導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金貸款房產(chǎn)評估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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二手房公積金貸款四大問題

業(yè)界專家向記者分析，首先，大部分的購房者都沒有公積金貸款的申請資格。據(jù)北京市各大中介公司統(tǒng)計，目前市場上有公積金帳戶的購房者只占到所有二手房購房者的10%左右。如果沒有公積金帳戶，或是由于沒有連續(xù)6個月繳存或累計12個月繳存公積金而失去申請公積金貸款資格的客戶，一旦沒有足夠的現(xiàn)金用于一次性支付全部房款，就只能選擇用商業(yè)貸款來買房。

其次，申請公積金貸款程序復(fù)雜。申請公積金貸款的買房人首先要了解自己繳納公積金的所在單位由北京市公積金管理中心的哪個分支機構(gòu)管理，然后由該機構(gòu)咨詢辦理申請者資格初審的相關(guān)事宜，并審查申請者是否符合6個月連續(xù)繳存或累計12個月繳存公積金的硬性條件，并填寫申請表。之后，辦理人將自己的有效申請表、身份證、戶口本、首付款發(fā)票、購房合同的原件和復(fù)印件等證明交到相應(yīng)的公積金管理中心，由公積金管理中心對申請者做貸款資質(zhì)審核，并由評估機構(gòu)對所購房屋進行評估并交納相關(guān)費用。此后相關(guān)文件再交由住房擔(dān)保中心進行審核，經(jīng)同意批準后才能辦理房屋過戶手續(xù)。而且放貸必須在房屋過戶手續(xù)辦理完畢、拿到房產(chǎn)證并在住房擔(dān)保中心辦理完抵押登記后才能最終發(fā)放貸款。辦理這一整套繁瑣復(fù)雜的申請流程，令很多購房者望而卻步。

另外，申請貸款時間較長。由于公積金貸款不僅申請程序復(fù)雜，而且還要求房屋過戶、拿到房產(chǎn)證明，并做完抵押登記后才能發(fā)放貸款；而發(fā)放商業(yè)貸款的銀行則只需要見到過戶證明，證明該房屋已經(jīng)完成過戶就能夠發(fā)放貸款了。因此公積金貸款比普通商業(yè)貸款辦理的時間要長許多，并由此導(dǎo)致了業(yè)主拿錢難的問題。

最后，沒有市場競爭機制。在公積金貸款辦理過程中涉及的單位都處于壟斷地位。（1）作為唯一的公積金貸款放貸主體，其貸款產(chǎn)品無法滿足消費者的個性化需求。（2）公積金貸款的評估單位只有一家。由于處于壟斷地位，評估事務(wù)所的服務(wù)水平、與客戶溝通的能力方面都有所欠缺。而且評估事務(wù)所收取評估價的5‰做為評估費用，遠高于商業(yè)貸款評估費用的3‰。（3）公積金貸款的擔(dān)保單位也只有一家，而且北京市住房擔(dān)保中心是一家有著北京市政府背景的事業(yè)單位，既沒有市場化運作，也沒有其他單位與其競爭，因此在服務(wù)態(tài)度、服務(wù)費用等方面都令二手房購買者不甚滿意。如費用方面住房擔(dān)保中心每年收取1‰的擔(dān)保服務(wù)費；在放貸時間方面，其兩個月的放貸時間遠高于普通商業(yè)銀行的十五天甚至是當(dāng)天放貸。

利率低是公積金貸款唯一優(yōu)勢

既便公積金貸款存在很多問題，但大部分想買房的消費者卻都希望能夠進行公積金貸款。針對商業(yè)貸款與公積金貸款的區(qū)別，房地產(chǎn)著名經(jīng)紀專家康勝介紹說，這兩種貸款方式有以下幾個不同點：

    第一，放貸主體、擔(dān)保單位與擔(dān)保方式的不同。商業(yè)貸款的放貸主體是各商業(yè)銀行，而公積金貸款的放貸主體則是北京市公積金管理中心。為商業(yè)貸款提供階段性擔(dān)保的單位一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，即中介公司；而公積金貸款的擔(dān)保單位則是北京市住房擔(dān)保中心。中介公司給申請商業(yè)貸款的個人做階段性擔(dān)保，而北京市住房擔(dān)保中心為申請公積金貸款的個人所做的是全程擔(dān)保。

第二，貸款申請的條件不同。申請公積金貸款的個人除需滿足申請商業(yè)貸款所需滿足的條件外，還必須滿足貸款前6個月曾連續(xù)繳納個人住房公積金或累計繳存住房公積金12個月以上。而在申請商業(yè)貸款時則沒有此項硬性規(guī)定。

第三，抵押權(quán)人不同。普通商業(yè)貸款，申請人是將房產(chǎn)抵押給銀行，即抵押給放貸方；而公積金貸款則是由申請人將房產(chǎn)抵押給北京市住房擔(dān)保中心，即抵押給擔(dān)保方。

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2、做好首付購房資金預(yù)算，確定房源價位。了解的公積金貸款的政策后就可以進行購房資金預(yù)算了，作資金預(yù)算時要比首付要求比例多算1成。

3、簽訂購房合同，支付定金。查看好房源之后，就可以與二手房的出售一方簽訂購房合同，然后支付定金(其金額的多少由雙方協(xié)商確定)，注意在開具收據(jù)的時候一定要寫成定金，而不是訂金。

4、房屋價格評估，出具評估報告。到當(dāng)?shù)氐墓e金管理中心官網(wǎng)上查詢，公積金認可的二手房貸款房屋價格清單，在清單范圍內(nèi)尋找一家評估公司對房產(chǎn)價值進行評估的。

5、準備房貸資料，提交貸款申請。然后就是準備貸款的相關(guān)資料，由于各地的公積金中心對資料準備要求不一樣，具體要求可以到當(dāng)?shù)氐墓e金管理中心網(wǎng)站上進行查詢和下載，資料準備齊全之后就向公積金中心認可的網(wǎng)點(可到當(dāng)?shù)毓e金網(wǎng)站上進行查詢)提交貸款申請。受理后，要記得向?qū)Ψ剿饕芾砘貓?zhí)。

6、貸款發(fā)放，支付房貸。貸款手續(xù)辦理完成后，貸款申請工作就基本完成。你需要做的就是等待貸款的發(fā)放，貸款發(fā)放后，就按照還款日期要求，每月支付房貸。自此，二手房公積金貸款工作全部完成。

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40年產(chǎn)權(quán)公寓可以抵押貸款嗎

40年產(chǎn)權(quán)公寓是可以抵押貸款的。只要40年公寓和貸款銀行是同處一個城市，房屋評估價值是在十萬元以上;辦理了房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)清晰，且可以上市進行流通，不存在著房屋產(chǎn)權(quán)爭議等不利房屋變現(xiàn)的情況，不存在于政府的拆遷范圍內(nèi)，那么就可以辦理抵押貸款。

40年產(chǎn)權(quán)公寓可以用公積金嗎

40年產(chǎn)權(quán)公寓可以用公積金，但是只能用于提取，不能用于貸款。個人住房公積金貸款是住房公積金管理中心用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修、大修自住住房、集資合作建房的住房公積金存款人發(fā)放的優(yōu)惠貸款。

40年產(chǎn)權(quán)公寓可以注冊公司嗎

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關(guān)鍵詞：住房公積金；保障性住房建設(shè)；內(nèi)部控制

中圖分類號：F840 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01

一、加強內(nèi)部控制的重要性

防范資金風(fēng)險，確保資金安全是住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)項目的重中之重。內(nèi)部控制的目標就是將風(fēng)險控制在可承受度范圍內(nèi)。2010年4月26日，財政部、證監(jiān)會、審計署、銀監(jiān)會、保監(jiān)會聯(lián)合了《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，連同此前的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，標志著適應(yīng)我國企業(yè)實際情況、融合國際先進經(jīng)驗的中國內(nèi)部控制規(guī)范體系基本建成。與此同時，國家建設(shè)部等部委推出的住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作在全國范圍內(nèi)逐步推開。如何在內(nèi)部控制制度體系的指導(dǎo)下，準確識別住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款中存在的風(fēng)險、建立健全相應(yīng)的內(nèi)部控制、保證資金安全非常重要。

