導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊 房地產(chǎn) Logistic回歸模型

我國的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)80年代中期，是一個(gè)成長性很高的行業(yè)。如今，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)生活中已有舉足輕重的地位，但由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、基礎(chǔ)差，其企業(yè)缺乏規(guī)范性管理，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況也面臨會(huì)計(jì)核算體系不健全、缺乏有效的內(nèi)部控制制度等問題，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的風(fēng)險(xiǎn)加大。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)運(yùn)營特點(diǎn)和財(cái)務(wù)特征，在國內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊現(xiàn)有的研究基礎(chǔ)上建立一套適合我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的識(shí)別模型。同時(shí)找出識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的關(guān)鍵指標(biāo)，為各有關(guān)信息使用者的決策提供依據(jù)。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）國外文獻(xiàn) 西方國家資本市場(chǎng)產(chǎn)生時(shí)間較長，國外學(xué)術(shù)界較早地進(jìn)行了上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列舉的方式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊作了定義。在他們看來，財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊就是系統(tǒng)性的利潤操縱?；羧A德.R達(dá)維亞（2004）認(rèn)為財(cái)務(wù)報(bào)表舞弊指的是在企業(yè)向外界披露財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)有意將財(cái)務(wù)報(bào)表上的一項(xiàng)或多項(xiàng)余額虛報(bào)的一種欺詐。在Michael R.Young看來，只有違規(guī)的財(cái)務(wù)報(bào)表被用于決策并造成損失時(shí)，這種違規(guī)才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等從行業(yè)、董事會(huì)特征、財(cái)務(wù)指標(biāo)等方面對(duì)財(cái)務(wù)舞弊公司的征兆做了進(jìn)一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)建立Logistic模型，Beneish（1997）通過建立Probit模型來識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊現(xiàn)象。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn) 與西方國家相比，我國證券市場(chǎng)建立時(shí)間相對(duì)較晚，所以我國學(xué)者對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊現(xiàn)象主要進(jìn)行規(guī)范研究。阮錦勤（2003）以48家被公開實(shí)施舞弊的上市公司為樣本，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的現(xiàn)狀進(jìn)行了多角度的考察，并通過反映舞弊征兆和舞弊特征的兩類指標(biāo)建立Logistic回歸模型，結(jié)果表明調(diào)整后每股現(xiàn)金和應(yīng)收賬款與收入比兩個(gè)指標(biāo)可以識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊公司。明（2006）以8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為變量進(jìn)行研究，最終建立了一個(gè)由應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、毛利率指數(shù)和資產(chǎn)質(zhì)量指數(shù)為變量的舞弊識(shí)別模型。陳國欣、呂占甲、何峰（2007）研究回歸模型表明：實(shí)際上只需要盈利能力、管理層持股比例、獨(dú)立董事規(guī)模、審計(jì)意見四個(gè)變量就可以較好地識(shí)別預(yù)測(cè)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊，而且通過Logistic 回歸技術(shù)建立的模型整體識(shí)別正確率已達(dá)95.1%，可以說效果相當(dāng)顯著。梁杰、任茜（2009）在我國上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊信號(hào)的審計(jì)與識(shí)別一文中從公司管理層、關(guān)系對(duì)象、公司治理結(jié)構(gòu)及內(nèi)部控制制度等方面揭示了財(cái)務(wù)舞弊的跡象。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè) 本文以我國上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告為樣本，通過綜合考察上市房地產(chǎn)企業(yè)公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，尋求舞弊房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上共有的，能區(qū)別于未舞弊公司的特征，從而建立一個(gè)由多方面指標(biāo)反映的識(shí)別模型。由此，本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)1：:所有可以公開獲得的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)是真實(shí)、公允的

假設(shè)2：被中國證監(jiān)會(huì)公開進(jìn)行行政處罰的上市房地產(chǎn)公司均為有舞弊行為的公司

假設(shè)3：未受行政處罰的房地產(chǎn)公司均為財(cái)務(wù)報(bào)告正常的公司（即非舞弊公司）

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)內(nèi)控制度；措施

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2012）12-0121-02

1 內(nèi)控制度的概述

內(nèi)部控制是企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、制約和考核的程序和措施，并且明確企業(yè)內(nèi)部職能部門的職責(zé)和權(quán)限，相互之間形成緊密聯(lián)系、相互協(xié)調(diào)和相互制約的控制系統(tǒng)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營管理目標(biāo)。內(nèi)控制度可以根據(jù)不同的控制目的，分為兩大類會(huì)計(jì)控制和管理控制。會(huì)計(jì)控制的主要目的就是保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)和物資的安全性，保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和完整性，合理的控制企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)；管理控制的主要作用是保證企業(yè)的經(jīng)營方針和企業(yè)決策的貫徹執(zhí)行，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性和效率性。內(nèi)部控制的主要母的是確保企業(yè)資產(chǎn)的安全性，企業(yè)財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性。

內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的合法性；（2）有助于實(shí)現(xiàn)管理層的經(jīng)營方針和目標(biāo)；（3）保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，以免企業(yè)資產(chǎn)流失；（4）保證企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)信息資料的真實(shí)性和完整性。房地產(chǎn)企業(yè)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)和周期長的特點(diǎn)，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要目標(biāo)，而完善的內(nèi)控制度能夠充分保證房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。近年來，國家不斷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度也日漸完善。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著非常重要的意義。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的建設(shè)原則

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)控制度的建設(shè)需要符合以下幾個(gè)原則：（1）內(nèi)控制度的合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度必須要符合國家的法律法規(guī)，還要符合相關(guān)政府監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)的監(jiān)管要求；（2）內(nèi)控制度的全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制涵蓋了房企業(yè)所有的財(cái)務(wù)活動(dòng)，內(nèi)控制度應(yīng)該滲透到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的決策，財(cái)務(wù)的執(zhí)行，財(cái)務(wù)的監(jiān)督和財(cái)務(wù)反饋等環(huán)節(jié)，避免在企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中企業(yè)的內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞；（3）內(nèi)控制度的重要性原則。企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)突出重點(diǎn)，針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)中重要、高風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)和環(huán)節(jié)采取積極有效的控制措施，避免企業(yè)財(cái)務(wù)的重大缺陷存在；（4）內(nèi)控制度的有效性原則。內(nèi)部控制需要保證能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的內(nèi)部控制目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的員工必須嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)控制，及時(shí)的處理企業(yè)內(nèi)部控制在建立和實(shí)施的過程中變現(xiàn)出來的問題； （5）內(nèi)控制度的適應(yīng)性原則。企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)該要體現(xiàn)出企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的規(guī)模、特點(diǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，還需要不斷改進(jìn)和完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目環(huán)境和企業(yè)管理要求；（6）內(nèi)控制度的成本效益原則。內(nèi)部控制應(yīng)合理的權(quán)衡企業(yè)成本和企業(yè)效益的關(guān)系，充分體現(xiàn)出內(nèi)控制度的有效性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的現(xiàn)狀

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度有待進(jìn)一步完善

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度在某些方面都不夠完善，例如內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制系統(tǒng)、信息與溝通以及內(nèi)部監(jiān)督等。造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不完整的原因，一方面是在制定過程中沒有充分考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；另一方面就是沒有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，盲目地構(gòu)建內(nèi)控制度，沒有系統(tǒng)化，使得內(nèi)控只停留在分散的制度文字編制的層面上，缺乏與之配套的操作流程，使得失去了實(shí)用性和可操作性。

3.2 房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境復(fù)雜

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控缺乏具有可操作性、規(guī)范化的文件。有的企業(yè)根本沒有制定相應(yīng)的制度與規(guī)范，而有的企業(yè)即使有相關(guān)的制度與規(guī)范，但是又沒有可操作性，缺乏一個(gè)制定具體規(guī)范的計(jì)劃；行使內(nèi)控行為主體素質(zhì)有待提高，不能完全滿足實(shí)際工作需要；存在著比較嚴(yán)重的多頭管理、各自為政的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度在客觀上大大增加了。

3.3 外部環(huán)境的影響

隨著經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的日益加劇，現(xiàn)代企業(yè)的外部環(huán)境變得日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國內(nèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，還要面臨國際企業(yè)帶來的壓力和挑戰(zhàn)。再加上房地產(chǎn)行業(yè)其本身的特殊性，資金投入大，風(fēng)險(xiǎn)高，控制難度大等等。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性也是導(dǎo)致內(nèi)控復(fù)雜的主要因素，在會(huì)計(jì)核算方面，房地產(chǎn)企業(yè)不可能，也沒有必要去進(jìn)行各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本的計(jì)算。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的措施

4.1 建立科學(xué)合理的員工績效考核體系

房地產(chǎn)企業(yè)建立科學(xué)合理的員工績效考核體系需要從以下幾個(gè)方面方面著手：（1）做好企業(yè)績效考核前的準(zhǔn)備工作。推行績效考核最強(qiáng)大的動(dòng)力來源于公司決策層的支持，做好企業(yè)的宣傳和動(dòng)員工作，策劃好企業(yè)考核工作的執(zhí)行方案，例如：成立企業(yè)績效考核工作小組，明確工作人員的工作職責(zé)和任務(wù)；（2）制定完整的崗位說明書，這是做好企業(yè)績效考核工作的前提條件，企業(yè)的績效考核的目的就是考察企業(yè)員工的崗位職責(zé)和員工工作任務(wù)的完成情況；（3）企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的分解。企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃可以分解為企業(yè)的年度經(jīng)營指標(biāo)，企業(yè)的年度指標(biāo)又可以分解程企業(yè)的季度經(jīng)營指標(biāo)和企業(yè)個(gè)人年度任務(wù)指標(biāo)；（4）持續(xù)改進(jìn)考核體系。企業(yè)績效考核的組織者，應(yīng)充分了解廣大員工對(duì)企業(yè)的意見和提議，在實(shí)踐過程中不斷的完善，這樣企業(yè)的績效考核工作才能進(jìn)一步的進(jìn)行；（5）做好企業(yè)的考核績效計(jì)劃和考核反饋工作。在進(jìn)行績效考核之前，企業(yè)的主管人員要與員工進(jìn)行有效的溝通，制定良好的績效計(jì)劃，讓企業(yè)和員工一起共同確認(rèn)績效考核指標(biāo)和績效考核標(biāo)準(zhǔn)。

