導語：如何才能寫好一篇房地產企業(yè)會計制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房地產企業(yè)會計內控存在的各種問題

1.1受到來自外部環(huán)境的影響

面對經濟全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導致我國房地產企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經營發(fā)展時承受著來自國內同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內外同行進行競爭[2]。另外，再加上房地產行業(yè)的特點為資金開銷高、難以控制以及風險大等，進而導致其在開展會計核算與決策的過程中產生失誤現(xiàn)象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。

1.2企業(yè)會計內控制度存在缺陷

和國外的房地產行業(yè)相對比，我國的房地產行業(yè)具有起步不快的特點，因為受到來自該特點的影響，從而造成我國大部分房地產企業(yè)構建的會計內控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產生的問題并不少。從多個角度來看，房地產行業(yè)之所以會出現(xiàn)上述的問題，其主要受到來自兩個因素的影響：（1）不根據(jù)市場經濟發(fā)展的需要與規(guī)律會計內控制度開展構架，使其具有很大的盲目性，從而導致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會計內控方面開展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關部門或是房地產行業(yè)在制定會計內控制度的過程中，忽略將制度和其經營發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。

1.3內控環(huán)境多樣化

最近幾年隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產行業(yè)在會計內控方面具備操作性強以及規(guī)范化特點的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產企業(yè)也為自身發(fā)展構建部分和會計內控相關的制度，可是實際可行以及比較合理的目標與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會計內控管理計劃存在操作性不強的特點，因此產生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產行業(yè)中還面臨著會計內控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當前網絡技術呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識以及計算機水平較低，由此而導致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財務工作。

構建和改進房地產企業(yè)會計內控制度的方法

2.1對資金管理承受風險開展科學的控制

對于房地產行業(yè)來說，構建和改進其資金風險防范機制也是其會計內部控制一個重要的內容。所以，企業(yè)必須構建起預防資金風險制度，使企業(yè)負責人從經濟、法律與行政三個方面認識到其需要承擔的責任，同時還持續(xù)地改進與控制有關的財務管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務盈利能力可以得到不斷的增加，進一步減少其面臨的收支風險?？偟膩碚f，也就是房地產企業(yè)在債務資金結構方面開展改革與調整的過程中，必須嚴謹?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產經營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財務杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產企業(yè)面臨的風險并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風險開展控制[4]。舉例來說，房地產企業(yè)能夠經參與到目前社會多種活動以及商業(yè)保險，從而把風險轉移；堅持采取經營模式復雜化政策，令企業(yè)的內部產品經營可以達到相互互補的現(xiàn)象，進一步出現(xiàn)以盈補虧以及以收補欠的現(xiàn)象。同時，企業(yè)還必須對資金開銷做出正確的安排計劃，且經使用分散歸還與借款的方式對資金實際的花費和收入做出科學合理的計劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔來自資金方面的風險。

2.2提高內部審計工作的力度

房產企業(yè)想要順利地完成經營目標，提高其內部審計工作的力度很有必要，而增加其財務會計管理審計力度更是重中之重。企業(yè)可以經過構建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對提高內部審計工作具有的獨特性以及權威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個方面對其會計有關工作開展監(jiān)督和審計，使用要求性十分高的審核標準以及行為規(guī)范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風險開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預防財務會計報表出現(xiàn)問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴重的經濟被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計人員開展素質培訓，增加其掌握的專業(yè)知識以及自身綜合素質，使其具備可以滿足房地產行業(yè)發(fā)展需要的能力，進一步給企業(yè)成立一支綜合能力強的審計隊伍。

2.3對企業(yè)成本進行有效的控制

在房產企業(yè)所有的內控工作上，對其會計工作開展內部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會計工作方面實現(xiàn)內部控制管理主要為了可以減少財務成本投入，進而增加其生產經營利益。所以，對于房產企業(yè)來說，對其財務成本實行有效的內部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經對其經營管理每個過程花費的成本開展具有細分化特點的管理，可以順利地達到對其全部生產經營成本進行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費很小成本的同時取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對會計內控管理力度，給內部控制管理工作達到規(guī)范、合理以及貫徹實行提供保證，進一步增強其財務管理的效果。

綜上所述，隨著房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對其實行有效的內部管理很有必要。構建與改進房地產企業(yè)的會計內控制度，可以對其產生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產成本投入，同時還能夠確保其維持在穩(wěn)定經營管理的狀態(tài)中，進而達到增加經濟效益的目的，使地產行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對文中所述房地產企業(yè)內部控制中存在的問題，應增加構建會計內控制度體系的力度，使其可以適應企業(yè)發(fā)展的需要，同時在生產經營得到改進完善，進一步完成其用最少的生產成本獲取更多利益目的。

參考文獻

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[4]呂明.淺析房地產企業(yè)財務風險及控制措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011，21（30）：178-179.

