導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；重點(diǎn)環(huán)節(jié)；開發(fā)管理。

對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，實(shí)施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營(yíng)策略，但是想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成熟與有效經(jīng)營(yíng)必須具備以下幾點(diǎn)，即構(gòu)建完善的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制、成本控制制度尤其是產(chǎn)品研發(fā)制度。下文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析和探討。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策問題

房地產(chǎn)企業(yè)是否具有雄厚的實(shí)例，土地儲(chǔ)備量的大小是非常重要的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目土地的出售和購(gòu)買一般均通過招投標(biāo)的方式，因此，在拍賣出讓項(xiàng)目土地之前，對(duì)于究竟以何種價(jià)格取得土地比較合適，企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)做好詳細(xì)的項(xiàng)目投資的可行性方案，該方案應(yīng)該包含房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目用地情況調(diào)查、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)行費(fèi)用等。當(dāng)然，制定或者編制項(xiàng)目投資的可行性方案需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累豐富的相關(guān)的基礎(chǔ)性資料，否則不能夠保證計(jì)算的全面性與精確性。經(jīng)驗(yàn)顯示，土地拍賣是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的過程，通常需要多次加價(jià)才可能中標(biāo)，所以在深刻研究項(xiàng)目的主要狀況以及預(yù)期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優(yōu)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品方案

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案期間，想要保證設(shè)計(jì)方案的高質(zhì)量，首要條件便是對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行深入、全面的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查。產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。做好設(shè)計(jì)期間的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告需要注意以下幾個(gè)方面：

第一，項(xiàng)目地塊的概況。主要是項(xiàng)目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的土地出讓情況、地產(chǎn)開發(fā)狀況。

第二，土地屬性問題。對(duì)土地的基本基標(biāo)、周邊情況以及本身的潛力進(jìn)行深入的分析和探究。

第三，當(dāng)前的市場(chǎng)供需狀況。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的周邊市場(chǎng)分析（主要是市場(chǎng)的整體供應(yīng)情況分析），房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊周邊的典型個(gè)案供應(yīng)分析，其他市場(chǎng)需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經(jīng)典項(xiàng)目調(diào)查與經(jīng)典項(xiàng)目分析。主要內(nèi)容包括：針對(duì)典型項(xiàng)目的個(gè)案進(jìn)行深入的調(diào)查，分析該典型項(xiàng)目個(gè)案的典型優(yōu)勢(shì)，結(jié)合實(shí)際的區(qū)域特點(diǎn)對(duì)典型項(xiàng)目的用地規(guī)劃進(jìn)行細(xì)致分析。

第五，開發(fā)該類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體對(duì)策和建議。主要包括建筑類型的對(duì)策與建議、綠化景觀的對(duì)策與建議、戶型匹配的對(duì)策與建議以及針對(duì)以上的建議的完善與優(yōu)化。

3.項(xiàng)目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學(xué)合理性原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、影響因素多，風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。盡管提前制定的投資目標(biāo)不能夠保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，但是項(xiàng)目投資估算是不可或缺的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐過程中，通過不斷地的修改與調(diào)整，概算、預(yù)算、決算以及承包合同價(jià)會(huì)逐漸清晰化、準(zhǔn)確化。投資估算是規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)的重要“參照物”，擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案與實(shí)施方案的目標(biāo)就會(huì)形成概算，工程投資的最終結(jié)果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學(xué)性與合理性，否則將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。

（2）以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)全過程成本控制原則

項(xiàng)目建設(shè)全過程都在不同程度地影響著成本費(fèi)用，因而，項(xiàng)目開發(fā)成本控制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的各環(huán)節(jié)。然而，經(jīng)大量的測(cè)算分析，人們發(fā)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本影響最大的階段，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為5%-35%；而在項(xiàng)目的施工階段，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。因而，項(xiàng)目投資控制，既要貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的始終，又要把重點(diǎn)放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)前的前期策劃階段。

（3）成本的主動(dòng)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動(dòng)出擊，舉例來說，主動(dòng)要求設(shè)計(jì)部門編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并對(duì)全案進(jìn)行策劃。由于設(shè)計(jì)部門最大的弱勢(shì)便是“懂技術(shù)不懂經(jīng)濟(jì)”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經(jīng)濟(jì)師、策劃師組成）對(duì)設(shè)計(jì)部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，也是遵循成本控制主動(dòng)化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實(shí)施執(zhí)行過程中，成本控制目標(biāo)通常會(huì)偏離預(yù)定方向，此時(shí)要積極主動(dòng)尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細(xì)化成本控制方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目通?？梢詣澐譃樗膫€(gè)階段，即決策階段、前期準(zhǔn)備工作階段、施工建設(shè)階段和市場(chǎng)營(yíng)銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個(gè)部分：第一，市場(chǎng)分析。對(duì)產(chǎn)品供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、價(jià)格水平、目標(biāo)市場(chǎng)等；第二，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估。依照前者分析的結(jié)果分析和對(duì)比項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和收入。

（2）前期準(zhǔn)備期間

該階段主要包括以下幾點(diǎn)：第一，分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權(quán)；第三，征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；第四，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；第五，項(xiàng)目報(bào)建；第六，市政設(shè)施建設(shè)的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長(zhǎng)期信貸）；第八，對(duì)市場(chǎng)狀況作進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)或價(jià)格水平；第九，對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；第十，選擇確定承包商。認(rèn)真落實(shí)以上各項(xiàng)工作的內(nèi)容，有效地進(jìn)行成本控制。

（3）施工期間

在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要任務(wù)是如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算，解決施工中出現(xiàn)的爭(zhēng)議，確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)研發(fā)部設(shè)計(jì)單位

Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.

Keywords: real estate project design management and design R & D and design units

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)管理的不合理會(huì)影響項(xiàng)目的整體進(jìn)度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會(huì)各種資源合理整合到一起才能完成一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目，而其中的設(shè)計(jì)工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設(shè)計(jì)公司的時(shí)候要多方考量。下面談?wù)劚救藢?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理的看法。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的社會(huì)資源及設(shè)計(jì)單位的選擇

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑工程總承包公司、專項(xiàng)分包公司、園林市政工程施工單位等。

1.2 一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多個(gè)階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實(shí)力的高水平的設(shè)計(jì)單位合作。但是往往高水平的設(shè)計(jì)單位都有著豐富的相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，所以就要考察項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見，從而能夠順利實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃

2.1 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成通常需要經(jīng)歷三個(gè)階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營(yíng)階段。項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要經(jīng)過全面、細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒有完善的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就無從談起。因此一個(gè)成功的項(xiàng)目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時(shí)要求策劃公司能及時(shí)捕捉市場(chǎng)的變化和發(fā)展趨勢(shì)，并體現(xiàn)到項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在實(shí)際施工前做出及時(shí)有效的改變。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)過程的控制和管理

3.1 在設(shè)計(jì)管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設(shè)計(jì)的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計(jì)，最終達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的方案須報(bào)政府部門審批通過后才可施工，這就要求設(shè)計(jì)人員對(duì)國(guó)家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多借鑒同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以保證設(shè)計(jì)方案能在最短的時(shí)間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)等。

3.2 在設(shè)計(jì)方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計(jì)劃，也就是設(shè)計(jì)施工圖。施工圖設(shè)計(jì)主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個(gè)項(xiàng)目的范圍，乃至各部位的節(jié)點(diǎn)、防水、防火等都應(yīng)做好細(xì)致的說明。這就要求設(shè)計(jì)院的各專業(yè)的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)施工圖的時(shí)候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設(shè)計(jì)矛盾，從而影響施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)專業(yè)包括五個(gè)即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。

4、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性

4.1 在一個(gè)房地產(chǎn)公司里面一般都會(huì)有設(shè)計(jì)研發(fā)部，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計(jì)部門，主要工作包括設(shè)計(jì)單位的落實(shí)、設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬定、設(shè)計(jì)合同的洽談、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)的過程管理、圖紙審核、設(shè)計(jì)交底以及與設(shè)計(jì)院的溝通聯(lián)系等。同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及時(shí)將“設(shè)計(jì)變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù)的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計(jì)院，以保證設(shè)計(jì)工作能夠順利有序的進(jìn)行。

