導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、“營(yíng)改增”背景及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國(guó)拉開了“營(yíng)改增”改革的序幕。2016年召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，中國(guó)將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營(yíng)業(yè)收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營(yíng)改增”改革必然對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購活動(dòng)

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動(dòng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場(chǎng)上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項(xiàng)稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價(jià)格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

實(shí)行“營(yíng)改增”之后，由于所購進(jìn)的材料設(shè)備通過進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢(shì)，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營(yíng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會(huì)更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房?jī)r(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動(dòng)

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項(xiàng)銷售行為會(huì)既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測(cè)算交納增值稅還是交納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷售額，企業(yè)根據(jù)測(cè)算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷售額選擇以增值稅還是以營(yíng)業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對(duì)象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營(yíng)改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對(duì)認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)管理等方式，來實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對(duì)可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門尤其是采購部門提高納稅意識(shí)，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語

篇2

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，國(guó)家通過征收土地增值稅來加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)盈利能力。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。

關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中，面臨眾多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能采取切實(shí)措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少因經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟(jì)損失。目前，國(guó)際金融動(dòng)蕩，房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，就要對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，切實(shí)減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際，針對(duì)稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時(shí)稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制和調(diào)節(jié)來實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。

2．合法性原則

我國(guó)稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。

3．經(jīng)濟(jì)性原則

企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要事先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所導(dǎo)致了其他費(fèi)用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實(shí)際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行納稅籌劃之意義

1．有利于實(shí)現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟(jì)利益最大化

納稅者通過對(duì)納稅方案的認(rèn)真對(duì)比，然后選擇企業(yè)負(fù)擔(dān)最合理的納稅方案，盡量降低納稅負(fù)擔(dān)，減少資金外流，增強(qiáng)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，從而促進(jìn)自身發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

2．有利于提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平與經(jīng)營(yíng)管理水平的三大要素為資金、成本和利潤(rùn)。納稅籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對(duì)單位經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排和調(diào)整，以切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補(bǔ)缺，還能嚴(yán)格依法辦事，促進(jìn)我國(guó)稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認(rèn)真落實(shí)稅務(wù)籌劃工作，就是對(duì)現(xiàn)有稅法的嚴(yán)格履行，同時(shí)也是對(duì)政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗(yàn)，因此，納稅者的納稅籌劃點(diǎn)出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價(jià)值的信息，國(guó)家可以通過這些信息對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行更新和完善，促進(jìn)我國(guó)稅制建設(shè)水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的籌劃

1．增強(qiáng)成本費(fèi)用的籌劃

（1）利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就是投資階段所需要發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實(shí)完全扣除，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。如今，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還沒有對(duì)期間費(fèi)用和工程項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進(jìn)行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費(fèi)用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)用等都屬于期間費(fèi)用，如果這些費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目人員所發(fā)生的話，就可以分?jǐn)偟介_發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費(fèi)用的減少也就不會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。

（2）利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有關(guān)很強(qiáng)的依賴關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會(huì)影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對(duì)于在幾個(gè)地方同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通?？梢岳觅M(fèi)用均分的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，就是對(duì)實(shí)現(xiàn)的開發(fā)成本進(jìn)行籌劃，平均費(fèi)用分?jǐn)倎淼咒N增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費(fèi)用計(jì)價(jià)”的籌劃

根據(jù)我國(guó)財(cái)稅政策的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，代其他部門收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用，都可以放入房?jī)r(jià)中，也可以單獨(dú)核算。如果將代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，同時(shí)被購房者支付時(shí)，則代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計(jì)稅，代收支付的費(fèi)用可作為扣除項(xiàng)目予以扣除。如果代收費(fèi)用沒有計(jì)入房?jī)r(jià)中，只是單獨(dú)收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨(dú)核算相比，并入房?jī)r(jià)核算對(duì)房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費(fèi)用的存在，并入房?jī)r(jià)核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨(dú)核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有規(guī)定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計(jì)算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，又或者無法提供金融機(jī)構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實(shí)際數(shù)就會(huì)大于取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機(jī)構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項(xiàng)目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實(shí)際數(shù)小于地價(jià)款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進(jìn)行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

（1）利用合作建房?jī)?yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進(jìn)行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時(shí)納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競(jìng)爭(zhēng)力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達(dá)到以上效果。

（2）利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項(xiàng)目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價(jià)格，才能適當(dāng)降低收入，減少增值額；同時(shí)，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達(dá)到免稅的目的，但采用這種方式時(shí)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額必須能夠單獨(dú)核算。

四、總結(jié)

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，必然會(huì)因?yàn)榛I劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費(fèi)用，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，還必須按照成本原則進(jìn)行，只有在發(fā)生的費(fèi)用小于經(jīng)濟(jì)收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。同時(shí)，一項(xiàng)成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

參考文獻(xiàn)：

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[3]周菊萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢(shì)下的納稅籌劃.審計(jì)與理財(cái).2007.5.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 所得稅 土地增值稅