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【關鍵詞】房地產行業(yè)；會計信息質量；對策建議

【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產業(yè)是我國國民經濟的主導產業(yè)，在現(xiàn)代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產行業(yè)受到越來越多的關注，房地產行業(yè)的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。由于房地產行業(yè)自身的經營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監(jiān)會為適應我國經濟體制的改革，已經推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產行業(yè)實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質量檢查公報，通報了39家房地產行業(yè)存在會計失真問題。面對我國房地產行業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產行業(yè)會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產行業(yè)會計信息的質量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。

一、房地產行業(yè)會計信息質量問題

房地產行業(yè)自身的行業(yè)特點導致了其特定的信息質量問題?？偨Y如下：

（一）房地產行業(yè)會計人員自身素質較低

《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》實質上就是會計信息加工和生成的技術性規(guī)范。然而，這些技術性規(guī)范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。但現(xiàn)實中，由于房地產企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關聯(lián)的員工素質，對會計人員的業(yè)務素質并不重視，致使會計人員的素質差強人意。這些素質不高的會計人員即便遵守了會計法規(guī)，但由于受到自身素質的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。

（二）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

在房地產企業(yè)中，項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發(fā)產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認可能有多種方法：有的在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入，有的在簽訂預售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產權過戶手續(xù)時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導信息使用者。

（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產企業(yè)的大部分項目在建設期內，該年度的業(yè)績就只會反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產企業(yè)的真實經營情況。

（四）風險披露不足

房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質量風險等。這種行業(yè)高風險性，要求房地產開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。雖然2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號―從事房地產開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注特別規(guī)定》對房地產企業(yè)的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。

（五）房地產行業(yè)的會計體系不規(guī)范，會計法規(guī)制度不完善

一方面，我國房地產行業(yè)的財務會計體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產企業(yè)自身判斷的結果與正規(guī)會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計核算規(guī)定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導致房地產行業(yè)的會計信息失真。

（六）企業(yè)內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業(yè)缺乏健全的會計內部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實中房地產企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經營活動中產生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的，由于房地產企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經營活動所產生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產行業(yè)會計信息質量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會計人員的職業(yè)素質

房地產會計人員作為會計信息的直接生產者，對會計信息質量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產行業(yè)的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應具備相應的專業(yè)素質、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產企業(yè)應認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會計人員繼續(xù)學習教育，支持會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質，做到與時俱進。

（二）完善房地產行業(yè)的會計規(guī)范體系

我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》在構成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經濟的發(fā)展，會計學術界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產行業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，例如，目前學術界對《企業(yè)會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產開發(fā)企業(yè)的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會計核算不規(guī)范，極大地影響了房地產企業(yè)財務狀況和經營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產行業(yè)的會計規(guī)范體系。

（三）完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產企業(yè)成本核算信息的質量與可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規(guī)范房地產行業(yè)的會計信息管理。

（四）擴大信息披露內容

針對房地產行業(yè)風險披露不足的問題，房地產企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應增加企業(yè)的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業(yè)的財務狀況和經營業(yè)績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產企業(yè)內部會計核算

雖然相關法律法規(guī)已明確規(guī)定了內部會計監(jiān)督制度，企業(yè)內部會計核算制度是會計信息監(jiān)管體系的基礎。但目前許多房地產企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范，缺乏健全、完善的內部會計核算制度，對內部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度時，還應根據(jù)其管理要求和經營特點制定內部會計核算制度，以使企業(yè)的財務會計制度具有完整性和系統(tǒng)性。

【參考文獻】

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[3]王暉.房地產行業(yè)會計信息質量的探討[J].中國市場，2011（40）.

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關鍵詞：房地產開發(fā)；會計核算；問題

房地產業(yè)具有基礎性、先導性和產業(yè)關聯(lián)度高等特點，是我國支柱性產業(yè)部門。房地產業(yè)的運行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關產業(yè)的發(fā)展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業(yè)的發(fā)展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯(lián)系。房地產開發(fā)所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發(fā)企業(yè)必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業(yè)的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此，針對房地產開發(fā)企業(yè)會計核算中暴露的問題，在對房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的相關對策不僅關系到房地產業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。

一、房地產企業(yè)開發(fā)成本內容概述

1.房地產概述

房地產是房產與地產的總稱。房地產開發(fā)包括土地的開發(fā)、房屋的開發(fā)以及土地和房屋的綜合開發(fā)。具體而言有：土地的開發(fā)，即房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地的使用權后。在依法繳納土地使用費后，對獲得使用權的土地進行開發(fā)和利用，在土地開發(fā)完成后，房地產開發(fā)企業(yè)既可將已開發(fā)土地有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務-房屋的開發(fā)，即房地產開發(fā)企業(yè)在已開發(fā)完成的土地上開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，將其作為商品作價出售或出租；土地和房屋的綜合開發(fā)，即房地產開發(fā)企業(yè)自己開發(fā)土地，并在自己開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋。

