導(dǎo)語(yǔ)：房權(quán)登記法律救濟(jì)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：房屋權(quán)屬登記制度是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題，房屋權(quán)屬登記行為，本質(zhì)上是行政行為，而非民事行為。因當(dāng)事人提供虛假材料等原因造成錯(cuò)誤登記而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，適用民事訴訟程序；因房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的過(guò)失等原因造成登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任，啟動(dòng)行政訴訟程序；當(dāng)二者發(fā)生競(jìng)合時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)履行先行賠付義務(wù)，而后再向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

關(guān)鍵詞：登記錯(cuò)誤；行政行為；民事侵權(quán)責(zé)任；國(guó)家賠償責(zé)任

一、引言

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門(mén)簿冊(cè)上。[1]不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是我國(guó)物權(quán)法領(lǐng)域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎(chǔ)，起著維護(hù)交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國(guó)都把完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題。房屋權(quán)屬登記是房屋他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生和變動(dòng)的前提，關(guān)系到公民切身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。特別是登記錯(cuò)誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強(qiáng)對(duì)房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)提升到保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的高度?，F(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟(jì)途徑，作為保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無(wú)疑具有更好的補(bǔ)償受害人損失的效果，因此本文專門(mén)論述之。

二、房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的法律分析

房屋權(quán)屬登記，是國(guó)家加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)管理，維護(hù)交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，顯而易見(jiàn)必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系，確定相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，那么希冀相關(guān)主體承擔(dān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物，故學(xué)界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭(zhēng)論，一定程度上影響了登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)，所以有必要明確房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)。

（一）房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)

就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言，大體有三種學(xué)說(shuō)。第一，公法行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門(mén)依其職權(quán)而實(shí)施的行政行為。”[2]不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，理由之一，不動(dòng)產(chǎn)登記行為是一項(xiàng)必須由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二，不動(dòng)產(chǎn)登記行為是國(guó)家行政權(quán)力的一部分，體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿委托而是來(lái)源于國(guó)家行政權(quán)，申請(qǐng)人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，否則其不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)；理由之三，不動(dòng)產(chǎn)登記行為是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告，是根據(jù)客觀事實(shí)和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。[3]第二，證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的審查和批準(zhǔn)。[4]第三，私法行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為登記行為中，真正由當(dāng)事人參與的行為包括登記申請(qǐng)和登記請(qǐng)求兩方面，考察登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，登記并不能賦予任何人權(quán)利。登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷(xiāo)登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。[5]

上述觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權(quán)屬登記行為，應(yīng)當(dāng)是一種行政行為，具體地說(shuō)，是行政確認(rèn)。所謂行政確認(rèn)，是指行政主體依法對(duì)相對(duì)方的法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據(jù)我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定：本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時(shí)，我國(guó)物權(quán)法也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機(jī)構(gòu)的行政性質(zhì)。由此可見(jiàn)，房屋權(quán)屬登記，是房屋登記主管部門(mén)依照相關(guān)權(quán)利主體的申請(qǐng)，運(yùn)用職權(quán)對(duì)相對(duì)人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認(rèn)，是典型的行政確認(rèn)行為，體現(xiàn)了是國(guó)家運(yùn)用公權(quán)力對(duì)市民社會(huì)的干預(yù)和管理，以保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機(jī)關(guān)基于行政職責(zé)而作出的具有行政法效果的強(qiáng)制性的單方服務(wù)行為。所以說(shuō)，把房屋權(quán)屬登記行為認(rèn)定為行政行為更為妥當(dāng)一些。