一、前言

為了促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及健康發(fā)展，近幾年來，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度也逐漸加大，這在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本及經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了較明顯的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視利用稅收籌劃來使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及經(jīng)濟(jì)效益得到一定提高，本文主要就房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃等相關(guān)方面作以下分析。

二、什么是稅收籌劃

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是指納稅人在稅法規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)活動(dòng)等進(jìn)行籌劃和安排，充分利用稅法所提供的一切優(yōu)惠，對(duì)多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化選擇的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃的具體表現(xiàn)就是在合法前提下“繳稅最少，繳稅最晚?！?。

（二）稅收籌劃的特點(diǎn)

1、合法性。進(jìn)行稅收籌劃的過程中，納稅人必須嚴(yán)格遵循稅法的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，然后再結(jié)合稅法及本企業(yè)的具體情況，從多種涉稅行為中，選出對(duì)本企業(yè)最有利的方案。此過程中，需對(duì)經(jīng)營(yíng)條件、投資環(huán)境以及其他法規(guī)進(jìn)行綜合考慮，因此，合法是稅收籌劃的主要特征。

2、全局性。進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)需對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)決策問題、財(cái)務(wù)活動(dòng)及納稅問題進(jìn)行多方面考慮，然后制定出對(duì)企業(yè)發(fā)展最有利的稅收籌劃方案。

3、目的性。稅收籌劃的主要目的就是在最大程度上獲取稅收利益。稅收利益的含義是： 一、獲得利益的時(shí)間價(jià)值應(yīng)盡可能對(duì)納稅時(shí)間進(jìn)行延遲，從而使稅收負(fù)擔(dān)得到一定減少；二、使納稅的絕對(duì)額得以減少，即盡可能通過減免稅的形式來使應(yīng)納稅數(shù)額降低到一定程度。在稅收籌劃過程中，均以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目標(biāo)作為一切稅務(wù)籌劃工作的出發(fā)點(diǎn)及歸宿。

4、超前性。稅收籌劃是在應(yīng)稅行為發(fā)生前而做的計(jì)劃及安排，其在事先通過多種方式對(duì)納稅方案調(diào)整，從而使稅負(fù)得到一定減少。

5、時(shí)效性。任何事物都會(huì)在不斷發(fā)生變化，而稅法也一樣，稅收政策主要是根據(jù)國(guó)家的發(fā)展需要而制定的，當(dāng)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化時(shí)，國(guó)家就會(huì)對(duì)稅收法律進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，應(yīng)和當(dāng)時(shí)具體的稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效結(jié)合，這樣所作出的籌劃才會(huì)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性或重要性

（一）稅收籌劃主要是建立在納稅人對(duì)國(guó)家稅法比較清楚的理解及掌握的基礎(chǔ)上的，稅收籌劃的過程比較復(fù)雜，且也有一定難度，通過稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)可以逐步加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)核算與管理，從而使財(cái)務(wù)管理水平及納稅意識(shí)都得到相應(yīng)的提高。

（二）無償性是稅收的重要特點(diǎn)，而依法納稅又是每個(gè)企業(yè)的義務(wù)，納稅支出會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來一定損失，在收入、成本、費(fèi)用等都處在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)時(shí)，企業(yè)的稅后利潤(rùn)和納稅金額就是一種相互消長(zhǎng)的關(guān)系，通過稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利益會(huì)在一定程度上實(shí)現(xiàn)最大化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，其中以營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅最為重要。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)只要預(yù)收了售房款，不論如何進(jìn)行賬務(wù)處理均需繳納營(yíng)業(yè)稅，因此，在營(yíng)業(yè)稅上進(jìn)行籌劃的可行性不大。而企業(yè)所得稅、土地增值稅則不同，不但稅率高、稅負(fù)重，而且可籌劃的空間較大，下面就企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅收籌劃分別進(jìn)行分析探討。

（二）關(guān)于企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1、降低賬面收入與延遲納稅時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)委托銷售公司對(duì)其產(chǎn)品開展銷售，并且與其交涉推遲開具銷售清單，使其納稅時(shí)間

盡可能被遞延，增加納稅資金的使用周期及時(shí)間價(jià)值。同時(shí)也能夠推遲銷售公司需要繳納的營(yíng)業(yè)稅。

2、借款利息支出。房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金非常大，每種籌資方式形成的稅負(fù)也不一樣。負(fù)債情況和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，因此企業(yè)必須選擇合理的籌資方法，確保風(fēng)險(xiǎn)和收益盡可能維持在平衡狀態(tài)。企業(yè)的資本主要由債權(quán)資本和股權(quán)資本組成，如果接受股權(quán)投資，那么則必須在稅后和投資人共同分配利潤(rùn)，這樣就不能對(duì)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行抵扣；如果接受債權(quán)投資，那么可將利息費(fèi)用資本化或費(fèi)用化，對(duì)于資本化部分的利息支出可記入開發(fā)產(chǎn)品成本，對(duì)于費(fèi)用化部分的利息支出則可在稅前進(jìn)行有效扣除，從而減少應(yīng)納稅所得額。

