導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征收條例細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】：房屋 征收 補(bǔ)償 安置

1991年國務(wù)院第78號令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱“《拆遷條例》”），2001年國務(wù)院第305號令對其做出修改。經(jīng)兩次向社會公開征求意見，2011年1月21日，國務(wù)院總理簽署國務(wù)院第590號令，公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱“《征收條例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時廢止。這宣告了“拆遷”的終止，代之以“征收”。這應(yīng)該是新的《征收條例》與原《拆遷條例》從理念到字面的一個最顯著的變化，《征收條例》已看不到任何一個關(guān)于“拆遷”的表述。認(rèn)真研讀《征收條例》全文，我們欣喜地看到《征收條例》的進(jìn)步，但在實(shí)際操作發(fā)現(xiàn)仍然存在一些問題。

一、《征收條例》的六大進(jìn)步

1、明確界定公共利益的范圍

《征收條例》確立必須以“公共利益”為征收范圍。其大前提是必須“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要”，并且對公共利益的六種情形作了具體明確，包括國防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要等。此條款的規(guī)定有利于將公共利益征收區(qū)分于原來的商業(yè)開發(fā)拆遷，有效地保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。

2、明確征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t

《征收條例》第三條確定房屋征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循“決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開”的原則，第二十七條規(guī)定“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。在上述原則的指導(dǎo)下，征收程序必須嚴(yán)格按照確定征收項(xiàng)目、擬定征收補(bǔ)償方案、征收決定、征收補(bǔ)償、特別程序五個階段21個基本步驟（參考重慶市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作程序）進(jìn)行；征收行為必須符合四規(guī)劃一計劃的要求；征收過程要求從房屋權(quán)屬調(diào)查登記結(jié)果、征收補(bǔ)償安置方案、征收決定、分戶補(bǔ)償評估結(jié)果、分戶補(bǔ)償情況、補(bǔ)償決定到審計結(jié)果全面公開；作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人先給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

3、征收主體及實(shí)施單位發(fā)生變化

《征收條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！钡谖鍡l規(guī)定，“房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的?！庇纱嗣鞔_了政府才是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w， 并且要求房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的，相當(dāng)于禁止了開發(fā)建設(shè)等企業(yè)單位直接參與征收拆遷。這有助于保護(hù)被征收人的權(quán)益，化解原來因開發(fā)建設(shè)單位作為拆遷主體，為追逐經(jīng)濟(jì)利益而引發(fā)的各種社會矛盾，對維護(hù)社會穩(wěn)定團(tuán)結(jié)有促進(jìn)作用。

4、征收程序的公開透明性和監(jiān)督性加強(qiáng)

征收條例在原《拆遷條例》的基礎(chǔ)上，加大了公眾參與度，讓程序更加公開透明，在程序設(shè)置上增加了很多創(chuàng)造性的條款，如：規(guī)定征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見，征求意見期限不少于30日；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證會并根據(jù)聽證會情況修改方案；政府作出征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的（重慶市規(guī)定被征收戶數(shù)100戶或征收面積10000平方米以上），應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定；審計機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果等。

5、征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)較前擴(kuò)大和提高

由于暴力拆遷事件的屢次發(fā)生，其矛盾焦點(diǎn)大多集中在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否公平上，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)業(yè)已成為社會最為關(guān)注的問題。《征收條例》第十九條規(guī)定，“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。而原《拆遷條例》關(guān)于貨幣補(bǔ)償金額則規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”，各省市的規(guī)定則各有不同，如重慶市《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定是，“房屋拆遷補(bǔ)償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價格的百分之七十”。相較之下，新征收條例以市場價格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，更為公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋補(bǔ)償外，還對因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行補(bǔ)償，與原來的《拆遷條例》相比，在補(bǔ)償范圍上有所擴(kuò)大。

同時，《征收條例》第十八條還規(guī)定，“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障”。另外，“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋”。這些條款充分體現(xiàn)了物權(quán)法中征收個人住宅應(yīng)當(dāng)保障被征收人居住條件的人本精神。

