導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)經(jīng)濟知識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：知識經(jīng)濟 房地產(chǎn)企業(yè) 管理創(chuàng)新

知識管理是在知識共享、運用集體智慧的基礎(chǔ)上，使應(yīng)變和創(chuàng)新能力得到有效地提升。知識經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施管理創(chuàng)新是很有必要的。由于企業(yè)的發(fā)展具有制度創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場創(chuàng)新等，但是不管什么樣的創(chuàng)新，都需要在企業(yè)管理職能的基礎(chǔ)上得以開展和實施，都需要在管理的各個層次基礎(chǔ)上實現(xiàn)具體執(zhí)行，管理創(chuàng)新在企業(yè)創(chuàng)新中都處于綜合統(tǒng)籌、指導(dǎo)協(xié)調(diào)的地位；但是在知識管理中，有形資產(chǎn)的管理已經(jīng)不再是管理的重要內(nèi)容了，對于管理而言，無形資產(chǎn)已經(jīng)越來越被重視，對于企業(yè)各種現(xiàn)存的和潛在的知識進行連續(xù)管理，最大限度地掌握和利用知識，這對于企業(yè)提升競爭力而言是十分重要的依據(jù)和條件，將知識集體共享和知識創(chuàng)新作為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。所以，企業(yè)實現(xiàn)顯性知識和隱形知識共享都是需要知識管理發(fā)揮重大作用的。

一、房地產(chǎn)業(yè)當今的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢

當前，中國房地產(chǎn)行業(yè)一直都處于蓬勃發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)從單純的盈利越來越傾向于對價值創(chuàng)造的關(guān)注。而管理模式也決定了價值創(chuàng)造的空間大小，所以，站在企業(yè)的角度上進行分析，選擇管理模式的合理性顯得尤為重要。管理模式的探究和抉擇也是當前很多發(fā)展速度較快的房地產(chǎn)企業(yè)甚至是整個行業(yè)所面臨的普遍問題。

很多人都知道，外部的環(huán)境因素變化和行業(yè)自身內(nèi)部的激烈競爭都促使房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)發(fā)生前所未有的改變。傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能在發(fā)展中發(fā)揮有效的作用，“粗放式”的經(jīng)營管理也不能夠再運用到當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程中。要想可以準確的預(yù)測和展望未來發(fā)展模式，客觀理智地認識和分析當前房地產(chǎn)企業(yè)所處的形勢是很有必要的。

在最近發(fā)展的二十年中，房地產(chǎn)業(yè)得到了顯著的發(fā)展，儼然已經(jīng)成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化進程也隨之發(fā)生了巨大的進步和發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)對于品牌的樹立更加注重，重點在于發(fā)展和傳承具有特色的企業(yè)文化，經(jīng)營理念也開始從短期經(jīng)濟利益逐漸向深遠考慮企業(yè)可持續(xù)發(fā)展進行轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)市場競爭也在這種前提下得到了更為多元化、縱深化的發(fā)展。

二、知識經(jīng)濟條件下推進房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要措施

（一）不斷探索和借鑒新的管理模式

當前，隨著網(wǎng)絡(luò)時代的不斷發(fā)展和進步，企業(yè)知識管理也隨之發(fā)揮著重要的作用，知識管理是在集體智慧的基礎(chǔ)上，提升自身的應(yīng)變和創(chuàng)新能力，而知識的產(chǎn)生又是一個運用信息創(chuàng)造某種行為對象的過程，只有把信息和信息、信息和人、信息和過程緊密地結(jié)合在一起，才能夠使內(nèi)容得到更大程度的創(chuàng)新，才能夠在知識經(jīng)濟中獲得生存和發(fā)展。隨著網(wǎng)絡(luò)時代的蔓延，很多有影響有代表性的新思想和新模式都如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，例如，再造工程、學(xué)習(xí)型組織、精靈生產(chǎn)、虛擬企業(yè)、電子商務(wù)等等。

（二）加強投資決策管理，提高資產(chǎn)使用效益

第一，與國家調(diào)控政策相結(jié)合，使企業(yè)投資方向得以調(diào)整，進一步確立投資重點，優(yōu)化生產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，加大住宅以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而使產(chǎn)品的競爭力得以提升，同時可以在市場中占有更廣闊的空間；第二，將市場各類建設(shè)的在建規(guī)模以及要求進度要有所熟悉和了解，對生產(chǎn)計劃進行調(diào)整，要將前景好、見效快的項目作為重點，爭取做到當年開工、竣工和收益，從而使當前老項目不能竣工，新項目資金不足不能開工的情況得以改善；第三，站在控制商品庫存量的角度上，對在建規(guī)模進行確定。針對新的施工項目，要做到“三不開”，也就是說，已經(jīng)出現(xiàn)商品房滯銷地段的工程不開，沒有明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，不急需的公建以及市政配套工程不開；第四，針對那些已經(jīng)趨于成熟的土地，因為啟動資金比較大，投資周期也比較長，前景也不是很明確，要及時進行土地轉(zhuǎn)讓，這樣的話，資金就可以得到快速周轉(zhuǎn)，經(jīng)濟效益也會隨之得到很大程度的提升。

（三）進行制度創(chuàng)新，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的企業(yè)制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)的制度創(chuàng)新應(yīng)該與WTO的規(guī)則和新經(jīng)濟發(fā)展的趨勢相互符合，相互適應(yīng)，與此同時，也應(yīng)該對中國國情引起足夠的重視，在改革創(chuàng)新人才、經(jīng)營者、股東的利益共同體的基礎(chǔ)上也發(fā)揮著重要的作用。改革的方向是使現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)速度加快的根本條件和依據(jù)，實行政企分開、政資分開、政事分開，使經(jīng)營機制得到進一步的轉(zhuǎn)換，深化市場化改革，真正做到自主經(jīng)營、自負盈虧，從而成為市場經(jīng)濟主體和市場競爭主體。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的知識型領(lǐng)導(dǎo)數(shù)量的增加

應(yīng)通過對現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識型領(lǐng)導(dǎo)。通過在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進修等各種形式，學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識。同時，讓他們加強實際鍛煉，不斷總結(jié)經(jīng)驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。也可以招聘引進知識型領(lǐng)導(dǎo)。為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干，把企業(yè)搞得有聲有色。

參考文獻：

[1]徐艷梅，徐先航.重慶市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行管理模式存在問題及相關(guān)對策[J]. 決策與信息（財經(jīng)觀察）.2008

[2]李曉春，顏愛民.房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析[J].國土資源導(dǎo)刊.2006

[3]陸葵菲.風(fēng)暴改變樓市決定未來地產(chǎn)競爭力的6個關(guān)鍵詞組[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊. 2003

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[論文摘要]企業(yè)核心競爭力的概念以及知識管理的理論，知識管理與房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)系；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以知識為基礎(chǔ)、以管理為保證，通過對企業(yè)資源的整合與管理，走自主創(chuàng)新道路，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持久繁榮。

一、知識管理與房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

（一）知識管理的概念

知識管理，是將知識看作最重要的資源，把知識和知識活動看作企業(yè)財富的核心，通過人(People)借助于一定的技術(shù)手段(Technology)對知識(Knowledge)的學(xué)習(xí)和運用、創(chuàng)新和傳播以及企業(yè)內(nèi)部知識共享(Share)的結(jié)構(gòu)和機制進行管理(Management)的過程。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是企業(yè)在長期經(jīng)營中，逐步積累起來的一種稀缺的有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)競爭力。其最直接體現(xiàn)是在品牌、規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量、市場營銷、物業(yè)管理、土地開發(fā)、資本運作等外圍因素上，但實質(zhì)上其靈魂是組織學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力，而組織制度和人力資源開發(fā)是不可或缺的支撐體系，其最根本最深層的核心競爭力土壤是基于知識的強勢企業(yè)文化。

（三）知識管理對房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力提升的作用

知識管理通過捕獲企業(yè)內(nèi)、外部資源中的指示，將其作為知識源融入到企業(yè)內(nèi)部，再通過人力資源管理和信息管理分別對隱性知識和顯性知識進行分類處理，形成一種技術(shù)優(yōu)勢，最后通過市場營銷管理，營銷管理’ target=_blank>營銷管理使這種技術(shù)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為獨特的市場優(yōu)勢，從而有效地實現(xiàn)企業(yè)核心競爭力從挖掘、培育到形成市場獨特競爭優(yōu)勢這一管理過程。

二、基于知識管理來提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的對策

創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂。在日趨激烈的國際競爭中，我國的房地產(chǎn)企業(yè)總體缺乏自主核心技術(shù)，創(chuàng)新能力不強。要提高企業(yè)的競爭力和抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須內(nèi)部結(jié)合流程，以知識為基礎(chǔ)，以管理為保證；外部綜合開發(fā)土地、人力和資金三種資源，從而打造知名品牌，走自主創(chuàng)新之路。

