導(dǎo)語：如何才能寫好一篇征收土地評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

中圖分類號： F301.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、《辦法》與《意見》相比變化

（一）、評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！?/p>

按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！秶?a href="http://www.jrctt.com/haowen/287317.html" target="_blank">土地上房屋征收評估辦法》對此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點(diǎn)的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。

在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期的“指導(dǎo)價”，而是完全按照市場交易的價格，這與《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。

房屋征收價值完全按照市場價格，這一規(guī)定非常重要。在過去發(fā)生的強(qiáng)拆惡性事件中，一個重要的原因就是征收者與被征收者在征收價格上的巨大分歧。很多情況下沒有能夠體現(xiàn)被征收房屋的市場價值，而是參照政府確定的征收價格，而政府參照價往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發(fā)者與地方管理者存在千絲萬縷聯(lián)系的時候，這種不合理性更加突出。這一規(guī)定的意義在于，它是落實(shí)《物權(quán)法》，保護(hù)公民合法財產(chǎn)權(quán)的一個實(shí)質(zhì)性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補(bǔ)償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權(quán)，更充分體現(xiàn)政府方面對私有物權(quán)的尊重。

《條例》中，是由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評估機(jī)構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場靠攏?！?/p>

（二）、評估機(jī)構(gòu)由被征收人選

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。

《辦法》取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，改由被征收人選定價格評估機(jī)構(gòu)，它體現(xiàn)操作過程致力于程序公正。

由政府指定評估機(jī)構(gòu)的結(jié)果是，評估價通常都很低，曾引發(fā)過許多拆遷矛盾。現(xiàn)在由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，這就不僅是對被征收人權(quán)利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補(bǔ)，有利于被征收者利益的保障。指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力會在一定意義上影響征收價格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創(chuàng)造了條件。至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認(rèn)為，選定評估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?/p>

（三）、 評估更多體現(xiàn)土地價值

《意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

《辦法》中明確規(guī)定，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收的房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

評估方式多樣化、細(xì)致化，其進(jìn)步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動拆遷戶的估評方式。其在補(bǔ)償中將地段價值、房屋內(nèi)裝修價值、停業(yè)停產(chǎn)損失賠償?shù)榷嘣囊蛩囟技{入評估范圍，相應(yīng)地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價值的合理化、人性化的評估，在征收的補(bǔ)償中不僅僅體現(xiàn)房屋的價值，更給予土地價值更多的體現(xiàn)。

《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點(diǎn)，但《辦法》能否真正得以貫徹執(zhí)行，還有許多問題需要解決。

二、新辦法中出現(xiàn)的問題

（一）、完全按市場價評估房屋價值的可行性

問題盡管按市場價評估房屋價值符合市場經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔(dān)憂。這是因?yàn)?，城市建設(shè)、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質(zhì)補(bǔ)償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應(yīng)考慮給予補(bǔ)償。

再一方面，什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標(biāo)準(zhǔn)，從房價評估到簽訂補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放補(bǔ)償款、公民重新置業(yè)有一個時間差。在房價不斷上漲的當(dāng)下，被征收人拿到的市場價補(bǔ)償，到購房時可能會貶值、縮水。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補(bǔ)償款，他們根本達(dá)不到那樣的購買力，或者說住房條件會變得更差。

（二）、評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性問題

盡管評估機(jī)構(gòu)由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機(jī)構(gòu)未必就獨(dú)立、公正。一則，選定評估機(jī)構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗(yàn)；二則，《辦法》規(guī)定評估費(fèi)用由委托人支付——實(shí)際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機(jī)構(gòu)顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管者，評估機(jī)構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。

三、對策

（一）、從評估細(xì)節(jié)上完善《辦法》。

如何選定評估機(jī)構(gòu)、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細(xì)化，諸如評估機(jī)構(gòu)的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機(jī)構(gòu)與評估方法的選擇更便于評估結(jié)果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實(shí)現(xiàn)了政府的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市場價定期公開機(jī)制。

社會大眾對于整個城市房價總體情況、房屋的計價內(nèi)容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價評估缺乏了強(qiáng)有力的、準(zhǔn)確性的、能夠取信于民的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作支撐。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，地方政府只有拿出具有說明力的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并定期公開房地產(chǎn)市場價格，才能保證實(shí)現(xiàn)房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標(biāo)。

（三）、保持評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性與公平性

評估費(fèi)用支付問題，評估款項(xiàng)不能由委托人即地方政府直接支付，在費(fèi)用支付前，應(yīng)當(dāng)由被征收人集體來決定評估費(fèi)用支出，政府出資，在雙方均對評估報告沒有異議的之后，再通過獨(dú)立的第三方金融機(jī)構(gòu)支付。

加強(qiáng)評估資格認(rèn)定，要提高房屋評估行業(yè)素質(zhì)，在職業(yè)的過程中設(shè)立有效的業(yè)務(wù)承接條款，對于任何有損職業(yè)獨(dú)立性的業(yè)務(wù)建立一整套風(fēng)險評估及應(yīng)對的機(jī)制，某些情況下拒絕接受委托。

有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會人士組成的獨(dú)立的臨時監(jiān)督機(jī)構(gòu)，或開辟司法救濟(jì)渠道。要培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)，以驗(yàn)證商業(yè)性評估機(jī)構(gòu)評估的合理性。

篇2

引言：遠(yuǎn)離立法的本意，歪曲公共利益的需要，或沒有實(shí)現(xiàn)合理、公平、公正、全面的補(bǔ)償，如果實(shí)施強(qiáng)制拆遷，那么就是間接地發(fā)動

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作者簡介：男，1969年10月生，江蘇海安人，犯罪學(xué)碩士學(xué)、法律博士、正高級經(jīng)濟(jì)師、教授級企業(yè)法律顧問，碩士生導(dǎo)師，從事不動產(chǎn)法、國際商法、土地估價、項(xiàng)目管理、公務(wù)“官”員品性矯正、罪犯心靈關(guān)懷等領(lǐng)域的理論與實(shí)務(wù)研究，在省級以上刊物上發(fā)表經(jīng)濟(jì)與法學(xué)論文30余篇，曾經(jīng)在2004年至2007年間，先后赴美國聯(lián)邦調(diào)查局、意大利環(huán)境和領(lǐng)土海洋部做高級訪問學(xué)者，分別研究刑事偵探技術(shù)和國土資源生態(tài)環(huán)境管理。座右銘：一生只向真理低頭！

篇3

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅；稅基評估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遺產(chǎn)稅作為調(diào)整社會平衡的一種方法已在大部分國家和地區(qū)開征，其在縮小社會貧富差距、促進(jìn)社會公平、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定方面起著重要作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，人民收入和生活水平迅速提高，特別是近幾年來，房價地價飛速上漲，房地產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財產(chǎn)的主要構(gòu)成部分，貧富差距也日益突顯，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅隨之成為學(xué)者和公共關(guān)注的焦點(diǎn)。

