導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇物業(yè)維修基金，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）成立業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)成立前，即在前期物業(yè)管理期間（即在業(yè)主委員會(huì)成立之前），物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，并向其繳納物業(yè)維修基金。

1．業(yè)主委員會(huì)自主管理物業(yè)維修基金，須遵守物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定，不得將物業(yè)維修基金出借，不得將物業(yè)維修基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得用物業(yè)維修基金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。不得將以下四項(xiàng)費(fèi)用列入專項(xiàng)維修資金中：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

2．業(yè)主委員會(huì)須向業(yè)主大會(huì)提交自主管理物業(yè)維修基金的實(shí)施方案，其中應(yīng)明確是業(yè)委會(huì)自行管理還是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，并詳細(xì)說(shuō)明物業(yè)維修基金的存儲(chǔ)銀行及帳號(hào)、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業(yè)主查詢本息余額的方式等內(nèi)容。對(duì)因業(yè)主委員會(huì)集體或業(yè)主委員會(huì)成員個(gè)人原因致使物業(yè)維修基金無(wú)法保值增值或?qū)е沦Y金流失的，實(shí)施方案應(yīng)預(yù)先提出解決方法。

3．上述方案須在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意后，由業(yè)主大會(huì)出具相關(guān)書(shū)面決定。如小區(qū)某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

4．業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。業(yè)主表決意見(jiàn)及業(yè)主大會(huì)決定須提供公證證明，并與實(shí)施方案一并報(bào)市物業(yè)主管部門(mén)備案。

盡管有關(guān)規(guī)定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監(jiān)督，發(fā)展商延遲繳納其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)維修基金以及物業(yè)管理公司挪用物業(yè)維修基金就成為可能，特別是發(fā)展商拖延繳納物業(yè)維修基金的現(xiàn)象更是常有的事；由于發(fā)展商和物業(yè)公司并非完全嚴(yán)格依法從事，要從真正意義上解決物業(yè)維修基金糾紛問(wèn)題，需要一種規(guī)范的管理機(jī)制，需要有專門(mén)的機(jī)構(gòu)科學(xué)規(guī)范的管理物業(yè)維修基金。

二、獨(dú)立的物業(yè)維修基金管理部門(mén)

目前一些城市設(shè)立了物業(yè)維修資金管理中心統(tǒng)一管理物業(yè)維修基金。

（一）物業(yè)維修資金管理中心基本職能

1．負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金的歸集；2．負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的日常財(cái)務(wù)管理；3．負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備大修以上項(xiàng)目及預(yù)算、決算的審核；4．負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的使用監(jiān)督；5．負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理人員的培訓(xùn)；6．市物業(yè)行政主管部門(mén)交辦的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表和經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后,再報(bào)市物業(yè)維修資金管理中心。經(jīng)核實(shí)后，撥付70%的維修費(fèi)用。2．維修更新工程完工后,由物業(yè)管理企業(yè)將下列要件報(bào)市物業(yè)維修資金管理中心，經(jīng)核實(shí)后，撥付維修費(fèi)用的余額：(1)經(jīng)審計(jì)的工程決算單；(2)業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發(fā)票原件；(4)業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明。

（三）針對(duì)社會(huì)認(rèn)知度不強(qiáng)的舉措

1．加強(qiáng)內(nèi)涵建設(shè)，抓好內(nèi)部管理和職工隊(duì)伍建設(shè)。明確工作人員的“責(zé)、權(quán)、利”，充分調(diào)動(dòng)工作積極性，又嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)教育培訓(xùn)和考核獎(jiǎng)懲，在端正工作態(tài)度、熱情服務(wù)群眾、改善管理形象等方面有新的提升。

2．對(duì)外加強(qiáng)宣傳力度。針對(duì)有關(guān)物業(yè)維修基金的政策法規(guī)宣傳力度不足，致使有些業(yè)主不知曉相關(guān)規(guī)定，甚至對(duì)物業(yè)維修基金概念了解不夠的問(wèn)題，物業(yè)維修資金管理中心可開(kāi)設(shè)宣傳專刊、開(kāi)展有獎(jiǎng)?wù)鞔鸺耙庖?jiàn)建議征集活動(dòng)、舉辦巡回講座等方式在業(yè)主委員會(huì)中開(kāi)展《辦法》的宣傳工作，努力促進(jìn)依法辦事，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3．針對(duì)申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金的某些規(guī)定和程序在實(shí)際中操作性不強(qiáng)，群眾容易出現(xiàn)意見(jiàn)較大的問(wèn)題，物業(yè)維修資金管理中心將組織力量對(duì)基金使用中出現(xiàn)的一些熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，提出解決方案，力爭(zhēng)加強(qiáng)物業(yè)維修基金使用的科學(xué)性、可操作性。

4．當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購(gòu)買國(guó)債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭(zhēng)取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機(jī)構(gòu)很難達(dá)到，那么可以委托管理公司管理?，F(xiàn)階段我國(guó)的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國(guó)際投資。進(jìn)行資本運(yùn)作時(shí)要符合下面要求：安全性高，風(fēng)險(xiǎn)性為零；流動(dòng)性強(qiáng)，可隨時(shí)變現(xiàn)，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

三、附屬有關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管

物業(yè)維修基金管理的實(shí)踐中，因各種原因不能設(shè)置統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)的，均附屬有關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管。如南京市房產(chǎn)局物業(yè)辦公室管理物業(yè)維修基金；廣州國(guó)土房管局管理物業(yè)維修基金等。

（一）監(jiān)管現(xiàn)狀

1．集量大、使用量小。拿南京為例，購(gòu)房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬(wàn)元，還不到歸集總量的2％。2．相關(guān)法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問(wèn)題不斷出現(xiàn)。

（二）措施

1．向相關(guān)部門(mén)反映，加快物業(yè)管理?xiàng)l例修改進(jìn)度。2．盡快解釋法律適用問(wèn)題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項(xiàng)維修基金立法，對(duì)專項(xiàng)維修基金的繳存、管理、使用和責(zé)任等一系列具體問(wèn)題予以明確，將專項(xiàng)維修基金的繳交與開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)手續(xù)、業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證等相掛鉤。4．繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修基金的監(jiān)督。先進(jìn)行全面檢查清理，下一步繼續(xù)督促繳交責(zé)任人履行繳交責(zé)任，健全執(zhí)法制度，引導(dǎo)業(yè)主有效維護(hù)合法權(quán)益。5．繼續(xù)加大對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位欠繳資金的追討力度，繼續(xù)積極主動(dòng)地協(xié)調(diào)市、區(qū)法院，支持業(yè)主通過(guò)司法途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益。6．是進(jìn)一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項(xiàng)維修基金政策法規(guī)，營(yíng)造專項(xiàng)維修基金繳交、使用的誠(chéng)信、公平環(huán)境，引導(dǎo)社會(huì)各方主體自覺(jué)維護(hù)自己的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

