導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定的稅制改革目標和財政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》：試點地區(qū)先在交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)業(yè)開展試點，逐步推廣至其他行業(yè)。國務(wù)院要求自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個?。ㄖ陛犑?、計劃單列市）。本文就在假設(shè)條件的基礎(chǔ)上，就開發(fā)與銷售房地產(chǎn)企業(yè)實行營業(yè)稅改征增值稅，將對企業(yè)盈虧影響進行測算、分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售企業(yè)目前主要應(yīng)繳納稅款種類

（1）營業(yè)稅：納稅人按銷售不動產(chǎn)的銷售額的5%計征。

（2）城市維護建設(shè)稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計征，其中：納稅人所在地在市區(qū)的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的按5%、納稅人所在地鄉(xiāng)、工礦區(qū)的按1%。。

（3）教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的3%計征。

（4）地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的2%計征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級超率累進稅率計征。其中：增值額未超過扣除項目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200％，稅率為60%。

（6）企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%計征。

（7）另外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及計征印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費，這些稅費金額較小，且一般作費用直接計入成本費用中，本文不作詳細說明。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營盈虧模式

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營業(yè)稅費為銷售額的5.6%。

三大期間費用（含管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、貸款利息），依土地增值稅計稅扣除標準（注：稅務(wù)設(shè)定的標準具有一定參考性），設(shè)期間費用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收?？紤]到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設(shè)，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營盈虧模式的改變

（1）假設(shè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅，同時土地增值稅還照收，房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售收入為100（即假設(shè)改征前后消費者支付的現(xiàn)金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，則房地產(chǎn)公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，建筑業(yè)增值稅率為11%，另假設(shè)土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費用為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設(shè)稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設(shè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售額為100（即假設(shè)改征前后消費者支付的現(xiàn)金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，所以房地產(chǎn)業(yè)的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，建筑業(yè)稅率為11%，則不含稅主營成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費用為開發(fā)成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設(shè)稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。

四、房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營盈虧影響分析

（1）根據(jù)2011年上市公司財務(wù)年報數(shù)據(jù)，摘錄部份上市房地產(chǎn)公司有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的2011年度財務(wù)數(shù)據(jù)指標如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，

（2）根據(jù)上述數(shù)據(jù)測算以及房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)，若單純將營業(yè)稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業(yè)成本率58.97%

（3）若5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產(chǎn)公司的重大稅收優(yōu)惠，按行業(yè)平均成本率58.97%計算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據(jù)上述測算數(shù)據(jù)，稅改后房地產(chǎn)公司將綜合減少稅負成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產(chǎn)公司的稅前利潤將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對房地產(chǎn)企業(yè)實行5%的營業(yè)稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，從而違背了國家逐步減輕國民（企業(yè)）稅收負擔的指導(dǎo)思想，同時也會增加國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。

五、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點測算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設(shè)營業(yè)稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產(chǎn)業(yè)稅改前后稅負不發(fā)生變化，在營業(yè)稅改征增值稅時新設(shè)一檔增值稅率以保持稅負不變，那么進行稅改前后盈虧平衡點測算如下：

（一）營業(yè)稅改征增值稅，同時土地增值稅還照收

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當增值稅稅率設(shè)為12.26%時，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營盈虧基本不變。

（二）假設(shè)營業(yè)稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當增值稅稅率設(shè)為19.21%時，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營盈虧基本不變。

六、房地產(chǎn)公司營業(yè)稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進項抵扣問題

房地產(chǎn)業(yè)綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設(shè)成本、稅費、借款利息與期間費用，若房地產(chǎn)公司營業(yè)稅改征增值稅后，土地成本是否可進項抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測算），因為目前招、拍、掛的土地成本占房地產(chǎn)業(yè)成本比重很大，土地成本的進項稅率將對房地產(chǎn)業(yè)的稅改及成本利潤產(chǎn)生重大影響。

（二）土地增值稅問題

營業(yè)稅改征增值稅后，土地增值稅是否要停征或?qū)υ摱惙N進行修改，因為土地增值稅是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，土地增值越多稅負越高，屬增值性稅收，而增值稅也屬增值性稅收，若同時征收銷售商品增值稅和土地增值稅，屬重復(fù)征稅行為，將加大企業(yè)負擔。另外，原土地增值稅有關(guān)普通住宅的免稅優(yōu)惠政策，若營業(yè)稅改征增值稅后并停征土地增值稅，將如何讓普通住宅的免稅優(yōu)惠政策得到延續(xù)，從而體現(xiàn)國家合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費的目的，達到房屋居住價值回歸的房地產(chǎn)調(diào)控目的。

篇2

[關(guān)鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國的經(jīng)濟運行總體上呈現(xiàn)高位加速態(tài)勢，2007年中國經(jīng)濟增長達到11.4%，國內(nèi)通貨膨脹壓力持續(xù)加大，流動性過剩問題也趨于明顯，經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風險總體上看在加大。在此期間，我國房價不斷上漲，2007年12月，全國房價同比上漲10.5％。房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%。

為促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準利率，十次上調(diào)法定存款準備金率。針對目前房地市場過熱現(xiàn)象，2007年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴格的規(guī)定。12月又了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批更為嚴格。2007年11月，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，加劇了經(jīng)營風險。央行10次提高存款準備金率，目的在于收縮商業(yè)銀行的信貸數(shù)量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資比較困難

2003年9月，證監(jiān)會又公布了《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》，規(guī)定：除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務(wù)院批準豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市。以上條件對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，難以達到要求，因為其盈利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出，不具有持續(xù)穩(wěn)定贏利的特征。房地產(chǎn)企業(yè)想通過上市來進行融資難度較大。

3.房地產(chǎn)信托融資受限

2005年9月，銀監(jiān)會《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》，要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。2006年8月，銀監(jiān)會再次下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行“212號文”的有關(guān)規(guī)定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》，對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)做了嚴格的規(guī)定。2007年11月，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進入我國房地產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

1.促進信托的進一步發(fā)展

房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構(gòu)投資者的出現(xiàn)會帶來房地產(chǎn)投資的長期化，降低目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場。而且作為機構(gòu)投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為。因此要進一步促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

2.加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務(wù)成本。

3.進一步擴充股市規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準，還可以把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風險，通過增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。

目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點。目前我國上市的房地產(chǎn)公司僅有80家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。

4.積極進行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張紅殷紅:房地產(chǎn)金融學(xué).北京：清華大學(xué)出版社，2007年

篇3

1、易居中國的專業(yè)經(jīng)驗和資源優(yōu)勢

易居中國在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了從市場調(diào)查、投資項目分析、市場營銷策劃、房地產(chǎn)決策咨詢、專業(yè)營銷等方面及其豐富的專業(yè)經(jīng)驗，是中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者。

易居中國積累了從房地產(chǎn)發(fā)展商到高端客戶，從商業(yè)銀行到各類金融機構(gòu)，從房地產(chǎn)中介顧問機構(gòu)到房地產(chǎn)專業(yè)研發(fā)機構(gòu)等整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中高端資源。

易居中國的專業(yè)經(jīng)驗和資源優(yōu)勢，為基金公司從投資項目尋找、投資項目分析決策、投資項目整合、投資項目退出等整個投資過程提供了不可替代的技術(shù)支持，為易居房地產(chǎn)基金創(chuàng)造優(yōu)秀的投資業(yè)績提供不可或缺的資源保證。

2、易居房地產(chǎn)基金優(yōu)秀的管理團隊

易居房地產(chǎn)基金的掌舵人是易居中國的創(chuàng)始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產(chǎn)基金的管理團隊有來自中國房地產(chǎn)研究咨詢和房地產(chǎn)開發(fā)的資深的成功實踐者，有來自世界500強企業(yè)負責投資發(fā)展的高端人才，有來自房地產(chǎn)投資、分析領(lǐng)域的專業(yè)精英人士。他們組成了易居房地產(chǎn)基金的優(yōu)秀管理團隊，在易居中國的強大資源管理平臺上以專業(yè)的經(jīng)驗投資于蘊藏著巨大投資機會的中國房地產(chǎn)市場。

3、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的機會

2008年，中國房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，一方面存在著時不我待的發(fā)展機會。

另一方面，幾乎所有的房地產(chǎn)商都不同程度存在著融資的困難，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)調(diào)整，在調(diào)整的過程中必然蘊藏著稍縱即逝的絕佳投資機會，在這樣的現(xiàn)實條件下，具有深厚房地產(chǎn)行業(yè)背景的易居房地產(chǎn)投資基金將有機會獲得巨大的成功。

二、投資策略

1、PRE-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資

利用易居中國的資源優(yōu)勢，第一時間掌握投資項目信息，以全方位戰(zhàn)略合作的方式股權(quán)投資于優(yōu)質(zhì)的擬上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，利用資本市場實現(xiàn)投資的增值。

2、以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)

A、以股權(quán)收購房地產(chǎn)項目公司的方式取得土地或物業(yè)

利用房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的機會以股權(quán)投資的方式直接獲得超值的住宅、商業(yè)和工業(yè)用途的土地或物業(yè)，再通過易居中國對投資標的重新進行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業(yè)價值大幅度提升后，通過與易居中國戰(zhàn)略合作開發(fā)商共同合作開發(fā)，由易居中國快速實現(xiàn)相應(yīng)房地產(chǎn)的銷售，使土地或物業(yè)實質(zhì)性增值；或經(jīng)過易居中國對土地或物業(yè)進行整體策劃從而使土地或物業(yè)價值重新發(fā)現(xiàn)及價值提升后直接轉(zhuǎn)手出售，快速實現(xiàn)土地或物業(yè)的增值。

B、以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀項目公司

以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的項目公司，由項目公司開發(fā)，再通過易居中國對投資項目重新進行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項目價值大幅度提升后，通過易居中國快速實現(xiàn)銷售，使項目實質(zhì)性增值；或者開發(fā)完成后擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過與專業(yè)團隊合作經(jīng)營物業(yè)出租實現(xiàn)投資的增值。

三、易居中國的市場地位

1、易居中國的業(yè)績

2004年度CIHAF中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)

2005年度中國房地產(chǎn)策劃百強企業(yè)百強之星

2005年CCPE中國房地產(chǎn)營銷行業(yè)十大杰出貢獻企業(yè)

2006年度中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)機構(gòu)

2006年度中國房地產(chǎn)策劃行業(yè)領(lǐng)先公司品牌

2005-2007年連續(xù)三年中國房地產(chǎn)策劃百強綜合實力TOP10第一名

2007中國房地產(chǎn)策劃百強綜合實力第一名

2007最佳綜合服務(wù)機構(gòu)

2、易居中國市場敏銳度

擁有行業(yè)內(nèi)獨一無二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系

擁有中國唯一一家正規(guī)的涵蓋房地產(chǎn)市場研究、技術(shù)開發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域的專業(yè)研究院――上海易居房產(chǎn)研究院；

擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)――“CRIC SYSTEM”，并在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了客戶資源管理CRM系統(tǒng)

擁有中國房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大的客戶資料數(shù)據(jù)庫――“易居會”置業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫：

擁有國內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)銷售案場無線局域網(wǎng)全電腦銷控管理SCS系統(tǒng)

強大的研究力量，豐富的數(shù)據(jù)庫，科學(xué)的管理體系，使得易居對中國房地產(chǎn)市場保持著高度敏銳，隨時可以捕捉到房地產(chǎn)市場最好的投資機會。

3、易居中國在房地產(chǎn)市場的資源

同時易居中國具有各類房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)庫，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各類研究機構(gòu)、中介顧問機構(gòu)、金融機構(gòu)等建立了廣泛的聯(lián)系。

四、易居海外基金情況：易居中國房地產(chǎn)投資基金1號

基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產(chǎn)，其中易居(中國)的兩位高管以個人名義總共投資了2800萬美元

規(guī)模：1億美元，春節(jié)后才開始真正建倉易居海外基金實際投資情況(案例)

項目位置：上海

投資方式：與某教育機構(gòu)合作開發(fā)

盈利模式：長期出租

總建筑面積：25萬平方米

一期建筑面積：5萬平方米

一期總投資額：2000萬美元

一期平均租金：2.6元/天/平方米

篇4

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù);房地產(chǎn)行業(yè);應(yīng)用

隨著網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的不斷普及，人類產(chǎn)生的數(shù)據(jù)量正在呈指數(shù)級增長，而云計算的誕生，更是直接把我們送進了大數(shù)據(jù)時代?！按髷?shù)據(jù)”作為時下最時髦的詞匯，開始向各行業(yè)滲透輻射，顛覆著很多特別是傳統(tǒng)行業(yè)的管理和運營思維。在這一大背景下，大數(shù)據(jù)也觸動著房地產(chǎn)行業(yè)管理者的神經(jīng)，攪動著房地產(chǎn)行業(yè)管理者的思維;大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)釋放出的巨大價值吸引著諸多房地產(chǎn)行業(yè)人士的興趣和關(guān)注。探討和學(xué)習(xí)如何借助大數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)也是當今房地產(chǎn)行業(yè)管理者面臨的挑戰(zhàn)。

