導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資模式 運(yùn)營管理

一、引言

企業(yè)融資是企業(yè)以自身主體進(jìn)行資金融通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金供求的平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資問題是企業(yè)發(fā)展的主要生命線，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理都是圍繞房地產(chǎn)及其項(xiàng)目融資進(jìn)行的。總體上說，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為傳統(tǒng)融資方式（銀行貸款、股權(quán)融資等）與新興融資方式（信托計(jì)劃、投資基金等）兩種類別，不同融資方式在融資成本、風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目規(guī)模等方面有著不同適應(yīng)條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征

（一）較多依賴外源性融資

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是一個(gè)融資、發(fā)展、再融資、在發(fā)展的過程，企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，其具體融資方式的選擇關(guān)系到企業(yè)融資成本選擇與負(fù)債結(jié)構(gòu)、可實(shí)現(xiàn)收益等。作為非金融企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向主要分為兩種：一是內(nèi)源性融資，即利用本企業(yè)長期積累的自有資金或可供使用資產(chǎn)進(jìn)行再投資活動(dòng)；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業(yè)對資金的基本需要，如將投資者資金轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟煞莸墓蓹?quán)融資形式。房地產(chǎn)企業(yè)從事行業(yè)性質(zhì)決定了企業(yè)資金密集型生產(chǎn)的基本定位，企業(yè)自有資金難以滿足企業(yè)對大規(guī)模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金融通是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理活動(dòng)的基本條件。

（二）以土地與房產(chǎn)抵押為條件

房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以房地產(chǎn)企業(yè)自身為融通主體，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的特點(diǎn)及企業(yè)未來發(fā)展預(yù)測，采取適當(dāng)?shù)姆绞脚c渠道籌集資金、合理組織與安排企業(yè)對資金的供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機(jī)構(gòu)（銀行）間接貸款進(jìn)行的融資活動(dòng)，這種融資活動(dòng)中作為直接借款人的房地產(chǎn)公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業(yè)務(wù)往來，而是借助中介機(jī)構(gòu)媒介作用進(jìn)行；直接融資就是指房地產(chǎn)公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進(jìn)行的融通活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的上述融資活動(dòng)都需要以土地、房產(chǎn)作為擔(dān)保物進(jìn)行借貸或資金融通的條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及其運(yùn)營中存在的問題

（一）房地產(chǎn)信托融資

在國際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托融資也被稱為房地產(chǎn)投資信托基金。在我國房地產(chǎn)信托融資是指“信托+銀行”的融資方式?；A(chǔ)建設(shè)投資信托是目前我國規(guī)模最大的一種信托方式，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)周期較長，對資金的需求量大，其目的是為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供項(xiàng)目實(shí)施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產(chǎn)企業(yè)充分表達(dá)項(xiàng)目建設(shè)融資需求，并針對項(xiàng)目實(shí)施制定出可行性分析報(bào)告，擬定資金信托文件等，然后由相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托推介，最終成立信托計(jì)劃，將資金投入項(xiàng)目運(yùn)作中去。當(dāng)前房地產(chǎn)信托也存在諸多問題，信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致不合規(guī)活動(dòng)難以得到有效抑制；信托機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營不到位問題也十分突出。

（二）股權(quán)融資

股權(quán)融資方式是以企業(yè)增加新股東的方式融進(jìn)股本，獲取企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要的長期穩(wěn)定資金，與債權(quán)融資相比，股東收益與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益密切相關(guān)，同時(shí)企業(yè)自身不需要承擔(dān)還本付息的責(zé)任。股權(quán)融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負(fù)擔(dān)性等特征，當(dāng)前上市融通資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，股權(quán)融入資金是企業(yè)股本的一部分，不僅可以用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，同時(shí)也能夠進(jìn)行相應(yīng)的投資等活動(dòng)。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠(yuǎn)看，不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求；同時(shí)上市融資的市場準(zhǔn)入門檻較高，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難以實(shí)現(xiàn)上市融資；證券市場的運(yùn)行規(guī)律使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨上市資金周轉(zhuǎn)等問題。

（三）債券融資

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比重較小，國家對債券發(fā)行主體的資格要求、債券市場規(guī)模等限制了房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的可能性，同時(shí)，債券融資對企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、資本金狀況及其擔(dān)保要求等都嚴(yán)格規(guī)定。

四、有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營管理策略

（一）多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)集約化融資

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式難以實(shí)現(xiàn)的主要原因還在于企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，市場競爭力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不足等。房地產(chǎn)企業(yè)要以提升企業(yè)自身競爭實(shí)力為基礎(chǔ)，在綜合分析企業(yè)的經(jīng)營管理狀況與未來發(fā)展規(guī)劃的前提下，以多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體融資水平的提升。以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)集約化融資目標(biāo)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理成效。

（二）規(guī)范金融市場環(huán)境，提高金融工具創(chuàng)新力度

完善金融市場各項(xiàng)監(jiān)管法律法規(guī)，加強(qiáng)金融市場的監(jiān)管力度，是提升企業(yè)融資效率的關(guān)鍵因素。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資工具明顯不足，適用于房地產(chǎn)企業(yè)特性的融資工具創(chuàng)新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業(yè)貸款方式依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性及投資者的投資偏好設(shè)計(jì)出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，是提升我國房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的現(xiàn)實(shí)選擇。

五、小結(jié)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。以企業(yè)集約化融資為目標(biāo)，積極創(chuàng)新融資工具，實(shí)現(xiàn)多元化融資方式互補(bǔ)機(jī)制，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

參考文獻(xiàn)

[1]郝智慧，邵四華.我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2009（12）.

[2]姜永銘.房地產(chǎn)企業(yè)融資外部化研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2013（06）.

[3]徐航濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].時(shí)代金融，2011（17）.

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關(guān)鍵詞：營運(yùn)資金；非理性財(cái)務(wù)行為；羊群效應(yīng)

一、研究背景

隨著近年來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“春天”，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅早就了現(xiàn)如今的大好形勢，同樣也催生了大量房地產(chǎn)企業(yè)的非理性的財(cái)務(wù)行為?？偹苤?，營運(yùn)資金是一個(gè)企業(yè)維持正常生產(chǎn)運(yùn)營的關(guān)鍵所在，有效的營運(yùn)資金管理是增加企業(yè)收入、壯大資產(chǎn)的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)特有的普遍墊資、資金周轉(zhuǎn)緩慢等特點(diǎn)決定了其營運(yùn)資金管理的重要性，相較于一般行業(yè)，其營運(yùn)資金管理的主要重點(diǎn)和難點(diǎn)集中在短期借款增長、貨幣資金周轉(zhuǎn)和應(yīng)收賬款質(zhì)量下降等問題。雖然非理性財(cái)務(wù)行為在顯示經(jīng)濟(jì)生活中比較常見，但是如果其會影響房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理，那么就會進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作，乃至整個(gè)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，本文在房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的形式下，探討非理性的財(cái)務(wù)行為如何作用于房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理。

二、研究思路

在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)學(xué)科的研究中，理性人假設(shè)是基礎(chǔ)假設(shè)之一，然而在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，理性經(jīng)濟(jì)人比較不符合實(shí)際，可以說是難以立足的假設(shè)。因此，為了彌補(bǔ)該假設(shè)在結(jié)合實(shí)際的研究中的缺陷，我們將非理性財(cái)務(wù)行為引入企業(yè)投資研究范疇。為了進(jìn)行有代表性的說明，本文將引入代表性原則偏誤、心理賬戶和羊群效應(yīng)這三類非理性財(cái)務(wù)行為的代表來進(jìn)行探討。

