導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心能力；要素維；空間維；時間維

中圖分類號：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的要素維分析

要素維是指房地產(chǎn)企業(yè)運營和發(fā)展的內(nèi)部支持系統(tǒng)，具體包括：

（1）企業(yè)的資金實力和財務(wù)資源。

房地產(chǎn)企業(yè)從事的開發(fā)經(jīng)營活動具有項目投資巨大、投資周期長、涉及面廣、不確定因素大等特點，除了對自有資金有著巨大需求外，房地產(chǎn)企業(yè)還有較大比重的資金需要對外籌措。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境從緊，其資金問題面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，成為制約企業(yè)發(fā)展的一個瓶頸。2008年和2010年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資增速差值分別為-17.7%和-7.8%，出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象，是自1998年以來僅有的兩年，可見目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況總體上不容樂觀。因此房地產(chǎn)企業(yè)要能在激烈的市場競爭中處于不敗之地，就要有很強(qiáng)的資金實力和良好的財務(wù)資源。

（2）持續(xù)性的人力資本。

我國房地產(chǎn)企業(yè)的人力資本現(xiàn)狀并不理想，存在著年齡結(jié)構(gòu)年輕化、專業(yè)素質(zhì)偏低且參差不齊、人員心態(tài)浮躁以及人員流動過于頻繁等問題。

獲得持續(xù)性的人力資本，一方面是由房地產(chǎn)企業(yè)通過招聘不斷引進(jìn)高技能和高素質(zhì)的人

才，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工通過接受教育培訓(xùn)、技術(shù)交流、自我訓(xùn)練和學(xué)習(xí)等手段使自身知識和技能不斷得到全面提升。此外，還要提高員工的滿意度，培養(yǎng)員工對企業(yè)的忠誠度，以保證人力資本的持續(xù)性。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在優(yōu)秀雇員流失的現(xiàn)象，與員工滿意度較低以及缺乏留住優(yōu)秀員工的能力有關(guān)。直接影響到員工流失和員工滿意度的因素包括工作本身、晉升機(jī)會、工資水平、福利、監(jiān)督者、同事、工資結(jié)構(gòu)等。優(yōu)秀的員工將流向工作環(huán)境舒適、有成就感、工資水平和福利待遇較高，并且具有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)、能給員工提供晉升機(jī)會的公司。

（3）企業(yè)的品牌價值。

首先，品牌效應(yīng)使得顧客具有很高的忠誠度，老客戶介紹新客戶的比例較高，帶動該企業(yè)的顧客群持續(xù)不斷地擴(kuò)大，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ)。如萬科地產(chǎn)在2006年，平均每個老客戶向6.41人推薦了萬科樓盤，實際成交率達(dá)23.7%。

其次，品牌代表差異化，能協(xié)助顧客進(jìn)行市場細(xì)分，并使房地產(chǎn)企業(yè)獲得準(zhǔn)確的市場定位，形成有利于持續(xù)發(fā)展的競爭優(yōu)勢。如SOHO以年輕的都市白領(lǐng)階層為主要目標(biāo)市場，形成SOHO產(chǎn)品特有的形式——“面積不用大但功能要全、單價偏高總價要低、環(huán)境不重要但位置一定要好、戶型不講究但配套要全”。這種差異化適應(yīng)了顧客群細(xì)分后的某一類型，也就能夠牢牢鎖定目標(biāo)顧客群。

再次，品牌帶來附加值，可為房地產(chǎn)企業(yè)提供持續(xù)的造血能力。即使價格相對較高，但由于顧客對某品牌的物業(yè)有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，因而愿意接受溢價。從目前市場情況來看，對中高檔樓盤的選購日益體現(xiàn)出買房就是買品牌的趨勢。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭的結(jié)果，必定是名牌產(chǎn)品占據(jù)較大的市場份額并獲得可觀的投資回報。

（4）企業(yè)管理制度與管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度包括三個層面：最高層面是企業(yè)的基本管理制度，包括公司體制、公司治理結(jié)構(gòu)、管理機(jī)制、薪酬制度以及基本會計制度等；第二層面是企業(yè)的工作流程管理制度與規(guī)章等，包括行政事務(wù)、法律事務(wù)、財務(wù)、采購、工程管理、人力資源、銷售、客戶關(guān)系等方面的管理規(guī)章；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部或項目公司內(nèi)部使用的，沒有縱向和橫向工作接口關(guān)系的工作規(guī)程。房地產(chǎn)企業(yè)要提升核心能力，必須建立、健全企業(yè)管理制度，并確保各項制度的有效施行。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平除了與企業(yè)管理制度的健全性及執(zhí)行度有關(guān)外，還與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的合理性以及戰(zhàn)略執(zhí)行力等因素有關(guān)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資開發(fā)模式正在發(fā)生顯著的變化這種變化意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須對各職位、部門及項目部等重新進(jìn)行職能設(shè)計，重新進(jìn)行職責(zé)分工，重新界定工作接口關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立柔性的、學(xué)習(xí)性的、適應(yīng)企業(yè)外部環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)。即企業(yè)一方面要具有不斷學(xué)習(xí)、系統(tǒng)地、持續(xù)的整合內(nèi)外資源以應(yīng)對環(huán)境變化挑戰(zhàn)的能力，另一方面要在企業(yè)內(nèi)部形成學(xué)習(xí)氛圍及舒適的工作環(huán)境。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的空間維分析

房地產(chǎn)企業(yè)與其利益相關(guān)者的關(guān)系具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）企業(yè)與股東、債權(quán)人之間的關(guān)系。企業(yè)通過協(xié)調(diào)并合理地配置各種組織資源，增強(qiáng)企業(yè)持續(xù)盈利能力，創(chuàng)造長期的股東價值，通過規(guī)范信息披露保障各股東權(quán)益的公平性，使股東的所有者權(quán)益和債權(quán)人收益得以實現(xiàn)，從而提高股東及債權(quán)人的滿意度。

