導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：信托 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù) 盡職調(diào)查

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的原因

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托公司進(jìn)行融資是較為普遍的渠道。尤其隨著目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資較為困難，轉(zhuǎn)而通過信托公司進(jìn)行融資成為不少公司的新渠道。房地產(chǎn)企業(yè)類型眾多，實(shí)力良莠不齊，不少甚至深陷資金鏈斷裂以至不能順利開發(fā)。在信托公司對外融資過程中，對擬融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的盡職調(diào)查具有不可或缺性，本文主要探討房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查問題。

二、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的主要內(nèi)容

（一）調(diào)查標(biāo)的公司基本情況

1、查閱基礎(chǔ)資料

包括但不限于：O立批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、公司章程（包括歷次章程修正案）等；

2、核查設(shè)立及資質(zhì)相關(guān)事項(xiàng)

包括但不限于：設(shè)立程序、合并及分立情況、工商變更登記、年度檢驗(yàn)、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級等。如果因?yàn)橘Y料不全、真?zhèn)尾幻鲗?dǎo)致無法做出判斷，或者認(rèn)為與事實(shí)不符的，應(yīng)及時(shí)到工商管理部門核查。

（二）調(diào)查股東及實(shí)際控制人情況

1、查閱并收集基本資料

包括但不限于：標(biāo)的公司股東及其出資情況、歷次股東變更情況、主要股東介紹、實(shí)際控制人情況介紹與主要開發(fā)業(yè)績、實(shí)際控制人與標(biāo)的公司之間的投資關(guān)系。

2、重點(diǎn)調(diào)查股權(quán)結(jié)構(gòu)相關(guān)情況

調(diào)查標(biāo)的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、下屬企業(yè)及股東背景；追溯至標(biāo)的公司最終股東，了解最終股東對交易對手的持股狀況和控制程度；調(diào)查了解股權(quán)設(shè)立質(zhì)押及其他限制情況。若交易對手為民營、私營或集體企業(yè)，還應(yīng)了解其創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)營的歷史。

（三）調(diào)查公司治理情況

1、調(diào)查基本情況，包括但不限于

標(biāo)的公司股東會(huì)組成情況；董事會(huì)組成情況及主要決策權(quán)限，尤其重點(diǎn)了解與信托項(xiàng)目投融資相關(guān)的決策權(quán)限；董事長及主要高級管理人員情況，至少包括總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人基本情況；標(biāo)的公司組織結(jié)構(gòu)（含對外投資情況）。

2、核查相關(guān)文件資料，包括但不限于

標(biāo)的公司股東、董事會(huì)成員的簽字樣本；標(biāo)的公司關(guān)于信托項(xiàng)目投融資的內(nèi)部決策文件，含股東（大）會(huì)決議/股東決定、董事會(huì)決議等；

（四）收集、分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

1、收集基本財(cái)務(wù)資料，包括但不限于

近三年的審計(jì)報(bào)告；最近一期帶附注的財(cái)務(wù)報(bào)表及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，必須包含資產(chǎn)負(fù)債表主要科目數(shù)據(jù)、利潤表主要項(xiàng)目數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流量表主要項(xiàng)目數(shù)據(jù)等；主要科目（重大科目）余額分析等。

2、根據(jù)收集的資料，按照以下基本要求，對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析

（1）比對經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告原件；

（2）翻閱、復(fù)印重要事項(xiàng)的原始憑證；

（3）原則上應(yīng)直接進(jìn)入標(biāo)的公司會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，導(dǎo)出會(huì)計(jì)科目余額表、會(huì)計(jì)科目明細(xì)賬及會(huì)計(jì)報(bào)表等基本資料進(jìn)行分析。

3、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)審計(jì)意見

（1）如審計(jì)意見為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見，應(yīng)要求公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)對審計(jì)報(bào)告涉及事項(xiàng)處理情況作出說明，并關(guān)注該事項(xiàng)對公司的影響是否重大、影響是否已經(jīng)消除、違反公允性的事項(xiàng)是否已予糾正。

（2）如果交易對手不能出具審計(jì)報(bào)告，可根據(jù)評估及決策需要，安排必要的專項(xiàng)審計(jì)。

通過人民銀行系統(tǒng)收集公司開立賬戶信息，就賬戶資金往來情況與公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對核實(shí)

（五）調(diào)查融資與對外擔(dān)保情況

1、收集基礎(chǔ)資料，包括但不限于

查詢征信授權(quán)書；要求提供貸款卡（賬號及密碼），并留存復(fù)印件；要求提供融資明細(xì)表及對應(yīng)的融資合同（含借款借據(jù)）與擔(dān)保合同、對外擔(dān)保明細(xì)表及對應(yīng)的融資合同與擔(dān)保合同等。

2、分析標(biāo)的公司現(xiàn)金流量流入流出結(jié)構(gòu)

測算、分析標(biāo)的公司經(jīng)營、投資、籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入比及流出比；評價(jià)標(biāo)的公司融資及銷售渠道是否暢通；了解標(biāo)的公司是否存在資金缺口，并評估資金缺口是否可以得到解決及融資能力對公司經(jīng)營的影響；了解標(biāo)的公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)、融資渠道、未來資金需求及融資計(jì)劃。

3、多方面、多手段的全面了解標(biāo)的公司對外擔(dān)保情況

與標(biāo)的公司法定代表人或授權(quán)代表訪談；通過中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，查閱審計(jì)報(bào)告以及交易對手董事會(huì)、股東（大）會(huì)的會(huì)議記錄和與保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保事項(xiàng)有關(guān)的重大合同；統(tǒng)計(jì)、分析標(biāo)的公司對外擔(dān)保的金額及其占凈資產(chǎn)的比例；重點(diǎn)關(guān)注對標(biāo)的公司償債能力或擔(dān)保能力有重大影響的擔(dān)保事項(xiàng)；評價(jià)交易對手履行擔(dān)保責(zé)任的可能性及金額，必要時(shí)應(yīng)了解被擔(dān)保方的償債能力及反擔(dān)保措施。

三、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對標(biāo)的公司其他情況展開調(diào)查

1、其他情況包括但不限于

（1）標(biāo)的公司是否存在隱性債務(wù)；

（2）以前開發(fā)項(xiàng)目是否存在欠付工程款信息；

（3）是否存在未交房情況、歷史欠稅情況；

（4）是否存在未決訴訟、仲裁與違約情況。

2、可以采用以下方式對相關(guān)情況予以確認(rèn)

（1）要求標(biāo)的公司/控股股東出具《關(guān)于對外融資的承諾函》；

（2）要求以前或正在開發(fā)項(xiàng)目的工程承包方出具《工程款確認(rèn)函》；

（3）要求標(biāo)的公司所屬稅務(wù)部門出具納稅情況說明，明確是否存在欠稅信息；

（4）收集標(biāo)的公司最近三年的企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證報(bào)告、本年度的所有納稅申報(bào)表；

（5）登陸工商行政管理總局“全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”，查詢并核實(shí)標(biāo)的公司最新工商登記基本情況及股權(quán)質(zhì)押情況；

（6）登陸最高人民法院“中國裁判文書網(wǎng)”及“全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)”查詢未決訴訟相關(guān)情況。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)有哪些問題？同時(shí)，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個(gè)決定性因素。近年來，財(cái)政部和我國證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問題。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會(huì)了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；涉稅籌劃；全壽命周期

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0029-02

隨著中國對房地產(chǎn)公司的宏觀調(diào)控的緊縮力度日益加大，房地產(chǎn)公司的自身發(fā)展正處于復(fù)雜而多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)公司受到極其嚴(yán)重的影響。在這種情況下，如何增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自身的創(chuàng)利能力和抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力，已經(jīng)成為學(xué)界和房產(chǎn)界關(guān)注的話題。作為減輕房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅負(fù)手段之一，涉稅籌劃成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目減少經(jīng)營成本、增強(qiáng)市場競爭力的必然選擇。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期劃分

“項(xiàng)目的各個(gè)階段放一起就構(gòu)成了一個(gè)項(xiàng)目的生命周期。” 這一定義從項(xiàng)目管理和控制的角度，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目過程的階段性和由項(xiàng)目階段所構(gòu)成的項(xiàng)目生命周期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一個(gè)特殊的項(xiàng)目，因項(xiàng)目而生，因項(xiàng)目的結(jié)束而結(jié)束，與普通的房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)相比，只有生產(chǎn)的過程而無再生產(chǎn)的過程，所以對于企業(yè)生命周期即企業(yè)從出生、成長、成熟到衰退的定義，更適用使用項(xiàng)目生命周期的概念。據(jù)此，我們將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期大致劃分為四個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目建造階段、項(xiàng)目銷售階段和項(xiàng)目終止階段。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段的涉稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段的內(nèi)容主要是通過投資機(jī)會(huì)的選擇、可行性研究、項(xiàng)目評估和決策來決定地域市場的進(jìn)入，土地資源的獲取。在整個(gè)決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而涉稅籌劃是要在納稅人對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生前，用既有的法律、法規(guī)對其經(jīng)濟(jì)行為所帶來的影響進(jìn)行估計(jì)和判斷，并選擇有效的方案執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項(xiàng)目公司時(shí)，首先要進(jìn)行涉稅籌劃的問題就是內(nèi)部組織形式的選擇。這里通過案例進(jìn)行分析：

情況一：若W北京公司為分公司，當(dāng)年虧損3 000萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：K公司匯總 W 北京公司虧損額，其應(yīng)納稅所得額為 7 000 萬元，應(yīng)納所得稅為 1 750 萬元，W北京公司需在北京繳納 875 萬元。K 公司經(jīng)過分配，需要在深圳繳納 700 萬元。集團(tuán)總計(jì)繳納企業(yè)所得稅 1 575 萬元。若 W北京公司為子公司，當(dāng)年虧損 3 000 萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：

W北京公司所得稅為零，K 公司不能匯總 W北京公司虧損額，其應(yīng)納稅所得額為 1 億元，應(yīng)納所得稅為2 000萬元。即 W北京公司組織形式的不同，可以為總公司降低 425 萬的企業(yè)所得稅的稅收成本。

情況二：若 W北京公司為分公司，當(dāng)年盈利3 000萬，若 K 公司只有北京一個(gè)分公司則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：W北京公司所得稅為（10 000+3 000）*50%*25%=1 625萬元，K公司其應(yīng)納所得稅為（10 000+3 000）*50%*20%=1 300萬元，集團(tuán)企業(yè)所得稅成本共計(jì)：1 625+1 300=2 925，若W北京公司為子公司，當(dāng)年盈利3 000萬，則集團(tuán)納稅計(jì)算如下：

