導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；控制策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國重要的經(jīng)濟增長點。但隨著經(jīng)濟的逐步轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)業(yè)卻面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。一方面，在一二線城市，房價居高不下遠遠超過消費者的購房能力，中等偏下收入家庭的住房難問題凸現(xiàn)；另一方面，在三四線城市，由于大多缺乏產(chǎn)業(yè)支持，城市人口流失較為嚴重，缺乏核心競爭力，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)去庫存壓力比較大。無論是一二線城市的高房價，還是三四線城市的高庫存，都使得房地產(chǎn)市場風(fēng)險進一步加大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進一步提高。因此，尋求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制策略，探索房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展路徑，就成為我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個重大課題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、但風(fēng)險也較高的領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)具有資產(chǎn)負債率高、投融資金額大、生產(chǎn)周期長等特點。雖然其收益豐厚，但面臨的風(fēng)險也比一般企業(yè)要大很多，特別是在企業(yè)快速擴張過程中，其面臨的風(fēng)險更大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入分析面臨的財務(wù)風(fēng)險并嚴格加以管控。財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務(wù)活動過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的可能性[1]1。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因表現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）政策把控難度大，投資決策失誤

房地產(chǎn)業(yè)是投資風(fēng)險很高的領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資過程中，某種低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性[2]356-364。投資者只有準確把握投資風(fēng)險的來源、實質(zhì)及變化的規(guī)律，才能采取相應(yīng)的措施去降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險是多方面的，主要體現(xiàn)兩個方面：一是投資比重失衡，投資決策失誤；二是國家宏觀政策的影響較大。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資額持續(xù)增長，但在投資項目的分配上并不合理。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的利潤，對商業(yè)住宅的投資比例高，其他商業(yè)用房的投資占比很??；對高檔公寓的投資比例高，對經(jīng)濟適用房的投資占比很小。但我國工薪階層家庭的收入都不是很高，他們需求的是價格偏低的廉價房或者經(jīng)濟適用房，而不是那些昂貴的高檔商業(yè)用房和別墅。雖然高檔住房的利潤高，但隨著房價瘋狂上漲，工薪階層家庭無力購房，房地產(chǎn)商的房子賣不掉，資金就被套牢，周轉(zhuǎn)不靈，無法償還銀行的借款，致使企業(yè)陷入財務(wù)危機。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，其在很大程度上受到政府諸如環(huán)境保護、土地管理、外資限制等政策的影響，政府任何一個政策都可能給企業(yè)帶來致命的危險。政府對經(jīng)濟的調(diào)控，企業(yè)不可避免也不能預(yù)見。對于政府的動向，企業(yè)只能通過市場的信息及行業(yè)發(fā)展周期、政府的最新動態(tài)進行研究，但結(jié)果卻存在著很大的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)往往不可把控。為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，近年來政府出臺了一系列的宏觀政策對其進行調(diào)控，這些政策的出臺會從資金供求、房地產(chǎn)價格變動和市場預(yù)期等多方面對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生很大的影響，從而增加投資風(fēng)險?？梢哉f，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展史就是一個不斷被調(diào)控的歷史，每隔幾年就有一次嚴厲的調(diào)控，而每次調(diào)控的結(jié)果就是限制銀行貸款和暫停房地產(chǎn)上市公司的再融資[3]。通常實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般都會高度關(guān)注政府的政策變化，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則僅把目光盯在成本核算上，這樣反而給企業(yè)帶來了更大的危機。

（二）融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對資金的需求量較大。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性融資、債務(wù)性融資等。但我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以債務(wù)性融資為主，包括國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金來源中的銷售預(yù)收款，債務(wù)性融資比例高，權(quán)益性融資嚴重不足。雖然債務(wù)性籌資的債務(wù)利息可以在稅前扣除，享受稅收優(yōu)惠，從而降低企業(yè)綜合資本成本，但債務(wù)性資本需要固定支付利息和在規(guī)定的期限內(nèi)還本付息。融資規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)能否快速發(fā)展的一個重要原因，充足的資金來源是房地產(chǎn)企業(yè)擴大規(guī)模和提高效益的前提。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源一直以銀行貸款為主，自有資金占比很低。統(tǒng)計資料顯示，2006—2014年銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源中占28.45%，這還不包含房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建筑、銷售等各方面與銀行相關(guān)聯(lián)的資金來源。對銀行信貸資金過分依賴，過高的資產(chǎn)負債率，都會加大房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險[4]。且銀行貸款的限制條件又比較多，銀行根據(jù)企業(yè)自身的相關(guān)情況給予貸款，同時銀行的貸款數(shù)額有限，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)模。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，融資規(guī)模嚴重不足，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展；另一方面資本結(jié)構(gòu)不合理，負債率過高，極易造成財務(wù)風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴大，地價持續(xù)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)長期高負債運行。Wind資訊公布的數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負債率一直高于70%，雖然銀監(jiān)會2003年要求的比例是30%[5]。這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險日益加大，一旦市場有波動，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的財務(wù)風(fēng)險，甚至對一些較小規(guī)模的企業(yè)，帶來滅頂之災(zāi)。引起房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的原因是多方面的，最主要的還是對不同債務(wù)的性質(zhì)認識不清或者沒有系統(tǒng)地對各種債務(wù)進行分析。債務(wù)的期限往往與企業(yè)的規(guī)模、獲利能力等因素相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集到相應(yīng)的資金，往往會忽略一些潛在的風(fēng)險，沒有綜合地根據(jù)自身的能力搭配短、中、長期債務(wù)比例。且房地產(chǎn)企業(yè)主要以中長期債務(wù)為主，一旦企業(yè)沒有根據(jù)自身的盈利能力來搭配債務(wù)，就容易產(chǎn)生還債期過于集中和還款高峰過早出現(xiàn)，引發(fā)債務(wù)風(fēng)險。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

在房地產(chǎn)市場活躍時期，不少企業(yè)在成功完成幾個項目后大量地購置土地，接連不斷的投資新的項目。但在工程項目接近尾聲時，市場行情可能急轉(zhuǎn)直下，房屋銷售困難，使企業(yè)無法按時回收資金，資金不能正常周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)無法償還到期銀行債務(wù)以及承包商的欠款等情況發(fā)生，從而造成資金鏈斷裂，引發(fā)財務(wù)危機。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂主要是由于融資風(fēng)險、銷售風(fēng)險和應(yīng)收賬款風(fēng)險造成資金無法如期回收所導(dǎo)致的。無論是哪一種風(fēng)險，都易造成企業(yè)的資金鏈斷裂，產(chǎn)生財務(wù)危機。融資風(fēng)險主要是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以銀行借款為主，一旦銀行限制貸款，企業(yè)資金就會出現(xiàn)缺口。銷售風(fēng)險是指企業(yè)銷售的預(yù)售款和售出款無法及時到位，就會引發(fā)資金鏈趨緊。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售風(fēng)險主要是由于政府調(diào)控以及消費者預(yù)期改變和購買力的下降所造成的。各地政府出臺的以限購、限價、限外、限貸為核心的“限購令”政策，央行提高購房的首付款比例以及加息，提高購買二套房的首付比例等，抑制了投資投機性購房，一定程度上降低了人們的購房欲望，使企業(yè)銷售明顯降低。應(yīng)收賬款風(fēng)險主要體現(xiàn)在應(yīng)收賬款回收時間和應(yīng)收賬款回收金額兩個方面?，F(xiàn)在大多數(shù)人購房都是采用首付與按揭貸款相結(jié)合的方式，很少有人一次性付清房款，這就給企業(yè)帶來了很大的風(fēng)險。同時，按揭貸款主要是銀行貸款，但銀行貸款的要求比較嚴格，手續(xù)較多，使得資金回收受到影響。在還款期間，購房者可能由于各種因素無法償還房款對應(yīng)收賬款造成減值，產(chǎn)生壞賬損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制策略

