導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但與此同時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價(jià)格的不合理持續(xù)上漲；市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無(wú)效供給過(guò)剩并存；房地產(chǎn)的投機(jī)性日益增長(zhǎng)等問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴(yán)重影響著我國(guó)民生問(wèn)題和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施來(lái)抑制或者糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)狀。

政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財(cái)政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要調(diào)控政策匯總：

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策

 

時(shí)間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開(kāi)始松動(dòng)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；投資

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。目前，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響也越來(lái)越大，在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著主導(dǎo)地位，此時(shí)，為了能夠遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，國(guó)家及政府不斷調(diào)整宏觀調(diào)控政策，加大宏觀調(diào)控的制約力度。根據(jù)我國(guó)宏觀調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，過(guò)去我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整力度不夠，并沒(méi)有使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到有效的遏制，這就給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了極大的影響，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市場(chǎng)以及人民群眾對(duì)于建筑的供應(yīng)要求。如今，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的制約力度不斷加大，在宏觀市場(chǎng)中對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整與控制具有非常重要的作用。

一、當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析的意義

通過(guò)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的研究，一方面可以了解國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)內(nèi)容及其功能，另一方面可以為有關(guān)的部門(mén)單位做出科學(xué)、合理的決策提供有效的依據(jù)。

1.通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，為國(guó)家有關(guān)部門(mén)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門(mén)采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，可以使國(guó)家有關(guān)部門(mén)了解政策的作用和功效，為國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行事前控制，提前預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控效果，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其他產(chǎn)品市場(chǎng)可能產(chǎn)生或引起的效應(yīng)等進(jìn)行提前掌控，并為有關(guān)部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的問(wèn)題，具體問(wèn)題具體分析，采用具體的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策所產(chǎn)生的功效對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)癥下藥，避免政策適用不當(dāng)造成的附加損失，及時(shí)緩和問(wèn)題所帶來(lái)的附加矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家有關(guān)部門(mén)的掌控之下和諧發(fā)展。

2.通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門(mén)采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)了解國(guó)家采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的最終目標(biāo)，了解相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控力度，對(duì)何種情況產(chǎn)生影響，了解宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策可能導(dǎo)致本企業(yè)的損失有多少等等，為房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)、合理、合法的措施，防止和預(yù)防對(duì)企業(yè)造成損失，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)舵，對(duì)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控后可能產(chǎn)生的威脅和機(jī)會(huì)進(jìn)行掌控，并為企業(yè)制定相關(guān)的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃提供了有效的依據(jù)。

3.通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，有助于解決民生問(wèn)題，緩解社會(huì)矛盾

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門(mén)采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控過(guò)程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有利于國(guó)家有關(guān)部門(mén)了解民生，了解人民的需要，及時(shí)有效的提供高效的公共產(chǎn)品和服務(wù)，幫助人民解決民生問(wèn)題，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)而引起了社會(huì)矛盾和沖突，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)和諧的環(huán)境，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展。

二、當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

通過(guò)上述，國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控政策能夠有利于提高人民群眾的生活水平，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，從而保證我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但是凡事都具有雙面性，從某個(gè)角度來(lái)講，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問(wèn)題的出現(xiàn)，所以，為了能夠保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，國(guó)家及政府必須要采取相應(yīng)措施，利用調(diào)控手法來(lái)對(duì)其進(jìn)行維護(hù)，以保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序的進(jìn)行，它能夠有效的化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)激化的矛盾，從源頭上遏制經(jīng)濟(jì)方面的負(fù)面問(wèn)題。

1.加息

從短期來(lái)看，加息會(huì)從三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成影響，從而導(dǎo)致當(dāng)前的高房?jī)r(jià)回歸理性。

第一，加息是一個(gè)國(guó)家或者某個(gè)地區(qū)的中央銀行提高利息的行為，其主要目的是平衡市場(chǎng)的供應(yīng)需求、遏制市場(chǎng)中通貨膨脹。在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住房的過(guò)程中，如果遇到加息的情況，就會(huì)有效的轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的觀念，然后使其知難而退；第二，加息能夠促使更多人進(jìn)行存款而非購(gòu)房，也就是說(shuō)，銀行增加利息之后更多的人會(huì)選擇存款來(lái)增加個(gè)人的收入，但是如果選擇購(gòu)房，那么就極大可能造成貸款數(shù)額的增加，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房是極為不利的，這樣能夠有效的遏制消費(fèi)者的購(gòu)房需求；第三，加息會(huì)增加商家建房時(shí)的經(jīng)濟(jì)成本，所以，越來(lái)越多的商家將盈利點(diǎn)轉(zhuǎn)向到了商品房，從而滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。中央銀行采取增加利息的措施，其本質(zhì)是將消費(fèi)者與售房者的成本收益曲線(xiàn)進(jìn)行改變，從而在無(wú)形之中使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)達(dá)到平衡發(fā)展的狀態(tài)。

2.房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅，又稱(chēng)房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在征收房產(chǎn)稅的過(guò)程中，國(guó)家通常會(huì)采用稅收杠桿的征稅形式，從而有效地管理房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保證房屋建筑的使用價(jià)值，有效的控制及調(diào)整國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)政策。國(guó)家在征收房產(chǎn)稅時(shí)，其具有以下幾點(diǎn)意義：1）有效的穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定發(fā)展；2）有利于遏制開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋建筑的無(wú)限制開(kāi)發(fā)與建設(shè)；3）有利于轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的購(gòu)房觀念；4）有效地控制因投資過(guò)熱而引起的房?jī)r(jià)上漲。限制房?jī)r(jià)的上漲主要有以下幾點(diǎn)措施：

（1）降調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率；

（2）低房屋土地空置率，調(diào)節(jié)供需平衡；

（3）增加地方政府收入來(lái)源，降低對(duì)土地出讓金的過(guò)分依賴(lài)；

（4）優(yōu)化社會(huì)資源配置，縮小貧富差距。

3.限購(gòu)令

限購(gòu)令有利于社會(huì)公平和資源節(jié)約，影響如下：

（1）限購(gòu)令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購(gòu)房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場(chǎng)化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。

（2）“限購(gòu)令”的實(shí)際效果很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時(shí)性措施，對(duì)房?jī)r(jià)而言只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場(chǎng)預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計(jì)繞開(kāi)規(guī)定。其次“一戶(hù)限購(gòu)一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時(shí)不買(mǎi)房人的身份證來(lái)炒房，還可以通過(guò)假離婚等方式來(lái)炒房。

三、結(jié)論

近年來(lái)，國(guó)家及政府實(shí)行宏觀調(diào)控有效的遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，并使得房地產(chǎn)更好、更穩(wěn)的發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況來(lái)看，國(guó)家及政府采用了各種手段，再根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的起伏狀況，從而保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定發(fā)展，除此以外，宏觀調(diào)控的實(shí)行還能夠帶動(dòng)我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得我國(guó)全面邁向小康社會(huì)。

參考文獻(xiàn)

篇3

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目管理

一、面臨的問(wèn)題

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著調(diào)整，突出表現(xiàn)在由于流動(dòng)性縮進(jìn)導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)貸和房貸規(guī)模減少，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，再加之市場(chǎng)整體觀望情緒嚴(yán)重，成交量急劇縮小，進(jìn)一步影響了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售回款，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈感到緊張。資金帶來(lái)的壓力體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目管理上就是建設(shè)投入不足，將會(huì)導(dǎo)致無(wú)法保證正常的施工進(jìn)度，進(jìn)而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)率，降低經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為占有更大的市場(chǎng)份額獲得更高的價(jià)值利潤(rùn)，各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出了品質(zhì)牌，不約而同的走上了提升品質(zhì)、創(chuàng)建品牌的道路，這也為項(xiàng)目管理提出了更高要求。大浪淘沙，誰(shuí)能笑到最后，最終將取決于誰(shuí)能較好的解決上述問(wèn)題。

二、深入的分析

近年來(lái)，受多重因素影響，國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格暴漲，在帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)大量的社會(huì)問(wèn)題，威脅國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)定，已經(jīng)上升為影響全局的政治問(wèn)題，所以，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控勢(shì)在必行。然而房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中處于支柱地位，因此，調(diào)控的最終目的不是抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是使其回歸更理性、更健康的發(fā)展軌道。

但在這輪調(diào)控中，趨嚴(yán)的形勢(shì)會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)陷于巨大的困境中，資金占用量增加，產(chǎn)品去化速度下降，及商業(yè)融資困難加劇，將會(huì)使一些企業(yè)面臨生存壓力，甚至?xí)挂徊糠制髽I(yè)倒閉，行業(yè)面臨重新洗牌，這種情況可能會(huì)在2011-2012年出現(xiàn)，之后逐漸得到緩解。