W北京公司所得稅為 3 000*25%=750 萬元，K公司其應(yīng)納稅所得額為1億元，應(yīng)納所得稅為2 000萬元。集團(tuán)企業(yè)所得稅成本共計(jì)：750+2 000=2 750 萬元。

案例總結(jié)：通過兩種情況的分析，在公司長期虧損的情況下，運(yùn)用分公司的組織形式能更好的降低集團(tuán)的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時(shí)的虧損，子公司具有獨(dú)立法人，在公司經(jīng)營的很多問題上會(huì)具有更大的優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造階段的涉稅籌劃

在項(xiàng)目的建造開發(fā)階段會(huì)涉及到籌資業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)，需要我們在合同訂立、賬務(wù)處理、內(nèi)部和外部資金籌措方式及配套設(shè)施的處理等提前或過程中進(jìn)行有關(guān)土地增值稅或者營業(yè)稅的籌劃。

簽訂項(xiàng)目承包合同是項(xiàng)目實(shí)施建造階段的重要工作之一。利用承包合同來進(jìn)行稅收籌劃，可以在一定程度上達(dá)到節(jié)稅的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的建筑工程項(xiàng)目以總包的形式發(fā)包給建筑公司，同時(shí)對關(guān)鍵設(shè)備如電梯進(jìn)行分包。

開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在實(shí)務(wù)操作時(shí)，除總部外項(xiàng)目公司的公司部門設(shè)置全部是為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)的，所以在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)就此問題進(jìn)行溝通，闡明理由，在賬務(wù)處理時(shí)項(xiàng)目公司各部門的費(fèi)用向開發(fā)間接費(fèi)用傾斜，如果項(xiàng)目當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門無法認(rèn)同，可以在進(jìn)行土增稅清算時(shí)按部門將費(fèi)用調(diào)出。

另外，由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再進(jìn)行分?jǐn)偂τ诔善_發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?。對于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在銷售階段的涉稅籌劃

開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目的銷售可分為兩個(gè)階段，預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，各地對預(yù)售未竣工產(chǎn)品的時(shí)間點(diǎn)并不相同，但必須要拿到預(yù)售許可證才能進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售款項(xiàng)包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保證金和誠意金等，應(yīng)按適用稅率上繳營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

銷售已經(jīng)竣工的商品房時(shí)，這一階段按照稅法的有關(guān)規(guī)定已做完土地增值稅和企業(yè)所得稅的竣工清算。因此，銷售商品房時(shí)按已確認(rèn)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的單位成本計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，不再按預(yù)售方式計(jì)算和繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。建立銷售公司，通過拉長企業(yè)收入鏈條，增加環(huán)節(jié)，利用企業(yè)自身的組織架構(gòu)的變化來降低稅收成本。通過案例來分析下銷售定價(jià)的涉稅籌劃：

1.背景介紹：W公司，其開發(fā)的項(xiàng)目“W家園”2007 年開始銷售，經(jīng)測算，普通住宅銷售面積為 4.9萬平方米，預(yù)計(jì)土地和開發(fā)成本合計(jì)為 2.1億元，土地增值稅征收暫行條例規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此如何實(shí)現(xiàn)效益最大化，需要設(shè)計(jì)銷售價(jià)格區(qū)間。

2.案例分析

A方案：普通住宅增值率≤20%，此時(shí)住宅單價(jià)為6 517元，凈利潤8 707萬元。

B方案：普通住宅增值率>20%且

C方案：增值率達(dá)到50%～100%，土增稅率40%，銷售均價(jià)最高可達(dá)到8 300元。

但根據(jù)當(dāng)年市場銷售情況分析，定價(jià)在7 000元以下較為合理。則方案A為最佳，既能保證完成原有銷售計(jì)劃，減少資金成本，又能保證利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.案例總結(jié)

由于有土地增值稅，這種超率累進(jìn)稅率的影響，企業(yè)的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業(yè)稅金及附加和土增稅的增長，企業(yè)得到的稅后利潤將會(huì)低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價(jià)將不會(huì)有意義，所以在定價(jià)時(shí)我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時(shí)候，根據(jù)市場條件，爭取在價(jià)位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算的涉稅籌劃

項(xiàng)目公司在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，依據(jù)與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗(yàn)，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發(fā)商在會(huì)計(jì)處理中，資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，可以確認(rèn)收入。雖然房屋產(chǎn)權(quán)在此時(shí)并未完成轉(zhuǎn)移，但由于此步驟時(shí)間跨度較長，從開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)變更到小產(chǎn)權(quán)往往在交房后一到兩年的時(shí)間里，所以審計(jì)師和業(yè)內(nèi)實(shí)操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認(rèn)定。

項(xiàng)目公司稅務(wù)清算的程序是先進(jìn)行土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算，再進(jìn)行清算期的清算即應(yīng)出具清算期的會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)報(bào)告、近三年的國、地稅清稅報(bào)告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的審核后注銷稅務(wù)登記，最后進(jìn)行工商登記的注銷。此步驟完成后也就意味著一個(gè)項(xiàng)目生命周期的結(jié)束。

六、結(jié)束語

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，無論是在項(xiàng)目的開發(fā)模式上，還是在開發(fā)產(chǎn)品的種類上，房地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的趨勢。在此情況下，房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的納稅管理變得越來越復(fù)雜，必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學(xué)合理地對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃、減低稅負(fù)，已成為決定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。

參考文獻(xiàn)：

[1] 梁云鳳，逢振悅，梁云波.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006，11.

篇4

房地產(chǎn)項(xiàng)目中介合同范文1甲方： 供地方

委托人： 身份證號碼：

電話： 帳號：

乙方： 建設(shè)方

單位地址： 法定代表人：

委托人： 身份證號碼：

電 話： 帳號：

根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)的需要，經(jīng)某縣政府批準(zhǔn)，經(jīng)有關(guān)職能部門同意，甲方與乙方聯(lián)合共同開發(fā)某某項(xiàng)目 (下稱該項(xiàng)目，地點(diǎn)位位地址： 法定代表人：于 )。甲、乙雙方多次協(xié)商，本著平等、互利、自愿的原則，達(dá)成聯(lián)合開發(fā)某某商貿(mào)市場項(xiàng)目的協(xié)議，特訂以下條款共同遵守。

第一條 合作原則

甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過程中雙方若有其他分歧，應(yīng)本著以上原則進(jìn)行協(xié)商解決。

第二條 合作標(biāo)的

(一)雙方聯(lián)合開發(fā)標(biāo)的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門最后批準(zhǔn)的土地使用權(quán)宗地圖為準(zhǔn)(宗地圖見附件)，在該地塊上擬建某某商貿(mào)市場項(xiàng)目。

(二)甲方投資的土地類型為 ，開發(fā)房地產(chǎn)手續(xù)應(yīng)由甲、乙雙方共同匯報(bào)政府和有關(guān)部門達(dá)成一致意見，行文執(zhí)行。甲方以某某現(xiàn)有全部土地約10000㎡(以原劃撥土地面積為準(zhǔn))土地使用權(quán)宗地圖面積評估價(jià)為限出資，四址界線以土地使用權(quán)

宗地圖為準(zhǔn)(宗地圖見附件)。過戶該宗土地使用權(quán)由政府主管部門行文直接將該宗土地辦理完整過戶手續(xù)到乙方名下，甲方必須提供相關(guān)資料手續(xù)。過戶契稅由乙方負(fù)責(zé)，其他費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

(三)甲方投資聯(lián)合開發(fā)的該宗土地，應(yīng)合法無任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內(nèi)遺留產(chǎn)生的糾紛，以及相關(guān)民事責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)解決，所發(fā)生的費(fèi)用由甲方全部承擔(dān);如因該宗土地宗地圖外新規(guī)劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設(shè)所發(fā)生的糾紛由乙方解決，產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中需甲方提供的相關(guān)資料和需要甲方出面協(xié)商的，甲方應(yīng)積極提供并參與協(xié)調(diào)。

第三條合作方式

(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國土資源局編制的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估，將其評估價(jià)格作為合作出資份額。

(二)乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)資金籌集、工程前期的報(bào)批、對規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)，并承擔(dān)該項(xiàng)目的全部法律責(zé)任。

第四條 合作時(shí)間

甲乙雙方合作時(shí)間從簽訂本協(xié)議時(shí)起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應(yīng)理解為：⑴該項(xiàng)目工程完全按照設(shè)計(jì)圖紙全部建設(shè)完畢;⑵該項(xiàng)目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認(rèn)為銷售完畢的;⑶該項(xiàng)目完成各種行政報(bào)批手續(xù)、辦理各種竣工手續(xù)、完成法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他手續(xù)的;⑷其他雙方認(rèn)為應(yīng)該完成的事項(xiàng)。

第五條 項(xiàng)目規(guī)模

建筑規(guī)模按乙方報(bào)審的經(jīng)政府主管部門最后批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。

第六條 利益分成

(一)在該項(xiàng)目方案確定后，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。

(二)在該項(xiàng)目竣工后，乙方根據(jù)甲方所投入的該地塊的評估價(jià)格，按當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目商品房價(jià)格劃分與該地塊的評估價(jià)同等價(jià)格的商品房給甲方，甲方所得商品房應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)和應(yīng)辦理的各種手續(xù)由甲方自行負(fù)責(zé)。

第七條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

(一)落實(shí)合作開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃手續(xù)，辦理合建項(xiàng)目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權(quán)人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。

(二)落實(shí)合作開發(fā)項(xiàng)目占地的規(guī)劃報(bào)建工作。

(三)完成合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補(bǔ)償工作。

(四)若乙方自籌資金不足確需貸款，乙方會(huì)通甲方后，以項(xiàng)目名義向銀行貸款，甲方有權(quán)監(jiān)督乙方使用該銀行貸款的情況。

(五)甲方應(yīng)及時(shí)配合乙方辦理有關(guān)項(xiàng)目報(bào)批、工程施工、銷售等手續(xù)。

(六)甲方應(yīng)及時(shí)繳納本協(xié)議規(guī)定的由甲方繳納的各種稅費(fèi)，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無關(guān)。

第八條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)乙方委托二狗同志全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)資金籌集、工程前期的報(bào)批、對規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)。

(二)為使該項(xiàng)目如期完工，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和取得良好的社會(huì)信譽(yù)，乙方須設(shè)立專項(xiàng)帳戶，該項(xiàng)目的所有銷售收入必須進(jìn)入該帳戶，實(shí)行?？顚Ｓ?。

(三)乙方不得挪用以該項(xiàng)目名義向銀行所貸的款項(xiàng)，所得貸款須在甲方的監(jiān)督下用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目開發(fā)銷售收入除一部分用于保持正常施工進(jìn)度外，其他優(yōu)先用于償還貸款，否則由此產(chǎn)生的銀行債務(wù)及其它法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。

