導語：如何才能寫好一篇社區(qū)養(yǎng)老盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[中圖分類號] R473.2 [文獻標識碼] B [文章編號] 1673-9701（2017）15-0140-04

[Abstract] Objective To explore the application of hospital community interactive nursing mode in the patients with pressure sores in nursing home Beilun of Coummnity. Methods From January 2016 to June 2016， 100 patients with pressure sores who were admitted to Ningbo Beilun community nursing home were selected and were randomly divided into two groups. The control group was given routine nursing care， and the study group was given hospital community interactive nursing mode. Results There was no significant difference in the healing score of pressure sores between the two groups before nursing（P>0.05）， and the pressure sores were improved after nursing. The study group was significantly better than the control group（P0.05）. The pressure sores were improved after the nursing care， and the study group was significantly better than the control group（P0.05）， and the scores were improved after nursing， which in the study group was significantly better than that in the control group（P

[Key words] Hospital community interaction； Nursing mode； Nursing homes； Pressure sores； Quality of life

??內外調查數(shù)據(jù)顯示，臨床內科治療患者中80%左右患者在家庭治療中發(fā)生褥瘡并發(fā)癥[1]。醫(yī)院社區(qū)互動護理干預可有效避免患者出院后壓瘡等并發(fā)癥發(fā)生，使患者獲得與醫(yī)院同等護理服務，有效控制并發(fā)癥狀，以加快患者恢復時間，控制患者病情，防止因護理不當出現(xiàn)病情惡化患者再次入院[2]。護理干預可改善患者生活質量，為醫(yī)院醫(yī)療設備及資源再利用提供可靠保障[3]。研究數(shù)據(jù)顯示，醫(yī)院社區(qū)互動護理模式一方面可針對慢性病患者實施護理干預，另一方面也可運用于其他疾病的護理，其應用效果十分理想[4]。醫(yī)院社區(qū)互動護理模式不僅解決患者出院后無專業(yè)人員照顧的困擾，還為患者出院后康復護理工作提供可靠保障[5]。為探究醫(yī)院社區(qū)互動護理模式在寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院壓瘡患者中的應用，我院選取2016年1～6月寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院壓瘡患者200例進行分組對照研究，取得理想效果，現(xiàn)報道如下。

1資料與方法

1.1基本疾病

2016年1～6月醫(yī)院出院后入住寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院的壓瘡患者100例，按照上門隨訪數(shù)字，單數(shù)為對照組，雙數(shù)為研究組，其中對照組50例，男28例，女22例，年齡60～87歲，平均（65.7±4.3）歲；研究組50例，男35例，女15例，年齡61～86歲，平均（64.9±4.9）歲，臥床患者22例；納入標準：年齡均為60歲以上并經(jīng) Braden 壓瘡評分低于11分老年患者，患者自愿參與本次研究。排除標準：存在精神或認知障礙者，伴隨多器官功能異?；蛩ソ哒?，確診為惡性腫瘤晚期者。兩組患者均知情并自愿簽署知情同意書，兩組患者的一般資料比較，差異無統(tǒng)計學意義（P>0.05），具有可比性。

1.2方法

1.2.1 對照組 對照組50例患者均應用常規(guī)護理方式。具體內容：首先，患者進入寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院之前進行指導工作，告知患者各項護理工作及用藥、飲食、心理及定期進行復診等事項；其次，是告知患者隨訪的具體時間、采取何種方式，一般采取出院后每半月1次家庭電話回訪[6]；再次，醫(yī)護人員應告知患者回訪內容包含患者飲食、休息、鍛煉及日常生活狀況，回訪重點應集中在患者出院后康復護理干預方面，最后所有回訪應及時進行記錄，對于回訪中出現(xiàn)的問題及意外情況應及時作出調整，如果在回訪中出現(xiàn)任何不滿情況，及時作出調整并上報責任護士[7]。

1.2.2 研究組 研究組患者使用醫(yī)院社區(qū)互動護理模式，具體內容包括：第一，質量管控。醫(yī)院社區(qū)互動護理小組應由醫(yī)院相關科室調派專業(yè)人員組成，該小組成員應該包括1名副主任醫(yī)師，1名主治醫(yī)師，2名副主任護師，2名主管護師，1名傷口造口師。第二，患者住院教育工作。在對照組常規(guī)出院指導基礎上增加以下內容，出院前10 d 與患者家屬進行溝通培訓，患者家屬應選擇日常照顧最多且領會掌握能級強的家屬進行培訓學習[8]。培訓內容為對壓瘡預防方式及創(chuàng)面識別等方面進行學習，掌握基本病因及識別基礎后，對壓瘡換藥護理工作進行傳授，并詳細講解常規(guī)輔料的用途及使用意義。第三，電話回訪?；颊叱鲈汉笞o理小組會在患者出院后每半個月進行固定電話回訪，對患者及主要看護家屬壓瘡知識掌握及患者出院后所遇到的護理問題，發(fā)現(xiàn)問題及時予以指導[9]。第四，上門走訪。護理小組人員在患者出院后1個月、3個月、6個月進行上門回訪，進食實地走訪觀察以便深入了解患者家庭背景及出院后康復護理現(xiàn)狀，是否遵循醫(yī)囑進行治療和護理工作，對患者進行 Braden 壓瘡評分測定，依照評定分數(shù)對患者壓瘡出現(xiàn)等級進行預估，并根據(jù)患者情況對其及主要看護家屬做出相應護理指導[10]。第五，互聯(lián)網(wǎng)實時追蹤。患者出院后，醫(yī)院社區(qū)互動護理小組課根據(jù)患者自身情況通過微信或QQ聯(lián)系方式與患者及家屬建立實時聯(lián)系，并及時解答患者及家屬提出的各種問題及咨詢，小組成員應匯集患者及家屬反映信息并加以指導，徹底完善患者醫(yī)院、家庭和社區(qū)無縫互動方式。如果對患者用微信或QQ途徑傳輸傷口信息存在質疑應及時進行復診，以確?；颊邆跓o異常。第六，隨訪記錄。應用 PDCA 方式進行對方工作落實，即本次隨訪內容應根據(jù)上次隨訪時所遇到的問題進行解決，并對患者進行家庭護理指導，對新出現(xiàn)問題及未解決問題進行記錄，以便下次隨訪時進行安排。

1.3 觀察指標

1.3.1 壓瘡愈合程度評價量表 該表是按照國外最新研究成果轉變而成，國內根據(jù)轉換指標將效度指數(shù)規(guī)定為0.93，該表格按照中國患者特征所制，可用于評價國內患者壓瘡愈合程度。其內容較為完善，包含壓瘡整體面積，所出液體總量，組織外形變化等3個方面，壓瘡整體面積計算方式以瘡面最長長度與最寬寬度之積。面積范圍在24 cm2以內，分數(shù)為 0～10 分，2.4 cm2為一個分值單位，所出液體總量，從無到大量變化計分為 0～3 分；組織類型，以 0～4 分為準，分數(shù)越高說明組織壞死情況越嚴重。量表總分為17分，分數(shù)越低說明壓瘡越輕[11]。

1.3.2壓瘡分期 該標準按照國外最新標準進行制定，Ⅰ期：壓瘡分為指壓時無變化紅腫；Ⅱ期：真皮層位置破損；Ⅲ期：真皮層組織異常；Ⅳ期：全皮膚層壞死為；皮膚及組織全部缺損為不可分期。兩組患者生活質量的評級方面，護理干預3個月之后使用36條目健康量表（SF-36）進行評估，該量表主要包括社會功能、軀體功能、角色功能以及認知功能等方面，每個方面的滿分100為分，其中分數(shù)越高代表患者的生活質量越高[12]。

1.4 統(tǒng)計學方法

檢測數(shù)據(jù)用SPSS 18.0分析，計量資料用（x±s）表示，采用t檢驗，等級資料采用秩和檢驗，P

2結果

2.1 兩組患者干預前后壓瘡愈合評分比較

干預前兩組患者的壓瘡愈合評分無明顯差??（P>0.05），護理后均得到一定改善，研究組顯著優(yōu)于對照組（P

2.2兩組患者干預前后壓瘡分期比較

干預前兩組患者的壓瘡分期無明顯差異（P>0.05），干預后均得到一定改善，研究組顯著優(yōu)于對照組（P

2.3兩組患者生活質量比較

護理前兩組患者的生活質量評分無明顯區(qū)別（P>0.05），護理后均得到一定改善，研究組顯著優(yōu)于對照組（P

3結論

壓瘡又稱褥瘡，因患者長時間臥床導致局部受到壓迫，致使患者身體壓迫位神經(jīng)營養(yǎng)供應不足，血液循環(huán)受到阻礙，致使該部位供血供氧不足，營養(yǎng)無法及時供應，患者軟組織細胞壞死形成。隨著醫(yī)學理論不斷完善，褥瘡逐漸被替代，因該癥狀并不僅限長期臥床患者，對于長期采取坐位患者也會發(fā)生該癥狀，因此現(xiàn)多使用壓瘡或壓迫性潰瘍這些醫(yī)學名詞，壓瘡是根據(jù)該病發(fā)病原因及各方面綜合概括并直觀準確進行概述。壓瘡作為臨床治療常見并發(fā)癥狀，極易因護理不當造成感染，如果不采取及時治療很可能惡化，患者身心需承受巨大痛苦，嚴重者還可能引發(fā)敗血癥最終致使患者死亡。如何采取合理科學有效的護理按時成為預防及治療壓瘡的根本問題。壓瘡多見于脊柱受損失去自理能力需長時間臥床的患者、存在腦血管等癥狀的慢性神經(jīng)系統(tǒng)疾病患者或者身體較弱合并多種消耗性疾病的老年患者，患者長期承受病痛折磨并且自身行動不便，如自身缺少白蛋白，維生素或營養(yǎng)不良等癥狀更易出現(xiàn)壓瘡，臨床治療中，90%左右患者壓瘡發(fā)生位置處于下半身骨突部位，另外骶骨、坐骨關節(jié)及足跟等部位也是多發(fā)位置。

對寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院中老年壓瘡患者應用醫(yī)院社區(qū)互動護理干預模式，不僅能夠提高老年患者壓瘡面的治療和預防，還能夠保證老年患者生活質量[13]。醫(yī)院社區(qū)互動護理小組在組建之初，就由醫(yī)院相關科室調派專業(yè)人員組建，該小組成員包括1名主任醫(yī)師，1名副主任醫(yī)師，2名護理醫(yī)師，6名護理人員，另外寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院應成立專門對接工作人員，以便于患者出院后各項工作交接，及時進行相關培訓及交流們，以便醫(yī)院社區(qū)互動護理小組能及時了解患者病情恢復及壓瘡創(chuàng)口恢復進度。不僅能夠提高護理工作開展進場，對患者生活質量提高做出一定保障，另外還能避免患者因壓瘡感染導致并發(fā)癥狀發(fā)生幾率。

