一、《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定

《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。本文討論的是不動(dòng)產(chǎn)，因此，筆者將結(jié)合《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，從不動(dòng)產(chǎn)的角度，來分析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件。

1.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。這是對受讓人主觀方面的要求。善意是相對于惡意而言的，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)是基于善意，不知道出讓人沒有處分權(quán)，并且因相信不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力而與出讓人進(jìn)行交易。

2.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這是對受讓人受讓方式的要求。善意取得必須支付合理的對價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，是犧牲財(cái)產(chǎn)交易靜的安全來維護(hù)動(dòng)的安全，是犧牲原權(quán)利人的利益來保護(hù)善意第三人的利益。受讓人如果不支付合理的對價(jià)，沒有為取得該不動(dòng)產(chǎn)付出相應(yīng)的代價(jià)，則原權(quán)利人如果要追回該不動(dòng)產(chǎn)，這一行為雖然會對受讓人造成一定的影響或不必要的麻煩，但由于受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是無償?shù)?，法律就沒有必要犧牲原權(quán)利人的利益來保護(hù)受讓人的利益。

3.通過一定的公示方法完成了物權(quán)的變動(dòng)。這是對受讓人受讓形式的要求。依照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀谋仨氁呀?jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間為該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。

以上三點(diǎn)是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件的簡要分析，跟2005年的《物權(quán)法草案》相比，刪除了“轉(zhuǎn)讓合同有效”這一要件。筆者認(rèn)為，這一做法是科學(xué)的，“三要件”說比“四要件”說更加合理。關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，《合同法》第五十一條有明確的規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”《物權(quán)法草案》“轉(zhuǎn)讓合同有效”的規(guī)定，其實(shí)事實(shí)上是通過物權(quán)法的規(guī)定修改和補(bǔ)充了《合同法》第五十一條的規(guī)定。而合同的效力問題是屬于合同法的范疇，應(yīng)該通過合同法的完善來完善，而不能通過物權(quán)法來加以規(guī)定。

[案情回顧]一起冒名出售房屋案

2006年5月，某市居民張煥購買了該市東方家園小區(qū)的一套住宅，面積200平方米。2007年5月，張煥在某報(bào)紙上刊登了出售其東方家園房屋的信息，一位自稱劉金龍的男士根據(jù)該信息提供的方式聯(lián)系張煥，商談購房事宜。在第三次見面和洽談期間，劉金龍將事先準(zhǔn)備好的假房產(chǎn)證與張煥出示的真房產(chǎn)證做了“調(diào)包”。隨后，劉金龍?zhí)岢鲆绕谧庥靡粋€(gè)月，張煥未與劉金龍簽訂租賃合同便把鑰匙交給劉金龍。2007年7月15日，擬買受人李大慶根據(jù)張煥的信息中的地址和看房時(shí)間，直接到東方家園了解房屋狀況。劉金龍自稱張煥，與李大慶就購房事宜進(jìn)行了磋商。雙方初步約定，以11000元/每平米的價(jià)格交易該房屋，并約定于同年7月23日一起到房屋登記管理部門辦理過戶手續(xù)。一旦房管部門審查無誤，李大慶便立即付款。

7月23日，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現(xiàn)場辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。劉金龍出示了其與李煥調(diào)包的真實(shí)的房產(chǎn)證。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審核認(rèn)為，確實(shí)為真實(shí)的房產(chǎn)證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍，高仿真）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復(fù)印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對此均未審核。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為過戶手續(xù)齊全，隨即辦理了過戶登記。李大慶于次日按照劉金龍?zhí)峁┑你y行賬號匯付了220萬元房款。

