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摘要：簡要介紹物業(yè)服務行業(yè)在我國的發(fā)展過程，詳細介紹現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)職責，企業(yè)組織結構的主要形式及其優(yōu)缺點，對北京外交人員房屋服務公司現(xiàn)行組織結構進行分析，并提出改進方向，提高物業(yè)服務效率，對現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)適用的組織結構提出設想。

關鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)服務；組織結構；區(qū)域性；效率

0引言

現(xiàn)代物業(yè)服務在我國可以說是一個新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)一詞由香港傳入內(nèi)地，其含義主要是指以土地及地上建筑物的形式存在的不動產(chǎn)。自1998年國家啟動了住房體制改革，福利分房取消，老百姓開始自己花錢買房子，商品房交易日趨火爆。老百姓擁有了自有產(chǎn)權的房子，隨之物業(yè)服務企業(yè)也逐漸發(fā)展起來。隨著《物業(yè)管理條例》、《物權法》等國家及地方相關法律法規(guī)逐步出臺，現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)逐漸走向正規(guī)化、市場化。

1現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)職責

現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)在我國剛剛起步時，都稱之為物業(yè)管理企業(yè)，2007年修訂的《物業(yè)管理條例》中將物業(yè)管理企業(yè)改為現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)。實際上，物業(yè)管理企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于服務業(yè)范疇，服務時其向市場提供的商品，物業(yè)管理企業(yè)更名為現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)是將這個行業(yè)的本質(zhì)特點在企業(yè)名稱上表現(xiàn)出來。

根據(jù)國家頒布的現(xiàn)代物業(yè)管理條例規(guī)定物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。在這里，本文要討論的是物業(yè)服務企業(yè)要采用哪一種組織結構形式，才能夠更好提供物業(yè)服務，滿足業(yè)主及使用人的要求。

2企業(yè)組織結構形式

組織在管理學中組織結構形式有直線制、職能制、直線職能制、事業(yè)部制等形式。

2.1直線制分析

直線制是一種最簡單的組織形式，它的特點是企業(yè)各級行政單位從上到下實行垂直領導，下屬部門只接受一個上級的指令，各級主管負責人對所屬單位的全權負責。企業(yè)不設職能機構，一切管理職能上都由行政主管自己執(zhí)行。直線制組織結構的優(yōu)點是：結構比較簡單，責任分明，命令統(tǒng)一，指令傳達效率高、執(zhí)行速度快。但是直線制存在明顯的缺點，它對行政負責人提出了較高的要求，要求行政負責人對所屬單位的業(yè)務全面了解，要通曉多種知識和技能，精通處理各種業(yè)務。把所有管理工作、專業(yè)職能都集中到最高主管一人身上，這種組織結構形式與向規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)顯然是不適應的。因此，直線制只適用于規(guī)模較小，生產(chǎn)技術比較簡單的企業(yè)，對生產(chǎn)技術和經(jīng)營管理比較復雜的企業(yè)并不適宜。對于物業(yè)服務企業(yè)來講，隨著市場變化，現(xiàn)代物業(yè)服務正在向多樣化、專業(yè)化發(fā)展，直線制顯然不是用于現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)。

2.2職能制分析

職能制組織結構是指在企業(yè)領導下面設立職能部門和人員，協(xié)助領導從事職能管理工作，各職能部門有權在自己業(yè)務范圍內(nèi)向下級行政單位下達指令。這種組織結構要求行政主管把相應的管理職責和權力交給相關的職能部門，下級行政負責人除了接受上級行政主管人指揮外，還必須接受上級各職能部門的領導。

職能制組織機構的優(yōu)點是能適應現(xiàn)代企業(yè)技術比較復雜，管理工作比較精細的特點，能充分發(fā)揮職能部門的專業(yè)管理作用，減輕行政負責人的工作負擔。同時，職能制組織機構的缺點也很明顯，由于行政單位要接受多個職能部門的指令，在行政單位內(nèi)部妨礙了必要的集中領導和統(tǒng)一指揮，不利于明確行政負責人和職能科室的責任。在上級行政領導和職能機構的指導和命令發(fā)生矛盾時，下級行政單位就無所適從，影響工作的正常進行，容易造成管理秩序混亂。由于這種組織結構形式的明顯的缺陷，現(xiàn)代企業(yè)一般都不采用職能制。

