導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)內(nèi)控管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)控管理 模式研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理模式關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而管理模式存在以下問題，嚴重影響企業(yè)在市場中的正常運行：

（一）業(yè)務(wù)流程存在缺陷，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的完善而優(yōu)化，是企業(yè)抵抗市場經(jīng)營風(fēng)險和獲得高額利潤的前提條件，而業(yè)務(wù)流程中的項目建設(shè)、營銷策劃、客戶服務(wù)等存在的問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)失去商業(yè)嗅覺，難以建立有效的決策流程。一旦企業(yè)在決策過程中失去話語權(quán)，意味著企業(yè)在市場業(yè)務(wù)競爭中失去優(yōu)勢，甚至喪失在市場中的地位，影響企業(yè)的生存與發(fā)展。

（二）內(nèi)部資金缺乏集中掌控，導(dǎo)致資金成本攀升，造成資源的極大浪費。一是資金信息的不對稱，由于房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)復(fù)雜，產(chǎn)生的現(xiàn)金流錯綜復(fù)雜，給內(nèi)部賬戶的統(tǒng)籌管理帶來極大的難度，再加上資金流向和流量的失控，給資金的安全性帶來極大的威脅，無形中增加了資金的管理風(fēng)險。二是資金的調(diào)配問題，主要體現(xiàn)在大量閑置資金的存在，資金的使用效率低下，資金的增值目的難以實現(xiàn)。三是財務(wù)費用的節(jié)節(jié)攀升，主要原因的資金的分散，導(dǎo)致了貸款利率的上升，而資金的調(diào)配缺乏有效措施，譬如票據(jù)調(diào)劑體系的缺失，使得貼息高額支出。

（三）市場的風(fēng)險評估能力低，房地產(chǎn)規(guī)模的擴大的同時，催生了各種類型的市場風(fēng)險，而且這些風(fēng)險關(guān)系錯綜復(fù)雜，主要有兩方面，一是國家宏觀調(diào)控政策對一級市場土地買賣的控制，房地產(chǎn)企業(yè)無法利用常規(guī)的價值規(guī)律控制買賣的供需平衡，成為企業(yè)最難控制的外部風(fēng)險。二是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的周期長，在開發(fā)的期間，市場和政策的因素使得企業(yè)產(chǎn)品的消費市場規(guī)模以及房價等產(chǎn)生難以預(yù)料的變化。房地產(chǎn)市場這些特點決定了該行業(yè)成為一種高風(fēng)險的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏市場風(fēng)險評價能力，在發(fā)生市場危機的時候往往措手不及。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式的建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程包括招投標、合同和客戶關(guān)系維護三方面的管理內(nèi)容，具體體現(xiàn)如下：

1.招投標環(huán)節(jié)，一是開發(fā)商與供應(yīng)商之間的開放式在線招標管理，通過以供應(yīng)商會員注冊的形式，與開發(fā)商建立長期的合作關(guān)系，達到招標業(yè)務(wù)高效率的效果。二是建立供應(yīng)商的規(guī)范檔案，根據(jù)供應(yīng)商的服務(wù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量進行等級劃分，為招投標環(huán)節(jié)提供信息公開化、公平化、規(guī)范化的依據(jù)。三是建立招投標的管理部分，對各種招標流程進行嚴格控制，根據(jù)不同類型和金額的招標項目，制定不同的招標流程，并以集中招標和評標的模式，提高招投標環(huán)節(jié)的效率。

2.合同的內(nèi)部管理要貫穿訂立到變更整個流程，對合同管理的進度進行跟蹤，合同的管理工作要緊緊圍繞工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、設(shè)備合同和土地買賣合同等，一方面是對合同成本、變更時成本項目指定、合同結(jié)算等進行拆分，控制合同體現(xiàn)成本的額度，另一方面是利用信息化管理技術(shù)，提高合同管理的便捷性和實時性，也便于合同臺賬的監(jiān)督和審計。

3.客戶關(guān)系維護，隨著消費者維權(quán)意識的加強，房地產(chǎn)需要以產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、品牌獲得市場支持，因此客戶關(guān)系管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵點。關(guān)于客戶關(guān)系的維護，要以客戶的需求為主線，在房地產(chǎn)企業(yè)推出的產(chǎn)品當(dāng)中，體現(xiàn)出客戶的基本需求，譬如某區(qū)域的購房者需要中小面積戶型的商品房，則房地產(chǎn)企業(yè)在做足市場調(diào)研工作之后，要將產(chǎn)品的戶型面積定位好，如果違背客戶的這種購房需求，而盲目生產(chǎn)大戶型的商品房，那么企業(yè)將面臨滯銷的結(jié)局。

（二）內(nèi)部資金實行集中掌控

房地產(chǎn)企業(yè)建立集中管理的模式，旨在實現(xiàn)企業(yè)資金成本效益的最優(yōu)化，掌控的方法具體如下：

1.結(jié)算中心的成立，提高對下屬部門的資金監(jiān)督和集中管理，提高資金的劃轉(zhuǎn)效率。筆者建議企業(yè)采用高度集中的資金管理模式，由財務(wù)部門掛頭，對企業(yè)資金的流向、流量和存量等進行實時監(jiān)控。企業(yè)的內(nèi)部信息系統(tǒng)要與銀行交易系統(tǒng)連接在一起，其中包括付款交易和收款交易兩大環(huán)節(jié)，可以在資金管理系統(tǒng)中及時查詢資金的發(fā)生額和余額，并快速下載對賬單。

2.資金計劃的擬定，根據(jù)企業(yè)的營銷、租賃和物業(yè)收支等的計劃，為資金計劃的申請和審批提供依據(jù)，促進資金使用計劃性的實現(xiàn)，一方面是根據(jù)合同的約定，自動生成資金的款項類型、付款金額和付款時間等，另一方面通過考慮企業(yè)實際資金，制定經(jīng)營、投資、籌集等活動資金的收支平衡表，以便及時對資金計劃進行調(diào)整。

3.預(yù)警監(jiān)督機制的完善，在資金計劃和業(yè)務(wù)流程審批之后，規(guī)定資金使用的禁止條件，并結(jié)合復(fù)雜的工程項目，設(shè)置預(yù)警監(jiān)督機制，將合同付款控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，最大限度降低支付的風(fēng)險。

（三）提高市場風(fēng)險的評估能力

房地產(chǎn)企業(yè)項目成本風(fēng)險的控制，是通過動態(tài)成本和目標成本的差異化對比分析，制定出合理的目標成本，以便控制好企業(yè)內(nèi)部成本和項目進度，提高企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力，這也是市場風(fēng)險評估能力的體現(xiàn)過程：

1.對市場地產(chǎn)項目進行批量分析，測算出科學(xué)的明細成本，成本控制部門根據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃經(jīng)濟指標和項目描述等，對標準建設(shè)進行成本估算，在商業(yè)計劃書階段、規(guī)劃方案設(shè)計階段、建筑方案設(shè)計階段，經(jīng)過科學(xué)的測算和嚴格的審批，形成各階段項目成本的控制標準。

2.以目標成本、合同約定額度、合同變更條件和合同結(jié)算標準等為依據(jù)，結(jié)合企業(yè)實際需求更新動態(tài)成本，并利用差異動態(tài)比較分析的方法，對動態(tài)成本和目標成本進行對比，以確定動態(tài)成本是否符合成本管理的要求。

3.根據(jù)企業(yè)的發(fā)展策略，在目標成本生效后，指導(dǎo)各類合同的簽訂，以及在合同費用發(fā)生后，控制合同成本的細項，以免超過預(yù)定的目標。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，需要以健康的可持續(xù)發(fā)展面貌立足于經(jīng)濟市場。而房地產(chǎn)企業(yè)存在的業(yè)務(wù)流程分散、資金掌控不集中和市場風(fēng)險評估能力差等問題，始終制約著該行業(yè)的健康發(fā)展。筆者認為只有通過結(jié)合內(nèi)控管理模式存在的問題，制定相應(yīng)的問題解決措施，一方面是規(guī)范化房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，完善招投標、合同和客戶關(guān)系維護三方面的管理內(nèi)容，另一方面是實行內(nèi)部資金的集中掌控，實現(xiàn)企業(yè)資金成本效益的最優(yōu)化，并制定出合理的目標成本，以便控制好企業(yè)內(nèi)部成本和項目進度，提高企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力，方可完善企業(yè)的內(nèi)部控制管理內(nèi)容，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)流程的健康、穩(wěn)定和高效的合理運行。

參考文獻

[1]張艷華.　論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的現(xiàn)狀及對策[J].時代經(jīng)貿(mào)，2007年02期：101-102.

[2]周紅梅.　淺談地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建[J].中國集體經(jīng)濟，2011年25期：172-173.

[3]江旺桂.　試論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的有效構(gòu)建[J].中國城市經(jīng)濟，2011年30期：179.

[4]胡伏.　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制探析[J].企業(yè)研究，2012年02期：65-66.