4.2 健全房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控有關(guān)規(guī)章制度

一個(gè)企業(yè)的規(guī)章制度是企業(yè)行為的標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有法可依，有章可循。健全房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控相關(guān)制度主要要做好以下幾個(gè)方面的工作：（1）要做到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有章可循，有法可依，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要建立起一系列完善的規(guī)章制度，但這些制度要以《會(huì)計(jì)法》、《公司法》和《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》為依據(jù)，并且要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，還要符合企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制，企業(yè)的固定資產(chǎn)管理制度，企業(yè)的利潤分配管理制度，不斷的完善規(guī)章制度，提高企業(yè)規(guī)章制度的科學(xué)性；（2）企業(yè)還需要明確規(guī)定企業(yè)的每個(gè)員工每天必須做什么，針對(duì)具體的情況應(yīng)該怎樣做等，從而保證責(zé)任制的實(shí)施，讓企業(yè)的每位員工都能清楚的認(rèn)識(shí)到自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，保證每位員工都能自覺遵守，還要針對(duì)員工建立起有效的激勵(lì)機(jī)制和企業(yè)監(jiān)督約束機(jī)制。在日常工作過程中，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，增強(qiáng)企業(yè)規(guī)章制度的執(zhí)行力度。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)要真正落實(shí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)真正落實(shí)財(cái)務(wù)管理工作的前提條件就是要明確各崗位職責(zé)，明確責(zé)任制，各負(fù)其責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)財(cái)務(wù)管理工作要做好以下幾個(gè)方面工作：（1）企業(yè)應(yīng)完善法人治理結(jié)構(gòu),健全企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理職能，完善各企業(yè)之間資金往來的財(cái)務(wù)手續(xù)，搞好企業(yè)的利潤分配管理，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；（2）企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的統(tǒng)化和規(guī)范化，會(huì)計(jì)人員要根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的要求，建立企業(yè)會(huì)計(jì)賬冊(cè)，嚴(yán)格辦理會(huì)計(jì)手續(xù)，仔細(xì)的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；（3）會(huì)計(jì)人員要加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)原始憑證的審核和企業(yè)財(cái)務(wù)收支的監(jiān)督工作；（4）定期核對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿數(shù)據(jù)和企業(yè)庫存現(xiàn)金和實(shí)物以及各企業(yè)之間的往來賬款，確保企業(yè)的賬目清晰和準(zhǔn)確；（5）會(huì)計(jì)人員要嚴(yán)格編制會(huì)計(jì)報(bào)表，為企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性提供最基本的保障。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期很長，消耗量也很大。建立完善的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)只有建立科學(xué)的內(nèi)控制度，才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成本最小化，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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篇3

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、前言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國家財(cái)政稅款的流失,本文將對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀

對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被相關(guān)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對(duì)策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)

針對(duì)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對(duì)相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語

由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會(huì)計(jì)研究,2009;1

篇4

以前，我國房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人昨舌，房地產(chǎn)企業(yè)利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則漏洞操縱利潤的大有人在．這極大的擾亂了國家正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。2006年2月15日，財(cái)政部了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，2007年1月1日．新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國地產(chǎn)類上市公司實(shí)施．新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)我國當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。

本文將新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行對(duì)比，從涉及當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā)，重點(diǎn)探討了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的影響．結(jié)合我國實(shí)際情況分析其應(yīng)用的積極之處以及存在的問題，并對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了思考，提出了相關(guān)對(duì)策分析，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。

二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理上的主要變化

1、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的引入在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算的，并且投資性房地產(chǎn)是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。新準(zhǔn)則體系增加‘T《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

2、《收入》準(zhǔn)則的變化以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的依據(jù)．雖然比較簡單而便于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作，但其未能反映銷售的實(shí)質(zhì)，且理論上缺乏合理性。新《收入》準(zhǔn)則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志，雖然要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力．但理論上更具有合理性。

3、《資產(chǎn)減值》準(zhǔn)則的變化及其意義以前，上市公司“盈利上升，多計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備；盈利下滑，再將跌價(jià)準(zhǔn)備沖回”，運(yùn)用資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提和沖回來操縱企業(yè)利潤，調(diào)節(jié)盈利。實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和按成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備，使得利潤操縱的這一主要途徑被封死。

4、《借款費(fèi)用》的變化及其意義借款費(fèi)用準(zhǔn)則的變化有以下幾方面：擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍；擴(kuò)大可以資本化的借款范圍；借款費(fèi)用扣除項(xiàng)目規(guī)定更加嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)。

首先，借款費(fèi)用可資本化范圍的擴(kuò)大，將使生產(chǎn)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對(duì)借款費(fèi)用中應(yīng)予資本化的利息金額，扣除了尚未動(dòng)用的借款資金存人銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益。其次，新準(zhǔn)則還要求披露資本化率和利息資本化金額，這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)恼嬗绊?/p>

1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式．視為會(huì)計(jì)政策的變更，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此．在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值模式的首年，各相關(guān)上市公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量．其影響結(jié)果是．這些上市公司的上年度的資本公積f其他資本公積1將會(huì)得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。同時(shí)，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)．公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也將計(jì)人所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn)，達(dá)到更好地披露其真實(shí)價(jià)值的目的。

2、增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性和可靠性新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式，可以反映出房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值，提高了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。同時(shí)，新準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，需要單獨(dú)披露其種類、金額和計(jì)量模式，還有兩種計(jì)量模式下的詳細(xì)信息。新準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)報(bào)告相當(dāng)于一份詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告，信息披露更加規(guī)范、詳細(xì)，這大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性，從而使企業(yè)信息披露更加透明．利用資本市場(chǎng)融資更加便利。

四、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)呢?fù)面影響

1、加大了會(huì)計(jì)槽算的工作量新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定。對(duì)不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)．以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息．在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。

2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績波動(dòng)新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量．但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的．可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。這勢(shì)必會(huì)影響到。房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會(huì)計(jì)期問財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。

3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的．所以人們除了關(guān)注企業(yè)的盈利狀況外，會(huì)更加關(guān)注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)．使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值．但沒有形成實(shí)質(zhì)性的現(xiàn)金流人。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有對(duì)其價(jià)值重估帶來的當(dāng)期損益稅收安排做出明確解釋，如果按照現(xiàn)行的評(píng)估增值會(huì)計(jì)處理方式，雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款．不影響當(dāng)期應(yīng)計(jì)稅款，但由于不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，使得企業(yè)利潤提前實(shí)現(xiàn)．就要繳納相應(yīng)的所得稅，反而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出

五、應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則不利影響的措施

作為房地產(chǎn)企業(yè)而言．一方面要積極利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的利好政策促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展：另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對(duì)性的采取措施，盡量避免其帶來的不利影響

1、調(diào)整資金來源結(jié)構(gòu)針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問題．房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大資金來源。對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能過分依賴銀行貸款，而要重點(diǎn)注意實(shí)現(xiàn)資金的多元化來源渠道。

2、加強(qiáng)企業(yè)成本控制新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)．必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用支出，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤最大化．必須加強(qiáng)成本控制。包括明確成本控制]：作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機(jī)構(gòu)、貫徹成本控制思想等。

3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨；在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下．公司才會(huì)選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)價(jià)模式新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然引入『公允價(jià)值計(jì)量模式，但對(duì)于這一模式的運(yùn)用尚有一定的保留。因而采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)也存在著某些不利因素。因此，即使對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式應(yīng)該相機(jī)選擇

5、加強(qiáng)人員培訓(xùn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施．對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術(shù)操作能力提出了更高要求．財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量。這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說應(yīng)特別注意管理人員是否對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精神做了正確的傳達(dá)，財(cái)務(wù)人員是否真正了解領(lǐng)會(huì)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精髓、要點(diǎn)和內(nèi)容，以及是否能做好新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接工作。要想讓財(cái)會(huì)人員盡快熟悉新制度的運(yùn)作，就必須重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育，這樣不僅能使我們財(cái)務(wù)人員最快、最準(zhǔn)確的學(xué)習(xí)和掌握不同時(shí)期的制度，也能大大減少企業(yè)成本，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問題；對(duì)策；分析

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本內(nèi)容

通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)研究以及結(jié)合筆者工作實(shí)踐來看，會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：

（一）現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算

對(duì)房地產(chǎn)財(cái)物核算工作來說，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項(xiàng)重要基本職能。結(jié)合筆者工作實(shí)踐來看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺(tái)賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。除了這項(xiàng)基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點(diǎn)以及流動(dòng)監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確?，F(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與完整，我們還應(yīng)當(dāng)做好各項(xiàng)核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。

（二）建筑用材核算

建筑用材核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算另外一項(xiàng)基本職能，其工作重點(diǎn)在于針對(duì)建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲(chǔ)備保管這三項(xiàng)內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計(jì)劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時(shí)，根據(jù)所采購建筑物資款項(xiàng)與支付程序制定并一套相對(duì)應(yīng)的核算方案。

（三）房地產(chǎn)運(yùn)營成本核算

房地產(chǎn)運(yùn)營成本核算上，其會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個(gè)方面：一是建設(shè)與經(jīng)營成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項(xiàng)工作中監(jiān)督管理；二是各項(xiàng)建設(shè)運(yùn)營費(fèi)用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對(duì)開發(fā)期間所投入各項(xiàng)資金予以評(píng)估與測(cè)驗(yàn)。

