導(dǎo)語：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)墓 產(chǎn)生原因 危害性

一、小產(chǎn)權(quán)墓的概念和特點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)墓是指農(nóng)村公益性公墓中違法對(duì)外銷售的墓地。所謂農(nóng)村公益性墓地即在集體所有的土地上，由享有該土地所有權(quán)的的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或者與其他開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的、提供給本村村民的公益性墓地，嚴(yán)禁對(duì)本村村民以外的人出售。

據(jù)此，小產(chǎn)權(quán)墓特點(diǎn)如下：

（1）建立在集體土地所有上，土地利用自決。由于小產(chǎn)權(quán)墓所售墓地是農(nóng)村公益性墓地――其占用土地為集體所有，但因建設(shè)審批程序松散，集體組織擁有較大的土地利用自決權(quán)，往往會(huì)因?yàn)樽非蠼?jīng)濟(jì)利益，改變?cè)惺褂眯再|(zhì)。

（2）除為本村成員喪葬服務(wù)外，還對(duì)外銷售。農(nóng)村公益性墓地是為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民提供的集體骨灰安葬地，由縣級(jí)民政部門批準(zhǔn)，不得對(duì)村民以外的其他人員提供墓穴用地，具有成員權(quán)性，對(duì)外出售墓穴和骨灰存放格位按照非法轉(zhuǎn)讓行為處理。小產(chǎn)權(quán)墓則是在向集體以外的人非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，并以此營(yíng)利。

（3）交易得不到法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)墓缺乏完善的墓地管理，買墓人僅獲得交易憑證，缺乏物權(quán)上的約束力，未獲取墓穴使用權(quán)的合法證明。由于小產(chǎn)權(quán)墓買賣本身具有違法性，一經(jīng)查處，買墓人的權(quán)益難以得到有效保障。

二、小產(chǎn)權(quán)墓產(chǎn)生的原因

（一）城鄉(xiāng)墓地市場(chǎng)的供求不平衡

城市的發(fā)展致使城市土地供求矛盾日益激烈，城市公益性墓地缺位、經(jīng)營(yíng)性墓地價(jià)格一路高走，導(dǎo)致城市居民的殯葬需求難以得到有效滿足。與此相反，農(nóng)村的公益性公墓卻多有閑置：受傳統(tǒng)喪葬觀念影響，村民不愿意花費(fèi)代價(jià)葬在村集體的公墓中而選擇自留山自留地或所謂風(fēng)水更好的地方，亂葬現(xiàn)象嚴(yán)重。兩相結(jié)合，小產(chǎn)權(quán)墓“應(yīng)運(yùn)而生”。

（二）管理力度不強(qiáng)，違法成本較低

殯葬法治建設(shè)工作滯后：我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)的法律法規(guī)只有1997年頒布的《殯葬管理?xiàng)l例》和民政部1992年頒布的《公墓管理暫行辦法》，很多實(shí)體規(guī)定都已不再適用，農(nóng)村公益性公墓的管理規(guī)定更是少之又少。另一方面，執(zhí)法不嚴(yán)、處罰力度低，2012年行政強(qiáng)制法頒布后廢除了《條例》中強(qiáng)制性規(guī)定后，民政部對(duì)違規(guī)經(jīng)營(yíng)常采取放任態(tài)度：一是難以管理，強(qiáng)制平墳等措施極易激發(fā)社會(huì)矛盾，此點(diǎn)從2012年“周口平墳”事件可窺之一二；二是可以借罰款之名“創(chuàng)收”。因此“小產(chǎn)權(quán)墓”屢禁不止。

（三）經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

隨著城市化的高速推進(jìn)，土地的商品價(jià)值日益凸顯，較之傳統(tǒng)的農(nóng)作物種植，在土地上修建墓群對(duì)外出售，顯然獲利更豐厚，受利益驅(qū)動(dòng)，小產(chǎn)權(quán)墓由此產(chǎn)生。另一方面，農(nóng)村公益性公墓的建設(shè)審批手續(xù)簡(jiǎn)單――經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核同意后，報(bào)縣政府審批即可――使得集體土地所有者更容易實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)墓的對(duì)外銷售。

三、小產(chǎn)權(quán)墓的危害性

（一）購(gòu)買者的權(quán)益難以保障

小產(chǎn)權(quán)墓在法律上是不合法的存在，故無法得到任何法律的有效保護(hù)。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)墓將會(huì)產(chǎn)生眾多糾紛：一旦將來土地被國(guó)家征收，擁有成員權(quán)的農(nóng)村村民會(huì)得到相應(yīng)的補(bǔ)償與安置，但購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)墓的城市居民其權(quán)益卻難以得到保障。

（二）不利于耕地保護(hù)、合理規(guī)劃、土地資源的綜合利用

伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的城市規(guī)模日益擴(kuò)大，土地資源的商品價(jià)值也日益彰顯，部分區(qū)域的土地通過改變土地利用用途――將農(nóng)用地改為非農(nóng)用地――來換取高額收益，由此帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益。激劇膨脹發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)墓一方面無疑會(huì)破壞政府對(duì)其區(qū)域內(nèi)土地資源的有效利用和規(guī)劃，導(dǎo)致土地利用結(jié)構(gòu)面臨失衡的危險(xiǎn)；另一方面集體為謀求經(jīng)濟(jì)利益將大量農(nóng)用土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用土地建設(shè)，不利于耕地的保護(hù)，糧食安全保障也將成中國(guó)面臨最現(xiàn)實(shí)的問題。

（三）鼓勵(lì)不勞而獲，違背公平原則

小產(chǎn)權(quán)墓發(fā)展很大一部分原因在于該區(qū)域或其附近區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高速率城市化進(jìn)程。因土地所處位置、相關(guān)城市規(guī)劃，導(dǎo)致其他條件相同、價(jià)值相當(dāng)?shù)耐恋夭荒芙璐藢?shí)現(xiàn)高額經(jīng)濟(jì)利益，這對(duì)于其他處于非特定地區(qū)的土地所有權(quán)人而言無疑是不公平的。辛苦耕種土地的人收益微薄，將土地簡(jiǎn)單買賣卻能獲得遠(yuǎn)高于耕種的收益，這對(duì)辛苦勞動(dòng)的全體而言也是極大的不公平。

四、規(guī)范小產(chǎn)權(quán)墓的建議

盡管經(jīng)營(yíng)小產(chǎn)權(quán)墓屬違法行為，也會(huì)導(dǎo)致買墓者權(quán)益難以保障、破壞社會(huì)公平和土地利用結(jié)構(gòu)失衡等一系列社會(huì)問題，但我們也應(yīng)看到其存在的合理性，在規(guī)范整治小產(chǎn)權(quán)墓時(shí)避免一刀切。

（一）堅(jiān)持疏禁結(jié)合的管理策略

正因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)墓涉及群眾基本的“生養(yǎng)死葬”需求，處理不當(dāng)，容易引發(fā)社會(huì)糾紛、破壞社會(huì)和諧安定，因此必須堅(jiān)持疏、禁結(jié)合的策略。對(duì)于現(xiàn)存的，按照公益性墓地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理；處在萌芽階段的，一律依法鏟除、嚴(yán)肅處理，并追究相關(guān)人員責(zé)任。

（二）兩頭并進(jìn)，統(tǒng)籌管理城鄉(xiāng)公益性墓地

一方面，政府應(yīng)加大對(duì)城市公益性墓地建設(shè)的投資，使城市公益性公墓的數(shù)量、設(shè)施質(zhì)量有所上升。與此同時(shí)，政府還應(yīng)推廣宣傳節(jié)地生態(tài)葬，鼓勵(lì)居民選用壁葬、樹葬、海葬等新型喪葬方式，并給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)；另一方面，民政部門對(duì)農(nóng)村公益性公墓應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范管理，依法取締小產(chǎn)權(quán)墓的經(jīng)營(yíng)、嚴(yán)肅處理，同時(shí)對(duì)村民的殯葬觀念加強(qiáng)引導(dǎo)，勸導(dǎo)村民將私自在自留山、自留地、荒山等處修建的散墳遷至集體公墓，從根源上減少小產(chǎn)權(quán)墓的供給量。

（三）完善殯葬管理法律法規(guī)

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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地所有權(quán) ；規(guī)制

近幾年來，房?jī)r(jià)飛速上漲，全國(guó)幾乎所有大中型城市及其近郊都出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，來迎合中低工薪階層的需要。但目前我國(guó)法律并未給予小產(chǎn)權(quán)房相應(yīng)的合法地位。盡管國(guó)土資源部以及住房與建設(shè)等部門多次通知，要求停建、停售、停購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房，反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)，但是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)規(guī)模越來越大，屢禁不止。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，其產(chǎn)權(quán)不完整，無法受到法律的保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的形成原因

（一）低廉的價(jià)格符合人們的消費(fèi)需求，追求高收益是目

的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大城市的房?jī)r(jià)上漲得非?？欤h(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大多數(shù)居民的購(gòu)買能力，但是國(guó)家的住房保障體系卻無法滿足需求，許多人的住房問題還是得不到解決。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)沒有土地出讓金和各種稅費(fèi)，也沒有開發(fā)商的利潤(rùn)截取，出售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)比商品房?jī)r(jià)格低很多，對(duì)城市工薪階層有很大的吸引力，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)成本低，除了建安費(fèi)，幾乎沒有其他費(fèi)用，賣出的價(jià)格又是成本價(jià)格的幾倍，可以從中獲取巨大的收益，由此驅(qū)使著小產(chǎn)權(quán)房越來越壯大。