（2）企業(yè)與顧客之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)通過持續(xù)創(chuàng)新，不斷改進(jìn)開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，提高產(chǎn)品和服務(wù)的性價比，既要保證產(chǎn)品服務(wù)的傳統(tǒng)顧客需要的滿足，又要促進(jìn)顧客個性化需求的實現(xiàn)持續(xù)增強(qiáng)顧客的滿意度。

（3）企業(yè)與員工之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)通過完善內(nèi)部激勵機(jī)制，為員工提供各種培訓(xùn)，創(chuàng)造寬松的學(xué)習(xí)和發(fā)展環(huán)境，積極幫助員工正確做出自己的職業(yè)生涯規(guī)劃。企業(yè)不僅為員工提供勞動報酬，而且要為員工創(chuàng)造保持身心健康、工作技能持續(xù)提高、價值追求和需求層次持續(xù)提升的全面發(fā)展環(huán)境和條件。

（4）企業(yè)與競爭對手之間的關(guān)系。在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)若要從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，長期立于不敗之地，就不能對競爭對手采取“零和博弈”的策略，否則很可能會引起價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等，最終造成兩敗俱傷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的思維方式應(yīng)從對立競爭思維轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞲偁幩季S，即加強(qiáng)技術(shù)、信息交流與合作，取競爭對手之長補(bǔ)本企業(yè)之短，促進(jìn)自身核心能力的提高。

（5）企業(yè)與社會之間的關(guān)系。由于當(dāng)前國內(nèi)一線和二線城市高房價的矛盾比較突出，同時社會貧富分化嚴(yán)重帶來“仇富”心態(tài)，加之部分開發(fā)商哄抬房價和欺詐消費者的行為時有發(fā)生，因此目前房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)民眾心目中的形象還不夠好。房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)調(diào)自身發(fā)展的同時，還應(yīng)當(dāng)遵守各項法律法規(guī)，加強(qiáng)企業(yè)倫理建設(shè)，同時主動承擔(dān)企業(yè)的社會責(zé)任，積極參與公益事業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展，并在此過程中不斷提升自身的核心能力。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的時間維分析

可持續(xù)性是房地產(chǎn)企業(yè)核心能力在時間維度上的目標(biāo)。其基本含義是：企業(yè)發(fā)展不能超過企業(yè)內(nèi)部支持系統(tǒng)及外部自然資源和環(huán)境的承載能力，具體而言，就是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中保障土地資源的集約化利用，以及努力降低建筑能耗、開發(fā)綠色建筑的能力。以綠色建筑為例，由于政府的規(guī)劃、社會的發(fā)展以及人們對節(jié)能減排的觀念不斷強(qiáng)化，綠色建筑受到眾多國內(nèi)開發(fā)商的追捧，希望在大調(diào)控的背景下借此尋求突破。然而，綠色建筑不是綠化建筑，也不是高科技建筑、高成本建筑，它要求房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的核心能力支持，這種核心能力主要來自開發(fā)企業(yè)處于對未來考慮的技術(shù)、人才等方面的積累。

參考文獻(xiàn)

[1] 榮明生. 培育房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展. 中國房地產(chǎn)，2002（9）

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險類型；問題；措施

中圖分類號：TU712 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險在于開發(fā)商在項目開發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時期市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險有很多種，而如何做好風(fēng)險防范，對于一個企業(yè)的生存發(fā)展來說十分重要，以下將展開詳細(xì)探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險類型和風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會對房地產(chǎn)項目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟(jì)損失。同時因為國家的國民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整會給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險。科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動給房地產(chǎn)項目投資帶來的投資風(fēng)險為技術(shù)風(fēng)險。例如科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進(jìn)展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進(jìn)行改造。

3.決策和管理風(fēng)險。決策和管理風(fēng)險包括運營風(fēng)險、市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險、技術(shù)設(shè)計風(fēng)險、項目策劃風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和高層戰(zhàn)略風(fēng)險，決策和管理風(fēng)險對一個項目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟(jì)水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)對房產(chǎn)的消費起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項目帶來了風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險應(yīng)對措施

1.風(fēng)險回避。風(fēng)險回避主要是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者必須對風(fēng)險以及可能損失做出一個初步的估計和權(quán)衡，也就是風(fēng)險發(fā)生的可能性。風(fēng)險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機(jī)會，是一種比較消極的防范手段。

2.風(fēng)險控制。風(fēng)險控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險和損失降到最小。風(fēng)險控制的手段有風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制兩種類型。風(fēng)險預(yù)防涉及現(xiàn)時成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于采取預(yù)防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險的手段。風(fēng)險控制是管理者為消除和減少風(fēng)險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險時，要優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。

3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是開發(fā)商通過一定的措施和安排將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險回避不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險回避是放棄項目開發(fā)；風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險控制也有不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險因素。

4.風(fēng)險自留。風(fēng)險自留指的是房地產(chǎn)開發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險能夠為企業(yè)帶來較大的利益。風(fēng)險自留分為有意識的風(fēng)險自留和無意識的風(fēng)險自留。有意識的風(fēng)險自留是管理者的主動風(fēng)險自留，主動去承擔(dān)未來的風(fēng)險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風(fēng)險自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計不足而暴露于風(fēng)險中，是被動的風(fēng)險自留，需要通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。

5.風(fēng)險利用。風(fēng)險利用是在開發(fā)項目的過程中通過利用風(fēng)險來為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實存在的風(fēng)險，通過風(fēng)險管理技術(shù)化險為利。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理應(yīng)注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學(xué)的評級分析，明確房地產(chǎn)項目的具體風(fēng)險系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風(fēng)險最多的階段。

2.選擇最佳開發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開發(fā)區(qū)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項目成功與否，通常從這幾個方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。

3.推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過加強(qiáng)風(fēng)險知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險管理意識，加強(qiáng)對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個方面的風(fēng)險，可以說風(fēng)險存在于房地產(chǎn)運作的每個階段，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險事先預(yù)備，制定風(fēng)險管理流程，并作好風(fēng)險預(yù)算，將風(fēng)險降到最低，就能保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產(chǎn)風(fēng)險防范對策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009，05：50+52.

