強(qiáng)土地憂患意識(shí)，全面提高耕地保護(hù)和合理利用土地的 自覺性。這樣，使國土資源法律法規(guī)更加深入人心，干部、群眾的法律意識(shí)有了明顯提高，也為我縣推進(jìn)土地儲(chǔ)備工交易工作和規(guī)范土地市場(chǎng)營造了良好的氛圍。

（四）認(rèn)真履行職責(zé)，實(shí)施土地交易“陽光工程”

招拍掛出讓國有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號(hào)令）及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開土地出讓的方式。法律規(guī)定，經(jīng)營性用地必須實(shí)行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經(jīng)營性用地掛牌出讓一律實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，堅(jiān)持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對(duì)外公告，實(shí)施陽光交易。參加競(jìng)買土地者有縣內(nèi)、縣外，州內(nèi)、州外，也有省內(nèi)、省外的投資商、開發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國土資源、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政等部門聯(lián)合舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)會(huì)，在媒體上交易結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督，取得了良好的成效。

土地儲(chǔ)備交易中心成立以來，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)國有土地實(shí)行統(tǒng)一征用、儲(chǔ)備、經(jīng)營和管理，依法按程序?qū)θh經(jīng)營性用地實(shí)施了招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，自土地儲(chǔ)備交易成立至今的5、6年時(shí)間，**縣土地儲(chǔ)備交易中心在**縣國土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下，以盤活存量國有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點(diǎn)，供應(yīng)國有建設(shè)用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為**縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障，解決了72個(gè)黨政機(jī)關(guān)及社會(huì)團(tuán)體單位的辦公用地問題，為**縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。

二、 **土地市場(chǎng)建設(shè)存在的主要問題

我縣的土地市場(chǎng)建設(shè)正處于發(fā)育起步階段，經(jīng)過五年多的培育和規(guī)范，雖然取得了一定的進(jìn)展，但也存在一些問題。

一是市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮，出讓供地、招標(biāo)拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅(qū)動(dòng)，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范，低價(jià)出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在，影響了市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。

二是土地市場(chǎng)管理的法律法規(guī)和各項(xiàng)制度有待進(jìn)一步落實(shí)，政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還有待加強(qiáng)。土地市場(chǎng)發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量,但社會(huì)上部分人員國土資源政策、法律意識(shí)淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止，少數(shù)開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè)，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對(duì)土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實(shí)施和耕地保護(hù)。

三是由于我縣是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣，年供地量不大，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，加上收購?fù)恋氐馁Y金無來源，財(cái)政提供不了專項(xiàng)周轉(zhuǎn)金，銀行貸款困難，造成收儲(chǔ)資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數(shù)單位和個(gè)人為逃避稅費(fèi)，不依法申報(bào)辦理變更手續(xù)，部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，造成土地交易市場(chǎng)混亂。

上述問題的產(chǎn)生，既有國土部門內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現(xiàn)在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實(shí)。建設(shè)項(xiàng)目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行選址，在項(xiàng)目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時(shí)，往往實(shí)行規(guī)劃跟著項(xiàng)目走，隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下，用地單位或個(gè)人忽視城市規(guī)劃，認(rèn)為只要獲得政府批準(zhǔn)的土地，建設(shè)過程中隨意性較大，不嚴(yán)格執(zhí)行供地過程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；部門間的相互協(xié)調(diào)不夠，宗地管理無法實(shí)現(xiàn)，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。二是土地收購儲(chǔ)備中心的職能不到位，政府不能集中統(tǒng)一供地，多頭供地現(xiàn)象依然存在，使“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的原則得不到真正的落實(shí)。三是一些單位和個(gè)人對(duì)土地政策、法律法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)，違法占地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過分強(qiáng)調(diào)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，隨意提供工業(yè)用地，只顧當(dāng)前利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。為引進(jìn)資金，興辦企業(yè)，一味遷就企業(yè)不合理要求，以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價(jià)，不要求企業(yè)主嚴(yán)格地完善依法用地手續(xù)，造成農(nóng)村土地市場(chǎng)混亂。四是缺乏土地儲(chǔ)備資金，從而對(duì)老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級(jí)要求管理、分配使用，致使在應(yīng)對(duì)上級(jí)檢查時(shí)捉襟見肘。

