導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要：近年來，為了解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、住房價(jià)格上漲過快、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，我國陸續(xù)出臺了一系列政策措施，這些調(diào)控政策從立法性質(zhì)來說，均是法律層次較低的規(guī)范性文件，但對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。本文從經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的基本概念出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本原則與措施。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；整體性；間接性

一、經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

（一）宏觀調(diào)控的概念與特征

宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)，實(shí)際上是政府針對市場情況，以特定的經(jīng)濟(jì)、法律或者行政手段，以協(xié)助市場客服缺陷和市場調(diào)整的失靈為目的，以調(diào)整社會總需求和總供給之間的平衡為手段，對經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制的行為，行為的結(jié)果必然是為了追求整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會穩(wěn)定、持續(xù)增長的最終目標(biāo)。

從經(jīng)濟(jì)法的角度看，宏觀調(diào)控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點(diǎn)。其中，宏觀調(diào)控的對象具有整體性的特征，它關(guān)注國民經(jīng)濟(jì)總體活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)，注重對社會經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體來說，政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長、發(fā)展穩(wěn)定、促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，作用范圍涉及社會經(jīng)濟(jì)全局。

間接性是指宏觀調(diào)控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場主體的行為，政府等監(jiān)管部門不會直接干預(yù)市場主體的個(gè)別經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。間接手段主要是指能夠影響社會經(jīng)濟(jì)總量的杠桿工具，包括財(cái)政手段、稅收手段、金融手段等財(cái)政經(jīng)濟(jì)政策。國家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動(dòng)社會眾多經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（二）政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的職能定位

依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的理念，市場實(shí)際是范對國家的管制的，而房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，拋開結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是加強(qiáng)了國家對房地產(chǎn)市場的干涉，最終實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管制。經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到現(xiàn)在，國家已經(jīng)作為重大影響的經(jīng)濟(jì)實(shí)體存在在市場經(jīng)濟(jì)中，已經(jīng)不可能有任何國家獨(dú)立與市場之外。這就決定了國家權(quán)力的運(yùn)用必然會對經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生影響，因?yàn)閲艺莆樟舜罅康馁Y源和權(quán)力，而如何有效的規(guī)范國家行為，讓國家和市場在法制規(guī)范中有效運(yùn)行，有利于整個(gè)社會的發(fā)展，這是當(dāng)前迫切需要關(guān)注的問題。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，國家應(yīng)當(dāng)恪守經(jīng)濟(jì)法基本精神，更多地對市場進(jìn)行引導(dǎo)和促進(jìn)，而不是限制和剝奪。在對房地產(chǎn)市場調(diào)整中，政府的首要任務(wù)是維護(hù)公平的市場競爭秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有序的的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會整體利益的收益對象必須具備非特定性，不能是某個(gè)指定的個(gè)體。其次，在利益設(shè)定上，不會排斥涵蓋整個(gè)社會的商業(yè)目的，更不會排斥促進(jìn)公共利益的各種群體利益，但是設(shè)定上不能是基于個(gè)別主體的商業(yè)目的而設(shè)定。第三，公共利益不以個(gè)體為意志為轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)，而必須通過特定的法定程序來實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法基本原則要求宏觀調(diào)控要著眼于社會經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運(yùn)行，影響對象的范圍是社會經(jīng)濟(jì)全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調(diào)控目標(biāo)的制定和調(diào)控對象的選擇上，必須將穩(wěn)定房價(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)市場運(yùn)行，維護(hù)公眾利益作為調(diào)控目的，以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)作為調(diào)控對象。

（二）間接性原則

宏觀調(diào)控法的調(diào)整方法是一種間接調(diào)整的方法，這是由宏觀調(diào)控的性質(zhì)決定的。政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，政府通過計(jì)劃、財(cái)政、金融、稅收、物價(jià)等方面的法律化的政策作用于市場，而后者通過市場引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體的交易活動(dòng)符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求。

我國對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控向來具有較強(qiáng)的政策性，這些政策對宏觀調(diào)控法的制定有很大的指導(dǎo)作用，而經(jīng)濟(jì)法恰好是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調(diào)控有利于依法貫徹落實(shí)。反過來，宏觀調(diào)控政策又為制定經(jīng)濟(jì)法的具體條款進(jìn)行了有效嘗試。

（三）經(jīng)濟(jì)法對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)整，主要是通過行政、經(jīng)濟(jì)、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)決定了這類手段不能在法律框架之外運(yùn)行，那就決定了所有的宏觀調(diào)整的認(rèn)可和保護(hù)必須通過相應(yīng)的法制。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策、法律及各類施行措施組成統(tǒng)一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對市場進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)國家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財(cái)政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控要求；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)手段以房地產(chǎn)決策為導(dǎo)向，包括經(jīng)濟(jì)法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監(jiān)察行政行為。這三種調(diào)控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)系過程中最規(guī)范、最主要的手段。

三、結(jié)語

嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策是國家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展而出臺的引導(dǎo)意見，區(qū)別于權(quán)力機(jī)構(gòu)依據(jù)《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的《城市房地產(chǎn)管理法》，還是保護(hù)民事權(quán)利的實(shí)體立法《物權(quán)法》，均沒有關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的內(nèi)容。雖然這些這些措施對房地產(chǎn)的調(diào)控產(chǎn)生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉(zhuǎn)我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢。

政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，必須防止調(diào)控行為與措施過度政策化，回歸經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的本位，堅(jiān)持宏觀調(diào)控法的基本原則，明確政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職責(zé)，完善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控立法。（作者單位：西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]參見徐孟洲：《耦合經(jīng)濟(jì)法論》，中國人民大學(xué)出版社2010 年版，第208 頁—209 頁。

[2]參見聶飛舟：《我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法反思》，載于《中國房地產(chǎn)》，2009年10月，總第346期。

[3]參見黃珊珊：《經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題》，載于《法制與社會》，2012年3月（上）。

篇2

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)價(jià)格；影響；作用

近年來，我國的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平也越來越高，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展。為了能夠有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的逐漸膨脹，我國的相關(guān)部門運(yùn)用宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟(jì)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展的秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

一、國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響和作用

我國經(jīng)濟(jì)水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國的綜合國力，但是也相應(yīng)的帶來了對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。因此，這就需要國家的相關(guān)部門采取宏觀調(diào)控的政策，比如采取變動(dòng)稅收和支出、變動(dòng)貨幣量等相關(guān)政策，來有力的維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，緩和經(jīng)濟(jì)矛盾。比如在“國五條”中明確提出，要堅(jiān)定我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖，樓市調(diào)控由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理等內(nèi)容。

1.宏觀調(diào)控中的財(cái)政政策對房地產(chǎn)市場的影響和作用

財(cái)政政策，指的是我國的相關(guān)部門采用變動(dòng)稅收和支出的手段，來對總需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而對我國的國民收入和就業(yè)產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展最為蓬勃時(shí)，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財(cái)政政策，來減少投資者獲得的利潤、提高房地產(chǎn)的投資成本，從而有效的控制房地產(chǎn)的發(fā)展，減少潛在消費(fèi)者，緩和經(jīng)濟(jì)市場矛盾，避免由于房地產(chǎn)發(fā)展過快而引發(fā)的其他問題，最終對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.宏觀調(diào)控中的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對貨幣供給量的控制，從而對利率和相關(guān)的需求產(chǎn)生影響。貨幣政策主要包括了存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策。其中，存款準(zhǔn)備率政策，指的是我國運(yùn)用提高或者降低銀行存款準(zhǔn)備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進(jìn)而影響到利率、投資。比如，國家為了有效的控制房價(jià)的上升，可以提高銀行的存款準(zhǔn)備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數(shù)量，進(jìn)而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產(chǎn)市場的競爭力，避免其他問題的出現(xiàn)。再貼現(xiàn)率政策，指的是我國的中央銀行對商業(yè)銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的放款利率。中央銀行運(yùn)用再貼現(xiàn)率政策，對商業(yè)銀行的貨幣供給量進(jìn)行調(diào)控，對利率的升降產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場投資者資金的流動(dòng)也產(chǎn)生一定的影響，從而有效的對房地產(chǎn)的投資、需求以及貸款等進(jìn)行控制，抑制房地產(chǎn)的快速發(fā)展，控制房價(jià)，進(jìn)而有效地解決民生問題。

