導語：如何才能寫好一篇農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)

土地是中國最為稀缺的資源之一，是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是農(nóng)村經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展的核心。構(gòu)建良好農(nóng)村土地制度的一個重要方面就是建立科學合理的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，以此來促進農(nóng)村土地要素在法律范圍內(nèi)的合理流動，從而達到土地資源的合理配置，提高土地資源的開發(fā)利用率。但由于相關(guān)法律制度的極不完善，加上規(guī)范的農(nóng)村土地市場尚未形成，導致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)很多問題，不利于農(nóng)村經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展，必須盡快完善我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。

一、目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度存在的問題

我國法律對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定過于籠統(tǒng)而簡單，未形成完備的法律體系，其系統(tǒng)性、針對性、可操作性不強，導致目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中面臨各種障礙、出現(xiàn)各種問題。

1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度對土地產(chǎn)權(quán)主體虛置

我國《憲法》規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有?！薄锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農(nóng)村集體土地屬農(nóng)村集體所有?！边@里的“集體”是指全體農(nóng)民集體，但“集體”這個泛指的概念無法落實到個人，實踐中自然會出現(xiàn)集體的代言者。目前，在農(nóng)村土地的使用管理上，這個代言者往往為縣(鎮(zhèn))、村、村民小組三級組織交叉擔任，并未建立起一個獨立的農(nóng)民集體組織，由此導致了農(nóng)村土地所有權(quán)主體的虛位。我國農(nóng)村集體同時扮演著土地所有者和經(jīng)營管理者的雙重角色，其職責規(guī)定不明確。由于土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，導致各方的權(quán)責利不明確，使得各利益主體行為極不規(guī)范、利益分配也不合理，因此土地制度難以形成有效的激勵和約束。

2、我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度對土地流轉(zhuǎn)方式規(guī)定模糊

《物權(quán)法》第133條：“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。”《農(nóng)村土地承包法》第32條：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。第49條：“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”

以上規(guī)定存在以下模糊之處：

第一，關(guān)于抵押方式規(guī)定和“其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定不明確。我國《擔保法》規(guī)定承包人依法通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地并經(jīng)發(fā)包方同抵押的，可以抵押。但是由此可以推理出以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)是不能抵押的。此種規(guī)定很不合理，目前很多動產(chǎn)、不動產(chǎn)所蘊含的動態(tài)價值已經(jīng)超過其靜態(tài)價值，如果這些財產(chǎn)不能抵押，其經(jīng)濟效用就不能得到最大程度的發(fā)揮，從而阻礙農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。目前農(nóng)民可以作為抵押的其他財產(chǎn)有限，導致農(nóng)民貸款、融資很困難。既然我國法律已允許以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，就應該允許其可以進行抵押，這也符合擔保法的原理。另外，對于農(nóng)地的“其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定不明確，“其他方式”到底是何種方式，是否可以任意創(chuàng)造，規(guī)定非常含糊。如果沒有法律和政策上的明確指引，很多農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)可能性無法判斷，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)就無法順利進行。

第二，《農(nóng)村土地承包法》第3l條第1款在實踐中難以落實。該規(guī)定指出：“耕地或草地承包的承包人死亡，承包人應得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承”。對土地承包經(jīng)營權(quán)并未明確為“繼承”，對“林地的承包經(jīng)營權(quán)”法律卻規(guī)定能夠繼承，同一權(quán)利因客體不同而賦予不同的法律后果，容易造成法律適用上的混亂。從保護農(nóng)民利益的角度出發(fā)，法律應允許土地承包經(jīng)營權(quán)以繼承的方式流轉(zhuǎn)。否則以戶為單位的家庭承包一旦家庭成員全部死亡，最后一個死亡的成員應當按照繼承法的規(guī)定繼承承包收益，但繼承人不能繼承土地承包經(jīng)營權(quán)，承包地由發(fā)包方收回，土地承包經(jīng)營權(quán)消滅。如果承包方家庭最后一位成員死前將耕地或草地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓(出租或入股)給繼承人之外的其他農(nóng)戶，《農(nóng)村土地承包法》第31條規(guī)定的發(fā)包方依法收回承包土地的規(guī)定就會落空。如果規(guī)定家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)都可以依法繼承，避免法律條文之間的沖突或矛盾，更有利于提高承包方在農(nóng)村承包地上投入的積極性和信心。

3、引導土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機構(gòu)效率不高

我國目前的法律對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)機制沒有專門規(guī)定，實踐中對某些地方新生的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)，老百姓仍持觀望態(tài)度。比如2008年成立的重慶市渝北區(qū)“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理中心”，旨在對渝北區(qū)可流轉(zhuǎn)土地進行整理、登記、匯總，進而土地流轉(zhuǎn)信息。開張不久即引來了周邊地區(qū)農(nóng)民的關(guān)注，但多數(shù)都沒有實際開展業(yè)務(wù)。從市場經(jīng)濟的需求而言，市場中介服務(wù)體制是市場本身形成的必要條件。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及到多個主體，即所有權(quán)主體、承包權(quán)主體、使用權(quán)主體的經(jīng)濟利益，復雜的轉(zhuǎn)讓程序要求有完善的中介服務(wù)機構(gòu)為之服務(wù)，如資產(chǎn)評估機構(gòu)、委托機構(gòu)、法律咨詢機構(gòu)、土地投資機構(gòu)、土地融資機構(gòu)和土地保險機構(gòu)等。這需要利用政策引導和市場調(diào)節(jié)因素，構(gòu)建一個包括土地供應、使用、收益、權(quán)責、服務(wù)五項機制在內(nèi)的科學完備的調(diào)控體系。

4、現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的限制性規(guī)定過于嚴格

我國現(xiàn)行法律對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體和范圍進行嚴格限制。如《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的必須經(jīng)過村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準”；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)管理辦法》第九條規(guī)定：“受讓方應當具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力”，互換要求是在同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間進行，轉(zhuǎn)讓要求受讓方只能是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶且轉(zhuǎn)讓方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源；入股限定在承包方之間}轉(zhuǎn)包限定在本集體組織內(nèi)部等。這些限制性的規(guī)定使得“農(nóng)民退出土地的成本非常高”，導致一些缺乏經(jīng)營能力而又想退出的農(nóng)民可能被禁錮在土地上，而一些富有管理經(jīng)驗、擁有先進技術(shù)設(shè)備的組織和個人無法進入農(nóng)地從事生產(chǎn)經(jīng)營，使得土地的利用率和農(nóng)戶的種地積極性受到極大影響，農(nóng)業(yè)的市場化和規(guī)?；M展緩慢。

5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的登記管理制度存在缺陷

我國的農(nóng)村土地登記制度一直處于薄弱和被忽視的狀態(tài)，大量的農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同簽訂以后，根本就沒有取得土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證。我國對不動產(chǎn)的變動采取登記生效主義，但《農(nóng)村土地承包法》和《物

權(quán)法》對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)采取登記對抗主義，這樣就產(chǎn)生了矛盾。因此加強土地權(quán)屬管理是解決農(nóng)村長期存在的土地問題的關(guān)鍵。

6、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中侵權(quán)現(xiàn)象嚴重

我國當前的農(nóng)村土地市場沒有完備的地價評估體系，土地承包經(jīng)營權(quán)價格的估算缺乏相應的參考標準，農(nóng)村土地市場的供求機制、價格機制、競爭機制尚未形成，缺乏完善的市場服務(wù)體系和有效的市場運行機制，從而導致土地市場供求失衡。以上因素導致農(nóng)民權(quán)益受到嚴重侵害的問題較為突出。比如有些地方為了降低開發(fā)成本和便于招商引資，借土地流轉(zhuǎn)為名，強迫農(nóng)民長期低價出讓土地承包經(jīng)營權(quán)；有些地方隨意調(diào)整承包地，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中與民爭利。

二、完善我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

1、制定頒布《農(nóng)地產(chǎn)權(quán)法》以明確土地產(chǎn)權(quán)主體

土地產(chǎn)權(quán)明確是交易的前提，沒有明晰的產(chǎn)權(quán)制度，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中就會導致物質(zhì)交換法律關(guān)系的混亂，農(nóng)民的合法權(quán)益易受到侵害。這需要統(tǒng)一集體所有權(quán)的主體，取消鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村以及村民小組三級所有的分化現(xiàn)象。具體做法是確立村民委員會作為集體土地所有權(quán)主體的代表。因為村民委員會是農(nóng)民民主選舉產(chǎn)生的基層組織，具有較高的威信，能夠代表農(nóng)民的共同意愿獨立行使權(quán)利，承擔民事責任，最適宜充當農(nóng)村土地所有權(quán)的代表。

2、鼓勵承包經(jīng)營權(quán)人采取多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)

首先，要賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營者的農(nóng)地抵押權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)作為物權(quán)，物權(quán)人對其權(quán)利在效力上具有可處分，法律應當賦予土地承包經(jīng)營權(quán)人的抵押權(quán)；其次，要允許土地承包經(jīng)營權(quán)以繼承的方式進行流轉(zhuǎn)。從保護耕地、鼓勵承包人對土地持續(xù)投入以及促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的角度，允許其繼承人繼續(xù)承包利大于弊。為平衡農(nóng)戶間的利益及農(nóng)村集體的利益，可以采取繼承人與發(fā)包人簽訂新的合同方式，適當增加新承包人的義務(wù)。如果繼承人均為非務(wù)農(nóng)人口，除非該繼承人自此從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，否則應在規(guī)定時間內(nèi)，將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的其他人；第三，對其他流轉(zhuǎn)方式可予以一定的明確。我國法律還應鼓勵土地承包經(jīng)營權(quán)人采取多種方式流轉(zhuǎn)，如入股、出典、委托轉(zhuǎn)包、家庭聯(lián)產(chǎn)承包合作經(jīng)營、交付土地承包經(jīng)營權(quán)由他人代耕代種等等。

3、取消關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制

從法律角度來看，對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制與土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性不相吻合，其實質(zhì)是對農(nóng)民行使土地權(quán)利的一種干預。隨著農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及市場經(jīng)濟的建立與完善，農(nóng)民的就業(yè)途徑更為廣闊，農(nóng)民與土地的關(guān)系也日趨松散，依賴土地而生存的現(xiàn)象將越來越少。因此，法律對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)做如此嚴格的限制完全沒有必要。建議取消對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制，尤其是廢除土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包人同意的規(guī)定，從而為土地承包經(jīng)營權(quán)自由流轉(zhuǎn)創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境。

4、完善土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度

通過對農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)登記，可以使農(nóng)民獲得對農(nóng)村土地的物權(quán)的法定效力。土地承包經(jīng)營權(quán)登記的公示作用和公信力是以健全的制度為基礎(chǔ)的，不健全的登記制度反而會破壞登記的作用。國家也可以出臺相關(guān)措施和政策，減免農(nóng)民的登記費用或者進行補貼，為農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。同時，土地承包經(jīng)營權(quán)登記提供的土地信息為國家準確擬定土地稅率、平橫征收稅收提供了必需的依據(jù)，為實現(xiàn)土地稅收征收的國家公平與效率、國家收入最大化提供了必要保障。

5、發(fā)揮政府在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的指導和管理作用

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，作為直接管理的政府部門應當發(fā)揮積極作用，切實履行其對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導、服務(wù)與管理職責。比如加強信息中介服務(wù)機構(gòu)建設(shè)，可以考慮設(shè)置專門的職能機構(gòu)如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，負責農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作。另外，要注意做到政府行政權(quán)力與農(nóng)民權(quán)益保障的平衡，依法規(guī)范政府征地行為。

6、積極培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場秩序

要著手建立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的運行機制，著重建立健全農(nóng)村社會保障體系、土地承包經(jīng)營權(quán)的價格機制、土地承包經(jīng)營權(quán)交易的中介機制、土地承包經(jīng)營權(quán)收益分配機制的建設(shè)。對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的價格實行公平地價制度，確定與國有土地使用權(quán)價格相協(xié)調(diào)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基準地價，由土地管理部門定期公布，建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估制度，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的交易活動公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的透明度。出臺法規(guī)對有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的合同內(nèi)容進行明確規(guī)定，使雙方權(quán)利義務(wù)法定化，以供當事人在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時予以借鑒。

三、結(jié)語

妥善解決“三農(nóng)”問題，關(guān)鍵是建立、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度及其流轉(zhuǎn)制度，使法律賦予的農(nóng)民的“財產(chǎn)權(quán)”真正落到實處，增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)民生活水平的不斷提高。相信我國必將會將這一問題解決好，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場搞活，實現(xiàn)土地資源的有效配置，縮小城鄉(xiāng)差距，改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟體制模式，從而推動中國農(nóng)村經(jīng)濟的跨越式發(fā)展。

參考文獻：

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[4]丁關(guān)良：《土地承包經(jīng)營權(quán)基本問題研究》，浙江大學出版社，2007年10月第1版.

