導(dǎo)語：如何才能寫好一篇新規(guī)定土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

宅基地使用權(quán)征收補償現(xiàn)狀

我國目前關(guān)于宅基地使用權(quán)補償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對于該權(quán)利受到侵害時需要補償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對于宅基地使用權(quán)這一特殊的財產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對這一權(quán)利的補償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補償設(shè)定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補償直接與其他補償結(jié)合一體，并沒有明確地指出這一權(quán)利所得到的補償具體的數(shù)額；另有些補償方案中則是直接用貨幣進(jìn)行補償；還有則是用“以地?fù)Q地”的方式來補償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權(quán)征收補償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償?！逼渲小段餀?quán)法》第四十二條、四十四條分別是關(guān)于征收、征用的補償規(guī)定?！段餀?quán)法》對宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應(yīng)得到補償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！痹俑鶕?jù)其相應(yīng)的實施條例《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖?，集體財產(chǎn)的所有人是集體成員，當(dāng)集體土地被征收時，集體成員當(dāng)然享有得到補償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織作為權(quán)利人僅能對于其享有的集體土地所有權(quán)得到補償。那么，在此土地補償費應(yīng)理解為僅對宅基地所有權(quán)被征收的補償，地上附著物補償費則是對宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)被征收的補償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補償費”被《土地管理法實施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補償。就宅基地及其上房屋征收補償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實質(zhì)性的解決補償標(biāo)準(zhǔn)問題。

3、地方性規(guī)章的相關(guān)規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務(wù)委員會及當(dāng)?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實施條例》結(jié)合自身的情況制定相應(yīng)的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點參照的法律不一致而導(dǎo)致在工作中具體補償標(biāo)準(zhǔn)的不一。

當(dāng)我們看到在各法律法規(guī)對于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個明確的統(tǒng)一。在法律實施過程中，因為這些法律對宅基地使用權(quán)補償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對該問題制定出具體的實施細(xì)則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過的《物權(quán)法》在各地方制定的相關(guān)實施細(xì)則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補償問題，而國務(wù)院所頒布《土地管理法實施條例》對《土地管理法》中“土地補償費”的限定性解釋，導(dǎo)致許多地方法規(guī)也沒有對該項權(quán)利的補償問題做出相應(yīng)規(guī)定。

補償不明確及補償標(biāo)準(zhǔn)偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補償。據(jù)前期實踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補償與安置相結(jié)合的方式來補償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴(yán)格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式。”又據(jù)相關(guān)部分人員的介紹以及在該地區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應(yīng)的安置補償金，由被拆遷人自行選購商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當(dāng)?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關(guān)價格和費用標(biāo)準(zhǔn)》而定的，該標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：“2007年有關(guān)地段商品房住宅平均價格指導(dǎo)價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元?！北徊疬w房屋充值價格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個標(biāo)準(zhǔn)：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結(jié)合地段等級范圍劃分、房屋成新標(biāo)準(zhǔn)、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關(guān)因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補償數(shù)額。據(jù)相關(guān)部門的工作人員介紹，選擇這一安置補償方式的人是非常少的，理由則是該補償方式所得到的補償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關(guān)公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補償安置標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)價[2007]33號、鎮(zhèn)價[2009]38號及相關(guān)文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價分局2007年及2009年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償。在鎮(zhèn)海區(qū)國土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補償標(biāo)準(zhǔn)則是籠統(tǒng)地將耕地、建設(shè)用地等合并補償，則不能看到其具體相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補償之中針對宅基地使用權(quán)的補償標(biāo)準(zhǔn)事實上則也是相應(yīng)偏低的。

2、調(diào)產(chǎn)安置

調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權(quán)補償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補貼，補貼金額為：（安置房基準(zhǔn)價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補助是相對較少的，據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當(dāng)?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權(quán)實際上并沒有得到很好的補償，雖然說安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國有土地，即國有土地作為建設(shè)用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來，許多學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。

完善宅基地使用權(quán)征收補償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問題，永久性一詞，相對于調(diào)產(chǎn)安置中的國有土地使用權(quán)70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補償?shù)木唧w化，又將成為一個權(quán)力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)這都是環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。

合理規(guī)劃，適當(dāng)選擇安置補償方式

與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補償過程中較為公平的補償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關(guān)費用，由村民委員會負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置。《物權(quán)法》第一百五十四條對定“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應(yīng)為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實際情況中，由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，也不符合我國當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補償?shù)陌仓梅肯鄬?，?a href="http://www.jrctt.com/haowen/286424.html" target="_blank">新規(guī)定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農(nóng)民往后的生活水平問題應(yīng)由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應(yīng)新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當(dāng)水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。

篇2

一、關(guān)于對村民兩費補償?shù)牟僮骱鸵?guī)范

1.1構(gòu)建土地征收政策體系的基本原則a)遵循本地方國家整體利益均衡的戶縣補償?shù)脑瓌t。保障被征收土地的村民在失去土地后的城鎮(zhèn)住房、醫(yī)療和教育等保障的基本均衡。保障不同區(qū)片的村民承包土地及公共土地量之間的差異基本平衡，為農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)建設(shè)用地和流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)企業(yè)的基本均衡奠定基礎(chǔ)；b)遵循通過村民股份企業(yè)發(fā)展創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的公共土地以及相關(guān)的補償原則。土地作價入股并不一定全都適用于集體土地的征收，或者說只能適用于工業(yè)用地征收和流轉(zhuǎn)到農(nóng)業(yè)企業(yè)領(lǐng)域，但在實踐中，企業(yè)由于擔(dān)心安排農(nóng)民的就業(yè)問題和管理問題，一大部分企業(yè)并不喜歡這樣的土地合作方式。大部分城鄉(xiāng)結(jié)合土地征收更適用于指定集體補償成立村民股份企業(yè)的方式，并對此類企業(yè)的稅收和融資等給予一些可行的政策；c)遵循通過加強(qiáng)村民知識文化提高專業(yè)技能的培訓(xùn)補償原則。通過有效的培訓(xùn)和教育機(jī)制，來不斷地提高村民的文化知識水平和專業(yè)技能的培訓(xùn)，這不僅能提高村民的個人素養(yǎng)和未來發(fā)展，還能促進(jìn)文明和諧的社會建設(shè)；d)遵循政策能適應(yīng)社會和國家政策變化的原則。政策的制定需要考慮社會的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等變動性因素，只有保證政策與經(jīng)濟(jì)社會的同步發(fā)展才能避免出現(xiàn)停滯狀態(tài)；

