導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征收安置方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（征求意見稿）

 

為妥善做好上饒市廣信區(qū)2021年度羅橋棚戶區(qū)（城中村）改造項目集體土地上房屋征收補償工作，切實維護征收當(dāng)事人的合法利益。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和該項目的實際情況，特制定本征收補償安置方案：

第一條  征收范圍

上饒市廣信區(qū)羅橋棚戶區(qū)（城中村）改造項目具體征收范圍以該項目規(guī)劃紅線圖為準。

第二條  征收組織實施部門

上饒市廣信區(qū)人民政府負責(zé)本項目房屋征收與補償?shù)慕M織領(lǐng)導(dǎo)工作；

上饒市廣信區(qū)房屋征收與補償辦公室和上饒市廣信區(qū)征地辦是本項目的實施部門；

羅橋街道辦和相關(guān)村委會共同承擔(dān)房屋征收補償?shù)木唧w工作。

第三條  征收期限

以上饒市廣信區(qū)人民政府征收公告的期限為準

第四條  征收范圍內(nèi)不得實施下列行為

在上饒市廣信區(qū)人民政府所確定征收范圍和期限內(nèi)，不得實施下列行為：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）辦理房屋抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃、分戶；

（四）辦理工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等業(yè)務(wù)；

第五條  被征收房屋的編號

一棟房屋只能編一個號，編號要求清晰可見，嚴禁重復(fù)編號。

第六條  被征收房屋面積計算方法

房屋建筑面積計算辦法按照國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2016）和《建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）執(zhí)行。

第七條  被征收房屋的面積認定

被征收房屋的建筑面積原則上以房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積為準；對證照不全或面積有爭議的，按實測面積計算，測繪的原始報告（附照片）須報審核組審核，審核無誤后再報縣房屋征收與補償辦公室備案。

第八條　征收補償

本次住宅房屋征收補償，采取貨幣補償和自行購買商品房兩種方式。附屬物及其它情況的建筑物、構(gòu)筑物一律采取貨幣補償。

一、住宅房屋

選擇貨幣補償?shù)?，其合法主體房屋征收補償標準如下：

1.房屋重置價

框架結(jié)構(gòu)       1200元/㎡磚混結(jié)構(gòu)       1100元/㎡磚木結(jié)構(gòu)        900元/㎡

2.區(qū)位價

綜合本項目范圍內(nèi)被征收房屋所處區(qū)位，凡是選擇貨幣化補償?shù)谋徽魇諔?，被征收房屋主體建筑面積在貨幣補償標準的基礎(chǔ)上，每平方米再給予2200元補助。

二、住改非房屋

（一）沿各主大道已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、并正在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動達兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），參照評估參考價予以貨幣補償。

（二）鄉(xiāng)道、村道及村莊里弄、小巷里面已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、并正在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動達兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），按同等結(jié)構(gòu)的房屋建筑面積上浮30%予以補償；對于證件不齊全的實際經(jīng)營戶，結(jié)合現(xiàn)實情況，由項目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應(yīng)合理的補償。

（三）住改非房屋面積按實際經(jīng)營面積核算，二層及以上、負一層及以下部分一律不計住改非面積。

三、非住宅房屋

有合法批建手續(xù)的辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營用房和養(yǎng)殖場，參照評估參考價予以貨幣補償；對于證件不齊全的實際經(jīng)營戶，結(jié)合現(xiàn)實情況，由項目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應(yīng)合理的補償。

四、其它住宅房屋

一層磚木結(jié)構(gòu)的祖宅（俗稱老三架）、層高超過4.5米（含4.5米）住宅房屋，按照其主體建筑面積的1.5倍予以補償；對于一層超高的主體房，參照評估參考價給予補償。

五、其它情況的建筑物、構(gòu)筑物

（一）房屋主體框架已完工且完整封磚砌墻，但未安裝門窗、水電及粉刷未到位的，按同等結(jié)構(gòu)房屋重置價補償標準扣15%（其中未裝門窗扣6%，內(nèi)外墻未粉刷扣6%，水電未到位扣3%）予以補償；主體框架已完工，但未封磚砌墻或部分封磚砌墻按不超過主體建筑面積的80%予以貨幣補償。

（二）基礎(chǔ)已建到地面標高，但墻體未建的，以不超過同等結(jié)構(gòu)房屋重置價的30%給予一次性貨幣補償。

（三）坡屋頂補償標準，屋脊高度在1.8米及以上的參照同等結(jié)構(gòu)房屋的50%補償標準給予一次性貨幣補償；屋脊高度1.8米以下的參照同等結(jié)構(gòu)房屋的30%補償標準一次性貨幣補償；對于頂層特殊結(jié)構(gòu)的建筑物，參照評估參考價給予補償。

（四）經(jīng)相關(guān)職能部門認定屬于違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償，如在征收期限內(nèi)積極配合并主動拆除的給予70元/平方米的人工拆除補助，逾期不主動拆除的，由相關(guān)執(zhí)法部門依法強制拆除。

六、附屬物

棚（簡易棚）               100元/平方米棚（鋼結(jié)構(gòu)）               200元/平方米棚（墻體棚）               360元/平方米

化糞池                        2000元/個曬谷場                      80元/平方米擋土墻                     260元/平方米

圍  墻                     150元/平方米壓水機                        1000元/個水  井                        3000元/個

公用水井或機井               12000元/座果樹（掛果）                   100元/棵普通樹木（直徑15-30厘米）      50元/棵

（直徑31-60厘米）              100元/棵（直徑60厘米以上）             150元/棵大毛竹                        10000元/畝

小毛竹                         6000元/畝沼氣池                         1000元/個

電話移機                        158元/戶有線電視移機                    400元/戶寬帶網(wǎng)移裝                      200元/戶

空調(diào)拆裝費      300元/臺（掛機）500元/臺（柜機）太陽能熱水器                    3000元/臺三相電                4000元/戶

家用自建自來水（含井、泵、儲水箱、水管、水塔等）4000元/套

特殊于上述的附屬物或上述未列的附屬物、設(shè)施等參照評估參考價予以補償。

七、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費補償

（一）住宅房屋

1.搬遷費：選擇貨幣補償?shù)模a償搬遷費3000元/戶；選擇購買安置房的，補償搬遷費兩次，每次3000元/戶，共計6000元/戶；

2.臨時安置費：被征收戶選擇貨幣補償?shù)模a償臨時安置費6個月，每月按900元/戶計算；

（二）非住宅房屋

1.搬遷費：按生產(chǎn)經(jīng)營用房的實際面積給予50元/平方米補償，如房屋內(nèi)有重型機械設(shè)備、精密儀器、大量貨物等特殊情況的，則按實際費用給予補償。因搬遷無法恢復(fù)使用的設(shè)備參照評估價予以補償；

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費：

（1）補償條件：被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)有關(guān)部門認定為合法建筑；有合法有效的營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)上載明的營業(yè)場所為被征收房屋；已辦理稅務(wù)登記并具有稅負核定憑證；

（2）補償標準：參照房屋征收前經(jīng)營主體為商業(yè)和服務(wù)業(yè)的，按實際經(jīng)營面積乘以系數(shù)0.06折算用工人數(shù)，補償6個月，按上饒市從業(yè)人員最低工資協(xié)商確定；協(xié)商不成的和經(jīng)營主體為工業(yè)生產(chǎn)的，委托相關(guān)專業(yè)評估機構(gòu)評估確定；

（3）住改非房屋搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失費的補償，參照非住宅房屋的征收標準執(zhí)。

八、  裝修補償

為能客觀公正地對被征收主體房屋的裝修進行補償，依據(jù)裝修市場材料價，并結(jié)合實際情況，特制定如下裝修補償參考價（裝修補償面積以實際裝修面積為準，不含里弄小巷住改非上浮面積）：

 

補償

標準

裝修

等級

裝修情況

500元/㎡

一級

1、墻面：高檔墻漆

2、地面：高檔復(fù)合地板或?qū)嵞镜匕?，花崗巖地面磚或釉面地磚

3、窗臺：人造石

4、天棚：帶造型或木線造型吊頂

5、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、墻裙、不銹鋼防盜窗、紗窗

6、衣柜：固定式高檔防水、防火材料衣柜

7、廚衛(wèi)：雙飾面板櫥柜、高檔潔具、防滑地磚、墻磚、鋁扣板吊頂

350元／㎡

二級

1、墻面：中高檔墻漆

2、地面：釉面地面磚、水磨石地磚、中高檔實木或復(fù)合地板

3、天棚：石膏吊頂、木角線或塑料扣板吊頂

4、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、不銹鋼防盜窗、紗窗

5、衣柜：固定式中高檔材料衣柜

6、廚衛(wèi)：中高檔潔具、防滑地磚、中高檔墻磚、塑料吊頂

200元／㎡

三級

1、墻面：白色膩子刮白

2、地面：水磨石地磚、低檔面磚或水泥地

3、天棚：簡單粉刷或塑料扣板吊頂

4、門窗：木制門窗

5、廚衛(wèi)：鍋灶、簡單櫥柜、水泥地或低檔面磚

100元/㎡

四級

水泥地、白灰墻、木制門窗、鍋灶

特殊于上述情況的，按評估價予以補償。

 

第九條 獎勵和補助

一、搬遷速度獎

被征收人在征收公告規(guī)定的期限內(nèi)自愿簽訂征收補償協(xié)議并搬遷完畢的，按下列時間節(jié)點給予被征收房屋合法主體建筑面積貨幣補償價（不包含區(qū)位價部分）的獎勵：20天內(nèi)給予10%的獎勵，21—30天給予8％的獎勵,31—45天給予6％的獎勵，超過規(guī)定搬遷期限的不予獎勵。

二、簽約期限獎勵（住宅房）

凡在征收公告之前并在項目指揮部規(guī)定的時間內(nèi)主動簽約的被征收戶，享受下列獎勵及補助：

每戶給予10萬元的獎勵。被征收房屋分戶原則：在公安機關(guān)辦理了戶籍登記的本征收范圍內(nèi)常住戶口、達婚齡男性并具備完全民事行為能力與有獨立經(jīng)濟能力、享受本村集體資產(chǎn)分配的成員家庭作為分戶準入條件。

分戶認定實行申請、審核、公示制度；由羅橋街道辦和相關(guān)村委會嚴格把關(guān)，由項目指揮部研究決定具體的分戶原則。

三、放棄安置獎

綜合本項目被征收房屋所處地段和安置地段等因素，為鼓勵被征收人選擇貨幣補償，凡是選擇純貨幣化安置的被征收戶,被征收房屋主體建筑面積在享受其他補償?shù)幕A(chǔ)上，按面積實行以下階梯式獎勵：

1.面積在350平方米以內(nèi)的部分（含350平方米），給予獎勵1000元/平方米；

    2.面積在 350平方米至 600平方米（含600平方米）之間的部分，給予獎勵700元/平方米；

四、被征收房屋差異化獎勵

被征收戶在羅橋街道集體土地上只有唯一一處350平方米之內(nèi)的房屋，房屋權(quán)屬明確的以權(quán)屬登記證為準，房屋權(quán)屬不明確的實行申請、審核、公示制度，由羅橋街道辦和相關(guān)村委會嚴格把關(guān)，本著公平、公正、從嚴把關(guān)、實事求是的原則，予以差異化的獎勵。

