2008年全球金融危機對中國的股市和樓市產(chǎn)生了一定的沖擊。可以說2008年對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的顯現(xiàn)和金融市場流動性危機的雙重打擊,大小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的局面,房地產(chǎn)行業(yè)更是有了“百日巨變”一說。

2008~2009年,我國政府為了應(yīng)對金融危機對我國的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟刺激計劃。伴隨著這個刺激計劃而生的是巨大的銀行貸款規(guī)模,2009年1~11月份人民幣各項貸款增加9.21萬億元,同比多增加5.06萬億元。流動性的增加使房地產(chǎn)企業(yè)再一次開始了大規(guī)模的圈地行為,使得土地市場上“地王”頻現(xiàn)。從缺錢的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動的總稱。

眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點。在開發(fā)周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設(shè)階段和銷售階段。這3個階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要節(jié)點,所以,房地產(chǎn)開發(fā)與資金鏈密切相連。

(一)融資方式

所以沒有及時更新工作日志。上一周以來陸續(xù)看了很多項目，這段時間由于沒有去高郵工作。也參加了一些活動，也對我有了頗大的啟發(fā)。

角度看來，先是佘山參加了意邦主辦的一次建材論壇。更多的研究其商業(yè)地產(chǎn)運作的勝利。如今商業(yè)地產(chǎn)市場低迷，且前景不明朗的時候。意邦能夠成功的把這個國際建材中心打造勝利，并且成為一季度上海商業(yè)地產(chǎn)銷售第一名，勝利之處值得我去思考和借鑒。參與這次論壇也讓我認(rèn)識了一些全經(jīng)聯(lián)的一些業(yè)界資深人士，通過聽取他意見并且互相交流，也讓我房地產(chǎn)行業(yè)上有了一些新的認(rèn)識。這段時間對于我春之聲來說，日子并不好過。位于中山北路的春之聲大廈，商業(yè)招租始終是一個看似短期內(nèi)無法解決的問題。辦公樓的出租率一度下滑，從去年最高峰的百分之80滑落到現(xiàn)在百分之70都不到金融危機造成了一些小公司的瞬間倒閉，退租撤走。更為嚴(yán)峻的底樓的商鋪招租始終不見起色，由于地理位置比較尷尬，雖然經(jīng)常有一些意向客戶，但是始終沒有勝利的招商。目前只有裙房部分3家店鋪已經(jīng)租售，大廈底樓的商鋪至今空關(guān)著。商業(yè)地產(chǎn)也是以前沒有真正面臨過的難題，對我來說也是新的課題。

目前和農(nóng)工行的貸款額太低，春之聲要解決的問題還有便是融資。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我大廈的資產(chǎn)。希望能夠找到更好的融資渠道或者在其他銀行找到更好的貸款產(chǎn)品。和工行談下來的結(jié)果還是不能讓我滿意，融資問題也是十分困擾我一個難題。由于春之聲大廈整體不出售，大量的資金沉淀在里面。如果不能更大化的通過大廈抵押貸款融資，將會制約我公司的發(fā)展。如果能夠勝利融資，接下來也需要有相應(yīng)合適的項目。這段時間我先后去了常州和海門考察，希望能夠找到合適的開發(fā)項目。2個地方看下來，雖然都找到一些不錯的項目，前景很樂觀。但是仔細(xì)測算，就目前的土地價格和市場銷售價格而言，都出現(xiàn)了和睢寧一樣的問題。就是由于這些地方身手并不算高的房價，使得土地利息加上開發(fā)利息已經(jīng)讓我看不到多少利潤空間。如果想要賺錢，必需寄希望予成本的絕對控制以及未來市場的樂觀前景，這對我來說是十分冒險的現(xiàn)在市場形勢十分不明朗的情況下，春之聲還是希望能夠在謹(jǐn)慎中求生存。

五一假期的火爆過后，高郵春之聲5月份銷售情況也慢慢處于平淡。近期的銷售又逐步下降。不過我已經(jīng)展開了新一輪的下鄉(xiāng)促銷活動，這次將會有小禮品派發(fā)，也會有新的節(jié)目形勢，相信在連續(xù)轟炸下，高郵的銷售前景還是能夠頗為樂觀的終究5月份我已經(jīng)是當(dāng)?shù)劁N售冠軍。

