房地產(chǎn)信托項目財務(wù)風(fēng)險論文

時間:2022-05-04 11:40:02

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房地產(chǎn)信托項目財務(wù)風(fēng)險論文

一、房地產(chǎn)信托項目財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

在資金型房地產(chǎn)信托中,無論是股權(quán)投資、交易融資,還是債權(quán)融資、權(quán)益投資,從本質(zhì)上看,信托公司都是房地產(chǎn)公司的債權(quán)人,都有以下幾個主要特征:一是期限較短,一般在1.5-3年,無法覆蓋項目開發(fā)的全過程;二是利率較高,一般高于銀行同期貸款基準(zhǔn)利率2倍;三是還款來源主要依靠項目銷售回款;四是要求固定回報,到期收回全部資金。財務(wù)風(fēng)險,簡單來說是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險。具體可分為經(jīng)營風(fēng)險、籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險。

1.經(jīng)營風(fēng)險

一般來說,房地產(chǎn)信托項目中,經(jīng)營風(fēng)險主要表現(xiàn)有:應(yīng)收賬款管理風(fēng)險、存貨管理風(fēng)險。房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款主要是支付首付款的購房者應(yīng)付的剩余購房款。其形成主要由三種形式:一是應(yīng)收銀行按揭款:已向銀行申請辦理按揭手續(xù),但尚未到賬的銷售款,該種形式為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的主要形式;二是應(yīng)收客戶按揭欠款:在房地產(chǎn)公司連帶擔(dān)保的期限內(nèi),客戶未按照合同約定按期支付的按揭款;三是分期付款前款:客戶采用分期付款方式時,未按合同約定交納的購房款。在多數(shù)房地產(chǎn)信托項目中,應(yīng)收銀行按揭款發(fā)生壞賬的可能性較小,但是回款時間有賴于銀行內(nèi)部審批速度;后兩種應(yīng)收賬款的產(chǎn)生原因多種多樣,可能是購房者主動違約,也可能是購房者與房地產(chǎn)公司有糾紛,甚至還有開發(fā)商虛假銷售的可能。房地產(chǎn)公司的存貨就是在建項目,其數(shù)額是房地產(chǎn)開發(fā)尚未結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本的金額。大致可分為土地取得成本、開發(fā)前期費用、建筑安裝費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費用、開發(fā)間接費用、各種規(guī)費稅費、不可預(yù)見費用。大部分的房地產(chǎn)開發(fā)按照工程進(jìn)度撥款,計入開發(fā)成本科目及存貨科目,資產(chǎn)負(fù)債表余額顯示的存貨是累計開發(fā)成本扣除銷售結(jié)轉(zhuǎn)后的金額。存貨管理要求房地產(chǎn)公司必須對項目預(yù)算、項目進(jìn)度、付款審批等有完善的記錄,否則將造成財務(wù)記錄與施工情況不符,影響管理層對項目整體把控。

2.籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險主要表現(xiàn)有:再融資風(fēng)險、財務(wù)杠桿風(fēng)險、關(guān)聯(lián)方交易風(fēng)險。再融資風(fēng)險是指由于金融市場上金融工具品種、融資方式的變動,導(dǎo)致企業(yè)再次融資產(chǎn)生不確定性,或企業(yè)本身籌資結(jié)構(gòu)的不合理導(dǎo)致再融資產(chǎn)生困難。企業(yè)使用信托計劃資金一般成本較高,企業(yè)有較大的還本付息壓力,財務(wù)風(fēng)險較大,從而也增加了企業(yè)進(jìn)行再融資的難度。企業(yè)舉借外債形成財務(wù)杠桿,財務(wù)杠桿可以給企業(yè)帶來額外的收益,也可能造成額外損失。由于房地產(chǎn)信托無論以何種方式放出資金,絕大部分是要求固定回報,到期收回全部資金,可以看做固定期限的貸款。如果房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率過高,會使企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險,一旦資金流運作不順暢或銷售無法達(dá)到預(yù)期,公司的資金鏈就有可能斷裂;房地產(chǎn)公司面臨巨大的還款壓力,從而使得信托項目的到期兌付存在較大風(fēng)險。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債表中,經(jīng)常會看到“其他應(yīng)收款”或者“其他應(yīng)付款”中包含關(guān)聯(lián)方往來。一般說來,“其他應(yīng)收款”中的關(guān)聯(lián)方往來是房地產(chǎn)公司向其關(guān)聯(lián)方提供了各類勞務(wù)、服務(wù)或貸款,房地產(chǎn)公司應(yīng)收未收款項;“其他應(yīng)付款”中的關(guān)聯(lián)方往來是關(guān)聯(lián)方提供了各類勞務(wù)、服務(wù)或借款,房地產(chǎn)公司應(yīng)付未付款項。該部分風(fēng)險既有經(jīng)營風(fēng)險,也有籌資風(fēng)險。多數(shù)情況下,關(guān)聯(lián)方風(fēng)險主要集中在資金方面,比如非出于項目開發(fā)需求而進(jìn)行的大額資金往來(股東投入注冊資本后以股東借款或關(guān)聯(lián)方往來款的形式將資金抽出等),導(dǎo)致開發(fā)營運資金被占用,影響正常開發(fā)進(jìn)度,最終誘發(fā)企業(yè)資金鏈緊張等后果。

