導語：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

在民間各種轉(zhuǎn)正暗流涌動之下，反映的是各地小產(chǎn)權(quán)房大肆野蠻生長的現(xiàn)實。剛結(jié)束的十八屆三中全會，也未能在政策層面為小產(chǎn)權(quán)房指出一條明確的道路。換而言之，大眾豪賭的小產(chǎn)權(quán)房，依舊充滿著變數(shù)。

轉(zhuǎn)正曙光乍現(xiàn)

日前媒體曝出，南京市小產(chǎn)權(quán)房項目七彩星城小區(qū)業(yè)主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)。這一舉動被業(yè)界解讀為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正“閘門”正在南京豁出一條口子。

此消息見諸報端不久，南京市國土局對外解釋，“七彩星城項目補辦土地出讓手續(xù)，是對歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進行處置的延續(xù)，不可解讀為‘小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正’?！?/p>

盡管有關(guān)部門刻意強調(diào)此舉并非小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，但關(guān)于七彩星城項目當前的狀況，南京市國土局也指出，目前市政府已經(jīng)批準，按規(guī)定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。

此外，南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處新聞發(fā)言人蔣玉萍也表示，七彩星城的預售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網(wǎng)上銷售，并且七彩星城已經(jīng)辦理完了房屋所有權(quán)的初始登記。

吊詭的是，2007年1月，集體土地性質(zhì)樓盤七彩星城首度開盤，開發(fā)商明確告知購房者，他們的項目在“轉(zhuǎn)正”的名單上。為此，開發(fā)商在購房合同上，明確承諾將負責房產(chǎn)的“轉(zhuǎn)正”。

據(jù)了解，早在2006年，南京市就專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產(chǎn)權(quán)房展開全面調(diào)研。2007年，南京市國土局公布了包括七彩星城在內(nèi)的10個小產(chǎn)權(quán)房項目，補齊手續(xù)后有望轉(zhuǎn)正。

記者了解到的最新消息是，在2007年公布的10個項目中，八卦洲麗島花園和長江花園或已經(jīng)取得了國有土地使用證，剩下的7個項目仍在排隊等候中。

而據(jù)媒體報道，南京市小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正，必須歷經(jīng)一個復雜的程序：先是規(guī)劃局劃置紅線范圍，然后由市住建委、國土局、規(guī)劃局、建工局、房產(chǎn)局、物價局等部門組成的工作小組審查，最后報江蘇省國土資源廳批復。上述程序都合格后，才能享有補款拿證的機會。

在項目拿到國有土地使用證及商品房購房合同換發(fā)完畢之后，業(yè)主憑借房屋所有權(quán)初始登記、購房合同、購房發(fā)票等相關(guān)資料，才可以前往南京市房產(chǎn)局辦理商品房房產(chǎn)證。對于業(yè)主而言，只有拿到商品房房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)才算真正的實現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。

野蠻生長

南京七彩星城小產(chǎn)權(quán)房項目取得國有土地使用證，雖然只是個案，且有賴于多年前的一次歷史契機，但其至少為小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正樹立了一個示范性樣本。

而在這個樣本之下，仍有眾多的小產(chǎn)權(quán)房未得到政府的認可。據(jù)悉，小產(chǎn)權(quán)房在南京有十余年的發(fā)展歷程，目前不低于200個。

在近期頻傳農(nóng)村集體土地有望上市消息的深圳，龍華民治、龍崗布吉、南嶺、寶安沙井、福永等小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)也成為民眾購房的熱點。一份來自深圳市規(guī)劃國土委的研究報告顯示，深圳一季度有73個違建樓盤在售，房價最高已達7900元/平米，均價超過4000元/平米。最新消息則顯示，深圳市的小產(chǎn)權(quán)房價格近期又漲了10%左右。

在“年年喊打，年年難打”的北京，小產(chǎn)權(quán)房市場尤為猖獗。位于昌平的宏福苑小產(chǎn)權(quán)小區(qū)目前有100多棟小產(chǎn)權(quán)樓，就在不久前，該小區(qū)周邊仍有新的小產(chǎn)權(quán)房在施工建設(shè)。據(jù)房產(chǎn)中介人員向記者表示，年初該小區(qū)房價還在10000萬元/平米左右，7、8月份就已超過了15000元/平米。“買房的人還不少。”

北京最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)通州太玉園，同樣是一個搶手的小區(qū)。據(jù)記者了解，去年底該小區(qū)房價還在6000元/平米上下，目前房價則超過了9000元/平米，大量買房人的涌入，正是其漲價的最主要原因。

一方面小產(chǎn)權(quán)還在興建，另一方面購房者仍舊趨之若鶩。在這種野蠻生長的形勢之下，多少都帶有“明知山有虎，偏向虎山行”的心態(tài)。

“畢竟法不責眾?！痹谔駡@小區(qū)有兩套住房的楊女士看來，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是遲早的事，“單就北京的小產(chǎn)權(quán)房里，就有上百萬人居住，這顯然不是拆或不拆就能解決的?！?/p>

小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的龐大或許已經(jīng)超過一些人的想象，在小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚的蔓延態(tài)勢之下，政府近期也再一次“亮劍”。

日前，位于北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房樓群被拆。這也是北京市目前已經(jīng)查處的最大的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域，涉及13棟樓4萬平米。

然而，值得注意的是，綜合歷年的幾次小產(chǎn)權(quán)房整治案例不難發(fā)現(xiàn)，強行拆除的小產(chǎn)權(quán)房都處于尚未入住階段，且大多還未銷售。

短期內(nèi)轉(zhuǎn)正可能性不大

小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，在其難以禁止甚至愈演愈烈的現(xiàn)象之下，隱藏的是大眾日益擴大的居住需求和不斷攀升的高房價之間的矛盾。無力購買商品房且沒有資格申請保障房的“夾心層”，只能無奈選擇小產(chǎn)權(quán)房。

近期，市場上之所以出現(xiàn)了一波熱炒小產(chǎn)權(quán)房的熱潮，來自于一份由國務院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報告――“383”方案。該報告指出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。

按照該方案構(gòu)想，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

然而，在日前結(jié)束的十八屆三中全會上，關(guān)于土地市場的綱領(lǐng)性闡述中，也只是簡單表述為“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場”，并沒有更深一步的意見。此外，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，城鄉(xiāng)二元體制土地政策的改變?nèi)杂写龝r日。

篇2

各單位：

按照公司《關(guān)于深入開展安全生產(chǎn)專項整治三年行動解決根本問題消除根本隱患專項工作的通知》的文件精神，XXX決定自即日起開展安全生產(chǎn)專項整治三年行動專項工作。具體事宜通知如下：

一、主要內(nèi)容

（一）開展涉爆粉塵專項整治

粉塵顆粒物濃度不符合國家和地方環(huán)境保護排放標準的，應規(guī)范設(shè)置環(huán)保除塵系統(tǒng)，重點環(huán)保設(shè)施和項目應開展安全風險評估和隱患排查治理。對環(huán)保設(shè)施和項目應進行消防審核驗收，依據(jù)《重大火災隱患判定方法》對標整治重大火災隱患。按國務院安委會專項整治三年行動要求，以粉塵作業(yè)場所10人及以上工序為重點，聚焦除塵系統(tǒng)互聯(lián)互通、控爆措施、落后工藝、除塵方式、火花探測、粉塵清掃等6項重大事故隱患，開展有針對性的專項整治，務實“精準銷號”，銷號率100%。

（二）開展有限空間作業(yè)專項整治

加強有限空間作業(yè)資質(zhì)管理、風險辨識管控、安全警示標識、危險作業(yè)方案論證審批、協(xié)力單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理、現(xiàn)場旁站監(jiān)護、勞動防護用品配備、應急處置和應急物資保障等重大事故隱患專項整治，堅決落實“先通風、再檢測、后作業(yè)”的有限空間作業(yè)規(guī)定，未經(jīng)審批嚴禁作業(yè)，嚴禁盲目施救。

（三）開展燃爆毒危化品使用專項整治

生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆危險化學品的廠房和裝置、庫房、儲罐（區(qū)）等場所必須通過消防設(shè)計審查驗收，堅決消除重大火災隱患。未經(jīng)規(guī)劃許可批準、違規(guī)搭建的用于儲存易燃易爆易中毒危險化學品的倉庫必須依法拆除。從事危險化學品倉儲作業(yè)等作業(yè)人員必須“持證上崗”。嚴格執(zhí)行?；纷鳂I(yè)檢維修方案論證審批、協(xié)力單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理、現(xiàn)場旁站監(jiān)護、應急救援等規(guī)定，強化臨時作業(yè)安全風險管控。加強危險化學品溯源管理、儲存?zhèn)}庫、安全距離、“兩重點一重大”、防火防爆防中毒、監(jiān)測監(jiān)控、禁配物質(zhì)混放混存、危險廢物收集和貯存、勞動防護用品配備、應急處置和應急物資保障等重大事故隱患和重大火災隱患專項整治，嚴防危險化學品燃燒、爆炸、中毒事故。

二、活動要求

（一）自查自改（即日起至2021年11月30日）。各單位根據(jù)對應專項，按照專項排查整治工作任務表（附件1），對照各類專項檢查表（附件2-4）組織開展隱患排查，并將安全生產(chǎn)專項整治三年行動隱患整改措施一覽表（附件5）在11月26日下班前報XXXXXX統(tǒng)一匯總。

（二）督查驗證（2021年11月27日—30日）。由XXXX將收集的隱患上報表分發(fā)給XXXXX各區(qū)域督辦人員，由督辦人員對各自管轄作業(yè)區(qū)和協(xié)力單位進行自查情況實施驗證，驗證有問題的立即進行整改，不能立即整改的制定相應的防范措施和整改方案。

（三）各區(qū)域督辦人員將驗證后的安全生產(chǎn)專項整治三年行動隱患整改措施一覽表（附件5）報XXXXX統(tǒng)一匯總后在2021年11月30日報XXXXXXX。

篇3

2013年，對于中國樓市而言，充滿了變數(shù)和驚心動魄。“國五條”橫空出世，房產(chǎn)稅擺上了臺面，問責制利劍高懸，“空城”、“鬼城”悄無聲息地在全國蔓延開來，然而，北上廣深房價卻依然在調(diào)控中瘋漲。

