導語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題；對策

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)市場迅速繁榮興旺起來，大眾對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的關注度也逐漸提高。在發(fā)展過程中，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理出現(xiàn)了許多亟待解決的問題，這就需要對我國商業(yè)地產(chǎn)的特點及發(fā)展現(xiàn)狀進行深入分析，對其中存在的不足進行重點探討，以期提出合理有效地解決措施，為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了必要的條件。

1我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟

根據(jù)我國社會主義市場經(jīng)濟的本質，我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟同時具有三個特點。第一是商品性。十二屆三中全會《關于經(jīng)濟體制改革的決定》中，明確了發(fā)展商品經(jīng)濟是社會主義不可逾越的階段，商品經(jīng)濟是社會主義經(jīng)濟的本質特征，重新確認了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的商品經(jīng)濟屬性；第二是社會性。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)既為人們社會生活提供了住宅、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等方面的消費資料，也為社會生產(chǎn)提供了商店、辦公樓、廠房、倉庫等基本要素，與整個社會經(jīng)濟有著廣泛的聯(lián)系，在國民經(jīng)濟中是一個具有基礎性和綜合性的重要產(chǎn)業(yè)部門；第三是其所有制結構的多元性。包括全民所有制、集體所有制、個體所有制、外商獨資所有制、混合制形式、私人經(jīng)濟成分以及中外合資或合作商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟等。因此商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不僅是國家宏觀調控的對象，也是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分之一。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是我國十大暴利行業(yè)之首，在國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的作用。隨著社會的不斷進步及經(jīng)濟體制改革的不斷深入，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。近年來，我國城市的發(fā)展日新月異，新的高樓建筑不斷出現(xiàn)，房價也不斷攀升，住房問題以及房價上漲成為了人們的重點關注對象，同時更是中國一大經(jīng)濟熱點。但是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中常常出現(xiàn)的一些非理性投資行為對整個行業(yè)乃至整個社會經(jīng)濟的發(fā)展造成了極大的威脅。第一，在我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能合理利用有限的資源，土地資源浪費嚴重；第二，商業(yè)地產(chǎn)投資區(qū)域不均衡，只關注發(fā)達的大城市而忽視了二三線城市及小城鎮(zhèn)。另外，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商僅僅追求經(jīng)濟利益，缺乏對生態(tài)環(huán)境的保護意識，不合理的建筑開發(fā)造成土壤資源、水資源的污染以及空氣環(huán)境的惡化。

2我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中面臨的問題

2.1缺乏有效的政策引導，沒有長遠規(guī)劃

我國一些地方政府缺乏對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的本質認識，不能準確分析商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)濟形勢和存在的問題，因此不能制定出針對性的長期管理方案及政策，導致政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的短期政策與長期政策存在巨大的差異，為不法投機分子提供了可乘之機，極大地影響了市場的有序運行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內部也缺乏自身的發(fā)展目標，長期依賴于政府的宏觀調控，缺乏發(fā)展活力，

2.2缺乏完善的法律法規(guī)體系

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、交易等都必須要有嚴格的法律管理，但由于我國還是處于社會主義發(fā)展的初級階段，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也還處于探索階段，很多方面還不夠成熟，相關的法律法規(guī)還未十分完善，導致我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展始終依賴于政府的監(jiān)督管理。而政府或某些權威機構頒布、實施的法律條文或文件對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有起到預期作用，適用性不強。因此，我國商業(yè)地產(chǎn)的相關法律體系的建設遠遠落后于繁榮的商業(yè)地產(chǎn)市場。另外，政府在對商業(yè)地產(chǎn)市場進行管理時，僅僅采用行政手段，缺少必要的懲罰措施，出現(xiàn)執(zhí)法不嚴、蔑視法律等行為，降低了法律法規(guī)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的地位。

2.3缺乏健全的監(jiān)督制度

在我國，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展缺乏政府、銀行與公眾的有效監(jiān)督。有些工商行政管理機關在商業(yè)地產(chǎn)市場管理中沒有盡到自身的主要職責，沒有參與制定與商業(yè)地產(chǎn)市場有關的法律、法規(guī)；對商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)營主體資格審核力度不足；監(jiān)督管理商業(yè)地產(chǎn)廣告活動；不能全面監(jiān)督檢查商業(yè)地產(chǎn)市場交易活動并查處商業(yè)地產(chǎn)市場中的違法行為，導致交易秩序混亂。同時，缺乏銀行的金融監(jiān)督，經(jīng)濟管理方面仍存在很大問題。

2.4行業(yè)泡沫現(xiàn)象頻繁

由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟利潤大，本身具有極強的競爭性，在不斷吸引投資者，推動經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，造成土地資源、資金、建筑資源等的嚴重浪費，極易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。商業(yè)地產(chǎn)泡沫的存在一方面容易使房價上漲，拉大貧富差距，導致經(jīng)濟和社會結構失衡；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟蕭條，導致一些企業(yè)倒閉，容易造成金融危機與生產(chǎn)、消費危機，使人們生活水平下降。最后，大量工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)激增，極易引發(fā)政治和社會危機。因此，經(jīng)濟泡沫是我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個巨大阻礙之一，必須要嚴肅對待。

3我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的解決對策

3.1加強政策的連續(xù)性，樹立明確的發(fā)展目標

我國政府必須要充分認清商業(yè)地產(chǎn)業(yè)對改善人民居住條件、提高人民生活水平、增加國家財政收入的重要作用，對發(fā)展城市進行準確的定位，制定出科學合理的扶持政策，以正確引導商業(yè)地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展必須要樹立具體的短期和長期的經(jīng)濟目標，以適應我國的國情和不斷變化發(fā)展的經(jīng)濟形勢。在對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展特點進行詳細的搜集、整理與分析之后，制定出適合自身企業(yè)發(fā)展的長期計劃，并將其進一步細化出短期與中期目標，從而適應商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展需要，滿足大眾的住房需求，為自身發(fā)展提供充分的條件。

3.2構建科學合理的法律法規(guī)體系

為了使我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速健康發(fā)展，為社會經(jīng)濟注入更多活力，必須要構建一套符合我國經(jīng)濟發(fā)展情況和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特點的法律法規(guī)體系，而這需要經(jīng)歷一個漫長的實踐過程。首先，應該進一步完善《建筑法》《、城市商業(yè)地產(chǎn)管理法》等相關法律，制定相關細則，幫助落實各項商業(yè)地產(chǎn)相關法規(guī)。此外，必須制定相關法律，以限制政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的過度干預，保證商業(yè)地產(chǎn)的自由調控，減少政府包辦一切帶來的不利影響。同時，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的開發(fā)、建設、廣告、中介等應囊括到其法律法規(guī)體系中。只有建立健全相關法律法規(guī)，我國商業(yè)地產(chǎn)市場才能展現(xiàn)出更多的生機與活力，才能為市場經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮應有的作用。

3.3建立健全合理有效的監(jiān)督監(jiān)管制度

建立健全合理的監(jiān)督監(jiān)管制度，不僅需要政府的經(jīng)濟管理職能，更必須有市場自身的調控能力，二者應明確自身的職責。政府應以可持續(xù)健康發(fā)展為管理理念，依據(jù)當?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況，進行必要的宏觀調控，嚴厲打擊等違法行為，同時要對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的投資、運轉等進行嚴格的審核，加大對市場的監(jiān)督力度。房地產(chǎn)市場本身要進一步健全監(jiān)督監(jiān)管體系，增加金融監(jiān)管手段，提高經(jīng)濟監(jiān)管能力和監(jiān)管水平。