3、關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說負(fù)擔(dān)很大，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收主要使用“先預(yù)繳后匯算清繳”的方式。因此，企業(yè)對(duì)其實(shí)行科學(xué)的籌劃可以在一定程度上減少企業(yè)稅負(fù)。

（1）利息費(fèi)用籌劃。若企業(yè)使用負(fù)債方法來籌資，符合要求的利息費(fèi)用可以按照金融機(jī)構(gòu)同期銀行貸款利率計(jì)算扣除，同時(shí)將利息費(fèi)用計(jì)入到房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可再按照項(xiàng)目的地價(jià)和開發(fā)成本兩項(xiàng)合計(jì)20%標(biāo)準(zhǔn)加計(jì)扣除。若企業(yè)采取權(quán)益資本籌資方法來籌資，那么就不會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用，也無法將未產(chǎn)生的利息費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)。近幾年因?yàn)楹暧^調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，貸款額度減少。企業(yè)可提前測(cè)算，若貸款利息小于土地收購資金和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩者相加的5%，那么其扣除方法則應(yīng)選用兩者相加的10%來計(jì)算，這樣開發(fā)產(chǎn)品增值額降低，進(jìn)而減少需要繳納的土地增值稅。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策開展籌劃。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的稅法規(guī)定，如果企業(yè)在建項(xiàng)目屬于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。企業(yè)可適當(dāng)加大扣除項(xiàng)目基數(shù)，降低增值額，并制定適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)政策，對(duì)免稅收益進(jìn)行測(cè)算，選擇納稅最少，收益最大的方案。

（3）采取分散相關(guān)經(jīng)營(yíng)收入開展籌劃。房款和裝修款是房地產(chǎn)企業(yè)收入的主要來源。由于受到用戶要求帶來的影響，裝修費(fèi)用日益變大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇成立裝飾公司，且和客戶分別簽訂房地產(chǎn)銷售和裝修服務(wù)兩份合同。該方法不僅可以降低土地增值稅，并且還可以降低營(yíng)業(yè)稅。

五、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃必須關(guān)注的問題

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的教育培訓(xùn)

財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的高低在一定程度上決定了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否能夠順利運(yùn)行，因此財(cái)務(wù)人員不僅要對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)熟悉掌握，同時(shí)對(duì)于稅法方面，也必須提高和強(qiáng)化。從高?；蛘咂渌髽I(yè)精通財(cái)稅法規(guī)知識(shí)的專業(yè)人員中聘請(qǐng)講師，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行綜合素質(zhì)提高的培訓(xùn)是提高財(cái)務(wù)人員財(cái)稅專業(yè)知識(shí)最有效的方式之一。其次要加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)，提高管理人員對(duì)于稅收繳納的重視，有利于提高員工的教育效果。

（二）企業(yè)要努力實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算與稅法的統(tǒng)一

全面的審視核算制度體系以及稅法體系，對(duì)兩者相互對(duì)立的方面進(jìn)行分析研究，從多方面進(jìn)行考慮，讓稅法和核算制度的統(tǒng)一建立在全面的系統(tǒng)基礎(chǔ)上。在統(tǒng)籌稅法和核算管理時(shí)，要遵循成本效率原則，既不能簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)審核的工作，忽視審核信息對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要作用，也不能盲目的擴(kuò)大差異，片面的增加核算的靈活性，忽視企業(yè)可能出現(xiàn)的偷稅漏稅現(xiàn)象，給財(cái)務(wù)最終的審核帶來壓力，影響企業(yè)的財(cái)政收入。

六、結(jié)語

稅收籌劃是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的一項(xiàng)重要活動(dòng)，其最終目的是使企業(yè)的稅收成本得到一定降低，本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)問題并提出幾點(diǎn)合理化建議，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)員工教育培訓(xùn)，努力提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)，從各方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，以促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展與進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊康禺a(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)

《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

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篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 銷售 納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時(shí)，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注?，F(xiàn)舉例說明如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價(jià)格出售；二是按照2100元/平米的價(jià)格出售。如果企業(yè)選擇了第一個(gè)方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點(diǎn)，這時(shí)企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤(rùn)為160萬元。如果企業(yè)選擇了第二個(gè)方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時(shí)企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時(shí)該企業(yè)所得的利潤(rùn)為147萬元，看似企業(yè)的銷售價(jià)格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤(rùn)卻下降了13萬元，這時(shí)再考慮到營(yíng)業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤(rùn)的差別就會(huì)更大。

(二)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價(jià)格來獲得免征點(diǎn)，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，但是這個(gè)方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價(jià)格。因此，通過房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門分離出來，并設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價(jià)格來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃以2400元/平米的價(jià)格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬元，這時(shí)房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬元，最后該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤(rùn)為186萬元。