篇2

1、 把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)放在首位

一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放活之后，城市資本允許進入農(nóng)村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現(xiàn)農(nóng)民將大量土地賣給城市居民的現(xiàn)象，當然這只是一種假設(shè)。如果政府不采取措施強制規(guī)定，就會有一些地方政府為了推行所謂的“規(guī)模經(jīng)營”，通過各級政府的權(quán)力，很有可能將大片土地轉(zhuǎn)讓到城市居民手中，導致出現(xiàn)城里的所謂“大地主”。而這不是我省推進農(nóng)業(yè)“適度規(guī)模經(jīng)營”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對相關(guān)法律法規(guī)進行修訂完善。此外，鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地的社會保障功能，如果不把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)放在首位，對個人最高農(nóng)地擁有量進行限制，則很有可能出現(xiàn)一邊超大規(guī)模的“地主”，一邊無地農(nóng)民的情況，導致農(nóng)村兩級分化，影響社會穩(wěn)定。

2、保證土地的使用效率

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。從目前農(nóng)村土地利用情況看，“”，經(jīng)營規(guī)模過小，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的管理成本，從而難以形成規(guī)模經(jīng)濟效益，難以形成有效競爭，也不利于農(nóng)業(yè)科技水平的提高1。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進科技成果的應用推廣，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，通過規(guī)范土地合理流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，防止出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。另一方面，改變現(xiàn)有農(nóng)戶家庭半自給性、小規(guī)模土地承包經(jīng)營基礎(chǔ)上的農(nóng)民兼業(yè)化，追求土地經(jīng)營目標投入產(chǎn)出收益的最大化，提高土地配置效率。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的合理使用

1、 嚴格按照相關(guān)政策法規(guī)進行土地流轉(zhuǎn)，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變

當前，我省仍是一個農(nóng)業(yè)大省，而且土地資源十分有限，耕地數(shù)量更是有限，無論從土地作為農(nóng)民的社會保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴禁借用土地流轉(zhuǎn)之際隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格管理的原則，不斷完善農(nóng)村土地管理制度，堅持最嚴格的耕地保護制度，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)后的使用。

2、加大土地流轉(zhuǎn)宣傳力度

加大土地流轉(zhuǎn)的宣傳，提高農(nóng)民“土地是財富之母”的意識，特別要讓農(nóng)民了解土地流轉(zhuǎn)的前提條件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應遵循的基本原則，熟悉土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)；同時，還應讓農(nóng)民知道，土地不僅僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地性質(zhì)和用途不變。此外，還可通過板報、村民廣播等載體，讓農(nóng)民了解到除建設(shè)依法征用集體土地外，村集體無權(quán)在承包期內(nèi)單方面不簽合同、不發(fā)證書、解除承包合同、強行收回和調(diào)整農(nóng)民承包地，進一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，確保土地合理使用。

3、 加強土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，規(guī)范土地農(nóng)業(yè)用途

當前，各級國土資源部門一定要加強流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，堅決禁止以土地流轉(zhuǎn)為名改變農(nóng)用地用途特別是基本農(nóng)田用途的違法行為。同時，要建立健全全省各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系，培育土地流轉(zhuǎn)主體，加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，鼓勵引導專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鼓勵引導農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，防止出現(xiàn)土地撂荒和粗放經(jīng)營等現(xiàn)象。

三、 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)主體

當前，我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在由于土地權(quán)屬不明而導致的流轉(zhuǎn)混亂、效率低下等問題，相關(guān)法律法規(guī)對土地所有權(quán)主體的經(jīng)濟地位、法律地位、財產(chǎn)地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規(guī)定，這不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序健康進行。

1、健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民對土地的依賴性很強。因此，有關(guān)部門應重視對《農(nóng)村土地承包法》的修訂和完善，切實解決當前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)主體不清的問題。同時，還應進一步建立和完善土地流轉(zhuǎn)的其他政策法規(guī)，尤其是土地分配政策，應適當體現(xiàn)均衡原則，即實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的動態(tài)監(jiān)管和分配。區(qū)分情況收回符合條件成員的承包權(quán)并再流轉(zhuǎn)或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關(guān)規(guī)定中，制定成《農(nóng)村土地承包細則》，使其具有很強的可操作性。

篇3

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；關(guān)鍵問題

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，從嚴格意義上講即農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地的流轉(zhuǎn)本質(zhì)上是農(nóng)戶對所擁有的集體土地承包經(jīng)營權(quán)的交易。

1.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提條件

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一個漸進的過程，不能冒進，更不能不考慮中國實際盲目推進，急于求成，應在進一步完善政策法規(guī)，堅守基本條件的前提下，逐步實施。

1.1把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)放在首位

一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放活之后，城市資本允許進入農(nóng)村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現(xiàn)農(nóng)民將大量土地賣給城市居民的現(xiàn)象，當然這只是一種假設(shè)。如果政府不采取措施強制規(guī)定，就會有一些地方政府為了推行所謂的“規(guī)模經(jīng)營”，通過各級政府的權(quán)力，很有可能將大片土地轉(zhuǎn)讓到城市居民手中，導致出現(xiàn)城里的所謂“大地主”。而這不是我國推進農(nóng)業(yè)“適度規(guī)模經(jīng)營”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對相關(guān)法律法規(guī)進行修訂完善。此外，鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地的社會保障功能，如果不把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)放在首位，對個人最高農(nóng)地擁有量進行限制，則很有可能出現(xiàn)一邊超大規(guī)模的“地主”，一邊無地農(nóng)民的情況，導致農(nóng)村兩級分化，影響社會穩(wěn)定。

1.2堅持守住18億畝耕地這條紅線

土地制度是農(nóng)村和我國的基礎(chǔ)制度。按照中央農(nóng)村土地管理制度，允許土地流轉(zhuǎn)的前提是堅持守住18億畝耕地這條紅線，劃定永久基本農(nóng)田，確?；巨r(nóng)田總量不減、用途不變。

1.3保證土地的使用效率

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。從目前農(nóng)村土地利用情況看，“”，經(jīng)營規(guī)模過小，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的管理成本，從而難以形成規(guī)模經(jīng)濟效益，難以形成有效競爭，也不利于農(nóng)業(yè)科技水平的提高。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進科技成果的應用推廣，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，通過規(guī)范土地合理流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，防止出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。另一方面，改變現(xiàn)有農(nóng)戶家庭半自給性、小規(guī)模土地承包經(jīng)營基礎(chǔ)上的農(nóng)民兼業(yè)化，追求土地經(jīng)營目標投入產(chǎn)出收益的最大化，提高土地配置效率。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的合理使用

2.1嚴格按照相關(guān)政策法規(guī)進行土地流轉(zhuǎn)，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變

當前，我國仍是一個農(nóng)業(yè)大國，而且土地資源十分有限，耕地數(shù)量更是有限，無論從土地作為農(nóng)民的社會保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴禁借用土地流轉(zhuǎn)之際隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格管理的原則，不斷完善農(nóng)村土地管理制度，堅持最嚴格的耕地保護制度，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)后的使用。

2.2加大土地流轉(zhuǎn)宣傳力度

加大土地流轉(zhuǎn)的宣傳，提高農(nóng)民“土地是財富之母”的意識，特別要讓農(nóng)民了解土地流轉(zhuǎn)的前提條件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應遵循的基本原則，熟悉土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)；同時，還應讓農(nóng)民知道，土地不僅僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地性質(zhì)和用途不變。此外，還可通過板報、村民廣播等載體，讓農(nóng)民了解到除國家建設(shè)依法征用集體土地外，村集體無權(quán)在承包期內(nèi)單方面不簽合同、不發(fā)證書、解除承包合同、強行收回和調(diào)整農(nóng)民承包地，進一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，確保土地合理使用。

2.3加強土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，規(guī)范土地農(nóng)業(yè)用途

當前，各級國土資源部門一定要加強流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，堅決禁止以土地流轉(zhuǎn)為名改變農(nóng)用地用途特別是基本農(nóng)田用途的違法行為。同時，要建立健全全國各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系，培育土地流轉(zhuǎn)主體，加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，鼓勵引導專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鼓勵引導農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，防止出現(xiàn)土地撂荒和粗放經(jīng)營等現(xiàn)象。此外，應全面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，使用統(tǒng)一規(guī)范的合同文本，并指導土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，及時辦理土地流轉(zhuǎn)當事人提出的簽證申請，糾正土地流轉(zhuǎn)雙方違反有關(guān)土地管理法律、法規(guī)和政策方面的約定，確保流轉(zhuǎn)后的土地農(nóng)業(yè)用途不變。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)主體

當前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在由于土地權(quán)屬不明而導致的流轉(zhuǎn)混亂、效率低下等問題，相關(guān)法律法規(guī)對土地所有權(quán)主體的經(jīng)濟地位、法律地位、財產(chǎn)地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規(guī)定，這不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序健康進行。

3.1健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民對土地的依賴性很強。因此，有關(guān)部門應重視對《農(nóng)村土地承包法》的修訂和完善，切實解決當前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)主體不清的問題。同時，還應進一步建立和完善土地流轉(zhuǎn)的其他政策法規(guī)，尤其是土地分配政策，應適當體現(xiàn)均衡原則，即實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的動態(tài)監(jiān)管和分配。區(qū)分情況收回符合條件成員的承包權(quán)并再流轉(zhuǎn)或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關(guān)規(guī)定中，制定成《農(nóng)村土地承包細則》，使其具有很強的可操作性。

3.2嚴格執(zhí)行土地法律法規(guī)，完善土地承包手續(xù)

要求出讓方和受讓方必須根據(jù)（（中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及其有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行土地流轉(zhuǎn)，并簽訂合同。在合同中雙方應明確土地流轉(zhuǎn)的方式、流轉(zhuǎn)土地的用途、土地流轉(zhuǎn)的時限、土地流轉(zhuǎn)的數(shù)量及費用、土地流轉(zhuǎn)的類型、面積和質(zhì)量，雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同的變更與解除及其他約定等內(nèi)容。同時，還應進一步完善土地承包手續(xù)，避免或減少不必要的糾紛。