3.1 完善患者信息對接程序

建立健全現(xiàn)有的患者出院后與寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院對接工作是整個醫(yī)院社區(qū)互動護理模式靠站的必要前提，在整個護理過程中，只有醫(yī)院與寧波市北倉社區(qū)養(yǎng)老院工作人員做好相關護理及疾病治療方式交接工作，才能保證患者治療效果及生活水平。國外患者出院后回到家中進行康復護理都會經(jīng)過社區(qū)患者信息對接管理程序，這個對接方式讓患者順利由醫(yī)院護理轉入社區(qū)或家庭護理階段，使患者全程感受相同護理干預，有助于改善患者治療效果，以保證患者生活質量。因國內正處于醫(yī)院相關護理改革期，多數(shù)醫(yī)院正在進行轉型，并未完善現(xiàn)有醫(yī)院與社區(qū)對接系統(tǒng)，以至于目前患者醫(yī)院護理及社區(qū)護理處于分離現(xiàn)狀[14]。

3.2 增強醫(yī)院與社區(qū)護理專業(yè)合作

篇2

保險企業(yè)跨界到養(yǎng)老服務中，所選取的養(yǎng)老服務模式也各有不同。有的以居家養(yǎng)老服務為入口，投資建立居家養(yǎng)老服務專業(yè)公司，打造互聯(lián)網(wǎng)+時代一體化養(yǎng)老;有的從社區(qū)養(yǎng)老著手，在一二線城市中，通過競標地產(chǎn)的方式建立屬于自己的養(yǎng)老社區(qū)，采用高端護理模式，打造全護理概念。在建立養(yǎng)老社區(qū)的同時，保險企業(yè)還建立了健康養(yǎng)老體驗中心，注重線下養(yǎng)老體驗式服務，形成休閑養(yǎng)生、健康管理、醫(yī)養(yǎng)結合、社區(qū)養(yǎng)老等多種業(yè)態(tài)相結合的養(yǎng)老模式。例如，由泰康人壽投資建設的國際標準大型綜合養(yǎng)老社區(qū)泰康之家燕園已在北京市昌平區(qū)投入試運營。社區(qū)總建筑面積約31 萬平方米，全部建成后可容納3000 戶約4500 位老人入住。泰康之家燕園的社區(qū)服務體系由生活服務體系、醫(yī)養(yǎng)康復體系、活力文化體系三大部分構成，包括日常生活服務、餐飲服務、健康管理、專業(yè)護理、醫(yī)療問診、康體娛樂、活力課程和社工服務等，全方位滿足入住長者的綜合需求。

養(yǎng)老業(yè)務拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人壽與北京、上海等地20 余所開設護理專業(yè)的高校簽訂訂單式人才培養(yǎng)協(xié)議，形成以需求為導向、以行業(yè)為依托的校企合作、工學結合人才培養(yǎng)模式，以破解養(yǎng)老人才短缺問題。

保險企業(yè)切入養(yǎng)老，一般都是大手筆，并迅速鋪開，要取得規(guī)模效應，對資金是一個巨大的考驗，但對于善于資本騰挪的保險企業(yè)來說，似乎并非難事。大型保險企業(yè)選擇以投資商、運營商一體化的全資運營模式，通過自建+ 控股+ 合作的方式培養(yǎng)體系化的養(yǎng)老服務能力。還有一些保險企業(yè)采用股權合作模式，與開發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，該模式有望成為國內保險公司進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。

而在美國，保險公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的渠道以間接投資為主，保險公司大都不直接參與養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建設。保險公司通過投資房地產(chǎn)信托投資基金成為養(yǎng)老住宅的持有者，獲取長期穩(wěn)定的投資回報。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是毋庸置疑的。2013 年出臺的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確提出，我國養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展目標是到2020 年，全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務體系。2014 年8 月出臺的《國務院關于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務業(yè)的若干意見》提出，支持符合條件的保險機構投資養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，促進保險服務業(yè)與養(yǎng)老服務業(yè)融合發(fā)展。

但對保險公司自身來講，在進軍養(yǎng)老項目前必須選準市場定位和盈利模式，找到適合自己的盈利點及盈利模式。

目前，大部分保險公司的養(yǎng)老項目多集中在地產(chǎn)領域，以養(yǎng)老社區(qū)的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持續(xù)的低入住率，讓險資們看到了理想和現(xiàn)實的差距，也讓其對養(yǎng)老行業(yè)有了更加清晰的認識。

中國平安集團子公司平安不動產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目合悅，在2015 年春節(jié)后進行封盤。該項目以全齡化全方位社區(qū)服務為特色，提供頤養(yǎng)身心的全方位服務。據(jù)悉，合悅項目并未叫停，僅是暫時封盤。但外界對于平安不動產(chǎn)關注不是這一項目的暫時停滯，更多的是質疑其以養(yǎng)老名義圈地，但平安不動產(chǎn)方并未做出回復。

剝離房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老社區(qū)并非暴利、高盈利的投資項目，其投資周期也許要長達8 至10 年。在項目投入前期，能維持收支平衡已較為不易。目前從各養(yǎng)老社區(qū)運行的情況來看，其短期收益大概僅為5% 至6%，若收益要達到8% 至10% 之間，則需要10至20 年的投資周期。

篇3

不過，銷售奢華卻屬無奈之舉。別墅養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，這個別墅區(qū)在幾年前就建好了，但由于諸多限制，一直沒有辦法銷售，曾經(jīng)銷售過幾套房后被政府處予了高額的罰金，只好暫時租賃給幾個私營企業(yè)做辦公處所。這時，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基金看上了這一片離市區(qū)不算太遠的休閑之地，雙方達成協(xié)議，由基金出資將之改造成高端的養(yǎng)老社區(qū)，面對市場可銷售亦可高價租賃。

目前中國還沒有形成真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，大部分養(yǎng)老公寓多由政府補貼，并未實現(xiàn)盈利，涵蓋老年公寓的項目用地一般是劃撥用地，即通過支付征地、補償、青苗費等費用把集體土地變成國有土地，不經(jīng)過土地招拍掛市場，土地價格相對很便宜?；蛘咄恋匦再|原不屬于房地產(chǎn)開發(fā)，掛上養(yǎng)老地產(chǎn)的名義后可變相銷售。但掛上養(yǎng)老地產(chǎn)的房屋一般無法辦理房產(chǎn)證，一般產(chǎn)權為使用權，最多20年。

因此，若非出于無奈，并沒有任何一家開發(fā)商會拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)。盡管如此，在限購條例、批地困難、銷售證難辦等諸多房地產(chǎn)調控政策壓力之下，養(yǎng)老地產(chǎn)正成為開發(fā)商突圍的一條路徑。

發(fā)改委相關人士對記者表示，目前民政部和老齡委在管理及參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關事宜，但如果光靠政府財力解決即將到來的老齡化問題，將難以持續(xù)，所以政府也在急迫地探索一條養(yǎng)老地產(chǎn)市場化發(fā)展的道路。

上述人士稱，目前國家對于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策放得很開，各地方政府在土地上、銀行在信貸上均會給予一定支持，就是希望更多的開發(fā)商進入到養(yǎng)老地產(chǎn)領域中，對于一些存在問題的地產(chǎn)項目改造為養(yǎng)老地產(chǎn)，也是默許的。

國家統(tǒng)計局的第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)顯示，中國老齡化進程正在加快，目前全國人口中60歲及以上的人口占比已達到13.26%，與2000年相比增長了2.93個百分點。與老齡化相伴而生的一系列問題，使得中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難，這也催生了“以房養(yǎng)老”等新型養(yǎng)老方式。養(yǎng)老地產(chǎn)前景也被各大房地產(chǎn)商看好。

個別先知先覺的開發(fā)商似乎已經(jīng)嗅到了其中的財富味道。越來越多的一線開發(fā)商也開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

篇4

《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人?！?/p>

根據(jù)國務院《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強養(yǎng)老機構建設，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務體系，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業(yè)迎朝陽

春暖花開的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國際醫(yī)學中心迎來開業(yè)大吉。

興建近3年的國際醫(yī)學中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點項目，它與建設中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內的綜合性醫(yī)療機構。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫(yī)院的構架體系中，專門設置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點醫(yī)生“多點執(zhí)業(yè)”外，還將同時試點高端養(yǎng)老護理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開面紗的還有100套護理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護理院不同，全部是居家式護理套房，資深醫(yī)護人員將為老年人提供專業(yè)護理。

這個集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫(yī)學中心引進了亞洲最大的醫(yī)療集團新加坡百匯集團，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫(yī)學園區(qū)集團有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫(yī)學中心部分權益的收購，進展還算順利，與幾個股東的股權收購框架協(xié)議已初步達成，眼下正推進前期盡職調查等工作?！鄙鲜泄具\盛實業(yè)高管在接受本刊記者采訪時表示。

據(jù)了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購完成將間接和直接持有醫(yī)學中心28%的股份，成為國際醫(yī)學中心的第一大股東。

對于運盛實業(yè)而言，其現(xiàn)有主營業(yè)務主要為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項目，也預示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉型。

“若九勝收購醫(yī)學中心股權及本次資產(chǎn)重組順利完成，運盛實業(yè)未來可通過這一項目向高端醫(yī)療服務領域拓展，尤其是借此進軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開拓公司未來地產(chǎn)業(yè)務種類和盈利模式。”運盛實業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫(yī)學中心尚未開業(yè)，但它的建造已帶動了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優(yōu)質醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無獨有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學醫(yī)學院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設成集健身中心、康復療養(yǎng)中心、老年藝術中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項目。

積累項目經(jīng)驗后，中茵股份還計劃將該模式復制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務需求的日益增長，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國房地產(chǎn)市場下一個十年的價值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務業(yè)改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經(jīng)把社會資本進入養(yǎng)老服務業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，要充分發(fā)揮政府“?；尽钡淖饔茫ㄟ^簡政放權，創(chuàng)新體制機制，激發(fā)社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環(huán)境，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務體系。

可以說，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關國家政策陸續(xù)出臺，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設在中部地區(qū)的獨立保險法人機構——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經(jīng)開始接待老人體驗入住。

隨著首個養(yǎng)老社區(qū)項目的啟動，合眾人壽開始整合優(yōu)質資源，將公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計劃，公司10年內將在全國范圍內打造26個大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業(yè)。

從項目實際推進看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項目先后開建；與北京、山東、河南等當?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達95%，且老人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時間可達20至30年，所以國外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國內，因養(yǎng)老觀念問題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)?！钡瑫r對養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結構到來，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團、北京大學第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設大型國際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項目投資將達上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設立新華養(yǎng)老保險股份有限公司，“進駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險公司進行長期投資的策略之一。”