(四)乙方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報(bào)裝手續(xù)。

(五)乙方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理，獲得開工許可證，使合作項(xiàng)目可以合法開工建設(shè)。

(六)乙方應(yīng)保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目建設(shè)。

(七)乙方應(yīng)及時(shí)繳納本協(xié)議規(guī)定的由乙方繳納的各種稅費(fèi)，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無關(guān)。

第九條 聲明及保證

甲乙雙方應(yīng)保證以下事項(xiàng)真實(shí)可信：

(一)甲方為有獨(dú)立民事行為能力的法人，有權(quán)獨(dú)立簽署并有能力履行本協(xié)議。

(二)乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本協(xié)議。

(三)甲乙雙方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。

(四)在簽署本協(xié)議時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對任何一方履行本協(xié)議產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十條 保密條款

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實(shí)際情況約定。

第十一條 協(xié)議的變更

本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出七個(gè)工作日內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本協(xié)議。

第十二條 協(xié)議的轉(zhuǎn)讓

除協(xié)議中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。

第十三條 爭議的處理

(一)本協(xié)議受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

(二)本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人按照本協(xié)議合作原則協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十五條 違約責(zé)任

(一)甲方隱瞞真實(shí)情況，合作的該地塊不合法致使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行的，甲方應(yīng)向乙方賠償自項(xiàng)目開發(fā)以來所發(fā)生的費(fèi)用總額及該費(fèi)用總額的同期人民銀

行貸款利息;合作的地塊有其他糾紛影響項(xiàng)目建設(shè)的，造成的損失由甲方負(fù)責(zé)。

(二)甲方不配合或不及時(shí)配合乙方辦理項(xiàng)目開發(fā)所需要的各項(xiàng)手續(xù)致使項(xiàng)目開發(fā)延期的，造成的損失均由甲方承擔(dān)。

(三)乙方隱瞞真實(shí)情況，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，乙方應(yīng)向甲方賠償自項(xiàng)目開發(fā)以來所發(fā)生的費(fèi)用總額及該費(fèi)用總額的同期人民銀行貸款利息。

(四)乙方不能如期籌集項(xiàng)目開發(fā)所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協(xié)議另尋合作方。

(五)乙方不能如期保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)，損失由乙方負(fù)責(zé)。

(六)乙方私自挪用以該項(xiàng)目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負(fù)責(zé)。

(七)合作的某一方違反本協(xié)議保密規(guī)定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負(fù)責(zé)。

(八)合作的某一方違反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議更改規(guī)定的，所作出的更改內(nèi)容無效，由此產(chǎn)生的損失由違約方承擔(dān)。

(九)合作的某一方違反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條 協(xié)議的解釋

本協(xié)議未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，協(xié)議雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本協(xié)議的原則、協(xié)議的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本協(xié)議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協(xié)議相抵觸。

第十七條 補(bǔ)充與附件

本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議和附件作為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

第十八條 協(xié)議的效力

(一)本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。

(二)本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。本協(xié)議壹式陸份，壹份捌頁，甲乙各執(zhí)叁份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)項(xiàng)目中介合同范文2甲方：

乙方：

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就乙方向甲方提供房地產(chǎn)項(xiàng)目中介服務(wù)事宜達(dá)成協(xié)議條文如下：

一、服務(wù)內(nèi)容：

1、受甲方委托，乙方為甲方在武漢市尋求----------------公司地塊開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目信息具體情況如下：該項(xiàng)目位于武昌區(qū)和平大道673號，用地面積 畝。區(qū)域內(nèi)交通十分便利，配套設(shè)施齊備，規(guī)劃中的地鐵站就設(shè)在項(xiàng)目旁。

2、甲方在對該項(xiàng)目進(jìn)行評估審查后，初步同意接受乙方所中介的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、為便于甲方與乙方達(dá)成項(xiàng)目合作協(xié)議，乙方積極配合進(jìn)行調(diào)查和分析。向甲方提供了土地業(yè)主方資料及進(jìn)行溝通，供甲方參考。并陪同甲方工作人員對項(xiàng)目作了實(shí)地調(diào)查和現(xiàn)場踏勘。

二、中介服務(wù)費(fèi)用及支付方式：

鑒于乙方提供了上述房地產(chǎn)項(xiàng)目信息和相關(guān)的服務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意按乙方所中介的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地金額(市場價(jià)值) %即人民幣 萬元向乙方支付中介服務(wù)費(fèi)用(稅后)。雙方約定，該款項(xiàng)在甲方與武漢氣體壓縮機(jī)有限公司簽訂協(xié)議后一個(gè)星期內(nèi)付清。否則，乙方有權(quán)按年息20%收取滯納金，同時(shí)要求甲方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、違約責(zé)任：

甲、乙雙方如有違約，守約方均可向法律機(jī)關(guān)申請仲裁，或提出起訴，要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

四、本協(xié)議一式肆份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等效力。

五、本協(xié)議雙方簽字蓋章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)項(xiàng)目中介合同范文3甲方：

住所地：

乙方：XXX

住所地：

丙方：XXX

住所地：

甲、乙、丙雙三方就甲方取得土地使用權(quán)，位于#################的項(xiàng)目合作開發(fā)事宜，經(jīng)充分、友好的協(xié)商，本著互利互惠、誠實(shí)信用的原則，訂立如下協(xié)議，以資三方共同遵守執(zhí)行：

一、合作內(nèi)容

合作項(xiàng)目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、合作方式

1、甲方提供依法取得的國有土地使用權(quán)。乙方籌集項(xiàng)目建設(shè)所需的土地出讓金、開發(fā)、報(bào)建、建筑、管理、營銷等全部資金，預(yù)計(jì)投資資金為人民幣@@億元。在乙方投資款項(xiàng)全部到位的情況下，乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。丙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的前期策劃和運(yùn)作。 項(xiàng)目所獲的利潤按投資比例分配：甲方占@@%，乙方@@%，丙方@@%。

2、甲乙丙三方確認(rèn)，三方均以中小企業(yè)融資進(jìn)行投資，中小企業(yè)融資財(cái)務(wù)費(fèi)用均按月息@@%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入項(xiàng)目成本核算。

3、甲乙丙三方出資比例：甲方按總投入的@@%，乙方按總投資的@@%，丙方按總投資的@@%出資。由乙方統(tǒng)一籌集，并以三方的名義投入該項(xiàng)目。

4、甲乙丙三方確認(rèn)，乙方可以用甲方的產(chǎn)權(quán)、土地進(jìn)行中小企業(yè)融資，但所融到的資金必須用在本合作項(xiàng)目，但不影響項(xiàng)目開發(fā)的前提下，必須優(yōu)先償還按投資比例多出資本金的乙方本金。

5、本合作項(xiàng)目不發(fā)生土地權(quán)屬的變更，即在房屋銷售完成之前，土地的使用權(quán)名義上仍然歸甲方所有，但乙方和丙方有權(quán)依照本合同的約定對項(xiàng)目所涉的土地使用權(quán)及其地上建筑物享有收益權(quán)。

6、本合作項(xiàng)目所有的對外合同，報(bào)建、竣工驗(yàn)收等手續(xù)的辦理均以甲方名義進(jìn)行。

三、合作管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)

1本協(xié)議簽訂后，由丙方負(fù)責(zé)前期的項(xiàng)目落實(shí)工作，由甲方賦予丙方在辦理該項(xiàng)目前期工作中的權(quán)利，并由甲方出具相關(guān)的委托書，提供公司的營業(yè)執(zhí)照副本及公章等。

2、甲乙丙三方共同派員組成“合作開發(fā)項(xiàng)目部”，負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的具體組織和實(shí)施。項(xiàng)目部設(shè)總經(jīng)理一名，由乙方委派，副總經(jīng)理一名，由甲方委派。其他工作人員由乙方根據(jù)需要委派。

3、項(xiàng)目部下設(shè)工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部。工程部負(fù)責(zé)人由乙方委派，銷售部負(fù)責(zé)人由乙 方委派。財(cái)務(wù)人員由三方各委派一名，會(huì)計(jì)由乙方委派，出納由甲方丙方委派。財(cái)務(wù)部印鑒與支票應(yīng)分開管理，并按照國家法律、法規(guī)進(jìn)行日常財(cái)務(wù)管理工作。

4、工程部負(fù)責(zé)本建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)及施工管理、建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收工作;銷售部負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的日常銷售、廣告宣傳、按揭貸款手續(xù)以及房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等事項(xiàng)。

5、項(xiàng)目部下設(shè)的部門對項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，重大問題(重大問題的范圍由三方另行補(bǔ)充約定)均應(yīng)由項(xiàng)目部會(huì)議表決決定。會(huì)議內(nèi)容應(yīng)形成紀(jì)要，各方代表應(yīng)在紀(jì)要上簽字確認(rèn)。

6、項(xiàng)目部日常費(fèi)用的支出由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字后生效。

四、工程投資款及其他費(fèi)用的籌集與撥付

1、本建設(shè)項(xiàng)目所需的投資資金及其他與建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的費(fèi)用，由乙方直接劃入三方共同開立的帳戶，專款專用。劃入時(shí)間以項(xiàng)目部呈報(bào)的的用款計(jì)劃為準(zhǔn)。

2、若因城市規(guī)劃調(diào)整等而使乙方實(shí)際籌集投資數(shù)額超出本協(xié)議第二條第一款約定的金額，對增加投資額的應(yīng)由各方實(shí)際出資額來確定增加利潤的分配比例。若一方放棄出資的，享有由于增加投資而產(chǎn)生的收益的12.5%。

五、成本核算和利潤分配

1、本建設(shè)項(xiàng)目成本核算應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后60日內(nèi)完成。項(xiàng)目竣工后，由甲乙雙方共同委托一家有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行決算審計(jì)。利潤分配應(yīng)根據(jù)該審計(jì)報(bào)告并按照甲方丙三方25:50:25的比例進(jìn)行利潤分配。若因城市規(guī)劃調(diào)整而新產(chǎn)生的利潤，按照本協(xié)議第四條第二款約定的辦法分配。

2、竣工決算前預(yù)售房屋的銷售收入，應(yīng)按照甲乙丙三方25:50:25的比例分別記賬，未經(jīng)三方同意，任何一方不得挪用銷售款項(xiàng)。原則上優(yōu)先償還投資本金。

六、審批手續(xù)的辦理

本協(xié)議簽訂后，待丙方前期協(xié)調(diào)妥善后，移交給乙方。甲方按照乙方的要求予以重新授權(quán)和委托。由乙方負(fù)責(zé)辦理建設(shè)項(xiàng)目的審批、驗(yàn)收等手續(xù)，包括工程設(shè)計(jì)方案的報(bào)批、工程招投標(biāo)、施工許可證、工程竣工驗(yàn)收手續(xù)、商品房預(yù)售許可證的申領(lǐng)等。