二、存在的風(fēng)險因素

內(nèi)部控制有五大要素，包括內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通和內(nèi)部監(jiān)督五大方面。其中，風(fēng)險評估是依據(jù)。對于住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款這個新生事物，住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)全面開展風(fēng)險評估，關(guān)注引起資金風(fēng)險的主要因素，準確識別項目貸款活動與實現(xiàn)控制目標有關(guān)的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。

（一）內(nèi)部風(fēng)險

1.住房公積金管理中心領(lǐng)導(dǎo)干部的職業(yè)操守、職工的專業(yè)勝任能力等人力資源因素；2.住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款管理組織機構(gòu)、資金運營、業(yè)務(wù)流程等管理因素；3.項目貸款財務(wù)狀況、保值增值、現(xiàn)金流量等財務(wù)因素。

（二）外部風(fēng)險

1.國家推進保障性安居工程建設(shè)的經(jīng)濟形勢、政策法規(guī)等經(jīng)濟因素；2.住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目相關(guān)法律法規(guī)、監(jiān)管要求等法律因素；3.安全穩(wěn)定、文化理念、社會信用、教育水平、繳存職工消費行為方式等社會因素。

三、權(quán)衡風(fēng)險與收益，制定風(fēng)險防范措施

（一）提供可靠的組織保障和制度保障

1.強化組織領(lǐng)導(dǎo)，明確分工職責(zé)。實行住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目試點城市應(yīng)當(dāng)由政府牽頭，成立專門的“利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組”，分工負責(zé)。住房公積金管理中心作為領(lǐng)導(dǎo)小組中的重要成員，是貸款資金發(fā)放的主體單位，將獨立承擔(dān)貸款風(fēng)險，因此，住房公積金管理中心應(yīng)積極主動地推動相關(guān)工作的進展，將領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的辦公室設(shè)在住房公積金管理中心，以更好地實現(xiàn)對項目貸款的管理。

2.做好人員配備工作。項目貸款無論從業(yè)務(wù)復(fù)雜程度還是風(fēng)險控制等方面都對管理中心提出了更高的要求，住房公積金管理中心應(yīng)按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求成立專門的部門負責(zé)項目貸款的管理及操作，并以職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力為標準選拔和配備工作人員，注重工作人員職業(yè)道德水平、政策法規(guī)、業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)，不斷提高管理人員素質(zhì)。

3.完善制度。住房公積金管理中心除執(zhí)行國家部委保障性項目貸款相關(guān)規(guī)定，與開發(fā)商簽訂《委托借款合同》、《抵押合同》、《資金封閉管理協(xié)議》外，還應(yīng)建立試點項目貸款工作職責(zé)、資金監(jiān)督管理辦法、檔案管理辦法、責(zé)任追究等配套制度。

（二）規(guī)范審批程序，實行封閉管理

1.嚴格執(zhí)行報批程序。住房公積金管理中心應(yīng)成立審貸領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)貸款項目的調(diào)查評審，對“借款人基本情況、資信情況、項目概況、建設(shè)情況、項目市場情況、項目財務(wù)情況、貸款抵押情況、還款來源、銷售預(yù)測”形成詳細的評審報告；按照職責(zé)權(quán)限和審批程序報住房公積金管理委員會和市政府審批；落實貸款抵押，貸款必須以在建項目、房產(chǎn)、土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押；建立項目專管員制度，實時掌握銷售情況，監(jiān)督工程進度。

2.完善會計系統(tǒng)控制。按照《利用住房公積金發(fā)放保障性住房建設(shè)項目貸款相關(guān)業(yè)務(wù)會計核算辦法》合理設(shè)置賬戶，登記會計賬簿，進行會計核算；設(shè)立資金監(jiān)管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理，嚴格審核資金使用申請，確保專款專用，對建設(shè)項目全部流入、流出資金進行全程封閉管理；按照住建部試點項目貸款運行監(jiān)管平臺的要求，實現(xiàn)與住建部信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。確保每筆業(yè)務(wù)在監(jiān)管平臺內(nèi)正常運行，保證信息數(shù)據(jù)的真實性。

（三）建立住房公積金對保障房貸款擔(dān)保機制

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是風(fēng)險防范的措施之一。保障性住房非常顯著的特點是建設(shè)工作受政策影響大、盈利性差、投資回收期長、利率風(fēng)險和市場風(fēng)險大，因此，住房公積金管理中心必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，選擇合適的擔(dān)保方式，進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，降低資金風(fēng)險。

（四）加強廉政建設(shè)和嚴格落實政策監(jiān)管

住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)從主觀和客觀上全面落實政策要求，加強日常監(jiān)督和專項監(jiān)督，保證資金安全。一是自覺接受國家、省、市有關(guān)部門的監(jiān)督檢查；二是適時聘請人大代表、政協(xié)委員進行現(xiàn)場監(jiān)督；三是定期向住房公積金管理委員會和市“利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組”匯報貸款工作進展情況；四是將項目貸款列入年度審計計劃，對借款人和項目貸款管理部門的運行管理進行專項審計。

（五）建立項目評估制度和責(zé)任追究制度

住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時收集、整理項目貸款實施過程中的文件資料，建立完整的項目貸款檔案；以此為基礎(chǔ)，建立項目貸款評估制度，重點評價項目貸款預(yù)期目標的實現(xiàn)情況和項目投資效益等，并作為責(zé)任追究的依據(jù)。

參考文獻：

[1]高級會計實務(wù)[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社，2012.

[2]牟濤.論住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款風(fēng)險及應(yīng)對措施[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2011（09）.

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關(guān)鍵詞：住房公積金 財務(wù)處理 問題探討

為規(guī)范住房公積金的管理，國家先后出臺了《住房公積金管理條例》和《住房公積金財務(wù)管理辦法》、《住房公積金會計核算辦法》，為住房公積金管理和財務(wù)工作提供了依據(jù)。但隨著住房公積金業(yè)務(wù)的發(fā)展，這些辦法在某些方面難以適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，筆者就財務(wù)核算工作中遇到的一些問題談些粗淺的看法。

一、關(guān)于抵債資產(chǎn)的問題

在《住房公積金管理條例》頒布前發(fā)放的項目貸款，在清收時除收回貨幣資金外，債務(wù)方可能以土地、房產(chǎn)甚至動產(chǎn)等實物進行抵債，由于各方面原因這些實物變現(xiàn)能力差，甚至幾年內(nèi)無法變現(xiàn)。另外，隨著個人住房公積金貸款規(guī)模不斷增長，個人不能償還住房公積金貸款的風(fēng)險也在日益加大，中心可能會以強制執(zhí)行其抵押房產(chǎn)方式來進行抵償。

對于收回抵償房產(chǎn)如何進行財務(wù)核算，兩個“辦法”對此沒有明確規(guī)定，各地對這部分資產(chǎn)的財務(wù)處理不盡相同：有的隨意增設(shè)“固定資產(chǎn)”科目予以處理，也有的在“其他應(yīng)收款”科目記載；更有甚者不作任何賬務(wù)處理，使這部分抵債資產(chǎn)成為賬外資產(chǎn)。

建議增設(shè)“抵債資產(chǎn)”科目，按資產(chǎn)類別或債務(wù)人分設(shè)明細科目，按以下方式進行賬務(wù)處理：

收到抵債資產(chǎn)時，按資產(chǎn)評估機構(gòu)出具意見的評估價值加各項處置費用（評估費、過戶稅費等）入賬。當(dāng)?shù)謧Y產(chǎn)入賬價值低于“逾期貸款”科目余額時，按入賬價值，借記“抵債資產(chǎn)”科目，按逾期貸款賬面價值加上相關(guān)稅費與抵債資產(chǎn)入賬價值差額，借記“貸款風(fēng)險準備”科目，按逾期貸款賬面價值，貸記“逾期貸款”科目，按支付相關(guān)稅費，貸記“住房公積金存款”科目。反之，入賬價值高于“逾期貸款”科目余額的，按入賬價值與逾期貸款賬面價值與相著稅費的差額，貸記“業(yè)務(wù)收入―其他收入”。

