導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇建筑工程市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的有計(jì)劃地搜集、整理、分析和研究市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品需求的情況以及與此有關(guān)的資料。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是指對(duì)購(gòu)買商品、消費(fèi)商品的顧客(個(gè)人或團(tuán)體)所作的調(diào)查，研究顧客對(duì)商品的意見、要求、購(gòu)買力、購(gòu)買習(xí)慣和動(dòng)機(jī)等。廣義的市場(chǎng)調(diào)查除了對(duì)顧客作調(diào)查外，還包括調(diào)查產(chǎn)品的需求量、價(jià)格、流通渠道等內(nèi)容。把市場(chǎng)調(diào)查獲得的情報(bào)資料進(jìn)行整理、篩選、分析、歸納，得出恰當(dāng)?shù)慕Y(jié)論，提出采取行動(dòng)的合理建議，進(jìn)而寫成的書面報(bào)告就是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告寫作的基礎(chǔ)

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是記述市場(chǎng)調(diào)查成果的一種經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文。俗話說(shuō)：“巧婦難為無(wú)米之炊”。離開了市場(chǎng)調(diào)查，沒有市場(chǎng)調(diào)查獲得的材料，沒有調(diào)查研究的結(jié)果，就根本談不上市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的寫作。因此，我們說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告寫作的前提與基礎(chǔ)，要想寫出好的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，必須先認(rèn)真地搞好市場(chǎng)調(diào)查。

要搞好市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查人員首先要在掌握本企業(yè)內(nèi)外資料及有關(guān)情況的基礎(chǔ)上，摸清企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題，確定調(diào)查的主題及調(diào)查的范圍，解決調(diào)查什么的問(wèn)題?；蛘{(diào)查產(chǎn)品的質(zhì)量、效用，或調(diào)查用戶的對(duì)象、數(shù)量、分布地區(qū)和經(jīng)濟(jì)狀況，或調(diào)查產(chǎn)品的銷售渠道，或調(diào)查產(chǎn)品滯銷的原因等等，都要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)確定。上海海光金屬冶煉廠前兩年生產(chǎn)的“鑄鐵短管”(又稱污水管)與規(guī)格產(chǎn)品僅在長(zhǎng)度上有差別，是價(jià)廉物美的下水道材料。原以為由于建筑工程遍地開花會(huì)十分暢銷。然而，投放市場(chǎng)后卻很少有人問(wèn)津，銷售量寥寥無(wú)幾，致使庫(kù)存高達(dá)兩萬(wàn)余支，積壓資金十七多萬(wàn)元。該廠根據(jù)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題，確定對(duì)“鑄鐵短管”滯銷的原因進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查范圍確定為上海市區(qū)、市郊區(qū)及外省市、縣。經(jīng)過(guò)深入調(diào)查，終于找到了產(chǎn)品滯銷的癥結(jié)所在：一是目標(biāo)市場(chǎng)選得不準(zhǔn)；二是銷售渠道選擇不當(dāng)。以致貨不對(duì)路，商品阻滯。該廠針對(duì)以上問(wèn)題，作出兩項(xiàng)決策：一改變目標(biāo)市場(chǎng)，從市內(nèi)轉(zhuǎn)向市郊、本市轉(zhuǎn)向外省；二改變銷售渠道，由過(guò)去的市區(qū)專業(yè)商店單一經(jīng)營(yíng)變?yōu)橛煽h生產(chǎn)資料公司經(jīng)銷。結(jié)果情況大為改觀，“鑄鐵短管”立即成了熱銷商品，在短短幾個(gè)月內(nèi)，廠內(nèi)積壓庫(kù)存一掃而空。海光廠這次市場(chǎng)調(diào)查搞得好是與調(diào)查之前正確地確定調(diào)查主題和調(diào)查范圍分不開的。