3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經(jīng)收到房款，便按照劉金龍?zhí)峁┑碾娫捖?lián)系，但手機(jī)已經(jīng)關(guān)機(jī)，無法聯(lián)系。其再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經(jīng)出差，并且告知了張煥聯(lián)系電話。房間內(nèi)掛了一張張煥夫婦的結(jié)婚照片，李大慶并未因此產(chǎn)生懷疑，事后也未與張煥電話聯(lián)系。10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發(fā)現(xiàn)此前與其交易的“張煥”是騙子。張煥認(rèn)為，李大慶上當(dāng)受騙應(yīng)當(dāng)自擔(dān)后果，而拒絕交付房屋。第二天，房屋管理部門通知李大慶領(lǐng)取房屋登記證書（證書上記載的變更登記日期為7月31日），李大慶領(lǐng)取登記證的當(dāng)天下午，再次持證要求張煥交付房屋。雙方為此發(fā)生爭議，張煥首先到公安機(jī)關(guān)報(bào)案，但案件始終未能告破，劉金龍下落不明。三個(gè)月后，張煥便訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉(zhuǎn)登記，或者登記部門按照市價(jià)賠償全部房款。

[焦點(diǎn)筆談]

《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！边@里規(guī)定的我國善意取得制度，不僅包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)。本文結(jié)合上述案例，探討我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度建立的過程，以及適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基本規(guī)則。

【摘要】

本文從權(quán)利外觀理論出發(fā)，對不動(dòng)產(chǎn)善意取得的否定說與肯定說進(jìn)行評介，認(rèn)為在現(xiàn)代社會，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得較動(dòng)產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過考察先進(jìn)國家的立法，認(rèn)為法國、日本等未承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，實(shí)與其不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查主義有關(guān)。我國乃實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎(chǔ)。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項(xiàng)重要制度，對于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來的。⑴由經(jīng)濟(jì)生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護(hù)手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀(jì)而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學(xué)說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟(jì)國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。⑵然而，善意取得制度是否亦適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見解。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

⒈否定說。目前我國學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還?！雹侵劣诓粍?dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，⑷“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！雹晒试诮⒉粍?dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用。”⑹即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上?！雹藢τ凇耙训怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！雹?/p>

⒉肯定說。持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。他們認(rèn)為我國《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。⑼并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。⑾

一、案例簡介

1999年借款人王興業(yè)向工商銀行瓊海支行貸款18萬元，以位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)元亨街共有房產(chǎn)“海國用(96)字1730號土地使用權(quán)證”和“海房權(quán)證海字第2305號房屋所有權(quán)證”作為貸款抵押物，雙方簽訂了《抵押合同》。后王興業(yè)無力還款，工商銀行瓊海支行訴至法院，通過處置抵押物償還了貸款。事隔10年后，王興業(yè)的姐夫許世佳向法院申請?jiān)賹?，起訴稱該抵押房產(chǎn)為其所有，王興業(yè)無權(quán)處分該抵押房產(chǎn)，請求法院確認(rèn)王興業(yè)與瓊海工行簽訂的抵押合同無效。一審法院認(rèn)為：被申請人(即原審被告)王興業(yè)是用他人的財(cái)產(chǎn)，通過不正當(dāng)手段辦理產(chǎn)權(quán)證書，以違法取得的產(chǎn)權(quán)證為自己的借款設(shè)置抵押，其不是該抵押房產(chǎn)的真正權(quán)利人，無權(quán)處分該抵押物。

由于借款抵押物不符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，其抵押行為無效。判決被申請人王興業(yè)與工商銀行瓊海支行訂立的《抵押合同》無效。工商銀行瓊海支行不服，提出上訴，理由如下：(1)上訴人在與被上訴人(原審被告)王興業(yè)簽訂《抵押合同》的當(dāng)時(shí)，手續(xù)完備，證件齊全，抵押真實(shí)合法有效，上訴人不存在任何過錯(cuò)。(2)基于公示公信原則，上訴人有理由相信瓊海市政府和瓊海市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的權(quán)利證書是真實(shí)有效的。(3)上訴人作為貸款人、抵押權(quán)人，合法處置抵押物，收回貸款本金利息的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。(4)根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定，善意占有人可以取得權(quán)利的類型不僅僅限于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，還包括了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，以及動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的其他物權(quán)。上訴人善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，合法權(quán)利應(yīng)該受到法律保護(hù)。正是利用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得這個(gè)切人點(diǎn)，工商銀行瓊海支行最終取得二審法院的支持，扭轉(zhuǎn)了訴訟局面，反敗為勝。這是銀行利用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度維護(hù)自身權(quán)益的一個(gè)經(jīng)典案例，很有借鑒意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得，是指無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押。善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿從而取得抵押權(quán)．在真正權(quán)利人行使權(quán)利時(shí)，善意第三人可以抵押權(quán)的善意取得而優(yōu)先行使受償權(quán)。