[1]陶婷芳等，國(guó)際物業(yè)管理透視與借鑒《城市管理》2002，4

[2]《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有制研究》陳華彬

[3]宋如萍等，英國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)我們的啟示《北京物價(jià)》2002，12

篇2

近日，上海市房屋土地資源管理局印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施(中華人民共和國(guó)物權(quán)法)做好本市物業(yè)管理有關(guān)工作若干意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)此前公眾比較關(guān)心的問(wèn)題作了具體規(guī)定，本刊記者采訪了上海市房屋土地資源管理局物業(yè)行政管理處曾浙一副處長(zhǎng)。

一個(gè)產(chǎn)證擁有一個(gè)表決權(quán)

《通知》明確規(guī)定，一個(gè)產(chǎn)證只有一個(gè)表決權(quán)。這項(xiàng)規(guī)定明確了此前《物權(quán)法》尚未細(xì)化的內(nèi)容，即如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”，而這兩項(xiàng)對(duì)小區(qū)業(yè)主行使自己的權(quán)利有著至關(guān)重要的作用。

曾浙一告訴記者，這項(xiàng)規(guī)定對(duì)于此前社會(huì)上曾存在爭(zhēng)議的如何確定“業(yè)主人數(shù)”，以及“專用部分面積”等，都做了詳細(xì)的說(shuō)明。

“專有部分”就是業(yè)主享有專有權(quán)的部分，或者說(shuō)是業(yè)主自己買的那套房子就是他的專有部分。《通知》明確規(guī)定，業(yè)主“專有部分的面積”按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載或者房屋銷(預(yù))售合同確定的建筑面積計(jì)算，不包括停車位建筑面積。建設(shè)單位作為業(yè)主，其“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)、停車庫(kù)、配電房、垃圾房以及不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)的建筑面積。

“業(yè)主人數(shù)”同樣按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。即使這個(gè)產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)有多人名稱，但只計(jì)算為一個(gè)業(yè)主。同時(shí)明確，房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷(預(yù))售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。值得注意到是，如果一個(gè)業(yè)主在小區(qū)擁有多套房產(chǎn)并且分別辦理了產(chǎn)證，則可根據(jù)產(chǎn)證數(shù)擁有多個(gè)表決權(quán)。

物業(yè)維修基金要“三審”

此前，物業(yè)公司有兩筆糊涂賬，一是物業(yè)維修基金的使用，二是小區(qū)地上車位等共有部分所獲收益。物業(yè)維修基金被物業(yè)公司隨意使用，甚至被侵吞，此類現(xiàn)象在上海屢見(jiàn)不鮮；小區(qū)車位費(fèi)等物業(yè)共有部分所獲收益，收了多少，都用在了哪里，業(yè)主也是稀里糊涂。但由于缺乏有力的監(jiān)管，因此業(yè)主對(duì)此也是毫無(wú)辦法。

《物權(quán)法》對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配，采取約定優(yōu)先原則。《通知》分別就業(yè)主大會(huì)成立前和業(yè)主大會(huì)成立后如何約定做了明確規(guī)定，業(yè)委會(huì)成立前按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，業(yè)委會(huì)成立之后，通過(guò)管理規(guī)約方式進(jìn)行約定。

篇3

關(guān)鍵詞：維修基金；管理；新模式；

中圖分類號(hào)： TF576.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、引言

隨著社會(huì)的發(fā)展，城市化的建設(shè)越來(lái)越快，在這種背景下，各種新的小區(qū)層出不窮，而維修基金對(duì)于小區(qū)運(yùn)營(yíng)而言異常重要，但是由于不同地區(qū)管理方法存在著較大，因此當(dāng)前主要的管理模式中都存在一定的問(wèn)題?；诖?，本文關(guān)于這方面的研究具有很強(qiáng)的實(shí)踐指導(dǎo)意義。

2、維修基金概述

所謂維修基金主要是指?jìng)I(yè)管理中大修更新儲(chǔ)備基金，這一基金主要用在住宅共用設(shè)施保修期之后的維修中，具體來(lái)說(shuō)，這包括了日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的改造、更新、中修以及大修工程。

一般來(lái)看，維修基金的來(lái)源主要包括：業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商所繳納的維修基金、物業(yè)出售者所繳納的維修基金以及國(guó)家及地方財(cái)政所繳納的維修基金。至于維修基金的適用范圍則主要包括：小區(qū)道路、園林綠化地、文化體育場(chǎng)所、地下排水管、路燈、停車場(chǎng)、房屋結(jié)構(gòu)部位、墻面、樓梯間、門(mén)廳、公共屋面、公共通道、電梯、本體消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線以及本體上下水共用管道等。由此可見(jiàn)，維修基金和百姓的生活有著最為直接的關(guān)系，而做好其管理工作也具有其重要性。

3、維修基金管理模式現(xiàn)狀

確保維修基金具有非常重要的意義，但是客觀來(lái)看，維修基金的收取以及使用卻屬于我們工作中的一個(gè)難點(diǎn)，針對(duì)這一情況，我國(guó)財(cái)政部以及建設(shè)部也曾頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。另外不同的地區(qū)也針對(duì)本地的情況，結(jié)合這一《管理辦法》制定了相應(yīng)的實(shí)施方法，比如《天津市商品住宅維修基金管理辦法》、《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》等都有很強(qiáng)的借鑒意義，但是總體來(lái)說(shuō)，不同地區(qū)的實(shí)施方法也存在著比較大的差異。

以當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，《管理辦法》已經(jīng)在一些新銷售商品住宅中得到了較好的落實(shí)，但是針對(duì)一些比較老的商品住宅，維修基金的收取則比較滯后。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因在于當(dāng)前房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)維修基金的交納及購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了捆綁，也就是說(shuō)購(gòu)房者必須要進(jìn)行維修基金的交納才能夠準(zhǔn)許進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證明的辦理。

對(duì)于新商品房來(lái)說(shuō)，一般維修基金能夠占到購(gòu)房款的2%到3%，對(duì)于一些高檔的、大型的小區(qū)來(lái)說(shuō)，維修基金是非常巨大的，如何對(duì)上百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的維修基金進(jìn)行合理使用已經(jīng)成為研究的重點(diǎn)。以《管理方法》中的規(guī)定來(lái)看，在購(gòu)房者進(jìn)行房屋權(quán)屬證書(shū)辦理的過(guò)程中，銷售單位將對(duì)維修基金進(jìn)行代收并將其移交至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)，在業(yè)主委員會(huì)成立之后，則由業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修基金進(jìn)行管理。

但是，在維修基金的管理過(guò)程中，以我國(guó)當(dāng)前的情況來(lái)看，則因具體實(shí)施方法的不同導(dǎo)致了存在著三種管理模式：由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管、由物業(yè)管理企業(yè)代管以及由業(yè)主委員會(huì)代管。但這三種模式中都存在一定的問(wèn)題，因此，以下將對(duì)著三種模式的缺點(diǎn)進(jìn)行分析，并以此為基礎(chǔ)提出新的管理模式。