作市場(chǎng)調(diào)查在確定了調(diào)查主題和調(diào)查范圍之后，還要選擇恰當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法。市場(chǎng)調(diào)查的方法按其選擇調(diào)查樣本的方法來(lái)分，有市場(chǎng)普查(一般只在產(chǎn)品銷售范圍很小或用戶很少的情況下采用)、抽樣調(diào)查、典型調(diào)查和重點(diǎn)調(diào)查，按調(diào)查過(guò)程中對(duì)調(diào)查對(duì)象所采取的具體的調(diào)查方法來(lái)分，又有詢問(wèn)法(口頭詢問(wèn)、電話詢問(wèn)、書面詢問(wèn))、觀察法、實(shí)驗(yàn)法和資料調(diào)查法。這些市場(chǎng)調(diào)查方法各有其長(zhǎng)處和短處，也各有其不同的適用范圍。在調(diào)查中可以單獨(dú)選用某一種，也可以結(jié)合使用多種。比如，對(duì)試銷、試用的新產(chǎn)品的調(diào)查，因銷售、試用的范圍小，就可選擇市場(chǎng)普查的方法。如要調(diào)查某市某區(qū)數(shù)以萬(wàn)計(jì)或十萬(wàn)計(jì)的眾多居民的商品購(gòu)買力，則以選擇抽樣調(diào)查的方法為宜。對(duì)調(diào)查對(duì)象所采取的具體的調(diào)查方法也應(yīng)選擇得當(dāng)。北京市有關(guān)單位關(guān)于女顧客對(duì)頭上戴的防寒用品需求變化的調(diào)查，運(yùn)用的調(diào)查方法就頗為得當(dāng)。1982年入冬以后，北京市的許多商場(chǎng)發(fā)現(xiàn)往年一向受女顧客歡迎的拉毛圍巾、三用巾出人意外的滯銷。如新街口百貨商場(chǎng)1981 年銷售拉毛等各種圍巾一萬(wàn)一千條，三用巾三萬(wàn)個(gè)；1982年入冬到1983年元月下旬，卻只銷售圍巾一千四百條，三用巾三千個(gè)。這引起了有關(guān)部門的重視。為了調(diào)查北京女顧客對(duì)頭上防寒用品的需求變化，一天下午五時(shí)，調(diào)查人在北京西單盛錫福帽店門口用觀察法作了調(diào)查，對(duì)從南往北來(lái)的一百多名婦女進(jìn)行觀察，結(jié)果除了七名婦女頭上什么都沒戴之外，三十六人戴的是圍巾，十人戴的是三用巾，其余的都是戴的毛線帽子。這些戴帽子的婦女既有衣著入時(shí)的青年，也有老人和十幾歲的學(xué)生。為什么很多婦女喜愛戴毛線帽子呢？有關(guān)單位又進(jìn)一步采用詢問(wèn)法調(diào)查她們從戴圍巾、三用巾改戴毛線帽子的心理動(dòng)機(jī)。北京電子管廠的一位青年女工說(shuō)：“拉毛圍巾太長(zhǎng)，用起來(lái)不方便；三用巾雖能當(dāng)圍脖、頭巾、帽子用，但不太好看?！北本C(jī)械密封件廠一位四十多歲的女干部說(shuō)：“戴毛線帽子既暖和又經(jīng)濟(jì)，而且我們歲數(shù)大的人戴起來(lái)也是樣兒?！币晃徊辉竿嘎秵挝坏呐嗄暾f(shuō)：“我看到別人都戴帽子，挺好看的，便跟著織了一頂?！闭{(diào)查人通過(guò)觀察還發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)流行的膨體紗、毛線帽子的式樣很象1982年秋季上映的電影《三家巷》中女主角戴的那樣，美觀而大方①。這一市場(chǎng)調(diào)查由于選用的調(diào)查方法十分得當(dāng)，就獲得了很有價(jià)值的市場(chǎng)情報(bào)資料。

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得了大量詳細(xì)的有價(jià)值的可靠的情報(bào)資料，這就為市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的寫作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的結(jié)構(gòu)及寫法

篇2

關(guān)鍵詞: 實(shí)踐性教學(xué)方案 專業(yè)見習(xí) 綜合實(shí)訓(xùn) 畢業(yè)實(shí)習(xí) 畢業(yè)作業(yè)(論文)

中圖分類號(hào): G64 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A文章編號(hào): 1007-3973 (2010) 04-176-02

高職物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)過(guò)程中,實(shí)踐性教學(xué)是整體教學(xué)活動(dòng)的重要組成部分。但是,由于傳統(tǒng)教學(xué)模式的影響,專業(yè)教師更多側(cè)重對(duì)課程理論教學(xué)的探索上,對(duì)于實(shí)踐教學(xué)的探索,不論在廣度與深度上都明顯遜色于前者。因此,努力探索實(shí)踐教學(xué)方案,對(duì)于完整地構(gòu)建高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案,顯然具有重要的意義。

1 對(duì)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)方案的設(shè)計(jì)

高職物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)主義建設(shè)需要的,德、智、體全面發(fā)展的,掌握現(xiàn)代物業(yè)管理理論知識(shí)、實(shí)操技能與方法的適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要的高級(jí)應(yīng)用型專門人才。

在業(yè)務(wù)知識(shí)和能力方面,本專業(yè)要求學(xué)生通過(guò)三年的學(xué)習(xí),掌握從事物業(yè)管理職業(yè)所必需的專業(yè)基礎(chǔ)理論和基本職業(yè)技能;具有較強(qiáng)的分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力,有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力,協(xié)調(diào)能力,具有承擔(dān)物業(yè)管理崗位工作的技能。

據(jù)此,我們?cè)O(shè)計(jì)的物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)方案把實(shí)踐內(nèi)容分解成五項(xiàng)任務(wù),要求該專業(yè)學(xué)生在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成專業(yè)見習(xí)、課程實(shí)習(xí)、頂崗實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)和畢業(yè)作業(yè)(論文)。

1.1 專業(yè)見習(xí)