項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本單元，是其生產(chǎn)中心和利潤(rùn)創(chuàng)造中心。做好項(xiàng)目管理，提振品牌形象，創(chuàng)造額外價(jià)值，是走出困境的正確路徑。

三、解決的辦法

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨問(wèn)題，并深入分析了問(wèn)題的嚴(yán)肅性和持久性之后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的永恒使命：不斷的“提升品質(zhì)、降低成本、加快節(jié)奏、提高效率”，其實(shí)這一個(gè)放之四海而皆準(zhǔn)的命題，但放在宏觀調(diào)控的當(dāng)前背景下，就顯得尤為重要，且有其更深層次的含義。

關(guān)于“提升品質(zhì)”，質(zhì)量是項(xiàng)目的前提和基礎(chǔ)，沒(méi)有高品質(zhì)的產(chǎn)品就沒(méi)有優(yōu)秀的項(xiàng)目形象，更別談品牌建設(shè)啦。要想提升產(chǎn)品質(zhì)量必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)與建造質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面多下功夫。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段解決的是滿(mǎn)足客戶(hù)需求與偏好，確定產(chǎn)品定位與特色的過(guò)程，也就是說(shuō)項(xiàng)目具體要干成什么樣子的，如外立面是簡(jiǎn)歐的，現(xiàn)代的抑或是古典的等等。同時(shí)，這一階段往往涉及投入，因?yàn)橥鈮τ檬倪€是用涂料，顯然其質(zhì)地和觀感是不一樣的，而兩者成本則相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)本著提升品質(zhì)的初衷，都在逐步的加大在這一方面的投入，包括成本和精力的投入，力圖通過(guò)更為新穎的外立面設(shè)計(jì)來(lái)展示自身項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，提升外在品質(zhì)，從而擴(kuò)大知名度，支持銷(xiāo)售，建設(shè)品牌。

但是更為聰明也更為深沉的方式，應(yīng)該是通過(guò)努力提升建造質(zhì)量來(lái)提升產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)。建造質(zhì)量是指由于施工工藝以及過(guò)程把控所決定的建筑工程實(shí)體質(zhì)量，如住宅內(nèi)部的防水是否滲漏、外窗是否變形、墻面是否空鼓，地面是否開(kāi)裂等等。在目前的行業(yè)內(nèi)，對(duì)業(yè)主后期使用影響最大的往往是建造質(zhì)量問(wèn)題，所以也應(yīng)該是負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)企業(yè)最應(yīng)該關(guān)注的方面，而且它還是提高客戶(hù)滿(mǎn)意度和突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最直接、最經(jīng)濟(jì)、最有效的方式。提高建造質(zhì)量要從施工單位選擇、加強(qiáng)過(guò)程控制和嚴(yán)格分項(xiàng)驗(yàn)收下功夫，要加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，統(tǒng)一工藝，注重新技術(shù)、新材料的運(yùn)用，努力保證產(chǎn)品功能的完整體現(xiàn)，換句話(huà)說(shuō)，就是建造質(zhì)量應(yīng)該讓設(shè)計(jì)意圖完美展現(xiàn)。

事實(shí)證明，只有通過(guò)內(nèi)外兼修的方式，才能真正的提升產(chǎn)品品質(zhì)。

關(guān)于“降低成本”，也就是要加強(qiáng)成本控制，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，從其發(fā)展進(jìn)程來(lái)分，可以分為樹(shù)立正確的成本意識(shí)、抓住并改善影響成本的主要環(huán)節(jié)和做好有關(guān)成本的細(xì)枝末節(jié)三個(gè)階段。

說(shuō)到樹(shù)立正確的成本意識(shí)，有三層意思，一是成本控制應(yīng)靠前管理，最早可以追溯到買(mǎi)地、調(diào)研階段，因?yàn)榘凑臻_(kāi)發(fā)過(guò)程越是靠前的階段越是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本影響重要的部分，顯然土地成本是開(kāi)發(fā)成本中非常重要的部分；二是成本控制除了節(jié)約原則外，更重要的是合理分配成本，因?yàn)橥瑯拥某杀究傤~不同的分配方式和比重，必然會(huì)獲得不同的效果，而房地產(chǎn)企業(yè)追求的是最佳效果；三、成本控制不應(yīng)一味追求節(jié)約，應(yīng)適時(shí)適度增加投入，因?yàn)槿绻黾?0%的投入能夠獲得增加50%的效果，顯然獲得單位收益所付出的成本降低了，這才是真正的節(jié)約。

說(shuō)到抓住并改善影響成本的主要環(huán)節(jié)，大家都知道一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程按成本控制階段大體可以分為，土地購(gòu)置階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)階段、施工建設(shè)階段和竣工結(jié)算階段。按照成本控制應(yīng)靠前管理的原則，逐次分析一下各階段，土地購(gòu)置階段前面講了，這里不再說(shuō)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，而這兩個(gè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前成本控制的最重要階段，眾所周之，同一塊土地同樣的控規(guī)要求，不同的設(shè)計(jì)人員能夠給出不同的規(guī)劃方案，而這不同的規(guī)劃方案之間就存在著顯著的成本區(qū)別，如多層、小高層與高層建筑單體的比例不同，則其結(jié)構(gòu)配置、電梯配置、消防配置均不同，高層越多，這方面的配置就越多，付出的成本也越多；但上述配置不是勻速變化，而是按等級(jí)來(lái)躍升的，如6層和7層、11層和12層、18層與19層之間在上述配置方面有著顯著的等級(jí)區(qū)別，而7-11層、12-18層、19-30層之間屬同一級(jí)別，在上述配置方面并無(wú)明顯區(qū)別，所以設(shè)置大量的7-8層、12-13層、19-20層顯然在成本上是不劃算的，就不如大量設(shè)置6層、11層、18層甚至30層的單體，既然突破了某一規(guī)定就要把他的規(guī)則用到極限（當(dāng)然還要與日照等因素綜合考慮，此處僅從成本角度出發(fā)）。同理施工圖設(shè)計(jì)階段，如同一棟單體，不同的結(jié)構(gòu)形式，其成本必然會(huì)有顯著區(qū)別，到底選用全剪、短剪、框剪還是框架結(jié)構(gòu)形式，恐怕成本是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的一個(gè)重要方面，重要的方法就是限額設(shè)計(jì)（在設(shè)計(jì)委托中約定鋼含量和砼含量等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求）。針對(duì)上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本問(wèn)題，應(yīng)該抱著研究的態(tài)度，有計(jì)劃性的逐一解決，久而久之就會(huì)形成企業(yè)自身的一套規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格和階段成本控制模式；招標(biāo)采購(gòu)階段是繼項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段之后，一個(gè)非常重要的成本控制階段，這一階段主要需要解決的是充分競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，充分競(jìng)爭(zhēng)的前提是擁有充足的資源，因此，尋找并積聚足夠的資源，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前一項(xiàng)非常重要的工作，當(dāng)然了，如果不準(zhǔn)備采取碧桂園那樣的什么都自己做的一條龍模式，而且短時(shí)間內(nèi)也不可能具備萬(wàn)科那種產(chǎn)業(yè)化模式，房地產(chǎn)企業(yè)能做的最好就是培養(yǎng)和建立自己的優(yōu)秀的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，因?yàn)閼?zhàn)略采購(gòu)不但能夠有效降低成本，更能穩(wěn)定品質(zhì)，從而大量減少沉沒(méi)成本，這才是房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購(gòu)工作的精髓；施工建設(shè)階段需要解決的成本控制問(wèn)題是，通過(guò)各種質(zhì)量管理措施，來(lái)保證項(xiàng)目工程質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)的實(shí)現(xiàn)，也就是不花冤枉錢(qián)的意思，讓每一份錢(qián)都閃耀其應(yīng)有的光芒，是這一階段的突出責(zé)任，當(dāng)然還有變更控制，這也很重要；竣工結(jié)算階段就剩下拾漏補(bǔ)遺了，這一階段除了通過(guò)結(jié)算審計(jì)把好成本流出的最后一關(guān)，更重要的應(yīng)是做好成本分析工作，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供成本控制方面的寶貴意見(jiàn)，以使成本控制工作形成閉環(huán)，并持續(xù)螺旋上升。

說(shuō)到做好有關(guān)成本的細(xì)枝末節(jié)，這可能是成本控制中比較高的境界和階段了，就像是雕琢之后的打磨，雕琢使玉成型，打磨卻可以使玉傳神。在具備了正確的成本控制意識(shí)和抓住了成本控制的主要環(huán)節(jié)之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要做的是就大家習(xí)以為?；蛞暥灰?jiàn)的成本控制角落進(jìn)行研究，并指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐，以期達(dá)到傳神效果，如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與成本的關(guān)系，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與成本的關(guān)系，宏觀政策走向與成本的關(guān)系等，很顯然，鋼筋砼等主材價(jià)格對(duì)項(xiàng)目成本影響重大，而主材價(jià)格是隨時(shí)間變動(dòng)的，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)就很重要；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間越長(zhǎng)則管理成本越多，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期控制也很重要；國(guó)家宏觀政策的走向包含節(jié)能、財(cái)政、稅收、貨幣政策的調(diào)整等，而這些無(wú)疑都對(duì)成本產(chǎn)生重大影響，所以積極研究并正確預(yù)期宏觀政策走向就非常重要。

