導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)稅收籌劃思路一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本質(zhì)上講，社會主義市場經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)，而市場經(jīng)濟(jì)的特征是競爭。我國在建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的同時(shí)，也使得各類經(jīng)濟(jì)主體面臨著優(yōu)勝劣汰的激烈競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益主體，在自我發(fā)展中，需努力實(shí)現(xiàn)自身收益的最大化。只有這樣，才能夠最大限度實(shí)現(xiàn)自身收益，在市場競爭中獲得一席之地。但要想實(shí)現(xiàn)利益最大化，應(yīng)盡可能的獲取最多收入同時(shí)，還能夠減少成本。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要想縮小成本費(fèi)用，經(jīng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)稅額的最小化。本文現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的思路及技巧分析如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的主要稅種及稅收籌劃思路

（一）主要稅種

實(shí)體稅法是當(dāng)前稅法體系的基本組成部分，包括消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、資源稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等22種稅種。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，涉及有增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等9種稅收。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中與稅收直接相關(guān)的是建設(shè)階段及銷售階段。建設(shè)階段所涉及的稅收有增值稅、耕地占用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅。銷售階段涉及到的稅收有土地增值稅、契稅、印花稅、增值稅、企業(yè)所得稅。

（二）籌劃思路

隨著城市住宅建設(shè)的發(fā)展，商品房的推行，城市土地制度改革的深化，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已從建筑業(yè)分離。實(shí)踐表明：稅收籌劃要想取得成功，應(yīng)遵循一定原則。包括輔助性與服務(wù)性原則、合法性與符合性原則、成本性與經(jīng)濟(jì)原則。所謂輔助性與服務(wù)性原則，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，或者在營銷過程中，都應(yīng)有自己規(guī)律性的東西。對于企業(yè)而言，稅收籌劃的目的是合理合法的節(jié)稅，即少納稅。通過少納稅創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，且服從及服務(wù)于企業(yè)長遠(yuǎn)需求。合法性與符合性原則指稅收籌劃需符合當(dāng)前國家法律、法規(guī)及政策規(guī)定，在規(guī)定允許的前提下，進(jìn)行稅務(wù)方面的安排。只有在合法的條件下，才能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃進(jìn)行合理安排。成本性與經(jīng)濟(jì)性原則需綜合考慮，充分考慮成本及代價(jià)。成本包括顯性成本與隱性成本，無論哪一種成本，都需遵循企業(yè)理財(cái)學(xué)，符合企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃思路如下：（1）利用拆分法。為了減輕稅負(fù)，我們可將收取的資金拆分開，將收取的租金一分為二，一部分作為租金收入，另一部分作為物業(yè)管理收入。在出租者的賬本上分成2類，一類作為物業(yè)管理費(fèi)，一類作為房租。從籌劃角度而言，若成立獨(dú)立的物業(yè)管理公司，在稽查時(shí)需充分查詢理由。通過此種方法達(dá)到節(jié)稅目的。（2）利用降價(jià)。通過降價(jià)，可減少營業(yè)額。在特定的條件下，通過特定的意識降低價(jià)格，減少交易額，相應(yīng)的減少了稅收。分析稅收籌劃時(shí)，需合理掌握價(jià)格。使用降價(jià)法時(shí)，應(yīng)注意降價(jià)可能減少現(xiàn)金流，且減少現(xiàn)金流入量。（3）利用替代法。企業(yè)稅收是通過現(xiàn)金后才產(chǎn)生的。采用實(shí)物替代現(xiàn)金，在多數(shù)情況下起到節(jié)稅效果。若企業(yè)將沒有銷售出去的房子給他住，可減輕稅負(fù)。替代方法是權(quán)利，企業(yè)可善用一些權(quán)利來謀取現(xiàn)金交易。當(dāng)員工在職學(xué)習(xí)時(shí)，需由企業(yè)來負(fù)擔(dān)費(fèi)用，利用一部分權(quán)利來取代現(xiàn)金交易。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搞度假村、俱樂部等，讓內(nèi)部員工去休假，不給員工現(xiàn)金，這種福利計(jì)劃在很大程度上可起到節(jié)稅效果。（4）利用臨界法。臨界法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收中最為簡單的。如：土地增值稅的增值額一旦大于扣除項(xiàng)目的20%，也就無法享受土地增值稅的優(yōu)惠，而這個(gè)20%則是臨界點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)稅收的稅收籌劃