4、維修基金管理模式中存在的問(wèn)題及新模式探討

4.1維修基金管理模式中存在的問(wèn)題

（1）由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管

首先，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不屬于維修基金的真正產(chǎn)權(quán)人，在這種背景下，其對(duì)非常龐大的資金進(jìn)行管理本身就是一件值得商議的事情，畢竟名正才能言順。

其次，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，住宅項(xiàng)目的數(shù)量是比較多的，這就導(dǎo)致了如果采取這種模式，那么房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將面對(duì)很大的工作壓力，難以有效地、及時(shí)的對(duì)維修基金進(jìn)行劃撥。雖然目前維修基金歸集狀況有一定好轉(zhuǎn)，但是其使用報(bào)批卻“形同虛設(shè)”，導(dǎo)致維修基金難以發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。

第三，維修基金的數(shù)額是比較大的，因此存在部分人員逃避交納維修基金的情況，而且未來(lái)這種行為將會(huì)更加普遍，但是由于房地產(chǎn)行政主管部門(mén)本身能力有限，很難對(duì)其進(jìn)行催收，這也成為了一個(gè)很大的問(wèn)題。

第四，維修基金的安全非常重要，而房地產(chǎn)行政主管部門(mén)為了做好這一點(diǎn)往往會(huì)將其放置于維修基金專賬，這就是其很容易成為死錢或者呆錢，而放眼整個(gè)國(guó)家來(lái)看，這種行為的影響也是非常巨大的。

最后，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)維修基金進(jìn)行代管，因此尚存在著資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）由物業(yè)管理公司代管

對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，它本身就屬于維修基金的使用者，因此對(duì)其進(jìn)行代管是理所當(dāng)然的事情，另外，由于一般物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及信譽(yù)都是不錯(cuò)的，因此在管理維修基金方面將能夠承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

但是，也正是由于物業(yè)公司屬于維修基金的實(shí)際使用者，因此在缺乏有效監(jiān)管的時(shí)候，很容易出現(xiàn)維修基金被侵占或者被挪用的現(xiàn)象。

（3）由業(yè)主委員會(huì)代管。

客觀來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)能夠代表全體的業(yè)主，對(duì)維修基金進(jìn)行監(jiān)管本身就是非常合理的。但在實(shí)際的操作中，業(yè)主委員會(huì)并不屬于獨(dú)立法人組織，因此缺乏必要的財(cái)產(chǎn)保障，導(dǎo)致問(wèn)題出現(xiàn)后責(zé)任的承擔(dān)成為了一個(gè)難點(diǎn)。另外，由于維修基金的數(shù)額比較巨大，因此在管理的過(guò)程中需要具有加強(qiáng)的專業(yè)性，而業(yè)主委員會(huì)的成員卻難以滿足這一點(diǎn)。第三，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)成員來(lái)說(shuō)，他們往往都屬于兼職，因此能力及道德品質(zhì)存在著較大的差異，在這種情況下，一旦維修基金交予道德較低的成員管理將使其產(chǎn)生很大的安全風(fēng)險(xiǎn)。

4.2維修基金管理新模式分析

通過(guò)上文的分析我們會(huì)發(fā)現(xiàn)以上模式中都存在著較大的問(wèn)題，難以滿足維修基金管理的需求。因此，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)及實(shí)踐來(lái)看，可以通過(guò)以下模式來(lái)改善這一情況：在成立業(yè)主委員會(huì)之后，實(shí)行由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的共管模式。具體的操作為：

首先，在銀行對(duì)維修基金進(jìn)行專戶存儲(chǔ)的開(kāi)設(shè)，戶名可以是項(xiàng)目名+維修基金，比如某某基金維修基金。

其次，于維修基金專戶存儲(chǔ)銀行印鑒卡上進(jìn)行三個(gè)公章加蓋，也就是業(yè)主委員會(huì)公章、物業(yè)管理公司法人私章以及物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)專用章。在一般情況下，物業(yè)管理公司對(duì)維修基金的銀行轉(zhuǎn)賬支票進(jìn)行管理。

第三，只有三章都備齊了之后，銀行才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，這就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有效的規(guī)避。另外，對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，則只能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，卻不得進(jìn)行取現(xiàn)金的操作，著可以使其得到更好的監(jiān)控。最后，為避免業(yè)主委員會(huì)成員對(duì)維修基金進(jìn)行侵占，業(yè)主委員會(huì)既不能進(jìn)行取現(xiàn)，也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)賬。

第四，物業(yè)管理公司要想將基金轉(zhuǎn)至其基本戶上，必須要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的審批，然后委員會(huì)在轉(zhuǎn)賬支票上加蓋業(yè)主委員會(huì)公章。

這種模式整體來(lái)看具有以下優(yōu)點(diǎn)：首先，此模式滿足《管理辦法》的要求及原則。其次，此模式能夠有效監(jiān)管管理公司的行為，防止其出現(xiàn)資金挪用等行為。第三，這一模式杜絕了業(yè)主委員會(huì)個(gè)別人侵貪維修基金的可能性。第四，通過(guò)這一模式能夠有效、及時(shí)的對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行維修資金的劃撥，使其發(fā)揮出應(yīng)有的作用；第五，整體非常方便，而且操作較為簡(jiǎn)單，已經(jīng)在某些地區(qū)使用而且獲得了不錯(cuò)的效果，非常值得推廣。

5、結(jié)語(yǔ)

本文關(guān)于維修基金管理新模式的探討具有一定的創(chuàng)新意義，但是限于篇幅，很多地方難以進(jìn)行深入的探討，加之社會(huì)形勢(shì)在不斷的變化，因此也還存在很多不足之處。基于此，還希望各位同行能夠加強(qiáng)這方面的學(xué)習(xí)和探索，共同為做好維修基金的管理工作而努力。

參考文獻(xiàn)

[1]程鴻群,張玉峰;物業(yè)管理中維修基金的分析與探討[J];城市開(kāi)發(fā);2009年05期

[2]林鳳祥;城市社區(qū)物業(yè)管理公共產(chǎn)品的生產(chǎn)――社區(qū)公共產(chǎn)品系列研究之一[J];福建論壇(經(jīng)濟(jì)社會(huì)版);2009年01期

篇4

為規(guī)范本區(qū)維修資金的帳目公布，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市商品住宅維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

維修資金公布分商品房維修資金和售后公房三項(xiàng)維修資金兩類。拆私還私維修資金、使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)維修資金歸為商品房維修資金類；有限產(chǎn)權(quán)接軌維修資金歸為售后公房三項(xiàng)維修資金類。

對(duì)于商品房維修資金和售后公房三項(xiàng)維修資金兼有的業(yè)委會(huì)，根據(jù)小區(qū)的立項(xiàng)性質(zhì)，確定帳目公布的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

