導(dǎo)語：如何才能寫好一篇個人住房抵押貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；被動違約；因子分析

1、個人住房抵押貸款被動違約因素的歸納

國內(nèi)外許多學(xué)者對個人住房抵押貸款進行了研究。國外比較有代表意義研究成果是Burrows （1998），他對于英國的住房貸款的違約行為作了深入的研究，把違約行為比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成違約的決定性因素分為三類：(1)結(jié)構(gòu)性因素――LVRs、收入貸款比、利率水平、政府補貼的資格或程度、其它社會保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失業(yè)、工作時數(shù)、疾病、意外的修繕和其他的家庭支出。(3)個人因素――個人理財能力和個人主觀認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先考慮的事等。

Burrows再從上述的三大類因素中選取了13個獨立變量(戶主年齡，婚姻狀況，戶主當(dāng)前就業(yè)狀態(tài)，家庭結(jié)構(gòu)類型，職業(yè)，是否雇員，所在地區(qū)，是否初次購房，售房者，貸款類型，是否LVRs = 100% ，貸款機構(gòu)類型和購入住房年份等)，以該家庭是否形成3個月以上的逾期為因變量，通過雙變量相關(guān)模型和邏輯回歸模型進行分析得出以下主要的風(fēng)險因素：(1)戶主的當(dāng)前就業(yè)狀況；(2)家庭的婚姻狀況；(3)家庭結(jié)構(gòu)類型；(4)職業(yè)。非熟練工人的違約可能性最大，也可能是由于他們更容易失業(yè)的原因。(5)個體經(jīng)營者。自謀職業(yè)者比雇員的違約可能性大。(6)地理因素；(7)抵押貸款類型。貸款余額大或累計速度快的貸款，借款人更容易違約。(8)抵押貸款機構(gòu)類型；(9)貸款發(fā)放年份。

國內(nèi)外很多學(xué)者同樣也對個人抵押貸款違約風(fēng)險因素進行了研究，有代表性的學(xué)者比如尚耀華、萬威武，他們（2006）歸納了影響購房者違約風(fēng)險的主要因素有：（1）購房者資產(chǎn)凈值；（2）借款人的收入增長率；（3）借款人的信用；（4）貸款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的負(fù)債情況；（6）借款人購買房屋的用途；（7）失業(yè)率；（8）房地產(chǎn)價格；（9）住宅供需情況；（10）利率；（11）抵押貸款比例風(fēng)險；（12）還款期限風(fēng)險。

2、個人住房抵押貸款被動違約因素的選擇

本文主要是研究個人住房抵押貸款被動違約主要是因為借款人收入的問題而引起的違約，這種違約不同于理性違約和提前還款違約。借鑒上述學(xué)者對個人住房抵押貸款違約因素的分析，本文歸納出兩個大方面的違約因素，一是與引起收入變化（下降）的相關(guān)因素；二是與收入無關(guān)的違約因素，但是這些因素都會影響借款人每月的還款額，進而影響到還款能力。

引起收入下降相關(guān)的因素主要有四個方面，分別是個人收入因素、家庭支出因素、國家意外事件和個人意外事件。

與收入無關(guān)的違約因素本文主要選取五個指標(biāo)，分別是貸款成數(shù)、貸款利率、貸款期限、房產(chǎn)價格和房產(chǎn)面積。前面三個因素歸為貸款特征因素，后面兩個因素歸為住房特征因素。

3、問卷的設(shè)計和統(tǒng)計方法說明

本研究設(shè)計了個人被動違約意向的調(diào)查問卷，分為四個部分：

第一部分：被試者背景資料。具體的項目包括被調(diào)查者的性別、年齡、婚姻、學(xué)歷、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押貸款等七個方面。

第二部分：影響借款人收入的因素與被動違約可能的測量。讓被試者針對10個要素用5點量表記分，了解被試者在問卷模擬的情況下，發(fā)生被動違約的可能。

第三部分：影響借款人還貸的非收入因素與被動違約可能的測量。讓被試者針對5個要素用5點量表記分，了解被試者在問卷模擬的情況下，發(fā)生被動違約的可能。

第四部分：被試者對收入下降的引發(fā)被動違約可能性的直接看法。同時涉及被試者對他人收入下降時候，發(fā)生被動違約可能性的看法。

參考文獻(xiàn)：

[1]溫忠麟，侯杰泰，馬什赫伯特. 結(jié)構(gòu)方程模型檢驗：擬合指數(shù)與卡方準(zhǔn)則[J].心理學(xué)報，2004, 36( 2) ：186~ 194

[2] 葛雄燦.住房分配制度轉(zhuǎn)變過程中個人購房抵押貸款問題研究[D]. 浙江杭州：浙江大學(xué)，2001.

[3]陳則明，吳光偉.住房抵押貸款中業(yè)主違約現(xiàn)象分析[J].中國房地產(chǎn)，2001，（11） ：49~51

[4]劉春紅，劉可新，吳晨.上海市個人住房抵押貸款違約因素實證分析[J].上海金融,2000，（01）：32~34

[5]黃小彪，黃曼慧.住房抵押貸款信用風(fēng)險形成原因及對策研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2004，（06）：18~24

[6]王福林，賈生華，邵海華. 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險影響因素實證研究-以杭州市為例[J]. 經(jīng)濟學(xué)(季刊)，2005，4（03）：739~752

篇2

1、職工個人住房抵押貸款申請書；

2、單位對個人的證明；

3、借款人身份證復(fù)印件（原件）；

4、借款人戶口復(fù)印件（原件）；

5、（1）購買100%的產(chǎn)權(quán)，需帶“優(yōu)惠售房審批表”復(fù)印件，同時填寫“烏魯木齊市職工個人住房貸款產(chǎn)權(quán)權(quán)益抵押證明書”；

（2）購買33%的產(chǎn)權(quán)，需帶“全產(chǎn)權(quán)補差計算表”復(fù)印件，同時附借款人67%的私房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；

（3）購安居房（經(jīng)濟適用房），需帶安居工程住宅（經(jīng)濟適用書）預(yù)銷售合同復(fù)印件及原件。

6、借款人已交購房款30%以上的收款收據(jù)復(fù)印件；

7、單位應(yīng)將本單位住房公積金匯交、支取、貸款情況以及售房款帳戶帳號寫一總證明。

借款人所在單位應(yīng)注意三點：

1、本單位所有借款人借款總額不得超過本單位借款當(dāng)月住房公積金總額的80%；

2、個人借款不得超過購房款（100%產(chǎn)權(quán)或33%產(chǎn)權(quán)）的70%，最多不超過兩萬元。購安居房（經(jīng)濟適用房）可適當(dāng)增加貸款額度。

3、貸款金額保留到100位整數(shù)。如某職工需貸款17872.33元，應(yīng)為17800元，剩余72.33元可由職工個人自籌交足。

職工個人住房抵押貸款申請書

烏魯木齊市住房資金管理中心：

本人是

單位的職工，經(jīng)批準(zhǔn)購買本單位住房（安居房、經(jīng)濟適用房）

路

號

第

棟

單元

層

號住房一套，建筑面積

平方米，房價為

元?，F(xiàn)已交房款

元，尚缺

元。根據(jù)《烏魯木齊市職工個人購、建房抵押（委托）貸款《修改》暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，本人符合申請貸款條件，現(xiàn)申請購房貸款

元，期限

年，本人愿以按月等額均還方式按期還本付息。每月由單位從工資中扣還貸款本息

元，并以所購房產(chǎn)作抵押，由我所在單位提供擔(dān)保，請審查批準(zhǔn)。

借款申請人：

年

月

日

證

明

烏魯木齊市住房資金管理中心：

系我單位職工，夫妻雙方月收入其中男方（女方）

元，該同志已參加我單位房改，并已交納住房公積金，公積金帳號為

，截止年月公積金余額為

元。我單位愿為該同志擔(dān)保。

單位公章

年

月

日

單　位　證　明

烏魯木齊市住房資金管理中心：

我單位截止

年

月住房公積金余額

元，已有

名職工支取住房公積金

元?，F(xiàn)有

名職工需申請住房抵押貸款

元，借款人已自籌購房款

元，占購房款總額的

%。以上借款人的貸款金額可轉(zhuǎn)入我單位售房款帳戶，售房款帳號為

。同時，我單位保證職工個人貸款總額不超過住房公積金總額的80%。

特此證明。

單位公章：

年

篇3

【關(guān)鍵詞】 提前還貸 負(fù)面影響 住房抵押貸款證券化

1. 我國住房抵押貸款的現(xiàn)狀

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。隨著我國經(jīng)濟的整體發(fā)展，2010年住戶部門新增金融負(fù)債2.4萬億元，比上年擴大2.6倍，占國內(nèi)非金融機構(gòu)部門新增金融負(fù)債19.2%，占比比上年上升7.3個百分點。其中，新增住房貸款1.4萬億元，比上年多增1.1萬億元，占住戶部門新增金融負(fù)債的56.1%，占比比上年上升15.4個百分點（來源于中國人民銀行公布數(shù)據(jù)）。從數(shù)據(jù)中可以看出，近幾年我國住房貸款的絕對值總量和增長速度都很快，同時住房抵押貸款占消費貸款的比重也顯著提高，對住房抵押貸款的研究也越來越重視。

2. 提前還貸主要原因的分析

提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎(chǔ)上，提前償還部分或全部購房借款的一種經(jīng)濟行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款；另一種是提前償還全部個人住房貸款。分析造成提前還貸的原因有以下幾點。