無論是迷茫還是不舍，如今，2013年已經(jīng)塵埃落定。

2014年，是全面深化改革的開局之年，也是樓市治理步入全新軌道的起始之年，中國樓市走勢又將如何？房價是漲還是跌？

房價增速或?qū)⒎啪?/p>

2013年的中國樓市依舊瘋狂，成交量雖時有漲跌，但房價卻是一路飛漲。據(jù)國家統(tǒng)計局12月的全國70個大中城市住宅銷售房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年11月份，北京、上海、廣州和深圳房價漲幅領(lǐng)跑全國，分別同比上漲21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。

這已是北上廣州四大一線城市房價連續(xù)第三個月同比漲幅超過20%。如此高的漲幅，令人咂舌。

對此，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析認為，從的70個大中城市房價同比漲幅看，大部分城市的同比漲幅雖然繼續(xù)略有擴大，但從近幾個月的同比漲幅比較分析看，漲幅擴大的勢頭明顯見緩。據(jù)其介紹，9月份70個大中城市新建商品住宅價格同比平均漲幅比8月份擴大了0.9個百分點，10月份比9月份擴大了0.7個百分點，11月份比10月份擴大了0.2個百分點，呈現(xiàn)逐月縮小態(tài)勢。

數(shù)據(jù)提振信心。經(jīng)過2013年中國樓市量價齊升的局面之后，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認為，在接下來的2014年里，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，一二線城市房價將持續(xù)上漲，但增速放緩，三四線城市房價則有穩(wěn)有跌。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2014年全國商品房成交均價將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。他的理由是，2013年樓市全面回暖，一二線城市房價持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應量持續(xù)增大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少。

持類似觀點的還有“預言帝”任志強，“總體看漲，增幅放緩”，他認為，具體增幅區(qū)間，很有可能從2013年的兩位數(shù)降到一位數(shù)。

在他看來，全國土地供應在2013年11月從負轉(zhuǎn)正，土地供應量增加，這就是個強烈的房價企穩(wěn)信號，“每一次土地高速增長后，房價增幅都會放緩，市場開始有能力調(diào)節(jié)供求關(guān)系?！?/p>

當然，中國樓市歷來不乏唱空的聲音。近日，死硬的看跌派代表謝國忠又放出豪言：2014年中國房價將會下跌50%！

樓市調(diào)控 分類指導

近年來，中國樓市調(diào)控政策層出不窮，但結(jié)果卻是房價屢調(diào)屢漲，限購、限貸等行政化手段更是備受爭議。這一切都預示著中國樓市調(diào)控思路需要重新審視。

2013年12月24日，住建部召開“全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議”，部長姜偉新在部署工作、定調(diào)2014年樓市調(diào)控方向時明確表態(tài)：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，同時傳遞三大政策信號：更加注重分類指導、探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房及強化市場監(jiān)管。

“更加注重分類指導”是個新提法。之所以會出現(xiàn)這種提法，主要原因還在于中國房地產(chǎn)市場分化的進一步加大。北上廣深房價迅猛攀升，再創(chuàng)新高，而溫州樓市“斷供”、“腰斬”頻現(xiàn)，鄂爾多斯等十多個城市相繼陷入“鬼城”尷尬?？偟膩碚f，一二線城市的紅火，掩蓋不了部分三四線城市的冷清。

物以類聚，人以群分。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市調(diào)控“分類指導”其含義包含兩個方面：一方面中央政策更加注重分類指導，例如差異化的信貸政策；另一方面，地方政府結(jié)合自身房地產(chǎn)市場實際情況制定各自的調(diào)控細則，增強地方的政策自主性。

事實上，這種調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變早已在現(xiàn)實中有所體現(xiàn)。2012年中國樓市有種現(xiàn)象讓人印象深刻，那就是，地方政府前赴后繼明里暗里地進行“政策微調(diào)”，又都被中央及時果斷地制止打壓下去。

而在2013年，尤其是2013年后半段，中央的這種“態(tài)度”顯然有了重大轉(zhuǎn)變。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年第四季度，陸陸續(xù)續(xù)有17個城市對調(diào)控力度進行了升級，這17個城市全部位于近期房價漲幅排名前20位。與此同時，溫州、徐州、蕪湖等市場表現(xiàn)較為疲軟的城市卻在頻頻傳出調(diào)控松綁的信號。由此可見，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)分化趨勢，地方政府的調(diào)控自主性正在不斷加強。

另外，從長遠來看，政府對樓市調(diào)控的主基調(diào)仍是“建立長效機制”，十八屆三中全會、中央經(jīng)濟工作會議雖對房地產(chǎn)調(diào)控只字未提，但房產(chǎn)稅、住宅政策性金融機構(gòu)、共有產(chǎn)權(quán)房等長效機制卻被頻繁提起，如不出意外，它們也將是2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域政策重點。

小產(chǎn)權(quán)房 轉(zhuǎn)正無期

十八屆三中全會報告明確提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

這引起了市場的無限遐想，一時間關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的猜想甚囂塵上。

小產(chǎn)權(quán)房是中國樓市一道繞不開的現(xiàn)實難題。

據(jù)全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。而非官方的數(shù)據(jù)更加驚人，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)甚至顯示，目前全國小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米，若按100平方米/套來計算，相當于全國就有7000萬套的小產(chǎn)權(quán)房，若按三口之家一套房計算，相當于解決了2.1億人口的住房問題。

如此大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，雖然沒名沒份，但卻客觀上解決了相當一部分居民“居者有其屋”的夢想。

問題是，小產(chǎn)權(quán)房畢竟不合法，作為監(jiān)管部門，國土部近些年來也沒少發(fā)文件、下通知，三令五申要求清理整頓，但效果并不明顯。

2013年末，形勢好像出現(xiàn)了一些改變。自2013年11月下旬，國土部和住建部聯(lián)合部署“小產(chǎn)權(quán)房”查處工作一個多月以來，全國多個省市掀起了一股密集查處小產(chǎn)權(quán)房的熱潮，北京昌平、河北欒城、?？凇V州都已組織拆除了一批小產(chǎn)權(quán)房。

一邊是“妥善解決這一歷史遺留問題”的改革導向，另一邊是空前嚴厲的查處清理行動，政府的做法讓很多人有些摸不著頭腦。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，這兩者并不矛盾，這說明，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正尚無時間表，甚至關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房要不要轉(zhuǎn)正，怎么轉(zhuǎn)正、政府高層措施也仍未形成統(tǒng)一意見。因此，在這種情況下，首先要做的就是維持現(xiàn)狀，即維持問題不再繼續(xù)蔓延，至少有必要對當前在建的、在售的、違法情節(jié)嚴重的項目堅決予以拆除，追究相關(guān)責任人的法律責任。

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房的弊端直接產(chǎn)生于中國城鄉(xiāng)二元土地制度下的利益驅(qū)使，要想根治這個頑疾，必然有賴于中國土地制度的進一步改革。但這絕非一朝一夕的易事。

那么，現(xiàn)階段究竟應該如何妥善地解決小產(chǎn)權(quán)房的問題呢？住建部政策研究中心主任秦虹的看法是分類處理，對于在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房嚴查；對于部分小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)不合理，比如建設(shè)在馬路中間，影響當?shù)厣鐓^(qū)的公共利益，需要依法拆除。對過去已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)，根據(jù)用地屬性、房屋安全質(zhì)量等劃分，如果都符合指標的承認，不符合的拆除。

秦虹的這種觀點得到了業(yè)界普遍認可，但問題的關(guān)鍵就在于如何分類，如何劃分指標，這將決定著無數(shù)購房者的命運。

篇4

近一段時間房價熱竄與政策冷對有點不符合市場人士的慣有邏輯，但是，有一種聲音認為，決策層之所以按兵不動，主要原因是考慮在合適的時機來個釜底抽薪，從根本上遏制樓市過熱與過冷。

從整體上來說，不排除決策層會采取適當措施給樓市降溫，其根本原因在于，一旦樓市失去控制，就如同失速的飛機，很容易造成飛行事故。從目前情況來說，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型尚需努力，增長還離不開房地產(chǎn)這個發(fā)動機。畢竟中國樓市還是有很多剛性需求存在，目前所要達到的政策目標是，使得房地產(chǎn)市場能夠正常運作，這樣既不傷害經(jīng)濟內(nèi)在運行機制，也不會讓房地產(chǎn)市場像發(fā)了瘋一樣的胡亂狂奔。所以，不能排除決策層從整體上給樓市進行一場休克式治療。

休克療法雖然有助于改變樓市走向歧途的功能，但是，如果操作不當，很可能會打蛇不成反被咬。具體來說，導致中國樓市過熱的一個最重要的因素是投機，投機利用了供求失衡的規(guī)律，放大了樓市的稀缺性，從而制造了樓市一輪又一輪的暴漲，所以，無論宏觀調(diào)控政策具體怎么操作，其所指向的目標就是樓市投機行為。

限購就曾打蛇不成反被咬，在這里就不再贅述。另外，也有人提議用房產(chǎn)稅、征收遺產(chǎn)稅或者限賣的手段來遏制投機，其射擊目標仍然是遏制投機性需求。在房價上漲的背景下，投機性需求會繞過各種防線，使得調(diào)控目標失效，可能都會被蛇咬。

就房產(chǎn)稅來說，如果房價上漲的幅度超過了投機者所支付的房產(chǎn)稅的增量成本，不但遏制不了房價，反而因為成本推動導致房價展開新一輪上漲。房產(chǎn)稅具有助漲助跌的功效，在日本和美國都顯現(xiàn)的非常明顯。泡沫放大時房產(chǎn)稅助漲，泡沫破裂時因為成本大增它是助跌的，因此，房產(chǎn)稅承擔不了穩(wěn)定樓市的功效。

香港分析者認為，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的包括土地制度改革、房產(chǎn)稅改革、地方稅收改革等，這些改革都是要相互配合才能成功，這正是為何中央暫時對樓市按兵不動的主要原因。事實上，我們并不否認房地產(chǎn)調(diào)控是一項系統(tǒng)工程，但是，從當前的實際情況來看，土地制度改革因為涉及到社會安危很難有實質(zhì)性突破，因為決策層不可能只考慮經(jīng)濟利益，還要考慮社會安定因素。房產(chǎn)稅改革也因為其功效和利益糾纏，很難真正發(fā)揮遏制房價上漲的作用，地方稅多了，并不意味著地方政府愿意放棄土地財政這一塊肥肉。因此，不能對政策功效過于樂觀。