篇2

一、國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)部控制和風(fēng)險管理中存在的問題

1.對內(nèi)部控制制度建設(shè)認識不足

當(dāng)前，在國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，將主要精力都放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售上，認為內(nèi)部控制不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟價值，對內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠重視。加之對內(nèi)部控制制度缺乏深入的認識，這就導(dǎo)致在內(nèi)部控制制度建設(shè)上只停留在一些基本的內(nèi)部控制操作上，沒有形成一個完整的制度體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，多側(cè)重于事后控制，對事前的預(yù)防控制較為忽視，這就給內(nèi)部控制的執(zhí)行帶來了較大影響。

2.對風(fēng)險管理的研究和處置力度較小

當(dāng)前，國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目中風(fēng)險管理活動沒有專門人員和機構(gòu)負責(zé)，在風(fēng)險管理中，每個人及每個部門只針對自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系統(tǒng)性。部分企業(yè)自身對風(fēng)險及風(fēng)險管理缺乏認識，對風(fēng)險管理工作缺乏積極性和系統(tǒng)性，不僅事前風(fēng)險管理缺位，且在事中和事后風(fēng)險管理工作中存在較強的隨意性。對風(fēng)險管理較為被動，不能主動識別、評估、管理和監(jiān)控企業(yè)的主要業(yè)務(wù)風(fēng)險，在風(fēng)險管理工作中存在著瞬時性和間斷性，且缺乏對風(fēng)險的定期復(fù)核和評估，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中對風(fēng)險的規(guī)避能力缺乏，不能有效適應(yīng)環(huán)境變化。

二、完善國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險管理的措施

（一）制度建設(shè)和風(fēng)險管理要堅持相關(guān)原則

1.合法性原則

企業(yè)制度建設(shè)和風(fēng)險管理的相關(guān)措施在制定時需要在法律法規(guī)框架內(nèi)進行，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，制定內(nèi)部控制和風(fēng)險管理需要遵循合法性原則，從而保障制度的有效性。

2.全面性原則

在符合內(nèi)部控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計必須能覆蓋企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點落實到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。

3.審慎性原則

企業(yè)制定內(nèi)部控制制度是為了能實現(xiàn)對各種風(fēng)險的有效防范，因此建立內(nèi)部控制制度時要保持審慎性的原則，確保能將各種風(fēng)險控制在許可的范圍內(nèi)，對企業(yè)經(jīng)營過程中可能存在的風(fēng)險進行預(yù)測，并采取切實可行的控制措施來減少風(fēng)險的發(fā)生概率和可能帶來的損壞。

4.前瞻性原則

企業(yè)內(nèi)部控制制度需要具有良好的前瞻性，不僅要滿足企業(yè)風(fēng)險管理的需求，且當(dāng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境發(fā)生變化時，內(nèi)部控制制度能及時進行適當(dāng)調(diào)整和完善，確保與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、方針及管理要求相適應(yīng)。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

對企業(yè)管理者講，需要對內(nèi)部控制的重要性給予充分重視，強化自身內(nèi)部控制意識，確保企業(yè)內(nèi)部控制制度得到有效落實和執(zhí)行，將內(nèi)部控制制度建設(shè)作為企業(yè)的一項長期任務(wù)來抓。同時要履行好監(jiān)控、引導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任。加強企業(yè)文化建設(shè)，建立統(tǒng)一的價值觀和道德標準，并制定員工行為準則，認真考慮企業(yè)的社會責(zé)任，合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關(guān)各方的關(guān)系。

（三）構(gòu)筑嚴密的控防體系

在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，需要建立起重要的監(jiān)控防線，明確相關(guān)人員的業(yè)務(wù)權(quán)限及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。同時還要強化監(jiān)督職能，在常規(guī)的會計核算基礎(chǔ)上，需要加強對各崗位及各項業(yè)務(wù)的核查。另外，還要確保內(nèi)部審計的相對獨立性，通過對企業(yè)進行常規(guī)稽核、離任審計、監(jiān)督審查企業(yè)的會計報表，還要對企業(yè)會計部門強化內(nèi)部控制，確保會計信息的真實性和可靠性。

（四）構(gòu)建風(fēng)險管理控制框架和流程

建立企業(yè)風(fēng)險管理系統(tǒng)，在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險管理崗位，并設(shè)計風(fēng)險管理流程，流程范圍覆蓋項目相關(guān)的各個部門。在風(fēng)險控制框架中，風(fēng)險的等級要從成本、進度等指標上設(shè)置不同的組織等級進行處理。

三、結(jié)語

內(nèi)部控制和風(fēng)險管理作為國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中不可或缺的重要部分，對企業(yè)管理水平的提升具有非常重要的意義，因此需要加強企業(yè)的內(nèi)部控制，完善內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

參考文獻：

[1]楊小林.有效加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的控制措施分析[J].江西建材,2014(21).

[2]張錦.論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范[J].經(jīng)營管理者,2011(8).

篇3

摘 要 企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建對于企業(yè)財務(wù)管理水平的提高與企業(yè)的長遠發(fā)展意義重大，如何構(gòu)建企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系具有深刻的研究意義。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)只有短短幾十年的發(fā)展歷史，加之對財務(wù)內(nèi)控理論研究的缺乏，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控體系存在著嚴重問題，本文從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系存在問題的分析入手，對企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理體系的構(gòu)建和完善提出了相應(yīng)對策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù) 內(nèi)控體系

一、內(nèi)部控制的含義和遵循原則分析

企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制最初簡單表述為內(nèi)部牽制，是指企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中為實現(xiàn)有效的經(jīng)營與組織活動，防止錯誤以及非法業(yè)務(wù)發(fā)生所設(shè)計的業(yè)務(wù)流程。內(nèi)控理論經(jīng)過不斷的研究和發(fā)展，企業(yè)財務(wù)內(nèi)控的概念逐步演變?yōu)椤坝善髽I(yè)管理層實現(xiàn)的，在適用相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)報告準確可靠性，提高企業(yè)經(jīng)營效率和效益的財務(wù)管理過程。

企業(yè)財務(wù)控制作為企業(yè)財務(wù)管理活動的重要組成部分，對企業(yè)的發(fā)展意義重大，在制定和執(zhí)行過程中應(yīng)遵循以下原則：

（一）合法性原則，是指企業(yè)在制定財務(wù)內(nèi)控制度的過程中必須以相關(guān)法律法規(guī)為基礎(chǔ)，在國家法律法規(guī)允許范圍內(nèi)進行財務(wù)內(nèi)控管理活動，防止企業(yè)財務(wù)管理過程中違法、違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）適應(yīng)性原則，是指企業(yè)在所制定的財務(wù)內(nèi)控管理制度應(yīng)與企業(yè)自身發(fā)展情況以及企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境相適應(yīng)，并根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀、戰(zhàn)略規(guī)劃情況和不斷變化的所處環(huán)境進行及時調(diào)整和優(yōu)化。在此基礎(chǔ)上努力實現(xiàn)內(nèi)控制度的易于操作和切實可行性。

（三）一貫性原則，指的是企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度要保持一致性和連續(xù)性，防止朝令夕改等不利于內(nèi)控制度貫徹執(zhí)行的現(xiàn)象的發(fā)生，保證財務(wù)內(nèi)控工作的嚴肅性和有效性。

（四）整體性原則，指企業(yè)內(nèi)控體系的建立既要符合企業(yè)的現(xiàn)狀，又要保持發(fā)展的眼光，與企業(yè)的長遠發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，并在貫徹秩序過程中做到與其他內(nèi)控制度的協(xié)調(diào)，保障企業(yè)內(nèi)控制度的整體效果的發(fā)揮。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制存在的問題分析

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)部控制體系建設(shè)日趨完善，企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控水平較之以往有了明顯提高，但是問題仍然不可忽視。財務(wù)內(nèi)控意識的淡漠、治理結(jié)構(gòu)的不合理、內(nèi)控制度的不規(guī)范、內(nèi)控監(jiān)督乏力以及財務(wù)內(nèi)部控制管理人員素質(zhì)低下的問題，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系在企業(yè)財務(wù)管理與發(fā)展中無法發(fā)揮應(yīng)有作用。

（一）財務(wù)內(nèi)控意識淡漠

由于房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展只有短短的幾十年，加之我國企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的理論研究較薄弱，使得企業(yè)的決策者忽視財務(wù)內(nèi)部控制在企業(yè)發(fā)展中的作用。企業(yè)管理過程中單純把房產(chǎn)的開發(fā)與銷售作為工作重點，對財務(wù)內(nèi)控不重視以及對財務(wù)內(nèi)部控制片面理解的問題的存在，企業(yè)管理者財務(wù)內(nèi)控意識的淡漠，造成財務(wù)內(nèi)控體系作用在企業(yè)發(fā)展過程中難以得到有效發(fā)揮。