2.房地產開發(fā)費用

是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發(fā)項目成本的費用。這些費用在其發(fā)生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。

(1)管理費用，是指房地產開發(fā)公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。

(2)銷售費用，是指房地產開發(fā)企業(yè)為銷售產品或在提供勞務過程中所發(fā)生的費用。

(3)財務費用，是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續(xù)費等。但凡是與開發(fā)產品建造相關的利息支出等，在開發(fā)產品交付使用之前發(fā)生的，均應計入開發(fā)產品的成本，而不作為財務費用列支。

3.房地產開發(fā)稅金

是指房地產企業(yè)轉讓、銷售、出租開發(fā)產品，提供售后物業(yè)服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規(guī)定計算繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。

二、房地產企業(yè)開發(fā)成本的會計核算時應注意的問題

房地產開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴格執(zhí)行國家制定的房地產開發(fā)企業(yè)會計制度和財務制度外，還應該注意以下幾個問題。

1.開發(fā)成本會計科目及輔助項目的設計

正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，首先，把“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，其實，分別按照土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等六項明細設立二級科目明細，最后，按各二級明細科目以工程項目為單位的設立項目輔助帳，形成交叉定位，方便統(tǒng)計和查詢。清晰的成本項目有利于將來的項目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算。

2.公共成本費用的分攤標準的選擇

公共成本費用分攤適用于“誰受益誰分攤”的原則，一般能分清成本核算對象的，可直接計入特定的成本核算對象中；如果不能分清成本對象的，可以通過設定的分攤方法分配計入有關成本對象。其中，土地價款可按占地面積比例分攤，而前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費可按可售面積比例分攤，建筑安裝工程費可按照建筑面積分攤，開發(fā)間接費用可按照受益對象的不同選擇不同的分攤標準進行分攤。

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[關鍵詞]信息失真 原因 措施

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）13-0098-01

0前言

最近幾年，房地產行業(yè)經歷了嚴峻的考驗，并也逐步走向成熟，在我國經濟建設中發(fā)揮著越來越多的作用。在目前我國的城市化建設中，對房地產企業(yè)提出了更高的要求。房地產企業(yè)只有加強內部管理，才能在激烈的行業(yè)競爭中占有一席之地。財務管理是房地產企業(yè)經營管理的重要組成部分，對企業(yè)經營與合理決策起著重要的作用。因此，房地產企業(yè)只有加強會計控制，避免會計信息失真現(xiàn)象發(fā)生而影響企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產企業(yè)會計信息失真的原因

導致房地產企業(yè)會計信息失真的原因是來自多個方面的，既有企業(yè)內部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體包括以下幾個方面。第一，財務舞弊造成會計信息缺乏真實性和可靠性。房地產項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結構的原因，在房地產項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。第二，濫用會計準則導致會計信息失真。由于我國房地產行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會計準則允許房地產開發(fā)企業(yè)在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設施建設同土地開發(fā)同步往往不同步進行，導致企業(yè)預提的公共設施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財務報表不能及時反映企業(yè)當期的真實經營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。第三，隨意確認會計事項導致會計信息失真。由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產等特殊行業(yè)會計實務的詳細指引準則和制度，使得企業(yè)對會計項目的確認存在很大的隨意性。例如：在收入確認方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產權轉移手續(xù)后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業(yè)當期利潤產生很大影響，從而導致企業(yè)會計信息嚴重失真。第四，外部監(jiān)管不到位導致會計信息質量缺乏公信力。由于房地開發(fā)一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進行有效監(jiān)管，促使其利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。

2 房地產企業(yè)會計信息失真的影響

導致房地產企業(yè)會計信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會對企業(yè)的利益相關者造成不同程度的影響。會計信息失真對債權人的影響，與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權人的銀行，其在進行信貸決策時，最關心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關鍵，這意味著企業(yè)的凈資產因盡可能統(tǒng)一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產開發(fā)企業(yè)隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。會計信息失真對政府政策調控的影響，會計信息是各種經濟信息的基礎，是政府部門制定各項經濟政策的重要依據(jù)。由于會計信息占了社會經濟信息總量的70%以上，因而房地產企業(yè)會計信息質量的高低直接決定了經濟信息的總體質量，從而對政府宏觀調控等經濟決策的質量造成重要影響。但是，我國房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真是不爭的事實，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內的各項宏觀調控政策，在一定程度上擾亂了整個經濟工作的正常秩序，阻礙了我國現(xiàn)代化的進程。會計信息失真對投資者會產生誤導，從客觀上看，由于房地產行業(yè)投入產出具有較強的周期性，表現(xiàn)為不同的會計期間業(yè)績往往波動較大，如項目建設期內往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進，因而一般的公司業(yè)績評價指標無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經營情況，從而造成會計信息失真，對投資者造成誤導；從主觀上看，企業(yè)管理是為了企業(yè)利益，通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發(fā)費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露造成企業(yè)會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