（二）城鄉(xiāng)土地制度和市場(chǎng)體制二元化。這是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本體制原因。農(nóng)村土地屬于集體所有，不能自由出讓，更不能自行開發(fā)房地產(chǎn)，而國(guó)有土地可以流轉(zhuǎn)、交易、開發(fā)、抵押，這是一種城鄉(xiāng)“同地不同權(quán)”的制度。城市不斷向周邊擴(kuò)展，城郊的大量集體土地被政府征收，但向農(nóng)民支付的土地補(bǔ)償款較少，但卻以高價(jià)賣出，兩者的利益分配不均，農(nóng)民的利益受到嚴(yán)重侵害。但是，如果進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，農(nóng)民就可以得到更多的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）監(jiān)管不力，違法違規(guī)用地未能及時(shí)、有效的處理。從住房制度改革一直到現(xiàn)在，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)仍然沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房樓盤從建設(shè)、開發(fā)、驗(yàn)收到銷售、居住段，需要經(jīng)過規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管、消防等多個(gè)環(huán)節(jié)，這些部門應(yīng)依法對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。但是審批監(jiān)管部門姑息遷就使得小產(chǎn)權(quán)房隊(duì)伍越來越壯大，嚴(yán)重影響了法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，造成了法律的虛置。

三、小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)制措施

（一）抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)已經(jīng)有20年了，但到現(xiàn)在才引起人們的重視，其根本原因在于房?jī)r(jià)漲的太快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中低收入的承受能力，反映了我國(guó)的住房體系的不完善。我國(guó)正在加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，但是依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，保障性住房人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求，因此應(yīng)該修改相應(yīng)的法律法規(guī)，擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍，同時(shí)國(guó)家也應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的措施和立法來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

（二）建立健全集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。改變單一的土地供應(yīng)模式，積極推進(jìn)土地供應(yīng)主體多元化，建立農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。首先要在法律上明確規(guī)定集體土地所有權(quán)和國(guó)家土地所有權(quán)是平等的，其次是應(yīng)在立法中明確規(guī)定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)的性質(zhì)，確認(rèn)其流轉(zhuǎn)的合法性，明確規(guī)定收益分配主體，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和最低保護(hù)價(jià)。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)懲違法違規(guī)用地行為。政府部門要加強(qiáng)管理監(jiān)督，理順土地行政管理體制，進(jìn)一步明確主管部門，建立垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少地方干擾，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房要分類治理，新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)堅(jiān)決拒絕，已經(jīng)建成銷售的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)及時(shí)叫停，嚴(yán)肅查處，對(duì)既存的小產(chǎn)權(quán)房不能簡(jiǎn)單粗暴地采用一拆了事的方式，拆房的過程很容易激化社會(huì)矛盾，影響正常的生產(chǎn)生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定，而且即使強(qiáng)行拆除了小產(chǎn)權(quán)房，已占用的耕地可能已受到嚴(yán)重破壞而無法復(fù)耕，可以采取其他的方式來處理既存的小產(chǎn)權(quán)房。而對(duì)于非法占用耕地建造小產(chǎn)權(quán)房的集體組織，可以要求其另行開發(fā)相對(duì)應(yīng)的耕地予以彌補(bǔ)等。

結(jié)語：小產(chǎn)權(quán)房問題涉及國(guó)家的土地政策與住房政策，關(guān)乎國(guó)家耕地保護(hù)與居民利益保障，關(guān)系人民的切身利益。目前法律仍沒有給予小產(chǎn)權(quán)房合法性地位，但是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)正在如火如荼的進(jìn)行，這成為亟待解決的問題。而解決小產(chǎn)權(quán)房問題需要轉(zhuǎn)變思維方式、協(xié)調(diào)好各方利益、重構(gòu)相應(yīng)的法律制度等。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；住房政策；土地使用權(quán)

中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(2009)04-0173-02

0　前言

從2007年開始，“小產(chǎn)權(quán)房”開始成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，很多城鎮(zhèn)居民開始把小產(chǎn)權(quán)房列入購(gòu)房計(jì)劃。然而，“小產(chǎn)權(quán)房”不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。但正是由于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房交易并未中斷，只是從公開轉(zhuǎn)入了地下，迅速達(dá)到了一定的規(guī)模。2008年十七屆三中全會(huì)結(jié)束后，中央重申小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)建成并且人住形成一定規(guī)模的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，這會(huì)牽涉到很多人的直接利益，關(guān)系到和諧社會(huì)的建設(shè)，國(guó)家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。

1　“小產(chǎn)權(quán)房”的界定

“小產(chǎn)權(quán)房”，是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，因其用地性質(zhì)，不能獲得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，不能進(jìn)行上市交易。

2　“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因

隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房?jī)r(jià)的飛漲。有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，再虛報(bào)戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)。有的什么手續(xù)都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售，由此產(chǎn)生了現(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房之所以能在不被認(rèn)可的情況下迅速發(fā)展，主要是因?yàn)橛袠O大的市場(chǎng)需求，首先，且不論對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的限制是否合理，至少在事實(shí)上造成了原本屬于農(nóng)村集體所有的土地，經(jīng)過征收變?yōu)閲?guó)有土地，再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，用于房地產(chǎn)開發(fā)，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在農(nóng)村集體所有的土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房與在被征收后建造的商品房之間有著巨大的價(jià)格差異，這價(jià)差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的費(fèi)用，一部分是土地出讓金，另一部分是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本。因而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格倍顯低廉，農(nóng)民與其坐等政府征收土地轉(zhuǎn)賣給開發(fā)商，不如自己先下手為強(qiáng)。其次，人們對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的未來還是抱著相當(dāng)樂觀的態(tài)度，在法不責(zé)眾的集體心理暗示之下，會(huì)有更多的農(nóng)村集體土地用于商品房開發(fā)。

與此相關(guān)的是政府相關(guān)部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售監(jiān)管乏力。甚至放任。如果從20世紀(jì)90年代中期算起，北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年，但這十幾年中。明明是非法開發(fā)建設(shè)，相關(guān)部門卻沒有進(jìn)行制止，這在一定程度上默許了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)，使開發(fā)者與社會(huì)公眾產(chǎn)生了僥幸心理。

3　“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決辦法

中央目前已經(jīng)明確，嚴(yán)禁再行興建小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于那些已經(jīng)建成并人住的小產(chǎn)權(quán)房，將會(huì)依照情況的不同而區(qū)別處理。關(guān)于已建小產(chǎn)權(quán)房問題的解決辦法，學(xué)界看法不一，筆者作如下概述：

(1)對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，占用基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房一律拆除。我國(guó)推行嚴(yán)格的土地用途管制政策，對(duì)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地有嚴(yán)格的限制，尤其對(duì)耕地轉(zhuǎn)為非耕地的限制更為嚴(yán)格。不論是從我國(guó)國(guó)情出發(fā)還是從維護(hù)法律尊嚴(yán)考慮，應(yīng)嚴(yán)厲禁止新的開發(fā)商繼續(xù)在集體建設(shè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，已經(jīng)建設(shè)的勒令停工。由于這類小產(chǎn)權(quán)房還未搭建或還未完工，相關(guān)的利益主體比較少，及早解決這類違法行為可以避免以后事態(tài)的復(fù)雜。其建設(shè)損失應(yīng)由房地產(chǎn)商自己承擔(dān)。

(2)強(qiáng)化責(zé)任機(jī)制，保護(hù)弱勢(shì)群體的利益。對(duì)于違法的小產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商的主觀過錯(cuò)是很明顯的，應(yīng)該根據(jù)開放商違法行為的損害程度施以罰款、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、降低資質(zhì)、沒收財(cái)產(chǎn)等行政處罰。違法的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，基層政府的過錯(cuò)也不容忽視，存在失職行為的決策者和執(zhí)行者根據(jù)其行為的嚴(yán)重程度承擔(dān)行政處分。此外，政府應(yīng)對(duì)受到損失的購(gòu)房人和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)檫`法的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，政府的失職是造成問題的根本原因，這樣也會(huì)強(qiáng)化自上而下的監(jiān)督。

(3)建立住房保障體系，政府收購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”作為保障性住房的一部分。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”不具有合法流通的身份，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃，且已建成的小產(chǎn)權(quán)房，可由政府出面予以收購(gòu)，作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補(bǔ)充，既可擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)量，又可減少政府對(duì)保障性住房的土地和資金投入，還能起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用。對(duì)于符合條件的原購(gòu)房人可以通過申請(qǐng)重新獲得原來購(gòu)買的房屋，在補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)后獲得由政府不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的集體土地房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)于不符合條件的原購(gòu)房人，可以選擇由政府按照購(gòu)房時(shí)的原價(jià)，結(jié)合房屋的折舊進(jìn)行補(bǔ)償。也可以選擇補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后獲得由政府不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的國(guó)有土地房屋產(chǎn)權(quán)證。

