導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇關(guān)于土地占用相關(guān)法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、主要法律法規(guī)及政策依據(jù)

本次清理整頓處理主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》、《安全生產(chǎn)違法行為行政處罰辦法》、《安全生產(chǎn)許可條例》、《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》、《中華人民共和國(guó)水保法》、《中華人民共和國(guó)草原法》、《中華人民共和國(guó)森林法》、《森林法實(shí)施條例》、《占用征用林地審核審批管理辦法》、《中華人民共和國(guó)水法》和《河道管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)條款規(guī)定依法進(jìn)行相應(yīng)處罰。

二、各部門清理整頓工作職責(zé)

各相關(guān)部門要按照行業(yè)管理的要求，明確職責(zé)，密切配合，形成合力，切實(shí)落實(shí)市委“三個(gè)一律”要求，對(duì)礦山企業(yè)清理整頓過(guò)程中存在的問(wèn)題依法進(jìn)行處理，確保礦業(yè)生產(chǎn)規(guī)范有序、礦山環(huán)境得到有效治理、群眾利益得到切實(shí)保障。

（一）涉及未辦理用地手續(xù)、采礦許可證過(guò)期、越界開(kāi)采、以采代探、未繳納植被恢復(fù)費(fèi)和未對(duì)征占用地進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牡V山企業(yè)，由國(guó)土部門牽頭，農(nóng)牧業(yè)、林業(yè)等相關(guān)部門和涉及到征占地的蘇木鎮(zhèn)積極配合，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。

（二）涉及未辦理安全生產(chǎn)許可證、未繳納風(fēng)險(xiǎn)抵押金和未申請(qǐng)復(fù)工生產(chǎn)的礦山企業(yè)，由安監(jiān)部門牽頭，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。

（三）涉及未編報(bào)水土保持方案、未繳納水土流失補(bǔ)償費(fèi)、非法越界采砂、尾礦、棄土和廢渣占用行洪河道以及未申請(qǐng)辦理采砂許可證違法開(kāi)采的礦山企業(yè)，由水務(wù)部門牽頭，國(guó)土、農(nóng)牧、林業(yè)和相關(guān)蘇木鎮(zhèn)積極配合，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。

（四）涉及水循環(huán)池?zé)o防滲漏措施、粉塵污染等環(huán)境污染問(wèn)題的礦山企業(yè)，由環(huán)保部門牽頭，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。

（五）涉及營(yíng)業(yè)執(zhí)照未進(jìn)行年檢和無(wú)照生產(chǎn)的礦山企業(yè)，由工商部門牽頭，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。

（六）涉及火供品供應(yīng)的礦山企業(yè)，由公安部門牽頭，負(fù)責(zé)核實(shí)是否供應(yīng)火供品。

三、礦山企業(yè)整改驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

旗礦山企業(yè)清理整頓工作領(lǐng)導(dǎo)小組將組織國(guó)土、安監(jiān)、環(huán)保、水務(wù)、林業(yè)等部門進(jìn)行檢查驗(yàn)收，對(duì)于整改到位的礦山企業(yè)可以恢復(fù)生產(chǎn)，對(duì)于限期整改不到位的礦山企業(yè)將依法實(shí)施關(guān)閉。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)局合理，探、采礦權(quán)有明確的探、采范圍，與相鄰的探、采礦權(quán)范圍無(wú)交叉重疊，并有一定的隔離距離，經(jīng)礦產(chǎn)主管部門認(rèn)定合格。

（二）具備安全生產(chǎn)基本條件，經(jīng)安全生產(chǎn)主管部門認(rèn)定合格。

（三）符合環(huán)境保護(hù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)環(huán)境保護(hù)主管部門認(rèn)定合格。

（四）符合水務(wù)部門有關(guān)規(guī)定，經(jīng)水務(wù)主管部門認(rèn)定合格。

（五）符合林業(yè)部門征占用林地審批手續(xù)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)林業(yè)部門認(rèn)定合格。

（六）具備有資質(zhì)單位制定的開(kāi)采設(shè)計(jì)或開(kāi)發(fā)利用方案；有比較完善的生產(chǎn)、技術(shù)資料，包括礦區(qū)地形地質(zhì)圖及礦區(qū)總布置圖、礦山井上井下對(duì)照?qǐng)D等。

（七）各類礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)發(fā)及加工經(jīng)營(yíng)違法違規(guī)行為得到有效查處，并已糾正。

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關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；分配；制度

中圖分類號(hào)：F301.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-0432（2014）-05-08-1

中國(guó)的土地按土地利用方式的不同可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)村集體所有用于建筑的土地都是農(nóng)村集體建設(shè)用地，包括農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地以及公共建設(shè)用地等。隨著城市化和工業(yè)化的發(fā)展，農(nóng)村集體用地由于具有很多優(yōu)勢(shì)，如地域優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)等，吸引著眾多投資者前來(lái)投資、開(kāi)發(fā)、利用。本文在對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行了分析。

1農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

近年來(lái)，隨著城市化的步伐不斷加快，城市周邊農(nóng)村集體建設(shè)用地不斷被占用，以各種各樣的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)從農(nóng)村內(nèi)部的自發(fā)承包發(fā)展到多種形式的社會(huì)流轉(zhuǎn)?？傮w上看，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展形勢(shì)。

2農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題

2.1流轉(zhuǎn)主體混亂，收益分配不規(guī)范

我國(guó)很多法律都對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了界定，但是并沒(méi)有明文規(guī)定農(nóng)村土地屬于哪一行政主體，未建立相關(guān)組織和機(jī)構(gòu)管理農(nóng)村集體建設(shè)用地，導(dǎo)致在流轉(zhuǎn)時(shí)，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)主體非?；靵y，沒(méi)有所有權(quán)代表和執(zhí)行主體來(lái)管理流轉(zhuǎn)。這就造成被轉(zhuǎn)讓方、租賃方不能準(zhǔn)確找到主管部門，不僅受到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村的集體經(jīng)濟(jì)組織和行政管理機(jī)關(guān)的管理，還受到土地所有者、土地使用者等各方的詰難。

土地收益分配也是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的關(guān)鍵問(wèn)題，一般情況都是交易雙方獲利，并沒(méi)有顧及國(guó)家利益、集體利益和村民利益。在交易后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村委會(huì)和村民之間等利益分配關(guān)系沒(méi)有得到公開(kāi)，不能統(tǒng)一協(xié)調(diào)各方的利益，沒(méi)有相關(guān)規(guī)章制度可以進(jìn)行管理。

2.2缺乏統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)范圍

雙方交易的土地包括集體建設(shè)用地、村民宅基地、集體農(nóng)用地以及非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地等各種農(nóng)村土地，其中既有依法辦理相關(guān)程序的土地，也有擅自改變直接轉(zhuǎn)讓的，既沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)確定的轉(zhuǎn)讓條件，也沒(méi)有相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督管理，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)條件。

目前，政府沒(méi)有指定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)范圍，造成流轉(zhuǎn)范圍的混亂。有的城市土地流轉(zhuǎn)是按照城市規(guī)劃進(jìn)行，有明確規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地不可以流轉(zhuǎn)，其他的土地則可以流轉(zhuǎn)；有的城市按照建設(shè)用地的劃分時(shí)間來(lái)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，現(xiàn)有的土地都可以流轉(zhuǎn)，新增的非農(nóng)村集體建設(shè)用地則不可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)；甚至部分城市的土地流轉(zhuǎn)范圍是所有在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的土地。

3農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的對(duì)策

3.1完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

制定相關(guān)法律法規(guī)，明文規(guī)定鄉(xiāng)、村、村民小組三級(jí)所有權(quán)主體的權(quán)力界線，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，保護(hù)農(nóng)民的切身利益。在調(diào)查農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)實(shí)際情況后，完善相關(guān)法律法規(guī)，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)益及產(chǎn)權(quán)代表。建立相關(guān)土地產(chǎn)權(quán)部門，明確土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能權(quán)責(zé)，促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)順利。

3.2建立流轉(zhuǎn)制度

因?yàn)檗r(nóng)村集體建設(shè)用地的效益較高，經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用地，如果不限制土地流轉(zhuǎn)的條件，大量農(nóng)業(yè)用地就會(huì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，減少農(nóng)業(yè)產(chǎn)量。因此，必須建立農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)制度，限制土地流轉(zhuǎn)的范圍，把流轉(zhuǎn)責(zé)任確立到人，不得強(qiáng)迫個(gè)人或者組織轉(zhuǎn)讓土地，土地流轉(zhuǎn)符合土地所有者、使用者完全自愿的原則，依法進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，也不得阻撓合法流轉(zhuǎn)。