（二）企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不合理

當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)公司存在著股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理的問題，股權(quán)結(jié)構(gòu)中“一股獨大”的現(xiàn)象、財務(wù)管理工作中“內(nèi)部人控制”的問題。企業(yè)高層管理者由于內(nèi)部控制觀念的淡薄，對企業(yè)財務(wù)越權(quán)管理，控制人集財務(wù)管理控制權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)于自己一身，權(quán)力發(fā)揮的任意性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制能力降低。

（三）企業(yè)內(nèi)部控制制度不規(guī)范

財務(wù)管理缺乏風(fēng)險控制意識，內(nèi)部控制制度不健全。內(nèi)控制度尚未建立或者制度不夠健全、內(nèi)部控制程序不合理、控制目標不夠細化，執(zhí)行違規(guī)現(xiàn)象的存在嚴重影響著企業(yè)內(nèi)部控制體系作用的發(fā)揮。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在面對我國變幻莫測的經(jīng)濟大環(huán)境時，諸如政策性風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營性風(fēng)險、成本控制風(fēng)險在不斷提高。規(guī)范、合理的內(nèi)控管理制度的缺乏，是困擾企業(yè)財務(wù)管理水平提高的一大難題。

（四）企業(yè)財務(wù)內(nèi)控監(jiān)督乏力

雖然我國的房地產(chǎn)企業(yè)制定了財務(wù)內(nèi)控制度，且較為全面，但在執(zhí)行過程中卻存在執(zhí)行不力現(xiàn)象。部分企業(yè)沒有設(shè)立內(nèi)部控制專門機構(gòu)，這就使得財務(wù)內(nèi)控制度的執(zhí)行和落實缺乏保障，無法對財務(wù)管理違法違規(guī)行為進行有效制約。有些企業(yè)雖然設(shè)立了內(nèi)控專門機構(gòu)，但賦予的職權(quán)十分有限，財務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)的問題得不到及時有效處理。此外，在企業(yè)財務(wù)外部監(jiān)督方面，由于企業(yè)信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監(jiān)督主體難以實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)控的有效監(jiān)督。

（五）財務(wù)管理人員素質(zhì)低下

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短的自身特點，以及當(dāng)前我國內(nèi)部控制理論研究不夠深入，使得先進合理的財務(wù)內(nèi)控管理制度很難納入到企業(yè)管理的機制之中。對企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)培養(yǎng)的忽視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員，內(nèi)部控制觀念滯后，財務(wù)內(nèi)控管理知識欠缺、內(nèi)控管理缺乏主動性和積極性，財務(wù)管理人員無法為企業(yè)的長遠發(fā)展提供有價值的建議，這對房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭力的提高產(chǎn)生了嚴重影響。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制體系的對策分析

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)財務(wù)內(nèi)控體系難以與企業(yè)財務(wù)管理和企業(yè)發(fā)展情況相適應(yīng)，已經(jīng)逐漸成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一，構(gòu)建和完善財務(wù)內(nèi)控管理體系，要注意以下幾點：

（一）增強企業(yè)財務(wù)內(nèi)控意識

我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理者，尤其作為企業(yè)決策層的高層管理者應(yīng)注重財務(wù)內(nèi)控意識的提高，注重財務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)管體系的構(gòu)建和完善，加強企業(yè)財務(wù)內(nèi)控工作觀念，摒棄落后的財務(wù)內(nèi)控思想，在注重吸收傳統(tǒng)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，注重吸收財務(wù)內(nèi)控新的管理知識，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，降低房地產(chǎn)企業(yè)運行成本，實現(xiàn)企業(yè)市場競爭力的提升。

（二）優(yōu)化財務(wù)內(nèi)控組織結(jié)構(gòu)

為避免企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)中“一股獨大”的現(xiàn)象、財務(wù)管理工作中“內(nèi)部人控制”的問題的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。充分發(fā)揮企業(yè)董事和監(jiān)事會的作用，通過專門內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)的設(shè)置，為公司財務(wù)決策提供真實、可靠的會計信息；同時注重對企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理機構(gòu)的授權(quán)，保障財務(wù)內(nèi)控執(zhí)行的獨立性和有效性，充分發(fā)揮財務(wù)內(nèi)控體系在企業(yè)財務(wù)管理過程中的作用。

（三）樹立財務(wù)管理風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、周期長、社會影響大的特點，要求企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理體系構(gòu)建過程中必須樹立風(fēng)險意識，達到規(guī)避和消除各種財務(wù)風(fēng)險影響的目的。房地產(chǎn)企業(yè)必須要把財務(wù)風(fēng)險防范意識滲透到財務(wù)內(nèi)控工作的全過程。通過財務(wù)內(nèi)控預(yù)警系統(tǒng)機制的建立和完善，保障企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)兆出現(xiàn)時，可以采取及時有效的措施加以防范。

（四）強化財務(wù)內(nèi)控有效性

規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控的有效性監(jiān)督度，通過企業(yè)財務(wù)體系的建立和完善，使內(nèi)部控制監(jiān)督作用得以充分發(fā)揮。企業(yè)內(nèi)部控制對于企業(yè)會計信息真實性以及經(jīng)營業(yè)績有效監(jiān)督的實現(xiàn)意義重大，在實施企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制、規(guī)范企業(yè)會計審計、核算的過程中，要注重企業(yè)內(nèi)部控制工作的權(quán)威性和的獨立性，使財務(wù)內(nèi)部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務(wù)管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題得到及時有效解決。

（五）完善財務(wù)內(nèi)控流程

科學(xué)有效的財務(wù)內(nèi)控流程是充分發(fā)揮企業(yè)財務(wù)內(nèi)控作用，實現(xiàn)財務(wù)管理活動規(guī)范運行的重要保障。加強內(nèi)控管理制度的制定和完善，通過財務(wù)內(nèi)控流程信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的一體化。此外，在執(zhí)行過程中注重與企業(yè)相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，避免職能交叉與制度缺失等問題的出現(xiàn)，使企業(yè)財務(wù)內(nèi)控流程不斷完善，

（六）提高財務(wù)內(nèi)控人員素質(zhì)

注重房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平的提高。由于財務(wù)內(nèi)控涉及內(nèi)容廣泛，對企業(yè)財務(wù)內(nèi)控人員的綜合素質(zhì)要求極高，這就要求注重對財務(wù)內(nèi)控人員的教育培訓(xùn)以及業(yè)務(wù)指導(dǎo)，通過對財務(wù)內(nèi)控人員綜合素質(zhì)培訓(xùn)，為企業(yè)財務(wù)工作培養(yǎng)出一批高素質(zhì)的財務(wù)管理人才，同時必須建立起科學(xué)合理的獎懲考核與激勵制度，切實推動財務(wù)管理人員主動性和積極性的發(fā)揮。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建，與企業(yè)財務(wù)的管理活動進行的順利與企業(yè)的生存和發(fā)展有著直接的關(guān)系。隨著企業(yè)財務(wù)管理制度改革的不斷深入，企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建取得了一定成效，同時存在的問題不容忽視，適應(yīng)當(dāng)前企業(yè)發(fā)展面臨經(jīng)濟社會環(huán)境對財務(wù)管理工作的新要求，構(gòu)建起一套合理有效的財務(wù)內(nèi)控體系對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意義重大。

參考文獻：

[1]王兆金,秦江萍,馮純純.淺談公允價值在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用.北方經(jīng)濟.2009(02).

[2]梅斐杰,錢雅麗.房地產(chǎn)泡沫的成因和防范措施的探討.北京建筑工程學(xué)院學(xué)報.2006(03).

[3]羅淞尹,段柯伊."貴"在制度,"贏"在執(zhí)行――淺論國企財務(wù)內(nèi)控制度管理創(chuàng)新.科技創(chuàng)新導(dǎo)報.2008(32).

[4]曾江濤.淺議如何加強建筑企業(yè)集團的內(nèi)部控制.中國總會計師.2010(05).