一、大數(shù)據(jù)概述

大數(shù)據(jù)技術(shù)（big data），或稱巨量資料，指的是所涉及的資料量規(guī)模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時間內(nèi)達到擷取、管理、處理、并整理成為幫助企業(yè)經(jīng)營決策更積極目的的資訊。在維克托?邁爾-舍恩伯格及肯尼斯?庫克耶編寫的《大數(shù)據(jù)時代》中，大數(shù)據(jù)指不用隨機分析法（抽樣調(diào)查）這樣的捷徑，而采用所有數(shù)據(jù)進行分析處理。大數(shù)據(jù)具有4V特點：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多樣）、Value（價值）。

最早提出大數(shù)據(jù)這一概念的是麥肯錫公司，現(xiàn)如今數(shù)據(jù)作為一種重要的資源已逐漸變成了一種重要的生產(chǎn)要素，并逐步滲透到了各種行業(yè)以及各種業(yè)務(wù)職能的領(lǐng)域之中。人們對大數(shù)據(jù)的研究與應(yīng)用，在一定程度上標志著勞動生產(chǎn)率的提高以及消費者盈余的增多。維克托?邁爾-舍恩伯格作為著名的數(shù)據(jù)科學(xué)家，曾經(jīng)指出對某種情形的預(yù)測是研究大數(shù)據(jù)的重要核心內(nèi)容之一，我們身處大數(shù)據(jù)的時代，同時也面臨著大量而復(fù)雜的數(shù)據(jù)，如何進行取舍是我們需要認真思考的問題，并在此基礎(chǔ)上努力建設(shè)安全而有活力的將來。在國際中享有盛譽的期刊：Nature與Science都?？擞嘘P(guān)大數(shù)據(jù)的文章，不僅描述了大數(shù)據(jù)在人們研究中的巨大價值，而且也闡述了在處理數(shù)據(jù)的技術(shù)上存在著很多困難。在我國的“十二五”規(guī)劃之中，強調(diào)信息處理技術(shù)是與當代的大數(shù)據(jù)概念關(guān)系很密切的一種技術(shù)，它是一種十分關(guān)鍵的技術(shù)創(chuàng)新工程;與此同時，我國非常有名的學(xué)者程學(xué)旗與李國杰曾經(jīng)采用系統(tǒng)的方法指出，在現(xiàn)如今大數(shù)據(jù)研究的進展以及在現(xiàn)實生活中大數(shù)據(jù)的應(yīng)用過程，存在的問題和挑戰(zhàn)，同時也闡明了研究大數(shù)據(jù)的現(xiàn)實意義。

在大數(shù)據(jù)時代，數(shù)據(jù)資源的戰(zhàn)略價值毋庸置疑，許多企業(yè)通過大數(shù)據(jù)挖掘出有效信息，提高了決策能力和經(jīng)濟效益，比如某些頗具膽識的房企已經(jīng)在大數(shù)據(jù)應(yīng)用方面取得了相當大的成功。例如開發(fā)商中，世茂集團推出的“健康云”，萬科的“城市配套服務(wù)商”定位就是與480萬客戶數(shù)據(jù)信息相銜接。2014年6月5日，百度與萬科在北京宣布達成戰(zhàn)略合作。百度將基于大數(shù)據(jù)和云計算技術(shù)，為萬科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級解決方案，這將是大數(shù)據(jù)在地產(chǎn)行業(yè)的首次落地。此次和百度的合作，將為萬科的商業(yè)系列帶來“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具”三類核心技術(shù)?；谝苿踊ヂ?lián)的大數(shù)據(jù)挖掘和人工智能算法等技術(shù)，在萬科“城市配套服務(wù)商”平臺上的經(jīng)濟主體消費行為中得到應(yīng)用，實現(xiàn)良性的“運營商、商戶、消費者”生態(tài)系統(tǒng)，為提升顧客體驗、創(chuàng)造商戶價值、精細商業(yè)運營提供有力支持。而智能升級完成后的金隅萬科廣場可通過手機應(yīng)用為消費者提供該廣場的實時信息，比如周邊交通是否擁堵、停車場空位數(shù)，以及商場內(nèi)路線規(guī)劃和停車場導(dǎo)航等。

二、大數(shù)據(jù)在我國房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

大數(shù)據(jù)時代的到來，必將為一些掌握大數(shù)據(jù)資源并能充分挖掘其價值的產(chǎn)業(yè)帶來更為廣闊的發(fā)展空間。這種情況下，如何應(yīng)用大數(shù)據(jù)做好開發(fā)運營是我國房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競爭力的關(guān)鍵。

（一）大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用分析

1、精準定位

成功的品牌離不開精準的市場定位，可以這樣說，一個成功的市場定位，能夠使一個企業(yè)的品牌加倍成長，而基于大數(shù)據(jù)的市場數(shù)據(jù)分析和調(diào)研是企業(yè)進行品牌定位的第一步。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)要想在無硝煙的市場中分得一杯羹，就需要架構(gòu)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)的廣度和深度，從大數(shù)據(jù)中了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場構(gòu)成、細分市場特征、消費者需求和競爭者狀況等眾多因素，在科學(xué)系統(tǒng)的信息數(shù)據(jù)收集、管理、分析的基礎(chǔ)上，提出更好的解決問題的方案和建議，保證企業(yè)品牌市場定位獨具個性化，提高企業(yè)品牌市場定位的行業(yè)接受度。

企業(yè)想進入或開拓某一區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)市場，首先要進行項目評估和可行性分析，只有通過項目評估和可行性分析才能最終決定是否適合進入或者開拓這塊市場。如果適合，那么這個區(qū)域人口是多少？消費水平怎么樣？客戶的消費習(xí)慣是什么？市場對產(chǎn)品的認知度怎么樣？當前的市場供需情況怎么樣？公眾的消費喜好是什么等等，這些問題背后包含的海量信息構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研的大數(shù)據(jù)，對這些大數(shù)據(jù)的分析就是我們的市場定位過程。

企業(yè)開拓新市場，需要動用巨大的人力、物力和精力，如果市場定位不精準或者出現(xiàn)偏差，這在后期給投資商和企業(yè)自身帶來巨大、甚至是毀滅性的損失，由此看出市場定位對房地產(chǎn)行業(yè)市場開拓的重要性。只有定位準確乃至精確，企業(yè)才能構(gòu)建出滿足市場需求的產(chǎn)品，使自己在競爭中立于不敗之地。但是，要想做到這一點，就必須有足夠量的信息數(shù)據(jù)來供房地產(chǎn)行業(yè)研究人員分析和判斷。在傳統(tǒng)情況下，分析數(shù)據(jù)的收集主要來自于統(tǒng)計年鑒、行業(yè)管理部門數(shù)據(jù)、相關(guān)行業(yè)報告、行業(yè)專家意見及屬地市場調(diào)查等，這些數(shù)據(jù)多存在樣本量不足，時間滯后和準確度低等缺陷，研究人員能夠獲得的信息量非常有限，這就使準確的市場定位存在著數(shù)據(jù)瓶頸。隨著大數(shù)據(jù)時代的來臨，借助數(shù)據(jù)挖掘和信息采集技術(shù)不僅能給研究人員提供足夠的樣本量和數(shù)據(jù)信息，還能夠建立基于大數(shù)據(jù)數(shù)學(xué)模型對未來市場進行預(yù)測。當然，依靠傳統(tǒng)的人工數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計顯然難以滿足大數(shù)據(jù)環(huán)境下的數(shù)據(jù)需求，這就需要依靠相關(guān)數(shù)據(jù)公司（如深圳樂思軟件）自動化數(shù)據(jù)采集工具的幫助。

2、 開發(fā)投資盈利新模式

區(qū)別于傳統(tǒng)的消費行為樣本調(diào)查，大數(shù)據(jù)分析更具有準確性和全面性，能夠有效提高企業(yè)資金的運作效率。一般來說，經(jīng)過多年營銷，房企手中都掌握著大量的購房者信息，在大數(shù)據(jù)時代，完全可以借助信息分析，將商業(yè)管理從“經(jīng)驗值”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵?shù)據(jù)化”，從而開發(fā)出新的投資盈利模式和空間，在越來越激烈的市場競爭中脫穎而出。

在眾多應(yīng)用大數(shù)據(jù)進行投資的企業(yè)中，本人認為萬科集團與花樣年集團在分析和應(yīng)用大數(shù)據(jù)，并針對其進行創(chuàng)新性投資方面的經(jīng)驗，在很大程度上是值得大家認真分析，同時對其精華進行學(xué)習(xí)和借鑒的。數(shù)以萬計有關(guān)購房者的數(shù)據(jù)致使花樣年集團擁有足夠的優(yōu)勢。花樣年集團以滿足居民的需求為一切工作的出發(fā)點與落腳點，通過手機APP的方式把商戶和居民有機聯(lián)系在一起，搭建起便民的“社區(qū)電子商務(wù)”的橋梁，實現(xiàn)了方便快捷的同時，促進精準營銷的發(fā)展?；幽昙瘓F不僅擁有為社區(qū)服務(wù)的電子商務(wù)，而且還圍繞酒店服務(wù)、文化旅游和金融服務(wù)等商業(yè)領(lǐng)域開展的以移動互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)營銷布局，這在很大程度上超越了傳統(tǒng)房企業(yè)務(wù)的營銷范圍。與此同時，萬科集團的大數(shù)據(jù)處理技術(shù)也在逐漸成熟，并為其帶來了更大的商機。萬科集團通過對其約480萬業(yè)主的相關(guān)數(shù)據(jù)的挖掘，并把社區(qū)物流、商業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療等多個方面和業(yè)主的相關(guān)大數(shù)據(jù)信息有機結(jié)合起來，在此基礎(chǔ)上提出了建設(shè)“城市配套服務(wù)商”的想法，并將其付諸于實踐。萬科集團應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)行業(yè)的問題，成功渡過了產(chǎn)業(yè)危機。

隨著人們生活水平的提高，越來越多的購房者追求的不僅僅是一套房子，而是一種新的生活方式和更高層次需求的滿足?；谶@一點，世茂集團在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中引入了“健康云”理念，即通過大數(shù)據(jù)分析，向世茂業(yè)主提供實時健康動態(tài)監(jiān)測和咨詢服務(wù)。其具體模式為以動態(tài)跟蹤設(shè)備參與和管理個人健康信息，制定健康方案，甚至對接實體醫(yī)療機構(gòu)。這一深度掘金大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的試水，為世茂集團吸引了更多注重身體、關(guān)注健康的客戶，擴大了其盈利空間。

國外許多國家中的房地產(chǎn)公司應(yīng)用自身所掌握的數(shù)據(jù)的優(yōu)勢，在本行業(yè)中開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新的成功案例也有很多。表1是一些企業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)輔助房地產(chǎn)有效投資和房地產(chǎn)開發(fā)決策的狀況。

3 大數(shù)據(jù)在輔助房地產(chǎn)營銷過程中的應(yīng)用分析

在房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷工作中，無論是產(chǎn)品、渠道、價格還是顧客，可以說每一項工作都與大數(shù)據(jù)的采集和分析息息相關(guān)，而以下兩個方面又是房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷工作中的重中之重。一是通過獲取數(shù)據(jù)并加以統(tǒng)計分析來充分了解市場信息，掌握競爭者的商情和動態(tài)，知曉產(chǎn)品在競爭群中所處的市場地位，來達到“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”的目的;二是企業(yè)通過積累和挖掘房地產(chǎn)行業(yè)消費者檔案數(shù)據(jù)，有助于分析顧客的消費行為和價值取向，便于更好地為消費者服務(wù)和發(fā)展忠誠顧客。

一方面，房地產(chǎn)公司可以在運用信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)精準營銷。借助房地產(chǎn)商本身擁有的數(shù)據(jù)信息優(yōu)勢，構(gòu)建起業(yè)主數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，并按照一定的標準對業(yè)主進行分類，經(jīng)過不斷收集大數(shù)據(jù)，從而提煉出業(yè)主的有效信息，并采取有針對性的措施實現(xiàn)精準營銷。

另一方面，有一部分大型的房地產(chǎn)公司改革了其傳統(tǒng)的營銷策略，逐漸走上了電商的道路。新峰房地產(chǎn)公司就是其中的典型，它構(gòu)建了五個有關(guān)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用系統(tǒng)，房譜網(wǎng)就是其中一個，它可以在客戶需求的基礎(chǔ)上，為客戶選擇出適合的房產(chǎn);自動評估系統(tǒng)作為五大系統(tǒng)之一，可以采用大數(shù)據(jù)處理技術(shù)達到對房產(chǎn)的價格進行自動評估的目標，而客戶僅需要把有關(guān)房產(chǎn)的數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)之中，該系統(tǒng)就能自動評估出此房產(chǎn)的價格，與此同時，還可以為客戶提供一定的貸款與相關(guān)稅費等有效信息。