從感性上對(duì)物業(yè)及物業(yè)管理有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。旨在做到課堂教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)相結(jié)合,使學(xué)生既掌握物業(yè)管理專業(yè)的基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識(shí),又熟悉物業(yè)管理企業(yè)各主要工作部門實(shí)際操作的標(biāo)準(zhǔn)程序與技能,真正成為應(yīng)用型、技能型的專業(yè)人才。結(jié)合《物業(yè)管理概論》的學(xué)習(xí)與實(shí)踐進(jìn)行專業(yè)見習(xí)。

專業(yè)見習(xí)的主要內(nèi)容:物業(yè)公司的類型;物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu);業(yè)務(wù)內(nèi)容;物業(yè)管理工作流程;物業(yè)管理工作的現(xiàn)場(chǎng)控制與服務(wù)禮儀等管理服務(wù)技能的展示;物業(yè)管理制度建設(shè)情況;物業(yè)管理公司質(zhì)量管理文件、管理資料等管理方面的文件;其他實(shí)習(xí)內(nèi)容。

具體實(shí)習(xí)要求:在專業(yè)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行,專業(yè)見習(xí)完畢后,學(xué)生要撰寫專業(yè)見習(xí)報(bào)告。文字量不少于2000字。專業(yè)見習(xí)成績(jī)分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格四等級(jí),計(jì)入學(xué)生檔案。

1.2 課程實(shí)習(xí)

課程實(shí)習(xí)主要是結(jié)合所學(xué)專業(yè)課程對(duì)各崗位管理技能進(jìn)行實(shí)際的訓(xùn)練。目的是對(duì)所學(xué)的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行全面的了解、理解、掌握,并能靈活應(yīng)用。既可安排學(xué)生到條件較好的物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí);也可在學(xué)校綜合實(shí)訓(xùn)室里進(jìn)行一部分項(xiàng)目實(shí)訓(xùn),以增強(qiáng)學(xué)生從事物業(yè)管理工作的實(shí)際操作能力。

實(shí)習(xí)課程及其內(nèi)容如下:

課程實(shí)習(xí)名稱實(shí)習(xí)內(nèi)容實(shí)習(xí)要求建筑識(shí)圖與構(gòu)造建筑識(shí)圖與構(gòu)造實(shí)訓(xùn)房屋構(gòu)造與施工圖;水、暖、電施工的識(shí)讀;房屋建筑工程施工圖的綜合識(shí)讀在專業(yè)教師和實(shí)習(xí)技術(shù)人員的指導(dǎo)下,學(xué)生在實(shí)習(xí)期間每天必須進(jìn)行實(shí)習(xí)記錄和寫實(shí)習(xí)體會(huì),最后撰寫實(shí)習(xí)報(bào)告。文字量在2000字左右。同時(shí)附有實(shí)習(xí)單位的通過(guò)物業(yè)課程實(shí)習(xí)的證明。市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查當(dāng)今物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀,準(zhǔn)確把握物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作管理的基本理論與方法 建筑工程招投標(biāo)與合同管理招投標(biāo)與合同管理實(shí)訓(xùn)招標(biāo)文件的編制、投標(biāo)文件的編制;招投標(biāo)程序;招標(biāo)標(biāo)底和投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算物業(yè)管理智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)實(shí)訓(xùn)智能建筑物業(yè)管理的目標(biāo)、公司職責(zé)、接管驗(yàn)收和檔案管理、資金的使用與管理物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)訓(xùn)物業(yè)企業(yè)的籌資管理,物業(yè)企業(yè)的流動(dòng)資金管理,成本管理;物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)管理;物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)分析與評(píng)標(biāo)方法房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)的原則和估價(jià)程序,房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容,撰寫一般的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房屋維修管理房屋維修實(shí)操房屋維修的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn);房屋常見損壞情況及原因分析;掌握有關(guān)房屋的檢查與鑒定方法,房屋維修工程的施工程序、施工方法等有關(guān)技術(shù)措施,房屋修繕預(yù)算定額及編制方法,維修工程結(jié)算方法設(shè)備維修管理設(shè)備維修實(shí)操相關(guān)設(shè)備的性能、系統(tǒng)的結(jié)構(gòu),操作各種設(shè)備,增強(qiáng)對(duì)設(shè)備、管網(wǎng)的設(shè)計(jì)、安裝、管理的綜合能力。

1.3 頂崗實(shí)習(xí)

頂崗實(shí)習(xí)是指學(xué)生根據(jù)學(xué)校教學(xué)計(jì)劃的要求,在規(guī)定的教學(xué)時(shí)限內(nèi),按照學(xué)校實(shí)習(xí)教學(xué)計(jì)劃的安排,在企事業(yè)單位相關(guān)實(shí)踐崗位上進(jìn)行的實(shí)踐學(xué)習(xí)活動(dòng),包括實(shí)習(xí)、預(yù)就業(yè)和已簽定就業(yè)協(xié)議的提前就業(yè)等。學(xué)生頂崗學(xué)習(xí)是專業(yè)教學(xué)的重要組成部分,是教學(xué)活動(dòng)的繼續(xù),是提高學(xué)生的實(shí)踐技能和專業(yè)能力的重要教學(xué)方式。