（一）內(nèi)部結(jié)合企業(yè)運作流程，營建強勢企業(yè)文化

邁克爾·波特的價值鏈學(xué)說認為房地產(chǎn)開發(fā)過程 “基本業(yè)務(wù)活動”包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、營銷銷售和售后服務(wù)5個主要環(huán)節(jié)；企業(yè)要保持的競爭優(yōu)勢，實際上就是企業(yè)在價值鏈的某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢[2]。結(jié)合流程分析企業(yè)核心能力，就是通過審視組織的資源狀態(tài)，關(guān)注和培養(yǎng)在價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上獲得的重要核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)中的競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)必須營建強勢企業(yè)文化：

1．確立企業(yè)核心層面的精神文化。核心價值觀不是自發(fā)產(chǎn)生的，它需要企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者有意識的引導(dǎo)與鍥而不舍的執(zhí)著追求和長期培養(yǎng)。

2．切實執(zhí)行各項規(guī)章要求。有了制度，沒有執(zhí)行，還是會沒有結(jié)構(gòu)，所以企業(yè)的制度必須體現(xiàn)在全體員工的行為上。因此，還要建立合適的行為文化。

3．以物質(zhì)文化作保障。僅有行為還不行，企業(yè)的生存發(fā)展是以盈利為前提的，所以企業(yè)文化最終必須體現(xiàn)在優(yōu)良的產(chǎn)品和服務(wù)，體現(xiàn)在滿足消費需求的程度和為消費者帶來更大的受讓價值上。

（二）外部綜合開發(fā)三大資源，重構(gòu)企業(yè)競爭支撐體系

1．抓好土地的開發(fā)與管理，奠定穩(wěn)固根基。房地產(chǎn)企業(yè)對土地的開發(fā)與管理，主要是指土地開發(fā)權(quán)的獲取以及生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品兩個方面。這里，我們提出以下四點建議：首先，認真研究國家的土地政策和宏觀經(jīng)濟政策，關(guān)注最新動向；其次，嚴格進行可行性論證，避免決策失誤；再次，作好市場調(diào)研，因地制宜，生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品；最后，運用知識網(wǎng)絡(luò)模型，及時跟蹤調(diào)查，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。

2．加強人力資源管理，作好“開源”工作。知識經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)企業(yè)要十分重視人力資源的開發(fā)和利用，加大投入，以人為本，重視人的價值，規(guī)范人的行為，激發(fā)人的潛能，培養(yǎng)知識型員工，從而加快知識創(chuàng)新的步伐，提高企業(yè)的競爭力。應(yīng)注意兩點：注重知識型員工的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)；以人為本，實現(xiàn)分散式管理。

3．完善融資與資金管理體系，實現(xiàn)有效“節(jié)流”。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的大小，很大程度上體現(xiàn)在融資能力和資本規(guī)模上[3]。首先要調(diào)整心態(tài)和思路，面對現(xiàn)實，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。筆者認為比較好的途徑有：

（1）買殼上市。同樣是進入證券市場，與IPO上市相比，房地產(chǎn)企業(yè)選擇買殼上市的方式具有很多優(yōu)勢：不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟實力，符合《公司法》關(guān)于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

（2）房地產(chǎn)信托以資金成本降低時間成本的新型融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)商通過實施信托計劃，雖然資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，可以大大節(jié)省“時間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。

（三）塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌，形成核心競爭力

品牌是品牌屬性、名稱、價格、歷史、聲譽等的無形總和。它所強調(diào)的是與消費者的一種關(guān)系。眾所周知，萬科憑借其品牌優(yōu)勢，成為中國地產(chǎn)界的第一品牌。鑒于此，筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)品牌的構(gòu)建應(yīng)從以下三個方面做起：

1．準確的品牌定位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的資源和能力，根據(jù)市場的細分情況和消費者的需求，找準市場切入點，進行一個準確且明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規(guī)模，快速生產(chǎn)、價廉物美的房屋工廠”，其針對的市場主體是買得起房但又不是很有錢，對價格比較敏感的一批人。

2．做好品牌傳播。品牌傳播，是通過富有成效的廣告運動等傳播形式向消費者展示項目賣點和傳播企業(yè)理念的系統(tǒng)活動，是積累品牌資產(chǎn)的重要途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)品牌的傳播應(yīng)將短期項目銷售目標和長期企業(yè)核心理念傳播結(jié)合起來，采用大眾媒體、互動式媒體等形式的組合模式，構(gòu)筑全方位的傳播策略。

3．正確實施品牌延伸戰(zhàn)略。我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌的延伸戰(zhàn)略可以采用以下方式：由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)延伸，例如保利地產(chǎn)成功開發(fā)了保利花園等多個住宅產(chǎn)品，隨后將品牌“保利”延伸到商業(yè)項目中，開發(fā)了北京新保利大廈、保利佛山水城等項目；由最終產(chǎn)品向房地產(chǎn)產(chǎn)品整個價值鏈延伸，即由房地產(chǎn)開發(fā)向設(shè)計、施工、物業(yè)管理、會所管理等延伸，例如萬科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業(yè)管理。

基于知識管理，實現(xiàn)人、技術(shù)與流程的和諧統(tǒng)一，從而塑造的品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的生命和靈魂。品牌運營是企業(yè)短期迅速發(fā)展、克敵制勝的營銷法寶，是企業(yè)長遠發(fā)展的必由之路。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在面臨激烈的市場競爭和外資的沖擊下，構(gòu)建企業(yè)品牌才是決勝之道。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問題

中圖分類號：G423.07

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開設(shè)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本理論和方法，未來從事相關(guān)工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場項目調(diào)研實戰(zhàn)”，是達成以上目標的關(guān)鍵。

1 情境認知學(xué)習(xí)理論概述

情境認知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認知學(xué)習(xí)理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產(chǎn)生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達到適應(yīng)環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認知學(xué)習(xí)理論非常強調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過在學(xué)習(xí)過程中綜合運用市場營銷、經(jīng)濟學(xué)、統(tǒng)計與分析、計算機數(shù)據(jù)分析等多方面的知識，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與預(yù)測的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項目市場調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場營銷、咨詢等相關(guān)活動奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學(xué)內(nèi)容

課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場調(diào)研的概論、內(nèi)容細分、調(diào)研提綱撰寫、實用方法、問卷設(shè)計、資料收集、計劃與方案、市場調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報告撰寫。

2.3 課時安排

房地產(chǎn)市場調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。

3 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)過程存在的問題

房地產(chǎn)市場調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場調(diào)研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問題：

3.1 不同學(xué)科知識綜合運用程度高

房地產(chǎn)市場調(diào)研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；房地產(chǎn)市場調(diào)研實用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學(xué)相關(guān)知識，而具體在操作過程中又需要運用經(jīng)濟分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關(guān)知識，學(xué)科知識綜合運用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實的知識積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中尚未開設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析時會比較吃力。

3.2 實訓(xùn)項目缺少“真題真做”

實訓(xùn)項目理論和實踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實訓(xùn)方案設(shè)計。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對市場調(diào)研知識的了解僅限于書本，教授的市場調(diào)研知識難以和具體項目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對知識掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒有具體的項目經(jīng)歷體驗，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產(chǎn)市場調(diào)研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作目標以及重點工作內(nèi)容進行定位，導(dǎo)致實施調(diào)研過程中沒有目標，問卷設(shè)計重點問題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研規(guī)范程度低

由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動策劃需要使用市場調(diào)研，但當時尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調(diào)研程序，如采用問卷調(diào)查方法時，將調(diào)研者主觀判斷帶人問卷設(shè)計中，問卷選擇項目設(shè)計帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項目的特性，導(dǎo)致問卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場實時信息

房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時安排、教學(xué)計劃等方面的原因，未提前預(yù)留時間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場實時動態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對性和實用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)的思考

為了能夠規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，建議在以后房地產(chǎn)市場調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：

4.1 夯實專業(yè)基礎(chǔ)知識

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計學(xué)、財務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財務(wù)報表分析等統(tǒng)計和財務(wù)分析的相關(guān)知識，幫助學(xué)生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的決策需求開展實地調(diào)研的情境教育

學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，讓學(xué)生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項目實地調(diào)研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進班級同學(xué)在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、工程進度、營銷安排進度等方面內(nèi)容的基本認知。

第二，由班級同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向?qū)W生進行任務(wù)和招標，招標內(nèi)容為針對土地購買決策、項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設(shè)計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調(diào)研分析。請同學(xué)們根據(jù)項目實際情況撰寫市場調(diào)研方案并進行市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進度和工作完成情況支付對應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗收成果并結(jié)清費用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進行分配。

第三，各小組調(diào)研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學(xué)院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學(xué)們對市場調(diào)研知識的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分數(shù)給予對應(yīng)的課程作品成績，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績。

4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對教師教學(xué)方法的認同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的行為。

第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時，學(xué)生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過程設(shè)計，提出針對學(xué)生學(xué)習(xí)特點的實施方案，以促進該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。

參考文獻：

【1】馬龍云.基于情境認知學(xué)習(xí)理論的英語實踐教學(xué)改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.