（四）經(jīng)營單位營銷利潤核算

經(jīng)營單位營銷利潤核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算最后一項(xiàng)工作內(nèi)容，結(jié)合工作實(shí)踐來看，此項(xiàng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)在于計(jì)算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營所得利潤、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤目標(biāo)制定中去。另外，經(jīng)營單位營銷利潤核算工作中還應(yīng)做好以下兩點(diǎn)工作：首先，財(cái)務(wù)人員需要特別注意做好財(cái)務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來能夠?yàn)榇_保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)際，構(gòu)建或完善財(cái)務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運(yùn)用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的意義

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會(huì)計(jì)核算的任務(wù)主要在于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算， 通過及時(shí)、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)企業(yè)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過核算與審核所得數(shù)據(jù)后來給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營方案的制定提供便利。會(huì)計(jì)核算不但能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供會(huì)計(jì)各類財(cái)務(wù)報(bào)表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著國家不斷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控， 抑制房價(jià)的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競(jìng)爭(zhēng)也日漸激烈，而開展會(huì)計(jì)核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，進(jìn)而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題

（一）會(huì)計(jì)核算科學(xué)設(shè)置過于繁雜

會(huì)計(jì)科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作而成的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。會(huì)計(jì)科目是對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會(huì)計(jì)活動(dòng)情況，企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目，嚴(yán)禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來進(jìn)行，且需要在年底對(duì)全部經(jīng)營賬目進(jìn)行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，在實(shí)際核算過程中該種方法不但會(huì)讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會(huì)與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實(shí)際情況不相符，從而導(dǎo)致了會(huì)計(jì)核算難度加大，致使其核算準(zhǔn)確性下降。

（二）收入、費(fèi)用等稅收核算的實(shí)際操作不合理

銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來源。但是在實(shí)際銷售過程中不可避免會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等各類費(fèi)用。就目前看來，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)一個(gè)較為嚴(yán)重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于費(fèi)用以及手速來源及去向并未進(jìn)行嚴(yán)格的核算。不僅如此，對(duì)于費(fèi)用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來開展相關(guān)市場(chǎng)銷售活動(dòng)，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時(shí)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時(shí)款當(dāng)做其收入來源。然而，在專業(yè)角度看來，這預(yù)收暫時(shí)款并不可當(dāng)做收入進(jìn)行確認(rèn)。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時(shí)，我國稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實(shí)際到賬時(shí)才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認(rèn)，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進(jìn)行確認(rèn)。然而該項(xiàng)策略在具體操作時(shí)則存在不合理的地方。不僅如此，在確認(rèn)成本以及費(fèi)用上也有著許多不合理之處，急需改進(jìn)。

（三）會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也具有一定的復(fù)雜性。房地a行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點(diǎn)，只有具有較高的單位價(jià)值才可以盈利，并且其消費(fèi)對(duì)象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時(shí)難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費(fèi)用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會(huì)計(jì)核算的難度。在實(shí)際核算過程中，配比是一項(xiàng)極為重要的原則，不但要確保確認(rèn)費(fèi)用、收入以及成本時(shí)要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M(fèi)用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。但是在實(shí)際核算過程中，往往難以落實(shí)配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時(shí)往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價(jià)格較為相近時(shí)，計(jì)算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會(huì)對(duì)房屋售價(jià)產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉砗怂愀邩菍映杀?，則會(huì)導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

四、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目即合理分類與簡化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會(huì)計(jì)科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際規(guī)模以及項(xiàng)目的具體情況來進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項(xiàng)目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查工作，并將核算重點(diǎn)放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級(jí)科目。在核算時(shí)開發(fā)成本過程中，應(yīng)當(dāng)將單項(xiàng)工作視為實(shí)際對(duì)象。除去必須的成本項(xiàng)目核算，可以根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的情況來對(duì)科目進(jìn)行合理的增減。再者，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營時(shí)所產(chǎn)生的資金進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)要站在宏觀的角度來對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財(cái)務(wù)情況。

（二）加強(qiáng)收入、費(fèi)用等核算工作的落實(shí)開展

確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費(fèi)用等核算工作得以有效開展與落實(shí)可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實(shí)際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實(shí)際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實(shí)際交易金額來進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費(fèi)用、收入以及成本等工作時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動(dòng)中的信息，從而有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)信息的有效性與實(shí)用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)以及管理模式來建立起完善的財(cái)務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實(shí)。最后，必須要專戶存儲(chǔ)預(yù)收到的暫時(shí)款，做到?？顚Ｓ?。

（三）確保房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作具有配比性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會(huì)計(jì)核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當(dāng)要確保務(wù)人數(shù)充足，從而可以確?？梢詫?duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的各類費(fèi)用、收入以及成本等核算工作能夠精細(xì)化開展。并且還需要定期開展財(cái)會(huì)培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當(dāng)大力引進(jìn)以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來開展會(huì)計(jì)核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息錄入與傳遞的實(shí)效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，提升會(huì)計(jì)核算效率。再者，應(yīng)當(dāng)做好各類會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實(shí)到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項(xiàng)基本建設(shè)項(xiàng)目均需要逐一開展會(huì)計(jì)核算，且使用正確的會(huì)計(jì)科目，以便于能夠在第一時(shí)間內(nèi)向各級(jí)部門提供系統(tǒng)、準(zhǔn)確、詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。此外，應(yīng)當(dāng)形成社會(huì)、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個(gè)階段的監(jiān)管工作。

五、結(jié)束語

總而言之，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會(huì)得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過程中依舊會(huì)有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財(cái)會(huì)人員全面掌握會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容，并妥善處理會(huì)計(jì)核算中的問題，提高會(huì)計(jì)核算效率與質(zhì)量，進(jìn)而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

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篇6

    關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；房地產(chǎn)企業(yè)；公允價(jià)值

    公允價(jià)值的概念最早是由上世紀(jì)七十年代成立的美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)提出的，并開始應(yīng)用于一些非貨幣性資產(chǎn)和債務(wù)的案例之中。至八十年代，美國發(fā)生了儲(chǔ)蓄和貸款危機(jī)，人們對(duì)歷史成本會(huì)計(jì)產(chǎn)生了懷疑，將目光轉(zhuǎn)向了公允價(jià)值計(jì)量模式。自此，公允價(jià)值計(jì)量模式得到了廣泛的應(yīng)用和不斷的擴(kuò)展。但是，公允價(jià)值的探索與應(yīng)用并不是一帆風(fēng)順的，2008年9月在美國全面爆發(fā)的金融危機(jī)就是一次深刻的教訓(xùn)。

    一、金融危機(jī)的爆發(fā)

2008年9月爆發(fā)的金融危機(jī)與房地產(chǎn)企業(yè)及公允價(jià)值計(jì)量模式有著密切聯(lián)系。它從本質(zhì)上來說，就是美國的房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款引發(fā)的。

    在此之前，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)供

不應(yīng)求，銀行、金融機(jī)構(gòu)為獲得高額的利息收入，開始向還款能力比較低的人提供房屋貸款。但是這種貸款能夠確保收回是有前提的，一是房地產(chǎn)價(jià)格要不斷上漲，確保貸款人無法償還貸款的情況下，有足以償還房貸的不動(dòng)產(chǎn)作抵押；二是有相應(yīng)的監(jiān)管部門保證該貸款的質(zhì)量。

    而顯然，當(dāng)時(shí)美國的金融監(jiān)管能

力已經(jīng)無法跟上金融衍生產(chǎn)品發(fā)展的步伐。加之，2007年開始房地產(chǎn)價(jià)格急速下降，次級(jí)抵押貸款無力償還，導(dǎo)致了次貸危機(jī)，并引起一系列金融衍生產(chǎn)品的價(jià)格下跌，從而爆發(fā)了全球金融危機(jī)。

    二、公允價(jià)值視角下的金融危機(jī)

公允價(jià)值的確定來源有三個(gè)：1、活躍市場(chǎng)上的公開報(bào)價(jià)；2、最近市場(chǎng)上的交易價(jià)格；3、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

    美國房地產(chǎn)使用的就是公允價(jià)值的計(jì)量模式。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格處于連續(xù)上漲階段，其公允價(jià)值遠(yuǎn)高于歷史成本，因此，這類企業(yè)就需要確認(rèn)大量的未實(shí)現(xiàn)的增值額，而這些全部計(jì)入了企業(yè)當(dāng)然的凈利潤。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，又因其公允價(jià)值急速下滑，導(dǎo)致以前未實(shí)現(xiàn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益一夕之間就要轉(zhuǎn)回，并確認(rèn)相應(yīng)的變動(dòng)損失。這就導(dǎo)致了一個(gè)原本看起來優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，短時(shí)間內(nèi)就可能面臨財(cái)務(wù)破產(chǎn)的命運(yùn)。這也是金融危機(jī)來勢(shì)如此迅猛的一個(gè)原因。所以，在當(dāng)時(shí)曾有人將公允價(jià)值計(jì)量模式看作是金融危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

    其實(shí)不然，公允價(jià)值的應(yīng)用是有條件的。在一個(gè)金融市場(chǎng)比較平穩(wěn)的條件下，公允價(jià)值計(jì)量模式不僅能真實(shí)、公允地反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，而且不會(huì)引起資產(chǎn)、收益的大幅波動(dòng)。在金融危機(jī)的背景下，公允價(jià)值只是起了放大鏡的作用，使得這種市場(chǎng)變化效應(yīng)在一定程度上被放大，引起市場(chǎng)的恐慌，促使房地產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品的進(jìn)一步下跌，從而導(dǎo)致了危機(jī)的加劇。但這并不能說是公允價(jià)值這一計(jì)量模式的問題，關(guān)鍵還在于美國的金融監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，以及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不適用于公允價(jià)值。

    三、公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題2006年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布，擴(kuò)大了公允價(jià)值的使用范圍，其中對(duì)投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量、計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變以及投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置等都作出了明確規(guī)定。但這只是一些條文規(guī)定，實(shí)際應(yīng)用時(shí)仍存在著一定難度。