實(shí)習(xí)內(nèi)容:培養(yǎng)、鍛煉學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)的專業(yè)知識(shí)和基本技能,去獨(dú)立分析和解決實(shí)際問(wèn)題的能力,把理論和實(shí)踐結(jié)合起來(lái),提高實(shí)踐動(dòng)手能力;培養(yǎng)學(xué)生熱愛勞動(dòng)、不怕苦、不怕累的工作作風(fēng);培養(yǎng)、鍛煉學(xué)生交流、溝通能力和團(tuán)隊(duì)精神,實(shí)現(xiàn)學(xué)生由學(xué)校向社會(huì)的轉(zhuǎn)變。

實(shí)習(xí)要求:實(shí)習(xí)期間學(xué)生必須遵循實(shí)習(xí)單位的勞動(dòng)紀(jì)律和廠規(guī)廠紀(jì)、由實(shí)習(xí)單位考核,指導(dǎo)教師及其班主任及時(shí)了解學(xué)生實(shí)習(xí)動(dòng)態(tài)情況,學(xué)生應(yīng)在實(shí)習(xí)小結(jié)中對(duì)遵守紀(jì)律情況進(jìn)行自我鑒定。

1.4畢業(yè)實(shí)習(xí)

畢業(yè)實(shí)習(xí)是學(xué)校實(shí)踐性教學(xué)的基本環(huán)節(jié),也是全部教學(xué)活動(dòng)的最后階段。畢業(yè)實(shí)習(xí)的目的在于全面驗(yàn)證課堂所學(xué)理論知識(shí),提高學(xué)生分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力,完善學(xué)生的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)。通過(guò)畢業(yè)實(shí)習(xí),使學(xué)生了解企業(yè),認(rèn)識(shí)社會(huì),完善自我,提高適應(yīng)社會(huì)的能力。畢業(yè)實(shí)習(xí)的任務(wù)是通過(guò)參與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程,了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況,提高自身職業(yè)素質(zhì),為畢業(yè)后走上工作崗位打下良好的基礎(chǔ)。

具體實(shí)習(xí)的主要內(nèi)容如下:物業(yè)管理機(jī)構(gòu);住宅、商務(wù)、工業(yè)、特種物業(yè)的管理;物業(yè)接管驗(yàn)收與撤管;物業(yè)管理檔案的建立與管理;物業(yè)常用文書;物業(yè)管理費(fèi)用管理;房屋構(gòu)造與維護(hù)管理;房屋附屬設(shè)備維護(hù)與管理;安全管理;環(huán)境管理;文化娛樂場(chǎng)所與活動(dòng)的管理;物業(yè)管理方案的制訂;物業(yè)管理制度;物業(yè)管理資金的管理;房屋修繕的預(yù)算;綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。

畢業(yè)實(shí)習(xí)要求:畢業(yè)實(shí)習(xí)必須在專業(yè)教師和實(shí)踐基地技術(shù)人員的指導(dǎo)下,成立實(shí)習(xí)小組。以實(shí)習(xí)小組為單位進(jìn)行分散式實(shí)習(xí),學(xué)生在實(shí)習(xí)期間每天應(yīng)進(jìn)行實(shí)習(xí)資料記載和寫作實(shí)習(xí)體會(huì),實(shí)習(xí)小組應(yīng)開展學(xué)習(xí)、研討等活動(dòng)記載,實(shí)習(xí)完畢后,學(xué)生要撰寫畢業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告。

1.5 畢業(yè)作業(yè)(論文)

畢業(yè)作業(yè)要以做畢業(yè)論文的形式完成。畢業(yè)論文的主要任務(wù)是使學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際,加深對(duì)理論的系統(tǒng)理解,全面運(yùn)用所學(xué)專業(yè)知識(shí)和畢業(yè)實(shí)習(xí)積累的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行物業(yè)管理方面的論文寫作,使學(xué)生達(dá)到專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的要求,為從事實(shí)際工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。畢業(yè)作業(yè)(論文)的寫作不僅在時(shí)間格式上要作出要求,而且在選題與內(nèi)容也要作出要求。既可根據(jù)教師給定的題目協(xié)作完成,也可由學(xué)生在實(shí)踐中自行選題。

2 對(duì)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)方案的幾點(diǎn)思考

2.1 實(shí)踐性教學(xué)方案的設(shè)置要特別注意處理好理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)的關(guān)系

物業(yè)管理專業(yè)具有實(shí)踐性較強(qiáng)的特點(diǎn),在教學(xué)計(jì)劃和教學(xué)實(shí)施過(guò)程中應(yīng)當(dāng)適度加大實(shí)踐性教學(xué)的分量。但是,如果片面強(qiáng)調(diào)實(shí)踐教學(xué)的比重,理論教學(xué)勢(shì)必要受到影響,而一味強(qiáng)調(diào)理論教學(xué)的系統(tǒng)性,學(xué)生的實(shí)踐技能又達(dá)不到用人單位的要求。因此,如何搞好理論性教學(xué)與實(shí)踐性教學(xué)的連接與協(xié)調(diào),將是我們今后教學(xué)實(shí)踐中,重點(diǎn)探索的課題之一。