【2】楊蘭.合作性行動研究過程及關(guān)鍵行為，基于一項民辦高校教學(xué)改革試驗的反思【J】.教育學(xué)術(shù)月刊，2012，（11）：100.

【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構(gòu)建“3―4―5”新模式，全面推進課程教學(xué)改革【J】.中國大學(xué)教學(xué)，2012，（7）29.

【4】高楓，王.高等教育心理學(xué)實用教程【M】.廣西師范大學(xué)出版社，2011：122-127.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟師、設(shè)置問題、建議

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟和商品經(jīng)濟重要的組成部分之一。隨著現(xiàn)代化科技建設(shè)的不斷發(fā)展，以及體制改革的不斷深化,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理也顯得日趨復(fù)雜。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對管理要求的不斷提高，也增強了其產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟師的要求，經(jīng)濟師這個職業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中,工程師、會計師等職位的設(shè)置較為普遍,而經(jīng)濟師的設(shè)置卻相對較少。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，對工程會計等職位的開放程度較為普遍，唯獨對經(jīng)濟師職位開放程度相對較少。從而反應(yīng)出企業(yè)管理制度不完善以及企業(yè)經(jīng)營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的主要任務(wù)

進入新世紀，著重抓技術(shù)而放松管理，著重生產(chǎn)而輕視經(jīng)濟，這是房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題，這個問題嚴重的影響到地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展改革創(chuàng)新，妨礙發(fā)展現(xiàn)代化管理的進程，不利于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益。本文針對目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)經(jīng)紀師的設(shè)置問題做了相關(guān)的論述。它的職責(zé)主要就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下，全面性的負責(zé)企業(yè)的經(jīng)濟方面的運營管理工作。

1、認真貫徹執(zhí)行國家經(jīng)營體制改革等方面的法律法規(guī)，對違反相關(guān)制度造成經(jīng)濟損失的經(jīng)營事務(wù)行為給予有效的制止和糾正。為企業(yè)制定適合其本身運作的經(jīng)營決策，通過組織市場調(diào)研對市場做出正確的預(yù)測，并且根據(jù)相關(guān)的資料制定出初步的運營方案。

2、認真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和目標，對企業(yè)經(jīng)營管理制度實施起到監(jiān)督檢查的作用。

3、協(xié)助企業(yè)的管理者制定企業(yè)長期的運營計劃，并組織實施企業(yè)的長期運營計劃。

4、研究企業(yè)以及下屬子公司的運作狀況，評價和分析企業(yè)人力資源，物力資源以及財力資源的利用狀況，提出一系列的增產(chǎn)節(jié)約和提高經(jīng)濟效益的意見，并在獲得批準后組織實施。

5、負責(zé)策劃企業(yè)舉辦的大型經(jīng)濟活動以及業(yè)務(wù)延伸。

6、負責(zé)企業(yè)項目的投資，提出所有可行性報告，進行經(jīng)濟風(fēng)險評估，形式一定的經(jīng)濟監(jiān)督權(quán)，杜絕一些無經(jīng)濟效益的投資活動和計劃。

7、負責(zé)制定建設(shè)項目工程的承包方案，以及與工程預(yù)算相關(guān)的管理工作，制定項目工程的經(jīng)營成本控制程序，計劃以及具體的實施辦法。

8、負責(zé)主持企業(yè)評審項目年度產(chǎn)業(yè)目標完成情況，在沒有達到企業(yè)制定的指標時，指導(dǎo)有關(guān)單位采取一系列的措施，完成各項經(jīng)營生產(chǎn)。

9、負責(zé)對企業(yè)業(yè)務(wù)管理體制進行協(xié)調(diào)，組織和督促所有部門共同的實現(xiàn)完成企業(yè)的經(jīng)營目標。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的設(shè)置存在的問題

隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進一步的探討。由于進入房地產(chǎn)企業(yè)的門檻比較低，再加上行業(yè)發(fā)展歷史比較短暫，經(jīng)紀機構(gòu)之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現(xiàn)象促使了房地產(chǎn)經(jīng)紀師這個職業(yè)的誕生。

1、領(lǐng)導(dǎo)者沒有認識到經(jīng)濟師的重要性

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織一直不完善

很多的房地產(chǎn)機構(gòu)人員較少，在機構(gòu)中又會出現(xiàn)一個人兼職很多職位的狀況發(fā)生，如：某人即是業(yè)務(wù)員又是會計，甚至是還監(jiān)管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業(yè)務(wù)流程的混亂，不能及時有效的都一個項目做出正確的風(fēng)險評估以及房地產(chǎn)經(jīng)濟師的設(shè)置問題與建議分析浙江廣業(yè)建設(shè)有限公司施建平項目的投資模式。

3、從業(yè)人缺少高素質(zhì)的專業(yè)人員

房地產(chǎn)經(jīng)濟師必須要精通建筑，物業(yè)管理金融法律等方面的相關(guān)經(jīng)驗，還要持有一定的實踐經(jīng)驗，能滿足這一條件的經(jīng)濟師并不多見，我國在早些年就開展了經(jīng)濟師資格考試制度，但能弄過經(jīng)濟師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經(jīng)濟師資格認證的人數(shù)僅在四千。再加上較多的房地產(chǎn)企業(yè)大量的聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀人，極少的去招聘房地產(chǎn)經(jīng)紀師，這造成了房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強調(diào)的就是職責(zé)權(quán)限分明，但在開放經(jīng)濟師崗位的企業(yè)中，經(jīng)濟師職責(zé)不明確，權(quán)限失去平衡，有的經(jīng)濟師權(quán)限僅在幾項業(yè)務(wù)上，有的是負責(zé)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟工作，最終也會出現(xiàn)經(jīng)濟師有名無實的現(xiàn)象。

5、缺少利益對碰

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)覺得經(jīng)濟師帶給公司的利益不大，且分管的權(quán)限又有些尷尬，位置僅次于總經(jīng)理，在進修，學(xué)術(shù)交流等方面的優(yōu)勢又遠遠不如會計師和工程師，這也較大了挫傷了經(jīng)濟師工作的主動性和積極性。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的相關(guān)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層重視經(jīng)濟師設(shè)置

經(jīng)濟師在房地產(chǎn)企業(yè)中，從制定完善的戰(zhàn)略經(jīng)營目標到最終的實施，都起著極其重大的作用，經(jīng)濟師不光要向企業(yè)提供變幻萬千的市場動態(tài)，還要提供國家對房地產(chǎn)企業(yè)管理的政策變動情況。同時還要通過實踐去證明市場動態(tài)的準確度和實用性，這些都是非專業(yè)人士不能解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認識到經(jīng)濟師對企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標的制定和實施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟師不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場的各種動態(tài)、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息,同時還要通過實踐去反復(fù)證明所提供信息的準確度與實用性,這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題,必須針對具體的相關(guān)工作,及時做好總體設(shè)想,認真部署,嚴格檢查監(jiān)督,并予以全面落實。

2、建立信息共享機制體系

充分的發(fā)揮經(jīng)濟師在企業(yè)內(nèi)的功效，加強經(jīng)濟師與經(jīng)濟師之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。所以時刻要充實經(jīng)濟師的力量，如：組織人員進行定期的教育培訓(xùn)，外出進行學(xué)術(shù)研究及探討，使經(jīng)濟師時刻都能跟上企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的形式與腳步。

3、經(jīng)濟師的個人能力有待加強

經(jīng)濟師所擔負的大部分工作通常是涉及面相對比較廣,并且政策性強、工作量大的復(fù)雜性工作。所以要充實經(jīng)濟師的力量,適當增加專業(yè)人員予以輔助,并定期給經(jīng)濟師予以培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及外出從事學(xué)術(shù)交流及研討的機會,使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟形勢的發(fā)展。

4、經(jīng)濟師的具體定位與科學(xué)性搭配分工

經(jīng)濟師發(fā)揮的是助手參謀的最用，它是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略運營的住謀劃著，同時又是決策的直接實施者，任務(wù)重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進行一種科學(xué)性的搭配經(jīng)濟師和企業(yè)人員之間的運作情況。

5、建立一套有效的激勵制度

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)項目，是經(jīng)濟師工作的重要對象，同時每年的年度工作目標和方向也是由經(jīng)濟師協(xié)調(diào)策劃的，所以激勵制度能有效的調(diào)動經(jīng)濟師的積極性，做好多方位的準備，以確保經(jīng)濟項目的責(zé)任落實。

6、加強經(jīng)濟師對項目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項目,是經(jīng)濟師工作管理的重要對象,同時也是每年工作擴展的主要目標和方向,要進一步改進和加強該項目的管理工作,同時房地產(chǎn)開發(fā)可變性大,這就要求經(jīng)濟師們做好多項、多方位的準備,建立起相應(yīng)的項目庫,如遇突況,也能夠進行適當?shù)恼{(diào)整,從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。

四、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展的今天，企業(yè)管理者的中心任務(wù)主要以經(jīng)營、生產(chǎn)、分配為主，經(jīng)濟師在以上三方面都起著至關(guān)重要的作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對提高對經(jīng)濟師的重視程度.