3.4加強市場監(jiān)管與宏觀調控

眾所周知，我國市場經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展離不開市場監(jiān)管與宏觀調控。針對當前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的一系列問題，可通過市場及政府這兩只無形與有形的手，及時完善商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關法律法規(guī)，做到嚴格執(zhí)法，創(chuàng)造透明可信的市場環(huán)境。另外，要及時收集、整理和分析全國商業(yè)地產(chǎn)市場的信息及發(fā)展動向，確保能夠對商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)濟運行情況做出及時準確的預測，定期商業(yè)地產(chǎn)市場分析報告，合理引導市場的健康發(fā)展。國家要加快建立和完善商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地資源管理、稅收、投資等手段進行必要的干預和調控，以有效地防止商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。

4結語

綜上所述，作為我國財政收入的主要來源之一，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速健康發(fā)展，離不開自身合理有效的經(jīng)濟管理方式。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在立足于我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀的基礎上，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題進行深入分析，針對性地采取行之有效的解決措施，建立健全經(jīng)濟管理機制，構建科學的法律體系，并完善監(jiān)督機制，以期掃清發(fā)展道路上的障礙，推動我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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[2]任永紅.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及其解決對策[J].中國管理信息化,2015(07).

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【關鍵詞】物流；房地產(chǎn)；物流地產(chǎn)

1.前言

近年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，我國物流業(yè)發(fā)展始終保持較好勢頭。特別是近幾年，發(fā)展的速度明顯加快，規(guī)模不斷擴大，效益持續(xù)增加，物流設施不斷改善，行業(yè)活力進一步增強，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。與此同時，物流業(yè)也存在著集中度不夠，規(guī)模小、實力弱、服務差的問題，能夠提供一體化服務的第三方物流企業(yè)還夠多。目前，我國社會物流總費用與GDP的比率高發(fā)達國家1倍左右，因此具有很大的發(fā)展?jié)摿?。于是，物流地產(chǎn)應需而生。我國物流地產(chǎn)2002年開始在長江三角洲、珠江三角洲產(chǎn)生。2003年美國普洛斯公司進駐中國市場，物流地產(chǎn)市場開始備受關注并開始在全國范圍內蔓延。本文根據(jù)我國物流地產(chǎn)的建設與發(fā)展呈現(xiàn)出新情況新特點，從其概念入手，就其市場特點、經(jīng)營模式、發(fā)展態(tài)勢等進行分析研究。

2.物流地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)一般也被稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指包括覆蓋土地和土地上的所有自然資源和永久性建筑。根據(jù)不同性質和用途?？梢园逊康禺a(chǎn)市場細分為：工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、住宅地產(chǎn)等。

而所謂的“物流地產(chǎn)”，就是工業(yè)地產(chǎn)商根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關物流設施后，再轉租給客戶，并由一個資產(chǎn)管理隊伍進行相應的服務管理。“物流地產(chǎn)”的典型顧客包括制造商、零售商、第三方物流企業(yè)（3pl）、貨代等。由于日常物流業(yè)務仍由客戶操作，而開發(fā)商只提供物業(yè)相關服務，故物流地產(chǎn)的本質是地產(chǎn)而非物流。典型物流地產(chǎn)項目包括種類倉庫、貨柜碼頭、物流園區(qū)、配送中心。

近年來，由于廣州、成都、上海、北京等地先后出現(xiàn)了物流基地、物流園區(qū)、物流中心等大的建設項目，同時也引來了許多外地資金和外國資金大手筆的介入，使得物流基地（園區(qū)）和物流地產(chǎn)的建設呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，尤其是2003年有物流地產(chǎn)老大之稱的美國普洛斯公司登陸中國，在成都、武漢、天津等地都有幾億、幾十億的投入，這樣的大動作，好像一夜之間就將我國的物流產(chǎn)業(yè)吹熱。2005年12月開始中國正式開放外資投資物流，更是引發(fā)了新一輪的物流地產(chǎn)投資熱潮。大批外資企業(yè)開始投資中國物流地產(chǎn)市場；國內部分商業(yè)地產(chǎn)商也開始涉足物流地產(chǎn)。中國物流地產(chǎn)市場開始蓬勃發(fā)展。

3.我國物流地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

3.1 物流地產(chǎn)市場分析

物流地產(chǎn)具有風險低、回報高、收入穩(wěn)定等特點。近年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調控的力度不斷加大，住宅等物業(yè)類型的利潤空間日趨下降，而風險不斷增高，房地產(chǎn)市場投資者都在積極尋找各種新的投資機會甚至轉型。物流基礎設施投資具有持續(xù)性及長期性的特點，同時物流地產(chǎn)以其相對穩(wěn)定、空置率較低、回報合理等優(yōu)點吸引了越來越多投資者的眼光。據(jù)有關調查顯示，2005年一年上海工業(yè)地產(chǎn)的租賃價格增長達到15%之多，其回報率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回報周期相對較長（一般要10到20年），地產(chǎn)規(guī)模大，也意味著進入門檻高，只有具備雄厚資金實力和管理能力的企業(yè)才有能力參與市場競爭。

開發(fā)商能夠比較容易地以低價格得到土地。物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格較中心區(qū)便宜。據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)地產(chǎn)成本遠遠少于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)用地的基準地價只有商業(yè)用地的1/4，甚至更低。同時物流業(yè)是當前政府鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地?？梢娢锪鞯禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開大環(huán)境的支持。

3.2 物流地產(chǎn)需求分析

我國二十幾年來的改革開放及加入WTO的進程中，世界制造重心開始向中國轉移，中國已經(jīng)成為名副其實的“世界工廠”，中國成為世界產(chǎn)業(yè)分工鏈上的重要一環(huán)，也是世界市場供應鏈上的重要一環(huán)。在這個大背景下，區(qū)域經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)集群為物流的產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化帶來了契機。物流需求的增加，必然導致交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)、批發(fā)業(yè)、配送（流通加工、包裝業(yè)）等相關產(chǎn)業(yè)快速增長。在國家大力提倡發(fā)展流通行和物流業(yè)的良好環(huán)境下，制造企業(yè)普遍采用物流外包的方式，3pl快速發(fā)展，這都為物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。目前多數(shù)物流公司，其地產(chǎn)和物流設施占企業(yè)固定成本比例高，而物流地產(chǎn)通過出租和提供專業(yè)管理服務為3pl削減了固定資產(chǎn)，使3pl其主要精力放在核心業(yè)務上，提高了資產(chǎn)回報率，降低企業(yè)負債率。

第五次中國物流市場調查分析報告指出（2004年），71%的企業(yè)認為現(xiàn)有的倉儲設施存在數(shù)量不足、不符合客戶的特定要求、技術裝置落后、運行成本過高等問題；調查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地高端倉庫的利用率平均達80%以上，而低端倉庫的利用率則平均低于40%，呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。總體來看，我國物流市場的需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進入快速增長時期，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的速度增長，可見穩(wěn)步增長的、規(guī)模巨大、設施設備齊全的物流倉儲設施市場必將出現(xiàn)大量需求，而物流地產(chǎn)恰好能夠彌補這一空白。

3.3 物流地產(chǎn)經(jīng)營模式分析

目前，有關專家學者按照投資和管理的主體不同可分為四種。

3.3.1 地產(chǎn)商作主導，租售給物流商并代其管理

即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體，開發(fā)商選地建成相關物流設施后，再轉租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務由物流公司操作，房地產(chǎn)開發(fā)商只是負責投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本，提高企業(yè)的核心競爭力。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言，租金成本可能過高。