墊資現(xiàn)象普遍、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度慢、履約保證金期限長是房地產(chǎn)企業(yè)都具有的典型特征，而這些特征直接影響著財(cái)務(wù)上的營運(yùn)資金，尤其是以短期借款、貨幣資金、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目為主。所以本文重點(diǎn)將它們與非理性財(cái)務(wù)行為匹配，構(gòu)建合理的分析框架。

三、主要非理性的財(cái)務(wù)行為對房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的影響

（一）代表性原則偏誤與房地產(chǎn)企業(yè)短期借款管理

1.代表性原則偏誤定義。代表性原則偏誤是指人們在做出決策時(shí)會受到記憶中類似事件的影響而非考慮事件的真實(shí)概率。個(gè)人會傾向于利用過去的印象或經(jīng)驗(yàn)法則來判斷未來的情勢發(fā)展，亦即人們在評估某事件可能發(fā)生的可能性時(shí)，常會因?yàn)檫^度依賴自己過去的看法來作出判斷，而不是根據(jù)現(xiàn)有的真實(shí)客觀情況作為判斷的依據(jù)。

2.代表性原則偏誤影響房地產(chǎn)企業(yè)短期借款。房地產(chǎn)開發(fā)前期會耗費(fèi)巨大的資金，光靠企業(yè)本身的資金是難以支持的，二借款是我國企業(yè)融資的重要渠道，而房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大、建設(shè)周期相對較長，因此一般房地產(chǎn)企業(yè)會選擇銀行借款作為流動(dòng)負(fù)債的主要來源。在房地產(chǎn)企業(yè)需求投資資金時(shí)，主要借助銀行貸款作為融資方式這一經(jīng)驗(yàn)法則就形成代表性原則偏誤，促使房地產(chǎn)企業(yè)傾向于選擇銀行短期貸款。所以，我們可以得出代表性原則在房地產(chǎn)企業(yè)投資行為中影響營運(yùn)資金是通過增加短期借款來實(shí)現(xiàn)的。

（二）心理賬戶效應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金管理

1.心理賬戶效應(yīng)定義。最初心理賬戶概念的提出是用于解釋個(gè)體在消費(fèi)決策時(shí)為什么會受到“沉沒成本”的影響。人們在做出選擇時(shí)，實(shí)際上就是對多種選擇結(jié)果進(jìn)行估價(jià)的過程，究竟如何估價(jià)，最簡單也最基本的估價(jià)方式就是把選擇結(jié)果進(jìn)行獲益與損失的評價(jià)。在作經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，這種心理賬戶系統(tǒng)常常遵循一種與經(jīng)濟(jì)學(xué)的運(yùn)算規(guī)律相矛盾的潛在心理運(yùn)算規(guī)則，因此經(jīng)常以非預(yù)期的方式影響著決策，使個(gè)體的決策違背最簡單的理性經(jīng)濟(jì)法則。

2.心理賬戶效應(yīng)影響房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金。與個(gè)體不同的是，在企業(yè)的心理賬戶系統(tǒng)除受社會文化特征影響之外，還往往受企業(yè)本身文化的影響，因此使得其心理賬戶更加復(fù)雜。在房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理中，由于對于不同收支項(xiàng)目的敏感程度是不同的，心理賬戶可能對貨幣資金管理具有重要影響。

（三）羊群效應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理

筆者看來，羊群效應(yīng)影響房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的存在信息不對稱的行業(yè)，且市場常常處于失衡狀態(tài)。而在信息不對稱的情況下極易產(chǎn)生市場中的“羊群行為”，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的羊群效應(yīng)十分顯著。隨著十三五規(guī)劃的開局，各地方政府都擔(dān)負(fù)著發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重任，地區(qū)GDP的增長也順理成章成為了地方官員政績考核的重要指標(biāo)。建筑行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，在GDP中占有很大的分量，房地產(chǎn)建設(shè)前期投資的缺口大多需要通過墊資來彌補(bǔ)，加之建設(shè)工期長，無疑更進(jìn)一步推動(dòng)了應(yīng)收賬款質(zhì)量的下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)投資的羊群效應(yīng)越嚴(yán)重則應(yīng)收賬款質(zhì)量越低。

四、結(jié)論和建議

營運(yùn)資金管理在企業(yè)中處于重要地位，對企業(yè)利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)會產(chǎn)生重大影響。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和房地產(chǎn)市場競爭的加劇，非理性的財(cái)務(wù)行為對房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的影響更加不容小覷。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面入手來減輕非理性財(cái)務(wù)行為在營運(yùn)資金管理方面的影響：（一）企業(yè)應(yīng)該完善決策制度，提升決策者的決策能力，根據(jù)現(xiàn)有客觀環(huán)境制定決策方案，并且增強(qiáng)決策的民主性，從而降低代表性原則偏誤程度，確保短期借款決策的合理適當(dāng)；（二）企業(yè)應(yīng)該建立健全完善全面預(yù)算管理制度，科學(xué)配置企業(yè)的資金、資源，從而降低心理賬戶效應(yīng)，提升貨幣資金管理的效果；（三）企業(yè)在做出投資決策時(shí)做好相關(guān)可行性研究，盡量減少脫離實(shí)際看問題的情況，從而降低羊群效應(yīng)，提高應(yīng)收賬款管理質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]方軍雄.企業(yè)投資決策趨同：羊群效應(yīng)抑或“潮涌現(xiàn)象”？[J].財(cái)經(jīng)研究，2012（11）.

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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)行業(yè) 管理會計(jì)體系

一、管理會計(jì)體系建設(shè)需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展

對于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來說，管理會計(jì)工作的開展一般會滯后于財(cái)務(wù)會計(jì)工作，管理會計(jì)體系構(gòu)建需要有一個(gè)逐步認(rèn)知和布局的過程，而財(cái)務(wù)核算體系一般會伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展先行建立起來。為了推進(jìn)企業(yè)管理會計(jì)體系建設(shè)，財(cái)務(wù)核算體系在設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中，需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)為例，強(qiáng)調(diào)用管理會計(jì)理念構(gòu)建財(cái)務(wù)核算體系，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項(xiàng)目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會計(jì)信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營權(quán)，通過對項(xiàng)目重新定位和改造以及后續(xù)運(yùn)營管理，獲得項(xiàng)目租金收入并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，通過對項(xiàng)目的直接投資和直接管理，提升項(xiàng)目整體價(jià)值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為商業(yè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司主要利潤來源于多項(xiàng)目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運(yùn)營管理的服務(wù)對象為商業(yè)項(xiàng)目，核算體系設(shè)計(jì)中，所有的核算元素都必須以項(xiàng)目為中心進(jìn)行精益化核算。比如，核算細(xì)則要求所有的直接成本費(fèi)用必須核算到項(xiàng)目層級；對于總部層級發(fā)生的間接成本費(fèi)用，凡是受益對象為項(xiàng)目的，必須核算到項(xiàng)目層級；對于受益對象為項(xiàng)目，但無法明確到具體項(xiàng)目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項(xiàng)目；對于受益對象不能歸屬于項(xiàng)目的，核算上需要記錄為“非項(xiàng)目”成本費(fèi)用。對于管理層來說，總部層級發(fā)生的成本費(fèi)用受益對象不能最終歸屬于項(xiàng)目的并不多見，這些成本費(fèi)用可能是項(xiàng)目的前置成本，也可能是潛在項(xiàng)目的拓展成本，核算上要求財(cái)務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項(xiàng)目。

由于商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理模式不同，財(cái)務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項(xiàng)目運(yùn)營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項(xiàng)目可以細(xì)分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運(yùn)營管理階段等。商業(yè)策劃類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財(cái)務(wù)核算方面，需要根據(jù)項(xiàng)目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對項(xiàng)目進(jìn)行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項(xiàng)目整體又可以從不同維度方面反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司經(jīng)營管理模式的特點(diǎn)來看，財(cái)務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策。

三、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動(dòng)。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場推廣和營運(yùn)階段，需要與媒體和市場運(yùn)營供應(yīng)商合作。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。

四、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場上獨(dú)立運(yùn)作。

以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營類項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營權(quán)，會計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營成本。集團(tuán)層面對項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專業(yè)管理部門為項(xiàng)目運(yùn)營管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營銷職能為項(xiàng)目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)公司為項(xiàng)目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營管理、集約化經(jīng)營的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對內(nèi)和對外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。

五、財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財(cái)務(wù)核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的布局和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部.關(guān)于全面推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的指導(dǎo)意見（財(cái)會[2014]27號）.

