導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

----雙灤分中心設(shè)立“綜合窗口”助力不動(dòng)產(chǎn)登記再提速

雙灤區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記在窗口整合前，群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)證書需要先到一樓住建窗口排號(hào)進(jìn)行購房資格審查和房屋套數(shù)查詢，再到二樓稅務(wù)窗口排號(hào)繳稅，最后到一樓不動(dòng)產(chǎn)登記窗口排號(hào)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，這個(gè)過程至少需要取3次號(hào)，排3次隊(duì)，同時(shí)由于窗口少，窗口設(shè)置不合理，登記程序重復(fù)繁瑣，導(dǎo)致群眾等待時(shí)間過長(zhǎng)，辦證期限過長(zhǎng)，群眾反復(fù)跑路。

為進(jìn)一步優(yōu)化辦事流程，精簡(jiǎn)辦事環(huán)節(jié)，方便群眾辦事，減少群眾排隊(duì)等候時(shí)間，提高工作效率，貫徹落實(shí)今年9月份常麗紅市長(zhǎng)對(duì)雙灤區(qū)行政審批中心調(diào)研指示精神，按照“不動(dòng)產(chǎn)登記一次成”的要求，雙灤分中心積極協(xié)調(diào)區(qū)住建、稅務(wù)、等部門采取有效措施，重新優(yōu)化登記流程，設(shè)立綜合窗口，縮短辦事時(shí)限，使登記工作進(jìn)一步提質(zhì)提效：

一、增加工作人員。市國(guó)土資源局協(xié)調(diào)雙灤區(qū)政府通過勞務(wù)派遣方式為不動(dòng)產(chǎn)登記中心增加14名工作人員，全部是大專以上文化程度，熟悉電腦操作。按照市不動(dòng)產(chǎn)登記中心年度培訓(xùn)計(jì)劃，雙灤分中心有針對(duì)性的對(duì)新增人員進(jìn)行了窗口禮儀、崗位技能培訓(xùn)，使之能夠較快地進(jìn)行角色。

二、梳理整合申請(qǐng)材料。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料排清理的基礎(chǔ)上，會(huì)同住建、稅務(wù)全面梳理不動(dòng)產(chǎn)登記、交易、稅收所需申請(qǐng)材料，在不重不漏、合法依規(guī)的基礎(chǔ)上，精簡(jiǎn)合并相關(guān)申請(qǐng)材料，制定了統(tǒng)一受理材料清單，并已公示。

三、設(shè)立聯(lián)辦窗口。協(xié)調(diào)區(qū)審批局、住建、稅務(wù)部門對(duì)窗口進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，在登記大廳設(shè)立由不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)、交易組成的6個(gè)綜合受理窗口、2個(gè)稅收窗口、1個(gè)土地業(yè)務(wù)窗口、1個(gè)查封查詢窗口、1個(gè)預(yù)審窗口。不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、審核、登薄、發(fā)證和登記資料查詢查封等法定職責(zé)全部由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)。

四、推行“一窗受理，并行辦理”。優(yōu)化登記流程，增加預(yù)審環(huán)節(jié)，設(shè)立預(yù)審窗口，按照統(tǒng)一申請(qǐng)材料清單，對(duì)申請(qǐng)人材料進(jìn)行預(yù)審，發(fā)放受理號(hào)，由不動(dòng)產(chǎn)窗口叫號(hào)，對(duì)材料進(jìn)行分揀，住建、稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)同步辦理業(yè)務(wù)，有效杜絕了辦事群眾手續(xù)不全排隊(duì)等候浪費(fèi)時(shí)間現(xiàn)象。

五、設(shè)立銀行自助窗口。在登記大廳三樓專門設(shè)立4個(gè)自助窗口，與11家銀行簽訂委托協(xié)議，由銀行代為辦理抵押登記，抵押業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)不見面審批。

篇2

上半年，在市局黨組的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我中心緊緊圍繞“一切為群眾、一切方便群眾”的服務(wù)宗旨，著重抓隊(duì)伍建設(shè)，“百佳窗口” 、“四零服務(wù)”、不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理、集成服務(wù)“的創(chuàng)建工作，以“高效、快捷、優(yōu)質(zhì)、方便”的登記服務(wù)贏得到了辦事企業(yè)和群眾的認(rèn)可和好評(píng)?，F(xiàn)將我中心2018年上半年工作總結(jié)如下：

一、工作完成情況

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證有序開展

上半年中心共完成各類不動(dòng)產(chǎn)登記9358宗，其中登記頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證6266宗，不動(dòng)產(chǎn)登記證明3092宗；權(quán)籍外業(yè)調(diào)查130宗，其中國(guó)有林地10、國(guó)有大宗地50宗、集體土地70宗；報(bào)請(qǐng)利用科審核歷史遺留問題10件；完成檔案歸檔8238份。

（二）推進(jìn)“一窗受理　集成服務(wù)”的建設(shè)

為了實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理　集成服務(wù)”工作在我市的落實(shí)，半年來，中心在吸取省外、省內(nèi)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，梳理了房產(chǎn)、稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)登記的各類土地登記要件，制做各種不動(dòng)產(chǎn)集成登記指南，整合了三部門的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，歸并了部門間的審批業(yè)務(wù)流程，順利的于5月4日在政務(wù)中心大廳啟動(dòng)了我市“一窗受理　集成服務(wù)”工作。截止目前中心辦理集成件達(dá)2312戶。

(三)開展了“四零”服務(wù)的創(chuàng)建工作

按照國(guó)家、省市及局作風(fēng)整頓組的要求，中心按照各項(xiàng)內(nèi)容積極開展了創(chuàng)建活動(dòng)。一是在受理零推諉上，要求大廳實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，要求把申請(qǐng)人的申請(qǐng)事項(xiàng)及要件在咨詢時(shí)就梳理好，并引導(dǎo)到相應(yīng)窗口，對(duì)不符合的申請(qǐng)要書面告知。二是在服務(wù)方式零距離上，中心做到了對(duì)老、弱、病、殘實(shí)行特事特辦，上門服務(wù)，同時(shí)采取延時(shí)服務(wù)、短信發(fā)送辦證結(jié)果、證書采取郵寄的創(chuàng)新服務(wù)工作方式得到了群眾的認(rèn)可。三是在服務(wù)結(jié)果零差錯(cuò)上，中心建立定期立會(huì)制，總結(jié)一段時(shí)間工作檢查、工作人員返件結(jié)果，分析查找原因，有效避免登記錯(cuò)誤的發(fā)生。在服務(wù)結(jié)果零投訴方面，中心對(duì)舉報(bào)箱非常關(guān)注，目前沒有投訴事件。

（四）抓黨風(fēng)廉政教育、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和工作紀(jì)律

根據(jù)省廳和市局領(lǐng)導(dǎo)在系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會(huì)議上的講話，結(jié)合我中心工作性質(zhì)，我們利用支部會(huì)、微信群、周六或下班時(shí)間，對(duì)中心干部職工進(jìn)行培訓(xùn)教育，一是教育大家要對(duì)上級(jí)黨風(fēng)廉政教育入心入腦，認(rèn)清形勢(shì)、增強(qiáng)政治敏銳感，加強(qiáng)自我反省和自我剖析，認(rèn)真權(quán)衡腐敗給我們個(gè)人帶來的政治風(fēng)險(xiǎn)以及給家庭帶來的嚴(yán)重后果！二是教育大家要正確看待自身工作職位或崗位的權(quán)力。狠剎工作動(dòng)機(jī)不純、廉潔意識(shí)不強(qiáng)、權(quán)力欲望膨脹的腐敗苗頭，堅(jiān)決杜絕唯利是圖，想方設(shè)法給自已預(yù)留權(quán)力空間、沒有好處不辦事、有了好處亂辦事的歪風(fēng)邪氣，真正做到見微知著、防微杜漸。三是教育廣大干部職工樹立講規(guī)矩、守紀(jì)律的良好正氣。四是結(jié)合中心日常工作和集成服務(wù)建設(shè)，要求廣大職工加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高履職能力，同時(shí)加強(qiáng)窗口工作紀(jì)律與辦證大廳服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。

二、存在問題

上半年，中心各部門部門按時(shí)、保質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)，但工作中仍存在不足：

一是窗口主動(dòng)服務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)。主要是窗口工作人員服務(wù)態(tài)度、窗口有關(guān)便民指引有待增加。

二是部分職工的政策業(yè)務(wù)水平還有待提高，在端正服務(wù)態(tài)度如何更好地為群眾服務(wù)等方面還有待改進(jìn)。

三是業(yè)務(wù)辦理仍存在迫切解決的問題。在執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)過程中，遇到群眾反映比較多的問題，包括：宅基地繼承無土地手續(xù)如何辦理問題；權(quán)籍調(diào)查中超面積建筑的問題和跨宗等問題。這些是涉及群眾利益，群眾非常關(guān)注的問題。

四是集成服務(wù)工作還沒有全部完成。如雞冠區(qū)物管中心管理的范圍如何實(shí)現(xiàn)集成服務(wù)問題，除商品房進(jìn)戶、樓房轉(zhuǎn)移、樓房抵押以外的其它登記集成問題；與房產(chǎn)、稅務(wù)、物管如何做好進(jìn)一步銜接問題。

三、下步工作打算和建議

一是進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。繼續(xù)狠抓基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，提高業(yè)務(wù)質(zhì)量，同時(shí)加大業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，提高業(yè)務(wù)人員的整體素質(zhì)。我中心將繼續(xù)按照“四零服務(wù)”和“百佳窗口”創(chuàng)建工作的要求，有針對(duì)地對(duì)窗口人員進(jìn)行文明用語、微笑待人等相關(guān)培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)首問負(fù)責(zé)制，耐心解答、一次性告知來辦事的群眾，切實(shí)來增強(qiáng)群眾、企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的獲得感。

二是繼續(xù)做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，嚴(yán)格按照政策辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，避免出現(xiàn)工作失誤。

三是完善集成服務(wù)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)。爭(zhēng)取下半年全部完成集成服務(wù)的創(chuàng)建工作。

篇3

不動(dòng)產(chǎn)登記資料是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過程中累積形成的書面資料以及電子信息。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第九十四條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果；（二）不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料”。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括兩個(gè)部分：一是不動(dòng)產(chǎn)登記簿等登記結(jié)果；二是不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記資料利用制度比較

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”。依此規(guī)定，《物權(quán)法》賦予不動(dòng)產(chǎn)登記資料有權(quán)查詢的民事主體為權(quán)利人、利害關(guān)系人。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第二十七條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”?！稐l例》重申了《物權(quán)法》關(guān)于有權(quán)查詢的民事主體，同時(shí)增加了有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)。

《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步貫徹《物權(quán)法》和《條例》的規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體及查詢范圍作出明確規(guī)定：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其全部的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；二是因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況；三是法院、檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《操作規(guī)范》）對(duì)查詢主體作出了與《實(shí)施細(xì)則》一致性規(guī)定。強(qiáng)調(diào)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄漏查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第6.1.4條規(guī)定，“登記資料不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進(jìn)行查詢”。第6.2.1條規(guī)定，“自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況”“所有權(quán)人提供身份證明、房屋坐落或房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證），可查詢、復(fù)制其房地產(chǎn)的登記簿中信息”“其他權(quán)利人提供身份證明、房屋坐落或房屋他項(xiàng)權(quán)證（房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證或登記證明），可查詢、復(fù)制登記簿中相關(guān)信息”“利害關(guān)系人提供身份證明、與查詢房地產(chǎn)有利害關(guān)系的證明、房屋坐落，可查詢、復(fù)制登記簿中相關(guān)信息”。第6.2.2條還規(guī)定了房屋所有權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人、抵押權(quán)人、房屋繼承人（受遺贈(zèng)人）、公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)等主體查詢、復(fù)制其他登記資料的權(quán)限范圍。