總之，成本控制不是企業(yè)管理的單一內(nèi)容，它涉及企業(yè)管理的方方面面，成本控制也不是企業(yè)過(guò)冬的一時(shí)之需，它是伴隨企業(yè)生存和發(fā)展的核心管理內(nèi)容，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持，持續(xù)改進(jìn)。

關(guān)于“加快節(jié)奏、提高效率”，這同樣是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方方面面。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)講，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體周期影響較大的主要是兩個(gè)階段，即項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備階段和項(xiàng)目開(kāi)工后建設(shè)階段。

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，目前影響其整體開(kāi)發(fā)效率的關(guān)鍵階段不是項(xiàng)目開(kāi)工后的建設(shè)階段（當(dāng)然個(gè)別項(xiàng)目是例外的），而是項(xiàng)目開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段。這是因?yàn)橐晕覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)及建筑業(yè)目前的常用施工方法，就是現(xiàn)澆法，這種工藝受自然工期限制，長(zhǎng)短壓縮比不是很大，不同企業(yè)之間差距也不可能拉的太大，當(dāng)然了如果做好計(jì)劃安排和工序穿插，在一定程度上（僅是一定程度，不能決定性的顛覆）還是能夠縮短工期提高效率的，而房地產(chǎn)企業(yè)在這方面整體上做的較好，優(yōu)于行業(yè)內(nèi)同等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。要想革命性的改變施工建設(shè)周期，就只有萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)化模式，這很容易理解，就像箱式變壓器逐步代替?zhèn)鹘y(tǒng)戶(hù)內(nèi)配電室的經(jīng)歷一樣，因?yàn)橹挥泄S化、預(yù)置話(huà)、標(biāo)準(zhǔn)化才能夠提高社會(huì)工作效率，才能代表先進(jìn)的生產(chǎn)力，才能取代傳統(tǒng)。但是這不是短時(shí)間內(nèi)能實(shí)現(xiàn)的，包括萬(wàn)科。

所以目前影響房地產(chǎn)企業(yè)整體開(kāi)發(fā)效率的關(guān)鍵階段是項(xiàng)目開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段。這也是顯而易見(jiàn)的，政府主管部門(mén)日益嚴(yán)謹(jǐn)，前期規(guī)劃報(bào)批均耗時(shí)超長(zhǎng)，對(duì)后期施工產(chǎn)生了不利影響，而且這當(dāng)中還可能存在這樣那樣的問(wèn)題，如拆遷、如規(guī)劃變動(dòng)、如手續(xù)難以辦理等等。行業(yè)內(nèi)較快的開(kāi)發(fā)記錄顯示從獲取土地到項(xiàng)目開(kāi)工可以做到6個(gè)月甚至更短，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)則相反，平均都在9-11個(gè)月，甚至更長(zhǎng)，如此長(zhǎng)時(shí)間的間隔，怎么能夠保證周轉(zhuǎn)率，怎么能夠提升投資回報(bào)率。

當(dāng)然了，這可能是每個(gè)人都不愿意看到的，問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)如何去解決這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)，只要和房地產(chǎn)企業(yè)的榜樣萬(wàn)科對(duì)比一下就可以知道了，萬(wàn)科有專(zhuān)門(mén)的研究機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征和業(yè)主需求進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究，并形成短期精確報(bào)告和中長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告，在一定區(qū)域內(nèi)在一定時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目定位是沒(méi)有顛覆性變化的，因此其項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和定位工作也就不是全盤(pán)重復(fù)的，普通的大型房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有萬(wàn)科那樣的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，一般依靠分公司完成上述工作，而事實(shí)上分子公司不具備那種能力（至少不完全具備），所以普通的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常是重復(fù)性的做著上述工作，一遍一遍的做，這耽誤了不少時(shí)間；另外，萬(wàn)科全國(guó)布點(diǎn)項(xiàng)目眾多，可其主力戶(hù)型只有20-30種，相反普通房地產(chǎn)企業(yè)的布局更集中，點(diǎn)數(shù)也少于萬(wàn)科，可是普通的房地產(chǎn)企業(yè)的戶(hù)型確有120-130種，這就顯而易見(jiàn)了，同一時(shí)期同一地域的業(yè)主有關(guān)戶(hù)型的偏好是不可能千差萬(wàn)別的，一定有那么幾種是主流的，而這些應(yīng)該是穩(wěn)定的，不需太多重復(fù)工作的，也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在力爭(zhēng)滿(mǎn)足個(gè)性的同時(shí)，應(yīng)該努力提煉共性并抓住共性，因?yàn)檫@才是提高開(kāi)發(fā)效率的智慧之門(mén)；萬(wàn)科在招標(biāo)采購(gòu)方面一直著力于建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴（這在房地產(chǎn)企業(yè)2006年推行戰(zhàn)略采購(gòu)時(shí)已從各廠商口中得以證實(shí)），長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴不但有利于降低成本，更減少許多重復(fù)的考察、甄選工作和雙方的磨合適應(yīng)期，因此，戰(zhàn)略采購(gòu)也是提高開(kāi)發(fā)效率的重要一環(huán)。

總結(jié)起來(lái)，如何提高開(kāi)發(fā)效率就是以下幾項(xiàng)措施，一是要建立專(zhuān)門(mén)的研究機(jī)構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目定位的精度和速度，從而大大減少前期重復(fù)工作；二是要整合梳理現(xiàn)有戶(hù)型資源，形成各企業(yè)自身特有的產(chǎn)品系列，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的快速?gòu)?fù)制；三是繼續(xù)建立和推行戰(zhàn)略采購(gòu)模式，培養(yǎng)和建立與自己榮辱與共的戰(zhàn)略合作伙伴，從而有效節(jié)約招標(biāo)采購(gòu)時(shí)間、不斷穩(wěn)定和提高施工建設(shè)速度與質(zhì)量。

篇4

論文摘要：本文首先分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況及存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)之上提出對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策建議，以保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，從而確保我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的波及下能保持較快平穩(wěn)運(yùn)行。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一

如前文所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的資金大部分來(lái)自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對(duì)較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過(guò)銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)便由銀行來(lái)分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會(huì)從財(cái)政撥款來(lái)填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒(méi)有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會(huì)使財(cái)政收入不足，于是地方政府會(huì)著力把土地價(jià)格賣(mài)得更高，如此便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已形成一個(gè)無(wú)形的利益鏈條，包括開(kāi)發(fā)商、地方財(cái)政、商業(yè)銀行，以及一些個(gè)人都從中獲益。在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，許多開(kāi)發(fā)商在拍賣(mài)獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開(kāi)發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度，因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開(kāi)放商在土地價(jià)格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地長(zhǎng)期閑置。對(duì)此，1999年國(guó)土資源部了《閑置土地處置辦法》，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，閑置時(shí)間超過(guò)出讓合同中規(guī)定的動(dòng)工日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。然而，這一政策卻一直未見(jiàn)被有效執(zhí)行。

3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

我國(guó)的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開(kāi)發(fā)中高價(jià)位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時(shí)，交通便利的區(qū)位周?chē)鷰缀醵际巧唐纷》俊＝?jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周?chē)涮自O(shè)施不齊全，這樣就在無(wú)形中增加了非商品房用戶(hù)的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居住群體不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的政策建議

1、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策建議

(1)實(shí)行差別化的信貸政策

行業(yè)間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機(jī)的影響下，應(yīng)對(duì)危機(jī)最有效的方式應(yīng)該是推動(dòng)消費(fèi)來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需。擴(kuò)大國(guó)內(nèi)的消費(fèi)需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費(fèi)能力。對(duì)于有良好發(fā)展前景的實(shí)體企業(yè)，銀行應(yīng)該加大信貸規(guī)模；對(duì)于產(chǎn)能過(guò)剩、高污染、高能耗的企業(yè)，銀行應(yīng)限制信貸規(guī)模。以此來(lái)體現(xiàn)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，促進(jìn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求，應(yīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)不同標(biāo)準(zhǔn)的住房實(shí)行不同的政策。

