出租人（甲方）：

承租人（乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，雙方就租賃場(chǎng)地從事經(jīng)營(yíng)的事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下：

第一條租賃場(chǎng)地

乙方承租甲方▁▁▁▁▁▁▁▁▁（層/廳）▁▁▁▁▁▁▁▁號(hào)場(chǎng)地，面積▁▁▁▁▁平方米，用途以營(yíng)業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍為準(zhǔn)；庫(kù)房▁▁▁▁▁平方米，庫(kù)房位置為▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。

第二條租賃期限

出租方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）

承租方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，為了明確甲、乙雙方的權(quán)利、義務(wù)，經(jīng)雙方平等協(xié)商，簽訂本合同。

一、甲方將位于市路號(hào)的畝土地的使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物等（見(jiàn)附件）出租給乙方使用。

二、乙方承租本宗土地必須進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)，否則甲方有權(quán)收回土地使用權(quán)，終止合同。

三、乙方不得擅自轉(zhuǎn)租本宗土地的使用權(quán)，如需進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)征得甲方書(shū)面同意，否則甲方有權(quán)收回土地使用權(quán)，終止合同。

論文摘要

國(guó)有土地有償使用方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用者作價(jià)出資或者入股?！秶?guó)土資源部規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》將國(guó)有土地租賃列為出讓的補(bǔ)充方式，對(duì)租賃用地方式的地位做出了限制。相關(guān)法規(guī)、政策也對(duì)國(guó)有土地租賃和出租做出了一些限制性規(guī)定。隨著土地市場(chǎng)逐步發(fā)育完善，租賃用地方式的優(yōu)勢(shì)日趨凸顯，越來(lái)越受到供用地雙方的歡迎。同時(shí)，也對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)起到了有益的牽帶作用。本文從國(guó)有土地租賃管理工作的實(shí)踐出發(fā)，探討了租賃制度的優(yōu)勢(shì)，分析了工作中及相關(guān)法律上存在的一些問(wèn)題，提出了解決這些問(wèn)題的一些個(gè)人觀點(diǎn)，旨在大力推薦國(guó)有土地租賃使用方式，推進(jìn)租賃有償用地制度。

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地租賃國(guó)有土地出租土地租賃管理

一、我國(guó)土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展

1988年以前，我國(guó)《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實(shí)行解開(kāi)了禁錮。同年，根據(jù)《憲法（修正案）》，對(duì)《土地管理法》作相應(yīng)修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：“國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國(guó)有土地使用權(quán)取得方式之一。

1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！?992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的作為。

第一條為完善土地有償使用制度，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《*省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法》、《*省國(guó)有土地租賃辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱國(guó)有土地租賃，是指市以上人民政府將國(guó)有土地在一定期限內(nèi)出租給土地使用者，由土地使用者支付租金的行為。

第三條市土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)有土地租賃的管理工作。

薛城區(qū)、嶧城區(qū)、臺(tái)兒莊區(qū)、山亭區(qū)城市控制區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地租賃，由市土地行政主管部門(mén)委托區(qū)土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。市中區(qū)、市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、新城區(qū)的城市控制區(qū)范圍內(nèi)土地租賃管理工作由市土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。

第四條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事國(guó)有土地租賃活動(dòng)的，必須遵守本辦法。

第五條除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織可以通過(guò)租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地（國(guó)土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：

近年來(lái)，一些地方土地管理部門(mén)深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開(kāi)展了國(guó)有土地租賃試點(diǎn)，取得了一定的經(jīng)驗(yàn)。新頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）已將國(guó)有土地租賃規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。為貫徹實(shí)施《條例》，規(guī)范國(guó)有土地租賃行為，現(xiàn)將《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)

一、嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國(guó)有土地租賃的適用范圍。

國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國(guó)有土地租賃。

對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

為進(jìn)一步理順關(guān)系，提高國(guó)有土地資源利用率，維護(hù)職工群眾利益，增強(qiáng)全場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，依據(jù)縣委〔1994〕24號(hào)、縣政府〔2002〕76號(hào)文件精神，經(jīng)研究，現(xiàn)就全場(chǎng)土地租賃事宜提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