《土地登記資料公開查詢辦法》第二條規(guī)定，“對(duì)于土地登記結(jié)果即土地登記卡和宗地圖，任何單位和個(gè)人都可以公開查詢”?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第七條規(guī)定，“房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，單位和個(gè)人可以公開查詢”。

對(duì)比以上法律規(guī)章，可以得出《物權(quán)法》對(duì)登記資料的查詢、復(fù)制主體僅作了原則性安排，即權(quán)利人和利害關(guān)系人。國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后出臺(tái)的《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》對(duì)房地產(chǎn)登記簿記載有關(guān)信息查詢利用持公開查詢觀點(diǎn)，即任何自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況。而《條例》對(duì)登記資料查詢主體作出了明確規(guī)定，排除了任何人公開查詢的情況。此外，《條例》沒有像《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》那樣作出“以人查房”的禁止性規(guī)定，為個(gè)人家庭住房信息查詢及有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)查詢提供了法律依據(jù)。

從法律位階分析看，效力最高的是《物權(quán)法》，其次是國(guó)務(wù)院頒布的《條例》，再次是國(guó)土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》《實(shí)施細(xì)則》《操作規(guī)范》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》。2015年3月1日起施行的《條例》屬于國(guó)務(wù)院法規(guī)，效力高于其他部門規(guī)章，且頒布時(shí)間遲于其他規(guī)章。因此，從法律依據(jù)來講，不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢應(yīng)當(dāng)以《條例》《實(shí)施細(xì)則》和《操作規(guī)范》為準(zhǔn)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記資料利用實(shí)踐與對(duì)策

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢利用一直是采用依法、分類原則。不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法公開查詢，不是不加區(qū)分和限制地向所有申請(qǐng)主體進(jìn)行全部公開，而是“有限公開”，依法對(duì)不同查詢主體進(jìn)行不同范圍的公開，按不同申請(qǐng)主體的權(quán)限提供不同的查詢和復(fù)制服務(wù)?！秾?shí)施細(xì)則》第九十四條規(guī)定，權(quán)利人可以查詢、復(fù)制的是與其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的所有登記資料，查詢、復(fù)制范圍是最大的，不僅包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也包括原始資料?！秾?shí)施細(xì)則》第九十七條規(guī)定，“因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況”?？梢姡﹃P(guān)系人不可以像權(quán)利人那樣任意查詢、復(fù)制所有登記資料，只可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等。

那么，工作實(shí)踐中應(yīng)如何貫徹落實(shí)《條例》《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，既防止不動(dòng)產(chǎn)登記信息泄漏，保護(hù)權(quán)利人隱私，又方便群眾辦事，做好服務(wù)工作呢？

1.完善不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，整合提升登記數(shù)據(jù)質(zhì)量

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量，直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記剛剛起步，各地都需要將原房屋、土地等登記信息移遷整合到不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)過去房屋、土地登記數(shù)據(jù)還都存在這樣那樣的遺留問題，這些問題得不到及時(shí)解決將會(huì)直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢利用。因此，要提升不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)功能，首先要從整合、提高登記數(shù)據(jù)質(zhì)量入手。

2.重視不動(dòng)產(chǎn)登記簿建設(shè)，突出登記簿信息利用

《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。不動(dòng)產(chǎn)登記資料的對(duì)外利用主要是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載信息的對(duì)外查詢利用。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，多數(shù)登記系統(tǒng)開發(fā)商主要精力都放在業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)流程、登記、發(fā)證等環(huán)節(jié)的開發(fā)上，沒有將不動(dòng)產(chǎn)登記簿建設(shè)提高到重要位置，甚至在登記核準(zhǔn)時(shí)間、繕證環(huán)節(jié)可回退或修改等問題上出現(xiàn)差錯(cuò)（以筆者所在城市為例），這些差錯(cuò)會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤，給對(duì)外查詢利用、司法查封等工作帶來嚴(yán)重的后果。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一定要重視不動(dòng)產(chǎn)登記簿建設(shè)，突出登記簿信息利用。

3.加強(qiáng)信息互通共享，切實(shí)減輕群眾負(fù)擔(dān)

《條例》第二十五條規(guī)定，“國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”。目的是能夠更好地確保登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，有利于加強(qiáng)政府的行政管理，實(shí)現(xiàn)政府部門間的信息溝通。比如，通過信息共享，民政部門可實(shí)時(shí)核查低保困難家庭不動(dòng)產(chǎn)登記信息，免去“老弱病殘”保障對(duì)象往返不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)出具不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢證明，既提升社會(huì)保障部門公信力，也有利于減輕登記機(jī)構(gòu)查詢壓力。

4.推行網(wǎng)絡(luò)自助服務(wù)，提高查詢服務(wù)效率

不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢利用是物權(quán)公示的方式，利用率非常高，而且登記資料查詢利用全部免費(fèi)。因此，在確保信息安全、相關(guān)技術(shù)符合規(guī)范的條件下，推行網(wǎng)絡(luò)自助查詢服務(wù)，將會(huì)大大提高服務(wù)效率，減輕窗口查詢壓力。比如開通網(wǎng)絡(luò)核查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（明）真?zhèn)巍⒉樵儾粍?dòng)產(chǎn)自然狀況及限制情況等，到服務(wù)大廳自助出具不動(dòng)產(chǎn)登記證明、出具無房證明等。

5.推行委托查詢，依法規(guī)范查詢行為

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)行差別化貸款及稅收政策，均要求住房貸款申請(qǐng)人或納稅申請(qǐng)人提供家庭住房證明，明確規(guī)定家庭成員包括查詢申請(qǐng)人、配偶及其未成年子女。根據(jù)《條例》《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，“利害關(guān)系人不應(yīng)包括登記權(quán)利人的近親屬”。因此，夫妻雙方不可以查詢對(duì)方名下不動(dòng)產(chǎn)登記信息。此時(shí)，登記機(jī)構(gòu)若一味要求夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)查詢，容易引發(fā)矛盾，影響窗口服務(wù)效率和質(zhì)量。筆者認(rèn)為，類似查詢可用委托查詢，因?yàn)椤稐l例》規(guī)定委托不需要公證，登記機(jī)構(gòu)只需關(guān)注查詢程序是否合規(guī)即可。

6.嚴(yán)格登記信息管理，強(qiáng)化信息保密責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢制度不僅要保證登記資料依法公開，而且不能造成不動(dòng)登記資料、登記信息的泄露。要從制度上杜絕一些人濫用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息從事不正當(dāng)活動(dòng)，損害權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要盡快建立符合安全保密標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料存放場(chǎng)所。加強(qiáng)人員的教育管理，可通過簽訂保密責(zé)任書的形式，強(qiáng)化保密責(zé)任意識(shí)。全面貫徹落實(shí)依法查詢制度，不隨意查詢，不擴(kuò)大查詢范圍。違反國(guó)家規(guī)定泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息的，要嚴(yán)肅處理，構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。

篇4

《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，第十四條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，這就賦予了房屋登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)利記載于房屋登記簿所發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)效力。房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實(shí)際權(quán)利人相一致，既有利于保護(hù)善意第三人的利益，又有利于維護(hù)物權(quán)變動(dòng)的正常秩序。但靜態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利只是相對(duì)的和暫時(shí)的，而動(dòng)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則是絕對(duì)的和永恒的，即使房屋登記機(jī)構(gòu)窮盡了各類審查手段，仍然不能杜絕房屋登記簿所記載的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問題，形成這樣的問題，其根本原因是由于民事生活的豐富和民事法律關(guān)系的變動(dòng)不居。例如，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”，這正屬于《物權(quán)法》第九條規(guī)定“法律另有規(guī)定的除外”情形之一，該種情形極易造成房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實(shí)際權(quán)利人不一致，并導(dǎo)致物權(quán)效力的沖突。如何避免上述問題，筆者近來遇到一則案例具有一定的代表性，試分析如下。

一、基本案情

1998年，在濟(jì)南某高校工作的鄭某（男方）、高某（女方）系夫妻關(guān)系，通過房改購買了濟(jì)南市房屋一套，房改審批手續(xù)已于當(dāng)年辦理完畢，房管部門可查詢出該條房改登記記錄，但房屋所有權(quán)登記至今未辦理。

2001年，鄭某向人民法院起訴同高某離婚，人民法院進(jìn)行調(diào)解并制作了《民事調(diào)解書》，雙方離婚，共同財(cái)產(chǎn)某處房屋（即兩人的房改房） 歸被告高某所有，原告鄭某放棄分割共同財(cái)產(chǎn)。

2009年，高某同崔某簽訂房屋買賣協(xié)議，將上述房屋出售給崔某。在崔某按合同約定支付購房款后，高某因后悔售價(jià)較低，而未將房屋交付崔某，崔某多次協(xié)商未果，遂于2011 年將高某起訴至人民法院，請(qǐng)求解除房屋買賣協(xié)議，返還購房款，并按約定支付違約金。對(duì)于該案，人民法院進(jìn)行調(diào)解并制作了《民事調(diào)解書》，確認(rèn)高某、崔某繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，爭(zhēng)議房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具備辦理房產(chǎn)證條件時(shí)，高某有協(xié)助崔某辦理相關(guān)房產(chǎn)證手續(xù)的義務(wù)。后崔某依據(jù)《民事調(diào)解書》，依法占有了該房屋。

2012 年6 月，崔某為防止出現(xiàn)將來該處房屋具備辦理房屋所有權(quán)登記條件時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)在不知悉上述法律文書已對(duì)房屋權(quán)利認(rèn)定的情況下，而登記為他人所有，向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)該處房屋進(jìn)行權(quán)利限制，確保該處房屋具備辦理所有權(quán)登記條件后，房屋所有權(quán)只能按權(quán)利發(fā)生的先后順序，先登記為鄭某、高某共同共有，再由高某依據(jù)離婚時(shí)的《民事調(diào)解書》，申請(qǐng)離婚析產(chǎn)，將房屋所有權(quán)登記為自己個(gè)人所有，最后再根據(jù)房屋買賣糾紛的《民事調(diào)解書》，協(xié)助崔某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而最終保護(hù)崔某對(duì)該房屋的合法權(quán)利，實(shí)現(xiàn)法律文書對(duì)物權(quán)的確認(rèn)與將來行政登記確認(rèn)的物權(quán)相一致。

二、有關(guān)分析

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”。《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》（魯高法〔2011〕297 號(hào)）對(duì)于物權(quán)糾紛案件中關(guān)于人民法院生效法律文書與不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系的規(guī)定“依據(jù)《物權(quán)法》第28 條的規(guī)定，人民法院作出的生效法律文書可以直接引起物權(quán)變動(dòng)，無需進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記而變動(dòng)物權(quán)。換言之，人民法院作出的法律文書生效之時(shí)，即應(yīng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，生效法律文書確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人可以持該法律文書辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更登記手續(xù)，登記機(jī)關(guān)是否辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記手續(xù)，均不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)”。根據(jù)上述規(guī)定，高某的房屋所有權(quán)雖未記載于房屋登記簿并取得房產(chǎn)證，但已于2001 年經(jīng)人民法院生效法律文書確認(rèn)，房屋歸高某所有，所以該房屋的所有權(quán)已于2001 年固定下來。崔某同高某簽訂房屋買賣協(xié)議是有生效法律文書所確認(rèn)的物權(quán)依據(jù)的。所以，雙方在就房屋買賣協(xié)議的履行進(jìn)行訴訟時(shí)，人民法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效，崔某和高某繼續(xù)履行該協(xié)議。

《物權(quán)法》第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”?！段餀?quán)法》第三十九條“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，高某依據(jù)法律文書取得房屋所有權(quán)，在處分該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按房屋所有權(quán)發(fā)生的先后順序及規(guī)定的登記程序，先申請(qǐng)將房屋登記為與鄭某夫妻共同共有，與房屋的房改購房產(chǎn)權(quán)來源相一致，然后再以離婚析產(chǎn)為由，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到本人名下。因此，人民法院確定高某在房屋具備辦理房產(chǎn)證條件時(shí)，有協(xié)助崔某辦理房產(chǎn)證手續(xù)的義務(wù)。之后，由于高某、崔某之間的房屋買賣協(xié)議爭(zhēng)議，崔某起訴高某，人民法院在理清房屋權(quán)利義務(wù)關(guān)系后，依法確認(rèn)房屋由崔某占有、使用、收益。根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條對(duì)所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能的界定，崔某除了處分權(quán)，已經(jīng)具備了占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。至此，崔某對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)亦經(jīng)生效法律文書確認(rèn)，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到合理保護(hù)。