七、違約責(zé)任

本協(xié)議簽訂后，該項(xiàng)目獲得@@相關(guān)部門批準(zhǔn)可以實(shí)施時(shí)，由于乙方資金未到位而造成的后果，乙方愿意承擔(dān)賠償給甲方人民幣@@@萬元;而由于甲方未經(jīng)乙方和丙方的一致同意而另找其他第三方合作開發(fā)的，甲方愿意賠償給乙方和丙方人民幣@@@萬元。

八、其他事項(xiàng)

1、本協(xié)議簽訂后，甲方即刻出具給丙方授權(quán)委托書，并提供公司的公章和營業(yè)執(zhí)照副本，便于丙方順利開展前期的相關(guān)工作。丙方辦妥前期約定工作后，移交給乙方，再由甲方按約授權(quán)或委托給乙方辦理本項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)事宜。

2、甲方公司在本協(xié)議生效前或與本項(xiàng)目無關(guān)的業(yè)務(wù)往來所發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)不涉及乙方、丙方，概由甲方自行負(fù)責(zé)，由此而造成乙方、丙方利益損害的在該項(xiàng)目產(chǎn)生的甲方收益中償還。

九、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。

十、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)甲乙丙三方共同協(xié)商一致同意，與本協(xié)議具有同等效力。

十一、本協(xié)議壹式叁份，由甲乙丙三方各執(zhí)壹份，同具法律效力。

甲方： 乙方： 丙方：

篇5

深圳中天勤師事務(wù)所(簡稱中天勤)由于為“銀廣夏”上市公司出具嚴(yán)重失真的審計(jì)報(bào)告而被吊銷執(zhí)業(yè)資格，其簽字注冊會(huì)計(jì)師也被吊銷執(zhí)業(yè)資格，并受到司法機(jī)關(guān)的調(diào)查。連同以前的瓊民源、紅光實(shí)業(yè)、東方鍋爐、黎明服裝、麥科特、大慶聯(lián)誼等上市公司造假事件，會(huì)計(jì)師事務(wù)所因出具虛假審計(jì)報(bào)告而受到處罰的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。注冊會(huì)計(jì)師提供嚴(yán)重失實(shí)的審計(jì)報(bào)告，不僅造成了證券市場的混亂和投資者慘重的投資損失，也日益引起整個(gè)對注冊會(huì)計(jì)師行業(yè)存在的價(jià)值產(chǎn)生懷疑，使注冊會(huì)計(jì)師行業(yè)步入了信譽(yù)危機(jī)，中國注冊會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)環(huán)境遭遇了前所未有的信譽(yù)寒冬。“銀廣夏”公司自上市以來，深圳中天勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所一直為之提供包括審計(jì)在內(nèi)的鑒證服務(wù)，按常規(guī)，合作的雙方應(yīng)該彼此相互了解，是什么原因?qū)е轮鲗彆?huì)計(jì)師沒有發(fā)現(xiàn)“銀廣夏”公司如此大的造假行為。在整個(gè)事件未調(diào)查公布之前，我們未敢妄加評論，但根據(jù)相關(guān)媒體的報(bào)道，未遵循獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，未履行應(yīng)有的審計(jì)程序是“銀廣夏”公司審計(jì)失敗的重要原因之一。這種情況在注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)中帶有普遍性。本文結(jié)合“銀廣夏”案件，就注冊會(huì)計(jì)師遵循獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則，防范審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的重要性談一些個(gè)人的感想。

一、遵循獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則與“銀廣夏”公司審計(jì)

財(cái)政部頒布的獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則和實(shí)務(wù)公告基本涵蓋了審計(jì)工作的重要領(lǐng)域，是規(guī)范注冊會(huì)計(jì)師工作的權(quán)威性標(biāo)準(zhǔn)，也是衡量注冊會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)質(zhì)量的尺度。盡管國家以、法規(guī)等形式給注冊會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)提供了較好防范風(fēng)險(xiǎn)的制度保證，但是從目前證券市場多數(shù)審計(jì)失敗事件看，執(zhí)行效果并不理想，多數(shù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所和執(zhí)業(yè)注冊會(huì)計(jì)師都沒有很好地遵循這些準(zhǔn)則，沒有認(rèn)真履行應(yīng)有的審計(jì)程序，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，審計(jì)工作具有很大隨意性。下面分別加以評述。

1.《中國注冊會(huì)計(jì)師質(zhì)量控制基本準(zhǔn)則》要求:(1)會(huì)計(jì)師事務(wù)所應(yīng)建立多層次的審計(jì)工作底稿復(fù)核制度，并規(guī)定會(huì)計(jì)師事務(wù)所在出具審計(jì)報(bào)告前，可根據(jù)需要委派未直接參與審計(jì)的人員進(jìn)行必要的復(fù)核。多層次復(fù)核制度的規(guī)定目的就是為了防止審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保證審計(jì)質(zhì)量。盡管當(dāng)前大部分會(huì)計(jì)師事務(wù)所都制定有這一制度，但真正嚴(yán)格照章辦事的不多，制度往往成了一些會(huì)計(jì)師事務(wù)所的擺設(shè)，或者成為應(yīng)付相關(guān)部門檢查的工具。有時(shí)為了趕時(shí)間，搶任務(wù)，即使有三級相關(guān)責(zé)任人的簽字，也是敷衍了事。例如，在“銀廣夏”公司審計(jì)中，中天勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所只進(jìn)行了兩級復(fù)核;(2)為了保證審計(jì)工作質(zhì)量，會(huì)計(jì)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)確保全體專業(yè)人員達(dá)到并保持履行其職責(zé)所必備的專業(yè)勝任能力，對于重要的審計(jì)領(lǐng)域和重要的審計(jì)，必須委派經(jīng)驗(yàn)豐富，有較長審計(jì)經(jīng)驗(yàn)和具有一定能力的人員擔(dān)任。但目前的會(huì)計(jì)師事務(wù)所普遍按照會(huì)計(jì)報(bào)表科目分配審計(jì)任務(wù)，一些重要的會(huì)計(jì)科目如銀行存款、固定資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入，甚至一些重要的分公司、子公司審計(jì)也分配給無足夠?qū)徲?jì)經(jīng)驗(yàn)的助理人員或新入門的大學(xué)生，有時(shí)為了節(jié)省審計(jì)成本，甚至交由實(shí)習(xí)的大學(xué)生。負(fù)責(zé)具體審計(jì)項(xiàng)目的簽字注冊會(huì)計(jì)師和現(xiàn)場項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，由于缺乏相應(yīng)的指導(dǎo)和疏于復(fù)核工作底稿，也就難以保證審計(jì)工作質(zhì)量。中天勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所在審計(jì)“銀廣夏”時(shí)，基本上就屬于這種情況。

2.《獨(dú)立審計(jì)具體準(zhǔn)則第3號—審計(jì)計(jì)劃》規(guī)定，編制審計(jì)計(jì)劃是審計(jì)工作的重要組成部分，其中總體審計(jì)計(jì)劃就包括對被審計(jì)單位基本情況的了解、重點(diǎn)會(huì)計(jì)問題及重點(diǎn)審計(jì)領(lǐng)域的關(guān)注、審計(jì)小組的組成及人員分工、對專家工作的利用等。生活日趨復(fù)雜，注冊會(huì)計(jì)師特別是從事上市公司審計(jì)的注冊會(huì)計(jì)師，面對的上市公司不僅業(yè)務(wù)復(fù)雜，而且涉及的行業(yè)也很多，審計(jì)目的也各不一致。當(dāng)前，不少會(huì)計(jì)師事務(wù)所對于常年老客戶，出于對他們的信賴，往往不編制完整的審計(jì)計(jì)劃。當(dāng)被審計(jì)單位經(jīng)營環(huán)境發(fā)生重大變化和發(fā)生重大的交易事項(xiàng)時(shí)，也沒有引起足夠的重視。對于新客戶，如果缺乏事前周密的計(jì)劃安排和對重大事項(xiàng)的關(guān)注，其后果可能更是嚴(yán)重?！般y廣夏”公司自1994年上市以來，一直都是中天勤為它提供審計(jì)服務(wù)?？赡艹鲇趯峡蛻舻男湃?，當(dāng)該公司1999年變更主營業(yè)務(wù)后，盈利和收入都增長得離譜，中天勤卻未引起關(guān)注。如果中天勤事先將一些引起關(guān)注的事項(xiàng)通過編制總體審計(jì)計(jì)劃的形式落實(shí)下來，然后在具體審計(jì)工作中，告知每一個(gè)審計(jì)人員，可能就不會(huì)出現(xiàn)如此大的漏洞。

3.《獨(dú)立審計(jì)具體準(zhǔn)則第5號—審計(jì)證據(jù)》規(guī)定，獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)是注冊會(huì)計(jì)師形成審計(jì)意見、出具審計(jì)報(bào)告的充分必要條件，注冊會(huì)計(jì)師獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)必須考慮審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、具體審計(jì)項(xiàng)目的重要程度、審計(jì)人員的審計(jì)經(jīng)驗(yàn)、審計(jì)證據(jù)的類型與獲取途徑等因素，對于重要審計(jì)項(xiàng)目，不應(yīng)將審計(jì)成本或獲取審計(jì)證據(jù)的難易程度作為減少必要審計(jì)程序的理由。在索取審計(jì)證據(jù)時(shí)，除了應(yīng)取得足夠多的證據(jù)外，還應(yīng)該判斷證據(jù)的真假。對于一些非常重要的審計(jì)證據(jù)，即使有時(shí)無法函證，也必須進(jìn)行詳細(xì)的替代性測試程序或采取間接函證方式，以排除偽證?？墒?，現(xiàn)在大多數(shù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出于對客戶的信賴，或?yàn)闇p少麻煩，卻將所有詢證函交由公司發(fā)出，也未要求被函證公司將回函直接寄送會(huì)計(jì)師事務(wù)所，對于不能進(jìn)行正常函證或回函率低的情況，也未認(rèn)真實(shí)施應(yīng)有的替代性測試程序。有時(shí)，對于非常重要的函證事項(xiàng)，在出具審計(jì)報(bào)告后，如果仍未取得相關(guān)回函，也就不了了之。例如，在“銀廣夏”公司審計(jì)中，注冊會(huì)計(jì)師將該公司所有的函證交由公司人員發(fā)出和回收，這樣就難以避免回函不被涂改或被偽造。