篇5

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 房屋買賣； 宅基地住房。

城鎮(zhèn)房價近幾年迅速上竄，城市居民在農(nóng)村購房，可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產(chǎn)生了大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和農(nóng)村房屋買賣糾紛。‘一、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的定義。

所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經(jīng)營權(quán)滿足了農(nóng)民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權(quán)則是實現(xiàn)了農(nóng)民“居者有其屋”的夢想（ 1） 。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其通常都是在農(nóng)村集體土地上，由享有該集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 府、村委會或是聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商或是村民在自己的宅基地建設(shè)，然后對村集體以外的人銷售的房屋。

二、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。

（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權(quán)屬上看，宅基地是法定的用于農(nóng)村集體居民個人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設(shè)用地上，有的甚至建造在農(nóng)用土地上。對于后兩種土地，小產(chǎn)權(quán)房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權(quán)限。

（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農(nóng)村，普遍的觀念是宅基地作為祖產(chǎn)，一般是不會出賣的。通常在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民才會把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發(fā)性建設(shè)，修建的目的就是為了對外銷售，賺取利潤。

（ 三） 基于第二條兩者的區(qū)別，從國家保護耕地和保障農(nóng)村居民基本生活的出發(fā)點看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對于國家保護耕地和保障農(nóng)村居民住房條件并不沖突。而小產(chǎn)權(quán)房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對于國家對農(nóng)村土地的管理及其不利。

（ 四） 對于小產(chǎn)權(quán)房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔風險上也有很大的區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護。由此產(chǎn)生了一系列的購房糾紛和各種后續(xù)問題。其中的幾個主要問題大多都集中在購房人的權(quán)益保護上，例如以下幾個可能產(chǎn)生的問題：

1. 購房人在夠買小產(chǎn)權(quán)房后，不能得到國家建設(shè)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質(zhì)量、售后保修、公共設(shè)施，入住后的物業(yè)管理問題，都難以解決。

2. 由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的產(chǎn)權(quán)，購房后，不能轉(zhuǎn)讓過戶，對房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，很可能就無法得到拆遷補償。

3. 購買小產(chǎn)權(quán)房，如果發(fā)生糾紛，即使是開發(fā)商違約，訴至法院，法院也不會按照正規(guī)房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權(quán)益又將無法得到保障。但總體來說，購買村民自身的宅基地房的風險遠遠小于小產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房在某種意義上可以說是一種不規(guī)范甚至不合法的房地產(chǎn)開發(fā)，購房人在購買小產(chǎn)權(quán)房時就要承擔開發(fā)時、開發(fā)后等各個階段的風險。而宅基地房在這些方面就好很多。

三、區(qū)別對待宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房。

正是由于小產(chǎn)權(quán)房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個方面嚴重背離了國家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農(nóng)村居民的住房。

政府反對小產(chǎn)權(quán)是無可厚非的，但是政府應當區(qū)別對待宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房。原因主要有三：

第一，對于上訴小產(chǎn)權(quán)房的兩個主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會出現(xiàn)上訴問題。

第二，隨著城市化進程的加快，農(nóng)村居民涌入城市的人口數(shù)量大大增加，由此在農(nóng)村的閑置的宅基地房則大大增加。對于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會想要拋棄房屋，因此村集體也無權(quán)利收回宅基地，由此就造成房屋的長期閑置，浪費房屋資源。

第三，城鎮(zhèn)的住房壓力在現(xiàn)今極大，對于那些想在城市生存，但對于住房實在負擔不起的，這些郊區(qū)閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當?shù)恼胤课葙I賣對農(nóng)村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。

四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點建議。

（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個長期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對房屋轉(zhuǎn)租等，充分賦予房屋購買人對房屋行使的各項權(quán)利，使之與所有權(quán)相近。

（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉(zhuǎn)正”，由宅基地使用權(quán)人到有關(guān)部門補辦手續(xù)，補交各種費用的情況下，補發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，然后雙方再辦理產(chǎn)權(quán)過戶。而其中各種費用，可由雙方的購房合同中約定。

（ 三） 除上面兩種辦法外，我設(shè)想過一種于第一中辦法類似的方法。

就是房屋的擁有者可以就該房屋為購房人設(shè)立一個長期居住權(quán)，就居住權(quán)的各種權(quán)限去對抗購房人在今后可能遇到的各種侵害。

五、結(jié)束語。

總之，在現(xiàn)今房價趨勢下，將很難根除城鎮(zhèn)居民將購房眼光投向于農(nóng)村，國家在禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的同時，應該適當想辦法緩和這其中的矛盾，適當允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房，促進農(nóng)村宅基地房屋的流轉(zhuǎn)。

篇6

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；社會養(yǎng)老；房產(chǎn)稅；社會保障

治理小產(chǎn)權(quán)房是一項艱難而復雜的問題，如何跳出禁止小產(chǎn)權(quán)房的怪圈，轉(zhuǎn)向如何利用小產(chǎn)權(quán)房，發(fā)揮小產(chǎn)權(quán)房的社會功用是我們現(xiàn)價段面臨的重要課題。小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕的現(xiàn)實本身就說明其有存在的合理性，在小產(chǎn)權(quán)房生存的制度環(huán)境沒有解決前，小產(chǎn)權(quán)房無法禁止，如何合理地利用小產(chǎn)權(quán)房才是當務之急?！鞍簿羽B(yǎng)老”是中華傳統(tǒng)文化推崇的養(yǎng)老模式，可見，養(yǎng)老的前提是安居，在目前養(yǎng)老問題日益艱巨的時期，可以探索利用小產(chǎn)權(quán)房去緩解社會養(yǎng)老壓力的路徑。

一、小產(chǎn)權(quán)房面臨的治理困境

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建筑并出售給非本集體經(jīng)濟組織成員的房屋。在我國城鄉(xiāng)二元的土地管理制度下，憲法和土地管理法對集體土地使用權(quán)的規(guī)定不一致導致小產(chǎn)權(quán)房在法律中處于灰色地帶，其地位得不到法律的承認，法律未明確規(guī)定其為違法建筑，只是一些地方條例禁止小產(chǎn)權(quán)房的建筑與交易。

上個世紀90年代小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)以來，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，隨著商品房價格的激增，低收入人群，包括農(nóng)民工根本上買不起商品房，他們只能去買價格比商品房便宜的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房面積不斷擴大、交易量不斷增加，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其合理性。本身具有合理性與法律地位缺失之間的矛盾，使小產(chǎn)權(quán)房治理舉步維艱，其治理面臨的主要問題是：

1.利益博弈的復雜性。小產(chǎn)權(quán)房是利益驅(qū)動的產(chǎn)物，從經(jīng)濟學角度看，小產(chǎn)權(quán)房問題實際是多方利益博弈的結(jié)果，主要涉及農(nóng)民、集體組織、購房者、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商五個主體。地方政府可從土地征收獲取較大收益，房地產(chǎn)開發(fā)商可通過房產(chǎn)投資獲取高額利潤，因而二者極力反對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正；農(nóng)民和集體組織通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的利潤遠高于國家的土地征收補償金，購房者也可以較低價格實現(xiàn)住房夢，因而強烈要求小產(chǎn)權(quán)房合法化。

2.面積和主體的廣泛性。自2007年商品房價格激增以來，目前我國的小產(chǎn)權(quán)房總面積已超過了66億平方米，居住者也已經(jīng)超過了8 000多萬，這都只是官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，因為本身法律地位的尷尬性，更多的小產(chǎn)權(quán)房交易在隱秘進行。

3.游離于政府監(jiān)管外的危險性。小產(chǎn)權(quán)房本身法律性質(zhì)的爭議性使得政府部門無法采取切實有效地措施對其進行管理。雖然偶有政府強拆小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象，但其結(jié)果往往是多方受損，鮮有成效。小產(chǎn)權(quán)房游離于政府的規(guī)劃管理之外，質(zhì)量難以保證，類似于深圳松崗電梯事件的安全事故時有發(fā)生。

如何平衡多方利益沖突，妥善處理大面積的存量小產(chǎn)權(quán)房，規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的運作是治理小產(chǎn)權(quán)房的當下要務。

二、小產(chǎn)權(quán)房為社會養(yǎng)老服務的可行性分析

在我國城市化過程中，少子老齡化、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)入城市、城市遷居趨勢和家庭結(jié)構(gòu)核心化等因素導致農(nóng)村老年人口的生存風險日益凸顯，非農(nóng)化及城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢使農(nóng)民對社會養(yǎng)老保障的需求大大提高。同樣，城市養(yǎng)老也面臨老齡化問題嚴重，雙獨家庭劇增的困境。然而，現(xiàn)行社會養(yǎng)老保障體制的不完善，及政府投入資源的有限，使得我國社會養(yǎng)老問題亟待解決。

社會養(yǎng)老保障制度是指國家為了保障社會安全和經(jīng)濟發(fā)展而依法建立的，在公民因年老而發(fā)生生活困難的情況下，由國家和社會通過國民收入分配，提供物質(zhì)幫助，以維持公民生活水平和質(zhì)量的制度?；谖覈青l(xiāng)二元的社會保障制度，我國的社會養(yǎng)老制度也呈現(xiàn)城鄉(xiāng)二元的結(jié)構(gòu)特征。城市居民實行社會養(yǎng)老保障體系，而農(nóng)村居民實行以家庭和土地為主的社會養(yǎng)老保障體系。城市居民的養(yǎng)老條件相對優(yōu)越，不僅社會養(yǎng)老保障金較高，而且城市醫(yī)療條件也更好，所以很多農(nóng)民寧愿花費高價去城市養(yǎng)老，尤其是本身就在城市生活過的農(nóng)民工，更是渴望在城市安度晚年，但是卻面臨無力購買天價房的窘境。因此，在房價高漲、城市房屋出現(xiàn)嚴重供需失調(diào)的情況下，大量涌入城市的中低收入者會甘愿冒法律的風險購買價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，這也是小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕的重要原因。

部分低收入者購買小產(chǎn)權(quán)房是在社會養(yǎng)老保障制度不完善環(huán)境下的自救措施，只是這種方式游離于政府的監(jiān)管之外，而得不到有效管理，常引發(fā)一些問題。黑格爾說“存在即合理”，小產(chǎn)權(quán)房成為商品房的同質(zhì)低價替代品是社會發(fā)展使然，如若政府能將部分小產(chǎn)權(quán)房納入社會養(yǎng)老體系之內(nèi)進行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，一方面可以緩解政府保障社會養(yǎng)老的財政壓力，另一方面也可以最大限度實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方的利益訴求，不失為一種可促成多方利益納什均衡的良策。