目前這種模式以國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表，其經(jīng)營模式是：在全球范圍內投資建設優(yōu)質高效的物流倉儲設施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務，但決不參與客戶的日常物流業(yè)務經(jīng)營。其本質是一家地產(chǎn)開發(fā)商而非物流公司，收益來源于物流設施租金與管理費?！捌章逅惯\營系統(tǒng)”提供的強大物流配送服務網(wǎng)絡涵蓋了倉儲設施的整個流程，普洛斯模式主要通過包括策劃、構建與設施管理來實現(xiàn)。它的客戶可以分為三大類:物流業(yè)、制造業(yè)及零售業(yè)。UPS、DHL、聯(lián)邦快遞、馬士基、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯達、施樂、沃爾瑪和歐尚等跨國企業(yè)，都是普洛斯的忠實客戶。許多客戶都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設施。

3.3.2 物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理

即物流企業(yè)是相關物流設施投資建設的主體，建成后也是自己經(jīng)營，自己管理。優(yōu)點是可以節(jié)省一部分租金，而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化，同時需要占用大量的資金，運營成本比較高，而且由于建設上的非專業(yè)性，建設成本可能較高。

目前國內大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式。比較典型的是上海百聯(lián)集團、大商集團等。百聯(lián)集團以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團的支撐業(yè)務，在管控模式方面，實行“集團總部一事業(yè)部一經(jīng)營公司”三級架構，并依據(jù)該模式設立事業(yè)部和四大中心，而事業(yè)部則包括了房產(chǎn)置業(yè)、物流等。這樣可能是加強了管理的有效性，但同時也可能帶來管理成本的提高。

3.3.3 地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營

即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營，各自發(fā)揮自己相關領域的優(yōu)勢，對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔風險。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設施建設等方面的優(yōu)勢，同時發(fā)揮物流商在物流效率設計、物流運營方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風險，同時在后期利益分配問題、風險分擔上可能出現(xiàn)矛盾。

3.3.4 由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商

即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合，同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查，確保強強聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負責對管理企業(yè)進行招標，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查，從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風險，同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高，而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律，同時需要社會信用檔案的支持。

這里的第三方包括兩類:第一類是以政府為主，政府發(fā)揮自身的在資源優(yōu)勢，對物流商、地產(chǎn)商的實力、資信等級進行審查，并對項目完成后的運營等進行監(jiān)管，確保物流地產(chǎn)的發(fā)展良性運行。但是在這種模式中政府的管理功能可能過強，不利于市場競爭環(huán)境的形成，而且政府承擔的風險和責任也比較大。第二類指第三方中介組織，它利用自身的技術優(yōu)勢，對于物流商、地產(chǎn)商的技術實力和資信、資金實力進行評價，并利用獨立審計等方式來保證對項目完成后的監(jiān)督。但是這種模式對于組織結構、組織中人員的技術水平等要求比較高，而且對于中介組織也需要加強自律。

4.對我國物流地產(chǎn)的發(fā)展進行探討

4.1 地產(chǎn)商將成為物流地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的主要力量

就國外地產(chǎn)商來說，美國紐約證交所上市公司普洛斯，在全球開發(fā)及管理超過120億美元的資產(chǎn)，出租總面積已超過2300萬平方米。2003年以來，普洛斯已經(jīng)在上海合作開發(fā)了上海西北物流園區(qū)。在蘇州物流園區(qū)內進行第二次開發(fā)，根據(jù)不同客戶的需求，為該物流園區(qū)提供普通倉儲、保稅倉儲與出口監(jiān)管倉儲等。2005年8月，普洛斯與深圳鹽田港集團簽署合作協(xié)議，雙方將在未來5年內，共同投資逾10億元，合力打造位于鹽田港區(qū)后方陸域的國際物流園。而國內地產(chǎn)商包括和記黃埔、珠江投資、富力地產(chǎn)等也將物流資產(chǎn)作為在近期發(fā)展的主要方向。其中位于廣州市黃埔國際物流園區(qū)的廣州國際玩具禮品城，由長江實業(yè)、和黃與廣州國際玩具中心有限公司聯(lián)合投資運營，建筑面積約50萬平方米，總投資額15億。物流地產(chǎn)領域一直是富力力圖開拓的戰(zhàn)略要地：2004年10月，富力在廣州花都圈下130多公頃地開發(fā)物流園區(qū)，規(guī)劃有住宅和酒店。園區(qū)位于機場高速路出口，將利用航空渠道，打造倉儲物流模式。究其原因，除了最誘人的廉價土地外，還在于物流地產(chǎn)具有投資多、租金高、回報穩(wěn)定的特點。

4.2 政府要加強對物流地產(chǎn)的宏觀規(guī)劃和政策指導

一方面，政府需對物流園區(qū)的做好規(guī)劃布局，政府應把物流園區(qū)的開發(fā)納入到經(jīng)濟發(fā)展政策規(guī)劃中，把當?shù)氐奈锪鳝h(huán)境、物流體系、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、企業(yè)分布等多種因素綜合考慮，用最節(jié)約的資源開發(fā)方式為當?shù)厣a(chǎn)企業(yè)服務。

另一方面，政府改變傳統(tǒng)的招商引資的政策和思路，做到招商與當?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)相匹配。物流地產(chǎn)的基礎設施建設對土地的需求量較大，特別是物流園區(qū)，通常占地面積在200畝到28平方公里之間。相對城區(qū)住宅及商業(yè)用地而言，開發(fā)商投資回報額更大，周期更長，風險更大，利潤率更低。

物流地產(chǎn)能將地產(chǎn)資源與其他資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化。更能推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。政府如能很好規(guī)劃好物流園區(qū)，物流地產(chǎn)不但能成為城市物流體系的強力輔助，而且還能帶動輻射區(qū)域內的經(jīng)濟運行

4.3 物流商與地產(chǎn)商必須建立戰(zhàn)略合作伙伴

物流地產(chǎn)項目開發(fā)運營期和回報期長，具有一定的投資風險，而且要求物流地產(chǎn)商要建好市場，經(jīng)營好市場，管理好市場，具有保持物業(yè)持續(xù)增值的能力。因此開發(fā)商在介入物流地產(chǎn)項目之前必須進行充分的市場調研，研究物流行業(yè)的運營規(guī)律和運營商的需求，以及了解項目潛在的各種風險。這就要求物流地產(chǎn)商與相關機構的密切合作，互惠互利。對物流領域不熟悉的地產(chǎn)商，很容易造成像當前商業(yè)地產(chǎn)一樣大量過剩的現(xiàn)象，這就要求地產(chǎn)商和物流商之間建立重要的戰(zhàn)略伙伴關系。

4.4 我國物流地產(chǎn)市場必須加強專業(yè)化建設

目前國內的物流地產(chǎn)企業(yè)整體實力較弱，企業(yè)規(guī)模過小專業(yè)化程度不高。由于專業(yè)分工的落后，現(xiàn)在的物流地產(chǎn)很多都是由物流企業(yè)自己來做，大部分企業(yè)服務能力和品質都不高，甚至很多郊區(qū)的農(nóng)民可以來做物流地產(chǎn)，自己建起倉庫，再出租給企業(yè)。另外，我國物流地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展初期，發(fā)展過程中還存在一些問題：如盲目投資的出現(xiàn)，專業(yè)化缺乏，無相關配套政策等問題，需要在發(fā)展過程中逐步解決。隨著我國物流地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，大量國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭和投資基金進入；國內也有大量商業(yè)地產(chǎn)商涉足物流地產(chǎn)。外資企業(yè)帶來了專業(yè)化的經(jīng)營模式和先進的管理經(jīng)驗，也給中國企業(yè)帶來了強大的競爭壓力。因此我國物流地產(chǎn)企業(yè)應抓住時機，加快專業(yè)化的經(jīng)營模式的建立及提供優(yōu)質的各種增值服務。

4.5 加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)與理論研究

目前各城市乃至全國對物流地產(chǎn)的探索漢族要是在實踐階段，而理論階段的研究很少，通曉物流和地產(chǎn)的人才更少。為了更好地發(fā)展物流地產(chǎn)，提高物流運營效率，必須培養(yǎng)高級物流人才，引進國外先進技術，加強相關理論研究。

參考文獻

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[4]夏季.武漢城市圈物流地產(chǎn)運營模式研究[J].商場現(xiàn)代化,2008,5:82-83.