4.土地流轉(zhuǎn)的價格機制形成

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關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地;承包經(jīng)營權(quán);流轉(zhuǎn);機制

20世紀80年代初,我國推行的以戶為單位、雙層經(jīng)營、統(tǒng)分結(jié)合的農(nóng)村土地經(jīng)營制度,賦予了農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán),“耕者有其田”做法極大地促進了農(nóng)民個體積極性和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展。近20年來,隨著城市改革的深入,工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的發(fā)展,城鄉(xiāng)差別的擴大,農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移,農(nóng)戶的分家細化及經(jīng)營農(nóng)業(yè)欲望和能力的弱化,農(nóng)地破碎現(xiàn)象突出,農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率下降明顯,難以適應現(xiàn)代社會對農(nóng)業(yè)提出的現(xiàn)代化要求。要改變這一狀況,途徑之一是通過合法有序的方式和辦法,促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)從分散向集中流轉(zhuǎn),從粗放經(jīng)營者向集約利用者流轉(zhuǎn)。目前,我國農(nóng)村各地出現(xiàn)了農(nóng)地代耕、出租、轉(zhuǎn)包、置換、入股合作等流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的現(xiàn)象,尤其在社會經(jīng)濟比較發(fā)達、交通條件比較便利的地區(qū)。但總體來看,我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面不大、程度不高,需要進一步推進。

一、我國農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)所需的主要條件

我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需要一定的條件,這些條件包括了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)供方的、需方的以及政府的,關(guān)鍵是政府的農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策、農(nóng)地需方的訴求和農(nóng)地供方的意愿。

(一)制度安排對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的許可

目前我國有多項法律賦權(quán)農(nóng)戶和農(nóng)民集體組織進行農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。我國《土地管理法》明確規(guī)定:土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓;農(nóng)民集體所有的土地,可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營,從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》中規(guī)定:國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度;國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地,可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包;通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。并規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應當遵循平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t,任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途;流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限;受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力;在同等條件下,本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)等。我國《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)當事人、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同、流轉(zhuǎn)管理等都作了明確具體的規(guī)定,為我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供了法律和制度上的保障。

(二)農(nóng)民的意愿和能力

農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的當事人。當前我國農(nóng)村實行的“家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制”,是賦予農(nóng)民長期土地使用權(quán)的制度。我國《農(nóng)村土地承包法》明文規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的農(nóng)村土地實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度;農(nóng)村土地承包后,土地的所有權(quán)性質(zhì)不變,承包地不得買賣;任何組織和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員承包土地的權(quán)利;承包方的土地承包經(jīng)營權(quán),任何組織和個人不得侵犯。這說明,農(nóng)村土地是農(nóng)民集體的,承包地是承包農(nóng)戶的,農(nóng)民集體土地與農(nóng)戶承包土地是否流轉(zhuǎn),必須由農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶來決定。農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶是否流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),又取決于他們對土地的控制欲望、土地開發(fā)經(jīng)營的利益比較、工商業(yè)的就業(yè)機會、社會保障制度的保障程度、農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)范程度以及農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶的判斷和處事能力。農(nóng)民愿意流轉(zhuǎn)自己土地承包經(jīng)營權(quán),主要是基于土地流轉(zhuǎn)有利可圖、有信譽保證、有規(guī)范便攜的流轉(zhuǎn)手續(xù)、有維權(quán)法律保障,土地流轉(zhuǎn)后有就業(yè)門路、有長遠穩(wěn)定的社會保障。

(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)需方及其行為

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的需方,是希望獲得流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)營農(nóng)業(yè)的當事人,即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方,他們“可以是承包農(nóng)戶,也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人”。社會對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的需求,是農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)得以流轉(zhuǎn)的重要條件。在發(fā)達地區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況比較多見,主要原因是這些地區(qū)存在著大量需要流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的個人、企業(yè)或團體,如農(nóng)村經(jīng)濟能人、農(nóng)業(yè)專業(yè)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等,他們需要土地進行農(nóng)業(yè)開發(fā)。農(nóng)村經(jīng)濟能人、農(nóng)業(yè)專業(yè)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的需求及其對農(nóng)戶的勸導、利誘和信譽保障等,有助于促進農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

(四)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的切實利益

如前所述,農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包土地經(jīng)營權(quán),主要是期望從農(nóng)地流轉(zhuǎn)中獲得實物、租金、轉(zhuǎn)包費、管護以及提高地力等利益,目前無償?shù)耐恋亓鬓D(zhuǎn)雖有存在,但并不普遍,尤其是向農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織、非本村農(nóng)業(yè)經(jīng)濟能人的流轉(zhuǎn)。因此,保障農(nóng)民農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)益,讓農(nóng)民真正得到農(nóng)地流轉(zhuǎn)的實惠,是確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)長期流轉(zhuǎn)的重要條件。我國《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中已明確規(guī)定,承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地;農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳;受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn),應當取得原承包方的同意等等,為保障農(nóng)民流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)利益提供了法律依據(jù)。

(五)工作機會與社會保障

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與社會提供的就業(yè)機會和農(nóng)村社會保障密切相關(guān)。一方面,對青年一代農(nóng)民而言,他們對農(nóng)地的依賴遠沒有他們先輩那樣強烈,他們中的許多人對承包地的經(jīng)營是一種無奈的選擇。如果城中有充分的就業(yè)和工作機會,將有助于這部分人出租和轉(zhuǎn)包承包地經(jīng)營權(quán)給善于經(jīng)營農(nóng)地的人和單位,以在獲得工資性收入的同時,獲得一份承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的利益。另一方面,農(nóng)戶經(jīng)營小規(guī)模的農(nóng)地雖然掙錢不多,但仍為衣食住行重要保障。如果農(nóng)村有完善的社會保障讓農(nóng)戶免于承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的溫飽顧慮,讓其有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源,將有助于促進農(nóng)戶農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

(六)其他條件

第一,自然條件。一般情況下,經(jīng)濟發(fā)達、交通便利的地區(qū),因農(nóng)產(chǎn)品及其加工品輸入輸出比較便捷,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受讓方更愿意選擇。同時,這些地方工作機會比較多,農(nóng)戶通過流轉(zhuǎn)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)可獲得更多的收益。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也多見于這些地區(qū)。丘陵、平原區(qū)與山區(qū)相比,因農(nóng)業(yè)相對易于連片開發(fā),農(nóng)地流轉(zhuǎn)相對較多。第二,輔助條件。主要包括農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求信息、地方政府政策及其服務(wù)、地租與承包費等方面。通常,地租和承包費比較低,地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟政策比較優(yōu)惠,政府服務(wù)比較良好的地區(qū),農(nóng)地流轉(zhuǎn)的情況比較多。

二、我國農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要障礙

目前我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)速度比較緩慢,主要因素有以下方面:

(一)農(nóng)戶地權(quán)意識比較強

目前我國大部分農(nóng)戶對承包地仍有強烈信賴和眷戀,擁有和經(jīng)營承包地就等于擁有了一切,尤其對中老年農(nóng)民而言,由于文化水平、勞動技能、生活方式等原因,承包地仍然是他們生活的主要來源,因此,固守于小塊農(nóng)地,循規(guī)蹈矩地耕作,已成為他們永久不變的生活慣性,他們很少考慮農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。

(二)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)農(nóng)地處置能力還比較弱

部分農(nóng)戶希望通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)來改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)濟狀況,但因自身能力不足,不知如何與承包商、租戶打交道,如何辦理農(nóng)地流轉(zhuǎn)的各項手續(xù),如何簽訂農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同,如何取得流轉(zhuǎn)農(nóng)地的收益,如何解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的利益糾紛問題等,因此限制了農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

(三)缺乏農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受讓戶

目前,我國商業(yè)資本對農(nóng)業(yè)有所滲透,但并不大,農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)不發(fā)達,農(nóng)村中的農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)村經(jīng)濟能人不多,社會對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的需要還比較有限。因此,盡管現(xiàn)在我國農(nóng)村地區(qū)有許多農(nóng)戶想出租、轉(zhuǎn)包自己撂荒的、不想耕種的承包地經(jīng)營權(quán),但因需求缺乏而流轉(zhuǎn)不出去,尤其在欠發(fā)達、交通不便利的地區(qū)。

(四)農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求信息渠道少

一方面,有哪些農(nóng)戶需要出租、轉(zhuǎn)包承包地經(jīng)營權(quán),并以怎樣的條件出租、轉(zhuǎn)包哪些地塊,等等,受讓方不得而知;另一方面,承包地的受讓方是誰,他們以怎樣的條件、方式希望獲得怎樣的承包地地塊,等等,農(nóng)戶無從知曉。這樣,就限制了承包地經(jīng)營權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。

(五)缺乏農(nóng)地流轉(zhuǎn)的有力組織者

農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),一般由需方向農(nóng)戶或農(nóng)民集體組織提出對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的需求,再由農(nóng)戶或農(nóng)民集體組織干部(村委)集合相關(guān)地塊農(nóng)戶商議,由農(nóng)戶代表或村委與需方進行農(nóng)地流轉(zhuǎn)條件談判,簽訂出租或轉(zhuǎn)包合同,然后組織村民進行農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。一些地方因缺乏得力的村干部或經(jīng)濟能人,有農(nóng)地流轉(zhuǎn)需求而無農(nóng)地流轉(zhuǎn)組織,農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)難以流轉(zhuǎn)。

(六)農(nóng)地流轉(zhuǎn)利益缺乏保障

一些進行了承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)了的農(nóng)戶,因受讓方不履行承諾、享受不到地租上漲及作價入股利益、農(nóng)地受到破壞等原因,與受讓方間的糾紛不斷,因而導致農(nóng)地流轉(zhuǎn)的中斷或不延續(xù),并帶來農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)承包地時的利益擔憂,影響了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

(七)農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理缺位

國家《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》雖然明文規(guī)定農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)要簽訂流轉(zhuǎn)合同,由農(nóng)村土地發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門管理農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),但農(nóng)地經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶,地方政府管理名不正、言不順,加上人力、經(jīng)費不足,管理工作不到位,分散農(nóng)戶難以獲得高效服務(wù),因而影響了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

三、建立促進我國農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)的機制

要解決好“有地不種,想種沒地”的問題,關(guān)鍵是建立起促進農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效機制,使農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織、農(nóng)村經(jīng)濟能人、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等積極參與到農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中來,更好地開發(fā)利用農(nóng)地資源。

(一)完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理

第一,強化農(nóng)村土地承包發(fā)包方的責任。農(nóng)村土地屬農(nóng)民集體組織所有,農(nóng)民集體組織作為發(fā)包方和農(nóng)地流轉(zhuǎn)的管理主體之一,應主動擔負起轄區(qū)內(nèi)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的組織、計劃、執(zhí)行、控制、協(xié)調(diào)等責任,促進本村、本屯農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的有序合法流轉(zhuǎn)。第二,強化鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門管理職能。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門除承擔接受農(nóng)地流轉(zhuǎn)報告、指導簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同、保管農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等歸檔,調(diào)解農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或者糾紛的責任外,還應承擔起加強發(fā)包方在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理中的監(jiān)督職責。一是加強土地流轉(zhuǎn)合同管理。提高土地流轉(zhuǎn)當事人對合同重要性的認識,提高農(nóng)地出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的簽約率,減少和避免農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛。二是加強土地流轉(zhuǎn)利益分配環(huán)節(jié)監(jiān)督。避免以各種名義參與租賃費的分配或者獲得“倒包”中的差價,尊重和保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)當事人的權(quán)利。三是加強流轉(zhuǎn)土地用途管理。避免農(nóng)地流轉(zhuǎn)為其他用地,加強對基本農(nóng)田的保障,減少農(nóng)地流失。

