導(dǎo)語：司法中不動產(chǎn)登記制度思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、基本案情

（一）案情介紹

1996年12月，富亨房地產(chǎn)公司（以下簡稱富亨公司）與菖菖銀行南屏支行（以下稱謂買主一）簽訂“商品房購銷合同”，買賣“金碧商城”一樓商鋪，并收取了全部房屋價款。富亨公司交付房屋后，買主一在該商鋪設(shè)立營業(yè)網(wǎng)點并一直對外經(jīng)營，但未辦理過戶登記手續(xù)。1998年10月28日富亨公司又與策裕公司（以下稱謂買主二）就該標的簽訂“商品房購銷合同”，在收取部分房款1231萬元（約占合同總價款10%）的情況下，開具了累計金額為1.15億元的購房發(fā)票。1999年4月5日富亨公司與張甲、張乙（以下稱謂買主三，系買主二的高管）簽訂“商品房購銷合同”，將包含買主一、買主二的爭議標的物再次予以出賣。1999年5月6日，買主二、三與官渡農(nóng)行簽訂了《最高額抵押擔保借款合同》及“房地產(chǎn)抵押物清單”，約定1999年5月6日至2000年5月6日期間官渡農(nóng)行向買主二提供4320萬元最高債權(quán)額以下貸款；買主三以其依法具有所有權(quán)的金碧商城房產(chǎn)（包括爭議標的物部分）向官渡農(nóng)行作抵押。其后，買主二以行賄經(jīng)辦人員的方式在市房管局辦理了抵押登記手續(xù)。事后，因富亨公司以未能實現(xiàn)收取全部轉(zhuǎn)讓價款的合同目的，請求終止與買主二簽訂的商品房購銷合同、歸還房產(chǎn)，并要求承擔違約賠償責任。1999年10月26日，因相關(guān)債務(wù)人未履行償還欠款的義務(wù)，官渡區(qū)農(nóng)行遂向法院提起訴訟，請求買主二承擔償還責任，買主三承擔抵押擔保責任，并確認抵押權(quán)有效。

（二）裁判結(jié)果

圍繞上述標的物之爭先后形成了三個獨立的案件，第一個案由為“買賣合同糾紛”，第二個案由為“擔保物權(quán)（抵押權(quán)）糾紛”，第三個為“確權(quán)訴訟”。一二審法院在是否確認抵押權(quán)有效的焦點問題上存在分歧。一審法院認為，在買主三并未取得房屋所有權(quán)證的情況下，抵押物所有權(quán)仍然屬于第三人富亨公司所有，并確認僅憑《房產(chǎn)登記收件收據(jù)》辦理抵押登記的行為是無效的。二審法院則認為抵押權(quán)有效。其理由是：根據(jù)中國《土地管理法》第11條以及《房地產(chǎn)管理法》第59條等相關(guān)法律規(guī)定，中國對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更實行登記在先，相關(guān)部門根據(jù)審查予以核發(fā)權(quán)利證書在后的制度，并認為不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的根據(jù)和公示方式，不動產(chǎn)權(quán)利證書僅是權(quán)利人擁有物權(quán)的合法憑證。中級人民法院對買主一另行提起的確權(quán)之訴單獨進行審理，認為爭議商品房已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有，在整個使用過程中無其他權(quán)利人就該商品房主張過權(quán)利，也未辦理過抵押登記，房款也已付清，由此確認買主一對爭議商品房享有所有權(quán)。由此，據(jù)生效裁判文書在爭議房產(chǎn)之上所設(shè)立的抵押權(quán)并非（原）所有權(quán)人的意思表示，從而產(chǎn)生了兩個相互矛盾和沖突的物權(quán)。隨后，該案又由省高級人民法院再審，最高人民法院于2007年作出了終審判決。