6、行政強(qiáng)拆被明文取消

《征收條例》第二十八條規(guī)定，“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行”。第三十五條特別約定“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。”由此明確了強(qiáng)拆只能向人民法院申請執(zhí)行，禁止了原來以政府主導(dǎo)的行政強(qiáng)拆，有利于限制政府的權(quán)力無限放大，為公民的合法申訴救濟(jì)、為社會主義法治建設(shè)提供有力保障。

二、實(shí)際操作中存在的問題

1、公共利益的認(rèn)定存在漏洞

征收的前提是必須基于公共利益，《征收條例》中對公共利益作了比較具體的界定。由于規(guī)定條款并不能窮盡公共利益的全部范圍，就有了最后一條的兜底條款，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此條款語言的模糊性和可操作性，致使公共利益的認(rèn)定變得擁有無限可能。由于條例并沒有說明最終有權(quán)認(rèn)定公共利益的主體以及認(rèn)定程序，如果沒有相對獨(dú)立的審查制度來決定公共利益的認(rèn)定，如果認(rèn)定機(jī)構(gòu)不受限制濫用權(quán)力，那么關(guān)于公共利益的約束性條款將淪為擺設(shè)。各種非公益性項(xiàng)目將改頭換面，打著“公益項(xiàng)目”的旗號進(jìn)行征收。

2、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定存在矛盾

征收工作的核心問題是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，這也是從拆遷時代開始，兩個相對主體之間，爭議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較拆遷時已有大幅提高。但是作為兩方爭議最大的土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權(quán)，實(shí)質(zhì)是取得國有土地使用權(quán)，這是不爭的事實(shí)。現(xiàn)行的征收補(bǔ)償政策中明確對被征收人的補(bǔ)償包括被征收人房屋價值的補(bǔ)償及搬遷補(bǔ)償、臨時安置補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，對土地使用?quán)的補(bǔ)償只字未提。但事實(shí)上大部分被征收人認(rèn)為，土地使用權(quán)是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價值的房屋，特別是城市中心地段房屋會隨著地價上漲價值不斷攀升，但政府征收后地產(chǎn)的增值部分價值就被政府或者之后摘牌的地產(chǎn)商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個問題不解決將會嚴(yán)重阻礙征收工作的順利推進(jìn)。

3、征收訴訟法律關(guān)系存在爭議

《征收條例》第二十五條規(guī)定，“補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟”。而關(guān)于征收補(bǔ)償協(xié)議到底是行政合同還是民事合同，法律界人士還存在諸多爭論。根據(jù)1996年7月24日最高人民法院作出的《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》內(nèi)容，“拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理?！钡凇墩魇諚l例》取代《拆遷條例》后，《征收條例》對房屋征收補(bǔ)償法律關(guān)系的主體作了新的界定，市、縣級人民政府及其房屋征收部門成為一方當(dāng)事人，房屋征收行為是一個具體行政行為不存在爭議，征收補(bǔ)償協(xié)議也實(shí)在沒理由認(rèn)定為民事合同。但如果按規(guī)定適用行政訴訟程序，在征收主體一方要作為征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛的原告時，就會遇到法律障礙，行政訴訟只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政訴訟的被告只能是行政機(jī)關(guān)，而不能是公民個人。由此如果被征收人在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后出現(xiàn)不搬遷等違約行為，征收部門一方將上訴無門。

三、建議意見

1、完善審查制度，嚴(yán)格征收項(xiàng)目的審批

目前征收項(xiàng)目的審批權(quán)限基本集中于政府部門，為確保關(guān)于公共利益的認(rèn)定不流于形式，政府各職能部門應(yīng)完善審查制度，制定相關(guān)的實(shí)體程序規(guī)定，嚴(yán)格審核項(xiàng)目的公益性，不符合規(guī)定的堅決不能審批通過。重點(diǎn)審查是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。