4　關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”命運(yùn)的猜想

小產(chǎn)權(quán)的問題不是國(guó)土資源部一個(gè)部委的權(quán)力能夠解決的，不僅需要建設(shè)部門的配合，同時(shí)涉及到農(nóng)村土地問題的政策。也需要中央農(nóng)村主管部門的協(xié)調(diào)與配合。筆者根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以及十七屆三中全會(huì)的精神，并結(jié)合考慮各利益相關(guān)方的權(quán)益，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房未來的命運(yùn)做如下猜想；

4.1　小產(chǎn)權(quán)房將就此擱筆

從目前形勢(shì)來看，盡管政策沒有放開，但大量的農(nóng)村土地已經(jīng)被以各種方式用于非農(nóng)業(yè)用途，而一旦政策放開，便會(huì)有更多的土地以各種變通合法的路徑向非農(nóng)領(lǐng)域流失，急劇加大國(guó)家耕地保護(hù)的壓力，從而導(dǎo)致整體國(guó)家的糧食安全受到影響，再加之必須維持法律政策的權(quán)威性，所以，十七屆三中全會(huì)結(jié)束后，中央已經(jīng)明確，小產(chǎn)權(quán)房不符合法律規(guī)定，嚴(yán)禁再行興建小產(chǎn)權(quán)房，這無疑是對(duì)農(nóng)民、開放商、購(gòu)房者敲響了最后的警鐘，考慮到政策性因素，投資或者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的未來的風(fēng)險(xiǎn)性極大，小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)波可能也將隨之平息。

篇4

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)生；原因；去向

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、小產(chǎn)權(quán)房的含義及現(xiàn)狀

（一）約定俗成的定義。產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟(jì)中財(cái)產(chǎn)關(guān)系，約束人的經(jīng)濟(jì)行為，維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)秩序，保證商品經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行的法權(quán)工具。房產(chǎn)權(quán)本來不分大小，只用一種定義的，但是由于我國(guó)的一些特色，形成了社會(huì)上的一些約定俗成的說法，不同情況下對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”有不同的解釋：

第一種：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的，相對(duì)來講，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)大，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)小。

第二種：國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證書的房產(chǎn)實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，這種產(chǎn)權(quán)沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。

第三種：買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要再交土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋，普通的商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房。經(jīng)濟(jì)使用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。

第一種和第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

（二）現(xiàn)狀。本文闡述的“小產(chǎn)權(quán)”房是指建在農(nóng)村集體用地上的房屋，因只能辦理房產(chǎn)證，不能辦理土地使用證，而且不允許上市交易。這種房的土地成本低，價(jià)格僅是普通商品房的一半，所以很多人會(huì)寧愿不要土地使用證而去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。從價(jià)格看，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%；從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅；從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅；從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。

目前，全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模相當(dāng)大。在北京，“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目多位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區(qū)，已售和在建的已突破1，000萬平方米。在北京，440多個(gè)在售房產(chǎn)項(xiàng)目中，就有80個(gè)是小產(chǎn)權(quán)，占項(xiàng)目銷售總數(shù)的20%左右。深圳2006年住房的統(tǒng)計(jì)情況表顯示，深圳各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%，單位自建房14.7%，其他的都?xì)w在農(nóng)民房，占到49%。除了政策性住房，小產(chǎn)權(quán)房的比例是52.3%。也就是說，過半的深圳人住著小產(chǎn)權(quán)房。在天津，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)的20%。而在西安，小產(chǎn)權(quán)樓盤的總建筑面積更是非常驚人，達(dá)到上百萬平方米。據(jù)調(diào)查，在建和在售的小產(chǎn)權(quán)樓盤起碼在50個(gè)以上。這其中，既有兩三座樓的小盤，也有規(guī)模在20萬平方米以上的大社區(qū)。東郊灞河、長(zhǎng)安區(qū)、北郊方新村、未央湖、白家口、魚化寨、城西客運(yùn)站等區(qū)域附近，是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地方，可以說城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)是此類房子最適合的土壤。如果說北京的小產(chǎn)權(quán)房占到整個(gè)北京市場(chǎng)20%的銷售面積的話，西安可能已經(jīng)超過了這個(gè)比例。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其風(fēng)險(xiǎn)

（一）原因

1、農(nóng)民。農(nóng)民本身是小產(chǎn)權(quán)房的所有者，但是他們?yōu)槭裁匆逊孔淤u出去呢？所以，應(yīng)該正視小產(chǎn)權(quán)房背后的農(nóng)民身份困局：耕地保護(hù)系于集體土地，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，所以說諸如“小產(chǎn)權(quán)房”、“以租代征”這些變相將集體土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的違法違規(guī)行為被明令禁止，也就勢(shì)在必行。但問題是，之所以農(nóng)民在“知其違法”的前提下，依然有動(dòng)力進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”交易，是因?yàn)椋恨r(nóng)民現(xiàn)實(shí)的生活狀況，城鄉(xiāng)差距，貧富差距讓農(nóng)民不得不采取一些措施來改變自己的生活狀況和地位。也就是通過銷售小產(chǎn)權(quán)房這種途徑，農(nóng)民才可以為他們安身立命的“資本”自己定價(jià)，并且可以確保自己能夠完全享有土地所帶來的收益。這種情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)銷兩旺，有關(guān)部門調(diào)查顯示73%的農(nóng)民愿意或者比較愿意以“以租代征”的形式出讓土地，也就不難理解了。

2、購(gòu)買者。購(gòu)買者為什么要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，這是眾所周知的：就是商品房的房?jī)r(jià)太高，高出了中產(chǎn)階級(jí)的承受能力，這也是我們現(xiàn)實(shí)中最嚴(yán)峻的問題。想想看，一個(gè)工薪階級(jí)，月薪2，000～3，000元，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，兩個(gè)月的工資才能或者勉強(qiáng)買得上房子的1平方米。這樣相比，21世紀(jì)是什么最貴？房子替代了人才成為最貴的。房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀是居高不下，盡管國(guó)家一直在采取措施（如調(diào)息之類的），可是房?jī)r(jià)高于普通居民的購(gòu)買還是一個(gè)不變的事實(shí)。房?jī)r(jià)居高不下，有兩個(gè)主要原因：一是地價(jià)越來越高；二是需求旺盛。第一代房地產(chǎn)開發(fā)商們通過關(guān)系搞一個(gè)土地批文，然后用土地在銀行抵押貸款，用貸來的錢挖一個(gè)坑就開始賣房子，這種空手套白狼的手段現(xiàn)在不大管用了，拿土地要經(jīng)過“招拍掛”，價(jià)錢越來越高，地王不斷涌現(xiàn)。雖然其中不排除暗箱操作的成分，但房地產(chǎn)商的土地成本加重是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這部分成本必然體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中。為什么國(guó)家還要讓土地進(jìn)行拍賣產(chǎn)生，面粉比面包貴的原因也就在于此，面粉貴了，下一次生產(chǎn)出來的面包還會(huì)便宜嗎？而這中間的價(jià)格差還不都?jí)涸谄胀ㄙ?gòu)房者的身上。普通購(gòu)買者遇到正規(guī)房房?jī)r(jià)的壓力，也不得不放棄土地使用證，去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房了，有房子住才是硬道理。

3、政府。政府是強(qiáng)制要求拆除小產(chǎn)權(quán)房的主體，可是政府在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的過程中也要付出一定的責(zé)任：小產(chǎn)權(quán)房從開始建到建成開始銷售，中間至少也有個(gè)四五個(gè)月的時(shí)間，為什么政府在這期間沒有發(fā)現(xiàn)并及時(shí)制止，消滅其于萌芽之時(shí)應(yīng)該是最好的處理方法，而政府倒是后知后覺，把剛建起來的房子拆除。小產(chǎn)權(quán)房能夠建起來，跟政府的管理工作沒有做好是分不開的。

（二）風(fēng)險(xiǎn)。雖然說，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因有很多現(xiàn)實(shí)的客觀因素。但是，不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房有其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。概括來講，購(gòu)買此類房屋主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：1、無法獲得法律保護(hù)，也不能進(jìn)行自由交易；2、無法辦理繼承；3、無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷；4、無法辦理抵押。

三、國(guó)家現(xiàn)行的處置方法

總的措施是叫停，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

（一）強(qiáng)制：驚心動(dòng)魄的強(qiáng)拆與沒收――對(duì)于嚴(yán)重違反土地規(guī)劃的。西部片區(qū)的一位業(yè)主至今記得，2007年5月20日，槐蔭區(qū)就曾組織建委、公安、城管執(zhí)法等部門，對(duì)段店鎮(zhèn)、吳家堡鎮(zhèn)的“幸福旺苑”、“萬佛苑”內(nèi)的兩棟違規(guī)違法建設(shè)的樓房進(jìn)行了，拆除面積總計(jì)高達(dá)11，000平方米。而強(qiáng)制拆遷會(huì)導(dǎo)致浪費(fèi)，浪費(fèi)是怎樣產(chǎn)生的，我們普通百姓從一度電、一滴水做起，做到不浪費(fèi)，可是一棟剛建成的房子里積聚著多少資金，這又相當(dāng)于多少人的節(jié)約，多少度電，多少滴水？