而如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這時(shí)要將銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，如果這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價(jià)格銷售給該銷售子公司，這時(shí)如果銷售公司仍以2400元/平米的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不需要繳納土地增值稅，利潤(rùn)為60萬元，需要繳納的營(yíng)業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤(rùn)為10.5萬元；而此時(shí)對(duì)于從該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分享出來的銷售子公司所實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)為300萬元，所需繳納營(yíng)業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤(rùn)為234萬元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)244.5萬元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)在通過設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.5萬元。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設(shè)立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)移來達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時(shí)還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門分離出來設(shè)立獨(dú)立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時(shí)都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營(yíng)業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。

二、結(jié)束語

綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。

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篇6

1.1做好項(xiàng)目開發(fā)成本審核工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計(jì)的重要組成部分，在清算審計(jì)過程中，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。首先，征地問題。在實(shí)際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，需要有如下資料：（1）雙方達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號(hào)、補(bǔ)償總價(jià)等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測(cè)繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證明。其次，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的列支是否符合國(guó)家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，涉及多期開發(fā)的項(xiàng)目，成本如何分?jǐn)偸沁M(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。根據(jù)稅法要求，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，所以項(xiàng)目首期清算時(shí)采用的方法非常重要。

1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計(jì)稅收入

在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，收入包括實(shí)物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在清算時(shí)，確認(rèn)收入是指取得上述利益的價(jià)款，營(yíng)改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)，應(yīng)能夠清晰地分別核算營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的收入和營(yíng)改增后的收入。在確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷售合同確定實(shí)際收入。在實(shí)際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細(xì)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過房地產(chǎn)銷售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來核實(shí)應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實(shí)測(cè)面積不符，發(fā)生退、補(bǔ)房款收入，應(yīng)在清算時(shí)調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎(jiǎng)勵(lì)，合作單位的債務(wù)抵償、對(duì)股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認(rèn)收入。

2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容

2.1土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃

（1）項(xiàng)目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項(xiàng)目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門在執(zhí)行工作前，需要對(duì)土地增值稅清算單位進(jìn)行確定?，F(xiàn)階段，各個(gè)地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國(guó)家政策要求同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行清算，因此，項(xiàng)目公司在進(jìn)行成本和費(fèi)用核算時(shí)要按照對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)歸集，這樣便于后期進(jìn)行清算時(shí)，成本和費(fèi)用清晰明了，與稅務(wù)部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細(xì)分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項(xiàng)目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項(xiàng)政策執(zhí)行都是按照項(xiàng)目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項(xiàng)目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對(duì)于項(xiàng)目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，國(guó)有土地出讓合同對(duì)學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對(duì)公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項(xiàng)目配套設(shè)施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費(fèi)用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營(yíng)。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，如果自持經(jīng)營(yíng)就不能算作可以扣除的成本和費(fèi)用。其次，項(xiàng)目立項(xiàng)的劃分。若選擇按照項(xiàng)目立項(xiàng)作為清算單位，對(duì)于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測(cè)算，避免增值率有級(jí)差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負(fù)。例如某項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測(cè)算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測(cè)算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會(huì)讓這三個(gè)業(yè)態(tài)的增值率上升一個(gè)稅率擋。如果測(cè)算的結(jié)果會(huì)提升稅率，項(xiàng)目初始立項(xiàng)時(shí)可以籌劃把配套商業(yè)單獨(dú)立項(xiàng)，成本費(fèi)用單獨(dú)核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負(fù)面影響。因此，項(xiàng)目規(guī)劃初期，一定要進(jìn)行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財(cái)政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計(jì)扣除項(xiàng)目帶來的影響。通過財(cái)政返還要求企業(yè)在項(xiàng)目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實(shí)際操作過程中，要根據(jù)政府的實(shí)際目標(biāo)，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對(duì)于疑慮點(diǎn)，企業(yè)和政府部門可以通過會(huì)議紀(jì)要的形式加以補(bǔ)充。

2.2土地增值稅清算項(xiàng)目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動(dòng)向稅務(wù)部門提交申請(qǐng)。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會(huì)給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學(xué)，就會(huì)使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對(duì)各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進(jìn)行合理規(guī)劃。（2）計(jì)稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時(shí)，計(jì)稅收入通常包含以下幾點(diǎn)。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價(jià)格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價(jià)格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險(xiǎn)。在清算準(zhǔn)備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對(duì)大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)照片等。其次，針對(duì)被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價(jià)格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價(jià)格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長(zhǎng)時(shí)間租賃收入是否可以納入計(jì)稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀?。例如，地下不?jì)容車位是否可以分?jǐn)偼恋爻杀?，要根?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)偅瑢?duì)地下車位單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金的項(xiàng)目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國(guó)家和地方政府部門對(duì)公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時(shí)能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。

3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

3.1外部原因

在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的外部原因，包括社會(huì)環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方式，土地增值稅清算計(jì)稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時(shí)，將會(huì)發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)稅負(fù)。