隨著我國不動產(chǎn)登記體系逐步完善，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)的條件優(yōu)勢更加明顯，征稅條件也愈發(fā)成熟。但是，我國目前財產(chǎn)評估制度、爭端處理機(jī)制尚還不夠完善，對征收該稅帶來種種困難。通過對相關(guān)國家的對比研究發(fā)現(xiàn)，從國家層面出臺對應(yīng)法律，建立合理的稅基評估體系，完善相關(guān)信息系統(tǒng)和爭端處理機(jī)制是順利推進(jìn)該項(xiàng)稅收的關(guān)鍵所在。

1 我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅及稅基評估特點(diǎn)和難點(diǎn)

探析房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的特點(diǎn)和難點(diǎn)，對未來順利征收該稅有著重要的參考價值。我國在國家經(jīng)濟(jì)、政治制度和社會因素等方面的共同影響下，遺產(chǎn)稅也多次被提及，民國初期曾征收^遺產(chǎn)稅。1939年出臺了《遺產(chǎn)稅暫行條例》和《遺產(chǎn)稅暫行施行條例》，自1940年7月1日起在全國施行，但由于種種原因沒有成功。房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅是以被繼承人去世后遺留的所有房地產(chǎn)為征稅對象，向遺產(chǎn)的繼承人和受遺贈人征收的稅，通常與房地產(chǎn)贈與稅聯(lián)系在一起設(shè)立、征收。其稅基評估是以被繼承人遺留的所有房地產(chǎn)為評估對象進(jìn)行的評估，且只是一次性評估，評估基準(zhǔn)日一般為被繼承人的去世日。就我國目前的人均GDP、居民儲蓄、個人財富增長等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)情況來說，已經(jīng)具備了征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。但是也存在著以下征收難點(diǎn)：

①相關(guān)法律要點(diǎn)等制度不完善。除缺乏國家相關(guān)稅收立法以外，還存在著評估日期確定和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定等難點(diǎn)。征收的起征時間、起征金額、征收稅率等還有待進(jìn)一步探討。國外在征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅時以被繼承人去世日期算起，雖然我國初步構(gòu)建了死亡信息登記制度，但相關(guān)醫(yī)療疾病監(jiān)測和戶籍管理制度仍存在著不足，目前全國只有約1/3的市區(qū)開展了死亡因素監(jiān)測和統(tǒng)計。此外，我國在不動產(chǎn)登記方面也存在一些不足，比如多年以前沒有建立房產(chǎn)檔案，對房產(chǎn)來源方式、購入住房價格等信息還未進(jìn)行審核。大批存在的小產(chǎn)權(quán)房如何界定房產(chǎn)屬性可能也是一個解決的難點(diǎn)。這些因素給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估帶來了較大的阻礙。

②稅基評估技術(shù)解決缺乏相關(guān)依據(jù)。主要困難在稅基的確定、房地產(chǎn)價值評估和稅收的監(jiān)管。我國各個城市之間房地產(chǎn)價格差距較大，如果按照統(tǒng)一的稅基進(jìn)行征收，會造成稅基標(biāo)準(zhǔn)偏低。如果按照城市分化進(jìn)行征收，如何確定標(biāo)準(zhǔn)還需要長期的討論。目前各評估機(jī)構(gòu)雖已經(jīng)具備房地產(chǎn)價值評估相關(guān)能力，但是還沒有征收過遺產(chǎn)稅，缺乏相關(guān)案例指導(dǎo)，財產(chǎn)評估制度還不盡完善，評估機(jī)構(gòu)能否客觀公正的進(jìn)行估值，對于房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的準(zhǔn)確定位有著較大的影響。稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收控制能力和管理能力直接影響著納稅人會的主動性和心態(tài)。我國稅務(wù)機(jī)關(guān)在信息化管理系統(tǒng)運(yùn)行下的征管能力和技術(shù)手段雖獲得了很大提升，但稅收監(jiān)測與評估能力仍然較為薄弱，特別是對跨區(qū)域的財產(chǎn)難以掌握和監(jiān)管，這不僅會造成房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅費(fèi)流失，也可能會增加征稅成本。

③稅基評估方法不完善。我國目前對房地產(chǎn)的評估方法主要有市場比較法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。但是房地產(chǎn)不可能完全相同，不同的房地產(chǎn)價值影響因素也存在差異。加拿大等國家在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時選用市場比較法，我國如用市場比較法進(jìn)行評估時，可比因素的選取及其比重的確定都比較困難，從一定意義上帶有較重的主觀色彩，對稅基評估可能不準(zhǔn)確。資產(chǎn)基礎(chǔ)法在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時一般直接采用歷史數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)是升值幅度和浮動幅度都較大，容易造成數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確及時。除了商鋪、出租屋等具有收益性房地產(chǎn)外，一般的住宅收益無法準(zhǔn)確量化，用收益法無法對其準(zhǔn)確評估。單純參照某種房地產(chǎn)估價方法已無法滿足我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的要求，因此應(yīng)該在現(xiàn)有評估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)，完善評估方法。

④房地產(chǎn)市場的差異性和波動性較大造成評估困難。2016年期間，我國的房地產(chǎn)市場價值存在著很大的波動性。不同的地區(qū)，不同的時期房地產(chǎn)價值也存在著較大的差異性。北上廣深的房價日新月異。之前一兩萬的房價一路飆升到十幾二十萬每平方米，限購后可能又跌落很多。政策的調(diào)整會給該地區(qū)的房價產(chǎn)生巨大的影響。目前在不同的城市房價仍然會有較大程度的浮動。房價的浮動性給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估也會帶來一定的影響。即使是同一個城市的房價不同時期的房價也存在著較大的波動性，很可能出現(xiàn)剛評估好房地產(chǎn)的價值，繳稅之前房價就出現(xiàn)天翻地覆的變化，這可能會影響到繼承人對評估師的專業(yè)評估水平和公正性產(chǎn)生懷疑。

2 國外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀

不同國家和地區(qū)在政治制度、經(jīng)濟(jì)制度等方面采取的政策都不盡相同，因此房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的制度、發(fā)展和現(xiàn)狀都存在著一定差異。通過對此進(jìn)行分析，可以給我國的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估帶來一些啟示。