(一)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的法律變遷

【摘要】

本文從權(quán)利外觀理論出發(fā)，對不動(dòng)產(chǎn)善意取得的否定說與肯定說進(jìn)行評介，認(rèn)為在現(xiàn)代社會，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得較動(dòng)產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過考察先進(jìn)國家的立法，認(rèn)為法國、日本等未承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，實(shí)與其不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查主義有關(guān)。我國乃實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎(chǔ)。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項(xiàng)重要制度，對于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來的。⑴由經(jīng)濟(jì)生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護(hù)手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀(jì)而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學(xué)說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟(jì)國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。⑵然而，善意取得制度是否亦適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見解。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

⒈否定說。目前我國學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。”⑶至于不動(dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，⑷“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！雹晒试诮⒉粍?dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用?！雹始词勾嬖凇安粍?dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上。”⑺對于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”⑻

⒉肯定說。持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。他們認(rèn)為我國《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。⑼并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。⑾

【摘要】本文從權(quán)利外觀理論出發(fā)，對不動(dòng)產(chǎn)善意取得的否定說與肯定說進(jìn)行評介，認(rèn)為在現(xiàn)代社會，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得較動(dòng)產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過考察先進(jìn)國家的立法，認(rèn)為法國、日本等未承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，實(shí)與其不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查主義有關(guān)。我國乃實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎(chǔ)。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項(xiàng)重要制度，對于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來的。由經(jīng)濟(jì)生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護(hù)手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀(jì)而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學(xué)說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟(jì)國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見解。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

⒈否定說。目前我國學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還?！敝劣诓粍?dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！惫试诮⒉粍?dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用。”即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上。”對于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”

⒉肯定說。持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。他們認(rèn)為我國《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。

否定說雖然都反對不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，但其各自反對的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)以梁慧星先生為代表，他們認(rèn)為，“基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)?！币来擞^點(diǎn)，善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實(shí)權(quán)利人，亦取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但是他們卻否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎(chǔ)問題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據(jù)解為法律的特別規(guī)定，不啻為正確之解釋”，但同時(shí)又認(rèn)為“謂善意取得制度是一項(xiàng)基于占有的公信效力而產(chǎn)生的制度，并無不妥?！雹颜加械墓判Я?，即依物權(quán)變動(dòng)的公示效力，凡占有動(dòng)產(chǎn)的人即應(yīng)推定為該動(dòng)產(chǎn)的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權(quán)說，亦贊同權(quán)利外觀說。從權(quán)利外觀理論出發(fā)，往往容易得出不動(dòng)產(chǎn)亦可適用善意取得的結(jié)論，而法律賦權(quán)說卻極可能得出相反的結(jié)論。如此似可解釋否定說的第一種觀點(diǎn)在理論上實(shí)際已承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的同時(shí)又否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的自相矛盾。但是在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問題上，他們卻又堅(jiān)決堅(jiān)持法律賦權(quán)說的觀點(diǎn)，對此持否定的觀點(diǎn)。然而，倘若簡單的說善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)，而不適用于不動(dòng)產(chǎn)，是出于法律的特別規(guī)定，這顯然有違法律制度內(nèi)部的邏輯，無益于我國物權(quán)法的應(yīng)然研究。