3.2內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時(shí)，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團(tuán)隊(duì)綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項(xiàng)目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會(huì)給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作，稅收籌劃考核機(jī)制不完善，即便一些企業(yè)進(jìn)行了考核與培訓(xùn)，但是過于形式化，沒有將其落實(shí)到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)管控措施

4.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強(qiáng)各級(jí)人員專業(yè)培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識(shí)，主動(dòng)對(duì)國(guó)家最新的財(cái)稅政策學(xué)習(xí)了解。如營(yíng)改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)通過各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門交流，向稅務(wù)部門請(qǐng)教，提高企業(yè)財(cái)稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對(duì)于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識(shí)，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，減少違規(guī)違法行為。

4.2合理確定清算單位

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者一個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時(shí)，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對(duì)企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)。

4.3完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系

2018年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國(guó)地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時(shí)找出并防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先，從根源上做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。2019年，我國(guó)財(cái)稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國(guó)稅地稅的充分結(jié)合，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強(qiáng)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。土地增值稅納稅申報(bào)是土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范管理的重要內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在銷售中將會(huì)面臨諸多變量，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售報(bào)表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺(tái)賬，確定土地增值稅清算項(xiàng)目底冊(cè)，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺(tái)賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理，約束財(cái)務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

4.4創(chuàng)新工作模式

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進(jìn)第三方中介機(jī)構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達(dá)到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管控措施

首先，對(duì)于稅收政策的不斷改變，如國(guó)地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)清算過程中計(jì)算方法和成本計(jì)算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)與稅務(wù)部門交流，按照國(guó)家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，從根源上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)該對(duì)清算收入登記臺(tái)賬進(jìn)行優(yōu)化處理，做好臺(tái)賬信息登記和財(cái)務(wù)管理工作，約束財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。最后，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理細(xì)化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售信息表作為稅收申報(bào)計(jì)算依據(jù)，重點(diǎn)對(duì)其自用項(xiàng)目和租賃房產(chǎn)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防控。

5結(jié)束語

總而言之，我國(guó)稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時(shí)也對(duì)其稅務(wù)籌劃工作的開展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收籌劃工作特點(diǎn)和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益。

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 籌劃

一、項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段

項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段是最終確定項(xiàng)目公司的投資總額與資金結(jié)構(gòu)的時(shí)刻，也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本歸集的主要時(shí)期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉(zhuǎn)嫁籌劃的方式，通過增加房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的交易，來實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)稅負(fù)的目的。但是轉(zhuǎn)嫁籌劃一般均會(huì)涉及《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》，在實(shí)際稅務(wù)操作中房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)定價(jià)時(shí)，不論是否滿足準(zhǔn)備同期資料的要求，雙方企業(yè)均應(yīng)在每個(gè)交易年度準(zhǔn)備相關(guān)的同期資料。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)嫁籌劃時(shí)所涉及的關(guān)聯(lián)交易具有金額大、數(shù)據(jù)復(fù)雜、時(shí)間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導(dǎo)航 //頁腳導(dǎo)航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動(dòng)人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動(dòng)人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動(dòng)的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動(dòng)的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += '

首先，通過立項(xiàng)審批所對(duì)應(yīng)的投資金額與注冊(cè)資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需要的外部資金，通常是由銀行開發(fā)貸款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時(shí)的重點(diǎn)所在，因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目在可以投入使用前所產(chǎn)生的利息成本，不但可以抵扣企業(yè)所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關(guān)聯(lián)企業(yè)收到的利息收入只需要繳納營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅。從集團(tuán)公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團(tuán)公司的整體稅負(fù)。但是，這項(xiàng)稅收籌劃成立具有兩個(gè)條件。一是債務(wù)人企業(yè)必須需繳納土地增值稅，如依據(jù)債務(wù)人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業(yè)所在集團(tuán)具有充沛的自有資金。

其次，在項(xiàng)目建設(shè)階段則可以通過工程項(xiàng)目來增加關(guān)聯(lián)交易的內(nèi)容。例1：假設(shè)A公司為房地產(chǎn)企業(yè)，從事低密度高檔住宅開發(fā)。而B公司與A公司是同一集團(tuán)下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為園林景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝潢。此時(shí)A公司可以在項(xiàng)目招標(biāo)過程中將小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨(dú)立招標(biāo)模式引入B公司來承包這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。但同時(shí)為回避A公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協(xié)議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉(zhuǎn)付給B公司，工程款的發(fā)票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費(fèi)。

因?yàn)?，A公司為小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程支付的建設(shè)成本，是計(jì)入公司開發(fā)成本中，其金額不但可以抵扣企業(yè)所得稅，更可以在加計(jì)20%的基礎(chǔ)上抵扣土地增值稅的增值額。然而對(duì)于B公司來說，工程項(xiàng)目取得的收入只計(jì)征流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。所以，這樣的關(guān)聯(lián)交易從集團(tuán)公司的角度來看，滿足了由高稅負(fù)企業(yè)向低稅負(fù)企業(yè)合理轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的目的。