二、國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價(jià)格的影響和作用

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區(qū)的房價(jià)得到了大幅度的上升，因此。國家通過采取宏觀調(diào)控的政策，有效的將房價(jià)控制在一定范圍內(nèi)。

1.目前我國房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國相關(guān)部門的2013年我國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告中，可以了解到，目前，我國的房地產(chǎn)在國家的宏觀調(diào)控政策下，預(yù)計(jì)今年全國的商品房的平均銷售價(jià)格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房價(jià)的整體走勢為前期高后期低。其中，我國的一線和二線城市商品房的售價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢，三線和四線城市的商品房價(jià)格均呈下降趨勢。

2.宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價(jià)格的影響和作用

（1）宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致物價(jià)水平上升，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展和房地產(chǎn)的價(jià)格上升，會一定程度的促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上升，比如建筑材料行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等物價(jià)的上升。這些房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上升，又會促進(jìn)其它行業(yè)的產(chǎn)品或者服務(wù)價(jià)格水平的提高，進(jìn)而形成一系列的連鎖反應(yīng)，從而出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業(yè)辦公需要寫字樓等原因，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業(yè)生產(chǎn)的成本。另外，由于人們居住環(huán)境的成本提高，人們對工資的需求也越來越高，進(jìn)而又提高了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本。因此，在控制房地產(chǎn)的價(jià)格控制過程中，運(yùn)用國家的宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策，對房地產(chǎn)中的保有階段進(jìn)行累進(jìn)課稅的手段，有效的抑制房地產(chǎn)的投資力度，從而平穩(wěn)或者降低房價(jià)。

（2）宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策

保障性住房調(diào)控政策，指的是在我國建設(shè)大量的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價(jià)房等具有保障性的住房，運(yùn)用國家宏觀調(diào)控的手段，提高房地產(chǎn)在市場上的供給量，尤其是對我國中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房價(jià)。通過運(yùn)用宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房價(jià)的快速增長，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

（3）宏觀調(diào)控政策中的最高限價(jià)法調(diào)控政策

由于我國的房地產(chǎn)供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運(yùn)用最高限價(jià)法調(diào)控政策對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。具體的操作方式是，房地產(chǎn)開發(fā)商在向當(dāng)?shù)卣I土地的過程中，當(dāng)?shù)卣谙嚓P(guān)的土地合同上要明確規(guī)定該塊土地用地有房價(jià)的控制上限，在此背景下，進(jìn)行“價(jià)高拍賣”的土地拍賣方式。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反了相關(guān)的土地合約，房價(jià)超出了所限制的范圍，那么就要采取相應(yīng)的懲罰措施對其進(jìn)行嚴(yán)格的懲罰。在我國運(yùn)用宏觀調(diào)控政策的手段進(jìn)行房價(jià)的控制過程中，首先要采用稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策，最高限價(jià)法在前者不能發(fā)揮作用時(shí)，考慮最高限價(jià)法的調(diào)控政策。

三、宏觀調(diào)控政策存在的不足及建議

目前，隨著國民經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，宏觀調(diào)控的難度也越來越大。在國家出臺的宏觀調(diào)控政策中，出現(xiàn)了地方政府對于中央的宏觀調(diào)控政策響應(yīng)度不高的現(xiàn)象，對于宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國有企業(yè)，他們不僅是宏觀調(diào)控的對象，而且還是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行者。一些地方政府以本地區(qū)的局部利益為出發(fā)點(diǎn)來考慮問題，對于不符合本地利益的宏觀調(diào)控政策，采取消極甚至抵制的態(tài)度，嚴(yán)重影響了宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果。

因此，加強(qiáng)各地政府對科學(xué)發(fā)展觀的貫徹和落實(shí)力度；將以往的經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財(cái)政體制以及產(chǎn)權(quán)等制度；

增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控的能力等，從而有力的促進(jìn)公關(guān)調(diào)控政策的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮出宏觀調(diào)控政策的積極作用。

結(jié)語：

總而言之，在我國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價(jià)格控制中采用國家的宏觀調(diào)控政策，對于有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格和市場具有十分重要的作用。另外，房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，因此，在進(jìn)行宏觀調(diào)控政策時(shí)，要采用具體問題具體分析的方式，從而有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

參考文獻(xiàn)：

[1]許學(xué)紅.當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響分析[J].現(xiàn)代商業(yè).2010，01（36）：41-43

篇3

所謂的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也主要是指從事房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營管理服務(wù)的企業(yè)的總稱，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也包括房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋買賣和租賃等內(nèi)容，是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的產(chǎn)業(yè)之一。作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響，它的發(fā)展不僅帶動(dòng)了建材等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是拉動(dòng)內(nèi)需的一種重要手段，同時(shí)也是城市化進(jìn)程當(dāng)中不可缺少的一種措施。最近幾年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，如何對房產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，是各級政府面臨的一項(xiàng)重要責(zé)任。而所謂的房地產(chǎn)市場調(diào)控主要是指各級政府運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段從宏觀上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)，以保證其供需平衡，彌補(bǔ)市場經(jīng)濟(jì)的缺陷，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的運(yùn)作。宏觀調(diào)控的手段無疑是多種多樣的，但是法律手段無疑是一種最重要的手段之一。只有法律手段才能讓房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控有法可依、依法調(diào)控，才能真正讓房地產(chǎn)市場走上健康穩(wěn)定發(fā)展的道路。

一、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法律措施歷史探究

我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控可以說早在八十年代末就開始，但是當(dāng)中房地產(chǎn)市場還沒有真正實(shí)現(xiàn)市場化，因此調(diào)控的實(shí)際上成為一種形式，真正的調(diào)控是從2003年開始的。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場剛剛走上市場化的發(fā)展道路，但是卻呈現(xiàn)出急速增長的趨勢，為此國家在房地產(chǎn)投資、信貸、財(cái)政等方面出臺了多項(xiàng)政策，來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2003年6月中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，從加強(qiáng)信貸管理的角度開始警惕房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。同年8月，，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》體現(xiàn)了中央控制房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的決心。2005年，又出臺了《切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的通知》，4月，建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。2006年2006年5月，建設(shè)部等九部委出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國十五條），這些調(diào)控措施的出臺，表明了國家在房地產(chǎn)市場發(fā)展上開始轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性調(diào)整。從2007年開始，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出井噴的趨勢，為應(yīng)對這一問題央行先后六次加息，但是收效甚微，2008年金融危機(jī)發(fā)生以后房地產(chǎn)市場發(fā)展受到很大的抑制，但是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響，為此從08年12月開始國家又陸續(xù)放開調(diào)控政策，導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)新一輪的快速上漲。2009年開始，財(cái)政部等五部委聯(lián)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，2010年1月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條），國務(wù)院了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國十條），2011年1月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，這一系列調(diào)控措施的出臺顯示了國家在調(diào)控政策上的決心，但是這些調(diào)控政策雖然起到了一定的效果，但是收效甚微，實(shí)際上房地產(chǎn)價(jià)格仍然是居高不下。