[2]魏巍.我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理現(xiàn)狀及對策研究[J].商業(yè)會計，2009，24：45-46.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資本結(jié)構(gòu)；資產(chǎn)負(fù)債率；公司績效

一、研究背景

國內(nèi)外有多位學(xué)者曾研究資本結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系，但結(jié)論正反分明，部分學(xué)者認(rèn)為二者成正相關(guān)關(guān)系，另一部分則認(rèn)為是負(fù)相關(guān)關(guān)系。在國外的研究中，Ronald W.Masulis（1983）通過實證研究表明，公司價值的變化與債務(wù)水平的變化正相關(guān)，債務(wù)每變動1美元，公司績效變化0.23-0.45；Titman and Wessels最早全面研究了資本結(jié)構(gòu)的決定因素，認(rèn)為企業(yè)的獲利能力與負(fù)債比率呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。在國內(nèi)的研究中，呂長江和王克敏（2002）對我國上市公司進(jìn)行實證研究表明，資產(chǎn)負(fù)債率與公司績效正相關(guān)；李義超（2001）分析資本結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系，得出二者為負(fù)相關(guān)的結(jié)論。

本文旨在以上述理論為背景，研究我國房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，湯華然（2011）指出，2000年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高達(dá)72%，遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率水平。一方面鑒于該行業(yè)高負(fù)債的資本結(jié)構(gòu)；另一方面，2008年金融危機(jī)以來我國房市的逆市上漲，受通脹壓力宏觀調(diào)控層面趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金面緊張的現(xiàn)象，開始多元化籌資。因此本文以房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象。

在關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與公司績效的研究中，牟偉明等（2008）研究指出，認(rèn)為我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率與績效呈正相關(guān)關(guān)系；唐尚亮（2009）研究得出我國上市公司債務(wù)比例與企業(yè)績效負(fù)相關(guān)的結(jié)論；蔡亮亮（2010）通過實證分析得出，房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)與公司績效呈現(xiàn)一定的負(fù)相關(guān)關(guān)系。

二、模型與數(shù)據(jù)

1.模型構(gòu)建

由于凈資產(chǎn)收益率不能體現(xiàn)股價對企業(yè)績效的影響，本文選取托賓Q值反映企業(yè)績效，以資產(chǎn)負(fù)債率（LR）作為解釋變量衡量企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

2.樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文以滬、深兩市A股主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)作為研究對象，同時考慮到財務(wù)異常，剔除ST、PT類公司。

牟偉明、唐尚亮研究所采用的數(shù)據(jù)均在2007年以前，蔡亮亮采用2007-2009年的數(shù)據(jù)。本文主要想反映出2008年金融危機(jī)以來，尤其是2010年以來受資金面趨緊影響的房企的資本機(jī)構(gòu)變化與企業(yè)績效間的關(guān)系，因此選取2007-2010年的數(shù)據(jù)。同時為保持?jǐn)?shù)據(jù)的連貫性，將剔除數(shù)據(jù)不連貫的企業(yè)。

三、結(jié)果分析

1.描述性統(tǒng)計

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，對宏觀經(jīng)濟(jì)也較為敏感。其資本結(jié)構(gòu)最鮮明的一個特點即高負(fù)債水平，盡管如此，2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來，我國上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率仍在不斷上升；受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)在2008年所創(chuàng)造的企業(yè)績效并不明顯，但是相比2007年，危機(jī)之后上市房企的績效大幅降低。

2.截面分析

通過對樣本截面數(shù)據(jù)的線性分析，得出2008年解釋變量LR與被解釋變量Q-1值相關(guān)性不顯著，但2007年以及金融危機(jī)后2009、2010年的回歸結(jié)果都證明了上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（LR）與企業(yè)績效（Q-1值）存在明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系。

四、結(jié)論及建議

1.結(jié)論

依據(jù)李義超、唐尚亮、蔡亮亮等人的研究結(jié)果，已得出我國上市房企負(fù)債融資具有內(nèi)源性，融資結(jié)構(gòu)單一，企業(yè)破產(chǎn)制度不健全，內(nèi)部人控制現(xiàn)象仍舊突出等結(jié)論，這些因素都是形成房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)績效呈負(fù)相關(guān)關(guān)系的重要原因，本文在支持以上結(jié)論的同時，還強(qiáng)調(diào)一點：后危機(jī)時代房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)低績效值背景下的高負(fù)債融資行為的風(fēng)險性正在提高。

這是因為，隨著危機(jī)的逐步散去，宏觀經(jīng)濟(jì)從寬松的刺激環(huán)境逐漸向穩(wěn)健的調(diào)控環(huán)境轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況下通脹壓力抬頭，一是房地產(chǎn)企業(yè)貸款的成本在提高，二是在流動性收縮的情況房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度在提高。另外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策的逐漸加強(qiáng)，企業(yè)管理制度及治理結(jié)構(gòu)的逐步完善，房企的經(jīng)營管理壓力業(yè)正在增大。

2.建議

由于這種高負(fù)債融資行為風(fēng)險性的提高，房地產(chǎn)企業(yè)一是要積極擴(kuò)寬融資渠道，改善融資結(jié)構(gòu)，控制負(fù)債融資水平；二是房地產(chǎn)企業(yè)需要積極提高資金使用效益，提升經(jīng)營管理水平，重視財務(wù)績效；三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓展合作機(jī)制，改革股權(quán)結(jié)構(gòu)，改進(jìn)治理模式，建立風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。

最后，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，監(jiān)管層更需要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，完善相關(guān)企業(yè)管理制度，規(guī)范企業(yè)治理機(jī)制，增強(qiáng)信息透明度。