（一）強化項目論證，投資決策科學(xué)化

房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動，其面臨的投資風(fēng)險很高，引發(fā)的后果也特別嚴重。因此，在進行房地產(chǎn)投資時，投資者在選擇投資項目或進行投資決策時，必須強化項目的論證，對投資項目進行深入的可行性分析，使投資決策科學(xué)化。對投資項目的可行性分析是項目建設(shè)前期工作的重要步驟，是建設(shè)項目立項的基礎(chǔ)，是建設(shè)項目決策的重要依據(jù)。投資項目的優(yōu)劣直接影響企業(yè)資金的回收和利潤的高低，因此，企業(yè)必須在項目投資前期，進行大量的可行性研究，制定好風(fēng)險防范預(yù)案，以切實保障投資的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在做投資項目的可行性分析時，要對投資項目所在城市的規(guī)劃，市場的需求的趨勢，未來政府的政策動向，以及開發(fā)項目的規(guī)模、用途、地理位置等進行詳細的分析論證。一定要做好調(diào)查研究，廣泛收集相關(guān)的數(shù)據(jù)資料；按照國家規(guī)定的標準，對項目進行科學(xué)的設(shè)計規(guī)劃；嚴格遵循項目的開發(fā)規(guī)律，確保項目的咨詢設(shè)計單位有足夠的工作周期，提高項目投資決策的科學(xué)化水平。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資渠道多元化

融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一。優(yōu)秀的融資能力不僅能夠有效控制成本、保證盈利空間、改善財務(wù)結(jié)構(gòu)、維持穩(wěn)健運營，還能為轉(zhuǎn)型提供源源不斷的資金保障[3]。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一、資本結(jié)構(gòu)不合理，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)企業(yè)健康可發(fā)展的一個重要因素。我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要以債務(wù)性融資為主，且資金主要來自銀行貸款，其還本付息的風(fēng)險較大，極易發(fā)生財務(wù)危機，因此，必須拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)融資渠道的多元化。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，一是要提高自有資金的比重，切實降低債務(wù)性融資比例；二要增加直接融資，盡可能減少間接融資；三是除了采取銀行貸款、債券、基金、股票以及內(nèi)部籌資等方式外，也可以采取典當融資、房地產(chǎn)信托投資資金、融資租賃、信托融資、股權(quán)融資、項目眾籌，以及主動吸引外資、引入保險資金，開展互助會等新型多元化融資渠道[6]，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。還可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點與需求，多種融資方式結(jié)合使用。這樣，既可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，減少對銀行的過度依賴，緩解資金壓力；又可以減少企業(yè)融資風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

（三）強化財務(wù)預(yù)算管理，建立財務(wù)預(yù)警機制，增強抗風(fēng)險能力

在項目投資前期，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目的投資規(guī)模，盡可能準確地預(yù)測在建設(shè)期內(nèi)所需要的資金量，既要保證維持項目在各方面的正常支出，又不會有過多的資金剩余，從而有效地進行資源分配，提高投資效益。房地產(chǎn)企業(yè)在編制財務(wù)預(yù)算時，應(yīng)將企業(yè)的收入和支出、資金的投放和獲益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌和分配都進行統(tǒng)一的部署，并且對項目的各個環(huán)節(jié)進行整體的全面的預(yù)算。在此基礎(chǔ)上準確編制現(xiàn)金流預(yù)算，對資金需求和使用進行合理規(guī)劃、預(yù)測和動態(tài)調(diào)度，使企業(yè)既具有較高的盈利水平，又具有一定的現(xiàn)金流動性，有效地降低財務(wù)風(fēng)險[7]。預(yù)算一旦確定，財務(wù)部門要督促各部門嚴格執(zhí)行預(yù)算，并按照制度和目標定期進行檢查和考核，使每一環(huán)節(jié)都與其預(yù)算相對應(yīng)，提高預(yù)算執(zhí)行力。當實際與預(yù)算偏差較多時，要及時進行研究分析，如果是預(yù)算出現(xiàn)問題，要及時根據(jù)實際情況調(diào)整偏差；如果是執(zhí)行過程中產(chǎn)生的問題，要深入分析癥結(jié)所在，并及時加以修正。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警機制是房地產(chǎn)企業(yè)以企業(yè)的財務(wù)報告、經(jīng)營計劃等相關(guān)資料為依據(jù)，運用財務(wù)管理、市場營銷、經(jīng)濟統(tǒng)計學(xué)等理論通過比較分析、建立數(shù)學(xué)模型等方法，對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在財務(wù)風(fēng)險進行實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的經(jīng)營風(fēng)險并進行預(yù)測、示警和排除的風(fēng)險管控機制[8]。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身特點，建立適合自己的財務(wù)預(yù)警機制。一是要加強房地產(chǎn)領(lǐng)域信息管理，全面、準確、及時地了解和掌握國家宏觀經(jīng)濟政策、項目所在城市的發(fā)展規(guī)劃、市場競爭狀況、企業(yè)自身的各類財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及房地產(chǎn)市場的基本走向等房地產(chǎn)領(lǐng)域的各方面信息，科學(xué)選取預(yù)警指標，利用計算機對各項指標數(shù)據(jù)進行分析并相互驗證；二是要理順財務(wù)管理各環(huán)節(jié)與企業(yè)經(jīng)營管理各部門之間的關(guān)系，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各類數(shù)據(jù)資源暢通共享，及時發(fā)現(xiàn)非正常的經(jīng)營現(xiàn)象以及潛在的財務(wù)風(fēng)險點，為相關(guān)管理部門和企業(yè)決策提供預(yù)警及排除方案，及時規(guī)避風(fēng)險；三是要建立健全包括法人治理結(jié)構(gòu)、交易處理程序在內(nèi)的各項企業(yè)內(nèi)部控制制度，規(guī)范企業(yè)人員的經(jīng)營行為，確保企業(yè)經(jīng)營活動的順利進行，增強企業(yè)自身抗擊風(fēng)險的能力。

作者:李愷 單位:鄭州大學(xué)

參考文獻：

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篇2

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)機構(gòu)不合理，融資不恰當致使企業(yè)存在無法償還債務(wù)、投資者預(yù)先期望的收益下降的風(fēng)險就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。具體表現(xiàn)為以下三點風(fēng)險：

1.償債風(fēng)險

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)資金多數(shù)來源于銀行的貸款，大部分企業(yè)在開發(fā)的初期資金主要依靠負債，依據(jù)內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債遠遠超過警戒水準。企業(yè)投入自有資金太少，一旦發(fā)生房屋成交量下降，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤就存在不確定性，不能如期償還銀行的借貸本息的幾率增大，企業(yè)就存在償債風(fēng)險。

2.籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營加大企業(yè)的負債比率，對債權(quán)人的債權(quán)保證程度就自然而然地下降，企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道籌措資金的難度肯定就會升級，房地產(chǎn)企業(yè)就存在籌資風(fēng)險。

3.利率風(fēng)險

貸款利率上浮帶動公司的成本增加，實際的收益遠少于預(yù)期，所以利率的波動很大程度影響著負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本上升致使按揭貸款買房的成本增加，這樣就降低了投資者買房的欲望，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的利益損失，利率風(fēng)險是房企產(chǎn)企業(yè)最大的財務(wù)風(fēng)險之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在財務(wù)風(fēng)險原因

1.缺乏財務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、投資額大、開發(fā)周期長、占用資金時間長、項目調(diào)整能力差等特征，部分房地產(chǎn)開發(fā)商認為僅需取得工程土地使用權(quán)，依照圖紙組織施工，投入一定的資金，工程就可以如期竣工帶回經(jīng)濟收益。但是房地產(chǎn)企業(yè)缺乏從財務(wù)預(yù)算方面對土地成本、資金運作、經(jīng)濟效益的回報率等作精細的財務(wù)預(yù)算，造成企業(yè)無法明確目標利潤，就沒辦法測算各項成本指標，財務(wù)管理的作用就僅僅只是基礎(chǔ)的會計核算。

2.成本費用管理不嚴

部分房地產(chǎn)企業(yè)將目光只停留在工程進度和質(zhì)量方面，輕視對財務(wù)部門的成本費用控制。企業(yè)財務(wù)人員機械式地算賬，簡單、粗糙的財務(wù)成本核算造成整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算異常艱難，間接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.資本結(jié)構(gòu)不當

房地產(chǎn)企業(yè)所有資金來源中權(quán)益資金與負債資金的比例關(guān)系失調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，負債資金高達60%至90%，自有資本與借入資本的不恰當比例給企業(yè)受益帶來負面效果，甚至關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)進程和企業(yè)存亡。

4.缺乏現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)要經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工交付使用的長期經(jīng)營過程，資金的周轉(zhuǎn)周期比較長，資本變現(xiàn)能力不足，企業(yè)現(xiàn)金流管理水平還有很大的進步空間，企業(yè)與上級企業(yè)，企業(yè)內(nèi)部各部分之間在現(xiàn)金流管理、使用、利益分配有權(quán)責不分明，管理秩序紊亂的問題。