二、當(dāng)前對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的法律問題

從法律的角度來看，當(dāng)前在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的法律問題還是比較突出的，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不完善。從前面的調(diào)控措施來看，當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控還主要是以下發(fā)各種文件、通知的形式進(jìn)行的，這些雖然也具有一定的強(qiáng)制執(zhí)行的效力，但是其法律的層次比較低，立法的高度可以說是嚴(yán)重不足，并且這些政策性規(guī)定之間缺乏必要的聯(lián)系，也沒有形成良好的互補(bǔ)體系，沒有形成一個(gè)完整的法律框架和結(jié)構(gòu)。受到這一問題的影響，地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的時(shí)候采取的是一種“可有可無”的態(tài)度，所有上有政策下有對策，很多地方政府在想方設(shè)法的避開調(diào)控政策，維持房地產(chǎn)市場高速增長的態(tài)勢，以促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和土地財(cái)政的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的作用大打折扣，也形成了中央和地方之間在房地長市場發(fā)展上的矛盾。因此，可以說宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不完善，是困擾宏觀調(diào)控作用的一個(gè)重要的法律問題。實(shí)際上，由于沒有形成一個(gè)系統(tǒng)的法律體系，地方政府在執(zhí)行過程中也是勉為其難，地方政府很難在措施上行程良好體系，加上各個(gè)措施執(zhí)行沒有相應(yīng)的保障措施，執(zhí)行力度根本達(dá)不到政策執(zhí)行的基本要求，調(diào)控也就難以起到作用。

2．調(diào)控力度與現(xiàn)實(shí)需求相比孱弱。最近今年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然起到了一定的作用，但是與公眾的預(yù)期相比還存在不小的差距，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，調(diào)控措施在內(nèi)容上主要針對的是特大城市和一線城市，對二三線城市的影響較小，甚至導(dǎo)致二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，這對于房地產(chǎn)市場整體發(fā)展無疑是非常不利的。第二，調(diào)控措施沒有直接影響商品房價(jià)格，而是通過限購的方式，抑制商品房的交易，商品房的價(jià)格只是增長受到暫時(shí)的控制，并沒有出現(xiàn)明顯的下降，而未受到調(diào)控的二三線城市甚至有了大幅度的上漲，這與公眾對商品房價(jià)格的期待有著較大的差距。第三，調(diào)控在措施上沒有針對投機(jī)行為進(jìn)行必要的限制，房產(chǎn)稅遲遲沒有動(dòng)靜，導(dǎo)致二手房市場上的投機(jī)行為沒有得到有效的限制，尤其是地方政府各部門以部門或單位名義購買的團(tuán)購房，這是調(diào)控措施的一大缺憾。從上面幾點(diǎn)情況來看，當(dāng)前的調(diào)控力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到公眾的需求，沒有對過熱的房地產(chǎn)市場從整體上實(shí)現(xiàn)有效的抑制。

3．宏觀調(diào)控的主體權(quán)力義務(wù)范圍不明確、主體之間關(guān)系不明確。宏觀調(diào)控的主體到底有那些現(xiàn)在并不明確，事實(shí)上從調(diào)控的主體上現(xiàn)在中央政府在不留余力的進(jìn)行調(diào)控，但是地方政府的積極性并不高，即便是一些地方政府能出臺一些措施，但是其針對性和可操作性上都比較差，影響到調(diào)控的效果。此外，從調(diào)控的主體來看參與的部門很多，單就從中央政府來說，負(fù)責(zé)調(diào)控不僅具有民政部、住建部、發(fā)改委、央行，還有財(cái)政部、商務(wù)部等等，調(diào)控的主體比較多，各個(gè)主體之間雖然能夠進(jìn)行有效的溝通和聯(lián)系，但是到底誰主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控則并不明確，并且各個(gè)主體在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控上的關(guān)系也并不明確，導(dǎo)致部門之間出現(xiàn)了相互推諉，政策協(xié)調(diào)難度不斷增加的局面。

4．缺乏公眾的有效參與。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)必須解決的社會問題，因?yàn)槲覈丝诒姸?，如何在滿足人民群眾住房需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展是宏觀調(diào)控的主要目的。因此，在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控當(dāng)中，必須有公眾的參與，使調(diào)控政策能夠體現(xiàn)出公眾的利益需求，但是現(xiàn)在公眾參與房地產(chǎn)調(diào)控政策制定的比率還非常低，一方面種各地沒有為公眾的參與提供良好的形式和機(jī)制，另一方面公眾參與的途徑受到很大的限制。在房地產(chǎn)調(diào)控政策制定的過程中，政府也沒有主動(dòng)征詢公眾的意見，這可能導(dǎo)致所制定的政策偏離公眾的意愿，政策執(zhí)行過程中的阻力很大。實(shí)際上由于房地產(chǎn)市場發(fā)展事關(guān)人民群眾的切身利益，公眾的參與積極性是很高的，現(xiàn)在在調(diào)控政策制定過程中，不管是中央還是地方都忽視了這一點(diǎn)，這也是當(dāng)前調(diào)控法律問題形成的一個(gè)重要原因。

三、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中法律問題的對策建議

針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控中出現(xiàn)的法律問題，必須通過立法的形式解決，這不僅要考慮不同層次法律制定的基本要求，也應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要。具體來說應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

1．建立健全宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系。解決調(diào)控政策法律的體系問題實(shí)際上需要重點(diǎn)解決法律法規(guī)制定過程中的系統(tǒng)行性和科學(xué)性的問題。在這里國家應(yīng)該制定一部《房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控管理規(guī)定》，在規(guī)定當(dāng)中明確的規(guī)定我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本選原則、調(diào)控主體、職權(quán)范圍及調(diào)控目的，必要的時(shí)候還要制定公民基本住房權(quán)利保障法。此外，在法律法規(guī)制定的過程中應(yīng)該協(xié)調(diào)參與主體及其行為，統(tǒng)一不同調(diào)控主體在政策制定過程中的意見，使調(diào)控政措施之間能夠形成一個(gè)完整的體系，避免矛盾、沖突、遺漏等情況的出現(xiàn)。與此同時(shí)，要做好中央調(diào)控政策與地方調(diào)控政策之間的協(xié)調(diào)工作。地方政府在制定調(diào)控政策的時(shí)候應(yīng)該以中央政府的相關(guān)法律規(guī)定為依據(jù)，是中央政策規(guī)定的一種細(xì)化、解釋。當(dāng)然地方政府也可以根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r出臺本地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)控、發(fā)展措施，但是這些措施應(yīng)該與中央出臺的相關(guān)規(guī)定相一致，不能出現(xiàn)矛盾、沖突的地方，只有這樣才能保持中央和地方在房地產(chǎn)市場調(diào)控上的一致性。

2．加大宏觀調(diào)控的力度。宏觀調(diào)控不應(yīng)該只針對特大城市和一線城市，今后還應(yīng)該將調(diào)控專項(xiàng)二三線城市的發(fā)展。同時(shí)，在調(diào)控的過程中還應(yīng)該從過熱現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因當(dāng)中探求房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效措施，從源頭上把握房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。第一，加強(qiáng)二三線城市的調(diào)控，針對二三線城市房價(jià)增長過快的現(xiàn)象，國家可以將限購政策延伸到二三線城市，嚴(yán)格控制二三線城市土地供應(yīng)量，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的審核、減少貸款，來實(shí)現(xiàn)對二三線城市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的抑制。第二，要不斷深化房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展與城市化發(fā)展密切相關(guān)，為此應(yīng)高出臺城市周邊農(nóng)村改造辦法，針對改造過程中的拆遷重建問題進(jìn)行明確的規(guī)定，要求各地在改造的時(shí)候應(yīng)該堅(jiān)持拆多少、改多少的原則，不得借農(nóng)村改造盡心房地產(chǎn)市場開發(fā)，針對小產(chǎn)權(quán)房大量存在的情況要求必須停建所謂的小產(chǎn)權(quán)房，違規(guī)建設(shè)的要追求主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。第三，要切實(shí)改變地方土地財(cái)政的問題，由于在發(fā)展當(dāng)中地方政府背負(fù)上了沉重的債務(wù)，迫使地方政府必須想方設(shè)法的保持財(cái)政收入的高增長，而土地出讓費(fèi)用在地方政府財(cái)政當(dāng)中占據(jù)很大一部分。為此，應(yīng)該從稅收制度改革等方面繼續(xù)開源擴(kuò)流，減輕地方財(cái)政對土地的依賴，降低土地出讓價(jià)格。