三、利用小產(chǎn)權(quán)房緩解農(nóng)村社會養(yǎng)老壓力的路徑

近年來，小產(chǎn)權(quán)房的治理成了兩會關(guān)注的焦點。從2014年姜大明代表的“剎風止亂”，到2015年郭松海代表的“區(qū)別對待”，國家對待小產(chǎn)權(quán)房也逐漸理性和開放。區(qū)別對待是指，對于占用耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房，必須嚴肅查處、清理，該拆的拆，該停的停；對于農(nóng)村宅基地、建設(shè)用地開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)合法程序，將其納入住房社會保障體系之中。郭松海認為，對大量此類住房進行拆毀，不僅社會成本高，還造成了資源的巨大浪費，因此可以經(jīng)合法程序?qū)⑵滢D(zhuǎn)為保障性住房，這樣不但可以擴大城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房的市場供應，還能起到平抑城市商品房價格的作用。針對建在宅基地和集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房問題宜“疏”不宜“堵”，需要分類處置、分別對待。我國目前的社會養(yǎng)老保險制度主要是為居民提供基本的生活補助，而保障性住房的供給卻明顯不足，尤其對進城養(yǎng)老的農(nóng)民而言，居住權(quán)更是得不到保障，因而為了緩解社會養(yǎng)老保險的壓力，我們需將部分小產(chǎn)權(quán)房納入社會養(yǎng)老保障體系?？刹扇∫韵麓胧?/p>

（一）登記管理

在目前我國小產(chǎn)權(quán)房法律地位未得到承認的階段，可將小產(chǎn)權(quán)房作為特殊的物，進行物權(quán)登記，但房屋仍不享有完全的物權(quán)；當建造在宅基地和集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房的法律效力得到承認時，可規(guī)定建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房不僅要經(jīng)過集體組織的同意，還要到土地管理部門進行土地使用登記，經(jīng)登記后建成的房屋才可用于買賣，并責令已售小產(chǎn)權(quán)房進行補充登記，規(guī)定之后的小產(chǎn)權(quán)房買賣都須經(jīng)過戶登記。只有將小產(chǎn)權(quán)房納入房地產(chǎn)部門的監(jiān)管之下，才能為部分小產(chǎn)權(quán)房納入社會養(yǎng)老保險體系奠定基礎(chǔ)。

（二）質(zhì)量監(jiān)督

在小產(chǎn)權(quán)房納入房地產(chǎn)部門的監(jiān)管之后，相關(guān)部門就要發(fā)揮應有的職能作用，避免出現(xiàn)類似于深圳松崗電梯事故這樣由于小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量不合格的安全問題，保障居民的安全。對于已建未售的小產(chǎn)權(quán)房要質(zhì)量檢驗合格后才允許出售；對于已建已售的小產(chǎn)權(quán)房，則要進行嚴格的質(zhì)量審查，排除安全隱患；而對于尚未修建的則要制定相應的建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量標準，建成檢驗合格后才允許出售。

（三）分類處置

在小產(chǎn)權(quán)房的合法性未得到確認之前，可根據(jù)登記統(tǒng)計的小產(chǎn)權(quán)房按村進行劃分管理，對交易的小產(chǎn)權(quán)房統(tǒng)一納入社會養(yǎng)老保障體系，居住者若年滿五十歲則可以繼續(xù)居住但享受國家的社會養(yǎng)老保險額度要適當減少；若未滿五十歲，則要么搬出房屋但可享受國家的補償金，要么繼續(xù)居住但需按年繳納一定的稅款（需繳滿十年），都可享受國家的養(yǎng)老保險。這種情況下的社會養(yǎng)老保障金都由政府財政負擔。

隨著社會的發(fā)展，國家制度的更新，若小產(chǎn)權(quán)房的合法地位得到了確認，那么將其納入社會養(yǎng)老保障體系就更加靈活和便捷，按照分類處置的原則，作如下區(qū)分：

1.對于建設(shè)在自家宅基地上的“農(nóng)用房”，很難納入統(tǒng)一的社會養(yǎng)老保障管理體系之下，因而，可采取“二選一”的解決辦法。若購買此類小產(chǎn)權(quán)房的人滿足年齡滿五十，可讓其自由選擇補繳部分的房產(chǎn)稅和土地使用稅后，滿六十即可享受國家的社會養(yǎng)老保障金，或者不補繳相關(guān)稅收同時也不享受國家的社會養(yǎng)老保障金。若準備購買小產(chǎn)權(quán)房者年齡達到了五十但還未購買，可告知其若購買了此類農(nóng)用房則無法享受國家的養(yǎng)老保障金，讓其自行進行利益衡量與取舍。

2.對于集體經(jīng)濟組織建設(shè)的安置本村村民的小產(chǎn)權(quán)房，則可在進行確權(quán)登記后，賦予房屋所有者完整的農(nóng)房房屋所有權(quán)和農(nóng)村建設(shè)用地土地使用權(quán)，但需要對此類房屋進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，保障住戶的安居環(huán)境。按照購房者的不同情況，此類小產(chǎn)權(quán)房納入社會養(yǎng)老保險體系要進行分別處理。購房者為本村村民且年滿五十歲，基于其是集體經(jīng)濟組織的一員，可以享有小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，且無需補繳其他費用，但是若要自六十歲起享受養(yǎng)老保險制度，則需要承擔相應的勞動，比如打掃居民區(qū)的衛(wèi)生、修剪居民區(qū)的植物之類的簡單且勞動量不大的事務，根據(jù)勞動量分配社會保障金；購房者為本村村民但不足五十，則不僅要交買房款還要繳納相應的房產(chǎn)稅和土地使用稅，稅費繳足十五年之后可從六十歲起享受養(yǎng)老保障金。購房者為非集體經(jīng)濟組織成員且年滿五十歲，除要繳納房產(chǎn)稅與土地使用稅，還要繳納一定數(shù)量的本地集體組織成員入社費。入社費的金額由各集體經(jīng)濟組織自行決定。非集體經(jīng)濟組織成員繳納入社費后，其享有與其所入社成員一樣的權(quán)利。

3.對于成片開發(fā)并出售的商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房，則可參照商品房的管理，只是征稅所得要在集體組織和國家中按適當比例分配，同時為了平衡商品房購買者的心理落差和利益等，可適當提高購買小產(chǎn)權(quán)房的稅率。但是，基于緩解社會養(yǎng)老壓力的考慮，可對年滿五十的購房者適當優(yōu)惠，還可以對進城養(yǎng)老的農(nóng)民工進行適當?shù)馁彿垦a貼。購買此類小產(chǎn)權(quán)房的居民可享受城市居民同等的養(yǎng)老保障金，但是在六十歲之前需按年繳納至少十五年的養(yǎng)老保險金，不足十五年的要補齊，超過十五年的可增加領(lǐng)取的社會養(yǎng)老保障金總額。

（四）稅收機制與財政負擔主體

稅收機制和財政負擔主體也要分情況確定。小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)稅與土地使用稅所得歸縣級政府財政，并?？钣糜谏鐣B(yǎng)老資金的支出。但需向國家繳納一小部分作為全國統(tǒng)籌的社會養(yǎng)老基金。同時，農(nóng)村居民與當?shù)卦诔擎?zhèn)居住的農(nóng)民工的社會養(yǎng)老保障金也由主要由縣一級地方政府承擔；全國的社會養(yǎng)老基金可以對地方養(yǎng)老支出有困難的縣以適當?shù)脑?/p>

通過將小產(chǎn)權(quán)房納入社會養(yǎng)老保障體系，一方面可解決小產(chǎn)權(quán)房在法律中的尷尬地位，規(guī)范其利用，另一方面，也可以緩解社會的養(yǎng)老壓力，增加政府因為征地減少而失去的財政收入，通過規(guī)范集體組織承擔小產(chǎn)權(quán)房的具體管理工作，可以更好地解決小產(chǎn)權(quán)房的衛(wèi)生與綠化問題，可以及時發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的不合理流轉(zhuǎn)與使用問題。政府可將小產(chǎn)權(quán)房納入社會養(yǎng)老保障體系進行試點，如若成功，可將范圍擴大，將小產(chǎn)權(quán)房的治理歸入社會保障體系的構(gòu)建，以此實現(xiàn)資源利用的最大化。

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篇7

進退維谷：

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房整治的現(xiàn)實困惑

目前，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的整治方式，從官方和民間的不同分析角度而言，有很多不同的版本，主要可歸納為以下三種，即：“格式化”、“廉租化”和“個案化”。

其一，“格式化”的辦法，就是把“小產(chǎn)權(quán)房”一律以違法論處，像電腦病毒一樣格式化刪除掉，以清除出占用的內(nèi)存土地。自2013年以來，北京昌平等地的果斷做法就是“堅決拆除小產(chǎn)權(quán)房，發(fā)現(xiàn)一起查處一起”?？梢哉f，將小產(chǎn)權(quán)問題“格式化”，這是最簡單最直接的思維模式，雖然有利于騰讓土地打擊違建，但若考慮一建一拆之間所灰飛煙滅的巨額投入，是該土地耕種幾十年甚或幾百年能夠補償回來的嗎？！事實也證明，許多地方政府對此進行簡單的“格式化”處理，雖有利于數(shù)量方面的政績維護，但確實又“撥了蘿卜帶出了泥”，由此連帶出來的后續(xù)問題依然難纏。

其二，將其轉(zhuǎn)正“廉租化”。將小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)有的保障房建設(shè)、廉租房建設(shè)相接軌，這是很多百姓的期待，具有較廣泛的民意基礎(chǔ)。2014年房地產(chǎn)藍皮書稱，對小產(chǎn)權(quán)房，應當否定的是其違法違規(guī)的一面，尤其是與嚴格保護耕地的基本國策相沖突的行為；應該肯定的是其填補城市住房供應缺口和促進農(nóng)民增收的一面?？傮w上，應承認小產(chǎn)權(quán)房的作用和價值。在各大網(wǎng)站上關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房該何去何從”的民意調(diào)查中，“廉租化”也是受到超過71.5%以上群眾支持和擁護的。雖然有一些人認為，這存在著利益偏袒和投機取巧之嫌，但“小產(chǎn)權(quán)房”本身已帶著凄凄慘慘的緊箍咒，其低房價本身是與其權(quán)利缺陷相匹配的，而且一般小產(chǎn)權(quán)房所在地段也比不上商業(yè)地產(chǎn)，大多只是建在城鄉(xiāng)結(jié)合部而已。