2.1居民收入增加。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，居民收入有了顯著提高，加強了借款經(jīng)濟能力為借款人提前還貸提供了物質(zhì)保障。我國住房抵押貸款的主要償還方式是每月定額還款，進而借貸的初期既確定了參考依據(jù)，同時隨著收入的增加，每月還款所帶來的壓力越小，更容易提前還款。

2.2對未來利率走勢的預(yù)期。隨著2011年央行的幾次加息，從2012年1月1日開始，住房抵押貸款的利率又達(dá)到了一個新的水平，我國住房抵押貸款實行的是浮動利率制，利率下降能夠帶來降息，減輕還貸壓力，但利率上升則會增大還款壓力，未來利率繼續(xù)上升的可能性又非常大，同時利率上調(diào)存在著遲滯效應(yīng)，。按照我國現(xiàn)行的政策，本年上調(diào)的利率要到下一年的年初開始執(zhí)行，這就為借款人提前還款提供了便利，使借款人以減少利息支出。

2.3我國現(xiàn)行政策的影響。在住房抵押貸款合同中，有相應(yīng)的條款規(guī)定，借款人一旦出售抵押貸款，金融機構(gòu)有權(quán)要求借款人付清所有的貸款余額，這一條款稱為“出售即付條款”。隨著二手房交易的增多，為了進行買賣，借款人需要進行提前還款，以保證交易的正常進行，這就加大了提前還款的行為。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作時，這也促使一部門人為了以后的生活保障盡可能提前還貸。

2.4受我國傳統(tǒng)觀念的影響。我國一直有“無債一身輕”的傳統(tǒng)觀念，當(dāng)手里資金充裕時，更傾向于提前還貸。

3. 提前還貸帶來的負(fù)面影響

提前還貸看起來對借款人有利，畢竟是由借款人來選擇是否提前還貸，但也存在著不利影響。借款人在提前還貸的過程中損失了很大的機會成本。當(dāng)借款人選擇提前還貸時他失去了支配這筆資金獲得更高收益的機會，如股票等其它金融工具能獲得較高收益，那么借款人無形之中就放棄了這部分收入。提前還貸可能會對借款人的信用造成影響，隨著提前還貸的增加，對銀行造成的危害也在增大，銀行改變了對提前還貸的寬松政策，提前還貸影響了下次從銀行的貸款。隨著到期日的臨近，借款人所償還的款項中，本金所占的比重越大，提前還貸的效果越差。

提前還貸對銀行造成的負(fù)面影響最大。提前還貸對銀行來說是一種風(fēng)險行為，借款人選擇有利的時機提前還貸獲得收益伴隨著銀行相應(yīng)的虧損。首先對銀行來說，提前還貸造成了大量資金的閑置，提前還貸的資金不在銀行資金計劃的安排內(nèi)，突然的還款打亂了銀行計劃，降低了流動性，不能短時間內(nèi)用這筆資金創(chuàng)造利潤；其次，提前還貸減少了銀行的預(yù)期收入，現(xiàn)階段銀行通過住房抵押貸款獲得的利息收入是銀行收入的重要組成方面，提前還貸使這部分收入減少。再次，提前還貸也增加了銀行的服務(wù)成本，加大了銀行開支。當(dāng)然提前還貸也有對銀行有力的一面，如降低了不良資產(chǎn)的比率，減少了呆、壞賬，獲得提前還貸借款人前期所付的利息等等。

4. 對提前還貸的對策分析

4.1減少對違約金的征收，實行固定利率制。銀行允許客戶提前還貸實質(zhì)上是給予客戶一種期權(quán)，這種期權(quán)使客戶可以在市場利率變動時選擇對自己有利的進行交易。根據(jù)風(fēng)險定價原則，資產(chǎn)價值=風(fēng)險價值+時間價值，銀行在依據(jù)風(fēng)險確定貸款利率時應(yīng)該將按揭利率確定在充分覆蓋各種風(fēng)險因素的水平上。當(dāng)前銀行對提前還款多采用征收違約金等方式，但這種方式不利于金融創(chuàng)新，阻礙銀行服務(wù)水平的提高，也不利于銀行吸引客戶資源。影響借款人提前還款的因素還有很多，利率上升或者下調(diào)時都有可能，盲目地征收違約金，也使銀行喪失了獲得流動風(fēng)險資產(chǎn)收益的機會。現(xiàn)在銀行對住房抵押貸款采取的是浮動匯率制，利率下調(diào)，借款人繼續(xù)執(zhí)行合同；利率上調(diào)，借款人根據(jù)成本收益選擇是否提前還貸，跳出合同。提前還貸帶來各種負(fù)面效應(yīng)，借鑒西方國家經(jīng)驗，可以實行固定匯率制，這樣借款人可以提前確定借款成本，當(dāng)市場利率下調(diào)時，借款人可以提前還貸，選擇低利率的融資工具，當(dāng)市場利率上升時，可以繼續(xù)執(zhí)行合同。

4.2建立數(shù)據(jù)庫，建立個人信用的評估系統(tǒng)。目前，我國許多商業(yè)銀行機構(gòu)已經(jīng)認(rèn)識到了建立數(shù)據(jù)庫的重要性，由央行主導(dǎo)的信用體系也有了一定規(guī)模，但和西方發(fā)達(dá)國家相比，我國銀行的數(shù)據(jù)庫的樣本數(shù)量還有很大的差距。我國的住房抵押貸款市場興起的比較晚，經(jīng)歷的經(jīng)濟周期還不全面，對提前還款的規(guī)律不能完全掌握。在接下來，應(yīng)該對借款人進行長期的跟蹤調(diào)查，采集數(shù)據(jù)，包括完善個人征信系統(tǒng)，逐步建立個人信用賬戶，完善預(yù)警機制，建立適合我國國情的模型，更好的利用規(guī)律，為防控風(fēng)險服務(wù)。

4.3采用多種形式的貸款方式?，F(xiàn)在銀行實行的基本上都是等額還款的形式，隨著收入增加，這種還款方式更適合收入穩(wěn)定的人，我國銀行可以根據(jù)借款人的收入、年齡等因素設(shè)計不同的還貸方式，比如可以遞增還款或者遞減還款的方式，滿足不同人群的需求。同時利率、貸款期限的選擇可以不僅僅著眼于當(dāng)前收入，可以讓借款人根據(jù)當(dāng)前收入與未來的預(yù)期收入自行選擇還款期限，實行不同利率，當(dāng)然這也要求銀行加強監(jiān)管，做好數(shù)據(jù)庫和征信系統(tǒng)的建設(shè)。

4.4實行住房抵押貸款證券化。首先個人住房抵押貸款要達(dá)到證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的金融資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基礎(chǔ)的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來產(chǎn)生可預(yù)測見的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對投資者要有吸引力。住房抵押貸款有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較低違約率，很適合作做為進行證券化的信貸資產(chǎn)。同時，居民個人收入的增加和理財意識的增強為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了基本物質(zhì)條件，再加上我國證券市場已初具規(guī)模。所以住房抵押貸款對提前還貸無疑是一種很好的方法。借助二級市場是分散和轉(zhuǎn)移提前還款所引起的利率風(fēng)險的遠(yuǎn)景規(guī)劃。銀行的利潤由存貸款的利息差變?yōu)榱耸掷m(xù)費的費用，風(fēng)險也轉(zhuǎn)移到了愿意承擔(dān)此風(fēng)險的投資者身上。美國的經(jīng)驗表明，個人住房抵押貸款的二級市場是轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已經(jīng)由中國建設(shè)銀行發(fā)行了，實現(xiàn)了表內(nèi)證券化，這種做法降低了證券化的成本，有利于證券化的早期實現(xiàn)，提供了較高的信用擔(dān)保，但沒有做到真正的風(fēng)險隔離，還是在商業(yè)銀行內(nèi)部。在以后的發(fā)展中應(yīng)逐漸向表外證券化發(fā)展，實現(xiàn)真正的破產(chǎn)隔離和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。同時在住房抵押貸款證券化的過程中要穩(wěn)健開展金融創(chuàng)新，把握好基礎(chǔ)工具的特點，控制住基礎(chǔ)產(chǎn)品的質(zhì)量，加強對證券化的監(jiān)管。避免出現(xiàn)美國次貸危機類此情況，影響實體經(jīng)濟。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳釗. 住房抵押貸款理論與實踐[M]. 上海: 復(fù)旦大學(xué)出版社, 2000

[2]鄧倩磊，郝彬.美國住房抵押貸款證券化的動因及啟示.金融時報，2003，12， 22.

[3]個人住房抵押貸款風(fēng)險探析[J].金融研

究.200劉萍2(8)．

[4]陽：《管理提前還貸風(fēng)險的現(xiàn)念、制度和方法》?！敦泿沤鹑谠u論》。2005.4

[5]盧建新：《住房抵押貸款證券化運作中的提前還款風(fēng)險研究》，《金融與投資論叢2004》，中國財政經(jīng)濟出版社2004年版。

[6]胡紅星.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險及防范EJ-3.蘇州大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)，2007.

[7]Richard. S. F. and R. Roll, 1989,"Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities," Journal of Portfolio Management: 15(3).