（二）規(guī)勸：城鎮(zhèn)居民不得買“小產(chǎn)權(quán)房”。通知明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

百姓會(huì)被嚇住嗎？有位記者以購(gòu)房者身份致電張家灣鎮(zhèn)西定福莊村附近的小產(chǎn)權(quán)樓盤“環(huán)湖小鎮(zhèn)”時(shí)，一位銷售人員對(duì)記者說?！白罱恍┟襟w對(duì)小產(chǎn)權(quán)的報(bào)道比較多，我們也聽到了一些對(duì)小產(chǎn)權(quán)不利的消息，但我們并不是太擔(dān)心。畢竟有市場(chǎng)需求，老百姓還是需要小產(chǎn)權(quán)的房子。這有什么不好呢？”該銷售人員對(duì)記者說。隨后，記者再次致電通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)太玉園小區(qū)售樓處了解情況，該處銷售人員告訴記者，目前太玉園的房子已經(jīng)基本銷售完了，“現(xiàn)在已經(jīng)不賣了。至于有無風(fēng)險(xiǎn)，你應(yīng)該問購(gòu)房者自己?！痹撲N售人員隨后掛了電話。而就在兩個(gè)星期前，記者從該處了解到，該樓盤的三期剛剛開盤不久，到年底將有四棟樓開盤。種種現(xiàn)象可以表明，不是所有的購(gòu)房者都會(huì)被嚇住，他們處于買低價(jià)還是怕風(fēng)險(xiǎn)的特色博弈之中，就看購(gòu)房者是屬于風(fēng)險(xiǎn)愛好者還是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者了。

四、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的幾點(diǎn)建議

（一）對(duì)于已建或在建的，拒絕強(qiáng)制拆遷，將小產(chǎn)權(quán)房收購(gòu)，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房或者讓需要房子的人住等。拒絕強(qiáng)制拆遷就是不要把已經(jīng)建好的房子拆遷，雖然它們是嚴(yán)重違反了土地的規(guī)劃，但是新樓房的建設(shè)花費(fèi)了許多人力和物力，可是把這些已經(jīng)建設(shè)好的樓房收購(gòu)，給予已買房者一定補(bǔ)貼，因?yàn)樗麄円彩鞘芎φ?。至于耕地面積減少，我們不一定要從原地將它返回耕地，可以將一些已經(jīng)破舊的房屋拆遷到此，將舊屋拆除，“退舊房還耕”，這樣一些人有了新房住，滿足了他們對(duì)房子的需求。就可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求量，或多或少地解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的不平衡，而且又不會(huì)造成浪費(fèi)，反正是要拆的，把新建的房子拆遷，還不如拆了那些舊屋?；蛘邔⑦@房子以正規(guī)方式賣給房子需求者，也可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求量。

（二）對(duì)于今后還發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)買賣的處于法律處罰。處理好已建的小產(chǎn)權(quán)房，更要制止以后再發(fā)生此類事件。制止的過程是嚴(yán)格的，地方政府要把好關(guān)，對(duì)于那些不聽勸的強(qiáng)行進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的人進(jìn)行罰款，情節(jié)嚴(yán)重的可以將他們處于刑事處罰。

（三）直接調(diào)控大產(chǎn)權(quán)的房?jī)r(jià)。造成小產(chǎn)權(quán)房興起的導(dǎo)火線是大產(chǎn)權(quán)的房?jī)r(jià)居高不下，普通百姓甚至中產(chǎn)階級(jí)都已經(jīng)被房子壓得透不過氣來，所以要減少人們?nèi)ベ?gòu)買非法的小產(chǎn)權(quán)房，關(guān)鍵就是使得商品房的房?jī)r(jià)下降。房地產(chǎn)的土地的買賣最好可以不要采取拍賣的方式，避免“面粉”價(jià)格太高，而導(dǎo)致“面包”價(jià)格不得不上漲。

篇5

小產(chǎn)權(quán)房公開交易已有相當(dāng)規(guī)模

按照相關(guān)法規(guī)，我國(guó)目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)于社會(huì)上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。

然而，面對(duì)相關(guān)法規(guī)設(shè)定的，一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)中仍變換著各種形式銷售，成為一個(gè)灰色的監(jiān)管區(qū)域。

天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計(jì)劃，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要內(nèi)容，村里便“因勢(shì)利導(dǎo)”，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)。近日，某媒體記者來到“育水佳苑”售樓處。售樓人員告訴記者，在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，只要到村委會(huì)辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會(huì)的合同，再交納售房款1%的費(fèi)用就可以了。村委會(huì)實(shí)際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。

按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。前來訂房的買主告訴記者，他買小產(chǎn)權(quán)房就是投資之用，小產(chǎn)權(quán)房雖屬于違規(guī)房，但因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)建筑面積超過10萬平方米，因而被強(qiáng)行拆除的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小得多。

江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)對(duì)比表示，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價(jià)格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢(shì)頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對(duì)不聽勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的，政府部門將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。

據(jù)了解，石家莊市曾在去年10月實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點(diǎn)工作，但是發(fā)現(xiàn)問題很多，只好宣布暫停。

南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦“兩證”。

小產(chǎn)權(quán)房為何清理難？

自國(guó)土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”后，不少地方政府紛紛出臺(tái)了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。

不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，為何遭遇清理、處置難？

建設(shè)部一名官員說，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點(diǎn)：一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強(qiáng)行拆除影響社會(huì)穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)該交納一定的費(fèi)用，這個(gè)錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對(duì)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會(huì)助長(zhǎng)頂風(fēng)違法。有關(guān)專家表示，集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有一條路：國(guó)家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化，是個(gè)漫長(zhǎng)的過程。

小產(chǎn)權(quán)房為何會(huì)延續(xù)多年？京郊一位村干部說，小產(chǎn)權(quán)房最初有其合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè)，村組街道要自籌拆遷安置費(fèi)，根本沒有財(cái)力，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已，而小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。

盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房?jī)r(jià)高漲刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型，起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來越突出，購(gòu)買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?/p>

“房地產(chǎn)涉及農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩個(gè)市場(chǎng)，過去沒有城鄉(xiāng)人員流動(dòng)，兩個(gè)市場(chǎng)截然分開?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，如果有一天農(nóng)村土地可以進(jìn)入城市流通，戶籍界限也被打破，就無所謂小產(chǎn)權(quán)房、大產(chǎn)權(quán)房，但在目前，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房是違法，購(gòu)買也是違法。

專家分析，叫停小產(chǎn)權(quán)房，只是個(gè)暫時(shí)辦法，問題的根源還在于引導(dǎo)消費(fèi)者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來。比如加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等具有保障性用房的供應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)土地制度的改革等。

土地產(chǎn)權(quán)難題須有新思路

在這些表象背后，是中央政府強(qiáng)化國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度的努力，在地方政府與市場(chǎng)主體被土地價(jià)格的高漲迷惑得目眩神迷之時(shí)，土地的國(guó)有產(chǎn)權(quán)制度有瓦解之勢(shì)。從土地使用上來看，包括工業(yè)用地以租代征、被壓縮的工業(yè)園區(qū)由合法園區(qū)代為招商，從商品房用地來說，就是屢禁不止，遍地開花的小產(chǎn)權(quán)房。

“我們正在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行摸底調(diào)查，至于今后具體怎么處置，要等調(diào)查完了之后再進(jìn)行研究?！北本┦袊?guó)土局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示。

小產(chǎn)權(quán)房究竟將面臨怎樣的命運(yùn)，何去何從？目前仍然充滿懸念。但是，從各級(jí)地方政府，甚至到農(nóng)村集體、農(nóng)民個(gè)人為了獲得土地溢價(jià)，都在或明或暗地進(jìn)行抗?fàn)?，雖然這些主體之間的利益未必能夠協(xié)調(diào)，但在獲得土地使用權(quán)溢價(jià)方面，立場(chǎng)出奇地一致。

以租代征的數(shù)據(jù)說明了這一點(diǎn)。從目前已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出的70個(gè)城市來看，這些城市新增建設(shè)用地中，屬于“以租代征”的宗數(shù)就占了9%，面積占9.6%。其中最突出的城市，110萬畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地中，屬于“以租代征”的就有73萬畝，占到了建設(shè)用地總面積的67.4%。而簽訂以租代征的主體，受制于農(nóng)村集體所有的形式，或是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、或是村委會(huì)，或是農(nóng)民個(gè)人，不可能到縣級(jí)以上政府，雖然縣級(jí)以上的政府很可能樂觀其成。

篇6

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)；分類處置；耕地保護(hù)

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）24-0099-03

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定之爭(zhēng)