三、解決**土地市場(chǎng)建設(shè)問題的對(duì)策措施

規(guī)范土地市場(chǎng)就是政府用市場(chǎng)的眼光看待國有土地，通過運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)規(guī)律，最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的行為，它對(duì)于促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對(duì)上述我縣土地市場(chǎng)建設(shè)存在的問題，我們堅(jiān)信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。

一是繼續(xù)深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發(fā)展和規(guī)范土地市場(chǎng)、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的高度，大力宣傳規(guī)范土地市場(chǎng)、實(shí)施經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進(jìn)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。

二是進(jìn)一步健全和完善土地公開供應(yīng)制度。建立土地市場(chǎng)集中統(tǒng)一供應(yīng)制度，國有土地招標(biāo)、拍賣制度和依法行政工作制度。促進(jìn)土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。

三是要同相關(guān)協(xié)作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗(yàn)收工作；建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系，共同促進(jìn)和培育規(guī)范的土地市場(chǎng)。

篇8

地方稅收是地方財(cái)政收入的主要來源，努力提高地方稅收占稅收總收入的比重，為地方財(cái)政化緣才是化解風(fēng)險(xiǎn)的根本之策。

國家審計(jì)署最新審計(jì)結(jié)果顯示，截至2013年6月底，全國省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額為10.5789萬億元，盡管總規(guī)模不大，但比2010年底增加了38679.54億元，年均增長(zhǎng)19.97%，地方債務(wù)的快速增長(zhǎng)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)不可承受之重，必須通過新的制度設(shè)計(jì)擺脫“土地財(cái)政”的怪圈。

近些年來，中國“土地財(cái)政”的制度弊端及其衍生的風(fēng)險(xiǎn)越來越突出。在債務(wù)融資的壓力下，地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴程度進(jìn)一步增加。截至2012 年底，11個(gè)省級(jí)、316個(gè)市級(jí)、1396個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額34865.24 億元，占省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額93642.66億元的37.23%，幾乎有四成要靠賣地來還債，土地出讓收入成為輸血地方債務(wù)的重要 途徑。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年全國前20名賣地收入超1.5萬億元，同比漲幅達(dá)63.69%，僅上海、北京、廣州、深圳等四個(gè)一線城市的賣地總收入就超過5166億元，然而，從未來趨勢(shì)看，這種“土地財(cái)政依賴”的模式蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)且不可持續(xù)。

一方面，近年來由于不斷攀升的拆遷成本。地方政府土地的凈收益已經(jīng)明顯減少，已難以覆蓋債務(wù)本息。2012年地方政府土地出讓獲得2.7萬億元，但因國有土地出讓所支付的金額卻高達(dá)2.8萬億元，其中征地拆遷補(bǔ)償以及補(bǔ)助征地農(nóng)民金額接近2萬億元?？梢姡S著土地拆遷成本的提高，國有土地出讓非但沒有增加地方財(cái)政的凈收入，還變相增加了地方政府的開支。

另一方面，可供出售土地的減少。近年來，中國政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)守18億畝耕地紅線，這意味著，中國的土地從根本上來講是稀缺的。出于對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，不少城市在前幾年大量供地，擠壓了后續(xù)的供地空間。全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2013年計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃，已經(jīng)連續(xù)兩年減少，其中一線城市和部分熱點(diǎn)城市的土地供求矛盾較為突出，預(yù)計(jì)隨著未來可供出售土地的減少，二、三線城市的土地供應(yīng)也將趨緊。