①加拿大房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。加拿大政府為了避免評估和稅收產(chǎn)生利益沖突，采取評估機(jī)構(gòu)和稅收機(jī)構(gòu)完全獨(dú)立的政策。在各省設(shè)立由政府撥款的皇家評估公司，負(fù)責(zé)本省的稅基評估工作。該評估公司不屬于政府部門，但是注冊資金和經(jīng)費(fèi)均由政府撥款。在房地產(chǎn)價值管理方面，政府將估價周期由平常的三至五年改為一年，從而方便估價師在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅進(jìn)行稅基評估。同時政府加強(qiáng)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的立法工作，在不列顛哥倫比亞省通過了《評估機(jī)構(gòu)法》和《估價法》，由法律指定省物業(yè)估價局為稅房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。

②美國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。財富的過度集中在美國被視為對民主政治的威脅，巨額遺產(chǎn)會被理解為與機(jī)會均等的民主理想相違背，而開征遺產(chǎn)稅能有效的降低社會財富的集中程度。美國國會預(yù)算辦公室的相關(guān)研究表明，在遺產(chǎn)稅率和生前贈與的比例和數(shù)量上存在正相關(guān)關(guān)系，因此，美國采取遺產(chǎn)稅和贈與稅同時征收的方式。在對遺贈的房地產(chǎn)評估時，繼承人進(jìn)行資產(chǎn)申報后由政府判斷其真實(shí)性，在起征點(diǎn)以上的房地產(chǎn)，由專門評估機(jī)構(gòu)對稅基進(jìn)行評估。生前贈與的稅收相對于遺贈，優(yōu)惠程度會有一定幅度降低，這就會直接減少生前贈與的數(shù)量。在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，美國也會借鑒贈與稅的稅基評估方法和結(jié)果，根據(jù)不同的地區(qū)和稅率，采用不同的方法。此外，也會采用案例法對相似的房地產(chǎn)進(jìn)行稅基評估。

③日本房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。日本作為長期征收遺產(chǎn)稅的國家，政府專門設(shè)立了官方評估機(jī)構(gòu)――地產(chǎn)估價局，并建立了完善的評估機(jī)制。房產(chǎn)所有人雖然享有土地所有權(quán)，但在遺產(chǎn)稅環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)，要交納高達(dá)75%稅率。日本在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，會根據(jù)不同房地產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇不同的評估方法，或者同時采用幾種不同的估價方法。

④馬來西亞房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。馬來西亞將遺產(chǎn)稅歸類于聯(lián)邦稅，并根據(jù)《地方政府法》在地區(qū)政府中建立獨(dú)立的評估部門。在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估中采取了兩種程序和過程。一是采取群體與個體評估相結(jié)合的方式。為保證評估工作的效率，在五年一度的評估結(jié)果更新時，采用群體評估模型。在進(jìn)行特殊或單一房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，采取個體評估方式。二是政府投入巨資建立了不動產(chǎn)電子計算機(jī)管理系統(tǒng)――E-Land系統(tǒng)，不僅實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的注冊和權(quán)屬變更等信息的電子化管理以及信息隨時更新，而且保證了評估部門工作有效進(jìn)行以及評估信息的及時性和準(zhǔn)確性，更降低了評估工作的成本。

3 國外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估對我國的啟示

2016年國內(nèi)房地產(chǎn)的瘋漲給國家經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的風(fēng)險，相關(guān)的限制措施和征稅討論也層出不窮。我國目前財產(chǎn)評估制度不完善，以避稅和轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為目的資產(chǎn)隱瞞或虛報資產(chǎn)現(xiàn)象屢有發(fā)生，且目前國內(nèi)不僅相關(guān)法律法規(guī)急需建立和完善，專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也和相關(guān)配套資料乏善可陳。因此，早日立足國內(nèi)實(shí)際情況借鑒國外成熟經(jīng)驗(yàn)制定我國的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估制度勢在必行。

①國家立法規(guī)范評估機(jī)構(gòu)。加拿大、日本等國家專門設(shè)立了遺產(chǎn)稅稅基評估機(jī)構(gòu)，并出臺一系列法律給予支持。我國可以出臺相關(guān)法律，對目前的社會評估機(jī)構(gòu)加以規(guī)范，國家成立專業(yè)評估人員組成的團(tuán)體進(jìn)行指導(dǎo)。這樣既能省去大筆資金成立評估機(jī)構(gòu)節(jié)省評估成本，又可以規(guī)范社會評估機(jī)構(gòu)進(jìn)入良性建設(shè)。

②建立不動產(chǎn)管理系統(tǒng)。我國幅員遼闊，各地發(fā)展程度各有不同，在房地產(chǎn)信息的登記和管理方面也存在著較大的差異。目前各地應(yīng)可以借鑒馬來西亞的方法，結(jié)合自身的實(shí)際情況，集中力量對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅所要求的基評估信息開展研究，對我國需要繳稅的稅基評估信息進(jìn)行登記、統(tǒng)計和分析。建立專業(yè)化、專門化的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估信息數(shù)據(jù)庫。

③對房地產(chǎn)進(jìn)行周期性評估。在加拿大等國一般每三至五年就要對土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價值評估。我國政府相關(guān)部門可以借鑒類似經(jīng)驗(yàn)，由具有權(quán)威性和公正性的專業(yè)機(jī)構(gòu)每三到五年就對土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價值評估。確保資產(chǎn)價值的完整性和可靠性。

④建立納稅人爭議處理機(jī)制。房地產(chǎn)屬于個別性商品，在稅基評估中，因房地產(chǎn)個性因素造成的估價差異是不可避的，因此，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制?？梢圆捎脤υu估結(jié)果進(jìn)行公示，以增強(qiáng)評估信息的透明度；當(dāng)納稅人對結(jié)果有異議時，應(yīng)在一定期限內(nèi)向原稅基評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估；為保證納稅人的申訴權(quán)利，地方應(yīng)成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對有異議的評估結(jié)果向當(dāng)?shù)囟惢u估專家委員會申請鑒定等。在征稅過程中，征稅機(jī)關(guān)對申報的評估結(jié)果的審查核定后應(yīng)出示相關(guān)文件和證據(jù)，配合納稅人完成納稅業(yè)務(wù)，保護(hù)其合法權(quán)益。

目前，國家管理層面也意識到房地產(chǎn)行業(yè)的波動性對我國經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的影響，也出臺了部分政策，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅已勢在必行，所以，其稅基評估已逐漸成為評估界的焦點(diǎn)，成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。通過借鑒國外成熟的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度，不斷完善我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度和方法，確立合理的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基和評估周期，推進(jìn)該稅早日落地，是努力促進(jìn)社會公平，維護(hù)社會安定的重要手段。我國征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅必將對我國經(jīng)濟(jì)社會帶來深遠(yuǎn)而長久的影響。

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篇4

關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法

中圖分類號：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評估的工作流程簡介

東莞市內(nèi)在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進(jìn)行評估時，一般的做法是：

1.市國土資源局負(fù)責(zé)組織地價評估，通過招標(biāo)方式選定土地評估機(jī)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)、競買保證金，并報市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評估公司對地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格進(jìn)行評估；市國土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報市政府審批。