市場熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長點外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實現(xiàn)了保單與實物的對接?？蛻糁灰徺I保險，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購買了相關養(yǎng)老保險產(chǎn)品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險期滿后，客戶也可以領取現(xiàn)金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費，保險責任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實時結算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務費后，也可陪同被保險人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學保險學院院長王穩(wěn)教授認為，“保單+實物對接”模式引領了壽險產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險保障計劃打破了傳統(tǒng)保險產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預期收益保障向可見的實物保障轉移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉變，推動了中國保險產(chǎn)品模式的升級。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國務院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養(yǎng)老服務體系建設。金融機構要加快金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務領域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國內養(yǎng)老不動產(chǎn)的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長了保險業(yè)務的產(chǎn)業(yè)鏈，險企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動產(chǎn)領域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據(jù)項目定制保險產(chǎn)品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產(chǎn)品前端，然后開發(fā)、設計、銷售相應的保險產(chǎn)品，這種特定的保險產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費做投資，缺陷在于二者互不關聯(lián)，投資領域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標志著華夏人壽全面進軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實質性步伐，而且標志著公司經(jīng)營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場的潛在商機日益凸顯，但市場不乏謹慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預計15年才可以回收土地及建設的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風者如眾。保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的。”有保險業(yè)內人士不無擔憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產(chǎn)之后，國內已有8家保險公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質疑。

南開大學風險管理與保險學系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產(chǎn)品和保險服務與養(yǎng)老產(chǎn)品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業(yè)保險公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險的優(yōu)勢延伸到養(yǎng)老機構里面，包括責任險、護理保險和其他的醫(yī)療保險等在內的探索并不多?！?/p>

江生忠?guī)ьI他的課題組去年底剛剛完成了一個保監(jiān)會的“商業(yè)保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國保險公司對不動產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國際經(jīng)驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%?！坝绕涫侨毡驹谫Y產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個不動產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應該警惕的。”

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領域鋪路。然而，在總規(guī)模達1226戶的幸福匯項目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過直到2013年，保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導致不少開發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對公司來講，就像在中捕魚?！崩试姷禺a(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養(yǎng)老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們仍沒有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯的方法來探路，以認清市場需求和自身定位。

篇5

【關鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) PPP模式 可行性 必要性

一、引言

我國是當今世界上老年人口最多、增速最快的國家。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站最新統(tǒng)計，2014年底，我國60歲及以上人口數(shù)量已經(jīng)達到21242萬人，占全國比重15.5%，65歲以上人口數(shù)量達到13755萬人，占全國比重10.1%，對比聯(lián)合國的人口老齡化標準，我國人口老齡化程度十分嚴重。

根據(jù)民政局數(shù)據(jù)顯示，截止2015年3月底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.5張，與政府在《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。

面對日益嚴峻的老齡化問題和潛力巨大的養(yǎng)老服務市場，我國“十二五”綱要規(guī)劃提出，構建“以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐”的社會養(yǎng)老服務體系。在“十二五”期間，國家相繼出臺一系列政策法規(guī)，推動民間資本、社會力量進入養(yǎng)老服務業(yè)，致使近年民間資本進入養(yǎng)老服務業(yè)的熱情空前高漲，養(yǎng)老服務成為投資新熱點。

同時，與養(yǎng)老服務行業(yè)相關聯(lián)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開發(fā)模式。本文在現(xiàn)有的養(yǎng)老市場背景下，綜述相關研究和實踐，提出一類新的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式與融資框架建議――PPP模式，為有關企業(yè)投資開發(fā)提供參考。

二、文獻綜述

“養(yǎng)老地產(chǎn)”從字面上看，可理解為“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復合地產(chǎn)開發(fā)模式。這種模式將房地產(chǎn)開發(fā)項目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費方式。養(yǎng)老地產(chǎn)由適老化住宅拓展而來，最初只是將養(yǎng)老主題融入傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，但發(fā)展至今已融入了商業(yè)地產(chǎn)運營、養(yǎng)老服務和金融創(chuàng)新等屬性，形成養(yǎng)老地產(chǎn)的廣義概念。目前國際上對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在三個方面，即國內外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先進經(jīng)驗分析、人口老齡化下的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)研究和關于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據(jù)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及結合典型案例，并從老齡化社會、老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、房地業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)轉型角度，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的特性，介紹了國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，闡述了當前亟待發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內在發(fā)展邏輯來看，養(yǎng)老服務社會化、養(yǎng)老服務設施集約化與養(yǎng)老服務高端化是催生中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內在動力，養(yǎng)老地產(chǎn)金融化是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展依托和現(xiàn)實路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種融合復合地產(chǎn)和現(xiàn)代服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)，盡管在中國仍處于初級發(fā)展階段，但其系統(tǒng)性和復合度很高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

PPP（Public-private partnerships，或簡稱P3s）即公私合作伙伴關系，是指公共部門和非公共部門為提供公共產(chǎn)品和服務而建立的一套利潤共享、風險共擔的合作模式；也可以說是公共部門通過與私人部門建立伙伴關系來提供公共產(chǎn)品或服務的一種方式。它是通過非政府部門的融資，改變公共服務和基礎設施建設的運作方式，并通過非公共部門引入市場機制，利用其創(chuàng)新和經(jīng)驗，提高基礎設施和管理的水平，以達到增值基礎設施的目的。目前國際上對PPP模式的研究大部分集中于對PPP項目融資風險因素的識別及分類、風險評估、風險分擔原則、分擔模式和在公共設施的應用等方面的研究。彭桃花和賴國錦民（2004）認為無論是在發(fā)達國家或發(fā)展中國家，PPP模式的應用越來越廣泛，風險的辨識與合理分配是成功運用PPP的關鍵。張桂玲（2014）認為將PPP模式應用于農(nóng)村基礎設施建設是十分重要的，孫學工，劉國艷和杜飛輪等（2015）認為PPP在我國公用事業(yè)、基礎設施等多個行業(yè)得到較為廣泛的應用，但現(xiàn)有PPP模式不適應新形勢發(fā)展要求，應迫切需要進行相應改革，并盡快開展新型PPP模式試點。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運用實證分析的方法，研究了美國7座有代表性城市政府在提品和服務時引入私人部門的案例，其得出的結論是當?shù)卣畱摻Y合自身特點，城市的自然條件、經(jīng)濟結構和政治體制特點等，因地制宜地選擇PPP模式。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)分析

（一）開發(fā)模式

當前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式大多模仿美國的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續(xù)照護退休社區(qū)）模式，但在開發(fā)規(guī)模、功能定位和建造選址上有所區(qū)別。我國早期的開發(fā)項目是模仿美國的大規(guī)模、低密度社區(qū)，以輔助生活區(qū)、家庭照料社區(qū)等為主，設置一定比例的護理型公寓和醫(yī)療護理設施，如東方太陽城、北京太陽城等。之后我國又模仿美國出現(xiàn)了一些規(guī)模較小、定位高端的獨立生活型機構，以老年公寓、老年聚集區(qū)為主，如椿萱茂、和熹會等。近年，國內也出現(xiàn)了將生態(tài)和養(yǎng)老結合打造的旅游養(yǎng)老、集中商品住宅社區(qū)小戶型社區(qū)養(yǎng)老、主打養(yǎng)生牌的溫泉養(yǎng)老等不同的新型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，如無錫九如城等養(yǎng)老綜合體。

（二）盈利模式

目前國內在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長期持有”和“出售+長期持”。

（1）出售。一般而言，銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)更偏向于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，出售對象可以為是產(chǎn)權也可以是使用權，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤。

（2）長期持有。長期持有自主運營，養(yǎng)老社區(qū)將只租不售。目前很多開發(fā)商考慮嘗試采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交一定金額的會費，入住以后根據(jù)不同的養(yǎng)老服務等級每月再繳納相應費用，當老人去世之后，剩余的會費將退還給家屬。會員制與普通房產(chǎn)銷售類似，是通過銷售會籍，迅速鎖定目標客戶使資金快速回籠，也為多地養(yǎng)老的開展提供了客源基礎。

（3）出售+持有。養(yǎng)老住宅的開發(fā)需要社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展，盈利模式就需要將產(chǎn)品銷售和運營服務二者并重?！颁N售+持有”型就是為了彌補全部出售模式下后期運營質量無法保障而提出的改進方案，一般是銷售自理型住宅，繼續(xù)持有護理型公寓和醫(yī)療護理設施，典型案例是北京太陽城。

（三）融資方式

養(yǎng)老地產(chǎn)具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強等特點，由于這一特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)很難取得銀行貸款。

第一種方式，在我國最為常見融資方式的是由政府獨資，養(yǎng)老服務作為社會福利事業(yè)，由于其回報率較低，往往由政府撥發(fā)一定比例的財政支出來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

第二種方式，由開發(fā)商單獨投資，作為地產(chǎn)項目來開發(fā)銷售，這種形式在國外較為多見，美國就已有專門開發(fā)建設老年地產(chǎn)的連鎖公司，但開發(fā)成本過高，風險性大，國內較少。

第三種方式，開發(fā)商投資和住戶集資相結合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來籌集所需資金，入住后只需交付少量的費用，但可操作性較差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我國主要的養(yǎng)老服務形式以機構養(yǎng)老為主，屬于我國的福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院為主，但準入門檻較高，由政府提供。而政府因為財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎公共建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上我國近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養(yǎng)老設施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務多元化的需求。社會資本作為當今中國經(jīng)濟的重要力量，有著充足的流動資金和靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準公共物品的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準公共物品的范疇，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以讓更有活力的私營機構作為主導進行建設，使之成為政府機構養(yǎng)老的有效補充。

PPP強調公共部門和私營機構為提供公共服務組建項目公司或約定長期合作，在項目中各自投入資源并合理分擔風險，實現(xiàn)各相關方共贏。企業(yè)通過獲得政府授予的特許經(jīng)營權，提供基礎設施、公共事業(yè)的建設與服務，通過運營回收投資并獲得合理收益。養(yǎng)老地產(chǎn)本身具有的公益性，以及投資回收期長、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定或增長的特點，滿足了PPP應用的基本條件。一方面，政府可以通過鼓勵政策，引導企業(yè)加大養(yǎng)老服務的供給，滿足不同層次的養(yǎng)老需求；另一方面，企業(yè)可以減輕初期投資和運營期稅費帶來的財務壓力，專注于提升養(yǎng)老服務和管理的專業(yè)化水平。同時，應用PPP模式也將大力推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與改革。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的構成

（1）項目發(fā)起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯(lián)合體。由于養(yǎng)老地產(chǎn)屬于公益性項目，發(fā)起人應該擁有優(yōu)秀的資質和良好的信譽。

（2）項目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目必須得到政府批準，并在特許協(xié)議中與項目公司明確各自的權利和義務。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目屬于公益性項目，政府可以提供資金、信譽、履約等方面的支持，政府也可以持有項目公司的股份。