3 避免房地產企業(yè)會計信息失真的措施

首先要建立和完善的房地產行業(yè)會計規(guī)范體系，根據(jù)房地產行業(yè)的特殊性，應在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》中，針對房地產企業(yè)會計中一些特殊事項，規(guī)定具體的會計準則或會計制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算，從而增強房地產企業(yè)會計信息中企業(yè)財務信息和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。應補充和完善房地產行業(yè)會計業(yè)務的行為準則，避免房地產開發(fā)企業(yè)會計人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會計處理。其次是改進與完善會計信息的披露制度，提高會計信息披露的真實性和可靠性，通過立法建立健全保證房地產開發(fā)企業(yè)會計信息真實可靠的法規(guī)法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴；拓寬信息披露渠道；進一步完善房地產企業(yè)財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經濟和法律環(huán)境。再次政府要加強對房地產行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度，在政府部門中建立健全房地產信息溝通制度，建立跨部門的房地產信息管理中心，定期召開聯(lián)系會議交流房地產項目開發(fā)進展的相關信息，以實現(xiàn)對房地產開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，杜絕會計信息造假價的空間；加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產開發(fā)企業(yè)直接給予經濟處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法；對所有房地產開發(fā)企業(yè)采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業(yè)。最后是積極培育第三方會計信息的專業(yè)用戶，通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力，對房地產開發(fā)企業(yè)的會計信息質量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產開發(fā)企業(yè)會計信息誤導的程度。

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【關鍵詞】房地產開發(fā)企業(yè)；預售收入；確認

一、目前房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入確認的現(xiàn)狀

房地產開發(fā)企業(yè)作為國民經濟的支柱型產業(yè)之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來源，對銷售收入正確的確認及計量是財務工作的一個重要方面。然而，房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入確認的時點并不統(tǒng)一，尤其是預售商品房收入的確認問題，出現(xiàn)了企業(yè)財務人員理解的隨意性、職業(yè)判斷的任意性、賬務處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權人等依據(jù)財務報表進行決策造成了一定的困擾。

2006年2月15日財政部頒布了《企業(yè)會計準則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業(yè)普遍實施，其他企業(yè)可以選擇實施。為了盡快的與國際準則接軌，《企業(yè)會計準則》自開始施行之日起，經過了幾次修改，但關于收入準則并沒有大的改動，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入確認問題亦沒有出具專門的解釋或者規(guī)定。

二、房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認混亂的原因

造成房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認混亂的原因多種多樣，錯綜復雜，概況起來主要包括以下三點：

1.缺乏統(tǒng)一明確的制度規(guī)定

在《企業(yè)會計準則》頒布之前，房地產開發(fā)企業(yè)主要依據(jù)【93】財會字第2號《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》確認商品房銷售收入，該制度第501號科目“經營收入”第二條指出，“轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發(fā)票結算帳單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)”。但其關于具體何時算“移交”完畢未做詳細解釋，給各房地產開發(fā)企業(yè)留有足夠的思考空間。

隨著《企業(yè)會計準則》和《小企業(yè)會計準則》的大面積推開，行業(yè)制度的規(guī)定已經逐漸被準則所取代，【93】財會字第2號雖沒有明文廢止，但其早已名存實亡，甚至很多房地產開發(fā)企業(yè)已經忘記了它的存在。

《企業(yè)會計準則》（2006）對一般商品銷售收入確認制定了五個必須滿足的條件，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房當然要滿足《企業(yè)會計準則》之規(guī)定，但房地產企業(yè)開發(fā)的商品房存在開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大、經營風險高，產品附加值高等特點，為了及早的回籠資金，降低投資風險，縮減開發(fā)成本，開發(fā)商一般采取預售的銷售方式。由于商品房預售是一種先銷售后建設的特殊的銷售方式，不同與一般的會計處理，對于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準則及其解釋并沒有給出具體的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)會計人員在依據(jù)《企業(yè)會計準則》對其收入進行確認時，需要大量的職業(yè)判斷，久而久之便形成了計量標準不統(tǒng)一的局面。