5.缺乏健全的內(nèi)部審計機制

內(nèi)部審計機制監(jiān)督各項經(jīng)營管理活動、財務(wù)指標是否存在風(fēng)險，是企業(yè)經(jīng)濟監(jiān)督機構(gòu)，是財務(wù)風(fēng)險重要控制方式。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機制還有待完善，審計時間無規(guī)律，審計準則模棱兩可等現(xiàn)象比比皆是，嚴重不利于企業(yè)對于可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進行科學(xué)地防控。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的具體措施

1.做好財務(wù)預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)在項目預(yù)算、資本預(yù)算的基礎(chǔ)上，具體安排好企業(yè)資金的收入、支出，取得、投放，經(jīng)營成果和其分配。在項目預(yù)算方面，切實執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，提升項目開發(fā)決策的準確性；在資金預(yù)算方面，參照企業(yè)的實際運行情況，財務(wù)部門合理規(guī)劃資金需求、使用計劃，建立財務(wù)預(yù)算指標體系。

2.嚴格控制成本

房地產(chǎn)企業(yè)要在盡量細化開發(fā)產(chǎn)品科目中的核算對象，依據(jù)管理控制的規(guī)定，在開發(fā)成本約銷售科目中細化成本對象。企業(yè)在工程開發(fā)設(shè)計階段，事先規(guī)劃好成本，讓實際的花費與計劃成本更加接近，切實把握涉及到成本的方方面面，嚴格將成本控制在企業(yè)的合理預(yù)期范圍。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在合理的負債經(jīng)營范圍內(nèi)，完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的加強企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在充分度量企業(yè)的償債能力的基礎(chǔ)上，向外籌措項目的尚缺資金。嚴格把控自有資金與借入資金的比例，維持合理的企業(yè)資本組成成分，掌握多元化的融資渠道，降低企業(yè)負債。對于預(yù)售房款、??權(quán)融資等傳統(tǒng)的融資途徑要不斷加強，對于股票融資、債權(quán)融資等融資途徑要不斷開拓。優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)吸引外部投資者的投資興趣，擴大并豐富資金來源，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.加強資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視資金的管理，尤其是在過程無法按時竣工，大量資金無法流暢運轉(zhuǎn)的時候，更要制定科學(xué)靈活的資金使用計劃，保障企業(yè)經(jīng)營對資金的需求量，具體有以下幾點措施：

（1）嚴格監(jiān)控財務(wù)收支，資金調(diào)度要進行合理安排；（2）提高應(yīng)收賬款的回收速度，建設(shè)項目施工、營銷的資金必須保障；（3）重新整理庫存，減少存貨資金的占用；（4）費用的支出必須嚴格把關(guān)，預(yù)防超支，杜絕不必要的資金浪費；（5）加強投入資金的安全、合理性，實現(xiàn)投入資金利益最大化。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)風(fēng)險成因

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）07-0071-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分類

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險包括：財務(wù)預(yù)算風(fēng)險、現(xiàn)金流量管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險和內(nèi)部控制風(fēng)險。財務(wù)預(yù)算風(fēng)險：是指企業(yè)沒有全面優(yōu)化企業(yè)的資源配置、全方位地調(diào)動企業(yè)各個層面員工的積極性，使企業(yè)效益不能達到最大化的風(fēng)險?，F(xiàn)金流量管理風(fēng)險：是指企業(yè)沒有將現(xiàn)金流量作為管理的重心，圍繞企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動構(gòu)筑的管理體系，對當前或未來一定時期內(nèi)現(xiàn)金流動在數(shù)量和時間安排方面沒有全面的預(yù)測與計劃、執(zhí)行與控制、信息傳遞與報告以及分析與評價。經(jīng)營風(fēng)險：是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險或由于匯率的變動而導(dǎo)致未來收益下降和成本增加。內(nèi)部控制風(fēng)險：是指企業(yè)沒有對其經(jīng)營設(shè)定經(jīng)營目標、保護資產(chǎn)的安全完整、保證會計信息資料的正確可靠，沒有確保經(jīng)營方針的貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營活動的經(jīng)濟性、效率性和效果性，沒有對其自身約束、規(guī)劃、評價和控制的風(fēng)險。[1]

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點

1.房地產(chǎn)投資周期長。由于房地產(chǎn)投資是一項周期較長的投資，少則幾個月，多則幾年，從土地獲得、市場調(diào)研、投資策略、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，由于周期較長，有些賬款可能無法及時收回，產(chǎn)生壞賬，使資金周轉(zhuǎn)不靈，造成財務(wù)風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)投資額巨大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不是一筆小數(shù)目，不僅投資周期長，而且投資額較大，一時耗用大量資金，資金收回期較長，使企業(yè)長期處在資金短缺狀況無法運轉(zhuǎn)，會造成財務(wù)危機，這也是投資企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)投資追求高收益。房地產(chǎn)企業(yè)由于投資高，投資報酬率也較高，風(fēng)險也會相對較高，例如通貨膨脹風(fēng)險也稱為購買力風(fēng)險，是指投資完成后所回收的資金與投入的資金相比購買力降低給企業(yè)帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險。[2]

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險及成因分析

（一）財務(wù)預(yù)算風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段，經(jīng)過一段相當長時期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，預(yù)算風(fēng)險也就越大。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率對要開發(fā)的項目作細致的財務(wù)預(yù)算分析，并且房地產(chǎn)項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）現(xiàn)金流量管理風(fēng)險

1.現(xiàn)金流量觀念。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟效益良好的情況下，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

2.償債風(fēng)險。舉債盲目性加重成本負擔。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，加大了房地產(chǎn)項目的償債風(fēng)險度。房地產(chǎn)項目開工后，又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項目的用款，影響了整體的收益目標。加之，在償債順序上，籌資時要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時也要考慮到債務(wù)到期的時間安排及舉債方式的選擇，使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實現(xiàn)，又影響償還貸款能力，使企業(yè)成本負擔加重，償債風(fēng)險增大。

（三）經(jīng)營風(fēng)險

1.經(jīng)營部門協(xié)調(diào)能力不強。企業(yè)經(jīng)營過程，表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在，都可能使企業(yè)的這三大運動過程出現(xiàn)時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在，決定了營業(yè)風(fēng)險的存在。例如，對經(jīng)營環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，都將導(dǎo)致項目工期延長、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

2.對費用風(fēng)險意識不強。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的成本管理。沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的成本管理優(yōu)勢。在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個別房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)預(yù)期收益。[3]

（四）內(nèi)部控制風(fēng)險

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財務(wù)風(fēng)險，內(nèi)部控制的好壞直接影響資金運營狀況和利潤的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)是一種開發(fā)周期較長、投資額較大的企業(yè)，在開發(fā)期間不免會有許多不確定因素的發(fā)生，不做好內(nèi)部控制，把資金管理好，那么開發(fā)期將會受到阻礙，因此內(nèi)部控制所造成的財務(wù)風(fēng)險也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制對策

（一）財務(wù)預(yù)算風(fēng)險控制對策

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中，在財務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在項目預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算，認真執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，以提高項目開發(fā)投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經(jīng)濟行為進行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警作用。[4]

（二）現(xiàn)金流量風(fēng)險管理控制對策

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及管理活動都會在現(xiàn)金流上表現(xiàn)出來，現(xiàn)金流出現(xiàn)問題企業(yè)的資金鏈將產(chǎn)生斷裂，其經(jīng)營活動無法保證，將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營破產(chǎn)。我們首先要強化日常現(xiàn)金流的監(jiān)控和管理，對于企業(yè)銷售費用、營運成本、工資和企業(yè)貸款利息等支出性現(xiàn)金流和銷售等流入性現(xiàn)金流進行嚴密的統(tǒng)籌管理，緩急并存；同時我們要對重大現(xiàn)金流進行科學(xué)管理，嚴格控制支出，對支出項目合理性、金額、審批等進行多次審核，防止出現(xiàn)現(xiàn)金支出安全性問題。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險涉及企業(yè)經(jīng)營和管理的各個方面，針對這些風(fēng)險，我們要用科學(xué)的態(tài)度予以應(yīng)對，除了在日常財務(wù)管理工作之中對財務(wù)風(fēng)險進行嚴格監(jiān)控之外，我們還需要采取各種措施把財務(wù)風(fēng)險消滅在最初的階段。房地產(chǎn)企業(yè)的償債、盈利、營運和現(xiàn)金流風(fēng)險各具特色，我們的財務(wù)工作人員也要有更加高超的職業(yè)能力，把財務(wù)風(fēng)險管理做好。[5]