（3）項目公司與銀行簽訂融資（貸款）協(xié)議。一些國家政府的出口信貸機構、商業(yè)銀行和一些金融機構，往往是PPP項目融資的資金主要提供者。在PPP項目融資中，往往由多家銀行和金融機構組成一個銀團對項目提供資金支持。

（4）項目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票或公司債券等來募集資金。

（5）項目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負責項目工程的設計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設款項的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項目有現(xiàn)金流入的時期內分期支付。

（6）項目公司在養(yǎng)老地產(chǎn)建成后與營運方簽訂運營合同；老年住戶與運營公司簽訂租賃合同。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與養(yǎng)老地產(chǎn)的管理運營方簽訂租賃合同，但運營公司需要向項目公司支付項目收益。這樣便于項目公司和運營公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。

（7）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，項目融資的巨額資金以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確的認定自己面臨的重要風險，并為他們投保。

（三）模式優(yōu)缺點分析

養(yǎng)老地產(chǎn)這一大型公益性項目的開發(fā)，單靠政府或企業(yè)自身，往往會面臨開發(fā)成本高，收益率低，回收資金慢等問題，而采用PPP模式，通過讓社會資本進入養(yǎng)老服務行業(yè)可以提高服務效率和降低服務成本，產(chǎn)生共贏的良好局面。同時，政府的參與提高了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和信譽，加快了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而社會資本的加入也提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)營效率，增強了資本增值能力。

另外，采用PPP項目融資方式建設老年地產(chǎn)，利用由多個銀行和金融機構組成的銀團貸款，降低了單一的銀行的風險，還有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風險。采用PPP模式融資建設大規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)項目，還可以創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的服務中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護中心，提高了養(yǎng)老服務的多樣性。

但是，采用PPP模式建設養(yǎng)老地產(chǎn)，需要的相關條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險公司的介入、需要社會資本愿意忍受回收資金緩慢而主動介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協(xié)調工作，才能確保養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的正常開展。

五、我國養(yǎng)老需求現(xiàn)狀下的PPP模式開發(fā)建議

（一）加快模式應用，滿足巨大的市場需求，提高養(yǎng)老服務質量

根據(jù)民政局2014年公報數(shù)據(jù)顯示，2014年底全國各類養(yǎng)老服務機構和設施94110個，其中各類養(yǎng)老床位577.8萬張， 與2014年底我國60歲老年人口數(shù)量21242萬差距巨大；同時數(shù)據(jù)顯示2014年底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，與政府在《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。

更加突出的問題是市場配置的不均衡。研究表明，2014年全國養(yǎng)老機構床位使用率不到65%，公辦機構的“一床難求”和民辦機構的“慘淡經(jīng)營”形成鮮明對比。公辦養(yǎng)老院往往因服務好、收費低的特點受民眾追捧，有新聞報道稱第一福利院排號甚至要等100年。然而，高性價比的公辦養(yǎng)老院背后是超過70%面臨收不抵支的財務困境。根據(jù) 《養(yǎng)老機構管理辦法》，“公辦養(yǎng)老機構應當優(yōu)先保障孤老優(yōu)撫對象和經(jīng)濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務需求”；《民政部關于開展公辦養(yǎng)老機構改革試點工作的通知》中進一步明確了公辦養(yǎng)老機構“托底”的職能定位。也就是說，公辦養(yǎng)老院本應保障低端養(yǎng)老需求，而現(xiàn)在承擔了過多社會養(yǎng)老責任，中端養(yǎng)老市場仍舊供給不足。同時，現(xiàn)有的養(yǎng)老機構還存在城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，功能過于單一和設施相對簡陋等問題。

因此，面對廣闊的養(yǎng)老市場，我們應加快PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)的應用，利用PPP模式降低養(yǎng)老服務成本，提高養(yǎng)老服務質量，同時當前我國彌補巨大的市場空白。同時，注意在應用PPP模式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，注意養(yǎng)老產(chǎn)品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養(yǎng)老市場的需求，注意城鄉(xiāng)發(fā)展的協(xié)調性，確保城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務的共同發(fā)展。

（二）提升模式內涵，注重產(chǎn)品多樣化發(fā)展，滿足不同養(yǎng)老偏好

中國是世界上唯一老年人口超過2億的國家，同時人口老齡化日益加劇。據(jù)預測，2050 年我國老年人口撫養(yǎng)比將達到46：100，即每46個老年人口需要100個年輕勞動力人口去贍養(yǎng)。而社會中的老年人口數(shù)量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國養(yǎng)老市場的規(guī)模，而具體的養(yǎng)老需求分析仍需要依賴微觀調研結果。結合近年來全國各地的調研結果，可以將當前我國養(yǎng)老需求特點和PPP模式應用的建議總結如下：

（1）大部分老人仍傾向于居家養(yǎng)老，居家養(yǎng)老市場潛力巨大。2010年遠洋地產(chǎn)市場調研數(shù)據(jù)表示，15%被訪者考慮過入住養(yǎng)老公寓，其中7%入住意愿較強，其余則表示不考慮入住此類養(yǎng)老機構。雖然入住意愿比例較低，但目前我國老年人口已達到20000萬多，乘以15%仍有3000萬老年人口的市場需求，這與目前各類養(yǎng)老床位577.8萬張之間依舊存在巨大的市場份額，機構養(yǎng)老市場仍大有可為。

同時，PPP模式在居家養(yǎng)老服務上依舊可以發(fā)揮巨大的作用。面對居家養(yǎng)老這一巨大的市場，政府往往很難靠自己獨立支持，而當下應用PPP模式的政府購買第三方居家養(yǎng)老服務的項目實施，也為我們PPP模式進入居家養(yǎng)老這一市場提供了很好的借鑒意義。

（2）社區(qū)尺度上存在明顯空間差異，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)應覆蓋多方面。2013 年對北京6類典型居住社區(qū)的調查結果顯示，養(yǎng)老需求在社區(qū)尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區(qū)和單位大院的老年人對機構養(yǎng)老更加熱衷；新建商品房社區(qū)內的老人更加傾向于服務質量和環(huán)境較好的民辦養(yǎng)老機構；企事業(yè)單位退休職工集中的混合社區(qū)青睞中等收費水平的民辦養(yǎng)老機構；習慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價比更高的公辦養(yǎng)老機構。

針對不同社區(qū)的養(yǎng)老人群，我國養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的開發(fā)中，應該盡量兼顧到以上各類養(yǎng)老人群的需求，以PPP模式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)不應該是只針對低端、中端或高端中某一類養(yǎng)老市場的單個養(yǎng)老產(chǎn)品，而應該是覆蓋多個層次的養(yǎng)老綜合體。

（3）健康狀況和文化程度影響?zhàn)B老方式選擇，養(yǎng)老服務物質精神共結合。相關研究發(fā)現(xiàn)，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響?zhàn)B老方式的選擇。2007年的調研結果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養(yǎng)老機構進行養(yǎng)老。而這一類人群的養(yǎng)老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時也會融入交流、情感、甚至自我價值再實現(xiàn)等養(yǎng)老需求，這些都是我們PPP模式應用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中必須給予足夠重視的，要確保養(yǎng)老服務的物質保障基礎之上滿足更高層次的精神需求，當然這一需求的實現(xiàn)，也將不斷推動我國養(yǎng)老服務的發(fā)展和改革。

參考文獻：

[1]羅福周，韓言虎.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究，2012.

[2]姜睿，蘇舟.中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2012.

[3]Deng Y， Gyourko J， Wu J. Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets[J].Social Science Electronic Publishing，2010.

[4]彭桃花，賴國錦.PPP模式的風險分析與對策[J].中國工程咨詢，2004.

[5]張桂玲.PPP模式在農(nóng)村基礎設施建設中的應用研究[J].中國農(nóng)業(yè)會計，2014.

篇6

根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2013年老年人口數(shù)量將達到2.02億人，老齡化水平將達到14.8%。2025年之前，中國的高齡老年人口將一直保持年均100萬人的增長態(tài)勢。此外，老年人口的高齡、失能和空巢化，將進一步加劇應對人口老齡化的嚴峻性和復雜性。

政府規(guī)劃實行“9073”的養(yǎng)老服務模式，即到2020年，90%的老年人將在社會化服務協(xié)助下，通過家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人將通過政府購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老，3%的老年人將入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老。

在中國人口結構轉變的大背景下，老齡市場的剛性需求，與國家政策的持續(xù)引導，使養(yǎng)老服務業(yè)成為最近一兩年頗受關注的熱點投資領域。

醫(yī)療行業(yè)人士的觀點為，老年人的疾病和衰老總是相互關聯(lián)，不能清晰區(qū)分出衰老與疾病綜合征之別。因此，從需求上說，老年人的醫(yī)和養(yǎng)，本身就無法分割。

此外，絕大多數(shù)老年人都有居家養(yǎng)老的需求，這一潛在的巨大需求，無疑給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的想象空間。從國外經(jīng)驗看，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年僅有8%～10%的回報率。這對于習慣于高利潤和高資金流動性的房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個艱難的挑戰(zhàn)。

眾所周知，醫(yī)養(yǎng)結合是養(yǎng)老開發(fā)運營的出路，那么應如何進行醫(yī)養(yǎng)結合？如何區(qū)分醫(yī)和養(yǎng)的關系和定位？如何在醫(yī)療的范疇里解決醫(yī)和護的協(xié)調問題？則眾說紛紜。

但無論如何，都要厘清養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商與運營商的不同定位。養(yǎng)老運營商是養(yǎng)老服務的提供商，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目后期運營的接盤者。養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)開發(fā)和養(yǎng)老服務的有機整合，是醫(yī)養(yǎng)的系統(tǒng)配合，主要分為兩大模式：一是重資產(chǎn)模式，二是輕資產(chǎn)模式。

重資產(chǎn)模式的核心是醫(yī)療設施驅動，開發(fā)商一般會隨項目配套建設醫(yī)院和康復護理院。國內目前的做法為：由區(qū)域頂級三甲醫(yī)院開設分院，或以品牌冠名、國外醫(yī)院品牌輸出等形式。這樣的項目大多身處郊區(qū)或景區(qū)，需要克服與城市距離遠和配套設施不足的缺點，開發(fā)商因此需要背負醫(yī)院與康復中心的經(jīng)營壓力，客戶也會對未來醫(yī)療設施的兌現(xiàn)心存疑慮。

篇7

在劉明看來，目前國內的開發(fā)商、保險公司一哄而上地涌入養(yǎng)老地產(chǎn)領域，導致這個行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但大部分企業(yè)都沒有想好該如何賺錢?！梆B(yǎng)老是一個復雜的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有好的思路、資源、團隊，如果還是用開發(fā)房地產(chǎn)的思維去做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，做爛掉是遲早的事情?！眲⒚髡f。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前包括招保萬金在內的幾乎所有大牌房企都已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。7月21日，中國太平保險集團宣布其國內首個養(yǎng)老社區(qū)將于今年10月在上海周浦開建，主打高端養(yǎng)老市場；7月22日，光明集團旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)宣布，將聯(lián)合長江總公司在上海崇明島開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并以本地化、大眾化為定位。