一、土地租賃的原則

1．縣棉花原種場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的土地為國(guó)有土地性質(zhì)，縣棉花原種場(chǎng)行使管理權(quán)。區(qū)域內(nèi)所有單位和個(gè)人必須自覺(jué)服從場(chǎng)部管理。

2．全場(chǎng)職工繼續(xù)堅(jiān)持“以地代資”的原則，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。按照相關(guān)政策規(guī)定享受勞保福利。

3．堅(jiān)持“先內(nèi)后外”的原則。場(chǎng)內(nèi)土地（含水面、果園等）按計(jì)劃先由本場(chǎng)人員租賃。其余面積相對(duì)集中，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。

4．堅(jiān)持租賃土地大穩(wěn)定、小調(diào)整的原則，租賃人一般在原工區(qū)屬地安排租賃土地。

推行國(guó)有土地使用權(quán)租賃制是深化土地使用制度改革的重大舉措，也是現(xiàn)有條件下全面實(shí)施土地有償使用制度的重要步驟。國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定：實(shí)行土地批租制時(shí)，土地使用者可對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、抵押和贈(zèng)與等。這表明土地使用者擁有的土地使用權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)。而對(duì)由土地租賃制界定的土地使用權(quán)的性質(zhì)及其擁有的處分權(quán)的范圍等問(wèn)題，學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界的認(rèn)識(shí)不一。有人認(rèn)為它屬于物權(quán)；有人則認(rèn)為它屬于債權(quán)；還有人認(rèn)為，這種土地租賃權(quán)雖然屬于債權(quán)但具有“債權(quán)物權(quán)化”的特征，因而擁有部分處分權(quán)。對(duì)此，各地區(qū)的實(shí)際做法也不相同。有的地區(qū)規(guī)定土地租賃制下的土地使用權(quán)與土地批租制下獲得的土地使用權(quán)享有同樣的處分權(quán)，有的地區(qū)則規(guī)定只有土地批租權(quán)擁有相對(duì)自由的處分權(quán)，通過(guò)租賃方式獲得的土地使用權(quán)必須要經(jīng)過(guò)特殊程序的認(rèn)可后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)租、抵押等。

針對(duì)土地租賃權(quán)的性質(zhì)究竟是物權(quán)還是債權(quán)的爭(zhēng)論，目前尚無(wú)定論。在與之息息相關(guān)的物權(quán)法沒(méi)有頒布之前，筆者在分析物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別的基礎(chǔ)上，對(duì)土地租賃權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)進(jìn)行探討。

一、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別

物權(quán)和債權(quán)是相互對(duì)應(yīng)的兩種民事權(quán)利。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，人和財(cái)產(chǎn)的結(jié)合表現(xiàn)為物權(quán)。當(dāng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域之后，在不同主體之間的交換則體現(xiàn)為債權(quán)。主體享有物權(quán)是交換的前提，交換過(guò)程中則表現(xiàn)為債權(quán)，交換的結(jié)果往往導(dǎo)致物權(quán)的讓渡和移轉(zhuǎn)。在商品交換中，所有權(quán)的權(quán)能也可以依據(jù)交換原則與所有權(quán)發(fā)生分離。

物權(quán)和債權(quán)反映著社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最基本的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。這二者之間的主要區(qū)別是：

（1）物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。作為絕對(duì)權(quán)和對(duì)世權(quán)，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，其他任何人都負(fù)有不得非法干涉和侵害權(quán)利人所享有的物權(quán)的義務(wù)。而債權(quán)只是發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間的關(guān)系，債權(quán)的主體是特定的。債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)只對(duì)特定的債務(wù)人發(fā)生效力，因此，債權(quán)又被稱為對(duì)人權(quán)。所以物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須要公示，而債權(quán)則只是在當(dāng)事人之間發(fā)生效力的權(quán)利，具有不公開(kāi)性。