4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計(jì)部門，審計(jì)部會(huì)根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項(xiàng)目的投資預(yù)算。同時(shí)設(shè)計(jì)研發(fā)部要按照設(shè)計(jì)合同中的要求對(duì)圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營(yíng)銷部、審計(jì)部等相關(guān)部門對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審，做出評(píng)審意見，設(shè)計(jì)研發(fā)部再將圖紙的評(píng)審意見反饋給設(shè)計(jì)單位從而完善設(shè)計(jì)方案。而工程部也會(huì)組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)提出的問題予以回復(fù)。

4.3 實(shí)際施工過程中需要設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請(qǐng)單并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部，設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營(yíng)銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與將來經(jīng)營(yíng)銷售有矛盾和沖突的時(shí)候，要與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計(jì)研發(fā)部針對(duì)具體的問題與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營(yíng)銷部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請(qǐng)?zhí)峤唤o設(shè)計(jì)研發(fā)部，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。

5、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)各單位的職責(zé)

項(xiàng)目竣工后的驗(yàn)收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點(diǎn)匯報(bào)工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計(jì)圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范以及自檢自評(píng)情況。勘察單位和設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)變更作出說明，對(duì)本工程是否按照?qǐng)D紙要求以及設(shè)計(jì)變更要求進(jìn)行施工，是否滿足設(shè)計(jì)要求，對(duì)是否同意驗(yàn)收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報(bào)對(duì)工程整個(gè)施工過程的監(jiān)理情況，重點(diǎn)是對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行審查，各分項(xiàng)分部工程是否按照?qǐng)D紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范，是否同意驗(yàn)收并對(duì)工程質(zhì)量評(píng)估發(fā)表意見。建設(shè)單位介紹業(yè)主對(duì)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對(duì)工程實(shí)物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗(yàn)收及工程質(zhì)量評(píng)定發(fā)表意見。

6、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設(shè)計(jì)任務(wù)書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設(shè)計(jì)變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)問題做出的及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中是起著舉足輕重的作用的。

參考文獻(xiàn)

王劍芳.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對(duì)策研究[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006

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關(guān)鍵字：建設(shè)項(xiàng)目、工程管理、成本控制，計(jì)算機(jī)、信息化

Abstract: With China's real estate market is constantly improving, the state macro-control efforts on the real estate market continued to increase competition in the real estate market is gradually turning into a competition of capital, technology and management, real estate project management into a refined management era. China's market economic system has gradually built up; it is also facing more intense competition in the market as construction enterprises, construction enterprises in the project construction process effective cost management.Key words: construction project; project management; cost control; computer; information technology

中圖分類號(hào)：TL372+.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的建設(shè)項(xiàng)目管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，廣義的項(xiàng)目管理是指包括“項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目建成管理”等幾個(gè)過程?！绊?xiàng)目建設(shè)”做為廣義地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中關(guān)健的一環(huán)，在整中項(xiàng)目開發(fā)中有其至關(guān)重要的地位。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確決策是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)和先決條件

任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確決策，正確的決策是規(guī)劃、設(shè)計(jì)的依據(jù)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)和投資效果，正確的決策是控制工程造價(jià)的首先前提和先決條件，決策影響工程造價(jià)的主要因素有以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用途，規(guī)模、檔次、開發(fā)時(shí)機(jī)地點(diǎn)，配套等對(duì)控制工程造價(jià)的影響：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途和規(guī)模的檔次決定著工程造價(jià)的高低，必須選擇最佳最優(yōu)的用途，規(guī)模和檔次，用途不合理，沒有根據(jù)地塊區(qū)域發(fā)展的要求去正確決策是對(duì)用地資源浪費(fèi)，而規(guī)模過小又使資源得不到有效配置，規(guī)模過大又有可能超過市場(chǎng)需求，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次高低與否又會(huì)使工程造價(jià)擴(kuò)張，并會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)效益，因此，合理地確定房地產(chǎn)項(xiàng)目用途、規(guī)模和檔次是決策階級(jí)控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)和地點(diǎn)以及配套設(shè)施的考量，也會(huì)直接影響項(xiàng)目的工程造價(jià)，如建筑材料價(jià)格的升降，對(duì)建筑工程造價(jià)有直接影響。開發(fā)時(shí)機(jī)的確定。一方面要重點(diǎn)看房地產(chǎn)的開發(fā)形勢(shì)，另一方面，建筑材料價(jià)格在府谷區(qū)時(shí)，旺旺會(huì)舍房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來直接效益，而配套設(shè)施對(duì)整個(gè)地步項(xiàng)目的總工程造價(jià)也有直接關(guān)連，而有時(shí)配套設(shè)施的價(jià)值往往帶有不可估性，對(duì)配套設(shè)施的決策，比如綠化配套、小區(qū)道路配套，園林景點(diǎn)配套等，必須在符合整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求基礎(chǔ)上要做到適用、美觀?？刂乒こ淘靸r(jià)。

（2）可行性研究使投資估算對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策依據(jù)是可行性研究，投資估算是確實(shí)可行性研究階段工程總投資的限額，可行性研究不僅要評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可行、更重要的是對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行優(yōu)化論證。而投資估算必須準(zhǔn)確且能滿足現(xiàn)新設(shè)計(jì)和控制概算的要求，初步設(shè)計(jì)概算必須控制在批準(zhǔn)的可行性研究投資估算范圍內(nèi)：收目的概算規(guī)模不能突破可行性研究投資估算，因此，決策階段的可行性研究，必須得證投資估算的準(zhǔn)確性。

二、確定成本控制的原則是保證造價(jià)控制的根本 為確保項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)確定成本控制的原則。（1）全員成本控制原則。成本控制涉及到施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理部的所有部門，班組和員 工的工作，也涉及到每一位員工的切身利益，因此要樹立全員成本控制的觀念。 （2）全過程成本控制原則。 （3）目標(biāo)成本控制原則。把成本計(jì)劃的任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解，落實(shí)到各個(gè)職 能部門，施班組及個(gè)人，做到獎(jiǎng)罰分明。 （4）動(dòng)態(tài)控制原則。施工過程中收集成本發(fā)生的實(shí)際數(shù)據(jù)，不斷地將成本計(jì)劃目標(biāo)與 實(shí)際發(fā)生值進(jìn)行比較，找出干擾因素，分析成本偏差的原因，主動(dòng)采取控制措施，保證成本 控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。 （5）節(jié)約原則。根據(jù)工程進(jìn)度，嚴(yán)格按照材料消耗量定額控制材料的損耗，不能突破 ，對(duì)各種材料余料進(jìn)行回收，盡可能使材料的損耗率降低到最低水平。

三、合理的設(shè)計(jì)是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的關(guān)鍵

1、設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體安排實(shí)施意圖的過程。是房地產(chǎn)項(xiàng)目處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)是否合理是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，在具體的工程設(shè)計(jì)中，包括規(guī)劃總體設(shè)計(jì)，評(píng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及施工圖設(shè)計(jì)，及配套工程和景觀設(shè)計(jì)，做一名工程造價(jià)審計(jì)和編審人員必須要站在公司經(jīng)濟(jì)的高度對(duì)前期項(xiàng)目的各類設(shè)計(jì)要提前介入，對(duì)有可能影響工程造價(jià)的重點(diǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)要提出自己的控制意見，設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣與否，會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否經(jīng)濟(jì)，因此，在滿足項(xiàng)目的使用功能及銷售前提下，盡可能地進(jìn)行方案比較和優(yōu)化設(shè)計(jì)，選用適度超前，經(jīng)濟(jì)合理，安全可靠，滿足市場(chǎng)需求的設(shè)計(jì)思想，和取價(jià)值工程理論優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，盡可能地在滿足功能及市場(chǎng)要求的前提下降低工程造價(jià)。

2、在工程設(shè)計(jì)中盡可能采取成熟的建筑技術(shù)和建筑材料，對(duì)新技術(shù)新材料的運(yùn)用一段都會(huì)導(dǎo)致工程成本的上漲。

3、對(duì)附屬配套及景觀工程設(shè)計(jì)中，一定要進(jìn)行方優(yōu)化，不僅要求考慮功能要求的需要，同時(shí)也要考慮合理的投資主次度，因?yàn)檫@方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的影響是很大的。