篇3

6月16日，國際主題公園巨頭迪士尼耗時5年打造的中國內地首家迪士尼終于在上海正式開園。該項目由迪士尼與三家中國國企聯(lián)合投資550億元人民幣（約80億美元）興建。

這是個好時候，一開園，就能迎來全國兒童7、8月的暑假檔期?！吨袊?jīng)濟信息》記者了解到，試運營期間，迪士尼樂園已接待了百萬游客，城堡內餐廳未來一個月的座位已被訂完。

“某種程度上，迪士尼就是一個大的電影衍生品。這座新樂園的特色在于，許多游樂設施依據(jù)電影大片如《加勒比海盜》、《鋼鐵俠》和《復仇者聯(lián)盟》等的故事情節(jié)而建?！敝袊糜窝芯吭貉芯繂T張寧晟在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時說。

時值迪士尼利用其IP價值吸金之際，中國首富王健林也在摩拳擦掌，與其爭奪中國的“童心”。

難以復制的IP價值

就在距離上海700公里的江西南昌，5月28日，王健林的萬達文化旅游城正式開業(yè)。

緊隨其后的還有中國本土主題公園運營商華強方特，6月4日，在距離上海350公里的安徽蕪湖，華強方特宣布與招商證券合作設立總規(guī)模達30億元人民幣的并購基金，打造文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

“很多人都說這回真的是‘狼來了’，我看也不見得?！比A強方特總裁劉道強彼時接受媒體采訪時說。

相比王健林“迪士尼不該來中國”的論斷，這已經(jīng)很溫和了。5月，王健林在央視財經(jīng)《對話》節(jié)目中，言辭激烈，稱“只要有萬達，迪士尼十年到二十年之內贏不了利”。

幾番挑釁后，迪士尼CEO羅伯特?艾格（RobertIger）終于忍不住做回應?！拔覀兇_實被震驚了，因為我們與萬達有生意上的往來?！彼f，“在中國做生意雖不容易，但潛在回報巨大，無論是文化還是管理，我們都十分了解中國市場?！?/p>

“2016年上海迪士尼將吸引境內外游客達1200萬人次以上，按370元的平日門票價格計算，全年門票銷售超過44億元。此外還將拉動旅游商業(yè)、運輸業(yè)、酒店業(yè)、交通及餐飲等旅游細分產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增量，按照1元帶動8元測算，一個迪士尼樂園將給旅游產(chǎn)業(yè)帶來350億元的增量。”這是一份由國泰君安提供的研究報告，迪士尼強大的吸金效應不言自明。

迪士尼樂園最受業(yè)內認可、投資商垂涎的，當屬其數(shù)以千計的IP。迪士尼利用其IP價值，打通了產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，形成了從影視到商業(yè)周邊、游樂地產(chǎn)、游戲等等一系列的商業(yè)體系。

在張寧晟看來，迪士尼持久不衰，更重要的是文化魅力。與一般主題樂園不同的是，迪士尼更多的是一種場景的代入與文化體驗，特別是豐厚的動畫形象資源。迪士尼的項目，刺激性并不強，主要還是針對小孩子的，比如，迪士尼中速度最快、最刺激的Tron，乘坐者也不會有頭朝下的姿態(tài)?！暗玊ron能引起人們的興趣，除了大型電動玩具的刺激，更重要的是，Tron的造型是電影《創(chuàng)：戰(zhàn)紀》中的形象?！睆垖庩烧f。

也有分析人士認為IP價值會受到地域局限。以電影《魔獸》為例，首日票房2.5億元，上映第五天票房破10億元，這種魔力顯然不僅來自電影本身，而是知名網(wǎng)游《魔獸世界》長達十年的沉淀。相比《魔獸》，《星球大戰(zhàn)之原力覺醒》，其實是比魔獸更大的超級IP，但由于在中國缺乏沉淀，票房在美國大獲全勝，但在中國卻很慘淡。

從米老鼠、唐老鴨，到白雪公主、小飛俠，再到最新收購的星球大戰(zhàn)與美國隊長等形象，迪士尼伴隨美國青少年成長，它的競爭力是喚起消費夢想的欲望。但這種美國文化的積淀能否刺激中國游客的消費行為，尚有待觀察。

但另一方面，我國的動漫創(chuàng)造還停留在“喜羊羊”水平，王健林的資本擴張不能彌補文化知識產(chǎn)權領域的發(fā)展不足，并不能喚起中國人的夢想消費。

盈利模式主體在商業(yè)

迪士尼擁有完整的文娛產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)務包括媒體網(wǎng)絡（電視），影視娛樂（電影），公園度假區(qū)（主題公園），消費產(chǎn)品（衍生品）和互動娛樂（游戲）五大板塊。

公開數(shù)據(jù)顯示：截至3月28日的第二財季，迪士尼營收達到124.6億美元（約合772.3億元人民幣），高于分析師平均預期的122.5億美元，每股盈利1.23美元，高于分析師平均預期的1.11美元。

但主題公園并不是迪士尼公司主要收入來源。迪士尼每年的收入30%來自門票，15%來自餐飲，13%來自住宿，25%來自購物。

相對而言，文化旅游業(yè)也不是萬達的主要收入來源。據(jù)《萬達2015年工作報告》（以下簡稱《報告》），2015年萬達集團資產(chǎn)（按成本法數(shù)據(jù)）達到6340億元，收入2901.6億元。萬達集團主要由商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假區(qū)五大產(chǎn)業(yè)組成。目前，萬達商業(yè)仍是其主要收入來源。

但《報告》中，王健林明確表示，要大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、做大旅游產(chǎn)業(yè)。旅游作為萬達第四次轉型的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，目前累計投入千億元。王健林的野心是，將文旅商綜合體萬達城快速復制到多地，到2020年國內開15個，國外力爭開3到5個萬達城。

得益于中國經(jīng)濟的發(fā)展，也有更多法定節(jié)假日與高鐵計劃的作用，短短幾年間，中國就有超過300個主題公園橫空出世，僅僅去年一年就有21個主題公園開張，還有20個在建。

而2016年，主題公園市場進入攻堅戰(zhàn)，娛樂營銷層出不窮，同行間硝煙彌漫。在重資產(chǎn)的長線投資下，它們都面臨著同樣的盈利難題。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的《中國主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，國內70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實現(xiàn)盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。

據(jù)知情人士向《中國經(jīng)濟信息》記者透露，每座萬達城在三到五年建成開業(yè)，可以創(chuàng)造3萬個就業(yè)崗位，年納稅超過5億元人民幣?！叭f達城所能創(chuàng)造的社會效應，讓其成為當?shù)卣壑械摹沭G餑’。”上述人士說。萬達在拿地過程中因此坐擁議價權。

此外，南昌萬達城480萬平方米的建筑面積中，有200萬平方米為文化旅游和商業(yè)等自持物業(yè)，有280萬平方米為銷售物業(yè)，其中，少量為商鋪，大部分物業(yè)為別墅。這部分物業(yè)預售回籠的資金將補給到后續(xù)的文化和旅游項目建設中。