產(chǎn)權(quán)本無大小?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并非嚴(yán)格的法律概念,它只是一種通俗的說法，因此對(duì)于到底什么是“小產(chǎn)權(quán)房”也有著不同的解釋。常見的有三種。一是發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”，這是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的，相對(duì)而言，發(fā)展商的大，購(gòu)房人的小。二是國(guó)家房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”,“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán),此類房屋沒有正式的土地使用證和預(yù)售許可證,房管部門也不會(huì)對(duì)購(gòu)房合同予以備案。三是所買房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用繳納土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”,需要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”,依照這種解釋,普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)房”,經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)房”。大多數(shù)學(xué)者在在第二種意義上使用“小產(chǎn)權(quán)”這一概念[1]。本文認(rèn)為，僅以所謂證件的差別來界定小產(chǎn)權(quán)房的觀點(diǎn)只看到了小產(chǎn)權(quán)房的表象，并未深入到其本質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房問題的實(shí)質(zhì)在于在農(nóng)村集體土地上建造的住宅向城市居民出售。小產(chǎn)權(quán)房需要具備兩個(gè)條件。1）在集體土地上而非國(guó)有土地上建設(shè)住宅；2）在集體土地上建造的住宅并非農(nóng)民自己用于居住，而是對(duì)外轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

二、有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行立法規(guī)定及其評(píng)析

《土地管理法》第43條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。由此可見，我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》允許在集體土地建造住宅并可以進(jìn)行出賣和出租，并無出賣、出租對(duì)象的限制，也無不得向城鎮(zhèn)居民出售的規(guī)定。

1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年國(guó)土資源部頒布的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第13條規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！边M(jìn)一步重申了禁止城市居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的政策。由此可見，直接導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的法律依據(jù)并非《土地管理法》，而是有關(guān)政策規(guī)定。在《土地管理法》未作明確規(guī)定的情形下，政策為何要禁止在集體土地上建造的住宅向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓？禁止小產(chǎn)權(quán)房交易的目的在于耕地保護(hù)[2]。誠(chéng)然，耕地保護(hù)關(guān)系到國(guó)家的糧食安全，關(guān)系到社會(huì)的生態(tài)效益，關(guān)涉社會(huì)公共利益。基于公共利益的需要，國(guó)家對(duì)私權(quán)進(jìn)行限制也具有某種正當(dāng)性。但是基于公共利益的需要對(duì)私權(quán)進(jìn)行的限制要遵循比例原則。所謂比例原則指的是為達(dá)成某種政策目標(biāo)所需要的手段應(yīng)當(dāng)與目標(biāo)相一致、成比例。申言之，手段（對(duì)私權(quán)的限制）應(yīng)為達(dá)成政策目標(biāo)（耕地保護(hù)）所必需，凡是無助于促成政策目標(biāo)（耕地保護(hù)）的實(shí)現(xiàn)的手段（對(duì)私權(quán)的限制）則不具有正當(dāng)性。目前，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，與國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”已經(jīng)成為中央和地方各級(jí)政府的共識(shí)和改革創(chuàng)新的方向，為十七屆三中全會(huì)文件所肯定。既然，集體建設(shè)用地直接流轉(zhuǎn)無害于耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同屬于“建設(shè)用途”的住宅和宅基地的轉(zhuǎn)讓當(dāng)然也不會(huì)導(dǎo)致耕地流失，這是一個(gè)顯而易見的邏輯。因此，禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地或住房，與耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)無涉，不符合行政法的比例原則。

三、小產(chǎn)權(quán)房的利益分析

篇7

近期，“小產(chǎn)權(quán)房”問題引起熱議，這里就怎樣正確看待說幾點(diǎn)看法。 所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村在集體土地上集中建造的住宅，本是用來滿足本集體成員的居住需要，而實(shí)際上把剩余部分甚至全部銷售給城市居民。由于其只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明，而沒有國(guó)家房管部門頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)，因而被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。

在部分地區(qū)為什么小產(chǎn)權(quán)房熱建熱銷?主要原因是，近年來全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)高企且不斷上漲，而小產(chǎn)權(quán)房由于建在集體自有的土地上，不存在土地出讓金和眾多環(huán)節(jié)稅費(fèi)，銷售成本又低，房?jī)r(jià)便宜很多，一般要比市區(qū)同類商品房?jī)r(jià)格低30％～40％，對(duì)城市購(gòu)房者有很大的吸引力，具有這方面的需求市場(chǎng)。同時(shí)，村鎮(zhèn)自己開發(fā)房地產(chǎn)，雖然房?jī)r(jià)不高，但由于各項(xiàng)成本開支低，仍有很高的利潤(rùn)，比起農(nóng)業(yè)收入和國(guó)家征地的補(bǔ)償性收益要高，因而也有相當(dāng)大的利益驅(qū)動(dòng)力，推動(dòng)供給的積極性。由此推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房的需求和供給日趨旺盛。據(jù)北京一家房產(chǎn)中介公司調(diào)查，目前北京市的小產(chǎn)權(quán)房占到在售樓盤供應(yīng)總量的兩成左右。因此，小產(chǎn)權(quán)房問題也就引起各方關(guān)注，值得重視。

小產(chǎn)權(quán)房是是非非，存在各種議論。消費(fèi)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)低，對(duì)增加住房供給，滿足居民住房需求，抑制房?jī)r(jià)上漲有益。部分媒體認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)商品房土地、稅費(fèi)、銷售成本控制，解決商品房?jī)r(jià)格虛高問題，有啟示和促進(jìn)作用。而政府則不斷提示小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，今年6月18日國(guó)家建設(shè)部特別強(qiáng)調(diào)：“城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。”各地也紛紛采取多種措施處置小產(chǎn)權(quán)房：北京市已嚴(yán)令小產(chǎn)權(quán)房停建停售；西安市明確小產(chǎn)權(quán)房為違法房地產(chǎn)開發(fā)，將被；鄭州市將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房集中查處；廣州市小產(chǎn)權(quán)房被定性為違章建筑，要嚴(yán)肅處理，等等。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房面臨多重風(fēng)險(xiǎn)。一是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證明，只對(duì)本集體成員有效，對(duì)本集體外的城市居民無效，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不具有房屋

“小產(chǎn)權(quán)房”及其法律規(guī)制

“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)規(guī)范的法律用語表達(dá)。

所謂“小產(chǎn)權(quán)”，是指農(nóng)村宅基地房屋或在集體土地上建設(shè)的房屋非法對(duì)外銷售所形成的一種權(quán)利狀態(tài)。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許在集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。實(shí)踐中，有些地方特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)，向集體組織外的成員銷售集體土地房屋，較為普、遍。利用村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的土地直接或間接進(jìn)行大規(guī)模的房屋開發(fā)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織成員外的購(gòu)買人承諾辦理“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證”或“小產(chǎn)權(quán)證”。根據(jù)目前全國(guó)各地現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記辦法以及即將生效實(shí)施的《物權(quán)法》的規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才有權(quán)登記發(fā)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是沒有權(quán)利辦理房地產(chǎn)登記并發(fā)證的。即便持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”，也是不受法律保護(hù)的。因此，“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上就是沒產(chǎn)權(quán)。

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不給予法律確認(rèn)和保護(hù)，我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定是明確的。雖然《土地管理法》對(duì)宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓問題沒有針對(duì)性的規(guī)定，但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神，結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定，可以明確《土地管理法》是禁止宅基地對(duì)外轉(zhuǎn)讓的。

2004年10月21日國(guó)務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))則明確規(guī)定：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào))也明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

即將于今年10月1日生效實(shí)施的《物權(quán)法》沒有涉及宅基地的流轉(zhuǎn)問題。該法第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。從此意義而言，“小產(chǎn)權(quán)房”在物權(quán)法時(shí)代，在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)沒有根本改革的前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”是不能得到法律承認(rèn)和保護(hù)的所有、轉(zhuǎn)讓、處分和收益權(quán)利，得不到法律的確認(rèn)和保護(hù)。二是流通風(fēng)險(xiǎn)，缺乏法律保障的權(quán)屬，難以進(jìn)入市場(chǎng)流通，不能過戶，無法處置該房地產(chǎn)。三是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，由于規(guī)劃、建筑材料和技術(shù)沒有政府規(guī)范管理等多種因素，所建住宅的質(zhì)量很難保證，如若出現(xiàn)質(zhì)量問題，將得不到合理解決。四是財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房資產(chǎn)的合法權(quán)屬證書缺失，一旦發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛，會(huì)因沒有法律依據(jù)而遭受損失。

目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村房地產(chǎn)開發(fā)和銷售給城市居民的小產(chǎn)權(quán)房，是違反現(xiàn)行的法律法規(guī)的。小產(chǎn)權(quán)房的前途會(huì)怎么樣?有一種議論認(rèn)為法不責(zé)眾，堵不如疏，主張修改法律法規(guī)，變非法為合法。主觀想象固然不錯(cuò)，但可行性值得懷疑。農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng)是個(gè)十分復(fù)雜的問題，涉及集體土地產(chǎn)權(quán)的明晰、保護(hù)耕地、農(nóng)民就業(yè)和社會(huì)保障等一系列棘手問題，決非才朝夕之間能解決的，修改相關(guān)法律法規(guī)談何容易!要等到那時(shí)又不知何年何月。目前根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)明令禁止是理所當(dāng)然的。至于現(xiàn)在已建和已銷售的小產(chǎn)權(quán)房，筆者認(rèn)為也要妥善處理，完全拆除會(huì)造成很大的資源浪費(fèi)，似大可不必，可以轉(zhuǎn)賣給當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶，改善居住條件，與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)聯(lián)系起來考慮和處置。