1.2加強(qiáng)依法依規(guī)征收集體土地的執(zhí)法力度司法是社會公正的最后一道防線，在行政補償法還沒制定的情況下，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及相關(guān)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的出臺，及時地完善土地管理法中的土地征收補償制度，對農(nóng)村的建設(shè)有著重要的意義。

關(guān)于落實被征用土地農(nóng)民的保障制度，國務(wù)院和相關(guān)部門連續(xù)出臺了一些相應(yīng)的政策，在物權(quán)法中對社會保障費用提出了補償范圍新規(guī)定，當(dāng)中給予了近年來我國土地制度改革的充分肯定。根據(jù)政策規(guī)定，我們?nèi)孕枰⑵鹨粋€可持續(xù)發(fā)展、完善的社會保障體系，將因為土地征收而喪失土地村民納入到國家的社會保障體系當(dāng)中去。體系中應(yīng)包含：社會養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等，而社會保障所需資金，應(yīng)統(tǒng)一納入國家的社保基金，為失地村民提供長久的社會保障和補償。各地政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在實際操作中，制定一套具體有效的村民社保標(biāo)準(zhǔn)和補償辦法，建立完善的失地村民社會保障體系，解決村民后顧之憂，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。

二、實現(xiàn)村民自身轉(zhuǎn)型發(fā)展

對被征收土地的村民教育發(fā)展基金補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：可以根據(jù)城鎮(zhèn)區(qū)別和村民的個人年齡差別來進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的分級，城鎮(zhèn)的分級按照城市、地級市和縣來劃分，城市的等級越低，教育基金的補償就應(yīng)該越高，按年齡來劃分成幾個等級，對年齡越小的補償力度就應(yīng)越大。對教育基金補償?shù)墓芾恚航逃l(fā)展基金直接進(jìn)入到當(dāng)?shù)氐慕逃块T與村民共同監(jiān)管的賬戶中，然后劃分到具體的村民名下，任何人不得擅自動用。

對教育補償基金的使用，必須及時進(jìn)行公布。此外應(yīng)由審計部門按時進(jìn)行審計。由各縣級以上的教育部門和村委結(jié)合實際狀況，制定出詳細(xì)的教育實施計劃，教育計劃保障22歲以上村民的教育有針對性、技術(shù)性和實用性等，而22歲以下居民則注重基礎(chǔ)素質(zhì)的教育和專業(yè)技能培訓(xùn)。

篇3

關(guān)鍵詞：舉證 地籍調(diào)查 思路 變革

中圖分類號：P27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）02（a）-0233-02

土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果的一項制度，是建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、符合國際慣例土地登記制度的重要內(nèi)容，也是轉(zhuǎn)變政府職能，提高土地登記效率和社會化服務(wù)水平的重要措施。這意味著，土地登記必需的相關(guān)資料必須由申請者自我提供，從而土地登記的程序相應(yīng)調(diào)整為申請權(quán)屬審核注冊登記核發(fā)證書。地籍調(diào)查則因為土地登記自我舉證制度的實行，而變?yōu)樯暾堉暗谋匾^程，其成果則成為申請登記的必需要件。實踐中，土地登記制度建設(shè)的滯后、地籍信息化系統(tǒng)應(yīng)用的普及等，對于許多基層國土資源部門同志都是極大的考驗，尤其是土地登記一線的老同志，對土地登記自我舉證制度還不能準(zhǔn)確把握，從而影響了自我舉證制度作用的正確發(fā)揮。如何更好的實施自我舉證制度，對此，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面來把握。

1 土地登記自我舉證制度和土地登記制度的區(qū)別

自我舉證制度是《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)登記重要制度之一，是指土地登記申請時由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果。談到自我舉證制度，與之相似、緊密相連的兩個概念不能回避：地籍調(diào)查前置和土地登記制度。所謂地籍調(diào)查前置就是指在集體土地征收、農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》、核發(fā)《國有土地劃撥決定書》前，需對批準(zhǔn)用地進(jìn)行勘測定界，先行完成地籍調(diào)查工作，出具地籍調(diào)查前置成果。地籍調(diào)查前置是土地管理工作實踐創(chuàng)新的結(jié)果，地籍調(diào)查前置后土地登記的程序就變?yōu)椋旱丶{(diào)查申請權(quán)屬審核注冊登記頒發(fā)或更換證書。需要注意的是，地籍調(diào)查前置，僅僅是將過去土地登記的程序中地籍調(diào)查環(huán)節(jié)的順序進(jìn)行了調(diào)整，提前至整個登記程序的最先，地籍調(diào)查仍然是土地登記程序的重要環(huán)節(jié)，而且仍然由國土資源部門負(fù)責(zé)組織實施。

土地登記是指土地登記機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)營活動。由于土地登記是法律性、政策性和技術(shù)性很強(qiáng)的工作，普通老百姓不可能、也沒必要了解那么多與土地登記有關(guān)的法律、政策和技術(shù)，因此，必須委托土地登記人來完成。

通過上述分析，很明顯土地登記自我舉證制度必然要求地籍調(diào)查前置，但地籍調(diào)查不再是包含于土地登記程序之中的一個重要環(huán)節(jié)。同時，自我舉證制度的實施必然要求有成熟的土地登記制度作為支撐，必須有一定數(shù)量的土地登記人員及機(jī)構(gòu)來服務(wù)土地登記市場。而地籍調(diào)查前置和土地登記制度不受自我舉證制度的必然影響，無論是否實施自我舉證制度，都可以實行地籍調(diào)查前置和土地登記制度。