二、項(xiàng)目預(yù)售階段

預(yù)售是房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的銷售方式，項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證時(shí)，雖然還沒有竣工，但已經(jīng)可以開始回籠資金。在此狀態(tài)下，項(xiàng)目的開發(fā)成本并沒有完全確定，也無法在各成本對(duì)象之間進(jìn)行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。

1、土地增值稅籌劃要點(diǎn)

土地增值稅在我國(guó)實(shí)行預(yù)繳與清算兩種征稅模式，對(duì)于按月預(yù)繳的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)自始至終應(yīng)使用涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的籌劃方式，以避免產(chǎn)生滯納金與罰款，對(duì)企業(yè)造成不必要的損失。對(duì)于實(shí)行四級(jí)“超率”累進(jìn)稅制的清算部分稅金， 應(yīng)按如下內(nèi)容進(jìn)行籌劃：

首先，應(yīng)在項(xiàng)目銷售前與銷售中，進(jìn)行頻繁的土地增值稅臨界點(diǎn)分析，并在市場(chǎng)能夠承受的前提下，通過測(cè)算指導(dǎo)銷售單價(jià)，使項(xiàng)目在同一臨界點(diǎn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，最高不得超過按商業(yè)銀行行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。但是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據(jù)誰受益誰承擔(dān)的原則，將項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)內(nèi)，在土地增值稅清算時(shí)開發(fā)間接費(fèi)用將計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，享受20%的加計(jì)扣除。最后，利用稅收的優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。如果企業(yè)既開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目分別核算，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因?yàn)榘础锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策。

2、企業(yè)所得稅的籌劃要點(diǎn)

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃

一、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所繳納的稅種相對(duì)比較少。具體來說，土地所有權(quán)出讓之時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)并不用納印花稅，而只有取得土地使用權(quán)時(shí)需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅外，在此階段，開發(fā)商可以依據(jù)具體情況規(guī)劃本企業(yè)的籌資和開發(fā)方式，并且對(duì)于未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等的籌劃。所以，開發(fā)商在建設(shè)環(huán)節(jié)較為重視籌資與開發(fā)方式。

（一）融資方式及利息費(fèi)用扣除方式的稅務(wù)籌劃

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高?？偠灾?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要特點(diǎn)是資金量需求非常大、借款周期非常長(zhǎng)、支付利息較高等特征。該行業(yè)的特性使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多需要具備雄厚的資金及較強(qiáng)的融資能力。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式主要是債務(wù)債權(quán)融資，但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常傾向于向銀行等主要金融機(jī)構(gòu)借款，這一點(diǎn)比較符合稅務(wù)籌劃原理，特別是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是在項(xiàng)目開發(fā)地成立一個(gè)分公司。所以，房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)一般由若多個(gè)子公司或分公司構(gòu)成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團(tuán)進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)各分公司的資金需求進(jìn)行分析，對(duì)集團(tuán)而言，一方面可以增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金利用率；另一方面又可以起到節(jié)稅作用。向金融機(jī)構(gòu)借款或者是進(jìn)行分公司之間的臨時(shí)拆借，借款利息既可以在企業(yè)所得稅之前進(jìn)行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進(jìn)行扣除，從而在某一程度之上減少房產(chǎn)增值率。

（二）合作建房的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資可以有很多種方式，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)資質(zhì)及其他條件不完全具備時(shí)，他們經(jīng)常會(huì)選擇與其他有條件的企業(yè)或個(gè)人合作。例如，合作辦企業(yè)以及合作開發(fā)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)和共享。由于合作開發(fā)房地產(chǎn)往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔(dān)的稅負(fù)必定會(huì)存在一定的差異，稅務(wù)籌劃的空間也會(huì)有所不同?？傮w來看，采用構(gòu)建合作企業(yè)方式并采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與利益共享的收入分配方式最為節(jié)省需要上繳的稅費(fèi)，只需要在銷售房屋取得收入時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行納稅；而成立合作企業(yè)一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對(duì)房屋銷售利潤(rùn)進(jìn)行分，而以土地使用權(quán)出資的相關(guān)方還需就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳稅相關(guān)稅費(fèi)。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)值對(duì)應(yīng)繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進(jìn)行出售時(shí)還應(yīng)按房屋銷售額相應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等等，而且負(fù)稅程度最高。

（三）開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要是指對(duì)于獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在企業(yè)股東收益人之間、向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的具體行為。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易形式主要有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這三種形式。企業(yè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易的形式，所適用稅法依據(jù)完全不同，從而會(huì)產(chǎn)生有差異性的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)比非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，整體資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易在轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。

二、交易環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所涉及的稅費(fèi)種類最多，常見的比如有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。接下來將從以下幾個(gè)方面探討銷售過程中的稅務(wù)籌劃。