3．明確調(diào)控主體及權(quán)力義務(wù)范圍。在房地產(chǎn)市場調(diào)控主體上，主要分為中央政府和地方政府，在具體的調(diào)控政策制定的過程中，應(yīng)該及房管及住建部門作為主體，在此基礎(chǔ)上協(xié)同其它部門的行為，使調(diào)控政策能夠有所突出。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控是各調(diào)控主體的權(quán)力，也是其義務(wù)所在。調(diào)控主體是“將”，執(zhí)行主體是“兵”，將要管兵，兵要監(jiān)督將，多頭管理應(yīng)有明確的監(jiān)督機(jī)制，不能形成“都管都不管”的局面。對于調(diào)控主體來說，一要建立上級監(jiān)督和相互監(jiān)督的機(jī)制，多頭管理出現(xiàn)矛盾時(shí)可請第三方裁判，明辨是非，追究責(zé)任，避免在調(diào)控的過程中出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象，有效的保證政策之間的協(xié)調(diào)性。二要明確每一級執(zhí)行主體的權(quán)力義務(wù)，保證文件規(guī)定上傳下達(dá)、渠道暢通，一項(xiàng)良好的政策能否得到執(zhí)行是保證其發(fā)揮作用的關(guān)鍵，這就需要明確調(diào)控措施的執(zhí)行主體及其責(zé)任。三要保證信息公開，保證每一個(gè)調(diào)控主體和執(zhí)行主體都能掌握相對應(yīng)的信息。

篇4

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 政策 房地產(chǎn)市場

一、我國房地產(chǎn)近年來的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其發(fā)展趨勢呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.近年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之，市場化程度也日益提高。進(jìn)入20世紀(jì)90年代之后，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均20%左右的速度增長，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)模化和集團(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實(shí)力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭正向多元化、縱深化方向發(fā)展。保持企業(yè)的長久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。擁有個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的因素。

4.民營經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，其他有實(shí)力的集團(tuán)也紛紛進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，群雄逐鹿的時(shí)代已經(jīng)來臨。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的逐步復(fù)蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其他行業(yè)來說，還屬較高。因此，吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿?，大有國退民進(jìn)的趨勢。在一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，民營房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。當(dāng)然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場競爭規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。

二、國家對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的必要性

1.房地產(chǎn)市場具有的特殊性，其特殊性如下：房地產(chǎn)市場是非均衡的市場，不僅受城市人口、城市區(qū)位、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)人均可支配收入等條件的制約，而且受銀行信貸利率和土地、建筑材料、勞動(dòng)力等價(jià)格以及相關(guān)稅費(fèi)等的影響，還在很大程度上受到社會預(yù)期的影響；房地產(chǎn)市場存在自身盲目性，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品單件生產(chǎn)，自然差異、物理特性和區(qū)位空間差別都很大，因而房地產(chǎn)交易通常是差別定價(jià)，個(gè)別成交。在房地產(chǎn)市場的交易中，資產(chǎn)的價(jià)值是不連續(xù)的，房地產(chǎn)投資者無法獲得及時(shí)、準(zhǔn)確的價(jià)格信息；房地產(chǎn)市場存在經(jīng)濟(jì)周期性，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的決定和影響，房地產(chǎn)市場在一個(gè)波動(dòng)周期內(nèi)，會呈現(xiàn)出上升期長、下降期短的規(guī)律性。

2.房價(jià)的過快增長導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)體過熱，會出現(xiàn)大量的問題：

首先，房價(jià)上漲過快首先會壓迫居民的生活。當(dāng)房價(jià)上漲幅度處在人們可承受的范圍時(shí)，它能刺激人們從事生產(chǎn)勞動(dòng)和增加儲蓄的積極性。但是，當(dāng)房價(jià)迅速上漲、從而超出人們可承受的范圍時(shí)，它就會打擊人們的勞動(dòng)積極性和儲蓄的積極性；其次，房價(jià)過快上漲會造成土地資源的低度利用。房價(jià)過快上漲首先會引起房產(chǎn)投資增加，而房產(chǎn)投資增加勢必需要更多的土地投入，這又會刺激土地價(jià)格過快上漲。伴隨土地價(jià)格過快上漲而來的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤積，結(jié)果，土地作為基本生產(chǎn)要素不僅沒有被有效利用，反而出現(xiàn)了大量閑置；再次，房價(jià)過快上漲會使房屋由消費(fèi)品演變?yōu)橥顿Y品和投機(jī)品。在房價(jià)穩(wěn)定的情況下，對房屋投資無利可圖。但是，房價(jià)一旦出現(xiàn)過快上漲勢頭，它的投資與投機(jī)價(jià)值就會凸現(xiàn)，從而導(dǎo)致大量投資性或投機(jī)性需求；最后，房價(jià)過快增長還會加劇社會財(cái)富分配和占有的兩極分化。在房價(jià)過快增長的情況下，低收入階層不僅沒有能力購買可以增值的房產(chǎn)，反而會因?yàn)榉績r(jià)上漲過快而更加貧困；另一方面，那些具有房產(chǎn)投資甚至是投機(jī)能力的人，則可以通過對房產(chǎn)的投資和投機(jī)而獲得房產(chǎn)價(jià)格上漲的溢價(jià)，這樣兩種截然相反的發(fā)展趨勢無疑會加劇社會不同階層之間財(cái)富分配和占有上的巨大差距，進(jìn)而引起社會資產(chǎn)擁有的兩極分化。

出于以上原因，國家必須進(jìn)行宏觀調(diào)控，以求使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

三、國家對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的可行性

由于“政策的作用時(shí)滯”，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反應(yīng)必然要在調(diào)控手段實(shí)施后的一段時(shí)間甚至以年計(jì)算的較長時(shí)期才能完全顯現(xiàn)，財(cái)政政策時(shí)滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導(dǎo)致調(diào)控措施在經(jīng)濟(jì)形勢已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在已不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)政策是一把雙刃劍，應(yīng)用起來應(yīng)該慎而又慎。正因如此，調(diào)控政策的出臺應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)“適時(shí)適度”，出臺調(diào)控措施要多，調(diào)整差別要幅度小，調(diào)整間隔要時(shí)間短。貨幣金融政策相對靈活，可以針對經(jīng)濟(jì)形勢的變化適時(shí)調(diào)控，所以也是各國常用經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。我國有學(xué)者著文指出，加入WTO之后中國金融業(yè)的開放及其所推動(dòng)的國內(nèi)金融改革深化，已經(jīng)使貨幣政策調(diào)控作用的接受主體發(fā)生了很大的變化。這種變化改變了以往單純的金融調(diào)控格局和順暢的調(diào)控作用機(jī)制，從而使現(xiàn)行金融宏觀調(diào)控方式的調(diào)控能力減弱。一般各國政府在面臨房價(jià)上漲現(xiàn)象時(shí)，都比較謹(jǐn)慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進(jìn)的、比較精準(zhǔn)的方法。

四、國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控手段

1.經(jīng)濟(jì)手段。經(jīng)濟(jì)手段主要包括財(cái)政政策和貨幣政策。財(cái)政政策主要是運(yùn)用稅收杠桿，通過提高高檔商品房稅率抑制其需求，降低普通商品房的稅率，刺激其供求，從而改善房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)；運(yùn)用貨幣政策也可以對房地產(chǎn)市場實(shí)行有效調(diào)控，包括：調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，將影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。