（二）房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的原因

不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法，其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力，即不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對(duì)的，原因就是不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指在不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記簿記載的物權(quán)與實(shí)際權(quán)利不相符合的事實(shí)狀態(tài)，主要包括錯(cuò)誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權(quán)屬登記亦同。在房屋權(quán)屬登記過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行格式要求方面的審查，而不對(duì)材料的真實(shí)性進(jìn)行辨別；二為實(shí)質(zhì)審查，即不僅要審查當(dāng)事人提供的材料是否符合要求，而且要對(duì)材料的真實(shí)性進(jìn)行鑒別?，F(xiàn)行物權(quán)法在第十二條對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查形式作出了規(guī)定，指出登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提供的材料時(shí)候符合要求進(jìn)行審查，必要時(shí)候可以實(shí)地查看。可以看出當(dāng)前我國(guó)登記機(jī)構(gòu)的審查形式為形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。盡管我國(guó)的審查形式是在比較形式審查和實(shí)質(zhì)審查優(yōu)劣基礎(chǔ)上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯(cuò)誤的發(fā)生。由于當(dāng)事人的原因或者登記機(jī)構(gòu)的原因，都可能發(fā)生登記錯(cuò)誤的情況。

物權(quán)法第二十一條對(duì)登記錯(cuò)誤發(fā)生的原因進(jìn)行了概括，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成錯(cuò)誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯(cuò)誤發(fā)生主要有三種情況：第一，就是登記申請(qǐng)人采取欺騙等手段造成錯(cuò)誤登記；第二，就是因登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽等過(guò)失造成錯(cuò)誤登記；第三，就是登記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成錯(cuò)誤登記。不管是因?yàn)楫?dāng)事人的原因還是因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會(huì)產(chǎn)生損害賠償責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題。因當(dāng)事人原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)適用民事訴訟程序；因登記機(jī)構(gòu)原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任，應(yīng)啟動(dòng)行政訴訟程序；因二者共同原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任，非連帶責(zé)任或按份責(zé)任，此時(shí)也應(yīng)適用行政訴訟程序，只是登記機(jī)構(gòu)先行賠償之后可以向造成錯(cuò)誤的申請(qǐng)人進(jìn)行追償。

三、房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任

因當(dāng)事人原因、登記機(jī)構(gòu)原因或者共同的原因造成房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤，使得登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致，這不僅使實(shí)際權(quán)利人喪失房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)靜態(tài)的交易安全和動(dòng)態(tài)的交易安全都無(wú)法得到保證，由此造成他人財(cái)產(chǎn)等權(quán)益的損害。賠償制度不僅能及時(shí)補(bǔ)償受害人的損失，也可以警醒相關(guān)主體減少登記錯(cuò)誤的發(fā)生，不失為房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的有效的法律救濟(jì)途徑。仔細(xì)分析房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)和房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤發(fā)生的原因，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)因房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任主要有如下責(zé)任形態(tài)：

（一）民事侵權(quán)責(zé)任

前已所述，我國(guó)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)采取形式審查加實(shí)質(zhì)審查的模式，盡管登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行了必要的審查義務(wù)，但是由于登記申請(qǐng)人提供虛假材料，采取欺騙等手段還是會(huì)發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形。由于國(guó)家賠償法實(shí)行違法賠償?shù)脑瓌t，只有在行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政行為違反法律法規(guī)，給他人造成損害的，才承擔(dān)賠償責(zé)任。在登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行必要義務(wù)，沒(méi)有違反法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)自然就不承擔(dān)賠償義務(wù)。可是受害人的權(quán)益又必須得到救濟(jì)。根據(jù)民法通則第一百零六條之規(guī)定，公民由于過(guò)錯(cuò)侵害他人財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，登記申請(qǐng)人采用虛假、欺騙等手段造成登記錯(cuò)誤，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)登記錯(cuò)誤的方式侵害了他人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以把該行為視為一種民事侵權(quán)行為，據(jù)此要求申請(qǐng)人承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。比如登記申請(qǐng)人通過(guò)偽造文書(shū)，將他人房屋登記在自己名下，管理不善造成房屋滅失，即屬典型的侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