其三，將其“個案化”處理?？紤]到歷史遺留問題和各地的具體情況，難以制定出“一刀切”的辦法，那就“一案一處理”，這是當前許多媒體網(wǎng)站都公然爆料的處治準則，也得到很多利益相關(guān)者的期待。但可以預料，“個案化”處理極可能演化為有資本有實力者的“通行證”，這無疑給地方政府的權(quán)利尋租留下了空間，其中的隱形腐敗又將加大地產(chǎn)成本。

可以說，目前的這三種主要治理方案各有利弊，但都難以滿足現(xiàn)實的根本需要。雖然“廉租化”必然是民心所向，但還缺乏具體的實施細則。還有類似的許多其他方案，但由于都沒有涉及到對“房”和“地”的綜合考量，而難以達到標本兼治的有效結(jié)果。

揭開面紗：

小產(chǎn)權(quán)房占地難問題的現(xiàn)實解析

其實，對小產(chǎn)權(quán)房整治工作的糾結(jié)和困擾，最根本的還是“土地”和“房屋”的匹配問題?，F(xiàn)有一個硬性要求，就是我國必須保住18億畝的耕地紅線，但這并不意味著不占用現(xiàn)有耕地來推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，而應從現(xiàn)有耕地占用和土地使用效益低下的現(xiàn)實問題出發(fā)，適時推進新時期的土地整理和統(tǒng)籌規(guī)劃利用。為此，不得不弄明白造成耕地緊張的原因及其程度如何，才能客觀考量小產(chǎn)權(quán)房占地難問題的現(xiàn)實程度究竟如何，進而做到客觀的對癥下藥。從各方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，造成目前耕地緊張的主要原因有以下幾個方面：

一是，城市規(guī)模擴張過快，土地利用率低。

據(jù)統(tǒng)計，2002年底，全國城市660個，城市面積46.48萬平方公里，其中建成區(qū)面積25.97平方公里。1997年利用遙感資料對全國31個特大城市占地規(guī)模判讀和量算，1986―1996年主城區(qū)實際占地規(guī)模由3270平方公里擴大到4910平方公里，增長了50.2%，城市用地增加與人口增長比例達到2.29∶1，高出正常比例近一倍。

二是，農(nóng)村居民點建設(shè)分散，宅基地審批缺乏管理和監(jiān)督。

中國農(nóng)村人口多，居住分散，宅基地占用耕地呈逐年上升趨勢。根據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》確定，2000年農(nóng)業(yè)居民點用地規(guī)模為1366.6 萬公頃，另外，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不健全，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，宅基地審批缺乏嚴格的管理和監(jiān)督，村官成為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的實際審批者和受益者，使宅基地占用耕地數(shù)量呈逐年增長態(tài)勢。從這個角度而言，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)倒是解決該問題的一劑良藥。因為，小產(chǎn)權(quán)房能夠為農(nóng)村分散居住的人口提供“上樓”的基礎(chǔ)條件，非但不會對耕地使用面積造成威脅，反而是有利于騰讓耕地，并促進集體土地的綜合使用效益的。

三是，開發(fā)區(qū)建設(shè)中的土地大量閑置。

據(jù)調(diào)查資料顯示，在城市規(guī)模擴張過程中，工業(yè)用地占城市面積的20%-30%，超出合理限度10個百分點（合理限度為10%-15%），工業(yè)用地規(guī)模過大并占據(jù)黃金地段，不僅土地產(chǎn)出率低，且污染城市環(huán)境。2003 年底，全國各類開發(fā)區(qū)6015個，規(guī)劃面積達3.54平方公里，超過了全國660個城市和所有建制鎮(zhèn)的建設(shè)用地總面積。其中，經(jīng)國務院批準的只有232家，占4.64%；經(jīng)省級政府部門批準的有1019 家，占20.38%，更多的是地方盲目設(shè)立的各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，造成了大量耕地的“撂荒”現(xiàn)象。全國開發(fā)區(qū)有43%閑置，土地利用率低下，造成耕地面積以驚人的幅度減少。由于地方政府建設(shè)開發(fā)區(qū)占用農(nóng)民大量的耕地，給農(nóng)民的征地款僅是很低的補償標準，或者不能到位、克扣、挪用、截留，帶來嚴重的社會動蕩問題。有關(guān)部門統(tǒng)計，土地上訪案件占整個上訪量的1/3。

四是，耕地閑置，浪費嚴重。

1991-1996年，國家、集體、農(nóng)民建房三項非農(nóng)建設(shè)用地202萬公頃，占用耕地102萬公頃，分別超過同期計劃的28%和18%。而同期全社會固定資產(chǎn)投資總額為8585億元，這些資金僅夠占用土地133萬公頃，實際占用耕地量的34%超出投資額度。由于土地供應嚴重超過投資能力，造成耕地大量閑置、浪費、利用粗放。

五是，農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地。

由于農(nóng)產(chǎn)品價格走低，農(nóng)民增收相對緩慢，農(nóng)民種糧積極性降低，大片耕地被改為果園、茶園等。2002年，全國農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整減少耕地34.90萬公頃，已成為耕地減少的主要因素之一。

六是，土地開發(fā)利用嚴重不足。

據(jù)有關(guān)報道，我國現(xiàn)有未利用土地約39億畝，大多控制在各級政府手中，但由于我國缺乏相應的開發(fā)優(yōu)惠政策和國家財政投入的嚴重不足，使其開發(fā)利用嚴重不夠。在“十五”期間中央財政安排對荒山、荒地等開發(fā)投入僅有1000多億元。由于國家對未利用土地以“國有”的形式，控制在各級政府手中，使廣大農(nóng)民及有關(guān)涉農(nóng)企業(yè)想開發(fā)之而不能，致使大量的土地資源閑置，沒能發(fā)揮其應有的作用，有的甚至惡化。有些地方政府想將手中的荒山、荒地、灘地等利用起來，除考慮國家有關(guān)政策外，還面臨資金不足和市場化運行機制不夠成熟等難題。

顯然，從這幾個方面來看，中國現(xiàn)有的土地開發(fā)利用問題突出，相比于小產(chǎn)權(quán)房對于耕地保護的威脅程度而言，更嚴重的問題是大片的開發(fā)區(qū)建設(shè)和盲目規(guī)劃以及無序開發(fā)所導致的各種土地閑置浪費問題。

適時開源：

落實現(xiàn)有的“占用耕地補償制度”

茅于軾教授曾說，目前保護耕地面積政策的一個直接后果就是房地產(chǎn)的價格大幅度上升，另外一個長遠的后果就是延緩了我國城鎮(zhèn)化的進程。幾億人口要進城不可能不占用農(nóng)地?！罢加谩鞭r(nóng)地并不意味著農(nóng)地只能減少，而是要與時俱進的提高土地使用效率。其實，對耕地面積的“保住”，并不意味著一味的限制“節(jié)流”，而忽視土地資源能“開源”的可再生屬性。在新型城鎮(zhèn)化過程中，唯有基于“節(jié)流”和“開源”基礎(chǔ)上的統(tǒng)籌規(guī)劃，加強對大片閑置土地的統(tǒng)籌利用，適時推進以土地整理為主要內(nèi)容的墾地造田，才能有效保住甚至產(chǎn)生越來越多的耕地面積。

關(guān)于墾地補田，在法律制度上而言就是“占用耕地補償制度”，這是我國實行耕地保護的一項基本法律制度。它是指非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地，占用多少，就必須開墾多少與所占用的耕地數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應依法交納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。占用耕地補償制度是實現(xiàn)耕地占補平衡的一項重要法律措施。耕地占補平衡是占用耕地單位和個人的法定義務。對此，我國早已有相關(guān)的法律規(guī)范和實踐探索。根據(jù)我國現(xiàn)行《中華人民共和國土地管理法》第31條第2款：“國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。另根據(jù)《土地管理法釋義》第47條，征用城市郊區(qū)的菜地，除按本法的規(guī)定繳納土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費外，還應當繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征用耕地的土地補償費和安置補助費之最高標準，可以達到被征用土地前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

近些年來，許多地方對占用耕地補償制度也進行了積極的實踐探索，并補充出臺了實施細則。如河南省虞城縣對黃河故道灘地開發(fā)，當?shù)孛襟w對灘地開發(fā)前后的景象有一段形象的描述：開發(fā)前是“冬春灘地白茫茫，夏秋坑洼水汪汪，一年到頭光禿禿，鹽堿窩里餓斷腸”；而開發(fā)后則是：“魚塘緊相連，小麥香沙灘，荷花肩并肩……”據(jù)報道，該縣近幾年來引導農(nóng)民開發(fā)荒灘共1.7萬畝，改造背河洼地0.9萬畝，使灘區(qū)20多萬農(nóng)民受益。2009年，浙江省國土資源系統(tǒng)全年新增耕地23.96萬畝。還有，2014年2月，四川對建設(shè)用地占補平衡提出新要求，占用水田必須補水田等規(guī)定。

在實踐中，占用耕地補償制度在小產(chǎn)權(quán)房整治中的實施，主要具備以下優(yōu)勢：（1）有利于化解凝結(jié)于小產(chǎn)權(quán)房之中的多重矛盾，以更長遠的規(guī)劃來化解當前整治難題；（2）有利于解決小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)“零增長”體制中的前后過渡銜接問題，尤其是對于在建項目而言，能夠保證市場和計劃的雙重活力；（3）有利于疏導“房”、“地”緊張的現(xiàn)狀，在為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供充足的土地支持的同時，也全面提高了城郊土地的使用效益，進而帶動荒郊土地的開發(fā)利用；（4）有利于保證土地開墾所需要的巨額資本支持，以房地產(chǎn)開發(fā)帶動西北部等地大面積的荒地開發(fā)；（5）有利于創(chuàng)造勞動就業(yè)機會，為城鎮(zhèn)化建設(shè)中的農(nóng)村和城鎮(zhèn)富余勞動力創(chuàng)造勞動工作崗位，進而促進社會穩(wěn)定；（6）借力房市資本，運用現(xiàn)代技術(shù)進行土地“開源”，促進新時期的土地墾發(fā)，而為國家新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供充足的人力、資本和土地支持。