四、項(xiàng)目實(shí)施施工階段是工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目有了正確的決策及優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，那項(xiàng)目的施工階段是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)內(nèi)容。一般建設(shè)項(xiàng)目的施工費(fèi)用占整個(gè)工程的造價(jià)的60%~70%左右。在施工階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的控制重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面：

1、加強(qiáng)合同管理，規(guī)范招投標(biāo)活動(dòng)，在項(xiàng)目的施工階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理的控制重點(diǎn)放在招投標(biāo)活動(dòng)與施工合同條款的確實(shí)上。在招投標(biāo)中，作為工程造價(jià)人員必須要先期做好準(zhǔn)備。確定在合理的施工期限內(nèi)可能出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)因素，明確雙方應(yīng)承擔(dān)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)范圍，在合同條款約定上一定要謹(jǐn)慎細(xì)致。積極推動(dòng)了工程量清單計(jì)價(jià)，減少施工合同糾紛。

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[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn) 造價(jià) 成本 控制

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目只有控制好造價(jià)、管理好成本才能確保企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要清晰認(rèn)識(shí)到造價(jià)控制與成本管理的重要性，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下社會(huì)的需求為導(dǎo)向，對(duì)造價(jià)控制與成本管理的方式進(jìn)行改革創(chuàng)新。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的現(xiàn)狀

1.缺乏正確的認(rèn)識(shí)

就我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，很少企業(yè)能夠做到全員、全要素、全過程和全方位的造價(jià)控制與成本管理。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理沒有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，一些企業(yè)把設(shè)計(jì)階段作為造價(jià)控制與成本管理的重點(diǎn)，認(rèn)為其他階段對(duì)其的影響不大；還有一些企業(yè)材料和設(shè)備是造價(jià)控制與成本管理的主要內(nèi)容。目前，我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目竣工的時(shí)候才會(huì)進(jìn)行成本費(fèi)用的核算，這對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)開發(fā)過程來說是不合理的，不能夠真實(shí)的反應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目的成本，使得成本與收益過于模糊化，這種現(xiàn)象是由于企業(yè)忽略造價(jià)控制與成本管理的時(shí)效性而造成的。

2.控制內(nèi)容過于片面化

目前，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)把項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理看做單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制，如設(shè)備費(fèi)用、土地成本費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用等，不能夠全面的看待造價(jià)控制與成本管理的過程，使得企業(yè)不能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等過程中的問題。這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)把成本管理看做單純的成本控制，只能在事后發(fā)現(xiàn)問題并想辦法解決問題，不能將問題防范于未然。

3.缺乏系統(tǒng)的造價(jià)控制與成本管理的方法

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的主要依據(jù)是財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種相對(duì)滯后的方式使造價(jià)控制與成本管理不能夠充分發(fā)揮作用，同時(shí)也使房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段的造價(jià)控制與成本管理不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求。事前預(yù)測(cè)和過程控制方式是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較缺乏的，這就容易導(dǎo)致造價(jià)控制與成本管理過程中的問題不能被及時(shí)發(fā)展并解決，因此，我們應(yīng)該建立系統(tǒng)全面的造價(jià)控制與成本管理方法，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的方法探析

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、竣工五個(gè)過程中一系列的計(jì)價(jià)、定價(jià)的活動(dòng)，而每個(gè)階段的造價(jià)內(nèi)容都是不相同的，因而相應(yīng)的管理方式和控制方式也不盡相同。

1.決策階段的造價(jià)控制與成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂和主旨即為項(xiàng)目的決策階段，其直接影響著工程竣工后的經(jīng)濟(jì)效益，因此，決策階段的造價(jià)控制與成本管理是最先要考慮的內(nèi)容。而投資估算是決策階段的關(guān)鍵內(nèi)容，能夠預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在完成可靠性研究報(bào)告的審批工作之后，投資估算成為設(shè)計(jì)任務(wù)書中的主要投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，直接控制了初步設(shè)計(jì)的概算，并影響到了項(xiàng)目資金準(zhǔn)備的過程。因此，投資估算應(yīng)該實(shí)事求是的反應(yīng)出設(shè)計(jì)的內(nèi)容，而設(shè)計(jì)人員必須全面體現(xiàn)自己的設(shè)計(jì)意圖，即工程規(guī)模、功能要求和項(xiàng)目需求等方面的內(nèi)容都要考慮到。施工技術(shù)要進(jìn)行全面的比較，不僅在技術(shù)上要可行，而且在經(jīng)濟(jì)上要合理[2]。因此，決策階段的造價(jià)控制與成本管理要從優(yōu)化設(shè)計(jì)方案出發(fā)，對(duì)設(shè)計(jì)的整個(gè)過程進(jìn)行控制，對(duì)各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行考核，為設(shè)計(jì)人員和決策領(lǐng)導(dǎo)者提供理論依據(jù)。

2.設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與成本管理

據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的80%受前期策劃和設(shè)計(jì)階段的影響，其中，結(jié)構(gòu)成本占建筑成本的40%-60%，而結(jié)構(gòu)成本是以前期策劃和設(shè)計(jì)為依據(jù)的。設(shè)計(jì)階段的成本以千萬元計(jì)算，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本以百萬元計(jì)算，而施工設(shè)計(jì)階段的成本是以十萬元計(jì)算的。但是，不論在哪個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)師多畫一筆或少畫一筆會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)增加或者減少幾十萬、幾百萬甚至是幾千萬。因此，設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用盡量不要壓縮，切實(shí)做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化過程。設(shè)計(jì)方案的評(píng)選過程中要求設(shè)計(jì)單位全面詳盡的提供方案設(shè)計(jì)的概算以及概算控制方案等內(nèi)容，有機(jī)的將技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合起來，對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)過程做到全面的考量，切實(shí)做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與成本管理。

3.招標(biāo)階段的造價(jià)控制與成本管理

編制標(biāo)底是招標(biāo)階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)工程投資是標(biāo)底的制作基準(zhǔn)。標(biāo)底的編制必須要以市場(chǎng)的實(shí)際變化情況為依據(jù)，堅(jiān)持客觀公正的原則，以編制出高質(zhì)量的標(biāo)底，并使其控制在合理造價(jià)的下限范圍內(nèi)。招標(biāo)文件要嚴(yán)密，招標(biāo)過程要公平合理，施工單位的選擇要慎重合理[3]。施工單位的選擇要以項(xiàng)目規(guī)模、投資額、技術(shù)特點(diǎn)和要求等內(nèi)容為依據(jù)，并要依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，采取不同的招標(biāo)方式，如相對(duì)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜的工程應(yīng)選擇技術(shù)、資金、施工力量雄厚的施工單位。

4.實(shí)施階段的造價(jià)控制與成本管理

在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的控制，以確保簽證的質(zhì)量。為了提高工程簽證的客觀性和準(zhǔn)確性，第一，要注重工程簽證的時(shí)效性；第二，要客觀準(zhǔn)確的描述工程簽證，即使隱蔽簽證也要有圖紙為依據(jù)，要求圖紙上要標(biāo)明被隱蔽的部位、項(xiàng)目、工藝和完成情況，而現(xiàn)場(chǎng)簽證必須有原始數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)包括：時(shí)間、地點(diǎn)、事由和幾何尺寸。要以合同為依據(jù)及時(shí)處理工程簽證，審核過程要以國(guó)家相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，不得隨便改變。

5.竣工階段的造價(jià)控制與成本管理

竣工階段的決算環(huán)節(jié)是為了促進(jìn)施工單位強(qiáng)化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，這樣才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)投資具有經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性。審計(jì)人員要依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦事，從根本上為決算環(huán)節(jié)把好關(guān)。這就要求他們?cè)诠ぷ鬟^程中要深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，全面把握工程變更內(nèi)容的具體做法，對(duì)工程變更、工程量的增減比較熟悉，為做好決算工作奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)要建立完善的審計(jì)制度，只有這樣才能保證竣工決算工作的真實(shí)性和嚴(yán)肅性。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理是是存在于項(xiàng)目的整個(gè)過程中的，任何階段都不可缺失。只有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行造價(jià)控制與成本管理，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資目標(biāo)，并確保企業(yè)獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊小萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，（12）：82-83.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)質(zhì)量問題管理措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門，為我國(guó)的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動(dòng)力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項(xiàng)目決策階段和實(shí)施階段的全過程，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程主要包括四個(gè)階段：從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng) 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實(shí)施階段(預(yù)售活動(dòng))；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個(gè)階段在實(shí) 施的過程中都存在一系列問題。