    （一）房屋估價(jià)問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)對(duì)土地的需求增加，而土地的總量有限，從而導(dǎo)致土地價(jià)格的大幅上漲。利益的驅(qū)使，導(dǎo)致大部分企業(yè)、個(gè)人紛紛投入房地產(chǎn)這一行業(yè)，加速了其價(jià)格的上漲。結(jié)果使得根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)作出的評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)高于其實(shí)際的價(jià)值。

    （二）財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)的可比性受到損害。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)依據(jù)，新準(zhǔn)則要求以同類或類似房地產(chǎn)在活躍的交易市場(chǎng)中的價(jià)格為參考。而現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格還與其他好多因素相關(guān)。例如，同樣一處房產(chǎn)在一線城市就比在二線城市的價(jià)格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁華地段比市郊也要高出許多。這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大的因素，報(bào)表使用者無法從企業(yè)的財(cái)務(wù)信息披露中獲得，從而無法判斷企業(yè)所采用的計(jì)量模式，這就損害了公允價(jià)值計(jì)量的可比性。

    （三）企業(yè)凈利潤的大幅波動(dòng)。對(duì)于一些“暴漲”的投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量，那么企業(yè)會(huì)將其公允價(jià)值變動(dòng)的增值額全部計(jì)入當(dāng)年的凈利潤，造成企業(yè)凈利潤的大幅波動(dòng)。對(duì)于投資者來說，必須正確評(píng)價(jià)這部分增值所帶來的利潤才能做出有利的投資決策。

   778論文在線

    四、金融危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的啟示采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)我國的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，不僅能增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性、真實(shí)反映企業(yè)的價(jià)值，而且有利于企業(yè)的融資，從某一程度上來說，能夠增加我國上市公司數(shù)量，同時(shí)也可以提高我國資本市場(chǎng)的活躍程度。對(duì)于我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，我們可以類比金融危機(jī)發(fā)生以前的情況。

    （一）我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了連續(xù)幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格一路狂飆。而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，基于資金短缺以及轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的需要，其資金來源主要是銀行貸款。這就出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)、資產(chǎn)價(jià)格與信貸增加如影隨形的局面。從另一個(gè)方面說明了公允價(jià)值是順經(jīng)濟(jì)周期的。在公允價(jià)值的作用下，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，企業(yè)資本總量以及利潤都會(huì)迅速增加。

    而對(duì)于提供貸款的銀行來說，為中國的房地產(chǎn)企業(yè)投入資金以及為房產(chǎn)購買者房貸都是有著相當(dāng)可觀的利益動(dòng)機(jī)的。

    首先，我國居民的儲(chǔ)蓄率比較高，因此銀行必須支付高額的利息費(fèi)用，而要獲得收益就要放貸。其次，我國銀行實(shí)施的是資本充足率管理，要求達(dá)到8%的資本充足率，而這一指標(biāo)在我國銀行中普遍沒有達(dá)到。所以，在我國目前投資渠道相對(duì)較少、房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的當(dāng)下，銀行資金很容易流入預(yù)期收益相對(duì)較高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的房地產(chǎn)行業(yè)。

    資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)造成投資過度，加上國家宏觀調(diào)控失利時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。而一旦企業(yè)選擇公允價(jià)值的計(jì)量模式，資產(chǎn)的入賬價(jià)值就會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格長期增長的勢(shì)頭逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)大幅下跌，可能就會(huì)出現(xiàn)又一次由房地產(chǎn)企業(yè)引發(fā)的危機(jī)。

    （二）金融危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的啟示。我們要慎重對(duì)待我國現(xiàn)在面臨的局面，采取必要的宏觀調(diào)控措施，轉(zhuǎn)變我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。除此之外，還要正確對(duì)待公允價(jià)值在資產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用。借鑒美國金融危機(jī)的教訓(xùn)，完善我國的金融監(jiān)管機(jī)制；在與國際趨同的同時(shí)，結(jié)合中國的國情，制定相應(yīng)的準(zhǔn)則。企業(yè)也要謹(jǐn)慎使用公允價(jià)值計(jì)量屬性，正確估計(jì)自己所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一旦自己所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不再適用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，要結(jié)合歷史成本進(jìn)行計(jì)量，有效防止公允價(jià)值對(duì)不利情況和經(jīng)濟(jì)泡沫的放大。此外，在企業(yè)對(duì)外財(cái)務(wù)報(bào)告披露中，可以以歷史成本計(jì)量屬性為基礎(chǔ)進(jìn)行表內(nèi)確認(rèn)，將其公允價(jià)值及其期間變動(dòng)作為附注進(jìn)行表外披露。

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篇7

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)預(yù)算；企業(yè)管理；重要性

正如著名管理學(xué)家戴維?奧利所說的，全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個(gè)能把企業(yè)的所有關(guān)鍵問題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法之一。財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金收支、經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況等價(jià)值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱。具體成果以一套預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告的形式體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤表和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等內(nèi)容[1]。本研究將以M房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)證對(duì)象，研究其在低碳經(jīng)濟(jì)下企業(yè)預(yù)算管理。

1.財(cái)務(wù)預(yù)算在企業(yè)管理中的重要性

全面預(yù)算是企業(yè)治理結(jié)構(gòu)下投資者與管理層之間的“游戲規(guī)則”。企業(yè)通過編制、落實(shí)全面預(yù)算使各個(gè)職能部門和管理人員明確在經(jīng)營期內(nèi)應(yīng)該干什么及如何干，以保證各部門任務(wù)按計(jì)劃完成，從而促使整個(gè)企業(yè)工作順利進(jìn)行。全面預(yù)算是各級(jí)各部門工作的奮斗目標(biāo)、協(xié)調(diào)工具、控制標(biāo)準(zhǔn)、考核依據(jù)，在經(jīng)營管理中發(fā)揮重大作用。全面預(yù)算管理是企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施的保障與支持系統(tǒng)，它是配置資源的基礎(chǔ)，是監(jiān)測(cè)業(yè)務(wù)運(yùn)行過程、使其向現(xiàn)實(shí)長期戰(zhàn)略目標(biāo)推進(jìn)的工具。企業(yè)的目標(biāo)是多重的，不能用唯一的數(shù)量指標(biāo)來表達(dá)。因此，需要通過預(yù)算分門別類、有層次地表達(dá)企業(yè)的各種目標(biāo)，包括銷售、生產(chǎn)、成本和費(fèi)用、收入和利潤等。這些企業(yè)的總目標(biāo)，通過預(yù)算被分解成各級(jí)各部門的具體目標(biāo)。它們根據(jù)預(yù)算安排各自的活動(dòng)，如果各級(jí)各部門都完成了自己的具體目標(biāo)，企業(yè)的總目標(biāo)也就有了保障。全面預(yù)算是涉及全方位、全過程和全員的一種整合性管理系統(tǒng)，體現(xiàn)出經(jīng)營者與其下屬員工之間的權(quán)力、責(zé)任安排，即在實(shí)現(xiàn)整體利益的目標(biāo)下，明確各單位的權(quán)力與責(zé)任區(qū)間，具有全面控制和約束力?？刂七^程包括經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀態(tài)的計(jì)量，實(shí)際狀態(tài)和標(biāo)準(zhǔn)的比較以及兩者差異的確定和分析等。通過預(yù)算編制，可以實(shí)現(xiàn)事前控制、事中控制、事后控制[2]。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算分析存在的問題――以M房地產(chǎn)企業(yè)為例

2.1財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、分析、控制及參與決策的能力欠缺

近幾年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)比較活躍，包括企業(yè)財(cái)務(wù)重組，規(guī)?？焖贁U(kuò)張。這些重組業(yè)務(wù)均涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算分析的問題，按照目前相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)分為一般性財(cái)務(wù)處理規(guī)定和特殊性財(cái)務(wù)處理規(guī)定，不同的處理方式對(duì)各方繳納的企業(yè)所得稅影響自然不同。對(duì)于M房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、分析、控制及參與決策等都比較欠缺。

2.2集中采購有名無實(shí)，銷售價(jià)格管理機(jī)制不靈活

例如對(duì)于M房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、分析，采購環(huán)節(jié)以及和財(cái)務(wù)關(guān)系等方面都需要對(duì)預(yù)算管理有極高的要求。譬如設(shè)備處負(fù)責(zé)企業(yè)設(shè)備采購，當(dāng)某項(xiàng)目部提出設(shè)備采購申請(qǐng)時(shí)，在其審批權(quán)限內(nèi)的采購事項(xiàng)，他可以不用過多考慮企業(yè)投入與產(chǎn)出、投資效益之類的相關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)。而反過來，如果實(shí)行事權(quán)與財(cái)權(quán)適當(dāng)分開或相互制約。又如：設(shè)備處只負(fù)責(zé)收集匯施工項(xiàng)目過程中設(shè)備采購申請(qǐng)，至于購或不購，如何采購，則由企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)備購置的主管部門與負(fù)責(zé)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)層等組織專門人員進(jìn)行科學(xué)論證并最終決策，這會(huì)比部門或個(gè)人單獨(dú)決策更民主、更科學(xué)、也更公平。當(dāng)然如果事無巨細(xì)都通過高層領(lǐng)導(dǎo)，甚至專門委員會(huì)討論的決策模式往往也會(huì)使企業(yè)工作陷入低效狀態(tài)[3]。

2.3企業(yè)用工數(shù)量多，綜合素質(zhì)不高，管理能力欠佳

對(duì)于M房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)不合規(guī)的問題。這就要求企業(yè)必須具有一批通曉財(cái)務(wù)的管理人才。此外，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中保持與財(cái)務(wù)部門的良好溝通也是必不可少的，在業(yè)務(wù)處理中遇到不明白不清楚的問題，及時(shí)與財(cái)務(wù)部門溝通如何處理，可以將風(fēng)險(xiǎn)化解在事前。