二、出讓評估中使用的評估方法的種類

當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評估使用基準(zhǔn)地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。

對于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評估。

2.其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評估。

具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時選用市場比較法或收益還原法進(jìn)行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。

三、評估目的的表述

出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權(quán)市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。

四、采用市場比較法評估的要點(diǎn)

1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區(qū)域與估價對象屬于同一供需圈依據(jù)與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當(dāng)范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補(bǔ)繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價指數(shù)進(jìn)行確定，地價指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測”的城市或區(qū)域的地價增長率。，同時結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合確定，對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價可能有較大差異。協(xié)議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個級別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對各可比案例交易價格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個比較實(shí)例的價格可選用以下方法之一來確定比準(zhǔn)價格：簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時應(yīng)通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權(quán)重。

五、采用成本逼近法評估的要點(diǎn)

評估出讓土地市場價值時，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測算中對涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評估的要點(diǎn)

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實(shí)，這時須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會計處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價數(shù)據(jù)（例如會計折舊與估價折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因?yàn)槌送ㄟ^土地租賃案例進(jìn)行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益。可以通過調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。

2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯誤是對土地純收益的測算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內(nèi)與估價對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營業(yè)稅的3%）等合計得出綜合稅率，進(jìn)而測算出土地費(fèi)用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法和投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內(nèi)與估價對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。

七、采用剩余法評估的要點(diǎn)

1.根據(jù)我們的估價經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值時，未能根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價；未能在符合估價基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測銷售時間；未能根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預(yù)測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時，開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計算開發(fā)成本時未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對待開發(fā)土地價值進(jìn)行測算時。價值時點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價值的差異等。

八、在特殊出讓評估時的一些做法

1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評估和核定時以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測算補(bǔ)繳地價款時，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價時點(diǎn)，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項(xiàng)配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對估價對象價值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價對象的價值。

對于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價降低方面。

九、在出讓評估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議

1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國有土地使用權(quán)出讓在評估處理上的差異。

3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評估。這并不違反評估的合法性原則。

4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補(bǔ)繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價對象及可比案例的現(xiàn)場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內(nèi)涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對住宅配套建設(shè)的政策要求，而購買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學(xué)用地的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價師現(xiàn)場察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。

6.若同一估價對象委托幾家土地評估機(jī)構(gòu)同時進(jìn)行評估，解決各評估機(jī)構(gòu)之間評估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評估理論和不斷更新知識，提高評估業(yè)務(wù)能力，減少差錯的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業(yè)協(xié)會能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動，鼓勵機(jī)構(gòu)之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業(yè)內(nèi)形成愛評估、懂評估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

篇5

一是建立二手房交易價格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（占全市房產(chǎn)交易量85%），它是二手房買賣合同中真實(shí)的房屋交易價值。一方面，該合同中的房屋成交價格是中介機(jī)構(gòu)作為居間人促成房屋買賣收取中介費(fèi)用的依據(jù)；另一方面，該合同是賣方請求買方支付房款，買方請求賣方交付房屋并配合辦理所有權(quán)變更手續(xù)，雙方履行權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)。評估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評估時，通過該數(shù)據(jù)庫，選擇被征收房屋周邊或選擇被征收房屋類似房屋，采取一組二手房交易案例數(shù)據(jù)，作為參考數(shù)據(jù)。

二是建立二手房掛牌價格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，它是4家企業(yè)各自網(wǎng)站上公開的二手房房源掛牌價格信息。一般房屋所有權(quán)人的掛牌價格均高于房屋交易市場價格10%-15%左右，是為了在買賣時有一個還價余地。評估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評估時，在二手房交易價格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋周邊或類似房屋交易案例數(shù)據(jù)的情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組二手房房屋掛牌價格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

三是建立房產(chǎn)交易登記價格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實(shí)際成交價格和登記價格不一致的現(xiàn)象，也即是賣方為了少繳納房產(chǎn)交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價格導(dǎo)致產(chǎn)生陰陽兩個合同，一般均低于房屋市場價格10%-15%左右。評估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評估時，在上述兩項(xiàng)價格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數(shù)據(jù)情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組房產(chǎn)交易登記價格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

四是建立二手房租賃價格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，是4家企業(yè)各自的商業(yè)業(yè)務(wù)二手房租賃價格信息。該數(shù)據(jù)主要應(yīng)用于被征收房屋或其類似房屋交易案例較少時，但有經(jīng)濟(jì)收益的租賃房屋，可運(yùn)用收益法對被征收房屋進(jìn)行價格評估，作為參考數(shù)據(jù)，一般使用于非住宅評估。

篇6

資產(chǎn)評估主要包括六大要素，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法（注：《資產(chǎn)評估學(xué)》（1999年全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材）第1頁）。遺產(chǎn)估價也不例外。

1.遺產(chǎn)估價的主體：即由誰來承擔(dān)遺產(chǎn)估價任務(wù)。世界各國主要有由民間獨(dú)立的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估、專家評估和專門機(jī)構(gòu)評估等幾種方式。目前我國的資產(chǎn)評估仍處于起步階段，而且主要是國有資產(chǎn)評估。針對個人財產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)還有待于開拓和發(fā)展。

2.遺產(chǎn)估價的客體：即遺產(chǎn)估價的具體對象。遺產(chǎn)大致可以分為3類，即動產(chǎn)、不動產(chǎn)和具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。動產(chǎn)包括現(xiàn)金、銀行存款、有價證券、金銀首飾、珠寶等；不動產(chǎn)主要是房屋、工廠等；具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，主要包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、保險權(quán)益、債權(quán)、土地占用權(quán)等。它們構(gòu)成了遺產(chǎn)估價的具體對象。具體到某一遺產(chǎn)繼承案例時，則該案例中被人遺留的財產(chǎn)為本次遺產(chǎn)估價的具體對象。

3.特定目的：遺產(chǎn)估價的特定目的，一是為了繼承人之間分割遺產(chǎn)，二是為征收遺產(chǎn)稅提供依據(jù)。

4.遺產(chǎn)估價程序：是指遺產(chǎn)估價的各個步驟和環(huán)節(jié)，包括確定評估對象、制定方案、收集數(shù)據(jù)資料、選擇評估方法、確定評估結(jié)果、撰寫評估報告等。在以課征遺產(chǎn)稅為目的的遺產(chǎn)評估中，全面收集遺產(chǎn)使之不被遺漏或逃避納稅應(yīng)是關(guān)鍵內(nèi)容。

5.價值類型：目前國際上的資產(chǎn)評估主要有4種價值類型，即重置成本、現(xiàn)行市價、收益現(xiàn)值和清算價格（注：《資產(chǎn)評估學(xué)》（1999年全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材）第1頁）。