2、做好調(diào)查研究，制定合理的補(bǔ)償安置方案

國有土地上房屋征收問題，不只是一個簡單的房屋征收補(bǔ)償?shù)膯栴}，而是涉及到被征收人的安置，關(guān)系到被征收人生存發(fā)展的問題。在制定征收補(bǔ)償方案時，應(yīng)本著公平合理的原則，兼顧政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的權(quán)利，對其進(jìn)行妥善安置，確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，才符合我們黨“以人為本”的執(zhí)政理念。

3、堅持司法公正，為征收工作保駕護(hù)航

《征收條例》在取代《拆遷條例》后，法學(xué)界一直存在諸多爭議和討論。希望作為上位法的《征收條例》能不斷地完善，而各市、縣級人民政府也可以適時制定征收實(shí)施細(xì)則，通過完善司法救濟(jì)制度，促進(jìn)征收中矛盾糾紛的及時解決，推動各地經(jīng)濟(jì)建設(shè)的健康發(fā)展。

終上所述，《征收條例》在原《拆遷條例》的基礎(chǔ)上出臺，是具有較大進(jìn)步意義的，雖然對部分難點(diǎn)問題存在一定爭議，但是瑕不掩瑜，有待在今后的實(shí)踐中深入完善。

參考文獻(xiàn)：

1、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院第590號令）。

2、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第305號令）

3、重慶市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（渝辦發(fā)【2011】123號）

4、重慶市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作程序的指導(dǎo)意見（渝國土房管發(fā)【2011】187號）

篇2

在接受記者采訪的開始，李林軍向記者詳細(xì)介紹了土地增值稅的征收 過 程。他 說：“根據(jù)國家稅務(wù)總局 1999 年下發(fā)的文件，以及土地增值稅 征收條例和細(xì)則的要求，對開發(fā)商征 收土地增值稅，是在開發(fā)商的商業(yè)樓 盤銷售結(jié)束后進(jìn)行清算，并以開發(fā)商 售出房產(chǎn)的價值總額刨除開發(fā)商獲得 的土地成本、建安、銷售、人力等各 種成本后的純收益為稅務(wù)征收標(biāo)的， 通過累進(jìn)稅制進(jìn)行征稅?！彼M(jìn)一步 向記者解釋，由于開發(fā)商將全部樓盤 銷售這個概念不是很準(zhǔn)確，在實(shí)際征 收中，國家稅務(wù)總局下發(fā)文件規(guī)定， 開發(fā)商銷售樓盤面積占到總面積的 85%，即可以視為開發(fā)商完成樓盤銷售， 可以進(jìn)行土地增值稅征收清算。

他向記者分析了此次央視報道中提及的幾家大型開發(fā)商的各個樓盤， 他表示其中很多樓盤銷售面積沒有達(dá) 到 85% 的硬性征收和清算標(biāo)準(zhǔn)，因此 開發(fā)商無需在此時對項(xiàng)目進(jìn)行納稅清 算，這是一種正常的經(jīng)營業(yè)務(wù)行為，“不 牽扯欠稅?！彼詈蠼忉尩?。

同時，針對央視報道中提及的很 多開發(fā)商在賬目中列支計提土地增值 稅繳稅準(zhǔn)備金，他表示，這個恰恰證 明這些企業(yè)遵守法律，“他們知道這 筆錢是要交給國家，現(xiàn)在沒到繳納時 機(jī)，就需要在財務(wù)上把這筆錢留出來， 一旦清算繳稅，第一時間就能向稅務(wù) 機(jī)關(guān)申報，這是企業(yè)負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)?！?針對 3.8 萬億央視報道開發(fā)商欠 稅總額，李林軍表示，不知道央視是 如何測算出來的。他感覺這可能是央 視將未來四、五年全國的土地增值稅 征收總額一并拿出來了?！斑@個數(shù)字 屬于誤讀，如果僅是從開發(fā)商開發(fā)面 積計算，那得出的數(shù)字很大，這個算 法有問題。開發(fā)商開發(fā)了樓盤，有的 沒賣出去，肯定不會征收土地增值稅； 沒有賣完也不會征收。這是原則?！?他進(jìn)一步表示，近幾年國稅總局非常 重視土地增值稅，加大了征管力度。 “2012 年全國土地增值稅征收總額 增長 31.8%；2013 年土地增值稅收入 3162.16 億元，比上一年增長近 23%。 由此可見，國稅總局對土地增值稅征 管力度是逐步加大的。央視報道中對 開發(fā)商土地增值稅的巨額欠稅，推算 方法是不正確的，同時對稅收政策和 征管方式也存在著誤解和誤讀。”