2.3直線職能制分析

在我國，大多數(shù)的企業(yè)的組織結構形式采用的是直線職能制。直線職能制，也叫生產(chǎn)區(qū)域制，或直線參謀制。它是在直線制和職能制的基礎上，取長補短，吸取這兩種形式的優(yōu)點而建立起來的。這種組織結構形式采用了直線制和職能制相結合，以直線為基礎，在各級行政負責人之下設置相應的職能部門，實行行政負責人統(tǒng)一指揮與職能部門參謀、指導相結合的組織結構形式。這種組織結構形式是把企業(yè)管理機構和人員分為兩類，一類是直線領導機構和人員，按命令統(tǒng)一原則對各級行政組織行使指揮權；另一類是職能機構和人員，按專業(yè)化原則，從事組織的各項職能管理工作。直線領導機構和人員在自己的職責范圍內(nèi)有一定的決定權和對所屬下級的指揮權，并對自己部門的工作負全部責任，職能機構和人員，則是直線指揮人員的參謀，不能對直接部門發(fā)號施令，只能進行業(yè)務指導。

直線職能制把直線制組織結構和職能制組織結構的優(yōu)點結合起來，職能部門擬訂的有關指令，由直線主管批準下達，各級行政領導人逐級負責，實行高度集權。既能保持統(tǒng)一指揮，又能發(fā)揮參謀人員的作用，部門和人員分工精細，責任清楚，各部門僅對自己應做的工作負責，效率較高。

3北京外交人員房屋服務公司現(xiàn)狀

筆者所在的北京外交人員房屋服務公司是專門為駐華外交使團及新聞機構提供房屋租賃及物業(yè)服務的公司，公司成立于建國初期，現(xiàn)管理著5個高檔涉外公寓群及幾座辦公樓，下設5個物業(yè)管理部。公司與市場上的物業(yè)服務企業(yè)不同，公司隸屬于外交部下屬單位，公司所管轄的物業(yè)產(chǎn)權為公司所有，因此公司各物業(yè)部執(zhí)行著物業(yè)管理與產(chǎn)權業(yè)主的雙重職能。物業(yè)部在日常的物業(yè)管理工作中，不僅僅要負責常規(guī)的物業(yè)管理項目，而且還要擔負租賃合同中業(yè)主需要承擔的責任與義務，因此物業(yè)部比單純的物業(yè)公司的服務范圍要廣、服務內(nèi)容要多，對物業(yè)服務水平提出了更高的要求。

3.1公司現(xiàn)狀分析

公司的組織機構形式屬于直線職能制。公司總部下設公司辦公室、物業(yè)部、銷售部、材料采購中心、財務部、人事部、衛(wèi)星服務部、電梯服務部、工程部、消防保安部等職能部門。

公司下設的5物業(yè)部門負責所轄公寓的物業(yè)服務，下設客戶服務組、工程管理組及治安委員會為客戶提供清潔、維修、安保服務。銷售部負責聯(lián)系客戶，價格談判，簽訂理合同。

材料采購中心負責全公司的各項材料采購包括日常辦公、維修材料采購，公寓套房內(nèi)配套家具、電器的采購及維修。

財務部負責租金及維修費用收繳等各項財務工作。

人事部負責公司所轄人員培訓、人事、薪金管理。

衛(wèi)星服務部負責全部公寓群內(nèi)的衛(wèi)星電視的信號接收及調(diào)試。

電梯服務部負責全部公寓群內(nèi)的電梯維修、保養(yǎng)、裝飾工作。

工程部負責大型施工項目的管理。

消防保安部負責組織、監(jiān)督、檢查公司所轄區(qū)域內(nèi)的各項安全工作。

從公司總部目前的組織架構設置和部門職能設置來看，符合直線職能制的組織結構的設置要求。但是公司的主要業(yè)務部門5個物業(yè)部的轄區(qū)并不在一起，各物業(yè)部對自己轄區(qū)負責，實行屬地管理，即各物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)的各項服務工作均有各物業(yè)部負責。各物業(yè)部的組織結構就變成了職能制，各物業(yè)部的具體工作要受到上級行政領導的指揮，各職能部門的指令也要服從。銷售部門與客戶簽訂合同后，客戶需求的各項物業(yè)服務均由物業(yè)部負責提供。公司5個公寓群位置不同，客戶群體也有較大的區(qū)別，客戶的個性化需求差別也較大，但是除了物業(yè)部常規(guī)的清潔、維修、保安服務外，客戶的個性化需求提出后常常要由物業(yè)部向上級行政領導或其他職能部門協(xié)調(diào)請示，手續(xù)繁瑣，工作效率低。因此，公司現(xiàn)行的組織結構需要改進。