6.遺產(chǎn)估價方法：可以采用市場法（通過比較被評估遺產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，以確定被評估遺產(chǎn)的價值）、成本法（按遺產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定遺產(chǎn)的價值）和收益法（通過估算被評估遺產(chǎn)未來預(yù)期并折算成現(xiàn)值，以確定遺產(chǎn)價值）等方法來估價遺產(chǎn)價值。

篇7

關(guān)鍵詞:財產(chǎn)課稅制度　房產(chǎn)稅　土地稅　遺產(chǎn)稅、贈與稅

財產(chǎn)課稅制度是一國稅收體系的重要組成部分。1994年稅制改革曾對我國財產(chǎn)課稅制度作了一定程度的完善,但相對于所得稅制、商品稅制來說,財產(chǎn)課稅制度改革的步子要小得多。目前我國財產(chǎn)課稅制度在稅種設(shè)置、稅制設(shè)計、組織收入等方面有其明顯的不足,因此改革和完善我國現(xiàn)行的財產(chǎn)課稅制度,建立一個科學(xué)、合理、公平、有效、適合我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的財產(chǎn)課稅體系,具有極為重要的意義。

一、 世界各國財產(chǎn)課稅的發(fā)展概況及對我國的啟示

財產(chǎn)課稅歷史悠久,曾是各國政府主要的財政收入來源。目前世界各國都已著手建立一套種類齊全、功能完整、與本國國情相適應(yīng)的財產(chǎn)課稅制度。從財產(chǎn)課稅的實(shí)踐來看,根據(jù)應(yīng)稅財產(chǎn)的形態(tài)不同可分為動態(tài)財產(chǎn)稅和靜態(tài)財產(chǎn)稅。動態(tài)財產(chǎn)稅是對轉(zhuǎn)移或變動中的財產(chǎn)課征的財產(chǎn)稅,主要包括遺產(chǎn)稅和贈與稅。靜態(tài)財產(chǎn)稅是對納稅人在一定時間內(nèi)擁有的財產(chǎn)進(jìn)行課稅,是財產(chǎn)課稅的主要組成部分。同時靜態(tài)財產(chǎn)稅依據(jù)其征收方式不同,分為綜合財產(chǎn)稅和特種財產(chǎn)稅。綜合財產(chǎn)稅,又稱為一般財產(chǎn)稅,是對納稅人擁有的全部財產(chǎn)實(shí)行的綜合課征。這種財產(chǎn)稅的應(yīng)稅范圍較廣,原則上包括納稅人所有或支配的全部財產(chǎn)。實(shí)行綜合財產(chǎn)稅制度的國家主要有美國、加拿大、德國和新加坡等。特種財產(chǎn)稅,又稱個別財產(chǎn)稅,是對特定類型財產(chǎn)課征的財產(chǎn)稅,主要包括土地稅、房屋稅、車輛稅等。發(fā)展

稅稅制比較完善的國家,一般以市場價值為計稅依據(jù)?？陀^地分析,以市場價值為稅基有三個優(yōu)點(diǎn):一是稅基具有彈性,隨著房地產(chǎn)市場價值的上漲,稅基擴(kuò)大,財產(chǎn)稅的收入也將相應(yīng)增加。二是市場價值反映納稅人的納稅能力,有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。但以市場價值為稅基要定期對財產(chǎn)進(jìn)行評估,稅收征管成本較高。因此,大多數(shù)以市場價值為計稅依據(jù)的國家都設(shè)立專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),實(shí)行嚴(yán)格的財產(chǎn)登記制度,同時稅務(wù)機(jī)關(guān)從不同渠道搜集有關(guān)財產(chǎn)稅、納稅人以及市場的信息,注重與各部門的協(xié)調(diào)配合,強(qiáng)化征收管理,堵塞稅收漏洞,減少稅收流失。

國外經(jīng)驗(yàn)表明,發(fā)達(dá)國家都已基本上建立了一套多稅種協(xié)調(diào)配合、功能健全的財產(chǎn)課稅制度。發(fā)展

,人們收入水平顯著提高,社會分配懸殊問題也日益顯凸出來,這一方面使財產(chǎn)稅的稅源增加,稅基擴(kuò)大,增加財產(chǎn)課稅收入成為可能,另一方面也使征收財產(chǎn)稅更為必要。因此,要從思想上轉(zhuǎn)變觀念,重視財產(chǎn)稅制建設(shè),從增加稅種,完善稅制、加強(qiáng)征管入手,適當(dāng)增加財產(chǎn)課稅收入。

篇8

關(guān)鍵詞：社會穩(wěn)定；風(fēng)險評估；問題分析

中圖分類號：D523 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-01

一、引言

隨著我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會的轉(zhuǎn)型時期，許多社會問題、社會矛盾也隨之出現(xiàn)，如因土地征收、房屋拆遷等事件引發(fā)的群體性或暴力抗遷事件不斷激化著社會矛盾，嚴(yán)重影響著社會的穩(wěn)定。其中，引起社會矛盾激化的一個重要因素就是社會穩(wěn)定風(fēng)險，對社會穩(wěn)定的風(fēng)險評估必然引起了黨和政府的關(guān)注。自從黨的十六屆六中全會以來，為了加強(qiáng)和諧社會的建設(shè)在我國很多地區(qū)相繼出臺了關(guān)于社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的辦法。但是目前的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估在很多地區(qū)并沒有引起足夠的重視，在風(fēng)險評估中仍然存在著很多問題，這不僅影響著評估工作的順利進(jìn)行，而且影響著對社會穩(wěn)定風(fēng)險的及時有效處理。因此，為了做好社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作，我們有必要對評估中存在的問題及其后果進(jìn)行探討。

二、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估中存在的主要問題及其后果

從廣義上來說，社會穩(wěn)定風(fēng)險主要是指由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化等子系統(tǒng)與社會系統(tǒng)的依賴關(guān)系，這三個子系統(tǒng)內(nèi)出現(xiàn)的任何風(fēng)險都會對整個社會造成影響，導(dǎo)致社會動蕩和社會不安。

1.在指標(biāo)設(shè)定上，沒有嚴(yán)格遵循社會穩(wěn)定風(fēng)險評估視角。在目前的風(fēng)險評估工作中并沒有嚴(yán)格按照社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的視角來設(shè)定相關(guān)指標(biāo)，使得在很多情況下并不能對風(fēng)險做出正確的評估。首先，我們都清楚風(fēng)險存在著不確定性，是損失出現(xiàn)的可能性，與問題是截然不同的。但是目前很多評估指標(biāo)的內(nèi)容評估的是問題，而非風(fēng)險，對于風(fēng)險評估與問題評估沒有進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。其次，現(xiàn)行評估指標(biāo)體系中的一些評估指標(biāo)并不直接涉及社會穩(wěn)定風(fēng)險，而是考慮到了項(xiàng)目的可行性。但是項(xiàng)目可行性的出發(fā)點(diǎn)更多的是基于社會經(jīng)濟(jì)而非社會穩(wěn)定。兩者并不嚴(yán)格的區(qū)分使得在很多問題上偏離了社會穩(wěn)定的軌道，將風(fēng)險評估工作局限在了經(jīng)濟(jì)方面。