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 去庫存 稅收征收 穩(wěn)定房價 投機(jī)

一、房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

針對房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，我們選取了全國70個城市從2010年1月至2016年7月共計五年又七個月的庫存數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行了一線、二線、三線、四線的分類，一線城市共計4個，二線城市共計32個，三線城市共計27個，四線城市共計7個。

1.各省庫存普遍回落。從時間上縱觀來看，各省庫存規(guī)模出現(xiàn)下降趨勢，去庫存化周期縮短。從70個城市整體的庫存絕對數(shù)來看，各省的庫存規(guī)模大多處于下降趨勢。但也有例外，庫存不降反升的省份主要是河南、山西等數(shù)個北方省份。

2.“北高南低”分化較為明顯。從各個城市之g的比較橫向看，庫存北高南低的分化較為明顯，從選取的70個城市中的庫存同比數(shù)據(jù)來看南京的庫存同比減少62%，廈門同比減少37.7%等，庫存同比減少的44座城市中超過三分之二的城市均為南方城市。太原同比增長35.3%，大連同比增長25.8%，庫存同比增長的26座城市，超過半數(shù)的為北方城市。這也與南北方經(jīng)濟(jì)，生活條件，環(huán)境條件等因素息息相關(guān)。

3.一二線庫存較低，三四線庫存依然偏高。整體而言，一線城市去庫存化的效果還是挺不錯的，一線城市中的北京同比減少25%，上海同比減少44%，廣州同比減少12%，深圳同比增長20%。北京、上海、廣州去庫存，深圳庫存回補(bǔ)。過去幾年以來，一線城市中北京、上海、廣州這三個城市，商品房庫存從高點(diǎn)持續(xù)回落。而深圳則恰恰與此相反。

二線城市庫存也普遍降低，除重慶（基本持平）、蘇州（略反彈）外，大部分城市地產(chǎn)庫存較15年底繼續(xù)減少。例如，二線城市中的杭州同比減少32%，天津同比減少19%等等。

三線城市中溫州同比減少6%，哈爾濱同比增長5%，呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的現(xiàn)象。

四線城市中荊門同比增長23%，茂名同比增長45%。四線城市大部分則都處于高庫存的狀況。

庫存普降，但三四線城市庫存仍舊較高。結(jié)構(gòu)性問題依舊存在，雖然三四線城市縱向來看略有減少，但去庫存的效果和周期明顯慢于一二線城市。

二、國內(nèi)試點(diǎn)及國外房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

從國內(nèi)試點(diǎn)來看，在國務(wù)院的支持下，重慶市、上海市于2011年分別頒布了《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》和《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，并于2011年1月28日正式開始試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省份人民政府制定。重慶房地產(chǎn)稅稅率為0.5%―1.2%，上海稅率為0.6%或0.4%。從效果來看，兩地改革試點(diǎn)是探索對個人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的。從試點(diǎn)執(zhí)行情況來看，兩地房地產(chǎn)稅改革影響不大，問題主要有：

1.對房價影響不大。重慶及上海在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)后，在住宅成交量方面出現(xiàn)下降，然而成交的平均價格并未明顯下跌；試點(diǎn)后第二年，兩地成交量出現(xiàn)較大幅度的增長。隨后年度，房產(chǎn)稅改革對兩地的作用越來越小。