也是一個分水嶺。上周并不是很在工作狀態(tài)上，這段時間對我個人而言。知道父親給予了更高的期望，終究年紀(jì)也不小了應(yīng)該更加集中精力到工作上來。有時候我也會有些迷茫，不知道將來自己到底要做什么。不過通過這段時間和眾人的交流以及看到一些同齡人的情況，覺得對我來說，已經(jīng)是非常幸運，有了一個這么好的起點和平臺。一些也是富二代的朋友自己雖然在守業(yè)，但是感覺他也十分稚嫩，這樣的亂闖只能是撞的頭破血流，尤其在如今金融危機且市場化已經(jīng)很多年的情況下，這個年紀(jì)應(yīng)該更多的實踐中慢慢學(xué)習(xí)和吸取前輩的經(jīng)驗和教訓(xùn)。房地產(chǎn)領(lǐng)域上，可以說還是連皮毛都不懂。所以我更應(yīng)該踏踏實實的從基礎(chǔ)的學(xué)起，杜絕好高騖遠(yuǎn)。只有這樣，才干真正的走向我自己的勝利。

摘　要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中面臨的財務(wù)風(fēng)險，有利于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資以及融資方面存在的問題。本文簡要介紹房地產(chǎn)行業(yè)常見的財務(wù)風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上重點探討控制房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);　財務(wù)風(fēng)險　;控制;　措施

房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟社會的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務(wù)風(fēng)險，防止財務(wù)風(fēng)險造成損失。財務(wù)風(fēng)險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)資金運環(huán)節(jié)，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對企業(yè)的長期發(fā)展帶來嚴(yán)重不良影響的風(fēng)險。本文當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險屬于狹義概念，指的是因為企業(yè)內(nèi)部財務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當(dāng)而導(dǎo)致的融資財務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財務(wù)風(fēng)險

第一，按期償債的風(fēng)險。目前階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預(yù)售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個收回成本過長比較較長的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財務(wù)管理存在著較大的風(fēng)險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會顯著降低企業(yè)經(jīng)營利潤。企業(yè)需要應(yīng)對銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險更嚴(yán)重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項目管理導(dǎo)致的風(fēng)險。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過程當(dāng)中，往往缺乏對工程項目施工的有效監(jiān)督管理，在簡單投資以及工程設(shè)計后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導(dǎo)致工程項目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴(yán)格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預(yù)期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預(yù)售以及交房問題，進(jìn)一步延長資金回籠的時間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風(fēng)險。通貨膨脹容易導(dǎo)致市場當(dāng)中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達(dá)到預(yù)期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項目面臨利潤下降或者是虧損的風(fēng)險。因此在房地產(chǎn)項目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項目市場定位的過程當(dāng)中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關(guān)系匹配。簡言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現(xiàn)于銀行對房地產(chǎn)項目的評估環(huán)節(jié)，并且容易受市場泡沫影響而導(dǎo)致收益下降。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

為深入開展整頓和規(guī)范稅收秩序工作，依法查處重點行業(yè)、重點地區(qū)存在的稅收違法行為，打擊和震懾涉稅違法犯罪分子，提高納稅人依法納稅的自覺性，逐步創(chuàng)建公平和諧的納稅環(huán)境，保障和促進(jìn)稅收收入穩(wěn)定增長。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定和國家稅務(wù)總局的有關(guān)通知精神，現(xiàn)將我市年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作事項通告如下：

一、結(jié)合我市實際，我市確定房地產(chǎn)行業(yè)為年稅收專項檢查項目。

二、年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的檢查期間為：年1月1日至年12月31日。

三、年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的檢查對象為：我市范圍內(nèi)均應(yīng)按規(guī)定到機構(gòu)所在地或居住地辦理稅務(wù)事宜的從事房地產(chǎn)行業(yè)的單位和個人。

四、年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的檢查時間為：6月1日至11月30日。6月1日至7月10日為稅務(wù)機關(guān)納稅評估檢查階段；7月11日至11月20日為稅務(wù)機關(guān)重點檢查階段；11月21日至11月30日為稅務(wù)機關(guān)總結(jié)整改階段。

五、房地產(chǎn)行業(yè)納稅人應(yīng)在稅務(wù)機關(guān)6月1日至6月20日的納稅評估檢查期間，根據(jù)涉及檢查期間年度內(nèi)的納稅情況，積極準(zhǔn)備相關(guān)涉稅資料，開展納稅自查，積極申報補繳自查出的稅款。