（一）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅稅率實(shí)行從低從簡設(shè)計(jì)，采用比例稅率。企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。相對于西方國家，我國的企業(yè)所得稅制特點(diǎn)則是體現(xiàn)在應(yīng)納稅所得額確定上，體現(xiàn)沒有設(shè)立不予計(jì)列項(xiàng)目的相關(guān)概念。企業(yè)是依法所設(shè)立的以營利為目的，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的獨(dú)立核算經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)不同的法律地位，企業(yè)分為法人企業(yè)與非法人企業(yè)。前者指公司指企業(yè)與非公司制法人企業(yè)，后者則指合伙企業(yè)。當(dāng)前，國家對公司企業(yè)與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)有著不同的納稅規(guī)定。如：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人小紅，一年盈利20萬元。按照合作人繳納個(gè)人所得稅，需繳納63250元，稅后利潤為136750元。按照公司繳納企業(yè)所得稅，其稅率為33%。若全部作為股息分配，納稅人小紅需繳納個(gè)人所得稅40160元。稅后利潤有93452元。相對于前者，多負(fù)擔(dān)的所得稅為42351元。由此表明公司稅負(fù)重于合伙企業(yè)稅負(fù)，納稅人小紅不組織公司，但合伙企業(yè)可節(jié)稅43100元。稅負(fù)是我們需考慮的一方面，企業(yè)規(guī)模也是我們應(yīng)考慮的因素。對于規(guī)模龐大，管理水平要求較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)采用股份有效公司。不僅僅是因?yàn)橐?guī)模較大的企業(yè)籌資難度大，此類企業(yè)管理相對較困難，有著較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。若采用合伙企業(yè)組織形式，則難以正常健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）土地增值稅

土地是一種社會資源，其價(jià)值由于土地自身具有的稀缺性與國家投資改善土地使用功能、環(huán)境因素導(dǎo)致上漲。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地所有權(quán)、地上建筑物及附著物所取得收入的單位及個(gè)人。土地增值體現(xiàn)為土地使用權(quán)價(jià)格的變化，指轉(zhuǎn)讓土地時(shí)取得總價(jià)格收入超出土地取得時(shí)支出成本，在轉(zhuǎn)讓前的各項(xiàng)投資總和。開征土地增值稅，是國家運(yùn)用稅收杠杠引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，從而合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，有效維護(hù)國家權(quán)益，最終促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)若建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又要從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算下，籌劃的關(guān)鍵則是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，從而獲得免稅待遇。土地增值稅直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅費(fèi)，故房地產(chǎn)企業(yè)在建筑工程項(xiàng)目前，應(yīng)根據(jù)企業(yè)間的稅收概況合理預(yù)測企業(yè)收入及支出。如：房地產(chǎn)企業(yè)可在項(xiàng)目開發(fā)前建立多種方式，如：自建房、代建房、共同合作建房等，對于有明確銷售的房屋可懸著代建的建房方式，房地產(chǎn)企業(yè)可轉(zhuǎn)變整個(gè)項(xiàng)目承包人，通過此種方式可免交土地增值費(fèi)用。根據(jù)建筑的實(shí)際情況確定房屋建筑方式，進(jìn)而降低土地增值稅的繳納費(fèi)用。如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售商品房獲得1億的銷售收入，普通標(biāo)準(zhǔn)銷售額偶6千萬，豪華住宅的銷售額4千萬，扣除項(xiàng)目金額6400萬，其增值額1270元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：增值率26.80%，適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為381萬元。豪華住宅：增值率80.20%，適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為601萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需繳納的土地增值稅為982萬元。由此可見：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率是27%，超過了20%，但還要繳納土地增值稅。要想普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，則可將增值率控制在20%一下，可降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格、增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃，最終減少成本，提高收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃方法有分散收入法、稅率臨界點(diǎn)、增加扣除項(xiàng)目金額法、利息費(fèi)用籌劃法等。分散收入法是指企業(yè)在納稅人間對應(yīng)稅所進(jìn)行分裂，與降低稅負(fù)要求相符合。稅率臨界點(diǎn)是指在一定比例中，應(yīng)納稅額比該比率大時(shí)，房地產(chǎn)所繳納的增值稅稅率也會升高。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)合理控制土地應(yīng)納稅額。20%是土地增值稅的稅率臨界點(diǎn)，對于普通住宅，其增值率若超過20%，則可不用繳納土地增值稅。增加扣除項(xiàng)目金額法可增加增值稅扣除額，實(shí)現(xiàn)節(jié)約稅收目的。如：制定銷售合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可對各個(gè)項(xiàng)目收入進(jìn)行確認(rèn)。銷售精裝房時(shí)，與客戶簽訂裝修合同、毛坯房合同，需要在銷售毛坯房收入中計(jì)繳土地增值稅，最終減少土地增值稅應(yīng)稅金額。利息費(fèi)用籌劃法中，利息費(fèi)用可據(jù)實(shí)扣除，也可按照比例扣除。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會選擇利于自身的費(fèi)用籌劃法，根據(jù)規(guī)定執(zhí)行所有利息計(jì)算。