4.《獨(dú)立審計(jì)具體準(zhǔn)則—分析性復(fù)核》規(guī)定，分析性復(fù)核是指注冊會(huì)計(jì)師分析被審計(jì)單位重要的比率或趨勢，包括調(diào)查這些比率或趨勢的異常變動(dòng)及其與預(yù)期數(shù)據(jù)和相關(guān)信息的差異，分析性復(fù)核在審計(jì)計(jì)劃、審計(jì)實(shí)施和審計(jì)報(bào)告階段都可以運(yùn)用。通過分析性復(fù)核，將會(huì)計(jì)信息各構(gòu)成要素之間、會(huì)計(jì)信息和相關(guān)非會(huì)計(jì)信息之間以及將被審計(jì)單位與所在行業(yè)或同行業(yè)中規(guī)模相近的其他單位進(jìn)行比較，比單純依靠抽查憑證、核對賬簿報(bào)表的效果可能要好得多。將公司一些重要的財(cái)力指標(biāo)，如存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、銷售利潤率、凈資產(chǎn)利潤率、每股經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量、每股凈利潤、應(yīng)收賬款存貨占總資產(chǎn)的比例等，進(jìn)行橫向和縱向比較，若指標(biāo)數(shù)值異常，又無合理的解釋，那么在審計(jì)中我們就應(yīng)該給予重點(diǎn)關(guān)注。如果通過一般審計(jì)程序后還難以消除疑慮，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，注冊會(huì)計(jì)師完全有理由在審計(jì)報(bào)告中予以反映。例如在“銀廣夏”審計(jì)中，該公司2000年實(shí)現(xiàn)盈利4.17億元，較1999年增長226%，每股收益由1999年的0.51元在股本擴(kuò)大一倍的基礎(chǔ)上，攀升至2000年的0.83元，超乎尋常的速度，有違基本。

5.《獨(dú)立審計(jì)具體準(zhǔn)則第12號—利用專家的工作》規(guī)定，注冊會(huì)計(jì)師在審計(jì)過程中，可以根據(jù)需要，利用專家協(xié)助工作，注冊會(huì)計(jì)師在利用專家工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮相關(guān)事項(xiàng)的性質(zhì)、復(fù)雜程度及其導(dǎo)致錯(cuò)報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。注冊會(huì)計(jì)師由于受自身專業(yè)能力的限制，對于許多重要的審計(jì)領(lǐng)域，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的完工程度、礦山儲(chǔ)量、農(nóng)(林、水)產(chǎn)品存貨數(shù)量和質(zhì)量的確定、生物(制藥)及IT等高產(chǎn)業(yè)、一些復(fù)雜的生產(chǎn)工藝過程和化學(xué)反應(yīng)等，必須借助專家的工作，才能保證審計(jì)結(jié)果的客觀性和真實(shí)性。盡管目前獨(dú)立審計(jì)具體準(zhǔn)則就注冊會(huì)計(jì)師利用專家工作做了具體的規(guī)定，由于受審計(jì)時(shí)間和審計(jì)成本等諸多原因，利用專家工作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，由此導(dǎo)致的審計(jì)失敗也屢見不鮮。例如在“銀廣夏”事件中，對于“銀廣夏”公司鼓吹的萃取技術(shù)，如果沒有專家的協(xié)助，一般的注冊會(huì)計(jì)師不可能獲取滿意的審計(jì)結(jié)果。

6.《獨(dú)立審計(jì)具體準(zhǔn)則第21號-了解被審計(jì)單位情況》規(guī)定：注冊師在接受委托前，應(yīng)當(dāng)初步了解被審計(jì)單位的生產(chǎn)與業(yè)務(wù)流程、所處環(huán)境、所在行業(yè)等情況，注冊會(huì)計(jì)師在執(zhí)行會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分了解被審計(jì)單位情況，以識別和理解對會(huì)計(jì)報(bào)表、審計(jì)過程或?qū)徲?jì)報(bào)告有重大的交易事項(xiàng)。同時(shí)，準(zhǔn)則還規(guī)定在注冊會(huì)計(jì)師連續(xù)接受委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新和重新評價(jià)以前獲知被審計(jì)單位有關(guān)信息。在很多案件中，注冊會(huì)計(jì)師之所以未能發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，一個(gè)重要的原因就是他們不了解被審計(jì)單位所在行業(yè)的情況及被審計(jì)單位的業(yè)務(wù)。會(huì)計(jì)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的反映，不熟悉被審計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)務(wù)，僅局限于有關(guān)的會(huì)計(jì)資料，就可能發(fā)現(xiàn)不了。一個(gè)國家在一定時(shí)期內(nèi)對包括利率、財(cái)政、稅收、出口等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整在很大程度上影響到的，而國家對行業(yè)的鼓勵(lì)和限制發(fā)展措施，則直接影響到企業(yè)的生存。因此，作為一個(gè)意義上的合格注冊會(huì)計(jì)師，不僅要具備深厚的會(huì)計(jì)、審計(jì)知識，而且還必須具備宏觀經(jīng)濟(jì)知識背景，重視從電臺、報(bào)紙、報(bào)刊雜志等新聞媒體以及行業(yè)主管部門、技術(shù)權(quán)威、國家相關(guān)部門定期的國民經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)等方面收集同本會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)客戶有關(guān)的背景資料，特別是要重視收集同被審計(jì)客戶生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)相同或相近，規(guī)模、技術(shù)水平相當(dāng)?shù)耐袠I(yè)其他公司經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)，從宏觀上把握被審計(jì)客戶的整體情況。此外，我國的上市公司資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、購買和股權(quán)變更情況較多，伴隨每一次重大產(chǎn)權(quán)交易，上市公司都會(huì)不同程度地變更主營業(yè)務(wù)，這就要求注冊會(huì)計(jì)師要不斷更新和補(bǔ)充被審計(jì)單位有關(guān)信息。以“銀廣夏”公司為例，根據(jù)相關(guān)背景資料，該公司上市之初，以生產(chǎn)軟磁盤為主業(yè)，后通過兼并收購等一系列資本運(yùn)作，由單一產(chǎn)業(yè)公司發(fā)展為擁有27家全資、控股子公司和分公司的跨行業(yè)實(shí)業(yè)公司，從牙膏、水泥、海洋物產(chǎn)、白酒、牛黃、活性炭、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)到葡萄酒和麻黃草，但盈利水平始終貌不驚人?！般y廣夏”公司“咸魚翻身”的奇跡，是該公司1999年從國外進(jìn)口一套二氧化碳超臨界萃取設(shè)備，對于“銀廣夏”公司生產(chǎn)經(jīng)營的上述重大變化，作為主審會(huì)計(jì)師有必要從各種渠道詳細(xì)了解二氧化碳超臨界萃取設(shè)備相關(guān)背景知識及從事同類產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的情況。如果主審注冊會(huì)計(jì)師做到這一點(diǎn)，“銀廣夏”公司也不至于膽大妄為地造假到如此地步。

二、遵循獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則時(shí)要注意的問題

嚴(yán)格遵循獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則，對于防范審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，為投資者提供高質(zhì)量審計(jì)服務(wù)有重要意義。在遵循獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1.作為項(xiàng)目經(jīng)理人員及簽字的注冊會(huì)計(jì)師要時(shí)刻樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，以警覺心理從事審計(jì)。會(huì)計(jì)師事務(wù)所必須建立、健全一套嚴(yán)密、的內(nèi)部質(zhì)量控制制度，并將這套制度推行到每一個(gè)人、每一個(gè)部門和每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，促使注冊會(huì)計(jì)師按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求執(zhí)業(yè)，加強(qiáng)工作底稿的內(nèi)部審核工作，特別是要貫徹落實(shí)審計(jì)工作底稿三級復(fù)核制度。

2.必須改變目前會(huì)計(jì)師事務(wù)所注冊會(huì)計(jì)師知識結(jié)構(gòu)單一的局面，在人員招聘方面，有選擇性地接受一些具備工程技術(shù)、管理背景的復(fù)合型人才，改變會(huì)計(jì)師事務(wù)所單純的知識結(jié)構(gòu)。在后續(xù)方面，要特別重視加強(qiáng)對員工的職業(yè)道德、風(fēng)險(xiǎn)意識教育，重視加強(qiáng)除會(huì)計(jì)以外的其他相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)工作，如銀行業(yè)務(wù)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、國際結(jié)算、證券業(yè)務(wù)等，培養(yǎng)他們對宏觀、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的觀察力，改變注冊會(huì)計(jì)師知識過窄的狀況。

篇6

一、國有商業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

長期以來，國有商業(yè)銀行的固定資產(chǎn)管理（含在建工程管理，下同）沿襲著“財(cái)政部——總行——各級分行”的計(jì)劃管理體制，即財(cái)政部作為主管部門，每年根據(jù)國有商業(yè)銀行的計(jì)劃需求申請，綜合考慮銀行業(yè)務(wù)、物價(jià)變動(dòng)及上年度計(jì)劃執(zhí)行情況等因素，核批國有商業(yè)銀行總行當(dāng)年的固定資產(chǎn)及在建工程購建資金計(jì)劃。這個(gè)計(jì)劃是指令性指標(biāo)，不得突破，對國有商業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理提出的是總體要求，即絕對額控制。但這種要求是粗放式的，年度計(jì)劃的分配、執(zhí)行及監(jiān)管、固定資產(chǎn)的日常維護(hù)等均需通過銀行自身的活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)。因此，在銀行內(nèi)部建立健全各項(xiàng)固定資產(chǎn)管理制度是十分必要的。

從縱向上看，固定資產(chǎn)管理遵循“分級管理、授權(quán)有限”的原則。與計(jì)劃的逐層分配相適應(yīng)，固定資產(chǎn)管理在銀行內(nèi)部實(shí)行總行、一級分行（即各省、自治區(qū)、直轄市分行）、二級分行（即各地市分行）、三級分行（即各城區(qū)、縣支行）共四個(gè)層次的分級管理體制，各級機(jī)構(gòu)對自身的固定資產(chǎn)管理工作負(fù)責(zé)，上級機(jī)構(gòu)對下級機(jī)構(gòu)的固定資產(chǎn)管理具有審批、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查的權(quán)力。由于財(cái)政部的考核以總行為單位，出于管理、控制的需要，固定資產(chǎn)的采購、竣工決算、處置、報(bào)廢、盤盈、盤虧等審批權(quán)限集中于總行。

從橫向上看，固定資產(chǎn)管理遵循“集中管理、監(jiān)督到位”的原則。在各級機(jī)構(gòu)內(nèi)部，固定資產(chǎn)的管理權(quán)集中在財(cái)會(huì)部門，負(fù)責(zé)建立健全固定資產(chǎn)管理制度，組織計(jì)劃的編報(bào)、執(zhí)行和監(jiān)控，完善固定資產(chǎn)的卡片管理與規(guī)范會(huì)計(jì)核算，監(jiān)督固定資產(chǎn)的實(shí)物管理以及接受稽核部門的監(jiān)督。行政部門、信息部門是固定資產(chǎn)的實(shí)物管理部門，負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的日常維護(hù)，完善固定資產(chǎn)的登記備案及領(lǐng)用制度，監(jiān)督固定資產(chǎn)的使用情況，保證固定資產(chǎn)的安全、完整。固定資產(chǎn)使用部門是固定資產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的終端，負(fù)責(zé)合理確定固定資產(chǎn)計(jì)劃需求，妥善使用和保管領(lǐng)用的固定資產(chǎn)，接受財(cái)會(huì)部門和實(shí)物管理部門的監(jiān)督。