2.對會計準則的解讀存在差異

不同企業(yè)的財務人員處于不同的生產和工作環(huán)境中，擁有不同的工作經驗和業(yè)務水平。再加上房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品的內在特殊性，財務人員在應用《企業(yè)會計準則》處理開發(fā)產品銷售收入確認問題時便產生了職業(yè)判斷的選擇性，對收入標準理解的隨意性，使得不同的房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認時點有很大的不同。另外，有部分房地產公司為了實現(xiàn)目標利潤，抓住尚無房地產開發(fā)企業(yè)收入結轉時點確認明確標準的漏洞，有意粉飾報表，使得房地產開發(fā)企業(yè)預售收入的確認時點尚非常的混亂。

3.財務人員刻意與稅法規(guī)定保持一致

現(xiàn)行房地產開發(fā)企業(yè)稅法上確認收入原則，執(zhí)行的是國稅發(fā)【2009】31號。根據(jù)文件精神，“企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得收入，應確認為銷售收入?！币簿褪钦f稅法意義上的計稅收入確認時點是合同簽訂標準。而會計上，根據(jù)財政部2006年2月15日頒布的《企業(yè)會計準則》（第14號第二章）之規(guī)定，企業(yè)銷售商品，必須同時滿足五個條件時確認收入。即，會計與稅法關于商品房銷售收入確認時點的規(guī)定存在很大差異。

目前，還存在相當企業(yè)，為了配合稅務檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導向的預售收入確認方法，造成了會計信息的不準確、不真實。

三、改進建議

針對房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認如此混亂的局面及其產生的主要原因，筆者經慎重考慮提出以下改進建議：

1.房地產開發(fā)企業(yè)財務人員應當加強學習，增強對會計準則的理解和掌握，以提供對報表使用者更加真實、準確的信息。

2.財務人員要區(qū)分財務制度與稅收法規(guī)的不同，嚴格按照會計準則之規(guī)定進行相應的賬務處理。

3.財政部委派相關部門及早制定并下發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)預售收入結轉的具體標準。

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關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則

一、引言

房地產業(yè)是我國國民經濟的主導產業(yè)，在現(xiàn)代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發(fā)展，我國房地產業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業(yè)自身調節(jié)的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發(fā)展，越來越多的內地房地產企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產行業(yè)的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產行業(yè)會計信息質量問題

由于房地產行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發(fā)產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續(xù)時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產開發(fā)業(yè)務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉換會計師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產企業(yè)的大部分項目在建設期內，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業(yè)幾年的經營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業(yè)的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

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關鍵詞：房地產開發(fā)；企業(yè)會計；核算；問題；對策

房地產開發(fā)單位和多數(shù)的企業(yè)一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產的經營活動，同時也開展房地產的開發(fā)行為。房地產開發(fā)企業(yè)的主要特點就是工期較長、資金的使用量比較大，同時應對的市場風險也更大，很容易導致企業(yè)的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產企業(yè)應該在財務方面擁有更多的管理經驗，加強相關制度的規(guī)范力度。當前我國的會計制度已經使用了很長一段時間，實際運營的效果還需要繼續(xù)加強。從整體方面來看，我國的會計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其別是房地產企業(yè)的會計核算制度比較重要。所以，應該開展有關房地產開發(fā)企業(yè)會計制度的建設，重點審核會計管理方面的規(guī)章制度，同時要對房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實際情況給出房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的一些制度和政策。

1房地產開發(fā)企業(yè)會計核算制度的重要意義

房地產開發(fā)企業(yè)作為一個相對比較特殊的行業(yè)，由于它始終涉及一些經濟比較活躍的領域，生產經營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業(yè)，成本核算的環(huán)節(jié)也很多，所以會計核算領域如果出現(xiàn)了一些問題，房地產企業(yè)必將蒙受巨大的財產損失。所以，這就要求相關的地產開發(fā)企業(yè)盡快完善和健全會計核算的相關規(guī)章要求，加強對業(yè)務部門的預算考察，還要充分準備企業(yè)面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業(yè)會計核算模式有利的制度。

2當前地產企業(yè)會計核算中突出的問題

2.1目前指導房地產開發(fā)企業(yè)的會計制度不健全

因為現(xiàn)階段，我國的房地產開發(fā)行業(yè)仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產開發(fā)企業(yè)在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業(yè)的工作。但是，從當前的我國會計制度的規(guī)定來看，能夠指導和規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算規(guī)定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算制度進行規(guī)范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。

2.2房地產開發(fā)企業(yè)的收支管理不夠標準

房地產企業(yè)的收入標準始終沒有給出一個明確的規(guī)定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態(tài)。這也造成了在一段時間內，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規(guī)范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發(fā)產品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業(yè)的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發(fā)生了實質性的變化。但是，目前的房地產開發(fā)企業(yè)應該重視交易的實質是否真正完成。