2.法律手段。法律手段是通過立法，禁止房地產(chǎn)開發(fā)商形成價(jià)格同盟，促進(jìn)市場公平有序競爭，是實(shí)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段。制定和實(shí)施反壟斷法主要目的在于提高市場運(yùn)行的效率，防止市場勢力泛濫，創(chuàng)造競爭環(huán)境，實(shí)現(xiàn)公平競爭。

五、房地產(chǎn)調(diào)控途徑之間的相互關(guān)系

宏觀直接調(diào)控和宏觀間接調(diào)控是宏觀調(diào)控的兩個(gè)基本途徑，其調(diào)控的主體均為政府，作用對象為微觀客體，雖然兩者實(shí)施的手段、方式、作用機(jī)制等存在一定的差異，但彼此相互作用、相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系。二者之間的相互關(guān)系可理解為：

1.間接調(diào)控為主，直接調(diào)控為綱。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅具有經(jīng)濟(jì)屬性，還具有社會屬性，所以房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)以直接調(diào)控為綱。房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)以國家有關(guān)部門制訂的各種計(jì)劃、規(guī)劃作為指導(dǎo)，在此前提下通過稅收等經(jīng)濟(jì)手段，通過市場機(jī)制的作用，間接調(diào)控房地產(chǎn)市場。政府通過規(guī)劃、計(jì)劃的制訂來完善市場機(jī)制的功能，進(jìn)而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展，其發(fā)展也應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)規(guī)劃的要求進(jìn)行。

2.經(jīng)濟(jì)、法律手段為主，行政手段為輔。在我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體制下，我們應(yīng)該充分發(fā)揮市場機(jī)制對資源的基礎(chǔ)配置性作用，在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)也應(yīng)該通過經(jīng)濟(jì)手段和法律手段來調(diào)節(jié)市場，通過各種經(jīng)濟(jì)變量的調(diào)整來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的總供給和總需求，通過各種法律制度的完善，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境和有利的發(fā)展空間。在此基礎(chǔ)上，輔之以行政手段，為經(jīng)濟(jì)、法律方面調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)搭建座橋梁。簡而言之，行政手段為經(jīng)濟(jì)和法律手段做基礎(chǔ)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)、法律出現(xiàn)問題時(shí)，則依靠行政力量推動(dòng)市場繼續(xù)有序發(fā)展。

3.市場為主，計(jì)劃為輔。我國實(shí)行的是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，市場對資源的有效配置起到了基礎(chǔ)性作用，因而我們在進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的時(shí)候應(yīng)主要依靠市場，發(fā)揮市場的優(yōu)越性、有效性和效率性。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間的雙向反饋關(guān)系，房地產(chǎn)的發(fā)展不僅具有經(jīng)濟(jì)性，還具有社會性，以及房地產(chǎn)市場非完全競爭性、非均衡性、區(qū)域性等特點(diǎn)，因而需要輔之以各項(xiàng)中長期規(guī)劃以確立目標(biāo)的長遠(yuǎn)性、方向性和戰(zhàn)略性，輔之以靈活性較強(qiáng)的計(jì)劃以具體實(shí)現(xiàn)階段性的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]牛鳳瑞，2006年中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告[M]，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，北京，2007

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；投資

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。目前，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展，對市場經(jīng)濟(jì)的影響也越來越大，在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著主導(dǎo)地位，此時(shí)，為了能夠遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，國家及政府不斷調(diào)整宏觀調(diào)控政策，加大宏觀調(diào)控的制約力度。根據(jù)我國宏觀調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，過去我國對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整力度不夠，并沒有使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到有效的遏制，這就給市場經(jīng)濟(jì)帶來了極大的影響，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市場以及人民群眾對于建筑的供應(yīng)要求。如今，隨著我國對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的制約力度不斷加大，在宏觀市場中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整與控制具有非常重要的作用。

一、當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響分析的意義

通過對國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的研究，一方面可以了解國家的相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)內(nèi)容及其功能，另一方面可以為有關(guān)的部門單位做出科學(xué)、合理的決策提供有效的依據(jù)。

1.通過經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，為國家有關(guān)部門調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù)

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，可以使國家有關(guān)部門了解政策的作用和功效，為國家有關(guān)部門進(jìn)行事前控制，提前預(yù)測經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控效果，對房地產(chǎn)市場及其他產(chǎn)品市場可能產(chǎn)生或引起的效應(yīng)等進(jìn)行提前掌控，并為有關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策所產(chǎn)生的功效對房地產(chǎn)市場進(jìn)行對癥下藥，避免政策適用不當(dāng)造成的附加損失，及時(shí)緩和問題所帶來的附加矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場在國家有關(guān)部門的掌控之下和諧發(fā)展。

2.通過經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)了解國家采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的最終目標(biāo)，了解相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控力度，對何種情況產(chǎn)生影響，了解宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策可能導(dǎo)致本企業(yè)的損失有多少等等，為房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)、合理、合法的措施，防止和預(yù)防對企業(yè)造成損失，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)舵，對宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控后可能產(chǎn)生的威脅和機(jī)會進(jìn)行掌控，并為企業(yè)制定相關(guān)的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃提供了有效的依據(jù)。

3.通過經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控過程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有利于國家有關(guān)部門了解民生，了解人民的需要，及時(shí)有效的提供高效的公共產(chǎn)品和服務(wù)，幫助人民解決民生問題，緩解房地產(chǎn)市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)和諧的環(huán)境，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展。

二、當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響

通過上述，國家實(shí)行宏觀調(diào)控政策能夠有利于提高人民群眾的生活水平，保證社會經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，從而保證我國國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但是凡事都具有雙面性，從某個(gè)角度來講，國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策也會造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，所以，為了能夠保證市場經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，國家及政府必須要采取相應(yīng)措施，利用調(diào)控手法來對其進(jìn)行維護(hù)，以保證市場經(jīng)濟(jì)有序的進(jìn)行，它能夠有效的化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)激化的矛盾，從源頭上遏制經(jīng)濟(jì)方面的負(fù)面問題。

1.加息

從短期來看，加息會從三個(gè)方面對房地產(chǎn)業(yè)造成影響，從而導(dǎo)致當(dāng)前的高房價(jià)回歸理性。

第一，加息是一個(gè)國家或者某個(gè)地區(qū)的中央銀行提高利息的行為，其主要目的是平衡市場的供應(yīng)需求、遏制市場中通貨膨脹。在消費(fèi)者購買住房的過程中，如果遇到加息的情況，就會有效的轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的觀念，然后使其知難而退；第二，加息能夠促使更多人進(jìn)行存款而非購房，也就是說，銀行增加利息之后更多的人會選擇存款來增加個(gè)人的收入，但是如果選擇購房，那么就極大可能造成貸款數(shù)額的增加，對于消費(fèi)者購房是極為不利的，這樣能夠有效的遏制消費(fèi)者的購房需求；第三，加息會增加商家建房時(shí)的經(jīng)濟(jì)成本，所以，越來越多的商家將盈利點(diǎn)轉(zhuǎn)向到了商品房，從而滿足市場的需求。中央銀行采取增加利息的措施，其本質(zhì)是將消費(fèi)者與售房者的成本收益曲線進(jìn)行改變，從而在無形之中使市場經(jīng)濟(jì)達(dá)到平衡發(fā)展的狀態(tài)。