3.3限制流轉(zhuǎn)后的用途

按照城市相關(guān)規(guī)劃嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，限制土地流轉(zhuǎn)后的用途，尤其是進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)。因?yàn)殡y以控制土地流轉(zhuǎn)后建設(shè)的商品房總量，不能提供給商品房安全保障，所以應(yīng)該加強(qiáng)土地規(guī)劃，限制用于商品房的土地量，建設(shè)用地的使用途徑必須符合城市的總體規(guī)劃，明確土地流轉(zhuǎn)后的用途。

3.4合理分配流轉(zhuǎn)利益

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的利益分配直接關(guān)系到各方面的利益關(guān)系，合理分配流轉(zhuǎn)利益，制定合理的分配比例，再次流轉(zhuǎn)的土地收益應(yīng)該歸土地?fù)碛姓撸⑶液炗喯嚓P(guān)合同，以書(shū)面形式明確一系列土地流轉(zhuǎn)中會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。這樣可以有效地顧及各方面的利益，保障土地所有者的財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)國(guó)家利益、集體利益和個(gè)人利益，減少因利益糾葛而出現(xiàn)的問(wèn)題。

4結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化發(fā)展的要求，可以合理利用農(nóng)村土地多余資源，提高土地的經(jīng)濟(jì)效益，增加農(nóng)民的收入，但是在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)因?yàn)閷?shí)際操作而出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。針對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行了分析，探討解決對(duì)策，可以有效地避免問(wèn)題的出現(xiàn)，有利于土地的流轉(zhuǎn)，減少土地流轉(zhuǎn)所造成的糾葛。

參考文獻(xiàn)

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[2]劉洪彬，曲福田.關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題及原因分析.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2006，（2）.

[3]張夢(mèng)琳，陳利根.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的資源配置效應(yīng)及政策含義[J].中國(guó)土地科學(xué)，2008，22（11）.

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將土地管理機(jī)關(guān)法定為土地登記發(fā)證機(jī)關(guān)?，F(xiàn)行《土地管理法》第十一條規(guī)定，土地權(quán)屬須由縣級(jí)以上政府進(jìn)行土地登記，并頒發(fā)土地證書(shū)確認(rèn)，在土地登記和發(fā)證中均須加蓋地方政府公章。按照政府職責(zé)法定化以及權(quán)力與責(zé)任掛鉤、提高行政效能等要求，建議將土地管理機(jī)關(guān)法定為土地登記發(fā)證機(jī)關(guān)，將現(xiàn)行《土地管理法》第十一條第一款至第三款修改為：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)土地管理機(jī)關(guān)登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)土地管理機(jī)關(guān)登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上土地管理機(jī)關(guān)登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。

將有關(guān)土地市場(chǎng)的政策、規(guī)章上升為法律規(guī)定。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善，近年來(lái)國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列涉及土地市場(chǎng)的政策、規(guī)章，如20__年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、20__年國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等，為健全完善土地市場(chǎng)提供了強(qiáng)有力的政策支持。因此，建議《土地管理法》增加"土地市場(chǎng)"章節(jié)，將近年出臺(tái)的有關(guān)政策、規(guī)章上升為法律規(guī)定，使我國(guó)的土地市場(chǎng)更加制度化、法制化、規(guī)范化。

增設(shè)"征地補(bǔ)償"章節(jié)?，F(xiàn)行《土地管理法》關(guān)于被征用土地的補(bǔ)償規(guī)定存在以下兩個(gè)問(wèn)題，一是支付被征地農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，二是低價(jià)征地極容易出現(xiàn)轉(zhuǎn)手高價(jià)倒賣土地使用權(quán)牟取暴利的現(xiàn)象，誘發(fā)各類腐敗行為和土地違法案件的發(fā)生。為此，建議在《土地管理法》中增設(shè)"征地補(bǔ)償"章節(jié)，廢除第四十七條"按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償"的條款，以及相關(guān)條款中按"土地原用途"計(jì)算補(bǔ)助費(fèi)用的規(guī)定，改為按土地一級(jí)市場(chǎng)的基準(zhǔn)價(jià)格給予農(nóng)民補(bǔ)償，按市場(chǎng)價(jià)格向農(nóng)民支付土地補(bǔ)助費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，還應(yīng)對(duì)包括土地一級(jí)市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格的制定和公布，對(duì)農(nóng)民實(shí)施補(bǔ)助的技術(shù)性細(xì)節(jié)等作出相關(guān)法律規(guī)定。

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【關(guān)鍵詞】城中村；改造現(xiàn)狀；相關(guān)政策；法律建議；沖突

所謂城中村是指城市發(fā)展中占用了農(nóng)村的耕地面積，農(nóng)村居民失去了賴以生存的農(nóng)村土地，而居民生存在城市區(qū)域內(nèi)，使用集體土地，也就是雖然生活在城市，但仍沿用農(nóng)村制度。

一、西安城中村改造現(xiàn)狀

1、西安市城中村現(xiàn)狀

西安算是我國(guó)第一批城中村改造的城市，作為一座歷史古城，其特點(diǎn)和發(fā)展歷史決定了城市和農(nóng)村的發(fā)展一樣迅速。目前,西安市城中村的改造現(xiàn)狀是這樣：西安市的農(nóng)村人口有40萬(wàn)之多，建立了417個(gè)城中村（范圍東起十里鋪,西至三橋鎮(zhèn),北起草灘鎮(zhèn),南至三爻村），與同類城市相比數(shù)量是最多的。

2、西安市城中村特點(diǎn)

2.1、農(nóng)民無(wú)地可耕，土地大多出租給外來(lái)人口，以收租金為主要生活來(lái)源。

2.2、由于各個(gè)城中村的地理位置不同，位置好的城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，處于維護(hù)利益的角度，村民對(duì)城中村的改造很積極，有熱情；反之，地理位置不好的城中村，由于沒(méi)有利益誘惑，對(duì)改造一事消極對(duì)待，甚至不予配合。這回導(dǎo)致西安市政府計(jì)劃的“3至5年改造計(jì)劃”難以完成。

2.3、政府政策實(shí)施存在薄弱環(huán)節(jié)，光說(shuō)不做，協(xié)議、政策等不兌現(xiàn)，農(nóng)民的居住環(huán)境差，利益又得不到維護(hù)，影響農(nóng)民對(duì)政府的信任。

2.4、城中村農(nóng)戶超規(guī)定占用面積情況嚴(yán)重，普遍的情況是圍繞房屋四周搭建違法建筑，由于政府的不重視導(dǎo)致這種亂搭亂建行為愈演愈烈。

2.5、城中村人員身份復(fù)雜，由于流動(dòng)人口多，出入城中村人員沒(méi)有登記，城中村的管理難度增加。

二、市政府出臺(tái)的“城中村”相關(guān)政策

1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》，2003年4月21日正式實(shí)施其辦法；

2、2005年10月，出臺(tái)《西安市城中村改造管理辦法(討論稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理辦法》、《西安市城中村改造工作實(shí)施細(xì)則》；

3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理辦法》，該管理辦法是我國(guó)第一部以政府規(guī)范性文件形式并實(shí)施的城中村改造辦法。

《西安市城中村改造管理辦法》共八章，四十九條，分別從方案制定、改制原則、土地利用、規(guī)劃建設(shè)、拆遷安置等方面，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)而制定。

三、西安市城中村改造中存在的問(wèn)題

1、政府管理工作出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象

西安市城中村的改造同其他地區(qū)一樣，都是由市政府做出統(tǒng)一規(guī)劃，將具體實(shí)行權(quán)利下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開(kāi)發(fā)商，由于政府引導(dǎo)的缺失、開(kāi)發(fā)商的重利本質(zhì)，以及農(nóng)村居民因拆遷款產(chǎn)生的糾紛等問(wèn)題，影響了西安市城中村的改造進(jìn)城。

2、城中村農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化無(wú)實(shí)際意義

《西安市城中村改造管理辦法》第三章第十五條中明確提出，“堅(jiān)持戶籍制度、管理體制、經(jīng)濟(jì)組織形式和土地性質(zhì)同步轉(zhuǎn)變的原則”。也就是說(shuō)把農(nóng)民的農(nóng)村戶口改為城鎮(zhèn)戶口，戶籍制度的改變意味著農(nóng)民手中原有的私人土地，變?yōu)榱藝?guó)家土地，戶籍上的農(nóng)村或者城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是沒(méi)有任何實(shí)際意義的，對(duì)他們有意義的是土地的歸屬，農(nóng)民世代的生活習(xí)慣教會(huì)了他們種田耕地是天職，不再種地那做什么？

