導(dǎo)語(yǔ)：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)及其風(fēng)險(xiǎn)概述

2010年國(guó)土資源部發(fā)文要求，國(guó)土資源部門將會(huì)從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中退出，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的職能將交由企業(yè)來(lái)完成，政府將從主導(dǎo)者的角色中退出，轉(zhuǎn)而扮演組織者的角色。這一政策的出臺(tái)使得一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之間的獨(dú)立性越來(lái)越高，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的獲得空間也會(huì)因而被壓縮。當(dāng)前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著較大的調(diào)整壓力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)能的嚴(yán)重過(guò)剩對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展而言，無(wú)疑在消息層面是極為不利的。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大環(huán)境下，人民銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策不斷縮緊，給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存帶來(lái)了較大壓力，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因而，有必要對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)予以識(shí)別，并提出一些防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)峻，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

首先，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道日益縮窄，可供土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的融資渠道越來(lái)越少。目前，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道主要有銀行借款、政府部門的財(cái)政撥款和自有資金的籌集與使用。從各項(xiàng)融資占比來(lái)看，政府部門的財(cái)政撥款和自有資金的籌集所占據(jù)的比例較少，債務(wù)融資占據(jù)了非常高的比例。當(dāng)前，信貸政策給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款額度越來(lái)越少，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金變得越來(lái)越困難。由于對(duì)于銀行資金的高度依賴，所以宏觀政策的縮緊對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資而言，帶來(lái)了較大的困難。其次，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本日益推升。隨著房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，風(fēng)險(xiǎn)也日益暴露在投資者的視野下，使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本越來(lái)越高。加之，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)并不擁有所整理土地的使用權(quán)，因而通過(guò)土地使用權(quán)的抵押來(lái)融通資金，進(jìn)一步推高了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本成本。雖然2015年2月28日人民銀行宣布再次降息，一年期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，降至5.35%，但是從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用資金的成本上來(lái)看，大多達(dá)到10%至20%，甚至更高。最后，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)是不合理的，資金周轉(zhuǎn)面臨著較大的壓力。企業(yè)由于項(xiàng)目的需要從金融機(jī)構(gòu)取得借款，并在債務(wù)期限內(nèi)回籠資金是正常的做法。但是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于項(xiàng)目眾多，各個(gè)項(xiàng)目所面臨的情況存在較大的不同，而且大多數(shù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從金融機(jī)構(gòu)取得的借款大多屬于一年期或者兩年期，并不能覆蓋項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。企業(yè)在借款到期時(shí)，如果不能夠從其他渠道籌資到所需要的資金，就會(huì)面臨著較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于長(zhǎng)期資金的成本非常高，資金投入土地開(kāi)發(fā)中也會(huì)推升資金成本，債權(quán)人出于自身利益的考慮，會(huì)對(duì)貸款的使用進(jìn)行嚴(yán)格的限制，給資金的順利周轉(zhuǎn)帶來(lái)較大困難。

2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投入數(shù)額較大，風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯

在之前由國(guó)土資源部門主導(dǎo)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投資由政府來(lái)決定，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)更多的由政府買單，加之當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境較為寬松，風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有得到公眾的過(guò)多關(guān)注。在國(guó)土資源部門轉(zhuǎn)變自身職能之后，土地開(kāi)發(fā)更多的是由企業(yè)自身來(lái)主導(dǎo)，加之市場(chǎng)環(huán)境從緊，風(fēng)險(xiǎn)日益受到重視。事實(shí)上，無(wú)論是政府部門，還是企業(yè)主導(dǎo)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都不可避免的面臨著投資的風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常高。首先，項(xiàng)目自身的資金需求量較大，只有具有充足的資金，才能保障后續(xù)工作的順利開(kāi)展。當(dāng)前形勢(shì)下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的拆遷成本越來(lái)越高，如果前期的溝通協(xié)調(diào)工作和專項(xiàng)調(diào)查工作做的不到位，有可能使得企業(yè)面臨著額外的資金支出，擴(kuò)大企業(yè)在成本方面的投入。其次，由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的工作往往需要在遠(yuǎn)期才能顯現(xiàn)出收益，宏觀環(huán)境日益復(fù)雜的大環(huán)境之下，如果整理出的土地出現(xiàn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，投資的項(xiàng)目有可能會(huì)因此而遭受損失。還有可能因?yàn)橥恋貎r(jià)格大幅波動(dòng)導(dǎo)致土地出讓的困難，造成土地閑置的狀況。