本人闡述的以上兩種營銷方式，都是房地產(chǎn)公司自身主動拓展業(yè)務(wù)范圍的做法，在很大程度上不需要第三方的介入（見表2）。但是維克托曾指出：一旦房地產(chǎn)公司把自身擁有的數(shù)據(jù)資源與外界共享，便可以采取與第三方合作的方法把娛樂服務(wù)、家居服務(wù)、生產(chǎn)商、開發(fā)商等市場中的消費者與參與者有機聯(lián)系在一起，從而進一步發(fā)揮大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢。例如，CNFS房地產(chǎn)公司的大數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)中，不僅涵蓋了政府與房地產(chǎn)商之間的數(shù)據(jù)，而且還包括了房地產(chǎn)商與二手房交易市場之間的數(shù)據(jù)，并形成了一個有機的數(shù)據(jù)鏈，更令人驚嘆的是該公司擁有全國289座城市中的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)鏈，甚至有一部分城市已經(jīng)記載了十余年的巨大數(shù)據(jù)量。憑借著當代先進的IT技術(shù)，易居集團構(gòu)建了為100萬余業(yè)主服務(wù)的獨立系統(tǒng)：克而瑞房價分析系統(tǒng)，其在收集大量的購房者信息的基礎(chǔ)上，運用整合的辦法構(gòu)建起了大數(shù)據(jù)資源庫，而且其還可以采用一定的計算方法找出與買房者的需求相匹配的房產(chǎn)，這在一定程度上提升了房地產(chǎn)交易成功的可能性，提高了房產(chǎn)的交易量。去年3月份，促成騰訊大粵房產(chǎn)公司和碧桂園山河城合作的最主要因素就是大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，該事件被人們稱為在大數(shù)據(jù)時代中房地產(chǎn)業(yè)成功營銷的典型案例。然而在這件事情以前，碧桂園十里銀灘就在當代大數(shù)據(jù)平臺與騰訊的社交平臺的輔助下，在開盤當天就創(chuàng)造下了近3300套房源的售房奇跡。其實在營銷的過程中，與之相似的第三方還有許多，這些第三方不僅擁有先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，而且還有高端的大數(shù)據(jù)處理技術(shù)，這在很大程度上為有效應(yīng)用大數(shù)據(jù)資源提供了強有力的保證。表2是一些企業(yè)在應(yīng)用大數(shù)據(jù)處理技術(shù)的基礎(chǔ)上，變換或改進營銷的模式。

4、大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用過程中的問題與應(yīng)對

大數(shù)據(jù)對于很多人來說是一種新的事物，所以房地產(chǎn)公司在采用大數(shù)據(jù)思維進行營銷的過程中，一定不能忽視其存在的威脅與挑戰(zhàn)：大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，無疑會導(dǎo)致難以調(diào)和的隱私保護問題的出現(xiàn)，然而其所需要的大量數(shù)據(jù)的處理技術(shù)與能力是當前大部分房地產(chǎn)公司都不具備的;與此同時，房地產(chǎn)公司自身具備的一部分特點也讓我們在發(fā)展大數(shù)據(jù)應(yīng)用過程中面臨一些挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)公司在應(yīng)用大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，為客戶們提供更加滿足其需求的服務(wù)，這一點必須要建立在該公司擁有客戶的大量信息，并對客戶的相關(guān)資料有了相當充分的了解的基礎(chǔ)上。而如此大量的個人信息必然包含著有關(guān)客戶的個人隱私，這與我國目前的道德觀相違背。面臨如此情況，維克托指出可以采用由數(shù)據(jù)的使用者來承擔隱私保護的責任的方法，或把個人的信息數(shù)據(jù)模糊處理后再應(yīng)用的方法，保護個人隱私。

目前房地產(chǎn)公司開展的業(yè)務(wù)內(nèi)容越來越復(fù)雜，涉及領(lǐng)域越來越廣。在此情境下，房地產(chǎn)公司應(yīng)該構(gòu)建起一個大數(shù)據(jù)庫，把公司中的人、財、物與信息等相關(guān)資源有機結(jié)合起來并進行規(guī)劃，通過對數(shù)據(jù)的分析與預(yù)測，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)電商時代的到來推動了大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，從立項、可行性研究、投資評價、投資決策到項目建設(shè)、產(chǎn)品營銷，房地產(chǎn)企業(yè)的每一項決策幾乎都植入了大數(shù)據(jù)基因。其不僅能夠幫助房地產(chǎn)業(yè)突破原有的銷售模式，也為房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫的快速建立和完善提供了可能，還可以通過客戶瀏覽或成交記錄獲取更多有用信息，從而拓寬數(shù)據(jù)收集渠道、降低數(shù)據(jù)收集成本、提高數(shù)據(jù)的真實性和準確性，為房地產(chǎn)企業(yè)的準確決策提供支持，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭力的提高。

參考文獻：

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篇5

連鎖經(jīng)營作為一種新型的商業(yè)組織模式和經(jīng)營方式，展現(xiàn)了其強大的競爭力和發(fā)展能力，在世界范圍內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為現(xiàn)代商業(yè)的主流模式。但在其發(fā)展過程中，越來越多地呈現(xiàn)出了與房地產(chǎn)的關(guān)系，不但在房地產(chǎn)的經(jīng)營中廣泛采取了連鎖經(jīng)營的方式，而且在連鎖商業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)營已成為連鎖企業(yè)的主要收入渠道，麥當勞公司的收入90%來自于房地產(chǎn)經(jīng)營，我國發(fā)展最快的大型連鎖商業(yè)國美電器和蘇寧電器，均通過房地產(chǎn)輔助其擴張，甚至創(chuàng)造出了“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式。因此，連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略是一個值得研究的新問題。

連鎖經(jīng)營的概念及特征

（一）連鎖經(jīng)營的概念

一般認為，一個企業(yè)（或企業(yè)集團），以同樣的方式、同樣的價格，在多處同樣命名的店鋪里，出售某一種（或某一類、某一品牌）商品或提供某種服務(wù)，這種經(jīng)營模式即稱之為連鎖經(jīng)營。連鎖經(jīng)營是一種新型的經(jīng)營方式和組織形式，是商業(yè)制度的創(chuàng)新，被譽為零售業(yè)的“第三次革命”。

自1859年美國出現(xiàn)第一家連鎖企業(yè)——大西洋與太平洋茶葉公司后，連鎖經(jīng)營得到了迅速的發(fā)展，在歐美國家，連鎖經(jīng)營占到整個零售商業(yè)的60%-70%，銷售額占90%。美國連鎖大王“沃爾瑪”公司，其銷售額已連續(xù)七年超過美國通用和微軟公司，成為世界500強企業(yè)的第一名。

（二）連鎖經(jīng)營的特征

標準化。標準化即指經(jīng)營的商品、服務(wù)、企業(yè)整體形象的統(tǒng)一而標準化。連鎖企業(yè)擁有統(tǒng)一的企業(yè)名、企業(yè)徽，統(tǒng)一的建筑形式、統(tǒng)一的店堂陳列、統(tǒng)一的廣告宣傳、統(tǒng)一的服飾等。連鎖企業(yè)經(jīng)營的商品具有同類性，服務(wù)的水平和風格也完全相同，從而樹立了統(tǒng)一的企業(yè)形象。

專業(yè)化。專業(yè)化是指連鎖企業(yè)的商品采購、儲存、配送、銷售及經(jīng)營決策等職能的相互分離而專業(yè)化。連鎖企業(yè)對業(yè)務(wù)活動進行了詳細分工，甚至每個人的職責都趨向?qū)I(yè)化，使其職責分明，各負其責。通過業(yè)務(wù)活動的專業(yè)化，從而保證了連鎖經(jīng)營各項活動的決策正確以及有較高的工作效率。

集中化。分工越細的體系就越需要集中化管理。連鎖企業(yè)實行集中決策和分散經(jīng)營的管理體制。即銷售計劃與經(jīng)營戰(zhàn)略、店鋪選址、員工教育、商品采購等，均由總部負責；廣告及信息也都由總部控制，形成一整套的決策管理體系。連鎖分店負責商品銷售及提供服務(wù)。通過集中管理，實現(xiàn)連鎖企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營。

簡單化。連鎖企業(yè)在業(yè)務(wù)操作規(guī)范上化繁為簡，省去一些不必要的過程，起到了事半功倍的效果。連鎖企業(yè)崗位職責明確，業(yè)務(wù)操作規(guī)范簡單而好記，容易掌握，從而保證了連鎖企業(yè)服務(wù)的標準化和工作的高效率。

規(guī)?；Ｒ?guī)?；侵高B鎖企業(yè)在銷售網(wǎng)絡(luò)上、商品采購、商品配送、企業(yè)人員培訓(xùn)、銷售廣告等各種經(jīng)營資源方面的規(guī)?；谩＿B鎖企業(yè)必須是若干個企業(yè)（店鋪）聯(lián)合而成的，形成規(guī)模經(jīng)營，單個企業(yè)不能稱之為連鎖經(jīng)營。如沃爾瑪全球有4000多家分店，麥當勞有30000多家分店。連鎖企業(yè)通過大量采購，從而降低商品進貨價格，增強了企業(yè)的競爭力；統(tǒng)一管理、標準化經(jīng)營，使各分店商譽共享、經(jīng)營管理技術(shù)共享，降低了經(jīng)營費用；數(shù)量眾多的銷售網(wǎng)絡(luò)，大大增強了銷售能力。規(guī)?；癁檫B鎖企業(yè)帶來了巨大的規(guī)模效益。

所以，連鎖經(jīng)營從本質(zhì)上看，是把獨立、分散的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合起來，形成覆蓋面很廣的大規(guī)模銷售體系。它是現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社會化大生產(chǎn)的分工理論在商業(yè)領(lǐng)域里的運用。連鎖經(jīng)營這一新型的商業(yè)組織形式和經(jīng)營方式，以其自身的特點，發(fā)揮著巨大的“魔力”，掀起了現(xiàn)代零售業(yè)的“第三次革命”。

連鎖企業(yè)實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的背景

（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的本質(zhì)要求

連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略。開店即開設(shè)新店，增加新網(wǎng)點，以擴大營業(yè)規(guī)模和銷售能力。連鎖企業(yè)只有不斷開新店，才能擴大營業(yè)規(guī)模和銷售能力，降低進貨成本和管理費用，發(fā)揮規(guī)模效益，取得快速發(fā)展。

而開新店，首先就要確定開店的業(yè)態(tài)，即要開一個什么類型的店、經(jīng)營什么、以什么方式經(jīng)營？開一個與原有連鎖經(jīng)營體系相同的店還是開一個完全不同的新店？零售商業(yè)的業(yè)態(tài)有很多種，分為便利店、專業(yè)店、超市、大型超市等18種。但從總體上分為有店鋪經(jīng)營和無店鋪經(jīng)營兩種業(yè)態(tài)。有無營業(yè)場所和營業(yè)場所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不同，則連鎖分店的目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、商品銷售方式、服務(wù)功能等都有很大的不同。因此，連鎖企業(yè)開新店，首先必須確定開店的經(jīng)營業(yè)態(tài)，以確定連鎖企業(yè)的經(jīng)營目標。

就目前世界范圍零售業(yè)態(tài)的分布來看，有店鋪經(jīng)營是零售經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)選擇。顯然，店鋪的開發(fā)和建設(shè)是有店鋪零售店的首要任務(wù)。鋪面規(guī)模、結(jié)構(gòu)會影響連鎖經(jīng)營的規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式以及服務(wù)方式；鋪面建設(shè)資金的占用量會影響連鎖經(jīng)營體系流動資金的使用量和資金的使用效率；鋪面建設(shè)的質(zhì)量和速度會影響連鎖分店的開業(yè)時間是否正常和連鎖體系的開店戰(zhàn)略目標能否實現(xiàn)。而店鋪的開發(fā)和建設(shè)就是連鎖店的房地產(chǎn)開發(fā)，連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略從本質(zhì)上講就是房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