3.投資風(fēng)險

本處所說的投資風(fēng)險,主要是房地產(chǎn)公司無法按照信托相關(guān)合同約定履行其義務(wù)的風(fēng)險,如按時還本付息或分配投資收益等。產(chǎn)生投資風(fēng)險的主要原因是開發(fā)項目期間項目公司的資金運作不平衡,銷售回款、信托計劃放款、關(guān)聯(lián)方投入資金無法滿足項目的開發(fā)建設(shè)。

二、房地產(chǎn)信托項目財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對策略

1.經(jīng)營風(fēng)險的應(yīng)對策略

對于日常經(jīng)營中的財務(wù)風(fēng)險,整體上,信托公司可以通過董事制度和印鑒管理制度來達(dá)到監(jiān)控其經(jīng)營的目標(biāo)。如信托公司在董事會中占據(jù)多數(shù)董事成員,所有重大事項須經(jīng)全體董事半數(shù)以上同意方可通過;信托公司董事有一票否決權(quán);財務(wù)總監(jiān)由信托公司提名,除履行相應(yīng)職責(zé)外,還負(fù)責(zé)保管項目公司公章、財務(wù)章、合同章,以上印鑒使用均須經(jīng)過財務(wù)總監(jiān)簽字同意。信托公司以這種直接接入項目公司運營的方式,可以把控公司運營,監(jiān)控資金流向,了解關(guān)聯(lián)交易內(nèi)幕,能夠在源頭上把控風(fēng)險。應(yīng)收賬款管理主要是應(yīng)收銀行按揭款的管理。公司可以要求在簽訂銷售合同時約定,如因客戶原因造成按揭辦理延遲的,客戶承擔(dān)違約責(zé)任,公司可以收取一定比例的違約金;公司的銀行按揭崗應(yīng)在第一時間內(nèi)將申請按揭文件交予銀行辦理,并督促銀行提高辦事效率,盡量加快按揭款到賬的速度,該崗位的績效考核應(yīng)于按揭款到賬速度掛鉤;按揭款未獲批準(zhǔn)的,各部門不得為客戶辦理入戶手續(xù)或房產(chǎn)證等。房地產(chǎn)公司存貨管理混亂的問題主要是工程人員與財務(wù)人員缺乏溝通、臺賬分類不清造成的。信托公司可以規(guī)定項目公司分類核算,每月月初提交財務(wù)預(yù)算(包括但不限于成本費用預(yù)算、銷售預(yù)算)、月底核對財務(wù)報表,并對財務(wù)預(yù)算差異進(jìn)行分析,每年由信托公司指定審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。信托公司通過對其財務(wù)預(yù)算的審核和分析,可以清晰的判斷開發(fā)項目現(xiàn)階段的狀態(tài)、未來預(yù)計建設(shè)進(jìn)度及資金需求、預(yù)計現(xiàn)金流入等情況。

2.籌資風(fēng)險的應(yīng)對策略

對于房地產(chǎn)公司籌資方面的風(fēng)險,信托公司可以限制其進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)娜谫Y,監(jiān)管信托資金及銷售回款,保障項目資金充足。信托公司可以通過董事會制度限制房地產(chǎn)公司不恰當(dāng)?shù)娜谫Y及關(guān)聯(lián)方往來。項目公司必須按照審批通過的資金預(yù)算及實際執(zhí)行情況付款。銷售回款必須由信托公司監(jiān)管,客戶支付的購房款及銀行按揭貸款都要在監(jiān)管賬戶歸集。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的專業(yè)性,信托公司應(yīng)派駐有一定經(jīng)驗的管理人員并加強對派駐人員的相關(guān)培訓(xùn),使其不斷提高專業(yè)能力和分析判斷能力;同時提高對派駐人員的要求,注重對其自身道德和績效考核,真正促使其完成職責(zé)。另外,許多私營房地產(chǎn)公司都或多或少涉及民間融資的問題。因此,除了以上常規(guī)的風(fēng)控措施,信托公司應(yīng)重點關(guān)注房地產(chǎn)公司的民間借貸,并對疑似資金往來重點監(jiān)控。由于民間借貸擔(dān)保措施隱秘或者干脆沒有,信托公司很難在公司證照中發(fā)現(xiàn),比較有效的盡調(diào)手段是詳細(xì)審查公司財務(wù)賬目,其無法解釋的支出或往來款有可能是高昂的民間借貸本息。

3.投資風(fēng)險的應(yīng)對策略

信托公司對于該種風(fēng)險的控制措施同樣是通過董事制度,并通過管理公司印鑒,加強現(xiàn)金流入和流出的監(jiān)管,保證資金不被轉(zhuǎn)移或挪用。只要房地產(chǎn)公司在信托存續(xù)期能夠穩(wěn)健運營,獲取預(yù)期現(xiàn)金流,就基本能夠滿足信托預(yù)期投資回報。信托公司應(yīng)提高對項目公司內(nèi)部控制的關(guān)注,必要時可以直接指定滿足信托公司要求的內(nèi)控制度,并盡可能保證其有效執(zhí)行。在執(zhí)行過程中并不是對項目公司進(jìn)行治理,而是有重點的監(jiān)控;同時對派駐人員能力、工作績效進(jìn)行考核,督促其更好的履行職責(zé)。

作者:聶磊單位:中國金谷國際信托有限責(zé)任公司