一般而言，追究錯(cuò)誤登記申請(qǐng)人的民事侵權(quán)賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)具備以下四個(gè)要件。第一，登記申請(qǐng)人通過(guò)虛假、欺騙等手段實(shí)施了登記申請(qǐng)行為。即登記申請(qǐng)人通過(guò)該虛假登記行為，造成了登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符。第二，登記申請(qǐng)人主觀上具有過(guò)錯(cuò)。登記申請(qǐng)人必須具有主觀惡意，明知或者應(yīng)當(dāng)知道該行為會(huì)造成他人財(cái)產(chǎn)損害。如果申請(qǐng)人善意無(wú)過(guò)失，不知該行為會(huì)侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)而為之，不承擔(dān)賠償責(zé)任。比如抵押權(quán)人拿著被抵押人提供的文書(shū)去登記機(jī)構(gòu)辦理登記，結(jié)果證明被抵押人提供的文書(shū)是虛假的，但抵押權(quán)人并不知情，那么該抵押權(quán)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。第三，登記申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記造成了一定的損害后果。即由于登記申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記造成了他人的財(cái)產(chǎn)損失，如果并沒(méi)有產(chǎn)生損害后果，那么申請(qǐng)人也不承擔(dān)賠償責(zé)任。第四，錯(cuò)誤登記行為與損害后果之間具有因果聯(lián)系，即實(shí)際權(quán)利人的損失是由于申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記行為而引起的。綜上可以看出，通過(guò)錯(cuò)誤登記侵害他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛，適用民事訴訟程序便可達(dá)到對(duì)受害人的救濟(jì)。

（二）國(guó)家賠償責(zé)任

登記機(jī)構(gòu)的工作人員怠于履行必要的審查義務(wù)，其行為具有不法性，該不法行為造成登記錯(cuò)誤并致他人損害的，屬于侵權(quán)行為，登記機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。我國(guó)物權(quán)法第二十一條第二款也明確規(guī)定因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是對(duì)于該賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任還是國(guó)家賠償責(zé)任，立法沒(méi)有明晰，學(xué)界也有不同的看法。諸如李明發(fā)教授便認(rèn)為我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖為行政機(jī)構(gòu),但不動(dòng)產(chǎn)登記行為本質(zhì)上是民事行為,而非行政行為。因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任,而非國(guó)家賠償責(zé)任。因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤要求賠償而啟動(dòng)的訴訟程序應(yīng)是民事訴訟,而非行政訴訟。[8]而肖厚國(guó)教授則認(rèn)為，因登記官吏的不當(dāng)行為(錯(cuò)誤地登記或涂銷(xiāo)登記)而使有關(guān)權(quán)利人遭受損失的,受害人可以提起行政訴訟,要求予以國(guó)家賠償。登記官吏對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)進(jìn)行審查,登記乃屬行使國(guó)家公權(quán)力的行為,此種公權(quán)力的賦予和行使是為了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系的形成、變更、消滅進(jìn)行干預(yù),旨在明晰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀況,避免犧牲真正權(quán)利人的利益,故而登記應(yīng)符合這一目標(biāo)。假使登記因登記官吏的錯(cuò)誤而未真正明晰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況,使權(quán)利人遭受損失的,有權(quán)提出行政訴訟,獲得國(guó)家賠償。[9]