總的來說，對于小產(chǎn)權(quán)房問題的整治，必須因地制宜，既不能忽略土地分配不合理帶給住宅用地建設(shè)的轉(zhuǎn)換壓力，也不能一味的強調(diào)保住耕田而忽略了耕地資源的可再生屬性和土地價值的綜合統(tǒng)籌使用，而是應該在占用耕地補償制度的基礎(chǔ)上，進一步建立完善大批閑置土地開發(fā)力度的相關(guān)政策，尤其是在科技日益發(fā)達的基礎(chǔ)上，要進一步以小產(chǎn)權(quán)房的整治為契機，充分調(diào)動社會各界以住房建設(shè)的土地落實為契機而推進閑置地、荒地開墾與開發(fā)建設(shè)，尤其是要解決西部大開發(fā)中的大片荒地開發(fā)利用問題，以達到“房”、“地”皆有著落的占補平衡局面，進而為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)開辟出廣闊的天地。

篇8

關(guān)鍵詞：住宅 房地產(chǎn)稅 土地 土地出讓金

房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂業(yè)的前提和基礎(chǔ)，對于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構(gòu)成，以建立穩(wěn)定的地方財政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會公平。

一、未來房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財產(chǎn)稅

財產(chǎn)稅是對持有財產(chǎn)，如建筑物，船舶所有人而賦課的稅。未來房地產(chǎn)稅立法方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，合并后的房地產(chǎn)稅應按照房子的市場評估值來征稅。這說明未來房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財產(chǎn)稅。但本文不贊成現(xiàn)階段把保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)征定性為財產(chǎn)稅。理由如下：

首先，按照一般法理財產(chǎn)稅是所得稅的補充稅，是在所得稅對收入調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對納稅人占有的財產(chǎn)作進一步的調(diào)節(jié)。所以說征收財產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對象不是一般人，而是富人。近年來房價飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個擁有房子的人都是數(shù)百萬，甚至數(shù)千萬富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)征收財產(chǎn)稅是合理的。但事實果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價格高低都是一數(shù)字，他們不會沖向市場變成一筆巨大的財富。所以說大多人因擁有房子而擁有大量財富只是一個表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。

如上文所述，大部分房產(chǎn)作為生活必需品，無論值多少錢，這些財富也是虛擬的數(shù)字，除非賣掉換成現(xiàn)金。財產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的重點是富人，因此，不宜對大部分自有住房征收財產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅。

其次，購買房產(chǎn)跟購買珠寶純消費行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當.斯密理論每個人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財富，但是，他們通過追求自己的利益，更為有效地促進社會利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會得到租金，但是也解決了部分人的居住問題。如果我們稅務部門足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對于不賣也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財產(chǎn)所有人會獲利，甚至利益豐厚，我們會在交易環(huán)節(jié)對其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會讓目前部分中國人“殺富濟貧”心理得到一些滿足。

還有一部分富人們會把房產(chǎn)留給自己子女和其他親人，一生也不會賣掉房屋。對這種現(xiàn)象可以考慮征收贈與稅和繼承稅。遺產(chǎn)和贈與稅在體現(xiàn)鼓勵勤勞致富、反對不勞而富方面有著獨特的作用，是世界各國通用的稅種。但是中國雖然列入了立法計劃，但至今也未開征。人們始終眼盯著財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，力圖為自己找到殺富濟貧的工具。反而對更有利于社會公平繼承、贈與稅決然不注意，這很難理解。

最后還有一個理論與實踐矛盾問題亟須解決。我們知道：對房產(chǎn)保值和增值功能貢獻最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開始變舊、貶值，直至報廢坍塌變得一文不值。如，同等地段房產(chǎn)新房比老房子要略貴些就可以看出這個貶值現(xiàn)象。但是，房子貶值的同時，房子使用的土地又會因為所處地點的不同而價值存在著巨大不同。如果我們把一個小縣城100平米的房子，推到北京等一線城市，房產(chǎn)價格將會從幾十萬會飆漲到幾百萬，甚至更多。何以出現(xiàn)如此大的價格差異？是因為土地，隨著土地的稀缺它的價格也就出現(xiàn)了變化。房產(chǎn)與土地密切相關(guān)，所謂房地一體，地價漲了房地產(chǎn)也就升值了。所以我們說房子有價值，會升值，還不如說是附著在房產(chǎn)上的土地有價值，會升值。

但是，中國卻存在著以上實踐與理論的矛盾。依據(jù)中國現(xiàn)行法律，中國土地公有，禁止土地買賣。我國居民住宅在內(nèi)的大部分房產(chǎn)所占用的土地都是以出讓方式得到的。除了支付一定的對價――土地出讓金外，使用土地還有一個期限（住宅70年）。隨著土地使用期限越來越少，附著在房地產(chǎn)上土地價值會越來越小，直到70年大限它將一文不值。如果繼續(xù)使用，理論上還要再按市場價格再交一次價格不菲的土地出讓金。但在現(xiàn)實中，我們的房產(chǎn)大都在增值中，幾乎不受70年土地年限的影響。以上矛盾不能解決勢必會動搖到我們征收房地產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)。

以上討論都是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，這些環(huán)節(jié)征稅不僅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房產(chǎn)必定侵占更多社會資源，一定區(qū)域內(nèi)大量剛性需求必然要進一步推高房價。而目前我國住宅類房產(chǎn)持有成本幾乎為零，長久這樣，這樣確實不公平。為了解決這個問題，在持有環(huán)節(jié)對房產(chǎn)征稅是未來房地產(chǎn)稅設(shè)計的一個重大問題。根據(jù)上文所述，既然房產(chǎn)價值的主體是土地，我們不妨圍繞土地考慮一下持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅構(gòu)成。

二、從城鎮(zhèn)土地國有角度設(shè)計未來房地產(chǎn)稅

法律規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地屬于國有?；谕恋貒?，目前附著在房地產(chǎn)的土地負擔主要有兩個：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個有著內(nèi)在矛盾的復合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義務，具有強制性、無償性和固定性。嚴格地看，以上兩個制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認為城鎮(zhèn)土地使用稅對持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設(shè)計有較大的參考意義。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級政府都對住宅實行免征或暫免征土地使用稅的政策。對于住宅土地使用稅免征有兩個法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過《條例》并沒有直接規(guī)定對住宅用地免征，免征政策來自第七條的授權(quán)。第二、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國家稅務局配合《條例》出臺的細則。

如果按照以上兩個文件授權(quán)，對住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時間、程度定期減免，不是永遠減免，困難解決的當然要恢復征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權(quán)，其實質(zhì)是對《條例》的細化和完善，但其解釋不應超過上位法。所以《辦法》意思應該結(jié)合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對于過量占用土地的住宅也進行減免，這問題就更大了。

對于各省級稅務機關(guān)對住宅土地使用稅的一概免除，陜西省的規(guī)定比較合理、理由說明也較充分。按照陜西省稅務局的規(guī)定，對未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地，可暫免征收土地使用稅。它的免征理由是比照房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅。而房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅免征的理由是租金偏低收費低微，無力繳納。從這一點上說其免征理由基本符合《條例》繳納有困難減免理由。更為可貴的是《規(guī)定》還體現(xiàn)以下兩個方面：一是設(shè)置了一個合理的免征面積，只有未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地免征；超過標準的，就其超過部分照章征收土地使用稅。二是對免征時間做了合理規(guī)定，即對未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地暫時免征。這就意味著隨著情況變化，住宅土地使用稅還是要征的。只是經(jīng)過近20年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種情況都發(fā)生巨大變化后，陜西省住宅免征是否還存在？即使還按原規(guī)定，如果認真執(zhí)行的話，其數(shù)據(jù)對未來房地產(chǎn)稅設(shè)計也有其無可替代的意義。從這一點看，陜西省在全國房地產(chǎn)稅探索的貢獻，甚至不輸于兩個房產(chǎn)稅試點重慶、上海的地位。三是城鎮(zhèn)土地使用稅的減免也忽略了一個土地出讓金問題。土地出讓金制度實施之前的一些老房子根本沒有繳納土地出讓金，再加上住宅不交土地稅。按照現(xiàn)有制度這造成事實上的不公平。

未來房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價值，房產(chǎn)面積也與之相關(guān)。本文不予認同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標準，又會陷入把房產(chǎn)稅定義為財產(chǎn)稅討論，關(guān)于這一點態(tài)度上文已經(jīng)說明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價值中最核心的地位。這一點上已經(jīng)予以說明。占用資源要付出代價，多占用資源更應付出更多的代價。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評估價格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當然不成問題，但是對于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個相對公平、穩(wěn)定的征稅基礎(chǔ)。由于征稅規(guī)模龐大，相對于復雜且大量房地產(chǎn)價值評估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強的操作性。

無論是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，還是在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，我們征稅目的，除了調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機，促進社會公平外，還有一個現(xiàn)實的目的――為地方財政提供一個穩(wěn)定的收入。

三、房地產(chǎn)稅與地方財政收入

著名傅蔚岡就指出：房地產(chǎn)稅就是給地方政府提供一個穩(wěn)定的收入來源。它的具體理由是：隨著“營改增”逐步完成，營業(yè)稅變成了增值稅，地方政府失去了主體稅種，完善地方稅體系非常緊迫。為了穩(wěn)定地方政府的稅收，按照國際通行做法房地產(chǎn)稅占地方稅收比例較高。以美國為例：美國房產(chǎn)稅也是地方政府的一項傳統(tǒng)稅收。征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務支出。這真正體現(xiàn)取之于民，用之于民的稅收目的。

反觀，我國目前地方財政收入主要來源之一是土地出讓金。由于它在地方財政收入中舉足輕重，我們把這種現(xiàn)象形象稱之為“土地財政？2014年地方賣地收入占比達到地方財政收入的一半左右。土地出讓金70年土地租金不是一年一繳，而是一次性收入，要保證財政收入就要不斷地賣地，而且要保證財政收入的穩(wěn)定就需要每年都要一定規(guī)模的“賣地”。這就造成土地財政不穩(wěn)定的，也是不可持續(xù)。人們希望用稅房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，為穩(wěn)定健康地方財政找到出路。這個愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重慶房地產(chǎn)改革試點中可以看出房產(chǎn)稅收益很低無法替代土地出讓金。怎么辦？這也需要從下文對土地出讓金重新定義中找到答案。