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篇4

關(guān)鍵詞：多元化納稅負(fù)債競爭力

在我國城鎮(zhèn)化政策的導(dǎo)向下，隨著我國房地產(chǎn)市場的開放和發(fā)展，越來越多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)這個行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，我國目前注冊的房地產(chǎn)公司有9萬家左右，。國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在10年多的發(fā)展中得得到了了空前的發(fā)展與壯大。做為房地產(chǎn)企業(yè)的的狀況也是層次不齊，房地產(chǎn)市場在前期的發(fā)展中摸索前進(jìn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)隊伍不斷壯大。隨著房地產(chǎn)市場的放開，房價一直上行不下，越來越多的企業(yè)加入到房地產(chǎn)企業(yè)的隊伍中，其中包括原來以此為主要業(yè)務(wù)的民營企業(yè)和國有企業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，根據(jù)新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到九萬多家，與與2007年的5萬多家相比，房地產(chǎn)企業(yè)增加了將近一倍。這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)整體結(jié)構(gòu)逐步又單一化轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展的趨向，民營企業(yè)、

國有企業(yè)、外資企業(yè)等企業(yè)形式多頭并存。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場沒有放開前，主要以國企為主，1994年，又建設(shè)部等幾個部門聯(lián)合推選的百強(qiáng)企業(yè)，無一例外都是國企。隨著國家房地產(chǎn)市場放開，民營房地產(chǎn)企業(yè)開始迅速發(fā)展，10年以后的房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，百分之八十以上的企業(yè)為民營企業(yè)。商品房的投資主體由國有企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槊駹I企業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)占主體的是民營企業(yè)和股份制企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)由于機(jī)制和競爭活力等方面原因在房地產(chǎn)市場逐步開放的情況下開始萎縮。同時外資企業(yè)也看到了房地產(chǎn)市場的繁榮和高利潤，紛紛涌入，成為房地產(chǎn)行業(yè)不可忽視的重要組成部分。

多元化的房地產(chǎn)企業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了競爭的活力，也為房地產(chǎn)行業(yè)的管理帶來更多的新問題，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)的新狀況。

（三） 房地產(chǎn)企業(yè)整體上存在著規(guī)模小，實力弱的狀況。根據(jù)意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)

家的帕累托的80/20規(guī)律，論證一個成熟、規(guī)范的行業(yè)，只有百分之二十的企業(yè)占到該產(chǎn)業(yè)百分之八十的份額，這個行業(yè)才能有序競爭。根據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)字，2005年我國前8家上市公司的份額占到百分之十五左右，而2005年的房地產(chǎn)企業(yè)大概有五萬家，這說明我國的房地產(chǎn)市場在當(dāng)時時期還沒有走上有序競爭的局面。截止2011年，我國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的銷售額占到總體銷售額的百分之二十八，這與房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量基數(shù)相比，還有一定的距離。

從2011年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年綜合實力排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額均值達(dá)到555.2億元，百強(qiáng)企業(yè)的營業(yè)收入均值達(dá)到132.3億元，與前幾年企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模相比，已不可同日而語，萬科、保利、恒大等大型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模壯大，管理規(guī)范，是房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者。

另有大部分地方房企特別是民營企業(yè)還存在這規(guī)模小、實力弱的狀況，有待于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步調(diào)控，通過融資、并購、企業(yè)重組的方式，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行改組，壯大企業(yè)發(fā)展規(guī)模。

（四） 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高，對銀行依賴性大。我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在一個

普遍特點，對銀行的依賴性較大。這要從國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源說起，企業(yè)的資金來源一般是三個方面：國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金（主要是定金和預(yù)付款）。企業(yè)的自有資金一般都較少，銀行貸款始終貫穿在項目的整個運作過程。房地產(chǎn)開發(fā)資金有一半來自于銀行貸款，另外購房者的貸款也來自銀行，定金和預(yù)收款也有一部分來自于銀行，按照統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)資金的百分之七十來源于銀行貸款。根據(jù)國際通行標(biāo)準(zhǔn)，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)中的資金標(biāo)準(zhǔn)為百分之四十，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個比例。

央企參與的地產(chǎn)開發(fā)項目，有其他業(yè)務(wù)面收入，資金雄厚；大型的民營企業(yè)和股份制企業(yè)通過自有盈利儲備和上市發(fā)行股票等方式為企業(yè)募集發(fā)展所需資金；但是對于大部分民營企業(yè)來說，主要通過銀行獲得資金，資金來源渠道脆弱，在國家調(diào)控和競爭激烈的情況下這樣的資金來源渠道明顯不足以應(yīng)付，就導(dǎo)致企業(yè)“資金鏈”斷鏈的情況頻頻出現(xiàn)，一方面影響了銀行的貸款回收，另一方面也給消費者的住房消費帶來了不確定的風(fēng)險。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)利潤和納稅不對等。房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，這從我國

房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展就可以明顯看出，據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤比其他行業(yè)的平均利潤高出5倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他行業(yè)，但是房地產(chǎn)企業(yè)向國家所繳納的稅款卻與其利潤有很大的差距。究其根源，是國稅部門沒有與銀行、土管局、規(guī)劃局等單位形成聯(lián)合協(xié)作機(jī)制，對于房地產(chǎn)項目的開工進(jìn)度、開發(fā)數(shù)量等難以做到信息透明，從而對房地產(chǎn)企業(yè)該收的稅款難以實現(xiàn)完善管理。這也是當(dāng)前稅務(wù)部門急需解決的問題。

（二）民營企業(yè)與國有企業(yè)不對等競爭。國有企業(yè)與民營企業(yè)在同一個市場進(jìn)行激烈競爭，與其他壟斷性行業(yè)相比，這是我國房地產(chǎn)行業(yè)的一大特色，由此引起的爭議也越來越多，國有企業(yè)攜帶國家資本進(jìn)入市場競爭，與私營企業(yè)自籌資金對比，有著明顯的不對等性。