2.對地方政府財政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶和上海房產(chǎn)稅試征稅的金額占本地區(qū)政府財政收入的比例很小。

3.涉及人群有限。因?yàn)榇媪孔》繘]有被包括，而且上海還有稅收減免政策，使房產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響比較小。在重慶，重點(diǎn)主要在豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對房屋的價格和面積做出了很嚴(yán)格的限制。

從國外的房地產(chǎn)稅征收狀況來看，首先，以美國為例，立法的內(nèi)容包括窮人房產(chǎn)稅可退；全民征收房產(chǎn)稅，買賣雙方都需要交納房地產(chǎn)稅；房屋出租，稅率為租金的30%。這使得美國樓市逐步穩(wěn)定，一定程度上抑制了房產(chǎn)投機(jī)的行為。

其次，英國征收條例包括樓房居民沒有土地所有權(quán)；根據(jù)房屋面積和所處的地段分為A～H八個等級，按照等級每月納物業(yè)稅；國外居民出售在英國的房產(chǎn)，增值部分納稅。征收效果并不是特別明顯，物業(yè)稅逐年微調(diào)上漲，政府提供的服務(wù)和交納的稅款不成正比；房價的上升不降的實(shí)際情況也反應(yīng)出貧富差距問題難以解決。

最后，以新加坡為例，征收條例包括政府對小戶型和低收入家庭實(shí)行優(yōu)惠的稅收政策；高端住宅戶尤其房產(chǎn)投機(jī)客戶多繳稅；補(bǔ)貼組屋購買者。這使得新加坡沒有出現(xiàn)惡意炒房的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了國民財富的重新分配。

三、房地產(chǎn)稅的征收對房地產(chǎn)市場的影響

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的構(gòu)成及存在的問題

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，與房產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)包括的全部稅種都屬于房地產(chǎn)稅的范疇。

目前在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的稅種主要有契稅、土地增值稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收只是針對單位納稅人課征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對個人自主住宅僅在上海市、重慶市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅在征收環(huán)節(jié)中存在“重交易，輕保有”的問題。從稅收的種類來看，房地產(chǎn)稅在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中征收多個稅種，相反在保有環(huán)節(jié)的稅種較少。雖然試點(diǎn)時針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收了房地產(chǎn)稅，但是許多稅收優(yōu)惠的存在使得房地產(chǎn)稅實(shí)際征收得不多。此外2014年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，交易環(huán)節(jié)稅收占總稅收總額的11.86%，保有環(huán)節(jié)僅占2%-3%。在交易環(huán)節(jié)中的稅收，很容易從賣方轉(zhuǎn)到買方，從而使房產(chǎn)的價格升高，造成房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場庫存產(chǎn)生的原因

從供求方面來看，供給大于需求是房產(chǎn)庫存產(chǎn)生的直接原因，深層次的原因我們將根據(jù)一二線城市以及其他城市的不同情況進(jìn)行分析。

一二線城市：（1）政策因素。一二線城市的限購政策在一定程度上抑制了房產(chǎn)的需求。（2）工資水平的上漲與房價的上漲不成正比。這就導(dǎo)致許多在一二線城市工作的人無法承擔(dān)房價的壓力。

其他城市：三四線城市的居民由于大部分已經(jīng)擁有一套住房，這就導(dǎo)致商品房的剛性需求下降，產(chǎn)生了庫存。

（三）房地產(chǎn)稅如何對庫存產(chǎn)生影響

在馮源博士關(guān)于房地產(chǎn)稅對房價的研究中，分別從房屋的供給和需求，基于VAR、VCR模型進(jìn)行了分析，分析表明，房價、房產(chǎn)稅、房屋供給、房屋需求四個變量存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，并且，從房價的方差分解表明，房屋需求和供給對房價的影響較大，而房產(chǎn)稅對房價的影響較小，這表明房地產(chǎn)稅并非從以降低房價的方式來對庫存產(chǎn)生影響。