如果僅僅是一部分的經(jīng)濟(jì)賠償，那么如此多的失業(yè)人員給社會(huì)安定帶來(lái)了隱患，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，關(guān)心的是否享有城鎮(zhèn)居民的福利待遇。如果這些問(wèn)題不解決，那么城中村農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化根本沒(méi)有實(shí)際意義。

3、政府征用土地時(shí)，在補(bǔ)償問(wèn)題上存在法律沖突

在補(bǔ)償問(wèn)題上《土地管理法》有三方面的補(bǔ)償：土地補(bǔ)償；安置補(bǔ)

助；地上附著物和青苗補(bǔ)償。但是城中村農(nóng)民早就失去了土地，到哪里去找補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呢？

而西安實(shí)施的《改造辦法》有兩種形式,第一種是易地置換,就是從原住地區(qū)搬到另一地區(qū)，農(nóng)民享有該地區(qū)的使用權(quán)，再次轉(zhuǎn)讓需向國(guó)家繳納土地使用金。這就出現(xiàn)了問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)變成了使用權(quán)？土地轉(zhuǎn)讓時(shí)還要交錢？

另一種是就地改造，將土地同樣移交國(guó)家，留出村名住宅外，其余土地進(jìn)行招商引資、有償開(kāi)發(fā),居住用地使用權(quán)歸農(nóng)民。換句話說(shuō),“就地改造”就是土地權(quán)屬變成國(guó)家的,政府再給補(bǔ)償,房屋拆遷也沒(méi)有補(bǔ)償。

四、西安市城中村改造的建議

1、法律建議

1.1、地方政府在使用和分配土地賠償時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循《公司法》以及其他相關(guān)法律的規(guī)定。

1.2、關(guān)于村民委員會(huì)要嚴(yán)格執(zhí)行和遵守《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》和《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》的規(guī)定。

2、其他建議

2.1、完善社會(huì)保障及福利體系。“城中村”的改造要確保村民失地不失利，保證村民的生活來(lái)源；在戶籍轉(zhuǎn)變后，要建立、健全養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和基本醫(yī)療保險(xiǎn)等福利問(wèn)題。

2.2、鼓勵(lì)城中村居民自主創(chuàng)業(yè)，妥善安排就業(yè)問(wèn)題。農(nóng)村人員自主創(chuàng)業(yè)可以享受優(yōu)惠政策，政府在年度預(yù)算中，可以劃出?？钭鳛檗r(nóng)民創(chuàng)業(yè)資金補(bǔ)助。

2.3、加強(qiáng)古城歷史文化的保護(hù)。西安作為歷史古城，不能盲目的追求城市化進(jìn)程，各級(jí)文物保護(hù)單位要對(duì)西安城中村要按照相關(guān)管理

規(guī)定，對(duì)城中村的城墻、家族宗祠等具有歷史文化價(jià)值的地方深入調(diào)查研究，做好相應(yīng)保護(hù)措施。

總結(jié)：我國(guó)城中村的改造面臨的是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、歷史、文化等多方面的考驗(yàn)，想要真正解決城中村改造中存在的問(wèn)題，“加強(qiáng)社會(huì)保障，保護(hù)和尊重歷史，維護(hù)和改善環(huán)境實(shí)現(xiàn)”是基礎(chǔ)，城中村將農(nóng)村向城市推進(jìn)的最終目的，是將“城中村”建設(shè)成為與時(shí)俱進(jìn)、人民安居樂(lè)業(yè)的現(xiàn)代化文明城市。

參考文獻(xiàn)

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篇5

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，違章建筑成為一個(gè)公眾熱議的名詞。人們?cè)谌粘Ｉ钪薪?jīng)常用到違章建筑，而違章建筑到底是什么也經(jīng)常會(huì)困惑到很多人。究竟那些建筑屬于違章建筑，如何從法律上對(duì)違章建筑進(jìn)行界定關(guān)系到很多人的切身利益。本文第一部分將從違章建筑的概念分析、違章建筑的分類和違章建筑民法上的學(xué)說(shuō)總結(jié)對(duì)違章建筑進(jìn)行法律上的規(guī)范界定。

（一）違章建筑的概念分析

1.違章建筑的定義。違章建筑（illegalbuilding）在我國(guó)最早出現(xiàn)在1980年國(guó)務(wù)院的《批準(zhǔn)中央氣象局關(guān)于保護(hù)氣象臺(tái)站觀測(cè)環(huán)境的通知》文件中。百度百科中違章建筑的定義，從嚴(yán)格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動(dòng)工建造的房屋及設(shè)施。在我國(guó)，違章建筑的“章”應(yīng)理解為根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，開(kāi)展工程建設(shè)時(shí)所需遵守的某種“章程”或“規(guī)章制度”。

2.我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)違章建筑的規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)違章建筑的立法是分散的、多效力層次的，適用范圍也是不同的。以下我們將對(duì)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行梳理。按照效力級(jí)別可以分為違反法律、違反行政法規(guī)和違反部委規(guī)章三類。其中的法律主要有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震減災(zāi)法》、《電力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《環(huán)境保護(hù)法》等。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。行政法規(guī)對(duì)違章建筑作出規(guī)定的有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市道路管理?xiàng)l例》、《電力設(shè)施保護(hù)條例》等。其中《電力設(shè)施保護(hù)條例》第十五條規(guī)定；任何單位或個(gè)人在架空電力線路保護(hù)區(qū)內(nèi)，必須遵守下列規(guī)定：

（三）不得興建建筑物。部委規(guī)章對(duì)違章建筑作出規(guī)定的有：《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》等。其中《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》第七條規(guī)定：風(fēng)景名勝區(qū)管理機(jī)構(gòu)違反風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃進(jìn)行違章建設(shè)、毀損景物和林木植被、捕殺野生動(dòng)物或者污染、破壞環(huán)境的，由上級(jí)建設(shè)行政管理部門給予處罰。

（二）違章建筑的分類我國(guó)法律對(duì)違章建筑并沒(méi)有明確的分類，只是在有的地方性法規(guī)中對(duì)違章建筑進(jìn)行了比較詳細(xì)的列舉。本文依照對(duì)上述法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章的列舉，對(duì)違章建筑進(jìn)行劃分，主要分為程序性的違章建筑的和實(shí)體性的違章建筑兩類。實(shí)體性的違章建筑是指實(shí)質(zhì)上違背了城市規(guī)劃和土地管理的規(guī)定，無(wú)法通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)的方式來(lái)糾正其違法行為。根據(jù)違反的法律的效力不同可以分為違反法律的違章建筑、違反行政法規(guī)的違章建筑、違反部委規(guī)章的違章建筑。程序性的違章建筑實(shí)質(zhì)并未違反城市規(guī)劃，而只是沒(méi)有辦理合法的審批手續(xù)的非法建筑，程序性違章建筑一般可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)而成為合法建筑。主要有以下幾種：無(wú)證規(guī)劃型、擅自變更規(guī)劃型、臨時(shí)未拆除型、不當(dāng)施工型。

二、比例原則精神下的違章建筑的處置方案

比例原則又稱禁止過(guò)度原則，主要系源于法治國(guó)家原則。比例原則是行政法的帝王條款，在我國(guó)行政法中有著獨(dú)特的地位。比例原則是指國(guó)家權(quán)力的行使應(yīng)當(dāng)兼顧公共利益的實(shí)現(xiàn)和公民權(quán)利的保護(hù)。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，由于居住權(quán)保障觀念的欠缺，致使在拆除非法建筑時(shí)對(duì)公民居住權(quán)的保障一直沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。非法驅(qū)逐、野蠻拆除現(xiàn)象普遍存在，且拆除違章建筑“零補(bǔ)償”，違章建筑拆除后公民居住權(quán)無(wú)法得到救濟(jì)和保障，這些都成了我國(guó)非法建筑拆除中公民居住權(quán)保障的突出問(wèn)題。將比例原則運(yùn)用于違章建筑的處置中對(duì)違章建筑處理有著重要意義。我們?cè)趫?zhí)法實(shí)踐中對(duì)違章建筑處理具有單一性，往往采用“一拆了之”的方式，并沒(méi)有區(qū)分違章建筑的具體情況做出相應(yīng)的處罰形式，不利于我國(guó)公民基本人權(quán)的保護(hù)，社會(huì)資源的保護(hù)和節(jié)約建設(shè)成本。為了解決這種單一處罰所帶來(lái)的弊端，處罰應(yīng)采取的措施避免處罰過(guò)程中的歧視。行政機(jī)關(guān)在執(zhí)法中應(yīng)根據(jù)違法建筑的危害，種類，行為目的，違章建設(shè)的位置和其他因素的情況下，更細(xì)致深入地分析，作出科學(xué)合理的處理。違章建筑的存在有著深厚的社會(huì)背景，與我國(guó)人口多、就業(yè)崗位少、人均居住面積低、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、有關(guān)建設(shè)管理審批不規(guī)范等因素有著密切的關(guān)系。因?yàn)檫`章建筑違法的嚴(yán)重性的標(biāo)準(zhǔn)不同，下面我們將根據(jù)比例原則來(lái)確定不同的處置方式。以下的處置方式主要涉及比例原則精神下的違章建筑的拆除、程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化、沒(méi)收、在拆遷補(bǔ)償中的處置和對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理。