因此，這就決定了從土地出讓中獲得的收入是有限和不可持續(xù)的。在這種情況下，地方政府為了短期維持債務(wù)的償還，就必須放任房地產(chǎn)泡沫的延續(xù)，這無疑也是非常危險(xiǎn)的?？紤]到2015年后中國人口增速進(jìn)入下降通道帶來結(jié)構(gòu)性變化將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。一旦由剛需決定的我國房地產(chǎn)增長(zhǎng)巔峰在2015年后過去，可能將極大地影響地方政府債務(wù)的償還能力，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

因此，解決“中國土地財(cái)政”問題既需要“治標(biāo)”也需要“治本”?！巴恋刎?cái)政”從表象看是一個(gè)財(cái)政問題，但通過從土地相關(guān)制度變遷的角度來切入分析：土地相關(guān)的制度供給與制度目標(biāo)的矛盾是土地財(cái)政產(chǎn)生的內(nèi)在原因，因此需要從土地經(jīng)營制度入手，逐步剝離地方政府的土地經(jīng)營管理職能，探索由國有土地資產(chǎn)管理公司代表政府經(jīng)營，政府退出土地經(jīng)營而做好土地微觀規(guī)劃管制與土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

可以借鑒我國社?；鸬慕M織模式，建立從中央到地方的土地收入基金，日常活動(dòng)中主要職責(zé)是管理土地出讓金收入，并對(duì)其進(jìn)行穩(wěn)健的投資實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入的保值、增值。地方政府也可以從國有土地經(jīng)營管理職能脫離出來而做好政府的微觀規(guī)劃控制制定、實(shí)施和土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，同時(shí)由于打破了地方政府的土地壟斷供給，有助于穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)，使土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)回到良性發(fā)展的軌道上來。

最后，要有賴于在分稅分級(jí)框架下建立相對(duì)穩(wěn)定的地方稅收體系。財(cái)稅體制改革須集中于以支出管理改革為重心的構(gòu)建公共財(cái)政框架體系上，而化解一系列風(fēng)險(xiǎn)的落腳點(diǎn)還在于健全地方稅體系為目的的財(cái)稅體制改革，啟動(dòng)中央和地方分配關(guān)系的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。地方稅收是地方財(cái)政收入的主要來源，努力提高地方稅收占稅收總收入的比重，擴(kuò)大地方政府理財(cái)空間和調(diào)控能力，為地方財(cái)政化緣才是化解風(fēng)險(xiǎn)的根本之策。

篇9

    為了明確全民所有制獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)興辦的科技開發(fā)企業(yè)投資各方的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，現(xiàn)將《關(guān)于科研機(jī)構(gòu)興辦科技開發(fā)企業(yè)國有資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行，并請(qǐng)你們將實(shí)施中的經(jīng)驗(yàn)、問題及建議等，及時(shí)函告我們。

    附：關(guān)于科研機(jī)構(gòu)興辦科技開發(fā)企業(yè)國有資產(chǎn)管理暫行規(guī)定第一條  為了規(guī)范全民所有制獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱科研機(jī)構(gòu)）興辦科技開發(fā)企業(yè)的國有資產(chǎn)管理，理順科技開發(fā)企業(yè)及其投資各方的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確投資各方利益，促進(jìn)科技開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展，制定本規(guī)定。

    第二條  本規(guī)定所稱科技開發(fā)企業(yè)是指：科研機(jī)構(gòu)興辦的，從事技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)和經(jīng)營科技產(chǎn)品取得法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

    科技開發(fā)企業(yè)不論登記為何種所有制形式，也不論采取何種經(jīng)營方式，其國有資產(chǎn)的管理均按本規(guī)定執(zhí)行。

    第三條  科技開發(fā)企業(yè)的國有資產(chǎn)管理，既要維護(hù)國有資產(chǎn)所有者的合法權(quán)益，又要保護(hù)其它資產(chǎn)所有者的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和各項(xiàng)利益，有利于資產(chǎn)的合理流動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的改革。