三、結(jié)論及建議

正是基于以上的法律規(guī)定、法律文書和事實(shí)，崔某申請(qǐng)房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)上述房屋進(jìn)行權(quán)利限制，以保護(hù)其對(duì)該房屋的合法權(quán)利，防止房屋登記機(jī)構(gòu)在不知悉司法權(quán)已對(duì)房屋權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)的情況下，為他人辦理有關(guān)登記，從而造成法律文書已確認(rèn)的物權(quán)與行政登記確認(rèn)的物權(quán)相沖突。雖然，崔某的申請(qǐng)無法適用異議登記等房屋登記形式，但由于法律文書確認(rèn)的物權(quán)從時(shí)間上是最早的，確認(rèn)的效力也高于行政登記效力，如果房屋登記機(jī)構(gòu)不受理崔某申請(qǐng)并進(jìn)行合理保護(hù)，則之后對(duì)于該房屋的所有權(quán)登記同法律文書確認(rèn)的物權(quán)不一致，將面臨被人民法院撤銷的行政登記風(fēng)險(xiǎn)。因此，面對(duì)房屋登記如何同法律文書確認(rèn)的物權(quán)相一致的問題，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從盡量確保房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實(shí)際權(quán)利人相一致的角度出發(fā)，在遇到法律文書確認(rèn)的房屋權(quán)利人或利害關(guān)系人的權(quán)利保護(hù)申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)法律文書真實(shí)、有效的前提下，根據(jù)房屋登記業(yè)務(wù)流程的特點(diǎn)，經(jīng)過一定工作程序，以一定的介質(zhì)和方式，對(duì)其權(quán)利進(jìn)行合理保護(hù)。

（作者單位：濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心）

責(zé)編：周蕾

推動(dòng)媒體融合發(fā)展壯大主流輿論陣地安徽新媒體集團(tuán)掛牌成立

新版《安徽手機(jī)報(bào)》同時(shí)上線

本報(bào)訊（記者李躍波　宋藝）

月1 日上午，安徽新媒體集團(tuán)在肥掛牌成立。省委常委、宣傳部長(zhǎng)曹征海，副省長(zhǎng)謝廣祥為新媒體集團(tuán)成立揭牌并啟動(dòng)新版《安徽手機(jī)報(bào)》上線。

組建安徽新媒體集團(tuán)是我省深入貫徹黨的十八屆三中全會(huì)和總書記系列講話精神，加快推動(dòng)傳統(tǒng)媒體與新興媒體融合發(fā)展，做大做強(qiáng)我省主流媒體的重要舉措。新媒體集團(tuán)是經(jīng)省委批準(zhǔn)，由省委宣傳部主管、安徽日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)出資并主辦的國(guó)有大型文化企業(yè)，整體劃入中安在線的全部資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。集團(tuán)成立后，將適時(shí)增資擴(kuò)股，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，整體變更為股份有限公司。

篇5

2018年我中心在縣委縣政府的關(guān)心支持和縣“放管服”指揮部的正確領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊圍繞縣委縣政府重點(diǎn)工作，深入推進(jìn)審批服務(wù)便民化，深化放管服和 “一窗受理、集成服務(wù)”改革，助推新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，激發(fā)市場(chǎng)活力，切實(shí)增強(qiáng)了企業(yè)和群眾的獲得感，有力推動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

工作進(jìn)展

一、優(yōu)化政務(wù)服務(wù)大廳布局。根據(jù)政務(wù)服務(wù)“三集中三到位”和“應(yīng)進(jìn)必進(jìn)、能進(jìn)必進(jìn)”要求，2017年進(jìn)駐大廳的部門和事項(xiàng)為47個(gè)和411項(xiàng)，劃分商事登記、社會(huì)事務(wù)、建設(shè)項(xiàng)目、綜合代辦4個(gè)功能區(qū)和稅務(wù)服務(wù)、綠色通道2個(gè)專區(qū)。2018年在原有基礎(chǔ)上，按照“一次辦好”的要求，進(jìn)駐大廳的部門和事項(xiàng)分別增加到63個(gè)部門和1024項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)，功能區(qū)在商事登記、社會(huì)事務(wù)、建設(shè)項(xiàng)目、綜合代辦4個(gè)基礎(chǔ)上增加公安服務(wù)、公用事業(yè)、公積金、通訊郵政等專區(qū)。對(duì)所有進(jìn)駐事項(xiàng)編制了高標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)單易懂的辦事服務(wù)指南和服務(wù)清單，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、清單化、動(dòng)態(tài)化管理，為社會(huì)提供服務(wù)規(guī)范、陽光透明、高效便捷的政務(wù)服務(wù)，基本實(shí)現(xiàn)了“一窗式受理、一站式辦公、一條龍服務(wù)”。

二、全力推進(jìn)“鏈條審批”和審批提速。出臺(tái)文件壓縮企業(yè)開辦時(shí)間，將涉及企業(yè)開辦的工商、刻章、銀行、人社等窗口整合成商事登記模塊，目前，辦理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)間縮短至2天、刻章不超過3小時(shí)、涉稅辦理即時(shí)辦理。將不動(dòng)產(chǎn)登記原來的預(yù)審窗口、權(quán)籍調(diào)查窗口、登記受理窗口、水電氣暖以及稅務(wù)窗口職能進(jìn)行充分整合，實(shí)現(xiàn)“一窗受、一鏈辦”，群眾只需在一個(gè)窗口提交材料，材料由窗口內(nèi)部進(jìn)行傳遞，3天之內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)登記。推出社會(huì)事務(wù)高頻辦理事項(xiàng)35項(xiàng)，將“一事一流程”整合為“多事一流程”，竭力方便群眾辦事。積極推動(dòng)審批時(shí)限再壓縮50%，實(shí)現(xiàn)承諾時(shí)限比法定時(shí)限縮短75%的目標(biāo)。通過推進(jìn)政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)流程再造、聯(lián)合會(huì)審、網(wǎng)上申報(bào)、上門服務(wù)、快遞送達(dá)等措施，梳理公布全縣“一次辦好”事項(xiàng)1144項(xiàng)。

三、積極搭建網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)。創(chuàng)新“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”模式，建設(shè)了智能化信息系統(tǒng)，與省、市政務(wù)服務(wù)平臺(tái)無縫對(duì)接，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上申報(bào)、網(wǎng)上受理、信息共享、協(xié)同辦理、智能查詢等功能，讓群眾“零跑腿”就能辦成事，極大地提升了行政審批服務(wù)效率。同時(shí)，大力推行手機(jī)客戶端、微信公眾號(hào)，讓辦事群眾足不出戶便可了解所需要件、辦事流程等，直接進(jìn)入在線申報(bào)流程，讓政務(wù)服務(wù)隨時(shí)隨地、觸手可及。深化拓展“O2O+政務(wù)服務(wù)”功能，將政務(wù)服務(wù)平臺(tái)與O2O服務(wù)管理平臺(tái)深度融合，提供掌上查詢、掌上咨詢、掌上投訴等全程服務(wù)，讓企業(yè)投資更便利、群眾辦事更便捷。

工作亮點(diǎn)

一、創(chuàng)新工程建設(shè)項(xiàng)目審批模式。對(duì)政府投資和企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行流程再造，充分利用政務(wù)服務(wù)大廳集約化服務(wù)平臺(tái)的載體作用，通過（6+1或9+X）會(huì)商會(huì)審，啟動(dòng)聯(lián)合辦理、并行推進(jìn)機(jī)制，建立完善建設(shè)項(xiàng)目三級(jí)協(xié)商協(xié)調(diào)制度，有效降低工程建設(shè)項(xiàng)目辦理行政審批的時(shí)間，確保審批用時(shí)控制在30個(gè)工作日內(nèi)。探索不新增建設(shè)用地的政府投資重點(diǎn)項(xiàng)目“一會(huì)三函”模式和社會(huì)投資重點(diǎn)項(xiàng)目“模擬審批+雙向承諾”制度，精簡(jiǎn)整合流程，加快項(xiàng)目落地，為企業(yè)節(jié)省時(shí)間4個(gè)月以上。

二、印發(fā)并踐行政務(wù)服務(wù)節(jié)假日預(yù)約服務(wù)制度。在法定節(jié)假日和公休日時(shí)間內(nèi)，群眾動(dòng)動(dòng)指尖撥打預(yù)約電話或窗口預(yù)約的方式預(yù)約好辦理時(shí)間。各部門按照“放管服”改革精神，落實(shí)預(yù)約服務(wù)、上門服務(wù)、容缺受理、幫辦代辦等制度，發(fā)揚(yáng)“5+2、白加黑”的工作精神，實(shí)現(xiàn)政務(wù)服務(wù)“365日全無休”、“24小時(shí)不打烊”。節(jié)假日預(yù)約服務(wù)制度的踐行，提高了各窗口業(yè)務(wù)辦理的靈活性和時(shí)效性，滿足群眾辦理業(yè)務(wù)的多元化需求。

存在問題和不足

一、信息數(shù)據(jù)難共享。我縣雖初步實(shí)現(xiàn)了實(shí)體辦事大廳端、電腦PC端、自助服務(wù)端、口袋移動(dòng)端“四端”聯(lián)動(dòng)政務(wù)服務(wù)實(shí)施模式，但專網(wǎng)不破、數(shù)據(jù)煙囪、信息壁壘現(xiàn)象依然存在，部門之間信息共享難以實(shí)現(xiàn)，這是制約提高行政審批服務(wù)效能的根本原因。目前我市信息共享平臺(tái)尚未建立。

二、中介服務(wù)難監(jiān)管。為加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，山東省要求工程建設(shè)項(xiàng)目審批用時(shí)控制在45個(gè)工作日內(nèi)，濟(jì)寧市要求在30個(gè)工作日內(nèi)，全流程不超過100天。但現(xiàn)實(shí)情況是企業(yè)需要在第三方評(píng)估評(píng)審方面耗費(fèi)大量精力，中介服務(wù)收費(fèi)不好監(jiān)管、時(shí)限不好控制，質(zhì)量不好把握，中介事項(xiàng)成為制約工程項(xiàng)目審批的瓶頸。濟(jì)寧市擬準(zhǔn)備建立線上線下一體化“中介超市”并在此基礎(chǔ)上組建中介聯(lián)合體，供市縣共同使用，目前進(jìn)展緩慢。

三、便民網(wǎng)絡(luò)不暢聯(lián)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心大都是以原來O2O服務(wù)大廳或者人社所、民政所等辦事大廳為基礎(chǔ)設(shè)立的，在場(chǎng)所建設(shè)、信息化、業(yè)務(wù)運(yùn)行等方面水平不一、參差不齊，與上級(jí)要求相比，服務(wù)功能、服務(wù)能力都亟需改造提升。村居（社區(qū)）便民服務(wù)站建設(shè)同樣有待加強(qiáng)。

下一步工作計(jì)劃

一、進(jìn)一步健全政務(wù)服務(wù)運(yùn)行模式。在“一窗受理、集成服務(wù)”基礎(chǔ)上，按照“一次辦好”和政務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化的要求進(jìn)一步整合流程、精簡(jiǎn)環(huán)節(jié)、縮短時(shí)限、提高效能，特別是在社會(huì)關(guān)聯(lián)事務(wù)鏈條審批和基本建設(shè)項(xiàng)目并聯(lián)審批兩方面精準(zhǔn)施策、重點(diǎn)發(fā)力，助推新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在省市要求下探索行政審批服務(wù)局的管理運(yùn)行模式，建立與職能部門的工作配合機(jī)制，健全完善行政審批聯(lián)席會(huì)議、集體會(huì)商、審管信息“雙推送雙告知”等制度，及時(shí)交流研究、協(xié)調(diào)解決審批過程中的外業(yè)處理、審核轉(zhuǎn)報(bào)、后續(xù)監(jiān)管等問題，著力構(gòu)建簡(jiǎn)約高效便民的行政審批服務(wù)體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“一枚印章管審批”，使企業(yè)和群眾辦事更加方便快捷。。