連鎖經(jīng)營的選址戰(zhàn)略。連鎖企業(yè)的選址戰(zhàn)略，就是要確定店鋪的選址標準、開新店的條件、商業(yè)區(qū)選擇、商圈調(diào)查、商圈市場評價，從而確定恰當?shù)臉I(yè)態(tài)、優(yōu)越的地理位置、合理的營業(yè)面積、有利的商業(yè)和購買環(huán)境，使店能夠經(jīng)營成功。而這一切，正是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的要求。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)符合了連鎖經(jīng)營的要求，才能給連鎖店今后的經(jīng)營帶來便利條件，如果商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)不符合連鎖經(jīng)營的要求，店鋪選址不當、建筑結(jié)構(gòu)布局不合理、規(guī)模過大或過小、購買力不足、交通不便、同業(yè)競爭過于激烈等等，都會給連鎖店今后的經(jīng)營帶來致命的影響。因此，選址是連鎖經(jīng)營成功的秘訣，選址戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的重要戰(zhàn)略。而連鎖經(jīng)營選址戰(zhàn)略從根本上講就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

連鎖經(jīng)營的網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略。營業(yè)網(wǎng)點多、銷售規(guī)模大是連鎖經(jīng)營的最大優(yōu)勢。連鎖經(jīng)營必須開發(fā)許多的網(wǎng)點、達到相當?shù)囊?guī)模才能具有規(guī)模效益，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。而規(guī)模的擴大，僅僅依靠擴大經(jīng)營范圍和商業(yè)促銷已經(jīng)不能奏效，只有依靠網(wǎng)點的增加，在更大地域范圍、更多目標顧客市場上，不斷增加新網(wǎng)點，擴大銷售網(wǎng)絡(luò)才能實現(xiàn)。因此，連鎖經(jīng)營實質(zhì)上是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營戰(zhàn)略。不斷地在更大地域范圍、更多目標市場上選址、店鋪設(shè)計、建設(shè)及裝修、開業(yè)，這就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

連鎖經(jīng)營的資本運營戰(zhàn)略。美國貿(mào)易法規(guī)定：連鎖店是至少有在一家總店控制下的10 家以上的經(jīng)營相同業(yè)務(wù)的分店。英國則認為，連鎖店必須符合以下四個標準：單一所有，即一個公司或一個合伙店或單個業(yè)主所有；集中領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理；設(shè)立的店要相同；有10個以上成員店。日本“連鎖店協(xié)會”則規(guī)定“連鎖店是在全國擁有11家以上的商店，每年銷售額不少于10億日元零售額的店”。

從以上世界各國連鎖經(jīng)營的定義中可以看出一個共同的特點：連鎖經(jīng)營是規(guī)?；慕?jīng)營，通過規(guī)模經(jīng)營來獲取規(guī)模效益。連鎖經(jīng)營是商業(yè)資本集中、壟斷和擴張的產(chǎn)物。而其中，房地產(chǎn)是其最大的資本。因此，連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略首先是房地產(chǎn)資本運營戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)運作的好，連鎖經(jīng)營才能獲得最大的成功；其房地產(chǎn)運作的不好，將導(dǎo)致整個連鎖經(jīng)營體系的失敗。

（二）連鎖企業(yè)實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的實踐背景

1.為了推進連鎖事業(yè)的發(fā)展，需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)開發(fā)是連鎖經(jīng)營的先決條件，沒有經(jīng)營場地無法開展經(jīng)營。而房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資本，用于土地購置、店鋪建設(shè)和店堂裝修，少則上百萬，多則上億元。而且連鎖店要不斷的開設(shè)新店、增加新網(wǎng)點或吸收加盟店，以擴大規(guī)模獲得發(fā)展，這就需要更多的資金支持。為了減少資金壓力，有些連鎖企業(yè)不是自己買地開發(fā)，而是采取租用的方式獲得經(jīng)營場地，甚至與地產(chǎn)商合作經(jīng)營。而對于更多的加盟商來說，他們往往既缺加盟金、更缺建房款，正是資金的困難限制了連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展。為了推進連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展，也需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持，加盟店只需繳納少量的房租就可開業(yè)。麥當勞就是借此方式而實現(xiàn)了加盟店的迅速擴張。

2.房地產(chǎn)的稀缺迫使連鎖企業(yè)必須開展房地產(chǎn)經(jīng)營。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，城市土地成為稀缺和珍貴資源，地價飛漲，土地競爭十分激烈。連鎖店為了開新店，紛紛在各個城市圈地布點。但是，由于土地競爭激烈，好的地塊早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商業(yè)又十分強調(diào)在城市商業(yè)中心、人口稠密地區(qū)、交通便利地區(qū)開店，這些地區(qū)往往是城市土地資源最少、競爭最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天價土地。再加上不斷上漲的建筑材料費、人工費等，使得開店的成本越來越高，經(jīng)營收益彌補不了漲價的損失，企業(yè)無法承受。在我國每年遞增5％至10％的房租成本，已成為企業(yè)開店的最大難題。這就迫使連鎖企業(yè)不得不考慮房地產(chǎn)開發(fā)的問題，考慮如何才能以較低的價格得到較好的位置和良好的經(jīng)營環(huán)境。另外，房地產(chǎn)價格的快速的增值保值性，迫使（或者說是吸引）連鎖企業(yè)開始考慮投資房地產(chǎn)業(yè)。這樣不僅可以保證連鎖企業(yè)自己開店的需要，而且還可以通過房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，消除地價的上漲、增加房租收益，增加連鎖店的總收益。房地產(chǎn)高達20%-30%的毛利率，使商業(yè)地產(chǎn)成為商業(yè)資本又一個很好的投資選擇。

這也是很多連鎖商業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)合的主要原因，許多連鎖店同時成立房地產(chǎn)公司，許多房地產(chǎn)公司也同時經(jīng)營連鎖商業(yè)，“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式在商業(yè)和地產(chǎn)界已開始流行。麥當勞的快速擴漲就主要依靠麥當勞房地產(chǎn)公司的運作，我國國美集團也擁有鵬潤房地產(chǎn)公司。如果沒有房地產(chǎn)運作的支持，國美電器要實現(xiàn)2003年后連續(xù)四年的利潤暴漲和國美股票上市，幾乎是不可能的。

3.零售經(jīng)營的特殊性、復(fù)雜性，要求必須與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合。零售店獲得經(jīng)營場地的方式有兩種，自建開發(fā)或租賃經(jīng)營。自建開發(fā)，往往得不到好的地塊，或拿地的成本過高，影響連鎖企業(yè)的開店步伐和經(jīng)營收益。通過租用經(jīng)營可以找到好的位置（因已經(jīng)有房地產(chǎn)公司先搶到好的地塊進行了商業(yè)開發(fā)），但由于房租上漲過快，經(jīng)營利潤會被漲租吞掉；并且無法對店鋪進行改造，租房的結(jié)構(gòu)、布局甚至水電設(shè)施，都會對連鎖經(jīng)營的商品構(gòu)成及經(jīng)營方式帶來很大的限制。因此，是自建開發(fā)還是租賃經(jīng)營，必須與連鎖經(jīng)營的整體戰(zhàn)略聯(lián)系在一起考慮。而商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)也必須與商品經(jīng)營的需要相結(jié)合。我國商業(yè)地產(chǎn)空置率高達30%，商鋪銷售后期經(jīng)營不佳，其主要原因就是地產(chǎn)商脫離了商業(yè)經(jīng)營的需要，單純搞房地產(chǎn)開發(fā)，商鋪的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營的需要造成的。所以，房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的必然要求，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)必須與商品經(jīng)營相結(jié)合。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略在連鎖經(jīng)營中的應(yīng)用

美國的麥當勞（Mcdonalds）原來只是賣快餐的，但當它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當勞的牌子以特許經(jīng)營的方法擴張時，麥當勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營房地產(chǎn)的店。麥當勞總部如今基本上不具體經(jīng)營快餐業(yè)務(wù)，而更多地分析哪個地段是一個城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建立快餐店，然后尋找特許經(jīng)營的合作伙伴，將快餐店租給他們經(jīng)營，向他們收取特許經(jīng)營費和這塊商業(yè)旺地的鋪租。只要承租的加盟者能夠生存， 麥當勞至少可以在房地產(chǎn)上賺取 40% 的利潤， 而且隨著物價上漲， 麥當勞的租金只漲不跌。

以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營成為麥當勞主要的盈利模式。由于加盟者一般都沒有足夠的資金支付3萬美元的土地費用和4萬美元的建筑費用，也常無力爭取貸款，麥當勞公司就負責代加盟商尋找合適的開店地址，并長期以低價承租或購進土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當勞公司收入的主要來源。這實質(zhì)是麥當勞房地產(chǎn)公司（為實施房地產(chǎn)策略而成立的公司）用各加盟店的錢買下房地產(chǎn)，然后再把它租給出錢的加盟店。這種房地產(chǎn)經(jīng)營策略，實際上是把第一債權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了麥當勞房地產(chǎn)公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當勞公司的收入，同時，通過控制房地產(chǎn)，更有利于麥當勞加強對受許人的管理。資料表明，至20世紀80年代中期，麥當勞的近萬家餐館中，有60％的房地產(chǎn)權(quán)屬于麥當勞總部，另40％是由總部出面向當?shù)胤康禺a(chǎn)主承租的，使麥當勞成為全美價值最高的零售房地產(chǎn)公司，僅在帳面上，就值41億美元。麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90％，由此，房地產(chǎn)收入成為麥當勞的主要收入。如今，麥當勞有30000家快餐廳，其收入就可想而知了。

麥當勞在中國開設(shè)的第一家分店，在北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀80年代末麥當勞進駐時，人們還沒有意識到土地可以轉(zhuǎn)化為資本，后來王府井的改造使麥當勞僅因拆遷而得到大筆的土地補償，此時人們才知道麥當勞投資房地產(chǎn)眼光的犀利。

其實，在地產(chǎn)中淘金的非地產(chǎn)企業(yè)，遠不止麥當勞一家。如世界第一、第二大零售連鎖商業(yè)沃爾瑪和家樂福，以及國美、蘇寧等國內(nèi)的很多品牌零售店，其實就是商業(yè)用房的最大房東，因為這些店是一個知名品牌，同時它要的商業(yè)用房的量很大，所以他可以用一個很低的價格租到房子，如沃爾瑪?shù)淖饨鹁捅绕渌行×闶凵痰?0%-80%。由于沃爾瑪是一個品牌，對地段的商業(yè)前景有較專業(yè)的分析，所以可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業(yè)主，租金差價就是這些店的一個重要的收入來源。因而，這些零售店不僅僅在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)賺取利潤，而且以自己的方式經(jīng)營房地產(chǎn)賺取巨額利潤。

目前，我國連鎖業(yè)的發(fā)展正處在快速擴張，遭遇國外跨國連鎖集團的滲透，競爭激烈和地價飛速上漲，經(jīng)營成本過高的不利環(huán)境下。連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，給我國連鎖企業(yè)提供了可以借鑒的、有利于困境突圍的經(jīng)營之道。

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篇6

本職于201*年*月*日入職本公司，有幸成為公司大家庭中的一員，201*年*月起，任公司綜合部（原行政部、財務(wù)部）經(jīng)理一職，主要職責是協(xié)助總經(jīng)理處理所轄******有限公司、******有限公司有關(guān)財務(wù)、行政、人力資源、后勤服務(wù)等方面的事務(wù)。至下月已滿兩年。近兩年來，在公司領(lǐng)導(dǎo)和公司全體同仁對本人工作的大力支持和相互配合下，在為兩個公司的會計核算、財務(wù)管理、稅收籌劃、成本控制、項目融資、制度完善等方面，秉承一切以公司利益、發(fā)展戰(zhàn)略和投資者利益為重的理念，圍繞以下方面，積極主動開展工作，取得了一定的成績。

一、會計核算：規(guī)劃、組織、實施公司會計核算工作。督促檢查每日、每月會計工作反映的經(jīng)營狀況是否真實，逐筆審核經(jīng)濟業(yè)務(wù)，是否按財務(wù)制度、公司要求規(guī)范操作，保證本公司財務(wù)資金信息的及時性和準確性，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持。利用會計核算與會計管理的數(shù)據(jù)進行分析，為公司經(jīng)營決策提供依據(jù)，為董事長制定公司戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)支持；

二、財務(wù)管理與控制：及時掌握國家相關(guān)財務(wù)政策并反饋總經(jīng)理及相關(guān)部門，規(guī)劃、組織、實施公司財務(wù)管理工作。通過組織各種措施的實施，進行財務(wù)分析、資金管理，確保公司保持良好的財務(wù)狀況。并根據(jù)集團的要求，執(zhí)行并完善財務(wù)監(jiān)控體系，進行有效的財務(wù)內(nèi)部控制；協(xié)助集團各關(guān)聯(lián)公司，對集團內(nèi)運營所需資金進行及時、安全調(diào)撥，檢查公司重大資金的使用計劃及安全流向；對公司各項開支、成本費用進行日常的申請、審核、確認；加強預(yù)算資金管理、控制工作。組織編制財務(wù)預(yù)算，檢查、實施、跟蹤和分析執(zhí)行情況；