盡管房屋權(quán)屬登記，調(diào)整的是市民社會(huì)平等民事主體之間財(cái)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任，彌補(bǔ)的是公民受損的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，但并不能據(jù)此就認(rèn)為房屋權(quán)屬登記即為民事行為，由此產(chǎn)生的賠償責(zé)任即為民事賠償責(zé)任。我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)明確區(qū)分了因登記申請(qǐng)人的原因和因登記機(jī)構(gòu)的原因造成的登記錯(cuò)誤所產(chǎn)生的賠償責(zé)任，前者是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛，所以是民事侵權(quán)賠償責(zé)任，后者是因登記機(jī)構(gòu)違法實(shí)施行政行為而產(chǎn)生賠償責(zé)任，是典型的行政侵權(quán)賠償責(zé)任。前也已經(jīng)論及，房屋權(quán)屬登記行為是一種行政確認(rèn)，所以因登記機(jī)構(gòu)的不當(dāng)行為而使權(quán)利人遭受損失的，屬于國(guó)家賠償責(zé)任，適用行政訴訟程序。由于國(guó)家賠償法第28條第七項(xiàng)明確規(guī)定只對(duì)受害人的直接損失進(jìn)行賠償，據(jù)此便有學(xué)者認(rèn)為把登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任認(rèn)定為國(guó)家賠償責(zé)任不利于充分保護(hù)受害人的權(quán)益。而且國(guó)外也有用民事訴訟來(lái)處理國(guó)家賠償問(wèn)題的，如日本，建議用民事訴訟來(lái)處理登記機(jī)構(gòu)的賠償問(wèn)題。[10]其實(shí)保護(hù)受害人的權(quán)益，不能扭曲現(xiàn)有的法律框架。在現(xiàn)有的法律制度下，把登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任認(rèn)定為國(guó)家賠償責(zé)任，是符合現(xiàn)行法律制度邏輯的，因不法行政行為導(dǎo)致公民財(cái)產(chǎn)損害產(chǎn)生國(guó)家賠償責(zé)任。至于賠償直接損失無(wú)法充分保護(hù)受害人的利益，國(guó)家賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)難度比較大，那么是完善國(guó)家賠償法的問(wèn)題，二者不能混為一談。所以說(shuō)，把房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任認(rèn)定為國(guó)家賠償責(zé)任更為妥當(dāng)一些。

（三）二者競(jìng)合的處理

當(dāng)?shù)怯浬暾?qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成登記錯(cuò)誤，共同造成他人損失而產(chǎn)生的賠償責(zé)任，該如何處理？學(xué)界一直有不同的看法。第一種觀點(diǎn)：連帶責(zé)任說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為受害人提出賠償請(qǐng)求時(shí)，由登記機(jī)構(gòu)與登記當(dāng)事人共同向受害人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)與登記當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)大小各自承擔(dān)責(zé)任。第二種觀點(diǎn)：按份責(zé)任說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為法院根據(jù)案件的具體情況，依據(jù)自由裁量權(quán)確定登記機(jī)構(gòu)、登記當(dāng)事人各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任份額，判令其賠償相應(yīng)的損失，這是目前司法實(shí)踐中較為通行的一種做法。最高法院(2001)法釋第23號(hào)規(guī)定：“在確定賠償?shù)臄?shù)額中，應(yīng)當(dāng)考慮行政行為在損害發(fā)生過(guò)程和結(jié)果中所起的作用等因素”，這就要求法院在處理案件時(shí)，應(yīng)充分考慮登記機(jī)構(gòu)在損害后果發(fā)生過(guò)程中所起作用的大小，來(lái)確定其所應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員基于一般過(guò)失對(duì)材料審查不嚴(yán)而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，則承擔(dān)次要賠償責(zé)任；如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有重大過(guò)失或故意，則應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。第三種觀點(diǎn)：補(bǔ)充賠償責(zé)任說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為受害人優(yōu)先通過(guò)其它途徑獲得賠償，在無(wú)法獲得賠償時(shí)，方可提起行政賠償之訴，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。即受害人原則上應(yīng)先對(duì)民事侵權(quán)人提起民事訴訟方式來(lái)尋求救濟(jì)，當(dāng)該程序不能滿足當(dāng)事人的救濟(jì)要求時(shí)或賠償不能得到履行時(shí)，受害人才可以提起行政賠償訴訟。[11]