商品房

一、帳目結(jié)構(gòu)

房屋維修資金帳目公布以業(yè)委會(huì)為單位。按戶列帳，每個(gè)門(mén)牌幢設(shè)一個(gè)公共戶，業(yè)委會(huì)設(shè)一個(gè)業(yè)委會(huì)公共戶。

二、商品房維修資金收支項(xiàng)目分類和收益記存、費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>

1、商品房維修資金收支項(xiàng)目分五大類。

日常收益:主要指公共部位、共用部位的經(jīng)營(yíng)收益，如停車費(fèi)收益、廣告牌收益等。

資金增加:主要指維修資金分戶金額的增加，如維修資金本金的交納，本金的利息及本金增值收入。

資金減少:主要指維修資金分戶金額的非費(fèi)用分?jǐn)倻p少，如維修資金本金的退還、滅失及用于增值的資金暫時(shí)性減少。

業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

日常維修更新、大修和專項(xiàng)維修更新費(fèi)用。

2、商品房維修資金收益記存、費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>

小區(qū)公共部位收益計(jì)入業(yè)委會(huì)公共戶，自然幢、門(mén)牌幢共用部位收益計(jì)入門(mén)牌幢公共戶，開(kāi)發(fā)單位、購(gòu)房人交納的維修資金本金及利息計(jì)入各分戶。

業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、小區(qū)公共部位日常維修更新費(fèi)用、小區(qū)公共部位大修專項(xiàng)維修更新費(fèi)用在全業(yè)委會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ匀淮奔伴T(mén)牌幢共用部位日常維修更新費(fèi)用、自然幢及門(mén)牌幢大修專項(xiàng)維修更新費(fèi)用在相應(yīng)門(mén)牌幢范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｉ唐贩烤S修資金按先公共戶資金再分戶資金的順序分?jǐn)偸褂谩?/p>

三、商品房維修資金帳目公布表編制說(shuō)明

商品房維修資金帳目公布表由維修資金帳戶收益、支取及對(duì)帳單組成。

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、將所有在小區(qū)范圍進(jìn)行分?jǐn)偟木S修資金收支，按月份分日常收益、資金增加、資金減少、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和維修五類科目公布。

四、商品房維修資金帳目公布表生成和公布方式

房屋維修資金帳目公布表由業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)編制，每半年公布一次。

在小區(qū)管理處、小區(qū)公示欄內(nèi)張貼。業(yè)主分戶的余額對(duì)帳單由專戶銀行寄送。

五、以商品房立項(xiàng)的小區(qū)中售后房三項(xiàng)維修資金帳目的公布

以商品房立項(xiàng)的小區(qū)，維修資金的管理使用以《市商品住宅維修基金管理辦法》為依據(jù)，帳目公布按照商品房維修資金帳目公布規(guī)范。

售后房

一、售后房三項(xiàng)維修基金帳目結(jié)構(gòu)

售后房三維修基金分街坊基金、房屋維修基金、電梯水泵大修基金（有電梯房屋有）三部分，由市公積金中心統(tǒng)一監(jiān)管、增值。

二、售后房三項(xiàng)維修基金費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>

在分?jǐn)偸褂萌?xiàng)維修基金前，首先應(yīng)確定管轄范圍內(nèi)售后房的比例，將維修項(xiàng)目總費(fèi)用按售后房比例折算出三項(xiàng)維修基金應(yīng)分?jǐn)偨痤~。有新出售的公房，應(yīng)及時(shí)到建設(shè)銀行新增開(kāi)戶，并及時(shí)調(diào)整基金分?jǐn)傊械氖酆蠓勘壤?/p>

街坊基金：街坊基金用于全業(yè)委會(huì)范圍的小修養(yǎng)護(hù)、中大修、綠化養(yǎng)護(hù)和小區(qū)照明電費(fèi)四類支出。分?jǐn)偡椒ㄊ侨珮I(yè)委會(huì)分?jǐn)偂?/p>

房屋維修基金：房屋維修基金用于房屋的小修養(yǎng)護(hù)，中大修，水泵檢修、報(bào)修、搶修、電費(fèi)，樓道燈照明，信報(bào)箱分?jǐn)偘祟愔С?。分?jǐn)偡椒ㄊ情T(mén)牌幢分?jǐn)偂?/p>

電梯水泵大修基金：電梯水泵大修基金用于房屋電梯、水泵的大修。分?jǐn)偡椒ㄊ情T(mén)牌幢分?jǐn)偂?/p>

三、售后房小區(qū)公共收益的處理方法

由于售后房三項(xiàng)維修基金無(wú)法計(jì)入收益，因此售后房小區(qū)的公共收益在扣除管理成本后，由物業(yè)公司代管。

四、售后房三項(xiàng)維修基金帳目公布表編制說(shuō)明

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、確定管轄范圍內(nèi)售后房的比例，將維修項(xiàng)目總費(fèi)用按售后房比例折算出三項(xiàng)維修基金應(yīng)分?jǐn)偨痤~。

五、售后房三項(xiàng)維修基金帳目表生成和公布方式

售后房三項(xiàng)維修基金帳目公布表由業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年公布一次。

在小區(qū)管理處、小區(qū)公示欄內(nèi)張貼三項(xiàng)維修基金帳目表。

業(yè)主分戶的余額對(duì)帳單由專戶銀行寄送。

六、以職工住宅立項(xiàng)的小區(qū)中商品房維修基金帳目公布方式

篇5

交房費(fèi)用細(xì)則一、新房交房稅費(fèi)

1、契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收。個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同。

2、住房維修基金：商品房銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。

房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行錢隨房走的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。

3、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：有的開(kāi)發(fā)商是辦證時(shí)才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

4、證照印花稅：5元/本。

5、工本費(fèi)：10元/本。

二、開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用

1.房款尾款：根據(jù)雙方合同約定。

2.面積差額款：根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)。

3.裝修變更費(fèi)用：根據(jù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。

4.車位款：針對(duì)需要購(gòu)買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購(gòu)房合同約定贈(zèng)送車位的除外，但要注意車位是有產(chǎn)權(quán)的)

5.寬帶、有線電視開(kāi)通費(fèi)：可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收費(fèi)。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會(huì)多交幾個(gè)月的服務(wù)費(fèi)。

6.其它增值服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)通費(fèi)用：商品房買賣合同中沒(méi)有單獨(dú)約定的，均可以不交。

三、物業(yè)管理收取的費(fèi)用

1.物業(yè)管理費(fèi)用：以合同約定為準(zhǔn)。

2.北方城市供暖費(fèi):物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)行和提前收取這筆費(fèi)用，更沒(méi)有權(quán)利以此作為不交付房屋的理由。

3.水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會(huì)收取，但費(fèi)用最高不宜超過(guò)常規(guī)家庭3個(gè)月的水電費(fèi)用(分戶計(jì)量除外)

4.停車管理費(fèi)