    第四條  科技開發(fā)企業(yè)根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局、財(cái)政部、國家工商行政管理局《企業(yè)國有資產(chǎn)所有權(quán)界定暫行規(guī)定》界定國有資產(chǎn)所有權(quán)。國有資產(chǎn)管理部門要會(huì)同科技主管部門根據(jù)科技開發(fā)企業(yè)的具體情況，制定國有資產(chǎn)所有權(quán)界定的實(shí)施辦法。

    對(duì)一時(shí)難以界定清楚所有權(quán)關(guān)系，或?qū)缍ㄙY產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系有爭(zhēng)議的資產(chǎn)，任何一方不得自行處置，由科研機(jī)構(gòu)報(bào)各級(jí)科委商同級(jí)國有資產(chǎn)管理部門研究處理。

    凡新辦科技開發(fā)企業(yè)，必須按本規(guī)定明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，規(guī)范產(chǎn)權(quán)管理。

    第五條  科技開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估工作，按照國務(wù)院《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

    第六條  凡占有、使用國有資產(chǎn)的科技開發(fā)企業(yè)，必須按國家國有資產(chǎn)管理局、財(cái)政部、國家工商行政管理局《國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，向同級(jí)國有資產(chǎn)管理部門或其委托機(jī)關(guān)申報(bào)、辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，尚未設(shè)立國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的地方，應(yīng)向同級(jí)財(cái)政部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

    第七條  科研機(jī)構(gòu)應(yīng)指定相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和專管人員，對(duì)其興辦和管理的科技開發(fā)企業(yè)的國有資產(chǎn)，依照國家的法律、法規(guī)和本規(guī)定進(jìn)行管理。具體管理內(nèi)容由同級(jí)國有資產(chǎn)管理部門規(guī)定。

    科研機(jī)構(gòu)管理國有資產(chǎn)的組織機(jī)構(gòu)由主管（院）所長(zhǎng)直接領(lǐng)導(dǎo)。業(yè)務(wù)上接受同級(jí)國有資產(chǎn)管理部門的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。

    第八條  科技開發(fā)企業(yè)的投資各方，可以貨幣出資，也可以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)、土地使用權(quán)等作價(jià)出資。

    以國有資產(chǎn)（包括國有土地使用權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)）出資的，按照國家規(guī)定組織資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

    第九條  科技開發(fā)企業(yè)要建立董事會(huì)或其它形式的產(chǎn)權(quán)代表機(jī)構(gòu)。并制定相應(yīng)的管理章程。實(shí)行股份經(jīng)營的投資各方應(yīng)堅(jiān)持股權(quán)平等，同股同利，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，通過向科技開發(fā)企業(yè)委派董事或其它形式的產(chǎn)權(quán)代表，組成董事會(huì)或其它形式的產(chǎn)權(quán)代表機(jī)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)章程行使對(duì)科技開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)管理。

    各級(jí)科技主管部門和同級(jí)國有資產(chǎn)管理部門有權(quán)對(duì)代表國有資產(chǎn)權(quán)益的董事或產(chǎn)權(quán)代表履行職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督。

    第十條  鼓勵(lì)科技開發(fā)企業(yè)通過參股、兼并、聯(lián)合經(jīng)營、承包、租賃、拍賣等方式，推動(dòng)資產(chǎn)的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，不斷提高資產(chǎn)經(jīng)營效益。

    第十一條  科技開發(fā)企業(yè)的投資各方相互間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，應(yīng)依法簽定協(xié)議或合同，明確權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，在向國家工商行政管理部門申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記同時(shí)報(bào)送，經(jīng)批準(zhǔn)依法登記后具有法律效力。

    第十二條  科技開發(fā)企業(yè)留用和從費(fèi)用或成本中提取的資金形成的專項(xiàng)基金，以及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處置收入，按國家規(guī)定管理和使用。

    科技開發(fā)企業(yè)上繳國家的稅費(fèi)和應(yīng)歸投資各方的資產(chǎn)經(jīng)營收益一經(jīng)確定，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)如數(shù)交納或支付。