參考文獻：

王芳：《打造信息化下的房地產(chǎn)業(yè)》，《中國建設(shè)信息》， 2011年16期

馬瑞芹：《我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展》，《經(jīng)營與管理》， 2011年09期

篇5

那么，與此相應(yīng)的是房地產(chǎn)問題。首先明確無誤地回答一個問題，我們堅定不移明確無誤地說中國房地產(chǎn)業(yè)未來十年或更長一段時間還將是中國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。這里有四方面原因。

第一，我們的現(xiàn)代化迫切需要一個強大的物質(zhì)基礎(chǔ)。這個物質(zhì)基礎(chǔ)不僅包括城市公共建筑，工業(yè)園區(qū)，地下市政管網(wǎng)，而且包括老百姓的住房。我們中國的房地產(chǎn)業(yè)和我們城鎮(zhèn)化建設(shè)的力量，它們的產(chǎn)品的規(guī)模、速度質(zhì)量直接決定未來二十年中國國民經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量。

第二，我們已經(jīng)走到了工業(yè)化中后期，擴大內(nèi)需和消費必須靠更高層次的消費結(jié)構(gòu)升級來推動。人們的衣食改善之后，自然轉(zhuǎn)向住和行，住房條件的改善是帶動擴大內(nèi)需、擴大消費需求的物質(zhì)基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

第三，社會利益訴求已經(jīng)從單純的收入增長轉(zhuǎn)向收入增長與私人財富累積并重，房產(chǎn)已成為最重要的投資品。有房一族、有產(chǎn)一族正在成為老百姓利益訴求的主要指向。

第四，改革的深化需要房地產(chǎn)業(yè)來進一步推動。房地產(chǎn)業(yè)是推動改革深化最重要的力量。因為房地產(chǎn)業(yè)對土地和資金的自由流動、自由配置、市場優(yōu)勝劣汰要求最迫切、最直接，依賴程度最高。

2014年房地產(chǎn)業(yè)何去何從？何去，一定是更多、更好、更快地蓋房子。何從，一定是把十八屆三中全會深化土地制度改革，市場化方向堅定不移推進下去。中國城市化不是減速是加速，中國房地產(chǎn)任務(wù)不是減輕而是加重，只是空間布局上要有一些大的調(diào)整才行。

最后說幾個熱點問題。現(xiàn)在很多城市都解除限購，我沒有聽說任何一個城市出現(xiàn)了大幅度的銷售反彈，市場反應(yīng)平淡。當初房地產(chǎn)需要剎車，同時吃兩服藥可能是必要的，但是到今天我們發(fā)現(xiàn)一服藥夠了，那一服藥可吃可不吃，自然放松限購。

限購取消后，投機性需求會不會卷土重來？首先，投機性需求存在的前提是持續(xù)成規(guī)模的供不應(yīng)求，但鄭州的房地產(chǎn)市場始終處于供大于求的階段；其次，真正抑制投機性需求的是限貸。只要我們堅持金融杠桿的門檻，投機性需求就可以得到有效抑制。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟師、設(shè)置問題、建議

一、前言

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對管理要求的不斷提高，也增強了其產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟師的要求，經(jīng)濟師這個職業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，工程師、會計師等職位的設(shè)置較為普遍，而經(jīng)濟師的設(shè)置卻相對較少。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，對工程會計等職位的開放程度較為普遍，唯獨對經(jīng)濟師職位開放程度相對較少。從而反應(yīng)出企業(yè)管理制度不完善以及企業(yè)經(jīng)營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的主要任務(wù)

進入新世紀，著重抓技術(shù)而放松管理，著重生產(chǎn)而輕視經(jīng)濟，這是房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題，這個問題嚴重的影響到地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展改革創(chuàng)新，妨礙發(fā)展現(xiàn)代化管理的進程，不利于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益。本文針對目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)經(jīng)紀師的設(shè)置問題做了相關(guān)的論述。它的職責(zé)主要就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下，全面性的負責(zé)企業(yè)的經(jīng)濟方面的運營管理工作。

1、認真貫徹執(zhí)行國家經(jīng)營體制改革等方面的法律法規(guī)，對違反相關(guān)制度造成經(jīng)濟損失的經(jīng)營事務(wù)行為給予有效的制止和糾正。為企業(yè)制定適合其本身運作的經(jīng)營決策，通過組織市場調(diào)研對市場做出正確的預(yù)測，并且根據(jù)相關(guān)的資料制定出初步的運營方案。

2、認真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和目標，對企業(yè)經(jīng)營管理制度實施起到監(jiān)督檢查的作用。

3、協(xié)助企業(yè)的管理者制定企業(yè)長期的運營計劃，并組織實施企業(yè)的長期運營計劃。

4、研究企業(yè)以及下屬子公司的運作狀況，評價和分析企業(yè)人力資源，物力資源以及財力資源的利用狀況，提出一系列的增產(chǎn)節(jié)約和提高經(jīng)濟效益的意見，并在獲得批準后組織實施。

5、負責(zé)策劃企業(yè)舉辦的大型經(jīng)濟活動以及業(yè)務(wù)延伸。

6、負責(zé)企業(yè)項目的投資，提出所有可行性報告，進行經(jīng)濟風(fēng)險評估，形式一定的經(jīng)濟監(jiān)督權(quán)，杜絕一些無經(jīng)濟效益的投資活動和計劃。

7、負責(zé)制定建設(shè)項目工程的承包方案，以及與工程預(yù)算相關(guān)的管理工作，制定項目工程的經(jīng)營成本控制程序，計劃以及具體的實施辦法。

8、負責(zé)主持企業(yè)評審項目年度產(chǎn)業(yè)目標完成情況，在沒有達到企業(yè)制定的指標時，指導(dǎo)有關(guān)單位采取一系列的措施，完成各項經(jīng)營生產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的設(shè)置存在的問題

隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進一步的探討。由于進入房地產(chǎn)企業(yè)的門檻比較低，再加上行業(yè)發(fā)展歷史比較短暫，經(jīng)紀機構(gòu)之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現(xiàn)象促使了房地產(chǎn)經(jīng)紀師這個職業(yè)的誕生。

1、領(lǐng)導(dǎo)者沒有認識到經(jīng)濟師的重要性

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織一直不完善

很多的房地產(chǎn)機構(gòu)人員較少，在機構(gòu)中又會出現(xiàn)一個人兼職很多職位的狀況發(fā)生，如：某人即是業(yè)務(wù)員又是會計，甚至是還兼管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業(yè)務(wù)流程的混亂，不能及時有效的對一個項目做出正確的風(fēng)險評估；同時房地產(chǎn)經(jīng)濟師的設(shè)置問題與建議分析也不可能達到應(yīng)有的重視。

3、從業(yè)人缺少高素質(zhì)的專業(yè)人員

房地產(chǎn)經(jīng)濟師必須要精通建筑，物業(yè)管理金融法律等方面的相關(guān)經(jīng)驗，還要持有一定的實踐經(jīng)驗，能滿足這一條件的經(jīng)濟師并不多見，我國在早些年就開展了經(jīng)濟師資格考試制度，但能弄過經(jīng)濟師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經(jīng)濟師資格認證的人數(shù)僅在四千。再加上較多的房地產(chǎn)企業(yè)大量的聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀人，極少的去招聘房地產(chǎn)經(jīng)紀師，這造成了房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強調(diào)的就是職責(zé)權(quán)限分明，但在開放經(jīng)濟師崗位的企業(yè)中，經(jīng)濟師職責(zé)不明確，權(quán)限失去平衡，有的經(jīng)濟師權(quán)限僅在幾項業(yè)務(wù)上，有的是負責(zé)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟工作，最終也會出現(xiàn)經(jīng)濟師有名無實的現(xiàn)象。

5、缺少利益對碰

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)覺得經(jīng)濟師帶給公司的利益不大，且分管的權(quán)限又有些尷尬，位置僅次于總經(jīng)理，在進修，學(xué)術(shù)交流等方面的優(yōu)勢又遠遠不如會計師和工程師，這也較大了挫傷了經(jīng)濟師工作的主動性和積極性。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟師的相關(guān)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層重視經(jīng)濟師設(shè)置

經(jīng)濟師不光要向企業(yè)提供變幻萬千的市場動態(tài)，還要提供國家對房地產(chǎn)企業(yè)管理的政策變動情況。同時還要通過實踐去證明市場動態(tài)的準確度和實用性，這些都是非專業(yè)人士不能解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認識到經(jīng)濟師對企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標的制定和實施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟師不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場的各種動態(tài)、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息，同時還要通過實踐去反復(fù)證明所提供信息的準確度與實用性，這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題，必須針對具體的相關(guān)工作，及時做好總體設(shè)想，認真部署，嚴格檢查監(jiān)督，并予以全面落實。