二、加快推進(jìn)政務(wù)服務(wù)信息化建設(shè)。一是建設(shè)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，承接市級(jí)系統(tǒng)。我市擬統(tǒng)一開發(fā)市級(jí)平臺(tái)，與各單位專網(wǎng)對(duì)接，我縣需建設(shè)好相應(yīng)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務(wù)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，保障承接順暢，確保網(wǎng)絡(luò)安全。二是落實(shí)流程再造，準(zhǔn)備線上運(yùn)行。鑒于市級(jí)統(tǒng)一開發(fā)新平臺(tái)、并聯(lián)審批系統(tǒng)及鏈條式審批系統(tǒng)，業(yè)務(wù)指導(dǎo)需及時(shí)跟進(jìn)，提前梳理網(wǎng)上業(yè)務(wù)流程。三是優(yōu)化網(wǎng)上政務(wù)，完善智能化大廳。根據(jù)《縣級(jí)政務(wù)服務(wù)中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，讓企業(yè)和群眾享受“24小時(shí)不打烊”智能化服務(wù)，完善配備網(wǎng)上自助申報(bào)、身份證讀卡器、電子監(jiān)察設(shè)備、自助辦理一體機(jī)等信息化設(shè)施。

篇6

關(guān)鍵詞：應(yīng)收賬款；融資；業(yè)務(wù)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1007-4392（2013）01-0074-03

一、引言

應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)是指企業(yè)用自身的應(yīng)收賬款或存貨作為擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)授信的業(yè)務(wù)。這種信貸關(guān)系中，貸款人密切控制信貸的可獲得性和擔(dān)保品。這種貸款方式有時(shí)被稱為“完全緊密跟蹤貸款”。傳統(tǒng)商業(yè)貸款是基于財(cái)務(wù)報(bào)表的貸款，是商業(yè)銀行貸款的主要組成部分。而在提供短期融資方面，應(yīng)收賬款融資是財(cái)務(wù)報(bào)表貸款最經(jīng)濟(jì)的替代產(chǎn)品之一，應(yīng)收賬款最接近現(xiàn)金。與企業(yè)價(jià)值的相關(guān)性低，相比存活和機(jī)器等動(dòng)產(chǎn)沒有儲(chǔ)存、易遭破壞等問題。對(duì)中小企業(yè)而言，利用應(yīng)收賬款融資，可以大大拓寬中小企業(yè)的融資渠道，彌補(bǔ)廣大中小企業(yè)普遍欠缺不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保資源的缺陷，有效解決中小企業(yè)擔(dān)保物不足的問題。緩解擔(dān)保難、融資難等困難。同時(shí)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)可以推動(dòng)金融創(chuàng)新，擴(kuò)大擔(dān)保物范圍。提高可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的利用效率，使金融資產(chǎn)得到更加安全、有效的保障；為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)開拓市場(chǎng)，改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系。

就應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的發(fā)展而言，在國(guó)外已是一項(xiàng)發(fā)展較為成熟的業(yè)務(wù)。在美國(guó)，這種貸款類型占全國(guó)全部商業(yè)貸款的四分之一，每年的增長(zhǎng)率在12%左右。在我國(guó)，仍然是一項(xiàng)新的信貸業(yè)務(wù)品種，尚處于發(fā)展初期。2007年頒布的《物權(quán)法》允許應(yīng)收賬款質(zhì)押融資，開啟了我國(guó)資產(chǎn)支持貸款發(fā)展之門。各大銀行和其他金融機(jī)構(gòu)均開展了應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)，推動(dòng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。根據(jù)《物權(quán)法》等法律規(guī)定，2007年，中國(guó)人民銀行征信中心建設(shè)了應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱“登記公示系統(tǒng)”），并配套出臺(tái)了《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》，為應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)提供了法定登記公示平臺(tái)，有效降低了應(yīng)收賬款融資的操作風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)。截止2012年9月底。出質(zhì)人為中小企業(yè)初始登記累計(jì)達(dá)到44.6萬筆，占系統(tǒng)初始登記總量的83%。累計(jì)共有約10.6萬家法人類中小企業(yè)獲得了應(yīng)收賬款融資，融資金額約占系統(tǒng)中登記融資總額的46%。應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)服務(wù)于中小企業(yè)融資需求的效用日漸顯現(xiàn)。

二、天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)快速發(fā)展

登記公示系統(tǒng)登記量、查詢量和用戶數(shù)是反映地區(qū)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展的重要指標(biāo)。近年來，天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)登記量、查詢量和用戶數(shù)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，用戶覆蓋范圍擴(kuò)大。2012年1-10月。全市辦理應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)登記3432筆，分別較2011年、2010年增加了2253筆和1687筆；查詢5467筆，較2011年、2010年增加了1444筆和2968筆：截至2012年10月末，全市累計(jì)開設(shè)用戶111個(gè)，用戶覆蓋范圍包括商業(yè)銀行、融資租賃機(jī)構(gòu)、保理公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人等。

（二）用于融資的應(yīng)收賬款種類豐富

登記公示系統(tǒng)顯示。目前，天津市已用于融資的應(yīng)收賬款包括貿(mào)易銷售款、學(xué)校、景區(qū)、綠地、公路和供熱供水收費(fèi)權(quán)、融資租賃應(yīng)收租賃款、土地拆遷補(bǔ)償款、個(gè)^理財(cái)產(chǎn)品收益權(quán)等。用于融資的應(yīng)收賬款品種較多。

（三）應(yīng)收賬款融資人以中小企業(yè)為主，融資額大型企業(yè)占比高

登記公示系統(tǒng)顯示，目前，應(yīng)收賬款融資人為中小企業(yè)的，累計(jì)登記筆數(shù)約為2600筆。占全市登記筆數(shù)的80左右%，累計(jì)融資額約占全市融資額的35%；應(yīng)收賬款融資人為大型企業(yè)的。累計(jì)融資額約占全市融資額的60%；應(yīng)收賬款融資人為學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位的，累計(jì)融資約占全市融資額的5%?？梢?，天津市應(yīng)收賬款融資人以中小企業(yè)為主，融資額大型企業(yè)占比較高，

（四）圍繞優(yōu)質(zhì)企業(yè)或優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目形成的應(yīng)收賬款得到金融機(jī)構(gòu)關(guān)注

目前，天津市一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的承建企業(yè)已通過質(zhì)押項(xiàng)目建成后的收益權(quán)獲得了項(xiàng)目建設(shè)資金支持。如天津某高速公路有限公司通過向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押公路收費(fèi)權(quán)累計(jì)融資約60億元：天津多家知名企業(yè)的供貨商通過質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款取得了信貸資金支持。如為天津某汽車公司生產(chǎn)配件的17家供貨企業(yè)（全部為中小企業(yè)）通過轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押銷售款項(xiàng)累計(jì)融資3000余萬元。

三、應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展中需要關(guān)注的問題

（一）企業(yè)應(yīng)收賬款資源豐富，應(yīng)收賬款融資存在較大發(fā)展空間

目前，天津市僅規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的應(yīng)收賬款余額約為2000億元，占企業(yè)資產(chǎn)總額的15%左右。如果按目前應(yīng)收賬款質(zhì)押折扣率50%-70%計(jì)算，通過質(zhì)押應(yīng)收賬款，僅規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)就可獲得資金1000-1400億元左右，企業(yè)資金需求可得到有效緩解：從已實(shí)際開展的應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)看，以天津某汽車公司為例，目前該公司共有供貨企業(yè)500余家，但通過應(yīng)收賬款融資的供貨企業(yè)僅17家，眾多供貨企業(yè)尚未有效利用應(yīng)收賬款籌集資金，應(yīng)收賬款融資存在較大發(fā)展空間。

（二）金融機(jī)構(gòu)開辦應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的綜合能力有待提高

一是金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的動(dòng)力不足。相較于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)辦理手續(xù)繁瑣，投入精力大、成本高，執(zhí)行較為困難，在沒有經(jīng)驗(yàn)借鑒、缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制措施和業(yè)務(wù)激勵(lì)機(jī)制的情況下。部分金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)積極性不高。二是多數(shù)金融機(jī)構(gòu)缺乏專門的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)操作指引。目前，天津市僅有少數(shù)幾家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)制定了專門的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)操作指引，多數(shù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)由于在辦理業(yè)務(wù)時(shí)缺乏相關(guān)操作規(guī)范。也沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可借鑒，為避免承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)辦人員寧愿放棄應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)。三是天津市多數(shù)金融機(jī)構(gòu)尚未將在登記公示系統(tǒng)辦理查詢和登記納入應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)操作流程，登記公示系統(tǒng)在規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的作用尚未充分發(fā)揮。四是金融機(jī)構(gòu)缺乏評(píng)估應(yīng)收賬款價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)人才。發(fā)放應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)既要審查出質(zhì)人的信用度，又要對(duì)應(yīng)收賬款付款人的信用度及應(yīng)收賬款自身的金額、賬齡、壞賬率等質(zhì)量指標(biāo)進(jìn)行審查評(píng)估，這要求信貸人員既要有專業(yè)的應(yīng)收賬款評(píng)估原理知識(shí)，又要具有豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，能夠做出符合金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)實(shí)際狀況的準(zhǔn)確評(píng)估，而金融機(jī)構(gòu)目前亟需該類專業(yè)人員，應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很難準(zhǔn)確識(shí)別和判斷。

（三）多數(shù)中小企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)了解不夠或無法滿足銀行的應(yīng)收賬款融資條件

多數(shù)中小企業(yè)并沒有意識(shí)到可以利用應(yīng)收賬款進(jìn)行融資，部分中小企業(yè)雖然知道應(yīng)收賬款可以進(jìn)行質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓融資。但由于缺乏健全的財(cái)務(wù)制度，難以向金融機(jī)構(gòu)提交關(guān)于應(yīng)收賬款真實(shí)、完整、準(zhǔn)確的單據(jù)和相關(guān)資料，無法滿足銀行應(yīng)收賬款的融資條件：有些企業(yè)雖能在單證等方面達(dá)到銀行辦理應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的條件，但由于部分銀行在辦理此類業(yè)務(wù)時(shí)，需要貸款企業(yè)取得應(yīng)收賬款付款方的回款確認(rèn)或要求付款方將回款劃入指定賬戶，而這些中小企業(yè)由于在交易中處于弱勢(shì)地位，很難取得付款方的確認(rèn)或配合，最終導(dǎo)致無法辦理應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)：而少數(shù)銀行規(guī)定只有交易雙方評(píng)級(jí)均為AA級(jí)的企業(yè)才能辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)等要求。也導(dǎo)致部分中小企業(yè)難以達(dá)到該條件而放棄融資。

（四）部分用于融資的應(yīng)收賬款種類易受政策變動(dòng)影響，限制了銀行放貸意愿

部分應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)品種如收費(fèi)權(quán)質(zhì)押，受政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)影響較大，政策調(diào)整可能對(duì)銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)造成較大程度的影響。如由于公園實(shí)行免費(fèi)政策。金融機(jī)構(gòu)以公園收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押物發(fā)放的貸款將無法收回。

（五）信用體系建設(shè)有待完善，金融機(jī)構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)亟需信息支持