篇4

關鍵詞：工作過程系統(tǒng)化；房地產(chǎn)營銷策劃；課程體系改革

中圖分類號：G642.0，F(xiàn)293 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）26-0223-03

一、工作過程系統(tǒng)化課程體系構建的基本理論依據(jù)

工作過程是在關注規(guī)章的情況下，工具、手段與對象結合的符合目的、指向目標的工作。以德國不來梅大學勞耐爾教授為首的職業(yè)教育專家在對學習領域課程體系所進行的理論研究與實踐中，提出了“工作過程知識”和“發(fā)展邏輯”，為基于工作過程系統(tǒng)化的學習領域課程體系的進一步完善提供了新的理論支撐?；诠ぷ鬟^程系統(tǒng)化的課程體系強調以學生獲取直接經(jīng)驗的形式來掌握、融合各項實踐活動中的最新知識、技能和技巧。

學習領域課程體系是在工作過程和工作任務的基礎上采用“主導型問題方法”形成的學習“主題單元”序列。從職業(yè)情境的工作過程到確定課程內容的基礎――行動領域，從對其進行“通用化”處理使之成為具有普適性的課程―學習領域，再從學習領域轉化為具體的學習情境進行教學。

二、房地產(chǎn)營銷專業(yè)課程體系的構建與形成

根據(jù)重慶房地產(chǎn)職業(yè)學院建設市級骨干院校的要求，房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)專業(yè)建設團隊自2009年9月起，多次到重慶房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、萬科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)、易居中國、鋼運地產(chǎn)、新鷗鵬地產(chǎn)等二十多家單位進行調研，參加德國職業(yè)教育學習、萬科地產(chǎn)整合營銷策劃講座、萬達商業(yè)地產(chǎn)策劃講座及房地產(chǎn)策劃師、營銷師學習等，對房地產(chǎn)策劃員、房地產(chǎn)營銷員等職業(yè)的崗位能力與要求進行分析，根據(jù)工作過程中的典型工作任務導出“行動領域”，再經(jīng)過“通用化”處理形成“學習領域”，并通過具體的“學習情境”來進行教學設計，通過“行動導向教學法”進行教學實施，形成了房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)課程體系開發(fā)的基本思路，如圖1所示。

（一）企業(yè)崗位設置和能力分析

通過對萬科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、易居中國、鋼運房產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)進行訪談，獲得了房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)的崗位設置方案。其主要崗位有房地產(chǎn)策劃員、置業(yè)顧問、房地產(chǎn)市場調研員，通過對每個工作崗位工作任務分析，獲得了房地產(chǎn)營銷策劃崗位的工作流程、工作項目、工作任務、工作行為，進而提煉出崗位能力。

在對企業(yè)崗位調研的同時，還對學院房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)近三年畢業(yè)生的崗位進行了調查，得出學院房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)近三年就業(yè)后的崗位分布，分別為置業(yè)顧問、房地產(chǎn)銷售人員（置業(yè)顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀人）、房地產(chǎn)市場調研與分析人員、房地產(chǎn)銷售主管、一般營銷企業(yè)營銷與策劃崗位。發(fā)展崗位為房地產(chǎn)營銷經(jīng)理、房地產(chǎn)策劃師、策劃經(jīng)理、項目經(jīng)理等。

在企業(yè)調研和畢業(yè)生就業(yè)崗位分析的基礎上，召開了實踐專家研討會，最終確定學院房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)核心崗位和拓展崗位，如圖2所示。

（二）根據(jù)房地產(chǎn)營銷崗位的任務要求，確定典型工作任務

在明確房地產(chǎn)營銷崗位任務要求的基礎上，根據(jù)房地產(chǎn)營銷崗位的工作職責、工作任務、房地產(chǎn)營銷員、策劃員等資格證書，確定房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)的培養(yǎng)目標及培養(yǎng)方向。其次，分析房地產(chǎn)營銷專業(yè)專業(yè)培養(yǎng)目標相對應的職業(yè)標準，調研分析房地產(chǎn)營銷專業(yè)的畢業(yè)生以及房地產(chǎn)營銷專業(yè)面向主要崗位的工作任務，進一步明確房地產(chǎn)營銷專業(yè)的典型工作任務。然后分析其工作對象、內容、手段、組織、環(huán)境等方面的內容，從而確定其典型工作任務。

（三）通過專業(yè)職業(yè)行動領域設計，構建專業(yè)學習領域

通過對房地產(chǎn)營銷策劃專業(yè)崗位群中的典型工作任務進行分析歸納，確定房地產(chǎn)營銷相應崗位職業(yè)需求對應的行動領域，再對房地產(chǎn)營銷典型工作任務所必需具備的職業(yè)能力進行分析、歸納，形成專業(yè)職業(yè)能力一覽表（見表一）。

（四）工作過程系統(tǒng)化課程體系的形成

房地產(chǎn)營銷策劃專業(yè)通過廣泛的市場調研、企業(yè)座談、對專業(yè)典型崗位的統(tǒng)計分析，逐步形成了基于工作過程系統(tǒng)的課程體系。本專業(yè)課程體系由三部分組成：基礎領域（基礎課程、行業(yè)基礎課程）、專業(yè)領域和拓展領域。見圖3：房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)課程體系圖。

（五）實施工作過程系統(tǒng)化課程體系

在實施工作過程系統(tǒng)化課程體系中，需要從學習情境的設計和學習單元的設計入手。

（1）學習情境設計

在完成對學習領域的設計后，接著就是針對學習領域的要求，根據(jù)培養(yǎng)學生的職業(yè)行動能力（專業(yè)能力、方法能力和社會能力）的要求，設計不同的學習情境。職業(yè)教育包含的專業(yè)各異，面向的崗位不同，所以各學習領域所涉及的學習情境也不盡相同。

（2）學習單元設計（課業(yè)指導文本設計）

課業(yè)是針對某學習領域下的各學習情境的進一步細化和設計的，學生在教師指導下自主完成的綜合性學習任務。如在住宅地產(chǎn)項目開發(fā)與策劃的學習領域中根據(jù)學習情境1：住宅項目的市場分析下安排“某某項目的市場分析報告撰寫”就是學習情境對應的課業(yè)指導文本。

三、房地產(chǎn)營銷專業(yè)工作過程系統(tǒng)化課程體系實施需要注意的問題

（一）人才培養(yǎng)模式要充分體現(xiàn)校企合作、工學結合

構建基于工作過程系統(tǒng)化的課程體系，需要緊密聯(lián)系企業(yè)，實現(xiàn)工學結合。要將企業(yè)文化融入校園，課堂由單一的教室搬到教室、企業(yè)、售樓中心、房交會等地方；校內專業(yè)教師與企業(yè)兼職老師在合作中交流，相互提高，共同指導學生。

（二）緊密聯(lián)系房地產(chǎn)營銷職業(yè)資格和實際工作需求

基于工作過程系統(tǒng)化課程體系需要使學習領域課程的教學目標涵蓋房地產(chǎn)營銷相關職業(yè)資格（房地產(chǎn)營銷員、策劃員、策劃師等）的知識和能力要求，結合房地產(chǎn)職業(yè)工作實際，通過學習情境的設計，體現(xiàn)完整的工作過程。

（三）注重對任課教師課程設計能力的培養(yǎng)和學生學習能力、創(chuàng)新能力的培養(yǎng)