“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近5年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了?！鄙虾ｎI易投資顧問有限公司董事長鄒毅表示，“通過養(yǎng)老概念拿地可能容易，但盈利并沒有想象的那樣豐厚?！?/p>

資本瘋狂涌入

在國內的主題地產(chǎn)大潮中，當前最熱的一個領域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。

劉明說：“養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷‘全國熱’，首先，地方政府可以將此作為政績，自然鼓勵各種主體的投資；其次，傳統(tǒng)住宅開發(fā)遇到瓶頸，地產(chǎn)公司正在積極轉型進入養(yǎng)老領域，此外，保險資金不能進入住宅開發(fā)領域，但可以進入養(yǎng)老地產(chǎn)。”

4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》（下稱“指導意見”），在養(yǎng)老服務設施的土地規(guī)模、用地性質、建筑面積等方面都提出了細化意見，這是對此前出臺的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的貫徹和實施。

世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強認為，指導意見的表明政府看到了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背后存在的問題，希望發(fā)動私營機構和社會資本更多地參與解決養(yǎng)老問題，鼓勵營利性機構投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

目前，無論是中央還是地方政府，均對養(yǎng)老問題高度重視。中國社科院的《2014年中國社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，我國60周歲及以上人口達2億人，占總人口的14.9%，預計未來這一數(shù)字還將不斷地攀升。

光明集團副總裁莊國蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經(jīng)突破300萬，老齡化比例遠遠高于全國水平，“老有所養(yǎng)”已成為當?shù)刂匾拿裆n題。

“有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求，為各路資本帶來了新的機會。”鄒毅稱。

據(jù)莊國蔚介紹，光明集團旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)、長江總公司將共同出資形成項目公司，利用長江總公司旗下的土地資源推進崇明養(yǎng)生莊園項目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產(chǎn)建設開發(fā)，1300畝用于休閑、旅游和生態(tài)建設。

中國太平保險集團的手筆更大。該集團預計在3～5年間完成6～10個養(yǎng)老社區(qū)項目。以每個項目20億～30億元的規(guī)模來測算，中國太平保險集團未來5年內在養(yǎng)老社區(qū)的投入約為120億～30047，元。

去年12月，保利地產(chǎn)在北京正式對外公布公司長期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃，保利計劃用3～5年的時間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營率進入穩(wěn)健經(jīng)營階段，基本實現(xiàn)盈虧平衡，同時規(guī)劃用8～10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

盈利模式待解

有人正埋頭涌入，有人還在門口徘徊，而有人已經(jīng)鎩羽而歸。

今年4月，北京城建集團將其持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權及6.2億元債權在北京產(chǎn)權交易所掛牌轉讓。公開資料顯示，這個項目已經(jīng)連續(xù)多年虧損，其中，2012年的凈利潤虧損5042萬元，2013年虧損4926萬元。

顯然，北京城建集團已經(jīng)等不到項目盈利的時候。事實上，一個運營良好的養(yǎng)老地產(chǎn)項目要實現(xiàn)盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內就賺錢，那就只是打著“養(yǎng)老”的旗號圈地賣房而已。

據(jù)中國太平保險集團相關負責人透露，公司預計上海周浦項目總投資回報率大概在5%～6%之間，只有入住率達到較高的比例，項目才有盈利空間。按照目前測算，上述養(yǎng)老社區(qū)約在15年后才能達到盈虧平衡點。

位于上海浦東康橋地區(qū)的親和源老年公寓是國內極具代表性的高檔會員制養(yǎng)老社區(qū)，也是內地第一批起步的高檔養(yǎng)老企業(yè)，經(jīng)過9年實踐，已形成一套較成熟的商業(yè)模式，2013年以來，親和源首次實.現(xiàn)盈利。

據(jù)悉，親和源以會員卡方式入住、消費?？ǚN分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉讓，購買會員卡的費用是98萬元，以后再根據(jù)實際入住的房型大小繳納2 98萬元至7_38萬元不等的年費。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉讓繼承，15年內可退，根據(jù)實際入住的房型大小不同，會員卡的費用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費數(shù)為3.8萬元。

與上述兩家企業(yè)主打的高端養(yǎng)老不同，光明集團希望打造的是大眾化的養(yǎng)老項目。按照莊國蔚的說法，光明集團將利用內部資源整合的優(yōu)勢，去打造一個可以持續(xù)盈利的項目。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最為關鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說，他們曾經(jīng)通過拍賣的方式，獲得了上海市中心的一塊醫(yī)療用地，公司打算在此打造一個高端養(yǎng)老社區(qū)?！捌鋵崳恋氐墨@得現(xiàn)在還存在瓶頸，我們不可能在醫(yī)療用地上蓋房子然后銷售，將來可能采取出租的方式，現(xiàn)在只能走一步看一步。”劉明說。

光明集團在土地獲得方面可謂占盡優(yōu)勢。光明集團旗下的長江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農(nóng)工商房產(chǎn)的合作中，長江總公司很自然成為了土地的提供方。

光明集團方面透露，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目得到了上海市政府的大力支持，有關土地調整等方面的問題，政府有關部門正在積極幫助協(xié)調處理。

根據(jù)同策咨詢的研究，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權變現(xiàn)三種方式；保險資金為代表的大型沉淀資本主要通過將保險養(yǎng)老板塊業(yè)務與養(yǎng)老產(chǎn)品相結合，出售大額保單回收現(xiàn)金流進行退出。

“到目前為止，我們還沒有看到可持續(xù)、可復制的成功運營模式?！蓖鯊V強表示，“針對高收入老年人的養(yǎng)老項目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養(yǎng)老項目的成功模式在不久的將來將會呈現(xiàn)。但該類項目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費市場才是挑戰(zhàn)所在?！?/p>

一哄而上之后

“不出5年，在國內養(yǎng)老地產(chǎn)領域，一定會出來很多爛尾項目。”劉明稱，“一方面是因為這些一哄而上的投資主體不具備專業(yè)的運營能力，另一方面是這些產(chǎn)品賣的人群不對。很多人現(xiàn)在買一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目是為了投資，但養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是入住率，如果一個產(chǎn)品推出3年，入住率可以達到75%～80%，那么說明這個項目很成功，但是國內真正能做到的寥寥無幾?！?/p>

鄒毅認為，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。其次，中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項目最大的沖擊。社會觀念不轉換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機會不大?！?/p>

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認為，目前中國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于粗放式增長階段。他表示，在短期內政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，并以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進行圈地。這樣導致短期內養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，但實際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運營及服務。

篇8

關鍵詞：公私合營（PPP）項目；養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)；融資渠道

2016年，全國建設試點省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產(chǎn)業(yè)指導意義。2016中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會的舉行，結合了多種社會力量，將養(yǎng)老服務項目與社會資源有效對接，倡導養(yǎng)老新理念，促進社會健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會基礎產(chǎn)業(yè)的構建。

一、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資特征及問題

1、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的融資特征

（1）內源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內部融資途徑來補充產(chǎn)業(yè)基礎建設。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機構的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養(yǎng)老行業(yè)階段來看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業(yè)風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構放貸會相對保守一些。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權投資方式是直接吸收投資、公開發(fā)行股票；而債務投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業(yè)背景來看，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規(guī)模的股權融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤和商業(yè)模式的優(yōu)化運營。債權融資規(guī)模相對來說比較小，主要由于當前行業(yè)利潤空間小。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權融資每年均不足25%。

2、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資存在的問題

（1）政府補貼的依賴程度過高。養(yǎng)老服務在一定程度上屬于社會公益性產(chǎn)品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規(guī)模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據(jù)國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線比較長，經(jīng)測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內發(fā)展，這就使得民營資本面對養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)只能望而卻步。國家近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在養(yǎng)老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對受限。近些年來，我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應用；另一方面，在國內其他領域的融資模式雖有效果但本領域卻未能實施。通過近幾年的融資規(guī)模數(shù)據(jù)可以觀察，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對受限，市場化不足。

二、PPP模式應用于養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的可行性

1、國家鼓勵養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式進行產(chǎn)業(yè)融資

鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設的創(chuàng)新性改革中。對于一些醫(yī)養(yǎng)結合機構，一旦符合條件即可享受相關優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會化產(chǎn)業(yè)進程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的適配性對接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是公共服務領域方面，可以實現(xiàn)對接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)是一項長期工程，現(xiàn)階段其服務對象和服務項目相對穩(wěn)定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。

三、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財力短缺

近年來，養(yǎng)老服務的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務管理權。養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的建設資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經(jīng)趨于短缺。

2、資本市場尚不完善

一方面，資本市場上金融產(chǎn)品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導致資本市場存在較大的投資風險。

3、行業(yè)利潤率偏低

養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應該更加人性化，同時，政府也應有規(guī)范嚴格的價格控制，這就是養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低利潤的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產(chǎn)業(yè)基建“大開綠燈”，但很多政策引導過于宏觀，相關法律上沒有相應配套的實施細則，執(zhí)行難度大。建立健全產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國外養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式融資的經(jīng)驗與啟示

1、美國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

在美國，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資主要依賴市場。美國的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構提供的專門建成的社區(qū)運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動自發(fā)形成的。此時，聯(lián)邦政府無償改建房屋結構，增加社區(qū)醫(yī)療健身設施。20世紀70年代后期，社會機構接盤公共服務事項，按照履約情況支付合同約定相關服務費用。

2、日本養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營利性質，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為營利性質，多是由社會資本主辦的，兩者共同構成了日本的養(yǎng)老體系。根據(jù)2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。

3、新加坡養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

新加坡雖是市場經(jīng)濟國家，但在養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產(chǎn)品相結合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國外養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國應系統(tǒng)規(guī)劃一個養(yǎng)老服務體系并且建立健全行業(yè)標準，即現(xiàn)在所倡導的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機制，保障養(yǎng)老體系標準落到實處?？梢钥吹絿H上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)PPP模式融資實現(xiàn)路徑

1、政府財政應適度向民間資本傾斜

政府財政應適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的財政資金，轉向給民間資本注資補貼。轉變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢。

2、養(yǎng)老企業(yè)應多種盈利模式

經(jīng)營養(yǎng)老企業(yè)收費標準不宜過高。但為保證項目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還應積極拓展盈利渠道，如出租配套設施、場地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設成本以及持續(xù)的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的運營發(fā)展。

3、社會公眾應全民參與、全民支持改變

社會以往觀念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設，需要全民支持、全民參與、全民建設，萬眾一心共同構建。共建社會福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務工作的科學有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導與社會資源協(xié)調起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。

參考文獻

[1]甘國玲、姜姝珺：PPP融資模式促進養(yǎng)老機構投資的研究[J].時代金融，2017（6）.