相較于傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)不僅要求金融機(jī)構(gòu)關(guān)注應(yīng)收賬款自身品質(zhì)，還要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)收賬款貿(mào)易交易背景的真實(shí)性、應(yīng)收賬款的回收率、付款方和融資人的信用狀況等進(jìn)行調(diào)查，涉及企業(yè)的工商登記與變更、產(chǎn)品質(zhì)量、合同履約、企業(yè)納稅、發(fā)票、進(jìn)出口、財(cái)產(chǎn)抵押登記等多方面信息。由于信息涉及部門眾多，調(diào)查成本較高，一定程度上影響了金融機(jī)構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的積極性。

（六）應(yīng)收賬款質(zhì)押登記中配套法律和實(shí)施細(xì)則缺位，有效監(jiān)管缺失

雖然人民銀行出臺(tái)了《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》和《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記操作規(guī)則》，為應(yīng)收賬款質(zhì)押提供了登記平臺(tái)，但尚未出臺(tái)相關(guān)配套的法律和實(shí)施細(xì)則，還不能很好地解決業(yè)務(wù)發(fā)生中面臨的諸多問題。如由誰監(jiān)督和控制信息應(yīng)收賬款信息的真實(shí)性有待明確：應(yīng)收賬款到期日早于主債權(quán)到期日時(shí)如何處理、應(yīng)收賬款付款人提前支付應(yīng)收賬款，質(zhì)權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)等等，都需要有相關(guān)的法律和實(shí)施細(xì)則來加以說明。

四、政策建議

（一）高度重視應(yīng)收賬款在改善中小企業(yè)融資中的重要作用，大力推動(dòng)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展

一是組建應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，由金融監(jiān)管部門牽頭，相關(guān)部門和金融機(jī)構(gòu)參與。共同研究推動(dòng)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的有效措施。二是廣泛宣傳發(fā)動(dòng)。充分利用新聞媒體，向全市相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保理機(jī)構(gòu)和廣大企業(yè)推介應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)參與應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)企業(yè)尤其是中小企業(yè)運(yùn)用應(yīng)收賬款獲得融資支持。三是加快信用體系建設(shè)，完善應(yīng)收賬款融資信息服務(wù)。為金融機(jī)構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)提供便捷地查詢服務(wù)。降低應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。提高金融機(jī)構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的積極性。

（二）規(guī)范金融機(jī)構(gòu)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)流程，防范應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

監(jiān)管部門制定《應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款實(shí)施指導(dǎo)意見》，規(guī)范金融機(jī)構(gòu)應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款發(fā)放流程，使金融機(jī)構(gòu)在辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)時(shí)有規(guī)可依，同時(shí)也從監(jiān)管層面對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行推動(dòng)。

（三）推廣供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款融資模式，以核心企業(yè)帶動(dòng)上下游中小企業(yè)融資

目前，天津市汽車制造、鋼鐵、石化、電力、電信、生物醫(yī)藥等行業(yè)發(fā)展良好，產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)完善，且各行業(yè)中都有眾多帶動(dòng)效應(yīng)明顯的核心企業(yè)，具備推廣供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款融資的基礎(chǔ)條件。要進(jìn)一步推廣供應(yīng)鏈融資模式，建議一是由相關(guān)部門共同組織推介核心企業(yè)。核心企業(yè)可以是產(chǎn)業(yè)鏈中的龍頭企業(yè)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也可以是采購量大、支付保障性強(qiáng)的大型項(xiàng)目或醫(yī)院等事業(yè)單位。相關(guān)部門確定核心企業(yè)后，可將名單或項(xiàng)目名錄向金融機(jī)構(gòu)推薦，便于金融機(jī)構(gòu)篩選和挖掘更多的核心企業(yè)。二是在行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)的支持配合下。加大對(duì)核心企業(yè)的培訓(xùn)和宣傳。引導(dǎo)核心企業(yè)認(rèn)識(shí)應(yīng)收賬款融資對(duì)穩(wěn)定企業(yè)的供貨來源的重要意義，鼓勵(lì)核心企業(yè)積極向金融機(jī)構(gòu)推薦資信狀況良好、合作歷史較長(zhǎng)的合作客戶，為供應(yīng)鏈上的中小企業(yè)融資提供支持：同時(shí)引導(dǎo)核心企業(yè)積極配合金融機(jī)構(gòu)做好合作背景調(diào)查核實(shí)和應(yīng)收賬款確認(rèn)工作；對(duì)于有條件的政府采購部門或大型企業(yè)，可逐步引導(dǎo)其建立自己的供應(yīng)鏈企業(yè)信息平臺(tái)，管理企業(yè)交易信息和支付記錄信息，便于金融機(jī)構(gòu)借助該平臺(tái)了解雙方的交易歷史和支付記錄等相關(guān)信息，降低貸前調(diào)查成本，減少應(yīng)收賬款融資風(fēng)險(xiǎn)。三是加大宣傳引導(dǎo)，鼓勵(lì)與大型企業(yè)具有長(zhǎng)期合作歷史的中小企業(yè)積極運(yùn)用應(yīng)收賬款為企業(yè)發(fā)展籌集資金。

（四）加大培訓(xùn)力度，提高相關(guān)機(jī)構(gòu)開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

對(duì)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)辦理相關(guān)機(jī)構(gòu)如金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、租賃公司和保理機(jī)構(gòu)等進(jìn)行培訓(xùn)，引導(dǎo)其正確認(rèn)識(shí)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的意義，發(fā)揮應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)在防范融資風(fēng)險(xiǎn)，保障質(zhì)權(quán)人合法權(quán)益中的重要作用。提高相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員對(duì)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)規(guī)范開展應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)。

（五）引導(dǎo)企業(yè)尤其是中小企業(yè)提高信用管理水平，切實(shí)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理

在引導(dǎo)企業(yè)尤其是中小企業(yè)積極盤活應(yīng)收賬款，尋求運(yùn)用應(yīng)收賬款解決融資的同時(shí)，引導(dǎo)中小企業(yè)完善賒銷、壞賬等財(cái)務(wù)管理制度，重視應(yīng)收賬款管理，防范和減少呆壞賬的發(fā)生。并重視維護(hù)和提升自身信用，為企業(yè)應(yīng)收賬款融資創(chuàng)造條件。

篇7

【關(guān)鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會(huì)計(jì)； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 稅務(wù)管理

【中圖分類號(hào)】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時(shí)，2005―2012年間全國(guó)商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達(dá)到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實(shí)際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國(guó)家稅務(wù)總局開始實(shí)施稅收專項(xiàng)檢查以來，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報(bào)價(jià)、預(yù)收賬款不及時(shí)入賬、開具多個(gè)賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報(bào)稅額等多種問題。當(dāng)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)由于征收管理方式和技術(shù)方法等方面的問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理極其有限和滯后。

云會(huì)計(jì)[1]是一種基于互網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，具有動(dòng)態(tài)性和可擴(kuò)展性等特點(diǎn)，其核心是資源共享、應(yīng)用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風(fēng)險(xiǎn)可控性等9個(gè)一級(jí)屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運(yùn)用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術(shù)，進(jìn)行實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)處理、實(shí)時(shí)智能決策，通過嵌入到具體業(yè)務(wù)流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時(shí)代，基于云平臺(tái)進(jìn)行稅務(wù)管理，云會(huì)計(jì)的動(dòng)態(tài)性和可伸縮性的計(jì)算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會(huì)計(jì)環(huán)境下的群體智能為領(lǐng)導(dǎo)決策支持提供了運(yùn)行環(huán)境；云會(huì)計(jì)的服務(wù)化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個(gè)帶來機(jī)遇。

大數(shù)據(jù)時(shí)代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務(wù)管理將以信息技術(shù)為依托，不斷推進(jìn)稅務(wù)管理現(xiàn)代化，對(duì)保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，舊城改造被中央確定為民生工程和國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對(duì)其復(fù)雜的開發(fā)業(yè)務(wù)以及集團(tuán)化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價(jià)值的信息顯得尤為必要，基于云會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面、有效的稅務(wù)管理，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、A集團(tuán)稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題分析

（一）A集團(tuán)背景介紹

A集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，主要由廣場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構(gòu)成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)的核心是以廣場(chǎng)命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)地整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中通過建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)，成為我國(guó)城市綜合體投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。

A集團(tuán)下設(shè)北方項(xiàng)目中心、南方項(xiàng)目中心、酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開發(fā)業(yè)態(tài)進(jìn)行管理。業(yè)務(wù)范圍分布全國(guó)，分別在各地設(shè)立項(xiàng)目公司管理具體業(yè)務(wù)，開發(fā)業(yè)態(tài)涉及營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營(yíng)流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、持有等多個(gè)環(huán)節(jié)。

（二）存在的問題

隨著信息化進(jìn)程的不斷深入，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進(jìn)，質(zhì)量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理等原因，對(duì)A集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數(shù)據(jù)來源渠道單一，真實(shí)性、準(zhǔn)確性不夠

A集團(tuán)從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發(fā)周期為22―26個(gè)月，商業(yè)地產(chǎn)則更長(zhǎng)，開發(fā)周期為3―5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團(tuán)，從拿地到開業(yè)開發(fā)周期也至少需要18個(gè)月。在其稅務(wù)管理過程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國(guó)土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項(xiàng)數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗(yàn)線、建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設(shè)部門的初步設(shè)計(jì)審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標(biāo)及備案、施工許可、竣工驗(yàn)收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團(tuán)主動(dòng)把相關(guān)證照提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)。在這個(gè)過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能及時(shí)獲取其立項(xiàng)證明、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項(xiàng)目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對(duì)象等。同時(shí)，由于其開發(fā)周期長(zhǎng)、過程復(fù)雜，且涉及公司設(shè)立、拿地、開發(fā)、銷售、竣工后持有等各個(gè)環(huán)節(jié)，面對(duì)復(fù)雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實(shí)性、準(zhǔn)確性稅務(wù)機(jī)關(guān)難以逐一驗(yàn)證。

2.數(shù)據(jù)處理效率和質(zhì)量不高，無法進(jìn)行實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控

隨著集團(tuán)的急速發(fā)展與擴(kuò)張，除消費(fèi)稅和關(guān)稅外，A集團(tuán)的業(yè)務(wù)幾乎涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務(wù)的特殊性和涉及稅種的復(fù)雜性，這就要求稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行全面有效的稅務(wù)管理。對(duì)于其開發(fā)過程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)目前只能進(jìn)行局部的、常規(guī)統(tǒng)計(jì)分析，無法進(jìn)行充分的數(shù)據(jù)應(yīng)用和信息共享，沒有建立并利用數(shù)據(jù)倉庫分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報(bào)的“情報(bào)深加工”，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報(bào)中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的稅源監(jiān)控。

三、基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架構(gòu)建

對(duì)A集團(tuán)進(jìn)行稅務(wù)管理，按照“項(xiàng)目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項(xiàng)目管理為對(duì)象，基于云會(huì)計(jì)平臺(tái)，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權(quán)開始，對(duì)其項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。本文以A集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務(wù)為分析對(duì)象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用三個(gè)層次，分析了云會(huì)計(jì)在登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報(bào)管理、稽查管理和納稅服務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建了大數(shù)據(jù)時(shí)代基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架[4]，如圖1所示。

對(duì)A集團(tuán)進(jìn)行稅務(wù)管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應(yīng)借助云會(huì)計(jì)平臺(tái)，通過社交網(wǎng)絡(luò)、語義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應(yīng)用，運(yùn)用Hadoop（Map Reduce技術(shù)）、批量流計(jì)算（Twitter的Storm技術(shù)）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術(shù)，獲取稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部、企業(yè)會(huì)計(jì)和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應(yīng)變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)層次數(shù)據(jù)等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無形數(shù)據(jù)的有形模式進(jìn)行識(shí)別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國(guó)土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對(duì)數(shù)據(jù)中的信息進(jìn)行有序解讀、有效運(yùn)用，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)、個(gè)性化的稅務(wù)管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務(wù)登記和項(xiàng)目登記。其中項(xiàng)目登記包括項(xiàng)目土地登記、項(xiàng)目開發(fā)登記、項(xiàng)目預(yù)售登記、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記和項(xiàng)目銷售登記五個(gè)方面。