四、物業(yè)裝修管理收取的費(fèi)用

1.裝修保證金：沒(méi)有明確規(guī)定，但收費(fèi)不應(yīng)過(guò)高，且無(wú)特殊原因必須退還。

2.裝修管理費(fèi)

3.垃圾消納費(fèi)

4.裝修施工臨時(shí)出入證制證費(fèi)：沒(méi)有明確規(guī)定，原則上不超過(guò)5元/證。

五、新房交房費(fèi)用繳納注意事項(xiàng)

公共維修基金：何時(shí)交納、由誰(shuí)收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。有不少開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行代收公共維修基金和契稅。對(duì)此，業(yè)主有權(quán)拒絕。

契稅：按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，有很多開(kāi)發(fā)商會(huì)要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。契稅在國(guó)內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無(wú)權(quán)向業(yè)主收取的。

大、中維修基金：目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時(shí)，在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見(jiàn)國(guó)土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問(wèn)題的通知》。

總體而言，業(yè)主在收樓時(shí)只需按照購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購(gòu)樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》進(jìn)行過(guò)承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。

物業(yè)費(fèi)：一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)交一年，具體以合同約定為準(zhǔn)。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；存在問(wèn)題

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理水平也不斷提升，物業(yè)服務(wù)的規(guī)模、范圍和水平也不斷提高，有效改善了居民生活環(huán)境。但是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，物業(yè)管理也經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展歷程，一些潛在的問(wèn)題也逐步凸現(xiàn)出來(lái)，制約了房產(chǎn)物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。因此，有必要對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，有針對(duì)性的采取對(duì)策措施，不斷提升房產(chǎn)物業(yè)管理水平。

一、我國(guó)房產(chǎn)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民對(duì)居住環(huán)境的要求及維權(quán)意識(shí)提高，房產(chǎn)物業(yè)管理也取得了明顯進(jìn)步。但是，依然存在一些問(wèn)題，制約了房產(chǎn)管理水平的進(jìn)一步提高。

1、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平參差不齊

我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)小區(qū)居民的機(jī)構(gòu)，在保障居民居住環(huán)境中做出了重要貢獻(xiàn)。但是，由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范還不健全，監(jiān)督制約機(jī)制還不完善，造成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系還不明確。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售樓前可能將小區(qū)整體委托給物業(yè)企業(yè)，在售樓時(shí)強(qiáng)制與業(yè)主簽訂了物業(yè)合同，剝奪了業(yè)主自主選擇的權(quán)利。由于缺乏有效監(jiān)督，部分物業(yè)公司存在只按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的問(wèn)題，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，業(yè)主只能被動(dòng)的接受服務(wù)。同時(shí)，在服務(wù)中還存在附加性條款，有的隨便給業(yè)主停水、停電，有的衛(wèi)生清掃不及時(shí)、居住環(huán)境差，有的門(mén)衛(wèi)和保衛(wèi)工作不健全，小區(qū)治安環(huán)境不佳。

2、物業(yè)管理企業(yè)結(jié)構(gòu)單一

物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，作為新興行業(yè)，在發(fā)展中受到多種因素影響，造成企業(yè)結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)營(yíng)范圍有限，限制了業(yè)主享受服務(wù)的范圍和水平，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)缺乏發(fā)展后勁，只能依靠收取管理費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，不利于企業(yè)發(fā)展。

3、房產(chǎn)公共設(shè)施及維修基金歸屬不明確

物業(yè)企業(yè)在與業(yè)主進(jìn)行委托管理中需要明確公共設(shè)施和維修基金的歸屬，但很多小區(qū)并未明確權(quán)屬關(guān)系，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來(lái)了困難。部分地區(qū)未按規(guī)定完善維修基金收集、使用和管理制度，有的由房產(chǎn)管理部門(mén)等政府機(jī)構(gòu)管理，存在使用手續(xù)繁瑣、提取和使用困難等問(wèn)題，造成維修基金使用不到位，影響了房產(chǎn)公共設(shè)施的維修和更新。

4、物業(yè)管理法律規(guī)章還不健全

我國(guó)制定出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)十多年了，但在實(shí)際管理中還存在一些問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在實(shí)際執(zhí)行中存在困難，特別是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)不夠及時(shí)，不利于小區(qū)穩(wěn)定；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)權(quán)責(zé)不對(duì)等，部分開(kāi)發(fā)商自己組建物業(yè)公司，在收取維修基金后可能挪用，或是收費(fèi)和服務(wù)體制不健全，收不上費(fèi)用只能減少服務(wù)事項(xiàng)或不提供某項(xiàng)服務(wù)，形成了惡性循環(huán)。

二、提升房產(chǎn)物業(yè)管理水平的對(duì)策措施

1、加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管

要依托房管中心等政府機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督力度，特別是各地區(qū)要針對(duì)本地物業(yè)管理現(xiàn)狀和存在的突出問(wèn)題，健全完善物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作和運(yùn)行機(jī)制。在監(jiān)督物業(yè)管理的同時(shí)，發(fā)揮好對(duì)行業(yè)的指導(dǎo)作用，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，特別是堅(jiān)持服務(wù)為上的宗旨，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，積極為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的信任和支持。要規(guī)范行業(yè)管理，結(jié)合上級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)厣钏?，制定科學(xué)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)合理收費(fèi)，使業(yè)主自覺(jué)主動(dòng)繳費(fèi)，形成物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)的良性循環(huán)。同時(shí)，要結(jié)合本地物業(yè)管理實(shí)際，制定出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展。特別要發(fā)揮好市場(chǎng)機(jī)制作用，使物業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。

2、多元經(jīng)營(yíng)提升企業(yè)發(fā)展水平

物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)，探索多元化經(jīng)營(yíng)道路，建立“大物業(yè)”管理理念，擺脫單純依靠收費(fèi)和搞好小區(qū)衛(wèi)生、治安等經(jīng)營(yíng)范圍的局限，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)渠道。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展壯大；鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化專業(yè)化服務(wù)，細(xì)分不同領(lǐng)域，提高專業(yè)服務(wù)水平。

3、解決好公共設(shè)施和維修基金權(quán)屬問(wèn)題

政府有關(guān)部門(mén)要出臺(tái)政策規(guī)定，明確維修基金和小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬，健全完善維修基金管理使用制度，做好房產(chǎn)維修基金的收取、管理、使用以及續(xù)籌與監(jiān)督工作，及時(shí)公布利息結(jié)余和資金使用等情況，使維修基金管理公開(kāi)透明。在維修基金續(xù)籌中，要按照法定程序，由物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同決定。隨著房產(chǎn)物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展，可以探索建立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，更好地維護(hù)和更新房產(chǎn)公共設(shè)施。

4、健全完善物業(yè)管理法律法規(guī)