抵債資產(chǎn)是否計提折舊？筆者認為，中心收回抵債資產(chǎn)后應(yīng)當(dāng)及時進行處置，盡快收回屬于住房公積金職工共有的資金，不應(yīng)對該資產(chǎn)進行自用，也不能以該資產(chǎn)出租方式獲取收益，所以不宜參考會計制度對于固定資產(chǎn)的會計方法進行處理，無需對資產(chǎn)折舊的提取、資產(chǎn)出租收益等方面的核算進行明確，但需要考慮處置資產(chǎn)的收益與損失。

處置抵債資產(chǎn)時，按變現(xiàn)金額與相關(guān)稅費差額即實際收到款項，借記“住房公積金存款”科目，按賬面價值，貸記“抵債資產(chǎn)”科目，兩者差額，借記“業(yè)務(wù)支出―其他業(yè)務(wù)支出”科目或貸記“業(yè)務(wù)收入―其他業(yè)務(wù)收入”科目。

二、關(guān)于管理模式的問題

現(xiàn)在各地管理模式仍實行分散管理，若應(yīng)用銀行現(xiàn)代管理科技手段，對中心銀行賬戶實行“1+x”管理模式，中心設(shè)立明確主賬戶，用來統(tǒng)一核算，“x”指下設(shè)縣市區(qū)管理部在各家銀行開設(shè)的用來核算本金的財務(wù)虛擬賬戶。市中心與管理部之間相互調(diào)劑資金，中心不再設(shè)應(yīng)收、應(yīng)付科目的核算，解決了管理資金沉淀較多且分散的問題，獲得時間效益最佳的存款組合，簡便了公積金存款利息計算、審核和結(jié)算，只有主賬戶計息結(jié)息，子賬戶不再結(jié)計息，減少核算步驟、流程，工作效率可大大提高。

三、應(yīng)收、應(yīng)付利息的核算問題

《住房公積金會計核算辦法》作為住房公積金核算的依據(jù)，首先應(yīng)該明確住房公積金業(yè)務(wù)的會計核算基礎(chǔ)，但恰恰又沒有明確，由此造成各地區(qū)或采用權(quán)責(zé)發(fā)生制或采用收付實現(xiàn)制，無章可循、口徑不一。

本人認為，為了正確劃分并確定各個會計期間的財務(wù)成果，應(yīng)當(dāng)在會計年度終了時，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則核定屬于當(dāng)期的利息收入與支出，各地中心信息系統(tǒng)開發(fā)中應(yīng)當(dāng)考慮對預(yù)提利息收入、預(yù)提利息支出的自動，按季度列支利息支出和預(yù)提利息收入。每季末，按每筆定期存款或國債金額在當(dāng)季存在天數(shù)核算屬于當(dāng)季應(yīng)確認的定期存款或國債利息收入，借記“應(yīng)收利息”科目，貸記“業(yè)務(wù)收入”科目；按照信息系統(tǒng)試算當(dāng)季應(yīng)付職工利息，借記“業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。

四、關(guān)于住房公積金相關(guān)結(jié)算費用問題

《住房公積金核算辦法》關(guān)于業(yè)務(wù)支出，只規(guī)定了三個明細科目：公積金利息支出、歸集手續(xù)費支出、貸款手續(xù)費支出。實際工作中，又會發(fā)生許多諸如賬戶維護費、電匯手續(xù)費、支票工本費、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬費等賬戶結(jié)算費用，這些費用發(fā)生時由銀行從賬戶中直接扣劃的。各地有通過管理費用賬戶轉(zhuǎn)平然后報銷的；也有直接在業(yè)務(wù)支出列支的。建議《會計核算辦法》明確在“業(yè)務(wù)支出”科目增設(shè)“其他業(yè)務(wù)支出”明細科目，用以核算上述結(jié)算費用，發(fā)生上述費用時，借記“業(yè)務(wù)支出－其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“住房公積金存款”科目。

五、關(guān)于事業(yè)基金問題

按照《住房公積金財務(wù)管理辦法》規(guī)定，住房公積金增值收益定向用于風(fēng)險準備金、中心管理費用、廉租住房補充資金三個方面，當(dāng)年增值收益無節(jié)余。但是，管理費用是按照年度財政預(yù)算進行計提的，對于動輒數(shù)百萬元的信息系統(tǒng)建設(shè)費用、辦公場所更新改造等費用不是一年的增值收益所能承擔(dān)的。建議在住房公積金增值收益分配提取貸款風(fēng)險準備、住房公積金管理機構(gòu)經(jīng)費后，建立城市廉租房補充建設(shè)資金前，按增值收益一定比例提取事業(yè)發(fā)展基金。同時，因為提取資金數(shù)額一般較大，須納入住房公積金賬務(wù)處理，而不是提取后作為管理費用的一部分，以減少資金挪用風(fēng)險。為此，需增設(shè)“事業(yè)發(fā)展基金”科目，年終決算時，按增值收益比例，借記“增值收益分配”科目，貸記“事業(yè)發(fā)展基金”科目。

參考文獻：

1.《改進住房公積金財務(wù)管理和會計核算的幾點建議》 馬軍 財務(wù)月刊（綜合） 2008-11

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關(guān)鍵詞:住房公積金;個人貸款;存在問題;對策

中圖分類號:F83文獻標識碼:A

前言

住房公積金制度實質(zhì)上是一種具有中國城鎮(zhèn)住房特色的住房保障制度,有效的形成了國家、集體、個人三者共同負擔(dān)解決住房問題的籌資機構(gòu)。實行住房公積金制度不僅可以降低城鎮(zhèn)居民職工貸款買房的還款負擔(dān),同時還可集結(jié)一部分穩(wěn)定的住房資金用于加快城市廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)。住房公積金以其保障性、互、強制性、工資性和長期性的特點成為推動住房制度改革實行住房分配貨幣化的最重要形式。其中,發(fā)放個人住房貸款又是體現(xiàn)住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公積金在貸款方面還暴露出如分配不公、個人使用渠道單一、手續(xù)繁瑣等問題亟待解決。

一、我國住房公積金個人貸款存在的問題

(一)覆蓋面低,分配上存在不公。公積金是作為政策性的低息貸款,但是由于公積金是基于工作就業(yè)的職工,而目前低收入群體的主體困難企業(yè)的職工及相當(dāng)一部分下崗職工、沒有“單位”的城市居民和在城市工作的農(nóng)民工就無法參加公積金,從而違背了實行公積金的出發(fā)點。并且由于公積金貸款條件比較嚴格,同時房價飛漲,很多低收入者因為承受能力的制約而難以通過該渠道獲取融資購房,所以這部分人群繳存的公積金沒有發(fā)揮作用,只能到退休時全額領(lǐng)取,而相對的低存低貸款政策實際上是讓低收入家庭蒙受了利息損失。此外,公積金只能用于房屋購買而不能用于房屋租賃,從而導(dǎo)致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公積金這一優(yōu)惠政策。住房公積金作為一項政策性的住房金融制度,必須盡可能地擴大其覆蓋率,更好地為低收入家庭服務(wù)。

(二)使用效率不高,大量資金閑置。住房公積金歸集的目的原本是提供給職工用于購買、建造、翻修、大修自有住房,但是當(dāng)前卻存在大量公積金閑置或者投向國債,使得公積金的優(yōu)勢未能充分得到發(fā)揮。以重慶為例,2009年重慶住房公積金繳存數(shù)額達到77.17億元,其中貸款金額26.99億元,占同期歸集金額的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88個百分點,進一步說明了公積金貸款比例較低。其原因主要是基于資金的安全性要求較高,支取條件嚴格,提取數(shù)額受到限制。同時,住房公積金管理中心市場競爭意識不強,市場推廣力度較弱也是導(dǎo)致貸款比例偏低的原因。