（1）理論分析表明，房地產(chǎn)稅的征收只能在短期內(nèi)對房價產(chǎn)生影響，但是稅收政策并不是抑制房價的根本措施。

（2）房地產(chǎn)稅真正起到的作用應(yīng)該是穩(wěn)定房價，抑制投機(jī)者的需求，使投機(jī)者放棄保有房產(chǎn)，而讓住房“剛需”可以得到滿足。

（3）房地產(chǎn)稅有利于推動二級市場的發(fā)展。投機(jī)者的投機(jī)需求被抑制，使得這部分房源流向二級市場，保證部分人對住房的需求得到滿足。同時對于擁有兩套房產(chǎn)的家庭來說，非經(jīng)常居住的住房是否還有繼續(xù)保有的必要，也會引起他們的思考。

四、我國房地產(chǎn)稅立法面對的困難

房地產(chǎn)稅的立法一方面可以穩(wěn)定房價，另一方面也存在著不可避免的問題亟待解決，所以短期內(nèi)是不會輕易出臺的。

房產(chǎn)稅立法存在的問題大致有如下幾點(diǎn)：

（一）存在重復(fù)征稅、稅收征收和繳納方式難題

（1）重復(fù)征稅

房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，與房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅種容易重復(fù)納稅。例如，在開發(fā)交易的過程中，購房者已經(jīng)承擔(dān)了供水、供電、供氣、道路建設(shè)、環(huán)境綠化等相關(guān)的費(fèi)用，在保有環(huán)節(jié)又一次征收，造成重復(fù)征稅，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，不利于房產(chǎn)稅的征收。

（2）稅收征收和繳納方式難題

房產(chǎn)稅的征收將面臨和個人所得稅一樣自主申報的難題，但是在現(xiàn)在國內(nèi)稅收觀念相對缺失的大條件下，無法通過自主申報繳納房地產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅稅率選擇有待完善

稅率的確定直接影響到房產(chǎn)稅功能發(fā)揮，如果房產(chǎn)稅稅率設(shè)定過低，而房地產(chǎn)價格上漲率高于該比率則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義；如果稅率設(shè)定過高，又會損害房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。同時低稅率對房價上漲并沒有多大的抑制作用，房價一直在漲，炒房者將房屋轉(zhuǎn)手后的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其所繳房產(chǎn)稅。因此，在未來的房產(chǎn)稅立法的過程中，稅率的選擇更是個煩惱的難題。

（三）房產(chǎn)信息登記制度不完善

我國目前房產(chǎn)信息登記不完整，稅源信息難獲取。要合理的征收房產(chǎn)稅，首先要清楚各地有多少套住房，并實(shí)行實(shí)名制，確定每套房歸誰所有，這些需要房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門等相關(guān)政府部門建立全面統(tǒng)一、實(shí)時動態(tài)的個人及家庭房屋持有情況的房產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫，這樣才能保證房產(chǎn)稅立法的順利進(jìn)行。

（四）稅收征收管理體系不健全

就以上海和重慶兩試點(diǎn)為例，兩試點(diǎn)都提出了以房產(chǎn)的評估價格來作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，但由于我國還沒有專門的具有公信力的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，這方面的專業(yè)人員比較缺乏，導(dǎo)致房產(chǎn)的評估價格作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)難以落實(shí)。再加上試點(diǎn)之初我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》還未出臺，房產(chǎn)實(shí)名登記和管理制度尚未建立，稅務(wù)部門掌握的稅源信息明顯滯后于房產(chǎn)的動態(tài)變化，無法及時去的征稅房產(chǎn)的登記資料及變動情況，稅收征管的難度較大，不利于房產(chǎn)稅立法的進(jìn)行。