(二)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)

第一,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中心(或土地流轉(zhuǎn)站)。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門與農(nóng)村土地發(fā)包方共同組建鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中心,為農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)戶提供農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂指導,提供土地流轉(zhuǎn)供求信息、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營情況、公證及合法維權(quán)服務(wù)等,為農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包農(nóng)地經(jīng)營權(quán)提供便利,減少農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)顧慮和流轉(zhuǎn)手續(xù),降低農(nóng)地流轉(zhuǎn)成本。第二,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)代辦機構(gòu)。允許辦各種所有制性質(zhì)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機構(gòu),為農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)代辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)事宜,如接受委托進行流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級評定;農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)供給情況及農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)農(nóng)地需求狀況調(diào)查;替農(nóng)地流轉(zhuǎn)當事人辦理農(nóng)地流轉(zhuǎn)各項手續(xù)等。第三,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人互助會或協(xié)會。使之成為集合農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人,促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人信息交流,協(xié)調(diào)解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)實際問題的平臺。

(三)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場

建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場,用于開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的認定、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)招投標流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息等,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租、轉(zhuǎn)包、置換、折價入股、招標、掛牌、拍賣等運作提供平臺。目前我國各地農(nóng)村常住戶經(jīng)營耕地面積構(gòu)成中,租入、包入、轉(zhuǎn)入地占實際經(jīng)營耕地面積10%左右,據(jù)此計算,當前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積約1.8億畝。隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的加快,農(nóng)業(yè)勞動力向工副業(yè)的轉(zhuǎn)移,農(nóng)民外出務(wù)工時間及人數(shù)的增加,政府促進農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)支持政策的不斷完善,農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織對農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的要求將進一步增大,流轉(zhuǎn)面積將進一步增多,這就需要有一個功能齊全、公開透明、服務(wù)便捷、規(guī)范有序的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系為之服務(wù)。為適應這一要求,我國應逐步建立起以農(nóng)民集體為主體、層次多級、服務(wù)齊全、管理規(guī)范的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場,促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)“招掛”流轉(zhuǎn)。

(四)建立和實施農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)激勵機制

中央及地方政府出臺相關(guān)政策措施,支持和促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。第一,設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)項目基金。用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)項目的開發(fā)建設(shè),如鄉(xiāng)村農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)示范、農(nóng)地集中整治、流轉(zhuǎn)農(nóng)地農(nóng)民培訓、就業(yè)與再就業(yè)援助等。第二,實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)財政補貼。對流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織,按流轉(zhuǎn)農(nóng)地面積的多少,予以一定的財政補貼,以鼓勵他們有序流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。對通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)建立起來的農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè),予以事業(yè)費補助。第三,建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)優(yōu)惠稅制。對規(guī)模以上有序吸納流轉(zhuǎn)農(nóng)地的農(nóng)村經(jīng)濟能人、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè),予以減稅讓利。第四,建立促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)融投資政策,予以進行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等低息、貼息貸款,提供擔保貸款,扶持其進行農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)。第五,建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)政策,對農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進行的農(nóng)業(yè)區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目予以一定的財政資助,鼓勵他們進行土地合伙,辦土地股份制農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)莊,實行“公司+基地+農(nóng)戶”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作,發(fā)展特色優(yōu)勢農(nóng)業(yè)。

(五)尊重農(nóng)民對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的選擇

目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有很多,如代耕、出租、轉(zhuǎn)包、反租倒包、作價入股、置換、招標、掛牌等,農(nóng)民采用何種流轉(zhuǎn)方式,應由農(nóng)民與受讓方商討決定。從當前情況看,代耕、出租、轉(zhuǎn)包是主要的流轉(zhuǎn)形式。原因是,農(nóng)戶雖出租和轉(zhuǎn)包了一定時期內(nèi)的承包土地經(jīng)營權(quán),但農(nóng)戶與受讓方相對獨立,出租與轉(zhuǎn)包的土地經(jīng)營權(quán)清晰,不改變原承包合同關(guān)系,農(nóng)戶在出租、轉(zhuǎn)包期內(nèi)還可獲得穩(wěn)定的租金和轉(zhuǎn)包費,農(nóng)戶與受讓方便于操作,農(nóng)戶比較容易接受。以土地經(jīng)營權(quán)折價入股流轉(zhuǎn)農(nóng)地的方式,因土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化為農(nóng)民專業(yè)合作組織、企業(yè)經(jīng)營實體中一部分,土地入股紅利的多少和土地經(jīng)營情況掛鉤,入股農(nóng)民收益穩(wěn)定性差,加之土地經(jīng)營權(quán)入股后相對難以區(qū)分地塊歸屬,農(nóng)民入股進社容易退股退社難等,這種流轉(zhuǎn)方式不是一下子就為廣大農(nóng)民所接受。對于招標流轉(zhuǎn)這一方式,因其操作比較透明,有利于集結(jié)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的當事人,農(nóng)地流轉(zhuǎn)成本相對合理等,將來應成為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一種重要方式。江蘇省沛縣的“村統(tǒng)建統(tǒng)調(diào),戶分包”的做法,四川新津縣安西鎮(zhèn)的“股權(quán)+紅利+工資”股份經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)模式,以及安徽鳳陽縣劉府鎮(zhèn)趙莊村的“龍頭企業(yè)+基地+農(nóng)戶”土地流轉(zhuǎn)模式等,是比較成功的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流方式,農(nóng)民群眾可學習借鑒和因地制宜加以選擇。

參考文獻:

1、中華人民共和國土地管理法[S].1999-01-01.

2、中華人民共和國農(nóng)村土地承包法[S].2003-03-01.

篇5

第一條保護土地承包當事人合法權(quán)益，為加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理。根據(jù)《中華人民共和國土地承包法》農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。

第二條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應當在堅持農(nóng)村家庭承包經(jīng)營制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包使用關(guān)系的基礎(chǔ)上。遵循平等協(xié)商，依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

第三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應當規(guī)范有序。依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系受法律保護。土地流轉(zhuǎn)不得改變農(nóng)業(yè)用途。

第四條區(qū)農(nóng)工委負責本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心具體負責對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的管理，指導土地流轉(zhuǎn)雙方的合同簽訂，負責流轉(zhuǎn)合同的鑒證工作。

第二章流轉(zhuǎn)當事人

第五條承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營承包權(quán)，必須依法取得《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。

第六條承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的應當由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應當載明委托的事項、權(quán)限和期限等。

第七條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。受讓方應當具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，第八條受讓方應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護土地。受讓方有權(quán)獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。

第三章流轉(zhuǎn)方式

第九條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

雙方享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)不變。第十條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。

第十一條同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間愿意將土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換，雙方對互換土地享有的承包權(quán)利和承擔的義務(wù)也相應互換，互換時，當事人應當簽訂流轉(zhuǎn)合同。

第十二條采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方應當向發(fā)包方提出申請，經(jīng)同意后方可轉(zhuǎn)讓。

第十三條承包方以入股方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的應當在發(fā)包方和街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。成立農(nóng)地股份專業(yè)合作社的其章程應當符合相關(guān)法律規(guī)定，并報街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和區(qū)委農(nóng)工委備案，還應向區(qū)工商部門申請登記。

第十四條通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的,當事人應向街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心申請辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記，取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書。

第四章流轉(zhuǎn)管理

第十五條社區(qū)（村）設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息員，定期搜集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供需信息，并及時將所搜集、匯總的流轉(zhuǎn)信息上報街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心將信息篩選分類后掛牌，同時上傳到江寧區(qū)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心應對自己提供的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息負責。

第十六條承包方與受讓方應就流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件等進行自愿平等協(xié)商，達成流轉(zhuǎn)意向。發(fā)包方受承包方書面委托，可代表承包方統(tǒng)一與受讓方進行協(xié)商。

第十七條流轉(zhuǎn)合同簽訂前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門應對受讓方情況進行審查（同村同組承包戶相互間轉(zhuǎn)包、租賃、互換土地的不審查）流轉(zhuǎn)面積100畝以下的由街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心審查，其中單宗15畝以上的報區(qū)農(nóng)工委登記備案；100畝以上的由區(qū)農(nóng)工委會同街道組織審查。審查內(nèi)容包括：法人資格、注冊地址、信譽度、資金實力、技術(shù)水平、經(jīng)營管理能力、履約能力以及土地流轉(zhuǎn)實施項目是否符合國家的法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)位總體規(guī)劃要求和項目的預期效益及經(jīng)營風險等。

第十八條發(fā)包方或中介組織受承包方書面委托，可代表承包方與受讓方訂立合同。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同必須包含流轉(zhuǎn)的面積、位置、期限、價位以及合同簽訂雙方的權(quán)利、義務(wù)和所承擔的法律責任等要素，當事人還可約定其他內(nèi)容。土地流轉(zhuǎn)的期限不得超過二輪承包的剩余期限，流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心各備案一份。

第十九條為了預防和減少因承包合同簽訂不當或其他原因而造成的糾紛，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同簽訂之后，鼓勵流轉(zhuǎn)當事人到發(fā)包方所在地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心進行鑒證。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對經(jīng)其辦理鑒證的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，辦理鑒證后一個月內(nèi)，可以派員回訪當事人一次，以了解承包合同的履行情況。

第二十條農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)地價評估應依據(jù)流轉(zhuǎn)地塊的流轉(zhuǎn)方式、使用年限、地質(zhì)、利用率、區(qū)位、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施狀況、獲利能力等情況確定。不得損害農(nóng)民經(jīng)濟收入權(quán)益。

第二十一條本區(qū)區(qū)域內(nèi)，實行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導價。土地流轉(zhuǎn)指導價根據(jù)區(qū)位差異分為三類：一類片區(qū)通常不低于700元/畝；二類片區(qū)通常不低于600元/畝；三類片區(qū)通常不低于500元/畝（均不含二次分紅，對以前生效的土地流轉(zhuǎn)合同，屬于流轉(zhuǎn)期限長、價格顯失公平的約定，流轉(zhuǎn)雙方可從實際出發(fā)，共同協(xié)商，簽訂相應價格補充協(xié)議。

第二十二條街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心應當建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，主要包括農(nóng)村土地資源信息庫電子檔案、土地流轉(zhuǎn)狀況電子檔案；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中形成的當事人申請、委托流轉(zhuǎn)書、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)評估報告、流轉(zhuǎn)合同以及流轉(zhuǎn)合同糾紛調(diào)處（仲裁書）等文書檔案。應以年度為順序，按村組類別、流轉(zhuǎn)五種形式進行立卷。對流轉(zhuǎn)面積15畝以上的實行大戶登記備案制度，報區(qū)委農(nóng)工委匯總、備案。

第五章糾紛調(diào)處與仲裁

第二十三條區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)行使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解、仲裁職能。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心具體負責其轄區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村土地承包管理和流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處工作。

第二十四條土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛，本著調(diào)解為主、仲裁為輔的原則。調(diào)解可以簡化程序，盡快疏導解決糾紛；仲裁必須按法定程序進行，確保仲裁依法、公正、合理、規(guī)范。

第二十五條適用本辦法調(diào)解、仲裁的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛是指當事人之間因承包土地的承包經(jīng)營權(quán)（轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、互換、入股）流轉(zhuǎn)過程中，其合同的履行和解除等事項發(fā)生的爭議。