小產(chǎn)權(quán)房的正常化

學(xué)界有個(gè)誤區(qū)，把小產(chǎn)權(quán)房的理論基礎(chǔ)預(yù)設(shè)為“非法”，然后又用錯(cuò)誤的假定推論出依然是“非法”的結(jié)論。事實(shí)上，無論是“大產(chǎn)權(quán)房”或“小產(chǎn)權(quán)房”，“有限產(chǎn)權(quán)房”或是“完全產(chǎn)權(quán)房”，它們均為合法創(chuàng)制的“物”，并不違背憲法規(guī)定，換言之，小產(chǎn)權(quán)房并不存在“非法性”問題。

我們的問題是如何正常化小產(chǎn)權(quán)房，這里我們先得破除三個(gè)“迷信”。

第一就是要破除“產(chǎn)權(quán)”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不動(dòng)產(chǎn)都存在著產(chǎn)權(quán)錯(cuò)位，即便是自稱為“完全產(chǎn)權(quán)”的商業(yè)住實(shí)上也是有限產(chǎn)權(quán)而已，房產(chǎn)與地產(chǎn)的脫離注定了房產(chǎn)主人并不是地產(chǎn)所有權(quán)主體，70年土地使用期之咒依然是套在“完全產(chǎn)權(quán)”上的一根韁繩。

第二就是要破除“話語”迷信。有人把“小產(chǎn)權(quán)房”與“違章建筑”、“新農(nóng)村建設(shè)政策導(dǎo)向的集約型土地開發(fā)”和“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)土地開發(fā)”混淆起來，這可能使本來就亂成一團(tuán)麻的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得更為零亂。我們必須申明，“小產(chǎn)權(quán)房”是個(gè)歷史性概念，特指近十年來在城郊地帶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在非農(nóng)用耕地的集體所有制土地上所開發(fā)的房產(chǎn)，或農(nóng)民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小產(chǎn)權(quán)房”淪為一個(gè)歷史性概念，一則是差不多十年來并沒有任何職能部門監(jiān)管，二則有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”停售的行政性干預(yù)是十年之后才出現(xiàn)的，三則“小產(chǎn)權(quán)房”流入市場(chǎng)已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)十年，“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主人數(shù)已經(jīng)相當(dāng)龐大。

第三就是要破除“戶口”迷信?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地；之前的《物權(quán)法》草案承襲了土地法的老傳統(tǒng)，明確規(guī)定宅基地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而禁止向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。即將實(shí)施的《物權(quán)法》雖然刪除了草案中的上述規(guī)定，但依然用隱性手段把上述規(guī)定內(nèi)化了。從《物權(quán)法》第153條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，“戶口”壁壘依然設(shè)置在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的通道上，這是不合理的，是歧視性規(guī)定，是惡法。

破除上述三項(xiàng)迷信還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以保障“小產(chǎn)權(quán)房”的正常化，正常化的目的就是要給房產(chǎn)業(yè)主以足夠的產(chǎn)權(quán)安全感和與之相稱的名分，不再委身于他人的意志之下。這就需要政治勇氣。

篇8

就在各地嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)”房時(shí)，濟(jì)南傳來消息，已率先“開炸野樓盤”。與此同時(shí)，所謂的“大產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)開始了新一輪上漲，有的幅度甚至在千元以上。在我國(guó)，土地有全民和集體兩種所有制形式。不知政府強(qiáng)行拆除建在集體所有制土地之上的“小產(chǎn)權(quán)”房是否有法律依據(jù)。政府一直致力于宏觀調(diào)控以期降低房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高。而“小產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)格低廉，是否可以考慮通過合理的方式對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行整改，讓它成為高價(jià)房市的一個(gè)補(bǔ)充。

本文對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的原因、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)以及合法化出路作了分析，旨在引發(fā)大家進(jìn)一步思考和探討。

什么是“小產(chǎn)權(quán)”房？簡(jiǎn)單地說，就是在大、中城市市郊、郊縣或者鄉(xiāng)村，未經(jīng)合法審批程序私自開發(fā)建造的房屋。這些房屋沒有經(jīng)過土地征用和審批程序，減少了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多中間環(huán)節(jié)，也省去了土地出讓金、增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的很多稅收費(fèi)用，因而房屋銷售價(jià)格低廉。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為了便于出售這樣的“違法房屋”對(duì)外打出“小產(chǎn)權(quán)”或“集體產(chǎn)權(quán)”的旗號(hào)。

“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的三大原因

可以說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多長(zhǎng)的歷史，“小產(chǎn)權(quán)”房就有多長(zhǎng)的發(fā)展史?？蔀槭裁吹浆F(xiàn)在才出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房的熱銷呢？

首先，房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控背景下“越調(diào)越高”，而法律手續(xù)殘缺的“小產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)格低廉。在價(jià)格對(duì)比懸殊的情況下，鋌而走險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房成為多數(shù)購(gòu)房人無奈的選擇。

其次，“小產(chǎn)權(quán)”房經(jīng)過了十多年的發(fā)展，早期的“小產(chǎn)權(quán)”房依然存在，造成城市郊縣村民組織認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)”房違法、但不受法律追究。隨著越來越多的違法“小產(chǎn)權(quán)”房被建設(shè)和銷售，無論是建設(shè)者還是購(gòu)房人都堅(jiān)信“法不責(zé)眾”。

第三，房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控連續(xù)失利的情況下，民眾對(duì)監(jiān)管部門的信任度大大降低。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房都走了樣，合作建房得不到地方政府的認(rèn)可和支持。民眾迫切的住房愿望和商品房的天價(jià)形成強(qiáng)烈沖擊，“小產(chǎn)權(quán)”房也因此被民眾視為政府解決住房問題的未來希望。

一邊是遙不可及的商品房房?jī)r(jià)，一邊是價(jià)格低廉的違法“小產(chǎn)權(quán)”房存在的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者“兩害相權(quán)取其輕”。一旦“小產(chǎn)權(quán)”房被相當(dāng)規(guī)模的人群所購(gòu)買，并由此牽涉到城市郊縣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，政府就很難簡(jiǎn)單地作為違法建筑處理。

購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的五大風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)”房的唯一優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低廉。以北京、上海、廣州等中心城市為例，市內(nèi)房?jī)r(jià)10000元/平方米左右；而郊縣的“小產(chǎn)權(quán)”房3000元/平方米左右。但是，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的風(fēng)險(xiǎn)卻是極高的。“小產(chǎn)權(quán)”房低廉價(jià)格的背后潛藏著人身和財(cái)產(chǎn)安全的危機(jī)。

第一，“小產(chǎn)權(quán)”房沒有合法產(chǎn)權(quán)證，難以上市交易。鄉(xiāng)村集體組織建房是違法違規(guī)開發(fā)耕地建房，一般只經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，沒有合法的土地使用證和房屋建設(shè)許可證，這樣的房子沒有產(chǎn)權(quán)證。如果集體要求收回房產(chǎn)或者因?yàn)檎?guī)劃，要求拆除“小產(chǎn)權(quán)”房，購(gòu)房人補(bǔ)償要求將得不到法律支持。

第二，房屋質(zhì)量沒有保障。由于沒有合法的開發(fā)建設(shè)手續(xù)，房屋建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督缺位，房屋質(zhì)量得不到保障，購(gòu)房人一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題難以解決。

第三，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)。沒有合法的產(chǎn)權(quán)和銷售手續(xù)，沒有房地產(chǎn)部門的監(jiān)督，發(fā)生合同爭(zhēng)議時(shí)，購(gòu)房人的合法權(quán)益無法保障。

第四，“小產(chǎn)權(quán)”房物業(yè)管理是難題。由于是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，“小產(chǎn)權(quán)”房社區(qū)多是村委會(huì)組織人員看護(hù)，物業(yè)管理不規(guī)范，違法收費(fèi)和治安問題都很突出。

第五、“小產(chǎn)權(quán)”房住戶的水電等公用設(shè)施不配套，子女上學(xué)成問題。多數(shù)城鄉(xiāng)結(jié)合部都是土政策，水電費(fèi)等收取很不規(guī)范。

合法化出路：納入“合作建房”體系

建設(shè)部近日要求各地停止“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)建設(shè)和銷售，但是，民眾擔(dān)心的是這個(gè)“禁令”能否令行禁止。同時(shí)，對(duì)于十多年發(fā)展起來的“小產(chǎn)權(quán)”房市場(chǎng)的客觀存在該如何處理？

房?jī)r(jià)不斷上漲的根本原因在于地方政府縱容開發(fā)商投機(jī)炒作土地和房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)是地方政府財(cái)政收入的主要來源，是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱”和“亮點(diǎn)”。官員的政績(jī)出自房地產(chǎn)，GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）增長(zhǎng)來自房地產(chǎn)。開發(fā)商高達(dá)60%的利潤(rùn)有一半貢獻(xiàn)給了地方政府，宏觀調(diào)控增加的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上，這樣房?jī)r(jià)自然越調(diào)越高。