（一）比例原則下違章建筑的拆除按照比例原則的要求，以下違章建筑應(yīng)當(dāng)進(jìn)行拆除：經(jīng)檢測(cè)鑒定，房屋質(zhì)量達(dá)不到國(guó)家或當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題或安全隱患，又不能采取可行的措施予以整改消除的；土地利用現(xiàn)狀為耕地、總體規(guī)劃為一般農(nóng)用地、基本農(nóng)田的；占用水源為一級(jí)保護(hù)區(qū)的；占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的；嚴(yán)重影響土地總體利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的；破壞或影響文物保護(hù)和風(fēng)景名勝區(qū)的。具體來(lái)說(shuō)，按照比例原則而要求，對(duì)違章建筑的拆除可以分為兩類。第一類是根據(jù)違章建筑的所在位置確定應(yīng)當(dāng)予以拆除的，第二類是根據(jù)違章建筑對(duì)公共利益的影響程度決定應(yīng)當(dāng)予以拆除的。

（二）比例原則下違章建筑程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化違反法律、法規(guī)、規(guī)章控制性程序規(guī)定建造的建筑，也即沒(méi)有符合行政許可形式要件，沒(méi)有通過(guò)行政許可并領(lǐng)取相應(yīng)證書(shū)或超越許可范圍建造的建筑，比如沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃許可、建設(shè)用地許可、施工許可，具體而言就是沒(méi)有領(lǐng)到《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《宅基地批準(zhǔn)書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程施工許可證》等，或者超越許可證及批準(zhǔn)書(shū)范圍進(jìn)行建設(shè)，盡管所建造的工程沒(méi)有在實(shí)質(zhì)上違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，但是對(duì)程序性法律和建造程序的違反同樣致生違法建筑，此乃程序違建。程序違建可依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照(補(bǔ)辦手續(xù))而成為合法建筑。從程序上講，比例原則是指行政主體所采取的措施與要達(dá)到的目的之間必須具有合理的對(duì)應(yīng)關(guān)系。對(duì)于程序違法嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)作出拆除的處理，而對(duì)于程序違法不那么嚴(yán)重的應(yīng)當(dāng)依具體情況作出轉(zhuǎn)正合法化的處理。

（三）比例原則下對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣,但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實(shí)并不能簡(jiǎn)單通過(guò)拆除進(jìn)行解決。即使這些房屋不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃,也沒(méi)有上繳土地出讓金等稅費(fèi),但這些都已經(jīng)是社會(huì)存量財(cái)富,而且不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售,住滿了居民,強(qiáng)行拆除勢(shì)必影響穩(wěn)定。按照比例原則適當(dāng)性和合比例性的要求,應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性,但是需要補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)。對(duì)農(nóng)民單獨(dú)擁有的農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟(jì)組織盤活農(nóng)村宅基地后修建的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)逐步運(yùn)行流轉(zhuǎn),其方式可逐漸從租過(guò)渡到賣,從補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)過(guò)渡到政府收取資源稅。對(duì)于破壞耕地修建小產(chǎn)權(quán)房的違法行為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決禁止,而對(duì)于占用耕地修建成的房屋,如果能夠退耕的應(yīng)當(dāng)退耕,不能退耕的應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)繳所有稅費(fèi)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行處罰。而對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。對(duì)于不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,屬于違章建筑,原則上應(yīng)該拆除。

三、結(jié)論

篇6

全國(guó)農(nóng)用地(耕地)分等工作的全面完成為《土地管理法》修訂、切實(shí)加強(qiáng)耕地質(zhì)量管理提供了重要的科技支撐條件。一是有方法，通過(guò)總結(jié)多年理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建立了一套系統(tǒng)完整的耕地等級(jí)評(píng)價(jià)體系；二是有成果，形成了國(guó)家、省、縣三級(jí)包括圖、文、表、庫(kù)一系列成果，第一次全面摸清了我國(guó)耕地等級(jí)分布狀況，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；三是有隊(duì)伍，建立了由各級(jí)土地管理工作人員、相關(guān)高校和科研機(jī)構(gòu)的專家組成的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。

《土地管理法》修訂應(yīng)充分考慮這一新的科技支撐條件，在相關(guān)表述上可以更加明確。比如過(guò)去提“數(shù)量不減少，質(zhì)量不降低”，現(xiàn)在有了農(nóng)用地(耕地)分等定級(jí)成果，就可以改為“數(shù)量不減少，等級(jí)不降低”；過(guò)去提“質(zhì)量好的耕地優(yōu)先劃為基本農(nóng)田”，現(xiàn)在可以改為“等級(jí)高的耕地優(yōu)先劃為基本農(nóng)田”，可以明確要求“調(diào)整劃定后的基本農(nóng)田平均質(zhì)量等級(jí)不得低于原有質(zhì)量等級(jí)”；過(guò)去提“非農(nóng)業(yè)建設(shè)可以利用劣地的，不得占用好地”，現(xiàn)在可以改為“非農(nóng)業(yè)建設(shè)確需占用耕地的，應(yīng)盡量占用等級(jí)較低的耕地，形成比選方案”等等。這樣更有利于新法的操作實(shí)施，也有利于監(jiān)督管理與考核評(píng)價(jià)。

《土地管理法》修訂還應(yīng)考慮其他相關(guān)工作。

一是補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量質(zhì)量實(shí)行按等級(jí)折算。為落實(shí)國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)文件關(guān)于“補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量質(zhì)量實(shí)行按等級(jí)折算”的要求，國(guó)土資源部于2005年在全國(guó)部署開(kāi)展了按等級(jí)折算基礎(chǔ)工作，形成了一套簡(jiǎn)便易行的方法，取得了一整套成果，2007年要求各地應(yīng)用基礎(chǔ)工作成果選擇部分項(xiàng)目進(jìn)行試行，并要求在土地整理復(fù)墾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施按等設(shè)計(jì)、按等實(shí)施和按等管理，確保補(bǔ)充耕地的質(zhì)量。

二是農(nóng)用地(耕地)產(chǎn)能核算。耕地產(chǎn)能核算以分等成果為基礎(chǔ)，將耕地質(zhì)量相對(duì)差異與生產(chǎn)能力相掛鉤，測(cè)算耕地的可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)能和實(shí)際產(chǎn)能。通過(guò)開(kāi)展耕地產(chǎn)能核算，可以摸清我國(guó)耕地產(chǎn)能總量及其空間分布特征；通過(guò)比較分析兩個(gè)層次的產(chǎn)能結(jié)果，可以反映因耕地自然質(zhì)量狀況、利用水平差異等造成的耕地產(chǎn)能差異。目前，全國(guó)已有17個(gè)省(區(qū)、市)按照國(guó)家統(tǒng)一要求，開(kāi)展了耕地產(chǎn)能核算工作，其余省份將在2009年部署開(kāi)展，2010年形成全國(guó)耕地產(chǎn)能核算成果。

篇7

【關(guān)鍵詞】施工企業(yè)；納稅籌劃；特點(diǎn)；運(yùn)用

一、施工企業(yè)納稅籌劃法規(guī)及特點(diǎn)

本文所講的納稅籌劃為狹義的概念，即企業(yè)在稅法及相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)中各環(huán)節(jié)事項(xiàng)進(jìn)行事前籌劃，在眾多的納稅方案中，選擇出使得企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)最低、整體稅后利潤(rùn)最大化的方案，并最終使企業(yè)獲取最大經(jīng)濟(jì)利益，以達(dá)到企業(yè)整體利益最大化目的的經(jīng)濟(jì)行為。我國(guó)稅法按大類來(lái)劃分，主要有流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅、行為稅和其他稅。施工企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的購(gòu)進(jìn)原材料及銷售過(guò)程中會(huì)受到增值稅的相關(guān)法規(guī)約束；在建設(shè)建筑活動(dòng)中有營(yíng)業(yè)稅資源稅等的制約；占用土地會(huì)涉及到繳納土地使用稅和土地增值稅；簽訂合同等活動(dòng)又需繳納印花稅；購(gòu)置車輛需要繳納車船稅；此外還有城建稅；最后企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利后需要繳納企業(yè)所得稅。在各個(gè)納稅環(huán)節(jié)中，都有一定的籌劃空間。由于施工企業(yè)的特殊性，即施工企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為承包、提供建筑、安裝勞務(wù)服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，同時(shí)施工企業(yè)還有總分包和承攬等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此施工企業(yè)在納稅籌劃時(shí)，需注意具有以下幾項(xiàng)特殊的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：建設(shè)方與施工方之間的材料供應(yīng)問(wèn)題；總包與分包營(yíng)業(yè)額分配問(wèn)題；簽訂合同中稅款歸屬方的約定問(wèn)題；自建材料與購(gòu)進(jìn)材料選擇等問(wèn)題。