    全民所有制投資各方資產(chǎn)經(jīng)營收益應(yīng)按國家規(guī)定管理和使用。

篇10

一、資源性資產(chǎn)確認(rèn)

農(nóng)業(yè)企業(yè)資源性資產(chǎn)確認(rèn)的首要條件是“由企業(yè)控制”,而不是“由企業(yè)擁有或控制”,因?yàn)椤捌髽I(yè)擁有”一般是指“企業(yè)擁有該項(xiàng)資源的所有權(quán)”。我國憲法和有關(guān)法律規(guī)定,我國的資源產(chǎn)權(quán)采用國家所有和集體所有二元結(jié)構(gòu)的公有資源產(chǎn)權(quán)制度,《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,我國“實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”,因此,農(nóng)業(yè)企業(yè),如國有農(nóng)場(chǎng)等,對(duì)土地的實(shí)際控制,體現(xiàn)在依法確認(rèn)其國有土地使用權(quán),并據(jù)此獲取經(jīng)濟(jì)收益。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)制定的《編制財(cái)務(wù)報(bào)表的框架》指出:在確定資產(chǎn)的存在時(shí),所有權(quán)不是必不可少的……假如企業(yè)控制了得自不動(dòng)產(chǎn)的利益,則該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)就是一項(xiàng)資產(chǎn)?！翱刂啤边@一概念的外延比較寬泛,在這里,可以涵蓋了“擁有”,因此,《編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表的框架》在闡述資產(chǎn)的定義時(shí),也是僅提“由企業(yè)控制的”。同時(shí)明確,必須由企業(yè)控制。對(duì)于自然資源來說,強(qiáng)調(diào)對(duì)其產(chǎn)生利益的控制,也是資源轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的必要條件。因?yàn)橘Y源假如沒有特定主體的控制,則成了沒有管理主體的共享品,也就沒有了收益,如太陽的自然能、空氣等。顯然,這樣的自然資源也就不可能轉(zhuǎn)化為資源性資產(chǎn)。

二、資源性資產(chǎn)初始計(jì)量

作為自然生成物的資源性資產(chǎn),其計(jì)量與一般會(huì)計(jì)學(xué)所說的資產(chǎn)計(jì)量不同,由于其稀缺性、非交易性,其計(jì)量自有一套獨(dú)特的方法體系,在理論界,往往采用收益還原法、成本法,市場(chǎng)價(jià)格法、剩余法等基本方法對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,或構(gòu)建邊際機(jī)會(huì)成本模型和模糊數(shù)學(xué)模型等方法對(duì)其進(jìn)行價(jià)值計(jì)量。此外,對(duì)于單純性資源,如土地資源,其價(jià)格,在理論上,還可以采取馬克思的地租資本化價(jià)格法,即土地價(jià)格等于地租除以利息率。但是,上述理論評(píng)估和計(jì)量方法,大部分還只局限在學(xué)術(shù)交流層面,認(rèn)知程度較低,距可操作的實(shí)用性還有相當(dāng)?shù)牟罹?這也正是將資源性資產(chǎn)納入會(huì)計(jì)核算體系的困難之處。

對(duì)于資源性資產(chǎn)的初始計(jì)量,既要考慮資源性資產(chǎn)的特征,更要從我國的實(shí)際國情出發(fā),遵循相關(guān)的法律法規(guī),進(jìn)行多角度、全方位的探討,待取得成功、成型的經(jīng)驗(yàn)之后,逐步加以推廣。如對(duì)資源性資產(chǎn)中的土地,根據(jù)我國土地管理的法規(guī),土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、交易,因而,土地的使用權(quán)就存在著市場(chǎng)價(jià)格。而法律又規(guī)定,不準(zhǔn)買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,這樣,土地又不存在市場(chǎng)價(jià)格。那么,應(yīng)如何確定農(nóng)業(yè)企業(yè)通過行政劃撥取得的農(nóng)業(yè)用地初始計(jì)量的入賬價(jià)格呢?