（1）面積小于等于100平方米的，獎勵不超過15萬元；

（2）面積大于100平方米小于等于200平方米的獎勵不超過12萬元；

（3）面積大于200平方米小于等于300平方米的獎勵不超過10萬元；

（4）面積大于300平方米小于等于350平方米的獎勵不超過5萬元；

（5）空心房不享受面積差異化獎勵。

五、補助

對于特殊群體人員，從人文關(guān)懷的角度出發(fā)，對高齡老人（年齡在70周歲以上者）、生活不能自理人員、殘疾人員、患重大疾病等困難家庭，由本人提出申請，提供相關(guān)的證明材料，由羅橋街道辦和相關(guān)村委會嚴格審核把關(guān)，給予每戶5萬元以內(nèi)（含5萬元）的特殊群體困難補助。

第十條 社會保障

被征收人房屋被征收后，其子女可選擇繼續(xù)在原戶籍所在地按原招生辦法入學(xué)，或者在遷入戶籍所在地或租住地教育行政部門劃片招生的就近學(xué)校入學(xué)。

對符合城市居民最低生活保障范圍的困難家庭，因居住地發(fā)生變化造成人戶分離的，在征收補償完成1年內(nèi)，憑遷出地民政部門出具的證明材料，由遷入地民政部門審查核定發(fā)放最低生活保障金。1年后，按規(guī)定向遷入地民政部門提出申請。

因征收遷移的居民在就業(yè)、培訓(xùn)、醫(yī)療、社會保障等公共服務(wù)方面，既可選擇遷出地的居民待遇，也可以選擇遷入地居民待遇。

第十一條 房屋拆除

為杜絕房屋拆除中的安全隱患，被征收房屋騰空后，拆除工作由羅橋街道辦組織實施。承擔(dān)房屋拆除工程的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有施工企業(yè)資質(zhì)等級并對施工安全負責(zé)。被征收人和其它單位不得擅自拆除，以確保安全。

第十二條 法律責(zé)任

一、房屋征收工作人員在房屋征收補償工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負責(zé)人員，依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

二、被征收人以暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收補償工作，或以不正當(dāng)手段騙取補償安置及獎勵資金，依法給予治安管理處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

三、貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依規(guī)、依紀給予處分。

篇2

一、正當(dāng)程序及其在有關(guān)國家土地征收中的體現(xiàn)

（一）正當(dāng)程序的基本要求

正當(dāng)程序亦稱正當(dāng)法律程序，它是英美法系古老而長青的原則，其意義在于——在作出任何使他人遭受不利影響的決定前，應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人的意見。在英國，正當(dāng)程序寓于自然正義原則之中，包括兩項根本原則：一個人不能在自己的案件中作法官，人們的抗辯必須公正地聽取［2］。在美國法上，正當(dāng)法律程序作為一項憲法原則被規(guī)定在美國憲法之中。1791年美國憲法第5條修正案規(guī)定：“未經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由和財產(chǎn)?！?867年第14條修正案又采用正當(dāng)法律程序，將其擴大適用到各州，直接針對州政府、州政府官員和地方政府。根據(jù)美國法院的解釋，憲法規(guī)定的正當(dāng)法律程序有兩方面的意義：一是正當(dāng)法律程序是一個實體法的規(guī)則，稱為實質(zhì)的正當(dāng)程序。這種意義的正當(dāng)法律程序要求國會所制定的法律必須符合公平與正義，如果國會所制定的法律剝奪個人的生命、自由或財產(chǎn)，不符合公平與正義的標準時，法院即宣告這個法律無效。其現(xiàn)在主要是保護財產(chǎn)權(quán)以外的憲法權(quán)利。二是正當(dāng)法律程序是一個程序法的規(guī)則，稱為程序上的正當(dāng)法律程序。這種意義上的正當(dāng)法律程序要求一切權(quán)力的行使在剝奪私人的生命、自由或財產(chǎn)時，必須聽取當(dāng)事人的意見，當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利［3］。法國憲法未規(guī)定“正當(dāng)程序條款”，但法國行政法院逐漸發(fā)展出類似英國“自然正義原則”的“防御權(quán)”，即“凡剝奪既存權(quán)利，即應(yīng)給予當(dāng)事人適當(dāng)?shù)姆烙鶛C會”。其內(nèi)容包括：“告知程序的存在、所有指控的內(nèi)容、給予充分的時間準備防御（答辯）、行政機關(guān)并應(yīng)確實斟酌當(dāng)事人表達之意見等?！保?］德國聯(lián)邦行政程序法第28條明文規(guī)定，行政程序中的當(dāng)事人有聽證權(quán)——行政機關(guān)作成干涉當(dāng)事人權(quán)利之行政行為前，應(yīng)給予當(dāng)事人對與該決定有關(guān)之重要事實，表示意見的機會。為落實聽證權(quán)，該法還規(guī)定當(dāng)事人其他的附帶程序權(quán)利，包括第25條的行政機關(guān)勸告、教示義務(wù)，以及第29條的卷宗閱覽權(quán)。

（二）正當(dāng)程序在有關(guān)國家土地征收中的體現(xiàn)

土地征收是對公民土地財產(chǎn)的剝奪，而正當(dāng)法律程序是制約土地征收權(quán)的有力武器，因而正當(dāng)法律程序原則在各國土地征收中得到了廣泛的應(yīng)用。

1.在美國，作為正當(dāng)?shù)姆沙绦颍ǔＭ恋卣魇招袨閼?yīng)當(dāng)遵循如下步驟：一是預(yù)先公告；二是政府方對征收財產(chǎn)進行評估；三是向被征收方送交評估報告并提出補償金的初次要約；被征收方可以提出反要約；四是召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性；如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為；五是如果政府和被征收方在補償數(shù)額上無法達成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財產(chǎn)。除非財產(chǎn)所有人可以舉證說明該定金的數(shù)額過低，法庭將維持定金的數(shù)額不變；六是法庭要求雙方的獨立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當(dāng)庭交換；七是雙方最后一次進行補償價金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力；八是如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”價金數(shù)額；九是判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補償價金并取得被征收的財產(chǎn)［5］。

2.在法國，土地征收是公用征收的重要組成部分，其程序分為兩個階段：行政階段和司法階段。行政階段主要審批土地征收的目的和確定可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，具體包括事前調(diào)查、批準公用目的、具置的調(diào)查和可以轉(zhuǎn)讓決定四個程序。批準公用目的是行政階段最主要的環(huán)節(jié)，只有批準符合公用目的，土地征收才能合法進行，法院裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移才有合法根據(jù)。批準公用目的是一個行政決定，被征收人及利害關(guān)系人以及對土地征收有直接利益的人，如不服該決定可向行政法院提起越權(quán)之訴，請求撤銷違法的決定。司法階段主要是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和補償金的確定。被征收的不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，由不動產(chǎn)所在省的公用征收法官裁判，對此裁判不服的，可向最高法院提起復(fù)核審訴訟。補償金的確定可由雙方協(xié)商，不能達成一致意見的，可向公用征收法官，不服判決可上訴［6］。

3.日本的土地征收稱為土地收用，其《土地收用法》規(guī)定了土地征收的一般程序，其程序包括五個方面：事業(yè)準備、事業(yè)認定、調(diào)查報告的制作、收用委員會的裁決以及不服申訴和訴訟［7］。其中頗具特色的程序是事業(yè)認定、征收裁決以及不服申訴和訴訟程序。事業(yè)認定是認定申請的項目是否具有公共性的程序，依起業(yè)者申請，由建設(shè)大臣或都道府縣知事在聽取專家、群眾意見或舉行聽證的基礎(chǔ)上進行認定，應(yīng)在三個月內(nèi)完成，并將認定結(jié)果公布于眾，認定的效果自公告之日起生效。自項目認定公告之日起1年內(nèi)，起業(yè)者應(yīng)申請土地所在地的都道府縣的征收委員會作出征收裁決。該委員會是獨立的行政委員會，獨立行使職責(zé)。征收委員會的裁決有駁回裁決和征收或使用裁決兩種。如當(dāng)事人認為事業(yè)認定違法、裁決程序違法時，即提出的理由屬于公益方面的內(nèi)容時，可以征收委員會為被告提起行政訴訟中的撤銷訴訟；如對損失補償?shù)慕痤~不服，則可以另一方當(dāng)事人為被告提起行政訴訟中的當(dāng)事人訴訟［8］。從以上國家土地征收的正當(dāng)法律程序看，其程序的基本要求是：公共利益的認定程序、公告程序、相對人有效參與程序和完善的救濟程序。

二、我國土地征收程序存在的主要問題

（一）缺乏公共利益的認定程序

公共利益的需要是行使土地征收權(quán)的前提條件。只有當(dāng)征收土地符合公共利益的需要時，才可行使征收權(quán)；反之，則不得行使。正因如此，各國均規(guī)定土地征收必須符合“公共使用”、“公共事業(yè)”、“公共利益”，且設(shè)立了公共利益認定程序。在我國，雖然《憲法》、《土地管理法》和《物權(quán)法》等法律均強調(diào)土地征收必須為了公共利益的需要，但從征收程序的具體內(nèi)容來看，盡管法律也有土地征收方案須報國務(wù)院或省級政府批準的規(guī)定，但由于在報批征收方案時，以市縣政府作為申請人，并不要求具體的用地單位和使用目的，因此，批準征收時，并不包含對征收目的是否符合公共利益的認定，導(dǎo)致了征收權(quán)的濫用。

（二）程序公開性不強

我國土地征收程序公開性不強主要表現(xiàn)在：（1）公告時間的事后性。根據(jù)《土地管理法》第46條“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府予以公告并組織實施”，第48條“征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征收地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見”的規(guī)定可以看出，我國的公告是有關(guān)部門批準后的公告，即為事后公告，只是一種既定事實的告知，并沒有提供有效的救濟渠道。（2）公告內(nèi)容簡單、缺乏說理性?！墩饔猛恋毓孓k法》第5條、第8條分別規(guī)定了征收土地公告和征地補償、安置方案公告的內(nèi)容，從內(nèi)容來看，較為簡單，是一種例行性通知，對征收是否符合公共利益的需要，補償、安置方案確定的理由和依據(jù)等均缺乏說明。（3）公告形式單一化。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，征收土地、征地補償、安置方案應(yīng)在被征收土地所在地村、組內(nèi)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。實踐中，多采用張貼公告的方式進行。這種單一化的公告方式難以保證被征收人知悉公告內(nèi)容，這就往往導(dǎo)致其權(quán)利無法得以主張。

（三）被征收人不能有效參與征收程序

被征收人不能有效參與征收程序表現(xiàn)在：（1）被征收人無權(quán)參與土地征收決策。被征收人只是在政府作出征收決定后，才被告知其土地已被征收，土地征收決策完全是政府的單方行為。（2）被征收人難以有效參與征地補償、安置方案的制定。盡管依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，征地補償、安置方案由國土部門會同有關(guān)部門擬訂后公告，在公告期間，被征收人可以提出意見和提出聽證要求，但“確需修改征地補償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改”的規(guī)定表明該方案已經(jīng)生效并難以改變。（3）聽證形式化。根據(jù)《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證辦法》的規(guī)定，被征收人對補償、安置方案要求舉行聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會。但由于舉行聽證會的范圍僅限于補償、安置方案，且沒有規(guī)定未舉行聽證會的補償、安置方案的法律效力，加上我國尚未建立必須根據(jù)聽證筆錄作出行政決定的制度，聽證在實踐中流于形式。

（四）缺乏救濟程序

我國只對土地征收中補償標準的爭議規(guī)定了救濟程序，且這是一種行政裁決最終的程序。《土地管理法實施條例》第25條規(guī)定，“對補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施?！边@意味著，土地權(quán)利人對補償、安置有異議的，只能申請縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由上一級人民政府裁決，不能尋求司法救濟，這種救濟難保其公正性。其實，土地征收救濟包括對土地征收行為本身的救濟（征收救濟）和對土地征收補償、安置的救濟（補償救濟）兩種，在我國，不管是對土地征收行為本身還是對補償安置均不能進行司法審查。