2.房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在征收房產(chǎn)稅的過程中，國家通常會采用稅收杠桿的征稅形式，從而有效地管理房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保證房屋建筑的使用價(jià)值，有效的控制及調(diào)整國家實(shí)行房產(chǎn)政策。國家在征收房產(chǎn)稅時(shí)，其具有以下幾點(diǎn)意義：1）有效的穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定發(fā)展；2）有利于遏制開發(fā)商對房屋建筑的無限制開發(fā)與建設(shè)；3）有利于轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的購房觀念；4）有效地控制因投資過熱而引起的房價(jià)上漲。限制房價(jià)的上漲主要有以下幾點(diǎn)措施：

（1）降調(diào)節(jié)房價(jià)增長率；

（2）低房屋土地空置率，調(diào)節(jié)供需平衡；

（3）增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴；

（4）優(yōu)化社會資源配置，縮小貧富差距。

3.限購令

限購令有利于社會公平和資源節(jié)約，影響如下：

（1）限購令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。

（2）“限購令”的實(shí)際效果很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時(shí)性措施，對房價(jià)而言只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房價(jià)繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計(jì)繞開規(guī)定。其次“一戶限購一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時(shí)不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。

三、結(jié)論

近年來，國家及政府實(shí)行宏觀調(diào)控有效的遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，并使得房地產(chǎn)更好、更穩(wěn)的發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況來看，國家及政府采用了各種手段，再根據(jù)市場發(fā)展的起伏狀況，從而保證市場經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定發(fā)展，除此以外，宏觀調(diào)控的實(shí)行還能夠帶動(dòng)我國其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得我國全面邁向小康社會。

參考文獻(xiàn)

篇6

關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 營銷策略

一、引言

隨著我國宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，樓市的價(jià)格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場向理性消費(fèi)的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢下，房地產(chǎn)營銷面臨著各種各樣的問題，需要?jiǎng)?chuàng)新性的營銷策略來應(yīng)對各項(xiàng)挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，適應(yīng)社會大環(huán)境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費(fèi)者，從而使企業(yè)樹立良好的形象，在競爭中取得優(yōu)勢。

二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題

（1）銷售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策之下，我國房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導(dǎo)致房價(jià)不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會成員的購買能力，同時(shí)也帶來了一系列的社會問題和經(jīng)濟(jì)問題。為了保證社會經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房價(jià)過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運(yùn)作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價(jià)、增大促銷力度，盡快帶動(dòng)房價(jià)的回調(diào)。

（2）對理性消費(fèi)更為重視。房地產(chǎn)市場的變動(dòng)使得人們的消費(fèi)心理更加成熟，對于理性消費(fèi)更為重視，消費(fèi)者這種消費(fèi)觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競爭時(shí)代向服務(wù)營銷時(shí)代轉(zhuǎn)變。在購房時(shí)，消費(fèi)者首先考慮價(jià)格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設(shè)施等進(jìn)行綜合考慮。消費(fèi)者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務(wù)的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標(biāo)。

（3）品牌意識缺乏?，F(xiàn)代社會，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費(fèi)者行為的一種重要因素，對于房地產(chǎn)來講，一個(gè)知名品牌可以將價(jià)格提升一個(gè)層次，如萬科地產(chǎn)就是價(jià)值相當(dāng)高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價(jià)值。某些企業(yè)將一個(gè)項(xiàng)目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢不斷開發(fā)新產(chǎn)品并進(jìn)行強(qiáng)勢推廣，最終導(dǎo)致資金短缺，營銷受限。

三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新

（1）注重項(xiàng)目開發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越激烈，很多項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)的過程中由于沒有進(jìn)行充分的市場調(diào)查導(dǎo)致很多項(xiàng)目的后續(xù)銷售方面與預(yù)期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營銷水平的進(jìn)程中要注重項(xiàng)目開發(fā)前的開發(fā)工作。在進(jìn)行市場調(diào)查的過程中，要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜程度，密切關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時(shí)也要注重金融方面以及相關(guān)的立法方面對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對影響房地產(chǎn)營銷的各個(gè)因素進(jìn)行充分深入的市場調(diào)查研究，進(jìn)而為項(xiàng)目的開發(fā)提供重要的決策資料。

（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。目前，隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和數(shù)量也進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進(jìn)一步增多，良好的品牌對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營銷水平具有十分重要的促進(jìn)作用。品牌不僅僅是一個(gè)企業(yè)的標(biāo)識，同時(shí)還是企業(yè)的無形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽(yù)得到大眾的廣泛認(rèn)可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的進(jìn)程中，要進(jìn)一步加大企業(yè)的品牌建設(shè)力度，將品牌建設(shè)作為企業(yè)工作的重中之重來對待，通過塑造高品質(zhì)的工程來進(jìn)一步提升企業(yè)的品牌形象，進(jìn)而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認(rèn)可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營銷環(huán)境能夠得到進(jìn)一步的改善。

（3）加強(qiáng)企業(yè)營銷文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的提升離不開企業(yè)營銷文化的建設(shè)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊(yùn)含在產(chǎn)品中進(jìn)而推向市場。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷文化建設(shè)的進(jìn)程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環(huán)境，將人文關(guān)懷貫徹于整個(gè)企業(yè)的營銷工作中，建立起獨(dú)具特色的企業(yè)營銷文化，進(jìn)而通過文化的帶動(dòng)力來進(jìn)一步提升企業(yè)的營銷水平。

（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機(jī)越來越嚴(yán)重，人們對于環(huán)境保護(hù)也越來越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場營銷的過程中引進(jìn)了以環(huán)境保護(hù)為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環(huán)境保護(hù)為內(nèi)涵，將綠色營銷作為企業(yè)的核心營銷理念來開展企業(yè)的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設(shè)與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過程中進(jìn)行相應(yīng)的綠地規(guī)劃，針對當(dāng)前人們節(jié)能意識的提升在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設(shè)，將綠色營銷理念貫穿于整個(gè)工程的規(guī)劃建設(shè)以及后期的營銷過程中，進(jìn)而使得綠色營銷成為企業(yè)的一個(gè)強(qiáng)有力的競爭點(diǎn)，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷水平。

四、結(jié)語

宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷存在很大的不確定性，為了適應(yīng)激烈的社會競爭，在進(jìn)行市場營銷時(shí)要充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的智慧，轉(zhuǎn)變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動(dòng)社會的健康發(fā)展，樹立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場的實(shí)際情況，應(yīng)抓住消費(fèi)者的心理，將多種營銷方式進(jìn)行巧妙結(jié)合，吸引消費(fèi)者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營銷方式，走在房地產(chǎn)營銷行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。

（作者單位為蘇州大學(xué)商學(xué)院MBA2012秋1班）

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；影響因素；系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)

中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

2008年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出，“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)市場的有序、健康發(fā)展是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ)性保障。然而不可回避的是，自20世紀(jì)90年代實(shí)行住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策雖已取得初步成效，但仍存在深層次的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫和不合理波動(dòng)(文鳳華等，2012)。從根本上消除上述問題的途徑在于建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，而建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的前提在于明確房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素及其作用機(jī)理。本文據(jù)此展開研究，運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的理論和工具構(gòu)建我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)模型，以期為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展提供有價(jià)值的參考。

一、房地產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)特征：價(jià)格波動(dòng)的影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)是一切影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素構(gòu)成的系統(tǒng)。根據(jù)系統(tǒng)論原理，房地產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)由房地產(chǎn)價(jià)格外部環(huán)境影響子系統(tǒng)和房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)部主體制定子系統(tǒng)兩部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)價(jià)格外部環(huán)境影響子系統(tǒng)又可分為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控子系統(tǒng)和房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)環(huán)境子系統(tǒng)兩部分。各子系統(tǒng)之間相互聯(lián)系、相互制約，形成動(dòng)態(tài)平衡的開放系統(tǒng)。