三、土地增值稅的籌劃問題及策略

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中遇到的最大的問題就是稅收收入不規(guī)范，實(shí)際工作中主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，首先是多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃不夠重視，相關(guān)的工作不及時(shí)落實(shí)，多數(shù)企業(yè)并不會在第一時(shí)間向有關(guān)部門申報(bào)金額，有的企業(yè)則是在這個(gè)過程中拖延需要結(jié)算的項(xiàng)目，將房價(jià)以預(yù)購款或者現(xiàn)房收款的方式入賬，整個(gè)結(jié)算的過程也沒有及時(shí)的開展有效的房地產(chǎn)企業(yè)專用發(fā)票，其次就是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用一房一價(jià)的形式售房，這就使實(shí)際入賬金額與房價(jià)的銷售額不匹配，這也會影響到整個(gè)稅收籌劃和清算結(jié)果，進(jìn)而影響整個(gè)工作。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃存在的另一個(gè)重要的問題就是費(fèi)用扣除不明確，多數(shù)企業(yè)采用隨意扣除金額或者混淆銷售金額的方式，這就會使得項(xiàng)目清算核實(shí)困難。具體表現(xiàn)為：第一，部分企業(yè)有不真實(shí)的工程項(xiàng)目，虛假的工程量，這些虛假的工程項(xiàng)目相關(guān)部門存在虛假的計(jì)算方案，稅務(wù)部門還利用這些虛假的方案偷稅減稅；第二，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)縮短成本期，成本的結(jié)算過程中也沒有按照之前的工程項(xiàng)目做好相應(yīng)的成本細(xì)化，使得工程項(xiàng)目被混淆，或者將已經(jīng)完工的項(xiàng)目與待竣工項(xiàng)目混淆起來，以此混聽，第三，很多項(xiàng)目存在著虛假扣費(fèi)現(xiàn)象，比如一些房地產(chǎn)業(yè)將物業(yè)管理費(fèi)和車庫管理費(fèi)算入到住房成本當(dāng)中，甚至有些部門還將無產(chǎn)權(quán)的車庫出售給住房者，種種現(xiàn)象都使得整個(gè)房地產(chǎn)核算存在著巨大的漏洞，影響稅收籌劃結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常對企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。如果相關(guān)的稅收政策沒有落實(shí)到位，納稅籌劃人員執(zhí)行起來也會有一定的困難，如果企業(yè)的稅收籌劃項(xiàng)目中斷，臨時(shí)需要更換項(xiàng)目人員，那么企業(yè)其他人員接手就會影響項(xiàng)目進(jìn)程，給企業(yè)的稅收籌劃帶來一定的困難。同時(shí)，一些稅收籌劃人員的專業(yè)水平較低，在對稅收進(jìn)行籌劃時(shí)，也不能高效地完成項(xiàng)目核算內(nèi)容，會使得企業(yè)的稅收籌劃困難重重，降低企業(yè)的工作效率，所以專業(yè)的稅收籌劃人員對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