2.評估方法與程序作為合法化機(jī)制存在著局限性。目前的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估主要通過民意調(diào)查與聽證會兩種方式展開。這兩種評估方法可以使有關(guān)部門對自身的相關(guān)行政行為在特定地區(qū)的輿論反應(yīng)進(jìn)行一定程度的了解，而且對于暴力抗法事件和的發(fā)生也能起到防止作用，但這僅僅是在社會穩(wěn)定風(fēng)險的現(xiàn)實(shí)性一面。民意調(diào)查與聽證會方法卻很難準(zhǔn)確預(yù)測或預(yù)防社會穩(wěn)定風(fēng)險的非現(xiàn)實(shí)一面，如網(wǎng)絡(luò)媒體的質(zhì)疑、不滿和批判等社會輿論及其對個人風(fēng)險認(rèn)知的影響等。目前社會穩(wěn)定風(fēng)險評估方法與程序存在的局限性使得相關(guān)部門并不是總能收集到有效的信息，對于一些非現(xiàn)實(shí)性的社會輿論卻是沒有辦法進(jìn)行及時、準(zhǔn)確的預(yù)測和預(yù)防。

3.在社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的對象上，沒有區(qū)分事項(xiàng)與方案。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估要同時兼顧目標(biāo)存在的風(fēng)險和事項(xiàng)實(shí)施方案存在的風(fēng)險。其中目標(biāo)是由事項(xiàng)確定的，而達(dá)到目標(biāo)的路徑卻是方案確定的，兩者有顯著的差別。一個事項(xiàng)能通過不止一種的方案來實(shí)施，不同方案存在著不同的風(fēng)險。若是對事項(xiàng)與方案不進(jìn)行區(qū)分，就會容易根據(jù)一個方案的風(fēng)險評估而對整個事項(xiàng)進(jìn)行否定。這有可能會引起評估的簡單化結(jié)論，或是因?yàn)樾薷脑u估方案而不得不進(jìn)行低效率的反復(fù)評估。

4.社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的內(nèi)容存在著局限性。首先我國還缺乏相關(guān)的涉及公民重大利益的行政程序法律，使得一些行政程序、法律權(quán)威缺失，阻礙著合法性評估的進(jìn)行，一些關(guān)鍵性的制度需要建立。其次，合理性評估工作仍然存在著困難，對與民眾有關(guān)的切身利益很難進(jìn)行順利地評估。合理性評估在農(nóng)村和城市地區(qū)的進(jìn)行都存在著阻礙，例如對被征收土地后的農(nóng)民的基本生存如何進(jìn)行保障，對房屋拆遷后的居民如何進(jìn)行補(bǔ)償，體制本身的局限性阻礙了這些問題的解決。

5.社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的主體存在信息局限性。目前地方政府的信息負(fù)擔(dān)能力的局限性使得風(fēng)險評估主體對于社會不穩(wěn)定的準(zhǔn)確信息很難進(jìn)行獲取。首先，評估主體自己評自己時的獨(dú)立性不足，在評估時很容易把自己的傾向性意見參與進(jìn)去，在評估過程中很難盡可能運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，最后易得出有利于自己的結(jié)論。其次，在實(shí)際的評估工作中很少就涉及到人們的主觀意愿和主張的客觀線索提出要求，導(dǎo)致得出的結(jié)果主觀性過強(qiáng)。第三，進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估需要用相對精確的語言來描述和分析，但是目前的評估中很多時候?qū)τ谠u估事項(xiàng)的規(guī)定和政府之外的主體的參與表述比較模糊，而且評估的具體指標(biāo)可操作性不強(qiáng)。

三、完善社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的建議

首先，要建立完善的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)，有專門的組織和人員來負(fù)責(zé)，還要有一些專家?guī)斓戎悄覉F(tuán)。在進(jìn)行評估工作時，要切實(shí)明確職責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到每一個工作人員身上，激發(fā)員工的工作積極性。其次，在進(jìn)行評估時要積極主動地使用先進(jìn)評估技術(shù)，認(rèn)真做好數(shù)據(jù)收集、指標(biāo)修正和評估報告等工作，形成科學(xué)完備的評估程序。此外還要建立長效機(jī)制，形成科學(xué)可行的評估體系。第三，要使社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作有堅實(shí)的社會基礎(chǔ)和良好的社會氛圍?？梢詫@項(xiàng)工作進(jìn)行宣傳，使民眾正確認(rèn)識到風(fēng)險評估的重要性。還要鼓勵民眾積極參與評估工作，讓其認(rèn)識到這項(xiàng)工作攸關(guān)自身利益的。此外，要充分考慮各方相關(guān)利益主體尤其是弱勢群體的切身利益，盡最大可能維護(hù)人民的根本利益。

四、結(jié)束語

總之，社會穩(wěn)定風(fēng)險評估對于社會的穩(wěn)定有著重要的作用。目前風(fēng)險評估的對象、主體、內(nèi)容、指標(biāo)及方法等方面仍然存在著問題，影響著問題和風(fēng)險的有效、及時解決。因此，我們要采取一定的措施切實(shí)加強(qiáng)社會穩(wěn)定的風(fēng)險評估工作，促進(jìn)社會的穩(wěn)定與和諧。

參考文獻(xiàn)：

[1]張振生.關(guān)于重大項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析評估中的幾個問題[J].中國工程咨詢，2011（09）：17-18.