2.2 實(shí)踐性教學(xué)方案的設(shè)置要特別注意處理好教師與學(xué)生的關(guān)系

如何把教師的主導(dǎo)作用和學(xué)生的主體作用,貫徹到實(shí)踐性教學(xué)方案的設(shè)置中,使我們一直在探索的一個(gè)問(wèn)題。我們?cè)诜桨冈O(shè)置中是這樣體現(xiàn)的:(1)在專業(yè)見習(xí)和課程實(shí)習(xí)過(guò)程中,突出教師組織教學(xué)的主導(dǎo)角色,兼顧學(xué)生的主體作用。(2)在頂崗實(shí)習(xí)和畢業(yè)實(shí)習(xí)過(guò)程中,突出學(xué)生的主體地位,兼顧教師的主導(dǎo)作用。(3)在畢業(yè)作業(yè)(論文)寫作過(guò)程中,教師除在選題上要發(fā)揮引導(dǎo)作用外,更多的是要引導(dǎo)學(xué)生如何調(diào)研收集有價(jià)值的信息,其中盡量尊重學(xué)生的學(xué)習(xí)偏好,及時(shí)而細(xì)致地提出修改建議。

2.3 實(shí)踐性教學(xué)方案的設(shè)置要特別注意處理好校內(nèi)教學(xué)與校外教學(xué)的關(guān)

由于高職物業(yè)管理專業(yè)辦學(xué)時(shí)間短,辦學(xué)規(guī)模小,一般認(rèn)為投巨額資金去建實(shí)驗(yàn)室沒有經(jīng)濟(jì)效益,因此導(dǎo)致校內(nèi)實(shí)訓(xùn)設(shè)備設(shè)施普遍缺乏,實(shí)踐性教學(xué)主要還是通過(guò)到校外實(shí)習(xí)基地來(lái)完成。實(shí)際上,物業(yè)管理專業(yè)校內(nèi)實(shí)踐教學(xué)可以主要通過(guò)采用現(xiàn)代媒體技術(shù),通過(guò)制作錄象片、VCD課件等進(jìn)行模擬實(shí)習(xí)方式進(jìn)行。由于投資小,方式靈活,更新速度快,這種方式非常受教師和學(xué)生的歡迎,教學(xué)效果也很好。

參考文獻(xiàn):

[1] 陳海英.物業(yè)管理概論[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2006

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目；問(wèn)題；思考

近年來(lái)，柳州市房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴量也與日俱增。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年，市住建委通過(guò)書面、口頭、電話等各種方式接到的房地產(chǎn)投訴問(wèn)題295件，其中，房屋質(zhì)量問(wèn)題占比最大，總計(jì)177件，占投訴總數(shù)的60%。通過(guò)對(duì)這些投訴問(wèn)題的處理，我們深深認(rèn)識(shí)到妥善處理和解決好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量投訴問(wèn)題，考驗(yàn)著我們的工作職責(zé)和執(zhí)政管理能力。本文試就這方面問(wèn)題提出一些處理意見和建議，以期達(dá)到拋磚引玉之目的。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要性和必要性

1、貫徹科學(xué)發(fā)展觀、提高執(zhí)政管理能力的需要

近年來(lái)，在國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境下，自治區(qū)、市政府不斷加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持力度，柳州市房地產(chǎn)業(yè)平均每年以20%以上速度增長(zhǎng)?！笆晃濉逼陂g，全市房地產(chǎn)投資達(dá)496.28億，是“十五”期間的五倍；全市商品房屋銷售面積1247.03萬(wàn)平方米，是“十五”期間的179.79%。進(jìn)入“十二五”以來(lái)，雖然國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，柳州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭業(yè)始終呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2012年1～6月柳州市完成房地產(chǎn)投資99.88億元，同比增長(zhǎng)15.51%。由于柳州市城市建設(shè)的快速發(fā)展，大量商品房竣工投入使用。由于開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大，大量企業(yè)迅猛增加，難免企業(yè)良莠不齊，很容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題不斷出現(xiàn)。因此，如何加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)行為和市場(chǎng)行為的管理，盡量減少和杜絕質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生，是我們貫徹科學(xué)發(fā)展觀，提高政府部門的執(zhí)政管理能力的現(xiàn)實(shí)需要。

2、關(guān)注民生、服務(wù)民生的應(yīng)盡職責(zé)