國有企業(yè)因其性質(zhì)決定了經(jīng)營者沒有太多的風(fēng)險意識，對于資金的安全管理存在漏洞，比如近幾年各地屢屢出現(xiàn)的“地王”，基本都是國有企業(yè)的行為，這些土地在市場景氣的情況下可以獲得利潤，但是一旦市場缺乏有效的支撐，土地價錢與房價達(dá)不到均衡，國家的資產(chǎn)無形中遭到損害；另外國企和政府存在著千絲萬縷的關(guān)系，政府對市場的管理行為無法做到“一碗水端平”的狀態(tài)；國有企業(yè)的資金實力也是民營企業(yè)不能與之平等的重要原因。

（三）大部分企業(yè)品牌管理意識較差，缺乏核心競爭力。隨著市場的逐步有序化，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于自身都加以調(diào)整和完善，在企業(yè)內(nèi)部推行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，加強(qiáng)了自身的競爭力，這些行為得到了資本市場的認(rèn)可，這些房地產(chǎn)企業(yè)因此上市發(fā)行，得以壯大發(fā)展，主要以大型房地產(chǎn)企業(yè)為代表。

另外也有大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)更注重短期效益，企業(yè)的品牌管理意識較差，缺乏核心競爭力，這對于企業(yè)自身的壯大與發(fā)展十分不利。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)問題的解決方案

（一）國家要規(guī)范管理，對于民營資本與國有企業(yè)的競爭從經(jīng)濟(jì)大局出發(fā)，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對于民營企業(yè)與國有企業(yè)在房地產(chǎn)市場的共存狀況，國家要從民生的角度出發(fā)，對于二者進(jìn)行合理調(diào)整。2010年中石化將其屬下的一家房地產(chǎn)進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓，這是我國對于國企在房地產(chǎn)市場調(diào)整邁出的重要一步。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及的行業(yè)較多，對于民營企業(yè)與國有資本的調(diào)整要考慮各方面的的利益，進(jìn)行均衡調(diào)整。

（二）規(guī)范銀行貸款，房企要增加融資渠道。根據(jù)目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度，可以毫不諱言地說，房地產(chǎn)企業(yè)把行業(yè)的風(fēng)險部分轉(zhuǎn)嫁到銀行上面，這是一個危險的信號，給國家的金融安全造成了隱患，另外一方面對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過度對銀行的依賴使房企不能健康發(fā)展。所以，要通過國家調(diào)控，規(guī)范銀行貸款，減少房企對銀行的依賴。有利于維護(hù)社會穩(wěn)定、房企健康發(fā)展。

（三）企業(yè)要加強(qiáng)核心競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房企要改變

思路，加強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，從企業(yè)品牌樹立、內(nèi)部管理、產(chǎn)品質(zhì)量保證等方面著手，使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。

隨著我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展與壯大，與此同時，也涌現(xiàn)出了各種各樣的問題，這些問題涉及到各方面的關(guān)系與利益，。如何應(yīng)對這些問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自身規(guī)范、加強(qiáng)內(nèi)功、快速發(fā)展是企業(yè)在競爭中制勝的法寶；對于國家來說，只要是從民眾的角度出發(fā)，都會得到社會的支持與擁護(hù)。

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；稅收籌劃；重要性

一、土地增值稅的概念及其特殊性

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規(guī)定的扣除后的增值額部分對國家進(jìn)行納稅的一種稅負(fù)。土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)最重的一種稅負(fù)，其所采用的方法是超額累進(jìn)稅率，這種計稅方式更增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地，土地增值稅的籌劃對房產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的同時有效提升企業(yè)價值。

二、房產(chǎn)項目的土地增值稅稅收籌劃分析

（一）普通住宅稅收籌劃

對于普通住宅項目的稅收籌劃，應(yīng)當(dāng)做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業(yè)的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，依據(jù)相關(guān)計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負(fù)增加。另外房產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢绞剑J款利息扣除限額包括商業(yè)銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)姆绞郊哟蠊才涮淄度?，改善項目的綠化環(huán)境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。

（二）成本測算和分配

完善企業(yè)管理制度，合理劃分管理部門及生產(chǎn)部門，對房產(chǎn)企業(yè)的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發(fā)間接費用等成本測算沒有嚴(yán)格的規(guī)定，因此在實際業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門能夠依據(jù)自身實際情況，將開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等與公司業(yè)務(wù)做合理的分割，在組織機(jī)構(gòu)、人員編制等方面也能夠進(jìn)行合理的分配，從而做到能夠?qū)⒏鞑块T費用明顯區(qū)分列支，減少因企業(yè)部門職責(zé)劃分不清帶來的費用認(rèn)定風(fēng)險，加大建造總成本。

三、稅負(fù)優(yōu)化的可行性實施方式

以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業(yè)、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權(quán)，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業(yè)等進(jìn)行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分?jǐn)傆嬎悖瑴y算應(yīng)繳土地增值稅為15.07億。

其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業(yè)5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數(shù)測算。

2.由于普宅部分增值額為負(fù)值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）

非普宅增值稅計算：（見下頁表2）

依據(jù)此房產(chǎn)項目的具體情況，可以采用以下方式進(jìn)行土地增值稅優(yōu)化。

（一）按不同方式進(jìn)行成本分?jǐn)?/p>

一是按照占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?，依?jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條的規(guī)定解決占地面積和綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分?jǐn)偙Ｕ戏亢蜕唐贩客恋爻杀荆軌虻玫蕉悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，此次測算預(yù)計可節(jié)約土增稅3460.18萬。（見表3）

二是專屬建安成本的方式，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產(chǎn)公司提供足夠的證據(jù)支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可企業(yè)建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準(zhǔn)確性、完整性。而其他開發(fā)成本包括前期費用和基礎(chǔ)設(shè)施費，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分?jǐn)?；如果方案落地實施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分?jǐn)傆稍A(chǔ)數(shù)據(jù)扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預(yù)計可以節(jié)約土增稅7869萬。