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)內(nèi)控體系 構(gòu)建意義和方法

1.稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標

公眾普遍認為房地產(chǎn)企業(yè)是涉稅風(fēng)險很高的行業(yè)，偷稅漏稅現(xiàn)象十分嚴重，并且房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建立一套完整的內(nèi)控體系的同時建立一套適合本行業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財政部等五部委聯(lián)合印發(fā)了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內(nèi)實施，并鼓勵非上市的大中型企業(yè)執(zhí)行。2009年5月5日，國家稅務(wù)總局以國稅發(fā)[2009]90號文印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》。2010年4月，財政部、證監(jiān)會、審計署、銀監(jiān)會、保監(jiān)會聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制配套指引的通知》。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制指引》，上市公司建立完善有效的內(nèi)部控制制度，對加強企業(yè)的經(jīng)營管理、保護企業(yè)的財產(chǎn)安全、保證企業(yè)會計信息真實、提高企業(yè)經(jīng)濟效益等都有積極的推動和促進作用。在構(gòu)建完善的的內(nèi)部控制體系的同時，結(jié)合企業(yè)自身特點建立適合的稅務(wù)內(nèi)控體系對于企業(yè)防范涉稅風(fēng)險將起到積極的作用。由此可以看出，稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制一個重要組成部分的稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對此還沒有完全明確的定義，我國學(xué)者普遍認為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)董事會、管理當(dāng)局和全體員工共同實施的，旨在保證企業(yè)實現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值” 這一最終目標的一整套流程、規(guī)范等控制活動。由稅務(wù)內(nèi)控的定義可以看出，企業(yè)實施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險；二是創(chuàng)造稅務(wù)價值。

2.房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義

在當(dāng)今政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理部門）對房地產(chǎn)企業(yè)的管理日趨嚴格。從2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項檢查對象。房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利就必須高度重視稅務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點構(gòu)建一套稅務(wù)內(nèi)控體系無論是對企業(yè)本身還是整個國民經(jīng)濟都有重大的意義。

3.構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)封風(fēng)險，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識，提出幾點房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。

3.1為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平，應(yīng)盡量在財務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理機構(gòu)，沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗，專門來負責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不僅僅指稅務(wù)崗的人或者財務(wù)部門的人，還包括與公司稅收聯(lián)系緊密的其他人員，還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報表的填制、管理發(fā)票、評估、處置和監(jiān)督稅務(wù)風(fēng)險事項；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對各業(yè)務(wù)部門進行稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營過程中的潛在稅務(wù)風(fēng)險；盡量參與公司投資、籌資稅務(wù)管理評價，并能提出有效的稅務(wù)評價意見。

3.2對各環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理流程進行控制

作為內(nèi)部控制制度的一個重要組成部分，企業(yè)要進行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事務(wù)管理組織與標準，加大對稅務(wù)工作事前籌劃和過程控制的力度，實現(xiàn)各個業(yè)務(wù)流程稅務(wù)價值的最大化。房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的情況，對各個涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險點進行控制，即建立一套各稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制流程，通過這些流程的有效運行，對涉稅風(fēng)險進行有效控制，最終達到防范涉稅風(fēng)險，創(chuàng)造稅務(wù)價值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤，這個環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、企業(yè)所得稅等。

3.3建立完健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險匯報制度

風(fēng)險匯報，包括匯報制度與匯報標準兩個方面，主要作用是明確各級涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅風(fēng)險的反應(yīng)速度。匯報制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項，必須要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時匯報。重大涉稅事項的確定，很難一概而論，必須根據(jù)實際情況進行針對性的分析，一般而言稅務(wù)檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用、稅額超過萬元以上的涉稅風(fēng)險等都屬于必須匯報的事項。匯報標準決定各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題，以便于匯報文本在不同部門、不同人員簽字流轉(zhuǎn)中的統(tǒng)一理解。

3.4建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險測評制度

建立風(fēng)險測評制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對稅務(wù)風(fēng)險測評進行明確，并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。

一是要提高每個員工的風(fēng)險控制責(zé)任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓(xùn)來實現(xiàn)，尤其對涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營人員進行基本稅務(wù)知識的培訓(xùn)，使其對涉稅風(fēng)險有全面認識和深刻理解，同時培養(yǎng)端正的風(fēng)險效益觀。

二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期（每月或每季度）對本部門的業(yè)務(wù)進行涉稅風(fēng)險評估，對于存在的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)及時整改，消除風(fēng)險，對于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險可以合理規(guī)避，防患于未然。

三是稅務(wù)風(fēng)險測評制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時進行調(diào)整。信息的交流和溝通對整個納稅風(fēng)險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機關(guān)之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務(wù)機關(guān)的友好聯(lián)系，同時對風(fēng)險管理結(jié)果進行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險預(yù)測。

4.結(jié)論

以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點和涉稅事項以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險能起到一定的積極作用。

參考文獻：

[1]方紅星，王宏譯.（美）COSO制定.企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架[M].東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2005.

[2]郭偉、肖大勇.稅務(wù)內(nèi)控為企業(yè)筑牢“防火墻”[N].中國會計報，2008.

[3]林鳳羽.企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生的原因及控制對策[J].金融經(jīng)濟，2007（16）.

[4]張紅玫.論企業(yè)稅收內(nèi)控[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（2）.

[5]李建瓊.企業(yè)稅收風(fēng)險管理機制研究[D].西南財經(jīng)大學(xué)碩士論文，2007.

[6]張舒.加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的思考[J].財政監(jiān)督，2007.

篇5

(一)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高、負債率高

房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業(yè)。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務(wù)杠桿的作用，資金結(jié)構(gòu)不合理，加大了財務(wù)風(fēng)險及經(jīng)營風(fēng)險，過高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤，影響了企業(yè)的收益。

(二)不重視成本和費用的管理，不重視預(yù)算

我們所說的成本和各項費用管理主要是指經(jīng)營費用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制和分析等管理活動。在企業(yè)中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產(chǎn)企業(yè)的管理進行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項費用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經(jīng)營者沒有財務(wù)管理的概念，沒有做到對企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)的全過程的監(jiān)督和控制，導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業(yè)的成本。不重視預(yù)算管理，沒有預(yù)算或在預(yù)算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導(dǎo)致整個預(yù)算體系存在問題，使預(yù)算沒有得到很好的執(zhí)行。

(三)內(nèi)部控制制度不完善

大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務(wù)人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內(nèi)部控制體系，使財務(wù)管理混亂，財務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。(四)財務(wù)人員素質(zhì)不高，財務(wù)管理意識淡薄房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營者只需要財務(wù)解決融資問題，根本不重視財務(wù)人員的素質(zhì)，財務(wù)管理意識也非常淡薄，企業(yè)的財務(wù)管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現(xiàn)。使財務(wù)活動中的預(yù)測、監(jiān)督、控制與決策沒有起到作用。

二、解決對策分析

(一)加強財務(wù)管理，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產(chǎn)生更多的利息和財務(wù)風(fēng)險，因此，在進行財務(wù)成本預(yù)算過程中，應(yīng)該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學(xué)合理的對企業(yè)的經(jīng)營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結(jié)構(gòu)，最大限度利用財務(wù)杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實有效的降低企業(yè)成本，降低財務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)的資源進行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。

(二)建立完善的財務(wù)制度，加強內(nèi)控管理

我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過程中，為了切實有效地提升企業(yè)在市場中競爭力，必須要加強企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理。建立健全財務(wù)管理制度，完善財務(wù)監(jiān)督機制，加強財務(wù)管理的作用，有機結(jié)合內(nèi)部審計和財務(wù)監(jiān)督部門，全面有效的對企業(yè)的財務(wù)活動和經(jīng)營活動進行監(jiān)督。建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會計人員的工作質(zhì)量，防止財務(wù)管理中出現(xiàn)錯誤和舞弊行為，實現(xiàn)對內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

(三)建立財務(wù)預(yù)算體系，強化財務(wù)的管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該重視和支持財務(wù)預(yù)算管理工作，建立完善的財務(wù)預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過建立并且完善財務(wù)預(yù)算的動態(tài)性，能夠有效的對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進行一定的監(jiān)控，注重對預(yù)算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監(jiān)督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業(yè)閑置的資金應(yīng)該充分進行利用，進而能夠有效的實現(xiàn)資金管理，實現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設(shè)和投資存在的風(fēng)險，設(shè)立風(fēng)險預(yù)警機制，對財務(wù)風(fēng)險進行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財務(wù)管理的作用與價值。

(四)加強財務(wù)人員的專業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)

提高財務(wù)人員的財務(wù)管理水平，就必須要提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國家相關(guān)規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進行培訓(xùn)，建立和完善培訓(xùn)機制。倡導(dǎo)工作中不斷學(xué)習(xí)，加強專業(yè)知識和技能培養(yǎng)，使財務(wù)人員的綜合素質(zhì)得到提升。

三、結(jié)束語

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部會計控制；現(xiàn)狀；原則；對策

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A

前言：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理制度的一個重要組成部分就是內(nèi)部會計控制，它幾乎貫穿了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)，與企業(yè)管理相互配合、相互交叉。然而，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)在會計控制上仍存在問題，企業(yè)應(yīng)該采用多種方式來解決問題，從整體上改變內(nèi)部會計控制的現(xiàn)狀，完善企業(yè)內(nèi)部會計控制的體系，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加科學(xué)、迅速。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制的現(xiàn)狀

（一）我國企業(yè)內(nèi)部會計控制的理論

2012 年對于中國房地產(chǎn)行業(yè)是個不尋常的一年，政府對房地產(chǎn)的政策影響著市場跌宕起伏，在水與火的反差中喜憂參半地糾結(jié)著。個別城市試點存量房房產(chǎn)稅、國八條出臺提高二套房首付比例、提高貸款利率優(yōu)惠門檻等，政策調(diào)控持續(xù)加力，在限貸、限購、限價等紅線下釋放剛需，行業(yè)在調(diào)控政策下經(jīng)歷著一輪輪的市場考驗，政策與市場相互制約尋求平衡，房地產(chǎn)企業(yè)則在各種博弈中實現(xiàn)著突破與重生。下半年隨著十的召開，城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進，今后房地產(chǎn)政策將保持抑制投機需求、滿足合理住房需求這個調(diào)控方向。