征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務支出。就公共服務支出而言，中國新興的小區(qū)物業(yè)管理體制與之有著很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理費對未來房地產(chǎn)稅設(shè)計也有一定借鑒意義。物業(yè)費按月計費，分期繳納，是小區(qū)管理公共服務費用，也構(gòu)成房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本之一。物業(yè)費征收的標準是房產(chǎn)面積，這與上文設(shè)想的以土地為標準征收的房地產(chǎn)稅不同。從公共服務的角度看，房產(chǎn)的多少也必然意味著享受服務的多少。無論你住還是不住，都必須設(shè)定公共服務，尤其學校，公園，體育場館等公共服務布局更不可能隨時修改。所以，未來房產(chǎn)稅設(shè)計中以房產(chǎn)面積為準收稅，也具有一定合理性。由于其性質(zhì)與物業(yè)費相似我們姑且稱這一部分為物業(yè)稅。到此保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的構(gòu)成似乎有了些眉目（如圖1），綜合流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅構(gòu)成也較為清晰了（如表1）。

征房地產(chǎn)稅要成為地方財政主體部分，體現(xiàn)公共服務功能。這形成一個矛盾：小區(qū)公共設(shè)施是由維修基金而不是財政負擔，小區(qū)公共事務是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費，買房時還交了一筆維修基金，那么相應相關(guān)稅收就應該相應減少。有一個辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設(shè)施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標準續(xù)繳，這在實踐中很難做到。因為維修基金是購買房產(chǎn)時必須的費用，因此作為房價的一部分，業(yè)主接受起來不困難?？墒侨绻倮U納一比小巨款，按照現(xiàn)今國民素質(zhì)接受起來就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設(shè)施沒錢維護，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問題。這時小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應該起作用，尤其在小區(qū)公共設(shè)施的維護、維修方面。我甚至認為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設(shè)施的維護應由政府稅費承擔，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護方式還有一個契機，那就是中國城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開，那么不談其他方面，就公共設(shè)施的維護、管理費用就不應該都由物業(yè)費和維修基金承擔了。

四、重新定義土地出讓金

上文提到現(xiàn)有土地出讓金不改變，那么現(xiàn)實中就會存在以下困惑。一是房地產(chǎn)現(xiàn)實增值與理論貶值的矛盾。二是房地產(chǎn)稅代替土地出讓金理論上合理而現(xiàn)實無法替代的矛盾。三是我們知道農(nóng)村住房（還要包括小產(chǎn)權(quán)房子）占用土地法律上世世代代擁有的（除非征收）而且無償使用，相反城鎮(zhèn)房產(chǎn)占用土地卻有一個固定期限，而且有償使用，從社會公平角度上看也是有問題的。

要解Q上面的問題，我們可以在土地出讓金這一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是沒有固定期限，在房地一體原則下，房子占用土地也不應該有一個固定的期限。沿著這個思路我們可以重新定義土地出讓金：土地出讓金是政府無固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價格（簡稱地價）。這樣定義有什么好處呢？

一是新定義解決了中國房地產(chǎn)理論上貶值，現(xiàn)實中增值的矛盾。重新定義的土地出讓金不再是有固定期限的租金，它一次性繳納后就與房子融合而成房地產(chǎn)價格。由于土地沒有固定期限，附著在房產(chǎn)上的土地就不會隨著租期縮短而貶值了，這樣中國房地產(chǎn)現(xiàn)實中升值，理論上貶值的悖論也就解除了。另外，一次性繳納完土地出讓金也就意味著土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這也為我們征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)房地產(chǎn)增值稅奠定理論基礎(chǔ)。

二是新定義讓土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時征收成為可能。土地出讓金與房地產(chǎn)稅兩種功能重疊，同時征收理論上缺乏合理性。如果把土地出讓金定義為政府無固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價格，那么，它的稅收性質(zhì)就消滅了，也就不存在房產(chǎn)稅與土地出讓金功能重復了。這樣土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時進行就有了理論上的可能性。那么就解決了以上問題。這就掃清了起初由于房地產(chǎn)稅征稅如果太少而不能維持地方政府運轉(zhuǎn)的障礙。

其實，實踐和一些法律都證明以上定義的合理性、可行性。比如，現(xiàn)實中我們對買房子關(guān)心很多，但從來不關(guān)心土地使用期限。要知道按照理論上土地出讓金期限確實是關(guān)系到房價。政府的征收同樣不關(guān)心土地使用期限，不論是多老的房子也會以市場價格征收。政府和人們都不太關(guān)心這一個期限。說明什么？只是物權(quán)法提醒大家還有一個土地使用期限的問題。不過她還是給了我們一扇門：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。是否再繳納土地出讓金，法律卻未規(guī)定。是立法者忽略了嗎？當然不是，只是在絕大部分住宅使用權(quán)期間屆滿時，我們還有很長時間考慮清楚：到期后住宅是不是還要繳納土地出讓金。如果我們對土地出讓金重新定義，就意味著土地到期后政府放棄對土地出讓金再次征繳，這就解決以上提到的難題，其中包括用房地產(chǎn)權(quán)稅替代出讓金問題。

好處是有，但有人質(zhì)疑：怎么解決這些新產(chǎn)生的問題呢？

土地是國有的，不能買賣。有人認為對土地出讓金的重新定義，等于變相賣掉了國家土地。本文不予認同，因為體現(xiàn)國家所有的形式不僅只有出租一種，如一些國家國有資源都以某種稅收來體現(xiàn)。更為特殊的是住宅是人們安身立命基礎(chǔ)，基于“房地一體”做一些制度上的改革也是可以的。隨著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（包括買賣贈與繼承），政府可以通過稅收調(diào)整各方面社會利益。最后，還會因政府的征收土地重新掌握。

土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時征收。買房人是不是吃虧了，這樣會造成他們雙重的負擔。不會的。首先重新定義的土地出讓金是一次性繳納，而且沒有固定期限。那么就意味著房地產(chǎn)稅征收后，現(xiàn)有住宅用地土地不僅沒有了70年大限，還意味著70年到期后政府也不應該再讓業(yè)主交一次土地出讓金了。買房人用土地出讓金換來了無固定期限使用權(quán)還有再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。這種權(quán)利獲得房地產(chǎn)增值的收益，從而使自己獲得一筆真正財富。如果要人們選擇他們一定會雙手贊成的。另一方面政府以放棄再次征收土地出讓金為代價換取了征收房地產(chǎn)稅的權(quán)利。再有，政府只是放棄了對已經(jīng)繳納土地出讓金的征繳，而對其他政府掌握的土地在出讓時仍可代表國家征繳土地出讓金。

綜上，我們設(shè)定一個住宅占用土地流轉(zhuǎn)流程（如圖2），讓我們更清楚看明白：

政府把掌握的國有土地使用權(quán)以招拍掛（市場價格）形式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商（A）。開發(fā)商把附著土地的房地產(chǎn)賣給（市場價格）業(yè)主（B）。之后包括業(yè)主的轉(zhuǎn)讓（市場價，贈與繼承除外）（C），還有可能政府因公共利益征收（市場價）（D），政府重新掌握土地。這就形成了一個循環(huán)。這循環(huán)中土地隨著房產(chǎn)一起在市場上流轉(zhuǎn)。在出讓土地被政府再次征收之前，體現(xiàn)土地國有性質(zhì)應以對房產(chǎn)稅收形式存在。這就為我們在持有環(huán)節(jié)對住宅占用土地而征收房地產(chǎn)稅奠定法理基礎(chǔ)。

五、土地出讓金、房產(chǎn)地稅與小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房早已有之，小產(chǎn)權(quán)房問題嚴重卻與城市房價躥升密不可分。“因為在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等費的負擔，房價便宜。于是小產(chǎn)權(quán)房在城鎮(zhèn)郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部大量出現(xiàn)。盡管按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。但是現(xiàn)實中小產(chǎn)權(quán)房的使用和轉(zhuǎn)讓幾乎不受影響，只是在諸如抵押、拍賣是受到些限制。低價誘惑和低度風險促使人鋌而走險，不顧政府的警告小產(chǎn)權(quán)銷售仍舊如火如荼的進行。

篇9

一、計劃概要

針對棗陽光彩產(chǎn)業(yè)城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20xx年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。

二、機會與問題分析

項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運作經(jīng)驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。

1.機會與挑戰(zhàn)分析

基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來，XX市先后出現(xiàn)棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè)、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。

2.優(yōu)勢與劣勢分析

棗陽百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個多月，103天的時間內(nèi)完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。

3.問題分析

截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現(xiàn)在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經(jīng)過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關(guān)心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。

三、目標

1.財務目標

一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內(nèi)完成銷售額5億元，完成回款3億元

2.市場營銷目標

一期標鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數(shù)為1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。

四、市場營銷策略

目標市場：XX市高收入家庭、個體戶、公務員，年齡在35--55歲之間。 產(chǎn)品定位：低風險、低投入、高回報純商業(yè)地產(chǎn)投資項目。價格：價格稍高于市場水平。

配銷渠道：

1、通過專業(yè)廣告公司，對項目整體進行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計制作。

2、通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。

3、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化。

4、服務：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。

廣告：

1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設(shè)計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障。

2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設(shè)計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。

五、行動方案

1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。

2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選

3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計并制作

4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別2人，銷售及相關(guān)人員6人，共計18人。

5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期

6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。

7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤

8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。

9、20xx年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤

10、11月10日前，一期標鋪開始誠意登記

11、12月30日前，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤

六、控制

按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產(chǎn)品過于可能對于自營戶有區(qū)別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。

房地產(chǎn)銷售工作計劃(二)

本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結(jié)，日計劃，等五部分。

一. 宗旨

本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現(xiàn)目標。

二. 目標

1. 全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢并做到應用自如。

2. 根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。

3. 鎖定有意向客戶30家。

4. 力爭完成銷售指標

三. 工作開展計劃

眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售后服務，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。

1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過程中不斷地提高自己的業(yè)務知識，使自己在對房產(chǎn)銷售特點掌握的基礎(chǔ)上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。

2.對有意向的客戶盡可能多地提供服務(比如根據(jù)其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進行互動溝通。

其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.