1、工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問題

這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒有嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析(包括財(cái)務(wù)分析)，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報(bào)告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，目前，我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的比較少，這一問題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3、工程實(shí)施階段存在的主要問題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國(guó)曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒有嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問題。在項(xiàng)目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評(píng)價(jià)報(bào)告，而且沒有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對(duì)小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對(duì)待，服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1、項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會(huì),專家委員會(huì)直接對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé),對(duì)于不合理的方案專家委員會(huì)可以行使否決權(quán)。

2、設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

①在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評(píng)選委員會(huì),由該委員會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試,負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位,在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì),評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì),樹立“嚴(yán)格沒計(jì)質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制, 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作,對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評(píng)審,確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì), 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

③效仿國(guó)外加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求, 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3、實(shí)施階段的質(zhì)量控制

① 招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件, 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國(guó)外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。

②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對(duì)投入品的訂貨、采購(gòu)、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。

③在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強(qiáng)對(duì)施工人員的動(dòng)態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場(chǎng)的考核, 監(jiān)督與評(píng)定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

4、竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求, 遵循國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù), 并對(duì)不合格項(xiàng)目提出處理辦法, 以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。

三、結(jié)束語

綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強(qiáng)質(zhì)量的控制管理。

參考文獻(xiàn)：

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；成本分析

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興興向榮的發(fā)展，投資環(huán)境的轉(zhuǎn)變與改善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步。房地產(chǎn)投資商為了獲取利益而把資金、設(shè)備、人力、物力、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入到房地產(chǎn)行業(yè)。投資的行為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。投資行為包括投資主體、客體、投資目標(biāo)和方式。

經(jīng)濟(jì)效應(yīng)指的是投資行為發(fā)生后產(chǎn)生的收益和投資行為所消耗的成本之比。所消耗的資源包括物質(zhì)資源和人力資源，我們稱之為“投入”，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得的物質(zhì)資源和經(jīng)濟(jì)利益為“產(chǎn)出”。投入/產(chǎn)出=經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

一、投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的基本原則

任何投資行為的最終目的都是為投資者帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，這是項(xiàng)目投資的前提，所以首先要遵循以經(jīng)濟(jì)效應(yīng)為主的原則，同時(shí)兼顧社會(huì)應(yīng)。同時(shí)，直接獲得的利益固然重要，同時(shí)也要看重隱形的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，例如：通過投資給企業(yè)塑造了良好的形象，提高了企業(yè)的知名度，改善了公司的工作氛圍等隱性投資。由于房地產(chǎn)投資一般投資建設(shè)周期長(zhǎng)，所以，同時(shí)要考慮資金時(shí)間價(jià)值。

二、影響經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的幾點(diǎn)因素

（一）地點(diǎn)條件的限制

房地產(chǎn)項(xiàng)目位置的好壞直接影響物業(yè)有效需求的不同，不同位置要求的物業(yè)類型的不同。

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目位置確定后，我們要按照城市發(fā)展的總體規(guī)劃和具體要求，有關(guān)部門統(tǒng)籌該項(xiàng)目的土地利用、建筑容積率、綠化率、建筑高度和間距，這些限制條件都影響到該土地到底能建什么類型的物業(yè)、數(shù)量的多少、建筑的樣型高度等。這對(duì)物業(yè)產(chǎn)出的數(shù)量有著至關(guān)重要的作用，同時(shí)對(duì)物業(yè)價(jià)格有著重大影響。

（二）規(guī)劃方案和設(shè)計(jì)方案的實(shí)施

根據(jù)選定的選址場(chǎng)地的基礎(chǔ)，開發(fā)商的具體設(shè)計(jì)要求，結(jié)合客觀的氣象、水文地理?xiàng)l件和環(huán)境影響，以及政府具體規(guī)劃和法律法規(guī)的限制條件，科學(xué)合理的規(guī)劃項(xiàng)目中建筑物的位置、道路的開鑿、綠地的覆蓋等。這具有極強(qiáng)的政策性、目的性和技術(shù)性。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)要結(jié)合具體的功能，以經(jīng)濟(jì)、舒適、美觀、安全為原則，注重自身特點(diǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)代社會(huì)，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，人們購(gòu)置物業(yè)時(shí)想的更多的是家居環(huán)境帶來的安全舒適綠色環(huán)保。注重居民消費(fèi)訴求，對(duì)于需求數(shù)量、需求價(jià)格水平有著較大影響。

（三）地產(chǎn)周邊配套設(shè)施和居住環(huán)境的影響

居住環(huán)境主要是：該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通發(fā)展水平、環(huán)境狀況、自然人文設(shè)施。配套設(shè)施是指：水、電、通訊、煤氣天然氣管道、暖網(wǎng)的配套設(shè)施和相關(guān)的教育、醫(yī)療設(shè)施和方便居民生活生產(chǎn)的購(gòu)物地段。類型的不同，其相關(guān)的物業(yè)要求也就不同，商業(yè)服務(wù)為目的的比較重視該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和交通便捷程度，這有利于商業(yè)服務(wù)的集體效應(yīng)和購(gòu)物的便利程度。而已住宅為目的的物業(yè)建筑群更重視交通，人文、醫(yī)療、當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建立。

（四）施工水平和開發(fā)商的信譽(yù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目，的施工水平體現(xiàn)的是開發(fā)商的信譽(yù)。施工水平高、口碑好的房地產(chǎn)開放商更受消費(fèi)者歡迎，帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更好。而相反，施工水平不高，房產(chǎn)質(zhì)量不好，開發(fā)商形象不好，就很難有消費(fèi)者親睞，銷售困難，導(dǎo)致有效需求數(shù)量?jī)r(jià)格無法保證。

（五）建筑施工標(biāo)準(zhǔn)的擬定

明確的定位是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，不同檔次的物業(yè)要設(shè)置不同的建筑標(biāo)準(zhǔn)。高檔物業(yè)應(yīng)該采用智能化更高的標(biāo)準(zhǔn)建立，如高級(jí)住宅、別墅和寫字樓等。隨著信息化技術(shù)的逐步提高，高度智能化更受到人們的喜愛和追捧。配套的電子監(jiān)控、防盜設(shè)計(jì)、車位系統(tǒng)、電子LED系統(tǒng)等。

（六）給力的宣傳活動(dòng)

在房地產(chǎn)開發(fā)的伊始和建設(shè)過程中，媒體的廣告宣傳和活動(dòng)，可以極大的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知度，為企業(yè)樹立良好正面的形象，提高了物業(yè)的知名度，有著更好的市場(chǎng)前景。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的具體策略

在前期研究過項(xiàng)目開發(fā)的可行性后，慎重的決策、確定開發(fā)項(xiàng)目，理性的選擇建設(shè)位置，這是提高房地產(chǎn)開發(fā)投資相應(yīng)的先決條件。

（一）建立并完善設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)競(jìng)標(biāo)機(jī)制，擇優(yōu)選擇

為了保證建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃的質(zhì)量，提高安全性和經(jīng)濟(jì)性，擇優(yōu)選擇是一個(gè)優(yōu)秀的決絕辦法。開展招標(biāo)競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，雖然需要花費(fèi)一定的實(shí)踐、人力物力財(cái)力，但是，所取得的后果卻是難以估量的，同時(shí)也為企業(yè)形象的確立提供了有利支持。開發(fā)商可以博采眾長(zhǎng)，綜合各個(gè)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)點(diǎn)、取精華去糟粕，融合成適合的設(shè)計(jì)方案，通過公開招標(biāo)的方式選擇設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍。它有利于提升設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感，節(jié)約了工程設(shè)計(jì)中的成本和提高了工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量，加快了工程設(shè)計(jì)的進(jìn)度。