經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為何發(fā)展不起來？一是政府沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；二是開發(fā)商不希望、并給政府施壓；三是民眾不認(rèn)可。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不適用，廉租房不廉價(jià)，反而成為滋生腐敗的根源。合作建房為何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房發(fā)展了，政府將損失很多利益；二是開發(fā)商不支持，分明是搶他們的飯碗；三是組織實(shí)施措施不當(dāng)；四是銀行不配合。根本原因是合作建房有利于民眾，不利于地方政府、開發(fā)商和銀行。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、合作建房一再讓民眾失望后，民眾將希望寄托在了“小產(chǎn)權(quán)”房上?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房如何合法化？如果和商品房一樣，履行所有房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批程序，那么，價(jià)格自然大幅上漲，也就失去了存在的基礎(chǔ)。鑒于此，政府應(yīng)該立法鼓勵(lì)“合作建房”，把“小產(chǎn)權(quán)”房納入合作建房體系是解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的較好辦法。

“合作建房”的好處是減少了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的地價(jià)炒作和商品房交易稅費(fèi)，因而價(jià)格比較低。目前的情形是“小產(chǎn)權(quán)”房沒有土地使用證和房產(chǎn)證，購(gòu)房者權(quán)益得不到保障。既然如此，可以現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)”房居住小區(qū)為單位，“購(gòu)房者”聯(lián)合起來達(dá)成合作建房協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金，辦理合法的房產(chǎn)手續(xù)，爾后組建自己的業(yè)主委員會(huì)。這樣既解決了“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化問題，又避免了商品房正常開發(fā)程序的高房?jī)r(jià)。

“小產(chǎn)權(quán)”房的購(gòu)房者已經(jīng)客觀形成了一個(gè)群體，注冊(cè)一個(gè)現(xiàn)成的“住房合作社”，依法補(bǔ)辦土地房產(chǎn)證。這當(dāng)然需要地方政府出臺(tái)政策支持，并給予有關(guān)稅費(fèi)的減免優(yōu)惠。這樣，“小產(chǎn)權(quán)”房就變成了“合作建房”，并由此開創(chuàng)合作建房的新思路。

董正偉 北京市中銀律師事務(wù)所律師

案例背景

“小產(chǎn)權(quán)”房從熱銷到熱查

篇9

現(xiàn)狀：全國(guó)330億平方米村鎮(zhèn)房屋建筑面積中20％為小產(chǎn)權(quán)房

根據(jù)近年來村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)資料，我估計(jì)，截至2007年上半年，中國(guó)內(nèi)地城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)房屋建筑面積已經(jīng)達(dá)到510多億平方米，村鎮(zhèn)房屋建筑面積達(dá)到330億平方米左右，其中村鎮(zhèn)住宅270億平方米左右，村鎮(zhèn)公共建筑近30億平方米左右，村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑30多億平方米左右。

目前通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)居民依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式開發(fā)的房屋中，涉及城市居民和公司擁有的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)到現(xiàn)存全國(guó)村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20％以上，其中涉及村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米；涉及村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑的規(guī)模也很大，甚至已成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要生產(chǎn)場(chǎng)所。

成因：諸多社會(huì)原因不改變，小產(chǎn)權(quán)房的存在基礎(chǔ)就不會(huì)改變

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因之一就是近20年來的中國(guó)城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程。中國(guó)目前城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45％，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的預(yù)期，按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個(gè)百分點(diǎn)測(cè)算，到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口。

截至2007年年中，全國(guó)共有建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)3萬多；村莊300萬個(gè)左右；村民委員會(huì)所在地50多萬個(gè)。但是全國(guó)近年來每年村莊減少數(shù)萬個(gè)，建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)減少千個(gè)左右?！?005年建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)公報(bào)》顯示，截至2005年年末，全國(guó)建制鎮(zhèn)數(shù)量比上年末減少了59個(gè)，集鎮(zhèn)減少1134個(gè)，村莊減少70215個(gè)。全國(guó)小城鎮(zhèn)平均現(xiàn)狀用地面積由2004年的0.76平方公里提高到0.82平方公里，其中建制鎮(zhèn)用地由1.26平方公里提高到1.34平方公里，集鎮(zhèn)由0.36平方公里提高到0.38平方公里。2005年年末，全國(guó)建制鎮(zhèn)平均人口8352人，比2004年增加293人，比2000年增加1496人；集鎮(zhèn)平均人口2501人，比2004年增加74人，比2000年增加395人。

大規(guī)模的城市擴(kuò)展直接促成了小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)?；姆绞讲粩嗦?。目前，小產(chǎn)權(quán)房住宅數(shù)量總體上已相當(dāng)于我國(guó)120億平方米城鎮(zhèn)住宅的40％以上，已經(jīng)成為中國(guó)最重要的房產(chǎn)權(quán)利類型之一。而且，由于中國(guó)城鄉(xiāng)房屋不采取一元化的管理體制，伴隨著高速度的城市化，小產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第二個(gè)根本原因，就是近20年以來中國(guó)沒有根據(jù)《憲法》落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律非常不完善，甚至可以說是空白，突出表現(xiàn)就是城鄉(xiāng)不平等的國(guó)家壟斷性征地制度。有數(shù)據(jù)顯示，2006年各級(jí)政府通過招拍掛和協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地出讓金收入達(dá)到13168.98億元，相當(dāng)于同年國(guó)家財(cái)政收入的30％，成為中國(guó)地方政府推進(jìn)改革的主要資本。不可否認(rèn)，土地的開發(fā)肯定有地方政府和開發(fā)商的貢獻(xiàn)，但是對(duì)原土地權(quán)利人的利益侵占也是關(guān)鍵的利潤(rùn)來源，這是村民和村集體推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的巨大利益動(dòng)因。目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方法已不足以應(yīng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房利益的調(diào)整，以新的、全國(guó)性的法規(guī)統(tǒng)一解決小產(chǎn)權(quán)房問題已成為改革的必然。

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第三個(gè)根本原因，是近10年以來中國(guó)的房改沒有根據(jù)1998年7月3日國(guó)務(wù)院的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的規(guī)定，推進(jìn)房改進(jìn)程。該通知強(qiáng)調(diào)： “深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)?！?/p>

事實(shí)上，由于政府沒有“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，沒有廣泛發(fā)展個(gè)人合作建房、合作社建房、單位建房、集體改擴(kuò)建原住房等合作建房形式，以平抑急劇住房商品化的運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而主要依賴商品化房屋的開發(fā)以解決城市住房需要，導(dǎo)致了中國(guó)最高的城市化發(fā)展速度和最高城市房?jī)r(jià)并存的“怪胎”。以上海為例，利用了這個(gè)改革縫隙，營(yíng)造了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)資產(chǎn)高速膨脹的中國(guó)財(cái)富運(yùn)轉(zhuǎn)形態(tài)，引發(fā)了住房消費(fèi)的恐慌，影響了社會(huì)和諧，形成了購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的整個(gè)社會(huì)基礎(chǔ)。與此同時(shí)，有關(guān)公務(wù)員等利益相關(guān)者也充分利用集體土地限制流通的低價(jià)土地政策，營(yíng)建了比較高檔的小產(chǎn)權(quán)房。

倘若政府依據(jù)當(dāng)年國(guó)務(wù)院全國(guó)住房改革要求，提供足夠的低價(jià)房以適應(yīng)從福利分房為主到商品化住房為主的過渡時(shí)代的需求，就會(huì)極大抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。因此，小產(chǎn)權(quán)房是一項(xiàng)改革的歷史欠賬，目前中國(guó)已經(jīng)沒有完全取締小產(chǎn)權(quán)房的道德力量了。

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第四個(gè)根本原因就是中國(guó)在對(duì)付通貨膨脹和管理人民幣紙幣本位制的經(jīng)驗(yàn)不足。近幾年，中國(guó)通貨膨脹指數(shù)統(tǒng)計(jì)剔除了房?jī)r(jià)，導(dǎo)致政府使用的通脹數(shù)據(jù)與居民客觀上承受的通脹嚴(yán)重不符。政府不以房?jī)r(jià)為通脹指數(shù)的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容，同樣民眾也不以小產(chǎn)權(quán)為非法的通脹對(duì)沖。過高的城市房?jī)r(jià)也構(gòu)成了金融過剩，截至2007年年末，中國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量余額為40.34萬億元，與年初比增加了5.1902萬億元。這客觀上使外國(guó)紙幣本位幣綁架了中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格，推高了中國(guó)通脹指數(shù)，也使小產(chǎn)權(quán)房成為防止人民幣貶值最理想的投資、投機(jī)目標(biāo)。

總的來說，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的社會(huì)原因不改變，小產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)模也就不會(huì)改變。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》：拉開了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的序幕

治理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該土地和規(guī)劃兩法并用，而且理想的方法應(yīng)該是先有土地法立規(guī)矩，后有規(guī)劃法劃方圓，但是目前恰恰相反。

2007年10月28日，十屆人大第三十次會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，該法自2008年1月1日施行，原《城市規(guī)劃法》廢止?！冻鞘幸?guī)劃法》轉(zhuǎn)變?yōu)椤冻青l(xiāng)規(guī)劃法》表面上僅一字之差，卻標(biāo)志著中國(guó)將從2008年起徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)人城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時(shí)代。而與此相反，商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然用征地制度這個(gè)獨(dú)木橋來連接城鄉(xiāng)兩