在上述管理體制下，固定資產(chǎn)管理工作的重點(diǎn)主要集中于兩個(gè)方面：一是配置固定資產(chǎn)購建資金資源，合理安排計(jì)劃指標(biāo)，強(qiáng)化各項(xiàng)固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的審批，保證計(jì)劃管理的有效性；二是加強(qiáng)固定資產(chǎn)的日常管理，確保其賬務(wù)處理的合規(guī)性，真實(shí)、準(zhǔn)確地反映會(huì)計(jì)信息。為此，近年來國有商業(yè)銀行內(nèi)部陸續(xù)出臺了一系列固定資產(chǎn)管理制度，如固定資產(chǎn)的投資管理制度、集中采購制度、日常管理制度、處置管理制度、核算制度與內(nèi)部考核制度等，這些制度形成了較為完整的固定資產(chǎn)管理制度體系，成為內(nèi)部控制制度體系的重要組成部分。在此前提下，固定資產(chǎn)管理工作基本實(shí)現(xiàn)了有章可循，有據(jù)可依，事前、事中、事后各環(huán)節(jié)的控制與監(jiān)督工作也得到了日益重視和加強(qiáng)，管理的有序性得到了很大提高。

二、固定資產(chǎn)管理工作中存在的問題

目前，國有商業(yè)銀行根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)需要，正在抓緊進(jìn)行股份制改造，把建設(shè)良好的公司治理機(jī)制作為發(fā)展目標(biāo)，因此，提高資產(chǎn)質(zhì)量與會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理的有序性和有效性、加強(qiáng)監(jiān)管檢查成為了固定資產(chǎn)管理體制改革的首要要求。由于管理要求的不斷細(xì)化，以及固定資產(chǎn)管理工作本身的復(fù)雜性，一些基于原因以及現(xiàn)有體制不完善之處而產(chǎn)生的問題逐步顯現(xiàn)出來。

（一）賬實(shí)不符問題

賬實(shí)相符是確保會(huì)計(jì)信息質(zhì)量真實(shí)、準(zhǔn)確的基本要求。賬實(shí)不符主要表現(xiàn)為有賬無實(shí)、有實(shí)無賬和賬實(shí)不匹配。造成賬實(shí)不符的原因，一是固定資產(chǎn)采購項(xiàng)目的計(jì)劃指標(biāo)被挪用，形成固定資產(chǎn)虛列；二是利用“小金庫”等賬外資金越權(quán)違規(guī)購建固定資產(chǎn)，但為逃避監(jiān)管而不入固定資產(chǎn)賬或部分入賬；三是會(huì)計(jì)差錯(cuò)，即已報(bào)廢、盤虧的固定資產(chǎn)未及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理。國有商業(yè)銀行曾在1995年進(jìn)行了清產(chǎn)核資，在1999年和2000年開展了賬外并賬檢查，相當(dāng)于在全轄進(jìn)行了大盤點(diǎn)，規(guī)范了固定資產(chǎn)的入賬核算，在很大程度上改善了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。但由于賬實(shí)不符問題來源于多年的積累，并未得到根除。

（二）固定資產(chǎn)年度計(jì)劃執(zhí)行的偏差問題

固定資產(chǎn)購建資金計(jì)劃作為上級機(jī)構(gòu)對下級機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理與控制的工具，是指令性指標(biāo)，必須做到層層負(fù)責(zé)、不得突破。但一些分行在計(jì)劃實(shí)際執(zhí)行的過程中，執(zhí)行的結(jié)果與執(zhí)行的目標(biāo)出現(xiàn)了偏差，具體表現(xiàn)為超計(jì)劃執(zhí)行、計(jì)劃被挪用、擅自購建新項(xiàng)目、擅自換項(xiàng)目等。由于銀行業(yè)務(wù)本身的特殊性，其資金流入、流出十分頻繁，金額十分龐大，因此，正常情況下銀行固定資產(chǎn)的購建資金來源也就非常充裕，從而需要指令性計(jì)劃對固定資產(chǎn)的購建加以控制。上述種種計(jì)劃執(zhí)行偏差現(xiàn)象則使計(jì)劃失去了嚴(yán)肅性與指令性，管理機(jī)構(gòu)的管理意圖未被落實(shí)，造成了固定資產(chǎn)計(jì)劃管理的失控，如程度嚴(yán)重時(shí)還將到銀行的正常經(jīng)營。

（三）房地產(chǎn)未確權(quán)問題

國有商業(yè)銀行要進(jìn)行股份制改造，要實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)，就必須保證其資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰，固定資產(chǎn)中涉及產(chǎn)權(quán)問題的項(xiàng)目主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)。由于歷史上銀行辦公用地多采用劃撥形式、管理制度的松散造成房地產(chǎn)購建資金來源多元化以及辦證意識淡薄等原因，銀行內(nèi)部無論是正常入賬還是賬外并賬的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等證照不全的現(xiàn)象，即未做好房地產(chǎn)的確權(quán)工作。這些房地產(chǎn)長期歸銀行使用，雖然不存在第三方對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行要求，但為保證固定資產(chǎn)的安全、完整，這些房地產(chǎn)須補(bǔ)辦相關(guān)證照，這往往需要一筆不小的稅費(fèi)支出。

（四）基建項(xiàng)目竣工決算造價(jià)不完整問題

基建項(xiàng)目的竣工決算代表了基建資金循環(huán)的終結(jié)，決算造價(jià)是基建項(xiàng)目成本的準(zhǔn)確反映，是入賬原值的確定依據(jù)，因此，銀行內(nèi)部都有一套完整的竣工決算審批操作規(guī)程。但在實(shí)際工作中，經(jīng)常出現(xiàn)已經(jīng)辦理竣工決算的基建項(xiàng)目仍需要追加投資的現(xiàn)象，主要分為兩種情況：一是主觀方面的原因，在利益的驅(qū)使及基建項(xiàng)目主管機(jī)構(gòu)的干預(yù)下，一些獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)違背職業(yè)道德，出具虛假的審計(jì)報(bào)告，掩蓋基建項(xiàng)目中存在的或有債務(wù)（如稅務(wù)機(jī)構(gòu)口頭承諾的稅費(fèi)減免），將決算造價(jià)從表面上控制在批準(zhǔn)的預(yù)算總投資內(nèi)，以逃避監(jiān)管，可一旦或有債務(wù)發(fā)生，銀行必須面臨付款問題。二是客觀上的原因，近年來，國家逐步推行國有土地使用權(quán)有償使用制度，一些基建項(xiàng)目靠行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，面臨著支付土地出讓金的局面，從而需要追加投資。

（五）責(zé)任人處罰機(jī)制不到位問題

根據(jù)固定資產(chǎn)管理制度規(guī)定要求，銀行應(yīng)該對造成上述違規(guī)現(xiàn)象的責(zé)任人進(jìn)行處罰。但實(shí)際上，這種處罰的權(quán)力集中在人事部門，而一些責(zé)任人往往現(xiàn)任或曾擔(dān)任過領(lǐng)導(dǎo)崗位，由于人際關(guān)系等因素的影響，對其處罰往往是象征性的，或者根本不處罰，造成一些責(zé)任人長期逍遙“法”外，有關(guān)制度成為一紙空文，這也是國有企業(yè)監(jiān)管不利的通病。由于責(zé)任人的處罰未得到徹底落實(shí)，容易造成有關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任意識差，對固定資產(chǎn)的管理工作不重視，結(jié)果形成惡性循環(huán)，產(chǎn)生更多的違規(guī)現(xiàn)象。此外，責(zé)任人處罰不到位的問題也影響到了基建項(xiàng)目決算、閑置固定資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)的審批。近年來，隨著銀行內(nèi)部控制制度的完善及三令五申，逐步將固定資產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象與有關(guān)負(fù)責(zé)人的職位升遷掛鉤，這種情況已有所好轉(zhuǎn)。

（六）閑置固定資產(chǎn)的處置問題

國有商業(yè)銀行的閑置固定資產(chǎn)是指不需用固定資產(chǎn)，主要表現(xiàn)為閑置房地產(chǎn)及閑置電子設(shè)備。閑置固定資產(chǎn)的產(chǎn)生主要源于以下三種因素：一是銀行內(nèi)部流程整合產(chǎn)生的閑置，在進(jìn)行股份制改造的過程中，國有商業(yè)銀行紛紛推行“減員增效”措施，甩掉歷史包袱，對一些經(jīng)營效益差、無發(fā)展?jié)摿Φ目h支行以下機(jī)構(gòu)進(jìn)行了撤并，造成了撤并機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)閑置；二是科技進(jìn)步造成固定資產(chǎn)無形損耗而產(chǎn)生的閑置，這在電子設(shè)備的更新?lián)Q代上表現(xiàn)得尤為突出；三是違規(guī)途徑產(chǎn)生的閑置，即一些分行通過各種手段逃避總行監(jiān)管，購建賬外固定資產(chǎn)卻未實(shí)際發(fā)生使用效益。這些閑置固定資產(chǎn)屬于非生息資產(chǎn)，占用了銀行大量資金，需要積極加以盤活處置。在處置的過程中要確保程序的公開、透明，最大限度實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值、增值，嚴(yán)防國有資產(chǎn)流失。

三、健全和完善固定資產(chǎn)管理體制的對策

固定資產(chǎn)管理工作之所以會(huì)存在上述種種，很大程度上來源于上長期粗放式管理形成的遺留問題積淀，還有一部分源于現(xiàn)有體制的不完善之處。針對固定資產(chǎn)管理中存在的種種問題，筆者認(rèn)為，國有商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步健全和完善固定資產(chǎn)管理體制，做到“權(quán)責(zé)分工明確、管理高效有序、過程公開透明、監(jiān)督檢查到位”，具體對策如下：