房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)環(huán)境子系統(tǒng)是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素構(gòu)成的系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)根植于一國的宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)當(dāng)中，無疑會受到宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度取決于一國的整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)的組成部分，其發(fā)展也會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。已有大量研究發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生顯著的影響。例如Gottlieb(1976)的研究指出，從長期來看，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的趨勢是基本同步的。Mankiw和Weil(1989)將美國二戰(zhàn)后人口生育狀況與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)相對比，得出戰(zhàn)后的生育高峰是導(dǎo)致美國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因。Bramley(1993)直接將房地產(chǎn)價(jià)格定義為土地面積、人口數(shù)量和地理位置的函數(shù)。在國內(nèi)，部分學(xué)者也從不同角度、運(yùn)用不同的方法驗(yàn)證和支持了房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)環(huán)境子系統(tǒng)的存在——即宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。王成成和王曉輝(2011)運(yùn)用系統(tǒng)矩估計(jì)方法(GMM)對我國房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者預(yù)期、人均可支配收入、信貸規(guī)模等宏觀經(jīng)濟(jì)變量對我國房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)具有顯著的影響。王鶴(2012)基于空間計(jì)量的實(shí)證研究表明我國房地產(chǎn)價(jià)格存在空間自相關(guān)性，東、中、西部地理位置和資源稟賦的差異對我國不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的差異具有顯著的解釋力。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號：F29文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0033-01

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1 房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎(chǔ),但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對較強(qiáng)。

1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3 保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競爭無序,市場運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長過快。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措

國家兩會的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單的是為了打壓房價(jià)和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價(jià)格，理順房地產(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。

2.1 嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007 年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。

2.2 土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法

土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國家稅務(wù)總局和各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2 月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

2.3 徹底清查我國房地產(chǎn)市場中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007 年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場領(lǐng)域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價(jià)、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場領(lǐng)域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機(jī)制。

2.4 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化, 大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑; 綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間, 同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源( 能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5 完善房地產(chǎn)法律制度

運(yùn)用以法律手段為主的政策配置, 建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境, 是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段, 主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式, 在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上, 從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境, 引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控 協(xié)調(diào)性

自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時(shí)，市場中也出現(xiàn)了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際對宏觀調(diào)控進(jìn)行系統(tǒng)的回顧總結(jié)，分析調(diào)控目標(biāo)與實(shí)施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發(fā)展的動(dòng)力，以期為今后調(diào)控措施的制定提供借鑒。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉(zhuǎn)讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題

（一）房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異

我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡直接影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異。

隨著我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財(cái)稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產(chǎn)市場的顯著區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。

（二）房地產(chǎn)供需矛盾較大

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標(biāo)看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質(zhì)的指標(biāo)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)測。

面對如此龐大的社會需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調(diào)整卻是比較謹(jǐn)慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點(diǎn)所決定的，另一方面也是由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導(dǎo)致的。供給和需求的關(guān)系分析是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。

（三）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突

改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度?？焖僭鲩L的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當(dāng)數(shù)量的閑散資金。而國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進(jìn)行投資的足夠信心。隨著投資項(xiàng)目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨(dú)有的收益穩(wěn)定、增值等特點(diǎn)吸引著越來越多的投資者。在我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，投資市場和消費(fèi)市場正同時(shí)經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個(gè)過程中，房價(jià)的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進(jìn)而引發(fā)了對于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調(diào)控限制手段。

宏觀調(diào)控政策與市場發(fā)展間的矛盾分析

（一）控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房價(jià)的矛盾

一直以來，宏觀調(diào)控部門主要關(guān)注的是投資增長速度指標(biāo)，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也主要關(guān)注該行業(yè)對固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調(diào)控手段一直強(qiáng)調(diào)控制“兩個(gè)閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是可行的，但是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)市場中，則無法直接改變個(gè)人的投資行為。因此，市場調(diào)控必須以房價(jià)為中心。當(dāng)我們控制兩個(gè)“閘門”時(shí)，市場會預(yù)期供給減少，于是房價(jià)上漲，而房價(jià)上漲又會刺激地產(chǎn)類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。結(jié)果是房地產(chǎn)投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強(qiáng)進(jìn)反彈，高達(dá)30.2%，而2008年的前兩個(gè)月全國大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個(gè)過程也正是市場力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映。

（二）嚴(yán)格控制土地供應(yīng)與房價(jià)上漲的矛盾

為了宏觀調(diào)控的需要和國家長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，國土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，2006年全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預(yù)期是，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關(guān)系將日趨緊張，土地市場的競爭將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，價(jià)格將不斷攀升。嚴(yán)控土地供應(yīng)雖為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應(yīng)緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價(jià)上漲。

房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控的協(xié)調(diào)性策略

正確認(rèn)識政府宏觀調(diào)控在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)的功能。市場失靈的存在，是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的理由，但是政府干預(yù)應(yīng)該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應(yīng)當(dāng)由市場去做并且實(shí)踐已經(jīng)證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認(rèn)為，政府活動(dòng)的結(jié)果未必能校正市場失靈，政府活動(dòng)本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費(fèi)。主要原因包括政府決策的無效率、政府機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的無效率和政府干預(yù)的無效率。因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)從根本上來說是靠信息來調(diào)節(jié)的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業(yè)、商人最敏感，他們有權(quán)根據(jù)市場的變化做出及時(shí)的反應(yīng)，政府不適合進(jìn)行過多的干預(yù)。

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的的運(yùn)用。首先充分合理運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)控。目前我國與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達(dá)14 種， 其中實(shí)際征收的有12種， 占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。但總體來看， 我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理， 重流轉(zhuǎn)、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學(xué)的稅收制度和優(yōu)惠措施來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。其次從金融手段著手。國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明， 金融業(yè)的參與對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該充分發(fā)揮金融杠桿的作用， 提高調(diào)控的有效性。 法律是很多發(fā)達(dá)國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。法律手段具有嚴(yán)肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。而我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權(quán)威而不是法律制度來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，對于維護(hù)良好的市場秩序，發(fā)揮市場的資源配置作用極為必要。

參考文獻(xiàn)：

1.梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析.經(jīng)濟(jì)研究，2007（8）

篇10

經(jīng)歷了從20世紀(jì)90年代開始的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)與活力，成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力，以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境，保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

1993年以來，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著，面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏，國家也適時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控，綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產(chǎn)泡沫，使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時(shí)，也面臨巨大的挑戰(zhàn)。

（一） 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.開發(fā)商土地購置謹(jǐn)慎，土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中，土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應(yīng)對金融危機(jī)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)制定并投入實(shí)施了四萬億計(jì)劃，使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢；而2010年以后，政府出臺了嚴(yán)格的土地調(diào)控政策，使得政府在對土地出讓的過程中，對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求，包括限制戶型、實(shí)行限價(jià)房計(jì)劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標(biāo)為主等，這些措施對開發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，防止地方政府為謀求經(jīng)濟(jì)增長急功近利，加強(qiáng)了對用地規(guī)模的整體調(diào)控，力圖實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標(biāo)。國家對土地資源的調(diào)控政策，使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的購置更加謹(jǐn)慎，2014年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。

2. 房地產(chǎn)市場主要面向大中城市，對小城及以下關(guān)注不夠。2014年，國家發(fā)改委提出對大中小城市實(shí)行區(qū)別分類的戶籍政策，即：全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格限制特大城市人口數(shù)量。對戶籍政策的調(diào)整，為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件，同時(shí)促進(jìn)了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴(kuò)大，平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當(dāng)中，并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴(kuò)大正在進(jìn)行當(dāng)中，市場的全面建立還需要一段過程。