篇9

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅國際經(jīng)驗(yàn)借鑒

財產(chǎn)課稅是對納稅人擁有的財產(chǎn)或?qū)倨渲涞呢敭a(chǎn)課征的稅收。嚴(yán)格來說，財產(chǎn)課稅是一個稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業(yè)稅只是財產(chǎn)課稅的其中一種，它屬于從價稅，是對不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種。從各國的征收實(shí)踐來看，物業(yè)稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒有統(tǒng)一的形式。而且對這一稅種的具體稱謂也并不完全相同，有的國家（地區(qū)）稱為不動產(chǎn)稅、地方財產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地稅，也有的國家（地區(qū)）直接就稱為物業(yè)稅。

各國（地區(qū)）開征物業(yè)稅的概況

美國對不動產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱之為財產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財產(chǎn)稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為不動產(chǎn)的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財產(chǎn)價值的估算是美國財產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過多年以來的發(fā)展，美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價部門，并形成系統(tǒng)的財產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產(chǎn)的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎(chǔ)上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來估算財產(chǎn)的價值。財產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅財產(chǎn)的估價來確定。各地方政府為加強(qiáng)對財產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法?？ㄆ系男畔⒑苋妫ㄋ诘?、稅號、財產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。在使用計算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產(chǎn)價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對非商業(yè)用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對低收入家庭，當(dāng)納稅人繳納的財產(chǎn)稅和個人所得稅的比率達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。

英國對物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產(chǎn)稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負(fù)有納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價值由國內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價部門評估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定。英國住房財產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優(yōu)惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達(dá)100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應(yīng)納稅的檔次，給予適當(dāng)?shù)臏p稅照顧。

日本對不動產(chǎn)保有課稅主要設(shè)立有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，按應(yīng)稅財產(chǎn)所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來源。固定財產(chǎn)稅是對土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產(chǎn)征收。城市規(guī)劃稅是城市規(guī)劃事業(yè)和土地規(guī)劃事業(yè)的財源，對土地和房屋的所有者課征。固定財產(chǎn)稅的稅基為各市町村《固定財產(chǎn)登記冊》中所列示的應(yīng)稅財產(chǎn)評估價值。在評估土地的價值時，每次單獨(dú)對同一類土地進(jìn)行評估，如住宅用地、農(nóng)業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)的土地，作為同一類土地價值的標(biāo)準(zhǔn)，每塊土地的價值可以依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)土地的價值并結(jié)合周圍環(huán)境而定。在評估房屋和建筑物的價值時，根據(jù)住房供給政策，對房屋提供稅收減免。具體減免規(guī)定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規(guī)定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財產(chǎn)免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國大使館所擁有的財產(chǎn)也免稅。《固定財產(chǎn)登記冊》中所列的房屋、土地或建筑物的評估價值，依據(jù)土地市價、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財產(chǎn)登記冊》都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進(jìn)行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產(chǎn)評估委員會提出申訴。

加拿大的物業(yè)稅也是對不動產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。不動產(chǎn)的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。稅基由政府來評估，政府估價一般用市場價評估法。為了將評估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評估機(jī)構(gòu)。每個省都制定出評估手冊來指導(dǎo)評估師的工作。同時，絕大部分省都通過立法來保證評估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，評估師可以任意索取相關(guān)資料，當(dāng)事人必須予以配合。在加拿大沒有全國統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內(nèi)，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國很類似，主要也是依據(jù)物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對農(nóng)業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設(shè)有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。

香港物業(yè)稅是對土地及建筑物課征的一種稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入的業(yè)主則不需要繳納物業(yè)稅。香港對物業(yè)稅的免除項(xiàng)目主要三項(xiàng)：一是由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費(fèi)；二是來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收??；三是作為支付修理費(fèi)及其他開支費(fèi)用的20%免稅額，這是一個無論實(shí)際開支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。物業(yè)稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評稅主任的評稅后，再根據(jù)評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。

從上述各國（地區(qū)）對物業(yè)課稅的概況可以看到，物業(yè)稅是地方稅種，由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行征收管理。物業(yè)稅均對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對土地、房屋和建筑物征收，一般由物業(yè)所有者申報并繳納。在物業(yè)稅稅收要素的具體設(shè)置上，各國（地區(qū)）并不相同，但從征收管理來看，又都是以政府評估、個人申報為主。

借鑒國際經(jīng)驗(yàn)對我國開征物業(yè)稅的建議

目前，我國對不動產(chǎn)課稅，也就是類似于物業(yè)稅的稅種有7個，包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費(fèi)的項(xiàng)目更是多不勝數(shù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策存在許多問題：首先，稅制不統(tǒng)一。目前我國外資企業(yè)和外籍個人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。其次，計稅依據(jù)、稅率設(shè)計不科學(xué)，稅收負(fù)擔(dān)不公平。第三，稅費(fèi)名目繁雜。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中繳納的稅費(fèi)很多，除上述7種稅外，還有城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，印花稅等等，過多的稅種，既不符合簡化稅制的原則，又會出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。對房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)更是將近百種，這不僅給征納雙方帶來很多麻煩，更制約了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

針對目前我國不動產(chǎn)課稅的種種弊端，借鑒各國（地區(qū)）征收物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國的實(shí)際情況，對我國開征物業(yè)稅提出以下幾點(diǎn)建議：

簡化合并稅種。根據(jù)簡化稅制的原則，對現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種進(jìn)行合并，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi)，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的征收管理權(quán)限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。因?yàn)?，從國外對物業(yè)課稅的成功經(jīng)驗(yàn)可以明顯地看出，物業(yè)稅都是地方的主體稅種，是地方政府主要收入來源。因此，在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方政府一定的稅政管理權(quán)，以調(diào)動地方政府的積極性。

科學(xué)設(shè)置物業(yè)稅的計稅依據(jù)。從國際上看，以不動產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)被各國普遍采納，運(yùn)用得最為廣泛，如以上所述的美國、英國和加拿大等。以市場價值為計稅依據(jù)更符合量能納稅的原則，而且還具有稅源豐富，收入富有彈性，交易證據(jù)多、便于誠信納稅等優(yōu)點(diǎn)。因此，我國的物業(yè)稅也應(yīng)建立以市場價值為核心的計稅依據(jù)，每隔3-5年重新評估一次，這樣既能夠準(zhǔn)確真實(shí)地反映稅基，并隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動稅基的提高，進(jìn)而穩(wěn)步提高財產(chǎn)稅的收入，同時又能體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。

合理確定稅率。國外財產(chǎn)課稅大多為地方稅收，因此普遍都是由各地方政府自行決定稅率，而沒有實(shí)行全國統(tǒng)一的稅率，具體的稅率都是根據(jù)當(dāng)?shù)卣念A(yù)算支出規(guī)模來確定。我國物業(yè)稅稅率也不適宜全國統(tǒng)一稅率，因?yàn)楦魇〉慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一致，可考慮全國范圍內(nèi)制定一個幅度的稅率，具體稅率的大小可由地方政府自行規(guī)定。至于稅率的形式，我國宜采用比例稅率，因?yàn)楸壤惵时容^簡單，易于征收和管理。

建立完善的評估制度。以不動產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)需要相應(yīng)完善符合我國國情的不動產(chǎn)評價體系和評估制度。首先，要制定評估的法規(guī)和操作規(guī)程，并設(shè)置專門的評估機(jī)構(gòu)，從法律和制度上對評估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，對評估從業(yè)人員還要進(jìn)行定期培訓(xùn)，考核其執(zhí)業(yè)能力。其次，要確定科學(xué)合理的評估方法，可以重置成本法和現(xiàn)行市價法作為評估辦法的基礎(chǔ)。最后，還要通過法律保障納稅人對評估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。不動產(chǎn)的評估結(jié)果必須定期公布，并允許納稅人進(jìn)行查詢。如果納稅人對不動產(chǎn)的估價等持有異議的，他們有權(quán)申請復(fù)議，地方政府必須設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)辦理有關(guān)復(fù)議事項(xiàng)，納稅人對復(fù)議結(jié)果仍有異議的，可再向法院，由法院進(jìn)行判決。