篇4

摘 要 個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險低、業(yè)務(wù)范圍廣、經(jīng)營收入穩(wěn)定的特點，正日益受到我國各大商業(yè)銀行的青睞。但是隨著個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴大，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險也不斷的出現(xiàn)，本文闡述我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)住房抵押貸款的自身特性，詳細(xì)分析了我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款主要面臨的風(fēng)險，說明了加強商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險防范的重要性和必要性。

關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 個人住房抵押貸款 抵押貸款風(fēng)險

民以居為安，住房歷來備受關(guān)注，但高額的房價讓很多人只能望房興嘆，人們開始選擇住房抵押貸款購房，伴隨著這個市場的擴大，住房抵押貸款不良率也開始攀升潛在風(fēng)險已逐漸顯現(xiàn)。然而與當(dāng)前國有銀行較高的企業(yè)貸款不良率相比個人住房抵押貸款不良率相對較低，銀行重視眼前情況而忽視個人住房抵押貸款期限長潛在風(fēng)險大的特點，此業(yè)務(wù)被各家銀行作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)著力發(fā)展忽視對風(fēng)險的認(rèn)識和研究。然而美國次貸危機的爆發(fā)，表明商業(yè)銀行在經(jīng)濟處于上行周期時，個人住房貸款的發(fā)展如果對其風(fēng)險不加以認(rèn)識和防范，會給銀行帶來重創(chuàng)。因此加強對個人房地產(chǎn)抵押貸款的管理關(guān)系到我國金融，甚至是整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。

一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款及其風(fēng)險暴露

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，收入的增加，居民消費觀念的改變，購買住房的人數(shù)在上漲。個人住房的銷售面積從2001年的1.850億平方米到2010年前11個月8.25億平方米。全國個人住房抵押貸款余額也從2003年1.18萬億元2009年9.59 萬億元，目前我國商業(yè)銀行的消費貸款規(guī)?？偭恐袀€人住房貸款占八成。可見我國---住宅市場的興旺帶動了購房信貸的快速增長。越來越多購房者選擇采用個人住房抵押貸款購買住房。商業(yè)銀行為爭取更多的信貸客戶，不斷創(chuàng)新貸款方式。住房市場有出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險，政府也在加大調(diào)控，并在2010年四月份重拳出擊，出臺了樓市的“國十條”。政策的高集中說明住房市場的風(fēng)險越來越大。

二、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險及成因分析

在目前我國的經(jīng)濟體制環(huán)境個人住房抵押貸款風(fēng)險發(fā)生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環(huán)境等諸多內(nèi)外因素決定的，具體而言，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風(fēng)險：

（一）信用風(fēng)險表現(xiàn)及成因

個人住房抵押貸款中的信用風(fēng)險通常又被稱為違約風(fēng)險，在貸款中由于借款人在信用活動中存在不確定性，如違約或信用等級下降，不能依合約按期償還住房貸款本息而給銀行帶來經(jīng)濟損失。通常導(dǎo)致借款人違約的原因有三個：自然原因或社會原因等客觀原因；借款者經(jīng)濟利益比較厚的故意違約行為；借款者由于品性不佳的欺詐違約?，F(xiàn)有信用風(fēng)險管理體系主要有以下缺點：

1．個人信用資源普遍缺乏

個人信用資源主要包括個人身份證明、納稅記錄、資產(chǎn)價值和債務(wù)記錄等多方面的綜合個人信息。它是建立個人信用管理體系的基本素材，商業(yè)銀行只有擁有了較為完備的個人信用資源的前提下，才可能對個人信用狀況進行客觀公正的評估，個人信用資源是我國商業(yè)銀行發(fā)放貸款的主要依據(jù)。我國從2006年開始，中國個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運行。雖然央行宣稱通過3年時間打造的這個數(shù)據(jù)庫，涵蓋了97.5%的個人信貸和100%的企業(yè)信貸。四年過去了，很多應(yīng)該納入信用范疇的參數(shù)仍未納入，而且個人信用資源分散，工商、稅務(wù)、銀行、保險。公安、法院等部門。大部分機構(gòu)的數(shù)據(jù)未公開，機構(gòu)之間也未建立起資源共享機制。使得商業(yè)銀行在向個人發(fā)放貸款時能借以判斷的資料不充分，不但增加了商業(yè)銀行的交易成本降低了銀行服務(wù)效率，其調(diào)查準(zhǔn)確性和及時性也得不到保證，個人信用風(fēng)險難以得到有效地事前控制。

2．個人住房抵押申請者資信狀況的變化產(chǎn)生的信用風(fēng)險

個人住房抵押一般期限較長，其還款期限通常20～30 年左右，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，使個人住房貸款申請者資信狀況發(fā)生變化，信用的缺失以及個人支付能力的下降，加大了銀行的信貸風(fēng)險，由于信息不對稱，借款人可以利用虛假的經(jīng)濟收入證明、抵押物重復(fù)抵押、故意隱瞞抵押物共有人押等欺詐行為騙取銀行的貸款。在個人信貸業(yè)務(wù)的決策過程中，銀行處于信息劣勢地位，只能憑借購房者提供的資料判斷貸款的可行性，即便是這些近期的資料不具備準(zhǔn)確性。

3．個人住房抵押貸款信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制存在缺陷

個人信用檔案的建立可為銀行發(fā)放住房貸款提供事前評估的依據(jù)而降低信用風(fēng)險管理要求將個人信用風(fēng)險真正控制在可接受的范圍之內(nèi)。目前我國商業(yè)銀行個人住房信貸的信用風(fēng)險管理存在許多不足之處，尤其是由于缺少功能完善的信用擔(dān)保、保險等配套工具，商業(yè)銀行的個貸風(fēng)險常被固化，風(fēng)險轉(zhuǎn)移制度的缺陷往往使風(fēng)險累積，妨礙了住房信貸業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。隨著個人貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展，這一影響還將變得更加突出。第一，個人信用制度的缺失將造成銀行交易成本過高。銀行審核個人貸款的程序無法簡化，銀行發(fā)放一筆數(shù)萬元的個人貸款與發(fā)放一筆數(shù)百萬元的企業(yè)貸款費用相當(dāng)，銀行交易成本大大提高。第二，個人信用制度缺失的現(xiàn)狀導(dǎo)致銀行過度依賴房產(chǎn)抵押。但抵押只是一種事后的風(fēng)險釋放，是一種手段而非目的。我國的社會制度特性缺乏社會保障的現(xiàn)狀使得法院對無力還貸的借款人難以做出強制性判決或采取強制性執(zhí)行手段，住房信貸的事后風(fēng)險也無法得到有效控制。

（二）利率風(fēng)險表現(xiàn)及成因

近年來央行不斷調(diào)整貸款基準(zhǔn)利息，國內(nèi)商業(yè)銀行的個人住宅抵押貸款面臨的利率風(fēng)險不斷增大。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮。房地產(chǎn)金融的長期性決定了其通貨膨脹風(fēng)險也較大由于我國房地產(chǎn)市場正處在房價虛高、投機盛行的發(fā)展階段，與貸款利率風(fēng)險相伴隨的抵押物價值貶損風(fēng)險和潛在的違約風(fēng)險也逐步成為現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的主要風(fēng)險源。個人住房抵押貸款利率風(fēng)險原因主要有以下幾點：

1．宏觀經(jīng)濟走向的不確定性

2006-2007年住宅需求旺盛，房價持續(xù)上漲，住房投資額占固定資產(chǎn)投資超常規(guī)的高速增長。06年中央采取了緊縮的財政政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，07年從緊的貨幣政策，銷售量開始大幅萎縮。隨著樓市由熱轉(zhuǎn)冷，2008年下半年，政府改變調(diào)控政策，向行業(yè)連續(xù)施以援手，一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松。2010年由于房價過度上升，政府又開始實行從緊的房地產(chǎn)政策。在國家住房政策的不斷調(diào)整下，經(jīng)濟走向的不確定性將加大宏觀政策的不確定性，從而增加商業(yè)銀行住房抵押貸款中的利率風(fēng)險。

2．房貸利率的調(diào)整缺乏靈活性

現(xiàn)階段我國的利率還沒有完全市場化，個人住房貸款的利率是按法定利率的調(diào)整而調(diào)整的。2002 年3月1 日開始實施的《個人住房貸款管理辦法》第四章第十四條規(guī)定“（個人住房貸款）期限在1 年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定”。這種調(diào)整利率的做法，看似利率風(fēng)險從銀行完全轉(zhuǎn)移給了借款人，銀行不再有風(fēng)險，但實際并非如此。利率的調(diào)整是中央銀行決定的，商業(yè)銀行并沒有自，中央銀行調(diào)整可能會嚴(yán)重滯后于市場環(huán)境的變化。

3．通貨膨脹的壓力

近年來，我國中央銀行配合政府的積極財政政策，加大了貨幣投放的力度，貨幣Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI環(huán)比增長1.8%，2007年環(huán)比增長5.9%。2008年一年，雖然世界各國經(jīng)濟受到經(jīng)濟危機的嚴(yán)重打擊，各國的經(jīng)濟普遍下降嚴(yán)重（見圖1）。近期公布2010年11月CPI為5.1%，通貨膨脹一旦發(fā)生，銀行發(fā)放住房抵押貸款便會孕育更大更多的利率風(fēng)險。央行大幅度加息的可能將使商業(yè)銀行面臨利差縮小、收益大幅度減小的可能。商業(yè)銀行所持有的抵押物―住房的相對貶值（相對于原名義價格）將使銀行資產(chǎn)面臨大幅度受損的可能。