[內(nèi)容摘要]我國目前已普遍承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)適用善意取得，但對不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用還存在各種爭議。筆者認(rèn)為對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行善意取得制度從理論上分析是行的通的，在司法實(shí)踐中也有對此項(xiàng)制度潛在的需要。同時(shí)，確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度將對我國的行政法制建設(shè)起到一定的推動(dòng)作用，會帶動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革和完善。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)善意取得中國法治

我國民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過民事特別法和司法解釋在具體案例中的運(yùn)用，已昭示善意取得制度在我國社會市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中已經(jīng)起到不可替代的作用。在不同的《中國物權(quán)法草案建議稿》中我們可以看到善意取得制度作為民法物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)的重要制度，為塑造一個(gè)重視法治的中國，維護(hù)交易活動(dòng)的安全，已有了它該有的名份。

一、善意取得制度的基本理論

通說認(rèn)為善意取得制度基于日耳曼法以手護(hù)手（handwahrehand）的原則，“認(rèn)為汝將汝的信任置于何處，應(yīng)于該處尋之”，它的真實(shí)含義是：任意與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，唯得對相對人請求損害賠償。①這千年來，善意取得制度得以存在，發(fā)展并為大多數(shù)國家所承認(rèn)，必定有它存在的理由?，F(xiàn)在大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為：善意取得，又稱即時(shí)取得，是指動(dòng)產(chǎn)占有人無權(quán)處分占有的動(dòng)產(chǎn)，但他將該動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得動(dòng)產(chǎn)是出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其它物權(quán)。善意取得制度是立法者運(yùn)用立法技術(shù)進(jìn)行法律推導(dǎo)的邏輯結(jié)果，其直接的理論依據(jù)是物權(quán)變動(dòng)中的公示、公信原則。公示原則要求將物權(quán)的變動(dòng)以一定的形式表現(xiàn)出來，并向社會公開。公信原則即法律保護(hù)交易當(dāng)事人以外的第三人對公示的信賴。公信原則進(jìn)一步保護(hù)當(dāng)事人的積極的信賴，確認(rèn)只要有公示就有物權(quán)變動(dòng)，即保護(hù)人們對“只要占有相關(guān)的證書，就有權(quán)受領(lǐng)某項(xiàng)給付”原則的信賴，在取得某項(xiàng)權(quán)利和某些給付的時(shí)候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內(nèi)容是正確的。②在德國民法典中，認(rèn)為這項(xiàng)信賴保護(hù)原則是構(gòu)建私法法律制度的社會倫理因素，只有當(dāng)人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關(guān)系基礎(chǔ)的時(shí)候，人們才能和平共處。在不相互信賴的社會中大家將處于一種潛在的戰(zhàn)爭狀態(tài)。善意取得就是信賴原則的表現(xiàn)形式之一。在善意取得制度中，關(guān)鍵是善意和非善意之區(qū)別，而非動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的肯定說與否定說之評析

[案情回顧]一起冒名出售房屋案

2006年5月，某市居民張煥購買了該市東方家園小區(qū)的一套住宅，面積200平方米。2007年5月，張煥在某報(bào)紙上刊登了出售其東方家園房屋的信息，一位自稱劉金龍的男士根據(jù)該信息提供的方式聯(lián)系張煥，商談購房事宜。在第三次見面和洽談期間，劉金龍將事先準(zhǔn)備好的假房產(chǎn)證與張煥出示的真房產(chǎn)證做了“調(diào)包”。隨后，劉金龍?zhí)岢鲆绕谧庥靡粋€(gè)月，張煥未與劉金龍簽訂租賃合同便把鑰匙交給劉金龍。2007年7月15日，擬買受人李大慶根據(jù)張煥的信息中的地址和看房時(shí)間，直接到東方家園了解房屋狀況。劉金龍自稱張煥，與李大慶就購房事宜進(jìn)行了磋商。雙方初步約定，以11000元/每平米的價(jià)格交易該房屋，并約定于同年7月23日一起到房屋登記管理部門辦理過戶手續(xù)。一旦房管部門審查無誤，李大慶便立即付款。