二、施工企業(yè)稅收籌劃

（1）免稅技術(shù)的運(yùn)用。施工企業(yè)應(yīng)緊跟相關(guān)法規(guī)政策，或投資建設(shè)國(guó)家政策偏向的地區(qū)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的減免，如《關(guān)于青藏鐵路建設(shè)期間有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》就減免建設(shè)期間的各項(xiàng)稅收。施工企業(yè)可以對(duì)擬銷售的不動(dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)，首先投資入股，然后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，此過(guò)程中，企業(yè)無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)需繳納印花稅，此時(shí)企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)大大減輕。（2）減稅技術(shù)的運(yùn)用。減稅技術(shù)即法律允許的范圍下，利用國(guó)家減稅政策使其減少或降低應(yīng)納稅所額得而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的技術(shù)。由施工企業(yè)的特殊性，即施工企業(yè)部分業(yè)務(wù)活動(dòng)為安裝工程等，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，凡是施工企業(yè)所安裝的自身生產(chǎn)設(shè)備作為安裝工程計(jì)入總值的，其營(yíng)業(yè)額計(jì)算時(shí)應(yīng)包括自產(chǎn)設(shè)備的價(jià)值。施工企業(yè)為實(shí)現(xiàn)減少應(yīng)納稅額，在其從事安裝工程活動(dòng)時(shí)，簽訂相應(yīng)合同時(shí)，應(yīng)盡量采取外購(gòu)機(jī)器設(shè)備或由建設(shè)單位提供，而避開(kāi)將自產(chǎn)的設(shè)備計(jì)入安裝工程的總值中，僅由從事安裝活動(dòng)的施工企業(yè)提供安裝服務(wù)，收取安裝服務(wù)費(fèi)用，使該施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)額中不含有其所安裝設(shè)備的價(jià)款，從而減少應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。（3）稅率差異技術(shù)的運(yùn)用。稅率差異技術(shù)即在相關(guān)法律允許內(nèi)，利用稅率的差異實(shí)現(xiàn)直接減稅的技術(shù)。稅率差異可通過(guò)地區(qū)差異、行業(yè)差異以及企業(yè)性質(zhì)的差異等來(lái)實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。（4）抵稅技術(shù)的運(yùn)用。施工企業(yè)采用不同的融資方式都存在的資本成本，按照稅法規(guī)定，利息可以在稅前扣除，而權(quán)益性資本融資則不可抵扣，只能在稅后分配，由此施工企業(yè)需在合理安排資本結(jié)構(gòu)時(shí)，考慮負(fù)債的抵稅情況。（5）分割技術(shù)技術(shù)的運(yùn)用。相關(guān)稅法規(guī)定，建筑行業(yè)的總承包人如果將工程分包給其他企業(yè)，則可以按照工程的總承包額扣除分包價(jià)款后的余額為作為計(jì)算的營(yíng)業(yè)額。施工企業(yè)可以通過(guò)與其具有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的子公司簽訂分包合同，來(lái)實(shí)現(xiàn)分包額抵免總營(yíng)業(yè)稅額。例如施工企業(yè)有一項(xiàng)工程，承包總額為300萬(wàn)，此時(shí)該施工企業(yè)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為9萬(wàn)，若該施工企業(yè)通過(guò)與其控制的其他的子公司簽訂分包合同，將部分工程分包給其子公司，如分包額為100萬(wàn)，此時(shí)該施工企業(yè)的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為6萬(wàn)。另外《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，施工企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門為本企業(yè)承擔(dān)安裝建筑業(yè)務(wù)時(shí)，不征營(yíng)業(yè)稅。施工企業(yè)可利用此項(xiàng)法規(guī)，將由公司承建的項(xiàng)目轉(zhuǎn)向其非獨(dú)立核算的部門承建，減免其營(yíng)業(yè)稅計(jì)算總額。

綜上所述，本文通過(guò)梳理我國(guó)相關(guān)稅收法規(guī)及稅種，并全面分析納稅籌劃的特點(diǎn)及施工企業(yè)的特殊性，通過(guò)具體分析各項(xiàng)納稅籌劃技術(shù)的特點(diǎn)，結(jié)合施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征，分別舉例說(shuō)明了各項(xiàng)納稅籌劃技術(shù)在施工企業(yè)中的運(yùn)用，為以后企業(yè)的納稅提供了指引方向。施工企業(yè)應(yīng)結(jié)合其自身的特征，及時(shí)關(guān)注國(guó)家的法規(guī)政策，把握國(guó)家政策動(dòng)態(tài)，充分做好研究，并考慮成本效益的原則，為減輕企業(yè)稅負(fù)做好籌劃準(zhǔn)備。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]陳克利，王建華.現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃理論問(wèn)題研究[J].會(huì)計(jì)之友.2004

[2]周華洋.怎樣合理避稅[M].中國(guó)物資出版社，2004

[3]彭夯，蔣懿，嚴(yán)晨智.企業(yè)稅收籌劃實(shí)務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2009

篇8

關(guān)鍵詞:兩權(quán)抵押;法律;修改

2015年8月，國(guó)務(wù)院了《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2015〕45號(hào))，要求開(kāi)展農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(以下統(tǒng)稱“兩權(quán)”)抵押貸款試點(diǎn)工作，并提出試點(diǎn)工作要取得法律授權(quán)。本文從西安市高陵區(qū)的具體實(shí)踐入手，探析制約當(dāng)前“兩權(quán)”抵押貸款工作的制度因素，期望能夠?yàn)檫M(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村金融改革創(chuàng)新提供借鑒與啟示。

一、農(nóng)村金融改革創(chuàng)新的高陵實(shí)踐

高陵①地處陜西省關(guān)中平原腹地，2011、2012年先后被農(nóng)業(yè)部確定為“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)區(qū)”、“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務(wù)試點(diǎn)區(qū)”;2012年被國(guó)土資源部確定為“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)區(qū)”和“完善土地權(quán)利制度、促進(jìn)土地統(tǒng)一登記試點(diǎn)區(qū)”;2014年被農(nóng)業(yè)部等13部委確定為全國(guó)第二批農(nóng)村改革試點(diǎn)區(qū)，被國(guó)家發(fā)改委等11部門確定為國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)區(qū);2015年被國(guó)土部確定為農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)區(qū)，被農(nóng)業(yè)部等3部門確定為農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點(diǎn)區(qū)。高陵率先實(shí)施金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，初步形成了土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的高陵模式。2010年以來(lái)，高陵地方政府出臺(tái)了《高陵縣土地流轉(zhuǎn)管理辦法》、《高陵縣土地流轉(zhuǎn)抵押登記辦法》、《高陵縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款政府貼息辦法》等文件，制定了土地流轉(zhuǎn)及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的運(yùn)作規(guī)則。隨后，高陵開(kāi)展了“四權(quán)”即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地上房屋所有權(quán)確權(quán)的登記頒證。成立了由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲(chǔ)中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心四個(gè)中心組成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，其主要職能是對(duì)需要貸款的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，通過(guò)擔(dān)?；鸾o產(chǎn)權(quán)抵押貸款進(jìn)行增信，對(duì)抵押物先收購(gòu)、再拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還金融機(jī)構(gòu)貸款，剩余部分返還給債務(wù)人，并為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)管理、抵押、評(píng)估、擔(dān)保、收儲(chǔ)及掛牌交易提供綜合服務(wù)平臺(tái)。2014年末，高陵農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記、農(nóng)村房屋確權(quán)登記工作已基本結(jié)束，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記農(nóng)戶44853戶，登記面積19．56萬(wàn)畝，確權(quán)率100%;農(nóng)村房屋確權(quán)登記農(nóng)戶47305戶，確權(quán)率達(dá)到95%。至2015年9月，全區(qū)共流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)10．8萬(wàn)畝，占全區(qū)可流轉(zhuǎn)土地的60%;累計(jì)發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款8653萬(wàn)元，其中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款累放8522萬(wàn)元。從具體的運(yùn)行程序看，如全國(guó)其他地區(qū)一樣，高陵土地流轉(zhuǎn)貸款的制度安排主要特點(diǎn)是:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為合格抵押標(biāo)的，以基層政府出臺(tái)政策性文件的形式予以認(rèn)可，但在法律層面上面臨較大障礙。