（二）授權(quán)委托相關(guān)部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的檢查制度

1、在設(shè)計(jì)階段，相關(guān)監(jiān)理單位要和業(yè)主積極溝通協(xié)調(diào)，具體的工作內(nèi)容為：提出明確設(shè)計(jì)任務(wù)計(jì)劃，評(píng)選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案；協(xié)助各單位部門簽署合同并委任實(shí)施；嚴(yán)格審核工程概預(yù)算。

2、在施工招標(biāo)時(shí)期，工作主要內(nèi)容為：準(zhǔn)備招標(biāo)原文件和副本，協(xié)助招標(biāo)過程，提出決標(biāo)意見；幫助甲乙雙方簽訂工程合同。

3、在工程施工時(shí)的主要任務(wù)為：協(xié)助甲乙雙方編寫工作報(bào)告；審查施工設(shè)計(jì)方案、施工進(jìn)度，并給出具體的整改意見；檢查工程質(zhì)量，對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目驗(yàn)收；審核工程結(jié)算；處理其他工地問題。

4、在項(xiàng)目保修階段明確問題責(zé)任，督導(dǎo)保修。

（三）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高土地使用率，降低運(yùn)營(yíng)成本

1、盡量通過協(xié)調(diào)出讓土地的方式來獲取土地資源，在城市規(guī)劃擬改造的地段、工企較少的地段其轉(zhuǎn)讓費(fèi)用一般相對(duì)較低

2、對(duì)于城內(nèi)環(huán)境污染企業(yè)的搬遷地段，業(yè)主可以在外購(gòu)置相同地段并給與一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，把無償劃撥的土地通過經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的方式購(gòu)得，節(jié)約了土地購(gòu)買成本。

3、和原有土地使用權(quán)單位合作開發(fā)，通過補(bǔ)交部分地款變相得到土地使用權(quán)，使得開發(fā)商、原土地所有單位均能獲得較大利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王亞洲 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效益的探析 [N] 經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息 2004（6）

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制 動(dòng)態(tài)管理全面質(zhì)量管理

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制存在的主要問題

對(duì)于我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，特別是中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在工程項(xiàng)目成本控制中普遍存在如下主要問題：其一，忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的企業(yè)項(xiàng)目管理和造價(jià)控制，忽視工程項(xiàng)目成本控制的全過程控制；其二，忽視工程項(xiàng)目成本控制的動(dòng)態(tài)控制。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍將企業(yè)項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制的主要精力至于施工階段的成本管理與控制，導(dǎo)致成本控制源頭性、全過程、動(dòng)態(tài)性的缺位。

二、國(guó)外房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制對(duì)我國(guó)的借鑒

隨著全球信息化和國(guó)際建筑業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制已在科學(xué)化、規(guī)范化、程序化的軌道上運(yùn)行，美、英、日、德等發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)做法已經(jīng)發(fā)展成國(guó)際慣例。除此之外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)萬科，其在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制的成功做法也為我國(guó)眾多房地產(chǎn)企業(yè)提供了學(xué)習(xí)的范本。

1、日本房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制之分析

在眾多發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)做法中，日本的成功經(jīng)驗(yàn)和做法對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目成本控制方面有著極強(qiáng)的借鑒意義。

日本的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制實(shí)行全過程管理模式，即自調(diào)查階段開始，后續(xù)的計(jì)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、監(jiān)理檢查階段、竣工階段直至保修階段均實(shí)行嚴(yán)格的控制管理，實(shí)現(xiàn)了工程項(xiàng)目控制的源頭性和全過程性。同時(shí)，日本相關(guān)管理部門在制訂出日本建筑工程分部分項(xiàng)定額、編制了工程費(fèi)用估算手冊(cè)的基礎(chǔ)之上，還根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)變化進(jìn)行定期修改，實(shí)現(xiàn)了工程管理成本控制的動(dòng)態(tài)管理。從對(duì)項(xiàng)目成本的管理方式看，日本的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制均處于有序的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境之中，在價(jià)格的確定和管理上以市場(chǎng)和社會(huì)認(rèn)同為取向，政府的宏觀調(diào)控、先進(jìn)的計(jì)價(jià)依據(jù)、計(jì)價(jià)方法、發(fā)達(dá)的咨詢業(yè)、多渠道的信息等利好，使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的成本控制實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，最大程度地實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)性和高效性。

2、萬科關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制之分析

滬深兩市地產(chǎn)板塊最新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年4月25日，在136家房地產(chǎn)上市公司中，有55家了一季度業(yè)績(jī)報(bào)告，其中，萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)三家龍頭企業(yè)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入144億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)24.68億元，約占季報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期營(yíng)業(yè)總收入的40%和凈利潤(rùn)的50%，強(qiáng)者恒強(qiáng)；同時(shí)信息還顯示，部分中小企業(yè)則因資金吃緊面臨困境。在相同發(fā)展背景下，這種冰火兩重天的局勢(shì)表明，以萬科為首的龍頭企業(yè)，在工程項(xiàng)目成本控制方面必有著其獨(dú)到的創(chuàng)新之舉。

（1）導(dǎo)入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式

萬科具體做法：2001年將集團(tuán)采購(gòu)劃為四個(gè)層次，推出實(shí)行集團(tuán)內(nèi)部“統(tǒng)一采購(gòu)”模式，實(shí)施統(tǒng)一管控；建立電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“統(tǒng)一采購(gòu)”的信息化和透明化；引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，通過網(wǎng)上招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在上網(wǎng)進(jìn)行采購(gòu)，這種利用電子商務(wù)平臺(tái)，通過批量、規(guī)模采購(gòu)，造價(jià)成本得到優(yōu)勢(shì)控制。

（2）重視規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖等全過程階段的成本控制

萬科具體做法為，成立萬創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心，從項(xiàng)目的初步規(guī)劃、工藝改進(jìn)、材料把關(guān)、樣板間裝修裝飾等多方面進(jìn)行管理。在萬科，房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，通過審查方可依程序進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段；在施工圖完成后，組織由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組進(jìn)行會(huì)審，主要是對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等指標(biāo)和方面提出明確的書面審查意見，根據(jù)審查意見，設(shè)計(jì)單位再進(jìn)行二次修正。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)做好工程項(xiàng)目成本控制的建議

綜上，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下方面進(jìn)行改革和工作改進(jìn)，完善工程項(xiàng)目成本控制。

1、實(shí)施全面控制管理

改變現(xiàn)有工程項(xiàng)目成本控制中，過度重視施工環(huán)節(jié)成本控制的片面性，變項(xiàng)目成本控制各階段“分而治之”的做法為全過程、全員的全面成本控制模式。

傳統(tǒng)的成本控制觀念主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工階段的建安成本進(jìn)行控制，在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的成本控制、利潤(rùn)獲取起決定作用，規(guī)劃設(shè)計(jì)是事前控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以要抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)工程企業(yè)項(xiàng)目管理的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制。

2、實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制管理

一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制除包括決策階段的估概算等靜態(tài)控制外，還包括設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)控制與管理，工程項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。建議借鑒日本的做法，優(yōu)化和完善現(xiàn)行計(jì)價(jià)依據(jù)、計(jì)價(jià)方法、信息渠道等重要方面的建設(shè)，實(shí)行工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)，控制投資規(guī)模，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益等指標(biāo)。

篇8

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是項(xiàng)目建設(shè)中的重要組成部分，在項(xiàng)目施工過程中，只要做好房地產(chǎn)管理作業(yè)，才能使工程到達(dá)預(yù)期作用，使工程的利益到達(dá)最大化。優(yōu)質(zhì)高效的管理，可以延伸建筑的使用壽命，可以進(jìn)步建筑的質(zhì)量，可以使開發(fā)商獲取最大的利益。我國(guó)有很多建筑因?yàn)闆]有進(jìn)行科學(xué)的管理，致使工程項(xiàng)目呈現(xiàn)返工乃至拋棄的狀況。所以說，為了使確保工程質(zhì)量和工程收益，就要做好項(xiàng)目管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