（一）完善人事約束機(jī)制

固定資產(chǎn)管理的各項(xiàng)工作歸根到底是由各級機(jī)構(gòu)相關(guān)管理人員（即負(fù)責(zé)人及經(jīng)辦）的活動(dòng)完成的，因此必須建立起有效的約束機(jī)制，以促進(jìn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。而缺乏有效的約束機(jī)制或者約束機(jī)制得不到落實(shí)的狀況是歷史原因形成的通病，是產(chǎn)生各種違規(guī)現(xiàn)象的癥結(jié)所在。完善固定資產(chǎn)管理方面的人事約束機(jī)制必須受到銀行高層的重視與認(rèn)可，具體措施如：設(shè)定固定資產(chǎn)管理工作崗位人員的任職資格，提高管理人員的素質(zhì)要求，實(shí)行競聘上崗；對管理人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期進(jìn)行考核，考核結(jié)果作為對其發(fā)放個(gè)人績效獎(jiǎng)金的依據(jù)；將固定資產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象與管理責(zé)任人的職位升遷掛鉤，對有關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時(shí)、合理地進(jìn)行處罰；將固定資產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象與責(zé)任人所在機(jī)構(gòu)的人事費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用掛鉤，按違規(guī)金額的一定比例扣減人事費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)等。

（二）樹立年度計(jì)劃的權(quán)威性

在目前的計(jì)劃管理體制下，年度計(jì)劃是固定資產(chǎn)管理工作的主線，必須向各級機(jī)構(gòu)樹立起年度計(jì)劃的權(quán)威性，防止計(jì)劃管理扭曲、失控，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。各級機(jī)構(gòu)應(yīng)形成“沒有計(jì)劃、不得執(zhí)行；執(zhí)行計(jì)劃、不得突破；專項(xiàng)計(jì)劃，不得挪用”的觀念；跨年度使用計(jì)劃，必須重新申請；當(dāng)年的固定資產(chǎn)投資必須與批準(zhǔn)的計(jì)劃相配套。各級固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)轉(zhuǎn)變思想，切實(shí)履行崗位職責(zé)，對計(jì)劃的執(zhí)行實(shí)施認(rèn)真有效的監(jiān)控，同時(shí)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)算管理，細(xì)化成本控制，、合理地申請、安排計(jì)劃，減少超計(jì)劃情況的發(fā)生。作為處罰措施，對于出現(xiàn)超計(jì)劃等違規(guī)問題的機(jī)構(gòu)，總行可在處罰責(zé)任人的同時(shí)，按違規(guī)金額的一定比例扣減違規(guī)機(jī)構(gòu)下一年度計(jì)劃。

（三）減少管理層次，科學(xué)上收固定資產(chǎn)管理權(quán)、核算權(quán)

管理層次多是固定資產(chǎn)管理工作乃至其他各項(xiàng)工作的共同特點(diǎn)，其弊端在于管理效率低下、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分散以及信息不對稱帶來的監(jiān)管難度大。目前，國有商業(yè)銀行紛紛推行機(jī)構(gòu)“扁平化管理”政策，即減少管理層次。在固定資產(chǎn)管理工作上，可以考慮將固定資產(chǎn)的管理權(quán)和核算權(quán)統(tǒng)一上收至一級分行，由一級分行負(fù)責(zé)轄內(nèi)的資本性支出及日常核算等職能，未經(jīng)一級分行批準(zhǔn)，其轄內(nèi)各機(jī)構(gòu)不能動(dòng)用固定資產(chǎn)賬戶對外支付款項(xiàng)，轄內(nèi)固定資產(chǎn)的入賬和計(jì)提折舊也全部由一級分行來完成。管理層次的減少將有利于管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高管理效率，降低管理風(fēng)險(xiǎn)，保證信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

（四）實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)管理工作的電算化

由于國有商業(yè)銀行的固定資產(chǎn)規(guī)模龐大，種類繁多，各項(xiàng)管理工作僅靠傳統(tǒng)的手工管理、手工統(tǒng)計(jì)已遠(yuǎn)不適應(yīng)工作要求，必須實(shí)現(xiàn)管理工作的電算化，即建立起包括計(jì)劃管理和核算管理等功能齊備的信息系統(tǒng)，將固定資產(chǎn)的購建、決算、處置、報(bào)廢、核算等各項(xiàng)業(yè)務(wù)全部通過系統(tǒng)加以反映，按照管理權(quán)上收的原則設(shè)置相應(yīng)系統(tǒng)管理權(quán)限，與文件審批流程同步，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的化管理與實(shí)時(shí)監(jiān)控。完善的信息管理系統(tǒng)將有助于銀行管理機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)掌握固定資產(chǎn)信息，提高管理工作的時(shí)效性、透明度和效果。同時(shí)，在實(shí)現(xiàn)核算電算化的前提下，可以取消手工固定資產(chǎn)明細(xì)賬和總賬，有利于減少手工勞動(dòng)，提高工作效率。

（五）重視固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)工作

根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，銀行固定資產(chǎn)應(yīng)定期或每年至少盤點(diǎn)一次。但在實(shí)際工作中，固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)往往因?yàn)槿耸稚?、工作任?wù)重而流于形式，這也是賬實(shí)不符等違規(guī)現(xiàn)象長期未被發(fā)現(xiàn)、整改的直接原因。因此，固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)工作必須認(rèn)真落實(shí)，從小、從細(xì)抓起，對發(fā)現(xiàn)的賬實(shí)不符、盤盈、盤虧等歷史遺留問題及時(shí)進(jìn)行整改，使資產(chǎn)的安全、完整得到充分保障，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

（六）加強(qiáng)固定資產(chǎn)的采購管理

固定資產(chǎn)采購是銀行對外付款、發(fā)生現(xiàn)金流出的環(huán)節(jié)，也是逃避計(jì)劃管理、風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)固定資產(chǎn)采購管理的具體措施主要有：積極實(shí)行集中采購制度，對于大額項(xiàng)目通過招投標(biāo)方式選擇供應(yīng)商，項(xiàng)目決策通過集體評議，項(xiàng)目效果進(jìn)行后評價(jià)；電子設(shè)備、運(yùn)鈔車、業(yè)務(wù)用車、出納機(jī)具等固定資產(chǎn)可由總行集中采購，后分配至各一級分行，以進(jìn)一步節(jié)約成本、降低風(fēng)險(xiǎn)；對于在建工程要嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)工期，執(zhí)行投資預(yù)算，按期決算并交付使用。

（七）積極盤活閑置固定資產(chǎn)

篇7

2008年12月15日，吳尚澧被亳州市公安局以非法吸收公眾存款罪刑拘，其所創(chuàng)辦的興邦公司一并被取締。2011年4月，亳州市中級人民法院以集資詐騙罪判處吳尚澧死刑。2011年9月，安徽省高級人民法院維持一審死刑判決?，F(xiàn)在，案件報(bào)最高人民法院死刑復(fù)核，吳尚澧生死未卜。

庭審中，吳尚澧本人供述，其設(shè)立興邦公司的目的是為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和中藥產(chǎn)業(yè)化。經(jīng)過十年艱苦創(chuàng)業(yè)，從開始注冊資本50萬元發(fā)展到總資產(chǎn)達(dá)20多億元、15家分公司和1000多家專營店；從初創(chuàng)時(shí)的幾名員工，到如今近萬員工和銷售人員。

一審判決之后，有兩萬多被害人或通過我或其他途徑為吳尚澧求情，請求對吳尚澧從輕判決。案件進(jìn)入最高人民法院死刑復(fù)核期間，又有兩萬多集資戶為吳尚澧求情，請求最高人民法院不予核準(zhǔn)死刑，釋放吳尚澧。

本欲實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，卻成最大集資詐騙犯而被法院判處死刑。法院認(rèn)定的被害人卻為詐騙犯求情，并且求情的人數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄的突破兩萬多人？到底是怎么回事？作為吳尚澧一、二審辯護(hù)人，我簡單介紹一些情況。

比法官和檢察官

更了解興邦案件

死刑復(fù)核開始后，我給最高人民法院寫了一封報(bào)告，也就是后來公布在我博客中的《興邦案致最高法院的一封信》。信的開頭寫到“我辦理該案件歷時(shí)近三年，全面調(diào)查了興邦公司的集資和投資、項(xiàng)目和財(cái)產(chǎn)等情況，累計(jì)工作時(shí)間超過2600小時(shí)。通過開庭以及事后了解，發(fā)現(xiàn)我比所有的公訴人、審判人員更熟悉該案?！北人械姆ü俸蜋z察官更了解案情，或許有人認(rèn)為我吹?；蛘叱醋鳎浳以谝粚忛_庭后寫的《興邦辦案紀(jì)實(shí)》一段：

亳州市興邦科技有限公司高管吳尚灃涉嫌集資詐騙案（以下簡稱興邦案）經(jīng)過九天的審理，一審?fù)徱呀?jīng)結(jié)束，等待法庭的宣判。

庭審九天，在刑事案件中或許是時(shí)間比較長的一個(gè)案件。但九天反映出來的也僅僅是興邦公司的一部分，甚至是極少的一部分。有更多的內(nèi)容，在庭審中是看不到的，尤其是辦案過程中的一些情況，以及辦案過程中體會(huì)到的人生百態(tài)、世事艱辛。

興邦案，對我來說意味著什么？一切都是未知。下面一些事實(shí)或許可以記錄一些問題：

1. 從接受委托到一審?fù)徑Y(jié)束，歷時(shí)15個(gè)月，辦案時(shí)間超過2400小時(shí)（包括協(xié)作人員的工作時(shí)間近800小時(shí)）；

2. 從最北的黑龍江到最南的海南，到13個(gè)省調(diào)查了解詳細(xì)情況；

3. 收到興邦投資戶的材料近三萬份，其中遞交法庭的卷宗就達(dá)到214冊（21300份）；

4. 共會(huì)見被告人（嫌疑人）興邦公司董事長吳先生41次，會(huì)見筆錄裝訂成一冊；

5. 家人說一個(gè)案件讓我老了5歲，我說我成長了十年；

6. 開庭前，緊急籌辦一家律師事務(wù)所；

公安機(jī)關(guān)認(rèn)為

吳尚澧等人非法集資

亳州市公安局向檢察院移送的《意見書》認(rèn)為：1998年11月17日，被告人吳尚澧、石峰等人設(shè)立亳州市興邦科技開發(fā)有限公司（以下簡稱興邦公司），吳尚澧任法定代表人，在各地建分公司及服務(wù)中心，經(jīng)營螞蟻、土元供種養(yǎng)殖、回收等業(yè)務(wù)，因技術(shù)、市場等原因，公司效益不好。后在未經(jīng)批準(zhǔn)情況下，興邦公司以推廣養(yǎng)殖為名，以高額返利為誘餌，非法集資。2002年，興邦公司開始銷售農(nóng)戶仙人掌種片，并隱瞞仙人掌真實(shí)預(yù)期效益，以支付高額返還利潤為誘餌，進(jìn)行集資詐騙。后因非法集資被嚴(yán)厲打擊，興邦公司返款壓力巨大，又以“全員營銷”、“清欣片招商”等集資模式繼續(xù)集資詐騙，先后在亳州、上海、深圳等地購建20多家公司，生產(chǎn)或委托加工少量但名目繁多的酒類、化妝品、保健品等，作為虛假宣傳的道具。2008年前后，興邦公司預(yù)謀以海南房地產(chǎn)項(xiàng)目誘騙群眾集資，緩解返款時(shí)間。興邦公司通過海南項(xiàng)目轉(zhuǎn)單高達(dá)17.3億元，其中新集資款僅1.87億元，大部分還被用于公司運(yùn)轉(zhuǎn)和返還一部分到期集資款，實(shí)際上此時(shí)尚未返還的集資款本金已超過24億余元，吳尚澧等人根本沒有資金開發(fā)所謂的海南項(xiàng)目，最終于2008年12月案發(fā)。