二、農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款中存在的制度問(wèn)題

現(xiàn)行法律制度中，規(guī)范農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押融資的制度主要是《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等，上述制度中對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資做出了諸多限制。

(一)三權(quán)分置的法律界定尚不清晰

《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》指導(dǎo)思想中提出“所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”。在承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)中，作為抵押物的是承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而不是承包權(quán)。但我國(guó)《物權(quán)法》第十一章及《土地承包法》中的表述均為“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，并沒(méi)有將承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)加以明確區(qū)分，不利于承包權(quán)的保護(hù)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，在抵押登記及抵押物處置時(shí)也存在法律界定不明晰的問(wèn)題，農(nóng)村土地集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置在法律上沒(méi)有明確界定。

(二)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押存在制度制約

分別體現(xiàn)在:一是有條件允許。《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《農(nóng)村土地承包法》中通過(guò)招標(biāo)、協(xié)商、拍賣等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的承包，經(jīng)法定程序鑒定后，可以授權(quán)經(jīng)營(yíng)證，完成土地承包的全部手續(xù)，而抵押人則需依法承擔(dān)相應(yīng)的司法責(zé)任，而用于抵押的荒山、荒溝等，均屬于抵押物品。二是明令禁止?！段餀?quán)法》第184條、《擔(dān)保法》第37條中的相關(guān)規(guī)定直接明令禁止，對(duì)農(nóng)用耕地、自留地、自留山等多種集體所有權(quán)限土地不得設(shè)定抵押。三是尚有不明確。如《農(nóng)村土地承包法》第32條對(duì)家庭承包所取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，其他方式流轉(zhuǎn)是否包含抵押不得而知，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行抵押就會(huì)越權(quán)，現(xiàn)有的司法解釋亦不認(rèn)可該抵押合同的法律效力。

(三)農(nóng)村宅基地抵押存在法律制度限制

《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出:“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押?！痹谡氐氖褂脵?quán)抵押方面，現(xiàn)行依據(jù)主要是《擔(dān)保法》第37條以及《物權(quán)法》第184條，其主要規(guī)定是在權(quán)限使用上宅基地不得進(jìn)行抵押。在《土地管理法》中對(duì)農(nóng)民的宅基地限制上，主要在第62條中有明確規(guī)定，一戶一宅，其中第四款規(guī)定中，又明確指出，相關(guān)機(jī)構(gòu)不允許批準(zhǔn)農(nóng)戶進(jìn)行宅基地出租或轉(zhuǎn)讓，在已有宅基地的基礎(chǔ)上，不得進(jìn)行二次申請(qǐng)宅基地。該規(guī)定的意圖在于限制農(nóng)民對(duì)宅基地的處置權(quán)能。按照房地一體原則，對(duì)現(xiàn)在農(nóng)民的房屋抵押形式進(jìn)行控制，需要同時(shí)將所占有的宅基地抵押才符合法律規(guī)定，但按照《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等規(guī)定，宅基地不得抵押，這就導(dǎo)致了在宅基地抵押實(shí)踐中，無(wú)法完全履行現(xiàn)行法律法規(guī)，從而使得宅基地抵押融資行為的效力欠缺，得不到法律保護(hù)。

(四)農(nóng)村“兩權(quán)”權(quán)屬識(shí)別、抵押處置難

按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。但因條件限制或歷史原因，目前，在一些地區(qū)沒(méi)有辦理農(nóng)村土地抵押登記備案的部門，或是抵押登記部門不明確，抵押合同多存在要素不全、與事實(shí)不符等情況，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)面臨抵押權(quán)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，土地流轉(zhuǎn)自發(fā)性強(qiáng)，私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓比例高，轉(zhuǎn)讓后普遍存在戶名未更改現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行無(wú)法準(zhǔn)確、及時(shí)界定土地的權(quán)屬，信貸資金缺乏安全保證。此外，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)缺乏專業(yè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，土地實(shí)際價(jià)值無(wú)法合理確定。受傳統(tǒng)觀念、習(xí)俗的影響，宅基地轉(zhuǎn)讓、拍賣很少有人接手，處置變現(xiàn)十分困難。金融機(jī)構(gòu)取得上述抵押權(quán)后，當(dāng)出現(xiàn)借款人未按要求履行借款合同時(shí)，如何處置抵押物客觀上存在較大困難。

三、完善農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作的立法建議

如高陵模式，“兩權(quán)”抵押融資的做法已在全國(guó)多地開(kāi)展并取得了積極效果。事實(shí)在先、立法隨后，法律的制定應(yīng)順應(yīng)實(shí)踐的需要。建議按照依法自愿有償原則，在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途和不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，修改相關(guān)法律制度，或者按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，先允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間執(zhí)行部分修改的法律。

(一)修改《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定

一是建議刪除《物權(quán)法》第184條第二款。二是建議將《物權(quán)法》第180條修改為:“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:1．建筑物和其他土地附著物;2．建設(shè)用地使用權(quán);3．依法取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán);……。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。”

(二)修改《擔(dān)保法》的有關(guān)內(nèi)容

一是建議刪除《擔(dān)保法》第37條第二款。二是建議將《擔(dān)保法》第34條修改為:“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);……(五)抵押人依法取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán);(六)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！比墙ㄗh將《擔(dān)保法》第42條修改為:“辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門;(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門;(三)以承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門;……”

(三)修改《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)內(nèi)容

一是建議將《農(nóng)村土地承包法》第16條修改為:“承包方享有下列權(quán)利:(一)依法享有承包地使用、收益和承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品;(二)承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！倍墙ㄗh將《農(nóng)村土地承包法》第二章第五節(jié)的標(biāo)題修改為:“承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押”。三是建議將第32條修改為:“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、抵押、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”

(四)建議就《土地管理法》的相關(guān)內(nèi)容作擴(kuò)大解釋

《土地管理法》規(guī)定了村民可以出賣、出租住房，但出賣、出租后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。雖然沒(méi)有明確列舉可以以抵押方式處置，但“出賣”的處置方式比“抵押”還徹底，建議就相關(guān)規(guī)定作擴(kuò)大解釋，既然法律允許“出賣”，那么也應(yīng)當(dāng)允許“抵押”。

(五)明確抵押合同的法律效力

如前文分析，法律對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資采取禁止態(tài)度，雖然在改革的名義下得到了國(guó)家的默許，但糾紛一旦訴至法院，抵押合同的法律效力就會(huì)成為困擾各方的難題。雖然各地在改革中都加入了一些技術(shù)性的保障措施，但畢竟其法律效力層級(jí)太低，無(wú)法成為法院據(jù)以采信的判決依據(jù)。在當(dāng)前《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押?jiǎn)栴}短期內(nèi)不可能做出修訂的前提下，建議可通過(guò)出臺(tái)司法解釋的方法明確抵押合同的效力，保障“兩權(quán)”抵押各方的法律權(quán)益，特別是要充分尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的意愿，在實(shí)踐中促進(jìn)“兩權(quán)”抵押融資的發(fā)展。

(六)完善“兩權(quán)”抵押融資的配套制度

農(nóng)村社會(huì)保障體系是否健全，是農(nóng)村“兩權(quán)”從社會(huì)保障功能向經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)化的重要保障，健全的農(nóng)村社會(huì)保障體系可以減少農(nóng)民對(duì)土地的生存依賴，打消農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的疑慮，強(qiáng)化農(nóng)村“兩權(quán)”的財(cái)產(chǎn)權(quán)定位。同時(shí)，農(nóng)民、銀行等各方的利益關(guān)系都需要兼顧，對(duì)于因抵押物償債而失地失房的農(nóng)民，建議統(tǒng)籌考慮完善“兩權(quán)”抵押融資的配套制度，以救金融或其他社會(huì)保障方式給予扶持，而不是固守農(nóng)民不可失地失房從而限制農(nóng)地農(nóng)房的抵押融資。

作者:王婷 單位:中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部

［參考文獻(xiàn)］

［1］周學(xué)東．農(nóng)村土地“兩權(quán)”抵押法律問(wèn)題研究［J］．中國(guó)金融，2014(11)．

篇9

一、__縣法院近三年農(nóng)村土地承包糾紛案件的基本情況

20__年以來(lái)，__縣法院共受理各地土地承包糾紛案件146件，審結(jié)146件。其中20__年32件，20__年53件，20__年61件，從總體上看，農(nóng)村土地承包糾紛呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、農(nóng)村土地承包合同案件類型日趨多樣。在已審結(jié)的146件土地承包糾紛中，土地承包糾紛案件54件，占36.9%，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛32件，占21.9%；土地承包征用、占用補(bǔ)償糾紛39件，占26.0%；土地承包合同糾紛21件，占14.4%。從案件類型看，涵蓋了土地承包糾紛的方方面面。特別是隨著近年來(lái)我縣新城區(qū)的建設(shè)和政府“工業(yè)強(qiáng)縣”政策措施的實(shí)施，使我縣土地承包征用、占用補(bǔ)償案件從20__年的占土地承包糾紛案件12%上升至全20__年34%，改變了以往以家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛、土地承包金糾紛為主的土地承包糾紛狀態(tài)。