3.資金回籠較為困難，風(fēng)險(xiǎn)敞口較大

對(duì)于一項(xiàng)特定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要受到土地供應(yīng)市場(chǎng)的較大影響。土地供應(yīng)市場(chǎng)上存在的較大不確定性，有可能使得我國(guó)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際所得與預(yù)期收益兩者之間產(chǎn)生較大的偏差。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的日益不景氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身面臨庫(kù)存壓力和資金方面的壓力也較大。下游需求的不斷減少使得土地的需求量也在不斷下降。在這種環(huán)境下，土地交易市場(chǎng)也不再活躍，這直接影響到了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)所整理出的土地能否以較好的價(jià)格順利變現(xiàn)的問(wèn)題，如果不能在合理的價(jià)格上出讓土地，企業(yè)的資金回籠一定會(huì)有偏差，這對(duì)企業(yè)的資金安排而言，是非常不利的。雖然國(guó)土資源部門在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的角色發(fā)生了轉(zhuǎn)變，但是更多的規(guī)劃與組織工作還是由其完成，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)更多的扮演參與者的角色，項(xiàng)目的收益權(quán)、分配權(quán)還是在政府部門手中。關(guān)于如何分配土地出讓收益，很大程度上要受到政策變動(dòng)的影響。政策的不利變動(dòng)勢(shì)必會(huì)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益帶來(lái)不利的影響，資金的收回也會(huì)因此受阻。政策的變動(dòng)會(huì)加劇資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)。

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的管控

在融資渠道的拓展方面，隨著房地產(chǎn)整體行業(yè)信貸政策的不斷收緊，企業(yè)應(yīng)該采取措施，積極拓展融資渠道，緩解企業(yè)所面臨的極大的融資壓力。企業(yè)可以將資金的籌集向信托、債券等債務(wù)融資渠道和發(fā)行優(yōu)先股、普通股等股權(quán)融資渠道轉(zhuǎn)移。通過(guò)融資渠道不斷被拓寬，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得以不斷被分散，轉(zhuǎn)而也會(huì)降低通過(guò)其他渠道來(lái)獲取資金的成本。在股權(quán)融資方面，以北京城建投資發(fā)展股份有限公司為例，該公司于2009年通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股票來(lái)募集資金以進(jìn)行危改和項(xiàng)目一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。通過(guò)發(fā)行股票募集到的資金，使得開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)階段所需要的大量資金得以滿足，增加了公司的資本實(shí)力，提高了公司的凈資產(chǎn)，一定程度上降低了公司的資產(chǎn)負(fù)債率，償債風(fēng)險(xiǎn)得以減輕，公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到加強(qiáng)。通過(guò)此次的非公開(kāi)募股使得公司的財(cái)務(wù)狀況極大改善，在增強(qiáng)公司盈利能力的同時(shí)，公司的發(fā)展勢(shì)頭也越來(lái)越強(qiáng)勁。面對(duì)資金成本高的問(wèn)題，通過(guò)信貸等金融機(jī)構(gòu)來(lái)獲取資金是不錯(cuò)的選擇。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)設(shè)立信托計(jì)劃，向受益人募集項(xiàng)目所需的資金，在取得資金后，可以有效補(bǔ)充土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求，并通過(guò)項(xiàng)目信托計(jì)劃與信托受益人分享項(xiàng)目收益。在創(chuàng)新型融資層面，資產(chǎn)證券化是值得考慮的內(nèi)容，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)土地證券化的相關(guān)收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，這樣既使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠擁有土地的使用權(quán)，又能將未來(lái)的收益轉(zhuǎn)化成當(dāng)前可以使用的資金。面對(duì)債務(wù)期限的問(wèn)題，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該做長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，制定長(zhǎng)期的資金使用計(jì)劃，為進(jìn)一步資金的募集和使用預(yù)留出富余的時(shí)間，使得貸款期限與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)用的時(shí)間和期限相匹配，確保土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金鏈的完整。

2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的管控

投資風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中日益凸顯，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中，被拆遷企業(yè)的成本主要發(fā)生在補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)中，可以通過(guò)制定相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)該項(xiàng)成本的發(fā)生予以適當(dāng)控制。首先，應(yīng)該明確被拆遷房屋的性質(zhì)與用途，針對(duì)不同的性質(zhì)與用途的房屋，細(xì)化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格執(zhí)行；其次，應(yīng)該考慮拆遷過(guò)程中的時(shí)效性問(wèn)題，針對(duì)在較短時(shí)間內(nèi)完成拆遷工作的團(tuán)隊(duì)或者項(xiàng)目組建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。在土地價(jià)格變動(dòng)層面，應(yīng)與政府或者土地受讓方簽訂協(xié)議，以最為合適的價(jià)格鎖定價(jià)格變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠的管控

在資金回籠層面，一方面要努力縮短一級(jí)土地的開(kāi)發(fā)周期，通過(guò)與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議等方式，使得一級(jí)土地在滿足土地出讓的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以后，盡快完成土地出讓交易，回籠開(kāi)發(fā)成本。另一方面，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本核算工作應(yīng)該積極落實(shí)，通過(guò)成本核算來(lái)確定土地出讓的合適價(jià)格，在不影響資金回籠的情況下，使得土地開(kāi)發(fā)的增值收益達(dá)到最大。四、結(jié)論受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)整體大環(huán)境的影響，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)日益擴(kuò)大，在財(cái)務(wù)層面的壓力更大。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該將融資、投資和資金回籠層面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并有針對(duì)性地采取措施。只有這樣才能保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不利的產(chǎn)業(yè)背景下做到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，企業(yè)運(yùn)營(yíng)良好。

作者:毛棟杰單位:河南國(guó)土開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司