二、對該案的評析意見

上述各個案件具有密切關(guān)聯(lián)性，相互間涉及“第三人”的利害關(guān)系，但沖突的根源在于買主二和買主三將爭議標的物設(shè)定抵押負擔的行為。二審法院在判決文書中雖未直接援引《物權(quán)法》的條文規(guī)定作為法律依據(jù)，但其關(guān)于不動產(chǎn)“登記簿”和權(quán)利證書關(guān)系的闡述，卻是物權(quán)法第16、17條規(guī)定的翻版。甚至更進一步，單方面強調(diào)了登記簿的法律效力，進而降低或否定了權(quán)利證書的法律效力，可謂之“登記簿主義”，是對登記機關(guān)登記行為及其公信效力的盲從，從根本上否決了人民法院作為一切經(jīng)濟、民事審判機關(guān)所應(yīng)享有或承擔的司法職能（權(quán)）。審判法官顯然曲解了登記簿和權(quán)利證書在證據(jù)效力上的平衡關(guān)系，將權(quán)利證書置于可有可無的境地。事實上，登記簿和權(quán)利證書都不是唯一的證據(jù)，證據(jù)首先要具備客觀性，當?shù)怯浶袨檫`反法定程序，或出現(xiàn)錯誤時，必然與事實物權(quán)相沖突，在這種情況下仍然以登記簿作為審判的依據(jù)，必然得出與客觀事實相悖的審判結(jié)論。

三、對本案法律適用和物權(quán)“區(qū)分”原則剖析

（一）物權(quán)區(qū)分的意義

物權(quán)法施行前，中國雖然沒有統(tǒng)一的形式意義上的物權(quán)法典，但不等于沒有物權(quán)制度。因此，時代不同不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變動規(guī)則并不一致，對物權(quán)設(shè)立的原因行為與變動行為之間的關(guān)系即債權(quán)、物權(quán)問題也未進行嚴格的區(qū)分。然而，確立物權(quán)區(qū)分原則的意義何在呢？首先，是截斷債務(wù)鎖鏈的關(guān)聯(lián)性，促使紛爭得到迅速解決，保障交易安全。其次，由于物權(quán)區(qū)分原則中無因性理論的存在，物權(quán)的變動與否不受債權(quán)行為的影響，從而在理論上對第三人的保護作出充分的說明與解釋[1]。第三，重塑了物權(quán)設(shè)立過程中前置性原因行為的獨立效力。由于司法實踐中長期以來根深蒂固地存在著一種對物權(quán)原因行為效力獨立性的錯誤認識，認為凡房地產(chǎn)未過戶則未取得產(chǎn)權(quán)，既然買受人無產(chǎn)權(quán)則其買賣合同也不應(yīng)當受到保護，從而判決未完成過戶程序的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。正因為存在對物權(quán)原因行為獨立性認識的不足，導(dǎo)致了大量的錯誤裁判，等于將合同的效力直接交由出賣人掌控。毫無疑問，將物權(quán)原因行為的效力不作獨立判斷而使之受限于物權(quán)變動行為是否完成的認識，直接導(dǎo)致司法裁判鼓勵出賣人不遵守誠實信用原則[2]。

（二）法律適用規(guī)范

上述案件均發(fā)生在中國物權(quán)法施行之前，自然不能適用物權(quán)法有關(guān)物權(quán)設(shè)立、變動原則的相關(guān)規(guī)定。從合同簽訂和履行時間來看，甚至還不能適用現(xiàn)行合同法的規(guī)定，只能適用經(jīng)濟合同法的相關(guān)規(guī)定。從富亨公司提起的買賣合同糾紛案情分析，富亨公司作為出賣人，履行了必要的合同義務(wù)，而買主二卻并沒有在約定期限內(nèi)履行完全支付對價的義務(wù)，從而構(gòu)成違約，富亨公司享有合同解除權(quán)。合同解除后，雙方相互返還財產(chǎn)，恢復(fù)原狀，這是民事賠償?shù)幕驹瓌t。如若因此損害國家利益和社會公共利益，當事人則無權(quán)申請或要求解除合同，但若危及或損害第三人的利益，則應(yīng)突破合同相對性原理，權(quán)衡第三人是否存在主觀過錯及其利益得失的問題。