2、訴訟主體具有群體性。在我院受理的土地承包糾紛案件中，5-10人的集團(tuán)訴訟案件21件，占14.4%，10人以上集團(tuán)訴訟案件11起，占7.5%。也有某些案件起初是由個(gè)別主體提起，但此類案件的判決對(duì)其余群體具有啟發(fā)、仿效作用，具有潛在的群體性。這類案件一般大都體現(xiàn)在土地征用、占用補(bǔ)償糾紛中，我院去年相繼受理的青山鎮(zhèn)雙橋村部分村民租賃土地補(bǔ)償分配糾紛一案即屬此種情況。先是該村村民楊某因土地租賃補(bǔ)償分配一案與所在村民組產(chǎn)生沖突，訴至法院，待其訴求得到法院支持后，相繼又有張某一家、王某一家和劉某等情況聯(lián)名其所在村民組，此類案件即是由個(gè)體的訴訟引發(fā)出了潛在的小群體訴訟。

3、爭(zhēng)議的土地用途復(fù)雜。從爭(zhēng)議土地用途來(lái)看，過(guò)去主要是以耕地為主的農(nóng)用地，而近兩年的土地承包合同糾紛既涉及耕地也涉及魚(yú)塘、林地、沙灘地等承包用地。

二、產(chǎn)生農(nóng)村土地承包合同糾紛的主要原因

一是土地承包合同不規(guī)范。主要表現(xiàn)在：1、有的只有口頭約定而未形成書(shū)面合同，有的甚至既無(wú)書(shū)面約定，也無(wú)口頭約定。即使形成了書(shū)面合同有的也對(duì)當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)約定不明或沒(méi)有約定。2、有的對(duì)標(biāo)的物未約定清楚，承包土地、林木等界限表述不明確。3、有的對(duì)違約責(zé)任約定不具體，只規(guī)定按法律、政策處理。

二是土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范產(chǎn)生的糾紛以及因土地被征用、征收而引起的土地補(bǔ)償糾紛。主要表現(xiàn)在：1、隨著農(nóng)業(yè)稅的取消、糧食價(jià)格的上漲、糧食補(bǔ)貼政策的實(shí)施，部分農(nóng)民回流農(nóng)村要求實(shí)際耕種人交回土地的情況較具普通性。而實(shí)際耕種人在利益面前不愿輕易交回承包土地，引發(fā)了一些糾紛。2、由于農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)政策不完備，土地流轉(zhuǎn)程序和手續(xù)不規(guī)定，村委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府土地承包合同管理部門及縣政府農(nóng)業(yè)行政主管部門對(duì)此缺乏必要的指導(dǎo)，引發(fā)了一些糾紛。3、有的村集體不按照法律政策的規(guī)定給農(nóng)民合理的補(bǔ)償，損害農(nóng)民的利益，或者工作不到位，致使承包戶不理解不接受而引發(fā)糾紛。目前，由于我縣新城區(qū)建設(shè)需征用、占用土地，此類糾紛在增多。

三是村集體組織、村干部違反法律政策擅自發(fā)包土地，對(duì)農(nóng)民的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)濫加干預(yù)，甚至隨意解除合同。主要表現(xiàn)在：1、一些村集體組織、村干部對(duì)國(guó)家的土地政策、法律缺乏正確的認(rèn)識(shí)和理解，因而難以正確規(guī)范執(zhí)行。在我院已審結(jié)的本縣城關(guān)鎮(zhèn)大園村村民林某訴其村村委會(huì)林地承包合同糾紛一案中，被告大園村村委會(huì)在未經(jīng)村民民主議定的情況下與林某簽訂栗樹(shù)承包合同，后其又經(jīng)合法程序與另一村民曹某簽訂了一份栗樹(shù)承包合同，以至于林某的承包合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，遂訴至法院。2、有些村委會(huì)負(fù)責(zé)人不嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定分配土地、計(jì)收承包金，有的發(fā)包人以合同約定承包費(fèi)為由，單方?jīng)Q定提高承包費(fèi)，甚至單方終止合同。3、有的村委會(huì)因?yàn)樨?fù)責(zé)人更換頻繁，出現(xiàn)了“新官不理舊帳”現(xiàn)象，新村委對(duì)前任村委訂立的合同不滿意，便否認(rèn)原合同的效力，私自解除合同或變更合同條款。

四是村民承包方履約的隨意性。主要表現(xiàn)在：村民承包方不按照約定履行合同，有的承包戶不遵守合同約定，不主動(dòng)交納承包金或故意拖欠承包金。如我院已審結(jié)的高店鄉(xiāng)閆河村泗淮組與劉培喜土地承包糾紛一案中，被告劉培喜已實(shí)際承包了7年的土地，但只交了一年的承包金，故原告高店鄉(xiāng)閆河村泗淮組遂訴至法院要求解除承包合同并補(bǔ)交承包金。后訴求得到法院支持。

三、關(guān)于解決農(nóng)村土地承包合同糾紛的建議。

第一、進(jìn)一步規(guī)范土地承包合同的訂立程序及合同內(nèi)容，依法規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

1、嚴(yán)格嚴(yán)格遵守關(guān)于農(nóng)村土地承包合同訂立程序的[文秘站:]強(qiáng)制性規(guī)定，按照民主協(xié)商，公平合理的原則分配土地。

2、農(nóng)村土地承包合同的形式和內(nèi)容要符合法律規(guī)定。對(duì)發(fā)包方和承包方的權(quán)利、義務(wù)、對(duì)承包土地的名稱、面積、承包期限、承包土地的用途、承包費(fèi)數(shù)額、交納時(shí)間及違約責(zé)任等內(nèi)容的規(guī)定要明確、具體。

3、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)，建立土地流轉(zhuǎn)合同的訂立、登記制度。對(duì)流轉(zhuǎn)合同合乎法律規(guī)定的，圍繞原流轉(zhuǎn)合同條款做好工作，對(duì)流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范，內(nèi)容不明晰的，可考慮重新訂立協(xié)議。

4、土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)關(guān)嚴(yán)格登記、簽證、備案。

第二、切實(shí)抓好農(nóng)村土地管理，完善農(nóng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)體系。政府經(jīng)營(yíng)局等相關(guān)部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，要切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村土地承包管理、切實(shí)轉(zhuǎn)變管理方式、手段。要依法搞好土地的劃界、規(guī)劃等工作，依照規(guī)定及時(shí)辦理確權(quán)等有關(guān)手續(xù)，消除土地糾紛隱患。

第三，對(duì)農(nóng)村土地承包情況進(jìn)行全面執(zhí)法檢查、堅(jiān)決糾正農(nóng)村土地承包工作中侵犯農(nóng)民權(quán)益的違規(guī)違法行為。1、由有關(guān)部門定期對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題。2、在承包期間違法收回農(nóng)民承包地的，要將土地歸還給農(nóng)民。3、將土地對(duì)外租賃的要給原承包戶合理的補(bǔ)償，待租賃期屆滿后，將耕地歸還于原承包戶。4、對(duì)于土地行政主管部門的工作人員、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，要依法給予行政處分。

篇10

【關(guān)鍵詞】房屋抵押； 產(chǎn)權(quán)；產(chǎn)權(quán)歸屬

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，與之相關(guān)的房屋按揭貸款，房屋產(chǎn)權(quán)交易，房屋產(chǎn)權(quán)抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來(lái)越普遍。房屋產(chǎn)權(quán)作為一種資源進(jìn)入到市場(chǎng)領(lǐng)域，充分調(diào)動(dòng)了房屋，土地等相關(guān)要素參與到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)，消費(fèi)和分配中來(lái)，使資源得到最大限度的利用。對(duì)充分活躍房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)起到了不可忽視的積極作用。但是，由于相關(guān)法律法規(guī)的不健全，管理制度存在漏洞，在房屋抵押的過(guò)程中，關(guān)于房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的糾紛時(shí)有發(fā)生，已為房屋抵押這一經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)展帶來(lái)了不小的困境，同時(shí)也為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展產(chǎn)生了消極的影響。因此，理清房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，尤其是房屋抵押期間的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序健康發(fā)展有著十分現(xiàn)實(shí)的意義。