三、我國土地征收正當(dāng)程序的構(gòu)建

（一）增設(shè)公共利益認定程序，確保征收前提的合法性

鑒于公共利益的需要是土地征收的前提條件，國外土地征收往往設(shè)立公共利益認定程序，以判斷征收是否為了公共利益。在我國，公共利益認定往往被吸收在土地征收申請及批準程序之中，沒有單獨獨立出來，弱化了該程序的意義，從而引起征收權(quán)濫用，嚴重損害了被征收人的合法權(quán)益。因此，應(yīng)增設(shè)公共利益認定程序，由申請人在項目批準后向有關(guān)主管部門提出公益目的認定的申請，主管部門應(yīng)通過聽證程序并嚴格按照聽證筆錄做出決定。

（二）完善公告制度，促進程序公開

程序公開是實現(xiàn)公民知情權(quán)和參與權(quán)的前提，要促進程序公開，必須完善公告制度。（1）公告內(nèi)容細致化，增加說理性。我國土地征收除公告現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)對征收符合公共利益的說明，補償安置標準確定的理由和依據(jù)、被征收土地的詳細情況、財產(chǎn)評估方法、被征收人的異議和聽證權(quán)等權(quán)利及其行使的方式、期間等［9］。（2）公告方式多樣化，力求到位。除依現(xiàn)行的方式公告外，征收公告和補償、安置方案必須在當(dāng)?shù)仄毡榘l(fā)行的報紙上予以連續(xù)、在當(dāng)?shù)乜h級電視臺滾動公布，并應(yīng)借鑒法院送達的方式派專人或通過特快專遞將其送達到每一位被征收人手中。

（三）強化被征收人的有效參與

參與程序是現(xiàn)代行政程序的一項重要原則，是指“受行政權(quán)力運行結(jié)果影響的人有權(quán)參與行政權(quán)力的運作，并對行政決定的形成發(fā)揮有效作用”［10］。要保證被征收人有效參與程序，必須做到：（1）被征收人具有參與土地征收程序的可能性。如被征收人知悉自己有權(quán)向行政機關(guān)提出意見和建議，知悉行政機關(guān)作出征收的決策和補償安置方案的內(nèi)容和依據(jù)，行政機關(guān)確定的參與時間和地點方便被征收人參與，聽證權(quán)的告知與聽證的舉行之間應(yīng)具有相當(dāng)?shù)拈g隔，以方便被征收人做好準備工作。（2）就參與的程序來看，被征收人應(yīng)有權(quán)參與土地征收決策過程、征收補償、安置方案的制定等實質(zhì)性程序。對于征收中公共利益的認定，征收范圍和位置的確定，補償、安置方案的制定，被征收人均應(yīng)有權(quán)參與，行政機關(guān)應(yīng)與被征收人展開充分的對話與協(xié)商。（3）被征收人的參與行為應(yīng)具有影響土地征收實體內(nèi)容的可能性。被征收人參與征收行為目的是讓行政機關(guān)聽取其意見和建議，影響征收行為的內(nèi)容。如果被征收人在實施參與行為（如提出意見和建議，參加聽證會）之初，征收行為的內(nèi)容已經(jīng)確定且不可更改或難以更改，那么只有傻瓜才會積極參與。因此，被征收人應(yīng)在事前或在行政機關(guān)最終決策作出之前參與征收程序，且行政機關(guān)應(yīng)聽取其意見和建議，即對所獲取的意見和建議“必須真誠地予以考慮”，而不是“聽而不取”，裝裝樣子。（4）規(guī)范聽證程序。舉行聽證會是被征收人參與征收程序的重要體現(xiàn)。舉行聽證會應(yīng)從補償、安置方案的制定擴大到土地征收決策程序，同時應(yīng)明確規(guī)定被征收人申請舉行聽證會而未舉行聽證會作出的征收決策和補償、安置方案的法律效力，明確規(guī)定應(yīng)根據(jù)聽證筆錄作出征收決定和制定補償、安置方案。

篇3

掛鉤）城鎮(zhèn)建設(shè)用地征地補償安置方案

（征求意見稿）

 

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《安徽省自然資源廳關(guān)于按照新修正〈土地管理法〉實施建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知》（皖自然資﹝2020﹞70號）等規(guī)定，五河縣人民政府組織縣自然資源、人力資源和社會保障、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、民政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、維穩(wěn)辦等部門，結(jié)合縣域發(fā)展實際,根據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定本方案。

一、征收目的、范圍、土地現(xiàn)狀

（一）征收目的

五河縣2021年第8批次（工礦廢棄地復(fù)墾掛鉤）城鎮(zhèn)建設(shè)用地符合《中華人民共和國土地管理法》第四十五條第（二）項、第（三）項規(guī)定，屬于五河縣人民政府組織實施的能源基礎(chǔ)設(shè)施、科技公共事業(yè)類建設(shè)活動，因公共利益的需要，確需征收農(nóng)民集體所有的土地。

該批次用地符合《五河縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二三五年遠景目標綱要》，符合經(jīng)批準的《頭鋪鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）(調(diào)整完善)》《朱頂鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）(調(diào)整完善)》。

（二）征收范圍、土地現(xiàn)狀調(diào)查

擬征收土地涉及我縣頭鋪鎮(zhèn)柿馬村、朱頂鎮(zhèn)朱頂村部分農(nóng)民集體所有的土地，土地產(chǎn)權(quán)明晰，界址清楚，沒有爭議。征收范圍詳見勘測定界簡圖。

擬征收土地1.4811公頃，其中農(nóng)用地1.4801公頃（含耕地1.4801公頃），建設(shè)用地0.0010公頃，共二個地塊，涉及被征地農(nóng)民35戶，農(nóng)業(yè)人口172人，分別是：

（一）地塊一：柿馬村1.4227公頃，其中農(nóng)用地1.4227公頃（含耕地1.4227公頃），涉及被征地農(nóng)民31戶，農(nóng)業(yè)人口148人；

（二）地塊二：朱頂村0.0584公頃，其中農(nóng)用地0.0574公頃（含耕地0.0574公頃），建設(shè)用地0.0010公頃，涉及被征地農(nóng)民4戶，農(nóng)業(yè)人口24人。

土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果在征地所在地村務(wù)公開欄公示，公示期5天，有異議復(fù)核后重新公示。

二、征地補償標準

征地補償標準按照《安徽省人民政府關(guān)于公布全省征地區(qū)片綜合地價標準的通知》（皖政〔2020〕32號）規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價執(zhí)行。

集體土地上青苗房屋及地上附著物補償標準按照《蚌埠市人民政府關(guān)于調(diào)整蚌埠市集體土地上青苗房屋及地上附著物征收補償標準的通知》（蚌政〔2020〕42號）規(guī)定執(zhí)行。

三、安置方式和社會保障

(一) 安置方式

安置補助費、青苗及地上附著物補償費全額補償給被征地農(nóng)民，集體土地征收土地補償費的70%部分直接補償給被征地農(nóng)民。

（二）社會保障

按照《五河縣人民政府關(guān)于印發(fā)五河縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險暫行辦法的通知》（五政〔2007〕40號）、《五河縣人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整五河縣被征地農(nóng)民基本生活保障金標準的通知》（五政辦〔2012〕95號）和《五河縣人民政府關(guān)于調(diào)整五河縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險暫行辦法部分條款的通知》（五政〔2018〕7號）的規(guī)定執(zhí)行。

四、補償安置公告

公告期自本方案公告之日起30日。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在本公告之日起，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料到所在地村委會辦理補償?shù)怯洝Ｎ慈缙谵k理補償?shù)怯浀?，其補償內(nèi)容以擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果為準。

根據(jù)法律規(guī)定，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣人民政府將組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

五、征地補償安置協(xié)議和決定

征收部門為五河縣自然資源和規(guī)劃局，征收實施單位為五河縣土地收購儲備交易中心。

縣土地收購儲備交易中心與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補償安置協(xié)議。對個別未簽訂征地補償安置協(xié)議的，縣人民政府可以依據(jù)征地補償安置方案和補償?shù)怯浗Y(jié)果作出征地補償安置決定。

六、簽約期限自本方案公告之日起90日內(nèi)

七、本方案由縣自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會保障局負責(zé)解釋

縣自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會保障局負責(zé)受理對本公告內(nèi)容的查詢、異議等以及實施中存在問題的舉報?？h自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會保障局查詢、異議等以及實施中存在問題的舉報電話為: 0552—5815626、0552—5051416，0552—2325983。

八、本方案實施后，國家、省和市另有規(guī)定的從其規(guī)定

                         

 

 

 

篇4

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體土地；征收；公共利益；征地補償

中圖分類號：F303文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-068-01

一、我國現(xiàn)行農(nóng)村集體土地征收制度立法缺陷

（一）我國農(nóng)村集體土地征收條件不明確

我國《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權(quán)法》》第四十二條第一款、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達成某項公共利益，政府才能要求集體土地權(quán)利人做出犧牲服從征收，但是并沒有對“公共利益”做出明確的界定。并且，我國《土地管理法》第四十六條的規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝保@意味著行政機關(guān)擁有對公共利益的認定的完全自由裁量權(quán)。這造成在現(xiàn)實操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權(quán)，嚴重損害了農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。

（二）我國農(nóng)村集體土地征收程序不完善

第一，農(nóng)村集體土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)和表達權(quán)受限?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》規(guī)定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見的公告形式只作為已經(jīng)擬定的征地補償、安置方案的附屬程序，目的是用于權(quán)利登記，被征地人根本不能表達自己的意見。這種被動的、滯后的、有限的參與對征地方案并不能產(chǎn)生實質(zhì)性影響；第二，土地征收糾紛解決機制不完善。按照《行政復(fù)議法》第六條、第三十條第二款的規(guī)定，農(nóng)村集體土地權(quán)利人對征收決定只能提起行政復(fù)議。此外，根據(jù)《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規(guī)定，土地征收的補償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準、實施，即使集體土地權(quán)利人對補償標準有爭議，也只能由人民政府協(xié)調(diào)、裁決，不能向人民法院，而且征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。這意味著在征收程序中，從批準、實施到救濟都由行政機關(guān)主導(dǎo)，這就隱藏著排除司法機關(guān)的介入與救濟的危機。豍

（三）我國農(nóng)村集體土地征收補償制度不合理

第一，補償原則不明。法國在《人權(quán)宣言》中確立了“公正補償”的原則，美國在憲法第五條修正案中明確了“公平補償”的原則，日本在《日本國憲法》中確立了“正當(dāng)補償”的原則，而我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定國家為公共利益的需要可以依法對集體所有的土地實行征收或者征用并給予補償，這里的給予補償究竟是應(yīng)該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實上在我國這種補償不僅談不上公平，甚至不能保障農(nóng)村集體土地權(quán)利人的生存與發(fā)展權(quán)豎；第二，補償標準過低?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍”，這種補償標準完全不考慮土地的預(yù)期收益和增值空間；第三，補償范圍過窄。《土地管理法》四十七條規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上附著物以及青苗的補償費?！段餀?quán)法》四十二條規(guī)定必須安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。但現(xiàn)行法律沒有考慮殘留地、對相鄰?fù)恋卦斐傻膿p害等特殊情況的賠償。

二、我國農(nóng)村土地征收制度的重構(gòu)