篇4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金；REIT管理；美國

[中圖分類號]F832 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0072-03

1房地產(chǎn)投資信托基金簡介

房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）的結(jié)構(gòu)在世界各地被廣泛采用，大多數(shù)國家采用的房地產(chǎn)投資信托基金結(jié)構(gòu)類似于當(dāng)前的美國模式。美國REIT模式已經(jīng)歷了50多年的發(fā)展。其雛形可以追溯至1880年的馬薩諸塞商業(yè)信托，由1960年美國國會頒布的房地產(chǎn)投資信托法案正式確立。

房地產(chǎn)投資信托基金最初的設(shè)計(jì)是為了使中小投資者也能夠參與到商業(yè)房地產(chǎn)投資中來，雖然投資者只能間接的參與，但這同樣不失為一種在沒有實(shí)力進(jìn)行直接股權(quán)投資的情況下獲得房地產(chǎn)投資收益的優(yōu)選方式。REITs可以針對不同投資者的需求，根據(jù)物業(yè)類型和區(qū)位在投資組合中提供個(gè)性化的投資策略。公開上市的房地產(chǎn)投資信托基金在有組織的交易所交易，成為一種具有較好流動(dòng)性的投資方式。投資的對象多元化，運(yùn)作的模式專業(yè)化，都使REIT成為對于個(gè)人投資者極有吸引力的投資組合方式。

我國房地產(chǎn)投資信托基金雖然尚未落地，但類似的民間房地產(chǎn)私募基金一直活躍在商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，如何更加有效率的管理基金的運(yùn)營，進(jìn)而更加提高基金的回報(bào)率，一直是各個(gè)基金運(yùn)營的短板所在。本文通過對美國REITs的運(yùn)營管理模式的探究，總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，為中國的房地產(chǎn)基金成功運(yùn)作提供借鑒。即專注于特定的房地產(chǎn)類型（或是專注于特定地區(qū)）；擁有大型、垂直整合的操作平臺；使用中低等程度的財(cái)務(wù)杠桿；擁有多元化的資金來源（債務(wù)和股本，公共和私人）。

2REIT管理戰(zhàn)略

2.1REIT管理的演變

現(xiàn)代美國房地產(chǎn)投資信托基金制度是從股權(quán)融資的行業(yè)困擾問題開始的，即解決在恰當(dāng)時(shí)間獲取資本進(jìn)行公司重組的問題。

20世紀(jì)90年代通過轉(zhuǎn)變成REIT上市進(jìn)行資本重組的私人房地產(chǎn)公司，很快就認(rèn)識到了在公開證券市場上市，意味著包括公司投融資、運(yùn)營和其他管理決策及治理相關(guān)問題如董事會結(jié)構(gòu)等所有方面，都會受到來自投資者和分析師更加嚴(yán)密的監(jiān)察。隨著房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)的發(fā)展和成熟，房地產(chǎn)投資信托業(yè)總結(jié)出想要成功運(yùn)營REIT的關(guān)鍵就是管理。今天大多數(shù)公開上市的REIT都是擁有高質(zhì)量管理、大型動(dòng)態(tài)化的，具有創(chuàng)業(yè)性質(zhì)的，完全整合運(yùn)營的公司，他們既有上市公司運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)又有房地產(chǎn)投資專業(yè)知識。

房地產(chǎn)投資信托基金在20世紀(jì)80年代本質(zhì)上被動(dòng)而缺乏垂直一體化的投資工具，擁有多元化的房地產(chǎn)投資組合主要由穩(wěn)定核心或類核心的房地產(chǎn)組成。最初，房地產(chǎn)投資信托基金是面向散戶投資者，使他們能夠通過具有流動(dòng)性，并公開交易的證券投資于多元高品質(zhì)的房地產(chǎn)投資組合。大量創(chuàng)業(yè)型私人房地產(chǎn)公司和許多擁有成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司紛紛進(jìn)行IPO，同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金立法也發(fā)生了重要變化，都促使REIT行業(yè)得到了快速的發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)REIT演變成為類似其他公開上市公司那樣更高效、更靈活動(dòng)態(tài)操作的公司。

隨著房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)的發(fā)展和成熟，房地產(chǎn)投資信托業(yè)總結(jié)出想要成功運(yùn)營REIT的關(guān)鍵就是管理。今天大多數(shù)公開上市的REIT都是擁有高質(zhì)量管理、大型動(dòng)態(tài)化的，具有創(chuàng)業(yè)性質(zhì)的，完全整合運(yùn)營的公司，他們既有上市公司運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)又有房地產(chǎn)投資專業(yè)知識。當(dāng)今美國的大部分REITs在內(nèi)部管理上都具有如下幾類共同特征：專注于特定的房地產(chǎn)類型（或是專注于特定地區(qū)）；擁有大型、垂直整合的操作平臺；使用中低等程度的財(cái)務(wù)杠桿；擁有多元化的資金來源（債務(wù)和股本，公共和私人）[1]。

2.2REIT管理模式

2.2.1內(nèi)部與外部管理

1986年的稅收改革法案之前，REIT都被要求接受外部管理，因而是一個(gè)被動(dòng)的投資工具。外部管理需求形成了一個(gè)重大的利益沖突，因?yàn)镽EIT發(fā)起人通常擁有管理公司而自己并不擁有多大的房地產(chǎn)投資信托基金。基金經(jīng)理有動(dòng)力去不斷增加房地產(chǎn)投資信托基金管理下的資產(chǎn)，由此提高整體的管理費(fèi)用，而不是去努力管理REIT以實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化。1986年的法案允許REIT進(jìn)行內(nèi)部自主管理，為更好的實(shí)現(xiàn)股東的利益而管理提供了可能，并激勵(lì)了房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)理提高運(yùn)營決策效率。

新管理模式下的REIT并不僅僅局限于簡單地獲得并保有能夠產(chǎn)生收入的現(xiàn)存房地產(chǎn)，而是更進(jìn)一步向“上游”擴(kuò)散，比如生產(chǎn)環(huán)節(jié)中新建筑的建設(shè)與發(fā)展，甚至是為未來施工建設(shè)收購?fù)恋?。有些公司還向“下游”擴(kuò)展，進(jìn)入生產(chǎn)和交付環(huán)節(jié)，包括物業(yè)管理、租賃和其他相關(guān)服務(wù)。垂直整合一個(gè)主要的優(yōu)點(diǎn)是，它使房地產(chǎn)投資信托基金在股票市場和房地產(chǎn)市場相對估值變化區(qū)間內(nèi)，擁有了更好的靈活性來適應(yīng)生存，甚至獲利[2]。例如，垂直集成允許REIT在所持有的資產(chǎn)凈值超過股票市場估值時(shí)，通過出售房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)贏利，同時(shí)通過繼續(xù)控制所售出的房產(chǎn)的運(yùn)營管理，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的運(yùn)營規(guī)模和地理空間規(guī)模。大多數(shù)現(xiàn)代REIT都在某種程度上實(shí)現(xiàn)了垂直整合，這已成為現(xiàn)代REIT管理策略的一個(gè)標(biāo)志。