稅務(wù)登記時(shí)，對(duì)A集團(tuán)提交的證件和資料進(jìn)行審查。在云會(huì)計(jì)環(huán)境下，通過查驗(yàn)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照信息、組織機(jī)構(gòu)代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)的數(shù)據(jù)是否相符，以確認(rèn)企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實(shí)性和合法性；查驗(yàn)中介機(jī)構(gòu)的驗(yàn)資報(bào)告，核實(shí)企業(yè)股東構(gòu)成、投資規(guī)模、投資國(guó)別、出資方式等資本結(jié)構(gòu)；查驗(yàn)房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權(quán)證明，核實(shí)企業(yè)注冊(cè)地址及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地址；查驗(yàn)集團(tuán)合同、章程、協(xié)議書等，核實(shí)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行稅種鑒定；查驗(yàn)其會(huì)計(jì)核算辦法及軟件，全面分析集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。

項(xiàng)目登記時(shí)，通過查驗(yàn)國(guó)土部門提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或《國(guó)有土地使用證》，涉及土地轉(zhuǎn)讓及投資入股，通用云平臺(tái)查驗(yàn)其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、土地評(píng)估及驗(yàn)資報(bào)告等相關(guān)資料，建設(shè)部門提供的項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、立項(xiàng)批復(fù)或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預(yù)售許可證》、《房源統(tǒng)計(jì)表》、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實(shí)其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項(xiàng)目登記信息，確保項(xiàng)目登記真實(shí)、完整。

（二）過程監(jiān)控

通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎(chǔ)平臺(tái)，以拿地―開工―預(yù)售―竣工―銷售為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以契稅“先稅后證”為支撐，以項(xiàng)目完工清算作保證，全方位、全過程加強(qiáng)A集團(tuán)的各稅種管理。

在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進(jìn)行全面監(jiān)控；對(duì)通過資產(chǎn)或股權(quán)收購，企業(yè)兼并、分立、置換等債務(wù)重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎(chǔ)，加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓時(shí)各稅種的征收管理。通過土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強(qiáng)土地再開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅管理。

在項(xiàng)目開發(fā)―開工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計(jì)劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位和個(gè)人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個(gè)人的納稅情況，確定A集團(tuán)的建筑安裝成本的實(shí)際進(jìn)度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團(tuán)所得稅前工資等稅前列支情況與個(gè)人所得稅扣繳情況相比對(duì)，確認(rèn)其工資稅前扣除是否真實(shí)及個(gè)人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目與所得稅稅前扣除項(xiàng)目相比對(duì)，分析集團(tuán)稅前扣除金額的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。通過該節(jié)點(diǎn)全面深入掌握A集團(tuán)各開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)模式、立項(xiàng)及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開完工時(shí)間，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理精細(xì)化。

在項(xiàng)目開發(fā)―預(yù)售登記環(huán)節(jié)，全面加強(qiáng)預(yù)售階段的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開具金額等，強(qiáng)化該節(jié)點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團(tuán)各項(xiàng)目的實(shí)際銷售進(jìn)度、價(jià)格變化、營(yíng)銷策略等。

在項(xiàng)目開發(fā)―初始產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團(tuán)各項(xiàng)目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設(shè)項(xiàng)目的完工情況及工程結(jié)算進(jìn)度，及時(shí)做好建設(shè)環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項(xiàng)目最終的稅項(xiàng)清算做好前期準(zhǔn)備工作。

在項(xiàng)目開發(fā)―銷售申報(bào)登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團(tuán)房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，實(shí)時(shí)掌握集團(tuán)的銷售收入、銷售面積以及計(jì)稅成本與收入實(shí)現(xiàn)是否配比，確屬差異的進(jìn)行納稅評(píng)估及預(yù)警分析。對(duì)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)出清（結(jié)）算通知書。

同時(shí)，對(duì)A集團(tuán)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)中產(chǎn)生的各類會(huì)計(jì)與稅收的差異、各類審批和備案事項(xiàng)的相關(guān)數(shù)據(jù)與綜合納稅申報(bào)表、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表、企業(yè)所得稅年度申報(bào)表以及其他數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，加強(qiáng)企業(yè)所得稅的動(dòng)態(tài)、后續(xù)管理。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注其跨年稅前扣除項(xiàng)目、虧損及稅前彌補(bǔ)虧損、職工教育經(jīng)費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等。

（三）納稅申報(bào)管理

通過云平臺(tái)獲取全面、真實(shí)和客觀的涉稅信息。包括A集團(tuán)涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務(wù)登記代碼、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、會(huì)計(jì)核算方式等，各種核定、認(rèn)定、減免稅審批事項(xiàng)等，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開發(fā)量、開發(fā)流程、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、水電氣能耗等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈(zèng)及抵債情況，撥付工程款項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領(lǐng)購和開具明細(xì)，不動(dòng)產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)及企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等。根據(jù)云平臺(tái)中的行業(yè)信息，結(jié)合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成特點(diǎn)，針對(duì)A集團(tuán)納稅過程中容易出現(xiàn)的問題，確定稅務(wù)管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

以A集團(tuán)提供的納稅申報(bào)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)作為實(shí)施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的其他數(shù)據(jù)作為實(shí)施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，對(duì)A集團(tuán)一定時(shí)期內(nèi)的納稅情況進(jìn)行監(jiān)控。通過拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實(shí)其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、公共配套費(fèi)等，核實(shí)其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品結(jié)算的依據(jù)；通過房屋銷售合同、預(yù)售登記等，核實(shí)銷售情況，判斷其是否足額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅；通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)獲取項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算、項(xiàng)目工程合同結(jié)算、商品房購銷合同、銷售明細(xì)等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報(bào)告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結(jié)算；結(jié)合A集團(tuán)的申報(bào)、稅款征收及入庫信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過對(duì)A集團(tuán)涉稅指標(biāo)與歷史指標(biāo)的縱向比對(duì)、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標(biāo)的橫向比較，分析稅負(fù)等指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結(jié)果，及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，按執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)提出管理建議。同時(shí)，根據(jù)建議對(duì)預(yù)警信息進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控和評(píng)價(jià)，及時(shí)啟動(dòng)征收管理、納稅評(píng)估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺(tái)，構(gòu)建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實(shí)施、審理、執(zhí)行四個(gè)環(huán)節(jié)所需要的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、外部稽查情況等相關(guān)信息。在全面及時(shí)掌握A集團(tuán)企業(yè)變革、市場(chǎng)變化、電子商務(wù)等信息的基礎(chǔ)上，進(jìn)行偷逃稅比對(duì)，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)入稽查程序。

（五）納稅服務(wù)

通過稅收信息服務(wù)系統(tǒng)，根據(jù)A集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復(fù)雜的業(yè)務(wù)形態(tài)，自動(dòng)為其推送相關(guān)的稅收政策、納稅提醒、評(píng)估預(yù)警等，并可實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)政策咨詢。利用程序服務(wù)系統(tǒng)，為A集團(tuán)提供涉及具體辦稅事項(xiàng)時(shí)可能運(yùn)用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務(wù)登記、資格認(rèn)定、發(fā)票管理、遠(yuǎn)程抄報(bào)送、網(wǎng)上認(rèn)證、申報(bào)繳稅[6]。同時(shí)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)辦稅查詢，如受理辦稅結(jié)構(gòu)查詢、文書審批結(jié)果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權(quán)益服務(wù)系統(tǒng)，啟動(dòng)執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團(tuán)的投訴、提起行政復(fù)議、進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)等。最終實(shí)現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務(wù)，提高社會(huì)稅法遵從度，構(gòu)建和諧稅收征納關(guān)系。

四、結(jié)語

大數(shù)據(jù)、云會(huì)計(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務(wù)管理的質(zhì)量和效率。以A集團(tuán)為例，對(duì)數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題，通過案例研究的方法進(jìn)行了分析，從登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報(bào)管理、稽查管理、納稅服務(wù)等方面構(gòu)建了基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會(huì)計(jì)對(duì)稅務(wù)管理的支持與促進(jìn)作用，進(jìn)而加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理效率和服務(wù)水平。

【參考文獻(xiàn)】

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篇8

關(guān)鍵詞：宅基地 使用權(quán) 土地調(diào)查 數(shù)據(jù)庫應(yīng)用

1 技術(shù)路線

在收集并分析調(diào)查區(qū)資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行調(diào)查區(qū)的地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分，以地籍子區(qū)為單位預(yù)編宗地號(hào)，進(jìn)行宗地權(quán)屬狀況調(diào)查、界址調(diào)查，繪制宗地草圖，填寫土地登記申請(qǐng)書、地籍調(diào)查表，指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。建立相應(yīng)的等級(jí)控制網(wǎng)，進(jìn)行地籍控制測(cè)量、地籍細(xì)部測(cè)量、編繪地籍圖和宗地圖。根據(jù)地籍測(cè)繪資料和權(quán)屬調(diào)查信息建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。

技術(shù)流程：收集資料、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、整理資料、儀器檢驗(yàn)、技術(shù)設(shè)計(jì)、工作計(jì)劃、人員培訓(xùn)、資源配置。圖根控制測(cè)量、宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查工作底圖測(cè)量。調(diào)查區(qū)劃分、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、界標(biāo)設(shè)置、界址點(diǎn)測(cè)量、邊長(zhǎng)勘丈、宗地草圖繪制、審批表填寫、資料整理、過程檢查、階段性驗(yàn)收。以行政村為單位進(jìn)行宅基地使用權(quán)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、指認(rèn)邊界等，測(cè)繪地籍圖，繪制宗地圖，建設(shè)農(nóng)村宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。技術(shù)報(bào)告、工作報(bào)告、檢查報(bào)告的編寫，成果檢查、市級(jí)預(yù)檢、成果資料整改、成果驗(yàn)收和資料歸檔等（如圖1）。

2 作業(yè)實(shí)施

2.1 前期準(zhǔn)備階段

收集、整理土地權(quán)屬來源有關(guān)資料和基礎(chǔ)測(cè)繪資料。根據(jù)調(diào)查區(qū)的實(shí)際情況，確定地籍調(diào)查的范圍、方法、組織形式、完成時(shí)間和相關(guān)要求，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)，任務(wù)分解到組，成果統(tǒng)一審核。在總體計(jì)劃的框架內(nèi)，各作業(yè)小組制定各自的工作計(jì)劃，確保工作順利開展。

2.2 權(quán)屬調(diào)查

農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作要做好地籍調(diào)查，它是土地登記的基礎(chǔ)和依據(jù)，不僅直接關(guān)乎農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的質(zhì)量，也是該項(xiàng)工作的主要工作。地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量。準(zhǔn)確、真實(shí)、合法、有效的權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量結(jié)果是該項(xiàng)工作的基礎(chǔ)。

以1∶500比例尺底圖為基礎(chǔ)，調(diào)查確認(rèn)每宗宅基地的權(quán)屬、位置、界址、面積和土地利用情況等，采用權(quán)利人按照實(shí)際使用情況指認(rèn)實(shí)地權(quán)屬界線并簽字蓋章的方式進(jìn)行。按照調(diào)查結(jié)果形成《地籍調(diào)查表》，并現(xiàn)場(chǎng)填寫《土地等級(jí)審批表》。按照《土地利用現(xiàn)狀分類》的有關(guān)規(guī)定確定每宗地的地類，土地使用者名稱以批準(zhǔn)或登記的名稱為準(zhǔn)。

村莊用地內(nèi)的宅基地以“界線清晰、四鄰無爭(zhēng)議、他人無爭(zhēng)議”為權(quán)屬確認(rèn)基本原則。

調(diào)查確定轄區(qū)內(nèi)宅基地主體權(quán)屬界線；繪制界線走向圖，完成指界人確認(rèn)蓋章及地籍調(diào)查等有關(guān)的測(cè)量工作。