三是車位和商業(yè)自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負(fù)增值。根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號第二條的規(guī)定，土地增值稅的計算統(tǒng)一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業(yè)統(tǒng)一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數(shù)據(jù)，目前未售車位361個，商業(yè)8套，市場價格車位25萬/個，商業(yè)4萬/平，按照銷售部門預(yù)測，剩余車位和商業(yè)不能實現(xiàn)銷售，如果打包銷售，可以給予適當(dāng)?shù)匿N售折扣，按照車位20萬/個，商業(yè)3萬/平測算，預(yù)計節(jié)稅62.06萬，如自持車位的負(fù)增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。

四是優(yōu)化公司現(xiàn)售樓處成本分?jǐn)?，根?jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發(fā)間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設(shè)售樓處，而是使用配套商業(yè)進(jìn)行銷售工作，在產(chǎn)品規(guī)劃支出前就做好相關(guān)預(yù)案的話，現(xiàn)售樓處已發(fā)生的500萬成本就能夠作為扣除項目進(jìn)行扣除，預(yù)計可節(jié)約土增稅324萬，從而也起到了節(jié)約銷售成本的目的。

五是優(yōu)化期間費用與開發(fā)間接費用的轉(zhuǎn)化，可以通過合理的方法，作為項目開發(fā)成本扣除，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，直接組織、管理開發(fā)項目的人員工資、福利費，允許計入開發(fā)間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設(shè)直接相關(guān)，如關(guān)聯(lián)方具有工程管理能力和資質(zhì)，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關(guān)費用，在實際管理的開始日雙方應(yīng)簽訂工程管理服務(wù)合同和工程項目有關(guān)服務(wù)合同，發(fā)生相關(guān)費用可計入開發(fā)間接費而不歸集為管理費用，優(yōu)化后的歸集分?jǐn)偡椒梢栽黾由唐贩块_發(fā)成本1100萬，預(yù)計可節(jié)約土增稅1035萬。

具體優(yōu)化成本分?jǐn)偣?jié)稅的方式見表4：

以上優(yōu)化方案共計節(jié)稅1.89億，籌劃方案落地，進(jìn)行土增稅清算時，還需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分溝通。

（二）合理制定項目售價

合理制定項目銷售目標(biāo)，通過大數(shù)據(jù)的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進(jìn)計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進(jìn)行效應(yīng)測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導(dǎo)，避免因缺少稅收籌劃數(shù)據(jù)的支持盲目定價，產(chǎn)生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發(fā)生。

（三）利用利息支出方式減輕稅收負(fù)擔(dān)

合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規(guī)定利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，允許按照實際情況對稅收部分進(jìn)行扣除，房產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)成本之和5%進(jìn)行扣除；凡是能按照房產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龆寄馨慈〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業(yè)1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產(chǎn)項目開發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉敏芝.淺議房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險[J].會計師，2014（14）：49-50.

篇6

【關(guān)鍵詞】融資困境；用工困境；自主創(chuàng)新；合作金融

一、東部沿海中小企業(yè)發(fā)展中面臨的若干困境分析

（一）融資困境

中小企業(yè)融資困難，主要有以下幾方面原因：首先，從東部沿海中小企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，本身存在著諸如：整體素質(zhì)不高、自主創(chuàng)新能力較差、抗風(fēng)險能力較低、規(guī)模較小、資信較差等問題，這些問題也成為目前融資困難的主要原因。其次，從外部融資環(huán)境上看，實行商業(yè)銀行股份制改革以來，銀行進(jìn)一步加強(qiáng)了信貸風(fēng)險的控制，而銀行業(yè)競爭加劇，也促使銀行從其“利潤最大化，風(fēng)險最小化”出發(fā)，更加傾向于向盈利能力和風(fēng)險控制能力較強(qiáng)的大型企業(yè)提供信貸支持。雖然我國出臺了關(guān)于促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的《中小企業(yè)促進(jìn)法》，但是從執(zhí)行上看，效果有限。再次，中國房地產(chǎn)市場的繁榮，使得大量信貸資金流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也在一定程度上擠占流向中小企業(yè)的資金流。由于我國中小企業(yè)融資渠道較為單一，民間金融機(jī)構(gòu)發(fā)展較慢，也在一定程度上限制了企業(yè)的融資能力。

（二）用工困境

1．“民工回流”企業(yè)面臨“招工難”困境?！懊窆せ亓鳌笔蛊髽I(yè)招工更加困難，目前民工回流主要有以下兩方面原因：第一，西部大開發(fā)戰(zhàn)略、中部崛起戰(zhàn)略的實施，促進(jìn)了我國中、西部省份經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，隨著中、西部省份經(jīng)濟(jì)的崛起，原本由中西部到東部沿海省份的務(wù)工人員，開始回流；第二，東部沿海省份生活成本上升，特別是近年來通貨膨脹率較高的情況下，工資上升水平低于物價上漲水平，并由此產(chǎn)生的實際工資水平上升困難。導(dǎo)致“用工難”“民工荒”問題開始在東部沿海省份出現(xiàn)，伴隨著“民工回流”的是企業(yè)用工成本的上升，一方面，“民工回流”導(dǎo)致企業(yè)熟練工人流失，對企業(yè)生產(chǎn)造成一定的沖擊，如果重新雇工，需要支付一定的培訓(xùn)成本，這無疑給企業(yè)的持續(xù)生產(chǎn)和成本節(jié)約方面構(gòu)成挑戰(zhàn)，另一方面，“民工回流”改變了東部地區(qū)勞動力供給狀況，使得企業(yè)不得不面臨“雇工難”問題。