2 積極推進(jìn)自我舉證制度的優(yōu)勢

實行土地登記自我舉證制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高土地登記效率和社會化服務(wù)水平的重要措施，可以進(jìn)一步優(yōu)化土地登記程序，以減少政府部門工作量，提高辦事效率和質(zhì)量。一是更加便民，體現(xiàn)了土地權(quán)利人的主體地位。過去土地登記的地籍調(diào)查等事務(wù)性工作只能是全部由國土資源行政主管部門包攬，這樣一方面土地登記申請人沒有自主選擇的余地；另一方面，“一對多”的供需關(guān)系使得國土資源行政主管部門疲于事務(wù)性工作，不能全心依法行政，降低了工作效率。自我舉證制度讓土地權(quán)利人成為自主維權(quán)的主角，在辦理土地登記中，根據(jù)相關(guān)中介的信譽、價格等市場綜合情況自主選擇中介進(jìn)行地籍調(diào)查、土地登記，土地權(quán)利人不再是被動接受政府要求登記的對象，而是主動請求政府給予合法權(quán)益保護(hù)，大大方便了土地權(quán)利人。二是優(yōu)化了土地登記程序，提高了土地登記工作效率和質(zhì)量。土地登記自我舉證后，國土資源行政主管部門將從地籍測繪等沉重的事務(wù)性工作中解脫出來，專心于土地登記行政工作，更有利于政企分開、依法行政，同時避免了因地籍測繪等事務(wù)性工作引起的相關(guān)土地登記訴訟、賠償?shù)蓉?zé)任，提高了土地登記工作的效率和質(zhì)量。

3 地籍測量和權(quán)屬調(diào)查全權(quán)委托給中介機(jī)構(gòu)的可行性分析

受委托開展包括土地權(quán)屬調(diào)查在內(nèi)的地籍調(diào)查工作是土地登記機(jī)構(gòu)及人員的合法職能和業(yè)務(wù)。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地登記人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記人職業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》的規(guī)定，土地登記機(jī)構(gòu)及人的業(yè)務(wù)范圍包括七項（如圖1所示）：一是辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等；二是收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；三是幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；四是查詢土地登記資料；五是查證土地產(chǎn)權(quán)；六是提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；七是與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項。第一項明確規(guī)定可以受委托開展地籍調(diào)查工作，而地籍調(diào)查的概念是指國家采用科學(xué)方法，依照有關(guān)土地法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗土地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本情況，用于滿足土地登記的需要。地籍調(diào)查本身就包括了權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。

4 自我舉證實施過程中存在的問題和措施

4.1 存在的問題

按照《土地登記辦法》規(guī)定：地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。按照此規(guī)定，土地登記是一種自愿行為，實行自我舉證，地籍調(diào)查成果應(yīng)由申請人自我提供，即通過自主選擇有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)辦理。在執(zhí)行此項規(guī)定時，實際工作中碰到很多問題，如：（1）由于土地登記機(jī)構(gòu)是有償服務(wù)的，對于貧困戶等弱勢群體，由于經(jīng)濟(jì)困難，沒能力委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查，如何進(jìn)行自我舉證？（2）由于政府原因造成的更正登記，如果還是讓申請者委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查也不妥，申請者也無法接受。（3）按照《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》中規(guī)定在征收土地前，要確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果，即當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。建設(shè)項目用地的勘測定界成果上報前，須經(jīng)地籍管理業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)對有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核。也就是說，新增建設(shè)用地，在報批前，界址已是很清晰了，已相當(dāng)于進(jìn)行過地籍調(diào)查。用地批準(zhǔn)后，在土地登記時是否有必要再委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行重復(fù)地籍調(diào)查？

4.2 對策措施

為解決自我舉證制度下宗地地籍調(diào)查引發(fā)的主要問題，盡快盡好的推行土地自我舉證制度，應(yīng)及時針對問題制定相應(yīng)措施。

4.2.1 修改《地籍調(diào)查規(guī)程》中不適合《物權(quán)法》和《土地登記辦法》部分

（1）重新設(shè)計土地地籍調(diào)查表。

按《土地登記辦法》，針對工作中碰到的問題重新設(shè)計地籍調(diào)查表，把地籍調(diào)查員改為參加國家統(tǒng)一考試獲得土地登記資格的人，地籍調(diào)查結(jié)果由土地登記機(jī)構(gòu)審核，負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。地籍調(diào)查單元宗地要考慮空間概念，修改平面地籍調(diào)查指界，需要對地表、地上、地下分別進(jìn)行地籍調(diào)查指界的要制定相應(yīng)的地籍調(diào)查表。