第六章違規(guī)處理

第二十六條有下列行為之一的其流轉(zhuǎn)合同依據(jù)《合同法》由農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)認定合同無效，變更或撤銷流轉(zhuǎn)合同：

（一）發(fā)包方違反民主議定原則越權(quán)流轉(zhuǎn)的

（二）依法應當經(jīng)發(fā)包方同意而未經(jīng)其同意擅自流轉(zhuǎn)的

（三）一方以欺詐、脅迫等手段訂立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，損害對方利益的

（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的

（五）違反法律法規(guī)有關(guān)不得收回、調(diào)整承包地等強制性規(guī)定的

（六）沒有取得合法土地承包經(jīng)營權(quán)而與其他單位或個人簽訂流轉(zhuǎn)合同的

（七）強迫承包方進行流轉(zhuǎn)的

（八）擅自改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途的

第二十七條發(fā)包方有下列行為之一的應當承擔停止侵害、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等責任：

（一）借流轉(zhuǎn)之機收回、調(diào)整承包土地的

（二）強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的

（三）假借少數(shù)服從多數(shù)名義強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)而進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的

（四）以劃分"口糧田"和"責任田"等為由違法收回承包地搞招標承包的

篇6

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在的問題

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種財產(chǎn)性權(quán)利，可以為承包主體帶來收益。實現(xiàn)收益的方式除了農(nóng)戶自行經(jīng)營承包地之外，將土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進行流轉(zhuǎn)，也是實現(xiàn)收益的重要途徑。在現(xiàn)實生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)早已廣泛流轉(zhuǎn)。筆者在司法實踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中極不規(guī)范，不同程度地存在以下問題，并由此產(chǎn)生大量訴訟。

1.以租代征現(xiàn)象普遍。農(nóng)民以轉(zhuǎn)包的方式將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人，有利于農(nóng)村土地的集約使用與規(guī)模經(jīng)營，與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的改革方向相一致。然而，筆者在司法實踐中發(fā)現(xiàn)，“以租代征”現(xiàn)象普遍。所謂“以租代征”，是指用地單位繞過法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過租用農(nóng)民集體土地，而直接進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為?！耙宰獯鳌辈皇欠ǘǖ霓r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式，而是違反《土地管理法》的行為，受到法律明令禁止。然而，在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，以租代征現(xiàn)象在地處城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟相對發(fā)達的近郊區(qū)普遍存在。由于“以租代征”合同所設(shè)定的租賃期限普遍較長，而合同簽訂時的土地價值不高，雙方約定的租金標準也不會太高，“以租代征”實質(zhì)成為一種“圈地運動”。一方面，隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的深入以及城鎮(zhèn)化進程的加快，土地價值凸顯，帶給經(jīng)營者的收益成倍增加，雙方約定的租金顯得微不足道；另一方面，簽訂租賃合同的農(nóng)民在很長一段時間內(nèi)將失去土地經(jīng)營權(quán)，而土地經(jīng)營權(quán)對農(nóng)民而言，意味著生存保障?？梢灶A見，如果不加以引導，“以租代征”問題在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中可能凸顯。隨著時間的推移，“租賃雙方”因租金標準問題產(chǎn)生的糾紛將大量出現(xiàn)，從而影響到社會的和諧穩(wěn)定。

2.流轉(zhuǎn)主體不適格。在我國，農(nóng)村土地承包方式分為家庭承包與其他方式承包兩種，且以家庭承包方式為主。其他方式承包僅適用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地。在家庭承包中，承包以戶為單位，即承包方為本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶。一般情況下，該農(nóng)戶派出一名代表人與發(fā)包方(集體經(jīng)濟組織)簽訂農(nóng)村土地承包合同后，該農(nóng)戶取得土地承包經(jīng)營權(quán)，遂被稱之為承包經(jīng)營戶。該承包經(jīng)營戶才是決定其承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)的權(quán)利主體。值得注意的是，家庭承包中的“承包經(jīng)營戶”與戶籍管理中的“家庭戶”并不吻合。例如，年邁父母與成年子女居住在一起，在戶籍管理中，也屬于同一個家庭戶口。但在土地發(fā)包時，父母與成年子女分別與發(fā)包方簽定了農(nóng)村土地承包合同，則父母與成年子女就分屬于不同的承包戶。反之，父母與成年子女早已分家居住，且在戶籍管理中，也分別擁有各自的家庭戶口。但在第二輪承包時，因當時各種農(nóng)賦稅及提留尚未取消，許多集體經(jīng)濟組織擔心如果父母因年邁而無力耕種時，村社無法完成農(nóng)賦稅及提留任務(wù)，因此將父母與分家居住的成年子女合并在一起，與之簽訂農(nóng)村土地承包合同。在此情況下，父母與成年子女就屬于同一承包戶。

過去在農(nóng)業(yè)負擔過重，土地收益甚微的情況下，大量農(nóng)民長期外出務(wù)工。一些農(nóng)戶因長期在外而無法耕種土地，愿意將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)。由于這些農(nóng)戶長期在外，故出面處理流轉(zhuǎn)事務(wù)的主體通常是其留守在家的近親屬如父母兄弟等。流轉(zhuǎn)的土地由他人耕種后，數(shù)年來也從未發(fā)生過爭議。隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的深入以及城鎮(zhèn)化進程的加快，致使原本不值錢的農(nóng)村土地價值成倍增加，原本無爭議的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系受到?jīng)_擊，大量與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的糾紛訴諸法院。既有原土地承包經(jīng)營權(quán)人以簽定流轉(zhuǎn)合同的主體（其父母、兄弟等）并非權(quán)利人為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無效的糾紛，也有以流轉(zhuǎn)合同的簽訂主體雖然是土地承包經(jīng)營權(quán)人，但侵犯了自己作為共有權(quán)人的利益為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無效的糾紛。

3.流轉(zhuǎn)形式不規(guī)范。在現(xiàn)實生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式多種多樣?！掇r(nóng)村土地承包法》針對不同的流轉(zhuǎn)方式設(shè)定了不同的形式要件。例如，“轉(zhuǎn)包”與“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別在于：轉(zhuǎn)包是指承包方在一定期限內(nèi)（不超過承包期），將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓與第三方，但承包方與發(fā)包方承包關(guān)系維持不變的流轉(zhuǎn)方式；而轉(zhuǎn)讓則是承包方將全部或者部分承包地的承包經(jīng)營權(quán)在剩余期限內(nèi)徹底讓渡給他人，承包方與發(fā)包方在該承包地上的承包關(guān)系隨之終止，由受讓的農(nóng)戶與發(fā)包方確立新的承包合同關(guān)系，是最為徹底的土地流轉(zhuǎn)方式。正是鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，如果轉(zhuǎn)讓不當，對農(nóng)戶的切身利益損害最大，故《農(nóng)村土地承包法》為了體現(xiàn)對農(nóng)戶的保護，對轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴格的實質(zhì)條件和形式要件：第一，承包方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源；第二，必須經(jīng)發(fā)包方同意；第三，受讓方應當是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶。而轉(zhuǎn)包是不需要發(fā)包方同意，只需報發(fā)包方備案即可。然而，在現(xiàn)實生活中，相當數(shù)量的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定形式不符合《農(nóng)村土地承包法》的要求。多數(shù)情況下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方均為不具備法律專業(yè)知識的普通農(nóng)戶，雙方在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時，有的甚至采取口頭約定的形式。雖然有的流轉(zhuǎn)協(xié)議采用書面形式，但錯別字多、措辭含糊不清、內(nèi)容與形式不符等問題大量存在。例如，協(xié)議措辭為“轉(zhuǎn)讓”，但約定內(nèi)容卻與“轉(zhuǎn)包”相似。有的居然約定轉(zhuǎn)讓的是土地“所有權(quán)”，約定流轉(zhuǎn)期限時使用“長期”“永久”等模糊字眼等等。此類糾紛訴諸法院時，可能致使承辦法官在適用法律時面臨兩難境地。

二、解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題的對策

重慶市作為國務(wù)院批準設(shè)立的全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，探索出一條既好又快地促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效途徑，是我市在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中應當解決的重大課題。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題不僅是個經(jīng)濟問題，更是一個政治問題。故我市在探索如何加快和促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時，應當更多地關(guān)注農(nóng)民利益、關(guān)注社會的和諧穩(wěn)定。

1．謹慎推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。如前所述，農(nóng)民為獲得穩(wěn)定收益，可能選擇將屬于自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給他人以獲得穩(wěn)定的租金收入。如果租賃合同簽署不當，則可能出現(xiàn)“以租代征”的情況，使得出租土地的農(nóng)民淪落為失地農(nóng)民，而獲得的補償卻是原本微薄卻還逐年貶值的租金收入。為了解決農(nóng)民不能分享土地逐年增值所帶來的利益成果問題，可以考慮以謹慎的態(tài)度、試點的方式，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。

重慶市工商行政管理局出臺了《關(guān)于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實施意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》第十六條載明：“支持探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式。在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社；經(jīng)區(qū)縣人民政府批準，在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立有限責任公司和獨資、合伙等企業(yè)的試點工作，積極推進土地集約、規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)民組織化程度，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”，明確允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股成立有限責任公司。該實施意見一出臺，就與北京“小產(chǎn)權(quán)房”、廣州“宅基地使用權(quán)入市”等話題一樣，引起全社會的廣泛關(guān)注與巨大爭議。重慶市農(nóng)辦在《重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的調(diào)查與思考》中對農(nóng)民以土地入股組建公司存在的法律障礙作了如下分析:雖然《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》都允許“承包農(nóng)戶自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”，但《物權(quán)法》和《擔保法》均沒有賦予家庭承包土地經(jīng)營權(quán)的抵押和擔保貸款的權(quán)利，其中《物權(quán)法》僅賦予家庭承包土地經(jīng)營權(quán)以用益物權(quán)，《擔保法》則明確規(guī)定集體所有的耕地使用權(quán)不得用于抵押。此外，《公司法》還明確規(guī)定：有限責任公司由50個以下股東出資設(shè)立；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。前者限制了股田制公司吸收農(nóng)戶的數(shù)量不得高于50戶，否則有的農(nóng)戶就沒有股東資格，影響股份制公司規(guī)模的擴大。后者由于農(nóng)戶出資多以土地折價方式進行，其現(xiàn)金入股能力有限，影響公司的注冊和運行。

筆者認為，以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股成立有限責任公司在目前的法律框架下確實面臨諸多問題。除了市農(nóng)辦分析到的法律障礙之外，還涉及與《公司法》所設(shè)定的法人人格獨立原則相矛盾?！豆痉ā返谌龡l第一款規(guī)定:“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任”。獨立性表明公司能夠以自己的名義去持有財產(chǎn)、取得財產(chǎn)和處分財產(chǎn)。股東出資完成之后，作為出資的財產(chǎn)或者財產(chǎn)性權(quán)利就屬于公司所有。股東以其出資額為限對公司承擔有限責任，而公司卻以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔無限責任。如果農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)能夠作為一種財產(chǎn)性權(quán)利入股，那么此種流轉(zhuǎn)方式實質(zhì)就是以轉(zhuǎn)讓的方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)到公司手中。如前所述，鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，法律對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴格的條件與程序。農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地不同之處在于，前者屬集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)是基于身份關(guān)系獲得的，故只能轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，而后者屬國家所有，其使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓。因此，國有土地使用權(quán)可以作價出資，而農(nóng)村土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓受限，在現(xiàn)有法律框架下是不能作價出資設(shè)立公司的。