2.3資金流動情況的管理不完善

房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流動情況比較特殊。這主要表現(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)的籌集錢款模式和投資經營的主體渠道都不相同，在經營的過程中，對產生的現(xiàn)金流動情況應該以開發(fā)項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現(xiàn)金的管控。因為開發(fā)的時間相對較長，這個較長的時間內始終都會涉及現(xiàn)金的流動情況。這就會導致現(xiàn)金的收支情況與一般企業(yè)有著很大的差別。

3房地產開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題以及解決措施

3.1嚴格標定收入的標準

房地產商品的銷售收入必須要有非常明確的依據(jù)，這種依據(jù)應該重點體現(xiàn)在以下兩個方面：就是法律和專業(yè)依據(jù)。法律依據(jù)主要是指現(xiàn)行的主要法規(guī)中明確規(guī)定的房地產銷售應該符合的各種規(guī)定，主要是指房地產進行銷售時的收入，一切不符合相關規(guī)定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據(jù)主要是根據(jù)相關法律專業(yè)的標準進行的交易行為。專業(yè)標準的主要內容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。

3.2增大信息的內容

應該適當?shù)丶哟蟪杀镜墓_力度，加大對現(xiàn)金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業(yè)公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節(jié)的披露。增加各種分項目的現(xiàn)金流量的顯示。這樣才能保證現(xiàn)金流量信息的真實可靠，這對房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營具有重大的現(xiàn)實意義。

3.3會計科目要規(guī)范整齊

作為房地產開發(fā)企業(yè)應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監(jiān)督檢查，要對房地產企業(yè)的會計核算工作開展徹底的狀況調查，同時要加強對企業(yè)的投資評估，這樣才會更好地對企業(yè)的經營狀況進行分析。加強對企業(yè)的財務核算分析能夠使企業(yè)更加清楚當前自身的經濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業(yè)健康發(fā)展。

4結語

會計核算工作是所有企業(yè)工作中的核心工作，也是房地產開發(fā)企業(yè)的首要工作。根據(jù)相關行業(yè)的標準應該進行行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業(yè)管理規(guī)定，因為以前的規(guī)定比較籠統(tǒng)，每個企業(yè)之間的情況也不太相同，尤其是房地產行業(yè)具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業(yè)的自身特點進行調整，這樣才會讓房地產企業(yè)在實際的工作中逐步地摸索經驗，找到符合房地產開發(fā)行業(yè)的會計核算體系。

參考文獻

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[5]楊金澄,徐可心.現(xiàn)階段我國房地產泡沫的現(xiàn)狀及對策研究[C]//吉林省土木建筑學會2011年學術年會論文集.2011.

篇8

關鍵詞:房地產企業(yè)財務管理財務管理體系

房地產行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應成為房地產企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產企業(yè)的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務業(yè)務授權機制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業(yè)管理和風險控制的難度。

二、構建房地產企業(yè)財務管理體系及其意義

針對上述房地產企業(yè)財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:

1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規(guī)范和業(yè)務流程,以標準、統(tǒng)一的財務數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎。2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經營狀況,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經營和業(yè)務活動的預測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規(guī)定各項業(yè)務的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統(tǒng),實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現(xiàn)對房地產企業(yè)整體的風險控制。6、實現(xiàn)財務管理和房地產開發(fā)業(yè)務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進行不斷整合,形成有機的整體管理系統(tǒng),最終達到房地產企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎上的持續(xù)發(fā)展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實施操作手段;為房地產企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務管理體系解決方案,使房地產企業(yè)財務管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業(yè)風險控制,能夠有效降低企業(yè)運營風險。

三、構建房地產企業(yè)財務管理體系的步驟和具體內容

(一)建立和完善業(yè)務授權制度房地產行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè),控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業(yè)完整的內部控制體系內容包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產企業(yè)應將業(yè)務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務流程緊密結合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業(yè)務種類和權力類型;第三層次應具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財務核算體系

房地產企業(yè)財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:

1、根據(jù)管理需求重新設計和調整會計單據(jù)

目前房地產企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經濟業(yè)務的重要內容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2、科學設置會計科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調整并完善原先依據(jù)《房地產企業(yè)會計制度》規(guī)定設置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發(fā)產品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業(yè)進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則

各個會計主體的會計科目設置要保持統(tǒng)一,在此基礎上可以增加適當?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會計系統(tǒng)

建立管理會計系統(tǒng)包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1、設立責任中心

管理房地產企業(yè)的責任中心,是指按照管理目標,根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和年度業(yè)務執(zhí)行情況,進而能夠對各責任中心的業(yè)績進行客觀評價。

2、設計管理會計報告體系

房地產企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業(yè)單體管理報告、房地產企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預算管理體系

房地產企業(yè)的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執(zhí)行、預算的考核與分析。

1、全面預算模式

根據(jù)房地產企業(yè)特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業(yè)年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業(yè)以開發(fā)項目作為預算對象,對項目建設中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預算是指房地產企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預算的具體執(zhí)行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現(xiàn)的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預算的編制與執(zhí)行