1.決策階段存在問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)形式發(fā)展具有一定的關(guān)系，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)決策階段的管理，必須加強(qiáng)對(duì)前期市場(chǎng)的研究。在項(xiàng)目實(shí)際管理中，由于受多種條件的制約，對(duì)可行性研究報(bào)告研究不徹底、不完善，使項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)不能按原來制定的計(jì)劃執(zhí)行，使計(jì)劃目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)產(chǎn)生重大的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不能得到有效控制。在實(shí)際應(yīng)用中，由于開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)市場(chǎng)信息了解不詳細(xì)，導(dǎo)致決策錯(cuò)誤，浪費(fèi)了良好的時(shí)機(jī)，決策不正確肯定對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。決策正確與否對(duì)一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中通常會(huì)出現(xiàn)原則性、功能性的錯(cuò)誤，當(dāng)房地產(chǎn)急需建設(shè)或工程出現(xiàn)異常不能正常進(jìn)行時(shí)，再加上對(duì)市場(chǎng)定位前期資料的收集不完善，使產(chǎn)品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準(zhǔn)確，影響工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)前期通過對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的的技術(shù)問和工程建設(shè)項(xiàng)目管理產(chǎn)生直接影響，項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)管理產(chǎn)生很大的制約，特別是房地產(chǎn)的戶型是否符合現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應(yīng)現(xiàn)代人們對(duì)房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求，需要?jiǎng)?chuàng)新理念，創(chuàng)新設(shè)計(jì)新成果。在實(shí)際應(yīng)用中，通常由于管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工成本增加，效益損失，生產(chǎn)效率降低，給企業(yè)造成負(fù)面影響。

2.設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)。設(shè)計(jì)圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，由于受到各種條件制約，設(shè)計(jì)深度不夠，且不細(xì)致，不規(guī)范，最終導(dǎo)致項(xiàng)目決策階段的問題拖到項(xiàng)目實(shí)施階段。本來是設(shè)計(jì)人員的事情開發(fā)商過多的進(jìn)行干預(yù)，造成設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設(shè)計(jì)變更。在開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)過度的進(jìn)行參與，使房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃偏離設(shè)計(jì)意圖，且規(guī)劃設(shè)計(jì)不完整、不詳細(xì)，從整體上來說，設(shè)計(jì)成果不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意念完全由開發(fā)商進(jìn)行確定，設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)新意識(shí)及設(shè)計(jì)理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設(shè)計(jì)的產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實(shí)際不吻合，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際中的管理。在設(shè)計(jì)階段，雖然開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)明白設(shè)計(jì)的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實(shí)有效的實(shí)施方案，僅憑開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的感覺為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，從而給房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理帶來一定的難度，例如在進(jìn)行某小區(qū)的建設(shè)過程中，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)行將一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目加上去，使設(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際施工不一致，在一定程度，大量的設(shè)計(jì)變更對(duì)工程項(xiàng)目的正常開展帶來嚴(yán)重影響，設(shè)計(jì)變更的增多，牽涉到工程的簽證也就越多，因此給房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)管理帶來一定的難度。通過對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源的有效整合，可確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等，從而增加項(xiàng)目管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成部分。開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，由于缺乏設(shè)計(jì)資源，使景觀綠化設(shè)計(jì)工作滯后，使景觀綠化與整個(gè)小區(qū)的建設(shè)不協(xié)調(diào)，失去景觀綠化的意義，經(jīng)常改變?cè)O(shè)計(jì)方案，在一定程度上制約著項(xiàng)目的建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，因?qū)桓兜膬?nèi)容不明確、建筑細(xì)部設(shè)計(jì)跟建設(shè)過程不同步，常常造成后期裝修質(zhì)量不能滿足設(shè)計(jì)要求。

3.收尾階段混亂，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目管理困難。通過對(duì)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)實(shí)施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問題上常常出現(xiàn)矛盾，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實(shí)施過程中，由于施工單位較多，需要進(jìn)行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間不一致，建設(shè)方除了與單位工程的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)工程的施工單位也直接與建設(shè)方簽訂施工合同。工程前期主要是項(xiàng)目總承包企業(yè)進(jìn)行一些基礎(chǔ)臨建作業(yè)，此時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理較為簡(jiǎn)單，隨著工程項(xiàng)目的逐漸推進(jìn)，工程施工難度逐漸增加，所需解決的問題越來越多，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理的難度相應(yīng)的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實(shí)際施工過程中，由于工程招標(biāo)時(shí)對(duì)施工內(nèi)容要求較粗，簽訂合同時(shí)施工單位對(duì)合同沒有細(xì)致的認(rèn)真，導(dǎo)致在實(shí)施過程中產(chǎn)生管理上的困難，給工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度造成一定的影響。總承包單位對(duì)建設(shè)方直接分包的項(xiàng)目不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)建設(shè)方直接分包的單位有問題時(shí)直接跟建設(shè)方進(jìn)行溝通，監(jiān)理單位進(jìn)行管理也存在一些困難，往往建設(shè)方成了總承包單位，建設(shè)方的管理人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行總管理。當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)問題時(shí)，雙方進(jìn)行相互推諉，給工程項(xiàng)目的收尾造成管理的影響。總體上說，開發(fā)商沒有建立健全工程收尾階段的管理制度，仍堅(jiān)持工程項(xiàng)目管理部門進(jìn)行管理，給工程收尾階段留下很多問題。

4.開發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠(chéng)信，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。開發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員來說，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，工程實(shí)施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實(shí)施階段必須制定完善的供應(yīng)計(jì)劃，滿足現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際生產(chǎn)需要，另外由于開發(fā)商對(duì)招標(biāo)工作不重視，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點(diǎn)不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實(shí)際中有的開發(fā)商認(rèn)為自己是買家，對(duì)材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時(shí)，估計(jì)發(fā)難，等工程項(xiàng)目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠(chéng)信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)度。開發(fā)商既要通過交往實(shí)現(xiàn)供需雙方的平等、誠(chéng)信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫(kù)，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)滿足建設(shè)需要。

三、解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題對(duì)策

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)前期管理。房地產(chǎn)前期管理是做好實(shí)施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的龍頭，通過不斷的研究和細(xì)化，才能保證工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理才能得到有效控制。設(shè)計(jì)圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計(jì)合理的配置人力、物力、財(cái)力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

2.重視項(xiàng)目整體開發(fā)及資源整合。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，收尾階段是管理的最后一個(gè)階段，是綜合考察建設(shè)過程的重要環(huán)節(jié)，必須把過程資料及其他資料收集齊全，并建立完整檔案臺(tái)帳，分類歸檔，加強(qiáng)對(duì)工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目的交付及移交工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中必須以誠(chéng)信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實(shí)施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評(píng)估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學(xué)化管理以加強(qiáng)對(duì)資源的整合。

3.工程進(jìn)度動(dòng)態(tài)管理控制

在施工進(jìn)行前，應(yīng)當(dāng)編寫施工的整體進(jìn)度方案。在施工的全部實(shí)施前，建筑施工單位必須進(jìn)行全部的項(xiàng)目評(píng)價(jià)，并擬定合理的、可行的、科學(xué)的工程進(jìn)度方案。在擬定進(jìn)度方案的時(shí)分一定將資本與進(jìn)度相結(jié)合，而不是固化的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這就需求管理人員在充分了解圖紙的基礎(chǔ)上，再依據(jù)工期方案、施工工種的技術(shù)區(qū)別、設(shè)備資料儲(chǔ)運(yùn)、勞動(dòng)力組織等條件編制施工進(jìn)度方案，并且在編制后尋求土建、安裝等首要施工單位的定見，終究達(dá)到一致。在實(shí)踐管理操控中，把進(jìn)度方案作為操控總控文件，來輔導(dǎo)工料機(jī)的分配；同樣，在工料機(jī)的分配出現(xiàn)問題時(shí)，也及時(shí)反映到工程進(jìn)度方案中去，從整體進(jìn)度方案的視點(diǎn)做相應(yīng)調(diào)理。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從整個(gè)系統(tǒng)的開發(fā)成本控制和嚴(yán)格的監(jiān)控，以采取合理的措施來降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。特別要注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)督，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，盡量減少不必要的開支，降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)利潤(rùn)最大化，但也能滿足消費(fèi)者的需求。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過程具有十分重要的作用，針對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項(xiàng)目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)；全過程控制