第二，房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的償債風(fēng)險，安排資金結(jié)構(gòu)以規(guī)避償債風(fēng)險具有很重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強資本結(jié)構(gòu)控制，根據(jù)企業(yè)規(guī)模和融資環(huán)境等確定權(quán)益和債務(wù)的比例，對于項目要充分考慮投資額度和營銷過程中的各種因素，一般需要采取“三分之一原則”，即自有資金、銀行貸款和預(yù)售資金比例各三分之一；同時，房地產(chǎn)企業(yè)要合理搭配債務(wù)逾期，按照房地產(chǎn)開發(fā)的周期選擇搭配期權(quán)結(jié)構(gòu)，以中長期負債為主，利用擔保貸款按揭資金，增加預(yù)售的資金回籠。更好預(yù)測利息和息稅前資金利用率發(fā)展情況，調(diào)整籌資方案；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理安排償債資金，在預(yù)售和銷售環(huán)節(jié)嚴控資金的回收，配合財務(wù)部門組合償債資金，做到按時還款。[6]

（三）經(jīng)營風(fēng)險控制對策

房地產(chǎn)企業(yè)營運風(fēng)險的控制就是要消除企業(yè)內(nèi)部各種變現(xiàn)能力不強的部分。我們首先要明確企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)大多是不易折現(xiàn)的實業(yè)產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)企業(yè)沒必要特意降低流動資產(chǎn)比率，但是我們要加快流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率；同時我們對房屋銷售的部分要強化管理，對于預(yù)售和銷售制度進行改革和創(chuàng)新，完成銷售的業(yè)績，以防營運風(fēng)險的發(fā)生。

（四）內(nèi)部控制風(fēng)險控制對策

首先，建立完善內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度是為保護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整，維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項經(jīng)營活動有效實施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、擔保管理、資金借貸管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息披露管理、信息系統(tǒng)安全管理等多項專門管理制度進行規(guī)范、控制。其次，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理，健全財務(wù)管理機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策者要重視財務(wù)管理，不但要懂經(jīng)營、善管理，而且要學(xué)習(xí)會計法規(guī)和常識，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的基礎(chǔ)是會計管理和會計信息，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運行和現(xiàn)金流量都是通過財務(wù)管理來體現(xiàn)的。最后，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險意識。加強風(fēng)險管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險意識淡薄、風(fēng)險機制缺損、風(fēng)險管理弱化的現(xiàn)象，樹立風(fēng)險意識是識別風(fēng)險、化解風(fēng)險的前提，也是建立健全風(fēng)險防范機制的思想基礎(chǔ)。[7]

參考文獻：

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[2] 袁愛群.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及規(guī)避[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008（2）：21～23.

[3] 陳松華.房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險析[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報，2009（2）：55～58.

[4] 宋民剛.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別與防范[J].價格理論與實踐，2002（6）：106～108.

[5] 樊利.淺析房地產(chǎn)投資及風(fēng)險防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.

篇4

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個高收益、高風(fēng)險的行業(yè)，尤其是近年來受到金融危機和國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)出現(xiàn)了許多新的內(nèi)容和特點，這在很大程度上影響到了企業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。對此，本文在分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險市場表現(xiàn)及管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，重點就加強新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)防與控制的措施進行重點探討，旨在降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險控制 財務(wù)風(fēng)險管理

廣義的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型的典型行業(yè)，存在初始投資大、變現(xiàn)能力差、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地存在一定的財務(wù)風(fēng)險。隨著國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，金融政策與國家土地政策的趨緊，很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量急劇下降，這就使得很多負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負，尤其是可能出現(xiàn)的資金鏈的斷裂增加了企業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險，這就對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御財務(wù)風(fēng)險的能力提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)國家的調(diào)控政策和行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境，結(jié)合自身的經(jīng)營狀況，對企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險進行深入的分析研究，及時采取積極有效的預(yù)防和控制措施，增強企業(yè)抵御財務(wù)風(fēng)險的能力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)及管理現(xiàn)狀

（一）土地資源大量閑置，企業(yè)的開發(fā)資金日益短缺

從2008年以來的金融危機，到近年來的樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的樓市成交量出現(xiàn)了大量下降，這就給企業(yè)預(yù)售資金的回籠帶來了困難，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始面臨越來越大的資金壓力。同時，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)存在高價搶地、囤地的行為，而隨著國家對閑置土地管理力度的增大，無疑進一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力。例如，國土部最近出臺的政策規(guī)定：土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費，土地閑置兩年將無償收回。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源管理、開發(fā)資金的募集等方面，面臨著越來越大的財務(wù)風(fēng)險和壓力。

（二）負債率過高，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

目前，直接融資在房地產(chǎn)企業(yè)融資金額中所占的比重只有2%左右，其他的主要來自于外部融資，而銀行貸款仍舊是我國房地產(chǎn)企業(yè)的最主要的融資渠道之一。據(jù)央行統(tǒng)計顯示，截至2011年年底，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額達10.73萬億元，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到75%以上，已經(jīng)遠遠高于財務(wù)風(fēng)險控制的正常的警戒標準。

（三）成交量大幅下滑，資金鏈斷裂的風(fēng)險在不斷增大

近兩年來，很多房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售指標的完成率還不足50%，房地產(chǎn)企業(yè)的成交量開始大幅下滑，尤其在我國的一線城市，加上限購政策等因素的影響，使得房屋銷售的成交額和成交價格大幅下滑。以北京市為例，2011年全市商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%，其中住宅銷售面積為1035萬平方米，下降13.9%。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速比上年回落5.7個百分點。其中，商品房銷售額59119億元，增速比上年回落6.8個百分點。截止2011年年底，全國商品房待售面積已經(jīng)高達27194萬平方米，各方面的因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的商品房空置面積激增，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠帶來了困難，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（四）企業(yè)資金管理的重視程度和管理水平有待進一步提高

目前，仍舊有很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理不夠重視，沒有及時制定完善的資金使用計劃，嚴重的甚至還沒有資金管理的意識，普遍存在“重銷售、輕管理”的現(xiàn)象。這是因為有些企業(yè)的財務(wù)管理工作，還只是停留在簡單的會計核算階段，缺乏對企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀的有效分析，不利于保證企業(yè)各項經(jīng)濟決策的科學(xué)性和經(jīng)濟性，在無形中增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險預(yù)防與控制的有效對策

（一）強化企業(yè)的內(nèi)部管理，提升企業(yè)的核心競爭力

隨著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的不斷加大，企業(yè)必須強化內(nèi)部管理，提高企業(yè)的核心競爭能力以及對財務(wù)風(fēng)險的抵抗與應(yīng)對能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步健全財務(wù)管理制度，通過健全完善的內(nèi)部控制制度來提高企業(yè)經(jīng)營的規(guī)范性、市場信譽和信用等級，為企業(yè)的融資活動創(chuàng)造良好的條件；其次，要強化房企員工對財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防和控制意識，調(diào)動員工在財務(wù)管理工作中的積極性和主動性；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略和不同時期財務(wù)管理的各種需要，對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和決策機制進行實時調(diào)整，提高企業(yè)經(jīng)濟決策的科學(xué)性，制定科學(xué)的融資對策和決策程序，借助高水平的、科學(xué)的內(nèi)部管理來提高企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力，提升企業(yè)的核心競爭力。

（二）重視對生產(chǎn)成本和風(fēng)險的控制

提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平和盈利能力是對財務(wù)風(fēng)險進行有效控制與預(yù)防的重要措施，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視對生產(chǎn)全過程的風(fēng)險控制與管理，在企業(yè)內(nèi)部實行權(quán)責明確的成本控制與風(fēng)險管理體制，努力做好企業(yè)的降本增效工作。

首先，成本控制工作要從房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計階段開始做起，即在做好市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，建造出真正適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品。在建筑工程的設(shè)計階段，要重視新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，借助建筑工程的設(shè)計理念，豐富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的經(jīng)濟效益，進而實現(xiàn)對工程造價的有效控制。

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內(nèi)容摘要:多元化經(jīng)營在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的利潤增長和分散其高風(fēng)險的同時,也會帶來一系列的財務(wù)風(fēng)險,盡管企業(yè)無法完全規(guī)避這些風(fēng)險,但仍有必要對這些風(fēng)險加以控制,從而減少多元化經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險給企業(yè)帶來的損失。

關(guān)鍵詞:多元化 財務(wù)風(fēng)險 房地產(chǎn)