隨著人民生活水平的不斷提高，中國作為房地產(chǎn)開發(fā)大國，在全國大蓋樓的熱潮下，許多地方的房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。而國家對房地產(chǎn)開發(fā)的要求也相比10年前的開發(fā)有所提高，園林景觀的占比也與建筑密不可分。人們對房子熱愛的同時也對其周邊環(huán)境有了更高的要求。因此園林景觀作為中國房產(chǎn)開發(fā)的一部分，其設(shè)計及施工也有了長足的進(jìn)步。但是，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中，由于開發(fā)商的投入以及設(shè)計人員的參差不一，使景觀設(shè)計在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不如意。

一、房地產(chǎn)行業(yè)景觀設(shè)計的現(xiàn)狀

第一，園林景觀作為房地產(chǎn)的一部分，除了別墅樓盤，大部分小區(qū)的占有面積是十分有限的。按照國家對普通住宅小區(qū)的規(guī)劃，新建小區(qū)的綠化面積必須大于35%。因此，在總占地面積十分有限的情況下，開發(fā)商往往會把用地的容積率用完，園林景觀的開發(fā)及造景受到了面積的限制。

第二，園林景觀作為新興產(chǎn)業(yè)，在學(xué)習(xí)中國傳統(tǒng)園林的基礎(chǔ)上，除了部分別墅盤可以采用并參照中國傳統(tǒng)的造景手法外，很多樓盤往往采用西式的軸線景觀，照搬西方的傳統(tǒng)園林造景方式，而忽略了園林景觀本身的造景藝術(shù)以及居住小區(qū)的功能設(shè)置，形成了總平面很炫，講究平面構(gòu)圖，到處是水景，功能性不足的景觀。

第三，大型開發(fā)商由于有了一些樓盤的設(shè)計及管理經(jīng)驗，對景觀的要求也相應(yīng)越來越高，因此也愿意投入更多的成本去開發(fā)和研究新的園林景觀。在針對不同類型的房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計中設(shè)計出具有本公司標(biāo)準(zhǔn)的園林景觀，然后在不同的項目中套用。

第四，作為園林設(shè)計公司，每間公司的作品也是有其固有的模式。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏下，高速運轉(zhuǎn)的設(shè)計行業(yè)，使得設(shè)計公司的園林景觀也要跟隨其腳步，除了空間的布局有所變化，其形式及小品也是大同小異。當(dāng)然，也不乏有優(yōu)秀的園林景觀作品的出現(xiàn)。

摘要：從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)行業(yè)的管理非常注重房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，而不是政府過多的干預(yù)。伴隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放力度地逐漸加大，依國際慣例強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應(yīng)是我國規(guī)范化管理房地產(chǎn)市場的重要手段。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律

一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個層面

我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入市場經(jīng)濟軌道的時間并不長，房地產(chǎn)市場尚未形成規(guī)范化運作的市場環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段對房地產(chǎn)市場的運行進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制和規(guī)范，使其不斷向良性化方向發(fā)展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗。西方國家對房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為三個層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的服務(wù)，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險等。對這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承擔(dān)，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等服務(wù)。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律，可以認(rèn)為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級政府機關(guān)也介入房地產(chǎn)活動的各個方面和社會輿論的監(jiān)督。這一層面的管理屬于政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡單地理解為政府管理，應(yīng)該包含不同的層面。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應(yīng)成為市場經(jīng)濟體制有別于計劃經(jīng)濟體制在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的一大特點。

一、資金集中管理模式的定義和特征

通常資金集中管理采用的模式不外乎有三種，即總部統(tǒng)收統(tǒng)支的模式、總部撥付備用金模式和財務(wù)公司模式，縱觀我國房地產(chǎn)行業(yè)集團資金集中管理模式主要采用的是總部統(tǒng)收統(tǒng)支的管理模式，如萬科集團資金管理模式，是在萬科總部成立財務(wù)管理部和資金結(jié)算中心兩大職能部門，直接歸董事會管理。各地區(qū)公司開立、核銷賬戶，必須先向資金結(jié)算中心發(fā)起申請、經(jīng)其審批、方可核算，最后資金結(jié)算中心備案。將地區(qū)公司項目預(yù)收款在當(dāng)月規(guī)定日期劃轉(zhuǎn)預(yù)先設(shè)置好的資金賬戶統(tǒng)一管理；地區(qū)公司對外支付土地出讓金等金額大的資金時，先由地區(qū)公司經(jīng)辦部門發(fā)起申請，按照預(yù)先設(shè)置的審核權(quán)限利用網(wǎng)絡(luò)和信息化辦公，由集團總部結(jié)算中心統(tǒng)一支付，這樣便于集團財務(wù)核算，提高資金利用率。