（一）嚴格界定公共利益，防止土地征收權(quán)濫用

公共利益本身是一個抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規(guī)定規(guī)避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領(lǐng)域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)或市政建設(shè)，教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)保、綠化、慈善機構(gòu)等社會公共事業(yè)，涉及國家安全的國防事業(yè)以及其他由政府或者社會組織興辦的以公益為目的的事業(yè)。除此之外，還要賦予農(nóng)村集體土地被征收人對征收決定異議的訴訟權(quán)以及一定期限內(nèi)被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權(quán)或買回權(quán)，即如果被征收集體土地沒有在規(guī)定期限內(nèi)按照原定公共利益使用，原農(nóng)村集體土地權(quán)利人可以主張買回該土地。

（二）尊重農(nóng)村集體土地權(quán)利人意愿，確立公平補償原則

所謂公平補償包括幾下幾點原則：第一，就行政機關(guān)而言，要充分尊重市場，以被征收的集體所有農(nóng)地所在地的市場價為基準，并充分到失地農(nóng)民的社會保障與再就業(yè)問題；第二，就農(nóng)村集體組織內(nèi)部而言，要平衡好集體組織和成員的內(nèi)部利益；第三，擴大農(nóng)村集體土地征收補償?shù)姆秶?，例如必須考慮被征收土地因為開發(fā)方案被批準而增值的收益情況，保障被征收權(quán)利人能夠從中獲取合理的預(yù)期增值收益；第四，創(chuàng)新農(nóng)村集體土地征收補償大的方式，除了現(xiàn)金補償外，還應(yīng)該更加重視土地承包經(jīng)營權(quán)入股、土地權(quán)利換換社會保障等長遠的補償機制，強化失地農(nóng)民的生存與發(fā)展能力。

注釋：

陳小君.農(nóng)村集體土地征收的法理反思與制度重構(gòu)[J].中國法學(xué),2012（1） .

篇5

第一條為了切實加快棚戶區(qū)改造工作，進一步完善城市功能，改善人居環(huán)境，促進全縣經(jīng)濟社會健康協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》和《商洛市棚戶區(qū)改造管理暫行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和中省市關(guān)于棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于丹鳳縣行政區(qū)域內(nèi)的所有棚戶區(qū)改造項目。

第三條本辦法所稱棚戶區(qū)是指因歷史原因形成的房屋密度大、建筑質(zhì)量差、使用年限久、安全隱患多、市政設(shè)施不完善、環(huán)境條件臟亂差的集中成片居住區(qū)域（包括國有土地上棚戶區(qū)和集體土地上棚戶區(qū)）。

本辦法所稱棚戶區(qū)改造，是指為了公共利益的需要，根據(jù)全縣經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、縣城總體規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃、四大重點區(qū)域規(guī)劃、商於古道文化景區(qū)規(guī)劃和專項規(guī)劃，對棚戶區(qū)進行綜合改造的行為。

第四條縣委、縣政府成立棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組），負責(zé)指導(dǎo)、審定全縣棚戶區(qū)改造有關(guān)政策規(guī)定、年度計劃、實施方案和改造項目規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決棚戶區(qū)改造工作中的重大問題。

縣棚戶區(qū)改造工作辦公室（以下簡稱縣棚改辦）負責(zé)研究、擬定棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策文件，會同有關(guān)部門編制棚戶區(qū)改造規(guī)劃及年度實施計劃，負責(zé)改造項目方案審核、計劃下達、貸款申報和進度督查，協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位工作，牽頭棚戶區(qū)改造項目考核獎懲的組織實施工作。

第五條縣政府負責(zé)全縣的棚戶區(qū)改造工作。縣棚改辦負責(zé)全縣范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造工作的組織實施和監(jiān)督管理，各鎮(zhèn)人民政府具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造項目的實施工作。

縣級有關(guān)部門和各鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好棚戶區(qū)改造工作。供水、供熱、供電、供氣、通訊等經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)當(dāng)配合、支持棚戶區(qū)改造工作。

第六條棚戶區(qū)改造按照“科學(xué)規(guī)劃、有序推進，政府主導(dǎo)、市場運作，多元安置、改善民生，突出重點、因地制宜，依法征收、營造和諧”的原則進行。

第七條棚戶區(qū)改造項目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、四大重點區(qū)域規(guī)劃、商於古道文化景區(qū)規(guī)劃和專項規(guī)劃，納入全縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

第二章規(guī)劃管理

第八條縣棚改辦應(yīng)會同縣級有關(guān)部門，根據(jù)縣城總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、四大重點區(qū)域規(guī)劃和商於古道文化景區(qū)規(guī)劃，編制棚戶區(qū)改造總體規(guī)劃，經(jīng)縣政府批準后組織實施。經(jīng)批準的棚戶區(qū)改造專項規(guī)劃，任何單位、個人不得擅自改變。

第九條棚戶區(qū)改造項目涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，且項目用地基本具備建設(shè)條件的，應(yīng)當(dāng)與棚戶區(qū)改造同步進行。

棚戶區(qū)改造安置項目配套設(shè)施應(yīng)與安置項目同步規(guī)劃、同步報批、同步建設(shè)、同步交付使用。

第十條棚戶區(qū)改造項目實施主體應(yīng)當(dāng)編制修建性詳細規(guī)劃，報縣住建局審查批準。

主要地段、文物景點周邊等重要地段的改造規(guī)劃，應(yīng)在廣泛征求公眾意見后報縣政府批準。涉及文物保護的應(yīng)按程序報批。

第十一條對確需調(diào)整規(guī)劃指標的棚戶區(qū)改造項目，參照《商洛市建設(shè)用地容積率管理辦法》執(zhí)行。

第十二條棚戶區(qū)改造項目，應(yīng)充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，合理規(guī)劃選址，科學(xué)設(shè)定戶型面積。

第三章項目管理

第十三條棚戶區(qū)改造項目實行計劃管理?？h棚改辦根據(jù)棚戶區(qū)改造專項規(guī)劃，統(tǒng)籌安排全縣棚戶區(qū)改造年度實施計劃。

對存在社會公共安全隱患或重點項目建設(shè)需要，確需改造的棚戶區(qū)項目，可以優(yōu)先納入改造計劃。

國有企業(yè)實施或參與棚戶區(qū)改造的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定報縣級國有資產(chǎn)監(jiān)管部門和企業(yè)主管部門同意。

第十四條棚戶區(qū)改造項目的申報確定程序為：

（一）項目建設(shè)單位向縣棚改辦提交書面改造申請和改造實施方案。實施方案內(nèi)容應(yīng)包括項目概況、改造模式、投資主體、規(guī)劃及土地利用方案、房屋征收與補償安置方案、建設(shè)方案與實施計劃、項目可行性分析報告、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告及成本測算等附件。

（二）縣棚改辦審查全縣棚改項目申報材料。

（三）縣棚改辦匯總?cè)h棚改項目并報縣棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定，審定后由縣棚改辦向市棚改辦申報，爭取列入計劃。

（四）縣棚改辦依據(jù)市棚改辦給我縣下達的實施計劃，向各項目建設(shè)單位下達實施計劃。

第十五條項目建設(shè)單位持項目實施計劃批文及其他有關(guān)資料，向縣發(fā)改、國土、住建、環(huán)保等部門申請辦理項目立項、用地、規(guī)劃、施工許可、環(huán)評報告等相關(guān)手續(xù)。

第十六條棚戶區(qū)改造項目應(yīng)建立健全用地情況調(diào)查、房屋確權(quán)測量、征收安置補償?shù)葯n案，實行臺賬式管理，并將各戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。將征收房屋的圖文影像資料同時建檔，一戶一檔。

第十七條已列入計劃的棚戶區(qū)改造項目，不得擅自變更調(diào)整。確需調(diào)整的，須按程序報批。

第四章土地利用

第十八條棚戶區(qū)改造安置住房用地納入全縣保障性安居工程建設(shè)優(yōu)先安排，優(yōu)化審批流程，提高審批效率。涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排、單列指標?？h國土局應(yīng)在每年第三季度末匯總下一年度棚戶區(qū)改造用地規(guī)模并編制計劃，提前申報用地指標。

第十九條棚戶區(qū)改造安置住房中涉及的經(jīng)濟適用住房、保障性租賃住房和市政公用設(shè)施通過劃撥方式供地。其他用地以公開出讓方式供地。

第五章征收補償

第二十條征收棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的房屋，按照《丹鳳縣棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償安置標準》執(zhí)行。

第二十一條棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償安置標準應(yīng)組織有關(guān)部門進行論證，征求社會公眾意見，按程序公示期滿（不少于30日），并得到改造區(qū)域多數(shù)群眾同意后，由縣政府作出房屋征收決定。

第二十二條多數(shù)被征收人對征收補償標準有異議的，縣政府組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第二十三條作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。房屋征收決定應(yīng)當(dāng)及時公告，載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

第二十四條房屋征收范圍確定后，房屋征收部門將擬征收項目的名稱、范圍、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定方式等相關(guān)事項在征收范圍內(nèi)予以公告，并告知被征收人有協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的權(quán)利，被征收人應(yīng)在5日內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。被征收房屋所在地的鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會、村委會可組織被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

被征收人在5日內(nèi)協(xié)商選定評估機構(gòu)不成的，按照《陜西省國有土地上房屋征收房地產(chǎn)評估機構(gòu)選定辦法》規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條房屋征收實施單位委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須入戶對被征收房屋進行實地查勘，必要時通過錄音、錄像等方式取得相關(guān)資料，逐戶出具評估報告，并將評估結(jié)果予以公布。

第二十六條被征收人對評估報告無異議的，房屋征收實施單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)與被征收人簽訂補償安置協(xié)議。征收補償協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約定的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟。

被征收人對評估報告有異議，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。在規(guī)定期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議或者被征收人房屋產(chǎn)權(quán)不明確的，由縣政府依法作出補償決定，并在棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議又不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定期限內(nèi)又不搬遷的，由縣政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第二十八條棚戶區(qū)改造房屋補償安置實行“產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合”的方式，被征收人可以自主選擇。鼓勵被征收人選擇貨幣補償，由被征收人采取購買現(xiàn)房的方式進行安置。

第二十九條被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照先簽約、先搬遷、先選房的原則進行實物安置，同期簽約、同期搬遷的以抽簽、搖號等隨機方式確定安置房選房順序。

第三十條棚戶區(qū)改造項目實行征收、招商、建設(shè)相分離的辦法。各鎮(zhèn)人民政府是本轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收的實施主體，招商、建設(shè)主體由縣政府根據(jù)項目建設(shè)實際情況具體確定。

第六章建設(shè)管理

第三十一條棚戶區(qū)改造房屋拆除工作由房屋征收實施單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位組織實施，各鎮(zhèn)人民政府配合。

第三十二條房屋拆除后的建筑垃圾清理應(yīng)嚴格按照縣城管局審批的時間、路線組織清運，不得隨意拉運傾倒，影響市容環(huán)境，妨礙交通秩序。

第三十三條棚戶區(qū)改造項目安置房、商品房以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)嚴格按照法定程序進行建設(shè)，實行項目法人制、招投標制、合同管理制和工程監(jiān)理制，執(zhí)行國家工程建設(shè)的強制性標準和施工技術(shù)規(guī)范。

第三十四條安置房小區(qū)應(yīng)保證供電、供水、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，并做好小區(qū)內(nèi)道路硬化、綠化、亮化，確保功能完善，環(huán)境整潔。

第三十五條棚戶區(qū)改造項目竣工后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進行綜合驗收。項目建設(shè)單位應(yīng)向回遷安置戶出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房開發(fā)部分，應(yīng)執(zhí)行預(yù)售許可證制度。