1前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)指的是房地產(chǎn)開發(fā)商為所開發(fā)的項(xiàng)目所需要的全部工程費(fèi)用。而企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所得到的利潤(rùn)主要來自最早房屋銷售價(jià)格的增長(zhǎng)，以及逐步擴(kuò)展到物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益。由此看來，只有在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有效的控制住工程造價(jià)，才能使企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)于工程造價(jià)的控制還沒得到企業(yè)的足夠重視，很多開發(fā)商只看重資金運(yùn)作的投資回報(bào)，企業(yè)對(duì)工程造價(jià)的控制較落后，缺乏有效性。所以，做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的控制工作非常重要，從經(jīng)濟(jì)的角度看保證了房地產(chǎn)能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，下面就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)全過程控制加以論述。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制存在的問題

2.1開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠重視

經(jīng)過多年房地產(chǎn)的發(fā)展，很多房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)都對(duì)工程設(shè)計(jì)不夠重視，例如：有些開發(fā)商完全不按照國(guó)家頒布的標(biāo)準(zhǔn)支付工程設(shè)計(jì)的費(fèi)用，把工程設(shè)計(jì)費(fèi)用降的很低，同時(shí)把工程設(shè)計(jì)的周期壓縮的更短，使得最終設(shè)計(jì)的工程圖紙質(zhì)量不高，設(shè)計(jì)人員只按照自己的思路來設(shè)計(jì)，頻繁變更設(shè)計(jì)方案，以上這些都給房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)帶來較大的困難。

2.2招標(biāo)方式不夠合理，造價(jià)計(jì)算不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下會(huì)選擇邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)工作，使得競(jìng)爭(zhēng)力不夠充足。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程期，搶工程進(jìn)度，企業(yè)通常選擇費(fèi)率招標(biāo)的方式選擇施工單位，誤以為控制了工程的住費(fèi)率就會(huì)使工程總價(jià)得到控制。有些房地產(chǎn)采用“議標(biāo)”方式，這種方式缺點(diǎn)比較明顯，例如：投標(biāo)人在第一次報(bào)價(jià)時(shí)故意把價(jià)格抬高，存在水分較大，留出一定空間進(jìn)行周旋談判。另一個(gè)方面就是工程項(xiàng)目決策的失誤，在企業(yè)工程項(xiàng)目投資前，市場(chǎng)調(diào)研不足，對(duì)市場(chǎng)的定位不夠準(zhǔn)確，把開發(fā)的建設(shè)地點(diǎn)選擇的不夠合理以及投資的設(shè)計(jì)方案不夠合理等等。這些都有可能導(dǎo)致爛尾樓的出現(xiàn)，同時(shí)變相的提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)。

2.3缺乏合同管理意識(shí)

開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)在合同執(zhí)行時(shí)，還會(huì)遇到很多分歧的問題，例如：工程所用的材料可能出現(xiàn)漲價(jià)的情況，施工單位由于意見有分歧不愿再進(jìn)行施工等。在現(xiàn)實(shí)生活中，很多開發(fā)商和施工商簽訂的合同文本沒有借鑒標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，造成合同有些條款不夠嚴(yán)謹(jǐn)、全面，使得工程造價(jià)費(fèi)用支取時(shí)存在很大的爭(zhēng)議空間。施工方在開始施工時(shí)就找各種理由來進(jìn)一步增加工程造價(jià)的成本。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制措施

3.1設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

（1）在設(shè)計(jì)招標(biāo)進(jìn)程中，建設(shè)單位要對(duì)投標(biāo)方案進(jìn)行評(píng)估比較，合理、科學(xué)的加以選擇。首先要滿足工程設(shè)計(jì)的要求以及國(guó)家規(guī)定的現(xiàn)行房地產(chǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，同時(shí)再把設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性也作為評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)。參加評(píng)標(biāo)的專家不僅要有建筑、結(jié)構(gòu)的，還要有經(jīng)濟(jì)類的專家參與，這樣可以多提出一些比較經(jīng)濟(jì)而且安全可行的方案。中標(biāo)后，建設(shè)單位要對(duì)設(shè)計(jì)方案、工程造價(jià)控制以及工程管理和銷售部門共同對(duì)中標(biāo)方案提出各自的優(yōu)化意見，使得設(shè)計(jì)方案更合理和經(jīng)濟(jì)。從而有效的控制工程造價(jià)。

（2）根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售人員要合理的調(diào)整房屋的房型、面積和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用價(jià)值工程理論使企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化和成本的最低化。在房屋的房型方面可以保持房屋的主要功能，減少次要功能，從而降低工程的造價(jià)。

（3）在對(duì)房屋進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)，認(rèn)真實(shí)施工程造價(jià)控制措施，雖然已經(jīng)有了工程造價(jià)控制的主動(dòng)權(quán)，企業(yè)的監(jiān)督部門還要對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的評(píng)定進(jìn)行監(jiān)督，快速將設(shè)計(jì)工作納入到工程監(jiān)理工作中，提高設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，這樣更有利于進(jìn)行造價(jià)控制工作。

3.2施工階段工程造價(jià)控制

（1）技術(shù)措施控制。技術(shù)措施不僅僅可以解決施工方在施工成本管理上的技術(shù)問題，而且對(duì)施工成本管理偏差糾正也起到重要的作用。對(duì)于技術(shù)糾偏，首先要提出很多的施工技術(shù)方案，其次，對(duì)多個(gè)設(shè)計(jì)方案還要加以技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

（2）把施工組織設(shè)計(jì)作為指導(dǎo)施工的文件，在滿足設(shè)計(jì)要求的同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行施工組織設(shè)計(jì)規(guī)定，這樣才能保證工程順利的實(shí)施，提高工程的質(zhì)量，最重要的是可以有效控制工程造價(jià)。

（3）施工管理部門要制定出資金使用的計(jì)劃，對(duì)施工成本管理目標(biāo)加以確定。減少施工設(shè)計(jì)變更，特殊情況必須進(jìn)行修改的，應(yīng)該減少變更費(fèi)用。工程師要合理、科學(xué)的安排施工，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，按照實(shí)際情況進(jìn)行工程審核，反應(yīng)真實(shí)工程造價(jià)。對(duì)工程支付的費(fèi)用要按照合同進(jìn)行支付。隨時(shí)關(guān)注國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)的動(dòng)態(tài)。

3.3竣工結(jié)算階段造價(jià)控制

（1）工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是確定合理的工程造價(jià)，按照合同約定，以工程造價(jià)管理為依據(jù)，按照竣工圖結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、隱蔽簽證進(jìn)行審核計(jì)算。審核時(shí)，要認(rèn)真核對(duì)每一項(xiàng)的工程，根據(jù)實(shí)際情況，實(shí)事求是。預(yù)算人員要掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、工程造價(jià)計(jì)算程序，從而提高工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確度。

（2）隨時(shí)安排預(yù)算人員到施工場(chǎng)地了解情況，掌握工程造價(jià)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)使用的材料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解價(jià)格，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性?？⒐そY(jié)算是工程造價(jià)的最后一關(guān)，但是，在工程竣工結(jié)算中還存在很多洽商漏洞，例如：有些洽商沒有施工；有些進(jìn)行了洽商但是在施工時(shí)沒有進(jìn)行核減；有些洽商的施工量要遠(yuǎn)大于實(shí)際施工量。所以，在進(jìn)行工程竣工結(jié)算時(shí)，要去現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核對(duì)，核算工程量，為了保證結(jié)算質(zhì)量，還要認(rèn)真實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度以及尾款簽訂協(xié)議。

4結(jié)束語

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的目的是為獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，所以，企業(yè)也在不斷加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重視和監(jiān)控。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的一個(gè)重要途徑就是有效控制工程造價(jià)，保障企業(yè)的開發(fā)效益。但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，工程造價(jià)的控制還沒得到企業(yè)的足夠重視，很多開發(fā)商只看重資金運(yùn)作的投資回報(bào)，企業(yè)對(duì)工程造價(jià)的控制較落后，缺乏有效性。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商要運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)手段和法律手段解決工程建設(shè)中存在的多種實(shí)際問題，事實(shí)證明，在其他條件一定的環(huán)境下，有效的控制工程造價(jià)、降低工程成本，是房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的有效措施。把房地產(chǎn)工程造價(jià)控制和管理貫穿于工程建設(shè)的全過程。把房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)階段的控制作為重點(diǎn)，各階段的工程造價(jià)控制能否做到最好，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益有著重要意義。所以，做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的控制工作非常重要，從經(jīng)濟(jì)的角度看，保證了房地產(chǎn)能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)階段；成本控制；措施