7月23日，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現(xiàn)場辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。劉金龍出示了其與李煥調(diào)包的真實(shí)的房產(chǎn)證。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審核認(rèn)為，確實(shí)為真實(shí)的房產(chǎn)證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍，高仿真）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復(fù)印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對此均未審核。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為過戶手續(xù)齊全，隨即辦理了過戶登記。李大慶于次日按照劉金龍?zhí)峁┑你y行賬號匯付了220萬元房款。

3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經(jīng)收到房款，便按照劉金龍?zhí)峁┑碾娫捖?lián)系，但手機(jī)已經(jīng)關(guān)機(jī)，無法聯(lián)系。其再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經(jīng)出差，并且告知了張煥聯(lián)系電話。房間內(nèi)掛了一張張煥夫婦的結(jié)婚照片，李大慶并未因此產(chǎn)生懷疑，事后也未與張煥電話聯(lián)系。10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發(fā)現(xiàn)此前與其交易的“張煥”是騙子。張煥認(rèn)為，李大慶上當(dāng)受騙應(yīng)當(dāng)自擔(dān)后果，而拒絕交付房屋。第二天，房屋管理部門通知李大慶領(lǐng)取房屋登記證書（證書上記載的變更登記日期為7月31日），李大慶領(lǐng)取登記證的當(dāng)天下午，再次持證要求張煥交付房屋。雙方為此發(fā)生爭議，張煥首先到公安機(jī)關(guān)報(bào)案，但案件始終未能告破，劉金龍下落不明。三個(gè)月后，張煥便訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉(zhuǎn)登記，或者登記部門按照市價(jià)賠償全部房款。

[焦點(diǎn)筆談]

《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”這里規(guī)定的我國善意取得制度，不僅包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)。本文結(jié)合上述案例，探討我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度建立的過程，以及適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基本規(guī)則。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項(xiàng)重要制度，對于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來的。

然而，善意取得制度是否亦適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，各家觀點(diǎn)也不相同。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

目前我國學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還?！?/p>

至于不動(dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！?/p>

故在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用?！?/p>

摘要:傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為,善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn),即善意取得的標(biāo)的物必須是動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)一般須登記,以登記作為其公示方法,出讓時(shí)須出示其權(quán)利證書。對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),我國采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,即債權(quán)合同加過戶登記的債權(quán)形式主義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力使社會公眾相信登記物權(quán)人(登記名義人)享有物權(quán),而與之交易。該相對人支付合理對價(jià),即為善意第三人。法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)此善意第三人的合法的、信賴?yán)?。因不?dòng)產(chǎn)善意取得而喪失物權(quán)的真正權(quán)利人,可以通過異議登記、更正、起訴登記名義人賠償損失、要求國家賠償?shù)确椒?維護(hù)權(quán)益。

關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn);善意取得;標(biāo)的物;登記

引言

近代以來,民法上有所謂“靜的安全”與“動(dòng)的安全”。與此相應(yīng),民法領(lǐng)域形成了財(cái)產(chǎn)的靜的安全的保護(hù)制度——財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度與財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全的保護(hù)制度——契約(債權(quán))制度。在一般情形下,法律均能較好的實(shí)現(xiàn)二者的保護(hù)。但是,當(dāng)無權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)時(shí),是保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全,還是保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全問題,便油然而生。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)

(一)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)-人的互相尊重。我國現(xiàn)行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎(chǔ)則在于人的互相尊重。即每個(gè)人得要求他人尊重其存在及尊嚴(yán),而此更須以尊重他人為前提。人及人的尊嚴(yán)是整個(gè)法律秩序的最高準(zhǔn)則。正是基于這一倫理規(guī)范而產(chǎn)生了信賴保護(hù)原則,并以不同的形式表現(xiàn)于民法,如表見、表見法定代表、誠信原則及善意取得等。