多元化經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險指的是在企業(yè)多元化經(jīng)營的條件下實際收益小于預(yù)期收益的可能性。由于房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險行業(yè),企業(yè)管理者傾向于利用多元化經(jīng)營來分散相關(guān)的系統(tǒng)風(fēng)險,房地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營更具備一定的典型性,所以本文將以房地產(chǎn)企業(yè)為例來重點探討企業(yè)多元化經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險控制問題。

房地產(chǎn)行業(yè)特性及多元化發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)一般都具有較大的土地儲備,土地儲備能作為房地產(chǎn)企業(yè)進行金融貸款的抵押資產(chǎn),從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利獲得大量資金。由于具有了長期和短期的資金流入量保證,房地產(chǎn)行業(yè)有野心并且有信心進行多元化的投資和經(jīng)營。

房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的周期性。從標地到開發(fā)直到最后的銷售,房地產(chǎn)業(yè)的基本周期約為一年半到三年左右的時間。在地產(chǎn)開發(fā)階段,房地產(chǎn)企業(yè)資金是比較緊張的,需要大量地貸款。當然,企業(yè)可以通過錯開各地塊的開發(fā)時間來填平周期的波動性,但無疑地,通過多元化經(jīng)營來緩解這種行業(yè)特有周期性所帶來的風(fēng)險將是明智之舉。

房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化。房地產(chǎn)是一個現(xiàn)金流占主導(dǎo)的行業(yè),企業(yè)為了獲取更多的現(xiàn)金流而獲得生存與發(fā)展的機會,需要進行多元化的籌資,這也成為了房地產(chǎn)行業(yè)進行多元化經(jīng)營的原因之一。多元化的經(jīng)營能夠給企業(yè)帶來更穩(wěn)定、更有保障的現(xiàn)金流入,從而緩解企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)階段可能會出現(xiàn)的資金短缺問題。

房地產(chǎn)行業(yè)多元化所帶來的風(fēng)險

(一)委托關(guān)系導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險問題

企業(yè)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的分離使得企業(yè)所有者與經(jīng)營者之間形成了委托關(guān)系。經(jīng)營者具有經(jīng)濟人的特性,他們更傾向于做出有利于增加自身收入和待遇,而不一定會有利于企業(yè)所有者的決策。在多元化投資或經(jīng)營的決策中,企業(yè)經(jīng)營者存在盲目擴張的風(fēng)險。只要可以提高經(jīng)營者的薪酬水平,提升自己對企業(yè)的掌控力度,鞏固自己的權(quán)力和地位,經(jīng)營者就存在一定的風(fēng)險,做出影響企業(yè)健康發(fā)展的決策,從而給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。同時,企業(yè)從事多元化經(jīng)營,意味著企業(yè)會有較大的規(guī)模擴張,無論是相關(guān)多元化發(fā)展還是非相關(guān)多元化發(fā)展,企業(yè)都將會尋找新的經(jīng)營者來進行新業(yè)務(wù)的管理,這樣就會形成新的產(chǎn)權(quán)委托關(guān)系,使得問題更加復(fù)雜化。

由于經(jīng)營者的決策導(dǎo)致多元化經(jīng)營的投資收益達不到預(yù)期目標,是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主觀原因,這種情況在高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)中要尤其注意。

(二)資金短缺問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個以現(xiàn)金流占主導(dǎo)的行業(yè),所以更應(yīng)借鑒資金短缺導(dǎo)致企業(yè)死亡的案例。房地產(chǎn)行業(yè)雖然融資來源廣,籌措資金較為方便,但也應(yīng)時刻注意企業(yè)現(xiàn)金流的變化情況。首先,應(yīng)關(guān)注企業(yè)主營業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入及其穩(wěn)定程度,只有原業(yè)務(wù)發(fā)展成熟,形成了較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流,才能為企業(yè)的多元化擴張形成一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。如果原業(yè)務(wù)的未來現(xiàn)金流水平具備較大的不確定性,則不但不能為新業(yè)務(wù)提供資金支持,還可能導(dǎo)致新老業(yè)務(wù)搶奪企業(yè)資源,使企事業(yè)為發(fā)展各業(yè)務(wù)籌措資金而疲于奔命。特別是當房地產(chǎn)行業(yè)資金不足或未來存在資金回籠困難的情況下,如果仍然進行多元化經(jīng)營,將會導(dǎo)致資金鏈的斷裂,使企業(yè)直面破產(chǎn)危機。

(三)新業(yè)務(wù)存在“拖后腿”現(xiàn)象

企業(yè)多元化經(jīng)營的目的是希望多元化經(jīng)營能給企業(yè)帶來新的利潤增長點,同時分散單一業(yè)務(wù)經(jīng)營的風(fēng)險。新業(yè)務(wù)的發(fā)展往往需要企業(yè)進行足夠的投資,同時關(guān)注新業(yè)務(wù)新市場的競爭情況,在開拓市場的同時掌握新領(lǐng)域的核心競爭力,從而在該市場上取得成功。但盲目地進行多元化經(jīng)營往往只會關(guān)注于眼前利潤,從而導(dǎo)致新涉足的業(yè)務(wù)不僅不能為公司帶來新的利潤,還有可能會拖垮原業(yè)務(wù),拖累整個企業(yè)。

多元化經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險的二元控制

(一) 委托關(guān)系中的激烈約束機制

委托關(guān)系主要就是“道德風(fēng)險”和“逆向選擇”問題。因此,為了避免經(jīng)營者在進行多元化經(jīng)營決策時出現(xiàn)這種問題,企業(yè)的所有者們需要一套有效的激勵與約束機制來增加多元化戰(zhàn)略成功的可能性。

經(jīng)營者實行多元化決策時所出現(xiàn)的“道德風(fēng)險”問題主要表現(xiàn)為盲目擴張和鼠目寸光的行為,然而衡量多元化戰(zhàn)略的成功與否不僅僅是看短期內(nèi)企業(yè)規(guī)模的擴張或短期利潤的增加,更重要的是能否給企業(yè)創(chuàng)造長遠的價值。因此,為了使經(jīng)營者在做出多元化決策之時能站在企業(yè)長遠的角度,企業(yè)所有者所采取的激勵措施也需要短長期激勵相結(jié)合來鼓勵經(jīng)營者。長期激勵措施例如有股票期權(quán)制及EVA激勵機制,都能使經(jīng)營者的目標與企業(yè)長遠價值的增長有機結(jié)合起來。在房地產(chǎn)企業(yè)中,經(jīng)營者若能享受到股票期權(quán)所帶來的遠期利益時,將會在實施多元化經(jīng)營前考慮該戰(zhàn)略能否使企業(yè)在遠期增值,從而為自己帶來長遠的利益。

在對經(jīng)營者是否實施多元化經(jīng)營這一戰(zhàn)略行為時除了給予一定的激勵外,也需要采取約束機制防止多元化經(jīng)營的盲目性。

(二)合理預(yù)測企業(yè)預(yù)計現(xiàn)金流

多元化經(jīng)營最重要的基礎(chǔ)就是現(xiàn)金流,企業(yè)擁有較好的現(xiàn)金流和較穩(wěn)定的融資渠道的話,對多元化戰(zhàn)略的成功具有極大的幫助。因而,企業(yè)需要能夠較為準確地預(yù)測未來的現(xiàn)金流水平。因為準確的現(xiàn)金流量預(yù)算不僅是經(jīng)營者做出多元化戰(zhàn)略決策的依據(jù),還能夠為企業(yè)提供財務(wù)預(yù)警信號,使經(jīng)營者能夠采取及時的行動。在準確預(yù)測企業(yè)現(xiàn)金流水平的基礎(chǔ)上,企業(yè)還需要努力提高其現(xiàn)金流水平,在主營業(yè)務(wù)發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上,才能為新拓展的業(yè)務(wù)提供良好的財務(wù)基礎(chǔ)。另外,企業(yè)還需要做出預(yù)算,保證現(xiàn)金流被合理地利用到企業(yè)的各個業(yè)務(wù)活動中,在預(yù)算出現(xiàn)赤字的情況下還要進行融資規(guī)劃,以保證企業(yè)的現(xiàn)金流能夠支持企業(yè)繼續(xù)生存和發(fā)展下去。因而,對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,銷售預(yù)測、資金預(yù)算、多元化的融資渠道都是其減少財務(wù)風(fēng)險的必要手段。