房屋建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到廣大業(yè)主的日常生活和生命、財(cái)產(chǎn)安全。很多普通家庭耗費(fèi)全部積蓄后，才可以購(gòu)買到一套住宅。如果所居住的房屋存在這種那種的質(zhì)量問(wèn)題，居者不但難以安居，更加難以樂業(yè)。百姓的事情無(wú)小事，我們必須樹立全心全意為人民服務(wù)的宗旨，在出臺(tái)各項(xiàng)管理制度、處理質(zhì)量投訴問(wèn)題時(shí)，更多的要考慮百姓的切身利益，在開展監(jiān)管工作時(shí)，全面落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量管理措施，努力提高項(xiàng)目工程質(zhì)量，確保百姓能夠買好房，住好房，努力構(gòu)建和諧社會(huì)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量投訴的主要內(nèi)容

在市住建委處理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量投訴案件中， 因房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)業(yè)主投訴的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不在少數(shù)。這些被投訴的項(xiàng)目中，有交付使用滿5年以上的，也有剛剛交付使用的。業(yè)主投訴內(nèi)容大致可分為幾類：

一是主體工程質(zhì)量問(wèn)題。這類問(wèn)題很少但極其嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的安全隱患。如柳石路某項(xiàng)目3棟樓均出現(xiàn)框架柱質(zhì)量問(wèn)題。

二是配套工程質(zhì)量問(wèn)題。這類問(wèn)題發(fā)生所在的部位一般在電氣、管線、電梯、裝飾裝修工程等。主要有：變電器損壞；飾面板安裝不牢固；管道線路設(shè)計(jì)不合理等。又如：桂中大道某項(xiàng)目的變電器損壞導(dǎo)致小區(qū)多次停電、錦繡路某項(xiàng)目的排污管道頻繁堵塞。

三是影響房屋使用功能的質(zhì)量問(wèn)題。主要有：屋頂漏雨、外墻滲水、房屋使用功能設(shè)計(jì)不合理等。如：磨灘路某項(xiàng)目15棟樓房每一棟都出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，光明路某項(xiàng)目一些單元房屋的廁所窗口直接面對(duì)另一單元房屋的客廳。

四是影響房屋美觀的質(zhì)量問(wèn)題。主要有：一般裂縫、面層空鼓、抹灰層脫落、裝飾粗糙等。如：桂柳路某項(xiàng)目的不少房屋自交房時(shí)就有裂縫，墻面抹灰用手指輕摳，都會(huì)掉粉。

五是環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題。如城站路某項(xiàng)目變電器噪音污染。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在質(zhì)量問(wèn)題的原因

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程，在整個(gè)開發(fā)期間，都存在可能導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的因素。究其原因，主要有以下幾方面：

1、土地招拍掛階段管理松散

一直以來(lái)，柳州市在房地產(chǎn)開發(fā)土地招拍掛時(shí)，基本上是價(jià)高者得，至于拍地單位是否是房開企業(yè)、資質(zhì)是否達(dá)到開發(fā)規(guī)模的要求，都沒有限制。一些單位拿到地后，才匆忙組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。不少企業(yè)為了符合資質(zhì)審查的人員條件，經(jīng)常是在組建公司時(shí)才臨時(shí)招聘工作人員，或者通過(guò)人員掛靠湊數(shù)，公司管理松散。由于項(xiàng)目管理不到位，給質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生埋下隱患。另外，一些企業(yè)資質(zhì)不高，卻開發(fā)超越其資質(zhì)等級(jí)的項(xiàng)目，這種情況更容易導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)規(guī)劃條件、前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目的產(chǎn)品市場(chǎng)定位，是方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。一些企業(yè)調(diào)查不夠充分，產(chǎn)品定位不夠準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，設(shè)計(jì)時(shí)考慮的人性化不夠，由此引發(fā)為被業(yè)主投訴的質(zhì)量問(wèn)題。

3、項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管不到位

一是工程建設(shè)市場(chǎng)行為混亂。目前，柳州市共有各類建筑施工企業(yè)144家，加上各種外來(lái)企業(yè)，數(shù)量就更多。由于產(chǎn)業(yè)集中度低，使得柳州市建筑企業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，非常容易導(dǎo)致承包市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，各種掛靠、隨意壓低中標(biāo)價(jià)及暗箱操作時(shí)有發(fā)生。企業(yè)中標(biāo)后，與建設(shè)單位簽訂“陰陽(yáng)合同”，通過(guò)這種方式向建設(shè)單位讓利，也成為行業(yè)的慣例。一些工程由于層層轉(zhuǎn)包，工程造價(jià)不斷被壓低。施工單位為了保證自己的利潤(rùn)，只有偷工減料，不斷降低工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

二是項(xiàng)目各方主體行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)是：建設(shè)單位違反合同約定，拖欠工程費(fèi)用、對(duì)分項(xiàng)工程隨意進(jìn)行分包、為了盡快完工，人為縮短工期、擅自修改設(shè)計(jì)文件；施工單位為偷工減料，以次充好，在建筑工程施工過(guò)程中管理松懈，管理紊亂；監(jiān)理單位沒有依法履行監(jiān)理職責(zé)，未嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)監(jiān)督制度和規(guī)定。