2、建立信息共享機制體系

充分的發(fā)揮經(jīng)濟師在企業(yè)內(nèi)的功效，加強經(jīng)濟師與經(jīng)濟師之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。所以時刻要充實經(jīng)濟師的力量，如：組織人員進行定期的教育培訓(xùn)，外出進行學(xué)術(shù)研究及探討，使經(jīng)濟師時刻都能跟上企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的形式與腳步。

3、經(jīng)濟師的個人能力有待加強

經(jīng)濟師所擔負的大部分工作通常是涉及面相對比較廣，并且政策性強、工作量大的復(fù)雜性工作。所以要充實經(jīng)濟師的力量，適當增加專業(yè)人員予以輔助，并定期給經(jīng)濟師予以培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及外出從事學(xué)術(shù)交流及研討的機會，使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟形勢的發(fā)展。

4、經(jīng)濟師的具體定位與科學(xué)性搭配分工

經(jīng)濟師發(fā)揮的是助手參謀的最用，它是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略運營的住謀劃著，同時又是決策的直接實施者，任務(wù)重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進行一種科學(xué)性的搭配經(jīng)濟師和企業(yè)人員之間的運作情況。

5、建立一套有效的激勵制度

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)項目，是經(jīng)濟師工作的重要對象，同時每年的年度工作目標和方向也是由經(jīng)濟師協(xié)調(diào)策劃的，所以激勵制度能有效的調(diào)動經(jīng)濟師的積極性，做好多方位的準備，以確保經(jīng)濟項目的責(zé)任落實。

6、加強經(jīng)濟師對項目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項目，是經(jīng)濟師工作管理的重要對象，同時也是每年工作擴展的主要目標和方向，要進一步改進和加強該項目的管理工作，同時房地產(chǎn)開發(fā)可變性大，這就要求經(jīng)濟師們做好多項、多方位的準備，建立起相應(yīng)的項目庫，如遇突況，也能夠進行適當?shù)恼{(diào)整，從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。

四、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展的今天，企業(yè)管理者的中心任務(wù)主要以經(jīng)營、生產(chǎn)、分配為主，經(jīng)濟師在以上三方面都起著至關(guān)重要的作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對提高對經(jīng)濟師的重視程度.

參考文獻：

篇7

[關(guān)鍵詞] 地方政府競爭；區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)；產(chǎn)業(yè)治理

[基金項目] 廣西壯族自治區(qū)哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃課題，項目編號：SK13LX365結(jié)題論文

[作者簡介] 王逸，廣西財經(jīng)學(xué)院，廣西 南寧，530003；廖一禎，廣西財經(jīng)學(xué)院助教，碩士研究生，廣西 南寧，530003

[中圖分類號] F127 [文獻標識碼] A [文章編號] 1007-7723（2013）06-0060-0003

一、我國區(qū)域性地方政府競爭的特點、動機及形式

（一）我國地方政府競爭的特點

地方政府競爭的相關(guān)研究，最早來源于經(jīng)濟學(xué)家亞當·斯密對國家與國家之間的競爭，后來經(jīng)過更細一步的調(diào)查和研究后他總結(jié)出，競爭不僅存在于國家與國家之間，隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，地方政府之間的競爭也隨著產(chǎn)生并呈現(xiàn)越來越復(fù)雜的趨勢。美國學(xué)者布雷頓也認為，政府競爭行為同時存在于聯(lián)邦制國家，其中，政府競爭總體上表現(xiàn)為政府與政府之間的競爭、政府內(nèi)部競爭、政府為外部環(huán)境主體間的競爭，比如政府與商業(yè)主體或其他社會團體間的競爭，由于政府為了爭取市民的滿意度，不斷在公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施等方面不斷完善，以防居民用腳投票產(chǎn)生的后果①。

在我國，地方政府既隸屬于中央政府，同時也是區(qū)域性政府的主體，區(qū)域性地方政府競爭在很大程度上表現(xiàn)為區(qū)域性地方政府間的橫向競爭。其與縱向地方政府具有行政干預(yù)力量而產(chǎn)生扭曲、非公平、非規(guī)范博弈有關(guān)，但橫向關(guān)系的地方政府間大多是由于職責(zé)相似性（政績考核）、職能有限性（偏行政職能）、資源有限性、手段的同質(zhì)化等客觀現(xiàn)實使得地方政府競爭白熱化，其直接目的是吸引更多可流動要素流入，例如通過加大招商引資，引入技術(shù)、人才，增加地方經(jīng)濟收入，為實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)地方的經(jīng)濟實力和政治目標。

同時由于地緣經(jīng)濟、經(jīng)濟要素、可比性壓力等因素的影響，我國地方政府之間的競爭壓力更多地來自于區(qū)域內(nèi)地方政府間的競爭。

（二）我國區(qū)域內(nèi)地方政府競爭的本質(zhì)

我國區(qū)域性地方政府競爭的本質(zhì)類似于1956年美國學(xué)者蒂伯特教授在他的《一個關(guān)于地方公共支出的純理論》一文中提出的理論模型。該理論模型認為，一個地方的居民會根據(jù)當?shù)卣峁┑墓卜?wù)和生活設(shè)施來選擇居住地，如果當?shù)卣峁┑墓卜?wù)和基礎(chǔ)生活社會不合意，他們會選擇其他地方進行居住和發(fā)展經(jīng)濟，此時地方政府為了爭取居民必然會提高政府服務(wù)能力，不斷提高經(jīng)濟和政治等方面的發(fā)展水平，從而產(chǎn)生地方政府間的不斷競爭②。

在我國，由于中央與地方政府的財政分權(quán)制度，地方政府享有的自治權(quán)越來越明確，地方政府的主體地位和意識不斷提高，從而促使區(qū)域內(nèi)地方政府間的競爭主要集中在區(qū)域經(jīng)濟方面，其競爭動機有獲取更大的政治利益、獲取更多的經(jīng)濟利益、提高個人政績和地方政府在經(jīng)濟與政治相關(guān)的執(zhí)政形象與區(qū)域競爭力等。

這些地方政府之間競爭的本質(zhì)包括三個層面：（1）通過利用政府公共資源進行公共競爭來完成個人和地方政府的績效提升。（2）通過“優(yōu)惠、補貼、駐京辦”等額外成本付出形式形成零和博弈甚至是雙虧局面；（3）通過“類招商引資”多活動形式而過于重視規(guī)模效應(yīng)、忽視效率效應(yīng)，屬于典型的投入型經(jīng)濟思維。

（三）我國區(qū)域性地方政府競爭形式

1.垂直向上向政府獲取優(yōu)先或優(yōu)惠政策的制度競爭。制度，或稱為建制，泛指以規(guī)則或運作模式規(guī)范個體行動的一種社會結(jié)構(gòu)。制度要求大家共同遵守辦事規(guī)程或行動準則，從而為完成任務(wù)或目標提供保證。制度“提供了人類相互影響的框架和合作與競爭關(guān)系”①。區(qū)域性地方政府制度競爭主要表現(xiàn)在地方政府制定向外界招商引資的過程中制定的稅收優(yōu)惠、政策補貼或者其他方面的政策傾斜和規(guī)制。

2.水平層面向社會實施人才與平臺支持的技術(shù)競爭。地方政府對于科學(xué)技術(shù)的生產(chǎn)力地位重視已久、支持力度也大，為了促進地方經(jīng)濟與社會發(fā)展，鼓勵集聚高端人才、形成人才高地，搭建技術(shù)平臺、促進項目落地。其中主要表現(xiàn)在，地方政府為了某個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大，不斷加大對該項目技術(shù)研究的投資，擴大技術(shù)平臺或者研究中心的規(guī)模，同時引進高素質(zhì)人才創(chuàng)新技術(shù)和管理能力，實現(xiàn)生產(chǎn)力的提高。

3.垂直向下向民眾提供公共服務(wù)與物品的供給競爭。這里的“民眾”是相對政府而言的居民或企業(yè)機構(gòu)；垂直向下視角的競爭，在復(fù)合制、特別是普選制國家相當普遍，提供公共服務(wù)和物品的供給，這是政府部門的職能和基本要求，供給的規(guī)模、質(zhì)量、效率與公平性反映政府管治的能力，民眾是有權(quán)提出要求的，在單一制國家受到民權(quán)管控的影響，民眾表決和選舉的影響有限，但不等于沒有影響、流動的生產(chǎn)要素也可能會選擇用腳投票，因而地方政府在數(shù)量和質(zhì)量供給能力越高對經(jīng)濟和社會發(fā)展的吸引力就越強，從而在競爭中處于優(yōu)勢地位。

二、區(qū)域性地方政府競爭對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

（一）地方政府競爭對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進作用

1.合理競爭有利于行政管治思想解放和制度創(chuàng)新。合理競爭會促進政府行政知識、行政理念、行政能力的再發(fā)現(xiàn)，促進政府職能部門解放思想，探索體制、政策與運作相關(guān)的創(chuàng)新方向與途徑，加快地方市場經(jīng)濟體制建設(shè)的步伐和市場化進程，避免制度僵化。