第三十六條安置房小區(qū)公共服務(wù)物業(yè)用房應(yīng)按《陜西省物業(yè)管理條例》相關(guān)標準設(shè)置，并與安置住房同步規(guī)劃設(shè)計、同步施工建設(shè)、同步交付使用。

第三十七條安置住房設(shè)計方案經(jīng)審定后原則上不得調(diào)整。確需變更設(shè)計的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)計單位同意并出具正式變更文件，由項目實施單位報縣棚改辦審核公示無異議后實施。變更內(nèi)容較大的，應(yīng)提請領(lǐng)導(dǎo)小組批準。

第七章資金籌措管理

第三十八條縣住建（棚改）、發(fā)改、財政、國土、環(huán)保等部門應(yīng)積極支持配合棚戶區(qū)改造項目申報工作，爭取中、省專項補助資金支持。

第三十九條縣財政應(yīng)加大棚戶區(qū)改造工作的資金投入力度，每年從城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和土地出讓收入中安排一定資金用于棚戶區(qū)改造支出。

棚戶區(qū)改造項目中收取的土地出讓收入，優(yōu)先用于棚戶區(qū)改造項目中的房屋征收貨幣補償、安置房建設(shè)以及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

第四十條縣棚改辦和棚戶區(qū)改造貸款用款人應(yīng)加強與各金融機構(gòu)的合作，爭取更多信貸資金支持棚戶區(qū)改造。

第四十一條縣有關(guān)部門應(yīng)積極落實民間資本參與棚戶區(qū)改造的各項支持政策，支持有實力、信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造。

第四十二條縣財政應(yīng)將貸款合同約定的還本付息數(shù)額列入年度財政支出預(yù)算，確保按期還本付息。

第四十三條縣財政按照“專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?、跟蹤問效”的原則，加強對棚戶區(qū)改造補助資金的管理，確保資金安全、規(guī)范、有效使用。

棚戶區(qū)改造補助資金專項用于補助政府主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造項目，包括拆遷、安置、建設(shè)以及相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)等開支，不得用于其它住房開發(fā)和經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)支出。

第八章優(yōu)惠政策

第四十四條棚戶區(qū)改造項目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各項行政事業(yè)性收費和政府性基金。

第四十五條縣稅務(wù)部門要落實好國務(wù)院棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策。

（一）對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發(fā)項目中配套建設(shè)安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

（二）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（三）對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

（四）個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

（五）個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅。

第四十六條電力、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視及供水、供氣等企業(yè)要按照相關(guān)政策對入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費給予50%的減免。

第九章督查考核

第四十七條縣政府將棚戶區(qū)改造工作納入對各鎮(zhèn)和縣級相關(guān)部門年度目標責(zé)任考核，實行月檢查排名、季點評通報、年度考核獎懲。

第四十八條對未按進度要求完成年度工作任務(wù)或連續(xù)兩次排名末位的責(zé)任單位，除年度目標責(zé)任考核不能評定為優(yōu)秀等次，縣政府將按照有關(guān)程序?qū)ο嚓P(guān)部門主要負責(zé)人進行約談問責(zé)。

第四十九條縣審計局應(yīng)當(dāng)加強對棚戶區(qū)改造資金的審計監(jiān)督。縣監(jiān)察部門要加大對棚戶區(qū)改造工作中出現(xiàn)的失職、瀆職等行為的行政問責(zé)力度。

第十章法律責(zé)任

第五十條棚戶區(qū)改造應(yīng)當(dāng)依法征收、文明搬遷。實施單位在改造過程中應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。對弄虛作假，發(fā)生侵占、私分國有、集體資產(chǎn)等違法行為的，將依法追究其法律責(zé)任。

第五十一條棚戶區(qū)改造實施單位應(yīng)當(dāng)嚴格按照經(jīng)批準的棚戶區(qū)改造項目實施方案進行改造，未按照方案進行改造，或者違反本辦法規(guī)定擅自改變方案的，縣政府將依法進行處理。

第五十二條在實施棚戶區(qū)改造過程中，違反土地、建設(shè)、規(guī)劃等法律、法規(guī)規(guī)定的，依法對相關(guān)責(zé)任人予以處理。

第五十三條棚戶區(qū)改造管理工作人員應(yīng)當(dāng)認真履行職責(zé)，對、、的，依法依規(guī)給予黨政紀處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇6

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地 征收 補償 制度完善

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068

一.土地征收補償?shù)幕靖艣r

土地,是人類賴以生存和社會經(jīng)濟活動極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動性。我國有近8 億農(nóng)民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進程的加快和社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的需要,土地征收的范圍逐漸擴大到農(nóng)村,為了保障被征地農(nóng)民在征地過程中的合法權(quán)益和解決農(nóng)民失地后的長期生存問題,國家建立了農(nóng)村土地征收補償制度。但《土地管理法》、《土地管理實施條例》及相關(guān)法律法規(guī)對補償標準、補償方式、補償救濟程序的規(guī)定存在諸多不足,導(dǎo)致實踐中引發(fā)大量土地征收補償爭議,影響社會穩(wěn)定。從農(nóng)民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經(jīng)濟發(fā)展來講,又需要征地,征地本身又是一個強制行為,農(nóng)民不得不服從,這是一對矛盾。因此,解決好我國農(nóng)村土地的征收補償問題顯得非常重要和迫切。

我國土地征收補償制度總體來說是不斷地進步和合理,比如補償標準逐提高;審批權(quán)力不斷上收,基層政府的審批權(quán)限越來越小;土地征收補償程序趨于規(guī)范和細化;被征地農(nóng)民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補償?shù)姆梢罁?jù)也不斷得到修改,以適應(yīng)新的時代背景和經(jīng)濟發(fā)展形勢。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補償條款,為土地征收補制度提供了堅實的憲法依據(jù)。

土地問題不僅僅是農(nóng)民的命脈,也是整個國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農(nóng)民合法權(quán)益,保持農(nóng)村和社會穩(wěn)定,而且使國家征地工作走向市場化、法制化的軌道。有利于社會主義和諧社會的建設(shè)。

(一)土地征收與征用

1.土地征收的含義及特征

土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補償為前提,強制取得其他民事主體土地所有權(quán)的行為。其法律后果是土地所有權(quán)在國家和集體之間發(fā)生變動。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權(quán),重要的是對征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強制剝奪集體土地所有權(quán)的行為,是物權(quán)變動的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán),集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發(fā)展公共利益,絕對禁止任何商業(yè)目的的征收,且必須對被征收人以公平合理的補償。

2.土地征收與征用的區(qū)別

《物權(quán)法》第44條中規(guī)定了有關(guān)征用的概念,即:“因搶險、救災(zāi)等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補償?！庇纱丝梢钥闯鐾恋卣魇张c土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運用國家強制力,經(jīng)過法定的程序,并依法給予補償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設(shè)需要征用土地的方法,但它們是有區(qū)別的,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權(quán)的改變,土地所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地征用由于使用后?yīng)當(dāng)返還給被征用人,因此是土地使用權(quán)的改變,而土地的所有權(quán)性質(zhì)不發(fā)生改變。這是兩者最主要的區(qū)別。

第二,二者所征收的對象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對象為農(nóng)村集體土地。土地征用的對象既可以是農(nóng)村集體土地也可以是城市國有土地。

第三,二者行為的依據(jù)不同。土地征收的依據(jù)和程序必須由法律規(guī)定,這是我國《立法法》第八條第六項所要求的,即“下列事項只能制定法律:……(六)非國有財產(chǎn)的征收?！蓖恋卣饔玫囊罁?jù)除了法律之外,還可以是法規(guī)。這是因土地征用一般具有暫時性、緊急性,而且強制取得的只是使用權(quán),所以其嚴格度要低于土地征收。

第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態(tài)下對土地的臨時征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態(tài),也可實施土地征收。

二.農(nóng)村土地征收補償現(xiàn)狀及問題

(一)農(nóng)村土地征收補償?shù)姆秶按嬖诘膯栴}

我國以法律的形式確定了農(nóng)村土地征收補償制度,在一定程度上保護了農(nóng)民的合法權(quán)益,然而,征收補償制度也存在諸多問題和缺陷。

1.農(nóng)村土地征收的補償范圍

《土地管理法》第47條規(guī)定的補償范圍和標準是:“征收耕地的補償費用包括土地補償費,安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?/p>

2.農(nóng)村土地征收補償范圍存在的問題

根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定可以看出,現(xiàn)行的征地補償范圍只是對征地造成的直接損失進行補償,而對因征地形成的殘地損失及土地使用價值的下降等間接損失并未提及,事實上,這些損失是必然會發(fā)生的,如果不在補償范圍之內(nèi)必將損害農(nóng)民的合法權(quán)益。

(二)農(nóng)村土地征收的補償方式及問題

1.農(nóng)村土地征收的補償方式

早期征收土地補償機制主要采取的是“貨幣補償加安置”的補償形式,即以土地補償費、地上附著物和青苗的補償費作為經(jīng)濟補償部分,在一定程度上彌補了農(nóng)民經(jīng)濟損失后,由征收土地使用者根據(jù)征地項目的需要為失地農(nóng)民進行就業(yè)安置。但是,隨著城市建設(shè)速度加快、征地數(shù)量增加以及征地用途和就業(yè)市場的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經(jīng)難以執(zhí)行,各地開始探索新的安置模式。20世紀90年代以后,各地普遍采取征地時一次性地支付補償金,讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)的安置模式。從此以后,征收土地補償機制就演化為“一次性給付貨幣補償”的單純經(jīng)濟補償形式。

2.農(nóng)村土地征收的補償方式存在的問題

補償方式單一。目前的補償以一次性貨幣補償為主,一次性補償只能解決農(nóng)民暫時的生存問題,而農(nóng)民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會受到極大的威脅。采取此種簡單的補償方式只能暫時解決農(nóng)民生活上的問題,由于缺乏就業(yè)安置引導(dǎo),無法為社會主義市場經(jīng)濟條件下失地失業(yè)的農(nóng)民提供長久的保障。

(三)農(nóng)村土地征收補償程序及問題

1。農(nóng)村土地征收的補償程序

《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定:“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。”

2.農(nóng)村土地征收的補償程序中存在的問題

從現(xiàn)行的土地征收補償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實施。(1)征收補償程序可操作性不強。我國有關(guān)土地征收程序的規(guī)定對于一些重要事項未予以明確。例如,征收行為何時發(fā)生效力,是批準征收決定作出后、還是支付補償安置費用后;被征收的土地所有權(quán)何時發(fā)生轉(zhuǎn)移;《土地管理法實施條例》第 25條規(guī)定:“征地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內(nèi)全部支付,”但在實踐中,征地補償費的發(fā)放顯得很隨意,基本都是滯后,對于未按期支付補償安置費用的,征收決定是否依然有效等。(2)補償程序不公正,缺乏聽證。法律規(guī)定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門制定,補償方案制定后才公告告知農(nóng)民。而由于補償安置標準早在批準征收補償方案時已確定,雖然規(guī)定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補償?shù)拿娣e等提出異議,對補償安置標準無權(quán)提出任何意見,補償過程缺乏農(nóng)民實際參與聽證的程序保障。(3)補償糾紛發(fā)生后,救濟程序缺失。對于補償決定,《土地管理法實施條例》中規(guī)定將裁決權(quán)交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對補償決定或者補償裁決決定不服能否申請復(fù)議或提訟等問題也未作規(guī)定。