健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，是解決物業(yè)管理中存在問(wèn)題的治本之策。一要通過(guò)法律明確開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)責(zé)關(guān)系，對(duì)竣工驗(yàn)收小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理，入住率或首次交付達(dá)到一定比例后組建業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主投票決定聘任的物業(yè)企業(yè)，理順各方關(guān)系，使物業(yè)企業(yè)直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)公司逐步退出物業(yè)管理行業(yè)，或脫離原企業(yè)成立專門(mén)的物業(yè)企業(yè)。要通過(guò)法律明確業(yè)主委員會(huì)地位，健全物業(yè)管理企業(yè)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間的監(jiān)督制衡機(jī)制，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，形成相互支持和配合的良性循環(huán)，確定相關(guān)問(wèn)題解決程序和各方承擔(dān)的職責(zé)，有效緩解各方之間的矛盾糾紛，維護(hù)房產(chǎn)業(yè)益。特別要通過(guò)法律規(guī)定，明確業(yè)主大會(huì)可以依照法定程序成立并進(jìn)行登記，取得法人資格，由業(yè)主委員會(huì)作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)決策的具體實(shí)施，改變物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)責(zé)不對(duì)稱的問(wèn)題，由業(yè)主真正實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的管理，從源頭上維護(hù)好業(yè)主的權(quán)益，預(yù)防矛盾糾紛。

三、結(jié)論

綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也取得了較大發(fā)展，但由于法律體系或體制機(jī)制還不完善，在物業(yè)管理中還存在一些問(wèn)題，只有不斷加強(qiáng)監(jiān)管，完善法律法規(guī)，解決好公共設(shè)施管理和維修基金使用等關(guān)鍵問(wèn)題，才能提升物業(yè)管理公司服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)更快更好地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]周榮秋.淺談物業(yè)管理企業(yè)如何做好物業(yè)管理服務(wù)[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2009（01）.

篇7

一、我縣住宅公共部位維修資金管理政策亟需完善

我縣自1994年開(kāi)始提取維修基金以來(lái)，為規(guī)范維修基金的歸集、管理和使用，縣政府及建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件。目前我縣公共部位維修資金管理的政策依據(jù)，主要是年縣政府印發(fā)的《縣住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行規(guī)定》和年縣財(cái)政局、建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施備維修基金歸集與管理的通知》。從這兩個(gè)文件施行的情況來(lái)看，雖然對(duì)規(guī)范維修基金的管理發(fā)揮了積極的作用，但也顯現(xiàn)出執(zhí)行力不夠、可操作性不強(qiáng)等不足。特別是近年來(lái)，屋面漏水等涉及公共部位維修的問(wèn)題層出不窮，每年由此而導(dǎo)致的上訪投訴也與日俱增，現(xiàn)行政策既不能很好地解決歷史遺留問(wèn)題，也無(wú)法完全適應(yīng)住宅建設(shè)發(fā)展的新形勢(shì)和新要求。因此，完善住宅公共部位維修資金管理現(xiàn)行機(jī)制，建立行之有效的歸集管理模式，已是群眾安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)和諧穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。

二、公共部位維修資金的歸集力度亟需加強(qiáng)

解決公共部位維修矛盾的關(guān)鍵是資金。住宅的性質(zhì)不同，公共部位維修資金歸集的情況也不一樣。首先來(lái)看房改房:1994年我縣在公有住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售和1999年公有住房由標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向完全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡時(shí)，即分別按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位維修基金。全縣按房改政策出售的住房共380多棟5100多套，涉及211個(gè)單位和部門(mén)，共歸集到維修基金1492.02萬(wàn)元。但15年來(lái)，因住房維修、企業(yè)改制等原因，絕大部分公共部位維修基金已返還給了繳存單位，部分單位和小區(qū)的維修基金早已使用殆盡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣維修基金賬面可用余額共282.89萬(wàn)元，在住房資金管理中心開(kāi)設(shè)維修基金帳戶的211個(gè)單位和部門(mén)中，賬面余額5萬(wàn)元以上的僅9家，不足萬(wàn)元的竟多達(dá)138家。由于公房出售后長(zhǎng)年失修失養(yǎng)，住宅公共部位的維修矛盾日漸突出，加之近年來(lái)維修費(fèi)用日益上漲，目前僅存的、有限的一點(diǎn)兒維修基金已是杯水車薪。再看商品房:從2007年鵬程·時(shí)代交付使用起，我縣開(kāi)始征收商品住宅公共部位維修基金，歸集比例為個(gè)人2%、建設(shè)單位1%。截至目前，共歸集資金85萬(wàn)元。隨著我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品住宅公共部位維修基金歸集工作還有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。最后來(lái)看其他性質(zhì)的住宅：由于我縣商品房公共部位維修基金起征時(shí)間較晚，1996年至年間建成的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和集資房均沒(méi)有按規(guī)定建立維修基金。因維修資金無(wú)法落實(shí)，住宅公共部位維修矛盾始終無(wú)法化解，購(gòu)房居民苦不堪言卻投訴無(wú)門(mén)，行業(yè)管理部門(mén)深感其苦卻無(wú)能為力。

三、公共部位維修資金的管理體制亟需理順

如果說(shuō)住宅公共部位維修基金是公共部位維修的保障，那么，建立規(guī)范、順暢的管理體制則是確保維修基金物盡其用的前提。強(qiáng)化住宅公共部位維修基金管理的作用，一是確保維修基金用到該用的地方，即保證資金的安全，而不至于被擠占、挪用；二是保證維修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要?jiǎng)佑镁S修基金的時(shí)候卻要通過(guò)上訪投訴來(lái)解決。我縣從1994年建立住宅公共部位維修基金開(kāi)始，一直實(shí)行住房資金管理中心專戶管理、縣房改辦監(jiān)督使用的管理模式。1999年住房資金管理中心劃歸財(cái)政局、房改辦與房管局合并以后，縣政府于2001年在《縣住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行規(guī)定》中，明確“縣建設(shè)局和財(cái)政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用”。表面看來(lái)，原來(lái)縣體改辦一個(gè)部門(mén)管的成了兩個(gè)部門(mén)管，管理力度有所加大。但事與愿違的是，管理體制的變化不僅沒(méi)有收到預(yù)期目的，反而顯露出許多弊端。由于體制不順，兩個(gè)管理部門(mén)之間心存顧忌，不愿管，也放不開(kāi)手腳去管，以至于政府的一些政策規(guī)定無(wú)法落到實(shí)處；由于體制不順，“分棟建立維修基金臺(tái)帳”等基礎(chǔ)性的工作至今，由于體制不順，各單位在資金管理中心的維修基金帳戶余額越來(lái)越少；同時(shí)，由于體制不順，因公共部位維修而上訪的群眾找哪個(gè)部門(mén)都解決不了問(wèn)題，最后往往只好不了了之。