三、工程決算與收益管理：理解并堅決執(zhí)行******公司、******公司的發(fā)展戰(zhàn)略及盈利模式并進行房地產(chǎn)開發(fā)項目、公建項目的各月、各期有關(guān)工程決算的審核、支付，確保投資回報的有效實現(xiàn)和及時進行風險預(yù)警、控制，分析財務(wù)風險的各項因素并能及時提出建議，實現(xiàn)企業(yè)投資者的權(quán)益最大化。落實公司財務(wù)戰(zhàn)略，以保證公司的整體戰(zhàn)略實現(xiàn)，為公司的經(jīng)營運作、業(yè)務(wù)發(fā)展及對外投資等事項提供決策依據(jù)；

四、籌資管理：按照董事長對公司發(fā)展的要求，及時進行融資申請資料的起草、收集、報送，配合金融部門對公建項目、房地產(chǎn)項目的貸款評估及抵押等手續(xù)辦理，協(xié)助總經(jīng)理順利完成籌融資3000萬元的任務(wù)；

五、銷售管控：負責銷售合同的審核、銷售收款的審核工作。根據(jù)我公司房地產(chǎn)銷售流程，設(shè)計嚴密的銷售收入財務(wù)管控程序，實行銷售審核、收款崗位分離和多套銷售臺賬互相牽制。至今已銷售***戶，審核合同***多套（戶），涉及合同金額1.13億元，總回款6200余萬元，實現(xiàn)合同零投訴、收款零失誤。確保銷售回款資金的安全，有效防止、杜絕因工作失誤的差錯和挪用公款現(xiàn)象的發(fā)生。確保銷售收入當日及時解款入賬。及時結(jié)算、支付業(yè)績。

同時，在房地產(chǎn)銷售行情不景氣的情況下，對公司產(chǎn)品充滿十足的信心，努力向親友、老同事推介本公司樓盤，目前已經(jīng)推薦成交*戶，登記存量客戶*戶。為公司樓盤銷售盡一份應(yīng)盡的綿薄之力。

六、外聯(lián)工作：加強與稅務(wù)、財政、

工商、金融、中介機構(gòu)等的溝通和聯(lián)系，確保公建工程墊資款及工程資金順利撥付。協(xié)助總經(jīng)理加強與稅務(wù)部門的溝通，使地稅局今年7月對201*年度房地產(chǎn)公司稽查結(jié)果的充分理解，順利結(jié)案。做好公安解釋溝通工作，保證投資公司年檢順利通過，確保我公司利益得到最大保障。

七、行政后勤：根據(jù)集團一系列制度規(guī)定，結(jié)合******公司的實際情況，兩年來逐步制定出臺了一系列崗位職責和涉及公司對人、財、物、安全、行政等管理制度，逐步形成以制度管人、管物和各項事務(wù)的良好局面。

總之，作為公司綜合部經(jīng)理，我深知我的工作職責，積極協(xié)助總經(jīng)理的工作，積極協(xié)調(diào)好部門之間的工作，完善公司制度，促進公司營運良性循環(huán)，確保企業(yè)各方面的運作順利進行，保證公司利益最大化目標和發(fā)展戰(zhàn)略的順利實現(xiàn)。同時也深感任務(wù)沉重，責任重大，也正是基于這樣的壓力，才給了我努力工作的動力，時時刻刻都想把自己的工作做到最完美，在很短的時間里讓自己能夠了解公司情況，以便順利地開展各項工作。非常感謝公司董事長、總經(jīng)理對我的信任，為我提供了一個施展技能的平臺。為了更好的回報公司及同仁的關(guān)愛，我在努力做好公司各項工作的同時，不斷追求業(yè)務(wù)上的知識更新和工作質(zhì)量的提高，工作之余，報名參加房地產(chǎn)經(jīng)濟師的學(xué)習(xí)、考試，以提高自己的房地產(chǎn)理論水平和業(yè)務(wù)管理能力。本職自入職兩年來，只求全心付出，不求個人利益，想的最多的是如何在自己的本職崗位上做好工作，來報答公司對我的的恩情，從未申請加薪或轉(zhuǎn)正。隨著******公司第二期工程、******公司貿(mào)易業(yè)務(wù)的啟動，將面臨更加繁重的工作。今斗膽向總經(jīng)理、董事長一并遞交轉(zhuǎn)正、加薪申請，懇請總經(jīng)理、董事長予以考慮，薪資能否按2010年公司制定的崗位薪酬標準，將本人薪資水平按綜合部經(jīng)理月薪****元的標準，自2012年10月1日起執(zhí)行。如能得到轉(zhuǎn)正并加薪，我會繼續(xù)用謙虛的態(tài)度和飽滿的工作熱情做好我的本職工作，從更高的層次來理解、看待、處理公司各項事務(wù)，以更高的工作業(yè)績標準要求自己，以此為新的起點，愿承擔更多的責任、義務(wù)，以更好地為公司發(fā)展服務(wù)，為公司創(chuàng)造更多的價值，與公司及各位同仁一起共同創(chuàng)造美好的未來！如公司不予考慮，說明自己的工作離公司及領(lǐng)導(dǎo)的要求還存在差距，我會比以前更加努力，用更加積極的、更加負責的、更加擔當?shù)膽B(tài)度去做好每一件事務(wù)。

恭祝公司發(fā)展前程似錦、財源滾滾。

加薪不是目的，只是希望讓我們做得更好！

期待您的答復(fù)。

此致

敬禮！

申請人：XXX

篇7

【關(guān)鍵詞】資本結(jié)構(gòu)；公司績效；聯(lián)立方程組

一、引言

近日來，“新國五條”地方實施細則被炒得沸沸揚揚，其中規(guī)定的限購、限貸以及個稅和房產(chǎn)稅的征收等讓人們再次聚焦房地產(chǎn)行業(yè)。作為牽一發(fā)而動全身的房地產(chǎn)行業(yè)，歷來是國家調(diào)控的重點。密集的政策調(diào)整促使房地產(chǎn)企業(yè)及時調(diào)整融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序。

一般認為，業(yè)績優(yōu)良資金雄厚的上市公司可以適當?shù)卦黾迂搨?，有效地運用財務(wù)杠桿作用，使自身的資本結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，從而使企業(yè)獲得更好的業(yè)績。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率較高，存在一定風險，因而在現(xiàn)階段對我國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)進行研究，對于完善房地產(chǎn)公司治理，提高經(jīng)營業(yè)績，穩(wěn)定經(jīng)濟有著重要的意義。

我國學(xué)者大多采用單方程模型，并用普通最小二乘法對資本結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系進行研究。而在經(jīng)濟生活中，許多因素會相互影響，資本結(jié)構(gòu)與公司績效之間存在互動關(guān)系，若用普通最小二乘法進行參數(shù)估計，估計量是有偏的，而且是非一致的。本文在借鑒國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，建立資本結(jié)構(gòu)與公司績效的聯(lián)立方程模型，采用二階段最小二乘法（2SLS）估計方程，以彌補現(xiàn)有實證研究的不足。同時，提出了優(yōu)化我國上市公司資本結(jié)構(gòu)，提高公司績效的相關(guān)建議。

二、文獻回顧

關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)績效的實證研究，國外的經(jīng)驗研究結(jié)果大都表明，財務(wù)杠桿與企業(yè)價值之間呈正相關(guān)關(guān)系。Jensen和Grossman以及Mayer等人的成本理論認為，公司的債務(wù)能夠緩和股東和管理者之間的沖突，降低股權(quán)的成本，提高短期債務(wù)的比率可以減輕投資不足的問題，抑制投資過度的動機，控制資產(chǎn)替代效應(yīng)。因此，提高債務(wù)水平對公司的績效及市場價值有促進作用，并且不同的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生不同的治理效應(yīng)。Frank和Goyal（2003）使用了從1950年到2000年包括近20萬個觀測變量的美國非金融企業(yè)數(shù)據(jù)進行研究，其結(jié)果顯示績效與賬面價值、財務(wù)杠桿比率之間呈正相關(guān)關(guān)系，與市場價值、財務(wù)杠桿比率之間呈負相關(guān)關(guān)系。

我國對資本結(jié)構(gòu)與公司績效關(guān)系的研究主要是利用實證分析的方法對整體上市公司或者某個行業(yè)進行分析，由于建立的模型、選擇的統(tǒng)計方法、研究時間及樣本容量等方面的不同，所得的結(jié)論也存在差異，但一般都是債務(wù)融資與公司績效呈負相關(guān)。梅波、楊興全（2008）選取中國上市公司為樣本，考慮公司的成長機會因素后，進一步研究了公司價值和債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、債務(wù)融資比例間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)在公司價值中的作用沒有得到實證結(jié)果的支持，債務(wù)融資比例與公司價值之間的關(guān)系受公司控股股東性質(zhì)的影響，高成長公司的價值和債務(wù)融資比例負相關(guān)。曾奕、李東陽（2009）對 58 家食品飲料業(yè)上市公司的績效水平進行分類，并運用多因素方差分析法對公司績效進行實證分析。其分析結(jié)果表明：資產(chǎn)負債率與公司績效成反比；總資產(chǎn)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、固定資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入、凈資產(chǎn)、市場占有率與公司績效成正比。

總之，公司績效受資本結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模、公司成長性、風險、有形資產(chǎn)、信息不對稱程度和所得稅等因素的影響。這些研究成果對該問題的后續(xù)研究提供了重要的指導(dǎo)和借鑒意義。

三、模型的建立與數(shù)據(jù)指標選擇

（一）實證模型的建立

根據(jù)上述分析建立以下兩個方程：

公司績效 =f（財務(wù)杠桿、債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、債務(wù)來源結(jié)構(gòu)、成長性、規(guī)模、股權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)）

財務(wù)杠桿=f（績效、成長性、規(guī)模、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品獨特性）

其中一些因素既影響公司績效又影響資本結(jié)構(gòu)，公司績效與資本結(jié)構(gòu)間可能存在互動關(guān)系。通過樣本散點圖發(fā)現(xiàn)，第一大股東持股比例與公司績效呈曲線關(guān)系。另外，為了控制內(nèi)生變量之間相互影響的滯后性，在模型中分別加入內(nèi)生變量的一階滯后項，建立聯(lián)立方程為

Yit=a0+a1Zit+a2X1it+a3X2it+a4X3it+a5X4it+a6X5it+a7（X5it）2+a8X7it+a9Yit-1+Uit （1）

Zit=b0+b1Yit+b2X3it+b3X4it+b4X8it+b5X9it +b6Zit-1+Vit （2）

在模型中，下標it代表第t年第i家公司；Y代表公司績效，Z代表資本結(jié)構(gòu)，兩者均為系統(tǒng)內(nèi)生變量；X1代表債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，X2代表債務(wù)來源結(jié)構(gòu)，X3代表公司成長性，X4代表公司規(guī)模，X5代表股權(quán)結(jié)構(gòu)，X7代表董事會特征，X8代表資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，X9代表產(chǎn)品獨特性；a0， b0為截距，a1，a2，...，a9及b1，b2，…，b6為回歸系數(shù)，Uit 和Vit為隨機項（即白噪音）。

（二）研究變量定義

本文所用的內(nèi)生變量中，公司績效用資產(chǎn)收益率度量，資本結(jié)構(gòu)用資產(chǎn)負債率度量。外生變量中，公司成長性用主營業(yè)務(wù)收入增長率度量，公司規(guī)模用總資產(chǎn)的自然對數(shù)度量，股權(quán)結(jié)構(gòu)用第一大股東持股比例度量，董事會特征用董事會規(guī)模度量，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)用有形資產(chǎn)比率度量，產(chǎn)品獨特性用銷售費用率度量。

本文研究涉及的變量定義如表1。

（三）樣本與指標選取

本文所用公司數(shù)據(jù)來自Wind和CCER數(shù)據(jù)庫，選取了房地產(chǎn)行業(yè)68家上市公司2006年到2012年的各指標數(shù)據(jù)組成一個平衡面板。在樣本的選取中，遵循以下原則：①需要連續(xù) 7年均可獲得相關(guān)數(shù)據(jù)的公司；②剔除 ST和SST 類上市公司，這些公司或無法獲得相關(guān)數(shù)據(jù)，或財務(wù)狀況異常，或已連續(xù)虧損兩年以上，若將其納入研究樣本中將影響研究結(jié)論。

（四）描述性分析

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司7年的資產(chǎn)負債率、流動負債比率、銀行借款比率的均值進行對比分析得表2：

從資產(chǎn)負債率來看，其平均水平七年來保持在 60%左右的高位，并基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，一些公司的資產(chǎn)負債率甚至達到80%以上，這表明我國房地上市公司存在負債比例較高的問題。房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型的行業(yè)，因此財務(wù)杠桿通常比較高。一旦泡沫破裂，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)價格將大幅下跌，導(dǎo)致資產(chǎn)價值急劇縮水，資產(chǎn)負債率迅猛攀升，那么房地產(chǎn)上市公司的的現(xiàn)金流量就會很快枯竭。這時，除了少數(shù)自由資金實力雄厚的大企業(yè)外，大部分企業(yè)將會出現(xiàn)資不抵債，無法到期償還貸款的債務(wù)危機，甚至破產(chǎn)，這就會把風險迅速傳給銀行，進而影響到到整個社會經(jīng)濟穩(wěn)定。