(三)商業(yè)銀行缺乏積極性。根據(jù)國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》規(guī)定個人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行來辦理。就受委托銀行而言,如果購房者選擇的是商業(yè)銀行貸款則產(chǎn)生的利息全部歸受委托銀行所有,若購房者選擇的是公積金貸款則銀行只能收取一定比例的手續(xù)費。受委托銀行受自身利益的驅(qū)動往往對公積金貸款客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)手段,使得公積金貸款在申請和辦理過程中等待時間過長,降低了公積金貸款業(yè)務(wù)的高效性和便捷性。雖然新的《住房公積金管理條例》中明確規(guī)定公積金管理中心必須在15日之內(nèi)給客戶能否貸款的答復(fù),但是由于住房資金管理中心、擔(dān)保公司、受委托銀行不能實現(xiàn)合署辦公,借款人需向每個部門提供相同的材料,順利辦完一切手續(xù)最少也需要一個月的時間,而不管是開發(fā)商還是購房者,貸款資金的快速到位才是關(guān)鍵。甚至很多商業(yè)銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時要求開發(fā)企業(yè)從本行發(fā)放個人貸款,也有不少開發(fā)商實行商業(yè)貸款時給予購房者一定的折扣優(yōu)惠或者先貸商業(yè)貸款再轉(zhuǎn)公積金貸款等方式,這樣會額外支出很多相關(guān)費用,使得不少準備選擇公積金貸款的購房者不得不選擇商業(yè)貸款。

(四)擔(dān)保費用較高。公積金貸款擔(dān)保是指在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下,擔(dān)保公司為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責(zé)任的保證擔(dān)保行為,其目的是減少貸款風(fēng)險,保證公積金資金的安全性。而目前大多數(shù)地方的擔(dān)保公司均是當(dāng)?shù)刈》抗芾碇行闹付ǖ?屬于壟斷經(jīng)營地位,同時擔(dān)保費對一些低收入家庭也是一筆不小的開支,使得住房公積金原本給貸款者帶來的利率優(yōu)惠在無形中被擔(dān)保費抵消了一部分。以重慶市為例,如果貸款年限為1～10年(含10年),每年需要繳納的擔(dān)保服務(wù)費按擔(dān)保額的0.5‰收取;10年以上擔(dān)保服務(wù)費按擔(dān)保額的0.4‰收取,擔(dān)保費不足300元的按300元收取。擔(dān)保服務(wù)費計算公式為:

1、貸款年限為1～10年(含10年)

擔(dān)保費=擔(dān)保額×0.5‰×貸款年限

例如:王小姐買了一套房子,通過市住房置業(yè)擔(dān)保公司貸款公積金20萬元,貸款年限為10年,公司收取擔(dān)保費為200000×10×0.5‰=1000(元)

2、貸款年限為10年以上

擔(dān)保費=擔(dān)保額×0.5‰×10年+擔(dān)保額×0.4‰×(貸款年限-10)

例如:王小姐買了一套房子,通過市住房置業(yè)擔(dān)保公司貸款公積金20萬元,貸款年限為20年,公司收取擔(dān)保費為200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。

通過以上計算可以得出,每年需要支付給擔(dān)保公司的費用無疑抵消了一部分因為公積金貸款而享受的利息優(yōu)惠,加重了貸款者的還款負擔(dān)。

(五)各個地區(qū)公積金個貸率差距懸殊。公積金與銀行存款有一定的可比性,歸集資金不能全部貸出,必須要保證足夠的余額也就是流動性來應(yīng)付存款人未來的提現(xiàn)要求,否則滿足貸款要求的購房者貸不到款,符合提取條件的職工拿不到錢,一旦無法應(yīng)對支付要求就會出現(xiàn)信譽破產(chǎn)危機。從全國來看,2009年個貸率(個人住房公積金貸款余額占住房公積金歸集繳存余額的比例)為56.39%,但地區(qū)分布十分不平衡,一些內(nèi)陸中部地區(qū),如河北省2009年個貸率為43%,但是也有不少地區(qū)尤其是沿海發(fā)達地區(qū)的住房公積金的資金鏈實際是處于十分緊張的狀況,比如江蘇常州市2009年個貸率為96.30%,市區(qū)該比例更是高達98.88%,這么高的公積金貸款率意味著資金流向很可能入不敷出,將使得當(dāng)?shù)毓e金面臨著較大的支付風(fēng)險。如何解決資金短缺問題,滿足公積金繳存人不斷增加的貸款需求,將成為各地區(qū)尤其是資金使用率高的地區(qū)公積金貸款運作中的主要困難。

二、解決個人住房公積金貸款問題的建議及對策

(一)加強公積金管理,嚴格繳存比例。因為住房公積金單位繳存部分不計入個人收入范圍,個人繳存部分又免交個人所得稅,故一些效益好的國有企業(yè)和行業(yè)壟斷企業(yè)將公積金的繳存比例不斷提高,這實際上是既增加了職工福利又規(guī)避了企業(yè)所得稅和個人所得稅。故各地住房公積金管理委員會應(yīng)切實履行起職責(zé),盡快按照要求規(guī)范繳存基數(shù),規(guī)定公積金繳存上限,堅決杜絕擅自擴大繳存基數(shù)或超比例繳存,避免公積金成為繳存單位工資外發(fā)放薪金補貼和避稅的渠道;同時對一些已經(jīng)擁有個人住房的高收入者申請公積金購買第二套房產(chǎn)時應(yīng)付出一些額外成本,比如征收利息所得稅、使用較高住房公積金貸款利率等。

(二)簡化貸款手續(xù),取締各種限制條件。由于我國現(xiàn)行的住房公積金管理條例規(guī)定住房公積金管理中心是憑借政府政令設(shè)立的,不以盈利為目的的全額事業(yè)單位。在這種體制下,資金中心和銀行之間的工作不能很好協(xié)調(diào)起來,雙方根據(jù)各自的職責(zé)、利益情況制定相應(yīng)的工作規(guī)范,互相設(shè)置壁壘,極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機構(gòu)應(yīng)建立個人住房貸款各個環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度,實行一條龍服務(wù),提高貸款工作效率,進一步簡化貸款程序,降低使用門檻,努力降低個人貸款的擔(dān)保、評估、公證、保險、抵押登記等各種費用,減輕職工負擔(dān),真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢。

(三)創(chuàng)新公積金使用方法。公積金的創(chuàng)新使用主要可以從以下三個方面來考慮:第一,考慮到一些低收入家庭面對當(dāng)今高昂的房價無力承擔(dān),而公積金的使用規(guī)定只能用于房屋購買、自建和維修,而不能用于租房,故開辟申請租房公積金貸款業(yè)務(wù)可以加大對低收入家庭的支持力度;第二,可以允許職工提取本人及直系親屬的住房公積金用于支付購房首付款,允許購房職工以直系親屬名義申請住房公積金貸款,提高公積金使用率,體現(xiàn)住房公積金互的特點;第三,我國的住房公積金模式最初是借鑒了新加坡的中央公積金制度,新加坡中央公積金制度規(guī)定雇員繳交的公積金平時可用于購房和支付雇員本人以及直系親屬的醫(yī)療費用?？梢孕Х滦录悠掳鸭彝コ蓡T患重大疾病列入可以辦理非銷戶提取的范圍,如一位繳納了住房公積金的市民,如果他的愛人患上了癌癥,當(dāng)他無錢交付醫(yī)藥費時可以經(jīng)醫(yī)院出具的診斷書、入院通知單、繳費通知單等材料向當(dāng)?shù)毓e金管理中心申請?zhí)崛∽》抗e金用于急用,這樣不僅能提高公積金的使用效率,更體現(xiàn)了公積金制度對于保障民生人性化的一面。

(四)實行全國聯(lián)網(wǎng),統(tǒng)籌運用資金。力促住房公積金流動性均衡,實行區(qū)域內(nèi)外融通,改變目前地域分割現(xiàn)狀,由使用資金不足的地區(qū)向使用率低、資金充足的地區(qū)申請融資合作,由資金充足地區(qū)向資金不足地區(qū)的繳存職工發(fā)放公積金異地貸款,建立風(fēng)險共擔(dān)的合作關(guān)系,從根本上解決流動性均衡問題。如陜西省從今年3月25日起11個市(區(qū))就已經(jīng)開始施行住房公積金在省內(nèi)通貸的規(guī)定。

(五)規(guī)范住房置業(yè)擔(dān)保制度。進一步規(guī)范住房置業(yè)擔(dān)保制度,打破壟斷,向市場開放,同時可采用多種形式的擔(dān)保,如抵押、質(zhì)押、保證等形式。

三、結(jié)束語

建立公積金制度的根本目的是充分發(fā)揮公積金低存低貸的政策優(yōu)勢,加快解決城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的住房問題,本文從多個角度分析了目前我國公積金個人貸款中存在的問題并從如何提高公積金貸款率、創(chuàng)新使用方法、統(tǒng)籌運用資金等方面提出了一些建議,讓公積金貸款更好地服務(wù)于職工購房,為人們提供更為科學(xué)、實惠的住房保障系統(tǒng)。

(作者單位:重慶大學(xué))

主要參考文獻:

[1]任權(quán)錄.淺談住房公積金貸款管理風(fēng)險與規(guī)避方式[J].遼寧行政學(xué)院學(xué)報,2009.11.9.