（2）改行政行為的指界規(guī)定為平等的民事行為規(guī)定。

自我舉證制度下的指界系指界雙方平等的民事行為，既然是舉證，當(dāng)然證據(jù)說明問題，不能通過下違約指界通知書強(qiáng)制性定界。建議定界時，充分考慮證據(jù)。建議修改認(rèn)界規(guī)定如下：雙方對相鄰的界限達(dá)不成協(xié)議的，可以根據(jù)不同情況按下述辦法處理：1）指界雙方有下列材料的，按提供的證據(jù)直接定界，定界后將定界結(jié)果（地籍調(diào)查表）送達(dá)給對方。①相鄰指界方有土地證的，其宗地界限以已發(fā)證的界限定界；②雙方若一方有用地批復(fù)和勘測定界圖或能證明自已界限的用地文件，以合法的用地界線直接定界；③若申請者已辦理房產(chǎn)證，其用地界限不超過房屋占地界限，申請者同意以房產(chǎn)界限為界定界的，可以直接定界；④對于法院判決的按判決書指定的范圍指界。2）雙方對相鄰的界限均拿不出依據(jù)，可以按下列辦法辦理：①經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以對有異議的界限暫不定界，只對無爭議的界限定界，將爭議界限劃出，在地籍調(diào)查表中注明，待雙方對爭議界限達(dá)成協(xié)議后，憑協(xié)議辦理變更地籍調(diào)查。②若雙方對界線達(dá)不成認(rèn)同，又不同意將爭議界限劃出，按《中華人民共和國土地管理法》第十六條的規(guī)定處理。3）對于指界一方長期無人居住找不到戶主，而造成不能指界的，應(yīng)采取在宗地附近張貼公告形式通知相鄰一方5天內(nèi)來指界，并照片取證，若規(guī)定時間不到場指界，可以在當(dāng)?shù)鼐游瘯虼逦瘯浜舷轮附?，中介機(jī)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)狀和申請者提供的資料及當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織的書面意見合理定界，然后將定界結(jié)果在報紙上公告和住戶附近張貼公告，此舉參照《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定：“受送達(dá)人下落不明，或者用規(guī)定的其他方式無法送達(dá)的，公告送達(dá)。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達(dá)。公告送達(dá)，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過”的規(guī)定，60日內(nèi)無異議，定界結(jié)果生效，由人在地籍調(diào)查表中注明定界經(jīng)過。若60日內(nèi)有異議，按1）、2）兩款處理。

4.2.2 實行多機(jī)構(gòu)地籍調(diào)查

《土地登記辦法》中規(guī)定地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得，并沒規(guī)定必須由有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位辦理，鑒于中介機(jī)構(gòu)地籍調(diào)查不能滿足所有情況的土地登記地籍調(diào)查。建議地籍調(diào)查分下列情況辦理：（1）對于貧困戶等弱勢群體，應(yīng)由國土資源部門具有土地登記人資質(zhì)的人員或國土資源部門指定中介機(jī)構(gòu)免費進(jìn)行地籍調(diào)查。（2）對于新增建設(shè)用地，由于地籍調(diào)查征地時前置，該項工作由國土資源部門辦理，所以在界址確認(rèn)時可以由國土資源部門中有土地登記資質(zhì)的人員進(jìn)行界址確認(rèn)，同時填制地籍調(diào)查表。土地登記時，直接提供成果。

《土地登記辦法》和《物權(quán)法》實施不久，在實際工作中，需要對如何進(jìn)行自我舉證制度下的宗地地籍調(diào)查不斷進(jìn)行探索、完善、規(guī)范，制定出符合新規(guī)定的《地籍調(diào)查規(guī)程》。

參考文獻(xiàn)

篇4

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 所有權(quán) 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 會計準(zhǔn)則

我國物權(quán)法以財產(chǎn)權(quán)利與義務(wù)為內(nèi)容，秉承物權(quán)法定的原則，規(guī)定了所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。其中，權(quán)利人占有、使用、收益、處分自己的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的權(quán)利， 稱為所有權(quán)。權(quán)利人占有、使用、收益他人不動產(chǎn)的權(quán)利， 稱為用益物權(quán)。企業(yè)向銀行借款， 用自己的不動產(chǎn)、動產(chǎn)或者有價證券擔(dān)保， 銀行占有、處分屬于該企業(yè)的不動產(chǎn)、動產(chǎn)或者有價證券的權(quán)利， 稱為擔(dān)保物權(quán)。

會計學(xué)上的資產(chǎn)、負(fù)債來源于法律上的有關(guān)概念。現(xiàn)代會計雖然已經(jīng)將“資產(chǎn)”與“負(fù)債”的內(nèi)涵外延都進(jìn)行了拓展，但是權(quán)利與義務(wù)仍然是其主要內(nèi)容。這些法定物權(quán)種類的確立，以及動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)取得和變動規(guī)則的發(fā)展，直接決定了企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債的內(nèi)容與形式，進(jìn)而必將影響會計核算。筆者分別從所有權(quán)、用益物權(quán)以及擔(dān)保物權(quán)入手，進(jìn)一步研究物權(quán)法對會計確認(rèn)和計量的影響。

企業(yè)法人所有權(quán)為貫徹會計主體理論提供制度保障

會計主體理論是會計核算工作的前提和出發(fā)點，是會計學(xué)的基本假設(shè)之一。會計主體是指會計所服務(wù)的特定單位或組織，即指企業(yè)會計確認(rèn)、計量和報告的空間范圍。企業(yè)本身發(fā)生的各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)獨立于其他經(jīng)濟(jì)組織或個人、企業(yè)所有者及經(jīng)營者自身與企業(yè)本身無關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動。

會計主體與法學(xué)上的法人概念雖然并不完全重合，但是會計主體問題的核心，是如何正確劃定主體權(quán)利和義務(wù)的邊界。傳統(tǒng)會計主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認(rèn)企業(yè)在會計上是一個獨立的主體，但是卻認(rèn)定企業(yè)的全部財產(chǎn)歸投資者所有。這樣就使企業(yè)成為了投資者的傀儡，毫無財產(chǎn)的自主處分權(quán)，形成了企業(yè)自主經(jīng)營的桎梏。事實上，國家對其出資設(shè)立的企業(yè)所享有的權(quán)益的性質(zhì)一直以來也都是制約國企改革進(jìn)程的關(guān)鍵問題之一。隨著現(xiàn)代企業(yè)組織形態(tài)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)生活的變革，財務(wù)會計開始強(qiáng)調(diào)企業(yè)的主體觀念，認(rèn)為在財產(chǎn)權(quán)的分配上，投資者一旦將其財產(chǎn)投入公司，就應(yīng)該喪失了對其財產(chǎn)的所有權(quán)，轉(zhuǎn)而擁有的是股東權(quán)利。而企業(yè)在取得了投資者投入財產(chǎn)的所有權(quán)后，依法對該財產(chǎn)行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。但是對于這一會計認(rèn)識的進(jìn)步一直未有充分的法律支持。對于企業(yè)法人所有權(quán)的會計研究，在我國物權(quán)法頒布之前，就有學(xué)者在積極討論。為了正確界定投資者與企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，我國于2005年10月修正的公司法第3條規(guī)定：公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第4條則規(guī)定：公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