從負債期限結(jié)構(gòu)比率變化來看，流動負債占總負債的比例相當高，近七年平均為70%左右，而長期負債占總負債的比例只有30%左右。這是一種不太合理的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，一般而言流動負債占總負債一半的水平時較為合理，較高的流動負債會使上市公司在金融市場波動較大時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問題，從而增加其信用風險和流動性風險。

從債務(wù)來源結(jié)構(gòu)可以看出，銀行借款比率平均為40%左右，并呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，這可能由于房地產(chǎn)上市公司銀行貸款政策越來越嚴格，而信托、債券融資逐步發(fā)展。今年1月房地產(chǎn)企業(yè)通過信托來募集的資金總額為175.7億元。另外，今年以來房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的步伐明顯加快。據(jù)統(tǒng)計，2013年1月，共有17家房地產(chǎn)公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金，遠遠超過信托融資的175億元。

四、實證結(jié)果及分析

運用Eviews軟件對數(shù)據(jù)進2SLS處理，得出房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的凈資產(chǎn)收益率與資本結(jié)構(gòu)之間的處理結(jié)果（如表3和表4所示），并進行分析。

從表3可以看出：

（1）資本結(jié)構(gòu)與公司績效呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系說明我國上市公司的債務(wù)融資沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，債務(wù)“軟約束”是目前我國債務(wù)融資治理效應(yīng)未發(fā)揮作用的最重要的原因。債務(wù)融資除了可以通過稅盾作用及財務(wù)杠桿作用來提升企業(yè)價值外，它還可以通過改善公司的治理結(jié)構(gòu)，優(yōu)化治理效應(yīng)來提升公司的價值。但其重要前提是，公司的債務(wù)是否對公司構(gòu)成“硬約束”。因為我國上市公司的債務(wù)并沒有象成熟經(jīng)濟條件下那樣，當公司陷入財務(wù)危機時，使公司的控制權(quán)實現(xiàn)由股東向債權(quán)人的轉(zhuǎn)移。

（2）我國上市公司的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)偏短，公司的短期債務(wù)水平與績效負相關(guān)，這是由于其生產(chǎn)經(jīng)營所需的長期資金主要來源于短期債務(wù)融資或股權(quán)擴張。這一方面會導(dǎo)致公司每年大量的現(xiàn)金流出，減少了可供公司在經(jīng)營活動中使用的現(xiàn)金流量，從而影響經(jīng)營利潤。另一方面會使公司的投資決策變得短視，公司為了盡快收回資金，可能會投資于那些收益率較低、回收期短的項目，而放棄那些回收期較長但收益率高的項目，最終會降低公司整體的收益。

這主要有以下幾方面原因：一方面是銀行對企業(yè)長期信貸的管理日益從緊控制，條件比較嚴格，手續(xù)比較復(fù)雜；另一方面，債券市場在企業(yè)債券發(fā)行主體資格、發(fā)行條件、發(fā)行利率和資金用途等方面對企業(yè)的控制過于嚴格；同時，在法律較溥弱，外部交易成本較高的情況下，相對于長期債務(wù)而言，短期債務(wù)使得債權(quán)人更容易控制債務(wù)人的損害其利益的行為。

（3）我國上市公司債務(wù)來源結(jié)構(gòu)與公司績效成負相關(guān)關(guān)系，一方面是由于銀行自身存在著產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不合理、金融體系效率低下等問題；另一方面是由于上市公司與國有銀行之間的“同源性”，如果企業(yè)到期不能償還債務(wù)，銀行很難對企業(yè)進行接管，或迫使企業(yè)清算，債權(quán)融資的“內(nèi)源性”使得債權(quán)融資降低成本的機制失效。

（4）公司的成長性、公司規(guī)模、董事會規(guī)模及凈資產(chǎn)收益率的一階滯后項的系數(shù)均為正，表明它們與凈資產(chǎn)收益率的變化成正比。

（5）X5it的系數(shù)是正的，X5it的平方即X6it的系數(shù)是負的，說明第一大股東持股比例與公司績效成倒“U ”型關(guān)系，即當?shù)谝淮蠊蓶|持股比例在超過一定比例之前，凈資產(chǎn)收益率隨第一大股東持股比例的增加而上升，但超過一定比例之后，凈資產(chǎn)收益率隨第一大股東持股比例的增加而下降。這說明大股東的存在在一定程度上有利于公司的經(jīng)營激勵，但是隨著大股東持股比例的增大，大股東的利益與外部小股東的利益常常不一致，兩者之間存在著嚴重的利益沖突，這樣會使中、小股東利益受損，權(quán)益成本增大。另外，大股東持股比例的增大也是產(chǎn)生內(nèi)部人控制問題的重要原因。尤其是在控制權(quán)難以轉(zhuǎn)移、機構(gòu)投資者比重不到、信息不對稱的情況下，外部債權(quán)人無法獲取企業(yè)更多的信息，難以發(fā)揮正常的監(jiān)督約束作用，大股東可能以其他股東的利益為代價追求自身利益。

從表4可見，凈資產(chǎn)收益率與負債水平顯著負相關(guān)，表明產(chǎn)生內(nèi)部資源能力強的公司較少使用負債融資，因為中國證監(jiān)會以上市公司的凈資產(chǎn)收益率作為獲取配股資格的一個重要標準，產(chǎn)生內(nèi)部資源能力強的上市公司容易獲取配股資格，傾向于使用配股來獲得外部資金。主營業(yè)務(wù)收入增長率與債務(wù)水平顯著正相關(guān)，表明當公司有較高的成長機會時，將需要較多資金來滿足成長機會，所以公司會采取較高的負債。規(guī)模與債務(wù)水平呈正相關(guān)，公司規(guī)模越大就更容易進入長期債務(wù)市場，因為其信息不對稱性、破產(chǎn)風險和融資成本較低，同時也能向市場傳遞財務(wù)良好的信號。有形資產(chǎn)比率與債務(wù)水平顯著正相關(guān)，這是因為有形資產(chǎn)能在一定程度上減緩債務(wù)的成本，防止資產(chǎn)的替代效應(yīng)發(fā)生；且擁有較多有形資產(chǎn)的公司破產(chǎn)時，其清算價值較高。上一期的資本結(jié)構(gòu)對當期的資本結(jié)構(gòu)具有顯著影響，表明公司調(diào)整資本結(jié)構(gòu)時需要承擔債務(wù)調(diào)整成本。

五、政策建議

（一）完善我國的破產(chǎn)機制

負債融資的成本效應(yīng)、信號傳遞效應(yīng)和控制權(quán)轉(zhuǎn)移效應(yīng)等是以破產(chǎn)效應(yīng)為基礎(chǔ)的，我國破產(chǎn)機制不健全，導(dǎo)致一些債務(wù)人怕承擔企業(yè)破產(chǎn)后的經(jīng)濟風險和安置企業(yè)職工的壓力，就通過種種辦法向企業(yè)注入資金，使許多資不抵債的企業(yè)無法終結(jié)。因此債務(wù)比率并不能很好地起到讓公司管理者對破產(chǎn)損失風險產(chǎn)生警覺的作用，從而無法提高其工作效率。針對此現(xiàn)象，我國應(yīng)不斷完善有關(guān)破產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)建設(shè)；在公司內(nèi)部，優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，完善管理人員的激勵機制和考核獎懲標準，強化信息披露的真實完整性，形成良好的監(jiān)督環(huán)境。

（二）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資渠道

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)基本還是以依賴國內(nèi)銀行貸款為主。近年來，信托、債券、基金等融資方式已取得一定的發(fā)展，據(jù)中國債券登記數(shù)據(jù)顯示，2012年債券市場共發(fā)行各類債券約8.6萬億元，其中企業(yè)債券發(fā)行6474.31億元， 2012年企業(yè)債發(fā)債額達到2.3萬億元。目前信托業(yè)已進入7萬億時代，其中房地產(chǎn)信托在信托業(yè)中占相當大的比例。但同時也應(yīng)看到，我國債券市場的發(fā)行主體主要還是政府和金融機構(gòu)，市場化程度還比較低，債券種類有限，流通量較少，債券市場的規(guī)模與股票市場相對落后。因此，我國應(yīng)重視發(fā)展企業(yè)債券市場，從政策法律上重視企業(yè)債券，確立企業(yè)債券在資本市場中的重要地位，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者能夠合理分配債務(wù)融資結(jié)構(gòu)籌集資金。另一方面，也應(yīng)充分認識到信托業(yè)中存在的粗放式增長、行業(yè)發(fā)展趨同和短期利益的沖動等各方面問題。如何將信托資產(chǎn)規(guī)模由量的增長延伸到質(zhì)的增加，增加對主動管理類業(yè)務(wù)的投入，發(fā)掘信托制度本源存在的商機，建立可持續(xù)發(fā)展的盈利模式將是值得信托管理者思考的問題。

（三）改善上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)

我國特有的國家股股權(quán)過分集中是產(chǎn)生“內(nèi)部人控制”的重要原因，也是導(dǎo)致債權(quán)融資治理失效的主要原因。優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)是優(yōu)化債權(quán)融資治理效應(yīng)的重要前提。這就要求改變國有股持股主體模式，改變股權(quán)過分集中的現(xiàn)狀，培育多種形式的持股主體，積極培育機構(gòu)投資人，形成股東間的有效制約，也可考慮一定程度上放寬外資進入A股市場的限制。

參考文獻：

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[10]Timothy J Riddiough .Optimal Capital Structure and the Market for Outside Finance in Commercial Real Estate.Real Estate Finance ，2004.

篇8

這句話看似一破一立，實際上卻只是其財務(wù)管理思想的升級。“本質(zhì)上，我還是在搞預(yù)算，但在形式上，我擯除了公司金融的部分，我感興趣的，還是企業(yè)內(nèi)部的東西?！?/p>

四大原則

《新理財》：與全面預(yù)算管理相比，戰(zhàn)略預(yù)算管理只是在預(yù)算前面加上戰(zhàn)略考量嗎？

湯谷良：很多年前，包括很多企業(yè)，一說預(yù)算，就是財務(wù)預(yù)算，實際上，企業(yè)運營要有業(yè)務(wù)、有財務(wù)、有資金。全面預(yù)算管理走到現(xiàn)在，到了一個需要變革的地步，不是全過程、全方位、全員預(yù)算就是好的。預(yù)算要抓大事，不可能把每件事情和每個小科目都預(yù)測那么準確。戰(zhàn)略預(yù)算管理，就是要抓企業(yè)的發(fā)展方向。

《新理財》：從這個意義上看，戰(zhàn)略預(yù)算管理有哪些主要原則？

湯谷良：我認為戰(zhàn)略預(yù)算管理有四大原則：

其一，要抓方向。企業(yè)下一步發(fā)展怎樣，尤其是不做什么，非常要緊。

其二，要是抓商業(yè)模式。舉例來說，企業(yè)可以分為重資產(chǎn)企業(yè)和輕資產(chǎn)企業(yè)。重資產(chǎn)企業(yè)的原始資本比較大，周轉(zhuǎn)期比較長，高速公路、機場、酒店、電信等，都屬于此列。輕資產(chǎn)企業(yè)，比如大賣場等，自有設(shè)備和存貨比較少，它們的核心競爭力是發(fā)展速度，要注重增加盈利和控制風險。做預(yù)算，首先要構(gòu)建企業(yè)的盈利模式，然后用預(yù)算來驅(qū)動盈利模式。如果你選定重資產(chǎn)戰(zhàn)略，你的預(yù)算結(jié)構(gòu)也由此形成，你的折舊對于預(yù)算是個大問題，你的負債率比較低，風險就會少，負債率比較高，風險就比較大。但同樣是酒店，你也可以選擇輕資產(chǎn)模式，比如做酒店管理，給業(yè)主繳納租金，這樣你的投資會比較少，但后期利潤會降低。做什么樣的戰(zhàn)略預(yù)算，要看你選什么樣的商業(yè)模式。

其三，戰(zhàn)略要有對不確定商業(yè)環(huán)境的預(yù)估，而預(yù)算則是應(yīng)對。預(yù)算一定要有情境分析：如果出現(xiàn)這個情況，會怎樣怎樣；如果不 出現(xiàn)，則會怎樣怎樣。CFO總要有幾個預(yù)案、幾種情境。