(三)多元化戰(zhàn)略的風(fēng)險評估

對于風(fēng)險較高的房地產(chǎn)企業(yè)來講,拓展新的業(yè)務(wù)的目的之一就是分散其原主營業(yè)務(wù)的風(fēng)險,因而,新業(yè)務(wù)的風(fēng)險評估顯得尤為重要。在進行多元化決策之前,經(jīng)營者需要根據(jù)多方面的資料來對即將從事的新業(yè)務(wù)進行全方位的風(fēng)險評估,例如產(chǎn)業(yè)吸引力檢驗、進入風(fēng)險、新業(yè)務(wù)的行業(yè)前景等問題都值得考慮。如若新業(yè)務(wù)無法為企業(yè)帶來新的利潤增長,則該拓展決策不可行;若新業(yè)務(wù)雖然能帶來一定的利潤,但遠小于預(yù)期目標或者存在較大的風(fēng)險,甚至高于原主營業(yè)務(wù)風(fēng)險從而使得風(fēng)險分散原則被打破,該決策也不可行。

(四)多元經(jīng)營下的核心競爭力打造

企業(yè)的核心競爭力與多元化戰(zhàn)略之間有著密切的關(guān)系,二者相互影響、相互制約。普哈拉德和哈默教授曾經(jīng)提出了一個形象的“樹型”理論,深刻的揭示了核心競爭力與多元化戰(zhàn)略之間的關(guān)系,這個理論指出核心競爭力與多元化戰(zhàn)略是相互影響、相輔相成的,關(guān)鍵是如何把二者有機地結(jié)合起來,形成一個有機整體,使其效能與潛能發(fā)揮至最大化。

利用核心競爭力推進多元化戰(zhàn)略。 企業(yè)核心競爭力是向某一方向或某幾個方向集中的,而多元化戰(zhàn)略是業(yè)務(wù)外向的擴張,因此在推進多元化戰(zhàn)略的過程中,核心競爭力往往未必會隨著被推廣到新業(yè)務(wù)中去。如果多元化選擇不慎則有可能導(dǎo)致新業(yè)務(wù)的失敗,以至于波及整個企業(yè),因此企業(yè)在推進多元化的過程中必須謹慎選擇;通過多元化戰(zhàn)略提高和增強核心競爭力。企業(yè)具有強大的核心競爭力就意味著它具有大量開發(fā)新產(chǎn)品或新市場的潛力。若其生產(chǎn)和經(jīng)營僅局限于某一特定領(lǐng)域,這是資源的極大浪費。因此,適度、適時的推進多元化戰(zhàn)略可以提高核心競爭力的利用效率。 (五)建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機構(gòu)以財務(wù)指標體系為中心,通過專門的方法監(jiān)測、分析企業(yè)經(jīng)濟活動和理財環(huán)境,預(yù)測和及時反映企業(yè)經(jīng)營情況和財務(wù)狀況的變化,對企業(yè)各環(huán)節(jié)發(fā)生或?qū)⒖赡馨l(fā)生的經(jīng)營風(fēng)險發(fā)出預(yù)警信號,為管理提供決策依據(jù)的監(jiān)控系統(tǒng)。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)需要有兩個方面:第一是對新業(yè)務(wù)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警,用于評估和防范新拓展業(yè)務(wù)的財務(wù)風(fēng)險;第二是針對整個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警,以防止企業(yè)在實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略后產(chǎn)生較大的財務(wù)風(fēng)險。我們可以通過企業(yè)或者新業(yè)務(wù)的獲利能力及其穩(wěn)定性,以及企業(yè)實行多元化戰(zhàn)略前后的償債能力及其可靠性、營運能力及其合理性、成長能力及其持續(xù)性等有代表性指標重點進行分析,以較好地反映新業(yè)務(wù)以及實施多元化戰(zhàn)略后企業(yè)的財務(wù)狀況。

參考文獻:

1.張巖.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的多元化經(jīng)營戰(zhàn)略選擇[J].決策與探索,2008.3

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，前期工程費以及開發(fā)間接費和公共配套費等。2、房地產(chǎn)企業(yè)的費用房地產(chǎn)企業(yè)的費用主要指的是應(yīng)攤費用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營期間應(yīng)承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項階段的成本控制立項階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項目的預(yù)期成本分布、收入，利潤和風(fēng)險進行相應(yīng)的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經(jīng)濟分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。2、設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設(shè)計階段的成本控制。具體來說應(yīng)當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規(guī)劃落實方案設(shè)計與施工圖設(shè)計；二是要強化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設(shè)計圖紙的審核工作。3、建設(shè)階段的成本控制建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預(yù)算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實好工程款的支付時間節(jié)點，有效控制財務(wù)成本。4、交付階段的成本控制交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強竣工結(jié)算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險分析

融資風(fēng)險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風(fēng)險。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險分析

資金回收風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風(fēng)險指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險以及收益分配的風(fēng)險的成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財務(wù)風(fēng)險間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場風(fēng)險、投資風(fēng)險等財務(wù)風(fēng)險，如果不能很好的對這些風(fēng)險進行控制，將會帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于財務(wù)風(fēng)險的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)束語

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一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在這三個方面：

（一）籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風(fēng)險。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財務(wù)運營資金的70%-80%。也正為如此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負債率，對債務(wù)融資具有強大的依賴性。因此，面對著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風(fēng)險也大大增加。

（二）投資風(fēng)險

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內(nèi)外部因素，例如國家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟危機等的影響。其中國家法律政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、回收周期長等特點，巨大投資成本的房地產(chǎn)開發(fā)項目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會造成重大的不可彌補的損失。在2013年國家出臺了嚴格的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財務(wù)風(fēng)險。

（三）營運風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的營運風(fēng)險與房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營情況息息相關(guān)，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，高投資、高收益、高風(fēng)險，就明確的說明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因為資金被長期的占用，在實際運營過程中可能引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的可能性是相當大的。具體來說，表現(xiàn)在：內(nèi)部控制風(fēng)險、銷售風(fēng)險以及成本控制風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施

（一）提升企業(yè)風(fēng)險意識

當前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)是要牢固樹立企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理理念，建立具有企業(yè)特色的財務(wù)風(fēng)險文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動者和踐行者的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和高層管理者，必須在日常工作實踐中牢固樹立風(fēng)險意識，才能真正將風(fēng)險理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強對員工的風(fēng)險意識和觀念培訓(xùn)，讓每一個員工都自覺認同于企業(yè)風(fēng)險管理文化，建立良好的內(nèi)部交流溝通平臺，切實提高員工風(fēng)險防范意識和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財務(wù)風(fēng)險責任制度，明確各崗位責任和義務(wù)，通過運用風(fēng)險控制和財務(wù)風(fēng)險控制績效考核指標體系，從整體上對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行系統(tǒng)化管理和控制。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結(jié)構(gòu)

作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過程中有著至關(guān)重要的意義。反觀我國當前上市公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學(xué)、合理、有效的組織結(jié)構(gòu)，缺少內(nèi)部管理機制、監(jiān)督機制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動造成巨大的財務(wù)風(fēng)險甚至由此引發(fā)經(jīng)營危機而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，防范和控制各類風(fēng)險的發(fā)生。

2、健全企業(yè)風(fēng)險控制制度

良好的企業(yè)風(fēng)險控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動提供良好的內(nèi)部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營目標。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標。

（三）建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制

作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理者，尤其應(yīng)當對企業(yè)的基本財務(wù)狀況進行充分調(diào)研和科學(xué)分析以及有效的監(jiān)控，及時對可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險信號進行分析和監(jiān)控，關(guān)注于企業(yè)財務(wù)活動的各個細節(jié)，對變動情況及時做出反應(yīng)，從而及時發(fā)現(xiàn)并識別可能出現(xiàn)的潛在財務(wù)風(fēng)險，并快速制度有效措施控制和降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應(yīng)對各種不確定風(fēng)險危機的快速處理能力。同時通過建立并完善相關(guān)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，增強企業(yè)對風(fēng)險的識別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對和處理可能出現(xiàn)風(fēng)險的能力。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應(yīng)對能力

鑒于國家經(jīng)濟發(fā)展速度增快，經(jīng)濟投資過熱，為了抑制經(jīng)濟增長過快的勢頭，國際經(jīng)濟政策通常會由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。隨著國家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，一方面會提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項目開發(fā)和投資審批，從而嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷量和資金回籠周期，進而制約了企業(yè)貸款償還能力，導(dǎo)致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營者，必須能夠?qū)ν獠拷?jīng)濟環(huán)境等因素做出科學(xué)合理的預(yù)測和判斷，進而能夠做出科學(xué)、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長遠和持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)束語