[2]李莉：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)PPP項目新模式的探索研究[J].管理觀察，2017（2）.

[3]石丹林：醫(yī)養(yǎng)護一體化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資模式初探[J].武漢金融，2016（12）.

[4]鄔昭晗：國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資模式對我國的啟發(fā)[J].現(xiàn)代商業(yè)，2016（27）.

[5]王盛、董柳茵：城市養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式探索[J].科學發(fā)展，2016（8）.

[6]龔艷萍：互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)+居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究———以荊門市為例的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)PPP項目思考[J].荊楚學刊，2016（1）.

[7]朱圣淵：中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目融資組合研究[D].華東師范大學，2015.

[8]陳懿嘉：以PPP模式進行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的探究[D].蘇州大學，2015.

[9]黃雅琪、儲星星：云南省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資渠道優(yōu)化措施的分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014（17）.

[10]彭魯莎：中國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資模式研究[D].湖南科技大學，2014.

篇9

（蘭州商學院 金融學院，甘肅 蘭州 730020）

摘 要：保險公司的介入對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用.其不僅可以為養(yǎng)老社區(qū)項目帶來大量穩(wěn)定的資金支持，也可以幫助保險公司拓寬自身資金的投資渠道.本文從宏、微觀角度分析了我國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的意義，并對泰康人壽正在推行的養(yǎng)老社區(qū)建設進行分析，以此提出我國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略建議.

關鍵詞 ：保險公司；養(yǎng)老社區(qū)；投資模式；策略選擇

中圖分類號：F840；C913.6文獻標識碼：A文章編號：1673-260X（2015）04-0104-03

從一般的意義上講，社區(qū)是以地域為基礎的生活共同體.而按照上述解釋，我們可以將養(yǎng)老社區(qū)定義為：在一定的地域范圍基礎上，成立的由以養(yǎng)老為目的的一般社區(qū)居民（主要包括老年人和服務者）所組成的社會生活共同體.這種社區(qū)是一種與普通社區(qū)不同的生活方式，具有獨特的地域范圍、相關利益和歸屬感.

1 中國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的可行性分析

1.1 我國養(yǎng)老市場賣方市場時代已經(jīng)來臨

1.老齡化形勢嚴峻催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

2013年，中國老年人人口數(shù)量已經(jīng)突破2億大關，達到了2.02億，老齡化水平達到14.8%.事實上，我國自2000年起就己經(jīng)開始步入老齡化社會，而且隨著時間推移，老齡化程度逐年加重.伴隨著老齡化的逐步深入，我國人口中空巢老人、獨居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此帶來的對養(yǎng)老服務的需求也越來越強烈.

2.家庭結構的改變增加了對養(yǎng)老社區(qū)的需求

目前我國的養(yǎng)老模式仍然是以“居家養(yǎng)老”為主.然而，隨著國民工作強度與經(jīng)濟生活水平的改變，這種傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”模式，己經(jīng)無法適應不斷發(fā)展的養(yǎng)老需求.

在計劃生育政策不斷推進的30年中，我國的家庭結構始終維持在小型家庭水平，大部分屬于“四二一”結構，即一對夫婦需要贍養(yǎng)四個老人，還要撫養(yǎng)一個孩子.與此同時，主要的工作群體在生存競爭壓力不斷加劇的情況下，跨地域流動越來越頻繁，無法給予父母及時的照料；父母要求的生活水平也在不斷改變，子女在贍養(yǎng)父母方面的時間與經(jīng)濟壓力越來越大，急切需要專業(yè)的養(yǎng)老團隊給予幫助.

3.通過養(yǎng)老社區(qū)項目可以拓寬家庭的自有資產(chǎn)投資渠道

不僅如此，隨著我國經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，大部分家庭已經(jīng)擁有一定資產(chǎn)，大部分家庭希望通過投資減少資產(chǎn)貶值帶來的損失，而在我國投資市場不健全、投資渠道較為單一的現(xiàn)實情況下，將資金應用于一些有長期規(guī)劃、安全性及流動性較高的項目是一個非常好的選擇，保險公司開展的養(yǎng)老社區(qū)項目正符合這些要求.

4.養(yǎng)老機構供給不足，養(yǎng)老供需關系失衡嚴重

在不斷增長的養(yǎng)老需求面前，我們不得不面對我國養(yǎng)老機構數(shù)量嚴重不足的現(xiàn)實：護理床位，護理人才嚴重不足，而現(xiàn)有的護理人員也存在著質量上整體素質偏低，專業(yè)技術水平不足，服務未形成系統(tǒng)化，無有效監(jiān)督等亟待解決的問題.2012年底，我國養(yǎng)老機構達到約4萬家，但仍舊遠遠落后于發(fā)達國家.由此可見，僅靠現(xiàn)有的養(yǎng)老機構，根本無法承擔起解決中國養(yǎng)老問題的重任.

1.2 從保險公司自身的角度需要發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務

1.我國保險資金運用存在的諸多問題可以通過發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)得到改善

我國養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景極其廣闊，但資金缺口嚴重，得不到有效的資金投入，無法快速展開業(yè)務；反觀保險公司，我國絕大部分壽險公司卻面臨著大量的壽險資金無法得到有效使用的窘境.

一直以來保險公司的投資渠道都集中于銀行存款、債券和股票.到2011年底，保險資金可使用余額55192億，其中銀行存款17692億、債券25916億、證券基金2909億元，與發(fā)達國家相比我國保險公司資金投資結構略顯單一.2012年，保險行業(yè)實現(xiàn)投資收益2085億元，投資收益率僅為3.39%，為近年來的低點.

由于我國保險法的約束，保險公司的資金運用會受到很多限制，而可以予以投資的項目無不面臨投資結構單一、投資收益率低以及風險大、資產(chǎn)負債不匹配等問題.選擇養(yǎng)老社區(qū)，既可以利用自身豐富的壽險管理經(jīng)驗支持養(yǎng)老市場，同時也拓展了壽險產(chǎn)業(yè)鏈，對改善我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)窘境、緩解國家養(yǎng)老壓力有相當大的幫助.

2.保險資金能夠與養(yǎng)老社區(qū)有效契合

保險公司投資最注重的是投資項目的安全性及穩(wěn)定性，因為保險公司只有選擇具有穩(wěn)定收益的投資渠道，才能有效抵御經(jīng)濟周期和壽險理賠需求給公司經(jīng)營帶來的風險.

養(yǎng)老社區(qū)的回收期長，與保險公司可運用的中長期資金具有良好的匹配性.養(yǎng)老社區(qū)投資回收期可長達10-15年且初期投資規(guī)模巨大，對經(jīng)濟實力與資金規(guī)模要求嚴格.據(jù)統(tǒng)計，目前我國的保險公司可用資金為6.85萬億元，而壽險資金占比達到80%，且壽險資金中約一半是20年以上的長期資金，完全可以達到養(yǎng)老社區(qū)的投資要求.

3.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能與保險公司主營業(yè)務互動

在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)方面，保險公司具有天然優(yōu)勢：首先，壽險公司的相關產(chǎn)品很多是以長期護理以及醫(yī)療和養(yǎng)老保險為主的，而這些產(chǎn)品的需求者正是老年人，通過這種客戶優(yōu)勢，保險公司可以借助自身知名品牌形象迅速打開養(yǎng)老社區(qū)市場，成為該行業(yè)的領軍者.其次，在吸引眾多客戶的同時，保險公司也會產(chǎn)生巨大的規(guī)模經(jīng)濟.保險公司通過發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，豐富了壽險產(chǎn)品種類，不斷延伸相關產(chǎn)業(yè)鏈，可為客戶提供更加全面的醫(yī)療服務、健康管理、金融理財增值服務，提高了市場競爭力，增加了客戶忠誠度，最終促進公司主營業(yè)務發(fā)展.而保險公司可以通過保單來鎖定住戶，而未來養(yǎng)老以及醫(yī)療保險方面的政策也都會引導商業(yè)養(yǎng)老進入社會養(yǎng)老領域，并且給予的支持力度還將提升.再次，保險公司在客戶管理，尤其是全產(chǎn)業(yè)鏈條塑造方面具有較強的能力，在產(chǎn)品定價方面具有數(shù)據(jù)處理和綜合考察的能力，這是其他產(chǎn)業(yè)無法比擬的.

4.國家政策大力支持保險公司開展養(yǎng)老服務

2012年7月，保監(jiān)會《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知》，細化規(guī)定了保險金投資養(yǎng)老地產(chǎn)問題.2013年9月底，保監(jiān)會下發(fā)了《關于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知（征求意見稿）》，明確保險資金運用監(jiān)管將實施大類比例監(jiān)管，而減少了針對具體的投資品種設置投資比例限制.2014年8月13日，國務院下發(fā)《國務院關于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務業(yè)的若干意見》（業(yè)界稱為保險業(yè)新“國十條”）.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到明確的政策支持，作為保險、地產(chǎn)兩大行業(yè)的結合，養(yǎng)老地產(chǎn)領域已被多家保險公司盯牢.

2 我國保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)案例研究

根據(jù)相關統(tǒng)計，我國目前共有七家保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，從2010年以來，，國壽、平安、新華、泰康、太保和太平均有大手筆投入，總投資額在1000億人民幣左右.

從投資規(guī)模來說，中國平安保險投入270億人民幣，合眾人壽緊追其后約為200億人民幣，中國人壽和泰康人壽的投資額分別為100億和90億人民幣.新華保險以及中國太平的投資較少，大約為20億人民幣；而中國人保目前僅有投資計劃，還沒有實際的養(yǎng)老社區(qū)建成.

現(xiàn)以泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)為例，對我國的保險公司養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務進行分析.2009年泰康人壽旗下養(yǎng)老社區(qū)投資與運營機構成立.2010年6月“泰康養(yǎng)老股權投資計劃”獲保監(jiān)會批準試點，泰康人壽購置北京昌平土地2000畝規(guī)劃建設高級養(yǎng)老社區(qū)，項目于2012年6月動工，一期投入約40億元.

2.1 功能板塊

泰康人壽根據(jù)科學設計，以不同老人不同的自理能力劃分，在泰康之家為老人提供個性化的服務.

2.2 運營管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服務費收費模式，并聘請專業(yè)團隊進行專業(yè)管理.為老人提供細致周到的一站式管理服務，不論在哪里，只要購買產(chǎn)品，即可入住泰康的任意一家養(yǎng)老社區(qū)，稱為候鳥式養(yǎng)老模式.