2.2.2投資專業(yè)化

20世紀(jì)90年代的新型REIT管理策略中與老REIT極為不同的一點(diǎn)就是走向?qū)I(yè)化，即聚焦在某類型的房地產(chǎn)上，或者是兩類緊密相關(guān)的類型，如工業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)。許多成功的房地產(chǎn)投資信托基金也同時(shí)專注于特定區(qū)域。在過去，所謂的“舊”的房地產(chǎn)投資信托基金，通常由多樣化的地產(chǎn)類型組成，基于傳統(tǒng)的行業(yè)法則，房地產(chǎn)投資信托基金投資人期望一個(gè)多樣化的投資組合。也就是說，通過購買一個(gè)單一的房地產(chǎn)投資信托基金股票，投資者可以通過多樣化的產(chǎn)品類型和潛在的多樣的地理區(qū)域獲得即時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)減少。在1990年，有略多于25%的REIT被歸類為多元化的，定義為大比例持有多種類型的不同地產(chǎn)。下表詳細(xì)說明了根據(jù)NAREIT的分類，在自1994年開始，多元化持有地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量是持有聚焦類型地產(chǎn)REIT數(shù)量的3倍。1994年，216只REIT股票中有48支被列為資產(chǎn)多樣化的。這個(gè)數(shù)字在逐期減少，到2008年只剩9只，只占不到8%的股本REIT總和，甚至少于市值加權(quán)的基礎(chǔ)。

在理論上，房地產(chǎn)投資信托基金不需要多元化，因?yàn)橥顿Y者可以通過收購個(gè)人REIT股份或投資REIT專用的共同基金來創(chuàng)建他們自己的多元化投資組合。20世紀(jì)90年代精明的機(jī)構(gòu)投資者更傾向于自己來作出多樣化投資決策。機(jī)構(gòu)投資者不希望房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)理關(guān)心管理風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合本身，而是通過他們尤其擅長的活動(dòng)專注于股東價(jià)值最大化。

專業(yè)化的加強(qiáng)也與轉(zhuǎn)向自我決策，內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)有密切的聯(lián)系。一旦房地產(chǎn)投資信托基金變?yōu)楣芾砩细臃e極的實(shí)體，很明顯聚焦在特定類型的房地產(chǎn)上時(shí)，專業(yè)的管理知識通?？梢愿行??？紤]到劃分空間市場基本面、租賃和租戶關(guān)系以及開發(fā)和再開發(fā)活動(dòng)在財(cái)產(chǎn)類型上的細(xì)微差別，在最擅長的領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)專業(yè)化可以得到股票價(jià)值的最大化。更重要的是，股票市場可以更為容易的理解和分析專注于標(biāo)準(zhǔn)空間細(xì)分市場內(nèi)中某類資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金。專業(yè)化或聚焦能夠降低房地產(chǎn)投資信托基金的資本成本，增加股票價(jià)格和減少被收購的可能性。

在20世紀(jì)80年代后期，以醫(yī)療類REITs為先驅(qū)，房地產(chǎn)投資信托基金在20世紀(jì)90年代往往專注于特定的地產(chǎn)類型，甚至亞型（如購物中心附近的零售中心、獨(dú)立的凈租賃零售業(yè)，高端豪華公寓）。更小、更獨(dú)特的細(xì)分市場也發(fā)展迅猛，包括自建倉儲、預(yù)制房屋、高爾夫球場等，雖然除了自建倉儲，其他這些亞型一直局限于很少量的房地產(chǎn)投資信托基金。

聚焦在專業(yè)化的地產(chǎn)類型上是總的趨勢，但事實(shí)上也有例外，仍有成功的房地產(chǎn)投資信托基金，在產(chǎn)權(quán)多元化形式下業(yè)績突出，當(dāng)然這些投資也有可能存在其他維度上聚焦理念的應(yīng)用。

2.2.3擴(kuò)大REIT規(guī)模

一直以來對于REIT的規(guī)模大小，即物業(yè)占地面積或股票的市值是否重要這個(gè)問題，人們一直存在爭論。毫無疑問，房地產(chǎn)投資信托基金更傾向于擴(kuò)大資金規(guī)模。在20世紀(jì)90年代REIT繁榮以前，市場上充斥著小市值股票，小機(jī)構(gòu)所有權(quán)，在1990年以前市場上的平均市值只有不到1億美元，REIT只是中小市值的股票，當(dāng)時(shí)的機(jī)構(gòu)投資者很很少。到1997年年底，平均市值增加到7.25億美元，到2008年第一季度為之達(dá)到了26億美元。許多房地產(chǎn)投資信托基金逐漸撤離小型股領(lǐng)域成中型甚至大市值股票。如下圖所示，市值的增加部分來自于通過并購不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長，而且還因?yàn)镽EIT市場在20世紀(jì)90年中期的經(jīng)歷峰值進(jìn)入繁榮后導(dǎo)致少數(shù)較大的房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行了大量的整合。自1996年以來房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量有下降的趨勢，但REIT股票市場的市值大幅增長，直到2007年的信貸緊縮誘發(fā)了低迷。

“越大越好”假說源于人們相信REIT能產(chǎn)生多大的開銷和資本成本就有多大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)[3]。大型房地產(chǎn)投資信托基金將會得到更大的回報(bào)（通過某種組合的收購或合并其他房地產(chǎn)投資信托基金，在私人房地產(chǎn)市場購入地產(chǎn)，或自己開發(fā)新地產(chǎn)），直到耗盡規(guī)模經(jīng)濟(jì)。公司應(yīng)努力擴(kuò)張以使房地產(chǎn)投資信托基金有機(jī)會實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)值為正，即使在投資私人房地產(chǎn)時(shí)沒有實(shí)現(xiàn)正凈現(xiàn)值，僅僅通過擴(kuò)大規(guī)模也可以使平均總成本下降。這對于個(gè)人投資者和對REITs行業(yè)感興趣的投資者，都具有重要的戰(zhàn)略意義。

當(dāng)然，市場上也確實(shí)有相當(dāng)數(shù)量的小型房地產(chǎn)投資信托基金，與大型房地產(chǎn)信托基金共存。事實(shí)上，在2008年3月，NAREIT權(quán)益型REIT指數(shù)188支REIT有48只市值低于10億美元。此外，市值中位數(shù)為13億美元，明顯小于平均數(shù)26億美元；許多REIT仍然是小盤股。較小的房地產(chǎn)投資信托基金，特別是那些專注某一特定區(qū)域的更加了解他們所處的市場，能夠更迅速采取行動(dòng)，利用價(jià)值創(chuàng)造的機(jī)會，并因此能夠成長得更快。這一假說的支持者認(rèn)為可能存在與主要固定支出有關(guān)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，但隨著管理不斷擴(kuò)大，參與更多的市場的也與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的相關(guān)性[4]。也有可能，規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來的利益隨各房地產(chǎn)投資信托基金聚焦的具體部門和商業(yè)模式的不同而不同。即規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生或早或晚，這與他們進(jìn)行的房地產(chǎn)投資各自不同的特征有關(guān)聯(lián)（如房地產(chǎn)類型，當(dāng)?shù)嘏c國際焦點(diǎn)，以當(dāng)?shù)睾腿珖c跨國租戶為基礎(chǔ)等），特別是如果經(jīng)濟(jì)增長同時(shí)跨越了不同地區(qū)時(shí)。

3綜述

在經(jīng)營范圍上，REIT應(yīng)該積極向上下游拓展，進(jìn)入生產(chǎn)和交付環(huán)節(jié)，包括物業(yè)管理、租賃和其他相關(guān)服務(wù)。在操作上實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，聚焦于類型房地產(chǎn)上，或者是兩類緊密相關(guān)的類型房地產(chǎn)上，同時(shí)專注于特定區(qū)域。在運(yùn)營規(guī)模上，力爭實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)來獲得更大的回報(bào)，以及有機(jī)會實(shí)現(xiàn)正的凈現(xiàn)值。

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[2]Capozza，D.and P.Seguin（2000），‘Debt，Agency and Management Contracts in REITs： The External Advisor Puzzle’，Journal of Real Estate Finance and Economics.