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義的財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險，尤其是當負債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增，控制風(fēng)險首先要提前認識房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險，一類是內(nèi)部風(fēng)險。

（一）外部風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)外部財務(wù)風(fēng)險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險，主要包括市場風(fēng)險，政策風(fēng)險等。

市場風(fēng)險主要包括供求風(fēng)險，消費者偏好風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險等。首先是供求風(fēng)險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風(fēng)險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險、稅收風(fēng)險、籌資風(fēng)險等一系列的政策風(fēng)險。首先，利率風(fēng)險是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負擔的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險

內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財務(wù)管理不嚴格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險控制和風(fēng)險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評價研究

（一）選擇正確的風(fēng)險評價指標，構(gòu)建風(fēng)險評價體系

科學(xué)的風(fēng)險評價指標有利于企業(yè)準確、全面、恰當?shù)陌盐债斍胺康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有效對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行評價。指標的選擇應(yīng)當科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進行反映的指標體系有發(fā)展能力指標體系，風(fēng)險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險，降低資產(chǎn)負債率同時增強企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務(wù)管理水平

作為財務(wù)風(fēng)險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險的能力。

（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務(wù)風(fēng)險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當成立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻

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一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險主要方式及特點

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)的特點

房地產(chǎn)企業(yè)是從事地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的企業(yè)，受到其經(jīng)營特點及提供服務(wù)特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下一些特點：顧客至上的服務(wù)理念、經(jīng)營對象固定、資金密集型企業(yè)、人才具有專業(yè)性、市場競爭激烈、行業(yè)發(fā)展迅猛。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險主要方式。房地產(chǎn)企業(yè)所要面對承擔的風(fēng)險包括自然風(fēng)險、經(jīng)濟和市場風(fēng)險、企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、法律風(fēng)險等。在社會政治經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的情況下，社會風(fēng)險并不會對企業(yè)產(chǎn)生過大的影響，而其他風(fēng)險卻都是影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險的主要特點。所有的經(jīng)營活動都會存在風(fēng)險，經(jīng)營管理受到各種風(fēng)險因素的影響就難以實現(xiàn)預(yù)計經(jīng)營目標，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特殊性使其經(jīng)營存在更大的風(fēng)險性，地產(chǎn)企業(yè)涉及風(fēng)險的主要特點包括：（1）房屋建筑的不動性使地產(chǎn)企業(yè)難以根據(jù)市場供求進行調(diào)劑；（2）房地產(chǎn)投資的長期性使其經(jīng)營難以應(yīng)對市場變化；（3）房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性使其投資經(jīng)營不易變現(xiàn)；（4）房地產(chǎn)市場信息分散使其變現(xiàn)困難；（5）房地產(chǎn)對國家政策敏感使其市場走向難以把握。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的主要問題

1.內(nèi)部風(fēng)險控制的主要問題分析。我國房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理控制上主要存在以下一些問題：（1）資金成本控制的風(fēng)險意識淡??；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著較為嚴重的道德風(fēng)險，并因此使資金風(fēng)險增大；（3）房地產(chǎn)建設(shè)項目規(guī)劃不合理，企業(yè)決策風(fēng)險頻出；（4）房地產(chǎn)企業(yè)的管理層內(nèi)部風(fēng)險控制及內(nèi)部風(fēng)險管理意識淡薄。

2.內(nèi)部風(fēng)險控制制度存在問題。首先，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系不健全。目前相當一部分企業(yè)的內(nèi)部控制制度不全面，在會計系統(tǒng)、控制環(huán)境、控制程序等方面均有不完善之處。例如：制度不能覆蓋所有的部門和人員，不能滲透到企業(yè)運轉(zhuǎn)的各個環(huán)節(jié)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在嚴重缺陷，監(jiān)督機制不夠健全。部分地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了財務(wù)部門，卻沒有設(shè)立單獨的審計部門，有的企業(yè)雖然有審計部門但其工作缺少應(yīng)有的獨立性，基本也是按領(lǐng)導(dǎo)的授意去工作，試想這樣的審計結(jié)果必定是大打折扣。

3.內(nèi)部風(fēng)險控制操作過程存在問題。首先，片面的理解內(nèi)部控制含義。多數(shù)企業(yè)都是在披露控制活動的內(nèi)部控制，停留在流程層面的控制活動，這是一種片面的做法。內(nèi)部控制包括要素，而地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、監(jiān)督、信息與溝通等要素的關(guān)注程度不夠。

其次，內(nèi)部控制建設(shè)。部分企業(yè)認為有了制度企業(yè)就有了內(nèi)部控制，這種內(nèi)部控制變成了一種迎合政策要求的行為。而實際上內(nèi)部控制是為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標而存在的，它更加強調(diào)的是執(zhí)行結(jié)果，沒有嚴格的執(zhí)行制度將被高高的掛在墻上，流于形式。

4.內(nèi)部風(fēng)險控制配套政策存在問題。首先，公司治理結(jié)構(gòu)不清晰。企業(yè)設(shè)立的股東會、董事會、監(jiān)事會及管理層應(yīng)該各司其責，但在實際工作中卻存在分工、權(quán)責不明確的情況。

其次，內(nèi)外部監(jiān)管機制管理不到位。企業(yè)的財務(wù)信息是否可靠、企業(yè)經(jīng)營是否合法、企業(yè)運轉(zhuǎn)是否正常，這些都是需要審計部門給出結(jié)論的，但就目前情況來看監(jiān)管并不到位。

最后，員工對企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制認識不足。企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制是全員參與的事情，員工本應(yīng)該本著相互學(xué)習(xí)、相互溝通、相互監(jiān)督的思想共同做好內(nèi)控工作，但實際工作中還是存在責任不明，員工缺乏參與的情況。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的對策

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的基本原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制應(yīng)遵循的基本原則包括：全面性原則、重要性原則、合法性原則、有效性原則、約束性原則、適應(yīng)性原則、成本效益原則等。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制政策建議。首先，完善內(nèi)部風(fēng)險控制制度建設(shè)。關(guān)注企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制環(huán)境建設(shè)，具體包括企業(yè)文化、人力資源政策、經(jīng)營管理理念等，只有建立良好的內(nèi)控環(huán)境，制度體系才能真正落地執(zhí)行。強化內(nèi)部會計控制機制，完善財務(wù)會計系統(tǒng)，建立內(nèi)部審計監(jiān)督系統(tǒng)，并保證其工作的獨立性。

其次，完善風(fēng)險控制操作過程。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該健全公司治理結(jié)構(gòu)，完善決策機制，強化董事會在企業(yè)中的作用，以制度約束人、管理人。不斷提升企業(yè)員工對風(fēng)險控制的認知程度，只有每個人都理解了風(fēng)險控制的重要性，重視內(nèi)控工作，各員工、各部門之間通力合作，才能使企業(yè)各個環(huán)節(jié)操作規(guī)范，業(yè)務(wù)流程更加順暢。企業(yè)完善及強化風(fēng)險控制操作應(yīng)關(guān)注明確業(yè)務(wù)流程、明確權(quán)責、績效考核、監(jiān)督檢查、財產(chǎn)清查等要點。

最后，建立內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制信息系統(tǒng)。企業(yè)經(jīng)營管理離不開財務(wù)風(fēng)險控制，為能使財務(wù)風(fēng)險控制更好的執(zhí)行，企業(yè)應(yīng)該建立完善的信息溝通、交換平臺。信息系統(tǒng)收集、生成、傳遞的信息要保證時效性、準確性及可用性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制配套政策建議。首先，公司組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該適應(yīng)內(nèi)部風(fēng)險控制體系的運行。多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)設(shè)有前期開發(fā)部、合約商務(wù)部、市場營銷部及項目工程部等專業(yè)技術(shù)部門，多數(shù)技術(shù)風(fēng)險可以在現(xiàn)場及時解決，但實際上企業(yè)面對的風(fēng)險不僅局限于技術(shù)風(fēng)險，風(fēng)險存在于項目的整個生命周期，所以在項目開始前期企業(yè)就應(yīng)該在資金、政策制度、人力配比等方面做好應(yīng)對各種風(fēng)險的準備。

篇10

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)公司；財務(wù)風(fēng)險；控制風(fēng)險

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們的生活水平不斷升高，對于住房的要求也在不斷提升，這使得我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)異常火爆，但由于多方面的因素使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理方面存在較大的風(fēng)險。這些因素設(shè)計的方面較廣，接下來我們就進行探討，并提出相關(guān)建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理特點以及存在的主要問題