五、政策建議

1.有關(guān)方面在政策制定時應(yīng)明確房地產(chǎn)稅立法的作用更多的是穩(wěn)定房價而非打壓房價。若以打壓房價作為主要目標(biāo)，容易造成政策制定的偏失，無法起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。此外，理論分析表明房地產(chǎn)稅對房價的影響較小，因此從穩(wěn)定房價的角度進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法的制定效果更好。

2.我國應(yīng)該逐步完善房產(chǎn)信息登記制度。參考貴州省貴陽市大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起遍及全國的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，通過大數(shù)據(jù)統(tǒng)計促進(jìn)起“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)登記”等方面的發(fā)展。一方面使得“大數(shù)據(jù)”相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)。另一方面可以建立實(shí)時動態(tài)的個人及家庭房屋持有情況的房產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫，方便稅務(wù)部門及其它相關(guān)部門進(jìn)行管理的需要。

3.選擇適合我國國情的稅率。在房產(chǎn)信息完善登記的同時，詳細(xì)記錄對應(yīng)家庭的工資水平、房產(chǎn)數(shù)量、其他收入狀況等具體情況，針對不同家庭大致劃分制定不同級別的累進(jìn)稅率。一方面保證稅額在可支付的合理范內(nèi)，不會引起公共利益的嚴(yán)重流失，避免社會公眾的不滿；另一方面有利于穩(wěn)定房價，更加符合我國推行房地產(chǎn)立法的初衷。

4.健全稅收征管體制。建立具有專業(yè)性和公信力的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)全面的專業(yè)人才，更加專業(yè)系統(tǒng)的評估房產(chǎn)價格。加快房產(chǎn)實(shí)名登記和相關(guān)管理制度的建立，加快稅收征管的網(wǎng)絡(luò)化與信息化建設(shè)，能夠及時了解房產(chǎn)登記變動的情況，從而加強(qiáng)稅收征管在掌握稅源信息的程度盡量與房產(chǎn)的動態(tài)變化一致，以改善稅收征管在獲取信息方面滯后性的情況。

參考文獻(xiàn)：

[1]易居研究院智庫中心《70城住宅庫存報告》

篇4

從宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)的組合看，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面是好的，經(jīng)濟(jì)增速趨于穩(wěn)定并繼續(xù)出現(xiàn)積極變化

主要表現(xiàn)在：

一是經(jīng)濟(jì)增速趨于穩(wěn)定，9月份主要指標(biāo)增速有所加快。前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.7%，保持在年初確定的目標(biāo)范圍內(nèi)。9月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長9.2%，社會消費(fèi)品零售總額同比增長14.2%，固定資產(chǎn)投資前三季度累計同比增長20.5%，貨運(yùn)量增長11.8%。出口增長9.9%，大幅高于7月份1%和8月份2.7%的增速，單月出口規(guī)模創(chuàng)歷史新高。制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)為49.8%，實(shí)現(xiàn)4個月來首次回升。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格扭轉(zhuǎn)5月份以來環(huán)比連續(xù)下降趨勢。消費(fèi)者信心指數(shù)回升至100.8。

二是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)取得積極成效，內(nèi)需特別是消費(fèi)需求對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯提高，國際收支趨于平衡。糧食產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)“九連增”。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級加快，前三季度服務(wù)業(yè)比重比上年同期提高1.2個百分點(diǎn)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗下降3.4%，幅度大于去年同期。中西部和東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)好于全國平均水平，城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)性進(jìn)一步增強(qiáng)。

三是就業(yè)穩(wěn)定，居民收入增加。前三季度城鎮(zhèn)新增就業(yè)1024萬人，超過全年目標(biāo)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入實(shí)際分別增長9.8%和12.3%，均高于經(jīng)濟(jì)增長速度。

四是物價和房價保持穩(wěn)定。居民消費(fèi)價格前三季度同比上漲2.8%，9月份上漲1.9%。9月份70個大中城市中有55個城市的新建商品住房價格比去年同期下降。

2012年的成績來之不易，這是中央審時度勢、正確決策，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)的結(jié)果

針對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問題，我們把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，及時出臺相關(guān)政策措施。