實施基于工作過程系統(tǒng)化學習領域課程體系要注意調動學生參加實際課堂的積極性，以學生為中心，老師做指導。學生通過組建團隊（模擬公司）加強自我管理、團隊協(xié)作、自主學習創(chuàng)新。通過實際工作的操作，學生、老師和學習環(huán)境構建良性互動的關系，以保證教學目標的實現(xiàn)。因此，需要不斷提升教師的課程設計能力，提高學生的自主學習能力，才能保證基于工作過程系統(tǒng)化課程體系的實現(xiàn)。

基于工作過程系統(tǒng)化房地產(chǎn)營銷專業(yè)課程體系的構建，體現(xiàn)了工學結合、產(chǎn)教融合的人才培養(yǎng)模式，更注重對學生職業(yè)行動能力的培養(yǎng)，是創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式和提升人才培養(yǎng)模式內涵的重要手段。

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篇5

第一桶金

在中國商人的群落中，廣東潮汕人雖然不能與晉商、徽商比肩攀高，但其在海內外卻久負盛名。《周府》記載：

“潮民力稼穡，收果木、蔗糖及魚鹽之利，經(jīng)商不出布帛、米粟之門?！比私艿仂`的潮汕生產(chǎn)出了不少巨賈名商。資料表明，在當今全球華人富豪100強中，有近1/5為潮汕人，而其中佼佼者就是亞洲首富李嘉誠。

與絕大部分潮汕人將李嘉誠作為心中最崇拜的偶像一樣，黃光裕對于這位商界奇人更是頂禮膜拜。也許正是這種原始商業(yè)元素的發(fā)酵與驅動，16歲那年黃光裕就輟學從商。1985年，黃光裕揣著母親為她借來的4000元錢與比自己大三歲的哥哥黃俊欽一起北上內蒙，干起了當時大量廣州、福建商人從事的貿(mào)易生意。不過，黃光裕并沒有在內蒙待很久，一年之后，他問自己的哥哥，周圍的城市哪個最大，黃俊欽告訴他是北京，年輕氣盛的黃光裕沒有作任何思考，閃電般打起行囊朝北京進發(fā)。

北京在黃光裕面前既美麗又陌生。黃光裕曾回憶：當年第一次走出北京站時，天色已晚，為了找到一家每天五毛錢的地下旅館，一輛人力三輪車拉著哥倆繞了一大圈之后才將他們送到其實離車站不遠的旅館。而當?shù)诙烨宄克麄冏叱龅叵侣灭^時，兄弟倆就開始了他們在北京的服裝貿(mào)易――黃光裕負責跑廣州進貨，黃俊欽負責坐地銷售。

在黃光裕的眼里，北京比內蒙古的城市大很多倍，生意也應該很好做，然而，一段時間過去了，黃光裕每天只能做幾單生意，掙幾十塊錢。他的衣服遠不如想象的好賣，甚至還出現(xiàn)了積壓。在《105億傳奇》里，黃光裕說：“我心太粗，布料、季節(jié)性等問題讓我頭疼，不了。”半年后，黃光裕和黃俊欽就放棄了服裝銷售。

市場如布。有心的商人總能捕捉到發(fā)財?shù)臋C會。在對服裝市場周圍的環(huán)境經(jīng)過幾天的考察后，黃光裕最終決定盤下一個面積不足100平方米的國營服裝銷售門市部，并通過老鄉(xiāng)關系在銀行貸款了3萬元，干起了家用電器的買賣。1987年1月1日，黃光裕正式打出了“國美電器”的招牌。

與其他很多富豪類似，在白手起家的神話后面,傳言一直相生相伴。圍繞著黃光裕財富“原罪”的質疑，黃光裕曾回應稱自己當時出售很多國外家電主要來自北京最大的收購站――在那里有大量出國人員從國外帶回來的家電產(chǎn)品，而且都有正規(guī)手續(xù)。至于為什么經(jīng)營的是家電，有關黃俊欽的一則軼事也許可以作為解釋之一。據(jù)稱黃俊欽自小就對組裝電器著迷，有一年春節(jié)，他花200元買了一個顯示屏和一堆配件鼓搗了一宿，次日清晨全家醒來驚喜地發(fā)現(xiàn)，一臺電視機已組裝完成。

應當承認，在1980年代中后期，中國進口家電門檻依然很高,像國美這種個體戶式的零售店很難通過正常的渠道獲得貨源,而乘虛而入的二手家電正好滿足了國美的需求。對此，我們無論如何無法否認黃光裕市場切入點之精準。因為，盡管當時中國經(jīng)濟進入了新的擴張時期,但物質條件仍然相當落后,流通領域商品奇缺，幾乎所有的消費品都是賣方市場,尤其是家電市場依舊是清一色的外國品牌。不僅如此，黃光裕從一開始就打出了與眾不同的銷售旗幟――在家電有貨不愁賣的情況下，國美走堅持零售、薄利多銷的經(jīng)營策略。在營銷渠道上，黃光裕的許多做法當時都有領開先河的價值：1990年，國美首創(chuàng)“包銷”制，1991年率先在《北京晚報》中縫登出商品報價廣告,1993年開始在北京地區(qū)開設多家店鋪并開始涉足房地產(chǎn)業(yè)。也就是在1993年，黃氏兩兄弟分家――黃光裕分得了“國美”品牌和幾十萬元現(xiàn)金,而包括房地產(chǎn)業(yè)務在內的資產(chǎn)歸黃俊欽,后者創(chuàng)辦了以房地產(chǎn)為主業(yè)的新恒基集團。

商者無域

盡管黃光裕只是初中肄業(yè)，但他卻喜歡讀書，尤其是喜歡讀關于李嘉誠的書，其中李氏“商者無域、相融共生”的經(jīng)商名言對他影響最大。黃光裕不僅經(jīng)常在公司員工面前推介這句語錄，而且還將其裱在自己辦公室的墻上作為座右銘。而追蹤黃光裕在零售王國的擴張過程，人們其實很容易發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)將李嘉誠的商業(yè)理念應用到了極致。

與1980年代后期的行業(yè)生態(tài)不同，隨著90年代初期國家對家電業(yè)的開放，大量制造企業(yè)開始進入上游，涉足家電產(chǎn)品的生產(chǎn)，一時間，家電產(chǎn)量迅速膨脹，市場售價被快速拉低，家電業(yè)很快進入到供過于求的階段，市場也開始由以國外產(chǎn)品為主轉向以國內產(chǎn)品為主。然而，當時國內家電業(yè)流行的是制，即生產(chǎn)廠家在全國市場設立幾個大的供應商，這些供應商為一級供應商，在這些供應商下面，又有若干個二級商，出廠的產(chǎn)品的價格則一級級的提高。傳統(tǒng)的家電銷售渠道就成為了一個金字塔形，有的二級商下面，還有三級、四級，最后才到達銷售終端。已經(jīng)在家電銷售領域摸爬滾打多年的黃光裕這時其實已經(jīng)強烈感受到了這種銷售體制的弊端和可以給自己創(chuàng)造的又一次市場機遇。1996年，一場國美的渠道革命在黃光裕的直接籌劃下發(fā)生了。

按照當時黃光裕的經(jīng)銷新構架，國美在北京率先以包銷、招標、定制等形式和廠家進行聯(lián)動，這樣完全拋開了過去橫亙在自己和廠家之間的各種商。此一時彼一時。盡管當時黃光裕所貫徹的仍然是低價策略，但不能不說在渠道變革力量的驅動下其已經(jīng)上升到了一個新的高度――過去往往有諸多品種限制，產(chǎn)品范圍也較小――現(xiàn)在，通過包銷、招標和定制，更多的產(chǎn)品以更低的價格出現(xiàn)了。因此，當時國美出售的同一品牌、同一型號的國產(chǎn)電器，有的甚至比大商場便宜2000元，并且因為銷售和規(guī)模上的優(yōu)勢，又把小的渠道終端拋在了身后。

