導(dǎo)語：登記制度的缺點(diǎn)與改善一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、不動產(chǎn)登記制度的概念和立法意義

1.不動產(chǎn)登記制度的概念

關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的概念，不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。王利明教授的觀點(diǎn)是：不動產(chǎn)登記是登記申請人對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記。孫憲忠教授的觀點(diǎn)是：不動產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。

梁慧星教授的觀點(diǎn)則是：不動產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊上。綜上所述，所謂不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊的事實。不動產(chǎn)登記事實上包括兩層含義：一是登記與否的事實狀態(tài)，二是登記的過程或程序。

2.不動產(chǎn)登記制度的立法意義

第一，不動產(chǎn)登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ)。在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況下，為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全，物權(quán)公示原則要求不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況下，不動產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件。因此，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動產(chǎn)物權(quán)變動是否完成的法律工具，旨在給不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ)，而不是為了實行行政管理。

第二，不動產(chǎn)登記為物權(quán)變動提供了國家公信力支持的法律基礎(chǔ)。由于不動產(chǎn)物權(quán)是涉及國計民生的重要權(quán)力，故現(xiàn)代社會中的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān)，由國家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任，以國家行為的嚴(yán)肅性為登記的真實性提供保障，使登記具有為社會一體信服的法律效力，即任何民間證明都不可比擬的國家公信力。不論客觀情況如何，法律確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載，以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利，并依此建立不動產(chǎn)物權(quán)的交易秩序；同時，如果第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利，這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護(hù)。

第三，不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。通過不動產(chǎn)登記，國家為不動產(chǎn)提供了一個在整個法律實施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一基礎(chǔ)，公正有血的不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話。

二、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷

綜觀我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范，可以用兩個字來概括：“散亂”。盡管在物權(quán)法制定初期，孫憲忠等專家都呼吁出臺一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，但是所有的關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見于各項單行的民事法律法規(guī)之中，沒有一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾，沒有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一。

1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

我國目前從事不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門，林木權(quán)登記在森林管理部門等，例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規(guī)定：“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作”?！吨腥A人民共和國土地管理實施細(xì)則》第3條規(guī)定：“土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定”。《中華人民共和國森林法》第三條第2款規(guī)定：“國家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發(fā)放證書確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)?！薄稉?dān)保法》第42條規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門等，而且這些部門都具有管理不動產(chǎn)的行政職能。

這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的：登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當(dāng)兩個或兩個以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時，不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會擾亂正常的法律秩序；由于多個行政部門進(jìn)行登記，所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突，會導(dǎo)致不動產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用；多個登記機(jī)關(guān)同時存在，對人力資源也是一種浪費(fèi)。

2.不動產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善

在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》，首次確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強(qiáng)化了誠信原則的實現(xiàn)，培育良好的市場環(huán)境?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。

不難看出，預(yù)告登記制度還是有其缺陷的。首先，和德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比，我國的預(yù)告登記制度的范圍相對狹窄。通過對德國、日本以及我國臺灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較，可以看出，不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)，不僅包括不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定、變更、消滅的請求權(quán)，還包括不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，而我國《物權(quán)法》中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在不動產(chǎn)所有權(quán)請求權(quán)上，就顯得過于狹窄了。其次，我國的《物權(quán)法》適用范圍含糊不清?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的適用范圍是“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，從漢語上理解會產(chǎn)生歧義：到底是將“買賣”理解為動詞還是將其理解為形容詞修飾“房屋”呢，后一種理解比前一種的理解要寬泛得多。再次，預(yù)告登記的效力不明確。我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，可見我國賦予了此請求權(quán)具有排他效力，但是對于國家權(quán)力效力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定。

三、我國不動產(chǎn)登記制度的完善

2007年頒布的《物權(quán)法》中其中關(guān)于不動產(chǎn)登記的有13條，對不動產(chǎn)登記進(jìn)行了總的概括，但是不得不承認(rèn)的是，時至今日，我國尚未建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩?！安荒軡M足不動產(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)交易的需要，不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的需要”。所以，我國在理論上需對《物權(quán)法》中規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步的闡述，筆者從統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，完善預(yù)告登記制度與完善不動產(chǎn)變更登記制度。

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

世界各地關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的學(xué)說有法院說、行政機(jī)關(guān)說、公正機(jī)關(guān)說、現(xiàn)狀妥協(xié)說等等。在實踐中，一般分為兩種模式：以德國、瑞士、韓國為代表的，法院負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記；另一種是日本為代表的，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記。

筆者認(rèn)為，我國不適合法院登記制的模式。法院不適合做登記機(jī)關(guān)的原因有：第一，從目前的實際情況來看，各級法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果再讓其負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，不免加重法官的工作量，影響審判效力。第二，從歷史上來說，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)就是行政機(jī)關(guān)，如果將登記機(jī)關(guān)更正為法院，公民在觀念上很難接受。第三，如果真的出現(xiàn)物權(quán)爭議的情況下，法院必須要審查登記真實性的問題，如果法院本身就是登記機(jī)關(guān)，很可能出現(xiàn)徇私舞弊的行為，可能使司法失去其公正性。