主要包括：

加快財政支出進(jìn)度，在既定的預(yù)算范圍內(nèi)保障重點(diǎn)支出，加強(qiáng)關(guān)系民生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進(jìn)保障性安居工程和農(nóng)村危房改造，啟動部分大城市地下管網(wǎng)改造和給排水工程，加強(qiáng)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

支持企業(yè)技術(shù)改造，擴(kuò)大“節(jié)能產(chǎn)品惠民工程”實(shí)施范圍。加大結(jié)構(gòu)性減稅力度，重點(diǎn)推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，同時實(shí)施一系列減輕小微企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的政策措施。

發(fā)揮貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)作用，兩次降低存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，擴(kuò)大利率特別是貸款利率浮動區(qū)間，保持貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，9月末廣義貨幣供應(yīng)量余額同比增長14.8%。

出臺“新36條”的42個實(shí)施細(xì)則，鼓勵民間投資。出臺實(shí)施促進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)定增長的政策措施。取消和調(diào)整314項(xiàng)部門行政審批項(xiàng)目等。這些措施對增強(qiáng)市場信心、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增速企穩(wěn)，起到了重要作用。隨著各項(xiàng)政策繼續(xù)落實(shí)到位并發(fā)揮作用，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步趨穩(wěn)。

當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境仍然錯綜復(fù)雜

世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐放緩，貿(mào)易投資保護(hù)主義抬頭，擴(kuò)大外需面臨不少制約因素。內(nèi)需保持較快增長的難度不小，企業(yè)效益下降、財政收入增速減緩比較明顯，經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固。我們既要看到有利條件和積極因素，堅定做好經(jīng)濟(jì)工作的信心和決心；也要充分估計面臨的困難、問題和風(fēng)險，未雨綢繆，沉著應(yīng)對，牢牢把握經(jīng)濟(jì)工作的主動權(quán)。

做好四季度的各項(xiàng)工作，不僅對全面完成2012年發(fā)展目標(biāo)具有重大意義，而且對2013年乃至更長時期的發(fā)展至關(guān)重要

要堅持把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，抓緊、抓好、抓出成效。

一要堅持實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。落實(shí)好結(jié)構(gòu)性減稅政策，穩(wěn)步推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。強(qiáng)化預(yù)算支出管理，防止年底突擊花錢。前瞻性地調(diào)節(jié)社會融資總規(guī)模，保持合理的市場流動性和新增貸款規(guī)模。優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，促進(jìn)資本市場穩(wěn)定健康發(fā)展，改善對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融服務(wù)。

二要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。實(shí)施好擴(kuò)大節(jié)能家電等產(chǎn)品消費(fèi)的政策。推進(jìn)國家重點(diǎn)在建續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，加大金融支持，加快工程進(jìn)度。支持民間資本進(jìn)入符合國家產(chǎn)業(yè)政策的行業(yè)和領(lǐng)域。引導(dǎo)企業(yè)加大技術(shù)改造投入。繼續(xù)嚴(yán)格控制“兩高”和產(chǎn)能過剩行業(yè)擴(kuò)張。

三要毫不放松地抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，穩(wěn)定農(nóng)業(yè)發(fā)展好形勢。落實(shí)好中晚稻最低收購價和玉米、大豆、棉花等臨時收儲政策。促進(jìn)生豬等農(nóng)畜水產(chǎn)品生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。引導(dǎo)農(nóng)民穩(wěn)定冬小麥、冬油菜播種面積。確?；实壬a(chǎn)資料供應(yīng)和價格基本穩(wěn)定。積極開展冬春農(nóng)田水利建設(shè)。加強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)工作。

四要著力深化改革和擴(kuò)大開放。繼續(xù)深入推進(jìn)財稅、投融資、電價、行政審批等領(lǐng)域改革。制定收入分配制度改革總體方案和農(nóng)村集體土地征收條例。認(rèn)真落實(shí)促進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)定增長的政策措施。