其四，戰(zhàn)略預(yù)算要結(jié)合公司的階段競爭優(yōu)勢，要把管理制度貫徹到戰(zhàn)略預(yù)算系統(tǒng)。一個企業(yè)不光要有很好的戰(zhàn)略，也要有整個體系里從上到下的支持。一個公司的成功，30%在戰(zhàn)略，70%在執(zhí)行。這就是我所說的，要有“制度化的執(zhí)行”。

三個層次

《新理財》：我們有時候會聽一些CFO說：“我們是小企業(yè)，能做到全面預(yù)算管理就不錯了?！笔欠駪?zhàn)略預(yù)算管理只是大型企業(yè)集團的事情，或者說，這種管理思想對大型企業(yè)集團更有效？

湯谷良：只要是企業(yè)，都要有戰(zhàn)略，沒有大小企業(yè)之分，只是大企業(yè)的面更廣一些。戰(zhàn)略有很多層次：第一個層次是公司戰(zhàn)略，即我要辦一個什么樣的公司；第二個層次是經(jīng)營戰(zhàn)略，比如對產(chǎn)品和客戶的大體發(fā)展方向的設(shè)定；第三個層次是產(chǎn)品戰(zhàn)略，比如某一個市場的拓展、某一個產(chǎn)品的開發(fā)。

《新理財》：那么預(yù)算周期呢？現(xiàn)在普遍都是5年滾動預(yù)算，常常和企業(yè)的中期目標、5年計劃相結(jié)合。

湯谷良：這個不一定。一個企業(yè)的戰(zhàn)略要分幾個層次、如何計劃，要反復(fù)地測算溝通，落實到行動中，要有長期目標，也要有短期目標，也就是說，要有大預(yù)算，也要有小預(yù)算，然后按照這些層次的計劃去執(zhí)行。

越低層次的戰(zhàn)略，更新調(diào)整的周期越短。比如我要在未來幾個月某個產(chǎn)品推向市場，那么針對它的產(chǎn)品戰(zhàn)略可能幾個月就要調(diào)整一次。再比如你是一個水務(wù)生產(chǎn)商，你的戰(zhàn)略定位是生產(chǎn)純凈水、礦泉水，還是運動型飲料，這不是說做幾年的，戰(zhàn)略周期就比較長。

《新理財》：如果說戰(zhàn)略預(yù)算管理是對企業(yè)戰(zhàn)略的量化，我們能否做到準確預(yù)測一個周期，比如5年里，每一個階段的經(jīng)營目標、投融資需求等？

湯谷良：這要看是在什么行業(yè)。受到政策影響非常大的產(chǎn)業(yè)，比如房地產(chǎn)公司，5年戰(zhàn)略預(yù)算不大可能，但受環(huán)境影響比較小的產(chǎn)業(yè)，比如消費品產(chǎn)業(yè)，就可以做到。同屬醫(yī)藥行業(yè)，中藥可以，西藥就不行。

《新理財》：一提全面預(yù)算管理，肯定是財務(wù)主導(dǎo)，但在現(xiàn)階段的中國企業(yè)，CFO在戰(zhàn)略上的話語權(quán)并不大。那么，戰(zhàn)略預(yù)算管理又該由誰主導(dǎo)？

湯谷良：很多公司設(shè)有戰(zhàn)略管理部，公司戰(zhàn)略由戰(zhàn)略管理部主導(dǎo)，CFO不領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略。但我們也要看到，戰(zhàn)略是個整體，而且是分層次的，人力資源、產(chǎn)品開發(fā)、市場運營，都要在這個整體內(nèi)考慮。

在中國企業(yè)中，財務(wù)人員過多考慮會計科目，而戰(zhàn)略人員又不太重視會計科目。做預(yù)算的時候，財務(wù)人員不重視戰(zhàn)略的情況很普遍。比如，一說預(yù)算就說費用，可是，預(yù)算節(jié)約管理費用200萬元，如果戰(zhàn)略正確，一個投資就可能是幾十億元，只看費用，是不是太狹隘了？這恰好反映了企業(yè)中橫向溝通不夠。作為CFO，一定要與戰(zhàn)略部門及時溝通，跳出“大會計”的思維，盯住大方向。

我所任獨立董事的幾家公司，財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)戰(zhàn)略的影響力非常大，這是因為他對財務(wù)信息有獨到的解讀。在企業(yè)進軍某個產(chǎn)業(yè)的時候，CFO會看，財務(wù)資源夠不夠，有沒有能力向這個方向發(fā)展，并且還要對發(fā)展風險進行管控。他會問：你賠得起嗎？如果項目損失，會不會全軍覆沒？CFO要站在全局考慮。當董事會和CEO征求CFO意見的時候，說賬務(wù)怎么回事其實沒太大意義，人家只想知道，做這件事，資源夠不夠，賠不賠得起。

設(shè)定情境

《新理財》：是否有某種模型或者運算方法，可以讓戰(zhàn)略預(yù)算更加準確？

湯谷良：不可能用一個模型來預(yù)算，因為企業(yè)情況各有不同。但是有一些一般標準可以參考。首先，負債率不能太高，一般企業(yè)負債率超過70%會很危險；其次，看好現(xiàn)金流，特別要注意經(jīng)營現(xiàn)金流和自有現(xiàn)金流。此外，還要考慮到可以利用的負債，比如銀行貸款等。

篇9

[關(guān)鍵詞]銀行信貸審查財務(wù)分析

銀行信貸決策是門學(xué)問，更是門藝術(shù)。信貸決策是在考慮多種影響因素，從多個圍度對借款人進行綜合評判的基礎(chǔ)上得出。雖然企業(yè)財務(wù)分析僅僅為信貸決策提供參考，但財務(wù)分析是其中非常重要且必不可少的環(huán)節(jié)。

一、銀行信貸審查中財務(wù)分析的作用

財務(wù)報表分析的最基本功能，是將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，減少決策的不確定性。在具體分析過程中，財務(wù)報表僅僅是數(shù)據(jù)，分析的核心在于解釋數(shù)據(jù)，并尋找深層次的原因，關(guān)鍵是要透過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)是否存在影響貸款安全的風險隱患，從而得出借款企業(yè)有無還款能力的結(jié)論。財務(wù)報表分析是把整個財務(wù)報表的數(shù)據(jù)，分成不同部分和指標，并找出有關(guān)指標的關(guān)系，以達到認識企業(yè)償債能力、盈利能力和抵抗風險能力的目的。當然，財務(wù)報表分析只是一個認識過程，只能發(fā)現(xiàn)問題而不能提供解決問題的現(xiàn)成答案，只能作出評價而不能改善企業(yè)的狀況。銀行在信貸審查中把握的一條重要原則是，針對借款人存在的風險因素提出控險措施，若風險在可承受范圍內(nèi)則可予以貸款支持，否則不予支持。

二、銀行信貸審查中財務(wù)分析的內(nèi)容及方法

銀行信貸審查人員進行財務(wù)分析最關(guān)注的是借款人現(xiàn)在和未來的償債能力。借款人償債能力與其盈利能力、營運能力、資本結(jié)構(gòu)和凈現(xiàn)金流量等因素密切相關(guān)。財務(wù)分析可從以下三方面著手：（一）結(jié)合企業(yè)所處行業(yè)及發(fā)展階段分析：不同行業(yè)、不同發(fā)展階段呈現(xiàn)不同財務(wù)特征，有不同評價標準及審點。（二）研究規(guī)模、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量：不同規(guī)模的評判標準不同。而“平衡、和諧”的結(jié)構(gòu)是一個重要感覺。資產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量反映企業(yè)經(jīng)營和投資戰(zhàn)略；負債和權(quán)益的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量反映企業(yè)融資戰(zhàn)略和資本結(jié)構(gòu)的合理性；收入和利潤的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量反映企業(yè)盈利模式及持續(xù)盈利能力；現(xiàn)金流量的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量反映企業(yè)現(xiàn)金流量運轉(zhuǎn)的順暢程度、現(xiàn)金的賺取能力、籌資能力和投資戰(zhàn)略。（三）詳細分析三張表：三張表應(yīng)互相印證、有機統(tǒng)一。運用一些分析方法（如指標分析法、因素分析法、比較分析法、趨勢分析法等），對異常變動找原因，并預(yù)測未來現(xiàn)金流情況，對整體財務(wù)狀況尤其是償債能力給予綜合評價，為貸款決策提供參考。財務(wù)比率的比較是重要的分析手段。這些比率涉及到企業(yè)經(jīng)營管理的各個方面，可分為：變現(xiàn)能力比率、資產(chǎn)管理比率、負債比率和盈利能力比率。銀行審查中比較關(guān)注變現(xiàn)能力比率，即企業(yè)流動性風險的分析。如銀行在與一擔保公司合作前，對其財務(wù)狀況進行分析，發(fā)現(xiàn)該擔保公司注冊資本及資產(chǎn)都較大，但其資產(chǎn)多是固定資產(chǎn)，資產(chǎn)的價值和快速變現(xiàn)能力較差，其擔保能力并非財務(wù)數(shù)據(jù)反映的那么強大，與其合作應(yīng)審慎。

三、銀行信貸審核中財務(wù)分析的關(guān)注點

除上述常規(guī)分析方法外，結(jié)合銀行信貸審查的特點，實際操作中重點關(guān)注以下幾點：（一）關(guān)注存貨、應(yīng)收帳款。存貨有太多沉沒成本還是固定資產(chǎn)增加閑置資產(chǎn)，還是技術(shù)落后或營銷體系不完備導(dǎo)致滯銷？分析存貨結(jié)構(gòu)、價值、期限以及變現(xiàn)性。應(yīng)收帳款關(guān)注集中度、回收率、變化趨勢，詳細分析帳齡、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量，確定壞帳風險及其壞帳準備的計提是否充分。特別提示的是“其他應(yīng)收款”不可忽視，往往隱藏很多問題，如大股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)占款，極大地影響了企業(yè)的償債能力，也對銀行監(jiān)控貸款資金的使用帶來難度。通過其他應(yīng)收款大額往來明細及款項性質(zhì)的注釋，可了解企業(yè)大額資金是否被其他企業(yè)占用，有無往來單位名稱異常（如投資公司、期貨公司、房地產(chǎn)公司等）、往來性質(zhì)異常的款項，對分析企業(yè)的資金流向及風險有很大作用。（二）關(guān)注銷售收入增長但利潤下降情況，分析主營業(yè)務(wù)成本的變動，是否成本增長率高于銷售增長率？關(guān)注銷售收入增長但經(jīng)營活動現(xiàn)金流下降情況（應(yīng)收帳款增加）。財務(wù)分析關(guān)鍵是解釋數(shù)據(jù)，如利潤率下降是由于市場原因還是原材料價格上漲因素造成的，是整個行業(yè)的下滑還是個案，對企業(yè)影響有多大，是短暫的還是持續(xù)的，這些分析都很重要。（三）分析盈利能力應(yīng)分析各層次利潤，如毛利潤、營業(yè)利潤、稅前/后利潤及與銷售凈額的比率。以存貨作為營運周期主要部分的貸款對象，重點分析毛利潤，同時結(jié)合考察主營業(yè)務(wù)成本增長率。對于以成本控制為成敗關(guān)鍵的貸款對象，重點分析營業(yè)利潤。（四）負債中的“應(yīng)付款”同樣分析賬齡和集中程度，還涉及商業(yè)風險問題，影響供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性?！捌渌麘?yīng)付款”也是一個需花時間核實的科目。往往隱藏著向股東、關(guān)聯(lián)企業(yè)或職工的大額借款，削弱了企業(yè)未來的償債能力。資本的特征就是具有穩(wěn)定性，而流動性負債具有很大的不穩(wěn)定性，可能影響其持續(xù)經(jīng)營及償債能力。銀行審查中會詳細了解該科目構(gòu)成、還款期限等，通常的控制措施是在借款合同中約定“在結(jié)清我行貸款前不得歸還股東借款/職工集資款”。