(2)穩(wěn)定人民幣匯率政策

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在大量國(guó)際游資，在一定程度上是因?yàn)閲?guó)外投資者對(duì)人民幣有升值預(yù)期。近年來(lái)，人民幣升值的壓力在各個(gè)國(guó)際集團(tuán)的施壓下不斷增大。在金融危機(jī)的背景下，我國(guó)的出口行業(yè)已經(jīng)受到嚴(yán)重打擊，人民幣升值會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。人民幣升值意味著我國(guó)的投資品價(jià)值也隨之升高。一方面，這意味著我國(guó)投資機(jī)會(huì)增多且收益水平可觀；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強(qiáng)烈的財(cái)富效應(yīng)，將房地產(chǎn)作為消費(fèi)升級(jí)的主要焦點(diǎn)。因此，一定要在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸到合理的范圍內(nèi)后，才可以放開(kāi)穩(wěn)定人民幣匯率的政策。

2、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)政政策建議

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)需求呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性矛盾。有投機(jī)性需求的購(gòu)房者已經(jīng)擁有多套住宅，但在利益的驅(qū)使下，仍然有動(dòng)機(jī)繼續(xù)購(gòu)房；而具有自住性需求的購(gòu)房者卻因房?jī)r(jià)超出實(shí)際消費(fèi)能力，剛性需求無(wú)法被滿(mǎn)足。在這種現(xiàn)實(shí)的矛盾下，可以通過(guò)調(diào)整各方的稅負(fù)差異或財(cái)政補(bǔ)貼將投機(jī)者、自住者區(qū)別對(duì)待，抑制投機(jī)性需求，調(diào)控房?jī)r(jià)。投機(jī)性需求旺盛是我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升的重要原因之一。擁有投機(jī)性需求的購(gòu)房者，只有在房地產(chǎn)的租售等流轉(zhuǎn)過(guò)程中才能獲取利潤(rùn)。通過(guò)對(duì)兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產(chǎn)交易稅；對(duì)別墅、大戶(hù)型房產(chǎn)的持有人征收住房保有稅等措施，會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求快速下降。

3、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地政策建議

(1)有效增加土地供應(yīng)量

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，土地供應(yīng)總量直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給規(guī)模的上限。在房產(chǎn)需求旺盛，供給不足的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格只能越來(lái)越高。中央政府應(yīng)制定有效措施，改變以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)和增加財(cái)政收入為考核指標(biāo)的機(jī)制。引導(dǎo)地方政府將目標(biāo)和責(zé)任從短期利益轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期解決民生問(wèn)題上。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)“囤地”現(xiàn)象嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)將打擊土地閑置行為的辦法落到實(shí)處。

(2調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

應(yīng)該由住房供給結(jié)構(gòu)來(lái)決定，而住房供給結(jié)構(gòu)應(yīng)以居民收入結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。當(dāng)前我國(guó)城市居民收入結(jié)構(gòu)呈橄欖形。地理位置優(yōu)越，交通便利的區(qū)位周?chē)鷰缀醵际巧唐纷》?，而?jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對(duì)偏僻，周?chē)涮自O(shè)施不齊全，無(wú)形中增加了非商品房用戶(hù)的居住成本。因此，在未來(lái)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，應(yīng)更多地增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位的商品房開(kāi)發(fā)土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房供給增加時(shí)，便可適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)適用房及保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，解決“政策夾心層”的住房問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳柳欽，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的回顧展望[J]，廣東經(jīng)濟(jì)，2009(06)：14-20.

篇5

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 資金鏈 宏觀調(diào)控

近幾年來(lái)，我國(guó)一些地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格迅猛上漲，盡管商品房的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售仍呈供需兩旺的局面，但房地產(chǎn)泡沫已成為擺在學(xué)術(shù)界、政府部門(mén)、房地產(chǎn)從業(yè)人士面前的一個(gè)難題。政府近幾年來(lái)通過(guò)金融、稅務(wù)、法律等宏觀調(diào)控措施和加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)、以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房?jī)r(jià)并沒(méi)有真正降低，房地產(chǎn)泡沫依然存在。與此同時(shí)，政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化使部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的局面，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提出了新的要求。為避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，應(yīng)充分關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈情況，注重資金來(lái)源的合理性、資金循環(huán)的穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體及資金鏈情況

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈?zhǔn)且苑康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為核心，由若干與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著資金流動(dòng)關(guān)系的主體之間所構(gòu)成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈的參與主體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、國(guó)土資源管理部門(mén)、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系的行為主體、權(quán)益資本提供者、債務(wù)資本提供者、投機(jī)性購(gòu)房者、居住性購(gòu)房者、租房人等與商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售有直接資金關(guān)系的各類(lèi)主體。上述各主體在房地產(chǎn)資金循環(huán)過(guò)程中的關(guān)系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈構(gòu)成示意圖

從圖1可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)的資金提供者，國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，權(quán)益資金提供者和除銀行外其他債務(wù)資金提供者的數(shù)量和資金提供方式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響，居住性購(gòu)房人的數(shù)量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機(jī)性購(gòu)房人的數(shù)量和投機(jī)熱情直接關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈中出現(xiàn)的問(wèn)題

我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊局面的產(chǎn)生既與國(guó)家宏觀調(diào)控政策有關(guān)，也與我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈的不完善有關(guān)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應(yīng)以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展為主，因此有必要關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈問(wèn)題，并提出針對(duì)性的調(diào)控措施或解決措施。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈主要體現(xiàn)以下一些問(wèn)題：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)魚(yú)龍混雜，部分企業(yè)資金鏈管理能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”現(xiàn)象吸引了實(shí)力和背景各不相同的投資者紛紛進(jìn)入，由于融資能力和開(kāi)發(fā)能力的不足，違規(guī)籌資時(shí)有發(fā)生，融資成本和風(fēng)險(xiǎn)迅速升高；部分企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房質(zhì)量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來(lái)資金回收風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金供應(yīng)形勢(shì)和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)水平的評(píng)估結(jié)果。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方式不規(guī)范，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。近年來(lái)我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌資方面一直表現(xiàn)出銀行貸款所占比重較大、資金來(lái)源復(fù)雜的特點(diǎn)。表1中列出了2006年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源及其比例，從中不難看出其他資金來(lái)源所占比重最大，其他資金的提供者相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析與管理能力較弱，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一定的波動(dòng)，這些資金提供者將受到很大的影響。

表12006年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源

資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2007

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重，極易受到系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的影響。從1997年到2006年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或其他原因?qū)е滤_(kāi)發(fā)房屋銷(xiāo)售不理想，將直接導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或接近破產(chǎn)邊緣。

4.銀行在房地產(chǎn)資金鏈中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。銀行不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要資金提供者，同時(shí)通過(guò)按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的重要資金來(lái)源；加之實(shí)際貸款過(guò)程中出現(xiàn)的審查執(zhí)行不嚴(yán)、假按揭、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等不正?，F(xiàn)象，使銀行成為了直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最大潛在受害者。

5.沒(méi)有建立完善的信用評(píng)價(jià)制度，信貸風(fēng)險(xiǎn)難以得到控制。信用評(píng)級(jí)制度的缺失和審核不嚴(yán)等直接導(dǎo)致金融領(lǐng)域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況及系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，當(dāng)宏觀形勢(shì)或行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款的比例有可能迅速上升。

6.房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)仍沒(méi)有起到行業(yè)發(fā)展的警示和指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)行業(yè)供需失衡所帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到及時(shí)抑制。雖然早在2003年原建設(shè)部就提出建立房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)，并已經(jīng)在部分城市進(jìn)行了試點(diǎn)。但目前為止，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度和商品房的銷(xiāo)售火爆局面并未受到影響。2006年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達(dá)26.1平方米，考慮到我國(guó)近幾年商品房開(kāi)發(fā)的數(shù)量，預(yù)計(jì)到2008年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到30平方米。根據(jù)對(duì)不同收入國(guó)家居住水平的分析，中高收入水平國(guó)家平均居住面積29.3平方米，高收入國(guó)家則為46.6平方米。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)還表明，在人均住房面積達(dá)到30~35平方米之前，會(huì)保持比較旺盛的住房需求。從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上看，我國(guó)將很快進(jìn)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售趨淡的時(shí)代，如果不在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)速度上加以適當(dāng)控制，勢(shì)必造成供過(guò)于求的局面，從而導(dǎo)致行業(yè)效益下滑，甚至部分企業(yè)由于房屋難以銷(xiāo)售，進(jìn)而走向破產(chǎn)。同時(shí)，這種風(fēng)險(xiǎn)也勢(shì)必傳遞給銀行和其他資金提供者。

7.與發(fā)達(dá)國(guó)家建立在完善的資本市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)證券化等融資模式不同的是，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源比較單一，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市比例較少，普通投資者難以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或各種有資產(chǎn)抵押的證券實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的利益。

8.“炒房”行為使房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了向部分市場(chǎng)參與者集聚的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生埋下了禍端。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，投機(jī)性“炒房者”將最先成為風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者和傳遞者。雖然我國(guó)近年已出臺(tái)了對(duì)“第二套住房”貸款的限制和對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房?jī)r(jià)上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒(méi)有得到真正的限制。