篇5

在競爭日趨激烈和資金壓力過大的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)自身的穩(wěn)定、高速、持久發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。然而，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已不能幫助企業(yè)在市場中贏得有利地位，因此，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中保持優(yōu)勢地位，獲得持續(xù)快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋求經(jīng)營模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營模式”，即開啟“資產(chǎn)輕量化”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，關(guān)于“輕資產(chǎn)”還沒有統(tǒng)一的、比較權(quán)威的定義，但是已經(jīng)有了一些表述?！拜p資產(chǎn)”屬于企業(yè)的一種獨(dú)特資源，其內(nèi)涵為“資源基礎(chǔ)觀點(diǎn)”下“核心競爭力”的各個(gè)因素（這些因素包括企業(yè)所擁有的有價(jià)值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運(yùn)用資源創(chuàng)造價(jià)值的獨(dú)特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見的品牌和專利，還包括市場基礎(chǔ)資產(chǎn)中強(qiáng)調(diào)的知識財(cái)產(chǎn)、客戶關(guān)系、渠道和網(wǎng)絡(luò)，以及其他諸如企業(yè)價(jià)值觀和文化、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、技術(shù)研發(fā)能力、產(chǎn)品營銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無形資產(chǎn)（Arnit，1993）?？偟膩碚f，輕資產(chǎn)可以視為是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)競爭優(yōu)勢和價(jià)值增長的關(guān)鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產(chǎn)其實(shí)就是企業(yè)的一類資產(chǎn)，它們的特點(diǎn)在“輕”上，核心應(yīng)該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學(xué)者將輕資產(chǎn)運(yùn)營定義為：在資源有限的形勢下，以智力資本的運(yùn)營為基礎(chǔ)，杠桿利用各種資源，從而實(shí)現(xiàn)以最低的投入得到最大化的商業(yè)運(yùn)營模式價(jià)值的戰(zhàn)略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的贏利能力。房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)運(yùn)營模式”是指房地產(chǎn)開發(fā)從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，其資金更多的來源于社會大眾。輕資產(chǎn)模式并不要求房地產(chǎn)開發(fā)商操作整個(gè)過程，它在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個(gè)角色。這種輕資產(chǎn)模式的創(chuàng)新是企業(yè)解決債務(wù)危機(jī)的好辦法，更是為企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整奠定基礎(chǔ)，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來，包括萬達(dá)、萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會得到越來越多的用武之地。以萬達(dá)為例，2015年1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問有限公司、嘉實(shí)資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺的協(xié)議。4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。這20座萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬達(dá)操作，使用萬達(dá)品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤率；這一舉措標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)’模式正式啟動(dòng)。又如萬科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營平臺，也是屬于輕資產(chǎn)。但并不是所有企業(yè)都適合輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，需要結(jié)合企業(yè)自身情況來進(jìn)行判斷是否可以以輕資產(chǎn)模式來進(jìn)行發(fā)展。輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢會被淡化，而效率優(yōu)勢會被放大，另外，輕資產(chǎn)模式還會帶來過分依賴外包、產(chǎn)品質(zhì)量無法控制等風(fēng)險(xiǎn)，甚至在模式設(shè)計(jì)及運(yùn)行中也會產(chǎn)生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區(qū)，因此不是所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

篇6

房地產(chǎn)私募基金金融房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)私募基金的定義及發(fā)展歷程

定義：房地產(chǎn)私募基金是指專門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、并購、管理、經(jīng)營和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。

發(fā)展歷程：房地產(chǎn)私募基金最早出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代末的美國，當(dāng)時(shí)市場上剩余資金充足，融資成本較低，對房地產(chǎn)私募基金的需求量并不大，缺乏投資機(jī)會使房地產(chǎn)私募基金一直沒有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場上出現(xiàn)了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目。造成此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根本原因主要有兩點(diǎn)：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購買房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購買房地產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)銷量急速下降，成交價(jià)格有很大程度的下跌。同時(shí)，市場上出現(xiàn)了非常多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫折價(jià)出售，美林和高盛等著名投資機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確的把握住了這個(gè)難得的機(jī)會，開始募集房地產(chǎn)私募基金“抄底”市場。至此，以機(jī)會型房地產(chǎn)私募基金為標(biāo)志的新興投資領(lǐng)域登上了歷史舞臺，并最終成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場恢復(fù)繁榮局面的一支重要力量。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)私募基金已不再局限于收購那些處于困境之中的資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)逐步拓展至房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)債權(quán)等領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)私募基金比較傾向于做長期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，這種運(yùn)營模式能夠滿足很多房地產(chǎn)商的融資需求、降低房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金使用效率。

二、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢

優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金相對而言是更專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，房地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具有優(yōu)勢。并且，多數(shù)運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)私募基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)。具體而言，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢主要在于以下幾點(diǎn)：

1.股權(quán)投資：與在公開市場上購買上市公司股票的公募基金不同，房地產(chǎn)私募基金傾向于直接收購所投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)。這種股權(quán)投資使投資人能夠在很大程度上對所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行控制，從而更好的保證其權(quán)益并實(shí)現(xiàn)其投資策略。

2.創(chuàng)造價(jià)值：房地產(chǎn)私募基金管理人通過對項(xiàng)目的重新包裝，在運(yùn)營管理層面為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，如對所投資的房產(chǎn)進(jìn)行翻修、對項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)整頓，從而提升資產(chǎn)價(jià)值，再以高于收購價(jià)的價(jià)格出售，實(shí)現(xiàn)盈利退出。

3.利益重組：房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目重新包裝打包銷售，也可將某一項(xiàng)目按比例分拆銷售、對外融資或出租。與無形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產(chǎn)可能比原先的價(jià)值有所提高。

4.貸款優(yōu)惠：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有可以預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。

5.退出靈活：房地產(chǎn)私募基金可在所投房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產(chǎn)在非公開市場上轉(zhuǎn)讓給其他投資者，甚至可以通過房地產(chǎn)投資信托基金的形式打包上市退出。

6.分散風(fēng)險(xiǎn)：投資房地產(chǎn)私募基金可以豐富機(jī)構(gòu)投資人的投資策略組合。房地產(chǎn)私募基金與證券和債券投資相對較低的關(guān)聯(lián)性使其能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)私募基金的分類

根據(jù)發(fā)起機(jī)構(gòu)的不同，目前中國市場上的房地產(chǎn)私募基金主要分為三類：

1. 互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，例如中城聯(lián)盟投資基金、盛世神州房地產(chǎn)基金等；