由于土地資產(chǎn)入賬后,將在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上作為資產(chǎn)列示,因此,在確定土地資產(chǎn)的入賬價(jià)格時(shí),就應(yīng)該考慮到因國家建設(shè)(如國家修建高速公路、鐵路等)需要時(shí),農(nóng)業(yè)企業(yè)使用的國有土地經(jīng)批準(zhǔn)可能會(huì)被征用,所謂征用,是指國家收回土地使用權(quán),對(duì)于國有農(nóng)場(chǎng)歷史上場(chǎng)隊(duì)合并或以場(chǎng)帶社并進(jìn)來或帶進(jìn)來的原屬于集體所有的土地,征用則是指土地由集體所有轉(zhuǎn)化為國家所有。此時(shí),須將其從資產(chǎn)負(fù)債表中注銷,并將其處置而形成的利得或損失,在利潤表中確認(rèn)為收益或費(fèi)用。

顯然,土地資源資產(chǎn)的初始計(jì)量不可能按照土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)土地(使用權(quán))的評(píng)估價(jià)格入賬,也不能采用前述理論界對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估或計(jì)量的結(jié)果作為初始計(jì)量的入賬依據(jù)。但是,我們注意到,農(nóng)業(yè)企業(yè)使用的國有土地被征用時(shí),可按照有關(guān)法律的規(guī)定取得相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。因此,對(duì)于土地資源資產(chǎn),采用征地時(shí)的土地補(bǔ)償費(fèi)作為補(bǔ)始計(jì)量的入賬價(jià)格,既具有實(shí)用性、可操作性,又具有充分的法律依據(jù)。目前,在理論界一般也是認(rèn)同的。

三、資源性資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理

資源性資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理,涉及后續(xù)支出、處置、折舊、計(jì)提減值預(yù)備金等問題,下面分項(xiàng)述之。

后續(xù)支出。和資源性資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,假如使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì),如因?qū)Φ彤a(chǎn)田改造提高了土地的肥力,使單位產(chǎn)量有較大幅度的提高;或者因水庫的擴(kuò)建增容改變了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的水利條件,增加了旱澇保收田的面積等,則應(yīng)將這些后續(xù)支出資本化,增加該項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值。任何后續(xù)支出都應(yīng)資本化、費(fèi)用化,在發(fā)生的當(dāng)期加以確認(rèn)。

處置。資源性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢、損毀,或由于國家建設(shè)需要被征用時(shí),應(yīng)將其從資產(chǎn)負(fù)債表中注銷,并將處置收益,包括企業(yè)獲取的征地補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)收入,在成為應(yīng)收款項(xiàng)的會(huì)計(jì)期間,扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額,作為損失或利得計(jì)入當(dāng)期損益。同時(shí),將和劃出土地資源資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的土地資源資本轉(zhuǎn)入其他資產(chǎn)公積。

折舊。理論界對(duì)資源性資產(chǎn)的價(jià)值及其服務(wù)功能的補(bǔ)償稱為折補(bǔ)。所謂資源性折補(bǔ)是指為了維持資源資產(chǎn)開發(fā)利用功能恒定而進(jìn)行的價(jià)值、技術(shù)等方式的補(bǔ)償。對(duì)于農(nóng)業(yè)企業(yè)資源性資產(chǎn)中的土地資源資產(chǎn),從其特性來看,雖然具有質(zhì)量的可變性,但從其可永續(xù)利用的自然屬性看,則通常具有無限的使用期。且只要利用得當(dāng),可以使其資源性資產(chǎn)開發(fā)利用功能恒定。再從有關(guān)的法律規(guī)定來看,國有農(nóng)業(yè)企業(yè)的農(nóng)用地,其使用也不存在期限的界定。因此,土地資源資產(chǎn)可不計(jì)提折舊。