9.為應(yīng)對(duì)資金緊張局面，一些企業(yè)采取了應(yīng)對(duì)性融資措施，如發(fā)行企業(yè)債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規(guī)范，往往造成債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，還貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

10.部分房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對(duì)于平抑房?jī)r(jià)、解決居民住房需求這一調(diào)控目標(biāo)的作用有待推敲和證實(shí)。例如“招拍掛”制度帶來(lái)的土地獲得成本上升問(wèn)題；對(duì)部分二手房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關(guān)系改變問(wèn)題；對(duì)新建樓盤(pán)戶(hù)型結(jié)構(gòu)的限制既無(wú)理論和實(shí)際依據(jù)，也難以實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)問(wèn)題等。

11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問(wèn)題，從而改變了新建住房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系，造成了不同收入階層利益分配的錯(cuò)位和中低收入階層債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重。

三、基于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的宏觀調(diào)控政策研究

為避免由于政策和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)的“大起大落”，在未來(lái)的宏觀調(diào)控中應(yīng)采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿(mǎn)足的情況下，應(yīng)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，以解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的盲目投資問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力，降低房屋購(gòu)買(mǎi)者的風(fēng)險(xiǎn)。

2.盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)并及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)各類(lèi)信息，以控制房屋的建設(shè)規(guī)模，緩解房屋“非理性”購(gòu)買(mǎi)造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對(duì)供需關(guān)系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)制度，使企業(yè)信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)制度基礎(chǔ)上，創(chuàng)造條件使信用較好的企業(yè)可以通過(guò)發(fā)生企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等方式籌集資金，保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。

4.將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信狀況、已開(kāi)發(fā)房屋銷(xiāo)售情況結(jié)合起來(lái)，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)方式盲目建設(shè)，造成資產(chǎn)負(fù)債比率過(guò)高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大的現(xiàn)象。

5.在規(guī)范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規(guī)行為的同時(shí)，努力為資信水平較高的企業(yè)建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業(yè)資金供應(yīng)的同時(shí)，使普通投資者能分離房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的回報(bào)。

6.通過(guò)提高囤積住房的留置成本、調(diào)整住房交易相關(guān)稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉(zhuǎn)化為住房有效供給，促使房地產(chǎn)領(lǐng)域真實(shí)供需平衡的實(shí)現(xiàn)；通過(guò)簡(jiǎn)化二手房交易手續(xù)、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購(gòu)買(mǎi)者提供簡(jiǎn)捷、利率較低的貸款。

7.通過(guò)土地供給政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資和盲目開(kāi)發(fā)，從總體上避免商品房保有量超過(guò)居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的現(xiàn)象，避免房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

8.調(diào)整政府與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利益機(jī)制，避免政府追求高地價(jià)、高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的“益處”；調(diào)整在土地“招拍掛”中將土地出讓價(jià)格作為決定因素的做法，將土地利用系數(shù)、土地升值系數(shù)、開(kāi)發(fā)商資信狀況等作為決定土地使用權(quán)的因素加以考慮。

除此之外，政府宏觀調(diào)控部門(mén)還應(yīng)該改變對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)房屋戶(hù)型結(jié)構(gòu)的限制政策，轉(zhuǎn)而通過(guò)對(duì)現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、對(duì)房屋需求結(jié)構(gòu)的預(yù)測(cè)等方法來(lái)引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款人的整體風(fēng)險(xiǎn)情況和還債能力的考察，避免還貸風(fēng)險(xiǎn)向少數(shù)群體的累積。

總之，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，避免因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的累積和資金鏈的斷裂造成行業(yè)動(dòng)蕩，國(guó)家應(yīng)在規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序、進(jìn)行供給調(diào)控、完善籌資渠道、盤(pán)活二手房市場(chǎng)、建立行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)等方式來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)，達(dá)到行業(yè)的均衡、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁悅等:均衡理論下房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析.統(tǒng)計(jì)與決策，2008.8

篇6

關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策略

一、引言

隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，樓市的價(jià)格得到了一定的控制，市場(chǎng)的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)向理性消費(fèi)的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)面臨著各種各樣的問(wèn)題，需要?jiǎng)?chuàng)新性的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，適應(yīng)社會(huì)大環(huán)境，采用有效的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)吸引更多的消費(fèi)者，從而使企業(yè)樹(shù)立良好的形象，在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。

二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題

（1）銷(xiāo)售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策之下，我國(guó)房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會(huì)成員的購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)也帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。為了保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房?jī)r(jià)過(guò)高以及市場(chǎng)需求的銳減使得銷(xiāo)售壓力急劇增大。資本的運(yùn)作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房?jī)r(jià)、增大促銷(xiāo)力度，盡快帶動(dòng)房?jī)r(jià)的回調(diào)。

（2）對(duì)理性消費(fèi)更為重視。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)使得人們的消費(fèi)心理更加成熟，對(duì)于理性消費(fèi)更為重視，消費(fèi)者這種消費(fèi)觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代向服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代轉(zhuǎn)變。在購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者首先考慮價(jià)格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對(duì)于朝向、物管、輔助設(shè)施等進(jìn)行綜合考慮。消費(fèi)者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見(jiàn)的軟性條件，對(duì)于服務(wù)的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標(biāo)。

（3）品牌意識(shí)缺乏?，F(xiàn)代社會(huì)，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費(fèi)者行為的一種重要因素，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，一個(gè)知名品牌可以將價(jià)格提升一個(gè)層次，如萬(wàn)科地產(chǎn)就是價(jià)值相當(dāng)高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價(jià)值。某些企業(yè)將一個(gè)項(xiàng)目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢(shì)不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品并進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，最終導(dǎo)致資金短缺，營(yíng)銷(xiāo)受限。

三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng)新

（1）注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中由于沒(méi)有進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查導(dǎo)致很多項(xiàng)目的后續(xù)銷(xiāo)售方面與預(yù)期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平的進(jìn)程中要注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的開(kāi)發(fā)工作。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜程度，密切關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時(shí)也要注重金融方面以及相關(guān)的立法方面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對(duì)影響房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的各個(gè)因素進(jìn)行充分深入的市場(chǎng)調(diào)查研究，進(jìn)而為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供重要的決策資料。

（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。目前，隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和數(shù)量也進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進(jìn)一步增多，良好的品牌對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平具有十分重要的促進(jìn)作用。品牌不僅僅是一個(gè)企業(yè)的標(biāo)識(shí)，同時(shí)還是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽(yù)得到大眾的廣泛認(rèn)可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)水平的進(jìn)程中，要進(jìn)一步加大企業(yè)的品牌建設(shè)力度，將品牌建設(shè)作為企業(yè)工作的重中之重來(lái)對(duì)待，通過(guò)塑造高品質(zhì)的工程來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)的品牌形象，進(jìn)而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認(rèn)可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境能夠得到進(jìn)一步的改善。

（3）加強(qiáng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)水平的提升離不開(kāi)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化的建設(shè)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)一直到推向市場(chǎng)的過(guò)程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊(yùn)含在產(chǎn)品中進(jìn)而推向市場(chǎng)。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化建設(shè)的進(jìn)程中，要本著以人為本的營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)為顧客營(yíng)造更好的居住環(huán)境，將人文關(guān)懷貫徹于整個(gè)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作中，建立起獨(dú)具特色的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化，進(jìn)而通過(guò)文化的帶動(dòng)力來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平。

（4）樹(shù)立綠色營(yíng)銷(xiāo)理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機(jī)越來(lái)越嚴(yán)重，人們對(duì)于環(huán)境保護(hù)也越來(lái)越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中引進(jìn)了以環(huán)境保護(hù)為主旨的綠色營(yíng)銷(xiāo)理論，以綠色文化、環(huán)境保護(hù)為內(nèi)涵，將綠色營(yíng)銷(xiāo)作為企業(yè)的核心營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)開(kāi)展企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作。在開(kāi)展綠色營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)工作，針對(duì)目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的綠地規(guī)劃，針對(duì)當(dāng)前人們節(jié)能意識(shí)的提升在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設(shè)，將綠色營(yíng)銷(xiāo)理念貫穿于整個(gè)工程的規(guī)劃建設(shè)以及后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，進(jìn)而使得綠色營(yíng)銷(xiāo)成為企業(yè)的一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平。

四、結(jié)語(yǔ)

宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)存在很大的不確定性，為了適應(yīng)激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)要充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的智慧，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)理念，用綠色的營(yíng)銷(xiāo)理念為推動(dòng)社會(huì)的健康發(fā)展，樹(shù)立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，應(yīng)抓住消費(fèi)者的心理，將多種營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行巧妙結(jié)合，吸引消費(fèi)者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營(yíng)銷(xiāo)方式，走在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。

（作者單位為蘇州大學(xué)商學(xué)院MBA2012秋1班）

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ),但市場(chǎng)配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會(huì)資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對(duì)較強(qiáng)。