2. 由房地產(chǎn)開發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，例如信保基金、華潤地產(chǎn)基金、復(fù)地投資基金、中海地產(chǎn)基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產(chǎn)基金管理人往往具有知名開發(fā)商背景，在房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資源和項(xiàng)目運(yùn)營等方面，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，比較容易獲得有限合伙人LP的認(rèn)可。但也可能存在以下問題：具有開發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨(dú)立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開發(fā)商自己的利益，成為開發(fā)商的變相融資平臺。

3.由金融投資機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產(chǎn)基金、弘毅房地產(chǎn)基金及黑石中國基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國際投行在國內(nèi)均有參與設(shè)立此類基金。

根據(jù)投資方式的不同，又可分為以下三類：

1.權(quán)益型基金。一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入主要來源是房地產(chǎn)項(xiàng)目直接產(chǎn)生的租金收入或出售的增值收益，權(quán)益型投資往往直接參與到項(xiàng)目的運(yùn)營管理過程中，收益主要取決于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況。

2.抵押型基金。一般是通過委托貸款等形式借錢給開發(fā)商以賺取固定收益，收益來源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系不大。目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金大部分以抵押型投資為主。

3.混合型基金。是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種模式，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，在收購項(xiàng)目公司股權(quán)后，同時(shí)向項(xiàng)目公司提供房地產(chǎn)貸款。理論上來講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。

四、房地產(chǎn)私募基金在中國的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是最受私募股權(quán)基金青睞的行業(yè)之一，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目無論是在公開市場還是非公開市場都具有不錯(cuò)的流動(dòng)性。發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進(jìn)中國資本市場發(fā)展。近年來，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產(chǎn)私募基金帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，在中國呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。根據(jù)清科研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來的增長趨勢，同比增幅超過40.0%，總量達(dá)到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長了79.1%，募資總額達(dá)到106.67億美元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

目前，房地產(chǎn)私募基金在中國主要有以下幾種類型的投資：

1.開發(fā)型投資。對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值。

2.風(fēng)險(xiǎn)投資型投資。運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值。

3.收租型投資。長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時(shí)通過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

4.抵押資產(chǎn)型投資。投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。

5.不良資產(chǎn)處置型投資。投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。

6.其他投資：不少小的房地產(chǎn)私募基金實(shí)際是以“過橋貸款”為主營業(yè)務(wù)，快進(jìn)快出，賺取利差。

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篇7

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理要求實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營化管理

（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與資本運(yùn)作密不可分。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比管理技術(shù)水平高、管理模式新穎、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、對資本管理要求高、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)蕊@著特點(diǎn)。而資本運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，資本運(yùn)營通過現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資規(guī)劃，科學(xué)分析預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，結(jié)合管理上的先進(jìn)以及技術(shù)的進(jìn)步，對投資的可行性、風(fēng)險(xiǎn)狀況、環(huán)境情況、資金流動(dòng)狀況、債務(wù)結(jié)構(gòu)情況等建立起來協(xié)調(diào)、高效、便捷的聯(lián)運(yùn)運(yùn)營機(jī)制，充分掌握行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)識別風(fēng)險(xiǎn)狀況、充分挖掘出資本的潛在價(jià)值，從而產(chǎn)生巨大的資本效益?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中引入資本運(yùn)營化管理，為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經(jīng)營的核心和關(guān)鍵在于管理。正是經(jīng)營和管理相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，才使資本運(yùn)作呈現(xiàn)出可喜的成績。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理模式有助于資本運(yùn)作。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)市場的不斷發(fā)展和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作日趨多元化和復(fù)雜化，同時(shí)由于市場競爭的加劇和國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力加大，為了最大限度地促使企業(yè)增值和效益增長，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，建立現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理模式。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展層次、發(fā)展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運(yùn)作可以有效調(diào)動(dòng)企業(yè)的生產(chǎn)資源、管理資源、技術(shù)資源、人力資源等，而成熟的財(cái)務(wù)管理體系對資本有著較高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)更高層次的發(fā)展正是要求對資本實(shí)現(xiàn)高效率的運(yùn)作。而資本市場的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)在成長和擴(kuò)張、投資與融資、發(fā)展與生存等之間實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的優(yōu)化配置，科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理在預(yù)測、分析決策、管理控制等方面通過利用先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財(cái)務(wù)決策最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營型管理的主要內(nèi)容

（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理對資本運(yùn)作提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)在通過在前期的分析、決策、思考、驗(yàn)證等環(huán)節(jié)確定下來以后，就要開始資本運(yùn)作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產(chǎn)企業(yè)開展資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理的前提和必要條件。對于資金的籌措，在現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：一方面資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理重視對資金利用的科學(xué)性和效益性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)對籌措資金的進(jìn)行充分評估。另一方面，還應(yīng)當(dāng)重視資本的結(jié)構(gòu)。通過調(diào)整不同資金的占比，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，使資本運(yùn)營管理充分適應(yīng)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作對信息化依賴性強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤增長的新亮點(diǎn)。與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比，現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理通過利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的最佳化。資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理通過采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段和新的技術(shù)方法，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的全面化和科學(xué)化，通過對預(yù)算實(shí)行全面控制，全面收集項(xiàng)目信息，及時(shí)調(diào)整投資計(jì)劃和方案，實(shí)現(xiàn)投資管理的科學(xué)化。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作重視對無形資產(chǎn)的管理。無形資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益增長的重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和利益所在。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理過分注重資本在財(cái)務(wù)管理中的流動(dòng)，忽視了無形資產(chǎn)的價(jià)值，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期利益，不重視企業(yè)文化價(jià)值的體現(xiàn)，粗放式經(jīng)營模式比較常見。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路，有助于在業(yè)界樹立品牌形象，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。無形資產(chǎn)的價(jià)值對現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作，即資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理有著緊密的聯(lián)系，是資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)。

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篇8

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈以及國家一系列宏觀調(diào)控政策機(jī)制的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理面臨的壓力越來越大，在新的復(fù)雜市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過精細(xì)化的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機(jī)融合，重點(diǎn)是通過對企業(yè)項(xiàng)目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進(jìn)一步提高整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實(shí)施，需要綜合運(yùn)用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作中的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行精密的組織設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有明顯的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個(gè)項(xiàng)目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對這些風(fēng)險(xiǎn)問題，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷發(fā)展變化，國家對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過精細(xì)化的管理手段，來保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全過程適應(yīng)市場環(huán)境變化，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問題分析

第一，項(xiàng)目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認(rèn)識，認(rèn)為只要加強(qiáng)采購、實(shí)施階段的成本管理即可，對于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項(xiàng)目建設(shè)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利推進(jìn)，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，忽略了制度具體落實(shí)控制，造成項(xiàng)目建設(shè)開展過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對項(xiàng)目缺少精細(xì)化的籌劃設(shè)計(jì)，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問題。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實(shí)際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理組織實(shí)施

第一，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營管理模式進(jìn)行改進(jìn)，構(gòu)建全新的項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)管理、工程施工、計(jì)劃管理等各個(gè)部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強(qiáng)各個(gè)部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的順利推進(jìn)實(shí)施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的機(jī)制保障，特別是建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目考核機(jī)制，對各個(gè)責(zé)任部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的責(zé)任履行情況進(jìn)行考核，加強(qiáng)激勵(lì)管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中的聯(lián)動(dòng)保障管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進(jìn)度這三要素，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建立科學(xué)有效的成本費(fèi)用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)成本等費(fèi)用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出，對項(xiàng)目成本實(shí)施預(yù)算管理。同時(shí)，嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃對各種成本費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算審批，特別是加強(qiáng)預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正降低成本費(fèi)用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工過程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問題發(fā)生。在進(jìn)度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實(shí)際情況，制定項(xiàng)目進(jìn)度任務(wù)書，并加強(qiáng)進(jìn)度控制監(jiān)督，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理。風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開展過程中，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目情況，認(rèn)真研究國家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開展市場分析和預(yù)判，進(jìn)一步確定項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對市場波動(dòng)可能給項(xiàng)目帶來的不利影響進(jìn)行全面分析。同時(shí)，還應(yīng)該注重項(xiàng)目的前期論證和可行性研究，按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患有針對性地制定風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營，切實(shí)規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)隱患問題。