房地產企業(yè)全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業(yè)務。房地產企業(yè)預算執(zhí)行控制需要與業(yè)務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業(yè)務是預算范圍內的業(yè)務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業(yè)務是屬于預算外的業(yè)務,則需要按特定程序報至房地產企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業(yè)的控制能力。

3、預算的考核與分析

房地產企業(yè)的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執(zhí)行情況進行分析,房地產企業(yè)母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設定的績效指標對其業(yè)績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業(yè)需對全年的預算執(zhí)行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

篇9

一、檢查范圍

檢查對象：所有在我市范圍內注冊登記、投資經營從事房地產開發(fā)、銷售的納稅人。

檢查所屬期：本次檢查所屬年度為年至年，如檢查發(fā)現(xiàn)企業(yè)涉及重大涉稅問題，可追溯到以前年度。

二、檢查內容

（一）房地產企業(yè)是否進行依法登記，企業(yè)是否按照《企業(yè)會計準則》、《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》權責發(fā)生制及配比原則等真實核算收入、成本和費用；

（二）企業(yè)是否按照國家稅收法律、法規(guī)等有關規(guī)定正確核算申報繳納稅款，是否正確計算年度應納稅所得額，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等相關稅款是否足額申報繳納入庫；

（三）房地產企業(yè)在房地產開發(fā)銷售過程中涉及的其它各項地方稅收繳納情況（如舊城改造拆遷補償、以地抵工程款的納稅情況、預售房收入納稅情況、基建過程中的建筑安裝稅收等）；

（四）房地產銷售中的其它商品產權銷售、有關產權出租（如雜物間、車庫、花圃等銷售，以及停車位等相關產權租售）是否計算收入和申報繳納稅款；

（五）房地產企業(yè)應繳納房產稅、土地使用稅，以及符合土地增值稅清算條件的，是否按期足額申報繳納稅款。房地產開發(fā)中建筑安裝是否開具發(fā)票，是否存在違規(guī)使用發(fā)票情況。

（六）按照稅收法律、法規(guī)等規(guī)定，稅務機關應檢查的其它內容。

三、具體檢查安排

專項檢查分以下四個階段實施：

（一）宣傳發(fā)動階段（5月1日—5月15日）。充分利用廣播、電視、網站等新聞媒體，下發(fā)專項檢查通知，并大力開展有關稅收法規(guī)政策宣傳，爭取房地產開發(fā)行業(yè)的各類納稅人支持、配合專項檢查工作。

篇10

一、籌辦期現(xiàn)金流量表的編制問題

籌辦期是公司開展經營活動的準備階段，在這個階段，公司的生產經營活動沒有正常開展，主要進行投資活動和籌資活動。處于正常生產經營期的公司，按照現(xiàn)行會計制度的規(guī)定，必須編制資產負債表、利潤表及利潤分配表和現(xiàn)金流量表。由于復式記賬和經濟活動的內在聯(lián)系，資產負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表之間存在固有的勾稽關系。處于籌辦期的企業(yè)由于沒有開展正常的生產經營活動，無須編制利潤表，但為了反映籌辦期間公司的財務狀況和現(xiàn)金流量，企業(yè)需編制資產負債表和現(xiàn)金流量表。由于籌辦期企業(yè)現(xiàn)金流量的特殊性以及間接法編制經營活動現(xiàn)金流量缺乏凈利潤基礎，使得編制現(xiàn)金流量表具有其特殊性。

首先，我們現(xiàn)金流量表主表部分的編制。在編制現(xiàn)金流量表主表時，如何劃分籌辦期發(fā)生的費用所引起的現(xiàn)金流量是編制籌辦期現(xiàn)金流量表的特殊之處。按照現(xiàn)金流量表準則，投資活動是指企業(yè)長期資產的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內的投資及其處置活動。籌資活動是指導致企業(yè)資本及債務規(guī)模和構成發(fā)生變化的活動。經營活動是企業(yè)投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。企業(yè)籌辦期發(fā)生的開辦費，主要包括登記注冊費、估驗資費等，這些費用的發(fā)生同公司的設立行為相關，而與企業(yè)經營收入不存在直接的聯(lián)系?！镀髽I(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)在籌建期內發(fā)生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用，應在“長期待攤費用”中歸集，并在開始生產經營的當月起一次計入當月的損益?？梢婇_辦費從實質上講是應會計權責發(fā)生制要求而設置的費用性質的資產，是企業(yè)進行經營活動的必要準備，是設立企業(yè)的必要投入。從性質上看，將開辦費引起的現(xiàn)金流出作為投資活動現(xiàn)金流出是恰當?shù)?，由于這種現(xiàn)金流出不形成真正意義上的資產，所以在現(xiàn)金流量表上不應列示在“構建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現(xiàn)金”、“權益性投資所支付的現(xiàn)金”、“債權性投資所支付的現(xiàn)金”等欄目，而應在“支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金”欄列示。由于規(guī)模不同，不同企業(yè)的開辦期長短不一，短則幾個月，長則幾年。實務中有人主張將在一年內發(fā)生并轉銷的開辦費在經營活動現(xiàn)金流量中列示，而將跨年度的開辦費在投資活動現(xiàn)金流量中列示，這種做法沒有考慮開辦費的性質，同時也導致會計報表的可比性降低，會計信息的質量。

