導語：國際物業(yè)稅征收探究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

美國對不動產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱之為財產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財產(chǎn)稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為不動產(chǎn)的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財產(chǎn)價值的估算是美國財產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過多年以來的發(fā)展，美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價部門，并形成系統(tǒng)的財產(chǎn)估價標準和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產(chǎn)的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎(chǔ)上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來估算財產(chǎn)的價值。財產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅財產(chǎn)的估價來確定。各地方政府為加強對財產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細的財產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法?？ㄆ系男畔⒑苋?，包括所在地、稅號、財產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。在使用計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產(chǎn)價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對非商業(yè)用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產(chǎn)稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。

英國對物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產(chǎn)稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負有納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價值由國內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價部門評估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當年預(yù)算支出情況而定。英國住房財產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優(yōu)惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應(yīng)納稅的檔次，給予適當?shù)臏p稅照顧。

日本對不動產(chǎn)保有課稅主要設(shè)立有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，按應(yīng)稅財產(chǎn)所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來源。固定財產(chǎn)稅是對土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產(chǎn)征收。城市規(guī)劃稅是城市規(guī)劃事業(yè)和土地規(guī)劃事業(yè)的財源，對土地和房屋的所有者課征。固定財產(chǎn)稅的稅基為各市町村《固定財產(chǎn)登記冊》中所列示的應(yīng)稅財產(chǎn)評估價值。在評估土地的價值時，每次單獨對同一類土地進行評估，如住宅用地、農(nóng)業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和標準的土地，作為同一類土地價值的標準，每塊土地的價值可以依據(jù)標準土地的價值并結(jié)合周圍環(huán)境而定。在評估房屋和建筑物的價值時，根據(jù)住房供給政策，對房屋提供稅收減免。具體減免規(guī)定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規(guī)定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財產(chǎn)免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國大使館所擁有的財產(chǎn)也免稅?！豆潭ㄘ敭a(chǎn)登記冊》中所列的房屋、土地或建筑物的評估價值，依據(jù)土地市價、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財產(chǎn)登記冊》都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產(chǎn)評估委員會提出申訴。

加拿大的物業(yè)稅也是對不動產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。不動產(chǎn)的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。稅基由政府來評估，政府估價一般用市場價評估法。為了將評估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評估機構(gòu)。每個省都制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大部分省都通過立法來保證評估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，評估師可以任意索取相關(guān)資料，當事人必須予以配合。在加拿大沒有全國統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內(nèi)，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國很類似，主要也是依據(jù)物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對農(nóng)業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設(shè)有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔

香港物業(yè)稅是對土地及建筑物課征的一種稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入的業(yè)主則不需要繳納物業(yè)稅。香港對物業(yè)稅的免除項目主要三項：一是由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費；二是來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收取；三是作為支付修理費及其他開支費用的20%免稅額，這是一個無論實際開支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。物業(yè)稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評稅主任的評稅后，再根據(jù)評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。

從上述各國（地區(qū)）對物業(yè)課稅的概況可以看到，物業(yè)稅是地方稅種，由當?shù)卣M行征收管理。物業(yè)稅均對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對土地、房屋和建筑物征收，一般由物業(yè)所有者申報并繳納。在物業(yè)稅稅收要素的具體設(shè)置上，各國（地區(qū)）并不相同，但從征收管理來看，又都是以政府評估、個人申報為主。

借鑒國際經(jīng)驗對我國開征物業(yè)稅的建議

目前，我國對不動產(chǎn)課稅，也就是類似于物業(yè)稅的稅種有7個，包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費的項目更是多不勝數(shù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策存在許多問題：首先，稅制不統(tǒng)一。目前我國外資企業(yè)和外籍個人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。其次，計稅依據(jù)、稅率設(shè)計不科學，稅收負擔不公平。第三，稅費名目繁雜。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中繳納的稅費很多，除上述7種稅外，還有城市維護建設(shè)稅，教育費附加，印花稅等等，過多的稅種，既不符合簡化稅制的原則，又會出現(xiàn)重復征稅的情況。對房地產(chǎn)業(yè)的收費更是將近百種，這不僅給征納雙方帶來很多麻煩，更制約了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