物權(quán)法則是在公司法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步為這種新的企業(yè)會計主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規(guī)定“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。它明確揭示出了所有權(quán)的四項積極權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。從本質(zhì)上看，所有權(quán)是所有人對于物產(chǎn)全面支配并排除他人干涉的權(quán)利。也就是說，國家、集體和私人所有的動產(chǎn)與不動產(chǎn)，一旦經(jīng)過投資投入企業(yè)，原所有人即喪失所有權(quán)，就不能夠再繼續(xù)對原屬于自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，轉(zhuǎn)而行使的是股東權(quán)或出資人權(quán)利。企業(yè)法人依法成為其所有權(quán)人，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物權(quán)法的這一規(guī)定更加具體和明確地確立了企業(yè)法人所有權(quán)，為貫徹會計主體理論提供了制度保障，為正確區(qū)分會計主體的邊界提供了法理基礎(chǔ)，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經(jīng)營管理和侵占公司財產(chǎn)。如果沒有物權(quán)法的這一規(guī)定，企業(yè)將無法清楚地核算其資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益以及收入、費用和利潤。

用益物權(quán)的會計核算處理

用益物權(quán)是指以支配他人之物的使用價值為內(nèi)容的物權(quán)。用益物權(quán)的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對物享有所有權(quán)的人，也可以是對物享有用益物權(quán)的人；他人之物，主要為不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利，也包括自然資源，但不能是動產(chǎn)。用益物權(quán)的內(nèi)容，為對物使用價值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權(quán)能。物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)主要有地役權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)等。

國際會計準(zhǔn)則根據(jù)用益物權(quán)的種種特性，將用益物權(quán)排除在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)以外予以單獨規(guī)范，但我國會計準(zhǔn)則卻未能將大部分用益物權(quán)從無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)會計標(biāo)準(zhǔn)（包括企業(yè)會計制度及會計準(zhǔn)則）中排除，這樣就造成原來實務(wù)中只能生搬硬套會計標(biāo)準(zhǔn)中的無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)規(guī)定核算用益物權(quán)，帶來了用益物權(quán)會計核算的失真。因此，也有學(xué)者提出為了規(guī)范用益物權(quán)會計，在會計標(biāo)準(zhǔn)的制訂方式上與國際慣例接軌，應(yīng)對用益物權(quán)進(jìn)行單獨規(guī)范。

對于上述各種用益物權(quán)，隨著物權(quán)法的實施以及新企業(yè)會計準(zhǔn)則的具體規(guī)定，在會計上我們應(yīng)該根據(jù)其權(quán)利的內(nèi)容和特點，進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇_認(rèn)和計量，不可簡單地歸類。如路橋收費權(quán)、公路經(jīng)營權(quán)是依托在公路實物資產(chǎn)上的無形資產(chǎn)，是指經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)，對已建成通車公路設(shè)施允許收取車輛通行費的收費權(quán)和由交通部門投資建成的公路沿線規(guī)定區(qū)域內(nèi)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營權(quán)。其作為無形資產(chǎn)還是固定資產(chǎn)一直以來在實務(wù)界與學(xué)術(shù)界都存在著爭論，但是隨著2006年《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號-無形資產(chǎn)》中一些新規(guī)定出臺，某種程度上解決了路橋收費權(quán)和公路經(jīng)營權(quán)作為無形資產(chǎn)在初始計量、攤銷與后續(xù)支出上的技術(shù)障礙，從理論上就可以把它作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。最值得注意的是，物權(quán)法繼承和發(fā)展了我國現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)制度，將《土地管理法》確立的“國有土地使用權(quán)”發(fā)展成了“建設(shè)用地使用權(quán)”。我國會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)，除作為投資性房地產(chǎn)核算外，符合無形資產(chǎn)定義，應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算。國際會計準(zhǔn)則一直認(rèn)為土地是一種標(biāo)準(zhǔn)的不動產(chǎn)。然而隨著物權(quán)法的實施，我國物權(quán)法所規(guī)范的建設(shè)用地使用權(quán)，已經(jīng)完全符合國際會計準(zhǔn)則對于“不動產(chǎn)”定義。從會計角度分析研究，建設(shè)用地使用權(quán)作為具備自物權(quán)特性的高級用益物權(quán)，具備了權(quán)利人能夠擁有或者控制、權(quán)利客體有形、使用期限超過一個會計期間等三大特點，在學(xué)理上，其實是可以作為固定資產(chǎn)入賬的。這實際上消除了我國企業(yè)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的差異，有利于準(zhǔn)則趨同。

擔(dān)保物權(quán)對會計確認(rèn)和計量的影響

我國物權(quán)法中的擔(dān)保物權(quán)就是指在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形下，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)法新創(chuàng)立了動產(chǎn)浮動抵押與應(yīng)收賬款質(zhì)押制度。從這兩個新制度分析，動產(chǎn)抵押擔(dān)保即經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。從會計學(xué)上看，動產(chǎn)浮動抵押屬于或有事項，應(yīng)該按照或有事項的會計準(zhǔn)則進(jìn)行相關(guān)確認(rèn)與計量。而物權(quán)法明確將應(yīng)收賬款列入可抵押資產(chǎn)的范圍， 這也是我國擔(dān)保融資制度的突破性改革， 將大大惠及中小企業(yè)、農(nóng)民和銀行，有力促進(jìn)中國商業(yè)信用和銀行信用的發(fā)展。應(yīng)收賬款雖然是會計學(xué)上的概念， 但在這賦予了法律的內(nèi)涵，由物權(quán)法加以規(guī)范， 其概念中就包括了“公路、橋梁等收費權(quán)”，第一次從法律層面上明確了包括公路、橋梁、電網(wǎng)等收費權(quán)在內(nèi)的應(yīng)收賬款可以質(zhì)押?？梢钥吹狡鋬?nèi)涵與外延范圍更加寬泛。根據(jù)會計準(zhǔn)則，應(yīng)收賬款質(zhì)押，從擁有應(yīng)收賬款的企業(yè)角度來看，不符合金融資產(chǎn)終止確認(rèn)的條件。