中圖分類號(hào)：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，只有降低或保證成本的目標(biāo)控制才能使企業(yè)處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。設(shè)計(jì)階段的成本控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目獲利最基本的保障。設(shè)計(jì)采取何種結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與項(xiàng)目成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商經(jīng)常會(huì)按建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、園林及精裝等專業(yè)分別委托實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，有時(shí)建筑中外立面特別委托有名氣的設(shè)計(jì)單位，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員，甚至請(qǐng)一些專家對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求最優(yōu)方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求的基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。所以設(shè)計(jì)階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)對(duì)成本影響的因素分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本有影響的主要因素是建筑風(fēng)格、總體布局、平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及建筑材料等方面。科學(xué)合理的總體布局，可節(jié)約建設(shè)用地，減少項(xiàng)目工程量；簡(jiǎn)潔對(duì)稱的平面形狀可降低建筑物平面周長(zhǎng)與建筑面積比，從而降低工程造價(jià)；層數(shù)的增加無疑會(huì)引起項(xiàng)目總造價(jià)的增加，但卻會(huì)使得單位面積造價(jià)下降，但下降速度會(huì)減緩直至停止反至上升，在不考慮土地費(fèi)的情況下，如多層建筑最為經(jīng)濟(jì)合理的層數(shù)應(yīng)當(dāng)控制在5-6層，當(dāng)結(jié)構(gòu)層數(shù)超過7層，增加的電梯、結(jié)構(gòu)為了抗風(fēng)抗震而作出的改變、增加的地面輔助設(shè)施等等，所有這些都沖抵單位面積造價(jià)下降的趨勢(shì)；在建筑面積不變的情況下，建筑層高的增加，意味著工程量的增加，而這會(huì)引起單位建筑面積造價(jià)的增加；增加建筑面積，相應(yīng)的建筑物外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)度也要增加，但面積是平方級(jí)增加，這樣，維護(hù)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)度與面積比率降低了，從而降低了單位造價(jià)；建筑結(jié)構(gòu)由基礎(chǔ)、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等部分組成的起骨架支撐作用的體系，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理會(huì)影響到材料的選用以及使用材料的數(shù)量，而這些恰恰是項(xiàng)目成本控制中必須要考慮的因素；而建筑材料費(fèi)占總成本的60%-70%左右，因此，材料選用是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)成本控制起著十分關(guān)鍵的作用。所有的這些因素都是設(shè)計(jì)階段要加以控制的因素。

二、設(shè)計(jì)階段成本控制措施

1、切實(shí)落實(shí)設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。目前，我國(guó)工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理進(jìn)展比較緩慢。國(guó)內(nèi)外的監(jiān)理實(shí)踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計(jì)階段就介入，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資效益的影響極其重大，實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，可以避免設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效控制工程造價(jià)。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過招標(biāo)形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽(yù)好、責(zé)任心強(qiáng)的設(shè)計(jì)監(jiān)理單位，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計(jì)的高質(zhì)量，控制好工程造價(jià)成本。

2、 深入市場(chǎng)調(diào)查。設(shè)計(jì)人員要深入市場(chǎng)，初步確定各種建筑材料的品種、材質(zhì)、規(guī)格和價(jià)格。然后通過市場(chǎng)比較和了解，按照房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度，和相關(guān)項(xiàng)目人員一起合作選擇入圍材料品牌和價(jià)格，保證每種設(shè)備材料都物美價(jià)廉，另外，設(shè)計(jì)人員還要深入了解各種材料的性能、材質(zhì)和指標(biāo)等特性，了解各種材料應(yīng)用實(shí)例狀況，使選用的材料達(dá)到最佳的性價(jià)比，達(dá)到成本控制的目的。

3、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商可以采用設(shè)計(jì)招標(biāo)辦法，在項(xiàng)目成本和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的條件下，選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)單位，使項(xiàng)目不僅建筑造型美觀，而且造價(jià)合理。對(duì)于優(yōu)秀方案的比較，可以采用成本—效益分析方法，在滿足工程—結(jié)構(gòu)及使用功能的前提下，依據(jù)開發(fā)商可行性研究報(bào)告的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（要充分用足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門制定的土地使用性質(zhì)、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數(shù)）選擇設(shè)計(jì)方案，結(jié)合開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)理念，最后修改并確定設(shè)計(jì)方案。在單體詳細(xì)設(shè)計(jì)階段，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)的實(shí)際需要，向設(shè)計(jì)單位提倡在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用， 通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核管理工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，設(shè)計(jì)階段的缺漏或不完善不可避免會(huì)存在，如在設(shè)計(jì)出圖前加以克服，花費(fèi)的代價(jià)可能最小，效果最好。

4、推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證滿足業(yè)主方所要求的使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證不突破總投資額。由此可以看出限額設(shè)計(jì)有兩層含義：從經(jīng)濟(jì)上講， 在不降低使用效能的前提下推行限額設(shè)計(jì)，將工程造價(jià)嚴(yán)格控制在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資限額內(nèi)，這就要求變?cè)O(shè)計(jì)過程中的以量定價(jià)為以價(jià)定量，對(duì)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行層層分解，縱向到底，橫向到邊。從縱向限額設(shè)計(jì)來說，在編底制可行性研究報(bào)告階段，根據(jù)總體造價(jià)控制目標(biāo)層層分解，將責(zé)任進(jìn)一步落實(shí)到項(xiàng)目法人的各職能部門，各職能部門各專業(yè)直接和設(shè)計(jì)院各對(duì)口專業(yè)對(duì)接， 在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和篩選，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更。經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和投資估算就是限額設(shè)計(jì)最根本的基礎(chǔ)，它是設(shè)計(jì)方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的造價(jià)控制目標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算要實(shí)事求是， 要按照控制目標(biāo)客觀的反應(yīng)設(shè)計(jì)的思想和意圖，既要防止超出控制目標(biāo)，又要防止人為壓價(jià)，出現(xiàn)“釣魚”工程，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完成施工圖檢驗(yàn)。從橫向設(shè)計(jì)來說，就是要將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量，按照各個(gè)專業(yè)進(jìn)行分配，先分解到項(xiàng)目各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，再根據(jù)工程設(shè)計(jì)的實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)分。在設(shè)計(jì)的過程中，設(shè)計(jì)人員可以通過對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范等理論的深入分析及靈活應(yīng)用來確保各項(xiàng)限額指標(biāo)的有效落實(shí)。以占整個(gè)建筑成本比例1/4的鋼筋工程為例，其含鋼量指標(biāo)的控制是六個(gè)指標(biāo)中最關(guān)鍵的一項(xiàng)。

5、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更

在完成施工圖審查后的現(xiàn)場(chǎng)配合中, 雖然施工中出現(xiàn)的突況很多, 但是要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更, 建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審批審核制度,以保證投資限額不輕易突破。建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制, 在設(shè)計(jì)合同上增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款, 如因設(shè)計(jì)失誤引起的設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例(如3%, 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況事先設(shè)定)時(shí), 則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)(設(shè)計(jì)質(zhì)保金)。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面綜合控制的一種舉措。同時(shí), 設(shè)計(jì)人員派駐施工現(xiàn)場(chǎng)的制度, 視現(xiàn)場(chǎng)情況不斷進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化, 施工單位施工工藝的不斷優(yōu)化, 都會(huì)壓縮節(jié)省工程成本。

總之，成本控制貫穿于工程建設(shè)的全過程。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段——“軟”環(huán)節(jié),彈性空間較大不易控制和把握,相應(yīng)的如果開發(fā)商能夠做出正確的選擇,那么對(duì)于項(xiàng)目的成本節(jié)約來說是最可能的也是最大的。但施工階段和竣工結(jié)算階段——“硬”環(huán)節(jié)也需要嚴(yán)格把關(guān)。一個(gè)優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提和關(guān)鍵，只要我們本著精益求精的態(tài)度,科學(xué)的方法,一定可以把工程造價(jià)的成本控制在較低的水平上,提高設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量, 達(dá)到較好的成本控制果。

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