三是配套建設(shè)監(jiān)管有缺失。自2004年國(guó)務(wù)院取消綜合驗(yàn)收制度后，柳州市消防、規(guī)劃、人防、環(huán)保等法定的單項(xiàng)工程驗(yàn)收繼續(xù)開展；市質(zhì)監(jiān)處主要負(fù)責(zé)對(duì)主體工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，項(xiàng)目紅線內(nèi)的配套管線、設(shè)施設(shè)備、小區(qū)道路、綠化等配套工程，則沒有單位實(shí)施監(jiān)督。在市住建委處理的投訴問(wèn)題中，有相當(dāng)多的問(wèn)題就是由于配套建設(shè)不完善所引起的。

四是新技術(shù)、新材料在應(yīng)用時(shí)，一些質(zhì)量問(wèn)題沒有及時(shí)控制。如：由于生產(chǎn)技術(shù)要求較高，一些生產(chǎn)質(zhì)量不過(guò)關(guān)的空心磚大量投入使用后，容易導(dǎo)致房屋墻壁漏水、滲水和出現(xiàn)裂縫等質(zhì)量問(wèn)題。又如：由于新能源、節(jié)能產(chǎn)品不能正確使用，所產(chǎn)生的一些質(zhì)量隱患問(wèn)題讓不少建設(shè)單位存在畏難情緒，影響工程質(zhì)量。

四、加強(qiáng)柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的對(duì)策與建議

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管和引導(dǎo)

一是加大對(duì)建設(shè)單位開發(fā)行為的監(jiān)管力度。防止質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生，首先要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的管理。建設(shè)單位在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，自始至終占據(jù)主導(dǎo)地位，其作為項(xiàng)目實(shí)施管理的總牽頭單位，要根據(jù)事前確定的設(shè)計(jì)、施工方案，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位加強(qiáng)安全質(zhì)量管理，確保工程安全質(zhì)量。

二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加土地招拍掛的管理，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)。目前，柳州市正在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)升級(jí)和城市轉(zhuǎn)型，將由傳統(tǒng)生產(chǎn)型城市向現(xiàn)代宜居城市轉(zhuǎn)型。要將過(guò)去那種只重視招商引資的粗放型的管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉猩桃Y和加強(qiáng)行業(yè)管理相結(jié)合的工作模式。在招商引資時(shí)，應(yīng)選擇那些高素質(zhì)、有實(shí)力、有誠(chéng)信的投資者參與柳州市的城市建設(shè)，城市轉(zhuǎn)型才能更有質(zhì)量保障。因此，凡參與房地產(chǎn)開發(fā)土地招拍掛的企業(yè)，要求其必須具備與開發(fā)規(guī)模相適應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，否則不予參與競(jìng)拍；凡不具備開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，如投資公司、財(cái)團(tuán)等，必須與相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)組成共同體，以開發(fā)企業(yè)的名義參與競(jìng)拍。在提高土地招拍掛門檻的同時(shí)，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)做優(yōu)，引導(dǎo)企業(yè)樹立品牌形象，開展誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

三是改變招商引資管理機(jī)制。目前，柳州市為了解決外來(lái)企業(yè)投資落地問(wèn)題，都要求企業(yè)在本市成立獨(dú)立的公司法人。一些外來(lái)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，不能使用原公司的資質(zhì)等級(jí)，必須重新成立新公司，導(dǎo)致超資質(zhì)開發(fā)的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。一些本地公司為了迎合各城區(qū)政府完成投資任務(wù)的需要，也在項(xiàng)目所在城區(qū)設(shè)立新公司，企業(yè)設(shè)立多個(gè)子公司，經(jīng)營(yíng)過(guò)于分散，難以形成品牌效應(yīng)，項(xiàng)目開發(fā)的品質(zhì)也難以保證。

2、加強(qiáng)對(duì)勘察設(shè)計(jì)的引導(dǎo)

一是通過(guò)投訴案例改進(jìn)設(shè)計(jì)。根據(jù)歷年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)投訴案例中所涉及到的設(shè)計(jì)方面的各種問(wèn)題，由市住建委牽頭規(guī)劃、園林、消防、人防等各有關(guān)部門，有針對(duì)性地提出完善和改進(jìn)設(shè)計(jì)的措施，要求設(shè)計(jì)單位應(yīng)用到設(shè)計(jì)工作中，避免設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)。

二是引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展前期介入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)服務(wù)的角度，向建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位提出合理化建議，使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)服務(wù)的需要，從而避免質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。如：柳州市華林君邸小區(qū)就是前期介入較為成功的例子。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的監(jiān)管

一是規(guī)范建筑市場(chǎng)行為。針對(duì)建筑市場(chǎng)一些多年未能解決的頑癥如：違法轉(zhuǎn)包、分包、掛靠等行為，借鑒先進(jìn)城市的管理方法，不斷制定和完善柳州市建筑市場(chǎng)管理制度，規(guī)范建筑市場(chǎng)行為，在市場(chǎng)管理的環(huán)節(jié)上最大限度地避免質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生。