1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重的增長(zhǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順;（5）作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長(zhǎng)過(guò)快。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措

國(guó)家兩會(huì)的召開(kāi)和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到我國(guó)政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡(jiǎn)單的是為了打壓房?jī)r(jià)和整頓市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格，理順?lè)康禺a(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國(guó)政府和相關(guān)部門(mén)又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國(guó)這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。

2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對(duì)今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，國(guó)土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開(kāi)全國(guó)電視電話(huà)會(huì)議，正式開(kāi)始安排布置我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對(duì)各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國(guó)家用地政策搞別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行全面檢查。此次國(guó)土資源部等八部委的專(zhuān)項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國(guó)2007年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒(méi)收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。

2.2土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法

土地增值稅是我國(guó)宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局和各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對(duì)其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類(lèi)似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售以后再進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開(kāi)征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國(guó)一直以來(lái)沒(méi)有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對(duì)土地增值稅清算中的一些具體問(wèn)題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡(jiǎn)化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專(zhuān)項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，突出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷(xiāo)售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專(zhuān)項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧?duì)各種違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場(chǎng)領(lǐng)域也將對(duì)各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專(zhuān)項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢(qián)交易等行為，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

2.4推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過(guò)程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間,同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5完善房地產(chǎn)法律制度

運(yùn)用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段,主要是通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］洪開(kāi)榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.

篇8

摘要：近年來(lái)，為了解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施，這些調(diào)控政策從立法性質(zhì)來(lái)說(shuō)，均是法律層次較低的規(guī)范性文件，但對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。本文從經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的基本概念出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基本原則與措施。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；整體性；間接性

一、經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

（一）宏觀調(diào)控的概念與特征

宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)，實(shí)際上是政府針對(duì)市場(chǎng)情況，以特定的經(jīng)濟(jì)、法律或者行政手段，以協(xié)助市場(chǎng)客服缺陷和市場(chǎng)調(diào)整的失靈為目的，以調(diào)整社會(huì)總需求和總供給之間的平衡為手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制的行為，行為的結(jié)果必然是為了追求整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、持續(xù)增長(zhǎng)的最終目標(biāo)。

從經(jīng)濟(jì)法的角度看，宏觀調(diào)控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點(diǎn)。其中，宏觀調(diào)控的對(duì)象具有整體性的特征，它關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)，注重對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體來(lái)說(shuō)，政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、發(fā)展穩(wěn)定、促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，作用范圍涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)全局。

間接性是指宏觀調(diào)控不是通過(guò)直接手段而是間接手段間接影響市場(chǎng)主體的行為，政府等監(jiān)管部門(mén)不會(huì)直接干預(yù)市場(chǎng)主體的個(gè)別經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。間接手段主要是指能夠影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的杠桿工具，包括財(cái)政手段、稅收手段、金融手段等財(cái)政經(jīng)濟(jì)政策。國(guó)家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動(dòng)社會(huì)眾多經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（二）政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的職能定位

依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念，市場(chǎng)實(shí)際是范對(duì)國(guó)家的管制的，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，拋開(kāi)結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是加強(qiáng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干涉，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管制。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)在，國(guó)家已經(jīng)作為重大影響的經(jīng)濟(jì)實(shí)體存在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，已經(jīng)不可能有任何國(guó)家獨(dú)立與市場(chǎng)之外。這就決定了國(guó)家權(quán)力的運(yùn)用必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生影響，因?yàn)閲?guó)家掌握了大量的資源和權(quán)力，而如何有效的規(guī)范國(guó)家行為，讓國(guó)家和市場(chǎng)在法制規(guī)范中有效運(yùn)行，有利于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，這是當(dāng)前迫切需要關(guān)注的問(wèn)題。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，國(guó)家應(yīng)當(dāng)恪守經(jīng)濟(jì)法基本精神，更多地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)和促進(jìn)，而不是限制和剝奪。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，政府的首要任務(wù)是維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有序的的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會(huì)整體利益來(lái)看，以下特征是必須具備的：首先，社會(huì)整體利益的收益對(duì)象必須具備非特定性，不能是某個(gè)指定的個(gè)體。其次，在利益設(shè)定上，不會(huì)排斥涵蓋整個(gè)社會(huì)的商業(yè)目的，更不會(huì)排斥促進(jìn)公共利益的各種群體利益，但是設(shè)定上不能是基于個(gè)別主體的商業(yè)目的而設(shè)定。第三，公共利益不以個(gè)體為意志為轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)，而必須通過(guò)特定的法定程序來(lái)實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法基本原則要求宏觀調(diào)控要著眼于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運(yùn)行，影響對(duì)象的范圍是社會(huì)經(jīng)濟(jì)全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調(diào)控目標(biāo)的制定和調(diào)控對(duì)象的選擇上，必須將穩(wěn)定房?jī)r(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，維護(hù)公眾利益作為調(diào)控目的，以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)作為調(diào)控對(duì)象。

（二）間接性原則

宏觀調(diào)控法的調(diào)整方法是一種間接調(diào)整的方法，這是由宏觀調(diào)控的性質(zhì)決定的。政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，政府通過(guò)計(jì)劃、財(cái)政、金融、稅收、物價(jià)等方面的法律化的政策作用于市場(chǎng)，而后者通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體的交易活動(dòng)符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求。

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控向來(lái)具有較強(qiáng)的政策性，這些政策對(duì)宏觀調(diào)控法的制定有很大的指導(dǎo)作用，而經(jīng)濟(jì)法恰好是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調(diào)控有利于依法貫徹落實(shí)。反過(guò)來(lái)，宏觀調(diào)控政策又為制定經(jīng)濟(jì)法的具體條款進(jìn)行了有效嘗試。

（三）經(jīng)濟(jì)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)法是最為重要的法律部門(mén)，原因在于，宏觀調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)整，主要是通過(guò)行政、經(jīng)濟(jì)、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)決定了這類(lèi)手段不能在法律框架之外運(yùn)行，那就決定了所有的宏觀調(diào)整的認(rèn)可和保護(hù)必須通過(guò)相應(yīng)的法制。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)決策、法律及各類(lèi)施行措施組成統(tǒng)一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財(cái)政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調(diào)控要求；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)手段以房地產(chǎn)決策為導(dǎo)向，包括經(jīng)濟(jì)法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監(jiān)察行政行為。這三種調(diào)控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)系過(guò)程中最規(guī)范、最主要的手段。

三、結(jié)語(yǔ)

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策是國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展而出臺(tái)的引導(dǎo)意見(jiàn)，區(qū)別于權(quán)力機(jī)構(gòu)依據(jù)《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無(wú)論是作為行政管理立法的《城市房地產(chǎn)管理法》，還是保護(hù)民事權(quán)利的實(shí)體立法《物權(quán)法》，均沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容。雖然這些這些措施對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控產(chǎn)生了一定的積極效果，但是沒(méi)有從根本上扭轉(zhuǎn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

政府在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，必須防止調(diào)控行為與措施過(guò)度政策化，回歸經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的本位，堅(jiān)持宏觀調(diào)控法的基本原則，明確政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職責(zé)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控立法。（作者單位：西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]參見(jiàn)徐孟洲：《耦合經(jīng)濟(jì)法論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2010 年版，第208 頁(yè)—209 頁(yè)。

[2]參見(jiàn)聶飛舟：《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法反思》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)》，2009年10月，總第346期。

[3]參見(jiàn)黃珊珊：《經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題》，載于《法制與社會(huì)》，2012年3月（上）。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控

受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)近些年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很大的問(wèn)題，這就集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格逐漸出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，一些房地產(chǎn)產(chǎn)品成交率也呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢(shì)。為此，政府要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格管制，也就是宏觀調(diào)控。但是，關(guān)于一些政府要不要拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在著諸多的歧義。一方面，人們認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于平常人來(lái)說(shuō)是比較高的，另外一方面認(rèn)為我國(guó)需要緊急啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是由于我國(guó)的房地產(chǎn)能夠有效促進(jìn)我國(guó)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的回升也標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。

1 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)，特別是自從2008金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)政府逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這不僅可以有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。還可以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而準(zhǔn)確的市場(chǎng)形勢(shì)分析是進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)，在我國(guó)的學(xué)術(shù)界和經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家看來(lái)，對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在著諸多的分歧，一般存在著各種說(shuō)法；例如，“泡沫經(jīng)濟(jì)論”以及“基本健康論”和“無(wú)泡沫論”這幾種不同的觀點(diǎn)，為此，筆者要能夠從以下幾個(gè)方面進(jìn)行逐一探討，去理清當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。