早起的鳥兒有蟲吃。渠道革命確立起來了國美的競爭優(yōu)勢，同時創(chuàng)造了滾滾的利潤。借著這一無形資產(chǎn)和資本集聚的強大力量，國美于1999年走出北京，在天津開設了兩家連鎖店，盡管當時遭到當?shù)馗偁帉κ值穆?lián)合抵抗，但國美具有穿透性的低價戰(zhàn)略還是讓封鎖的市場漸開缺口。至2003年，國美在全國的直營門店數(shù)量突破100家，2004年底，擴張到200家，而在黃光裕東窗事發(fā)前的2008年底，國美電器在全國擁有828家門店。

排除一切感性因素對黃光裕進行客觀地評價，我們可以將黃光?？醋魇侵袊钤珙A見到渠道作用的人之一，他非常清楚一旦控制了渠道，最終生產(chǎn)商不得不俯首稱臣，而價格也可以達到新的低水平。其實黃光裕身上爆發(fā)出的這種變革思維并不止于家電行業(yè)。2000年之前，國內手機市場基本以專業(yè)店銷售為主，而這樣的銷售模式也讓手機業(yè)建立起了更加嚴密和層次更多的銷售渠道。但是，2001年國美進軍國內手機零售市場，向大量的廠家直接要貨、包銷，迅速撕裂手機以專業(yè)零售店銷售的模型，次年，國美電腦賣場啟動，PC的銷售新渠道出現(xiàn)，價格的不斷跳水又開始了……

自此，黃光裕已經(jīng)將營銷“4P”理論運用有其三（價格―price、渠道―place、促銷― promotion)，接下來恐怕就是“生產(chǎn)”（produce）環(huán)節(jié)的進入了。2005年6月，國美電器正式收購愛多集團電子產(chǎn)業(yè)51%的股權，開始研發(fā)自有品牌的家電產(chǎn)品，完成了連鎖零售業(yè)向其上游制造業(yè)的延伸，成為國美向制造業(yè)邁出的第一步。

與此同時，黃光裕銷售領域的“圈地”運動還在持續(xù)。2006年7月，國美收購了山西北方電器，同月，以換股加現(xiàn)金的方式收購在香港上市的中國永樂。2007年12月，國美以36.5億元全面托管大中電器。2008年2月，國美戰(zhàn)勝最大競爭對手蘇寧電器，將三聯(lián)商社攬入懷中。至此，國美已經(jīng)成為了國內家電零售業(yè)無可爭議的第一巨頭，隨之而來的是，“價格屠夫”、“渠道教父”、“潮汕商圣”等溢美稱呼加戴在了黃光裕的頭上。

成也資本

在國美走出京城并在全國各地鋪天蓋地開店的時候，黃光裕退居到了“幕后”，而將整個經(jīng)營大權交給了自己的妹夫張志銘。其實，沒有拋頭露面的黃光裕未讓自己休閑片刻。一方面，黃光裕此間集中精力修研證券市場與資本運營知識，同時在1999年創(chuàng)辦了總資產(chǎn)約50億元的鵬潤投資有限公司（下稱鵬潤投資），并下轄國美電器、鵬潤地產(chǎn)和鵬泰投資三家企業(yè)。

認識并結交詹培忠是黃光裕資本之旅中的最關鍵一環(huán)。這位比黃光裕年長23歲的潮汕老鄉(xiāng)是在黃出生的1969年進入香港股市的，之后成功運作20多個“殼公司”上市，并贏得了香港“金牌殼王”的稱號。在黃光裕的眼中，詹培忠就是自己進入資本市場的領路人和啟蒙老師，沒有他，自己也恐怕不能完成從“生意人”向“資本家”的身份轉折。

2000年7月，詹培忠以自己控制的BVI（英屬維爾京群島的簡稱）公司Golden Mount以5600萬港元現(xiàn)金購得京華自動化原大股東的絕大部分股份，從而控制了這家上市公司。當時輿論認為，詹培忠只追求二級市場的炒作，實際想控制上市公司很可能幕后另有其人。5個月后，京華自動化公告，將用現(xiàn)金加股權的方式向第三方購買資產(chǎn)以發(fā)展物業(yè)租賃業(yè)務，而賣方正是黃光裕名下的BVI公司Smartech Cyberworks。此前，Smartech Cyberworks出資2568萬元購買了位于北京鵬潤大廈的三間辦公室，京華自動化則以相同的價格從黃的手中把這一物業(yè)轉買過來。此次運作完成后，黃光裕以持股3600萬股成為京華自動化的第二大股東。一年多以后，京華自動化公告，增發(fā)13.5億股新股，全部由黃光裕名下的BVI公司Shining Crown現(xiàn)金認購，公司將全力發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務，而此交易完成后，黃光裕將合計持有京華自動化85.6%的股份

但是，黃光裕的股份擴張觸發(fā)了香港聯(lián)交所無條件收購規(guī)則。黃光裕不得不轉讓11.1%的股份給機構投資者，共得7650萬港元現(xiàn)金，其個人的持股比例也降低到74.5%。2002年7月，京華自動化公告正式更名為“中國鵬潤”。至此，在詹培忠的協(xié)助下，黃光裕先將左手里的三間物業(yè)倒騰到右手的上市公司里，白得一個“凈殼”，然后通過減持套現(xiàn)上市公司現(xiàn)金，使得現(xiàn)金鏈條得以回籠。

將部分地產(chǎn)業(yè)務裝入中國鵬潤以后，迅速擴張的電器連鎖業(yè)務就成為了黃光裕尋求上市融資的下一步棋。2003年初，黃光裕成立了“北京鵬潤億福網(wǎng)絡技術有限公司” （下稱鵬潤億福），自己擁有100%股權，然后將國美在北京、天津等地共18家子公司94家門店全部股權裝入“國美電器”，由鵬潤億福持有65%股份，黃光裕直接持有國美電器剩余35%股份（這個比例是為了回避商務部關于外商零售企業(yè)、外方股份比例必須在65%以下的限制）。2004年4月，“鵬潤億?！卑压蓹嗳砍鍪劢o了BVI公司Ocean Town（由另一家BVI公司Gome Holdings全資持有，Gome Hodings由黃個人獨資持有），名不見經(jīng)傳的Ocean Town轉眼成了控制國美電器核心業(yè)務的第一大股東（65%）。兩個月后，中國鵬潤停牌公告，宣布以83億港元的代價通過全資BVI子公司China Eagle，從Gome Holdings手中買下Ocean Town，從而成為“國美電器”的第一大股東（65%）。此次交易完成后，中國鵬潤的主營業(yè)務將轉向零售業(yè)，“中國鵬潤”易名為“國美電器”。

從最初投入8168萬元（5600萬元讓詹培忠收購京華自動化的股份，2568萬元購買北京鵬潤大廈三間辦公室），到最終卻拿到了市值83余億元的上市公司，短短4年內的資本騰挪讓黃光裕的個人財富呈現(xiàn)出了幾何式增長。也就在2004年，黃光裕以105億元的身價首次成功登上了胡潤財富榜，2006年，黃光裕再以200億身價蟬聯(lián)進入胡潤百富傍的第二位，2008年，黃光裕超過榮智健以430億元登臨胡潤財榜的中國首富位置。