筆者認為，法律作為上層建筑總有滯后于經(jīng)濟基礎(chǔ)的時候。在現(xiàn)有法律框架下，國有土地使用權(quán)可以作價出資設(shè)立公司而農(nóng)村土地使用權(quán)則不能，實質(zhì)是由于我國實行二元結(jié)構(gòu)的土地制度造成的。而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的意思是將城市的發(fā)展與農(nóng)村的發(fā)展聯(lián)系起來加以考慮。而重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，可以在一定范圍內(nèi)、一定程度上對城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度加以突破。并且在現(xiàn)有法律框架下，農(nóng)村土地使用權(quán)也僅僅不能用以作價出資開辦公司，但如果以其出資開辦農(nóng)村合作經(jīng)濟組織、合伙企業(yè)等，是沒有法律障礙的。因此，可以以謹慎的態(tài)度，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。

2．為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的合同范本。筆者在辦理了大量涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛后，感觸至深的是此類案件普遍存在證據(jù)認定困難的問題?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當事人雙方應當簽訂書面合同”。而在現(xiàn)實生活中，大量當事人以口頭約定的方式設(shè)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。一旦發(fā)生糾紛，法院很難查明事實。由于當事人文化程度普遍偏低，加之訂立土地流轉(zhuǎn)合同專業(yè)性強，需要熟悉相關(guān)法律法規(guī)，故即使雙方當事人在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時簽署了書面協(xié)議，也普遍存在權(quán)利義務(wù)約定不明、措辭不當、內(nèi)容有誤等問題。因此，筆者建議對于此類專業(yè)性、政策性極強的合同，可以由政府為當事人提供內(nèi)容完備、形式規(guī)范的合同范本。此舉可以起到規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，預防糾紛的發(fā)生，維護社會和諧穩(wěn)定的積極作用。

需要提及的是，重慶市農(nóng)辦早于2006年就向各區(qū)縣印發(fā)了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)文書格式》，規(guī)范重慶市土地流轉(zhuǎn)中的五種合同文書和四種流轉(zhuǎn)文書文本。五種合同文書包括轉(zhuǎn)包合同、出租合同、互換合同、入股合同、轉(zhuǎn)讓合同；四種流轉(zhuǎn)文書文本包括流轉(zhuǎn)委托書、轉(zhuǎn)讓申請表、變更登記本、流轉(zhuǎn)登記簿。市農(nóng)辦要求進行土地流轉(zhuǎn)的雙方當事人必須按照范本提供的基本內(nèi)容和格式，結(jié)合當?shù)貙嶋H和流轉(zhuǎn)土地的類型、用途，增補相應的約定條款，訂立正式書面合同，明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責任。市農(nóng)辦強調(diào)，原來簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同，不符合法律和政策規(guī)定的，應當重新簽訂；不完善的，應當逐步補充和規(guī)范；沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要按照新的合同格式及時補簽。

然而，筆者在司法實踐中至今未發(fā)現(xiàn)一起流轉(zhuǎn)雙方是按照市農(nóng)辦提供的格式合同來設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的案例。筆者認為，此種現(xiàn)象可能說明兩個問題：其一，格式合同推廣不力。多數(shù)情況下，設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的雙方當事人均為普通農(nóng)戶。他們既不懂得如何撰寫規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，也不知道政府為其提供了可以參考的合同范本，可以向當?shù)赝恋爻邪芾頇C構(gòu)索取，也可以在重慶農(nóng)村信息網(wǎng)上下載，更不知道雙方簽署的協(xié)議需要報發(fā)包方備案。其二，格式合同確實起到了規(guī)范與穩(wěn)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的作用。在筆者承辦的土地流轉(zhuǎn)糾紛中，無一例外地未使用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本，從側(cè)面可能說明啟用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本確實起到了預防糾紛發(fā)生的作用。在雙方當事人按照流轉(zhuǎn)合同范本設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的情況下，因約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，雙方在履行合同的過程中就不會出現(xiàn)爭議。因此，產(chǎn)生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規(guī)范合同范本的情形。以上兩點都說明了推行格式化、規(guī)范化的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)文書的必要性。農(nóng)業(yè)行政主管部門應當依靠集體經(jīng)濟組織，加大教育宣傳力度，推行用以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的格式文書。

3．堅持以農(nóng)戶為主導的流轉(zhuǎn)模式。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體是獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，故流轉(zhuǎn)主體也應當是農(nóng)戶。農(nóng)戶有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及以什么方式流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》也以法律明文規(guī)定的形式對此進行了強調(diào)。然而，在現(xiàn)實生活中，基層地方政府以及村民自治組織在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮了主導作用。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進企業(yè)、發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟、增加收入，要么將農(nóng)戶承包的土地集中起來，統(tǒng)一租賃給第三人，要么應用行政強權(quán)促成土地流轉(zhuǎn)?？v觀全國，這種企業(yè)依靠政府以政治化手段低價要地，其后農(nóng)民又開始“奪地”的土地糾紛頻出。在此類土地流轉(zhuǎn)模式中，由于行政強權(quán)的介入，農(nóng)民利益未得到充分尊重。在有些土地流轉(zhuǎn)過程中，居然從上到下蓋的都是官印，沒有農(nóng)戶的簽章，為糾紛的發(fā)生埋下了伏筆。一旦土地大幅升值之后，農(nóng)民發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益太低，分配太不合理，大規(guī)模的“奪地”糾紛就會發(fā)生。

筆者認為，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中，加快和促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是必要的。而重慶市作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，在土地流轉(zhuǎn)問題上，步子還可以快一點，膽子還可以大一點。但各級政府在促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，其角色應當定位在宏觀引導，而并非個案介入，更不能依靠行政公權(quán)，以政治手段為某企業(yè)低價要地，從而損害農(nóng)民利益。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中，政府要在穩(wěn)定土地承包關(guān)系和尊重農(nóng)民意愿的前提下，堅持“依法、自愿、有償”原則，從實際出發(fā)，積極探索土地流轉(zhuǎn)的多種形式，穩(wěn)步推進土地適度規(guī)模經(jīng)營。

篇7

據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，截至2014年6月底，全國家庭承包經(jīng)營耕地流轉(zhuǎn)面積3．8億畝，占家庭承包耕地總面積的28．8%。農(nóng)村各類專業(yè)大戶達到317萬戶(經(jīng)營面積在50畝以上的專業(yè)大戶超過287萬戶)、家庭農(nóng)場87萬個、農(nóng)民合作社124萬家、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)12萬家。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，目前把土地部分或全部流轉(zhuǎn)給他人使用的農(nóng)戶接近6000萬戶，占全部承包農(nóng)戶總量的26%［1］。課題組調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)程度較高的江蘇省，全省也只有大約56%的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓簽訂了書面合同，而在其他非經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，則多為口頭協(xié)議。72%的縣市沒有建立土地流轉(zhuǎn)合同及相關(guān)文件檔案，這也為日后產(chǎn)生糾紛埋下隱患。此外，如河北省86．7%的行政村沒有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易平臺，99．66%的縣市沒有建設(shè)市場化運作的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所。同時，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)扶持資金沒有完全落實到位，如在河北省規(guī)模流轉(zhuǎn)得到補助的農(nóng)戶僅為3．45%，全省知曉該扶持資金的農(nóng)戶僅為1.67%。在河北省成安縣調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，被調(diào)查的幾個村莊，都存在著土地出租不足一年就被拋荒、棄而不用的現(xiàn)象。究其原因，是因為受讓方某食品公司租用土地價格過高，數(shù)量過大，經(jīng)營不善，不能實現(xiàn)預期收益，最終毀約棄耕。根本原因在于土地流轉(zhuǎn)沒有統(tǒng)一的合理規(guī)劃，流轉(zhuǎn)價格沒有合理定位，承租方毀約，最終傷害了農(nóng)業(yè)和農(nóng)民。這些情況說明，農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場尚未完善，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場及服務(wù)平臺建設(shè)不足，尚需規(guī)范化。

2農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛存在的原因分析

2.1農(nóng)村土地所有權(quán)制度設(shè)計不科學根據(jù)《土地管理法》和《物權(quán)法》規(guī)定，我國農(nóng)村土地實行三級所有制，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有、村集體所有和村民小組集體所有。但該規(guī)定難以明確某一宗地的所有權(quán)主體到底是哪一個。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的這種模糊和不確定，使得農(nóng)地在流轉(zhuǎn)時由哪個主體最終決策難以確定。實踐中，某個村的土地所有權(quán)甚至被鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府掌握，通過行政權(quán)利來改變土地的承包關(guān)系、土地用途，強制農(nóng)民低價流轉(zhuǎn)土地。農(nóng)民在權(quán)力與資本的壓力下，處于弱勢地位，最終被迫屈服于權(quán)力。這給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)帶來較大的不確定性，使得農(nóng)地流轉(zhuǎn)缺乏穩(wěn)定性。

2.2農(nóng)地流轉(zhuǎn)管理不到位農(nóng)地的流轉(zhuǎn)自20世紀80年代末開始，迄今已近30多年，但很多地方仍未得到規(guī)范管理，尚缺乏一套系統(tǒng)的流轉(zhuǎn)制度和管理辦法。比如，農(nóng)地流轉(zhuǎn)缺乏登記制度和監(jiān)管程序，導致有的承包戶隨意變更承包關(guān)系，轉(zhuǎn)讓后農(nóng)地受讓人的權(quán)益無法得到有效保障，土地的流轉(zhuǎn)受到阻滯。另外，只憑口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)土地，沒有其他的任何證據(jù)材料，更沒有備案的具體措施，出現(xiàn)糾紛后難以用法律維權(quán)。由于管理不到位，監(jiān)管制度缺失，不能有效約束轉(zhuǎn)讓方和受讓方的行為，一旦發(fā)生糾紛，就很難在短時間內(nèi)有效化解矛盾。

2.3流轉(zhuǎn)規(guī)模缺乏限制機制，農(nóng)地轉(zhuǎn)讓定價缺乏依據(jù)課題組在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在河北省成安縣，承租方之所以耕作不足一年就棄耕拋荒，主要原因在于租賃土地時出租價格定位過高，大大超出了土地租金的合理價位，導致承租方無利可獲;再加上受讓規(guī)模過大，受讓企業(yè)無力消化，才使得租賃合同不能如約履行［2］。然而更常見的是，在土地流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)戶往往在當?shù)卣膲毫χ?，承包的土地被低價流轉(zhuǎn)。可想而知，最終結(jié)果導致流出土地的農(nóng)戶極其不滿，甚至激化轉(zhuǎn)讓方與政府以及受讓方之間的矛盾，發(fā)生。

3化解農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛的法律對策

3.1明晰土地產(chǎn)權(quán)，限制所有權(quán)權(quán)能農(nóng)村土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的制度，雖然權(quán)利主體明確，但兩種權(quán)利在內(nèi)容上仍具有沖突之處。要實現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)，避免經(jīng)營者流轉(zhuǎn)土地而受所有者阻撓，或經(jīng)營者不愿流轉(zhuǎn)而受所有者(發(fā)包人)的強制，就有必要在法律上明確限制土地所有權(quán)權(quán)能。明確規(guī)定除為公共利益外，土地經(jīng)營者有流轉(zhuǎn)與否的選擇權(quán)，從而對享有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)人給予絕對的保護。