[2]陳建波.公積金個人抵押貸款中值得探討的幾個問題[J].中國房地產(chǎn)金融,2004.7.5.

[3]黃正祥.淺談住房公積金貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新[J].經(jīng)濟師,2010.15.1.

[4]王高翔.淺談個人住房公積金貸款信用風(fēng)險防范[J].住房制度改革,2004.16.2.

[5]住房公積金制度運行中存在的問題與對策[J].甘肅金融,2009.12.12.

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關(guān)鍵詞 住房公積金、貸款風(fēng)險、防控

隨著住房改革的不斷深入，百姓對住房需求的不斷提高，住房公積金貸款數(shù)量飛速增長，截至到2011年底，北京住房公積金個人貸款已累計發(fā)放523915筆，金額1634.49億元，回收金額769.14億元，余額865.35億元 ①。住房公積金貸款對滿足城鎮(zhèn)居民住房需求、支持政府保障性住房項目發(fā)揮著越來越重要的作用。

住房公積金貸款作為一種金融信貸活動，本身蘊含著較大的風(fēng)險，同時，隨著貸款發(fā)放筆數(shù)和金額的不斷增加，風(fēng)險發(fā)生的概率也隨之?dāng)U大，特別是2008年美國發(fā)生了次貸危機，更是給住房公積金管理者敲響了警鐘。如何從理論和實踐上掌控住房公積金貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險點，建立科學(xué)的貸款風(fēng)險管理體系，具有很強的現(xiàn)實意義。

一、住房公積金貸款及其風(fēng)險

1、住房公積金貸款

住房公積金貸款（以下簡稱貸款）是指由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款②。

2、住房公積金貸款風(fēng)險

從經(jīng)濟學(xué)的角度來說，風(fēng)險并非現(xiàn)實的損失或危機，而是一種損失或危機的可能性。住房公積金貸款的風(fēng)險是指實際收益與預(yù)期收益偏離的可能性。狹義上理解，是指由于各種不確定因素的影響，而使貸款蒙受損失的可能性。

3、認識住房公積金貸款風(fēng)險的意義

住房公積金貸款直接關(guān)系到繳存人的切身利益，作為管理者，必須未雨綢繆，全面了解、分析貸款中存在的風(fēng)險，提高風(fēng)險防范和化解能力，保障住房公積金的安全，對促進住房建設(shè)，促進經(jīng)濟發(fā)展，保證政策性住房金融體系健康發(fā)展都具有重要意義。

二、住房公積金個人貸款主要風(fēng)險及成因

住房公積金貸款存在著諸多風(fēng)險因素，主要包括以下幾方面：

1、借款人風(fēng)險。借款人是指申請貸款的自然人③。作為貸款主體，主要存在以下風(fēng)險：

（1）借款人信用風(fēng)險。借款人信用風(fēng)險直接取決于借款人的資信程度， 借款人的資信度越高，貸款風(fēng)險越低，二者成反比關(guān)系。住房公積金貸款的對象群體是全體公積金繳存人，基數(shù)巨大，而我國還沒有一個對全體公民進行信用評級的統(tǒng)一平臺。信用中心對借款人的資信調(diào)查只限于借款人受教育程度、是否是公積金繳存人、是否在中心申請過貸款，貸款后是否發(fā)生違約等有限的信息來判斷其信用狀況，很難做出一個非常準確的信用評判，勢必會給公積金貸款帶來風(fēng)險。（2）借款人經(jīng)濟狀況風(fēng)險。住房公積金貸款屬于中長期貸款，如果借款人或其親屬發(fā)生失業(yè)、殘廢、重大疾病等狀況或借款人發(fā)生重大財產(chǎn)損失等等，導(dǎo)致借款人經(jīng)濟狀況惡化，影響其還款能力，直接影響公積金貸款的回款。（3）借款人發(fā)生意外風(fēng)險。在貸款還款期間內(nèi)，借款人可能會出現(xiàn)死亡、失蹤、喪失民事權(quán)利等意外，很可能使公積金中心蒙受損失。

2、貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險。操作風(fēng)險是指因操作流程不完善、人為過失、系統(tǒng)缺陷等外部事件造成的風(fēng)險④。貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險是指由于住房公積金管理中心內(nèi)部制度不健全、不科學(xué)或不落實，管理不夠規(guī)范，給貸款留下漏洞、讓不法分子有機可乘而造成風(fēng)險。具體表現(xiàn)為：

（1）貸款政策風(fēng)險。貸款政策規(guī)定不周密；流程設(shè)計不科學(xué)；操作彈性過大，職工責(zé)任不清；合同條款不嚴謹?shù)榷伎赡芙o貸款帶來操作性風(fēng)險。（2）業(yè)務(wù)人員素質(zhì)風(fēng)險。住房公積金管理中心的內(nèi)部職工業(yè)務(wù)素質(zhì)不高、責(zé)任心不強、違規(guī)操作、內(nèi)外串通騙取貸款等導(dǎo)致的風(fēng)險。

3、貸款所購房屋風(fēng)險。

（1）房屋權(quán)屬問題。由于某種原因所購房屋不能作為貸款抵押物，比如：重復(fù)抵押；所購房屋不合法或必要的證件不全等。（2）房屋貶值風(fēng)險。由于市場波動、房屋折舊等因素都會影響到房屋的價值。（3）期房風(fēng)險。由于期房要經(jīng)歷一個較長開發(fā)周期，存在一系列不確定因素，也可能會給住房公積金貸款帶來一定的風(fēng)險。（4）房屋損毀風(fēng)險。由于各種不可抗的原因及人為原因造成抵押物的毀損或滅失給貸款帶來的風(fēng)險。

4、政策和法律風(fēng)險

（1）經(jīng)濟政策風(fēng)險。為實現(xiàn)經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，政府在宏觀調(diào)控過程中，會根據(jù)情況采用不同的財政政策和貨幣政策。當(dāng)采取穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策時，貸款政策從嚴、利率提高，雖化解了部分外部風(fēng)險，但會增加借款人的還貸壓力，另外，還會影響期房項目進度和房地產(chǎn)價格波動，也會加大借款人違約的可能性。（2）抵押物處置及其在司法解釋方面的風(fēng)險。對借款人的抵押房屋進行拍賣時，由于抵押人不到場無法判決拍賣，拍賣過程不夠公開透明，指定評估機構(gòu)設(shè)定拍賣底價不合理等造成的風(fēng)險。另外，依照“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強制遷出”的司法解釋⑤，對于低保家庭貸款抵押的房屋處置存在障礙。

三、住房公積金貸款風(fēng)險防控措施

住房公積金貸款風(fēng)險是客觀存在的，如下圖所示，筆者認為應(yīng)做好以下工作：

1、完善借款人的信用管理——建立統(tǒng)一的信用評測體系

信用是市場經(jīng)濟的基石⑥，但我國信用體系建設(shè)起步晚，需要盡快完善信用評級制度和信用法律體系；制定出國家信用標準；出臺全國信用體系建設(shè)總體方案；扶持有實力的現(xiàn)有信用評級機構(gòu)，鼓勵強強合作，在此基礎(chǔ)上逐步建成全國性的、權(quán)威的、公正的信用評級體系，以保障貸款的事前安全。