（三）提前還貸風(fēng)險表現(xiàn)及成因

提前還貸是指借款人在謀其償還的本金額超過當(dāng)期預(yù)定償還的本金額，主要包括對部分貸款余額提前償還和一次性清倉所有貸款余額。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展至今，提前還款已經(jīng)成為個人住房貸款風(fēng)險中一個重要方面。住房抵押貸款的提前還貸行為造成了住房抵押貸款組合現(xiàn)金流較大的不確定性，從而給銀行的資金管理帶來較大的不良不利影響。提前還貸是銀行對資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配難度加大。如何有效防范提前還款風(fēng)險，不僅是我國商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的重要問題，也是順利推進個人住房抵押貸款證券化的必要途徑。理性借款人會隨時在對自己有利的情形下采取提前還貸行為，以期在購房中的成本支出達(dá)到最小化。那么這種收益的獲得必然是以銀行的損失來承擔(dān)為條件的。提前還貸風(fēng)險原因如下：

1．預(yù)期利息收入減少，回收資金閑置的損失

由于住房抵押貸款中利率比儲蓄利率高的很多，而且安全性較高，是銀行信貸資產(chǎn)中獲取利潤的主要產(chǎn)品，然而隨著提前還貸率提高，銀行的預(yù)期收益不能實現(xiàn)，從而付出的服務(wù)無法得到回報。提前還貸率越高給銀行造成的預(yù)期收入的損失也就越大。舉一個最簡單的例子，假設(shè)存一筆利率為8%的10萬元十年等額本息抵押貸款，根據(jù)每月住房抵押貸款的現(xiàn)金流提前貸款的話，銀行會遭受到預(yù)期利息收入。如果借款人提前一年歸還貸款會損失611.31元，數(shù)額相對不大，而提前九年就有37839元的損失，而在住房抵押貸款中，平均的年限在二十到三十年，可見預(yù)期損失的利息是相當(dāng)大的。

2．增加銀行服務(wù)成本，可能增加市場風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險

由于提前貸款行為的不確定性，是的銀行不能按照正常的貸款程序來處理，只能提供額外的人力來完成相關(guān)的各種操作，從而造成了人力資源的大量浪費。一般來說，銀行所增加的服務(wù)費用與提前還貸次數(shù)成正比變化，而與提前還貸無關(guān)，即提前還貸率越高，那么銀行服務(wù)的費用越大。提前還貸行為在一定條件下可以增加市場風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險。如果其他貸款的報酬率低于住房抵押貸款利率，那么提前還貸行為會增加銀行的市場風(fēng)險。當(dāng)通貨緊縮時發(fā)放的住房抵押貸款購買力風(fēng)險較小，如果借款人提前還貸會增加商業(yè)銀行的購買力風(fēng)險。

（四）其他風(fēng)險

在個人住房抵押貸款中出了信用風(fēng)險，利率風(fēng)險，提前還貸風(fēng)險外，還包括其他風(fēng)險：銀行的流動性風(fēng)險，像個人住房貸款這樣的房地產(chǎn)消費貸款期限長，一般借款期限長達(dá)10～20 年，甚至可達(dá)30 年，流動性較低，商業(yè)銀行發(fā)放大量個人住房貸款會占用巨額資金。近年來個人住房貸款發(fā)展勢頭很猛，毫無疑問，我國個人住房貸款很快就會接近甚至超出20%的警戒線，個人住房貸款的流動風(fēng)險日益突出。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險，由于房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要就會形成流動性風(fēng)險。抵押貸款資金來源和運用的結(jié)構(gòu)風(fēng)險。商業(yè)性個人住房消費貸款的資金來源，基本依賴于儲蓄。儲蓄的資金有短期性和隨意性的特點，不能滿足住房信貸數(shù)量大和期限長的要求，導(dǎo)致存貸資金不能在結(jié)構(gòu)、數(shù)量和時間上合理掛鉤。用短期的資金發(fā)放長期的貸款，容易使銀行形成支付危機，從而給住房金融的進一步發(fā)展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風(fēng)險。

三、結(jié)束語

隨著我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，商業(yè)銀行進行這方面的風(fēng)險管理將會越來越重要，從現(xiàn)狀中看我國的在住房抵押方面的風(fēng)險管理機制缺失。面對新形勢下銀行住房信貸的發(fā)展的新趨勢，我們應(yīng)立足于我國經(jīng)濟、金融發(fā)展水平，借鑒國際上的風(fēng)險管理方法，結(jié)合自身特點，逐步探索出一套符合我國國情的行之有效的風(fēng)險管理觀念、方法和工具。為了銀行住房抵押貸款的安全性和收益性。不斷地完善銀行的個人信用體系，提高對利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、提前還貸風(fēng)險等相關(guān)住房信貸市場的風(fēng)險發(fā)現(xiàn)和預(yù)防機制，加強員工的素質(zhì)教育及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。只有這樣我國的住房抵押貸款市場才能不斷的發(fā)展，銀行的穩(wěn)定性，盈利性才能不斷提高，商業(yè)銀行才能獲得穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險防范.合作經(jīng)濟與科技.2009.12:83-84.

[2]2009年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告.

[3]王崇潤.個人住房抵押貸款風(fēng)險影響因素實證研究.北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社.2005.9:72-83.

[4]閻敏.現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款的利率風(fēng)險定價及啟示.當(dāng)代經(jīng)濟科學(xué).2008.10.

[5]張東.住房金融.北京財經(jīng)經(jīng)濟出版社.2004.4:257-261.

篇5

【關(guān)鍵詞】 個人住房 抵押貸款 提前還款

個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險是指借款人在還款期限內(nèi)，在貸款合同規(guī)定的還款計劃外，提前償還本金，造成貸款人損失的可能。提前還款風(fēng)險造成的貸款人損失主要表現(xiàn)在三個方面。

第一個方面，提前還款會打破貸款人現(xiàn)金流計劃和資金安排，貸款人必須為提前回流的資金尋找新的投資渠道，支付再投資成本;第二個方面，如果市場利率下降，貸款人再投資收益就會降低;第三個方面，過早的本金償還可能使貸款人蒙受發(fā)起費用、服務(wù)費用和管理費用損失。

一、因子分析實證模型的建立

因子分析是一種多元分析方法，是將影響個人住房抵押提前還款因素的眾多指標(biāo)合成少數(shù)幾個指標(biāo)，將眾多的原始變量濃縮為少數(shù)幾個有效的因子變量，使變量具有更高的解釋性的研究方法。

二、變量選取

本文把變量的選擇基本歸結(jié)為借款人特征、貸款特征、房產(chǎn)特征和區(qū)域特征四個維度共19個變量。其中借款人特征維度主要有性別、年齡、家庭月收入、月還款額占家庭月收入比例、職業(yè)、受教育程度、婚姻狀況、是否當(dāng)?shù)厝?貸款人特征維度主要有貸款金額、貸款余額、貸款期限、貸款利率、貸款已運行時間、還款方式、貸款價值比;房產(chǎn)特征維度主要有單位房價、住房面積、住房總價值。

三、變量量化

變量選擇完成后，我們需要對所選變量進行量化，以便于以后的模型分析。因變量為貸款提前還款情況，用虛擬變量表示，提前還款貸款賦值為0，正常貸款賦值為1。對本論文選取的13個自變量的量化方法用表給出，見表1，其余6個變量采用實際數(shù)額。

四、研究樣本的來源及說明

樣本來源某市多家商業(yè)銀行個人住房抵押貸款信貸檔案資料，涵蓋了2005年以來歷年的全部個人抵押住房數(shù)據(jù)，截止于2013年6月30日。經(jīng)過嚴(yán)格檢查和篩選，最終獲得正常貸款樣本5796個，提前還款樣本286個，有效樣本總?cè)萘繛?082個。

五、變量描述性統(tǒng)計分析

采用SPSS16.0軟件對樣本進行描述性統(tǒng)計分析，得出個人住房抵押貸款提前還款樣本中的變量信息，見表2。

從借款人特征分析，得出提前還款中男性居多且更傾向于提前還款;從年齡分布來看得出提前還款者年齡較正常還款組大。

從職業(yè)來看，工作越穩(wěn)定，提前還款的概率越大;從受教育程度來看，學(xué)歷越高提前還款傾向越大;從婚姻狀況來看，無法說明已婚家庭提前還款的可能性更大;從借款人籍貫來看，當(dāng)?shù)厝烁菀装l(fā)生提前還款現(xiàn)象。

從貸款人特征分析，貸款金額較大者偏向提前還款;從貸款期限看，具有較短貸款期限者更容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象;從貸款利率來看，利率越高越容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象。

從還款方式看，等額本金還款法更容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象;從貸款價值比（LTV）看，提前還款組LTV均值為40.51%小于正常還款組的40.77%。

從房產(chǎn)特征來看，單位房價越高越容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象;從區(qū)域特征來看，房價越高提前還款現(xiàn)象越明顯。

六、因子賦值

本文中在用因子分析法提取因子時，我們選用了SPSS

16.0軟件中的主成份分析法，采用方差解釋度大于85%的原則來選取因子的個數(shù)，共抽取了9個因子。

接著對提取出來的9個因子進行賦值，記為Fi（i=1，2，…，8）。在給因子賦值之前首先要對原始變量進行標(biāo)準(zhǔn)化，然后將標(biāo)準(zhǔn)化后的原始變量矩陣乘以因子得分系數(shù)矩陣即得到賦值后的因子分值，見表3。

同時由表三我們可以看出，在因子1中，貸款金額、貸款余額、住房面積對因子1的貢獻(xiàn)度最大，具有最強的解釋力，其次是年齡、月還款額占家庭收入比例、還款方式、貸款價值比和住房總價值對因子1的貢獻(xiàn)度較大，而其因子的分析同理。