以上觀點(diǎn)都存有一定的合理性，但仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)個(gè)中邏輯漏洞。因登記申請(qǐng)人原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任，因登記機(jī)構(gòu)原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任，這是兩種性質(zhì)迥異的責(zé)任，把它們放在一起說(shuō)成連帶責(zé)任或者按份責(zé)任都是有悖于連帶責(zé)任和按份責(zé)任的原理的。所以說(shuō)，第一種觀點(diǎn)都第二種觀點(diǎn)都忽視了這兩種責(zé)任的性質(zhì)差異，缺乏相應(yīng)理論的支撐，在實(shí)踐中是行不通的。第三種觀點(diǎn)盡管主張民事優(yōu)先，不足部分可以通過(guò)行政賠償獲得救濟(jì)，但是與現(xiàn)行法律制度不相容。我國(guó)物權(quán)法第二十一條第二款明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)履行先行賠償?shù)牧x務(wù)，登記機(jī)構(gòu)賠償以后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。由此可以看出我國(guó)法律規(guī)定的是行政賠償優(yōu)先制度。因登記申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)共同的原因造成登記錯(cuò)誤致他人損害的，由登記機(jī)關(guān)先行賠付，而后再向造成登記錯(cuò)誤的人追償。即當(dāng)民事侵權(quán)責(zé)任和國(guó)家賠償責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，應(yīng)通過(guò)國(guó)家賠償責(zé)任來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)受害人的救濟(jì)，此時(shí)當(dāng)然啟動(dòng)行政訴訟程序。過(guò)后，登記機(jī)構(gòu)向造成登記錯(cuò)誤的人進(jìn)行追償，則是后話。

四、結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)現(xiàn)行國(guó)家賠償法實(shí)行違法賠償?shù)臍w責(zé)原則，[12]即只有在行政機(jī)構(gòu)實(shí)施行政行為時(shí)違反相關(guān)法律法規(guī)，給他人造成損害的，行政機(jī)關(guān)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償義務(wù)。因此在登記機(jī)構(gòu)履行了必要的審查義務(wù)后，在沒(méi)有違反相關(guān)法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯(cuò)誤，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任。但是畢竟登記錯(cuò)誤給他人造成了損害，物權(quán)法也明確了受害人應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的救濟(jì)。為了保證物權(quán)法和國(guó)家賠償法的協(xié)調(diào)，此時(shí)我們就應(yīng)當(dāng)運(yùn)用體系解釋的法學(xué)解釋方法，在民法通則、物權(quán)法和國(guó)家賠償法的框架下，為受害人尋求相應(yīng)的法律救濟(jì)途徑。從物權(quán)法第二十一條第一款之規(guī)定可以看出，登記申請(qǐng)人提供虛假材料造成登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。民法通則第一百零六條第二款之規(guī)定也要求公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人的財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。這就為我們把登記申請(qǐng)人通過(guò)虛假手段騙取登記侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)益視為一種民事侵權(quán)行為提供了理論支撐和法條依據(jù)，所以說(shuō)，在登記機(jī)關(guān)沒(méi)有違法的情形下，由于登記申請(qǐng)人弄虛作假造成錯(cuò)誤登記給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事侵權(quán)賠償責(zé)任，以此來(lái)救濟(jì)受害人受損的法益。由于登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有履行必要的審查義務(wù)造成登記錯(cuò)誤，顯然是沒(méi)有履行法定職責(zé)所致，該行政行為具有違法性，給他人造成損害的，理應(yīng)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。當(dāng)由于登記申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)惡意串通造成登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，屬于國(guó)家賠償責(zé)任和民事侵權(quán)責(zé)任并存，考慮到兩種責(zé)任性質(zhì)的差異，所以這并不是連帶責(zé)任或者按份責(zé)任。物權(quán)法在第二十一條第二款規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)先行賠付的義務(wù)，而后可以向造成錯(cuò)誤登記的人進(jìn)行追償。所以把此種責(zé)任視為國(guó)家賠償責(zé)任更為妥當(dāng)一些，有利于受害人及時(shí)得到救濟(jì)。

參考資料：

[1]梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199頁(yè)。

[2]崔建遠(yuǎn)：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，中國(guó)法制出版社1995年版，第238頁(yè)。

[3]王達(dá)：《物權(quán)法中的行政法問(wèn)題：不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，《人民法院報(bào)》2007年總第3538期第5版。

[4]謝莊、王彤：“產(chǎn)權(quán)變更登記不應(yīng)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立的要件”，《法學(xué)評(píng)論》1996年第6期。