四、公共部位維修資金的續(xù)籌機(jī)制亟需建立

從1994年推行住房制度改革至今，兩次房改形成的售房款收入和維修基金收入共計(jì)7460.12萬(wàn)元。截止2009年5月31日，15年間已累計(jì)返還各單位售房款和維修基金6963.82萬(wàn)元。在返還的6963.82萬(wàn)元中，如果一半用于公共部位維修，那么平均每年公共部位維修的資金就需要232.13萬(wàn)元。而當(dāng)前，全縣公共部位維修資金賬面余額僅282.89萬(wàn)元，絕大多數(shù)單位的維修基金賬面余額已經(jīng)無(wú)法滿足任意一項(xiàng)公共部位維修的資金需求。若不盡快建立行之有效的公共部位維修基金續(xù)籌機(jī)制，就是再規(guī)范、再有效的管理，恐怕也無(wú)法改變維修資金越來(lái)越少的局面。如果說(shuō)房改房的維修資金是杯水車薪的話，那么，1996年至2005年間建成的一大批經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和商品房就完全是無(wú)米之炊了。這一批住宅由于建成年限較短，目前維修矛盾還不是特別尖銳，但隨著住宅的自然老化、毀損，屋面漏水、下水道堵塞等各種問(wèn)題必然會(huì)接踵而至。而防患于未然的唯一辦法，就是向業(yè)主續(xù)籌維修基金。其實(shí)我縣早在2001年出臺(tái)的《縣住宅公共部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》中，就提出了續(xù)籌維修基金的概念，但由于沒(méi)有明確的政策規(guī)定和具體的操作程序，至今沒(méi)有任何實(shí)際的進(jìn)展。所以，完善住宅公共部位維修資金管理的重中之重，就是針對(duì)我縣住宅維修資金不足的現(xiàn)狀，分門(mén)別類地建立維修資金的續(xù)籌機(jī)制，使之具有強(qiáng)制性、可行性和可操作性。

強(qiáng)化住宅公共部位維修資金管理，不僅是保證住宅正常使用、改善民生的利民之舉，也是促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的和諧之基。結(jié)合當(dāng)前我縣住宅公共部位維修基金管理現(xiàn)狀，建議采取以下對(duì)策措施：

一、修訂出臺(tái)新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。

目前我縣維修基金管理的政策依據(jù)，還是2001年出臺(tái)實(shí)施的《縣住宅公共部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》，由于該辦法的執(zhí)行力不夠、可操作性不強(qiáng)，且部分條款與建設(shè)部、財(cái)政部2007年12月的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》不相符合，迫切需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后，用于指導(dǎo)我縣住宅專項(xiàng)維修資金的管理。

二、加大住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和續(xù)籌力度。

一是嚴(yán)把房屋產(chǎn)權(quán)登記關(guān)，確保所有新建商品房按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定的比例足額交存維修資金；二是針對(duì)無(wú)維修資金或維修資金不足的住宅制定出臺(tái)維修基金續(xù)籌辦法，建議根據(jù)住宅的不同情況，采取隨物業(yè)管理費(fèi)按月定額收取、住宅交易時(shí)強(qiáng)制性收取等有效措施向業(yè)主續(xù)籌維修基金。三是建議政府從維修基金增值收益或其他渠道籌集資金，建立全縣住宅公共部位維修專項(xiàng)基金，專項(xiàng)用于矛盾突出而又確實(shí)無(wú)法解決的住宅公共部位維修，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。

三、規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用程序。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，資金管理的主體不是建設(shè)局和財(cái)政局，也不是房管局和住房資金管理中心，而是業(yè)主委員會(huì)。因此，理順住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用程序，首先必須強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，并按照規(guī)定把維修資金移交給業(yè)主委員會(huì)管理，建設(shè)、財(cái)政等主管部門(mén)只對(duì)維修資金管理和使用行使指導(dǎo)監(jiān)督職能，讓業(yè)主委員會(huì)在維修資金的管理、使用、續(xù)籌等方面真正發(fā)揮作用。

四、強(qiáng)化專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管。

由于公共部位維修項(xiàng)目工程標(biāo)的額較低，一般沒(méi)有進(jìn)入公開(kāi)招投標(biāo)程序，實(shí)施過(guò)程中也沒(méi)有質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)介入，以至于施工隊(duì)伍大多是一些無(wú)資質(zhì)、無(wú)專業(yè)技術(shù)的草臺(tái)班子，維修質(zhì)量無(wú)法保證，往往是前面的矛盾還未解決，后面的問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)。因此，建議依靠物業(yè)管理組建專業(yè)維修隊(duì)伍，住宅公共部位的維修一律限定由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，維修質(zhì)量由業(yè)主委員會(huì)和公共部位直接受益人共同把關(guān)負(fù)責(zé)，建設(shè)、財(cái)政等主管部門(mén)要建立資金撥付會(huì)審制度，加強(qiáng)對(duì)資金使用情況的審查監(jiān)督。這樣，增加物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任，又強(qiáng)化了業(yè)主委員會(huì)的管理意識(shí)，主管部門(mén)、受益業(yè)主也無(wú)法置身事外，確保專項(xiàng)維修資金用到“刀刃”上。

篇8

市區(qū)房屋維修資金收繳工作自*年正式啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)4年的不斷強(qiáng)化措施，規(guī)范管理，維修資金收繳力度不斷加強(qiáng)，管理水平不斷提高，維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學(xué)化、規(guī)范化軌道?，F(xiàn)將我市市區(qū)房屋維修資金相關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、基本情況

目前，市區(qū)物業(yè)維修資金管理工作仍依據(jù)*年3月制定出臺(tái)的《<宿遷市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法>實(shí)施意見(jiàn)》執(zhí)行。由市房管處作為維修資金代管部門(mén)，物業(yè)維修基金存儲(chǔ)于市區(qū)銀行維修資金專戶，由市建設(shè)局和市財(cái)政局共同監(jiān)管。購(gòu)買住房的按購(gòu)房款的3%的比例，購(gòu)買商業(yè)用房的按購(gòu)房款的2%的比例，房屋維修基金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代收代繳，在繳納購(gòu)房款時(shí)一并向售房單位繳納維修基金。維修基金的申請(qǐng)使用，必須專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修，更新改造。由業(yè)主委員會(huì)或受托的物業(yè)企業(yè)提出方案，提交業(yè)主大會(huì)審定并報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)后，采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，由實(shí)施單位實(shí)施。項(xiàng)目維修費(fèi)用按受益面積應(yīng)分配維修基金的比例分?jǐn)偂?/p>

至今年2月底，我市市區(qū)共有75個(gè)項(xiàng)目繳納了維修資金，共收繳維修資金1.36億元，其中：*年收繳375.72萬(wàn)元，2005年收繳2160.81萬(wàn)元，2006年收繳3312.02萬(wàn)元，*年收繳6693.81萬(wàn)元，2008年1-2月份收繳1055.65萬(wàn)元。利息收入127.8萬(wàn)元。項(xiàng)王小區(qū)玉蘭園和馬陵小區(qū)城東、北關(guān)園區(qū)按照規(guī)定程序共使用六次，支出33.86萬(wàn)元。累計(jì)結(jié)余1.37萬(wàn)元。