2.合理競爭有利于產(chǎn)業(yè)資源的有效配置和利用。區(qū)域性地方政府合理的競爭可發(fā)揮優(yōu)勢資源的主導(dǎo)作用，同時吸引其他外來資源進行優(yōu)勢互補。通過對資源合理調(diào)配和布置，促進地方資源的有效利用，提高資源利用率；合理競爭會加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境保護，優(yōu)化地方公共物品供應(yīng)體制，改善投資環(huán)境、人文環(huán)境和自然環(huán)境；合理競爭會改進政府的效率與廉潔，為資本、技術(shù)等可流動生產(chǎn)要素的進入提供了行政支撐。

3.合理競爭有利于促進地方創(chuàng)新要素的合理流動。創(chuàng)新，依賴于創(chuàng)新機制、創(chuàng)新人才、創(chuàng)新要素；創(chuàng)新的根本在于創(chuàng)新思維，也就是對創(chuàng)新要素使用的效率提升，其重心又在于創(chuàng)新機制與創(chuàng)新人才；合理的競爭有利于激活創(chuàng)新要素和創(chuàng)新人才的流動，促進創(chuàng)新機制的變革。地方政府間競爭對人才引進和人才使用效率和效益方面效果相當明顯，基本上在全社會形成尊重知識、尊重人才的良好環(huán)境。

4.合理競爭有利于促進產(chǎn)業(yè)和地方的發(fā)展與繁榮。積極的競爭能給產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到推動作用，地方政府在競爭的過程中，時刻想著優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境，提高招商引資的吸引力，同時不斷引進高素質(zhì)人才、引進高新技術(shù)、經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展模式等，在這個優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境的過程中相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了相應(yīng)的發(fā)展與繁榮。

（二）地方政府競爭對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的阻礙效應(yīng)

合理的競爭會帶來政府間關(guān)系融洽、經(jīng)濟繁榮、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、民眾幸福；非理性競爭（含不當競爭或過度競爭）可能會給地方經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來扭曲政府關(guān)系、破壞產(chǎn)業(yè)秩序、造成資源浪費、設(shè)施重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同等負面影響。

1.導(dǎo)致政府關(guān)系扭曲和地方保護主義。非理性競爭一般表現(xiàn)在不顧全局利益和長遠利益、追求自身利益最大化、不顧或損害他人利益，尤其是在招商引資方面，地方政府為了爭取項目，不惜賤賣土地，降低標準，在稅收優(yōu)惠、投資資金返還等方面明爭暗斗。這些行為扭曲了政府關(guān)系、增加經(jīng)濟發(fā)展成本、擴大了地方保護，提高了政府間經(jīng)濟合作的難度、阻礙了市場化的進程、不利于區(qū)域性投資環(huán)境的統(tǒng)一。

2. 影響市場資源配置和使用效率。資源壟斷是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的動力因素之一，地方政府競爭很大程度上可以改變競爭格局，通過壟斷資源限制外來資源的流入，從而使得某類資源使用過度，某些資源不能得到充分利用。經(jīng)驗證明，市場是資源配置和使用效率最有效的一只手，行政壟斷只會造成資源低效、無效乃至負效應(yīng)的配置，并降低政府效率，造成政府在事權(quán)與資源支配權(quán)關(guān)系間的不匹配。

3. 破壞區(qū)域合作和協(xié)同梯度發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展的梯度差會影響到資源的集聚與輻射，是經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生動力之一，過度擴大或強行縮小梯度差，會影響生產(chǎn)要素的流動方向與流動效率。合理的地方政府合作應(yīng)該是形成產(chǎn)業(yè)梯度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成合理的產(chǎn)業(yè)分工，避免產(chǎn)業(yè)的同質(zhì)化競爭和產(chǎn)能過剩競爭。

4. 導(dǎo)致設(shè)施重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同。由于廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)四個城市地理位置相近，區(qū)域內(nèi)各種資源種類、結(jié)構(gòu)趨同，加上廣西壯族自治區(qū)政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的宏觀導(dǎo)向，區(qū)域內(nèi)地方政府競相發(fā)展同類產(chǎn)業(yè)，比如，欽州和防城港在港口和物流產(chǎn)業(yè)方面的結(jié)構(gòu)趨同，為了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，競相建設(shè)同類產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園，使得基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè)，阻礙產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和社會的發(fā)展。

三、地方政府競爭視角下的區(qū)域產(chǎn)業(yè)治理——以廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)為例

（一）廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)治理的意義

“治理”在政治學(xué)領(lǐng)域通常指國家治理，即政府運用國家權(quán)力（治權(quán)）來管理國家和人民，也可指公司管理方式和制度等，產(chǎn)業(yè)治理是指從政府運用治權(quán)管理產(chǎn)業(yè)、使其按原設(shè)計思路發(fā)展的管理方式和制度。廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)治理的意義主要體現(xiàn)在：

第一，有效治理產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不良競爭，減少不良競爭對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的負效應(yīng)。通過對區(qū)域內(nèi)地方政府在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟上不良競爭的治理，規(guī)制不良競爭，減少產(chǎn)業(yè)資源浪費或者過度使用，引導(dǎo)競爭向合理的方面發(fā)展，減少競爭中的惡性循環(huán)狀況的發(fā)生。

第二，改善區(qū)域內(nèi)地方政府間關(guān)系正?；?、互信化。廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)地方政府之間雖然設(shè)置了競爭協(xié)調(diào)機制、成立了合作組織，但由于地方政府為了各自產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟利益，地方官員為了政績觀，即使在經(jīng)濟區(qū)內(nèi)成立了協(xié)調(diào)部門，四個地方政府間的惡性競爭還尚未得到有效避免和規(guī)制。若進一步對其競爭加強治理，則可促進四個地方政府間的關(guān)系的合理化和互信化。

第三，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、實現(xiàn)資源科學(xué)配置。由于地方政府的惡性競爭使得區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)趨同，資源不能得到有效配置和利用，通過出臺相應(yīng)政策、制定相關(guān)規(guī)章制度，加強監(jiān)督，提高合作等治理措施，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對促進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)又好又快發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

（二）地方政府競爭視角下廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的產(chǎn)業(yè)治理方法

1.加強對“四市”地方政府間競爭的管制。在地方政府基本分權(quán)原則即“有放有收、權(quán)責(zé)對應(yīng)、統(tǒng)分結(jié)合、規(guī)范有序”①的總指導(dǎo)和要求下，加強對“四市”地方政府間競爭的管制。具體管制辦法包括：一是制定競爭考核體系和指標，通過對四市地方政府競爭力進行考核，根據(jù)考核指數(shù)進行規(guī)制和鼓勵；二是改革對地方官員的考核辦法和體制，在考核當?shù)亟?jīng)濟增長的同時融入社會、文化、教育等方面的效益，引導(dǎo)地方政府官員在發(fā)展當?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟競爭時做出合理的決策；三是加強對四市地方政府市場競爭秩序的監(jiān)管，尤其是價格秩序監(jiān)管。

2. 弱化政策手段、完善市場制度。以市場制度為基礎(chǔ)，用非政策手段來規(guī)范競爭，避免由當?shù)卣`規(guī)出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，減少和預(yù)防地方政府私自規(guī)定產(chǎn)品市場價格或者壟斷市場資源等行為，完善市場交易規(guī)則，形成完整產(chǎn)品服務(wù)交易規(guī)則體系，以法律、制度、法規(guī)等正式條例規(guī)范市場主體間的交易行為。

3.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、形成梯度格局。根據(jù)區(qū)域內(nèi)地方之間的資源優(yōu)勢進行明確定位、發(fā)揮優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理分工，提高產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度，鼓勵區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)將重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)趨同等同位競爭向有效的合理的梯度發(fā)展，提升經(jīng)濟區(qū)綜合競爭力、逐步走共同發(fā)展道路②。

4. 建構(gòu)地方政府產(chǎn)業(yè)合作機制。在經(jīng)濟全球化和產(chǎn)業(yè)一體化的大背景下，地方經(jīng)濟主體間的產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，加上地方經(jīng)濟發(fā)展實力不強，生產(chǎn)要素欠缺的條件下，通過構(gòu)建合作機制，實現(xiàn)雙贏或者多贏是當前經(jīng)濟發(fā)展的重要渠道之一。

首先，構(gòu)建廣西北部灣地方政府間產(chǎn)業(yè)利益分享機制，強調(diào)通過建立平等、協(xié)調(diào)、互利的府際管理對區(qū)域內(nèi)資源進行整合、產(chǎn)業(yè)合理分工、謀求共同發(fā)展，實現(xiàn)共贏，從而保證合作的持久性；其次，建立新型地方政府間合作的“網(wǎng)絡(luò)”模式，打破傳統(tǒng)的地方自治，包括在府際關(guān)系中確定地方政府獨立的目標體系，發(fā)展模式上相互依賴，采取合作戰(zhàn)略實現(xiàn)各自目標；加強北部灣經(jīng)濟區(qū)地方政府橫向合作的制度建設(shè)，制定產(chǎn)業(yè)布局原則和產(chǎn)業(yè)發(fā)展準則、實施招商引資方的無特別差異政策、統(tǒng)一開發(fā)利用自然資源、統(tǒng)一整治和保護環(huán)境等，打造北部灣經(jīng)濟區(qū)地方政府合作共同體①。

