導(dǎo)語：商業(yè)地產(chǎn)成本管理略談一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理策略

1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標成本管理屬于事前控制，將控制重心放在生產(chǎn)開始之前的預(yù)測、決策和準備階段，將不必要的消耗和支出控制在事發(fā)之前，盡力使成本方案達到最優(yōu)。目標成本管理是以目標管理的理論、方法為指導(dǎo)原則，結(jié)合公司發(fā)展的現(xiàn)狀提前做可行性研究，充分激發(fā)公司內(nèi)部潛力，運用科學的手段確立該時期的成本額度和成本管理的目標。然而我國的投資公司發(fā)展起步晚，在成本管理方面存在眾多問題，例如沒有完善的成本管理制度體系、管理觀念與管理方法不科學、執(zhí)行力不夠等。目標成本管理的關(guān)鍵在于控制，控制項目成本制定的過程中的一系列活動：預(yù)測、計劃、實施、核算、分析和考核等等。（1）建設(shè)目標成本管理制度。投資公司應(yīng)成立專門部門或個人負責目標成本管理，設(shè)定規(guī)范的各類規(guī)章制度、合理的崗位職責和嚴格的控制流程等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜的過程，涉及多個公司、部門，如果沒有合理的規(guī)章制度和崗位職責，會使整個流程混亂，增加不必要的耗費。（2）實時監(jiān)控掌握項目合同進度。目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資公司都是在項目合同洽談結(jié)束后才進行目標成本的核算，但是這樣缺乏在項目開發(fā)過程中的控制，容易造成超合同付款現(xiàn)象。投資公司應(yīng)該在項目開發(fā)的全程內(nèi)實時了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣就會避免合同簽訂后的才發(fā)現(xiàn)無法彌補的問題。2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計階段成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計階段工程成本管理主要體現(xiàn)在對工程造價的控制。我國投資公司在對設(shè)計階段的工程造價控制還存在一定問題。設(shè)計方案應(yīng)在對實際情況充分調(diào)查后，針對環(huán)境、交通規(guī)劃以及建筑用途等方面，準確制定詳細的設(shè)計方案。然而我國目前的絕大多數(shù)投資公司只是為了通過政府等相關(guān)部門的審批，設(shè)計了簡單的建筑布局后就進入施工設(shè)計階段，沒有預(yù)先進行合理的造價推算，最后根據(jù)后期的施工圖進行造價計算。這樣的設(shè)計流程的出的成本必然不是最優(yōu)的結(jié)果，由此造成的額外成本消耗也是巨大的。（1）提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計水平。投資公司應(yīng)該選取專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員，用先進的設(shè)計理念與科學的設(shè)計方法進行設(shè)計工作，并且嚴格按照設(shè)計流程完成設(shè)計。在設(shè)計過程中，投資公司還要充分考慮工藝、材料、技術(shù)等方面的選取與采用，運用合理科學的設(shè)計方法，使商業(yè)地產(chǎn)項目的性價比達到最優(yōu)。（2）為設(shè)計階段提供充足的準備資源與時間。投資公司一般為了加快投資速度與較少前期投資現(xiàn)金，大都減少為設(shè)計單位提供設(shè)計所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，甚至壓縮設(shè)計時間和降低設(shè)計費用，這些都會使設(shè)計質(zhì)量受損，而最終反作用于投資公司的經(jīng)濟效益上。所以，投資公司應(yīng)該注重設(shè)計階段，為設(shè)計準備充足的地質(zhì)、環(huán)境等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，避免后期施工造成損耗過大等現(xiàn)象的發(fā)生。3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的施工階段成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的施工階段成本管理是整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是對前面的目標和設(shè)計最終實現(xiàn)的過程。為了確保達到最初設(shè)定的成本預(yù)算，投資公司要認真嚴格對待此過程的經(jīng)濟問題，最大限度的控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本，以獲得最大的經(jīng)濟效益。（1）優(yōu)化施工方案。優(yōu)化施工方案是降低施工成本的主要途徑。投資公司應(yīng)組織專家對施工方案進行審評和更改。確定合理的施工工期和各階段施工工藝的選擇。投資公司要及時把握現(xiàn)場施工的實際情況，遇到技術(shù)等問題不要自己武斷決定，要咨詢現(xiàn)場工程師科學解決，努力尋找節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而控制施工階段成本，獲取更高公司利益。（2）建立材料詢價制度，嚴格把握項目材料成本。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的工程材料費用一般要占總開發(fā)60％的成本，顯然投資公司必須牢牢控制材料成本的支出。投資公司應(yīng)該設(shè)立專門的材料詢價制度，確保購入的材料在保證質(zhì)量的前提下，達到成本最低。尤其在發(fā)生設(shè)計變更的情況時，投資公司更應(yīng)該堅持先算賬、后花錢的原則，隨時掌握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)費用額度，避免產(chǎn)生超預(yù)算現(xiàn)象。同時，做好投資公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的支付控制和管理，防范出現(xiàn)現(xiàn)金流缺口給投資公司造成財務(wù)風險。4控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的管理成本商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理是一個龐大的項目管理，涉及到多方面的管理人員，其中產(chǎn)生的人力、管理成本也是非常巨大的。投資公司需要設(shè)立合理的相互制約的組織部門，配置科學的管理模式，提高管理者能力與素質(zhì)，制定有效的員工激勵制度，來減少人力資源的損耗與管理成本。雖然對公司員工進行培訓(xùn)會增加投資公司的人力成本，但是有效的培訓(xùn)會提高員工專業(yè)能力與素養(yǎng)，有利于實現(xiàn)投資公司的戰(zhàn)略目標，減低公司運營成本，促進效益的提升。此外，對于投入運營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，做好招商工作，選配合理的物業(yè)管理單位與運營單位，也是做好集約化管理，節(jié)約成本的重要途徑。

二、結(jié)論

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立科學的優(yōu)化成本管理理念，通過具有前瞻性的市場分析，合理的優(yōu)化各階段成本，達到成本管理的最優(yōu)，以優(yōu)異的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略取得較高的經(jīng)濟效益和股東利益，最終在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

作者：崔婧單位：大連時代豪庭物業(yè)管理有限公司財務(wù)部