建立與不動產(chǎn)登記、評估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫。物業(yè)稅的評估工作需要大量的、詳盡的不動產(chǎn)信息和較長時期內(nèi)的市場信息。建議為納稅人進(jìn)行不動產(chǎn)信息登記，詳細(xì)登記納稅人所擁有不動產(chǎn)的類別、所在地、評估價值、評估價值變化的日期情況等等，運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)對這些信息進(jìn)行及時地搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的評估和征管的資料。

參考資料：

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篇10

摘 要 土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序，將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?，給予農(nóng)民集體和個人一定補(bǔ)償?shù)姆芍贫取Ｍ恋卣魇毡厝粚?dǎo)致大量農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化成城市土地，失去土地的農(nóng)民如若不能妥善安置將會引發(fā)嚴(yán)重的社會危機(jī)。政府應(yīng)當(dāng)完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)土地違法管理。

關(guān)鍵詞 土地征收 土地征用 土地補(bǔ)償費(fèi)

一、關(guān)于土地征收制度的辨析

土地征收是一種基本的土地法律制度，普遍存在于各國法律之中。它是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序，將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?，給予農(nóng)民集體和個人一定補(bǔ)償?shù)姆芍贫?。土地征用是指國家出于社會公益目的，依法定條件和程序強(qiáng)制性地收買集體所有的土地或者私人使用的土地歸國家所有的法律行為[1]。土地征收與土地征用既有相似點(diǎn)又有不同點(diǎn)。相似點(diǎn)在于，兩者都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同點(diǎn)在于，土地征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)行收買，是土地所有權(quán)的改變，不存在土地返還的問題。土地征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，只是土地使用權(quán)的改變，在被征用的土地使用完畢，國家應(yīng)及時返還被征用人，這只是一種臨時使用他人土地的行為。因此，土地征收是土地所有權(quán)的改變，土地征用則是土地使用權(quán)的改變。

二、土地征收中的問題

土地征收必然導(dǎo)致大量的農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化成城市土地，土地是農(nóng)民的衣食之本，失去土地的農(nóng)民如若不能妥善安置將會引發(fā)嚴(yán)重的社會危機(jī)，使被征收了土地的農(nóng)民最后變成了“種田無地，就業(yè)無崗，低保無份”的三無人員。

首先，土地征收的范圍擴(kuò)大。我國《土地管理法》第43條規(guī)定任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。而《憲法》中規(guī)定，國家為了社會公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對土地進(jìn)行征收。因此《土地管理法》與《憲法》的有關(guān)內(nèi)容是沖突，使公共利益的范圍擴(kuò)大，從而導(dǎo)致公為私用。農(nóng)民的土地被恣意征收，農(nóng)民的基本權(quán)利得不到保障[2]。

其次，補(bǔ)償費(fèi)用少，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。我國土地征收補(bǔ)償是按照原用途補(bǔ)償?shù)?。而一般意義上應(yīng)該按照土地將來的收益進(jìn)行補(bǔ)償。土地被征收導(dǎo)致的用途發(fā)生變化，使土地幾倍甚至幾十倍的增值?！暗蛢r買入，高價賣出”使政府在土地征收的過程中獲得了大量的利益，從而取走了土地征收利益分配中的相當(dāng)一部分，最后分到農(nóng)民手中的只是很少的利益。

再次，補(bǔ)償措施較為單一。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在我國土地征收的補(bǔ)償方式基本都是單一的金錢補(bǔ)償，主要表現(xiàn)為農(nóng)民交出承包的土地，由國家給與一定數(shù)量的安置費(fèi)。我國《土地管理法》第47條第6款規(guī)定：“支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)?！边@說明我國對被征收土地的農(nóng)民予以補(bǔ)償?shù)哪康牟辉谟诒Ｕ贤恋厣系呢敭a(chǎn)利益，而在于保障農(nóng)民的生存權(quán)。然而現(xiàn)狀卻是大量被征收土地的農(nóng)民涌入城市，因?yàn)槿鄙傥幕R和勞動技能，無法找到工作。一旦國家發(fā)放的一次性的安置費(fèi)用花光，他們的生活就陷入困境，成為造成社會不穩(wěn)定的因素。

三、土地征收問題的完善方法

（一）完善法律法規(guī)，確定土地征收范圍

只有將為公共利益而實(shí)施的征地與一般經(jīng)營性用地嚴(yán)格區(qū)分開，才能有效防止集體土地所有權(quán)的被侵犯。因此，建議國家立法機(jī)關(guān)明確界定“公共利益”的相應(yīng)內(nèi)涵，可考慮將土地征用限定在以下公共利益性用地范圍內(nèi)：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，如煤礦、機(jī)場、大壩等；（4）特殊用地，如監(jiān)獄等；（5）享受特殊優(yōu)惠政策用地，如經(jīng)濟(jì)用房建設(shè)用地、遷移戶用地等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院等[3]。

（二）提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益

在土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)問題上，建議以市場價格作為參考依據(jù)。要根據(jù)不同的地域、不同的類型以不同的評估方法來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除此之外還要為失地農(nóng)民提供維持生計的額外補(bǔ)償費(fèi)。

（三）增加補(bǔ)償渠道，完善失地農(nóng)民保障體系

因?yàn)橥恋匮a(bǔ)償費(fèi)僅夠維持失地農(nóng)民幾年的生活，所以農(nóng)民的就業(yè)和養(yǎng)老問題就比較突出。政府應(yīng)當(dāng)積極的創(chuàng)造條件，給被征地農(nóng)民提供免費(fèi)的勞動就業(yè)技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位，為失地農(nóng)民提供免費(fèi)就業(yè)服務(wù)。從而為其建立一個可持續(xù)發(fā)展的保障體系。

（四）完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)土地違法管理

對主管部門進(jìn)行改革，完善聽證制度，做好復(fù)議工作。當(dāng)行政工作人員違法行政時，農(nóng)民可以通過行政訴訟使被侵害的權(quán)利得到補(bǔ)救，要加大對違法批準(zhǔn)征地人員的懲罰措施，完善對違法批準(zhǔn)征地人員的刑事責(zé)任追究制度。

參考文獻(xiàn)：

[1]李海鳴.我國土地征用制度之經(jīng)濟(jì)分析.地方政府管理.2001(12).