2.4財(cái)務(wù)關(guān)系不清、權(quán)責(zé)不明，費(fèi)用控制缺乏彈性

M房地產(chǎn)部門與部門之間，從準(zhǔn)備，合并意向形成，企業(yè)業(yè)務(wù)具體執(zhí)行一直到合并后特定期限內(nèi)，都需要關(guān)注相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素及其變化，并及時(shí)評(píng)估后果并根據(jù)情況作出相應(yīng)調(diào)整。主觀上使得一些管理措施難以推行和落實(shí)[4]。

3.低碳經(jīng)濟(jì)下規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算分析的路徑

3.1規(guī)范企業(yè)內(nèi)部核算制度，建立責(zé)任會(huì)計(jì)體系

集中采購和銷售機(jī)制存在的問題則需從多方面入手，其中規(guī)范內(nèi)部核算制度，建立責(zé)任會(huì)計(jì)體系是必不可少的措施。企業(yè)預(yù)算管理是一項(xiàng)重大業(yè)務(wù)，需要整合的資源多，涉及的范圍廣，有時(shí)需要跨越多個(gè)年度，因此需要企業(yè)在預(yù)算管理的每個(gè)環(huán)節(jié)都要注意相關(guān)的財(cái)務(wù)處理要求和規(guī)定，并根據(jù)業(yè)務(wù)的變化和程序的變動(dòng)不斷更新、完善相關(guān)財(cái)務(wù)資料，防止意外操作或疏忽遺漏必要的環(huán)節(jié)而給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或由此帶來損失。從準(zhǔn)備，合并意向形成，企業(yè)預(yù)算管理業(yè)務(wù)具體執(zhí)行一直到合并后特定期限內(nèi)，都需要關(guān)注相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素及其變化，并及時(shí)評(píng)估后果并根據(jù)情況作出相應(yīng)調(diào)整。

3.2創(chuàng)新財(cái)務(wù)預(yù)算分析手段，重視財(cái)務(wù)預(yù)算分析

企業(yè)應(yīng)自上而下形成重視財(cái)務(wù)預(yù)算分析的風(fēng)尚，重視財(cái)務(wù)預(yù)算、營運(yùn)資金管理、財(cái)務(wù)控制等工作，緊緊圍繞企業(yè)目標(biāo)，這樣才能逐漸解決企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算分析所面臨的各方面的問題。被企業(yè)通常處在經(jīng)營不佳、財(cái)務(wù)困難的情況下被其他企業(yè)合并，此時(shí)可能存在瞞稅、漏稅問題。而在特殊性財(cái)務(wù)處理方式下，被企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)是由企業(yè)來承繼的，這意味著被企業(yè)納稅義務(wù)履行狀況可能會(huì)給企業(yè)帶來不良影響。如果被企業(yè)存在規(guī)模較大的未盡應(yīng)盡稅額，則后續(xù)企業(yè)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3構(gòu)建和企業(yè)實(shí)際情況相適應(yīng)的全面預(yù)算管理

預(yù)算控制是全面預(yù)算管理中的核心步驟，控制是落實(shí)預(yù)算、保障預(yù)算實(shí)現(xiàn)的有效措施，它的實(shí)施效果最終決定著預(yù)算管理所發(fā)揮的作用，也是與傳統(tǒng)預(yù)算管理最大的區(qū)別。預(yù)算編制完成以后，預(yù)算目標(biāo)即成為企業(yè)、部門以及員工的行動(dòng)目標(biāo)，執(zhí)行過程必須以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行嚴(yán)格的控制?？刂葡到y(tǒng)的功能主要是在預(yù)算期間對(duì)ERP系統(tǒng)的各業(yè)務(wù)子系統(tǒng)采用一定的控制方法，對(duì)預(yù)先設(shè)定的預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行控制，并提供相應(yīng)的預(yù)算控制報(bào)告。模型全面預(yù)算管理是由一系列預(yù)算構(gòu)成的體系，各項(xiàng)預(yù)算之間相互聯(lián)系，關(guān)系比較復(fù)雜，構(gòu)建信息化全面預(yù)算管理體系，首先是要規(guī)劃好建立在ERP系統(tǒng)平臺(tái)上的預(yù)算管理模型。預(yù)算管理模型必須與企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)、計(jì)劃系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、生產(chǎn)系統(tǒng)等和預(yù)算管理體系密切相關(guān)的子系統(tǒng)相匹配，并結(jié)合企業(yè)自身情況，在對(duì)預(yù)算管理流程進(jìn)行深入調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)用業(yè)務(wù)流程重組等先進(jìn)的理論和方法來設(shè)計(jì)信息化的全面預(yù)算管理模型。

結(jié)論

低碳經(jīng)濟(jì)下全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)在實(shí)施中要以預(yù)算管理的通用流程為基礎(chǔ)，以低碳經(jīng)濟(jì)下系統(tǒng)的建設(shè)為指導(dǎo)，通過計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)與職能一體化來實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的最佳配置和降低成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)資源的使用效率、經(jīng)營決策和籌資決策提供重要的科學(xué)依據(jù)?？傊?，21世紀(jì)是信息化時(shí)代，隨著企業(yè)財(cái)務(wù)制度的實(shí)施，企業(yè)的發(fā)展需要信息化，而財(cái)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)化是實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面信息化不可缺少的部分。企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)化，可以使得各部門之間的信息傳輸更加現(xiàn)實(shí)。（作者單位：陜西省煤炭運(yùn)銷（集團(tuán)）有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理

營改增稅制下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，應(yīng)從營業(yè)稅及增值稅的本質(zhì)上進(jìn)行分析。營業(yè)稅的計(jì)稅原理及特點(diǎn)為價(jià)內(nèi)稅，全額計(jì)稅，重復(fù)納稅，不涉及進(jìn)項(xiàng)稅，發(fā)票開具不分普票及專票，征管特點(diǎn)簡單易行。而增值稅的計(jì)稅原理及特點(diǎn)為價(jià)外稅，對(duì)新增價(jià)值征稅，“以票控稅”，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)證抵扣，稅票為普通及專用發(fā)票，其稅控全國聯(lián)網(wǎng)，相比營業(yè)稅而言，增值稅的計(jì)征復(fù)雜、征管嚴(yán)格、法律責(zé)任大。

房地產(chǎn)企業(yè)需要了解稅收改制后企業(yè)自身財(cái)務(wù)所面臨的挑戰(zhàn)，做好營改增后的財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，及完善各項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施。

一、營改增政策背景

2012年1月1日，我國在上海啟動(dòng)了營改增的試點(diǎn)，主要是在交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)當(dāng)中實(shí)施。2012年9月，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至8個(gè)省市。2013年8月，營改增的試點(diǎn)已經(jīng)擴(kuò)大到全國范圍，實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。2014年，鐵路運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)和電信業(yè)也實(shí)行了營改增，增值稅的稅制得到進(jìn)一步完善。2016年，房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也實(shí)行了新的增值稅稅制。從2012年到2016年，我國的營改增實(shí)行了“五步走”的戰(zhàn)略，第一步是逐步擴(kuò)大營改增實(shí)施范圍；第二步是基本實(shí)現(xiàn)營改增的全覆蓋；第三步是進(jìn)一步完善增值稅的稅制改革；第四步是完善增值稅中央和地方分配體制；第五步是實(shí)行增值稅立法。隨著營改增不斷地深入，作為實(shí)行營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)，需要調(diào)整自身的財(cái)務(wù)管理模式，以應(yīng)對(duì)新稅制下的挑戰(zhàn)。該改革目的為進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，避免重復(fù)征稅，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白日化的房地產(chǎn)企業(yè)，稅負(fù)的高低直接影響企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、營改增后面臨的挑戰(zhàn)

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要有：征稅方式的選擇；增值稅發(fā)票的管理；稅負(fù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。

（一）征稅方式的選擇

基于營改增過渡性政策，針對(duì)4月30日前開工的老項(xiàng)目，可在簡易征收和一般計(jì)稅征收方式中選一。簡易征收方式下，稅率為5%，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不可抵扣。一般計(jì)稅征收方式下，稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)可進(jìn)行抵扣。單從稅率的角度上看，簡易征收方式稅率最低，看似為首選征收方式，但是從應(yīng)納稅額的角度上進(jìn)行比較，簡易征收：應(yīng)繳稅額=銷售價(jià)款/（1+5%）*5%，一般計(jì)稅方式：應(yīng)繳稅額=銷售價(jià)款/（1+11%）*11%-已認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額，從以上公式可見，一般計(jì)稅征稅方式下有個(gè)未知數(shù)，即進(jìn)項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額越高，企業(yè)應(yīng)繳增值稅稅額越低。由此可見，簡易征收與一般計(jì)稅征收方式的稅負(fù)孰高，不能簡單從稅率上確認(rèn)，而是要綜合項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行具體分析。

（二）增值稅發(fā)票管理及其合規(guī)性

營改增稅制下，對(duì)于一直以簡單計(jì)征方式繳營業(yè)稅的房地產(chǎn)企業(yè)的來講，對(duì)增值稅的實(shí)際操作還處于摸索階段，而在 “以票控稅”的增值稅體制下，發(fā)票管理以及發(fā)票的合規(guī)性審核，都將直接影響著企業(yè)的稅負(fù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中的小工程小項(xiàng)目，無法避免由個(gè)體戶和小規(guī)模納稅戶承接工程，對(duì)抵扣鏈條的完善性需在合同談判時(shí)進(jìn)行明確。綜合以上原因，發(fā)票的管理及其合規(guī)性直接影響著企業(yè)稅負(fù)的高低，基于增值稅發(fā)票計(jì)征復(fù)雜、征管嚴(yán)格、法律責(zé)任大，由此發(fā)票管理及其合規(guī)性審核給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)管管理工作帶來前所未有的挑戰(zhàn)。