（五）核實資產(chǎn)的真實有效性和價值。

如資本公積中的資產(chǎn)評估增值，是否有虛增情況。若評估增值所占比重過大，將嚴重影響企業(yè)資產(chǎn)真實性，影響對其償債能力的判斷，只有還原為真實有效的資產(chǎn)所作的評價才是有意義的。例：一戶造紙企業(yè)，所有者權(quán)益1.8億，實收資本2000萬，資本公積逾1億（大部分為評估增值），資產(chǎn)負債率69%，若剔除虛增資產(chǎn)部分，資產(chǎn)負債率高達83％。（六）重點進行現(xiàn)金流量分析。現(xiàn)金流量分析不局限于現(xiàn)金流量表，還要與資產(chǎn)負債表、損益表等結(jié)合起來對照分析，相關(guān)數(shù)據(jù)是否一致統(tǒng)一，可互相解釋，這樣才能全面而深刻地揭示公司的償債能力、盈利能力、管理業(yè)績和經(jīng)營活動中存在的成績和問題。現(xiàn)金流量分析應(yīng)集中在：借款人的現(xiàn)金來源和用途有哪些，是否圍繞其主營業(yè)務(wù)；是否存在現(xiàn)金流不足或為負情況，其主要原因何在；借款人未來的現(xiàn)金需求如何；借款人未來的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流是否穩(wěn)定等。而且還應(yīng)注意現(xiàn)金的性質(zhì)，如公積金、公益金有很多專業(yè)性質(zhì)或?qū)ｉT用途，不能用來還款。只有“自由現(xiàn)金流”可直接用于還款。另外，貨幣資金中有多少已用于質(zhì)押，用于承兌匯票保證金，對正確分析企業(yè)短期償債能力很重要。（七）在對企業(yè)申請流動資金貸款需求分析時同樣需結(jié)合其財務(wù)狀況分析：為什么需要貸款？是規(guī)模擴大產(chǎn)生的需求還是市場銷售不暢造成資金回籠不及時產(chǎn)生的需求？究竟資金鏈中缺口產(chǎn)生在哪個環(huán)節(jié)？需特別說明的是，銀行在衡量大額貸款客戶風險度的五條標準中涉及財務(wù)指標的兩條重要標準為：現(xiàn)金流量的脆弱性和財務(wù)杠桿比率的高低?？梢娿y行在風險把握上對現(xiàn)金流量和負債率指標的重視。

由于銀行非會計師事務(wù)所，對財務(wù)報表的分析不夠?qū)I(yè)，其方法體系不夠完善，還有很多提升的空間。不可否認，很多情況下是憑經(jīng)驗判斷。但，我們在實踐中發(fā)現(xiàn)，通過對企業(yè)進行財務(wù)分析往往可以獲得很多有價值的信息并發(fā)現(xiàn)其中的風險隱患，為信貸決策起到很好的參考作用。我們將不斷總結(jié)、探索更加有效的分析方法使之發(fā)揮更大的作用。

篇10

8點58分，愛日租的員工已經(jīng)全部到齊。大家站在自己習(xí)慣的位置，開始舉行例行的晨會，晨會的內(nèi)容很簡單，就是把需要解決的問題拿出來，大家一起探討，高效率解決。然后分頭開始一天的工作。

愛日租是2011年6月正式上線運營的短租網(wǎng)站。運營至今，已經(jīng)和1萬多個房東簽署協(xié)議，旗下有房源7萬多間。張若愚覺得，只看這一年，這個市場的成長是驚人的。

愛日租之后，便開始陸續(xù)有企業(yè)介入這個市場。以分類信息子業(yè)務(wù)網(wǎng)站為代表的有58同城旗下58客棧和趕集網(wǎng)的螞蟻日租；以線上房產(chǎn)垂直網(wǎng)站子業(yè)務(wù)為代表的有搜房網(wǎng)旗下的游天下；以線下房產(chǎn)中介公司的服務(wù)網(wǎng)站為代表的有鏈家地產(chǎn)旗下的自如友家等等。

越來越多的參與者，不僅引起了人們對短租市場的興趣，同時也引來了投資界對這個行業(yè)的關(guān)注。

短租市場，似乎變得令人期待。

市場：4.9億人民幣

見到愛日租聯(lián)合創(chuàng)始人張若愚的時候，驚訝他竟是如此干凈、清爽的一個男孩，也許是留洋背景的關(guān)系，說話的時候，張若愚一舉一動多少帶點歐美范，很灑脫。

談起創(chuàng)業(yè)之初，張若愚回憶，喜愛旅游的他在國外時經(jīng)常游走在歐洲及歐洲周邊的國家，短租是那時候他旅游時首選的落腳方式。但是，在中國，他發(fā)現(xiàn)，這個市場是空白的。雖然中國已經(jīng)有很多的房東自己在經(jīng)營這個領(lǐng)域，但是卻沒有一個統(tǒng)一的平臺將這些分散的資源收集起來，形成規(guī)模，所以短租在中國不能說是一個行業(yè)。

基于此，張若愚萌生了創(chuàng)業(yè)的念頭。機緣巧合，在一家投資公司的引薦下，張若愚又遇到了另兩位合伙人。于是，愛日租就誕生了?！白畛醯臅r候，網(wǎng)站建設(shè)，我們確實是拷貝了Airbnb的模式?！睆埲粲尢钩小?/p>

Airbnb是美國最大的短租網(wǎng)站，創(chuàng)立于2008年，致力于將線下短租業(yè)務(wù)搬到線上。業(yè)務(wù)遍布167個國家近8000個城市，被稱為房屋租賃界的eBay。去年7月，Airbnb宣布完成第二輪融資，至此Airbnb總?cè)谫Y額達到1.198億美元，估值超過10億美元。

“但是2-3個月的運營之后，我們發(fā)現(xiàn)，Airbnb的模式如果不中國化，就很難在中國市場堅持下去?！边@是愛日租遇到的第一個難題。

短租，其實對中國人而言，并不是新鮮事物，城市郊區(qū)的農(nóng)家樂就是典型的短租房。而短租網(wǎng)站的出現(xiàn)，實際上是將一個大家都熟悉的領(lǐng)域新鮮化了。這種新鮮化，最初的時候也許不覺得有什么了不起，但是，數(shù)據(jù)顯示，在市場上迅速崛起的短租網(wǎng)站，在不到一年的時間，三家大型短租網(wǎng)站愛日租、螞蟻短租、游天下手里的房源就接近20萬套。

其中愛日租7萬多套，螞蟻短租5萬多套，游天下5萬多套。在中國排名靠前的經(jīng)濟型酒店——如家，它能提供的房間總數(shù)大約是10萬多間。也就是說，一年的時間，愛日租獲得的房源快要追上如家。

除此之外，北京市公安局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，北京有空置房381萬套。這些空置的房子，都可能是未來短租市場的房源，所以，這個市場的潛力究竟有多大，大家都在期待。

易觀智庫分析認為，中國在線短租市場在經(jīng)歷了2011年的起步后，已初具規(guī)模。目前，短租用戶大部分來自旅游客戶和商旅人士，受到中國在線旅游市場快速發(fā)展等帶動因素影響，預(yù)計2012年中國在線短租市場將會出現(xiàn)爆發(fā)式增長，在線交易規(guī)模將達到4.90億人民幣。

把IT做成服務(wù)業(yè)

對于市場，張若愚也是信心滿滿。但是對一個創(chuàng)業(yè)者來說，信心是一回事，經(jīng)營卻是另一回事。

“雖然我們有Airbnb的模式做借鑒，但是東方人和西方人的性格差異，讓我們一直在不斷跌倒，不斷爬起?！?/p>

在國外的日子，張若愚是通過住短租房旅游達成旅游的目的，而且每次旅游，他都會交到很多新朋友，那是因為短租在國外很流行，加上歐美人的性格普遍外向，對陌生人戒備心較弱。所以，張若愚說：“在國外，短租出租空閑空間的多，一套大房子，大家住在一起，很OK。分開之后，大家還會繼續(xù)聯(lián)系，如果在下一個城市相遇了，大家還可以一起住。”

可是在中國，這種情況就不行了，中國人更加注重私密性，很難接受和別人共處，加上房子對老百姓來說，多數(shù)都是自居，很難拿出來做短租生意，所以房源對短租網(wǎng)是一大考驗。

而且，和歐美人的爽快不同，中國人付錢的時候總喜歡先付一些，再后付一些，或者是使用完之后再付。這對和房東做生意的短租網(wǎng)來說，確實很困擾，起初，因為想知道客戶為什么不愿意一次性付清房租，張若愚沒少做調(diào)查。后來發(fā)現(xiàn)，只是習(xí)慣的問題，因此，愛日租就迅速調(diào)整了自己的付費方式，變成定金的形式。

幾番折騰下來，張若愚得出了一個結(jié)論，在中國，做短租，就必須把網(wǎng)絡(luò)做成服務(wù)業(yè)。于是，愛日租開始本土化。不僅愛日租如此，后來的螞蟻短租、游天下、58客棧等短租網(wǎng)，也都開始了本土化進程。

同質(zhì)競爭

“聰明的中國人總是可以把適合自己的東西充分發(fā)揮出來，最后就變成了商業(yè)機會。”張若愚說。

所以，本土化，對于留洋的張若愚來說，一個人的力量終究是不夠的。在愛日租，運營、市場、技術(shù)團隊的成員均是招聘自國內(nèi)IT行業(yè)領(lǐng)航者，如藝龍、新浪、凡客誠品等?？墒?，愛日租面對的競爭對手，本身的平臺起步也很高，趕集和搜房、58同城，他們已經(jīng)經(jīng)營起來的資源和客戶群體對愛日租都是一種挑戰(zhàn)。

于是，愛日租為了提升自己的品質(zhì)，在業(yè)內(nèi)邁出了很多個第一步。100%驗證是其中之一，即所有的房源都是企業(yè)自己去拍照，然后房間內(nèi)的硬件配置都是企業(yè)親自核對，做成信息上傳。“這樣做以后，房東發(fā)現(xiàn)，房屋的出租率比以前翻了3-4倍。而且，也加強了消費者對網(wǎng)站質(zhì)量的認可?！?/p>

之后，我們發(fā)現(xiàn)，市場上所有的短租網(wǎng)都這樣做了。而且除此之外，被中國消費者看中的點評功能，所有的短租網(wǎng)也都放在醒目的位置，讓消費者參考。還有地圖功能，周邊配套介紹等等。

實際上，這個市場是在同質(zhì)競爭。

唯一不同的是，在網(wǎng)站頁面的設(shè)置上，美觀度、方便性有差別。線下的服務(wù)有差別，記者調(diào)查采訪的體驗是，螞蟻短租的服務(wù)是三個網(wǎng)站里最缺乏競爭力的，愛日租的客服是最好的。

也許這種細微的差別最終將會是在同質(zhì)競爭下決定一個企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素也說不定呢。

微利難題

做生意，其實就是為了賺錢去的。

短租在中國市場剛剛規(guī)?；?，因此盈利模式還很單一。主要是靠收取傭金獲得利潤，而且傭金是向房東單向收取。

目前，三大短租網(wǎng)的傭金分別是愛日租不到15%，螞蟻短租10%，游天下之前收取5%的傭金。6月初，突然做出決定，取消收取傭金。搜房網(wǎng)COO、游天下短租網(wǎng)負責人劉堅說：“現(xiàn)在無論是5%還是10%的交易傭金都無法使短租網(wǎng)站盈利，反而會造成更多障礙。”這個障礙主要是指，因為網(wǎng)站要收取房東的傭金，就會使房東和客戶直接接觸，從而避開網(wǎng)站。

但是，房東和客戶不能接觸，導(dǎo)致溝通不暢，租賃的效率就不高。所以現(xiàn)在網(wǎng)站都有自己的客服熱線，就是為了及時傳遞信息。

短租網(wǎng)大家能看到部分只是一個簡單的網(wǎng)站，沒什么了不起。其實網(wǎng)站的線下經(jīng)營才是困擾短租網(wǎng)的難題。除了上述的溝通難題，“100%驗證需要龐大的人力，為了提升房屋的質(zhì)量，我們還要和房東進行溝通，為了把客戶訂房被拒的幾率降到最小，我們的私人電話都是公開的，就是為了讓客戶能隨時找到我們的工作人員，可以幫助他們盡快尋找到滿意房源?！睆埲粲拚f。

其實，做這些事情，在目前這個階段劉堅認為都是為培育市場。目前在線短租行業(yè)規(guī)模非常小，像攜程、藝龍這樣的在線旅游巨頭都還沒有進入?！?/p>

而螞蟻短租為了提升流水，還推出了1000萬元推動“100%房客保障計劃”，稱“凡在螞蟻短租上支付并入住的房客，如遇到規(guī)定的保障問題，螞蟻短租將主動啟動保障措施，保證第一時間進行擔保賠付和房客100%入住?！蔽浵伓套饪偨?jīng)理陳馳告訴記者。

不管如何，業(yè)內(nèi)認為，1年的時間短租市場發(fā)展到現(xiàn)在的程度已經(jīng)是很不錯的進展。

隱藏的潛力

在快要結(jié)束采訪的時候，張若愚告訴記者，目前已經(jīng)有一些房地產(chǎn)公司找到了自己，想要和愛日租合作。即把投資客的房子拿來作為短租用途，因為和按月收租金相比，短租的收益比按月收租金平均高出20%。

目前這個階段，市場還在培育階段，所以，每一個競爭者的加入，似乎都是對這個市場的肯定。但是，不管是張若愚，還是陳馳，他們都希望加入進來的競爭者能全心全意去培育這個市場，讓消費者能肯定這個市場。

“如果這個市場只有我一個人做，那就說明大家都不看好，如果大家都來做，希望大家能把這個市場做好?！睆埲粲拚f。

記者手記：