2．勞動力素質(zhì)與企業(yè)要求存在較大偏差。勞動力素質(zhì)較低，無法適應(yīng)企業(yè)要求，是用工困境的另一表現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的推進(jìn)，企業(yè)對勞動力素質(zhì)提出了新的要求，原本那種單純依靠體力投入的生產(chǎn)模式，已經(jīng)不適應(yīng)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，隨著新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用，企業(yè)越來越偏向于雇傭懂技術(shù)、懂知識的技術(shù)工人。但是目前勞動力素質(zhì)與企業(yè)要求存在較大偏差，企業(yè)急需的技術(shù)工人存在較大缺口，企業(yè)即使有應(yīng)用新技術(shù)、采用新設(shè)備的動力，但是由于缺乏技術(shù)工人的原因，也不得不重新考慮其生產(chǎn)計劃，而生產(chǎn)技術(shù)和設(shè)備沒有及時的更新?lián)Q代，也使得企業(yè)生產(chǎn)效率得不到有效提升，最終導(dǎo)致企業(yè)整體素質(zhì)較低。

（三）出口困境

1．貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，出口環(huán)境惡化。經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)后，全球貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，各國紛紛實行貿(mào)易保護(hù)，對進(jìn)口進(jìn)行較大限制，同時積極鼓勵出口。貿(mào)易保護(hù)對于我國外向型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響，我國東部沿海外向型中小企業(yè)受到不小的沖擊，由于訂單較少、出口受阻等因素影響，使得中小企業(yè)出現(xiàn)不同程度的產(chǎn)品積壓，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至出現(xiàn)資金鏈條斷裂狀況。

2．人民幣持續(xù)升值，降低競爭優(yōu)勢。人民幣的持續(xù)升值，使得我國中小企業(yè)面臨價格優(yōu)勢的流失，產(chǎn)品競爭力被削弱，增加了發(fā)展外貿(mào)的難度。雖然國家對外貿(mào)企業(yè)進(jìn)行出口稅收優(yōu)惠和財政補(bǔ)貼，但是企業(yè)利潤依然難以保證。同時，人民幣升值使得國外產(chǎn)品相對競爭力增強(qiáng)，我國出口競爭企業(yè)面臨較大沖擊。

（四）技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用困境

1．人才吸納能力不足，阻礙技術(shù)創(chuàng)新。技術(shù)創(chuàng)新，人才是個很關(guān)鍵的因素，但是目前我國中小企業(yè)吸納優(yōu)秀人才能力不足，這就在一定程度上阻礙了創(chuàng)新能力的形成與提升。中小企業(yè)人才吸納能力不足的原因：一是，家族式企業(yè)占多數(shù)，企業(yè)在用人方面，多是偏向于重用內(nèi)部人，而對于外部人則重視不夠，削弱了外部優(yōu)秀人才投身中小企業(yè)的動力。二是，人才激勵不足。首先，中小企業(yè)缺乏一個有效人才培養(yǎng)機(jī)制，大多數(shù)中小企業(yè)沒有比較科學(xué)合理的績效考評和員工素質(zhì)評估制度，因此也不能比較公平合理的對優(yōu)秀員工進(jìn)行獎酬激勵；其次，長期形成的“人治企業(yè)”的管理文化，也不利于優(yōu)秀人才充分發(fā)揮個人管理能力，同時也在一定程度上打擊其參與企業(yè)管理的熱情。三是，中小企業(yè)往往由于其規(guī)模小、抗風(fēng)險能力較弱而留不住優(yōu)秀人才。人才困境阻礙了企業(yè)的自主創(chuàng)新能力，使得企業(yè)生產(chǎn)效率得不到有效的提升，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

2．創(chuàng)新資金投入不足，創(chuàng)新面臨資金短缺問題。從企業(yè)自身方面看，技術(shù)創(chuàng)新需要資金支持，目前在中小企業(yè)融資困難的狀況下，創(chuàng)新缺乏充足的資金保障，這就使得我國中小企業(yè)出現(xiàn)一種“心有余而力不足”狀況，許多企業(yè)有創(chuàng)新動力，但是創(chuàng)新活動由于缺乏相應(yīng)的資金支持而面臨較大阻力，因此大多數(shù)企業(yè)最后還是選擇模仿而不是自主創(chuàng)新。這就決定了我國中小企業(yè)創(chuàng)新能力長期處于較低水平。從國家方面看，國家對于企業(yè)自主創(chuàng)新支持力度不足也是當(dāng)前企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力的一個原因，因此要提高企業(yè)創(chuàng)新能力，應(yīng)該把企業(yè)在市場壓力下的被動式創(chuàng)新，與國家財政金融政策主動支持創(chuàng)新相結(jié)合，只有這樣才能更加有效的促進(jìn)創(chuàng)新水平的提升。

3．勞動力素質(zhì)較低，阻礙了技術(shù)應(yīng)用。新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用應(yīng)該與相適應(yīng)的勞動力相配套，才能最大限度的發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，較快的提高生產(chǎn)效率，但是目前我國勞動力素質(zhì)較低，產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人較為短缺，這就限制了新技術(shù)的運用。由于缺乏技術(shù)工人，有些企業(yè)機(jī)器設(shè)陳舊，仍然無法更新，不僅嚴(yán)重的束縛企業(yè)生產(chǎn)效率的提高，而且也使得企業(yè)無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而面臨被淘汰風(fēng)險。