（三）稅負(fù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控

稅制改革的前后對(duì)比，營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳營業(yè)稅，即價(jià)內(nèi)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為價(jià)稅合計(jì)，全額按5%征稅。在營改增后，由原營業(yè)稅改為增值稅，即價(jià)外稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為不含稅價(jià)，且進(jìn)項(xiàng)稅可以進(jìn)行抵扣，當(dāng)月應(yīng)繳稅額=銷項(xiàng)-已認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)。在增值稅“以票控稅”的稅制下，稅負(fù)的高低，需結(jié)合進(jìn)項(xiàng)稅票的取得進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控測(cè)算，方能達(dá)到最優(yōu)稅負(fù)效果。而進(jìn)項(xiàng)的取得則存在多方面的因素，如供應(yīng)商稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁、合作建房的方式、拆遷補(bǔ)償及貸款服務(wù)不可抵稅等原因，都將直接影響企業(yè)的稅負(fù)。如何盡可能得到更多的進(jìn)項(xiàng)，如何及時(shí)、充分抵扣進(jìn)項(xiàng)，都離不開財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，新稅制下，財(cái)務(wù)管理工作需積極做出應(yīng)對(duì)措施，以應(yīng)對(duì)新稅制下的挑戰(zhàn)。

三、營改增后應(yīng)對(duì)措施

（一）征稅方式的選擇依據(jù)

對(duì)于稅負(fù)的高低測(cè)算，首先應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目所處開發(fā)階段，是否接近完工。其次，應(yīng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)的取得進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集統(tǒng)計(jì)，為征稅方式的選擇方式奠定基礎(chǔ)。對(duì)于進(jìn)項(xiàng)方面，應(yīng)考慮采購、建安等上游企業(yè)是否具備一般納稅人資格，土地價(jià)款所占比重，拆遷補(bǔ)償金額的大小，利息的高低等，這些都是項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)來源的重要支持。另外，對(duì)于銷項(xiàng)方面，客戶群體的定位對(duì)稅負(fù)及現(xiàn)金流也產(chǎn)生直接的影響，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果的比重進(jìn)行測(cè)試，即客戶群體個(gè)人、企業(yè)各占的比重。相同價(jià)款下，企業(yè)客戶取得稅率為11%發(fā)票比5%稅率的發(fā)票成本更低，抵稅效應(yīng)更大，企業(yè)客戶更傾向選擇稅率高的項(xiàng)目。此時(shí)選擇一般納稅方式下有利于項(xiàng)目銷售，以及資金的回籠。對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行收集后，在兩種征稅方式下（簡易征收VS.一般計(jì)稅方式）下測(cè)算稅負(fù)的高低，根據(jù)稅負(fù)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行分析，現(xiàn)金流最大，稅負(fù)最低的為最優(yōu)稅收征收方式。

（二）增值稅發(fā)票管理及其合規(guī)性管理

為保證抵扣鏈條的完整，以及完善增值稅的核算、申報(bào)、發(fā)票管理等內(nèi)容。企業(yè)財(cái)稅人員應(yīng)積極參加增值稅操作及涉稅相關(guān)培訓(xùn)課程，加強(qiáng)增值稅操作流程知識(shí)的儲(chǔ)備，以保證業(yè)務(wù)前端順利開票，順利完成增值稅申報(bào)，并保證會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)確。在此基礎(chǔ)上，需重點(diǎn)對(duì)進(jìn)項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)務(wù)人員的發(fā)票取得及傳遞進(jìn)行規(guī)范，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員對(duì)增值稅 “三流合一”的認(rèn)知，并在合同談判方面，選擇可提供高稅率的采購、建安企業(yè)，以保證進(jìn)項(xiàng)收取的發(fā)票合規(guī)，并且抵稅效應(yīng)最大。在發(fā)票管理上，應(yīng)首重加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，建立《發(fā)票管理規(guī)范》、增值稅發(fā)票操作手冊(cè)，由專人進(jìn)行增值稅發(fā)票的管理。在發(fā)票的傳遞和作廢等環(huán)節(jié)中，建立發(fā)票傳遞臺(tái)帳，保證發(fā)票的完整性，避免發(fā)票遺失風(fēng)險(xiǎn)。并應(yīng)對(duì)增值稅發(fā)票知識(shí)的普及，對(duì)項(xiàng)目開展人員、房屋銷售人員等進(jìn)行發(fā)票使用的培訓(xùn)工作，規(guī)范發(fā)票開具的流程，防止因?yàn)槁╅_、虛開、認(rèn)證不及時(shí)等失職行為給企業(yè)帶來的損失。

（三）稅負(fù)的監(jiān)控措施

在新稅制下，稅負(fù)的監(jiān)控需嵌入到各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。首先，在項(xiàng)目取得的前期，應(yīng)對(duì)合作建房模式進(jìn)行談判，以股東各方利益最大化為原則，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式進(jìn)行投資合作，避免由投資方式的選擇而產(chǎn)生應(yīng)稅行為，降低稅務(wù)成本，增加合作凈利潤。其次，在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期采購合同中談判優(yōu)為重要，應(yīng)重視稅額承擔(dān)方確認(rèn)，合同價(jià)款應(yīng)標(biāo)明（含稅不含稅），并明確注明開票類型、開票方式、開票時(shí)點(diǎn)，同時(shí)約定如果存在銷售退回的情況對(duì)增值稅承擔(dān)方在合同中明確，以最大額度取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，為企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁奠定基礎(chǔ)。最后，在項(xiàng)目的銷售階段，客戶群體的定位也關(guān)乎到銷項(xiàng)稅額的高低，同時(shí)更關(guān)乎到企業(yè)的現(xiàn)金流入，為此，在銷售階段需對(duì)客戶群體進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)確及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并同步擴(kuò)展銷售渠道，爭(zhēng)取最大的現(xiàn)金流入量為企業(yè)運(yùn)營提供強(qiáng)大的支持。

四、結(jié)束語

綜合本文以上的結(jié)論得知，在營改增稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)稅制的變化給財(cái)務(wù)管理帶來的挑戰(zhàn)，不僅僅在稅務(wù)抵扣鏈條的管理方面，而是牽一發(fā)而動(dòng)全身涉及到各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)并貫穿整個(gè)項(xiàng)目。從項(xiàng)目合作方式的選擇，業(yè)務(wù)部門對(duì)新稅制的認(rèn)知，客戶群體的定位等等，都影響著企業(yè)的稅負(fù)，而稅負(fù)的高低直接影響著產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品成本的高低是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心?；诖?，作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一員，我們?nèi)沃氐肋h(yuǎn)，我們要用辯證的眼光去看待稅收的變化導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上關(guān)注稅制政策變化的同時(shí)，調(diào)整自身的經(jīng)營模式，為自身未來的發(fā)展擴(kuò)展更大的空間。

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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型；選擇；應(yīng)用；支撐

基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：Hjk10-13）

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為以“高負(fù)債、低收益、少分配”特征的快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、以“低負(fù)債、高收益、中分配”為特征的穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和以“高負(fù)債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰(zhàn)略等三類，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性及多變性，再加上企業(yè)自身的原因，我們?cè)谶x擇和運(yùn)用房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型時(shí)必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產(chǎn)公司為例來分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型的實(shí)際應(yīng)用，以及在應(yīng)用過程中應(yīng)注意的問題。

一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型的建立

根據(jù)影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，某房地產(chǎn)公司初步制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型：包括戰(zhàn)略選擇及企業(yè)能力評(píng)價(jià)兩部分。該模型筆者已在《現(xiàn)代營銷》2011年2月期刊上發(fā)表的論文《基于海南房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理模型》中進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，在這里就不再重復(fù)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型實(shí)際運(yùn)用及選擇

（一）影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力體系的實(shí)際運(yùn)用。根據(jù)影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力評(píng)價(jià)體系，并選取市場(chǎng)占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對(duì)某房地產(chǎn)公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評(píng)分如表1所示。（表1）可以看出：

1、負(fù)債比率：某房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率與樣本公司相當(dāng)，但資本負(fù)債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產(chǎn)公司承擔(dān)同等負(fù)債的同時(shí)，凈資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樣本公司（按承擔(dān)同等負(fù)債計(jì)算，凈資產(chǎn)只占樣本公司的60%），同時(shí)，某房地產(chǎn)公司期末現(xiàn)金余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樣本公司平均數(shù)（現(xiàn)金余額及現(xiàn)金占到期債務(wù)的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負(fù)債比率來看，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高。

2、償債能力：由于某房地產(chǎn)公司2008～2009年整體現(xiàn)金均為凈流出，相對(duì)各項(xiàng)債務(wù)均保障程度非常低，這也是一個(gè)比較危險(xiǎn)的信號(hào)。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現(xiàn)金凈流入，對(duì)到期債務(wù)的償債水平保持在30%左右。

3、發(fā)展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產(chǎn)公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產(chǎn)公司的快速擴(kuò)張速度；從凈資產(chǎn)增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權(quán)融資規(guī)模相對(duì)較小，以及2008年未再進(jìn)行股權(quán)融資的影響。

4、變現(xiàn)能力：某房地產(chǎn)公司2008年變現(xiàn)能力指標(biāo)較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動(dòng)負(fù)債進(jìn)一步上升，同時(shí)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比例增加致使速動(dòng)比率進(jìn)一步下降。

5、財(cái)務(wù)彈性：同償債能力，由于現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，對(duì)利息及分紅的保障能力比較差，同時(shí)，營運(yùn)指數(shù)為負(fù)也反映了企業(yè)利潤也不能表現(xiàn)為現(xiàn)金的取得，收益質(zhì)量不高。

6、現(xiàn)金結(jié)構(gòu)：經(jīng)營現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比以及籌資現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比與樣本公司基本一致，反映某房地產(chǎn)公司與樣本公司在現(xiàn)金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經(jīng)營活動(dòng)流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產(chǎn)公司存貨投資上較樣本公司更為激進(jìn)，經(jīng)營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動(dòng)流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權(quán)融資，實(shí)際凈增銀行貸款要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實(shí)際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動(dòng)結(jié)構(gòu)上的不平衡。