（一）注重產(chǎn)品類型的配置

利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅利潤率曲線的土地增值稅免稅拐點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃，配置一定比例的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

（二）合理控制成本

在利潤率曲線拐點(diǎn)處，通過提高房屋品質(zhì)及性能、改善房屋配套設(shè)施等方式適當(dāng)增加成本以減少增值額，既提高了市場競爭力，又可避免拐點(diǎn)后帶來的利潤率下降、稅負(fù)增高的不利影響。在非利潤率拐點(diǎn)的區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)長企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中應(yīng)當(dāng)控制成本，促進(jìn)利潤增長。

（三）降低售價(jià)

在利潤率曲線拐點(diǎn)處，通過開展促銷活動等方式適當(dāng)降低售價(jià)以減少增值額，可以避免拐點(diǎn)后帶來的利潤率下降，稅負(fù)增高的不利影響，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而擇言，薄利多銷是更佳的選。

（四）增加成本與降低售價(jià)的差異

土地增值稅率由土地增值稅與可扣除項(xiàng)目之間的比率決定。通過增加分母（即扣除項(xiàng)目成本），產(chǎn)生了分母加計(jì)扣除的放大效應(yīng)，增值率的下降幅度更大。在利潤率拐點(diǎn)處，增加成本是降低增值率更為有效的措施。不動產(chǎn)性是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征，主要是由于國有或集體土地的房屋具有不可移動性的特征所造成的。因而在房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃工作開展過程中，需要進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的籌劃。而在房地產(chǎn)稅收籌劃工作開展過程中，結(jié)合我國現(xiàn)行的稅收法規(guī)，土地增值稅稅收籌劃工作要從土地增值稅稅收優(yōu)惠政策和合理增加扣除項(xiàng)目兩個(gè)不同的方面進(jìn)行合理籌劃。在土地增值稅籌劃工作開展過程中可以圍繞《土地增值稅暫行條例》來進(jìn)行合理選擇，在普通房屋銷售過程中要衡量好高售價(jià)帶來的收益和放棄免稅額之間的得。通過科學(xué)的規(guī)劃和計(jì)算，避免進(jìn)行高售價(jià)，使得房地產(chǎn)業(yè)能夠更加穩(wěn)健的經(jīng)營。在各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過程中可以圍繞恰當(dāng)?shù)目鄢?biāo)準(zhǔn)，在政策允許的范圍內(nèi)減少融資成本和應(yīng)稅數(shù)額，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營?？傻挚垌?xiàng)目的金額對土地增值稅的確定起著重要的作用。因此，合理的設(shè)置可抵扣項(xiàng)目，可以在一定程度上減輕土地增值稅的稅收壓力。通過土地增值稅的籌劃，可以大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅后效益。在確認(rèn)土地增值稅專項(xiàng)清算過程中，應(yīng)注意以下三類房地產(chǎn)增值稅的專項(xiàng)扣除。一是免費(fèi)提供給業(yè)主的停車場，幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施免費(fèi)交給政府。該項(xiàng)費(fèi)用可作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目扣除。但有補(bǔ)償?shù)?，不能作為扣除?xiàng)目從中扣除。二是工程安裝的相關(guān)費(fèi)用在質(zhì)保書中列明清楚的可以作為扣除項(xiàng)目扣除，費(fèi)用必須具備相關(guān)建設(shè)單位開具的專用發(fā)票。除此之外，還需注意因工程延期造成的土地閑置成本，這類成本不能作為扣除項(xiàng)目扣除。三是職工居住板房、銷售中心建設(shè)費(fèi)用可以作為扣除項(xiàng)目扣除，通過這樣合理的設(shè)置可抵扣項(xiàng)目，從而可以有效地減輕土地增值稅的稅收壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展。

四、結(jié)語

總而言之。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的各項(xiàng)稅收及政策規(guī)定發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營中的稅收種類較多，但稅收籌劃自身具有一定成本，為了獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需對需要進(jìn)行籌劃的稅種進(jìn)行籌劃。通過合理的稅收籌劃，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有序健康發(fā)展。

作者：楊華軍