（一）銷售價(jià)格稅務(wù)籌劃

土地增值稅總共有四級(jí)稅率，稅率種類為超率累進(jìn)稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產(chǎn)定價(jià)策略的稅務(wù)籌劃的主要內(nèi)容。除此之外，還應(yīng)利用土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優(yōu)惠。由此可見，房地產(chǎn)的價(jià)格高并不能代表企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)一定高，如果稅負(fù)過重，也有可能導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)降低。銷售價(jià)格稅務(wù)籌劃的具體對(duì)策為：找準(zhǔn)土地增值稅的特點(diǎn)，充分利用土地增值稅的優(yōu)惠政策，通過調(diào)整房地產(chǎn)銷售價(jià)格，在不超過稅收臨界點(diǎn)的條件之下，實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價(jià)時(shí)應(yīng)遵循如下規(guī)律：售價(jià)與稅金之外扣除項(xiàng)目的1.2848倍時(shí)，土地增值稅的成本就比較高，從而導(dǎo)致企業(yè)收益較低。相反，售價(jià)低于上述金額時(shí)，企業(yè)就免交土地增值稅，企業(yè)的稅負(fù)成本就較低，實(shí)現(xiàn)的收益自然較高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式與稅務(wù)籌劃

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷方式主要包括：現(xiàn)金折扣、贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅數(shù)額。比如說現(xiàn)金折扣會(huì)沖減營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)；贈(zèng)送精裝修可以使房地產(chǎn)企業(yè)降低營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃主要可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，利用稅收政策。比如說，現(xiàn)金折扣作為企業(yè)銷售收入的減項(xiàng)從而使企業(yè)少上稅；贈(zèng)送精裝修等可以視作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調(diào)整促銷的法律形式。人們可以對(duì)房地產(chǎn)銷售合同進(jìn)行調(diào)整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算的稅務(wù)籌劃

相對(duì)于舊企業(yè)所得稅法的規(guī)定，新稅法稅前扣除費(fèi)用比例已經(jīng)大為提升，稅前扣除項(xiàng)目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務(wù)籌劃重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須關(guān)注于其費(fèi)用扣除及變化，做好企業(yè)費(fèi)用核算籌劃。在企業(yè)納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務(wù)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目開支，在有限制列支的費(fèi)用項(xiàng)目中，注意在類似性質(zhì)的費(fèi)用或者可替代費(fèi)用開支之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，盡量將標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的實(shí)際開支控制調(diào)整至標(biāo)準(zhǔn)臨界點(diǎn)，既防止出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)列支，也盡量減少各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)空間，造成籌劃資源的浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對(duì)

自2000年以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房?jī)r(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?yàn)。因此加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，對(duì)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營(yíng)環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對(duì)策談些看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動(dòng)。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營(yíng)特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動(dòng)

性；（2）開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高；（3）開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多，因此開發(fā)經(jīng)營(yíng)必須具有計(jì)劃性。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依據(jù)規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢捻?xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用等。

近幾年來，為控制地價(jià)過高、投資過熱、房?jī)r(jià)瘋漲等問題，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長(zhǎng)速度卻很快。1994年～2006年全國(guó)土地增值稅平均增長(zhǎng)速度91.27％，2006年～2008年全國(guó)土地增值稅收入從231億增長(zhǎng)到537億元。雖然增長(zhǎng)速度很快，但是與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)、房地產(chǎn)銷售收入對(duì)比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績(jī)和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對(duì)過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

1．過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項(xiàng)收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃

1．分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可將裝修作為單獨(dú)業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價(jià)為1000萬元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。

如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價(jià)籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此可以充分利用20％這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的比例為10％。

籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元（設(shè)全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷售的房?jī)r(jià)總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點(diǎn)時(shí)X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時(shí)獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價(jià)格定在1800-1837.264萬元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

第二，公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設(shè)提高價(jià)格Y單位，企業(yè)欲使提價(jià)后帶來的收益突破臨界點(diǎn)時(shí)，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y＞0.0971A）。即總房?jī)r(jià)至少要超過1976.117萬元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1800～1900萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

通過以上案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，但不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來的利潤(rùn)。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價(jià)能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價(jià)只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價(jià)提高了10萬元，利潤(rùn)卻減少了83.19萬元。

3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測(cè)算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬元。

第一，分開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。

第二，合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會(huì)發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計(jì)算扣除。

以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價(jià)款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時(shí)，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過程如下：首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)考慮新設(shè)一個(gè)獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的籌劃。

四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策

（一）加快完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問題。同時(shí)，要簡(jiǎn)化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。

2．要健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程，及時(shí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實(shí)可靠的評(píng)估材料。稅務(wù)部門要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實(shí)土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門對(duì)土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡(jiǎn)便易行的土地增值稅清算實(shí)施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時(shí)間、方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀

1．應(yīng)堅(jiān)持依法原則。在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲。因此在納稅籌劃時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]江為鳳．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時(shí)代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105

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[3]王小玉．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88

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篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預(yù)交所得稅；會(huì)計(jì)處理