綜上所述，根據(jù)影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)分體系，某房地產(chǎn)公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評(píng)分原則，某房地產(chǎn)公司影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力最終評(píng)價(jià)為：弱。

（二）結(jié)合企業(yè)外部環(huán)境做出財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇

1、2010年8月份的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇。從公司面臨的外部經(jīng)濟(jì)周期來看，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的趨勢(shì)沒有改變，國民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見底企穩(wěn)，初步判斷目前仍處于經(jīng)濟(jì)繁榮階段。同時(shí)，考慮到下半年信貸政策可能會(huì)縮緊，類似上半年大規(guī)模的財(cái)政刺激將不可持續(xù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也存在不確定性因素。

從公司面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，由于2009年國際金融危機(jī)，國家為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，頻繁出臺(tái)各項(xiàng)政策，包括寬松的信貸政策（下調(diào)貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個(gè)人房產(chǎn)交易的營業(yè)稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產(chǎn)投資資金比例，取消外資投資房地產(chǎn)限制）等，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨相對(duì)寬松的政策環(huán)境。值得注意的是，如果下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)高漲，相應(yīng)的行業(yè)政策可能會(huì)逐步偏緊。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點(diǎn)（94.74）以后，自4月份開始連續(xù)4個(gè)月上升，直至7月份的98.01，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步回暖。從影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008～2009年的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析，某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之前建立的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，行業(yè)政策相對(duì)寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖的趨勢(shì)明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當(dāng)是：擴(kuò)張型和穩(wěn)健發(fā)展型相結(jié)合的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。但倘若行業(yè)政策一旦收緊，或是經(jīng)濟(jì)明顯下滑，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)當(dāng)迅速調(diào)整為穩(wěn)健發(fā)展型，甚至是防御收縮型。

2、2009年8月份的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇簡要回顧。假設(shè)我們使用該模型，在面臨一年前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部條件，簡要地進(jìn)行回顧及依據(jù)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇。

從當(dāng)時(shí)的外部經(jīng)濟(jì)周期來看，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)增速放緩，但仍然保持了平穩(wěn)較快的增長，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經(jīng)濟(jì)周期上仍然處于經(jīng)濟(jì)的繁榮階段。從當(dāng)時(shí)的角度來看，如果經(jīng)濟(jì)在之后有明顯和長時(shí)間的持續(xù)下滑，則需要考慮是否進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)周期的下行期間。

從公司當(dāng)時(shí)面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經(jīng)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（由年初14.5%調(diào)升至16.5%），至少在2009年8月時(shí)，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對(duì)此時(shí)行業(yè)政策環(huán)境暫時(shí)判斷為緊縮。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，2009年8月份景氣指數(shù)（101.78），已經(jīng)自2008年11月起，連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)持續(xù)下滑，同時(shí)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)以及房地產(chǎn)銷售金額及面積增長率等指標(biāo)均表現(xiàn)為持續(xù)下滑；顯示了房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向不景氣的方向進(jìn)行調(diào)整。

從影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008年年報(bào)及2009年中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析的某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之間建立的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，緊縮的行業(yè)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑趨勢(shì)明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司自身財(cái)務(wù)狀況，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當(dāng)是：防御收縮的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型的其他支撐

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是動(dòng)態(tài)管理過程，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身情況發(fā)生變化時(shí)，我們要及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估和調(diào)整，以避免堅(jiān)持原有不合時(shí)宜的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略導(dǎo)致的經(jīng)營失誤。在這個(gè)過程中，我們可以通過建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制及實(shí)施全面預(yù)算管理，為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型提供強(qiáng)有力的支撐。

（一）建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。財(cái)務(wù)預(yù)警就是利用財(cái)務(wù)指標(biāo)度量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況偏離預(yù)警線的強(qiáng)弱程度，進(jìn)而發(fā)出財(cái)務(wù)警戒信號(hào)的過程。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營容易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，即因經(jīng)營決策失誤或者外部環(huán)境惡化導(dǎo)致企業(yè)無力支付到期債務(wù)或費(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難甚至破產(chǎn)的各種情況。企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)盡管形成的原因有多種，結(jié)果的嚴(yán)重程度也不相同，但基本上都有一個(gè)產(chǎn)生、逐步惡化和爆發(fā)的過程。因此，企業(yè)應(yīng)該及早發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)，預(yù)測(cè)并化解可能的財(cái)務(wù)危機(jī)，這就是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)警的意義所在。

財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要意義在于財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制能為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施提供強(qiáng)有力的保障，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、監(jiān)測(cè)、診斷財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體實(shí)施過程出現(xiàn)的各種隱形決策失誤，同時(shí)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制提供的信息為企業(yè)及時(shí)修正財(cái)務(wù)戰(zhàn)略帶來了強(qiáng)有力的技術(shù)支撐。

（二）實(shí)施全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是指企業(yè)對(duì)未來的經(jīng)營活動(dòng)和相應(yīng)財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分全面的預(yù)測(cè)和籌劃，并通過對(duì)執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實(shí)際完成情況與預(yù)算目標(biāo)不斷對(duì)照分析，從而及時(shí)指導(dǎo)經(jīng)營活動(dòng)的改善和調(diào)整。

由此可見，全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的重要支撐，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體實(shí)施后的完成結(jié)果，需要通過與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比和分析，從而考察財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，進(jìn)而調(diào)整、改善財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定和實(shí)施流程。

（作者單位：?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院）

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篇10

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 008

[中圖分類號(hào)] F275.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02

0 引 言

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最重要的環(huán)節(jié)就是成本控制，加強(qiáng)成本控制不僅可以減少甚至杜絕企業(yè)的浪費(fèi)問題，還可以整合社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國屬于一種新型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展環(huán)境還不是很成熟，存在很多的問題。而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，只有加強(qiáng)對(duì)成本的控制才有利于房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的進(jìn)一步完善。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的經(jīng)營管理模式是有差別的，開發(fā)周期長是房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)。項(xiàng)目申請(qǐng)土地使用權(quán)的過程最快的也需要1～2年的時(shí)間，甚至3～5年，而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)于會(huì)計(jì)核算也是與其他行業(yè)有差別的。無論是在項(xiàng)目的開發(fā)成本、收入還是稅息利率方面都是有差別的，下面針對(duì)會(huì)計(jì)核算方面的問題進(jìn)行詳細(xì)的介紹。

1.1 對(duì)開發(fā)成本的相關(guān)核算

會(huì)計(jì)核算對(duì)象的復(fù)雜性與重復(fù)性是房地產(chǎn)企業(yè)在成本預(yù)算過程中不可避免的問題。針對(duì)會(huì)計(jì)核算對(duì)象的復(fù)雜性進(jìn)行詳細(xì)的分析，房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到的土地使用權(quán)方面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、居民獲得的拆遷費(fèi)等是一筆巨大的經(jīng)濟(jì)支出，工程設(shè)計(jì)規(guī)劃與可行性方案的制訂都需要經(jīng)費(fèi)。在進(jìn)行項(xiàng)目工程的建設(shè)時(shí)需要預(yù)算的總成本費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及項(xiàng)目開發(fā)過程中征收的稅費(fèi)、開發(fā)過程中存有的隱形消費(fèi)全部在成本核算之內(nèi)，因此根據(jù)上述所列出的費(fèi)用不難看出房地產(chǎn)行業(yè)中的會(huì)計(jì)核算是比較復(fù)雜的。會(huì)計(jì)核算中重復(fù)性是指需要在項(xiàng)目開發(fā)的過程中進(jìn)行兩次的成本核算。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)投資金額高且面臨高風(fēng)險(xiǎn)性，因此科學(xué)性與可行性的方案就成為項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。為了降低高風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)之前需要專業(yè)的財(cái)會(huì)人員針對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算，而在項(xiàng)目正式的實(shí)施之后，專業(yè)的財(cái)會(huì)人員就會(huì)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的成本再次進(jìn)行及時(shí)的核算，這次核算要客觀、科學(xué)，得出一個(gè)準(zhǔn)確的成本核算數(shù)值。

（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資核算完以后，專業(yè)的財(cái)會(huì)人員還需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的方法進(jìn)行項(xiàng)目的成本核算，項(xiàng)目開發(fā)過程中所涉及到相關(guān)的直接開發(fā)費(fèi)用與間接開發(fā)費(fèi)用都要進(jìn)行詳細(xì)的核算并且登記入賬。項(xiàng)目開發(fā)完成后還要進(jìn)行如實(shí)的成本核算以及結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)登記入賬的明細(xì)將資金轉(zhuǎn)入相應(yīng)的賬戶，從而完成項(xiàng)目開發(fā)的全部會(huì)計(jì)核算。

1.2 對(duì)收入成本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的收入來源有很多，其中最主要的還是房屋銷售。不過房屋銷售收入在房地產(chǎn)行業(yè)中具有特殊性。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售方面主要是采用預(yù)售的方式，其根本在于房地產(chǎn)在項(xiàng)目工程開發(fā)到結(jié)束同時(shí)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)與高價(jià)值。想要實(shí)現(xiàn)商品的預(yù)售不僅需要房屋銷售許可證與預(yù)售許可證，還需要簽訂相關(guān)的手續(xù)合同，當(dāng)開發(fā)的項(xiàng)目工程質(zhì)檢通過后，還需要跟客戶簽訂一份正式的銷售合同，獲取應(yīng)有的房屋款，在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)后，房屋才算是真正售出。