（二）缺乏完善、有效的內(nèi)部監(jiān)督機制

目前，在對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效監(jiān)督上，主要是內(nèi)部審計。內(nèi)部審計職能是指對內(nèi)部控制實現(xiàn)再控制。而目前一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立完善的內(nèi)審機構(gòu)，或者說一些企業(yè)雖然有內(nèi)審機構(gòu)，但是在實際運行過程中，其審計職能被弱化甚至缺失，不能行使審計功能，失去對企業(yè)運營的約束力，不利于企業(yè)內(nèi)部會計控制的實施。此外，我國目前缺乏 COSO 這樣的組織來指導(dǎo)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制制度體系，大部分的內(nèi)控管

理制度的建設(shè)還依靠政府相關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行，而政府的各個相關(guān)部門也只能在職責(zé)范圍內(nèi)行使權(quán)力，所以在房地產(chǎn)業(yè)無法形成統(tǒng)一、完善的監(jiān)督機制。

（三）缺乏完善、有效的外部監(jiān)督機制

外部監(jiān)督機制是指市場之外的社會和政府的監(jiān)督，此類監(jiān)督在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展運行中發(fā)揮著不可替代的作用。然而，在如今市場經(jīng)濟的大背景下，對經(jīng)濟利益的追求成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的目的，而且，激烈的同行競爭以及客戶的不合理要求，導(dǎo)致社會監(jiān)督缺乏其應(yīng)有的公正性。雖然政府監(jiān)督要更加合理和客觀，但是由于經(jīng)費有限、監(jiān)督手段落后等原因，使得政府監(jiān)督力量減弱、監(jiān)督面不完善。因此，在實際過程中，外部監(jiān)督流于形式，缺乏完善性和有效性。

（四）內(nèi)部會計控制手段的落后

隨著科技的不斷發(fā)展以及廣泛應(yīng)用，許多企業(yè)的管理及經(jīng)營手段逐步實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)信息化，這大大提高了其運營效率，降低了運營成本。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也開始了向網(wǎng)絡(luò)信息化管理的轉(zhuǎn)變，然而，仍有不少企業(yè)還在沿用傳統(tǒng)的內(nèi)部會計控制手段，從而導(dǎo)致效率低下，影響企業(yè)的發(fā)展和進步。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制的有效對策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制應(yīng)該遵循一定的原則

如果有正確的原則來指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制會變得更加完善，企業(yè)的內(nèi)控效率可以更高。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要遵循的原則有：第一，必須要堅持合法合理性的原則，我國法律法規(guī)是所有行為的準繩，房地產(chǎn)企業(yè)的任何規(guī)章制度以及行為，都要在法律法規(guī)的許可范圍之內(nèi)進行，包括房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制行為；第二，堅持全面性的原則，在堅持合法合理性原則的前提之下，要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計控制涵蓋企業(yè)業(yè)務(wù)的各個方面，并且還要重點落實決策、實施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營及管理的整體控制，例如 ：對材料及設(shè)備的購入控制、對施工成本的有效控制等；第三，堅持謹慎性的原則，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制的關(guān)鍵是有效防范風(fēng)險，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要特點就是投資風(fēng)險大，這就要求內(nèi)部會計控制要謹慎地考慮、評估、分析企業(yè)在經(jīng)營各環(huán)節(jié)會存在的各種風(fēng)險，爭取將風(fēng)險值降到最低，以實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化；第四，堅持靈活性的原則，企業(yè)的內(nèi)部會計控制在堅持謹慎性原則的同時，還要根據(jù)具體的環(huán)境、實際需求、企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略等情況及時改變、調(diào)整或完善相關(guān)措施等。

（二）提高相關(guān)人員自身的素質(zhì)，增強其內(nèi)部會計控制的意識和認識

在房地產(chǎn)企業(yè)的運營中，專業(yè)人才在項目決策、實施等階段都發(fā)揮著重要作用。在建立企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)時，高素質(zhì)的會計人員要安排房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制措施，此外，他們還要監(jiān)督會計控制的執(zhí)行情況。同時，要不斷加強對會計人員的培訓(xùn)，增強其內(nèi)部會計控制的知識及能力儲備，提高對企業(yè)內(nèi)部會計控制的認識以及內(nèi)控意識，主動參與到房地產(chǎn)企業(yè)工程項目的內(nèi)部會計控制當(dāng)中去，從而適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制的現(xiàn)代化要求。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的共同問題是資金緊張，因此要想在激烈的競爭中生存下去，就要加強企業(yè)的預(yù)算控制，從而建立完善的內(nèi)部會計控制的體系。如今，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營要以加強預(yù)算為導(dǎo)向，對項目決策做出合理的、科學(xué)的動態(tài)調(diào)整，最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。要做到以加強預(yù)算為導(dǎo)向，就要加強預(yù)算的權(quán)威性和靈活性，科學(xué)采集預(yù)算數(shù)據(jù)，從而加強企業(yè)的內(nèi)部會計控制。

（四）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部的監(jiān)督機制

不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部的監(jiān)督機制是提高企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵。完善的內(nèi)部監(jiān)督機制能有效地監(jiān)督企業(yè)會計的預(yù)算、核算的實施過程，能夠及時地提出問題并且予以改正。要想完善房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部的監(jiān)督機制，就要在企業(yè)內(nèi)部建立專門的審計部門，根據(jù)企業(yè)的監(jiān)督制度對會計部門及人員進行監(jiān)督。其次，要保證審計部門的完整性和獨立性，避免其職能受到削弱，使其能夠獨立的、有效的對會計部門實施監(jiān)督。只有這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部監(jiān)督機制的完善和權(quán)威，從而提高企業(yè)的會計內(nèi)部控制。

（五）加強企業(yè)考核激勵制度的建立

加強企業(yè)內(nèi)部的審計工作是目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制的重要內(nèi)容之一，因此企業(yè)要根據(jù)自身的特點來建立完善的、合理的審計監(jiān)督的體系，并且對各項工作進行合理、有效的考核和激勵，這樣才能最大程度地保證房地產(chǎn)企業(yè)各種內(nèi)部會計控制的有效性。

（六）建立完善的電子信息系統(tǒng)，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制的電算化進程

在科技的高速發(fā)展的信息化社會中，電子商務(wù)快速發(fā)展，并且推動了企業(yè)會計電算化的發(fā)展。電子核算制度成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制的重要內(nèi)容，它為會計的結(jié)算和核算提供了極大地方便。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立完善的電子信息系統(tǒng)，從而保證企業(yè)會計電算化的安全。

結(jié)語：

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟企業(yè)經(jīng)營的大環(huán)境下，內(nèi)部控制制度對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理是非常重要的，它能有效地幫助企業(yè)形成一種財務(wù)優(yōu)勢。因此，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員必須努力推進相關(guān)措施的實施，爭取推動房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效運行。當(dāng)面臨政府方面對土地的出讓愈加正規(guī)、對地產(chǎn)政策越加嚴苛，在當(dāng)前的經(jīng)濟局勢下，中小房企想要贏得市場競爭，必須改善其粗放的管理模式，建立健全內(nèi)部控制制度，使其與企業(yè)發(fā)展階段相適應(yīng)，保證資金安全提高管理效率、降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，以精準的市場定位、科學(xué)高效的管理方式贏得市場的一席之地。

參考文獻：

[1] 李雪 . 企業(yè)內(nèi)部會計控制存在的問題及對策[J]. 遼寧廣播電視大學(xué)學(xué)報，2008（01）.

[2] 鄭玉玲，許少敏 . 淺談企業(yè)內(nèi)部會計控制存在的問題及對策[J]. 會計師，2010（05）.

[3] 張旭銘 . 完善房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制研究 [J]. 中國外資，2012（05）.