至此得到了新的因子變量，這些因子變量包含了原先19個變量的絕大部分信息，同時又避免了原始變量的多重共線性問題，為后面的判別分析奠定了基礎(chǔ)。

七、判別函數(shù)

應(yīng)用判別分析，可以研究各變量對個人住房抵押提前還款風(fēng)險的影響方法和影響程度，進而達(dá)到判別未知分類貸款可能所屬類別的目的。

判別函數(shù)的一般形式是：

Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn

其中，Y為判別值;x1，x2，…，xn為反映個人住房抵押貸款違約特征的變量;a1，a2，a3，…an為各自變量的系數(shù)，即判別系數(shù)。

Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn

判別函數(shù)分析的程序是先將所研究的樣本分為違約貸款組和正常貸款組，根據(jù)“組內(nèi)離散性最小、組間離散性最大”的原則建立判別函數(shù)來對未知分組屬性的樣本的可能歸屬進行判別。

八、判別結(jié)果

根據(jù)判別分析，可以得出這樣的結(jié)論：借款人財務(wù)狀況越好，提前還款的可能性越大。月還款額占家庭收入比例越高、貸款期限越長、貸款運行期數(shù)越長、單位房價越高，個人住房抵押貸款提前還款可能性越大。房價指數(shù)越高，提前還款可能性越大。男性、收入穩(wěn)定者、受教育程度越高越傾向于提前還款。家庭收入越高，越容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象。等額本金還款法更容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象。已婚借款人較未婚借款人提前還款的可能性較大。貸款利率越高，提前還款可能性越大。本地人提前還款的可能性大于外地人。

篇6

    這次研討會以“剖析個人放貸風(fēng)險，探索安全操作體系，共建金融風(fēng)險控制平臺”為主題，深入探討宏觀市場變化，關(guān)注市場執(zhí)行力度，提出有效的解決方案。上海銀監(jiān)會、各大銀行、司法機構(gòu)、律師事務(wù)所、知名房貸服務(wù)機構(gòu)和中介公司的專家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士參與了政策法規(guī)、體系控制、操作性實務(wù)等方面的討論。

    億通代書房產(chǎn)分析師表示，個人住房貸款的風(fēng)險開始慢慢凸現(xiàn)，如果商業(yè)銀行不能對當(dāng)前個人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險進行有效的識別與控制，那么未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業(yè)銀行的一個不容忽視的風(fēng)險源。

    有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1997年中國個人貸款住房抵押余額僅為131億，2003年底則達(dá)到11780億元，短短六七年翻了近90倍。2004年末，上海市中資金融機構(gòu)新增貸款的72％都集中于房地產(chǎn)信貸。個人住房貸款在快速增長的同時，不良貸款也有所增加。與此同時，個人信貸風(fēng)險和不良貸款的潛在風(fēng)險也隨之增加，急需采取有效措施來控制和降低風(fēng)險。

篇7

【關(guān)鍵詞】市場經(jīng)濟 商品房 抵押信貸風(fēng)險 對策

一、我國個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）個人住房抵押貸款的動作機理。

要想清晰地認(rèn)識和了解到我國個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，就必須首先弄清楚個人住房抵押貸款的內(nèi)涵，即動作機理。個人住房抵押貸款，其實就是指某類需要資金的借款人，將本人名下的、且符合相關(guān)法律法規(guī)要求的房產(chǎn)作為抵押物，來向相關(guān)金融機構(gòu)申請貸款的一項個人融資和借款的活動過程。個人住房抵押貸款所獲得的款額的用途是非常廣泛的，一般情況下這一款項可以用來購買商品房、購買小轎車和進行生產(chǎn)經(jīng)營等等。

我國的個人住房抵押貸款的相關(guān)申請條件主要包括有：按要求如實地填寫好貸款申請書；擁有房屋產(chǎn)權(quán)所有證；提供有效的身份證件如戶口本、結(jié)婚證和身份證；提供資產(chǎn)證明和收入證明。

（二）我國個人住房抵押貸款的發(fā)展歷程及相關(guān)政策演變。

第一個階段時期，1978年至1998年，在這一段時期內(nèi)，我國的個人住房抵押貸款才剛剛開始開展，處于萌芽及緩慢適應(yīng)性發(fā)展階段。個人住房抵押貸款的相關(guān)政策和制度都還極為不完善，認(rèn)識了解和真正采用個人住房抵押貸款的老百姓并不是很多，可以說是為數(shù)極少，主要是個人住房抵押貸款相對于國家的制定者和普通老百姓來說都是一個新興事物。

第二個階段時期，1998年至2009年，在這一段時期內(nèi)，我國的個人住房抵押貸款已經(jīng)處于快速發(fā)展時期，而且房價日益劇增，需要購買商品房的人們也越來越多，并且人們對個人分住房抵押貸款也比較熟悉和信任了，國家的個人住房抵押貸款的相關(guān)法律制度和金融政策也越來越全面、健全和完善。

第三個階段時期，2009年至今，在這一段時期內(nèi)，我國的房價處于一個空前居高的價位水平，商品房剛需日益加大的現(xiàn)象也是客觀地存在著，與此同時，我國的個人住房抵押貸款也已經(jīng)發(fā)展得相對成熟和完善，盡管與西方的發(fā)達(dá)國家相比，還是存在著一定的差距的。

（三）我國個人住房抵押貸款的規(guī)模及質(zhì)量狀況。

我國的個人住房抵押貸款在經(jīng)歷過上文所述的三個階段時期的洗禮和發(fā)展，在數(shù)量上也是具有著一定的規(guī)模了，而在質(zhì)量上也是具有著一定的相當(dāng)?shù)乃搅?。具體來講，現(xiàn)階段，我國的個人住房抵押貸款在規(guī)模上和質(zhì)量上的情形狀況主要表現(xiàn)為這樣的幾點：第一、總體來看，我國的個人住房抵押貸款是在不斷地擴大，并且增幅也是越來越高；第二、隨著我國的金融政策，特別是信貸政策的不斷發(fā)展和完善，我國的個人住房抵押貸款的服務(wù)質(zhì)量水平也是在不斷地提高，基本上都算得上比較專業(yè)的水平；第三、在質(zhì)量方面，我國與個人住房抵押貸款密切相關(guān)的用以保證貸款雙方利益的政策制度條款也已經(jīng)變得更加的完善、健全與合理化；第四、我國的金融機構(gòu)體系提供貸款的能力和保險系數(shù)也是越來越高了，等等。

二、我國個人住房抵押貸款的風(fēng)險分析

（一）個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險。

首先要闡述的是個人住房抵押貸款的第一類風(fēng)險，即違約風(fēng)險。違約風(fēng)險，它其實就是指貸款人由于一些客觀的或者主觀的原因和環(huán)境的影響和制約，導(dǎo)致貸款人無法按照事先規(guī)定的期限和按照相關(guān)規(guī)定要求進行償還貸款，所產(chǎn)生的損失。一般來講，根據(jù)貸款人違約的原因性質(zhì)不同，主要可以分為理性違約風(fēng)險和被迫違約風(fēng)險。其中，理性違約風(fēng)險主要是指貸款人在明明有償還貸款的能力的前提下，還是選擇不按期按量償還貸款所產(chǎn)生的損失。這種風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因是貸款人在房屋持有獲得的利益和償還貸款所需付出的代價之間進行比較時往往會做出違約與否的最終決定。

（二）個人住房抵押貸款的經(jīng)濟周期風(fēng)險。

個人住房抵押貸款的第二類風(fēng)險是經(jīng)濟周期風(fēng)險。這個經(jīng)濟周期風(fēng)險主要是指個人住房抵押貸款在整個國民經(jīng)濟發(fā)展和前進的過程中產(chǎn)生了波動的現(xiàn)象而產(chǎn)生的損失。一個國家的國民經(jīng)濟在不斷地經(jīng)營、發(fā)展和前進的過程中，由于受到國內(nèi)各個領(lǐng)域方面的環(huán)境因素的影響和制約，必然會出現(xiàn)具有規(guī)律性和周期性特征的波動。而在國家社會的各個方面的事物中，會受到這種帶有規(guī)律性和周期性特點的波動的巨大影響的事物之一就是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)事物。個人住房抵押貸款的經(jīng)濟周期風(fēng)險就是典型代表之一。

（三）個人住房抵押貸款的流動性風(fēng)險。

個人住房抵押貸款的第三類風(fēng)險則是流動性風(fēng)險。這里的流動性風(fēng)險則主要是指儲存在銀行等金融機構(gòu)的一些短期性資金資產(chǎn)由于被用于了長期性房屋貸款的房貸而無法及時變現(xiàn)從而喪失了很多有利的投資機會所產(chǎn)生的損失。這一類風(fēng)險也算得上是個人住房抵押貸款風(fēng)險體系中比較具有特殊性的一類風(fēng)險。通常情況下，個人住房抵押貸款的流動性風(fēng)險主要可以體現(xiàn)在兩個方面的狀況：一個方面是現(xiàn)階段由于我國的個人住房抵押貸款的款項來源主要是來源于金融機構(gòu)中的各類公積金和居民活期或者定期的儲蓄存款，一般儲蓄的年限也頂多是三年到五年，但是個人房屋抵押貸款的期限可是為很長，一般都有是二十年或者三十年。這樣一來，短存長貸的行為就不可避免地造成了銀行等金融機構(gòu)的資產(chǎn)流動性非常的低下，繼而也就帶來了相應(yīng)的資金資產(chǎn)流動性風(fēng)險；另一個方面則是銀行等金融機構(gòu)持有的房產(chǎn)類等資產(chǎn)也不是非常容易變現(xiàn)，使銀行等金融機構(gòu)失去了很多有利的投資機會，從而也就提高了銀行等金融機構(gòu)的機會成本，加大了它們的資金資產(chǎn)的流動性風(fēng)險?？梢?，個人住房抵押貸款對于銀行等金融機構(gòu)帶來的負(fù)面影響還是很深遠(yuǎn)的，對資產(chǎn)的流動性產(chǎn)生了很大的負(fù)面攻擊作用。因此，不管是貸款人還是銀行等金融機構(gòu)在辦理個人住房抵押貸款時，都應(yīng)該非常的重視和小心處理對待個人住房抵押貸款所產(chǎn)生的流動性風(fēng)險才是。