三.完善農(nóng)村土地征收補償制度的對策

(一)完善農(nóng)村土地征收補償制度的可行性與必要性

1 完善農(nóng)村土地征收補償制度的可行性

我國的土地征收補償制度形成以來已有幾十年的發(fā)展歷程了,尤其是現(xiàn)行的補償制度是形成于計劃經(jīng)濟時期,隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)行的補償制度越來越不適應(yīng)時展的要求,對此制度進行修改和完善已經(jīng)到了非常迫切的時期,現(xiàn)在從制度方面、思想觀念和執(zhí)法環(huán)境等各個方面來看都是完善農(nóng)村土地征收補償制度的時候了。

2 完善農(nóng)村土地征收補償制度的必要性

土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農(nóng)民的當(dāng)前利益,而且還損害著農(nóng)民的長遠生計。大多農(nóng)民文化程度不高、缺乏勞動技能,打工沒人要,創(chuàng)業(yè)沒本錢,最后導(dǎo)致生活無保障。而農(nóng)業(yè)的發(fā)展會影響到工業(yè)的發(fā)展,農(nóng)村的現(xiàn)代化又會影響到城市的現(xiàn)代化。故此,完善土地征收補償制度對于整個社會的發(fā)展是非常有必要的

(二)如何完善農(nóng)村土地征收補償制度

1.豐富補償制度補償方式

關(guān)于補償方式,我國社會各界要求改革的呼聲很高。有學(xué)者針對我國一次性貨幣補償?shù)娜秉c,提出留地安置、工作安置等多種形式的復(fù)合安置。也有學(xué)者借鑒東南沿海征地補償中采用政府、集體與個人共同繳納保險費的辦法,將失地農(nóng)民納入社會保障體系中的成功經(jīng)驗,提出我國應(yīng)當(dāng)重視社會保障的安置方式。

(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排一定面積的建設(shè)用地給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民興辦企業(yè)、從事經(jīng)營活動。農(nóng)民可以通過在此土地上發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)來壯大集體經(jīng)濟,解決部分農(nóng)民的就業(yè)問題。同時政府應(yīng)在在政策、資金、工商、稅務(wù)等方面提供必要的優(yōu)惠和支持。

(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對于被征地農(nóng)民有計劃地安排其就業(yè)。這種主要適用于企業(yè)因生產(chǎn)需要建設(shè)用地的情況,如建設(shè)大型工業(yè)項目需要征收農(nóng)地,而項目建設(shè)過程和建成后會需要大量工人,這種情況下,可以在對失地農(nóng)民進行必要培訓(xùn)和考核,錄用其為企業(yè)的員工,享受與正式員工同等的待遇。

(3)采用社會保障安置方式。即在農(nóng)地被征收后,政府不再向農(nóng)民支付全額補償費用,而是將部分補償費用用來為農(nóng)民繳納一定年限的社會保險費用。由勞動保障部門與農(nóng)民簽訂合同,對符合條件的人員建立社會保險個人賬戶,到一定的年齡后,定月發(fā)放養(yǎng)老金。目前,社會保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實施的《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定,征收集體所有的土地,要安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,相比《土地管理法》來說,是一個可喜的進步。今后應(yīng)將確保社保資金足額到位和規(guī)范社保資金的管理作為社會保障安置方式工作的重中之重。

2.在政府部門建立專門的土地補償裁決機構(gòu)

征地補償爭議裁決案件的專業(yè)性極強,需要由土地法律方面的專家來做這項工作,然而由于土地行政主管部門各處室業(yè)務(wù)工作的龐雜性和專業(yè)人員的缺乏,再加上隨著征地爭議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務(wù)。因此,必須設(shè)立專門的征地爭議裁決部門,配備充足的高素質(zhì)專業(yè)人員,才能與目前征地爭議裁決制度的不斷完善相適應(yīng)。

3.建立完整的補償程序及司法救濟程序

“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內(nèi),程序法的滯后將直接導(dǎo)致有關(guān)的實體法形同虛設(shè)。補償程序的公正是補償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補償程序,才能切實保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。(1)完善土地征收法律法規(guī),使土地征收程序明晰化。如在解決征地補償爭議問題上變?yōu)橛膳鷾收魇胀恋氐娜嗣裾脹Q為由批準征收土地的上一級政府裁決。這樣征收土地的批準方和裁決方分離,可以保證爭議得到公正的裁決。(2)建立批前協(xié)商、聽證制度。土地征收過程中應(yīng)充分聽取被征收人和利害關(guān)系人的意見,使其獲得表達意見的機會增強征收程序的民主性公開性。例如:集體農(nóng)民對補償標準和安置方案有不同意見,政府部門應(yīng)告知其有要求舉行聽證的權(quán)利。(3)完善復(fù)議和訴訟制度。農(nóng)民如果對征收補償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復(fù)議或向法院提訟。(4)改革補償金發(fā)放程序。建議在征地過程中將土地補償費設(shè)立專戶,存入銀行,做到?？顚Ｓ?補償金應(yīng)在法定期限內(nèi)直接發(fā)給被征用土地的農(nóng)民,任何組織與個人不得截留、克扣。同時,法院應(yīng)將司法程序引入土地征收補償爭端解決機制中,逐步擴大對征地農(nóng)民的司法救濟,減少政府對征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護被征收人的合法權(quán)利,也有利于監(jiān)督行政主體征收權(quán)力的行使。

結(jié)論

土地是農(nóng)民生存的前提和保障,征收農(nóng)村土地對農(nóng)民而言無疑是影響巨大的。承認農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)并建立土地發(fā)展權(quán)制度、建立征地補償款分配監(jiān)督體系等也是解決問題比較有效的途徑?？傊?必須善現(xiàn)在的農(nóng)村土地征收補償制度,使補償合理、公平、有效,讓農(nóng)民不因被征地而貧困,讓農(nóng)村不因被征地而放緩發(fā)展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農(nóng)民是“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵,農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害,“三農(nóng)”問題就解決不好,而“三農(nóng)”問題又關(guān)系著我國的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。因此,如何完善、健全農(nóng)村土地征收補償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農(nóng)民生活有保障,能夠充分享受到社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果。

參考文獻

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篇7

一、征收范圍

凡我縣2011年計劃實施的城區(qū)舊房改造區(qū)域范圍內(nèi)的建筑物及附屬物均屬本方案的征收范圍。

二、征收與補償對象

凡在征收范圍內(nèi)持有合法房屋所有權(quán)證的房屋所有權(quán)人均屬本方案征收與補償對象。

三、征收與補償范圍

房屋所有權(quán)證登記范圍內(nèi)的房產(chǎn)及附屬物補償包括:

（一）被征收房屋價值的補償。

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

四、征收與補償安置方式及標準

實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償兩種方式，被征收人任選其一。

（一）貨幣補償方式。根據(jù)被征收的房屋用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積和房屋成新度而定，由省建設(shè)行政主管部門審定具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，依據(jù)我縣房地產(chǎn)市場評估價格確定被征收房屋的補償金額，以貨幣形式一次性補償給被征收人，不再安置。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。征收人為被征收人提供安置樓房，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，計算、結(jié)清被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價，被征收人安置房屋戶型面積原則為40至90平方米。包括以下兩種情況：

1、磚木結(jié)構(gòu)樓房和磚木結(jié)構(gòu)平房調(diào)換磚混結(jié)構(gòu)樓房，樓層差價為：選擇頂層不收取差價款，選擇五層收取每平方米80元樓層差價款，選擇二至四層收取每平方米160元樓層差價款。征收磚混結(jié)構(gòu)住宅樓房不收樓層差價。

2、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，征收房屋面積與安置房屋面積差按以下辦法實行差價結(jié)算：

（1）被征收人回遷，就近選擇上靠安置房屋戶型時，對于超出被征收房屋面積部分，在就近上靠安置房屋面積以內(nèi)，將按商品房市場售價給予10%的優(yōu)惠。

（2）被征收人回遷，就近選擇上靠安置房屋戶型時，對于超出上靠戶型安置房屋面積部分，將按商品房市場售價購買。

（3）被征收人回遷，被征收房屋面積超出安置房屋面積部分，將按被征收房屋評估價格，進行貨幣補償。

五、辦理補償安置程序

（一）選擇貨幣補償方式的被征收人，持房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、身份證等有關(guān)證件，在規(guī)定時間內(nèi)，到征收部門通知的辦公地點，辦理貨幣補償手續(xù)。

（二）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式的被征收人，持房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、身份證等有關(guān)證件，在規(guī)定時間內(nèi)，到征收部門通知的辦公地點，簽定房屋安置協(xié)議。

六、征收與補償獎勵及補助辦法

為促進征收工作順利進行，給予被征收人提前搬遷獎勵，以一戶一照為準，分為以下幾種情況：

（一）從征收公告之日起，1-15天內(nèi)簽訂房屋征收與補償協(xié)議，并騰空被征收房屋交付拆除的，每戶獎勵人民幣20000元；16-25天內(nèi)每推遲一天，遞減2000元；超過25天后搬遷的不予獎勵。

（二）從征收公告之日起，1-15天內(nèi)簽訂房屋征收與補償協(xié)議，并騰空被征收房屋交付拆除的，給予每戶搬遷補助費人民幣3000元；6-25天內(nèi)每推遲一天，遞減200元；25天后搬遷的，給予每戶搬遷補助費1000元。

（三）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，自行安置過度房屋的，以被征收房屋產(chǎn)權(quán)人戶籍登記人口和戶籍成員人口在征收區(qū)域外無房產(chǎn)為準，每人每月補助200元。

（四）被征收戶家庭成員中持有殘疾證和最低保障證的，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷并簽訂征收與補償協(xié)議的，每戶一次性補助2000元。

（五）符合住房保障條件的，優(yōu)先給予安置補償，并一次性解決。

（六）以被征收人簽訂房屋征收與補償協(xié)議先后順序，優(yōu)先選擇符合安置標準的安置房。

七、征收營業(yè)性房屋補償辦法

營業(yè)房是指在房屋所有權(quán)證中明確標定為商服的房屋。房屋所有權(quán)證中標定為住宅，但房屋所有權(quán)人擅自改變房屋用途和土地用途，未經(jīng)房屋和土地的管理部門批準，改做營業(yè)的住宅房屋，不屬商服房屋。

（一）對營業(yè)用房選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖耍o予六個月的損失補償。包括以下兩種情況：

1、依法納稅的，按照納稅所得額和職工平均工資計算補償金額。

2、未達到起征點或免收稅費的，按照征收前實際收益計算補償金額。

（二）對因征收房屋施行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限確定。包括以下三種情況：

1、在征收過程中造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補償，按照被征收戶納稅所得額和職工平均工資，結(jié)合過渡期給予一次性補償。

2、征收營業(yè)房屋選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，依據(jù)營業(yè)房屋評估價格、營業(yè)商服樓市場售價進行差價結(jié)算，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、對于住宅房屋改為營業(yè)房的，被征收人領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照一年以上，正在營業(yè)中，并依法納稅，可以給予營業(yè)損失適當(dāng)補償。

八、權(quán)利和義務(wù)

（一）簽訂協(xié)議后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟。

（二）征收人與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請縣政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。同時，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議和行政訴訟。

（三）被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由縣政府申請人民法院強制執(zhí)行。

九、其他事項

（一）房屋附屬物補償標準按《縣朝陽鎮(zhèn)房屋附屬物征收與補償標準表》標準給予補償。

（二）對臨時建筑及違章建筑按國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定執(zhí)行。包括以下三種情況：