出租方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）

承租方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，為了明確甲、乙雙方的權(quán)利、義務(wù)，經(jīng)雙方平等協(xié)商，簽訂本合同。

一、甲方將位于市路號(hào)的畝土地的使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物等（見(jiàn)附件）出租給乙方使用。

二、乙方承租本宗土地必須進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)，否則甲方有權(quán)收回土地使用權(quán)，終止合同。

三、乙方不得擅自轉(zhuǎn)租本宗土地的使用權(quán)，如需進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)征得甲方書(shū)面同意，否則甲方有權(quán)收回土地使用權(quán)，終止合同。

第一條為推進(jìn)土地有償使用制度改革，進(jìn)一步培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，適應(yīng)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，根據(jù)等有關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

第三條凡本縣范圍內(nèi)未辦理土地出讓手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，具有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)繳納土地年租金：

（一）以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物出租進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（二）改變劃撥土地的批準(zhǔn)用途與性質(zhì)，以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物由本單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（三）在劃撥土地的地下建筑物內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

為深入貫徹落實(shí)《**市區(qū)國(guó)有土地租賃暫行辦法》，完善土地有償使用制度，嚴(yán)肅城市規(guī)劃和土地管理規(guī)劃，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用，根據(jù)市委、市政府提出的“先清理，后規(guī)范”的總體要求和統(tǒng)一部署，決定自20*年3月起集中半年左右的時(shí)間，在市區(qū)范圍內(nèi)集中開(kāi)展一次國(guó)有土地擅自出租改變用途專項(xiàng)整治活動(dòng)。特制定如下實(shí)施方案：

一、開(kāi)展專項(xiàng)整治活動(dòng)的重要意義和指導(dǎo)思想

在市區(qū)集中開(kāi)展國(guó)有土地擅自出租改變用途專項(xiàng)整治活動(dòng)，是認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革，嚴(yán)格土地管理的決定》和市委常委會(huì)，市政府第十六次常務(wù)會(huì)議精神的一項(xiàng)重大舉措。扎實(shí)履行國(guó)有土地租賃工作職責(zé)，深入開(kāi)展好本次專項(xiàng)整治活動(dòng)，既是進(jìn)一步深化土地市場(chǎng)治理整頓，促進(jìn)市區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范、有序、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，也是確保我市城市規(guī)劃的有效實(shí)施，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，維護(hù)國(guó)家和人民群眾利益，促進(jìn)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)健運(yùn)行的迫切要求。

本次國(guó)有土地租賃專項(xiàng)整治活動(dòng)的指導(dǎo)思想是以國(guó)務(wù)院《深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《浙江省國(guó)有土地租賃暫行辦法》、《**市區(qū)國(guó)有土地租賃暫行辦法》等法律法規(guī)為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹市委、市政府“先清理、后規(guī)范”，逐步開(kāi)展市區(qū)國(guó)有土地租賃專項(xiàng)清理工作，通過(guò)“補(bǔ)辦一批、租賃一批、執(zhí)法一批”妥善處理歷史遺留問(wèn)題的精神，把國(guó)有土地租賃專項(xiàng)整治活動(dòng)作為當(dāng)前一個(gè)時(shí)期的重點(diǎn)，堅(jiān)持服從和服務(wù)于市委、市政府工作的大局，正確履行職責(zé)，依法行政，更好地實(shí)施土地政策，強(qiáng)化規(guī)劃監(jiān)管，搞好市場(chǎng)服務(wù)，保證土地市場(chǎng)平穩(wěn)、規(guī)范運(yùn)行。

二、開(kāi)展專項(xiàng)整治的范圍和目標(biāo)

本次專項(xiàng)整治的范圍是根據(jù)《**市區(qū)國(guó)有土地租賃暫行辦法》中規(guī)定的：行政劃撥土地上從事商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、餐飲旅館業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；擅自改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的出讓土地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；在批準(zhǔn)的有效時(shí)限內(nèi)臨時(shí)使用的經(jīng)營(yíng)性用地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，已不再符合《劃撥用地目錄》的土地及所涉建筑物、構(gòu)筑物。