三、防范我國個人住房抵押貸款風(fēng)險的對策建議

（一）實行嚴(yán)格的資信審核制度。

這一對策建議主要是指銀行等金融機構(gòu)在接到個人住房抵押貸款的貸款人的貸款申請材料時，一定要嚴(yán)格地和全面地對貸款人的收入情況、資產(chǎn)情況、負(fù)債情況、每月償還貸款額占整個家庭月收入的比重情況和貸款購買房屋的目的和用途等多種情況。銀行等金融機構(gòu)根據(jù)這個審核調(diào)查結(jié)果再來斷定是否真正地要給這個貸款人進行放款，以減小貸款的由于貸款人不能按時按量的償還貸款而造成的違約風(fēng)險。

（二）建立完備的預(yù)警信息管理系統(tǒng)。

大家也都知道，現(xiàn)代我們所處的這個社會，它不僅僅是一個以市場經(jīng)濟為主要發(fā)展體制、以全球經(jīng)濟一體化為主要發(fā)展趨勢的社會，它還是一個各類科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展和被普遍應(yīng)用于社會各個方面的發(fā)展的社會。各個行業(yè)各業(yè)的組織單位都在積極地將先進的科學(xué)技術(shù)生產(chǎn)力運用到自己的事務(wù)經(jīng)營發(fā)展中去。那么，我想銀行等金融機構(gòu)同樣也是可以將先進的科學(xué)技術(shù)力量運用到防范和規(guī)避一些金融風(fēng)險的事務(wù)中去。

（三）完善我國的住房公積金制度。

對于個人住房抵押貸款風(fēng)險體系中的流動性風(fēng)險的防范和規(guī)避，我們可以采取的對策總的來說就是要加強完善我國的住房公積金制度。在前面的文字中也已經(jīng)提及過，個人住房抵押貸款的流動性風(fēng)險主要是因為短存長貸的行為而造成的。這樣看來我國的銀行存款還是處于一個非常穩(wěn)定的狀態(tài)，但是影響著個人住房抵押貸款，可以用來規(guī)避和防范流動性風(fēng)險的我國的住房公積金制度還是存在著很多需要改進的空間。比如住房覆蓋率低、住房公積金存在著應(yīng)建未建的現(xiàn)象、公積金的普及層面也不是很廣等等。而這些需待改進的問題一旦解決，正是可以很好地防范和規(guī)避我國個人住房抵押貸款的流動性風(fēng)險，因此相關(guān)的管理人士應(yīng)該積極地著手進行我國的住房公積金制度的完善，使我國的住房公積金制度能夠真正地滿足廣大的消費者實現(xiàn)住房的融資需求，并且很好地降低個人住房抵押貸款的流動性風(fēng)險。

四、結(jié)論

總而言之，個人住房抵押貸款這項活動會涉及到多方的利益，比如貸款者、銀行等金融機構(gòu)和房產(chǎn)開發(fā)商。因此，在進行這項活動的整個過程中，一定要三方結(jié)合起來共同努力，采取科學(xué)的和合理的方法來認(rèn)清風(fēng)險、識別風(fēng)險、防范和規(guī)避風(fēng)險，并且要處理好日常的活動事務(wù)與風(fēng)險防范之間的關(guān)系和相互的影響作用，以期爭取在個人住房抵押貸款的風(fēng)險防范和規(guī)避過程中獲得最大的成功，實現(xiàn)全面性的勝利，即三方皆獲利。

參考文獻(xiàn)：

[1]王重潤.住房抵押貸款市場研究[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，2004.

篇8

住房抵押貸款證券化始于20世紀(jì)60年代末的美國。當(dāng)時,由于通貨膨脹加劇,利率攀升,使金融機構(gòu)的固定資產(chǎn)收益率逐漸不能彌補攀高的短期負(fù)債成本。同時,商業(yè)銀行的儲蓄資金被大量提取,經(jīng)營陷入困境。在這種情況下,為了緩解金融機構(gòu)資產(chǎn)流動性不足的問題,政府決定啟動并搞活住房抵押貸款二級市場。

住房抵押貸款證券化的發(fā)展現(xiàn)狀:隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展,中國住房抵押貸款開始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來,有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2000—2005年間個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重均在74%以上,個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重再創(chuàng)新高,2008年已超過82%。由于中國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀,如個人信用制度不健全,抵押制度和抵押擔(dān)保保險制度建設(shè)相對滯后等一系列問題,導(dǎo)致了商業(yè)銀行的風(fēng)險增大,個人住房抵押貸款不良率開始不斷上升?！敖ㄔ?005-1份額人住房抵押貸款支持證券”是國內(nèi)首個住房抵押貸款證券化產(chǎn)品,這是以中國建設(shè)銀行作為試點單位的,從此開創(chuàng)了國內(nèi)住房抵押貸款證券的先河。

一、中國住房抵押貸款證券化的收益分析

1.有利于商業(yè)銀行增加資金來源渠道,擴大籌資范圍。中國包括國有商業(yè)銀行在內(nèi)的金融機構(gòu)90%的資金來源是各項存款。如果社會存款下降,商業(yè)銀行就會無法滿足非金融機構(gòu)對資金的需求。另外,借助住房抵押貸款證券化,銀行可以在資本市場上進行直接融資,使其籌資渠道得以擴展,由一般的存款擴大到向全國、甚至全世界籌集資金,從而增加貸款機構(gòu)的資金來源。

2.有利于解決資金流動性問題。目前,中國金融機構(gòu)儲蓄存款中絕大部分是五年期以下的短期存款,而住房抵押貸款的一般期限都在十五年左右,屬于長期的債權(quán)資產(chǎn)。這樣銀行的“短存長貸”就很容易產(chǎn)生資金流動性風(fēng)險,從近幾年中國金融機構(gòu)的信貸資產(chǎn)分布情況看,住房抵押貸款以較快的速度增長,并且預(yù)期未來仍會有較快增長,而定期存款的比重卻在不斷下降,從發(fā)展的觀點看,隨著住房抵押貸款規(guī)模的不斷擴大,當(dāng)貸款余額達(dá)到銀行信貸資產(chǎn)的一定比例時,資產(chǎn)流動性風(fēng)險就會加大,而實行住房抵押貸款證券化,銀行通過MBS將長期債權(quán)出售,使中長期資產(chǎn)在短期內(nèi)變成流動資金,即可盤活銀行的資產(chǎn),增加其資金的流動性。

3.有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險。通過住房抵押貸款證券化,將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券,在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時,還可以將集中在銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者,從而實現(xiàn)銀行風(fēng)險的社會化。

二、中國住房抵押貸款證券化的風(fēng)險分析

1.信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險。在中國,由于個人信用制度不完善,居民收入的透明度和貨幣化程度低,實際收入與名義收入差距很大,銀行很難確切地計算居民實際收入水平,貸款銀行無法判斷貸款人的資信程度。

2.提前償付風(fēng)險。提前償付是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前償付一般有兩種情況:一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高,資金富足,希望提早結(jié)束貸款時,就可能發(fā)生提前償付行為。另一種是當(dāng)市場利率低于合同利率時,提前償付行為也有可能發(fā)生。提前償付一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收入,另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

3.利率風(fēng)險。利率風(fēng)險,也稱市場風(fēng)險,是指由于利率的變化而使發(fā)放抵押貸款的機構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險。目前中國的商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性,只能隨著央行對利率的調(diào)整而相應(yīng)變動,由于貸款組合的利率是浮動的,若貸款利率下調(diào),則銀行要承受發(fā)債成本不變而貸款收益下降的風(fēng)險。如果利率上調(diào),與存款利率增長幅度相比小,這樣就有可能減少銀行的獲益。

4.流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。中國的個人住房抵押貸款期限長、回收慢,資金的來源和運用在時間上明顯不匹配,存在“短存長貸”的問題,這種在發(fā)放長期抵押貸款時的短存長貸行為具有較大的風(fēng)險性,會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性,進而影響銀行的兌付能力。

5.法律政策風(fēng)險。中國整個經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)軌時期,市場經(jīng)濟體制不夠完善,政府的定位不明確。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力,出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟過熱,與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背時,政府會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策,房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮,使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險。而且現(xiàn)行法律、政策與證券化業(yè)務(wù)的沖突以及相關(guān)法律、政策的滯后,都形成了證券化業(yè)務(wù)的外部風(fēng)險。

三、防范個人住房抵押貸款風(fēng)險的對策

1.提前償付風(fēng)險的防范。由于經(jīng)濟環(huán)境的不確定性和人的理性,我們不能把握提前償付風(fēng)險的變化規(guī)律,只能通過構(gòu)建科學(xué)合理的防范機制對其加以防范和控制。例如提前償付鎖住和支付罰金。買權(quán)保護的最簡單方法是鎖住和支付罰金。鎖住是在貸款發(fā)起后一段時間內(nèi)不允許提前償付出現(xiàn)。支付罰金是指借款人選擇提前還款時,必須為這一行為額外支付一定數(shù)額的罰金,以補償貸款人或投資者因提前償付而遭受損失。