3.2公司組織結構改進方向

隨著近年來物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展，各項法律法規(guī)的建立健全，以及業(yè)主對物業(yè)服務的標準要求越來越高，物業(yè)服務企業(yè)之間的競爭也漸露崢嶸。物業(yè)服務企業(yè)除了提供常規(guī)服務外，提供的服務種類和效率在很大程度上標志著物業(yè)服務企業(yè)水平。

對于承租人和產(chǎn)權人來講，承租人尤其是涉外高檔公寓的承租人要更看重物業(yè)服務的水平和質(zhì)量。以北京外交人員房屋服務公司為例，公司的經(jīng)營收入主要是房屋租賃收入，物業(yè)服務的質(zhì)量對公司的經(jīng)營業(yè)績至關重要。目前物業(yè)部開展工作受到的職能部門的制約較多，物業(yè)部經(jīng)理的工作重點都放在了與職能部門的協(xié)調(diào)上，工作效率低下。針對目前狀況，為提高物業(yè)部的工作效率，公司總部直線職能制的組織結構形式應在二級單位即物業(yè)部中實行，在設備設施保障、材料以及銷售等方面向物業(yè)部的行政負責人放權，由其負責所轄區(qū)域內(nèi)的各項事務，使物業(yè)部提供物業(yè)服務過程中更加高效。

4物業(yè)服務企業(yè)組織結構的發(fā)展

筆者認為采用直線職能制并不是物業(yè)部最佳的組織結構形式，事業(yè)部制的組織結構形式更符合物業(yè)服務企業(yè)的特點，是一種更佳的組織結構形式。下面簡要介紹一下事業(yè)部制組織結構形式。

4.1事業(yè)部制

美國的通用汽車公司在20世紀20年代初購并了許多小公司，企業(yè)規(guī)模急劇擴大，產(chǎn)品種類和經(jīng)營項目增多，而內(nèi)部管理卻很難理順。當時擔任通用汽車公司常務副總經(jīng)理的阿爾弗雷德•P•斯隆于1924年完成了對原有組織的事業(yè)部制改造，使通用汽車公司的整頓和發(fā)展獲得了很大的成功，從而奠定了事業(yè)部制管理的基礎，因此事業(yè)部制又稱“斯隆模型”。1927年，日本的松下公司也采用了事業(yè)部制，這種管理架構在當時被視為劃時代的機構改革，充分發(fā)揮了資源投入優(yōu)勢，提高了企業(yè)的管理效率。公務員之家

事業(yè)部制就是按照企業(yè)所經(jīng)營的事業(yè)，包括按產(chǎn)品、按地區(qū)、按顧客（市場）等來劃分部門，設立若干事業(yè)部。事業(yè)部是在企業(yè)宏觀領導下，擁有完全的經(jīng)營自主權，實行獨立經(jīng)營、獨立核算的部門。

在總公司領導下設立多個事業(yè)部，各事業(yè)部有各自獨立的產(chǎn)品或市場，在經(jīng)營管理上有很強的自主性，實行獨立核算，是一種分權式管理結構。

在企業(yè)總部根據(jù)具體情況設置一些職能部門，如資金供應和管理、法律咨詢、公共關系、物資采購等部門。按照職能制結構進行組織設計。實現(xiàn)集中控制下的分權，提高整個企業(yè)管理工作的經(jīng)濟性。

4.2事業(yè)部制與物業(yè)服務企業(yè)

按物業(yè)服務企業(yè)的地域特點，可按地區(qū)劃分成立事業(yè)部。采用事業(yè)部制的組織結構形式有以下幾個有點：

每個事業(yè)部都可以根據(jù)自己轄區(qū)的客戶特點，結合企業(yè)總部提出的利潤指標提供物業(yè)服務，獨立核算。每個事業(yè)部都能靈活自主的適應市場出現(xiàn)的新情況迅速做出反應，改進服務質(zhì)量，增加服務項目。

各事業(yè)部均為利潤中心，實行獨立核算。實行事業(yè)部制，則意味著把市場機制引入到企業(yè)內(nèi)部，有利于在企業(yè)內(nèi)部推行績效考核，加強成本控制。

事業(yè)部經(jīng)理負責領導一個自成系統(tǒng)，獨立經(jīng)營的部門，有利于培養(yǎng)全面管理人才。

5結論

隨著現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)規(guī)模的擴大，企業(yè)的組織結構形式應向事業(yè)部制轉變。

參考文獻：

劉秋華；柳雨霽《現(xiàn)代企業(yè)管理》中國社會科學出版社2002P16-20

趙有生《企業(yè)管理》電子工業(yè)出版社2007P18-19

李東《管理學——理論·方法·工具》科學出版社2008P202-20