（三）對登記程序規(guī)范性的理解

物權(quán)是否變動與登記機關(guān)的登記行為關(guān)系密切，這是因為中國物權(quán)立法在很大程度上體現(xiàn)了強制性規(guī)范的公法色彩。故此，對物權(quán)登記行為的規(guī)范性提出了更高的要求，而習(xí)慣于行政管理型審查的登記人員因不具備必要的法律專業(yè)知識很有可能難于勝任此重任。一般而言，登記物權(quán)與實際物權(quán)應(yīng)當是一致的，登記物權(quán)也即是該物權(quán)存在的真正物權(quán)，該物權(quán)人對物的支配符合客觀事實。但是，在物權(quán)變動的過程中，由于各種原因，也會出現(xiàn)登記物權(quán)與實際物權(quán)不相吻合的情況。這種情況的出現(xiàn)，有當事人方面的原因，比如對登記機關(guān)登記行為性質(zhì)的理解、認識及其法律后果欠缺考慮，或者受制于登記管理手續(xù)煩瑣或其他方面因素的制約等等，出現(xiàn)懈怠登記的現(xiàn)象。也有登記機關(guān)方面的原因，比如登記程序和操作規(guī)范不嚴謹，登記人員玩忽職守、違法犯罪等。程序正義是實體正義的保障。登記機關(guān)的登記行為本身就是一套嚴謹?shù)墓ぷ髁鞒毯筒僮饕?guī)范，正是通過登記程序的完整性從而保證了登記結(jié)果和登記權(quán)利人、義務(wù)人的正確性。通過比較建設(shè)部1997年和2008年不同時期所頒布的房屋登記辦法，不難發(fā)現(xiàn)具有共性特點，即對房屋權(quán)屬登記的程序和步驟均予以明確。登記程序包括申請和受理、審核和發(fā)放權(quán)利證書等四個基本環(huán)節(jié)，必要時可進行公告程序，而記載于登記簿的程序規(guī)定，則是中國物權(quán)法確立登記簿制度后才新增加和明確的程序步驟，可以看出不動產(chǎn)登記行為具有完整性和不可分割性。二審法院判決書中所謂“登記在先、發(fā)證在后”的登記制度是對登記行為及中國相關(guān)法律條文規(guī)定的片面解釋，并不符合登記程序規(guī)則，而且相關(guān)部門在共同制定的規(guī)章中已經(jīng)對登記部門核準發(fā)證的有效性做出明確規(guī)定，從而與申請和受理登記的行為相區(qū)分，否定了登記機關(guān)單純的“登記”或記載行為即可產(chǎn)生物權(quán)變動的法律性質(zhì)。登記簿和權(quán)利證書是同一物權(quán)的不同表現(xiàn)形式，頒發(fā)權(quán)利證書則是登記行為得以完成的標志。

四、結(jié)論

司法審判活動中對登記主義和物權(quán)原因行為獨立性的理解應(yīng)作辯證分析。無論是不動產(chǎn)登記簿或不動產(chǎn)權(quán)屬證書，均只具有“證據(jù)”屬性，因此其作為物權(quán)憑證的效力具有相對性而不應(yīng)具有絕對性?，F(xiàn)實中登記簿記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人并不相符的情形確實存在，一旦發(fā)生物權(quán)權(quán)屬糾紛時，該兩項法定書證的效力均處于效力待定狀態(tài)，其最終的合法性有待于對物權(quán)原因行為效力的審查結(jié)論。如果物權(quán)的原因行為的效力被維持，則該項登記物權(quán)將會得到維護；否則不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。為此，應(yīng)糾正司法實踐中長期以來對“登記”這一物權(quán)變動行為效力的盲目尊崇心理，確立人民法院對物權(quán)權(quán)屬糾紛中異議登記、確權(quán)之訴的專屬管轄權(quán)和最終審判職能。就本文闡述的相關(guān)案例，之所以出現(xiàn)相互矛盾的判決或難于執(zhí)行的詬病，原因在于對民事審判活動的認識規(guī)律仍然局限于“倒因果”的思維定式。從物權(quán)行為完整性和合同效力性兩個方面來理解，應(yīng)撤銷或解除富亨公司與買主二三簽訂的合同，確認抵押行為無效。由于買主二三的合同無效或被撤銷（解除），其后果是自始無效，從而保護了買主一和出賣人的權(quán)益。抵押擔保行為被確認無效后官渡農(nóng)行的債權(quán)與其產(chǎn)生當時的風險相比并未增加。因該債權(quán)的形成和原因與買主二三并無法律意義上的直接關(guān)系，也不以設(shè)立抵押權(quán)為前提條件，故官渡農(nóng)行在事后設(shè)立抵押的過程中并不能作為在先買賣合同關(guān)系之外的善意第三人看待，其期待利益不應(yīng)得到法律保護。