一、房屋抵押的基本內(nèi)涵與形式

（一）房屋抵押的基本內(nèi)涵。

房屋抵押是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人以房屋產(chǎn)權(quán)的有效憑證（房產(chǎn)證，地契）作為抵押向國(guó)家金融機(jī)構(gòu)或者其他第三方獲取借款及其它物質(zhì)幫助的行為。

在房屋抵押期間，產(chǎn)權(quán)所有人取得借款并按期付息。房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸其持有，債權(quán)人只是按期獲取利息，而無(wú)使用和出售房屋的權(quán)利。但是，如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人（債務(wù)人）不能或者不履行債務(wù)，那么，抵押期限結(jié)束后債權(quán)人就有權(quán)依法處分抵押房屋及其產(chǎn)權(quán)，并于所得款項(xiàng)中優(yōu)先受償。

在房屋抵押中，提供房屋的當(dāng)事人叫做房屋抵押人（以下簡(jiǎn)稱抵押人），接受房屋抵押的原債權(quán)人叫做房屋抵押權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱抵押權(quán)人）。

（二）房屋抵押的形式。

房屋抵押大體可以分為兩種形式：第一種是房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一起抵押，即抵押人以其合法的房屋及該房屋占用的土地使用權(quán)作為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)整體抵押給抵押權(quán)人作為債務(wù)履行的物質(zhì)擔(dān)保。第二種是房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押，顧名思義該形式就是抵押人將房屋及房屋占用土地的使用權(quán)二者作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)抵押給不同的抵押權(quán)人，以此作為履行債務(wù)的物質(zhì)擔(dān)保。

二、抵押房屋的產(chǎn)權(quán)法理認(rèn)定

（一）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)在民法上的獨(dú)立關(guān)系。

關(guān)于土地及土地上房屋的關(guān)系，近代以來(lái)民法對(duì)此問(wèn)題的解釋大致有二種觀點(diǎn)：一種以德國(guó)的《民法典》為代表，其第94條規(guī)定，附著于土地上的物尤其是房屋建筑，以及和土地尚未分開(kāi)的出產(chǎn)物，屬于土地的重要組成要素。因此，不應(yīng)該將土地和地上物進(jìn)行分開(kāi)登記，分別流通，甚至于出現(xiàn)土地與其附著物分屬于不同的權(quán)利主體的情況。另一種以日本的立法模式為代表，認(rèn)為土地及其之上的附著物如房屋等二者之間是獨(dú)立的關(guān)系。

（二）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)在民法上的相依關(guān)系。

早在1992年（國(guó)家土地管理局令）第一號(hào)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》就指出：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物，其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。”這實(shí)質(zhì)否定了“房隨地走，地隨房走”的原則。然而2001年8月5號(hào)建設(shè)部公布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，”該規(guī)定，表明了建設(shè)部“房隨地走，地隨房走”的原則性態(tài)度。這與1992年的（國(guó)家土地管理局令）第一號(hào)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》直接違背。究其原因是因?yàn)榉康睾喜⒌盅旱淖龇ㄊ悄壳氨容^便于管理的抵押方式。

（三）我國(guó)目前的房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)容

我國(guó)目前在房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定上，采用日本模式，即房屋產(chǎn)權(quán)和土地所有權(quán)分屬不同權(quán)利主體，土地所有權(quán)屬于國(guó)家。房屋抵押只是房屋所有權(quán)的抵押，不包括房屋所依附的土地所有權(quán)的變更。

三、房屋抵押期間的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題探討

（一）目前采取的抵押模式。

我國(guó)目前在房屋抵押上采取了易于管理的房地合并抵押的方式，即在抵押人向抵押權(quán)人提供房屋抵押時(shí)是連同房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。這種模式與我國(guó)目前土地國(guó)有，房屋和土地的所有權(quán)分離的原則背道而馳，但是，從易于管理，促進(jìn)房產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)房屋所有人合法權(quán)益的角度出發(fā)這一模式具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>

（二）單一房地產(chǎn)權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。

這一問(wèn)題是房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)劃分比較簡(jiǎn)單的情況，由于權(quán)利主體單一，對(duì)抵押房屋的產(chǎn)權(quán)劃分就比較容易。根據(jù)上文中的相關(guān)論述，我們知道在發(fā)生房屋抵押行為時(shí)在抵押期間也就是抵押人履行債務(wù)的時(shí)期內(nèi)，房屋的產(chǎn)權(quán)毫無(wú)疑問(wèn)屬于抵押人所有，換言之，就是在抵押期間抵押人對(duì)抵押房屋產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)受《憲法》以及《物權(quán)法》等相關(guān)法律的保護(hù)，

（三）非單一房地產(chǎn)權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。

隨著我國(guó)城市化的快速發(fā)展和城市住房制度改革的深入，城市中私人房屋所占比例快速提高，出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)利主體不同一的新情況，行業(yè)內(nèi)專稱這稱這一新情況為：“房屋區(qū)分所有”，房屋區(qū)分所有，也叫建筑物區(qū)分所有，是指多人區(qū)分建筑物面各得其部分。具體表現(xiàn)如下：

1、在城市高層的商品樓房（寫字樓，住宅樓，商業(yè)用房）中，可能有數(shù)十或者數(shù)百戶的自然人或者法人，這些人對(duì)于該樓所占用的土地都享有不等的使用權(quán)。其中一戶或者幾戶用其房屋抵押進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，對(duì)于其房屋自然具有產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)于土地使用權(quán)，由于該樓的土地是作為一個(gè)整體向國(guó)家土地管理部門申請(qǐng)的土地使用權(quán)，所以在房屋抵押期間，房屋產(chǎn)權(quán)的所有人即抵押人只是具有房屋產(chǎn)權(quán)，房屋的土地使用權(quán)仍然歸該樓全體法人或者自然人所有。

2、一棟建筑物區(qū)分所有的情況，此時(shí)建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸區(qū)分該建筑物的多個(gè)權(quán)利主體按份共有，當(dāng)其中一人進(jìn)行房屋抵押時(shí)，抵押期間房屋的土地使用權(quán)歸多人共同所有，也就是說(shuō)此時(shí)的房地一同抵押在土地使用權(quán)的抵押上有多個(gè)抵押人，在房屋抵押期間房屋的土地使用權(quán)歸多人共用。其中一人要處理共有的土地使用權(quán)，必須經(jīng)過(guò)其他共有人的同意。

3、房屋區(qū)分出售后，土地使用權(quán)仍然在房屋開(kāi)發(fā)商手里，或者是對(duì)原有舊宿舍改建以后，由于政策原因和國(guó)有土地沒(méi)有辦理出讓手續(xù)，其原劃撥的土地使用權(quán)仍然在原來(lái)單位手中。此種情況下，單位宿舍住戶毫無(wú)疑問(wèn)擁有自己所居房屋的房產(chǎn)權(quán)，但是由于土地使用權(quán)在原單位手中，住戶在用房屋進(jìn)行抵押期間實(shí)際上是沒(méi)有土地使用權(quán)的，其抵押房屋的價(jià)值也不及房地一同抵押的價(jià)值大。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是此時(shí)的產(chǎn)權(quán)不是完整的。

4、用農(nóng)民的集體土地建房，這種情況主要是在農(nóng)村危房改造和新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，這些住房不是建在農(nóng)民具有土地使用權(quán)的宅基地上，而是建在屬于村里的部分集體土地之上，對(duì)于此類房屋，農(nóng)民可以居住但是沒(méi)有土地使用權(quán)，若以此進(jìn)行房屋抵押則在抵押期間農(nóng)民不但沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)也沒(méi)有房屋土地使用權(quán)，只能由村級(jí)集體出面予以擔(dān)保。而此時(shí)的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)都?xì)w村集體所有。

四、結(jié)論

基于上文論述，筆者認(rèn)為可得如下結(jié)論：

（一）在我國(guó)目前的生產(chǎn)資料所有制結(jié)構(gòu)下，抵押房屋的產(chǎn)權(quán)不僅包括了房屋本身的產(chǎn)權(quán)還包括了相應(yīng)的土地使用權(quán)，二者是一個(gè)不可分割的整體，在進(jìn)行房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題劃分，抵押房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)，土地使用權(quán)是必須加以考慮。

（二）針對(duì)目前有關(guān)房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)認(rèn)定方面存在的多部門共管，政出多門的混亂情況。筆者認(rèn)為，政府應(yīng)從明確管理部門職能和完善法律法規(guī)兩方面入手，加大對(duì)房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)認(rèn)定工作的監(jiān)督和引導(dǎo)，從而促進(jìn)房屋產(chǎn)權(quán)抵押市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：