第四，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項(xiàng)目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時(shí)、準(zhǔn)確地加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率和效益。重點(diǎn)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、項(xiàng)目管理制度建設(shè)，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)場管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、竣工驗(yàn)收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計(jì)劃，并通過專門的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項(xiàng)目嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進(jìn)展。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施項(xiàng)目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經(jīng)貿(mào)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

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中圖分類號:F830.91文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0057-02

(一)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的類型

1.按照REITs組織形態(tài)分類,分為契約型和公司型。契約型房地產(chǎn)投資信托基金,是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的收益憑證。

公司型房地產(chǎn)投資信托基金,是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。美國的REITs絕大多數(shù)是公司型。

2.根據(jù)資金使用的不同,主要有權(quán)益型、抵押型、混合型。權(quán)益型指擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn),是REITs的主導(dǎo)類型。 抵押型指直接向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款,或者通過購買抵押貸款支持證券間接向房地產(chǎn)商貸款。混合型REITs指既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn),又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商貸款。

(二)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的特點(diǎn)

1.變現(xiàn)性高。REITs是一種間接的房地產(chǎn)投資類型,相比較直接購買不動(dòng)產(chǎn),需要中介結(jié)構(gòu),費(fèi)時(shí)費(fèi)力,手續(xù)煩雜,且投資門檻金額龐大變現(xiàn)性差,REITs申購門檻低,交易方式和股票相同,流具有很明顯的流動(dòng)性優(yōu)勢。

2.分散投資風(fēng)險(xiǎn)。REITs是一種投資組合的方式,注重的是分散風(fēng)險(xiǎn)。REITs的常見的投資經(jīng)營標(biāo)的包括辦公大樓、購物中心、飯店和賣場等,多為不動(dòng)產(chǎn)的組合。相比較投資單一的不動(dòng)產(chǎn)而言,可以避免投資標(biāo)的的集中風(fēng)險(xiǎn)。

3.收益能力穩(wěn)定。REITs每年固定分配股利,使得其投資報(bào)酬率相當(dāng)穩(wěn)定。REITs的現(xiàn)金流主要是來自于租金收入、管理維修費(fèi)用及承租率等,相對比較穩(wěn)定。

4.稅收優(yōu)惠。對于REITs的投資者而言,稅收優(yōu)惠包括兩個(gè)方面。一方面,REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東,一般是將90%的稅后收益分配給投資者,因此,REITs在公司層面是免征公司所得稅的,這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面,REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能,這也是許多投資者投資REITs的主要原因。

(一)國外的REITs發(fā)展情況總結(jié)

1.各國的REITs以封閉式為主,開放式較少。而且封閉式期限較長,有利于基金更好地運(yùn)作。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種,而上市的條件一般參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。對上市REITs的信息披露有嚴(yán)格要求。

2.美國是最典型的采用公司型REITs的國家,美國的傳統(tǒng)REITs以公司型為主,大量的現(xiàn)代REITs是以契約型和公司型相結(jié)合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流,香港REITs采用契約型組織形式,在日本和新加坡,兩種組織形式均為法律許可。但實(shí)際操作中,日本以公司型為主,新加坡目前發(fā)行的均為契約型REITs。

3.美國REITs的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜(有UP REIT,DOWN REIT,合股和紙夾等),亞洲國家的REITs結(jié)構(gòu)相對簡單。

4.很多國家REITs發(fā)展得到了稅收優(yōu)惠,且投資者必須獲得大部分投資收益(大多為90%)。

5.各國都要求將REITs的大部分資產(chǎn)投資于房地產(chǎn),并對REITs資產(chǎn)的出售有嚴(yán)格的控制,這與一般房地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)出售方式盈利有較大區(qū)別。

6.各國(地區(qū))REITs的投資對象具有廣泛性。可以投資商業(yè)地產(chǎn)、倉庫、工業(yè)廠房、優(yōu)質(zhì)零售商鋪、高科技園及工業(yè)園區(qū)等。

(二)對中國發(fā)展REITs的啟示

1.時(shí)機(jī)的選擇。房地產(chǎn)投資信托基金除受到整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境――對房地產(chǎn)的市場需求與總體空置水平的影響外,投資對象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托基金的營運(yùn)業(yè)績與市場價(jià)值。

2.運(yùn)營結(jié)構(gòu)的選擇。除美國的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展比較成熟,發(fā)展結(jié)構(gòu)多樣化(有限合伙、UPREIT或DOWN REIT等)外,各國(或地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托基金一般都采用最簡單的信托模式。這與各國(或地區(qū))的法律環(huán)境有關(guān),美國的房地產(chǎn)信托基金相關(guān)立法已經(jīng)很完善,而其他國家(或地區(qū))的立法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及美國。而中國在考慮REITs模式選擇時(shí),應(yīng)該選擇適合中國實(shí)際情況的模式,如果采用與美國一樣的公司模式,很可能無法控制其間的關(guān)聯(lián)交易。

3.上市和分紅要求。上市型基金成為REITs的主流品種,而上市的條件很多是參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。其嚴(yán)格的信息披露制度導(dǎo)致透明度較高,包括管理策略、投資組合持有的資產(chǎn)、租賃合約、租金回報(bào)率及財(cái)務(wù)安排等都在監(jiān)管及披露范圍之內(nèi)。除了澳大利亞的LPT外,美國和大部分亞洲國家的REITs都有分紅要求。

1.稅收優(yōu)惠政策的缺失。中國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺,對于營業(yè)稅、租賃稅等的征收,表現(xiàn)出政府不鼓勵(lì)長期持有基金的態(tài)度,這會在很大程度上削弱REITs的競爭力。

2.監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善。REITs由于其運(yùn)作流程設(shè)計(jì)比較復(fù)雜,本身不可以直接經(jīng)營管理所屬的資產(chǎn),要委托專門的管理機(jī)構(gòu)管理,具有雙重關(guān)系,這樣進(jìn)一步加大了信息不對稱的程度。這些都對監(jiān)管提出了更高的要求,需要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系,以保證REITs的健康運(yùn)行。

3.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、國家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價(jià)水平、其他金融資本等因素的影響。而在中國,房地產(chǎn)投資常常演變?yōu)橥稒C(jī),短期炒作取代了穩(wěn)定的中長期投資,可能會產(chǎn)生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn),并影響到REITs。

(一)基金類型――開放型與封閉型的選擇

按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同, REITs可分為開放型和封閉型。根據(jù)中國現(xiàn)階段法律完善程度、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和資本市場狀況, 同時(shí)考慮到初期REITs的發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)定為主,減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性, 本文認(rèn)為目前適合發(fā)展以封閉型的基金為主。

(二)組織形式的選擇――公司型與契約型的選擇

中國REITs主體法缺位, 目前沒有專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金的立法。而發(fā)展公司型REITs對法律的要求較高。按照中國《公司法》規(guī)定, 公司的對外投資還不得超過公司凈資產(chǎn)的50% , 這不利于REITs的發(fā)展。從實(shí)踐來看, 中國目前基金主要集中在證券業(yè), 且只存在契約型基金, 尚無公司型基金, 所以公司型REITs的實(shí)踐條件暫時(shí)不成熟。