3. 保障性住房建設(shè)力度加大，地產(chǎn)商勞動(dòng)需求增大。2014年，我國銀監(jiān)會批復(fù)國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部，這一部門的建立，有助于減輕中低收入者購房壓力，強(qiáng)化了社會保障體系，力圖實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上，十代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說 ，“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套，2011年已經(jīng)開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計(jì)劃開工數(shù)量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實(shí)施，對于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場有積極的作用，刺激了房地產(chǎn)市場的需求，也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望，促使各企業(yè)積極響應(yīng)國家政策，也使得行業(yè)內(nèi)對勞動(dòng)力的需求擴(kuò)大。

4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大，資金來源單一。2003年開始，國家就通過“121號文件”來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調(diào)控，文件一出，增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費(fèi)者的壓力，有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來，對于消費(fèi)者買房，乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴(yán)格把控狀態(tài)，使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺，大部分資金來自于銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴(yán)格把控，使得地產(chǎn)商面臨資金危機(jī)，甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。

（二）宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓，房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價(jià)格獲取招標(biāo)的資格，這無疑使得原本資金儲備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象，但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅，其戶型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。

2.目標(biāo)市場范圍小，建設(shè)重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對中低收入者提供了購房保障，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場的關(guān)注度不夠。另外，在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別墅，產(chǎn)品類型過于單一。而市場的過于集中導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展成績平平，受限嚴(yán)重，無論是產(chǎn)品的開發(fā)還是推廣以及銷售都受到很大影響，因此，市場規(guī)模亟待擴(kuò)大，市場開發(fā)及產(chǎn)品建設(shè)重心亟待轉(zhuǎn)移。

3.地產(chǎn)商開發(fā)資金儲備不足，過于依賴銀行貸款。目前來看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實(shí)力來維持產(chǎn)品的開發(fā)與建設(shè)，過多的依賴外力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。正是因?yàn)樾袠I(yè)自有資金儲備不足，開發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對于其他融資手段的應(yīng)用還比較少，過度的依賴銀行貸款導(dǎo)致的融資結(jié)構(gòu)單一，也成為宏觀調(diào)控政策下，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。

4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活，缺乏新的利潤增長點(diǎn)。調(diào)控政策對房地產(chǎn)成交量影響深遠(yuǎn)，缺少有效的應(yīng)對限制政策的戰(zhàn)略對策。在眾多的限制政策下，房地產(chǎn)市場依舊走老路，未能及時(shí)靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，對政策變化反應(yīng)不靈敏，沒有制定有效的應(yīng)對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業(yè)內(nèi)沒有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點(diǎn)，過度依靠抬高房價(jià)實(shí)現(xiàn)利潤增長。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長點(diǎn)還是建設(shè)大戶型，實(shí)施高房價(jià)。但是，就宏觀調(diào)控政策而言，國家對房價(jià)和戶型的限制近些年來將不會放松，因此，此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長值高達(dá)38.2%；2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示， 2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅，整個(gè)行業(yè)需要有針對性的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。

二、當(dāng)前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，整個(gè)行業(yè)應(yīng)該提高其對國家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)能力，逐步進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，靈活市場策略，調(diào)整經(jīng)營理念和經(jīng)營方式，尋求新的利潤增長點(diǎn)和市場機(jī)遇，以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

（一）調(diào)整經(jīng)營觀念。發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營理念著眼于對土地的開發(fā)以及產(chǎn)品的銷售，不太注重產(chǎn)品未來發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下，商品化的程度也大大加深，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)內(nèi)，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭越發(fā)激烈。因此，注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)必須關(guān)注的問題。如何商品的價(jià)值最大化，將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢。在滿足消費(fèi)者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下，也要為消費(fèi)者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時(shí)，也要具備隨著消費(fèi)者需求變化而提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變能力。

（二）調(diào)整土地開發(fā)模式。發(fā)展初期的地產(chǎn)商，把對土地的開發(fā)作為經(jīng)營重點(diǎn)。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看，過于注重開發(fā)新的土地來發(fā)展經(jīng)營，建設(shè)產(chǎn)品已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從單純開發(fā)獲取土地調(diào)整為對土地的重復(fù)利用，對空間的二次利用。重復(fù)利用、以及二次利用與開發(fā)新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建筑物進(jìn)行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式，在其他國家已經(jīng)初具雛形，并產(chǎn)生了很好的效果。開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來的壓力，也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個(gè)側(cè)面，為國家放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。

（三）調(diào)整目標(biāo)市場。隨著戶籍政策的變化，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)發(fā)生變。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶籍難度減小，中、小城市戶籍政策的放開，無疑會打開中小城市的房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該審時(shí)度勢，將市場眼光擴(kuò)大，更加重視中小城市的市場。另外，國家住房保障制度的實(shí)行，使得中低收入者也能夠有實(shí)力購買自己的房屋，擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開了中低收入者的市場，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。

（四）調(diào)整產(chǎn)品多樣性。目標(biāo)市場范圍的擴(kuò)大，相對應(yīng)的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的多樣性，需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標(biāo)市場定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來，依據(jù)國家政策、根據(jù)目標(biāo)市場定位，有針對性的開發(fā)商品，力圖準(zhǔn)確預(yù)測市場需求，抓住機(jī)遇，更好發(fā)展。針對住宅用地，合理規(guī)劃中小戶型的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化；對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需謹(jǐn)慎，對于繁華商圈，避免重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華，應(yīng)針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當(dāng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；對于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與選址，要在盡量少的破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，盡量與政府合作，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有序化與合理化；就目前形勢看，我國房交量處于萎縮狀態(tài)，因此，繼續(xù)開發(fā)新的產(chǎn)品將會出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過于求的狀態(tài)，因此對舊樓的改造將會一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結(jié)構(gòu)堅(jiān)固的，對于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過程中，可以對樓體外觀進(jìn)行重新裝潢，對內(nèi)部格局進(jìn)行改造，使之符合當(dāng)代消費(fèi)者的需求，成為更有價(jià)值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿足更多消費(fèi)者的需求，緩解交易萎縮的態(tài)勢。

（五）調(diào)整開發(fā)融資模式。就當(dāng)前我國的形式來看，各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大壓力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開發(fā)融資的模式，也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機(jī)構(gòu)、基金公司等渠道，獲得產(chǎn)品開發(fā)資金，解決當(dāng)前資金短缺，墊資建設(shè)以及無力償還貸款等問題。企業(yè)可以通過對短期資金需求的合理預(yù)測，合理安排、選擇合作機(jī)構(gòu)，安排企業(yè)開發(fā)資金來源，不斷拓寬企業(yè)融資渠道，從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險(xiǎn)。

（六）調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn)，市場信息不對稱，對房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響，他們建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中，通過政策措施乃至法律手段，要求供應(yīng)商完全的產(chǎn)品信息，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商與購買者之間的信息平衡，實(shí)現(xiàn)行業(yè)一級市場的有序發(fā)展[4]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適時(shí)調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系，全面的產(chǎn)品信息，包括附加產(chǎn)品信息，使得消費(fèi)者能夠全面了解產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)交易公平。另外，房地產(chǎn)商應(yīng)該多站在消費(fèi)的角度思考問題，進(jìn)而可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測消費(fèi)者需求，更好的銷售商品，同時(shí)打破傳統(tǒng)的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式，拉近供應(yīng)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系，獲取更多消費(fèi)者的信任，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（七）制定新的應(yīng)對稅制改革的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢所趨，而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)成本提高，因此，企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)戰(zhàn)略來應(yīng)對稅制改革帶來的威脅。首先，企業(yè)應(yīng)該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費(fèi)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營模式，形成供建一體化，節(jié)約成本；另外，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價(jià)值來提高行業(yè)公信度，結(jié)合國家有力的價(jià)格調(diào)控，使產(chǎn)品價(jià)格到達(dá)消費(fèi)者可接受范圍，保障產(chǎn)品成交量，使得行業(yè)在稅制改革的壓力下，也能穩(wěn)定發(fā)展。