由此可以看出，與平常的企業(yè)在收入確認(rèn)方式方面相比，房地產(chǎn)行業(yè)就有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)存有的特殊性不僅加大了會(huì)計(jì)工作人員對(duì)成本核算的工作量，也成為會(huì)計(jì)人員在后期預(yù)售房屋時(shí)款項(xiàng)的錄入方向最大的難題。雖然在企業(yè)產(chǎn)品銷售收入中將風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)行業(yè)在此制度上與其他企業(yè)還是存有一定差別的，雖然企業(yè)都按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入確認(rèn)，但是企業(yè)在實(shí)際操作的過程中還是不能達(dá)成統(tǒng)一的共識(shí)。因此，會(huì)計(jì)工作人員都會(huì)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的成本進(jìn)行核算，關(guān)鍵在于收入風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移。

1.3 對(duì)應(yīng)繳稅款的相關(guān)核算

在前面提到，預(yù)售方式是我國各大房產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的主要方式，而預(yù)售與客戶簽訂的合同以及客戶預(yù)交的房款都是同時(shí)進(jìn)行的。不過我國的稅法中明確規(guī)定，納稅人采用預(yù)收款行為對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者是銷售時(shí)，那么在收到預(yù)付款后就需要履行納稅人的義務(wù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅款是按照預(yù)收款進(jìn)行計(jì)算的，不過在會(huì)計(jì)記賬時(shí)對(duì)于預(yù)收款項(xiàng)的稅金是不計(jì)算的，而是將款項(xiàng)在應(yīng)交賬戶中的借方體現(xiàn)。通常房地產(chǎn)企業(yè)的收入是在年末時(shí)達(dá)到確認(rèn)條件的預(yù)收款項(xiàng)，并且根據(jù)收入比例計(jì)算稅金的數(shù)額，然后會(huì)計(jì)人員進(jìn)行分錄，按照會(huì)計(jì)人員的錄入方式，房地產(chǎn)企業(yè)中的稅金繳納與利潤表中的稅金金額是不一致的，這也證實(shí)了房地產(chǎn)企業(yè)在稅金繳納方面與其他企業(yè)存有一定的差異。

1.4 對(duì)利息支出的相關(guān)核算

根據(jù)我國稅法相關(guān)條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在從事相關(guān)開發(fā)行為的過程中，所有通過借入方式獲取的資金而產(chǎn)生的利息費(fèi)用，以及在工程完成之前所產(chǎn)生的一切利息費(fèi)用都屬于開發(fā)成本；不過現(xiàn)行會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)模式下，此類利息費(fèi)用屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。所以總體看來，兩者是有區(qū)別的，如何找尋來兩者的結(jié)合點(diǎn)，最重要的是如何準(zhǔn)確、嚴(yán)格、統(tǒng)一劃分房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目是否已經(jīng)完全竣工，對(duì)此并沒有明確的參考標(biāo)準(zhǔn)，于是此類利息支出也就不好嚴(yán)格區(qū)分，極容易歸入企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出類別中，也極容易歸入成本費(fèi)用類別中，此舉就給相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的核算工作增添了難度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中所存在的問題

2.1 對(duì)成本控制這一概念認(rèn)知有誤

現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)基本上不會(huì)對(duì)成本控制這一方面投入太多的精力，只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)做到了這一點(diǎn)。其實(shí)有很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制這一概念認(rèn)知有誤，有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只需要在設(shè)計(jì)這一環(huán)節(jié)上注重成本控制即可，其他階段可有可無；有的房地產(chǎn)企業(yè)則認(rèn)為材料、設(shè)備支出是企業(yè)耗費(fèi)的最大成本。根據(jù)目前發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的未來建設(shè)之路所涉及的層面愈來愈廣，無論大小，所有成本都應(yīng)該計(jì)算在內(nèi)，此外，在職員工所開展的一切活動(dòng)所消耗的費(fèi)用也都應(yīng)該計(jì)算在成本控制之內(nèi)。

2.2 缺乏成熟、科學(xué)的成本控制方法

房地產(chǎn)行業(yè)的有些企業(yè)對(duì)成本控制方面的認(rèn)知只是來源于財(cái)務(wù)部門所提交的財(cái)務(wù)報(bào)告，由于各種原因，此報(bào)告時(shí)效性低，與當(dāng)前的成本耗費(fèi)信息相脫節(jié)，于是在此模式下也就無法充分發(fā)揮出成本控制的效用。在整個(gè)成本控制中，缺乏成熟、科學(xué)的成本控制方法，比如事前預(yù)測(cè)方法和過程控制方法，此類模式與我國現(xiàn)行成本控制方式還有很大的差距，如果不能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，容易對(duì)企業(yè)的發(fā)展帶來很大的阻礙。

2.3 成本控制制度體系不成熟、不規(guī)范

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成熟、規(guī)范的成本控制制度體系，即使有的發(fā)展比較好的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對(duì)比較完善、比較規(guī)范的成本控制制度體系，但是在實(shí)際運(yùn)行過程中卻只是起到花瓶的作用。此外由于相關(guān)管理制度的不完善，在員工工作過程中沒有明確的獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰措施，干得多的與干得少的，拿同樣的工資，并且很多管理者出于個(gè)人私情，對(duì)應(yīng)該得到處罰的人沒有進(jìn)行相關(guān)處理，這樣就大大地挫傷了員工的工作積極性，從而潛移默化中給企業(yè)的發(fā)展與建設(shè)帶來巨大損失。

3 搞好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的方略

3.1 科學(xué)管理，規(guī)范工作

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門員工工作任務(wù)要清晰，因?yàn)槌杀竟芾淼男Ч腕w現(xiàn)在管理上，不僅在項(xiàng)目工程方面做好成本的管理，還要深化企業(yè)員工成本管理理念，企業(yè)內(nèi)的每個(gè)員工都要肩負(fù)起成本管理工作的重?fù)?dān)，每個(gè)員工都積極地參與到成本管理工作上來，針對(duì)不合理的成本設(shè)計(jì)以及管理方法，員工可以提出具有建設(shè)性的方案，便于工程項(xiàng)目成本管理有條不紊地進(jìn)行；房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門要做好配合工作，由于項(xiàng)目工程的成本控制的實(shí)現(xiàn)是通過工程的載體，所以需要各個(gè)部門間的有效配合，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度管理與成本管理以及資金管理三者間的有效整合，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益；各個(gè)部門對(duì)于成本管理要進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控，便于應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題。

3.2 分別制定切實(shí)可行的成本目標(biāo)

房產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本按照內(nèi)部制定的成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行層次性分解，企業(yè)各個(gè)部門按照預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行工作的分配，員工在執(zhí)行成本預(yù)算的過程中要將數(shù)據(jù)與原先制定的目標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，找出兩者間存在的差異，針對(duì)存在的問題進(jìn)行深入的分析，并且制訂出應(yīng)對(duì)方案與措施。制定目標(biāo)的目的就是要激發(fā)員工工作的熱情，由于此項(xiàng)與員工的績效相關(guān)，所以更容易調(diào)動(dòng)員工的積極性。

3.3 靜態(tài)、動(dòng)態(tài)控制方法雙管齊下

動(dòng)態(tài)控制法的順利實(shí)現(xiàn)需建立一個(gè)特殊的模型，充分考慮具有關(guān)聯(lián)性任務(wù)的影響因素，其中一個(gè)任務(wù)的成本出現(xiàn)了變動(dòng)，那么該項(xiàng)目就會(huì)根據(jù)變動(dòng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)的更新與修改，項(xiàng)目成本預(yù)算隨時(shí)進(jìn)行更新與測(cè)算，通過成本預(yù)算與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比就可以清楚地了解項(xiàng)目成本控制的有效范圍。企業(yè)內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)進(jìn)行時(shí)，企業(yè)利潤的預(yù)算就可以根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)控，從而有效地為企業(yè)發(fā)展制定方向。所謂的靜態(tài)控制法就是企業(yè)內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目成本預(yù)算值嚴(yán)格按照市場(chǎng)行情進(jìn)行準(zhǔn)確的制定，成本預(yù)算主要包括額定成本、最高成本以及最低成本，判斷成本是否在可控制的范圍，關(guān)鍵是要任何一個(gè)任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度規(guī)劃同時(shí)滿足最高、最低的成本要求。需要針對(duì)每個(gè)子項(xiàng)任務(wù)的成本按照實(shí)際情況進(jìn)行成本的準(zhǔn)確制定，任何一個(gè)子項(xiàng)任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度規(guī)劃同時(shí)滿足最高、最低的成本要求就是在可控制的范圍。

3.4 應(yīng)用科學(xué)合理的成本控制技術(shù)

清單報(bào)價(jià)模式的主要作用就是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平，房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)成本的消費(fèi)通常是在定額模式下進(jìn)行的預(yù)算，具體預(yù)算結(jié)果每個(gè)部門都會(huì)看到。工程量清單是一種能夠適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并且能夠與國際接軌的計(jì)價(jià)模式。每一個(gè)單位對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目工程的預(yù)算價(jià)格是不同的，進(jìn)一步體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理控制方面是存有差異的，只要加強(qiáng)對(duì)成本的控制，才能提高成本管理的水平，從而利于清單計(jì)價(jià)模式的正常運(yùn)行。企業(yè)全局作為企業(yè)成本控制策略的重要對(duì)象，制定的成本控制戰(zhàn)略主要是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為中心。在成本戰(zhàn)略運(yùn)行的過程中都會(huì)體現(xiàn)成本信息，不僅對(duì)公司的成本結(jié)構(gòu)與行為進(jìn)行全面的了解，還可以進(jìn)行提升與完善，從而具備最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。將企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境相結(jié)合， 反映了企業(yè)內(nèi)部自身創(chuàng)造價(jià)值與企業(yè)外部價(jià)值轉(zhuǎn)移的企業(yè)價(jià)值鏈。根據(jù)企業(yè)所處于的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境制定戰(zhàn)略成本規(guī)劃控制，對(duì)企業(yè)內(nèi)外部的價(jià)值鏈以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈都需要進(jìn)一步的分析，只有知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，而企業(yè)內(nèi)的各種戰(zhàn)略也是這樣制定的。