二、對策思考

（一）構(gòu)建和優(yōu)化針對中小企業(yè)的多元化融資平臺

針對目前中小企業(yè)融資渠道較為單一，融資較為困難的狀況，應(yīng)該加快構(gòu)建多元化中小企業(yè)融資平臺。

1.優(yōu)化以創(chuàng)業(yè)板市場為主的科技型中小企業(yè)融資平臺。科技型中小企業(yè)發(fā)展壯大不僅對于提升我國的科技創(chuàng)新水平有重要意義，也為我國順利實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所必須，創(chuàng)業(yè)板市場的建立為中小企業(yè)融資提供了新的有效的融資平臺，創(chuàng)業(yè)板市場通過為處于創(chuàng)業(yè)期的科技型企業(yè)，提供了通過發(fā)行股票、債券的融資方式，在銀行貸款利率較高的背景下，無疑是一種低成本的融資方式。優(yōu)化創(chuàng)業(yè)板市場，保證創(chuàng)業(yè)板市場更好的服務(wù)于科技型中小企業(yè)，應(yīng)該做到做好以下幾方面：首先，應(yīng)該加快發(fā)展為科技型中小企業(yè)上市服務(wù)的中介組織發(fā)展步伐。針對目前我國創(chuàng)業(yè)板市場中介組織發(fā)展相對滯后、規(guī)模較小等特點，應(yīng)該在財政稅收等方面給予其一定支持，同時應(yīng)該建立起中介組織評級制度，對于資信度較高的為科技型中小企業(yè)上市提供服務(wù)的中介組織給予較大稅收優(yōu)惠，而對于資信度較低的中介組織應(yīng)該加以規(guī)范。其次，應(yīng)該加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)板市場的監(jiān)管力度，創(chuàng)業(yè)板上市的科技型企業(yè)由于處于創(chuàng)業(yè)期，其風(fēng)險控制能力較低。加強(qiáng)對上市企業(yè)的監(jiān)管不僅有利于維護(hù)投資者利益，而且對于創(chuàng)業(yè)規(guī)范科技型中小企業(yè)發(fā)展也有重要意義。

2．構(gòu)建中小企業(yè)合作金融組織。中小企業(yè)合作金額組織的構(gòu)建，有利于從企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部解決融資難題，促使企業(yè)資金由“外源性”向“內(nèi)源性”轉(zhuǎn)化，相比于“外源性”的商業(yè)銀行貸款，中小企業(yè)合作金融組織的構(gòu)建。一方面，由于中小企業(yè)合作金融具有互特點，由此實行的低利率，不僅對于降低企業(yè)融資成本具有重要作用，而且也提高了企業(yè)盈余資金的利用效率；另一方面，合作金融將有利與中小企業(yè)迅速融資，對于解決企業(yè)臨時性資金困難具有重要作用。

（二）加大對中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的支持力度

1．設(shè)立“種子基金”扶植處于創(chuàng)業(yè)期的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。處于創(chuàng)業(yè)期的“優(yōu)質(zhì)企業(yè)”如科技型中小企業(yè)，在應(yīng)用新技術(shù)和進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新活動過程中，需要較為充足的創(chuàng)新資金做支撐，資金對處于創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)尤其重要，而這些企業(yè)往往由于缺乏足夠的創(chuàng)新資金，創(chuàng)新活動受到很大抑制，因此設(shè)立扶植優(yōu)質(zhì)企業(yè)的“種子基金”尤其重要：首先，從建設(shè)創(chuàng)新型國家來看，設(shè)立專門扶植“創(chuàng)新型中小企業(yè)”的種子基金，可以為中小企業(yè)傳遞國家將大力扶植具有創(chuàng)新活力的企業(yè)的信息，可以提高中小企業(yè)的創(chuàng)新熱情，進(jìn)而推動創(chuàng)新型國家建設(shè)進(jìn)程；其次，從中小企業(yè)方面看，設(shè)立“創(chuàng)新基金”為那些具有創(chuàng)新能力和活力的企業(yè)提供了一定量的資金支持，在一定程度上提高了創(chuàng)新水平。

2．加強(qiáng)中小企業(yè)科技型、管理型人才隊伍建設(shè)。要提高中小企業(yè)的創(chuàng)新能力，人才隊伍的建設(shè)十分重要，而人才隊伍建設(shè)需要多方參與。首先，從中小企業(yè)本身來看，需要轉(zhuǎn)變管理觀念，為科技型、管理型人才提供一個良好的發(fā)展環(huán)境，一方面，應(yīng)該完善企業(yè)管理制度，建立一套科學(xué)有效的績效考核、薪酬獎勵制度，去除在薪酬和獎勵方面的隨意性，以更好吸納人才，留住人才，發(fā)揮人才潛力為企業(yè)發(fā)展提供智力保障；另一方面，應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)間的交流與合作，相互借鑒人才建設(shè)機(jī)制和經(jīng)營管理理念。其次，從政府層面看，一是加強(qiáng)財政對技術(shù)教育的投資力度，培養(yǎng)更多適應(yīng)于企業(yè)創(chuàng)新活動的技術(shù)人才，提高勞動力的技術(shù)水平和科學(xué)文化素質(zhì)；二是，在稅收方面給予致力于技術(shù)創(chuàng)新的中小企業(yè)較大的優(yōu)惠，降低稅率水平；三是，加強(qiáng)“產(chǎn)、學(xué)、研”的有機(jī)結(jié)合，為高校和企業(yè)更好的合作提供平臺，加大對技術(shù)創(chuàng)新、新技術(shù)運用方面有突出成績的相關(guān)人員獎勵力度。

（三）加快產(chǎn)業(yè)升級步伐，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

“民工回流”導(dǎo)致東部沿海地區(qū)中小企業(yè)出現(xiàn)用工困難狀況，而且隨著中國人口老齡化加快，用工困難可能在較長時間內(nèi)困擾著中小企業(yè)。緩解這一問題的有效途徑是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的繼續(xù)優(yōu)化：第一，應(yīng)該著力推進(jìn)中小企業(yè)轉(zhuǎn)型，由原來靠大量勞動投入的勞動密集型轉(zhuǎn)為主要靠技術(shù)、和資本投入的技術(shù)、資本密集型企業(yè)，提高企業(yè)技術(shù)應(yīng)用水平和創(chuàng)新水平；第二，應(yīng)該繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，由原來的“二、三、一”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭?、二、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型，同時在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，加快農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移力度，降低農(nóng)村中的隱性失業(yè)問題，以便為處于轉(zhuǎn)型期的企業(yè)提供充足勞動力。

參考文獻(xiàn)

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