3.在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類。

4.在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。

5.在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等了如指掌。

6..對每次面談后的結(jié)果進行總結(jié)分析，并向上級匯報，聽取領(lǐng)導的看法?？朔щy、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。

7.在總結(jié)和摸索中前進。

四. 計劃評估總結(jié)

在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執(zhí)行情況做一次評估，總結(jié)得失，為下個月的工作開展做準備。

房地產(chǎn)銷售工作計劃(三)

在已過去的20xx年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn)市場大落大起，整個銷售團隊經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經(jīng)濟復蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)制定20xx年房地產(chǎn)銷售個人工作計劃。

一、加強自身業(yè)務能力訓練。在20xx年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓練，為實現(xiàn)20xx年的銷售任務打下堅實的基礎(chǔ)。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20xx年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應該如何應對以確保實現(xiàn)20xx年的銷售任務，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案。我在20xx年的房產(chǎn)銷售工作重點是***公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合20xx年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)

，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。

六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。

房地產(chǎn)銷售工作計劃(四)

轉(zhuǎn)眼之間又要進入新的一年—20xx年了,新年要有新氣象,在總結(jié)過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃.我是一個從事工作時間不長,經(jīng)驗不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進步和成績.也對自己制定了房地產(chǎn)銷售部個人工作計劃，相信我會做得更好。

20xx年是我們××地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰(zhàn)，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強責任意識、服務意識，充分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的基本業(yè)務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業(yè)經(jīng)紀人，我訂立了以下年度工作計劃：

一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務工作。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務的接觸，使我對公司的業(yè)務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業(yè)務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。

1、在第一季度，以業(yè)務學習為主，由于我們公司正值開張期.間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務知識，認真學習公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。

2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發(fā)展做出努力。

4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化!

二、制訂學習計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學習對于業(yè)務人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務人員與時俱進的步伐和業(yè)務方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務人員支持)。

三、 加強自己思想建設(shè)，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導的壓力。

以上，是我對20xx年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導、部門領(lǐng)導的正確引導和幫助。展望20xx年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業(yè)務，也力爭贏的機會去尋求更多的客戶，爭取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務，能迎接20xx年新的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)銷售工作計劃(五)

在公司的正確領(lǐng)導下，與各職能部門團結(jié)協(xié)作，努力完成公司制定的目標，具體如下：

1、近期完成桂花苑1#~3#樓的驗收工作;

2、加強對施工單位和監(jiān)理單位的溝通、協(xié)調(diào)和管理，確保工程質(zhì)量和進度，確保御龍灣1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#樓能夠在年底前竣工驗收，并在綠化等配套工程完成的情況下交付使用;3#樓酒店完成全部土建工作;

3、樹立樂富強品牌形象，處理好陽

光花園、桂花苑的客戶投訴、維修問題，盡可能的使客戶滿意。

工作建議：

1、加強品牌及人力資源管理

企業(yè)管理包括成本控制、質(zhì)量管理、進度控制、供應商管理和投資管理，也包括營銷管理、品牌管理和人力資源管理。經(jīng)過這次全球經(jīng)濟振蕩，只有牢牢夯實品牌基礎(chǔ)并有一支拼搏進取、反應靈敏和快捷的反應系統(tǒng)，才能更快的走出當前的危機。

2、加強人員培訓與學習

結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，有針對性的對人員進行培養(yǎng)，造就一支精管理、懂技術(shù)、善經(jīng)營、高素質(zhì)的團隊，力爭做到人盡其才，才盡其用，并采取創(chuàng)造性的激勵辦法對人員進行考評，給員工創(chuàng)造各種鍛煉和學習機會。

隨著全國經(jīng)濟情況的好轉(zhuǎn)局勢，我們公司正邁著堅實的步伐，推行不斷滿足顧客要求并超越顧客的期望理念并建立顧客服務程序，以人為本，關(guān)注并認真落實顧客各階段的需求思想，進一步提升公司綜合管理平臺，公司開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟效益、綜合實力不斷增強。面對公司發(fā)展，工程部將積極推進以項目精細管理為核心的工作體制，將“精心”是態(tài)度、“精細”是過程、“精品”是結(jié)果融入到項目管理中。展望未來，工程部人員正以飽滿的精神、昂揚的斗志、十足的信心去迎接公司更新的發(fā)展與挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)銷售工作計劃(六)

一、 環(huán)境分析

1、區(qū)域環(huán)境

項目位于南部新城三棟數(shù)碼工業(yè)園內(nèi)，周邊主要為工廠，人群較為密集，區(qū)域未來發(fā)展看好。

2、居住環(huán)境

項目所處為工業(yè)區(qū)，交通存在一定缺陷，生活配套不完善。

3、商業(yè)環(huán)境

三棟數(shù)碼工業(yè)園區(qū)正在高速發(fā)展，周邊工廠大部分為效益良好的知名企業(yè)，未來，工業(yè)區(qū)將得到持續(xù)良好發(fā)展，人群和商業(yè)配套將迅速增長。

4、競爭環(huán)境

區(qū)域內(nèi)目前周圍尚未有同類可比性產(chǎn)品競爭，優(yōu)勢突出。

二、 swot分析

1、優(yōu)勢

(1) 房型全部為小戶型，并帶裝修出售，即買即住即租;

(2) 整體總價低，對一般工廠管理層有巨大吸引力;

(3) 位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，人口密度大，投資價值明顯;

(4) 在工業(yè)區(qū)可屬高檔公寓，租賃市場前景良好，對投資者有足夠吸引力。

2、劣勢

(1) 無法按揭，導致非常多年輕購房族客戶流失;

(2) 小產(chǎn)權(quán)房無證，一定程度上影響消費者購買信心;

(3) 區(qū)域相對偏僻，生活、商業(yè)配套尚不完善;

(4) 消費者傳達率不高，缺乏知名度，應加強目標人群的針對性宣傳。

3、機會

(1) 周邊工廠均為效益、福利待遇較良好的企業(yè)，使得工業(yè)人群收入逐步提高，

購買力得到有效的提高;

(2) 當前區(qū)域內(nèi)尚無可競爭樓盤，這就為本案提供了契機。

(3) 無需繳納相關(guān)稅費，不計入房產(chǎn)數(shù)量，不受調(diào)控影響;

4、威脅

(1) 項目所處環(huán)境相對偏遠，客源局限性非常大;

(2) 工業(yè)人群雖多，但對購房有能力者相對較少;

(3) 雖無同類產(chǎn)品威脅，但項目本身缺乏個性，導致一定程度上的客戶流失。

三、 目標購房人群

1、35-60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或習慣的投資者;

2、月入3000以上有購房需求的周邊工廠員工;

3、周邊有特殊需求的企業(yè)主或部分有需要改善高管待遇的企業(yè)主;

4、少量周邊有購房需求的村民。

四、 營銷阻礙與對策

1、阻礙

(1)朝向差、背陰的單位較難消化;

(2)知名度推廣欠缺，日看房人較少;

(3)銷售渠道局限。

2、對策

(1)結(jié)合元旦促銷，將部分朝向差、背陰的單位作出足夠吸引力的讓利，作為特價限時限量單位發(fā)售，引爆住宅銷售熱點，帶旺其他單位，促進銷售。

(2)制訂針對性宣傳，加強知名度，以廣告炒作帶動銷售;

(3)利用公司優(yōu)勢，同時將放盤給中介公司，借此多一種宣傳以及銷售途徑。

五、 營銷推廣方法

考慮到項目投入、總價等方面相對比較低，不適合投入大量宣傳費用的原則，同時結(jié)合元旦，根據(jù)實際情況，作出以下三種主要的針對性營銷推廣方法：

1、短信營銷

短信作為最直接的營銷方法之一，長期以來有著非常顯著的效果

。發(fā)送前最好加入周邊工廠管理層、企業(yè)主以及來訪過的客人電話，直接將優(yōu)惠信息及樓盤信息傳遞給目標客戶。

短信內(nèi)容：元旦促銷限時鉅惠

接收人群：周邊企業(yè)主、管理層、投資者

2、dm單直投

傳統(tǒng)的派單模式雖然局限性較強，但是對區(qū)域的宣傳是最到位的。 dm單內(nèi)容：元旦促銷限時鉅惠，團購優(yōu)惠活動接收人群：周邊企業(yè)主、管理層、村民、商鋪店主。

備注：加入團購優(yōu)惠內(nèi)容，主要是考慮到dm單的局限性，借團購之名行宣傳之實，借有意識投資的人帶動更多有潛藏投資欲望的客戶。

3、媒體投放

選擇最佳的投放媒體，才能創(chuàng)造最佳的宣傳效果，媒體投放

房地產(chǎn)銷售工作計劃(七)

一、 20xx年度存量解讀

依照公司的銷售要求，結(jié)合目前經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)銷售工作計劃樓市近況，xx新城在15年度主要面臨殘酷的市場環(huán)境與項目整個區(qū)域地段弱勢的兩個重大問題，同時加上前期項目的眾多問題，銷售任務的完成將變得更加困難。目前剩余商品房(商鋪+住宅)情況

商住樓住宅剩余 119套 合計面積：13916㎡ 均價：1950元/㎡ 共計：2700萬

商鋪剩余面積 7585.87㎡

均價：4100元 共計：3110萬

公寓樓住宅剩余 183套 合計面積：24942㎡ 均價：2500元 共計：6235萬

商鋪剩余面積 3578.83

均價：4100元 共計：1460萬

合計：住宅：302套 面積：38858㎡ 總金額：8935萬

商鋪：面積11164.7㎡ 總金額：4570萬

二、20xx年度目標解讀

我司在市場的黃金時間，推出商鋪的總體量為8271㎡,到目前為止,在將近1年辦的時間內(nèi)完成銷售680㎡,占總推出體量的8.2%。15年度商鋪部分要完成銷售任務指標必須具備2個條件：

1、前提：15年度市場能迅速回暖，項目及加工區(qū)能初步具備雛形，讓市場看到希望與信心，商鋪部分的銷售將有望突破。

2、靠大量增加商鋪部分廣告推廣及招商費用進行銷售推廣(正常這種體量的商鋪推廣在所需的廣告及招商費用上是普通住宅的2-3，一般為總銷售額的3—5%)。

考慮到目前市場前提未能具備的情況下，靠大量投入廣告成本來進行商鋪推廣，將存在極大的風險。建議在15年度商鋪部分不能作為項目推廣的重點，只能盡量利用目前現(xiàn)有的社會資源來達成銷售，非常樂觀的估計，如能完成總體量的15%，預計銷售金額700萬，已是相當大的突破。工作計劃

綜上所述，15年度集團任務必須主要靠住宅推廣來完成。而目前住宅總剩余銷售金額為8935萬，因此要完成任務目標必須建立在二期開發(fā)的基礎(chǔ)上，否則必須重新衡量。