(三)運(yùn)作流程的選擇

1.REITs的參與者。REITs的直接參與者主要包括REITs管理公司、托管人、基金持有人、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司和房地產(chǎn)物業(yè)管理公司和顧問公司五個(gè)實(shí)體。

REITs管理公司指由發(fā)起人組建的基金管理公司擔(dān)任,是基金組織結(jié)構(gòu)中的核心,主要職責(zé)是管理基金的資產(chǎn)和債務(wù),以保障股東長期、持續(xù)、穩(wěn)定的利益,同時(shí)收取基金資產(chǎn)管理服務(wù)費(fèi)用。

托管人是基金資產(chǎn)的保管人和名義持有人,結(jié)合中國國情,建議由具有基金托管資格的商業(yè)銀行擔(dān)任?；鹜泄苋素?fù)責(zé)基金資產(chǎn)保管、基金投資運(yùn)用項(xiàng)目資金往來結(jié)算、對基金管理人的投資操作進(jìn)行監(jiān)督等,并根據(jù)托管資產(chǎn)的價(jià)值每年按一定比例收取托管費(fèi)。

2.具體的運(yùn)作流程設(shè)計(jì)。結(jié)合中國情況,具體的運(yùn)作流程是:首先由REITs管理公司也就是受托機(jī)構(gòu),依法設(shè)立REITs,采用公募的方式投資者發(fā)行REITs的受益證券以獲得資金;然后組建基金管理公司擔(dān)任基金管理人,進(jìn)行經(jīng)營管理,參照顧問公司的建議,按照風(fēng)險(xiǎn)分散原理,選擇不同類型的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)項(xiàng)目及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資的項(xiàng)目進(jìn)行多元化投資組合,通過集中專業(yè)管理,有效地降低風(fēng)險(xiǎn),獲取較高經(jīng)濟(jì)收益。投資者憑受益憑證可以得到現(xiàn)金分紅。

(四)投資物業(yè)的選擇與經(jīng)營

中國REITs的投資方向需要緊密結(jié)合中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段, 并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點(diǎn)。這樣才能實(shí)現(xiàn)以發(fā)展REITs來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。為加強(qiáng)基金的風(fēng)險(xiǎn)控制, REITs需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主, 也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備兩個(gè)條件: 產(chǎn)權(quán)清晰并且完整; 能獲取穩(wěn)定、已經(jīng)完成的產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流收入。

(五)合理選擇管理模式

根據(jù)運(yùn)營管理模式的不同, 房地產(chǎn)投資信托基金可分為內(nèi)部顧問模式和外部顧問模式。常規(guī)認(rèn)為,外部顧問存在著委托問題,經(jīng)營者可能偏離股東的目標(biāo)利益。

(六)監(jiān)管機(jī)制

1.重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持。根據(jù)各國發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者方面的經(jīng)驗(yàn), 可以看出發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者是一個(gè)系統(tǒng)工程, 不但與構(gòu)建合格的機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍有關(guān),而且還與整個(gè)證券市場、金融生態(tài)環(huán)境的發(fā)展息息相關(guān)。

篇10

一是開發(fā)與投資并舉模式，此模式追求規(guī)模化與高收益。

以凱德置地為代表的房地產(chǎn)投資基金，屬于開發(fā)和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個(gè)開發(fā)商，所以可以充分利用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產(chǎn)、商用房產(chǎn)和服務(wù)公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產(chǎn)基金，其運(yùn)作成立的中國住宅地產(chǎn)投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。

凱德置地80%的土地獲取來自于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產(chǎn)商合作的拿地戰(zhàn)略，并與目標(biāo)城市的大型企業(yè)合作，開發(fā)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。如與深國投和沃爾瑪合作涉足商業(yè)地產(chǎn)，與麗豐控股合作收購其項(xiàng)目股權(quán)，與北京華聯(lián)集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，同萬科合作部分商業(yè)項(xiàng)目等。

二是側(cè)重商品住宅投資模式，此模式追求行業(yè)平均收益。

由國內(nèi)眾多著名房企如復(fù)地、SOHO、陽光一百等發(fā)起成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長三角區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)快速發(fā)展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

此類基金的主要功能定位是：第一，為開發(fā)商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發(fā)商全程運(yùn)營管理提供專業(yè)支持；第三，為開發(fā)商的品牌價(jià)值提升創(chuàng)造動(dòng)力。

三是側(cè)重收租型物業(yè)投資模式，此模式追求長期穩(wěn)健收益。

最近幾年，國內(nèi)涌現(xiàn)出新加坡騰飛基金和內(nèi)地高和投資為代表的收租型物業(yè)投資模式。以開發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)揚(yáng)名的新加坡騰飛集團(tuán)2007年成立了兩只數(shù)額龐大的中國基金――騰飛中國工業(yè)園/產(chǎn)業(yè)園基金和騰飛中國商業(yè)地產(chǎn)基金。兩大基金最初的資產(chǎn)項(xiàng)目包括在中國房地產(chǎn)市場能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的標(biāo)的資產(chǎn)。其主要投資中國內(nèi)地的輕工業(yè)和物流設(shè)施，包括倉庫、分銷中心、軟件和科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商務(wù)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，通過多元化的租戶結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)優(yōu)化和租金增長空間來實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的最大化。

成立于2009年10月的高和投資是中國首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。具體操作模式是收購一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財(cái)型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業(yè)的房地產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)，以及投資產(chǎn)品和相應(yīng)的資產(chǎn)管理服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)投資者的豐厚收益。

四是側(cè)重城市綜合體投資模式，此模式追求商業(yè)運(yùn)營收益。

由復(fù)星集團(tuán)、易居國際等發(fā)起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個(gè)月募集資金37億元，是目前內(nèi)地最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。星浩資本所要開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個(gè)具備辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩、商業(yè)等多種功能及設(shè)施的超大型樓盤，遍布全國的萬達(dá)廣場就是城市綜合體的代表。其中，地產(chǎn)基金、實(shí)體開發(fā)和商業(yè)服務(wù)，構(gòu)成了星浩資本的3大業(yè)務(wù)板塊。

在拿地和實(shí)體開發(fā)方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬平方米、58萬平方米和33萬平方米，預(yù)計(jì)未來這些項(xiàng)目將全部啟動(dòng)。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計(jì)劃3年內(nèi)收回成本，之后的兩年?duì)幦∮?。未來該基金?jì)劃通過IPO、REITs等渠道實(shí)現(xiàn)退出。

五是側(cè)重保障房投資模式，此模式追求低風(fēng)險(xiǎn)和適度收益。

保障房類投資基金近兩年開始涌現(xiàn)。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，該基金將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。通過收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項(xiàng)目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬平方米的公共租賃住房。

該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯(lián)合有志于保障房建設(shè)的開發(fā)商作為基金的發(fā)起人和投資人，向社會合格投資者募集不低于100億元，未來3年，在全國范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項(xiàng)目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務(wù)，提供房地產(chǎn)基金管理和房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)。

六是側(cè)重專業(yè)化功能性地產(chǎn)投資模式，此模式追求細(xì)分市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。

專業(yè)化功能地產(chǎn)類基金主要是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)基金。

養(yǎng)老地產(chǎn)以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過泰康養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃設(shè)立，注冊資本金達(dá)22億元，側(cè)重于在一線中心城市建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，以此拓展其人壽保險(xiǎn)主業(yè)的價(jià)值鏈。其主要特點(diǎn)是專注于養(yǎng)老類綜合社區(qū)建設(shè)，建成后不出售，而是用于長期經(jīng)營。