（一）對財務(wù)管理的定位存在偏差

很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者和決策者沒有重視企業(yè)財務(wù)管理工作，使得企業(yè)在這方面工作做的不夠多，忽視企業(yè)的財務(wù)管理工作對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展不利，很難在市場競爭的浪潮中站穩(wěn)腳跟，甚至是被淘汰。企業(yè)財務(wù)管理對與企業(yè)的發(fā)展而言尤其重要，是不可以忽視的，首先要從上而下進行從企業(yè)的經(jīng)營者和決策者上就要提高他們的企業(yè)財務(wù)管理的重要性認識。企業(yè)的經(jīng)營者尤其需要把財務(wù)管理的任務(wù)當做企業(yè)日常經(jīng)營活動中一個重要方向來做，不能有任何的忽視，這不僅僅是簡單地進賬出賬，是更深層次的關(guān)于企業(yè)的財務(wù)狀況，企業(yè)的財務(wù)工作人員要做好財務(wù)管理工作。

（二）相應(yīng)制度不健全

我國在企業(yè)財務(wù)管理制度法律法規(guī)的不規(guī)范，以及合同雙方在合作過程中存在的偏差，沒有明確各自的權(quán)利和義務(wù)，從而沒有嚴格遵守相關(guān)規(guī)則和要求，中國在這方面的制度建設(shè)還不完善，很多企業(yè)會鉆空子，就導(dǎo)致了很多公司在實際發(fā)展的過程中利益受損。一旦出現(xiàn)這類問題，企業(yè)財務(wù)管理中沒有說明主要的責任，就會不斷責任。任何人都對合同中的內(nèi)容不表示重視，責任不夠明確，在這種情況下，企業(yè)財務(wù)管理工作的開展就難上加難，這對于中國企業(yè)的發(fā)展而言是一個巨大的挑戰(zhàn)。參與企業(yè)財務(wù)管理的工作人員缺乏法律意識，在進行企業(yè)財務(wù)管理的時候，沒有依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來進行工作，缺乏特有的法律保障，在遇到問題的時候無法保證自身的合法權(quán)益。這樣企業(yè)在開展財務(wù)管理的工作時，很多應(yīng)在財務(wù)管理準則中指出的條款，都沒有進行明確的標注，更有一些黑心的商家，故意遺漏，與之合作的商家也沒有仔細審核合同的內(nèi)容，就這樣在不知情的情況下“不平等條約”，一旦出現(xiàn)了問題，也無法通過法律途徑來挽回，必然會造成巨大的經(jīng)濟損失，一方不履行義務(wù)，另一方想索賠又無處伸冤，這對于企業(yè)財務(wù)的管理無疑是一個巨大的災(zāi)難。

（三）財務(wù)管理人員的素質(zhì)有待進一步提高

我國缺乏對企業(yè)財務(wù)管理的專業(yè)人士，在這項工作中，許多公司的專業(yè)職員，多數(shù)都是文科出身，缺乏最基礎(chǔ)的財務(wù)知識，企業(yè)財務(wù)管理分析的過程中，也缺乏相關(guān)的法律法規(guī)常識，尤其是在各種行業(yè)中各個行業(yè)也必須有自己的專業(yè)知識，在缺乏科學(xué)知識與工科素養(yǎng)的情況下，完成的工作就很難保證質(zhì)量與效率，總是會產(chǎn)生失誤的環(huán)節(jié)。當涉及到一些與法律相關(guān)的知識時，就會依據(jù)目前有的法律漏洞，使合同另一方鉆空子，損害了自身利益。財務(wù)管理的工作就很難開展下去。

二、財務(wù)風(fēng)險控制模式構(gòu)建

（一）償債風(fēng)險控制

這種風(fēng)險主要是在公司的發(fā)展中，因為各種因素使公司不能進行各種會計還金的風(fēng)險造成，這主要是由債務(wù)引起的。通過上述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，債務(wù)率高的商業(yè)房地產(chǎn)公司主要是因為債務(wù)風(fēng)險高，因此如何合理安排資本結(jié)構(gòu)具有重要意義。在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，要注意選擇合理的籌資渠道。企業(yè)的負債比例是適當?shù)膬r值，沒有相應(yīng)的規(guī)則。一般來說，他必須符合企業(yè)的償付能力。在企業(yè)中，企業(yè)所有者的資產(chǎn)是償還債務(wù)的主要來源，企業(yè)債務(wù)總體規(guī)模應(yīng)調(diào)整為所有者權(quán)益，不得超過凈資產(chǎn)的總額。

（二）構(gòu)建全面預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是集團公司對旗下的子公司進行整體規(guī)劃和布置的有效方法，一般由經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算和財務(wù)預(yù)算構(gòu)成。通過預(yù)算來確定后期的工作方向和目標，通過對可支配資金的計算，完成后期的統(tǒng)籌計劃，通過財務(wù)預(yù)算來不斷加強對相關(guān)數(shù)據(jù)的描述和分析，因此全面預(yù)算是經(jīng)營預(yù)算的出發(fā)點，財務(wù)預(yù)算是最后的目標點，也是最終考核、評價過程中可以用來依據(jù)的標準。根據(jù)全面預(yù)算管理的特點，房地產(chǎn)企業(yè)子公司應(yīng)根據(jù)項目公司的具體地域、經(jīng)營情況，每年定期將經(jīng)營計劃上報給集團，如有可能集團可成立專門的成本計劃審核部來做預(yù)算的后期推進和審核工作?？梢越梃b2002年3月惠普公司收購康柏公司后采取的管理方法：為了使兩個公司合并后，不至于產(chǎn)生分歧，能夠有相同的企業(yè)文化和大致框架，惠普公司為此就成立了整合辦公室（MERGEINTEGRA-TIONOFFICE），整合辦公室在惠普集團中可以跨部門進行工作，負責橫向監(jiān)督，并且將總部消息傳遞到每一個分公司，最主要的工作就是不斷跟蹤和調(diào)查每一項工作的開展情況，從而使公司后期的合并逐漸穩(wěn)定下來，惠普中國的總裁孫振耀用三個詞語對此做出了評價：框架、規(guī)范、檢查,這三個詞語，在目前的房地產(chǎn)集團公司的預(yù)算管理中也是可以運行的。全面預(yù)算管理就是整個集團公司未來發(fā)展的大框架，在框架中就可以對未來的（下年度）的重要工作指標進行規(guī)范，例如：年度土地開發(fā)面積、竣工面積、銷售回款額、合同付款額、各項稅費、利潤等指標。在完成上述工作的基礎(chǔ)之上，集團就可以對預(yù)算其中的各項指標的實際情況進行分析，定期報告，不斷發(fā)展完善和規(guī)范化建設(shè)，這樣才能保障全面預(yù)算管理的實際功能得到最大化利用。

（三）強化企業(yè)內(nèi)審制度

在財務(wù)風(fēng)險管理過程中，企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險控制非常重要。所以要注意建立和完善這個制度。良好的內(nèi)部審計制度應(yīng)獨立于企業(yè)其他部門。同時要加強內(nèi)部審計制度，發(fā)現(xiàn)和改進企業(yè)控制制度的問題。通過實施這些措施，可以及時確定問題，根據(jù)實際情況提出有效措施，并按照審計情況和高層領(lǐng)導(dǎo)報告的結(jié)果。

（四）盈利風(fēng)險控制

由于缺乏有效銷售，為了降低公司的利潤，公司面臨一些風(fēng)險，盈余風(fēng)險的原因是降低成本和收入的上漲。所以我們要注意收益的風(fēng)險控制。一，性科學(xué)的定價。價格變動總是影響公司的流動性和流動性效益的商品住房開發(fā)，管理人員應(yīng)該是實際開發(fā)區(qū)域，綜合分析板材質(zhì)量和價格彈性以及競爭性市場定價的科學(xué)定價;二要合理推廣。為了增加銷售，商業(yè)房地產(chǎn)公司的宣傳活動，如使用廣告，宣傳，營銷人員的先驅(qū)，開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目信息不斷傳遞給消費者，使他們得到透徹的了解開發(fā)項目。

三、結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制模式的建設(shè)，對商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵作用。目前，中國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)不具備財務(wù)風(fēng)險管理意識，管理過程中存在諸多問題，結(jié)合現(xiàn)階段的實際情況，對債務(wù)風(fēng)險控制，加強流動性，盈利能力，風(fēng)險控制加強企業(yè)內(nèi)部審計制度提出戰(zhàn)略，希望提高商業(yè)房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險管理水平。

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