二、存在問(wèn)題：

1、部分老小區(qū)的維修資金補(bǔ)繳工作比較困難，如府苑小區(qū)，市政府在*年就下發(fā)過(guò)補(bǔ)繳文件，但至今仍只有四分之一左右的業(yè)主繳納了維修資金，給今后維修資金申請(qǐng)使用操作工作帶來(lái)潛在難度。

2、維修資金管理崗位設(shè)置不符合規(guī)范。目前，市區(qū)維修資金的收繳和記帳工作均由我處市場(chǎng)科劉月亮同志一人兼任，不符合《會(huì)計(jì)法》相關(guān)規(guī)定。

三、新的維修資金管理工作要求

*年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，2008年1月22日，江蘇省建設(shè)廳、財(cái)政廳出臺(tái)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法>的通知》。我處根據(jù)國(guó)家及省維修資金管理規(guī)定，已擬定相關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則。按照新的標(biāo)準(zhǔn)，從2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元繳納。目前《實(shí)施細(xì)則》已與財(cái)政局會(huì)簽，并報(bào)市政府審閱，近日將正式出臺(tái)。新出臺(tái)的《實(shí)施細(xì)則》有幾點(diǎn)地方性政策：

1、對(duì)老小區(qū)維修資金的補(bǔ)建做了相應(yīng)要求。老居民小區(qū)的維修資金收繳工作雖然比較困難，但需要進(jìn)行補(bǔ)建，解決維修問(wèn)題。在《實(shí)施細(xì)則》中，我們對(duì)老小區(qū)補(bǔ)建方面雖沒(méi)有做強(qiáng)制性的要求，但是要求分步走，要求業(yè)主委員會(huì)積極動(dòng)員召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)補(bǔ)建問(wèn)題進(jìn)行討論，提高認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，做好動(dòng)員工作，承擔(dān)補(bǔ)建的責(zé)任、義務(wù)，主動(dòng)向代管部門(mén)申請(qǐng)補(bǔ)建。

2、業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金不下放。按照建設(shè)部和財(cái)政部第165號(hào)令的要求，業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金應(yīng)轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管，但考慮實(shí)際情況和資金下放后的安全，且下放之后，賬務(wù)分散，管理復(fù)雜。綜合多方意見(jiàn)以后，決定業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金仍由市財(cái)政局和市建設(shè)局共同監(jiān)管。

3、商品房首期維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，由以前按房?jī)r(jià)款住宅3%、商業(yè)用房2%的標(biāo)準(zhǔn)繳納，改為按商品房的建筑面積50元/平方繳納。帶有電梯的房屋，另由建設(shè)單位按照業(yè)主擁有房屋專有面積每平方米20元標(biāo)準(zhǔn)，一次性繳存屬業(yè)主所有的維修資金。

4、維修資金繳納與業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙相掛鉤。業(yè)主未繳納首期維修資金的，開(kāi)發(fā)企業(yè)或公有住房售房單位不得將房屋鑰匙交于業(yè)主，并將維修資金繳納作為房產(chǎn)辦證的前置條件之一。

5、維修資金收繳和使用透明化。專戶管理銀行及代管部門(mén)將逐步建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶帳中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

四、工作建議

1、做好老小區(qū)物業(yè)維修資金補(bǔ)繳工作。充分通過(guò)業(yè)主委員會(huì)等自治組織，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，積極動(dòng)員老小區(qū)主動(dòng)向代管部門(mén)及時(shí)足額補(bǔ)繳物業(yè)維修資金。

篇9

1、契稅。契稅由買房者繳納，按房?jī)r(jià)的全額征收。對(duì)于首套房，一般來(lái)說(shuō)，契稅的費(fèi)率是根據(jù)所購(gòu)房屋面積大小來(lái)決定，分三種情況：①房屋面積在90平米以下按1%的費(fèi)率計(jì)算；②房屋面積在90平米至144平米按1.5%的費(fèi)率計(jì)算；③房屋面積在144平米以上的按3%的費(fèi)率計(jì)算。

2、印花稅。印花稅的費(fèi)率為0.05%，目前免征。

3、住房維修基金費(fèi)。住房維修基金費(fèi)是交給開(kāi)發(fā)商用作房屋公共設(shè)施維修的維修基金，一般是按照房屋總額的2%交存。

4、物業(yè)管理費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)是購(gòu)房者對(duì)新房驗(yàn)收后開(kāi)始計(jì)算，不同于租房時(shí)物業(yè)管理費(fèi)每月和房租一起交，買房時(shí)物業(yè)管理費(fèi)一般要先交三個(gè)月。

篇10

一、截止今日。辦理商品房預(yù)售許可證4份，新增預(yù)售面積42240.24平方米,其中住宅164套、面積20044.87平方米;商業(yè)店面63間、面積6590.98平方米、車庫(kù)車位446間、面積15604.39平方米。

二、從今年上半年商品房備案數(shù)據(jù)（祥見(jiàn)下表）來(lái)看。我縣商品住房銷售與去年相比銷售量與銷售價(jià)格都逞上漲現(xiàn)象。

三、聯(lián)合縣工商局對(duì)全縣商品房買賣合同簽訂進(jìn)行了一次專項(xiàng)規(guī)范活動(dòng)。聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于對(duì)全縣商品房買賣合同進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)范的通知》文件，并對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中，利用格式合同侵害購(gòu)房消費(fèi)者合法權(quán)益等違法違規(guī)行為進(jìn)行了清理，依法規(guī)范了我縣商品房買賣合同的簽訂，有效減少了合同糾紛，切實(shí)維護(hù)了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

四、依據(jù)《縣開(kāi)展“規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”主題活動(dòng)實(shí)施方案》。在我縣開(kāi)展了“規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”主題活動(dòng)，并成立了主題活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組。組織全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開(kāi)了“規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”主題活動(dòng)工作會(huì)議，對(duì)該項(xiàng)工作進(jìn)行布署，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)要引起重視，要在物業(yè)管理項(xiàng)目做好主題活動(dòng)宣傳工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提升我縣總體物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。。

五、根據(jù)《關(guān)于規(guī)范我縣城市居住小區(qū)共同部位共同設(shè)施設(shè)備的維修基金收繳管理工作的通告》文件精神。我股嚴(yán)格做好維修基金的收繳工作，至今為止今年上半年共繳納維修基金867299.7元,維修基金帳戶共有資金13833538.28元。

綜上所述，我股在今年上半年取得了一定的成績(jī)，但還是存在很多不足的地方有待加強(qiáng)。下半年我股將著重加強(qiáng)以下幾點(diǎn)工作：

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員管理。主要以提高從業(yè)人員素質(zhì)方面著手，要求所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售人員與物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員必須持證上崗，全面提高我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平。