2、對貸款還款期進行全程跟蹤管理

貸款還款期間管理是指還款期間對借款人和貸款資產(chǎn)實施的管理，重點是客戶關(guān)系管理、動態(tài)數(shù)據(jù)管理和過程風(fēng)險管理。貸款還款期間可以委托住房貸款擔(dān)保中心進行管理，擔(dān)保中心負責(zé)動態(tài)采集借款人的變更信息和抵押物的市場價格變動信息，及時動態(tài)維護住房公積金個人貸款數(shù)據(jù)庫。同時，在動態(tài)數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，定期地對貸款資產(chǎn)進行風(fēng)險等級分類，或當(dāng)借款人主要信用指標發(fā)生變化時及時調(diào)險等級。通過風(fēng)險等級分類，揭示貸款資產(chǎn)的風(fēng)險程度和風(fēng)險分布，并根據(jù)資產(chǎn)風(fēng)險分布情況，有針對性地實施全過程的風(fēng)險管理。

3、建立健全貸款風(fēng)險管理制度

因貸款數(shù)額大、期限長，為了有效地防止風(fēng)險，公積金管理中心內(nèi)部應(yīng)建立健全各項風(fēng)險防范管理制度。一是政策制度和執(zhí)行部門分開，避免“既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員”；二是按比例提足貸款風(fēng)險準備金，并嚴格按程序及時核銷壞賬死賬；三是貸款額度與繳存額掛鉤，將借款人月還本付息額控制在其家庭月收入的50%以內(nèi)；四是制定具體操作規(guī)范和實施細則，規(guī)范貸款的發(fā)放、管理、控制、回收程序；五是加強日常貸款業(yè)務(wù)管理，提高經(jīng)辦人員的自律意識和責(zé)任意識。

4、強化貸款抵押管理

完善抵押登記工作。住房公積金管理中心可以制定有關(guān)工作標準、收費標準、獎懲機制等，委托銀行等專業(yè)的資產(chǎn)管理機構(gòu)辦理抵押登記工作，作為防范貸款風(fēng)險的有效手段。

嚴格個人住房貸款的抵押管理。一是認真審查抵押房屋的合法性。二是用期房設(shè)置抵押的， 嚴格審查開發(fā)商的資信狀況；對開發(fā)項目進行跟蹤管理，確保抵押住宅按時竣工交付；要求售房單位承諾到期及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不履行承諾的，負連帶責(zé)任。三是抵押率嚴格控制在70%以內(nèi)，避免抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險。

5、切實做好住房保障工作

在處理抵押房產(chǎn)前，為維護社會穩(wěn)定，往往要對借款人進行妥善安排。住房公積金管理中心可以通過調(diào)換住房、縮小面積、調(diào)整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過借款人放棄住房所有權(quán)改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權(quán)問題 ；再者，還可通過支持政府廉租房建設(shè)獲取部分廉租住房的配置權(quán)，給借款人一個周轉(zhuǎn)之所，以方便處置抵押物。

結(jié)論

總之，住房公積金管理中心只有全面、準確認識住房公積金貸款風(fēng)險，加強貸款工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化建設(shè)，扎實有效地做好風(fēng)險防控工作，才能切實保證住房公積金的資金安全，維護廣大住房公積金繳存人的合法權(quán)益和切身利益。

參考文獻

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[4]最高人民法院法釋【2005】14號

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    第一條  為深化本市住房制度改革，支持和鼓勵干部、職工購房，改善居住條件，根據(jù)《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》、《廣州市住房公積金條例》以及《關(guān)于廣州市直屬機關(guān)事業(yè)單位住房貨幣分配的實施方案（試行）》，結(jié)合本市的實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱委托人是指廣州市住房公積金管理中心；受托人是指受委托人委托辦理住房公積金個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行；借款人是指具備本辦法所規(guī)定的條件向委托人提出借款申請的自然人。

第三條  住房公積金個人住房抵押貸款，是指按規(guī)定實行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工，以在本市購買的自住普通住房作抵押所申請的住房公積金低息貸款。

第四條  住房公積金個人住房抵押貸款實行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金義務(wù)與權(quán)利對等的原則。

第五條  住房公積金個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)由受托人根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等內(nèi)容具體辦理；并委托人履行本辦法規(guī)定的有關(guān)權(quán)利與義務(wù)。年度貸款計劃由廣州市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組確定。

第二章  貸款對象和貸款條件

    第六條  貸款對象，是指按規(guī)定實行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工。

第七條  貸款條件。同時具備下列條件者，可申請住房公積金個人住房抵押貸款：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；

（二）具有按規(guī)定繳存住房公積金或參加住房貨幣分配的證明；

（三）銀行存款達到所購住房總價款的20％以上（含20％）；

（四）具有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，有償還貸款本息的能力；

（五）簽訂了購買住房的合同或協(xié)議；

（六）符合委托人和受托人規(guī)定的其他條件。

第八條  每個符合貸款條件的借款人只能享受一次住房公積金個人住房抵押貸款。

第三章  貸款的額度、期限和利率

    第九條  貸款額度。辦理貸款，每筆貸款額度必須同時符合以下條件：

（一）按借款人在離、退休年齡內(nèi)所繳存的住房公積金或所獲得的住房貸幣分配補貼總額計算；其配偶、同戶成員或非同戶的直系血親，經(jīng)本人同意，也可以計算其份內(nèi)額度；

（二）經(jīng)不高于所購住房評估價值的80％計算；

（三）最高貸款額暫定為16萬元，今后，根據(jù)住房公積金的歸集情況和社會經(jīng)濟發(fā)展水平進行調(diào)整。

住房公積金貸款額不足時，借款人可向受托人申請商業(yè)性購房抵押貸款，并另行簽訂合同。

第十條  貸款期限最長不超過20年。

第十一條  貸款利率。按照中國人民銀行規(guī)定的住房公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。

第四章  貸款程序

    第十二條  職工申請住房公積金個人住房抵押貸款，應(yīng)到受托處填寫借款申請書，并連同本辦法第七條規(guī)定的有關(guān)證明文件，交受托人審查。

第十三條  受托人審查同意后，將借款申請書連同有關(guān)資料送委托人審批。

第十四條  委托人審查批準后，借款人按規(guī)定辦理房屋抵押及保險等有關(guān)手續(xù)，并與受托人簽訂借款合同。

第五章  貸款抵押、償還

    第十五條  借款人必須將所購住房用于貸款抵押，以預(yù)售房產(chǎn)（期貨）作抵押，應(yīng)將預(yù)售房屋合同和市國土房管局出具的抵押登記備案證明交受托人保管，預(yù)售房單位在辦好《房地產(chǎn)證》和《他項權(quán)證》并交受托人保管之前，如借款人違約，預(yù)售房單位承擔(dān)連帶按期償還貸款本息責(zé)任。

第十六條  抵押房產(chǎn)的價值以具有資格的廣州市房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的價格為準；未經(jīng)受托人同意，借款人已抵押的房產(chǎn)不得再作其他抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、贈予。

第十七條  借款人在辦理房公積個人住房抵押貸款的同時，又申請了商業(yè)性購房抵押貸款的，對所購房產(chǎn)進行處分時，所得款項須按比例償還。

第十八條  借款人應(yīng)按照借款合同償還到期的貸款本息，超過銀行寬限期仍不償還的，受托人應(yīng)按規(guī)定加收滯納金。

第十九條  貸款采取按月償還方式。如借款人連續(xù)6個月沒有按借貸合同約定償還貸款本息，受托人有權(quán)通知預(yù)售房單位內(nèi)代為償還。

第二十條  借款人還清全部貸款本息后，受托人應(yīng)在三十日內(nèi)將抵押房地產(chǎn)權(quán)證及其他權(quán)益文件退回借款人，并到市國土房管局辦理抵押登記注銷手續(xù)。

第二十一條  出現(xiàn)下列情況之一的，委托人、受托人可依法對抵押物進行處分：

（一）借款人違反本辦法規(guī)定之條款；

（二）借款人未按借款合同規(guī)定的條款嘗還本息；

（三）借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼續(xù)人、受遺贈人、監(jiān)護人、或其繼續(xù)人、受遺贈人、監(jiān)護人，或其繼續(xù)人、受遺贈人、監(jiān)護人拒絕履行措款合同之條款。

第二十二條  借款人不履行借款合同時，經(jīng)協(xié)商采取作價轉(zhuǎn)讓或拍賣方式處分抵押物的，所得價款應(yīng)按下列順序分配：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）扣除與處分抵押物有關(guān)的稅款；