2.3 商業(yè)模式

采用“直接入住+保險產(chǎn)品掛鉤”的形式，對于那些保守、無風險意識的客戶，這種形式是一個很好的選擇.也可選擇“自選計劃”增加資金運用自主性，但要承擔養(yǎng)老金沒有保底保障的風險，對于風險偏好較強的客戶來說，“自選計劃”更加合適.

綜上所述，泰康人壽養(yǎng)老項目擁有以下幾點優(yōu)勢：（1）投資方式自由組合，覆蓋全面且靈活多樣.（2）結合生存保險方式，按月給付養(yǎng)老金，降低了長壽帶來的各種風險.（3）被保險人可以安逸的通過委托保險公司進行資產(chǎn)投資，輕松獲得資金回報.（4）養(yǎng)老計劃設計具有嚴謹?shù)目茖W性.通過對養(yǎng)老市場詳細的調研基礎上，設計出有針對性的優(yōu)秀產(chǎn)品.

然而，我們也必須意識到，這種模式也存在不容忽視的缺點，現(xiàn)有產(chǎn)品不適合即期養(yǎng)老客戶.保險公司不可能放棄如此巨大的即期市場，所以應該繼續(xù)完善產(chǎn)品，為現(xiàn)在的老人提供適合的產(chǎn)品.

3 我國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)所面臨的問題與策略選擇

3.1 保險公司所面臨的問題分析

1.營利性養(yǎng)老地產(chǎn)的政策導向模糊

保險公司進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的是為了盈利，但是由于存在資質的制約，保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)存在很大的困難.政府相關政策措施剛剛出臺，還沒有來得及細化，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)阻礙重重.盡管相關政策已經(jīng)出臺，從中央到地方的各級政府都表示會大力支持保險公司涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但這些支持都處在起步階段.

2.面臨專業(yè)化管理難題

養(yǎng)老社區(qū)在我國是一種全新的養(yǎng)老方式，相關研究與著作鮮見于市，所以在大力發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的同時，也必然面臨相關專業(yè)人才匱乏的局面.另一方面，伴隨著我國人口老齡化加重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)賣方市場加劇，急需相關專業(yè)護理人才.日益壯大的養(yǎng)老需求與相關人才物質匱乏的矛盾，成為保險公司在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)時必須面對的問題.

3.2 保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇

1.全力爭取政府政策支持

首先，建議國家盡快制訂具體的管理細則，以政策指引方式鼓勵保險公司投資養(yǎng)老服務.其次，在土地出讓和建設以及城市規(guī)劃方面，可以針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制定一些優(yōu)惠政策.再次，加快推廣“以房養(yǎng)老”等相關試驗模式，以此方式向即期養(yǎng)老人群提供大量閑置資金，為其購買保險產(chǎn)品提供資金支持.或者可以效仿美國，開發(fā)REITs模式，完成該模式政策資金落實.

2.關注中高端需求注重產(chǎn)品服務創(chuàng)新

現(xiàn)階段，我國的養(yǎng)老需求已經(jīng)發(fā)生改變，通過比較不難發(fā)現(xiàn)，收入較高或文化水平較高的人群對于服務養(yǎng)老、專業(yè)養(yǎng)老的接受程度與需求遠遠大于低端水平人群，對于中低端收入人群的養(yǎng)老服務，建議仍舊以政府主導為主，社會扶持為輔的方式，保障其基本養(yǎng)老，而在我國一些經(jīng)濟發(fā)展水平較高的城市，政府提供的基本保障明顯無法滿足居民們日益提升的物質精神需求，建議保險公司可從中高端需求客戶人群入手，待其盈利模式明晰，再繼續(xù)拓展市場.

高端養(yǎng)老人群對保險公司提供的養(yǎng)老社區(qū)服務提出了更高的要求，這就要求保險公司在完善服務的同時，要更加細致周到人性化：一是配置完善優(yōu)質的基礎設施，住房、綠化、醫(yī)療都要達到優(yōu)質水平；二是設置專門的生活區(qū)，提供休閑娛樂場所，滿足老年人的精神需求；三是組成高素質的專業(yè)團隊，一切以客戶為中心，提供人性化服務；四是提升社區(qū)科技含量，借助先進技術使入住老人得到及時的無微不至的照顧與保護.

3.創(chuàng)新產(chǎn)品銷售與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保險產(chǎn)品“預銷售”

建議保險公司采用預銷售的方式，不必等到房屋建成，配套設施都齊全時才開始銷售產(chǎn)品，例如泰康人壽與合眾人壽就已經(jīng)開始銷售在建設中的部分養(yǎng)老社區(qū)，用以緩解回報周期過長所帶來的風險.同時保險公司也可借鑒國際經(jīng)驗，學習日、美等以租賃形式為主的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營方式.

4.增加專業(yè)機構設置，提升管理服務水平

保險公司可以通過創(chuàng)建專業(yè)業(yè)務團隊，分部門分職責對養(yǎng)老社區(qū)進行管理，例如配置專業(yè)的醫(yī)療團隊，護理團隊，也可以采用范圍經(jīng)濟方式，投資專業(yè)的護理培訓學校，使大量的護理人才可以在校內就業(yè)，將實踐與學習結合起來，不僅解決了人才不足問題，也加快了就業(yè)速度，為我國就業(yè)市場解決了一大難題.由保險公司進行總體調度與規(guī)劃，而具體的細節(jié)服務可以做到責任到人，以減少社區(qū)管理上的風險，在此基礎上養(yǎng)老社區(qū)也得以快速成長，減少投資回報期過長帶來的風險.

除此之外，保險公司也應該注重人才儲備，著力培養(yǎng)物業(yè)、投資、醫(yī)療護理等各方面的人才，以解決現(xiàn)有人員不足問題.如此這樣，保險公司才能有序的可持續(xù)發(fā)展養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，為老人提供切實完善的晚年養(yǎng)老生活服務，為我們的父母營造更幸福的晚年生活.

參考文獻：

（1）鞠秋錦，鄧衛(wèi)華.淺析中國的居家養(yǎng)老[J].熱點透視，2004（12）.

（2）王海燕.發(fā)展城市社區(qū)養(yǎng)老應對人口老齡化[J].理論學刊，2006（03）.

（3）張曉華.我國養(yǎng)老社區(qū)軟環(huán)境建設的內涵和模式[J].中外企業(yè)家，2010（14）.

（4）陳麗珠.北京應建立養(yǎng)老社區(qū)[J].北京觀察，2011（02）.

（5）李成玉.老年住宅開發(fā)模式分析[J].住宅科技，2009（02）.

（6）牛建宏.20萬億市場規(guī)模呼喚加快政策扶持[N].人民政協(xié)報，2011-09-20.

（7）吳玉韶.老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求與高素質人才培養(yǎng)[J].觀察與思考，2010（8）.

（8）胡曉平.社區(qū)養(yǎng)老：我國養(yǎng)老服務的新模式[J].銅陵學院學報，2010（03）.

（9）孫潔.促進保險資金帶動養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范持久發(fā)展[J].勞動保障世界，2011（08）.

（10）譚顯英.保險公司投資不動產(chǎn)的收益與風險[N].中國保險報，2011-06-13.

（11）趙蜻.淺析保險公司投資養(yǎng)老實體的可行性[J].上海保險，2011（02）.

篇10

1.1養(yǎng)老社區(qū)評價指標的確定

在我國養(yǎng)老社區(qū)建設發(fā)展進程中，老年群體的養(yǎng)老意愿及養(yǎng)老方式的選擇日益受到國內學者和開發(fā)商的關注。通過查閱大量關于老齡群體養(yǎng)老方式選擇影響因素的文獻，本文將其研究中所涉及的影響因素歸納為自身因素、健康因素、家庭情況以及社區(qū)環(huán)境，這些因素顯示出老年群體對養(yǎng)老社區(qū)的關注重點。此外，在養(yǎng)老社區(qū)建設投資中，土地成本比重較大，嚴重影響投資回收期，進而影響開發(fā)商對養(yǎng)老社區(qū)的運營穩(wěn)定性。因此，養(yǎng)老社區(qū)的評價還需考慮土地成本因素。綜合考慮上述因素，建立如下養(yǎng)老社區(qū)評價指標體系：1）居住方式指標，細分為養(yǎng)老選址、與子女的居住方式及養(yǎng)老成本三項指標；2）社區(qū)環(huán)境指標，細分為醫(yī)療條件、養(yǎng)老服務供給（數(shù)量/質量）、適老化設計以及社區(qū)居住人群年齡段四項指標；3）宜居老人類型指標，僅以老年人的自理能力為評判對象。養(yǎng)老社區(qū)是否符合老年人及開發(fā)商對各類因素的期望成為評價社區(qū)優(yōu)劣的標準。

1.2現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的指標比較分析

隨著我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內涌現(xiàn)出眾多養(yǎng)老社區(qū)類型，如綜合型養(yǎng)老社區(qū)、會員制養(yǎng)老社區(qū)、異地養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)等多種形式。本文主要依據(jù)社區(qū)老年人口聚集程度及選址的不同，將我國現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)分為集中養(yǎng)老社區(qū)、異地養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)。集中養(yǎng)老社區(qū)是指老年人群集中供養(yǎng)的場所，其經(jīng)過適老化設計且養(yǎng)老配套設施齊全，老人的生活起居得到照顧，同時還可享受各種專業(yè)化為老服務。異地養(yǎng)老社區(qū)是指在離開老人現(xiàn)有住所所在地而在另一城市建設的配備商業(yè)化為老服務的社區(qū)，常以環(huán)境宜人，且房價、地價、生活費標準較低的城市或大城市周邊地帶作為遷入地?；旌橡B(yǎng)老社區(qū)通常包括兩種形式：其一是在建設初期充分考慮青年住宅、老年住宅及相關配套服務的規(guī)劃，以老年人居住要求為核心而設計建設的復合社區(qū)；其二是在社區(qū)投入使用后，參考居民老齡化程度，在社區(qū)內部建設相應規(guī)模的老年住宅或托老所以及養(yǎng)老配套的綜合社區(qū)。

1.2.1居住方式

由于老年人行動能力受限，社區(qū)成為其主要活動區(qū)域，它不僅關系到老人的居住環(huán)境、養(yǎng)老條件，也會影響?zhàn)B老成本及代際關系。集中養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)為獲取充足的周邊配套和養(yǎng)老資源，通常建設于城市繁華地段。這使得入住老人的生活、出行較為便利，但也導致開發(fā)商土地成本高昂。而異地養(yǎng)老社區(qū)常以房價、地價、生活費標準較低的地區(qū)作為遷入地，可減輕遷出地政府及居民的養(yǎng)老負擔，也可降低開發(fā)商的土地資金投入，并能與遷入地產(chǎn)生經(jīng)濟聯(lián)動。集中養(yǎng)老社區(qū)和異地養(yǎng)老社區(qū)均實行老年群體集中供養(yǎng)，這能產(chǎn)生養(yǎng)老服務的規(guī)模效益與分工效應，有利于節(jié)約養(yǎng)老服務成本，提高經(jīng)濟效益和服務效率。但老年群體聚居使老年人與子女分開居住，親情成本升高，代際分離問題嚴重。同時，老齡群體消費意愿及消費能力較弱，難以為社區(qū)商業(yè)配套設施帶來足夠的利潤。而混合養(yǎng)老社區(qū)通過實行老年住宅、青年住宅、托老所等不同居住形態(tài)的混合，有效拓寬了社區(qū)的適用人群范圍，可有效提升社區(qū)的整體消費水平。