（一）從房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給和總的需求量來(lái)看。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展和完善，我國(guó)商品房供需量上總體是處于平衡的狀態(tài)。但是進(jìn)入到新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供應(yīng)與需求、投資和消費(fèi)共進(jìn)的局面。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系上還是存在著不少的問(wèn)題。在對(duì)于商品房的供應(yīng)關(guān)系上，目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的投資需求主要體現(xiàn)在正常需求、被動(dòng)需求以及投機(jī)需求和投資需求這四種。其中對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現(xiàn)象中看出其中的問(wèn)題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求情況，

（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上有些上升速度太快，漲幅速度超過(guò)市場(chǎng)上的預(yù)期，在對(duì)近三年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅速度超過(guò)人們的想象預(yù)期，這些就成為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中突出的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)，在2004年以來(lái)，我國(guó)興建的商品房的銷(xiāo)售價(jià)格上漲14%，到2005年以來(lái)，全國(guó)的房?jī)r(jià)逐漸上漲了15%以上，這些數(shù)據(jù)都充分表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲速度已經(jīng)超過(guò)人們的預(yù)期，這些都將加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，從而為以后的房?jī)r(jià)大起大落隱含了后患。

（三）從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需結(jié)構(gòu)上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)于各類(lèi)商品房的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)各種房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶(hù)型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較小的，這些都與居民的收入結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平都存在一定的差異性，兩者之間產(chǎn)生了嚴(yán)重的供求矛盾。住房供給結(jié)構(gòu)的失調(diào)也是住房?jī)r(jià)格上急速上升的一個(gè)重要原因。

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的分析

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問(wèn)題，已經(jīng)引起了中央政府的高度重視，只有堅(jiān)決抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱的現(xiàn)象，堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)這已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控發(fā)展的重要內(nèi)容，為此，我國(guó)相關(guān)的政府部門(mén)已經(jīng)采取了相關(guān)的措施來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。針對(duì)我國(guó)一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資過(guò)熱的情況，我國(guó)政府必須要對(duì)此做出相關(guān)的指示。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策實(shí)踐和理論還不是運(yùn)用很熟練，仍然需要在不斷的探索實(shí)踐過(guò)程中加強(qiáng)宏觀調(diào)控的研究。

（一）建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控體系

在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要能夠以國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行仔細(xì)分析和研究，這樣更好地為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控打下基礎(chǔ)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到很強(qiáng)的制約性，所以，要能夠切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這就必須要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)密地監(jiān)控，并對(duì)市場(chǎng)預(yù)期做出科學(xué)和理性的分析，做好是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定近期、中期和遠(yuǎn)期的分析，這樣對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩年之內(nèi)可以進(jìn)行有效的監(jiān)管，從而能夠切實(shí)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的及時(shí)性，對(duì)于制定房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的五年，這就必須要能夠組織相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家和學(xué)者進(jìn)行科學(xué)地分析和探討來(lái)共同完成。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出有效判斷，就可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向能夠有所了解，從而能夠?qū)ξ覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做到初步把握，使得宏觀調(diào)控更加準(zhǔn)確。

（二）準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)發(fā)展的階段性和周期性

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的復(fù)蘇、繁榮以及蕭條時(shí)期的把握，可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)做出一個(gè)長(zhǎng)期的、總體性的認(rèn)識(shí)，能夠有效避免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形式做出準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識(shí)，這是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時(shí)，可以將調(diào)控的重點(diǎn)放到促進(jìn)合理需求上，通過(guò)抑制過(guò)度的消費(fèi)需求，依法打擊不合理的短期房?jī)r(jià)炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目性，當(dāng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷時(shí)，這就需要能夠采取相關(guān)的刺激消費(fèi)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效的提升作用，從而鼓勵(lì)投資與開(kāi)發(fā)的調(diào)控措施，這樣可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。在實(shí)際監(jiān)控工作中，要能夠切實(shí)注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，防止硬套房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的著陸，有效避免宏觀調(diào)控的“急剎車(chē)”所造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

（三）建立健全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)制度，

加強(qiáng)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論引導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，不斷增強(qiáng)政策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的研究力度，研究和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)信息標(biāo)明制度，通過(guò)向社會(huì)市場(chǎng)運(yùn)行信息，建立土地成交以及商品房?jī)r(jià)格標(biāo)示制度，能夠不斷加強(qiáng)社會(huì)中各個(gè)有關(guān)部門(mén)的信息溝通與整理，從而能夠形成一個(gè)透明、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，能夠積極引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)行投資和消費(fèi)。另外還要能夠不斷加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房?jī)r(jià)的行為。

（四）整頓和規(guī)范相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為

要能夠嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)進(jìn)入，依據(jù)相關(guān)的法律，對(duì)一些違法違規(guī)的銷(xiāo)售行為進(jìn)行嚴(yán)管?chē)?yán)追。對(duì)一些虛假合同和囤積房源的行為要對(duì)相關(guān)的人員進(jìn)行查處，特別是要注意對(duì)一些不實(shí)的房?jī)r(jià)消息和銷(xiāo)售行為進(jìn)行依法取締，并及時(shí)向社會(huì)各界進(jìn)行公布。加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管力度，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供應(yīng)量，通過(guò)調(diào)整商業(yè)銀行的存款以及利率等一系列的措施來(lái)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，從而可以有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

3 結(jié)語(yǔ)

要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，不斷加強(qiáng)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論引導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)政府部門(mén)決策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的研究力度，研究和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)信息標(biāo)明制度，只有這樣，才能不斷促進(jìn)和強(qiáng)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

篇10

經(jīng)歷了從20世紀(jì)90年代開(kāi)始的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢(shì)跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)與活力，成為其發(fā)展過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過(guò)對(duì)其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的調(diào)整來(lái)提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力，以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境，保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1993年以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏，國(guó)家也適時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控，綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?！皣?guó)十六條”、“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等政策的相繼出臺(tái)，擊碎了房地產(chǎn)泡沫，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，房地產(chǎn)市場(chǎng)在迎接美好前景的同時(shí)，也面臨巨大的挑戰(zhàn)。

（一） 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置謹(jǐn)慎，土地出現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象。國(guó)家的宏觀調(diào)控政策中，土地政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢(shì)。2008年到2010年，國(guó)家為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)制定并投入實(shí)施了四萬(wàn)億計(jì)劃，使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢(shì)；而2010年以后，政府出臺(tái)了嚴(yán)格的土地調(diào)控政策，使得政府在對(duì)土地出讓的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求，包括限制戶(hù)型、實(shí)行限價(jià)房計(jì)劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標(biāo)為主等，這些措施對(duì)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外，2014年6月國(guó)土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，防止地方政府為謀求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)急功近利，加強(qiáng)了對(duì)用地規(guī)模的整體調(diào)控，力圖實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標(biāo)。國(guó)家對(duì)土地資源的調(diào)控政策，使政府對(duì)土地的出讓以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的購(gòu)置更加謹(jǐn)慎，2014年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14807萬(wàn)平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，部分城市土地出現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象[1]。

2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要面向大中城市，對(duì)小城及以下關(guān)注不夠。2014年，國(guó)家發(fā)改委提出對(duì)大中小城市實(shí)行區(qū)別分類(lèi)的戶(hù)籍政策，即：全面放開(kāi)城鎮(zhèn)及小城市戶(hù)籍限制，有序開(kāi)放中等城市落戶(hù)限制，合理確定大城市落戶(hù)條件，嚴(yán)格限制特大城市人口數(shù)量。對(duì)戶(hù)籍政策的調(diào)整，為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件，同時(shí)促進(jìn)了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴(kuò)大，平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，并且市場(chǎng)向小城市及村鎮(zhèn)的擴(kuò)大正在進(jìn)行當(dāng)中，市場(chǎng)的全面建立還需要一段過(guò)程。

3. 保障性住房建設(shè)力度加大，地產(chǎn)商勞動(dòng)需求增大。2014年，我國(guó)銀監(jiān)會(huì)批復(fù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部，這一部門(mén)的建立，有助于減輕中低收入者購(gòu)房壓力，強(qiáng)化了社會(huì)保障體系，力圖實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在2012年11月12日舉行的十記者招待會(huì)上，十代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō) ，“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬(wàn)套，2011年已經(jīng)開(kāi)工1000萬(wàn)套，今年開(kāi)工了700多萬(wàn)套，明年計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量不會(huì)低于500萬(wàn)套[2]。 這一政策的實(shí)施，對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的作用，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望，促使各企業(yè)積極響應(yīng)國(guó)家政策，也使得行業(yè)內(nèi)對(duì)勞動(dòng)力的需求擴(kuò)大。

4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大，資金來(lái)源單一。2003年開(kāi)始，國(guó)家就通過(guò)“121號(hào)文件”來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調(diào)控，文件一出，增加了購(gòu)買(mǎi)高檔房或者第二套住房以上的消費(fèi)者的壓力，有效的抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。近些年來(lái)，對(duì)于消費(fèi)者買(mǎi)房，乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴(yán)格把控狀態(tài)，使得地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺，大部分資金來(lái)自于銀行貸款，以及國(guó)家對(duì)貸款政策的嚴(yán)格把控，使得地產(chǎn)商面臨資金危機(jī)，甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。