篇7

關(guān)鍵詞：資貸危機商業(yè)銀行風(fēng)險管理

美國次貸危機，全稱是美房地產(chǎn)市場上次級按揭貸款的危機?！按钨J危機”是自2007年初開始，由于“次級債”大量逾期違約引發(fā)全面性的信用危機。特別是2008年，隨著華爾街貝爾斯登、美林證券、雷曼兄弟公司、高盛和摩根士丹利五大投資銀行的全軍覆沒，將危機推向了，已演變?yōu)橐粓鋈蛐缘慕鹑陲L(fēng)暴。在這場危機中，越來越多的國家、金融機構(gòu)以及大型企業(yè)遭受重創(chuàng)，使世界經(jīng)濟陷入了衰退的時期。

金融的本質(zhì)是信用，金融創(chuàng)新的泛濫導(dǎo)致了信用的濫用，給社會經(jīng)濟埋下了禍根，引發(fā)了次貸危機。如何認識和應(yīng)對這次危機，就成為我們金融內(nèi)審工作者當(dāng)前探討、分析的熱點問題。

一、美國次貸危機產(chǎn)生的機理

次貸危機的根本原因在于美元本位的國際貨幣體系和美國消費的過度膨脹。特別是布雷頓森林體系崩潰后，全球形成了以美金為本位的信用貨幣體系，而美國則進入了無約束的美金泛濫時期。

美國次貸危機產(chǎn)生的原因除了以上大的宏觀經(jīng)濟因素以外主要還有以下原因：

一是政府對經(jīng)濟運行缺乏必要的監(jiān)管。美國一度放縱經(jīng)濟泛濫增長，在宏觀層面對經(jīng)濟運行缺失必要的監(jiān)管，甚至在某些領(lǐng)域沒有實施監(jiān)管。無政府狀態(tài)是導(dǎo)致次貸危機的根本條件，由于對房貸市場缺失必要的監(jiān)管，使其無限膨脹，形成了巨大經(jīng)濟泡沫。美國是世界經(jīng)濟，在當(dāng)今全球經(jīng)濟中占據(jù)主導(dǎo)地位，這個巨型經(jīng)濟泡沫一旦破滅，勢必對全球經(jīng)濟產(chǎn)生巨大沖擊。

二是金融機構(gòu)內(nèi)部的風(fēng)險控制機制十分脆弱。盲目追求擴張發(fā)展，追逐高額利潤，忽略了風(fēng)險管理，使次級抵押貸款標準降低，并一降再降，最終導(dǎo)致風(fēng)險失控。

三是過度擴張金融衍生產(chǎn)品。在前幾年美國樓市最火爆的時候，很多按揭公司為了擴張業(yè)務(wù)，牟取更高利率，介入了次級房貸業(yè)務(wù)，從而促使金融新產(chǎn)品無限度的不斷擴張，在很大程度上掩蓋和隱藏了次級房貸的危害性。特別是次級房貸證券化，信貸違約掉期等不透明的復(fù)雜金融衍生產(chǎn)品的推波助瀾，構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場空前的虛假繁榮。

四是金融機構(gòu)對投資者缺乏盡職調(diào)查。由于高額利潤的驅(qū)使和非?；鸨匿N售市場，使房地產(chǎn)開發(fā)商不顧社會實際需求狀況，沒有重視必要的市場調(diào)查，盲目擴張業(yè)務(wù)。很多金融機構(gòu)也沒有實施可行性的市場需求調(diào)研，在利潤最大化的誘導(dǎo)下，忽略了對實體經(jīng)濟發(fā)展的真實需求及日益俱增的市場風(fēng)險控制，不斷推出新金融衍生產(chǎn)品，最終使這些金融業(yè)務(wù)純粹變成了金錢游戲，與分散風(fēng)險的初衷背道而馳，更加加劇了信用危機。

五是各個環(huán)節(jié)的信息披露不充分。特別是在貸款證券化過程中，信息傳遞鏈條過長，導(dǎo)致信息披露不全面，不準確，層層失真，包括發(fā)行人、承銷商、資產(chǎn)管理人、信用評級機構(gòu)和投資者很難獲得足夠真實的信息。

六是信用評級嚴重脫離實際，使評級結(jié)果不夠真實、準確。在經(jīng)濟利益誘導(dǎo)下，信用評級機構(gòu)受自身利益驅(qū)動，在主觀上存在聽任自然的不盡職盡責(zé)的現(xiàn)象。另一方面由于當(dāng)時房地產(chǎn)市場異常旺盛，使各類經(jīng)濟實體以往的經(jīng)營業(yè)績普遍向好，由此形成的風(fēng)險管理模型和宏觀計量經(jīng)濟學(xué)模型，所反映的是好時期的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)具有片面性，提供的信用評級結(jié)果是虛假的，沒有真實地反映經(jīng)濟實體機構(gòu)的經(jīng)營狀況及本來面目，從而潛藏了巨大的金融風(fēng)險。

二、金融危機對我國金融業(yè)的啟示

美國次貸危機對全球銀行業(yè)界來說都是一個深刻的教訓(xùn)，我國銀行業(yè)應(yīng)充分借鑒，特別是對我們商業(yè)銀行內(nèi)控管理及內(nèi)審工作來說，有以下幾點啟示：

(一)有效控制金融風(fēng)險是金融企業(yè)安全、高效、穩(wěn)鍵經(jīng)營的基本保障。金融業(yè)應(yīng)盡快建立和完善全面的風(fēng)險管理體系，風(fēng)險管理流程設(shè)計等多方面的制度基礎(chǔ)。次貸危機引發(fā)了百年罕見的金融危機，與以往歷次危機相比，次貸危機的不確定性、擴散性、加速性更加明顯。世界經(jīng)濟日趨一體化的趨勢，加速了全球金融一體化。特別是世界經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及金融市場各要素之間的相互影響、相互決定的復(fù)雜關(guān)系，導(dǎo)致金融危機的全球化已成必然。近幾年，我國工、農(nóng)、中、建、交五個大型國有商業(yè)銀行中，工、中、建、交四個大型國有商業(yè)銀行完成股份制改造后已在境內(nèi)外成功上市。農(nóng)業(yè)銀行目前也已完成了股份制改造，正在積極準備上市。我國銀行業(yè)的經(jīng)營管理模式已與國際接軌。如何加強風(fēng)險管理，進行多元化經(jīng)營和提升國際競爭力，是我國金融業(yè)亟待解決的重大問題。

美國經(jīng)過幾百年的發(fā)展，已經(jīng)構(gòu)建并發(fā)展了世界上最發(fā)達的金融體系，而在這次次貸危機中，美國的金融機構(gòu)和金融體系卻不堪一擊，一籌莫展。面對當(dāng)前的這次金融危機，我國金融業(yè)應(yīng)當(dāng)很好地進行反思和總結(jié)，我們既要學(xué)習(xí)借鑒國外成功的內(nèi)控管理經(jīng)驗，也要從次貸危機中汲取深刻的教訓(xùn)。特別是在經(jīng)營管理和風(fēng)險控制方面，要研究如何堅持具有中國特色的優(yōu)秀傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，屏棄陳舊落后的不適應(yīng)國際化經(jīng)營管理模式。要把國際金融業(yè)最成熟的風(fēng)險管理理念與我國優(yōu)秀的傳統(tǒng)管理經(jīng)驗有機地結(jié)合起來，在風(fēng)險管理和經(jīng)營方略上應(yīng)做到有所為，有所不為，絕不能重蹈美國的覆轍。

(二)深刻研究和認識金融業(yè)務(wù)發(fā)展與金融產(chǎn)品創(chuàng)新。多年來，我國大型金融企業(yè)基本上都是國有的，在國內(nèi)金融市場上占據(jù)著絕對統(tǒng)治地位，銀行業(yè)的興衰決定著中國金融體系的命運。因此，我國金融業(yè)一直受到國家積極保護和高度監(jiān)管。就目前金融危機影響來看，我國銀行業(yè)受到全球金融動蕩的沖擊較小。但是，隨著我國金融改革步伐及對外開放步驟的日益加快，與國際化接軌是我國金融業(yè)面臨的必然趨勢，我們在看到內(nèi)在優(yōu)勢與良好發(fā)展機遇的同時，還要看到所面臨的嚴峻形勢和許多不足。我國金融業(yè)今后將面臨三個方面的挑戰(zhàn)。一是銀行業(yè)必將向混業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。其經(jīng)營模式或業(yè)務(wù)模式必將影響我國金融業(yè)的發(fā)展格局，使銀行業(yè)處于多元化的業(yè)務(wù)競爭當(dāng)中。我國金融機構(gòu)應(yīng)及早與國際接軌，探索混業(yè)經(jīng)營的內(nèi)控管理和風(fēng)險控制對策與措施，在綜合化經(jīng)營的同時，實現(xiàn)效益最大化的目標，進一步提高國際競爭力。二是金融創(chuàng)新與金融衍生產(chǎn)品必將得到大力快速的發(fā)展。目前，我國金融業(yè)務(wù)發(fā)展及金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新還處于起步階段，為適應(yīng)金融業(yè)務(wù)國際化需要，今后，我國必將加快金融創(chuàng)新及金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展。這次金融危機產(chǎn)生的原因之一，就是金融創(chuàng)新導(dǎo)致的信用過度擴張。因此，我國應(yīng)高度警覺和及早控制金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新所帶來的風(fēng)險。三是國家對金融業(yè)的監(jiān)管模式及銀行業(yè)務(wù)管理手段必將進行革新。隨著金融全球化步伐加快，國家對金融業(yè)監(jiān)管模式必將進行重大變革。在金融業(yè)內(nèi)部應(yīng)盡快探索和制定與國際接軌的內(nèi)控管理及風(fēng)險防范機制。