1、拆除的臨時建筑在建筑前經(jīng)規(guī)劃和建設(shè)管理部門批準未超過批準期限，按照臨時建筑工程造價標準結(jié)合剩余期限給予補償。

2、拆除的臨時建筑在超出批準年限，不予補償。

3、對于未經(jīng)過建設(shè)部門審批的臨時建筑及違章建筑按照文件規(guī)定不予補償。

（三）對于未經(jīng)過建設(shè)部門審批的或超出批準年限的臨時建筑及違章建筑的房屋所有權(quán)人，在城區(qū)改造征收房屋中能夠主動搬遷的按附屬物相應(yīng)標準給予補償。

（四）房屋轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)權(quán)未過戶問題的處理按以下條件確認現(xiàn)使用人的合法產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)使用人需提供：

1、原產(chǎn)權(quán)證書或土地證書。

2、原房主的身份證明和轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

3、出具書面材料并說明事由。

4、出具承擔(dān)民事責(zé)任的書面承諾。

5、發(fā)生多次轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)使用人需提供多次轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出具多次轉(zhuǎn)讓相關(guān)情況的書面說明，并對轉(zhuǎn)讓的真實性負責(zé)。

（五）對征收與補償區(qū)域內(nèi)的出租、轉(zhuǎn)租、出借房屋，自征收與補償公告之日起，自行解除租賃、借用關(guān)系，合同自然終止。對產(chǎn)權(quán)不明晰、在金融部門有抵押和有各種經(jīng)濟糾紛的，被征收人應(yīng)到司法公正部門辦理證據(jù)保權(quán)或到金融部門出據(jù)證明手續(xù)。

篇8

第一條為了加強對征收、征用農(nóng)民集體土地補償費的管理，維護農(nóng)民集體土地所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《*省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱征地補償費是指農(nóng)民集體所有土地被征收、征用所獲得的經(jīng)濟補償，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

征地補償費中的土地補償費、安置補助費屬于被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。

第三條征地費管理的范圍及原則

(一)凡履行合法手續(xù)征收、征用農(nóng)民集體土地，被征地單位所取得的征地補償費及其收益統(tǒng)一列入管理的范圍。

(二)征地費管理應(yīng)遵循以下原則。

l、利益兼顧的原則。征地補償費必須按照分項統(tǒng)籌安排，計劃使用，兼顧好農(nóng)村集體與農(nóng)民個人的利益、農(nóng)民當(dāng)前利益與長遠利益，特別是對安置補助費的使用，要真正起到對失去土地農(nóng)民的就業(yè)安置和社會保障作用。

2、?？顚Ｓ玫脑瓌t。征地補償費應(yīng)按規(guī)定的用途使用，任何單位和個人不得挪作他用。

3、民主管理的原則。征地補償費的使用等相關(guān)事項，須履行民主決策程序。征地補償費的收支情況，應(yīng)定期向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督。

第四條凡在本縣范圍內(nèi)征地補償費的管理適用本辦法。

第二章征地補償標準

第五條建設(shè)項目征收、征用土地的應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定付給被征地單位土地補償費，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定：

（一）征收、征用耕地（包括菜地），按該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍計算；

（二）征收、征用縣人民政府所在地城鎮(zhèn)郊區(qū)的精養(yǎng)魚塘，按該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的5至7倍計算；

（三）征收、征用園地、非精養(yǎng)魚塘、水生地、林地、牧場，按該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的5至6倍計算；

（四）征收、征用宅基地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍計算；

（五）征收、征用荒山、荒地、荒灘及其他土地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍計算。

第六條建設(shè)項目征收、征用土地的應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定付給被征地單位安置補助費，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定：

（一）征收、征用耕地，征地前被征單位平均每人耕地1333平方米以上的，按該耕地被征收、征用前3年平均年產(chǎn)值4至5倍計算；平均每人耕地667平方米以上1333平方米以下的，按該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值5至7倍計算；平均每人耕地333平方米以上667平方米以下的，按該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值7至9倍計算；平均每人耕地200平方米以上333平方米以下的，按該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值9至10倍計算；平均每人耕地200平方米以下的，按不得超過該耕地被征收、征用前3年平均年產(chǎn)值15倍計算；

（二）征收、征用園地、非精養(yǎng)魚塘、水生地、林地、牧場等，按該土地被征收、征用前3年平均年產(chǎn)值4至5倍計算，征收、征用精養(yǎng)魚塘按6至10倍計算；

（三）征收、征用其他土地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值2至4倍計算。

第七條征收、征用土地應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定給付被征地單位地上附著物和青苗補償費：

（一）被征收、征用土地上的青苗補償費按實際損失補償，房屋、樹木等附著物作價賠償，也可以另行修建和栽種，在公布征地方案后搶種的樹木和搶建的設(shè)施，不予補償；

（二）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷安置辦法和補償標準，按國家和省有關(guān)城市房屋拆遷的規(guī)定執(zhí)行。

第八條征收、征用土地用于出讓土地使用權(quán)的，按本辦法第五條和第六條規(guī)定的標準提高10％進行補償。

征地補償安置中的年產(chǎn)值，按縣統(tǒng)計年報表所列被征地單位前3年平均每畝年產(chǎn)量乘以當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格計算；無統(tǒng)計年報資料的，由縣國土資源局會同有關(guān)部門核定年產(chǎn)值。

第三章征地補償費的兌付

第九條征地單位必須在征地方案報批之前將征地的補償費足額繳付到縣國土資源局在金融機構(gòu)設(shè)立的征地補償費專項帳戶。

第十條縣國土資源局應(yīng)當(dāng)按征地協(xié)議約定的期限，將需支付給被征地單位的各項補償費匯入被征地單位征地補償費專戶，不得以現(xiàn)金支付，沒有約定付款時間的，征地補償費應(yīng)當(dāng)自征地補償安置方案批準之日起三個月內(nèi)全額支付。

第四章征地補償費分配和使用

第十一條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得的土地補償費和安置補助費，應(yīng)當(dāng)在集體內(nèi)部合理分配，并主要用于被征地農(nóng)戶，本集體成員享有同等分配權(quán)。

第十二條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用、分配土地補償費、安置補助費前，必須制定使用、分配方案，經(jīng)本集體組織三分之二以上的成員或村民代表通過，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

享有土地補償費、安置補助費人員的資格，由村民會議或村民代表會議依照有關(guān)法律民主討論決定，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第十三條征地補償費按以下規(guī)定使用、分配：

(一)屬于個人或者承包經(jīng)營者所有的青苗、附著物的補償費，應(yīng)如數(shù)付給個人或者承包經(jīng)營者。

(二)土地補償費、安置補償主要用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)，進行農(nóng)用土地開發(fā)和農(nóng)田基本建設(shè)。其中安置補助費經(jīng)村民會議同意，可以按安置補助費除以勞動力人數(shù)的平均數(shù)，分別撥給自謀職業(yè)者作為就業(yè)的補助和不能就業(yè)人員作為生活補貼；也可以在征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費。

征收、征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位。

(三)承包開發(fā)的土地被征收、征用的，應(yīng)當(dāng)對承包者未能收回的生產(chǎn)性投入作出適當(dāng)?shù)难a償，補償經(jīng)費從土地補償費中支付。

（四）土地被全部征收、征用的村（組），村（組）建制被撤銷，其農(nóng)業(yè)人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的，其征地補償費經(jīng)村（組）三分之二以上成員同意，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，縣人民政府批準，可以全部用于被征地人員的生產(chǎn)和生活安置。

第五章征地補償費管理和監(jiān)督

第十四條征地補償費由被征地村（組）在本地金融機構(gòu)設(shè)專戶存儲。

第十五條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)建立健全財務(wù)管理、征地補償費使用管理等各項規(guī)章制度，實行財務(wù)公開，征地補償費的收支和分配情況應(yīng)定期向本集體組織成員張榜公布，接受村民監(jiān)督。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)組織做好征地補償費用的財務(wù)管理制度和征地補償費的內(nèi)部審計工作。

第十六條征地補償費須嚴格按使用分配方案的規(guī)定來使用、分配。任何單位或個人不得克扣、截留、侵占、挪用被征地單位的征地補償費。

第十七條縣國土資源局和縣農(nóng)業(yè)局應(yīng)加強對征地補償費分配和使用情況的監(jiān)督，及時受理群眾的投拆。有權(quán)調(diào)查和了解被征地單位征地補償費的分配和使用情況，并要求被調(diào)查的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提供征地補償費分配和支付清單。有權(quán)建議糾正和依法查處違反本辦法規(guī)定的行為。

第六章法律責(zé)任

第十八條違反本辦法第十條規(guī)定，逾期向被征地單位支付征地補償費的，應(yīng)當(dāng)向被征地單位按日支付萬分之三的違約金。

凡征地補償費用不到位、安置不落實的，縣國土資源局不得向用地單位交付使用土地，用地單位不得開工建設(shè)。

篇9

為規(guī)范征收補償安置工作，確保XX大道項目順利實施，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《XX省成品油市場管理實施辦法（試行）》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，特制定本方案。

一、征收原則

遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，對被征收人給予公平補償，切實維護公共利益，充分保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

二、征收范圍

詳見XX大道項目房屋征收紅線示意圖，本實施方案適用于征收范圍內(nèi)興旺加油站的房屋征收。

三、征收期限

1.本房屋征收協(xié)議簽訂期限：2020年1

月9日起至2020年2月9

日。

2.完成搬遷交付拆除期限：2020年2月24日止。

四、征收部門及實施單位

征收主體：XX縣人民政府

征收部門：XX縣房屋征收安置管理辦公室

實施單位：東部片區(qū)征遷指揮部

五、被征收土地、房屋的調(diào)查、認定和處理

東部片區(qū)征遷指揮部組織對征收范圍內(nèi)土地、房屋的權(quán)屬、用途、面積等情況進行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

1.被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積及土地使用權(quán)性質(zhì)、用途、面積，以房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證記載為準。涉及房屋產(chǎn)權(quán)爭議的，先由公證部門進行現(xiàn)場證據(jù)保全，再依據(jù)法律程序確定權(quán)屬，確定權(quán)屬期間不影響征收工作進行。

2.征收范圍內(nèi)未登記的建筑，由東部片區(qū)征遷指揮部會同縣征收辦，按照規(guī)定組織規(guī)劃、國土、房管等部門進行調(diào)查、認定和處理。

3.對批準建設(shè)的附屬建筑及未超過批準期限的臨時建筑物按實際建造成本結(jié)合房屋重置價及成新率進行評估補償；對未經(jīng)批準建設(shè)的附屬建筑以及臨時建筑物（含已超過批準期限的臨時建筑），被征收人在本方案規(guī)定的期限內(nèi)主動簽約并完成騰房搬遷交付拆除的，參照合法附屬建筑補償標準進行補償。對2016年3月16日以后所建的違法建筑（包括附屬建筑及臨時建筑）一律不予補償。

4.被征收房地產(chǎn)已出租的，由被征收人與承租方解除租賃合同。

5.征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新設(shè)定擔(dān)?；蛘哌_成債務(wù)清償協(xié)議。抵押人和抵押權(quán)人不能重新設(shè)定擔(dān)?；蛘卟荒苓_成債務(wù)清償協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對被征收人進行貨幣補償，并將補償款向公證機構(gòu)辦理提存公證。

6.對被征收土地、房屋調(diào)查登記情況以及補償結(jié)果進行公示，公示期7天。

六、評估機構(gòu)的選定

評估機構(gòu)選定由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)從縣房地產(chǎn)評估機構(gòu)庫中協(xié)商選定一家。若在規(guī)定時間內(nèi)未選定的，由房屋征收部門組織被征收人通過抽簽方式確定。

七、征收補償安置方式

本項目實行貨幣補償安置方式。

八、征收補償標準

（一）建筑物征收補償

1.生產(chǎn)用房補償。對生產(chǎn)用房補償，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按實際建造成本結(jié)合成新率進行評估補償。