其次，根據(jù)《企業(yè)會計準則——現(xiàn)金流量表》的要求，企業(yè)除應采用直接法編制經營活動現(xiàn)金流量外，還應在補充資料中以間接法編制經營活動現(xiàn)金流量，即將凈利潤調節(jié)為經營活動的現(xiàn)金流量，由于籌辦期企業(yè)沒有編制利潤表，沒有間接法編制經營活動現(xiàn)金流量的凈利潤基礎，所以籌辦期企業(yè)無須也不可能以間接法編制經營活動現(xiàn)金流量，即無須編制將凈利潤調節(jié)為經營活動的現(xiàn)金流量的補充資料。

二、收購或出售子公司的現(xiàn)金流量表的編制問題

財政部在《關于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關會計準則有關問題解答（二）》（以下簡稱“解答”）中，對企業(yè)在報告期內出售、購買子公司，期末如何編制合并現(xiàn)金流量表做出了規(guī)定，該解答規(guī)定母公司報告期內因出售、購買子公司而產生的現(xiàn)金流量作為投資活動的現(xiàn)金流量予以反映，即要求企業(yè)在報告期內出售、購買子公司，期末在編制合并現(xiàn)金流量表時，應將被出售的子公司自報告期期初至出售日止的現(xiàn)金流量的信息納入合并現(xiàn)金流量表，并將出售子公司所收到的現(xiàn)金，在有關投資活動類的“收回投資所收到的現(xiàn)金”項目下單列“出售子公司所收到的現(xiàn)金”項目反映；將被購買的子公司自購買日起至報告期末止的現(xiàn)金流量的信息納入合并現(xiàn)金流量表，并將購買子公司所支付的現(xiàn)金，在有關投資活動類的“投資所支付的現(xiàn)金”項目下單列“購買子公司所支付的現(xiàn)金”項目反映。但上述規(guī)定并沒有說明企業(yè)在出售、購買子公司時子公司在出售、購買日的資產負債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物如何在合并現(xiàn)金流量表上列示以及如何保證直接法編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”與補充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末、期初的差的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”的平衡。

筆者認為，既然報告期內出售、購買子公司引致的現(xiàn)金流量歸類為投資活動的現(xiàn)金流量，則應該將企業(yè)在出售、購買子公司日子公司的資產負債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物在合并現(xiàn)金流量表上也應該作為投資活動的現(xiàn)金流量列示。企業(yè)報告期內出售子公司將導致期末合并范圍的減小，被出售的子公司期末將不再包括在合并會計范圍內。子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不再包括在期末的合并資產負債表中，故子公司在出售日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物應作為投資活動的現(xiàn)金流出在“支付的與其他與投資活動有關的現(xiàn)金”中反映；購買子公司時，合并資產負債表期初數(shù)中不包括所購買子公司期初的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，而所購買子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物則包括在合并資產負債表中。在購買日被購買子公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物應作為投資活動的現(xiàn)金流入在“收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金”中反映。這樣處理后不僅能夠保證直接法下編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”與補充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末、期初的差計算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”的平衡，而且使得企業(yè)在報告期內出售、購買子公司現(xiàn)金流量的分類在邏輯上具有一致性。

實務中有一種觀點認為，在處理出售、購買子公司時子公司在出售、購買日的資產負債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物時應采用追塑調整期初數(shù)的辦法，以便能夠實現(xiàn)直接法下編制的合并金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”與補充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末、期初的差的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”的平衡。由于調整期初數(shù)與企業(yè)的實際情況不符，實質上是一種為了保證平衡而做出的一種模擬，不符合會計信息客觀性的要求。

三、房地產企業(yè)成本核算

正確確定房地產企業(yè)的成本核算對象是房地產企業(yè)經營成果公允表述的基礎。一般來說，房地產企業(yè)的成本核算對象應結合項目的開發(fā)地點、規(guī)模、周期、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據(jù)以結轉銷售成本。

對單體開發(fā)項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區(qū)，成本核算對象如何確定？實務中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計一個比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調節(jié)，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

四、房地產企業(yè)土地增值稅的會計核算問題