此外，擔(dān)保物權(quán)的共同特點是對資產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)行限制，這一限制具有特定的會計含義。當(dāng)資產(chǎn)的權(quán)利受到限制時，從會計角度出發(fā)，其確認(rèn)和計量也將會受到影響。資產(chǎn)的權(quán)利限制，首先應(yīng)當(dāng)按照或有事項會計準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮擔(dān)保物權(quán)人行使擔(dān)保物權(quán)的可能性以及其金額能否可靠計量，分別進(jìn)行確認(rèn)和計量。如果擔(dān)保物權(quán)人很可能行使權(quán)利，并且由于其行權(quán)企業(yè)的損失是可以合理估計的，則應(yīng)確認(rèn)為一項負(fù)債。如果擔(dān)保物權(quán)人僅是有可能行使擔(dān)保物權(quán)或雖然很可能行使權(quán)利，但其行權(quán)企業(yè)的損失無法合理估計，企業(yè)就不用確認(rèn)負(fù)債，但是要進(jìn)行相關(guān)披露，提高會計信息的可靠性和相關(guān)性。

參考文獻(xiàn)

1.梁慧星.制定中國物權(quán)法的若干問題.法學(xué)研究，2000

篇5

一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)及其使用權(quán)，同時喪失土地使用權(quán)并給予市場價值補償?shù)男姓?qiáng)制購買行為，是拆除房屋行為的基礎(chǔ)性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權(quán)關(guān)系發(fā)生改變。實施拆除時房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經(jīng)沒有了法律上的利害關(guān)系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設(shè)需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權(quán)沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進(jìn)行征收，更不能強(qiáng)制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據(jù)職責(zé)劃分，可以分為批準(zhǔn)主體和實施主體。

1，批準(zhǔn)主體

批準(zhǔn)主體就是享有房屋征收決定權(quán)的機(jī)構(gòu)，誰有權(quán)征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規(guī)定的條件無償?shù)貙⒓w或者個人的某項財產(chǎn)收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產(chǎn)征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！笨梢钥闯?，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產(chǎn)權(quán)的行為。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權(quán)征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級市政府、市政府（設(shè)區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權(quán)決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據(jù)該條例第9條規(guī)定有權(quán)做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納有國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。即：“四規(guī)劃、一計劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計劃就無權(quán)做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。

2，實施主體

實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進(jìn)行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。

依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權(quán)的部門，由市、縣級政府根據(jù)本級政府部門的職責(zé)劃分，將實施部門交由其委托的行政機(jī)關(guān)或單位。決定權(quán)在市縣級政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關(guān)工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔(dān)法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)?！笨梢姼骷壵疄槁鋵崱肮ぷ髦笇?dǎo)”原則應(yīng)盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門為宜。

3，房屋征收實施單位

房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機(jī)構(gòu)等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進(jìn)行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調(diào)查登記

房屋征收部門依據(jù)本行政區(qū)年度計劃或?qū)ｍ椧?guī)劃組織人員或委托中介機(jī)構(gòu)對擬征收地域內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行詳盡調(diào)查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調(diào)查完畢后將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公布并聽取異議的意見。

最終的調(diào)查結(jié)果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關(guān)部門，在房屋征收范圍內(nèi)暫停辦理新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)批準(zhǔn)、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。

第三步無證認(rèn)定

市、縣級人民政府組織國土、城建、環(huán)保、法制等有關(guān)部門建立無證建筑認(rèn)定辦公室，對征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的無證建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定和處理。對合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑認(rèn)定為給予補償；對違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，認(rèn)定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認(rèn)定決定的可以申請復(fù)議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據(jù)已經(jīng)確定的被征收房屋調(diào)查結(jié)果和無證認(rèn)定結(jié)果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。

第五步方案論證

同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進(jìn)行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進(jìn)行數(shù)次，但應(yīng)求得意見基本統(tǒng)一。

第六步公開方案

同級政府將論證結(jié)果在被征收房屋的范圍內(nèi)以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設(shè)立征求意見渠道和場所，設(shè)立專人解答有關(guān)詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級政府將公開征求的意見進(jìn)行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內(nèi)以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項目的，有51%以上被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評估

市、縣級人民政府?dāng)M作出房屋征收決定的，應(yīng)當(dāng)按照社會穩(wěn)定風(fēng)險評估相關(guān)規(guī)定委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行本項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；對風(fēng)險報告提出的建議作出決策并制定相關(guān)應(yīng)對預(yù)案。

第九步籌措補償

政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應(yīng)將征收補償費用足額專戶存儲、?？顚Ｓ?。資金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時在被征收房屋范圍內(nèi)以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權(quán)。

公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

第二熱點問題房屋補償

一、補償形式

《房屋征收與補償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補償項目

依據(jù)條例第17條規(guī)定補償項目應(yīng)包括五項：

1，房屋價值補償；

2，搬遷、臨時安置的補償；

3，停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

4，補助和獎勵

依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規(guī)定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現(xiàn)政府救濟(jì)原則。獎勵是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎賞，體現(xiàn)政府對公益事業(yè)的投入。補助與獎勵是條例的一個新規(guī)定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經(jīng)有過實踐，可以說是總結(jié)實踐的結(jié)晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應(yīng)在財政上單獨列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級政府制定該優(yōu)先保障條款的落實。

三、補償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收補償?shù)暮诵膶ο笫欠课?，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當(dāng)補償原則，土地征收現(xiàn)在的補償原則還是適當(dāng)原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩(wěn)定的參數(shù)，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價值標(biāo)準(zhǔn)也是本《條例》的一個最大亮點。