1.2.2社區(qū)環(huán)境

對于老齡群體而言，社區(qū)能夠提供的服務水平以及養(yǎng)老配套設施的完善程度都會影響其對養(yǎng)老社區(qū)的滿意度。集中養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)在養(yǎng)老服務供給方面水平相當，不僅擁有齊全的周邊配套設施，還在社區(qū)內配備多樣的服務和設施。相較而言，由于混合養(yǎng)老社區(qū)注重居民的全齡化，服務人群廣泛，故社區(qū)醫(yī)療內容更豐富、更專業(yè)。而異地養(yǎng)老社區(qū)受遷入地經(jīng)濟和資源條件的限制，開發(fā)商需投入大量資金自建醫(yī)療和為老服務，通常會因資金不足致使服務水平差，或因投入過高而繼續(xù)延長投資回收期。同時，在集中養(yǎng)老社區(qū)和異地養(yǎng)老社區(qū)中，單一老齡群體聚集極易形成“老人城”，老年人缺少多樣的社會交往，容易產(chǎn)生孤獨感和壓抑感，不利于健康養(yǎng)老。而混合養(yǎng)老社區(qū)的居民涵蓋老、少、中、青各年齡層，可有效解決養(yǎng)老社區(qū)的活力不足問題和親情化需求。2.2.3宜居老年人類型參考國際上對老年人自理條件所做的自理、介助、介護老人的分類，同時考慮社區(qū)中老年配套、為老服務水平及醫(yī)療護理條件，可以判定各類養(yǎng)老社區(qū)的宜居老人類型。異地養(yǎng)老社區(qū)由社區(qū)提供為老服務和醫(yī)療護理，但因技術水平和專業(yè)化程度較低，只適用于自理及介助老人。集中養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)有充足的周邊配套設施和資源，且社區(qū)內部具備完善的服務和專業(yè)的醫(yī)療團隊，自理及介助老人可獲得全方位照料。同時，部分規(guī)模較大的項目還配備介護老人專用床位，可為其提供全天候治療與護理，實現(xiàn)了老齡群體的全生命周期養(yǎng)老。通過現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的指標比較分析發(fā)現(xiàn)，理想養(yǎng)老社區(qū)不僅要全方位滿足老齡群體的需求，還應兼顧開發(fā)商的收益性。混合養(yǎng)老社區(qū)相較于集中養(yǎng)老社區(qū)和異地養(yǎng)老社區(qū)具有明顯優(yōu)勢。它構建的年齡層次混合、居住形態(tài)混合、養(yǎng)老服務類型混合的社區(qū)可滿足老齡群體生理及心理上的整體需求，且青年群體的引入提升了居民的整體消費能力，社區(qū)資金平衡加快。然而，混合養(yǎng)老社區(qū)雖然強調全齡化居住，但子代與父代溝通聯(lián)系性不強，在住宅設計、規(guī)劃布局、功能劃分上也缺乏整體的開發(fā)思路。本文針對混合養(yǎng)老社區(qū)的上述缺陷做出改進，提出多代分居養(yǎng)老社區(qū)。

2多代分居養(yǎng)老社區(qū)

2.1多代分居養(yǎng)老社區(qū)的功能分區(qū)及配套設施

多代分居養(yǎng)老社區(qū)以混合養(yǎng)老社區(qū)模式為基礎，在規(guī)劃布局上將不同居住類型分區(qū)設置，并按功能需求的不同將各年齡段人群分區(qū)布置，組成一個相互聯(lián)系、布局合理的有機整體，明確劃分建筑布局、功能配置和室外環(huán)境。多代分居養(yǎng)老社區(qū)劃分為子女公寓區(qū)（A）、老年公寓區(qū)（B）和社區(qū)服務與護理保健中心（C）三個功能區(qū)。（1）A區(qū)即子女公寓區(qū)，以中、青年子女為入住對象，并細分為兩個組團。組團一是建筑類型及配套設施與普通住宅類似的片區(qū)，用以滿足青年子女對住宅的剛性需求；組團二是功能配置較高的高檔公寓，以滿足中年子女對住房的改善性需求。該區(qū)住宅的運營實行房屋產(chǎn)權出售。（2）B區(qū)即老年公寓區(qū)，供自理老人和介助老人入住。該區(qū)住宅以配有醫(yī)用電梯的高層和小高層為主，室內外設計均實現(xiàn)適老化和智能化，內部設計采用走廊式，走廊及走廊側留有放大空間。同時，基于管理效率的考慮，該區(qū)采用集合式居住的形式，建筑內部以走道連通。老年公寓區(qū)住宅的運營采取租售結合的方式。（3）C區(qū)即社區(qū)服務與護理保健中心，重點負責協(xié)調社區(qū)與政府部門及醫(yī)療機構的合作，為居民提供日常生活和醫(yī)療保健服務。為規(guī)范和指導社區(qū)工作，做好養(yǎng)老社區(qū)建設和老人管理工作，社區(qū)服務中心需要與民政部門、勞動部門和衛(wèi)生部門等政府部門協(xié)調，以獲取其政策、技術及資金上的支持。此外，為了向社區(qū)老年群體提供預防、醫(yī)療、康復、護理照料一站式服務，通過與當?shù)卮笮歪t(yī)院建立長期合作關系，為社區(qū)老人提供以下三種醫(yī)療方案：1）合作醫(yī)院建立就診綠色通道，社區(qū)老人可免掛號，優(yōu)先就診。同時，醫(yī)院與社區(qū)建立數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計并共享社區(qū)老人的病情、過敏史、接受過的治療、日常注意事項、護理辦法等信息，這樣便于醫(yī)生問診，也可保證老人出院后能在社區(qū)得到更為有效的護理治療。2）由合作醫(yī)院提供專業(yè)醫(yī)護人員和常用醫(yī)療設備，建立科室齊全的社區(qū)醫(yī)院。同時，招募并培訓一批老年護理團隊，向社區(qū)老人提供醫(yī)療保健、上門護理和住家護理服務。3）依托于社區(qū)醫(yī)院，社區(qū)與合作醫(yī)院合資開設介護老人床位，實現(xiàn)床位制醫(yī)院養(yǎng)老，允許介護老人長期入住該區(qū)，由專人對其進行照料和康復訓練。介護老人床位的運營實行只租不售。規(guī)劃布局上，多代分居養(yǎng)老社區(qū)將A、B、C三區(qū)按“品”字形布置，A區(qū)與B區(qū)毗鄰而立，這樣既方便子女探望老人，又可以保證各自獨立的生活空間，實現(xiàn)子女陪伴養(yǎng)老，降低親情成本。C區(qū)是病人、醫(yī)護人員、探訪者的聚集地，人流量、車流量較大，為方便交通，同時保證A、B區(qū)安靜的居住環(huán)境，因此規(guī)劃在“品”字形布局的前端。為加強各功能分區(qū)間聯(lián)系，在A、B、C三個功能區(qū)間布設視頻呼叫系統(tǒng)，子女與老人家庭一對一，C區(qū)與老人家庭一對多，以保證在老人遇到突發(fā)狀況時及時聯(lián)系醫(yī)護人員或子女，避免因搶救不及時而造成事故，也便于子女和醫(yī)護人員觀察老人身體狀況。多代分居養(yǎng)老社區(qū)的人群結構多樣化，配套設施必須符合各類人群的需求，如為孫子女一代配備幼兒園、游樂設施、親子樂園，為中青年子女設立健身俱樂部、酒吧，以及面向大眾的餐飲、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街、超市、休閑娛樂、美容美發(fā)、教育機構（包含老年大學專項）等配套設施。社區(qū)持有經(jīng)營餐飲、商業(yè)、醫(yī)療護理、管理服務、物業(yè)增值等配套設施，運營方式主要采用“家庭會員制”，即以家庭為單位辦理會員卡，按會員級別的不同，家庭成員可共享規(guī)定范圍內的配套設施和服務。

2.2多代分居養(yǎng)老社區(qū)的主要優(yōu)勢

2.2.1加速資金平衡，降低管理成本

多代分居養(yǎng)老社區(qū)通過出售房屋產(chǎn)權或使用權收回前期投入，快速實現(xiàn)資金回籠，縮短了投資回收期。同時，社區(qū)持有經(jīng)營餐飲、商業(yè)、醫(yī)療護理、管理服務、物業(yè)增值等配套設施，并通過引入非老齡群體提升整體消費水平，為社區(qū)正常運營注入動力。多代分居養(yǎng)老社區(qū)以功能分區(qū)的方式將功能需求相近的人群集中安置，從而產(chǎn)生服務和管理上的規(guī)模效益和分工效應，可降低管理成本。

2.2.2社區(qū)溝通性強，規(guī)劃合理

多代分居養(yǎng)老社區(qū)將不同居住形態(tài)分區(qū)設置，并明確劃分公共設施和室外環(huán)境，在規(guī)劃布局上形成一定的專屬性和獨立性，可有效避免管理和使用時出現(xiàn)糾紛，且便于社區(qū)資源與服務的支配，避免造成資源浪費。同時，社區(qū)運用視頻呼叫系統(tǒng)將三個功能區(qū)緊密聯(lián)系，不僅方便子女與老人的溝通，也有效提高了社區(qū)養(yǎng)老的安全性和便捷性。

2.2.3社區(qū)內部形成自循環(huán)體系

多代分居養(yǎng)老社區(qū)實行老少共同入住，適用于各年齡層次以及不同家庭結構和身體狀況的人群，并通過提供多樣的居住形態(tài)、配套設施和為老服務構成了社區(qū)內部的自循環(huán)體系。一方面，若老人對住房的要求隨著身體狀況或家庭變化而產(chǎn)生差異，社區(qū)可協(xié)助其轉入符合其需求的其他功能區(qū)繼續(xù)養(yǎng)老，老人無需脫離社區(qū)，從而實現(xiàn)“一站式”養(yǎng)老。另一方面，家庭中的幾代人共居于多代分居養(yǎng)老社區(qū)，并按功能需求的差異分住于不同功能區(qū)，各代人可隨身體狀況或家庭結構的變化在不同功能區(qū)間轉換，享受相應的服務，家庭內部也可實現(xiàn)自循環(huán)。

3結語