二、資金集中管理模式的優(yōu)勢

1.資金集中管理能夠更好的促進(jìn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)由于涉及多個領(lǐng)域，尤其是就業(yè)領(lǐng)域，關(guān)系著社會的和諧、穩(wěn)定，加資金集中管理促進(jìn)各地區(qū)重點關(guān)注工程項目質(zhì)量、進(jìn)度等工作，資金籌措、支付等事項則由集團公司解決。免除了地區(qū)公司支付大額工程款所需資金等后顧之憂，資金集中支付保證了地區(qū)公司工程的進(jìn)度、質(zhì)量；在年末更是房地產(chǎn)行業(yè)資金需要量而且高度集中的時期，集團公司資金部門會提前根據(jù)預(yù)收款金額，合理統(tǒng)籌根據(jù)預(yù)算安排資金支付情況，足額及時支付。不僅能提高房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌而且促進(jìn)了進(jìn)城務(wù)工人員、合作供應(yīng)商的積極性，更有利的促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展、社會的和諧。

2.資金集中管理能對企業(yè)的資金進(jìn)行科學(xué)有效的配置、降低財務(wù)管理成本，提高資金利用率。通過設(shè)立專門資金管理機構(gòu)或者組織對整個企業(yè)的資金進(jìn)行監(jiān)控或者進(jìn)行有效的安排，能夠提高財務(wù)管理的專業(yè)化，促進(jìn)資金的運作效率。一方面集團集中資金管理利用便捷的網(wǎng)絡(luò)和財務(wù)信息化平臺，可以大大減少人力資源成本以及設(shè)備成本以及單據(jù)的傳遞成本，另一方面資金管理的目標(biāo)在于站在企業(yè)戰(zhàn)略高度上對企業(yè)的資金管理進(jìn)行系統(tǒng)管控，集團按照各地區(qū)預(yù)先制定的預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)一的資金安排、管理，進(jìn)行集團整體投融資運營，集中管理嚴(yán)格按照財政部出臺的內(nèi)部控制應(yīng)用指引等執(zhí)行，加強了企業(yè)內(nèi)部控制等流程科學(xué)設(shè)置及企業(yè)現(xiàn)代化管理。

3.對資金進(jìn)行集中管理是企業(yè)應(yīng)對金融市場環(huán)境的有效措施和必然要求。企業(yè)資金科學(xué)管理為企業(yè)快速發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)，隨著經(jīng)濟全球化和一體化的高速發(fā)展，資金管理不僅受國內(nèi)金融市場影響，而且不斷的受國際市場影響。目前我國的企業(yè)正越來越與整個世界接軌，如萬科、綠地、雅居樂等大型房地產(chǎn)商，近年紛紛在國外市場研究、開發(fā)、銷售自己產(chǎn)品，企業(yè)資金量不足的企業(yè)很難在國際市場立足，采取的措施就是積極在國際金融市場上市融資，或者讓國際金融公司控股等，企業(yè)資金集中管理，有利于企業(yè)整體規(guī)劃，合理安排資金的運用，能夠降低運營風(fēng)險，加強管理。

[摘要]隨著我國市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的發(fā)展與變化，在銷售環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)對于消費者行為的關(guān)注度不斷升高，其營銷服務(wù)相關(guān)體系的建設(shè)也逐漸向著以消費者為中心的方向轉(zhuǎn)變。本文以房地產(chǎn)行業(yè)的營銷服務(wù)體系建設(shè)為主要內(nèi)容，從消費者行為角度展開分析，提出從消費者的需求、消費者所處的社會環(huán)境和家庭環(huán)境等三個方面制定營銷策略，以期為提升房地產(chǎn)行業(yè)營銷服務(wù)工作水平和質(zhì)量提供參考。

[關(guān)鍵詞]消費者行為分析；營銷服務(wù)；體系建構(gòu)

隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，我國國民對房地產(chǎn)行業(yè)的要求也不斷提高，對行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)置、后期維護(hù)、日常使用等多方面的關(guān)注度進(jìn)一步加大。同時，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不斷趨于穩(wěn)定，相關(guān)企業(yè)在新時期背景下面臨的調(diào)整壓力也不斷增加。通過構(gòu)建科學(xué)、合理的營銷服務(wù)體系，可以更好地滿足消費者的個性化需求，提升企業(yè)市場競爭力。

1  房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品特征分析

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品和其他行業(yè)商品之間存在著較大的區(qū)別，開展?fàn)I銷服務(wù)體系建構(gòu)過程中必須要以其自身特征為出發(fā)點。第一，商品具有固定的地理位置。房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，顧名思義，該行業(yè)的產(chǎn)品具有地理位置上的固定性。因此產(chǎn)品價值、特點等與其自身所處具體區(qū)域、周邊環(huán)境、自身空間等都有著十分重要的聯(lián)系。第二，產(chǎn)品質(zhì)量方面存在較大差異性。房地產(chǎn)行業(yè)的商品其質(zhì)量判定需要結(jié)合多方面因素進(jìn)行考慮，比如即使是統(tǒng)一住在小區(qū)、統(tǒng)一樓體，但是其樓層不同、戶型不同，產(chǎn)品的質(zhì)量也不同，此類情況涉及具體的戶型空間設(shè)計、大小、朝向、光照等方面。何況位于不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品，還會受周圍醫(yī)療、教育、生活、交通、自然資源、房屋建設(shè)質(zhì)量、日常物業(yè)服務(wù)等多種因素的影響，使其差異性不斷增強。因此將該情況融入營銷服務(wù)體系建設(shè)中，就需要結(jié)合項目自身的特色，滿足相應(yīng)的消費人群，吸引用戶目光，以彌補其自身存在的部分缺陷或者缺點。第三，產(chǎn)品使用時間方面具有長期性特點。房地產(chǎn)行業(yè)的商品以住宅、商業(yè)等為主要內(nèi)容，其使用時間具有長期性顯著特征。因此，建設(shè)物自身設(shè)計的合理性、建筑工程質(zhì)量等與用戶使用過程中的便利性及生活質(zhì)量有著較為直接的聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)營銷人員在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷的過程中，應(yīng)針對不同消費群體的不同需求，選擇合適的營銷手段[1]。

2  房地產(chǎn)行業(yè)消費者行為分析

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中具有重要的地位。近年來，圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否過熱等問題的爭論從未停止過，本文利用波特五力模型理論對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，試圖揭示房地產(chǎn)行業(yè)各種現(xiàn)象背后的原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型

據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。

波特五力模型理論

一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應(yīng)商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。

五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。

近年來，我區(qū)的建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，為地方財政作出了重大的貢獻(xiàn)，但隨著國家不斷出臺一系列宏觀調(diào)控政策，也給我區(qū)現(xiàn)有的稅收管理和收入增長帶來了新的挑戰(zhàn)。

一、建筑房地產(chǎn)行業(yè)稅收已日益成為我區(qū)主體稅源

近幾年我區(qū)建筑房地產(chǎn)行業(yè)得到良好發(fā)展,其稅收收入正逐步成為我區(qū)稅收收入的主體來源，為我區(qū)稅收增長提供了良好稅源基礎(chǔ)。

1、兩行業(yè)稅收占財政稅收總收入的三分之一強。以20*年為例：20*年全區(qū)財政總收入完成44.35億元，比去年同期增長24.9%；其中由建筑房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的稅收達(dá)14.9億元，占比全區(qū)稅收比重高達(dá)33%，拉動全區(qū)財政收入增幅10個百分點。其中建筑安裝業(yè)產(chǎn)生稅收為2.2億元，占比5%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生稅收大8.9億元，占比20%，房地產(chǎn)交易產(chǎn)生稅收3.8億元，占比8%。

2、兩行業(yè)的營業(yè)稅已達(dá)到地稅營業(yè)稅收入的一半以上。多年來，兩行業(yè)繳納的營業(yè)稅一直占地稅營業(yè)稅總收入的40%以上，到20*年已經(jīng)過半（見表二）。

表二：建安房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅與*地稅營業(yè)稅總收入