最大集資詐騙犯借款請律師

2009年1月7日，十點(diǎn)二十分，亳州市看守所。

我第一次會(huì)見吳尚澧，聊的第一個(gè)話題竟然是律師費(fèi)問題。他說“如果律師費(fèi)太高我就不請了，我家里沒有錢。”

一個(gè)發(fā)展十年，涉嫌集資額幾十億的民營企業(yè)董事長，居然沒錢請律師？說出來又有誰會(huì)相信？當(dāng)時(shí)我不相信，陪同會(huì)見的干警也不相信。然而，這竟然是事實(shí)，他的律師費(fèi)都是向親戚朋友借的。一直到一審開庭結(jié)束，我閱完所有卷宗，也沒有發(fā)現(xiàn)吳尚澧本人（及家庭）有多少資產(chǎn)。專案組一年多時(shí)間調(diào)查，沒有發(fā)現(xiàn)吳尚澧收斂了很多財(cái)物。

被認(rèn)為最大的集資詐騙主犯，家里窮到?jīng)]有錢請律師。清貧詐騙犯感動(dòng)了我和我事務(wù)所的其他合伙人。事務(wù)所全免了吳尚澧一審開庭之后到二審判決為止幾百小時(shí)辯護(hù)的律師費(fèi)，我自己全部墊付了差旅、復(fù)印等辦案費(fèi)用。

對幾萬投資戶進(jìn)行調(diào)查

2009年9月7日，為了更全面的了解案件情況，我向亳州市人民檢察院提交《調(diào)查取證申請書》，申請對興邦公司投資戶進(jìn)行問卷調(diào)查。9月10日，我在互聯(lián)網(wǎng)上了《調(diào)查問卷》，就興邦公司投資戶開始投資興邦的時(shí)間、投資原因、興邦公司發(fā)展到現(xiàn)在的原因、解決興邦公司問題的建議、對司法機(jī)關(guān)的建議等問題進(jìn)行了調(diào)查。

截至2009年10月15日，共收到21個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）符合證據(jù)形式的調(diào)查答卷21240份（10月15日以后收到的調(diào)查答卷未統(tǒng)計(jì)）。統(tǒng)計(jì)顯示：

投資戶投資興邦公司的原因是多方面的，除了追逐高回報(bào)這一主要原因以外，還有對地方政府的信任、對公司的信任、對項(xiàng)目的信心、媒體的報(bào)道等等，多因一果。興邦發(fā)展到今天的規(guī)模是多種因素共同作用的結(jié)果。有企業(yè)自身、地方政府扶持、投資戶支持等因素。

投資戶對于案件處理的意見和建議反映兩個(gè)方面的問題。一方面是投資戶對興邦公司以及吳尚澧從輕處理的請求；另一方面反映了他們對司法機(jī)關(guān)的期望，或者說是受害人的意見。

我提出，興邦公司發(fā)展到今天這個(gè)規(guī)模，原因是多方面的，需要從歷史的、辯證的角度進(jìn)行綜合分析。興邦公司涉及人數(shù)非常多，影響面非常廣。在保障司法獨(dú)立的同時(shí)，需要充分考慮投資戶的意見。如何解決投資戶的問題非常重要，他不僅關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，也關(guān)系到司法和行政的責(zé)任與誠信。

政府的責(zé)任是什么？

從2008年4月開始立案偵查，到2008年12月15日對“興邦”高管采取強(qiáng)制措施，歷時(shí)近八個(gè)月。而“興邦”種植的幾千畝仙人掌在12月15日以后被毀掉了，并且造成了其他財(cái)產(chǎn)損失，現(xiàn)在“興邦”的企業(yè)資產(chǎn)仍處于被查封狀態(tài)，損失每天都在發(fā)生。這些損失該由誰來買單？

興邦案件反映出的許多問題讓我心堵，特別是政府責(zé)任問題。

“興邦”是如何走到今天的？政府有沒有責(zé)任？

“興邦”走了10年，國家向興邦征收了10年的稅，也對“興邦”管理了10年，為什么到10年以后才出現(xiàn)這個(gè)問題？

是因?yàn)椤芭d邦”經(jīng)營方式在法律上有模糊的地方，需要時(shí)間判斷？還是因?yàn)橄嚓P(guān)部門或者釣魚執(zhí)法，導(dǎo)致百姓利益遭受巨額損失，為什么沒早5年立案偵查、向社會(huì)提出警示？

如果是前者，我們需要通過調(diào)查，對“興邦”進(jìn)行規(guī)范，讓“興邦”更好的發(fā)展。并讓“興邦”對投資人、對員工承擔(dān)起責(zé)任。

如果是后者，我們在追究“興邦”的同時(shí)，是不是要追究相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任（刑法在1997年就已經(jīng)修訂了）？是不是要對后期的投資人承擔(dān)因?yàn)槭氃斐傻膿p失承擔(dān)責(zé)任？如何定性已經(jīng)收取的稅收？不要給百姓以共犯或分贓的質(zhì)問，那可是對相關(guān)政府部門在法理上的合法性質(zhì)疑！

地方政府最初

對興邦公司集資的態(tài)度

卷宗顯示，判決涉及部分集資行為是有亳州市相關(guān)部門批復(fù)同意的，當(dāng)?shù)卣凸膊块T對興邦公司的集資行為是了解的。

1.部分集資行為是經(jīng)過政府部門批復(fù)同意的：

2004年4月18日，亳州市譙城區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) “計(jì)基字[2004]33號”《關(guān)于興邦科技開發(fā)有限公司2萬畝食用仙人掌種植項(xiàng)目的批復(fù)》“項(xiàng)目需要資金53380萬元?！币蟆胺e極籌措建設(shè)資金，盡快建設(shè)，早日發(fā)揮投資效益?！?/p>

2004年，亳州市譙城區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)給亳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)基字[2004]49號”《關(guān)于轉(zhuǎn)報(bào)興邦科技開發(fā)有限公司建設(shè)仙人掌果酒廠項(xiàng)目申請立項(xiàng)的請示》“項(xiàng)目總投資3645萬元，資金自籌?！?/p>

亳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)工交[2004]80號”《關(guān)于興邦科技開發(fā)有限公司仙人掌飲料項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)〉“項(xiàng)目總投資3144萬元，自籌資金?！?/p>

……

2.包括公安局在內(nèi)的政府相關(guān)部門對興邦的集資行為進(jìn)行了調(diào)查，沒有材料反映政府部門在調(diào)查后進(jìn)行制止：

2003年3月29日，亳州市政府組織在北京召開“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和中藥現(xiàn)代化——興邦模式研討會(huì)”，研討會(huì)對興邦產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的“興邦模式”給予充分肯定；

2005年，亳州市政府政策研究室組成調(diào)研組對興邦公司的融資模式進(jìn)行了調(diào)研；

2004年，亳州市銀監(jiān)會(huì)對興邦公司的融資模式進(jìn)行了調(diào)查；

2004年、2005年，亳州市公安局對興邦公司的融資模式多次進(jìn)行了調(diào)查；

最初政府部門批復(fù)同意的事情，后來為什么又被認(rèn)定為集資詐騙呢？如果是集資詐騙，公安機(jī)關(guān)調(diào)查后為什么沒有制止？作為企業(yè)應(yīng)如何判斷自己的行為是合法的，怎樣相信自己的行為是安全的？

一、二審以集資詐騙

判處吳尚澧等人死刑

2010年1月5日，亳州市檢察院以吳尚澧等人涉嫌集資詐騙向亳州市中級人民法院提起公訴。

2011年4月2日，安徽省亳州市中級人民法院以“（2010）亳刑初字第00013號”刑事判決判吳尚澧死刑。判決認(rèn)定被告人吳尚澧、石峰等人以支付高額返還利潤為誘餌，進(jìn)行集資詐騙。經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)鑒定，全國先后有27個(gè)省、市、自治區(qū)4萬余名群眾參與興邦公司集資，共計(jì)集資金額371685.26萬元，造成集資款244299.76萬元未能返還。判處吳尚澧死刑，，并處沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)的判決；判處石峰、廖開祥、王正君死緩及判處張燕、孫祥云無期徒刑的判決；判處其余33名被告人刑期不等的有期徒刑。

2009年9月，安徽省高級人民法院基本維持原一審以集資詐騙罪。

應(yīng)辯證看待民間集資行為

一審判決后，北京星林律師事務(wù)所邀請了全國著名的幾位刑法專家，就吳尚澧被判集資詐騙案進(jìn)行了咨詢和論證。專家們對一審判決認(rèn)定的集資行為是興邦公司的單位行為還是吳尚澧等人的個(gè)人行為？該集資行為是否構(gòu)成集資詐騙罪？《審計(jì)報(bào)告》是否能作為定案的依據(jù)？對于案件處理的意見等幾個(gè)問題進(jìn)行了論證。

在對本案案情和案件材料進(jìn)行審慎、認(rèn)真的分析后，專家們一致認(rèn)為：涉案的集資行為屬于興邦公司的單位行為，而非吳尚澧等人的個(gè)人行為；一審認(rèn)定的集資行為屬于非法吸收公眾存款，不構(gòu)成集資詐騙罪；一審判決將《審計(jì)報(bào)告》作為定案根據(jù)違反《關(guān)于辦理死刑案件審查判斷證據(jù)若干問題的規(guī)定》；應(yīng)當(dāng)辯證、全面、客觀、歷史地看待興邦公司向民間集資的行為；充分考慮廣大投資戶的意見，更好地實(shí)現(xiàn)案件裁判法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

首先，興邦公司向民間融資的模式符合安徽省近年來加快發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的政策。

其次，在興邦公司成立十余年來的發(fā)展歷程中，其經(jīng)營模式一直受到安徽省及亳州市有關(guān)政府部門的調(diào)研和考察，從未被認(rèn)定為涉及集資詐騙。

再次，興邦公司的發(fā)展一直得到了政府的扶持和社會(huì)各界的肯定。