3.2建立統(tǒng)一完善的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度明晰產(chǎn)權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。對農(nóng)村土地權(quán)利進行登記既是國家規(guī)范農(nóng)村土地秩序的基本需求，也是體現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)動態(tài)變化的需要［3］。登記的公信力在承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易中尤為重要。建立完備的承包經(jīng)營權(quán)登記制度，對維護流轉(zhuǎn)當事人交易安全及流轉(zhuǎn)秩序，促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)地價值發(fā)揮著極其重要的作用。因此，應當建立統(tǒng)一的、效力等級較高的承包經(jīng)營權(quán)登記制度，確認其不動產(chǎn)物權(quán)的地位，并由相關(guān)部門制定有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記的程序細則與操作規(guī)范，完善登記制度。

3.3健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機制近幾年，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴大，但普遍缺乏農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)和農(nóng)地流轉(zhuǎn)需求信息平臺，導致流轉(zhuǎn)受阻。課題組調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于收入結(jié)構(gòu)的改變，有的地方農(nóng)民無暇經(jīng)營承包地，卻又流轉(zhuǎn)不出去，而不得已拋荒;也有農(nóng)村經(jīng)營大戶或農(nóng)業(yè)公司欲擴張規(guī)模，卻苦于找不到農(nóng)地而制約其發(fā)展。這些現(xiàn)象都說明了我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)的服務(wù)機制還不到位，信息的不暢通，降低了農(nóng)地的利用效益，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。因此，政府應鼓勵土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介市場的建立。中介機構(gòu)不僅可以成為農(nóng)村土地交易的平臺，提供土地流轉(zhuǎn)信息，激活農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，使得土地流轉(zhuǎn)更加順暢和平穩(wěn)，而且還可以提供法律咨詢、價格評估等服務(wù)，協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方利益關(guān)系并及時調(diào)解處理農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛，預防如河北省某地在土地大量流轉(zhuǎn)后不到1年時間就被毀約棄耕現(xiàn)象的發(fā)生。

3.4建立流轉(zhuǎn)協(xié)議備案制度雖然國家頒布了許多政策法規(guī)來規(guī)范和促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，并且農(nóng)業(yè)部對土地流轉(zhuǎn)合同進行了明確說明，但時至今日，土地流轉(zhuǎn)仍多以自發(fā)為主，并多采用口頭協(xié)議形式，即使簽訂了流轉(zhuǎn)合同，也因合同內(nèi)容和形式的不規(guī)范，導致權(quán)利義務(wù)模糊，利益分配不明。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，2013年全國受理土地流轉(zhuǎn)糾紛案件多達萬件。因此，有必要建立土地流轉(zhuǎn)協(xié)議備案制度，以防發(fā)生糾紛時無從確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

篇8

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）于今年3月1日起正式施行?！掇r(nóng)村土地承包法》的頒布實施，對于完善農(nóng)村以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，保護農(nóng)民的合法權(quán)益，進一步調(diào)動農(nóng)民的積極性，保持黨在農(nóng)村的基本政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，促進和保障農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定，具有重要而深遠的意義。為更好地貫徹實施《農(nóng)村土地承包法》，現(xiàn)結(jié)合本市實際提出如下實施意見：

一、指導思想和基本原則

（一）指導思想。認真貫徹黨的*精神，按照中央農(nóng)村工作會議的要求，長期穩(wěn)定并不斷完善農(nóng)村以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，維護農(nóng)村土地承包雙方當事人的合法權(quán)益，規(guī)范土地承包合同管理和土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

（二）基本原則。依法保護農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，從根本上保護郊區(qū)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)利；堅持公開、公平、公正的原則，尊重大多數(shù)農(nóng)民的意愿，正確處理國家、集體、農(nóng)民三者的利益關(guān)系；在穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，支持和保護土地承包經(jīng)營權(quán)依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)；堅持依法辦事和結(jié)合本地區(qū)實際，根據(jù)近郊、遠郊第二輪土地延包的不同情況，有計劃、有步驟地實施《農(nóng)村土地承包法》。

二、正確處理農(nóng)村土地承包和穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)系

（一）做好與第二輪土地延包的銜接工作。各區(qū)、縣政府以及農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，要按照《農(nóng)村土地承包法》，做好與第二輪土地延包的銜接工作，對郊區(qū)第二輪土地延包的成功經(jīng)驗，要予以肯定。*年3月1日前，已按照中辦、國辦《關(guān)于進一步穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的通知》規(guī)定完成土地延包工作的，視為有效，不得重新承包土地或者調(diào)整承包地；對其中不符合《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的，應當予以糾正。除法律規(guī)定之外，在承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地和調(diào)整承包地。

（二）維護承包方的權(quán)利，同時，承包方也應履行相應義務(wù)。穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，既要尊重農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)，切實維護承包方的合法權(quán)益，又要教育引導農(nóng)民履行承包合同的約定。農(nóng)民依法獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護。征用或者占用承包地的，應當按照土地管理方面的法律、法規(guī)辦理有關(guān)手續(xù)。農(nóng)民承包的土地不得買賣，不得對土地造成永久性損害，未經(jīng)依法批準不得用于非農(nóng)建設(shè)。

（三）促進郊區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。各區(qū)、縣政府以及農(nóng)業(yè)行政主管部門要根據(jù)本意見的有關(guān)要求，制定相應的實施辦法，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)以及規(guī)范征用地制度，保障農(nóng)民利益，推進郊區(qū)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，加快環(huán)境綠化，促進郊區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

三、依法實施農(nóng)村土地的承包和管理

（一）合同的簽訂和發(fā)放證書。農(nóng)村土地發(fā)包方與承包方應當根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，簽訂書面承包合同。承包合同一般包括發(fā)包方與承包方的名稱，發(fā)包方負責人和承包方代表的姓名、住所，承包土地的名稱、坐落位置、面積、質(zhì)量等級，承包期限和起止日期，承包土地的用途，發(fā)包方與承包方的權(quán)利和義務(wù)，違約責任等內(nèi)容。區(qū)、縣政府應當依法向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證（加蓋區(qū)、縣政府公章），并加強審核和檢查。第二輪土地延包時，沒有簽訂土地承包合同的，應當根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定予以完善。

（二）關(guān)于機動地問題。實施《農(nóng)村土地承包法》前已留機動地的，機動地不得超過本集體經(jīng)濟組織耕地總面積的百分之五，超出部分應當承包給農(nóng)民；未留機動地的，不得再留機動地。所留機動地不足百分之五的，不得再增加。

（三）承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、管理和登記工作。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價款由雙方當事人協(xié)商確定，實行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的收益歸承包方所有，任何組織或個人不得擅自截留、扣繳。市和區(qū)縣農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，做好土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)與流轉(zhuǎn)合同的管理、指導和服務(wù)工作。當事人要求申請土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，由相應區(qū)、縣政府做好受理登記工作。

（四）進鎮(zhèn)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)。對已在小城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)。在郊區(qū)第二輪土地延包時，承包土地的農(nóng)戶與集體經(jīng)濟組織簽訂過承包地退包協(xié)議，自愿放棄承包地進鎮(zhèn)的農(nóng)民，應當維持與集體經(jīng)濟組織簽訂的協(xié)議，土地不作調(diào)整。

（五）土地承包期限。在《農(nóng)村土地承包法》實施前已按國家有關(guān)規(guī)定進行承包，承包的耕地期限為30年或30年以上的，應當繼續(xù)有效。土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)期限，不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)期限的剩余期限。郊區(qū)今后在進行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和推進規(guī)模經(jīng)營時，與農(nóng)民簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，應當按照《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定確定期限。

（六）土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)證。郊區(qū)第二輪土地延包時已經(jīng)按照規(guī)定將土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)放給農(nóng)民的，應當繼續(xù)有效；對簽訂土地承包協(xié)議，但土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書仍留存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村集體經(jīng)濟組織的，應當及時將有關(guān)證書發(fā)放給農(nóng)民。

（七）統(tǒng)一印制權(quán)證和合同。土地承包經(jīng)營權(quán)證和土地承包合同以及土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)合同，由市農(nóng)委統(tǒng)一印制。

四、加強領(lǐng)導和進行宣傳培訓

篇9

1基層政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的角色偏位

基層政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中扮演的角色不同，對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定所帶來的效果也不同。當基層政府定位準確時，所產(chǎn)生的作用就是積極主動的，但政府角色定位出現(xiàn)偏差時，就會影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展。一部分基層政府由于不能很好的履行職能，使農(nóng)民自主進行流轉(zhuǎn)的積極性受到影響，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)得不能規(guī)范管理，影響了新農(nóng)村的發(fā)展。

1．1基層政府職能越位土地流轉(zhuǎn)是轉(zhuǎn)變政府職能、創(chuàng)新農(nóng)村經(jīng)濟組織形式的有益嘗試，其政治意義在于轉(zhuǎn)變政府職能，構(gòu)建有效的基層政府機構(gòu)［1］。我國農(nóng)村土地資源的配置主要是通過政府的行政手段進行干預完成的，市場機制的作用并沒有得以完全發(fā)揮。由市場配置土地資源已經(jīng)成為社會發(fā)展的必然趨勢，但我國在農(nóng)村土地的市場建設(shè)中卻存在諸多問題，主要原因是由于各地基層政府的職能越位。

1．1．1干預市場交易主體。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場主體主要是土地出讓方和土地受讓方，農(nóng)村土地資源的有效配置必須要通過農(nóng)村土地經(jīng)營主體的理選擇，要切實結(jié)合自身的發(fā)展能力進行［2］。農(nóng)民作為農(nóng)村土地經(jīng)營的主體，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的真正主體，處于主導地位。農(nóng)民只有在平等自愿的基礎(chǔ)上進行交易，才能夠達到資源配置的最優(yōu)化，農(nóng)民只有具有一定的自利，才能有效地發(fā)揮生產(chǎn)的積極性和主動性。在實際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，政府干預市場的現(xiàn)象依然存在，部分基層政府違背農(nóng)民的流轉(zhuǎn)意愿，通過強制的手段對農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)進行干預。許多基層政府不能夠有效地貫徹中央的各項政策，在發(fā)展中盲目追求土地的流轉(zhuǎn)規(guī)模，甚至操控農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，把農(nóng)民排除在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)之外，這嚴重的侵犯了農(nóng)民的自主經(jīng)營權(quán)，使農(nóng)民的利益受到損害，影響了農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，不利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展與穩(wěn)定。

1．1．2干預市場交易方式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場交易方式主要是按照《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定進行的，它的流轉(zhuǎn)方式多種多樣，可以有效滿足農(nóng)村市場的需求。各個地方可以結(jié)合本地的實際情況出發(fā)，因地制宜，選擇適合本地的流轉(zhuǎn)方式，這可以有效促進農(nóng)村經(jīng)濟的順利發(fā)展。但在實際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，許多基層政府以土地規(guī)模經(jīng)營為借口，通過行政手段干預農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的交易方式，盲目發(fā)展規(guī)模較大的土地流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民生產(chǎn)的積極性受到嚴重影響。此外，部分基層政府不顧農(nóng)民利益，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的土地反租倒包，即把土地反租之后進行倒包從而賺取差額。