（三）償還抵押人所欠貸款本息及違約金、賠償金；

（四）剩余部分退還抵押人。

處分抵押物所得金額不足以支付貸款本息和違約金、賠償金時，委托人、受托人有權(quán)向貸款人追索不足部分。

第六章  抵押物及貸款保險

    第二十三條  借款人在抵押合同簽訂前，必須到受托人認可的保險公司辦理指定險種的抵押物及貸款保險，保險金額不得少于借款額；并將受托人列為保險合同的第一受益人。

第二十四條  抵押物及貸款保險期限應(yīng)與抵押期限一致。在抵押期間，借款人不得以任何理由解除保險合同，否則，受托人有權(quán)代為保險，一切費用由借款人承擔(dān)，在保險期間，抵押物如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外、因借款過錯而造成的損毀，由借款人負全部責(zé)任。

第七章  貸款監(jiān)督

    第二十五條  借款人應(yīng)保證貸款?？顚Ｓ茫駝t受托人有權(quán)提收回貸款。

第二十六條  借款事同當(dāng)事人的任何一方，要求解除或變更原合同內(nèi)容，應(yīng)以書面形式通知對方，在未達成協(xié)議前，原合同繼續(xù)有效。

第二十七條  借貸方之間發(fā)生糾紛時，應(yīng)及時協(xié)商解決，協(xié)商不成時，當(dāng)事人可依法申請仲裁或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

第二十八條  借款人不符合貸款條件而獲得貸款的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即取消其貸款資格，由受托人追回已發(fā)放的貸款，并由委托人根據(jù)中國人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定追究處理。

第二十九條  因受托人或委托人的工作人員不負責(zé)任。玩忽職守，而導(dǎo)致住房公積金貸款出現(xiàn)損失的，依照國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定追究其領(lǐng)導(dǎo)和工作人員的責(zé)任。

第八章  附則

    第三十條  本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的各縣級市可參照辦法執(zhí)行。

篇9

一、工作目標和基本原則

（一）工作目標。在確保住房公積金資金安全的前提下，充分發(fā)揮住房公積金對保障性住房建設(shè)的支持作用，提高住房公積金使用效率，拓寬保障性住房建設(shè)資金籌集渠道，加快解決包括繳存職工在內(nèi)的城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題，推動實現(xiàn)住有所居目標。

（二）基本原則。一是?？顚Ｓ谩栏窨刂瀑J款用途，實行?？顚Ｓ茫欢欠忾]管理。規(guī)范貸款審批程序，貸款資金實行封閉管理；三是防范風(fēng)險。加強風(fēng)險管理，確保資金安全和保值增值，維護繳存職工合法權(quán)益。

二、貸款發(fā)放范圍和對象

（一）貸款范圍。經(jīng)濟適用住房。

（二）貸款對象。利用住房公積金發(fā)放經(jīng)濟適用房項目建設(shè)貸款，借款人必須是政府非營利性的專門機構(gòu)或通過招標確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

三、貸款資金安排和貸款年限、貸款利率

（一）貸款資金安排。根據(jù)住建部等七部門《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作實施意見的通知》要求，為保障住房公積金繳存職工的合法權(quán)益，在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可以將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金用于保障性住房建設(shè)貸款。

（二）貸款年限。利用住房公積金發(fā)放經(jīng)濟適用房項目建設(shè)貸款，貸款期限最長不超過3年。

（三）貸款利率。按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動相應(yīng)調(diào)整。

四、借款人和貸款項目評估

（一）借款人條件：

1．借款人應(yīng)具備相應(yīng)的《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》；

2．經(jīng)年檢合格有效的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構(gòu)代碼證書》、《稅務(wù)登記證書》、貸款卡（證）；

3．借款人及其主要控股股東的經(jīng)營管理正常、財務(wù)管理完善，財務(wù)狀況健康，償債能力較強，企業(yè)信譽良好，信用檔案無不良記錄，綜合風(fēng)險較低；

4．借款人近三年以來的項目開發(fā)量、銷售量、項目竣工及時率、合格率、銷售率不低于同行業(yè)平均水平；

5．開發(fā)和銷售能力在同行業(yè)中具有相當(dāng)?shù)母偁幠芰?，且自有資金不得低于項目總投資的20%；

6．市住房公積金管理中心（以下簡稱“市公積金管理中心”）認為應(yīng)具備的其他條件。

（二）項目要求。申請住房公積金貸款的項目，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1．列入我市保障性住房年度建設(shè)計劃和土地供應(yīng)計劃；

2．取得市政府有關(guān)部門的立項批復(fù)文件；

3．取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

4．項目選址合理，居民生活條件便利，建設(shè)標準、供應(yīng)對象、開工條件符合保障性住房建設(shè)政策要求；

5．市公積金管理中心認為應(yīng)具備的其它條件。

（三）項目評審。市住房公積金管理委員會授權(quán)，成立市住房公積金項目貸款評審領(lǐng)導(dǎo)小組。由市公積金管理中心牽頭，對住房公積金貸款項目嚴格評審，評審工作應(yīng)邀請相關(guān)專家參加，形成項目評審報告和抵押評審報告。評審主要內(nèi)容包括：

1．對貸款項目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》的真實性、有效性進行審查。

2．對建設(shè)項目是否經(jīng)投資主管部門批準進行審查。

3．對借款人的資質(zhì)、營業(yè)證照和公司運營狀況、主要股東情況及有關(guān)財務(wù)資料進行審查。

4．對可行性研究報告中的工程建設(shè)狀況、建設(shè)條件、實施進程、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件、項目投資估算、銷售或租賃預(yù)測分析、償債能力分析等進行審查和綜合論證。

五、貸款審批和發(fā)放

（一）貸款審批。市公積金管理中心將項目評審報告和抵押評審報告提交市住房公積金管理委員會進行審議，報市政府審批。

（二）協(xié)議簽訂。對經(jīng)市政府批準符合貸款要求的項目，市公積金管理中心應(yīng)與借款人簽訂《項目貸款合作協(xié)議》及《項目貸款資金封閉管理合作協(xié)議》。在《協(xié)議》中借款人應(yīng)承諾：貸款資金只能用于貸款項目的開發(fā)建設(shè)；在市公積金管理中心指定的銀行開設(shè)項目資金專戶并接受市公積金管理中心和市住管局的監(jiān)督。

（三）貸款發(fā)放。市公積金管理中心與借款人、受委托銀行簽訂貸款合同、抵押合同，受委托銀行辦理有關(guān)貸款手續(xù)。借款人要按月提供項目建設(shè)進度表、資金使用情況表和主要材料購置情況表，由市公積金管理中心根據(jù)風(fēng)險狀況，按照工程進度委托銀行發(fā)放貸款。

六、貸后管理

（一）資金監(jiān)管

1．住房公積金貸款必須定向用于已審批的保障性住房建設(shè)項目，嚴禁挪作他用。貸款投放節(jié)奏要與企業(yè)實際資金需求相匹配，確保資金投放符合項目實際開發(fā)需要。對于分期滾動開發(fā)的項目，在尚未還清上一期項目貸款的情況下，市公積金管理中心要求開發(fā)企業(yè)必須將貸款資金歸還后，方可用于下一期項目的開發(fā)建設(shè)。

2．市公積金管理中心應(yīng)根據(jù)封閉管理賬戶資金支付審批、付款情況及賬戶資金歸集情況，建立貸款項目封閉管理賬戶資金收支臺賬，記錄封閉賬戶資金支付及資金歸集的時間、金額、用途、審核依據(jù)、審核人等情況。

3．市公積金管理中心在封閉管理過程中，如發(fā)現(xiàn)借款人未按約定使用或歸集建設(shè)和銷售資金、借款人或貸款項目出現(xiàn)重大經(jīng)營風(fēng)險的情形，應(yīng)及時采取措施，保全貸款資金。

（二）賬戶管理

1．設(shè)立專戶。借款人應(yīng)按貸款所支持的項目在市公積金管理中心指定銀行開設(shè)項目資金專用存款（監(jiān)管）賬戶和還款專戶。存款（監(jiān)管）賬戶用于項目總投資20%以上的資本金，項目貸款資金、項目銷售（租賃）收入全部存入該帳戶。還款專戶用于核算貸款項目銷售資金按比例用于償還貸款本息的資金。