(三)亟待探索和提高風(fēng)險管理技術(shù)。過去，我們總認為美國內(nèi)部控制和風(fēng)險管理方面的技術(shù)是最先進的，近些年來，我們一直都在學(xué)習(xí)和借鑒美國內(nèi)控管理經(jīng)驗和模式，并引進了許多管理理念和內(nèi)控管理方法。但經(jīng)過這次金融危機來看，美國的風(fēng)險管理技術(shù)和內(nèi)控管理機制，并不是完善可靠的，還存在諸多弊端和不足，尤其對風(fēng)險隱患揭示

和控制還缺乏必要的手段，以致引發(fā)了金融危機。同時，從世界各國來看，近年來，雖然國際風(fēng)險管理技術(shù)大力發(fā)展，各國對風(fēng)險管理都有所重視和加強，但在本次金融危機中也未幸免于難。因此，必須改革和創(chuàng)新風(fēng)險管理技術(shù)，在國際上建立統(tǒng)一的金融監(jiān)管組織架構(gòu)，以及建立適度有效的監(jiān)管手段和標準已經(jīng)成為必然趨勢。另外，我國要積極探索和提高具有中國特色的，并能夠適應(yīng)國際金融一體化的風(fēng)險管理技術(shù)，盡快健全和完善風(fēng)險管理機制，以確保在金融國際化的發(fā)展軌道上健康穩(wěn)健運行。

三、商業(yè)銀行強化風(fēng)險管理的對策與措施

面對金融危機持續(xù)蔓延的嚴峻形勢，以及我國金融業(yè)所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，我國商業(yè)銀行要審時度勢，應(yīng)最大限度的提高風(fēng)險防控能力，及早建立與國際接軌的科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險管理機制。

(一)強化金融監(jiān)管力度，有效防控金融風(fēng)險。商業(yè)銀行業(yè)務(wù)廣泛涉及到社會經(jīng)濟各個領(lǐng)域和個人，在整個社會經(jīng)濟體系中的地位非常特殊、非常重要，對社會經(jīng)濟影響巨大。我們國家應(yīng)借鑒美國次貸危機教訓(xùn)，研究和制定適合當(dāng)前金融全球化模式的金融監(jiān)管機制，進一步強化金融宏觀調(diào)控，促進商業(yè)銀行強化風(fēng)險管理力度，嚴防突發(fā)性、擴散性等重大金融風(fēng)險事件的發(fā)生。

(二)商業(yè)銀行應(yīng)培育良好的企業(yè)文化。防范和化解金融風(fēng)險是商業(yè)銀行安全、高效、穩(wěn)鍵經(jīng)營的基本保障，商業(yè)銀行應(yīng)把風(fēng)險控制當(dāng)作首要任務(wù)。特別是要加強內(nèi)控管理基礎(chǔ)性工作，構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，要進一步提高全體員工的風(fēng)險防范意識，使風(fēng)險管理工作融人到銀行業(yè)務(wù)的每個環(huán)節(jié)。特別是要調(diào)動員工參與并推進內(nèi)控建設(shè)與風(fēng)險管理的積極性、主動性與創(chuàng)造性。

(三)完善內(nèi)控制度，加強風(fēng)險管理。內(nèi)部控制作為商業(yè)銀行經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)，不僅是防范控制金融風(fēng)險、保障業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的一個重要手段，也是提高經(jīng)營效率、實現(xiàn)經(jīng)營目標的一個重要保障。一是要在全體員工中樹立內(nèi)控優(yōu)先的理念。內(nèi)控理念是內(nèi)控體系的靈魂，只有增強全體員工的風(fēng)險防范意識，認真主動地把內(nèi)控理念貫徹落實到銀行各項日常工作及每一個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，才能提升內(nèi)部控制和風(fēng)險管理的效率與效果。二是要建立和完善內(nèi)控制度和風(fēng)險管理機制。內(nèi)控制度是規(guī)范行為的準則，是內(nèi)控建設(shè)和風(fēng)險管理的基本內(nèi)容。商業(yè)銀行要按照“完整性、系統(tǒng)性、科學(xué)性、超前性和有效性”的要求建立健全內(nèi)控制度體系。要根據(jù)我國金融管理的基本法規(guī)，參照國際金融慣例建立和完善內(nèi)控制度與風(fēng)險管理機制。特別是要對重要業(yè)務(wù)及重點環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點制定出規(guī)范合理，適度有效的監(jiān)督制約制度，以嚴防各類風(fēng)險事件的發(fā)生。三是要建立風(fēng)險防控體系，切實發(fā)揮“三道防線”的功能。第一道防線是自控防線。要完善對各個業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)的監(jiān)督防控機制，注重對銀行從業(yè)人員道德素質(zhì)的修煉及制度觀念的培養(yǎng)。第二道防線是互控防線。要利用現(xiàn)代化的技術(shù)手段，構(gòu)筑起對全部業(yè)務(wù)操作過程的監(jiān)控體系。業(yè)務(wù)部門要配備專職或兼職檢查監(jiān)督機構(gòu)和監(jiān)督人員，對該控制的風(fēng)險點都能不疏不漏地進行有效監(jiān)督。第三道防線是監(jiān)控防線。要建立健全內(nèi)部審計監(jiān)督機制，要對各個營業(yè)機構(gòu)、重要崗位、重要環(huán)節(jié)實施現(xiàn)場或非現(xiàn)場的事前、事中、事后的全過程監(jiān)控和審計檢查。

(四)發(fā)揮內(nèi)審合規(guī)部門的功能。內(nèi)審合規(guī)工作承擔(dān)了監(jiān)督、評價的職責(zé)。特別是對風(fēng)險政策的執(zhí)行情況、業(yè)務(wù)規(guī)章制度合規(guī)情況等評價，這對于風(fēng)險管理至關(guān)重要。內(nèi)審合規(guī)部門要堅持對各項經(jīng)濟指標完成的真實性、合法性、合規(guī)性和規(guī)章制度執(zhí)行情況進行長期不懈地檢查鑒證。不僅有問題要開展檢查，沒有問題也要進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止和糾正，把問題消滅在萌芽狀態(tài)，作到警鐘長鳴，積極督促各部門把防范風(fēng)險的具體措施落到實處。

篇8

（一）中國的房地產(chǎn)市場以每年25%的發(fā)展速度繼續(xù)增長3-5年的話，按其一般固定周期就必須調(diào)整，也會因為以下的原因?qū)е峦七t，奧運盛會導(dǎo)致我國進入了一個建設(shè)。加入WTO和調(diào)整海外來華投資政策，人民幣增值致使國際投機資本進入我國，以上海為源頭的周邊都產(chǎn)生了聚焦反應(yīng)，部分投機資本對房價的炒作，直接導(dǎo)致了泡沫的產(chǎn)生，利益集團有意維持泡沫，其后果可想而知。

（二）房地產(chǎn)市場一路升高，收入跟房價已經(jīng)不成比例。一般房價房價比例為5:1但是很多城市最高已經(jīng)達到12：1了。

（三）把住房拿來投資。保守來說20%左右的購房者是用于投資或者投機。有相當(dāng)一部分人群則是買新租舊，以舊租養(yǎng)新屋，其實這也是投資氛圍。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十人湊幾千萬資金一起砸在某個樓盤上，迅速抬高樓價再賣。如果一旦房產(chǎn)過盛，導(dǎo)致逐步下降，這對投資人來說將是萬丈深淵。

（四）房地產(chǎn)貸款劇烈增長。我國80%的房地產(chǎn)開發(fā)以及購買者資金來自銀行。商業(yè)銀行基本步入了開發(fā)商的全程，也將面臨地產(chǎn)業(yè)的各種風(fēng)險。地產(chǎn)貸款最近幾年劇烈增長。

（五）閑置率的增加。閑置面積比近幾年完工平方之和稱為閑置率，一般國際標準是10%，截止2004年4月末，我國閑置房租一年以上未使用的達到了5529萬平方米，閑置房占市場的57%。

（六）倒賣炒賣。很多地方在征地強拆導(dǎo)致居民合法權(quán)益受損，這是權(quán)力合法化權(quán)利承包合法化導(dǎo)致一種野蠻私拆亂建的野蠻建筑。這也是利益導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的另一根源。所以來說地產(chǎn)泡沫必將滅亡，這樣才能維護土地的正常使用，以免導(dǎo)致耕地不足所給農(nóng)民到來的困惑。其實基本地產(chǎn)業(yè)也到不了那個時候，大量的閑置空置房租到一定情況下，銀行就會收緊信貸，直接打擊泡沫經(jīng)濟。