個(gè)世界。

本來，集體土地制度應(yīng)該是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，也是其實(shí)施的基礎(chǔ)，遺憾的是，到目前為止，中國(guó)的《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》的原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系，集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，由此導(dǎo)致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律，本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺(tái)的集體土地管理法規(guī)延緩出臺(tái)，導(dǎo)致了集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》的施行將使中國(guó)的600多個(gè)城市、1600多個(gè)縣獲得村鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)權(quán)，這是中國(guó)規(guī)劃史上最大的一次放權(quán)，也是地方政府主導(dǎo)集體土地利益調(diào)整的最大的歷史機(jī)會(huì)。一些“有本事”的地方政府借此機(jī)會(huì)可以將大量歷史遺留問題轉(zhuǎn)為合法，比如對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展規(guī)模，縣、市政府就完全可以通過補(bǔ)辦手續(xù)等進(jìn)行行政調(diào)整。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題的序幕。

解決途徑：分步驟逐步建立中國(guó)集體土地管理制度

徹底解決集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和小產(chǎn)權(quán)房問題，大體可以有四個(gè)途徑：其一，修改《土地管理法》，建立有關(guān)集體所有土地特別是農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)體系和權(quán)利安排；其二，在修改《土地管理法》的同時(shí)，制定有關(guān)行政條例，初步建立農(nóng)村建設(shè)用地管理制度，促進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)；其三，國(guó)務(wù)院或國(guó)土資源部有關(guān)集體的行政通知，以行政政令的方式確立集體建設(shè)用地的改革路徑和架構(gòu)；其四，確立由地方政府試點(diǎn)解決的過渡性安排，因?yàn)椤稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā芬?guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，并沒有限定是國(guó)家制定的法律法規(guī)，還是地方制定的法律法規(guī)。

從目前情況分析，《土地管理法》的修改不僅是主體內(nèi)容的問題，也不僅是抽象的立法技術(shù)問題，更多的是當(dāng)代中國(guó)轉(zhuǎn)型和城鄉(xiāng)居民利益的革命性調(diào)整。因此，近期以《憲法》為基礎(chǔ)，全面實(shí)現(xiàn)《土地管理法》的體系修改是不太可能的，全面修改的歷史機(jī)遇大約應(yīng)是2010年十七屆三中全會(huì)前后。

也正是基于此，目前解決集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題可以選擇兩個(gè)路徑：其一，由國(guó)務(wù)院有關(guān)行政通知，這是《土地管理法》等法律修改的前置程序。但由于它還不是法律法規(guī)，仍不能據(jù)此解決集體土地的系統(tǒng)性問題。當(dāng)然從形式上看，這種政令也可以是系列的通知并分多次頒布，但其效力和影響力都必定是有限的。其二就是采用分步驟的方式逐步建立中國(guó)集體土地管理制度，進(jìn)行《土地管理法》的個(gè)別條款的修改。

目前來看，小產(chǎn)權(quán)房和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的違規(guī)問題，決不可能因?yàn)橐粌蓚€(gè)嚴(yán)格的行政通知就會(huì)得以糾正，也決不會(huì)因?yàn)槿舾煞蓷l款的修改就會(huì)得到有效解決，中國(guó)集體土地法律法規(guī)體系的建設(shè)需要全面的、整體的制度突破。

現(xiàn)行法律：有解決小產(chǎn)權(quán)房問題的空間

由于上位法優(yōu)于下位法，《憲法》關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)的規(guī)定對(duì)農(nóng)民是比較有利的，這是中國(guó)集體土地法律制度改革的基礎(chǔ)。但是，作為下位法的《土地管理法》等法規(guī)對(duì)農(nóng)民集體占有、使用、收益和處分土地財(cái)產(chǎn)還是不明確的，它事實(shí)上確立了國(guó)家特別是地方政府對(duì)土地利用的壟斷權(quán)，這致使中國(guó)土地權(quán)利運(yùn)轉(zhuǎn)具有諸多困難，致使土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府推進(jìn)現(xiàn)代化的主要原始資本積累，致使開發(fā)商成為土地資產(chǎn)價(jià)格暴漲的主要受益人，也必將導(dǎo)致農(nóng)民集體的社會(huì)抗?fàn)帯?/p>

對(duì)此，既要推進(jìn)改革，又要最大限度地利用現(xiàn)有法律的除外條款解決實(shí)際問題。目前中國(guó)的法律中也保留了多條途徑可以使農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)移，這實(shí)際上是打開農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一道大門。

例如，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！边@里確定了農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的前提條件有三個(gè)，即：符合土地利用規(guī)劃；依法取得建設(shè)用地的企業(yè)；破產(chǎn)、兼并等并購(gòu)手段實(shí)施權(quán)利轉(zhuǎn)移。據(jù)此，一部分農(nóng)村土地使用權(quán)可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。

除此以外，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，還有兩種情況也可享受除外條款待遇：其一，依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；其二，依法抵押的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。由此，當(dāng)農(nóng)村土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)時(shí)，土地上的房屋也就可以轉(zhuǎn)讓了。

上述條款雖然還不能全面地解決小產(chǎn)權(quán)房問題，但是也說明部分小產(chǎn)權(quán)房依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》可以轉(zhuǎn)為合法。

篇10

其實(shí)所謂“小產(chǎn)權(quán)＂，一般是針對(duì)＂大產(chǎn)權(quán)＂而言，多在以下兩種情況中使用：一是開發(fā)商在取得由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)后，為每個(gè)購(gòu)房者辦理單獨(dú)的房屋產(chǎn)權(quán)證（即“小產(chǎn)權(quán)證”）。二是指在城市郊區(qū)，由集體經(jīng)濟(jì)組織在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，購(gòu)房者在辦理了僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章、沒有國(guó)家房管部門的蓋章的“小產(chǎn)權(quán)證”后，即對(duì)該房屋享有了“小產(chǎn)權(quán)”。

第一種情況下的“小產(chǎn)權(quán)證”是通常意義上所講的房屋產(chǎn)權(quán)證，是能夠證明房屋所有權(quán)的合法憑證。這類產(chǎn)權(quán)證下的房屋是可以合法流通的房屋，購(gòu)房者對(duì)該房屋的所有權(quán)不會(huì)因權(quán)證問題存在法律風(fēng)險(xiǎn)。而第二種情況下的“小產(chǎn)權(quán)房” 大多由村、鎮(zhèn)針對(duì)本集體組織成員專項(xiàng)開發(fā)、建設(shè)，因其不需繳納土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)，因此價(jià)格較商品房低很多。

近日，建設(shè)部新聞發(fā)言人再次對(duì)人們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買新建商品房發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，其別提到了購(gòu)買在集體土地上建設(shè)房屋損害購(gòu)房者權(quán)益的情況，并提示廣大購(gòu)房者，在購(gòu)買新建商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。

概括來講，購(gòu)買此類房屋主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

一、無法獲得法律保護(hù)，也不能進(jìn)行自由交易

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定：“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，按照下列審批程序辦理：（一）需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地；（二）使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?！备鶕?jù)上述規(guī)定，村民在本村或本鎮(zhèn)建房本身是合法的，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員也是法律所允許的。但在安置過程中，一些村集體擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，且沒有按照上述規(guī)定履行相應(yīng)的報(bào)備、報(bào)批手續(xù)， 不符合法律規(guī)定。在這種情況下，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購(gòu)買此類房屋、支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，也無法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)，其取得的由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”，也將因不符合法律規(guī)定而無法受到法律保護(hù)，不能進(jìn)行正常的上市交易。

二、無法辦理繼承

由于“小產(chǎn)權(quán)房”只能用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和特別申請(qǐng)的非農(nóng)業(yè)戶口居民，因此，對(duì)于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者，在原購(gòu)房人死亡后，其繼承人仍無法對(duì)該房屋享有繼承權(quán)，并辦理有關(guān)的過戶手續(xù)，房屋價(jià)值無法延續(xù)。

三、無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷

顯而易見，對(duì)于購(gòu)買這種房屋的非集體經(jīng)濟(jì)組織成員來講，一旦國(guó)家決定對(duì)該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，該購(gòu)房者都可能因其并非合格的購(gòu)房者而被排斥在補(bǔ)償范圍，因其并非該房屋的合法所有權(quán)人而無法享受有關(guān)補(bǔ)償或優(yōu)惠條件，對(duì)購(gòu)房者極為不利。

四、無法辦理抵押

現(xiàn)行的《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”因此，從下述兩個(gè)方面考慮，“小產(chǎn)權(quán)房”均不適宜作為抵押物：首先，根據(jù)擔(dān)保法理論要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。其次，在實(shí)現(xiàn)抵押物的過程中，由于小產(chǎn)權(quán)房交易受限，抵押權(quán)人無法順利將抵押物變現(xiàn)，影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并最終影響了抵押的效果。即將于2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》雖然規(guī)定只要是法律法規(guī)沒有禁止的物均可抵押，但從抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等角度考慮“小產(chǎn)權(quán)房”依然不符合抵押物的基本條件，不適宜作為抵押物，該抵押也不宜為債權(quán)人所接受。