2.3 地籍要素測(cè)量

宅基地使用權(quán)調(diào)查與確認(rèn)是指對(duì)全省第二次土地調(diào)查確定的農(nóng)村居民點(diǎn)用地（村莊用地），按照實(shí)際使用情況，查清村莊每宗宅基地和其他土地的位置、權(quán)屬、界址、面積和土地利用情況等，實(shí)測(cè)界址點(diǎn)和邊長(zhǎng)，繪制宗地圖和村莊地籍圖，制作符合土地登記要求的地籍調(diào)查資料。地籍要素測(cè)量是最基礎(chǔ)的工作。一般采用RTK或全野外解析測(cè)量的方法進(jìn)行測(cè)量。

地籍圖測(cè)量過程中，通過相關(guān)作業(yè)軟件，根據(jù)測(cè)站觀測(cè)草圖進(jìn)行測(cè)點(diǎn)連線，構(gòu)成相應(yīng)的地物圖形，如，房屋、道路、宗地權(quán)屬界線等，按照相關(guān)的技術(shù)要求，進(jìn)行編輯加工，將各種地籍編號(hào)按照規(guī)定的規(guī)格和要求注記在相應(yīng)的位置上，如，宗地號(hào)、土地利用類別代碼、宗地名稱、宗地面積注記等，最終形成完整的基本地籍圖數(shù)據(jù)文件。

一般在圖根點(diǎn)或各級(jí)控制點(diǎn)上利用全站儀極坐標(biāo)法、交會(huì)法或內(nèi)外分點(diǎn)等方法測(cè)定界址點(diǎn)。原則上按標(biāo)志位置采集，若標(biāo)志不清、無標(biāo)志以及標(biāo)志有誤時(shí)，應(yīng)及時(shí)與權(quán)屬調(diào)查員取得聯(lián)系，并重新確定點(diǎn)位。在界址點(diǎn)測(cè)量過程中，測(cè)量員與立鏡者要隨時(shí)取得聯(lián)系，明確觀測(cè)位置，及時(shí)核對(duì)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)號(hào)，確保全站儀記錄點(diǎn)號(hào)和測(cè)站草圖記錄點(diǎn)號(hào)一致。

2.4 界址點(diǎn)測(cè)量

界址點(diǎn)坐標(biāo)測(cè)量方法有解析法、圖解法。需要根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的方法。

解析法測(cè)定界址點(diǎn)坐標(biāo)是以各等級(jí)已知地籍控制點(diǎn)為依據(jù)，外業(yè)采集已知控制點(diǎn)與界址點(diǎn)間的距離和角度數(shù)據(jù)，利用數(shù)學(xué)公式解算每個(gè)界址點(diǎn)的坐標(biāo)。解析法測(cè)定界址點(diǎn)坐標(biāo)的方法有野外數(shù)字測(cè)量法、極坐標(biāo)法、截距法、測(cè)距交會(huì)法、直角坐標(biāo)法、測(cè)角交會(huì)法等。根據(jù)不同的條件使用不同的方法。

圖解法是利用量取界址點(diǎn)之間、界址點(diǎn)與其鄰近地物點(diǎn)的關(guān)系距離在圖上確定界址點(diǎn)位置，界址點(diǎn)坐標(biāo)可在圖上圖解獲得。圖解法確定界址點(diǎn)圖上平面位置的方法有平板儀法、圖解距離交會(huì)法、圖解角度交會(huì)法等。

該項(xiàng)目界址點(diǎn)測(cè)量方法為實(shí)測(cè)法（解析法）。即采用全站儀、GPS接收機(jī)、鋼尺等測(cè)量工具，通過全野外測(cè)量技術(shù)獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)和界址點(diǎn)間距的方法。界址點(diǎn)精度應(yīng)符合表1的要求。

2.5 宗地圖編制

以地籍D為基礎(chǔ)，利用地籍?dāng)?shù)據(jù)編繪宗地圖。根據(jù)宗地的大小和形狀確定比例尺和幅面。

宗地圖的內(nèi)容如下：宗地圖是土地證書和宗地檔案的附圖。其幅面一般為A3、A4?？梢杂衫L圖儀輸出或根據(jù)地籍圖復(fù)制。宗地圖比例尺可根據(jù)宗地大小適當(dāng)選擇，但比例尺分母必須為10的整數(shù)倍。

宗地圖的內(nèi)容包括：行業(yè)代碼、本宗地號(hào)、地類號(hào)、宗地面積、土地使用者全稱；宗地內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物、所在圖幅號(hào)；界址點(diǎn)及界址點(diǎn)號(hào)、界址邊長(zhǎng)；鄰宗地土地使用者及宗地號(hào)、鄰宗地在本宗地界址邊上的界址點(diǎn)及其編號(hào)、鄰宗地間的界址示意線；相鄰道路、河流及其名稱等。

2.6 宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫建設(shè)

以縣級(jí)行政轄區(qū)為單元，根據(jù)農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作需要，以GIS平臺(tái)為基礎(chǔ)，建設(shè)集體土地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。系統(tǒng)應(yīng)具有數(shù)據(jù)輸入、編輯和處理、數(shù)據(jù)分析和管理、數(shù)據(jù)更新、數(shù)據(jù)查詢、統(tǒng)計(jì)分析、數(shù)據(jù)輸出，數(shù)據(jù)交換、備份和維護(hù)以及土地登記等功能。

在地籍測(cè)量、權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，建設(shè)農(nóng)村宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫按照系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)化、開放性、現(xiàn)勢(shì)性的原則進(jìn)行建設(shè)。在技術(shù)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)體系、數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)等方面具有系統(tǒng)性，并與已有數(shù)據(jù)庫具有良好的銜接和相關(guān)關(guān)系。根據(jù)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范建設(shè)，采用標(biāo)準(zhǔn)的空間數(shù)據(jù)交換格式，能夠使成果數(shù)據(jù)正確匯交和實(shí)現(xiàn)共享。

必須保持?jǐn)?shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性。對(duì)已有的資料和數(shù)據(jù)經(jīng)過確認(rèn)以后，對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的處理，合理繼承可用資料和數(shù)據(jù)。選擇簡(jiǎn)單易行的流程，提高工作效率。對(duì)數(shù)據(jù)入庫過程中的每一重要環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查控制與記錄，以免環(huán)節(jié)出錯(cuò)造成誤差傳遞、累加等，同時(shí)要保證建庫過程的可逆性。對(duì)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定，及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握數(shù)據(jù)的質(zhì)量狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)建庫中存在的問題，保證數(shù)據(jù)建庫成果的質(zhì)量。

宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫主要包括土地權(quán)屬、土地登記、土地利用、基礎(chǔ)地理等信息。

整理外業(yè)調(diào)查結(jié)果以及收集到的二次調(diào)查數(shù)據(jù)；對(duì)野外采集的數(shù)據(jù)和收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查，導(dǎo)入數(shù)據(jù)庫；對(duì)紙質(zhì)地籍圖，通過矢量化采集數(shù)據(jù)。通過對(duì)采集到的圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行圖形編輯、坐標(biāo)系變換、圖幅接邊及拓?fù)潢P(guān)系建立等，建立集體土地使用權(quán)圖問菘狻8萃庖檔韃榻峁既朧糶孕畔？與圖形數(shù)據(jù)掛接并檢查對(duì)應(yīng)關(guān)系，建立集體土地使用權(quán)屬性庫。對(duì)形成的圖形信息與屬性信息進(jìn)行數(shù)據(jù)完整性、準(zhǔn)確性、邏輯一致性以及數(shù)據(jù)分層和文件命名的規(guī)范性等的檢查，滿足要求的匯總?cè)霂?，建設(shè)宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫。

3 工作總結(jié)及思考

在當(dāng)前國(guó)土資源信息化向縱深發(fā)展的過程中，作為國(guó)土電子政務(wù)系統(tǒng)中的核心業(yè)務(wù)之一的農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理系統(tǒng)的建設(shè)和應(yīng)用起到了先鋒作用，為國(guó)土電子政務(wù)的綜合實(shí)現(xiàn)開創(chuàng)了局面。通過網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)化管理所實(shí)現(xiàn)的地籍管理流程化應(yīng)用。實(shí)現(xiàn)了地籍審批業(yè)務(wù)流程、數(shù)據(jù)庫綜合管理，以其建設(shè)應(yīng)用的實(shí)踐驗(yàn)證了國(guó)土資源業(yè)務(wù)流程信息化管理的可行性，可以充分推動(dòng)國(guó)土電子政務(wù)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步縱深開展。為現(xiàn)在正在推行的不動(dòng)產(chǎn)登記打下了良好基礎(chǔ)。今后，可以通過數(shù)據(jù)倉庫，實(shí)現(xiàn)異構(gòu)數(shù)據(jù)的共同管理；通過辦公自動(dòng)化和業(yè)務(wù)審批流程信息化、國(guó)土資源信息一張圖工程，使國(guó)土資源各個(gè)業(yè)務(wù)辦公流程實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理化，促M(fèi)國(guó)土資源信息化管理，提高國(guó)土資源公共服務(wù)的整體效率和公信力。

參考文獻(xiàn)

[1]詹長(zhǎng)根.地籍測(cè)量學(xué)[M].武漢大學(xué)出版社，2001.

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；中介；服務(wù)業(yè)

一、引言

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)既是一個(gè)年輕的行業(yè)，又是一個(gè)蓬勃發(fā)展的行業(yè)。隨著我市居民住房消費(fèi)的旺盛需求，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，為房地產(chǎn)中介提供了廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在推動(dòng)泰安房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的過程中起到了不可替代的重要作用，為廣大房屋買賣提供了專業(yè)化的服務(wù)，為房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶提供了專業(yè)化的支持。

二、存在問題

泰安市位于山東省中部，下轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣，總?cè)丝诩s550萬人。近幾年來，泰安市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方面，產(chǎn)生了天成不動(dòng)產(chǎn)、瑞泰置業(yè)、魯房置換等有影響力的房產(chǎn)中介服務(wù)公司；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有金橋評(píng)估、天義評(píng)估等二級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司。房產(chǎn)中介服務(wù)的迅猛發(fā)展，為繁榮泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極作用，但是也存在著一些不足和問題。

1.從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)水平不高，經(jīng)驗(yàn)不夠，持有經(jīng)紀(jì)人證書的人員較少，出借經(jīng)紀(jì)人證書、無經(jīng)紀(jì)人資格從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)吃差價(jià)行為。受利益驅(qū)使，中介公司利用買賣雙方的信息不對(duì)稱，隔離買賣雙方，從而賺取房屋差價(jià)。在個(gè)別公司，甚至出現(xiàn)從業(yè)人員將房屋暫時(shí)買下，通過公證處做一份在一定時(shí)間內(nèi)委托某人代辦房產(chǎn)證的公證，然后再尋找買主，從中賺取巨額利潤(rùn)的行為。這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的破壞作用巨大。

3.制造“陰陽合同”行為。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二手房交易過程中以簽訂“陰陽合同”少交稅負(fù)（其中包括契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅）的行為頗為常見。通常的做法是書面上做低合同價(jià)，以便少交部分稅費(fèi)；實(shí)際成交價(jià)格按照雙方約定的價(jià)格執(zhí)行。不僅造成稅收的大量損失，而且極易造成交易雙方維權(quán)困難。一旦買方或者賣方提出毀約，按照合同文本，雙方只能按照合同約定的價(jià)格進(jìn)行賠付，但是由于合同價(jià)格少于實(shí)際價(jià)格，很容易造成買方的損失，維權(quán)非常困難。

4.行業(yè)缺乏自律，競(jìng)爭(zhēng)無序。房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般房屋買賣交易的中介費(fèi)是成交價(jià)格2%，但是擅自提價(jià)或降價(jià)的行為非常常見。

5.存在其他典型違規(guī)操作行為，如亂收費(fèi)、借用經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（即無照經(jīng)營(yíng)）、超越核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍等。

三、解決對(duì)策

作為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈重要一環(huán)，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)自律，嚴(yán)明操作流程，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)迅速成長(zhǎng)、健康發(fā)展，是當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)必須要解決的重要問題。