2．專人管理。貸款發(fā)放后，市公積金管理中心建立貸后跟蹤管理制度，指派專人對該項目建設(shè)資金、銷售資金的歸集和支用、貸款的償還等情況進行審核、監(jiān)管。

3．封閉管理。市公積金管理中心和受托銀行對上述資金流動實行全封閉管理，如發(fā)現(xiàn)項目銷售資金未進入監(jiān)管賬戶，市住管局要停止備案以及房屋產(chǎn)權(quán)登記等銷售手續(xù)。

4．預(yù)（銷）售收入。在項目銷售階段，封閉賬戶內(nèi)的資金可用于未完工項目的開發(fā)建設(shè)以及歸還項目貸款本息。預(yù)（銷）售收入主要包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款等項目預(yù)（銷）售收入。

（三）項目跟蹤管理。建立項目跟蹤回訪制度，對項目開發(fā)實行全過程跟蹤。市住管局、市財政局、市監(jiān)察局、中國人民銀行市中心支行、市公積金管理中心加強對工程建設(shè)全程監(jiān)管，建設(shè)、設(shè)計、招標、施工、監(jiān)理單位嚴格按照國家規(guī)范標準進行工作，確保房屋質(zhì)量和安全。在項目開發(fā)建設(shè)期間，要重點關(guān)注開發(fā)商是否拖欠建筑施工單位工程款。在項目銷售期間，應(yīng)查看銷售現(xiàn)場，查驗實際銷售進度與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的銷售進度報表是否相符，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)及時提供開發(fā)商的銷售備案登記情況。市公積金管理中心每月要進行一次回訪。

（四）財務(wù)管理。嚴格執(zhí)行財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合制定的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的財務(wù)管理辦法》號文件，以及財政部制定的相關(guān)會計核算方法等規(guī)定，切實保證項目財務(wù)收支的合法性、真實性。

（五）風(fēng)險管理

1．在發(fā)放項目貸款前，借款人必須以可變現(xiàn)的在建項目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押。抵押率不高于80%。

2．貸款項目竣工并開始銷售后，在保證項目建設(shè)正常需要的前提下，銷售收入應(yīng)用于償還項目貸款。市公積金管理中心協(xié)同抵押部門根據(jù)房屋銷售情況，在銷售款轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管專戶的前提下，按照還款部分與貸款金額的比例釋放相應(yīng)數(shù)量的抵押物，同時應(yīng)保證項目貸款余額與剩余的抵押物評估價值比例不高于原批準貸款抵押率。貸款項目銷售率達到80%時，市公積金管理中心應(yīng)要求借款人歸還全部貸款本息。如借款人不能按時歸還貸款本息，由市住管局控制其不得繼續(xù)銷售。

3．住房公積金貸款風(fēng)險由市公積金管理中心承擔(dān)。市住房公積金管理中心要加強貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風(fēng)險。利用住房公積金貸款建設(shè)經(jīng)濟適用房項目，借款人不能按期償還貸款的，應(yīng)當(dāng)在充分保障經(jīng)濟適用房買受人合法權(quán)益的前提下，依法處置抵押資產(chǎn)償還貸款；處置后仍不能償還的，由市政府妥善處理，確保按時償還貸款本息。

七、工作保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，強化部門配合。為保證工作順利開展，成立市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，市發(fā)改委、市監(jiān)察局、市財政局、市城規(guī)局、市住管局、市審計局、人行市中心支行、銀監(jiān)分局、市公積金管理中心等單位為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市公積金管理中心，負責(zé)承辦試點工作的具體業(yè)務(wù)。領(lǐng)導(dǎo)小組實行例會制度，開展項目評審、項目實施，協(xié)調(diào)有關(guān)事項。

（二）明確部門職責(zé)，完善協(xié)作機制。市財政局負責(zé)試點工作經(jīng)費的保障工作；市住管局負責(zé)保障性住房建設(shè)規(guī)劃和年度投資計劃工作及供應(yīng)對象的申請、審核、輪候、復(fù)核及動態(tài)管理，嚴格把關(guān)，確保在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工優(yōu)先購買；市發(fā)改委負責(zé)項目實施方案的審查及立項批復(fù)工作；市城規(guī)局負責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督工作；市審計局負責(zé)試點工作的審計監(jiān)督工作；人行市中心支行和銀監(jiān)分局分別在職責(zé)范圍內(nèi)負責(zé)借款人監(jiān)管賬戶在銀行設(shè)立和使用情況的監(jiān)管工作；市監(jiān)察局負責(zé)試點工作中違法違紀行為的監(jiān)督監(jiān)察工作，對試點工作中出現(xiàn)的違規(guī)、違紀行為由監(jiān)察部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定，嚴肅追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和人員的責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任；市公積金管理中心負責(zé)項目的貸款發(fā)放、工程監(jiān)管、資金核算工作。其他各有關(guān)部門要密切配合，定期通報項目貸款的運行情況，共同推動我市保障性住房建設(shè)工作的有序進行。

篇10

1．合同填寫字跡工整，無涂改。使用黑色油筆填寫。

2．一套合同內(nèi)容必須一致，一張合同內(nèi)容的填寫不得出現(xiàn)兩個人的筆跡。

3．?dāng)?shù)字必是大寫（除房產(chǎn)證號外） 零 壹 貳 叁 肆 伍 陸 柒 捌 玖 拾 佰 仟 萬

4．沒有填寫內(nèi)容的空格處，必須劃掉。

5．客戶方，不存在人的情況，定房的人直接簽名。

6． 如果業(yè)主方，是人。簽字時候，簽到人（包括委托人、共有人、隱形產(chǎn)權(quán)人）上。是人簽署的合同的。在最后一款提交解決糾紛中，選擇第2種（房產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟）。

7．在合同第四款，約定共同時間一款中，如果是拾個工作日的，必須寫壹拾個工作日。

8．在留存物品一欄或其它約定事項欄等空格欄里，沒有填寫的，均需要劃掉。

凡是有預(yù)留物品的，必須寫具體，三份合同內(nèi)容必須完全一致。沒有預(yù)留物品的，寫“門窗 燈具等固定裝修不動”

9.按手印，需是右手食指，按平。不能是指尖。

10.嚴格按照收費標準，收取中介傭金和代辦費。特殊情況，店長申請運營部，待批準后，方可讓雙方把合同帶走和開收據(jù)。

二、合同經(jīng)手人需注意：

1. 貸款的單子最少簽12個工作日

2.給客戶計算交易費用和按揭費用時候，要保守計算。不建議讓客戶把我們計算列的清單帶走。

3.不能私自承諾客戶不可能實現(xiàn)或不確定能辦的承諾。

4.雙方需提供的所有證件（身份證、戶口本、婚姻證件等等）名字、身份證號是否一致。若不一致，需到戶口所在地開“系同一人”證明。

三、復(fù)印相關(guān)證件時須注意：

1.復(fù)印雙方身份證時，第二代身份證需要雙面復(fù)印。

2.房本的三頁均需復(fù)印 （a4規(guī)格）。

商業(yè)貸款單子提醒合同經(jīng)手人、買賣雙方準備資料有：

賣方需要提供：身份證、戶口本、婚姻證明、 房屋產(chǎn)權(quán)證；

買方需要提供：身份證、戶口本、婚姻證明、 收入證明；

若一方未婚則需到戶口所在地民政局開具單身證明/未婚證明；

若一方為離婚則需出具 離婚證/離異證、 寫明房產(chǎn)歸屬的離婚協(xié)議書/判決書。

四、開取相關(guān)收取證明續(xù)注意：

根據(jù)實際情況選擇貸款銀行。

1.按照該銀行的收入證明格式，必須是黑色油筆，字體和章印工整清晰（蓋章必須是財務(wù)章或公章）。

2.月收入額×12必須等于收入證明上寫的年收入額

3.月收入額是月供的2倍以上

4.一式兩份

若是貸款人是個體戶，除提供以上外，還需向銀行提供：

1.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份

2.半年以上的流水賬和完稅證明各一份

公積金貸款的客戶除以上需提供的資料之外的注意事項

1.半年以上的公積金繳存明細單（去公積金管理中心打印）

2.客戶所在的單位財務(wù)部出具的收入證明一式兩份