（二）宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題

1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國(guó)家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓?zhuān)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要用更高的價(jià)格獲取招標(biāo)的資格，這無(wú)疑使得原本資金儲(chǔ)備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，國(guó)家對(duì)土地出讓的限制，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象，但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品為住宅，其戶(hù)型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。

2.目標(biāo)市場(chǎng)范圍小，建設(shè)重心過(guò)于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對(duì)中低收入者提供了購(gòu)房保障，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中低收入者市場(chǎng)的關(guān)注度不夠。另外，在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類(lèi)型主要是高檔別墅，產(chǎn)品類(lèi)型過(guò)于單一。而市場(chǎng)的過(guò)于集中導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成績(jī)平平，受限嚴(yán)重，無(wú)論是產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)還是推廣以及銷(xiāo)售都受到很大影響，因此，市場(chǎng)規(guī)模亟待擴(kuò)大，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品建設(shè)重心亟待轉(zhuǎn)移。

3.地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)資金儲(chǔ)備不足，過(guò)于依賴(lài)銀行貸款。目前來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實(shí)力來(lái)維持產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，過(guò)多的依賴(lài)外力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題。正是因?yàn)樾袠I(yè)自有資金儲(chǔ)備不足，開(kāi)發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對(duì)于其他融資手段的應(yīng)用還比較少，過(guò)度的依賴(lài)銀行貸款導(dǎo)致的融資結(jié)構(gòu)單一，也成為宏觀調(diào)控政策下，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。

4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活，缺乏新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)成交量影響深遠(yuǎn)，缺少有效的應(yīng)對(duì)限制政策的戰(zhàn)略對(duì)策。在眾多的限制政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊走老路，未能及時(shí)靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)政策變化反應(yīng)不靈敏，沒(méi)有制定有效的應(yīng)對(duì)限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業(yè)內(nèi)沒(méi)有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，過(guò)度依靠抬高房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)還是建設(shè)大戶(hù)型，實(shí)施高房?jī)r(jià)。但是，就宏觀調(diào)控政策而言，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)和戶(hù)型的限制近些年來(lái)將不會(huì)放松，因此，此類(lèi)方法對(duì)于謀求利潤(rùn)的作用將會(huì)逐步消失。

2013年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為8.6萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)19.8%，比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額為5.9萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)19.4%；辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為4652億元，同比增長(zhǎng)值高達(dá)38.2%；2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示， 2010年以來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺(tái)式良好，但針對(duì)上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅，整個(gè)行業(yè)需要有針對(duì)性的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。

二、當(dāng)前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題，整個(gè)行業(yè)應(yīng)該提高其對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)能力，逐步進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，靈活市場(chǎng)策略，調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和市場(chǎng)機(jī)遇，以便房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家大的宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

（一）調(diào)整經(jīng)營(yíng)觀念。發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營(yíng)理念著眼于對(duì)土地的開(kāi)發(fā)以及產(chǎn)品的銷(xiāo)售，不太注重產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下，商品化的程度也大大加深，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)內(nèi)，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。因此，注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)必須關(guān)注的問(wèn)題。如何商品的價(jià)值最大化，將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在滿(mǎn)足消費(fèi)者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下，也要為消費(fèi)者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時(shí)，也要具備隨著消費(fèi)者需求變化而提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變能力。

（二）調(diào)整土地開(kāi)發(fā)模式。發(fā)展初期的地產(chǎn)商，把對(duì)土地的開(kāi)發(fā)作為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，過(guò)于注重開(kāi)發(fā)新的土地來(lái)發(fā)展經(jīng)營(yíng)，建設(shè)產(chǎn)品已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從單純開(kāi)發(fā)獲取土地調(diào)整為對(duì)土地的重復(fù)利用，對(duì)空間的二次利用。重復(fù)利用、以及二次利用與開(kāi)發(fā)新建、拆舊建新不同，指得是對(duì)舊的建筑物進(jìn)行重新包裝、翻新的過(guò)程[3]。這種方式，在其他國(guó)家已經(jīng)初具雛形，并產(chǎn)生了很好的效果。開(kāi)發(fā)方式的轉(zhuǎn)變，不僅能減小國(guó)家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來(lái)的壓力，也能為國(guó)家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。這一策略可以緩解國(guó)家的土地壓力，也從另一個(gè)側(cè)面，為國(guó)家放寬對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國(guó)家土地政策從緊的情況下，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（三）調(diào)整目標(biāo)市場(chǎng)。隨著戶(hù)籍政策的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變。農(nóng)民戶(hù)籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶(hù)籍難度減小，中、小城市戶(hù)籍政策的放開(kāi)，無(wú)疑會(huì)打開(kāi)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，將市場(chǎng)眼光擴(kuò)大，更加重視中小城市的市場(chǎng)。另外，國(guó)家住房保障制度的實(shí)行，使得中低收入者也能夠有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)自己的房屋，擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開(kāi)了中低收入者的市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該將中低收入者逐步納入其主要開(kāi)拓的市場(chǎng)行列。

（四）調(diào)整產(chǎn)品多樣性。目標(biāo)市場(chǎng)范圍的擴(kuò)大，相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的多樣性，需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標(biāo)市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來(lái)，依據(jù)國(guó)家政策、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)定位，有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)商品，力圖準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求，抓住機(jī)遇，更好發(fā)展。針對(duì)住宅用地，合理規(guī)劃中小戶(hù)型的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化；對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需謹(jǐn)慎，對(duì)于繁華商圈，避免重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華，應(yīng)針對(duì)具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當(dāng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與選址，要在盡量少的破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡量與政府合作，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有序化與合理化；就目前形勢(shì)看，我國(guó)房交量處于萎縮狀態(tài)，因此，繼續(xù)開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品將會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過(guò)于求的狀態(tài)，因此對(duì)舊樓的改造將會(huì)一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是，對(duì)舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結(jié)構(gòu)堅(jiān)固的，對(duì)于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過(guò)程中，可以對(duì)樓體外觀進(jìn)行重新裝潢，對(duì)內(nèi)部格局進(jìn)行改造，使之符合當(dāng)代消費(fèi)者的需求，成為更有價(jià)值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿(mǎn)足更多消費(fèi)者的需求，緩解交易萎縮的態(tài)勢(shì)。

（五）調(diào)整開(kāi)發(fā)融資模式。就當(dāng)前我國(guó)的形式來(lái)看，各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來(lái)源于銀行貸款，國(guó)家信貸政策的縮緊無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大壓力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開(kāi)發(fā)融資的模式，也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機(jī)構(gòu)、基金公司等渠道，獲得產(chǎn)品開(kāi)發(fā)資金，解決當(dāng)前資金短缺，墊資建設(shè)以及無(wú)力償還貸款等問(wèn)題。企業(yè)可以通過(guò)對(duì)短期資金需求的合理預(yù)測(cè)，合理安排、選擇合作機(jī)構(gòu)，安排企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，不斷拓寬企業(yè)融資渠道，從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險(xiǎn)。

（六）調(diào)整供應(yīng)商與購(gòu)買(mǎi)者之間的關(guān)系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響，他們建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過(guò)程中，通過(guò)政策措施乃至法律手段，要求供應(yīng)商完全的產(chǎn)品信息，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商與購(gòu)買(mǎi)者之間的信息平衡，實(shí)現(xiàn)行業(yè)一級(jí)市場(chǎng)的有序發(fā)展[4]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適時(shí)調(diào)整供應(yīng)商與購(gòu)買(mǎi)者之間的關(guān)系，全面的產(chǎn)品信息，包括附加產(chǎn)品信息，使得消費(fèi)者能夠全面了解產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)交易公平。另外，房地產(chǎn)商應(yīng)該多站在消費(fèi)的角度思考問(wèn)題，進(jìn)而可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)消費(fèi)者需求，更好的銷(xiāo)售商品，同時(shí)打破傳統(tǒng)的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式，拉近供應(yīng)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系，獲取更多消費(fèi)者的信任，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（七）制定新的應(yīng)對(duì)稅制改革的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢(shì)所趨，而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)成本提高，因此，企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)戰(zhàn)略來(lái)應(yīng)對(duì)稅制改革帶來(lái)的威脅。首先，企業(yè)應(yīng)該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費(fèi)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營(yíng)模式，形成供建一體化，節(jié)約成本；另外，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過(guò)關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價(jià)值來(lái)提高行業(yè)公信度，結(jié)合國(guó)家有力的價(jià)格調(diào)控，使產(chǎn)品價(jià)格到達(dá)消費(fèi)者可接受范圍，保障產(chǎn)品成交量，使得行業(yè)在稅制改革的壓力下，也能穩(wěn)定發(fā)展。