二是完善質(zhì)量監(jiān)管制度。首先要建立綜合驗(yàn)收監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)配套工程的監(jiān)管。雖然國(guó)務(wù)院在行政審批制度改革中取消了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收制度，但值得注意的是，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條關(guān)于進(jìn)行綜合驗(yàn)收的規(guī)定，多年來(lái)并未被取消或修改。因此，我們認(rèn)為，審批制度的改革應(yīng)該只是改變綜合驗(yàn)收的監(jiān)管方式，而不是全盤取消綜合驗(yàn)收。事實(shí)上，全國(guó)多個(gè)城市一直沒有中斷開展綜合驗(yàn)收監(jiān)管工作。鄭州市、無(wú)錫市要求電力、自來(lái)水、熱力、燃?xì)?、郵政、通信、有線電視等配套基礎(chǔ)設(shè)施工程的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照合同約定，積極配合開發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，驗(yàn)收合格后向開發(fā)企業(yè)出具相關(guān)證明文件。這一做法值得我們借鑒。其次要改變?cè)瓉?lái)竣工驗(yàn)收在前，規(guī)劃核實(shí)在后的管理方式，嚴(yán)格規(guī)劃核實(shí)。房屋建筑工程項(xiàng)目必須先經(jīng)規(guī)劃部門規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可后才可以組織竣工驗(yàn)收，確保規(guī)劃條件全部落實(shí)，如：落實(shí)社區(qū)用房、活動(dòng)中心、幼兒園等公建配套設(shè)施建設(shè)，落實(shí)綠化、道路建設(shè)指標(biāo)，防止出現(xiàn)違章建筑。第三要建立商品房交付使用合格審查制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。因此，商品房經(jīng)核查符合交付使用條件的，由建設(shè)行政主管部門出具通過(guò)交付使用竣工驗(yàn)收的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得交付使用竣工驗(yàn)收通知后方可將商品房交付使用。

三是積極研究新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，及時(shí)解決實(shí)踐中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。我們應(yīng)該以科學(xué)發(fā)展觀的態(tài)度貫徹國(guó)家節(jié)能減排各項(xiàng)政策，不能一味盲目地應(yīng)用新技術(shù)、新材料，應(yīng)該切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的科技含量。針對(duì)新技術(shù)、新材料在應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題開展研究，采取有效措施避免質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。

4、加強(qiáng)對(duì)交付使用環(huán)節(jié)的監(jiān)管

一是要適時(shí)推出柳州市《商品房買賣合同》（示范文本）。住建部于2000年《商品房買賣合同》（示范文本）多年來(lái)一直沒有更新，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展要求。我市一些開發(fā)項(xiàng)目所簽訂的合同內(nèi)容五花八門，一些格式合同內(nèi)容明顯侵犯購(gòu)房人合法權(quán)益。為了切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)利，有必要盡快推出柳州市《商品房買賣合同》（示范文本），結(jié)合實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)住建部示范文本進(jìn)行完善，通過(guò)完善合同條款，有效解決在交付使用環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題的法律糾紛。

二是嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度。嚴(yán)格執(zhí)行住建部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)承接查驗(yàn)辦法〉的通知》（建房[2010]165號(hào)），建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作后，才可以向購(gòu)房人辦理物業(yè)交付使用手續(xù)，防止不合格或者半成品的房屋交付給業(yè)主。目前，全國(guó)多個(gè)城市，廣西區(qū)內(nèi)桂林市、貴港市的物業(yè)承接查驗(yàn)工作開展得較好，一些城市在開展承接查驗(yàn)管理時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目未取得主管部門對(duì)承接查驗(yàn)的確認(rèn)意見的，不得辦理房產(chǎn)證。由于工作及時(shí)到位，房屋質(zhì)量投訴糾紛明顯減少。

5、建立權(quán)威有效的柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量投訴問(wèn)題的管理協(xié)調(diào)機(jī)制

一是建立由各有關(guān)主管部門聯(lián)合監(jiān)管的工作機(jī)制。

目前，較為有效的工作機(jī)制是建立企業(yè)誠(chéng)信檔案信息系統(tǒng)。成都市通過(guò)建立信息平臺(tái)，一方面，宣傳誠(chéng)信企業(yè)，引導(dǎo)行業(yè)的健康發(fā)展方向；另一方面，被記錄了污點(diǎn)且尚未改正的企業(yè)，在今后的土地招拍掛、銀行貸款、工商年檢等各種經(jīng)營(yíng)行為將受到限制。同時(shí)，購(gòu)房人可以隨時(shí)了解企業(yè)的誠(chéng)信狀況，污點(diǎn)企業(yè)在商品房銷售時(shí)也將大受影響。通過(guò)誠(chéng)信系統(tǒng)這個(gè)工作平臺(tái)的建立，政府各有關(guān)部門形成了齊抓共管的監(jiān)管合力，切實(shí)加強(qiáng)了企業(yè)的行業(yè)自律行為，較好地規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)秩序。

二是建立建設(shè)工程質(zhì)量保證金監(jiān)管制度。