2.加強銀行放貸的操作和流程的管理,完善信貸管理機制。貸款前,商業(yè)銀行應(yīng)該建立專業(yè)化的咨詢體系。貸款機構(gòu)在對借款人咨詢和教育上應(yīng)該投入大量資金,在借款人申請個人住房抵押貸款之前,借款人應(yīng)到銀行等金融機構(gòu)或?qū)ｉT的咨詢機構(gòu)進行咨詢,以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。貸款時,商業(yè)銀行應(yīng)實行科學(xué)嚴(yán)密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請時,主要是考察借款人的還款能力、審查貸款抵押品即住房的當(dāng)前狀況、實際市場價值和調(diào)查申請人的信用狀況。貸款后,商業(yè)銀行應(yīng)加大監(jiān)控和管理的力度。商業(yè)銀行應(yīng)該建立先進的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)和監(jiān)控借款人財務(wù)狀況的信息系統(tǒng)。利用業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)每天監(jiān)測報表,一旦出現(xiàn)逾期貸款,就可以立即查明原因,采取相應(yīng)的措施來防止逾期的繼續(xù)發(fā)展,最大限度地減少銀行的損失。

3.加強個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險管理。目前中國住房抵押貸款主要是浮動利率抵押貸款,利率的變化與調(diào)整主要受制于央行的金融管制和貨幣政策,這樣各大商業(yè)銀行無法根據(jù)有效的抵押貸款歷史記錄來預(yù)測未來抵押貸款提前償付的比例及速度;利率調(diào)整的不確定性又影響了證券價格變化,造成了未來現(xiàn)金流的不確定性,增加了投資者面臨的投資風(fēng)險。借鑒美國的經(jīng)驗,建議中國在發(fā)展MBS時應(yīng)當(dāng)逐步調(diào)整當(dāng)前利率水平,建議與銀行間債券市場上的適當(dāng)期限的國債收益率掛鉤,同時繼續(xù)推行利率市場化。

4.發(fā)展個人住房抵押貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。金融機構(gòu)可利用各類保險業(yè)務(wù)品種來分散個人住房抵押貸款風(fēng)險。保險費用所形

成的保險基金金額大,來源穩(wěn),使用周期長,有可能部分承擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險損失。金融機構(gòu)可通過以下險種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。第一,建立住房抵押貸款信用保證保險。由保險公司開辦抵押償還業(yè)務(wù),借款人向保險公司投保抵押償還險,保險公司充當(dāng)借款人還貸保證人,一旦借款人無法繼續(xù)歸還住房貸款時,保險公司負(fù)責(zé)償還一定比例的貸款損失。第二,住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合。借款人購買相應(yīng)年限和金額的住房抵押貸款人壽保險,用于購房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時,其家庭其他成員可使用保險公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款。以確保不會因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)被迫違約,抵押住房被處置的風(fēng)險。第三,住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險。該險種確保抵押物本身產(chǎn)權(quán)是完整的;貸款機構(gòu)所得到的抵押權(quán)是有效可行的;除了單證上列明的債權(quán)人之外,沒有其他人有更優(yōu)先向貸款申請人償還債務(wù)的權(quán)利。若因產(chǎn)權(quán)糾紛或更高順位債權(quán)人出現(xiàn)時,保險公司將予以賠償。

篇9

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；利率風(fēng)險；綜述

一、引言

個人住房抵押貸款最早源于19世紀(jì)的英國，是金融信貸中的一個非常重要和成熟的貸款產(chǎn)品。我國自1987年開展個人住房抵押貸款以來，居民住房抵押貸款的額度不斷增加，有力地推動了城市住宅商品化進程，也活躍了我國的房地產(chǎn)市場。但與此同時，我國個人住房抵押貸款中面臨的風(fēng)險也一直在不斷增加，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和利率市場化的大背景下，住房抵押貸款的利率風(fēng)險顯得尤為突出，已引起人們的廣泛探研。

二、國內(nèi)外研究狀況綜述

（一）國外住房抵押貸款利率風(fēng)險研究現(xiàn)狀

1、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險的管理理論與實踐研究

美國銀行家安東尼 1997年編寫了《利率風(fēng)險的控制與管理》一書。該書細(xì)致描述和總結(jié)了美國20年以來的利率風(fēng)險管理進程，并概述了利率期限結(jié)構(gòu)、利率風(fēng)險度量技術(shù)、控制利率風(fēng)險的工具、利率風(fēng)險管理的實踐，以及套期保值、風(fēng)險與收益的平衡、公司利率風(fēng)險披露等一些特殊問題。巴塞爾委員會1997年9月頒布《利率風(fēng)險管理原則》，第一次系統(tǒng)提出了利率風(fēng)險管理的12項原則，建立了商業(yè)銀行利率風(fēng)險管理的基本框架。而后，隨著監(jiān)管形勢的日益嚴(yán)峻和監(jiān)管任務(wù)的日益繁重，巴塞爾委員會2004年7月又頒布了《利率風(fēng)險管理與監(jiān)管原則》，進一步完善商業(yè)銀行利率風(fēng)險監(jiān)管框架。

2、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險的管理方法研究

在表外風(fēng)險管理技術(shù)發(fā)展中，20世紀(jì)50年代，馬柯維茨率先將數(shù)理引進了經(jīng)濟學(xué)中，開創(chuàng)了證券選擇理論和投資組合理論的先河。威廉?夏普提出了沿用到現(xiàn)在的資本定價模型。默頓、布萊克創(chuàng)立了著名的期權(quán)定價模型。遠(yuǎn)期、期貨、期權(quán)、互換等衍生工具發(fā)揮套期保值的作用，在很大程度上降低了利率風(fēng)險。在表內(nèi)風(fēng)險管理方法上，安東尼曾在《利率風(fēng)險的控制與管理》一書中詳細(xì)闡述了住房抵押貸款利率風(fēng)險表內(nèi)管理方法分別經(jīng)過的缺口分析方法，加權(quán)缺口模擬分析方法，分類模型及靜態(tài)現(xiàn)金流分析方法，概論估計、動態(tài)模擬及系統(tǒng)整合技術(shù)法這四個階段。

3、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險和金融危機的關(guān)系研究

美國經(jīng)濟學(xué)家斯蒂格利茨（2007）認(rèn)為由于美國在2001到2004年期間，為刺激經(jīng)濟發(fā)展，一直實行低利率的政策，使得房地產(chǎn)市場異常繁榮。而在2004年6月到2006年6月間，又連續(xù)十七次提高利息，導(dǎo)致大量借款人迫于經(jīng)濟壓力放棄還款，從而引發(fā)次級債券的持有者為保全資產(chǎn)不得不大量拋出次級債，繼而引發(fā)次貸危機。紐約銀行家陳迅勇（2007）也指出，當(dāng)金融危機爆發(fā)后，美國又開始大幅降息，雖然下調(diào)利率對經(jīng)濟恢復(fù)能起到很大作用，但利率調(diào)整過快也給經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來諸多不利影響。

（二）國內(nèi)住房抵押貸款利率風(fēng)險研究現(xiàn)狀

1、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險表現(xiàn)的研究

關(guān)于利率風(fēng)險的表現(xiàn)，李宏斌（1999）認(rèn)為住房抵押貸款與利率相關(guān)的風(fēng)險主要體現(xiàn)在價格風(fēng)險、流動性風(fēng)險和提前償付的風(fēng)險上。按風(fēng)險來源的不同，利率風(fēng)險可劃分為重新定價風(fēng)險、期權(quán)風(fēng)險、基準(zhǔn)風(fēng)險和收益率曲線風(fēng)險。蘭振光（2006）認(rèn)為在利率市場化環(huán)境下，四種風(fēng)險在我國個人住房抵押貸款中均有體現(xiàn)。張宇、劉洪玉（2009）則認(rèn)為由于我國利率市場化程度不高，央行控制存貸款利率，商業(yè)銀行缺乏定價權(quán)，基準(zhǔn)風(fēng)險比較突出；以浮動利率為主的房貸模式則在一定程度上弱化了重新定價風(fēng)險，加大了利率上升周期的提前還款風(fēng)險，同時還指出國內(nèi)、國際經(jīng)濟環(huán)境的變化同樣影響著銀行體系中房貸資產(chǎn)的利率風(fēng)險來源和風(fēng)險結(jié)果。

2、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險成因的研究

施繼元（2003）認(rèn)為：（1）由于我國個人住房抵押貸款利率是浮動利率，并且貸款期限較長，往往在15年以上，最長期限可達(dá)到30年，借款人必須承擔(dān)利率上浮帶來的風(fēng)險；（2）通貨膨脹壓力有抬頭跡象，銀行發(fā)放住房抵押貸款勢必面臨風(fēng)險；（3）借款人沒有可規(guī)避利率風(fēng)險的有效手段。趙瑞華、盧玉志（2005）的觀點與施繼元較為相似，他們認(rèn)為風(fēng)險的形成在于住房抵押貸款利率浮動缺乏靈活性，這主要是由于我國目前利率還沒有完全市場化，個人住房抵押貸款的利率調(diào)整還決定于中央銀行，商業(yè)銀行還沒有利率決定自，并且住房抵押貸款還面臨著通貨膨脹的侵蝕。