1.加強(qiáng)監(jiān)督管理。行業(yè)主管部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)管理，建立橫到邊、豎到底的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，從人員構(gòu)成、從業(yè)范圍、經(jīng)營(yíng)區(qū)域、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、信譽(yù)度等方面入手，建立一套完備的監(jiān)管評(píng)價(jià)體系。嚴(yán)格備案管理制度，將符合條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)詳細(xì)備案登記，對(duì)不符合條件的堅(jiān)決不予備案。探討建立進(jìn)行以房地產(chǎn)中介門店為征收對(duì)象的質(zhì)量保證金制度，一旦違規(guī)進(jìn)行處罰。建立從業(yè)人員先培訓(xùn)后上崗制度，進(jìn)一步完善從業(yè)人員備案制度、從業(yè)人員掛牌上崗制度和違規(guī)從業(yè)人員懲罰制度，從制度上加大對(duì)從業(yè)人員的監(jiān)督和約束。

2.規(guī)范合同文本，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)租賃合同、二手房買賣合同等比較多的現(xiàn)象，有關(guān)部門要組織專業(yè)人員進(jìn)行規(guī)范，制訂合同范本，收取成本費(fèi)用發(fā)放各中介公司。同時(shí)要建立合同印發(fā)、編號(hào)、發(fā)放、登記、銷號(hào)和跟蹤管理等制度，凡不使用或未正確使用規(guī)范文本簽訂合同的要進(jìn)行約談，出現(xiàn)嚴(yán)重問題要對(duì)公司法人代表和當(dāng)事人依規(guī)進(jìn)行處罰。與物價(jià)主管部門聯(lián)合，對(duì)中介收費(fèi)問題進(jìn)行論證，制定明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布，提高收費(fèi)透明度。

3.完善征信系統(tǒng)。研究建立針對(duì)公司法人、法人代表和從業(yè)人員三位一體的征信制度，提高失信成本。與人民銀行征信系統(tǒng)對(duì)接，爭(zhēng)取將從業(yè)人員信用情況納入系統(tǒng)，加大違約成本。加大宣傳教育力度，對(duì)買賣雙方當(dāng)事人進(jìn)行提醒，說明制定陰陽合同的危害性；同時(shí)，凡明知是陰陽合同仍然簽訂的買賣雙方，也要將其信用情況上傳人行的征信系統(tǒng)。

篇10

總所周知，中國(guó)建設(shè)銀行是四大國(guó)有銀行之一，是中國(guó)金融體系的重要組成部分。近年，建行在企業(yè)管治建設(shè)、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、完善風(fēng)險(xiǎn)管理體制、管理和業(yè)務(wù)流程再造、產(chǎn)品和服務(wù)開發(fā)等方面，進(jìn)行了一系列卓有成效的改革和創(chuàng)新，已經(jīng)成為當(dāng)今內(nèi)地最具綜合競(jìng)爭(zhēng)能力、市場(chǎng)營(yíng)銷能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、客戶服務(wù)能力和盈利能力的銀行。中國(guó)建設(shè)銀行寧夏石嘴山市分行，一直鼎立支持石嘴山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著極其重要的作用，以優(yōu)美的環(huán)境、豐富的金融產(chǎn)品，竭誠(chéng)為各類企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)個(gè)人客戶提供著安全、快捷的全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。

有幸在中國(guó)建設(shè)銀行石嘴山分行進(jìn)行了一個(gè)月的實(shí)踐學(xué)習(xí)，學(xué)到不少實(shí)用的財(cái)務(wù)知識(shí)和技能。我從客觀上對(duì)自己在學(xué)校里所學(xué)的知識(shí)有了感性的認(rèn)識(shí)，使自己更加充分地理解了理論與實(shí)際的關(guān)系。我這次實(shí)踐學(xué)習(xí)所涉及的內(nèi)容，主要是會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，其他一般了解的有儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)、信用卡業(yè)務(wù)、貸款業(yè)務(wù)。

會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)：對(duì)公業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)部門的核算（主要指票據(jù)業(yè)務(wù)）主要分為三個(gè)步驟，記帳、復(fù)核與出納。這里所講的票據(jù)業(yè)務(wù)主要是指支票，包括轉(zhuǎn)帳支票與現(xiàn)金支票兩種。對(duì)于辦理現(xiàn)金支票業(yè)務(wù)，首先是要審核，看出票人的印鑒是否與銀行預(yù)留印鑒相符，方式就是通過電腦驗(yàn)印，或者是手工核對(duì)；再看大小寫金額是否一致，出票金額、出票日期、收款人要素等有無涂改，支票是否已經(jīng)超過提示付款期限，支票是否透支，如果有背書，則背書人簽章是否相符，值得注意的是大寫金額到元為整，到分則不能在記整。對(duì)于現(xiàn)金支票，會(huì)計(jì)記帳員審核無誤后記帳，然后傳遞給會(huì)計(jì)復(fù)核員，會(huì)計(jì)復(fù)核員確認(rèn)為無誤后，就傳遞給出納，由出納人員加蓋現(xiàn)金付訖章，收款人就可出納處領(lǐng)取現(xiàn)金（出納與收款人口頭對(duì)帳后）。轉(zhuǎn)帳支票的審核內(nèi)容同現(xiàn)金支票相同，在處理上是由會(huì)計(jì)記帳員審核記帳，會(huì)計(jì)復(fù)核員復(fù)核。這里需要說明的是一個(gè)入帳時(shí)間的問題?，F(xiàn)金支票以及付款行為本行的轉(zhuǎn)帳支票（如與儲(chǔ)蓄所的內(nèi)部往來，收付雙方都是本行開戶單位的）都是要直接入帳的。而對(duì)于收款人、出票人不在同一家行開戶的情況下，如一些委托收款等的轉(zhuǎn)帳支票，經(jīng)過票據(jù)交換后才能入帳，由于縣級(jí)支行未在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行開戶，在會(huì)計(jì)賬上就反映在“存放系統(tǒng)內(nèi)款項(xiàng)”科目，而與央行直接接觸的省級(jí)分行才使用“存放中央銀行款項(xiàng)”科目。而我們?cè)趯W(xué)校里學(xué)習(xí)中比較了解的是后者。還有一些科目如“內(nèi)部往來”，指會(huì)計(jì)部與儲(chǔ)蓄部的資金劃撥，如代企業(yè)發(fā)工資；“存放系統(tǒng)內(nèi)款項(xiàng)”，指有隸屬關(guān)系的下級(jí)行存放于上級(jí)行的清算備付金、調(diào)撥資金、存款準(zhǔn)備金等。而我們熟知的是“存放中央銀行款項(xiàng)”，則是與中央銀行直接往來的省級(jí)分行所使用的會(huì)計(jì)科目。一些數(shù)額比較大的款項(xiàng)的支?。ㄒ话闶谴笥诨虻扔谌f元）要登記大額款項(xiàng)登記表，并且該筆款項(xiàng)的支票也要由會(huì)計(jì)主管簽字后，方可支取。

“一天之際在于晨”，會(huì)計(jì)部門也是如此。負(fù)責(zé)記帳的會(huì)計(jì)每天早上的工作就是對(duì)昨天的帳務(wù)進(jìn)行核對(duì)，如打印工前準(zhǔn)備，科目日結(jié)單，日總帳表，對(duì)昨日發(fā)生的所有業(yè)務(wù)的記帳憑證進(jìn)行平衡檢查等，一一對(duì)應(yīng)。然后才開始一天的日常業(yè)務(wù)，主要有支票，電匯等。在中午之前，有票據(jù)交換提入，根據(jù)交換軋差單編制特種轉(zhuǎn)帳借、貸方憑證等，檢查是否有退票。下午，將其他工作人員上門收款提入的支票進(jìn)行審核，加蓋“收妥抵用”章，交予復(fù)核員錄入計(jì)算機(jī)交換系統(tǒng)。在本日業(yè)務(wù)結(jié)束后，進(jìn)行日終處理，打印本日發(fā)生業(yè)務(wù)的所有相關(guān)憑證，對(duì)帳；打印“流水軋差”，檢查今日的帳務(wù)的借貸方是否平衡。最后，軋帳。這些打印的憑證由專門的工作人員裝訂起來，再次審查，看科目章是否蓋反、有無漏蓋經(jīng)辦人員名章等，然后裝訂憑證交予上級(jí)行進(jìn)行稽核。這樣一天的會(huì)計(jì)工作也就告一段落了。

儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)：儲(chǔ)蓄部門目前實(shí)行的是柜員負(fù)責(zé)制，就是每個(gè)柜員都可以辦理所有的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，即開戶，存取現(xiàn)金，辦理儲(chǔ)蓄卡等，憑證不在想對(duì)公業(yè)務(wù)部門那樣在會(huì)計(jì)之間傳遞，而是每個(gè)柜員單獨(dú)進(jìn)行帳務(wù)處理，記帳。但是每個(gè)柜員所制的單據(jù)都要交予相關(guān)行內(nèi)負(fù)責(zé)人先審核，然后再傳遞到上級(jí)行“事后稽核”。

信用卡業(yè)務(wù)：信用卡按是否具有消費(fèi)信貸（透支）功能分為信用卡與借計(jì)卡。信用卡又按持卡人是否向發(fā)卡銀行交納準(zhǔn)備金分為貸計(jì)卡與準(zhǔn)貸計(jì)卡。貸計(jì)卡是銀行授予持卡人一定的信用額度，無需預(yù)先交納準(zhǔn)備金就可在這個(gè)額度內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)，銀行每月會(huì)打印一張?jiān)摽蛻舯驹孪M(fèi)的清單，客戶就可以選擇全部付清或支付部分，如果選擇后者，則未付清部分作為銀行的短期貸款以復(fù)利計(jì)。而準(zhǔn)貸計(jì)卡則是交納一定的準(zhǔn)備金，然后銀行再授予其一定的消費(fèi)額度的一種信用卡。借計(jì)卡是沒有透支功能的，但可以進(jìn)行轉(zhuǎn)帳結(jié)算，存取，消費(fèi)的一種卡。如建行的儲(chǔ)蓄龍卡。信用卡還可以按使用對(duì)象分為單位卡與個(gè)人卡；按信用等級(jí)分為金卡與普通卡。

信貸業(yè)務(wù)：由于目前的實(shí)際情況，中小企業(yè)融資難，盡管央行一再出臺(tái)有關(guān)鼓勵(lì)銀行向中小企業(yè)貸款的方案，但是，在各個(gè)銀行內(nèi)部都有嚴(yán)格的控制。建行也是如此。所以，銀行目前也投入了個(gè)人貸款領(lǐng)域。需要注意的是，銀行的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)并不是直接將款貸給個(gè)人，而是與商家簽訂一定的協(xié)議，其實(shí)是將款貸給商家，然后商家把商品賣給個(gè)人，個(gè)人再還款給銀行。銀行在與商家簽訂協(xié)議時(shí)，審查商家的證件是否齊全。而個(gè)人要向銀行提供有關(guān)的收入證明，身份證明等。一般都是以購買的標(biāo)的物作為抵押，最常見的就是動(dòng)產(chǎn)抵押（如汽車貸款）和不動(dòng)產(chǎn)抵押（如住房貸款）。信貸部門實(shí)行的是審貸分離制，就是進(jìn)行貸款客戶開發(fā)與具體發(fā)放貸款，審核貸款可能性的工作人員是各司其職的。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”在短暫的實(shí)踐過程中，我深深的感覺到自己所學(xué)知識(shí)的膚淺和在實(shí)際運(yùn)用中的專業(yè)知識(shí)的匱乏，剛開始的一段時(shí)間里，對(duì)一些工作感到無從下手，茫然不知所措，這讓我感到非常的難過。在學(xué)?？傄詾樽约簩W(xué)的不錯(cuò)，一旦接觸到實(shí)際，才發(fā)現(xiàn)自己知道的是多么少，這時(shí)才真正領(lǐng)悟到“學(xué)無止境”的含義。