敗也資本

“國美電器”香港上市之后，黃光裕轉而開始大手筆進軍房地產(chǎn)業(yè)，即在鵬潤地產(chǎn)的基礎上，分別成立了明天地產(chǎn)、國美置業(yè)和尊爵地產(chǎn)，房地產(chǎn)迅速上升為黃光裕商業(yè)帝國的的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而黃光裕的更大野心在于，通過左手（地產(chǎn)業(yè)）倒右手（零售業(yè)）的資本市場游戲實現(xiàn)地產(chǎn)價值的幾何般升值。

觀察發(fā)現(xiàn)，在國美系的資本拼圖上，中關村一直被定位成房地產(chǎn)運營的市場平臺。2006年4月，鵬泰投資出資1.55億元購入中關村29.58%股權，成為第一大股東。而對于黃光裕來說，接手中關村只是為了變現(xiàn)旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)。在黃光裕看來，只有對對上市公司控股才能控制其股價，同時降低重組成本。于是，黃光裕從香港通過地下錢莊洗進了3億元資金準備在二級市場買進中關村股票。然而，資金一下子進入中關村，動靜太大，必須打壓洗盤，將股價打壓到低位時，掩護該筆資金進場。于是，從2007年5月開始，中關村股票一路持續(xù)下跌。至6月26日跌到當時最低價位，3億元資金陸續(xù)進場。第二天，中關村和鵬泰投資簽訂了《資產(chǎn)重組協(xié)議》，次日，中關村股票均告漲停，隨后，中關村股價連續(xù)飆漲，一個月漲幅超過80%。

將中關村股價拉到相當高度的黃光裕這時已經(jīng)在考慮3億元資金的套現(xiàn)和撤離，但中關村股價的異動也引起了深交所的高度關注。在深交所發(fā)出了征詢函并要求對股價異動作出說明的情況下，黃光裕當時已經(jīng)感覺到了相當大的壓力。為了引開監(jiān)管部門的調查視線，黃光裕決定對對中關村進行停牌。

3億元資金始終沒有撤離讓黃光裕寢食難安。因此，為了制造進一步套現(xiàn)的機會，停牌之后的中關村了重大資產(chǎn)重組方案，即公司擬向控股股東鵬泰投資及一致行動人定向增發(fā)12.27億股，一次收購其合并持有的價值180億元的鵬潤控股100%股權。重組方案當天，黃光裕開始拉高出貨，兩個交易日內將3億元資金陸續(xù)撤離，第三天，中關村股價開始暴跌。螳螂捕蟬，黃雀在后。此時中國監(jiān)管層已經(jīng)緊緊盯住了中關村二級市場中的香港資金來源，更將黃光裕的一舉一動納入到了嚴密的監(jiān)控之中。

然而，此時的黃光裕不但沒有收手，而且還更加高調地進入到了另一場資本市場的游戲。由于三聯(lián)集團拖欠中信濟南分行錢款，濟南分行要求法院公開拍賣三聯(lián)集團持有的三聯(lián)商社2700萬股限售股份，2008年2月14日，國美電器最終通過山東龍脊島以每股19.90元的價格拍下了這部分股權。由于這一股份占三聯(lián)商社總股本的10.67％，國美電器搖身變?yōu)榱巳?lián)商社的控股股東。而在二級市場上，復牌后的三聯(lián)商社股價從9.68元連續(xù)六個漲停，最高收于17.68元。但此事迅速進入到了剛成立不久的證監(jiān)會稽查總隊視線。

根據(jù)中國證監(jiān)會的信息表明，自2007年9月以后，黃光裕開始分批在二級市場買入三聯(lián)商社股票。而黃光裕的操盤手則來自與山東龍脊島，并且龍脊島的法人代表與中信濟南分行負責人關系極為密切。通過在三聯(lián)商社設局，人獲得“中介費”2500萬元，黃光裕通過人的關系找到中信濟南分行負責人，制造了“拍賣三聯(lián)”的那場大戲。

然而，黃光?？此聘呙鞯馁Y本大法并沒有逃脫監(jiān)管者的火眼金睛。拍賣會兩個月后，證監(jiān)會正式立案調查“三聯(lián)商社二級市場股價異常波動”，黃光裕正式浮出水面。按照證監(jiān)會最終的結論，“黃光?？刂频谋本i潤投資有限公司，在三聯(lián)商社和中關村重組、資產(chǎn)置換等重大事項過程中，有重大違法違規(guī)嫌疑?！彼痉ú块T在仔細審查了監(jiān)管部門所提交的有關黃光裕犯罪事實的材料后，決定對其正式逮捕。

國美之殤

按照黃光裕5年前的設想，到2008年，國美門店數(shù)量要達到800-1000家以上，實現(xiàn)銷售額1200億元，國內市場占有率提高到10%-15%，并跨進世界500強行列，成為具有國際競爭實力的家電零售巨頭。然而，身陷囹圄的黃光裕如今面對著鉛華洗盡的事實，恐怕除了嗟嘆之外就只能是悔恨。

顯然，“黃光裕事件”帶給國美的沖擊已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來。據(jù)國美提交的最新年報顯示，一向利潤增長較快的國美電器凈利潤在2008年首次出現(xiàn)下滑，其年度凈利潤為10.48億元人幣，比2007年的11.27億元下滑7％。同時，國美的今年第一季度的財報顯示，公司前3個月的凈利潤為3.22億元，與去年同期的5.13億元相比下滑37%。

不僅如此，國美試圖整體上市并實現(xiàn)紅籌回歸的計劃已經(jīng)擱淺。按照黃光裕的計劃，國美集團旗下300多家未納入香港上市公司國美電器的門店資產(chǎn)，未來將會先被注入國美電器，再作為一個整體回歸A股，但現(xiàn)在看來這一計劃短期內很難實施。更有甚者，自從2008年11月24日緊急停牌之后，國美至今還沒有復牌，而按照香港證交所規(guī)定，若上市公司已持續(xù)停牌一段時間，但并未采取足夠爭取復牌，則可能會在停牌6個月之后被除牌。

為了應對“去黃光裕危機”，國美成立了8人特別委員會，原國美總裁陳曉出任董事局主席。外界認為，放慢擴張速度、進行一定程度的瘦身將成為國美的下一步的市場策略安排。

在家電零售方面，國美提出了從原始的“跑馬圈地”向精細化的“門店轉型”思路。目前，依靠門店規(guī)模搶占市場份額仍是中國家電零售行業(yè)的主要競爭模式，全國僅專業(yè)家電連鎖賣場的數(shù)量就超過了2500家，在北京、上海等一級城市，門店數(shù)量超過100家以上，已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。因此，提升單店經(jīng)營質量成為了家電行業(yè)在2009年的主旋律。為此，國美將在2009年關掉日營業(yè)額低于7萬元的店面，100家左右門店將由此出局，同時對舊店進行改造。如果這一策略能夠順利推進與實施，2011年國美將占領中國1/4的家電市場份額，完成2500億元的銷售額。

從地產(chǎn)業(yè)部分退出已成為國美的現(xiàn)實行動。僅今年以來，鵬潤地產(chǎn)旗下的建國大酒店、國美廣場等3個項目已經(jīng)轉讓。另外，國美轉讓的地產(chǎn)項目不僅僅涉及到北京，其他城市如重慶、天津的商業(yè)地產(chǎn)及沈陽的工業(yè)用地也在轉讓之中。雖然國美聲稱轉讓地產(chǎn)項目主要是為了降低持有類資產(chǎn)比例并增加銷售類資產(chǎn)比例，但分析人士則指出，國美減持地產(chǎn)和變現(xiàn)的主要目的則是為了減輕公司未來巨大的財務壓力。