3、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險影響的研究

蘭振光（2006）將住房抵押貸款利率風(fēng)險的影響歸納在三個方面：影響銀行利潤水平；增加誘發(fā)道德風(fēng)險的可能性；借款人逆向選擇的風(fēng)險加大。張宇、劉洪玉（2009）則強調(diào)在當(dāng)前國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢下，銀行房貸利率風(fēng)險程度的增加體現(xiàn)在：（1）貸款利率優(yōu)惠政策導(dǎo)致銀行房貸資產(chǎn)收益顯著下降；（2）銀行抵抗未來利差變化導(dǎo)致的收益波動風(fēng)險的能力顯著下降；（3）降息在提升借款人當(dāng)前住房支付能力的同時也加大了還款期內(nèi)因利率調(diào)整導(dǎo)致的信用風(fēng)險；（4）利率波動導(dǎo)致違約的增加。崔燦燦（2011）同樣認(rèn)為我國住房抵押貸款利率風(fēng)險會影響到商業(yè)銀行的利息收入和非利息收入，還會引起銀行股票價格的非正常波動，給投資者、股東帶來很多不必要的經(jīng)濟損失。

篇10

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款：證券化：必要性

一、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國建設(shè)銀行的“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”公開發(fā)行，沒達(dá)到市場樂觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對抵押貸款證券化認(rèn)識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

(一)個人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求

并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求是證券化的資產(chǎn)能在未來產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險相對較小、收入相對穩(wěn)定并且可預(yù)測性較高，所以以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

(二)居民個人收入水平的提高和金融意識的增強為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件

一方面居民儲蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高(一般為aaa或aa級)，風(fēng)險較小，收益率略高于國債，因此居民樂意購買。另一方面，居民的金融意識在不斷增強，消費心理日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。

(三)我國證券市場已初具規(guī)模

我國目前已經(jīng)形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，staq系統(tǒng)和net系統(tǒng)等為代表的場外交易。滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。

(四)我國已有相當(dāng)數(shù)量的機構(gòu)投資者

隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障基金制度的深入展開，將會有越來越多的禮會保障基金。這些社會保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場上尋求出路，社會保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險的投資機會，只能把資金投入到風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、期限長的投資品種上。抵押支持證券都是長達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機構(gòu)投資者的投資需求，同時也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長期的資金來源。

(五)我國個人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求

資料顯示，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實現(xiàn)其經(jīng)濟利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2-3億元范圍內(nèi)。1992年，中國建設(shè)銀行發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規(guī)模快速擴大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，至2007年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達(dá)到25720億元，到了資產(chǎn)證券化對個人住房抵押貸款規(guī)模的要求。

二、證券化的基本原理

(一)住房抵押貸款證券化的基本思路

1　建立個人信用制度。住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要以個人為客戶，其信用狀部直接影響貸款的質(zhì)量和風(fēng)險情況，具體可以從三方面完善相關(guān)制度：第一，加強儲蓄實名制建設(shè)，建立以個人賬戶為主的結(jié)算制度：第二，健全全社會的信用基礎(chǔ)；第三，完善個人信用評價體系。

2　加快住房抵押貸款一級市場的建設(shè)。首先，住房抵押貸款的規(guī)模是證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)大力發(fā)展住房抵押貸款一級市場規(guī)模。其次，豐富住房抵押貸款市場上的貸款品種。第二=，完善一級市場的風(fēng)險控制機制，建立個人信用的登記制度，加強保險業(yè)與住房抵押貸款市場的結(jié)合。

3　加強spv(特設(shè)中介機構(gòu))風(fēng)險管理，spv的運用也面臨各種風(fēng)險，主要包括信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、道德風(fēng)險、規(guī)模不足、交易風(fēng)險、法律風(fēng)險、利率風(fēng)險、提前還款風(fēng)險等。spv成立后，有助于提高或強化spv信貸力度，有利于提高bms(住毫低押貸款支持證券)的資信評級，從而增強投資者信心，吸引更多投資者進入住房抵押貸款證券化市場。以制度化和系統(tǒng)化的方式來管理這些風(fēng)險，通過業(yè)務(wù)運作分散給具有風(fēng)險承擔(dān)能力的投資者，從而化解銀行業(yè)的部分風(fēng)險。

4　加強政府機構(gòu)在住房抵押貸款證券化中的作用。住房抵押貸款證券化市場是一個特殊而復(fù)雜的市場，其中有大量的中介機構(gòu)參與，市場關(guān)系

錯綜復(fù)雜；其次，抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場秩序與規(guī)則。這些都需要借助于政府所具有的特殊的協(xié)調(diào)優(yōu)勢。

(二)中國住房抵押貸款證券化的操作框架

住房抵押貸款證券化市場的運行機制及其特色，相當(dāng)程度上取決于市場參與主體。市場參與主體的資格確定、他們的行為準(zhǔn)則、操作規(guī)范以及外部監(jiān)管機制的建立，直接關(guān)系到住房抵押貸款證券化市場的效率和未來的發(fā)展。我國住房抵押貸款證券化市場的基本框架如圖1所示。中國住房抵押貸款證券化操作框架中各參與方具有以下職能：(1)購房者，作為債務(wù)人負(fù)有向發(fā)起人支付住房抵押貸款本息的義務(wù)；(2)住房抵押貸款銀行為發(fā)起人，其職能是組建資產(chǎn)池，并將其出售或轉(zhuǎn)移給spv；(3)spv的作用是購買或接受發(fā)起人的住房抵押貸款，接受證券公司發(fā)行的住房抵押貸款支持證券；(4)評級機構(gòu)，提供資產(chǎn)評級；(5)信用擔(dān)保公司，對住房抵押貸款進行信用增級和擔(dān)保；(6)證券公司負(fù)責(zé)設(shè)計、發(fā)行住房抵押貸款支持證券。

三、推行我國住房抵押貸款證券化的建　議

(一)大力推動金融體制改革

第一，必須以產(chǎn)權(quán)改革為核心，加快國有銀行商業(yè)化改革的步伐，建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，實現(xiàn)抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。第二，必須逐步實現(xiàn)我國金融業(yè)從“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變。第三，必須完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，只有實現(xiàn)銀行存貸款利率的市場化，才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。第四，必須改革和完善現(xiàn)行的債券發(fā)行制度，政府只需審批年度的發(fā)行規(guī)模，至于具體的債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、利率水平、期限結(jié)構(gòu)和發(fā)行時間等都可以交由特殊機構(gòu)根據(jù)市場情況自主作出決定。

(二)取消市場限制，培育投資主體

在住房抵押貸款證券化參與者中，機構(gòu)投資者已成為最大的投資者。因此，有必要在加強監(jiān)管的

前提下，對有關(guān)保險金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和放寬市場限制，逐步向保險金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場。

(三)規(guī)范信用評級和擔(dān)保體系

信用評級機構(gòu)的評級結(jié)果是投資者進行投資選擇的重要依據(jù)，獨立、客觀、公正的信用評級是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。就我國現(xiàn)實的市場條件而言，我國個人信用管理可以選擇國家社會信用管理體系這一模式，即以身份證登記為基礎(chǔ)，以存款實名制為契機，推廣建立個人賬戶體系，通過銀行問的聯(lián)網(wǎng)、地區(qū)間的聯(lián)網(wǎng)，最終建立起國家個人信用調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。此外，借鑒國際經(jīng)驗，盡快成立政策性的全同住房抵押貸款擔(dān)保保險機構(gòu)，并與商業(yè)性保險機構(gòu)一起構(gòu)建一套完整的抵押保險擔(dān)保機制，為住房抵押貸款的發(fā)展提供保障。

(四)完善相關(guān)的法律法規(guī)

一是著手研究制定住房抵押貸款證券的法規(guī)，如《住房法》、《住房金融機構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等。二是根據(jù)我國會計和稅收法規(guī)，結(jié)合資產(chǎn)證券化本身的特征，制定相應(yīng)的會計和稅收制度。三是從各國的情況看，住房抵押貸款證券化都屬于政府推動型的制度創(chuàng)新，這方面的法律法規(guī)的供給和創(chuàng)新同樣需要政府強有力的推動。

(五)培育抵押貸款證券化市場

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。包括：一是制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場和i房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務(wù)。二是深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機構(gòu)，建立多元化的投資融資機構(gòu)，推進金融機構(gòu)經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)換，擴大住房信貸資金來源。三是開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調(diào)整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。

(六)建立完善的抵押市場擔(dān)保體系

開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：一是在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強抵押貸款的清償能力，減少銀行機構(gòu)的信貸風(fēng)險。二是在流動的抵押貸款二級市場中，增強抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強

對抵押貸款證券化后的流動性風(fēng)險的防范。南此可見整個房地產(chǎn)抵押貸款市場的運轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持，因此設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽，為實行住房抵押貸證券化打下堅實的基礎(chǔ)。

(七)加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構(gòu)的建設(shè)

加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構(gòu)的建立包括：一是建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進金融機構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評級及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。二是培育抵押債券的認(rèn)購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購承銷者可分包銷和代銷兩種，包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧偉利，《資產(chǎn)證券化一國際理論與中國實踐》[m].上海：上海人民出版社，2003。

[2]何小鋒，《資產(chǎn)證券化》[m].北京：北大出版社，2002。

[3]袁靖，《我國住房抵押貸款證券化發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及建議》[j].《財務(wù)與會計：理財版》，2007(5)。

[4]何德旭，《中國住房抵押貸款證券化可行性分析》[j].《金融研究》，2000(9)。

[5]李娜，《淺析住房抵押貸款證券化》[j].《金融理論與教學(xué)》，2006(4)。