5. 完善上級政府財政分權(quán)制度。上級政府的財政財政分權(quán)制度對地方政府的經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用，并很大程度上影響地方經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的距離。若上級政府對發(fā)達地區(qū)加上財政投入和大幅度的放權(quán)，對偏遠欠發(fā)達的地區(qū)進行財政減弱或者邊緣化，就會加大地方經(jīng)濟和社會的發(fā)展差距，強的越強，弱的越弱。因此，需要上級政府對市場機制進行必要的干預(yù)與補充，保證生產(chǎn)要素的經(jīng)濟促進作用。因此，合理的財政轉(zhuǎn)移制度既幫助競爭性地方政府體系維持其競爭活力，同時維護正當合理的競爭規(guī)則。

6.加強政府治理提高地方政府行政能力。加強對地方政府內(nèi)部的治理，建立政府內(nèi)部職能的監(jiān)督制度，改善政府行政改革秩序，通過不斷地行政改革，加強政府尤其是區(qū)域內(nèi)地方政府的行政能力，提高地方政府競爭力。重點著力對科層制官僚組織向扁平式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化、從集權(quán)行政走向分權(quán)行政、從政府壟斷走向市場參與實行公共物品的民營化、從統(tǒng)治行政轉(zhuǎn)向服務(wù)行政、建設(shè)政治企業(yè)家隊伍等幾個方面的改革②。

[參考文獻]

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[2]道格拉斯·C·諾斯.經(jīng)濟史中的結(jié)構(gòu)與變遷[M].上海：上海三聯(lián)書店、上海人民出版社，1994.

[3]李艷春.開發(fā)區(qū)新的生命線——管理和服務(wù)[J].上海企業(yè)，2004，（2）.

[4]H·詹姆斯·哈里頓，詹姆斯·S·哈里頓.標桿管理[M].歐陽袖，張海蓉，譯.北京：中信出版社，2003.

[5]蔣滿元.區(qū)域可持續(xù)發(fā)展中的地方政府競爭問題研究[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2007.

[6]韋海鳴.廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟整合研究[M].北京：中國經(jīng)濟出版社，2009.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；成都市；景氣循環(huán)；擴散指數(shù)；K-L信息量

一、引言

房地產(chǎn)景氣循環(huán)則是房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中，呈現(xiàn)出在景氣與不景氣之間循環(huán)波動變化的狀態(tài)。對于房地產(chǎn)景氣循環(huán)的研究不僅可以判斷當前房地產(chǎn)市場所處的景氣空間，而且還可以對未來短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場狀況進行預(yù)測，因此景氣循環(huán)研究成果可以成為政府制定宏觀調(diào)控政策，購房者確定購房計劃，開發(fā)商提出營銷策略的理論依據(jù)。

二、 擴散指數(shù)法分析

（一）擴散指數(shù)法的內(nèi)涵

擴散指數(shù)法是通過數(shù)學(xué)方法，在一系列的指標中計算出上升指標的擴散指數(shù)，并以此來判斷經(jīng)濟景氣狀況的方法，這種方法避免了僅以單個指標作為評價依據(jù)，充分發(fā)揮了其利用多個指標進行綜合考量的優(yōu)點[1]。計算擴散指數(shù)的關(guān)鍵在于根據(jù)房地產(chǎn)市場的特性建立一套能夠全面、有效、科學(xué)的反映房地產(chǎn)市場變化的指標體系，并對各個指標進行分類，分為提前指標、同步指標、延遲指標。

（二） 擴散指數(shù)模型

擴散指數(shù)又稱擴散率，是擴散指標個數(shù)占總指標個數(shù)的百分比。其計算公式如下：

DI=t期出現(xiàn)擴散的指標個數(shù)該類指標的指標總數(shù)×100%（1）

計算擴散指數(shù)的步驟如下：

1.對原始數(shù)據(jù)進行處理。從統(tǒng)計得到的原始數(shù)據(jù)受到了季節(jié)波動、不規(guī)則波動、長期趨勢及循環(huán)波動等因素的影響，但計算擴散指數(shù)時，需要使用的是循環(huán)波動值，因此就就必須采用不同方法消除原始數(shù)據(jù)中包含的其他因素，得到循環(huán)波動值，然后再計算環(huán)比增長率。

2.確定示性函數(shù)。將每個指標各年距環(huán)比發(fā)展速度與其比較基期的發(fā)展速度相比，公式如下：X0

示性函數(shù)I=（1，Xt>X00.5，Xt≈X00， Xt

其中，Xt為指標在t期的增長率，X0為基期增長率。若某個指標的增長率大于基期的增長率，則為擴張，I=1；若指標的增長率小于基期增長率，則為收縮，I=0；若保持不變則I=0.5。

3.對所有分類指標的示性函數(shù)值求和，則得到指標體系中出現(xiàn)擴散指標個數(shù)，將擴散指標數(shù)除以全部的指標總數(shù)，則得到最終的擴散指數(shù)DI。

三、成都市房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)研究

（一）建立指標體系

根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場的特性，在堅持科學(xué)的設(shè)計指標體系的原則下，本文建立了一套能準確反映成都市房地產(chǎn)運行過程的指標體系。包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（億元）、施工房屋面積（萬m2）、竣工房屋面積（萬m2）、商品房銷售面積（萬m2）、商品房銷售額（億元）、商品房銷售價格（元/m2）、固定資產(chǎn)投資完成總額（億元）、財政支出（億元）、GDP（億元）、年末金融機構(gòu)貸款余額（億元）、社會消費品零售總額（億元）、工業(yè)增加值（億元）十二個指標。

（二）指標分類

本文采用K-L信息量法，將評價指標分為提前指標、同步指標和延遲指標。

K-L信息量法用以判定兩個概率分布的接近程度[2]。在采用K-L信息量進行景氣指標的分類時，需要選擇一個重要的能夠敏感的反映當前經(jīng)濟活動的經(jīng)濟指標作為基準指標，然后對基準指標作標準化處理。

按照K-L信息量的計算方法，本文選取房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為基準指標，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)實際情況將指標進行分類。

提前指標：財政支出、金融機構(gòu)貸款余額；

同步指標：竣工房屋面積、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房銷售價格、固定資產(chǎn)投資完成總額、GDP、工業(yè)增加值；

延遲指標：施工房屋面積、社會消費品零售總額。

（三）測定循環(huán)波動值

本文收集了成都市2000―2014年的房地產(chǎn)、經(jīng)濟數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來源于四川省2001―2014年統(tǒng)計年鑒、成都市2001―2014年統(tǒng)計年鑒及成都市統(tǒng)計公報。要做景氣分析，必須先計算各指標的循環(huán)波動值。本文采用的是年度數(shù)據(jù)，故可以忽略季節(jié)波動帶來的影響。

首先，基于最小二乘法利用SPSS軟件分別進行指數(shù)曲線模型、拋物線模型、曲線模型等回歸分析，選擇擬合度最優(yōu)的模型計算趨勢項。

根據(jù)模型計算長期趨勢擬合值，由于采用年度數(shù)據(jù)，忽略季節(jié)波動（S）造成的影響，故可將各指標的長期趨勢（T）從原時間序列（Y）中剔除，構(gòu)成新的時間序列：

消除了長期趨勢后，數(shù)據(jù)中仍有不規(guī)則變動和循環(huán)波動因素，因此本文采用三項移動平均法需要剔除不規(guī)則變動，得到循環(huán)波動值。公式如下：

根據(jù)上述公式計算出的各指標循環(huán)波動值及其環(huán)比增長率。

（四）計算擴散指數(shù)

把之前處理好的數(shù)據(jù)按照擴散指數(shù)的計算公式，計算成都市房地產(chǎn)市場提前擴散指數(shù)、同步擴散指數(shù)及延遲擴散指數(shù)。

（五）成都市景氣循環(huán)分析

根據(jù)上述擴散指數(shù)的計算結(jié)果，繪制出先行指數(shù)、同步指數(shù)及滯后指數(shù)的空間走勢圖，如圖1所示。

篇9

為保證國家建設(shè)工程的順利進行，保護拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益，經(jīng)請示市政府法制辦并報市政府主管領(lǐng)導(dǎo)批準，現(xiàn)就國家建設(shè)項目用地需拆遷集體土地上的農(nóng)村房屋的有關(guān)規(guī)定通知如下：

一、農(nóng)民戶轉(zhuǎn)為居民戶的，其自住房屋的拆遷補償、拆遷安置及補助標準，均按《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》（以下簡稱《細則》）及市政府京政發(fā)〔1991〕56號文關(guān)于《北京市城市房屋拆遷補助費標準》的批復(fù)的規(guī)定執(zhí)行。