1．1．3干預市場交易價格。農(nóng)村土地有償使用制度推行后，一定程度上提高了土地的市場化發(fā)展程度，使土地資源得到有效配置和優(yōu)化使用。農(nóng)村土地市場較城市土地市場而言，其風險性程度更大一些。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，由于農(nóng)村土地市場信息的不充分、不對稱，農(nóng)民不能夠根據(jù)市場情況進行準確把握，對土地的價格、流轉(zhuǎn)標準和流轉(zhuǎn)手續(xù)都不了解，使得農(nóng)民往往處于劣勢地位，在一定程度上造成了土地流轉(zhuǎn)的混亂［3］。由于農(nóng)村市場還沒有土地評估、價格體系，使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的價格和收益產(chǎn)生了一定的混亂。部分基層政府對農(nóng)村土地價格進行干預，以政府定價取代市場價格，扭曲了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場價格，偏離了農(nóng)村土地的實際價值，嚴重破壞了市場經(jīng)濟的競爭機制。

1．2基層政府職能缺位我國農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)以及農(nóng)村土地自身承受風險能力較低，使得農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)過程中必須要通過政府的支持才能夠有效地實現(xiàn)資源優(yōu)化。但是，在實際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，基層政府的缺位現(xiàn)象較為普遍。

1．2．1缺乏正確的引導。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的歷史由來己久，但大多數(shù)都是私下進行的，對流轉(zhuǎn)的各項規(guī)定不明確，缺乏必要的制度保障，從而造成了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的無序和混亂狀態(tài)。這就需要各級政府充分引導和協(xié)調(diào)，不斷轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的農(nóng)村土地經(jīng)營思想，樹立對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的正確認識。當前，基層政府工作人員對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏必要的認識，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策和法規(guī)理解不充分，不能對當前的農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展實際進行準確的分析和預測，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意義不能充分了解，單純的認為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民自己的事情，與政府的發(fā)展沒有直接關(guān)系?；鶎诱狈Ρ匾恼J識和指導使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出放任自流和無序的發(fā)展狀態(tài)。

1．2．2監(jiān)管力度不夠。政府對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的各個環(huán)節(jié)進行有效的監(jiān)督和管理，可以確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依法、自愿、有償進行。但在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實際過程中，基層政府對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序缺乏有效監(jiān)管，大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還處于一種人情行為階段，書面合同訂立的條款不全面，合同的程序不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)的雙方權(quán)利、責任、利益不明確，使農(nóng)民利益受到一定程度的損害。同時，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的事后監(jiān)督缺乏，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之后，由于基層政府不能有效跟進，使得土地用途各異，一些耕地被用做建設(shè)用地，或長期不用，造成農(nóng)村土地資源的浪費。

1．2．3必要的服務(wù)缺失。基層政府必要的服務(wù)是促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合理有序進行的關(guān)鍵。在實際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，部分基層政府缺少必要的服務(wù)支持，沒有積極地引導農(nóng)民進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，對于各類信息的收集、加工和不及時，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏必要的流轉(zhuǎn)平臺，從而在一定程度上造成了信息的不對稱。此外，基層政府對于土地糾紛不能夠提供及時有效的服務(wù)，各類糾紛無法得到及時解決，導致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雙方喪失了流轉(zhuǎn)積極性，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展受到一定阻礙。

2基層政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的角色界定

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對于新農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展具有非常重要的意義，它對于農(nóng)村經(jīng)濟的繁榮和農(nóng)村社會的穩(wěn)定都具有積極的作用。當前基層政府角色缺位和錯位問題已經(jīng)嚴重影響了農(nóng)村的發(fā)展，必須要結(jié)合當前社會的發(fā)展實際，采取有效的措施建議，明確基層政府的角色定位。

2．1完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度是確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作順利發(fā)展的關(guān)鍵。當前，面對我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在的問題，必須要結(jié)合我國發(fā)展實際，在堅持農(nóng)村土地集體所有制的前提條件下制定適合我國農(nóng)村發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。許多人一致贊成發(fā)展永包制的建議，永包制是建立在基礎(chǔ)之上的，把農(nóng)村土地的使用權(quán)按人口永久性的承包給農(nóng)民，并對農(nóng)民生產(chǎn)提出一定的責任和要求。在農(nóng)村實施土地永包制可以使農(nóng)民真正變?yōu)檗r(nóng)村土地的主人，農(nóng)民享有農(nóng)村土地的生產(chǎn)自和處置權(quán)。這在一定程度上可以有效避免基層政府的行政干預，有效地保護農(nóng)民土地權(quán)益，使農(nóng)村土地得到有序流轉(zhuǎn)。

2．2加強農(nóng)村土地法律建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進行，需要相關(guān)的法律制度作支撐。要不斷完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律制度，針對現(xiàn)行法律法規(guī)中不合適的地方，結(jié)合社會發(fā)展實際，及時修改現(xiàn)行法律法規(guī)，使法律法規(guī)更好的為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)，要不斷完善農(nóng)村土地法律法規(guī)的程序和充分考慮廣大人民群眾的利益。同時，要對現(xiàn)行的法律法規(guī)進行補充完善，對當前一些缺失的法律法規(guī)盡快出臺相關(guān)政策，要制定《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法》，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律地位，要在法律法規(guī)中對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式、原則、程序以及各項權(quán)利和義務(wù)做出明確的規(guī)范，切實保障農(nóng)村土地主體權(quán)益，使各類基層政府能夠按照法律、法規(guī)依法辦事，有效地規(guī)范政府行政行為，為保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康有效運作提供保障。

2．3完善農(nóng)村土地市場建設(shè)農(nóng)村土地市場的建設(shè)主體應該是農(nóng)民，因此，要不斷培育和增強農(nóng)民的市場主體意識，讓農(nóng)民真正變成市場交易的主體，這是農(nóng)村土地市場建設(shè)的基礎(chǔ)，對農(nóng)村土地的有序發(fā)展具有非常重要的意義。要建立、健全農(nóng)村社會保障制度，建立符合農(nóng)村實際的社會保障制度，減少農(nóng)民對土地的依賴程度，增強農(nóng)民主體生產(chǎn)意識［4］。此外，要培育發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，通過建立一些民辦的中介組織減少政府的行政干預，增強農(nóng)民自主經(jīng)營的權(quán)利。中介組織通過向農(nóng)民提供必要的信息和服務(wù)，減少信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，有效地提高服務(wù)效率。要不斷完善中介機構(gòu)的資金來源體系，完善資金渠道，鼓勵社會各類資本發(fā)展農(nóng)村土地市場，為農(nóng)村土地市場建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

2．4完善基層政府考核體系基層政府的服務(wù)態(tài)度直接決定了農(nóng)村土地市場的發(fā)展，其服務(wù)理念對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)具有非常關(guān)鍵的作用。因此，基層政府要摒棄自身的自利，通過有效的措施為農(nóng)村土地發(fā)展提供必要的服務(wù)。我國基層政府服務(wù)效率低的原因主要在于績效考核體系不規(guī)范，必須要建立科學的考評制度?；鶎诱獦淞⒖茖W合理的政績觀，轉(zhuǎn)變以往的發(fā)展理念。要讓農(nóng)民參與基層政府的考核，從多方面進行全方位的考核，促進基層政府充分考慮農(nóng)民的利益和呼聲，通過科學合理有效的考核標準推進基層政府的發(fā)展，更好地促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進行。

2．5明確基層政府的職能角色基層政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)揮了重要的作用，因此，基層政府必須要充分發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，明確自身在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的職能。要不斷加大宣傳引導作用，使農(nóng)民能夠轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的農(nóng)村土地經(jīng)營思想，樹立正確的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)認識。要充分尊重農(nóng)民的選擇，鼓勵和促進農(nóng)民以各種形式發(fā)展農(nóng)村土地，充分調(diào)動廣大農(nóng)民的積極性和主動性，促進農(nóng)村土地資源得到合理配置和流動。要對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序進行規(guī)范和監(jiān)督，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序、合同進行有效管理，對不規(guī)范、不合理的行為進行堅決打擊，促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的正常進行。要完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格評估制度，根據(jù)科學的評估體系正確計算農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的價格，從而使農(nóng)村土地資源得到合理的使用。此外，基層政府要加強必要的服務(wù)功能，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的環(huán)境。要主動收集與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的信息并及時公布，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供有效的信息平臺，努力營造一個穩(wěn)定、公平、合理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展環(huán)境［5］。

篇10

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

1.土地流轉(zhuǎn)的主要形式

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式有：一是轉(zhuǎn)包。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀看，轉(zhuǎn)包是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式，轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運、餐飲服務(wù)、外出打工的農(nóng)戶為主，屬于暫時性的土地流轉(zhuǎn)。二是轉(zhuǎn)讓。通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；三是出租。通過出租流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；四是入股。通過入股形式共流轉(zhuǎn)土地占流轉(zhuǎn)土地；五是互換。通過互換流轉(zhuǎn)的面積。

2.土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)的主要特點

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下特點：一是流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉(zhuǎn)逐步向種植大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉(zhuǎn)，這些市場主體也正在成為土地長期穩(wěn)定流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的重要載體；二是流轉(zhuǎn)形式趨于多樣化。流轉(zhuǎn)形式由初期的轉(zhuǎn)包、互換形式向出租、轉(zhuǎn)讓、入股等多種形式轉(zhuǎn)變。三是土地經(jīng)營趨于規(guī)?；?。土地由分散零散流轉(zhuǎn)逐漸向集中連片規(guī)模經(jīng)營轉(zhuǎn)變。其中：通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等形式進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。四是規(guī)模效益初步顯現(xiàn)。從實際情況看，通過流轉(zhuǎn)土地，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，達到了轉(zhuǎn)讓戶和經(jīng)營戶“雙贏”的目標。轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶，不僅有轉(zhuǎn)讓金收入，大多數(shù)地方還有惠農(nóng)補貼收入，同時還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經(jīng)營戶還吸納轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民打工，進一步擴大了轉(zhuǎn)讓戶的收入來源。

3.農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進了土地的規(guī)?；?jīng)營

近幾年來，隨著國家加大對農(nóng)業(yè)的投入和對產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)大潮，大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)逐步增加。農(nóng)地流轉(zhuǎn)推動了農(nóng)地的規(guī)模經(jīng)營，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)?；默F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園。

二、存在的問題

1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來保障土地流轉(zhuǎn)的順利進行。雖然我國不少法律政策都對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作了一些規(guī)定，但是對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)手續(xù)、流轉(zhuǎn)程序等方面規(guī)定得過于原則和籠統(tǒng)，因而造成了不少農(nóng)戶用“口頭協(xié)議”、私下自發(fā)流轉(zhuǎn)的局面，這樣一種流轉(zhuǎn)交易沒有規(guī)定流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利與義務(wù)，因而在現(xiàn)實中造成了不少的糾紛。

2.缺乏有序運行的土地流轉(zhuǎn)中介組織。這主要體現(xiàn)在三個方面：（1）缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)交易的組織機構(gòu)；（2）缺乏相應的土地評價機構(gòu)；（3）土地流轉(zhuǎn)市場的缺乏”。在廣大農(nóng)村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉(zhuǎn)無法實現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉(zhuǎn)途徑。但是在現(xiàn)實上，由于散戶和大戶在經(jīng)營方式、經(jīng)營理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對稱局面，而缺乏有序運行的土地流轉(zhuǎn)中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策

1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能

市場的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點，尤其是我國農(nóng)村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。建立調(diào)節(jié)機制，防止土地使用權(quán)過于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農(nóng)村土地市場的發(fā)育，可加強土地轉(zhuǎn)讓的公平性和競爭性，實現(xiàn)有序管理。二要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭利。三要加強宣傳力度，增加農(nóng)民對有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。土地是農(nóng)民的命根子，群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體。因此，要抓好土地流轉(zhuǎn)，必須“以人為本”，千方百計調(diào)動廣大群眾的積極性。