一、企業(yè)所得稅概述

企業(yè)所得稅簡(jiǎn)單來說企業(yè)在法律規(guī)定下對(duì)合法收入所繳納的稅務(wù)，是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，納稅主體對(duì)象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務(wù)，通常來說其稅收有一定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超出規(guī)定的收入部分時(shí)需要繳納稅務(wù)。在我國(guó)企業(yè)所得稅主要面對(duì)的對(duì)象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會(huì)納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應(yīng)該履行的義務(wù)，具有一定的強(qiáng)制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。

二、會(huì)計(jì)處理對(duì)稅收的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)于核算開發(fā)成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進(jìn)行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關(guān)規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關(guān)系始終存在于開發(fā)過程的之中，也就是說樓盤成本計(jì)入成本開銷之中，計(jì)入所得稅之中，當(dāng)實(shí)際樓盤成本超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應(yīng)地繳納所得稅。

三、預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理的意義

稅收是國(guó)家財(cái)政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應(yīng)該堅(jiān)持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對(duì)企業(yè)所得稅等實(shí)行預(yù)征制來維持穩(wěn)定財(cái)政收入，以保證全社會(huì)的收支平衡，維護(hù)社會(huì)的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開發(fā)周期與收入來源，也就是漫長(zhǎng)的開發(fā)周期與分散的收入來源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實(shí)際獲得的收入做出正確的預(yù)測(cè)，便于企業(yè)做好收入利潤(rùn)的分配。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)交所得稅存在問題

1.提前確認(rèn)與預(yù)交、虛交稅款

一般情況下國(guó)家會(huì)對(duì)各地方政府、稅務(wù)部門要求在稅收方面有一定的目標(biāo)任務(wù)，當(dāng)沒有達(dá)到目標(biāo)任務(wù)時(shí)，會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對(duì)稅款征收入庫，按照有關(guān)規(guī)定稅款需要入庫的時(shí)間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會(huì)導(dǎo)致繳納稅款時(shí)出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交所得稅方面也會(huì)出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。

2.延時(shí)納稅

房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入推遲，納稅也會(huì)隨之延長(zhǎng)，這是企業(yè)使用的一種少交預(yù)交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規(guī)定的時(shí)間對(duì)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項(xiàng)預(yù)收收入長(zhǎng)期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實(shí)際日期內(nèi)進(jìn)行。

3.通過“往來科目”偷逃稅款

按照相關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務(wù)以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業(yè)務(wù)，為一時(shí)之便，在其它應(yīng)付款中融入按揭款項(xiàng)之中，不再是預(yù)售收入的內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)偷逃稅款。

五、相關(guān)審計(jì)對(duì)策

1.提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)

審計(jì)人員是會(huì)計(jì)處理的主要工作人員，其業(yè)務(wù)水平素質(zhì)對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入具有重要的掌控作用。有時(shí)審計(jì)人員也會(huì)鉆法律的空子，做一些假賬，對(duì)企業(yè)與國(guó)家的利益造成了不利影響。為此提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)無論是對(duì)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理，還是對(duì)企業(yè)的其它日常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的事務(wù)處理，都有著極其重要的作用。

2.充分利用綜合信息

通過稅收政務(wù)系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對(duì)同一企業(yè)納稅對(duì)象進(jìn)行對(duì)歷年來的數(shù)據(jù)展開對(duì)比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問題。加強(qiáng)外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問題。如在交易中心進(jìn)行調(diào)查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進(jìn)行實(shí)地查看，以多種方式了解、采集與之相關(guān)的開發(fā)建設(shè)真實(shí)信息。

3.開展審計(jì)實(shí)踐

（1）加強(qiáng)實(shí)物信息核查

實(shí)物信息核查堅(jiān)持重點(diǎn)抓住“四個(gè)環(huán)節(jié)”的原則，這四個(gè)環(huán)節(jié)分別是項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)面積與地點(diǎn)、單位價(jià)格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實(shí)物信息核查的有力證據(jù)。

（2）明確提升選案環(huán)節(jié)針對(duì)性

對(duì)于避免預(yù)交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個(gè)月的稅收作為對(duì)比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進(jìn)行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對(duì)數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個(gè)月份當(dāng)中針對(duì)同一種稅款企業(yè)只進(jìn)行一次的申報(bào)繳納，當(dāng)出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實(shí)現(xiàn)象的存在。

六、結(jié)論

綜上所述，本文從五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理展開了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對(duì)其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時(shí)多樣性也決定了在預(yù)交企業(yè)所得稅的時(shí)候出現(xiàn)了各種問題。對(duì)于存在的問題相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務(wù)部門有全面的認(rèn)識(shí)，要加以采取有效的措施進(jìn)行改善，以保證國(guó)家稅收收支平衡，以將財(cái)政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當(dāng)中，以維護(hù)社會(huì)秩序的和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙磊. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)計(jì)利潤(rùn)對(duì)所得稅的影響[J]. 財(cái)會(huì)月刊，2013，02：53-54.