二、不轉(zhuǎn)為居民的農(nóng)民戶，其自住房屋的拆遷可由拆遷人或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府統(tǒng)一遷建，也可由被拆遷人自行遷建，還可由拆遷人按《細則》有關(guān)規(guī)定用公房安置。

實行統(tǒng)一遷建的，遷建的房屋建筑面積和建筑標準超過被拆遷人原房屋建筑面積和標準的部分，由被拆遷人負擔。

遷建房屋建筑面積不足原房屋建筑面積的部分，由拆遷人按原房屋重置價格結(jié)合成新，對被拆遷房屋所有人進行補償。

被拆遷人自行遷建的，其原房屋由拆遷人按重置價格進行結(jié)算、補償。

由拆遷人按《細則》規(guī)定，用公房安置被拆遷人的，被拆遷人應(yīng)按房屋管理部門的規(guī)定，按期交納房屋租金及有關(guān)費用。

三、拆遷農(nóng)民出租房屋補償時，應(yīng)按照拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新進行作價，由拆遷人給予補償。

承租農(nóng)民房屋的居民戶，在本市有城鎮(zhèn)居民的常住戶口，且拆遷范圍以外無正式住房的，由拆遷人按《細則》的有關(guān)規(guī)定給予適當安置。

四、拆遷農(nóng)民庭院前后種植的樹木和各種經(jīng)濟作物，由拆遷人按有關(guān)規(guī)定給予補償。

五、拆遷農(nóng)民個體工商戶用房及因拆遷引起停產(chǎn)、停業(yè)的，其經(jīng)濟損失的補償，參照市政府京政發(fā)〔1991〕56號文件第七條的規(guī)定辦理。

六、拆遷農(nóng)村集體企事業(yè)單位的房屋，其拆遷安置和拆遷補償，按《細則》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其停產(chǎn)、停業(yè)期間的損失，參照市政府京政發(fā)〔1991〕56號文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇10

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》（京政發(fā)〔96〕7號）的精神，凡受理土地增值稅的房地評估機構(gòu)，須經(jīng)市房屋土地管理局確認后報市政府批準?，F(xiàn)經(jīng)市房屋土地管理局審查并報市政府批準，確認北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所等43家房地產(chǎn)評估機構(gòu)（名單見附件），具有受理土地增值稅房地產(chǎn)評估的資格。現(xiàn)將有關(guān)事項公布如下：

一、開展受理土地增值稅評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，必須按照市房地局《土地增值稅房地產(chǎn)估價技術(shù)標準》，據(jù)實評估應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格。在該標準未頒布實施前，暫按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的有關(guān)規(guī)定進行評估。

二、房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的估價報告須由持證上崗的“注冊房地產(chǎn)估價師”簽署，或由三名以上注冊的“房地產(chǎn)估價員”聯(lián)合簽署。

三、房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的估價報告，須附有市房屋土地管理局頒發(fā)的批準其從事房地產(chǎn)價格評估資格的文件或證書。

     附件：

                  43家評估機構(gòu)名單

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｜    ｜                    機構(gòu)名稱      ｜法定代表人｜

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｜  1｜北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所        ｜  楊于北  ｜

｜  2｜東城區(qū)房地產(chǎn)價格評估所            ｜  孫加珍  ｜

｜  3｜西城區(qū)房地產(chǎn)價格評估所            ｜  李寧    ｜

｜  4｜崇文區(qū)房地產(chǎn)價格評估所            ｜  高建勛  ｜

｜  5｜宣武區(qū)房地產(chǎn)價格評估所            ｜  王力    ｜

｜  6｜朝陽區(qū)房地產(chǎn)價格評估所            ｜  陳再進  ｜

｜  7｜海淀區(qū)房地產(chǎn)價格評估所            ｜  張治超  ｜

｜  8｜豐臺區(qū)房屋土地估價事務(wù)所          ｜  楊其良  ｜

｜  9｜石景山區(qū)房地產(chǎn)價格評估所          ｜  程京玲  ｜

｜10｜門頭溝區(qū)房地產(chǎn)價格評估所          ｜  吳振剛  ｜

｜11｜昌平縣房地產(chǎn)價格評估所            ｜  張文政  ｜

｜12｜延慶縣房地產(chǎn)價格評估所            ｜  田茂青  ｜

｜13｜北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所懷柔分所｜  蔣廣和  ｜

｜14｜密云縣房地產(chǎn)價格評估所            ｜  潘連筠  ｜

｜15｜順義縣房地產(chǎn)價格評估所            ｜  張潔    ｜

｜16｜平谷縣房地產(chǎn)價格評估所            ｜  賈全和  ｜

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          地址                ｜    電話        ｜經(jīng)濟性質(zhì)｜

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南河沿大甜水井胡同37號      ｜65273525｜  事業(yè)  ｜

東四四條49號                ｜64075213｜  事業(yè)  ｜

西四東大街甲6號              ｜66075949｜  事業(yè)  ｜

崇文區(qū)東花市大街2號          ｜67136576｜  事業(yè)  ｜

定武區(qū)賈家胡同34號          ｜63534916｜  事業(yè)  ｜

朝陽區(qū)北三里屯房屋土地管理局內(nèi)｜65987715｜  事業(yè)  ｜

海淀鎮(zhèn)榆樹林18號            ｜62615013｜  事業(yè)  ｜

豐臺區(qū)周莊子154號          ｜63834002｜  事業(yè)  ｜

石景山區(qū)八角北路23號        ｜68875679｜  事業(yè)  ｜

門頭溝區(qū)新橋大街48號        ｜69844702｜  事業(yè)  ｜

西關(guān)路8號                    ｜69746598｜  事業(yè)  ｜

延慶縣香苑待6號              ｜69102604｜  事業(yè)  ｜

懷柔縣興懷大街20號          ｜69622458｜  事業(yè)  ｜

密云縣新中街40號            ｜69942926｜  事業(yè)  ｜

順義縣光明北街路西            ｜69443628｜  事業(yè)  ｜

平谷鎮(zhèn)府前街32號            ｜69962827｜  事業(yè)  ｜

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｜    ｜                    機構(gòu)名稱          ｜法定代表人｜

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｜17｜通縣房地產(chǎn)價格評估所                  ｜  郝貴庭  ｜

｜18｜北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所大興分所    ｜  胡向忠  ｜

｜19｜房山區(qū)北山房地產(chǎn)價格評估所            ｜  陳燕    ｜

｜20｜房山區(qū)房地產(chǎn)價格評估所                ｜  徐維良  ｜

｜21｜昌平縣地價評估事務(wù)所                  ｜  潘學(xué)光  ｜

｜22｜平谷縣土地估價所                      ｜  齊福青  ｜

｜23｜大興縣地產(chǎn)評估咨詢所                  ｜  茹小斌  ｜

｜24｜北京市房地產(chǎn)交易所                    ｜  臧美華  ｜

｜25｜京港房地產(chǎn)咨詢評估有限公司            ｜  高千里  ｜

｜26｜北京涉外房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)中心        ｜  郎振亮  ｜

｜27｜北京恒業(yè)房地產(chǎn)咨詢公司                ｜  袁尚志  ｜

｜28｜北京寶信房地產(chǎn)估價咨詢公司            ｜  田占雄  ｜

｜29｜北京北方房地產(chǎn)咨詢評估事務(wù)所          ｜  高向軍  ｜

｜30｜北京仁達房地產(chǎn)咨詢公司                ｜  林增杰  ｜

｜31｜北京康正房地產(chǎn)評估事務(wù)所              ｜  齊宏    ｜

｜32｜北京清華房地產(chǎn)評估公司                ｜  季如進  ｜

｜33｜北京蘭德土地利用工程公司              ｜  韓永順  ｜

｜34｜北京建亞房地產(chǎn)展示交易中心有限公司    ｜  張靜頤  ｜

｜35｜北京凱旋達房地產(chǎn)評估事務(wù)所            ｜  姜璐    ｜

｜36｜北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心            ｜  馮長春  ｜

｜37｜北京洪黛不動產(chǎn)評估咨詢中心            ｜  洪亞敏  ｜

｜38｜中國地產(chǎn)咨詢評估中心                  ｜  馮慶祥  ｜

｜39｜北京方圓房地產(chǎn)咨詢公司                ｜  朱道林  ｜

｜40｜北京華誠軒房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)中心      ｜  李曉斌  ｜

｜41｜北京資產(chǎn)評估公司                      ｜  方濱    ｜

｜42｜北京德威評估公司                      ｜  劉捷    ｜

｜43｜北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司｜  金哲平  ｜

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          地址                      ｜    電話      ｜經(jīng)濟性質(zhì)｜

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通縣車站路1號                      ｜69547535      ｜  事業(yè)  ｜

大興縣黃村鎮(zhèn)三中巷18號            ｜699242996-45  ｜  事業(yè)  ｜