導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，越來(lái)越受到政府重視；國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言既是風(fēng)險(xiǎn)，又是挑戰(zhàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于未能做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理與防御，出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題，最終導(dǎo)致破產(chǎn)。因此，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力對(duì)企業(yè)至關(guān)重要。本文首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和成因進(jìn)行分析，然后針對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)的特點(diǎn)從宏觀(guān)及微觀(guān)兩個(gè)角度提出關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防控

一、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境愈加嚴(yán)峻，政府正在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，為過(guò)熱的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)降溫。房地產(chǎn)公司不得不在嚴(yán)峻的形勢(shì)下盡力獲取利潤(rùn)，可謂艱難重重。盡管中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝表示，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的，但由于各種原因，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，導(dǎo)致其依然存在很大的隱患。目前我國(guó)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀主要有以下特征：（一）投資放緩。從歷史上來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額走勢(shì)會(huì)滯后于商品房銷(xiāo)售增速，且滯后時(shí)間間隔逐漸縮短。但該規(guī)律卻在2016年之后出現(xiàn)了明顯背離，2010至2015年期間，房地產(chǎn)投資與商品房銷(xiāo)售顯示出較好的相關(guān)性，投資增速一般會(huì)滯后于銷(xiāo)售面積半年左右，且滯后的時(shí)間逐步縮短。但2016年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)卻普遍加強(qiáng)現(xiàn)金儲(chǔ)備。（二）行業(yè)利潤(rùn)率水平有所下降。以來(lái)，國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，加之土地價(jià)格上漲較多，消費(fèi)者在房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)上顯得更加理性。國(guó)家政策、企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及消費(fèi)者的態(tài)度等因素都會(huì)影響到行業(yè)利潤(rùn)水平。（三）行業(yè)整體負(fù)債比例較高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，較去年同期上漲1.44個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2005年來(lái)的新高。分析人士指出，2015至2016年地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)程加快，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存意愿加強(qiáng)，進(jìn)行大規(guī)模融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債大幅增長(zhǎng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險(xiǎn)和股東收益的可變性，對(duì)企業(yè)的盈利和發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重大影響。房地企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因很多，既有外部原因，也有企業(yè)自身的原因。（一）企業(yè)外部原因（1）政府宏觀(guān)調(diào)控。政策因素是影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的首要因素。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，極受政府關(guān)注。報(bào)告中提到，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，因此近年來(lái)國(guó)家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策。一方面，國(guó)家頒布的交易政策直接造成房地產(chǎn)的需求下降，企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，影響資金回籠，可能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目離不開(kāi)土地，對(duì)《土地管理法》的修改，亦會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。如果土地價(jià)格過(guò)高，企業(yè)必然會(huì)提高售價(jià)以降低成本，從而影響銷(xiāo)量，形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（2）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境取決于政治、文化和軍事環(huán)境。如今我國(guó)處在飛速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一旦到達(dá)峰點(diǎn)，就會(huì)衰退下來(lái)，受到?jīng)_擊。由于資金占用期長(zhǎng)回收慢的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成很大影響。（3）市場(chǎng)供求不合理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)即經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；供求的不合理必將影響市場(chǎng)。如今我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。在“北上廣”等一線(xiàn)城市，房子明顯供不應(yīng)求；而在一些二三線(xiàn)城市卻供過(guò)于求。地域差異等原因造成房地產(chǎn)行業(yè)供求情況不合理，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。（二）企業(yè)內(nèi)部原因（1）行業(yè)特性。房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的前期資金投入，需資金占用周期短，具有資金密集型行業(yè)的特性。另一方面，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，且存在諸多不穩(wěn)定因素，如前期的拆遷、后期房屋銷(xiāo)售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收等問(wèn)題。這些都會(huì)影響地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益較高，因此近二十年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)進(jìn)入大量企業(yè)。由此產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，如土地競(jìng)爭(zhēng)、招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)等，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資。然而一旦投資失誤，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的爆發(fā)，引起房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價(jià)值構(gòu)成及其比例關(guān)系。目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)源于銀行貸款，這造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)依賴(lài)性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過(guò)公司總資本的70%以上，如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)依賴(lài)銀行信貸這一籌資渠道，資金鏈一旦出現(xiàn)斷裂，都將引起巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施

（一）宏觀(guān)層面。（1）關(guān)注政策的變動(dòng)。近年來(lái)，我國(guó)政府在不斷調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控，每一次變動(dòng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境關(guān)注和研究，預(yù)測(cè)和確定正確的投資環(huán)境和政策，以便公司隨時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）加強(qiáng)區(qū)域合作。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，導(dǎo)致全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)區(qū)域間差異較大。目前國(guó)內(nèi)東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和，可供開(kāi)發(fā)土地面積有限，房?jī)r(jià)較高；中西部地區(qū)土地供應(yīng)充足，發(fā)展?jié)摿薮?，房?jī)r(jià)較低。在這種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取戰(zhàn)略合作的方式，推進(jìn)城市深度進(jìn)入的戰(zhàn)略，拓展市場(chǎng)。（3）堅(jiān)持走品牌路線(xiàn)。為了更好地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分利用品牌效益在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型中的價(jià)值和作用，打造出別具一格的精品工程；要樹(shù)立良好的品牌形象，樹(shù)立“以客戶(hù)為中心”的服務(wù)理念，增加產(chǎn)品附加值，使品牌得到消費(fèi)者的認(rèn)可。（二）微觀(guān)層面。（1）全面樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。有效防范與控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要在企業(yè)內(nèi)部全面樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防御的管理意識(shí)。首先，管理層作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、所有者，應(yīng)率先樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；其次應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，提升綜合素質(zhì)。（2）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從及時(shí)有效防御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系。只有通過(guò)建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度才能提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防御能力。企業(yè)應(yīng)設(shè)置與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)且體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)凈利率等，確保企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力；另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系，借助信息化工具，制定各財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的承受范圍，做到及時(shí)觀(guān)察和預(yù)警。（3）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。如今大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加主要是由于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)想要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，首先應(yīng)拓寬籌資渠道，不能僅依靠銀行信貸，而應(yīng)輔以信托融資、租賃融資等手段，從而避免高負(fù)債率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身情況，制定相對(duì)合理的資本結(jié)構(gòu)計(jì)劃，明確債權(quán)比例，防止盲目投資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（4）加強(qiáng)日常和大額現(xiàn)金流控制。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求量很大，如果不注重管理便極易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，我國(guó)159家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~和行業(yè)中值均為負(fù)數(shù)。因此需要重點(diǎn)關(guān)注投資和籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流，管理好應(yīng)收賬款，制定符合本公司實(shí)際情況的信貸政策，保證企業(yè)的變現(xiàn)能力。

四、結(jié)語(yǔ)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)存在總量過(guò)剩、區(qū)域分化、容量過(guò)多等特點(diǎn)，極易為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。因此房地產(chǎn)上市企業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況，合理地開(kāi)發(fā)投資；另一方面，公司管理層應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，時(shí)刻樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。只有這樣，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能健康持久地發(fā)展下去。

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作者:常儒瑾 單位:東北石油大學(xué)