以上表現(xiàn)是房地產(chǎn)泡沫存在的現(xiàn)實依據(jù)。由此可見，中國的房地產(chǎn)市場存在泡沫是不爭的事實。而隨著央行的加息，美元結(jié)束短期的弱勢，不管是民間資本還是國際資本都有可能在某一時刻撤出房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)信貸中的不良資產(chǎn)急劇膨脹，形成惡性循環(huán)，承擔(dān)風(fēng)險最大的就是銀行。針對地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的泡沫，逐步到了“崩潰邊緣“，地產(chǎn)業(yè)貸款貌似與投資的貸款超過2萬億元的的書情況下，哪怕只有很少的一部分不良貸款，足已讓銀行方面難堪重負，直接危及整個經(jīng)濟大局。所以，必須毫不猶豫地打壓房地產(chǎn)，迫使其著陸，“軟著陸”不行，“硬著陸”也要，越快越好。

我認為可采取以下對策：

1、加強金融管理力度

中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中首次就防止地產(chǎn)泡沫向地產(chǎn)市場發(fā)出警告，所以目前對于加強金融市場管理是相當(dāng)必要的，尤其對房地產(chǎn)也來說，如何規(guī)范，如何正常運作，如何不讓過度開發(fā)，盲目投機，如何加強貸款的創(chuàng)造和投資機構(gòu)，擔(dān)保部門，以及保證機構(gòu)的完整的金融體系是至關(guān)重要的金融體制如果不是很健全的話，金融部門過度的縱容或過度的解除管理制度，會直接導(dǎo)致過度的信貸資金流入泡沫經(jīng)濟，在房地產(chǎn)對中國市場做出巨大貢獻的同時，有關(guān)金融部門更因該加強對信貸，機構(gòu)貸款容易發(fā)生的金融問題，多發(fā)的問題集中管理，以免金融風(fēng)險造成更大的泡沫經(jīng)濟。

2、低價的監(jiān)測和調(diào)控管理

我國目前地產(chǎn)市場不規(guī)范，很多問題隨處可見，開發(fā)商胡亂定價，跟實際價值不符屬于漫天要價，直接影響了房地產(chǎn)也的正常秩序。對于出讓的土地在評估基準評估很多價格差很大。我國對土地管理上的價格沒有個宏觀的管理模式，應(yīng)該對土地的價格及時到位的公布出來，以保證公開公平性，在一定程度杜絕土地市場的“黑箱操作”和“黑幕”。我們各個區(qū)域的基準地價及其公示制度，以便合理的做出評估定價，按不同時間年限各類低價指數(shù)，作為監(jiān)測。

3、完善土地稅務(wù)制度

依據(jù)房地產(chǎn)市場的運作模式和市場發(fā)展設(shè)定稅收政策，使土地使用合法化起來，把土地在稅收制度的優(yōu)越性都體現(xiàn)差除開。在稅制運用過程中，首先要保證財政收入，然后從完善的角度合理的配備土地資源，并且從使用以及占有各種情況下逐步建立和完善土地稅收政策從而讓稅收在土地開發(fā)資源合理化中產(chǎn)生積極的調(diào)節(jié)作用。

政府首先嚴格監(jiān)測購地者的投資開發(fā)過程，對于規(guī)定期限內(nèi)不能正常開發(fā)的或有意拖延的單位或個人征收賦稅，比如：空地、土地保有稅等。同時加強土地增值稅，對于一定時限多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中加收土地增值稅收。除此之外外，還應(yīng)當(dāng)嚴格控制限制土地轉(zhuǎn)手頻率也是相當(dāng)重要的。

4、加強政府市場主體規(guī)范

首先政府嚴把土地出讓行為，對市場管理者加強約束力。政府部門對劃撥土地使用權(quán)的管理必須做出嚴格的管理.限制.以及動態(tài)監(jiān)控，以避免多次倒手造成的飆升。土地出讓盡量以招標.或者拍賣，避免以協(xié)議方式出讓用地范圍，更為了有人利用低價出讓土地的事件發(fā)生，制定客觀詳細、規(guī)范、可操作性比較強的協(xié)議出讓標準。

加強市場管理地儲備制度調(diào)整儲備合理分配，政府可以對于市場來收購或提供土地。適度的來調(diào)整市場利用一部分可以利用的資源，用來穩(wěn)定土地市場，避免泡沫產(chǎn)生。

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押；風(fēng)險；控制

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險

1、抵押物風(fēng)險

抵押物風(fēng)險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌風(fēng)險、抵押物處置風(fēng)險等。

從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險主要是指在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性；

抵押物價值下跌風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題?！兑?guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本?！兑?guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果；②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴实那闆r下，是否能對抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

2、變現(xiàn)風(fēng)險

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

3、社會和政策性風(fēng)險

任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產(chǎn)價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。

4、抵押物毀損風(fēng)險

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風(fēng)險。

5、房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險

首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項權(quán)利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評估報告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項權(quán)利證明書上標明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時，無法保證債權(quán)的實現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。

6、房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險

抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時相似房地產(chǎn)的市場價格進行客觀合理的 評估。評估過程存在許多風(fēng)險。第一是權(quán)屬風(fēng)險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間 價值風(fēng)險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工 時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構(gòu)不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo) 致金融機構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險控制

首先，金融機構(gòu)應(yīng)對貸款企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。金融機構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機制。金融機構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài) 監(jiān)管抵押物全過程。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制 度，降低金融機構(gòu)的金融風(fēng)險。

其次，房、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。

再次， 完善風(fēng)險防范制度。在金融機構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng) 險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風(fēng)險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責(zé)任，增加貸后 檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減 少貸款損失。二、完善金融機構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛 假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生。

三、總結(jié)

在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn) 定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機制，完善金融機構(gòu)風(fēng)險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī) 則，引入住房質(zhì)量強制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制機制。只有在房地產(chǎn)抵押登 記管理部門和金融機構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險。

注釋：

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險防范”，《商情》，2008年6月。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財務(wù)風(fēng)險 控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險的特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動是支持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，促進房地產(chǎn)項目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)用于運轉(zhuǎn)的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對銀行的依賴程度。由于我國經(jīng)濟發(fā)展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內(nèi)證券市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。

（二）投資活動對企業(yè)經(jīng)營管理水平要求高

房地產(chǎn)項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機構(gòu)對市場走勢和競爭環(huán)境的預(yù)測均來源于對歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來說，投資決策中對政策條件和經(jīng)濟環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發(fā)較大的財務(wù)風(fēng)險。

（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大

房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場供求狀況和購房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積增長率變化情況。

由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過程中我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產(chǎn)行業(yè)新開發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發(fā)面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價促銷，導(dǎo)致購房者強烈的降價預(yù)期，在這一過程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險會直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險控制的主要環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的主要環(huán)節(jié)進行企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的把控。

（一）投資風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業(yè)經(jīng)驗的高管團隊、建立科學(xué)嚴謹?shù)臎Q策流程、扎實細致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的有效手段。

（二）籌融資風(fēng)險控制

根據(jù)房地產(chǎn)面臨財務(wù)風(fēng)險的具體特點，可知融資風(fēng)險把控是與投資風(fēng)險控制密切相關(guān)的風(fēng)險控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營的開發(fā)時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務(wù)風(fēng)險控制就是融資風(fēng)險控制。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風(fēng)險的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評價企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節(jié)點。不僅僅是將成功實現(xiàn)融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風(fēng)險及整體財務(wù)風(fēng)險。

（三）營運資金風(fēng)險控制

作為房地產(chǎn)項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營運資金風(fēng)險控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的重中之重。目前，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動資金控制愈加規(guī)范和嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營運資金風(fēng)險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現(xiàn)。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現(xiàn)項目資金的良性循環(huán)，降低整體財務(wù)風(fēng)險。

除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險、內(nèi)控管理風(fēng)險等，雖然每個企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險控制，避免嚴重危機的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險控制的主要措施

（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項目開發(fā)進度及銷售進度，對項目前期的財務(wù)測算及事中事后的財務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。

因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發(fā)前期進行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測，避免項目財務(wù)風(fēng)險。在項目開發(fā)的過程中應(yīng)該實時根據(jù)項目開發(fā)進度及市場情況的變化及時調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標的實現(xiàn)，體現(xiàn)出財務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。

（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)

基于健全項目開發(fā)預(yù)算體系，通過對項目開發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項目開發(fā)階段，考慮項目所處開發(fā)階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務(wù)風(fēng)險。

通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險。由于項目開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經(jīng)營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現(xiàn)長期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現(xiàn)長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險。

（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化

房地產(chǎn)項目對資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至?xí)侠壅麄€企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。

1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，銷售回款是整個項目開發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財務(wù)風(fēng)險控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營銷與財務(wù)的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。

2.經(jīng)營性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預(yù)期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項目進入銷售期和經(jīng)營期以后，將一定的經(jīng)營性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營性現(xiàn)金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過于樂觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內(nèi)需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

針對這一特點，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務(wù)預(yù)測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項目開發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。

3.利用經(jīng)營性資金盈余進行再投資管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展模式，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會在其投資項目的中后期利用項目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發(fā)投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內(nèi)無法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應(yīng)在絕對滿足項目自身開發(fā)經(jīng)營的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現(xiàn)金流量情況進行預(yù)測，避免由于過度投資產(chǎn)生的資金流動性弱而導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)論