《條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！币虼?，被征房屋的價值底線標(biāo)準(zhǔn)是不低于類似房地產(chǎn)市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標(biāo)準(zhǔn)，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價值時應(yīng)在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現(xiàn)了公平原則。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)仍采取房屋價值標(biāo)準(zhǔn)，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒有法律依據(jù)，《條例》對違“章”建筑沒有規(guī)定是否補償，可以說違章建筑應(yīng)給予補償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴(yán)重。違法建筑需要經(jīng)過認(rèn)定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。

《條例》規(guī)定違法建筑認(rèn)定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時建筑。未經(jīng)房屋主管部門登記的房屋認(rèn)定比較復(fù)雜。可能認(rèn)定為合法建筑也可能認(rèn)定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時間、原因、當(dāng)時的法律等。認(rèn)定為合法建筑的同時決定給予補償；認(rèn)定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認(rèn)定比較簡單主要審查是否超過批準(zhǔn)期限，在期限之內(nèi)的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償，否則不予補償。

對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補，是因為它存在的基礎(chǔ)違法，如果補償會對守法者明顯不公平。

筆者認(rèn)為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責(zé)任，有的是建筑物所有者或使用者的責(zé)任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問題，當(dāng)事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責(zé)而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人來承擔(dān)。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價

房屋估價是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機(jī)構(gòu)的服務(wù)對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達(dá)30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時，對評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁?！稐l例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，取消了過去拆遷當(dāng)事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機(jī)構(gòu)的弊端。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。經(jīng)過鑒定認(rèn)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定的拆遷估價估機(jī)構(gòu)確定，應(yīng)當(dāng)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認(rèn)為拆遷估價機(jī)構(gòu)不能中立，因為確定拆遷估價機(jī)構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價機(jī)構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。

四、補償途徑

房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實補償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補償協(xié)議、二是行政強(qiáng)制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補償決定和補償方案通過自愿協(xié)商，雙方達(dá)成補償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟(jì)渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據(jù)補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強(qiáng)制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點問題強(qiáng)制搬遷

一、強(qiáng)制搬遷

強(qiáng)制“搬遷”取代了過去的強(qiáng)制“拆遷”，雖然都是強(qiáng)制，但是強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強(qiáng)制搬遷讓你多做思想工作

對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強(qiáng)制拆遷”問題，因強(qiáng)制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進(jìn)和諧搬遷的進(jìn)程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強(qiáng)制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動搬遷和強(qiáng)制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強(qiáng)制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強(qiáng)制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機(jī)關(guān)

“強(qiáng)制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強(qiáng)制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強(qiáng)制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強(qiáng)制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強(qiáng)制搬遷，逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強(qiáng)制搬遷。

對強(qiáng)制搬遷明確了司法強(qiáng)制，取締了行政強(qiáng)制搬遷。因此，強(qiáng)制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經(jīng)生效。三個條件缺一不可，法院在強(qiáng)制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強(qiáng)制措施，應(yīng)以督促或強(qiáng)制其到達(dá)臨時安置居所為主要強(qiáng)制搬遷手段。另外，強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機(jī)關(guān)禁止公安機(jī)關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動。

4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無權(quán)申請法院實施強(qiáng)制搬遷，法院無權(quán)作出強(qiáng)制搬遷的裁決，無權(quán)執(zhí)行強(qiáng)制搬遷。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補償協(xié)議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無權(quán)申請法院實施強(qiáng)制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規(guī)定的“先拆后補”變成了現(xiàn)在的“先補后拆”，通過這條強(qiáng)制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護(hù)的力度大大增強(qiáng)了。

以往的盲目拆遷中往往會出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內(nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強(qiáng)制手段征收的房屋也應(yīng)當(dāng)先予以強(qiáng)制補償。

5，強(qiáng)制搬遷措施只能是司法強(qiáng)制措施

逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制搬遷。這個時候“強(qiáng)制措施”是司法強(qiáng)制措施，法院以法律程序?qū)嵤?，不能和暴力以及一些野蠻的強(qiáng)制拆遷方式劃等號。

司法強(qiáng)制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規(guī)定的強(qiáng)制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強(qiáng)制措施；強(qiáng)制搬遷一般只針對被申請執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強(qiáng)制執(zhí)行目的，除非被申請執(zhí)行人有主動采取非理阻撓強(qiáng)制搬遷的行為，強(qiáng)制搬遷主體方可對其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機(jī)關(guān)必須在知道和應(yīng)當(dāng)知道之時主動采取相應(yīng)防范和救助措施。

第四熱點問題救濟(jì)途徑

《條例》的另一亮點是規(guī)定了明確的民事、行政救濟(jì)途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟(jì)途徑，包括主體之間平等的民事法律關(guān)系、行政管理法律關(guān)系、中介機(jī)構(gòu)的中介法律關(guān)系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關(guān)系及其訴訟

依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關(guān)系有以下幾種：

1、政府與社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)之間的委托合同糾紛

社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)屬于中介機(jī)構(gòu)，政府委托中介機(jī)構(gòu)的法律關(guān)系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調(diào)整對象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)之間的侵權(quán)糾紛

評估機(jī)構(gòu)在評估過程中或評估結(jié)論不實，引用范例不恰當(dāng)，構(gòu)成虛假評估侵害被征收人的合法權(quán)益或財產(chǎn)權(quán)益的，被征收人要求評估機(jī)構(gòu)恢復(fù)名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關(guān)系，可以提起民事訴訟。

3、金融機(jī)構(gòu)出具虛假證明侵權(quán)糾紛

在征收房屋決定前政府應(yīng)保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達(dá)成補償協(xié)議。但是金融機(jī)構(gòu)出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協(xié)議不能如期得到補償款。金融機(jī)構(gòu)的行為侵害了被征收房屋人的合法權(quán)益的可以提起民事訴訟要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