2.房屋裝飾裝修補償。被征收房屋有裝飾裝修的由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

3.附屬建筑及臨時建筑物的補償。對批準建設(shè)的附屬建筑及未超過批準期限的臨時建筑物，按重置成新價進行補償；對在2016年3月16日前未經(jīng)批準建設(shè)的附屬建筑及臨時建筑物（含超過批準期限的臨時建筑），被征收人在本方案規(guī)定的期限內(nèi)主動簽約并完成騰房搬遷交付拆除的，參照合法附屬建筑補償標準。

4.企業(yè)院內(nèi)圍墻、綠化、路面、監(jiān)控、地下隱蔽工程（含地下基礎(chǔ)土方、擋土墻等）及綠化設(shè)施等設(shè)施補償，根據(jù)實地調(diào)查結(jié)果，按X府字[2016]XX號文件規(guī)定的補償標準及結(jié)合建造成本進行補償。

（二）生產(chǎn)設(shè)備等補償

被征收人涉及不可移動的設(shè)施設(shè)備以及因搬遷造成無法恢復(fù)使用確需報廢的設(shè)備（油罐和工藝管道及線路等），按照新購置價結(jié)合成新率確認的補償價值進行補償。補償標準由征地拆遷指揮部研究確定。

（三）其他補償

鑒于興旺加油站為特殊行業(yè)，涉及到的相關(guān)設(shè)計（包括消防）、環(huán)評、安評、防雷設(shè)施及檢測等費用根據(jù)現(xiàn)行行業(yè)標準納入征收補償范圍。補助標準由征地拆遷指揮部研究確定。

九、補助與獎勵

（一）搬遷補助費。按被征收房屋建筑面積15元/m2的標準給予被征收人搬遷補償。

（二）按期簽約交付拆除獎。對被征收企業(yè)，在2019年

月

日前簽約并完成騰地、騰房交付拆除的，獎勵20萬元。未在上述規(guī)定期限內(nèi)簽約并完成騰地、騰房交付拆除的，不予獎勵。

（三）停業(yè)停產(chǎn)損失。根據(jù)企業(yè)被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商并由征地拆遷指揮部研究確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償金額。

十、支付方式

征收人支付給被征收人的結(jié)算金額，在本協(xié)議簽訂之日起10天內(nèi)，由征收人先預(yù)付60%給被征收人；剩余的40%在被征收人將房屋騰空交付拆除時，由征收人一次性付清。

十一、拆除方式

被征收人應(yīng)在本方案規(guī)定時間內(nèi)完成騰房搬遷，并將涉征房屋及附著物交付東部片區(qū)征遷指揮部統(tǒng)一組織拆除搬移處理。

十二、爭議的解決

（一）對評估確定的被征收房屋價值有異議的雙方當(dāng)事人，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

（二）征收補償協(xié)議訂立后，被征收人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，征收人可以依法申請人民法院強制執(zhí)行；被征收人認為征收人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，被征收人可以依法提起行政訴訟。

篇10

關(guān)鍵詞：房屋征收；問題；措施

中圖分類號：TU11 文獻標識碼：A

1 簡析緣由

1.1 關(guān)于要素保障

首先是目前的城建活動的大力進行，征收形式從過去的小面積，逐漸的變?yōu)槟壳暗拇笃Ｊ剑藭r征收量顯著的變多了，因為安置房的總數(shù)較少，而且它的建設(shè)得歷經(jīng)非常久的時間，導(dǎo)致其不能和拆遷活動保持一致。而且，在相關(guān)的手續(xù)的落實層次中，機構(gòu)之間無法有效地協(xié)調(diào)也容易導(dǎo)致不利現(xiàn)象。第二，對安置土地和商業(yè)安置房尚需要加大力度妥善落實。第三，國家的調(diào)控等要素使得融資活動無法有效地進行，很多的延續(xù)工程沒有在規(guī)定的時間中結(jié)束，進而也容易導(dǎo)致土地?zé)o法盡快的掛拍，進而使得資金無法有效地回籠。

1.2 政策統(tǒng)一平衡方面

首先是房屋拆遷以及城建活動歷經(jīng)了非常久的階段，在這個時間段中，國家的管控力度不斷的加大，而且管控體系也開始朝著積極化的方向發(fā)展，此時就出現(xiàn)了很多地區(qū)或者是很多工程單獨的設(shè)置政策的局面，此類政策已經(jīng)開始落實，假如取消的話非常的難以開展，分析到其前后等的連續(xù)性，導(dǎo)致其無法有效地達成一致。第二，對于集體性質(zhì)的土地來講，其征收活動無法積極地開展，很多問題沒有相關(guān)的法規(guī)做依托，導(dǎo)致政策等不能夠達成一致。第三，個別的項目開展方或者是工作者過分的關(guān)注項目的進展速率，或是由于一些個人的利益問題而出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，也使政策不斷被突破。

1.3 關(guān)于過去留存下來的不利現(xiàn)象

首先是最近幾年，對于不按照法規(guī)占用土地的現(xiàn)象，沒有認真地整治處理，很多建設(shè)活動獲取的利潤很多，按照法律來處理非常有難度。第二，由于目前城建的規(guī)劃非常的嚴苛，使得鄉(xiāng)村地區(qū)的宅基審批非常的難以進行，進而就催生了一批違章建筑。第三，一些集體土地中的交易活動雖說觸犯了法律，不過一般都是沒有惡意的，所以，結(jié)合法規(guī)對其處理的話，有些不近人情，也容易引起爭議。第四，被征收的群眾，借助法律的漏洞來開展活動，由于現(xiàn)在的政策導(dǎo)致其經(jīng)由不法建設(shè)，獲取運營資格等多種措施來獲取利潤，法規(guī)中亦不存在合理的方式對其整治，當(dāng)前缺少對此種現(xiàn)象的處理措施。

1.4 負面情緒存在

第一，總的拆遷環(huán)境不好，同時因為輿論的引導(dǎo)，使得被征收群體的弱勢性被夸大，此時更加的無法開展征收工作。第二，該項活動牽扯的利潤很多，使得被征收的群體有一種搶抓機會的思想意識。第三，行政措施無法合理的發(fā)揮意義，使得該項活動無法積極地落實。第四，各個區(qū)域的政策落實不一致，此時就導(dǎo)致這些群體出現(xiàn)對立思想，進而導(dǎo)致該項活動更加無法進行。第五，房價等在短時中迅猛的增加，此時就會使得群眾對于政策存在負面情緒，進而出現(xiàn)一些上訪等現(xiàn)象。

2 應(yīng)對思想

2.1 加強資源要素保障，合理控制征收規(guī)模

一是要整體謀劃安置房建設(shè)，實行網(wǎng)格式布局，基本做到就近安置，同時對國有土地上的舊城改造項目要盡量考慮原地安置，從區(qū)塊中劃出一部分土地專門用于安置，或采用帶方案出讓土地的方式，從開發(fā)商處回購房屋用于安置；二是安置房建設(shè)中要適量考慮商業(yè)安置房的建設(shè)；以彌補當(dāng)前商業(yè)安置房源不足的缺陷；三是相對固定安置房套型設(shè)計，并以中小戶型為主，解決房型跳躍過大以及中小戶型不足的問題；四是建立安置房建設(shè)的綠色通道，進一步加快各項手續(xù)辦理和建設(shè)進度。

2.2 多措施解決安置土地

一是區(qū)塊實施前應(yīng)盡量提供一定量的土地用作安置；二是要向市場適當(dāng)收購?fù)恋刈鳛榘仓脙渫恋?，若收購?fù)恋厮趨^(qū)塊被列入征收計劃，也可減少征收難度；三是對小面積工業(yè)企業(yè)安置土地問題予以重視，建議在各街道騰出一塊有一定地段優(yōu)勢的土地專門用于小面積工業(yè)企業(yè)的安置。

2.3 合理控制征收規(guī)模

鑒于宏觀調(diào)控等因素導(dǎo)致融資困難，建議合理控制征收規(guī)模，確保上年度延續(xù)項目、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目和已有合約的招商引資重大區(qū)塊任務(wù)完成，其余項目著重做好前期工作，待條件成熟時再行啟動。

2.4 加強政策引導(dǎo)，盡量將安置方式引導(dǎo)到貨幣安置方式上來

一是對安置房價格要嚴格以預(yù)期市場價測定，基本與市場接軌，使貨幣補償真正體現(xiàn)優(yōu)勢；二是提高非住宅貨幣補償優(yōu)惠比例，并參照住宅貨幣補償方式設(shè)置放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換補助金；三是對工業(yè)房屋征收選擇土地調(diào)產(chǎn)安置的，土地安置價格要基本與市場價格接軌，減少地土安置的利益。通過以上方式，使相當(dāng)部分被征收人能夠選擇貨幣安置補償方式，以緩解安置房、安置土地等資源的壓力。

2.5 梳理規(guī)范補償政策，嚴肅征收政策執(zhí)行

匯總梳理現(xiàn)行各類征收政策，對各地政策差異情況進行比較，統(tǒng)籌考慮制訂各方都能接受的統(tǒng)一政策，糾正現(xiàn)行不合理政策。

2.6 嚴肅征收補償政策的執(zhí)行

一是嚴格做好征收補償方案的審核和審批，杜絕政策突破；二是加強對征收實施過程的監(jiān)督；三是加強群眾的監(jiān)督，公示征收協(xié)議，允許征收范圍內(nèi)的被征收人互相查閱，做到公開公正；四是加強工作聯(lián)動，及時協(xié)商調(diào)處具有普遍性的、確實有調(diào)整或完善需要的問題；五是進一步加強審計監(jiān)督的作用。

2.7 妥善處理歷史問題，遏止不當(dāng)?shù)美袨?/p>

妥善處理歷史遺留問題。一是借鑒各地對歷史遺留違章建筑的處理經(jīng)驗，對歷史違章建筑進行集中處理。二是慎重處理農(nóng)改居問題。涉及農(nóng)改居區(qū)塊，必須嚴格執(zhí)行國有土地上房屋征收補償政策，對同一區(qū)塊涉及改和未改兩種情況的，先實施已改區(qū)塊的征收工作，最大限度地減小矛盾。

2.8 合理的使用多項措施，盡量的將問題處理好

不斷的完善當(dāng)前的政策體系，保證被征者的利益受到維護，關(guān)注政策的一致性以及落實時期的三公原則，獲取人們的信賴。合理的使用行政措施，目前存在的最大的阻力就是工業(yè)性質(zhì)的征收工作，比如安置土地較少，或者是行政方法沒有合理的使用等等，一般是經(jīng)由查處違章之類的形式來應(yīng)對欲望的擴張，確保其簽訂合約。同時可以結(jié)合組織動員之類的方法，積極的開展好機關(guān)機構(gòu)的工作者的宣傳活動，帶動他們在征收活動中發(fā)揮關(guān)鍵的意義，進而合理的應(yīng)對目前的一些工作者因為不良信息的存在而沒有工作熱情的現(xiàn)象。

結(jié)語

通過上面的敘述，我們得知，要想處理好征管時的不利現(xiàn)象，就應(yīng)該秉承著公開公平的思想來開展工作，相關(guān)的征管機構(gòu)應(yīng)該切實的以法律為依據(jù)，認真的按照活動的步驟和理念來開展工作，要確保執(zhí)法的步驟合乎國家的規(guī)定。

參考文獻

[1]姜明安.法治政府必須認真對待公民權(quán)利-評《國有土地上房屋征收與補償條例》[J].北京大學(xué)學(xué)報，2008（5）：6.