4、一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)糾紛

補償協(xié)議糾紛中只有“一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)”糾紛屬于民事訴訟法律關(guān)系，如果被征收人認(rèn)為補償協(xié)議違法、無效；遺漏補償項目、補償標(biāo)準(zhǔn)錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構(gòu)成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構(gòu)成訴訟，一方當(dāng)事人憑補償協(xié)議即可立案。以不履行義務(wù)主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標(biāo)準(zhǔn)爭議等行政性糾紛，如果認(rèn)為協(xié)議存在行政違法性應(yīng)通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權(quán)糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等均是合同雙方行為，如果第三方未經(jīng)合同雙方同意給予中斷服務(wù)，是一種侵犯合同雙方的合法權(quán)益行為，任何一方均有權(quán)提出民事侵權(quán)訴訟。如果提供服務(wù)方怠于履行合同不主動恢復(fù)供應(yīng)關(guān)系、拒絕對加害人提出司法保護(hù)也應(yīng)承擔(dān)擴(kuò)大損失的民事賠償責(zé)任。如果供應(yīng)方未經(jīng)使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償和違約的民事責(zé)任。

6、截留征收補償費侵權(quán)糾紛

負(fù)有支付、代收代付補償款的單位應(yīng)及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權(quán)行為，可以請求法院責(zé)令追回返還給被征收人，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權(quán)糾紛

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具評估報告經(jīng)房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機(jī)構(gòu)或評估師承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、房屋征收行政法律關(guān)系及訴訟

1、違法授權(quán)非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛

市、縣政府應(yīng)根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門的職責(zé)分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設(shè)項目辦公室負(fù)責(zé)某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋征收的，該被授權(quán)單位實施了房屋征收行為，被征收人認(rèn)為授權(quán)違法，可以對授權(quán)違法行為提出行政復(fù)議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認(rèn)違法并撤銷實施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛

房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負(fù)責(zé)房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標(biāo)的提取傭金，從事營利經(jīng)營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權(quán)益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機(jī)關(guān)提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請求賠償。

3、上級人民政府不履行監(jiān)督職責(zé)糾紛

依據(jù)條例規(guī)定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監(jiān)督職責(zé)，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監(jiān)督職責(zé)，如果上級政府收到監(jiān)督申請后不予理睬或不盡監(jiān)督職責(zé)，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復(fù)議。

4、對舉報事項不核實處理行政糾紛

任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當(dāng)及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結(jié)果并答復(fù)舉報人，舉報人有權(quán)對不履行核實處理的行政機(jī)關(guān)提出行政訴訟或行政復(fù)議。

5、對行政監(jiān)察機(jī)關(guān)不履行行政監(jiān)察職責(zé)行政糾紛

依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或?qū)嵤﹩挝灰约肮ぷ魅藛T的暴力待遇、侵害被征收人的合法權(quán)益、徇私枉法等請求行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法對違法違紀(jì)的單位或個人給予行政處分的，行政監(jiān)察機(jī)關(guān)拒不履行職責(zé)或違法履行職責(zé)行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復(fù)議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認(rèn)為征收決定涉及的建設(shè)項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權(quán)益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內(nèi)依法申請行政復(fù)議，或在3個月內(nèi)依法提起行政訴訟。

7，征收補償方案爭議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據(jù)聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復(fù)議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復(fù)議。

8、不履行房屋征收公告法定職責(zé)行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應(yīng)未載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

9、不服提前決定收回土地使用權(quán)行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權(quán)。被征收人可以提出行政訴訟或行政復(fù)議。

10、調(diào)查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調(diào)查登記；對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調(diào)查登記未獲得重新調(diào)查登記的；調(diào)查結(jié)果未在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構(gòu)成作為和不作為的行政訴訟或行政復(fù)議。

11、對認(rèn)定為新建、擴(kuò)建等行為并不予補償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補償決定。被認(rèn)定人不服認(rèn)定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

12、相關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關(guān)手續(xù)的，申請人可以根據(jù)申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復(fù)議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復(fù)議。

13、不服認(rèn)定未經(jīng)登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復(fù)議

14、不服補償決定行政糾紛

補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達(dá)成協(xié)而降低補償。被征收人認(rèn)為違反公平原則的可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補償明細(xì)行政糾紛

為了實現(xiàn)公平、公正的補償目的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內(nèi)公布分戶補償明細(xì)，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責(zé)的被征收人可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計機(jī)關(guān)不履行公布審計結(jié)果行政糾紛

審計機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進(jìn)行審計監(jiān)督，并在補償工作終結(jié)后向社會公布審計結(jié)果。審計機(jī)關(guān)不履行上述職責(zé)或履行不當(dāng)?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾埿姓?fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責(zé)令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責(zé)令改正。被征收人還可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責(zé)令改正，追回有關(guān)款項。被征收人還可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、房屋征收中的聽證事項

1、房屋征收法定聽證事項

法定聽證事項只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項目，在多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責(zé)。

2、被征收人申請聽證事項

申請聽證事項條例沒有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對原則，相對人認(rèn)為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關(guān)系中均可提出聽證申請。

四、房屋征收可以舉報的違法事項

1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權(quán)向有關(guān)政府進(jìn)行舉報。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；

④對不符合規(guī)定的補償方案予以批準(zhǔn)的；

⑤作出的補償決定違反補償方案的；

⑥自行違法強(qiáng)制搬遷的。

2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權(quán)向本級人民政府進(jìn)行舉報。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；

②申請強(qiáng)制搬遷前，未按照規(guī)定對被征收人先予貨幣補償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；

④未作出補償決定申請法院強(qiáng)制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強(qiáng)制搬遷的；

⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的。

⑦未向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的；

⑧未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報權(quán)

《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個人對違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當(dāng)及時核實、處理，并將處理結(jié)果向舉報人通報。

條例對公民舉報權(quán)的規(guī)定是一種進(jìn)步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

五、被征收人不服評估結(jié)果的救濟(jì)途徑

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。也就是被征收人接到評估結(jié)果后認(rèn)為評估結(jié)果不公平或有遺漏事項的應(yīng)書面提出異議意見，具體提出復(fù)核請求和事實以及理由。如果對復(fù)核結(jié)果仍有異議，再向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結(jié)論是終局的，作為補償證據(jù)使用。