針對目前我國不動產(chǎn)課稅的種種弊端，借鑒各國（地區(qū)）征收物業(yè)稅的經(jīng)驗，并結(jié)合我國的實際情況，對我國開征物業(yè)稅提出以下幾點建議：

簡化合并稅種。根據(jù)簡化稅制的原則，對現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種進行合并，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的征收管理權(quán)限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。因為，從國外對物業(yè)課稅的成功經(jīng)驗可以明顯地看出，物業(yè)稅都是地方的主體稅種，是地方政府主要收入來源。因此，在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方政府一定的稅政管理權(quán)，以調(diào)動地方政府的積極性。

科學設(shè)置物業(yè)稅的計稅依據(jù)。從國際上看，以不動產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)被各國普遍采納，運用得最為廣泛，如以上所述的美國、英國和加拿大等。以市場價值為計稅依據(jù)更符合量能納稅的原則，而且還具有稅源豐富，收入富有彈性，交易證據(jù)多、便于誠信納稅等優(yōu)點。因此，我國的物業(yè)稅也應(yīng)建立以市場價值為核心的計稅依據(jù)，每隔3-5年重新評估一次，這樣既能夠準確真實地反映稅基，并隨經(jīng)濟的發(fā)展帶動稅基的提高，進而穩(wěn)步提高財產(chǎn)稅的收入，同時又能體現(xiàn)公平稅負、合理負擔的原則。

合理確定稅率。國外財產(chǎn)課稅大多為地方稅收，因此普遍都是由各地方政府自行決定稅率，而沒有實行全國統(tǒng)一的稅率，具體的稅率都是根據(jù)當?shù)卣念A(yù)算支出規(guī)模來確定。我國物業(yè)稅稅率也不適宜全國統(tǒng)一稅率，因為各省的經(jīng)濟發(fā)展狀況不一致，可考慮全國范圍內(nèi)制定一個幅度的稅率，具體稅率的大小可由地方政府自行規(guī)定。至于稅率的形式，我國宜采用比例稅率，因為比例稅率比較簡單，易于征收和管理。

建立完善的評估制度。以不動產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)需要相應(yīng)完善符合我國國情的不動產(chǎn)評價體系和評估制度。首先，要制定評估的法規(guī)和操作規(guī)程，并設(shè)置專門的評估機構(gòu)，從法律和制度上對評估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，對評估從業(yè)人員還要進行定期培訓，考核其執(zhí)業(yè)能力。其次，要確定科學合理的評估方法，可以重置成本法和現(xiàn)行市價法作為評估辦法的基礎(chǔ)。最后，還要通過法律保障納稅人對評估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。不動產(chǎn)的評估結(jié)果必須定期公布，并允許納稅人進行查詢。如果納稅人對不動產(chǎn)的估價等持有異議的，他們有權(quán)申請復議，地方政府必須設(shè)立專門的機構(gòu)辦理有關(guān)復議事項，納稅人對復議結(jié)果仍有異議的，可再向法院起訴，由法院進行判決。

建立與不動產(chǎn)登記、評估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫。物業(yè)稅的評估工作需要大量的、詳盡的不動產(chǎn)信息和較長時期內(nèi)的市場信息。建議為納稅人進行不動產(chǎn)信息登記，詳細登記納稅人所擁有不動產(chǎn)的類別、所在地、評估價值、評估價值變化的日期情況等等，運用計算機技術(shù)對這些信息進行及時地搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的評估和征管的資料。

參考資料：

1.陳永良，《外國稅制》，暨南大學出版社，2004

2.財政部稅收制度國際比較課題組，《美國稅制》，中國財政經(jīng)濟出版社，2000

3.財政部稅收制度國際比較課題組，《英國稅制》，中國財政經(jīng)濟出版社，2000

4.財政部稅收制度國際比較課題組，《日本稅制》，中國財政經(jīng)濟出版社，2000

5.中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所，《中國：啟動新一輪稅制改革：理念轉(zhuǎn)變、政策分析和相關(guān)安排》，中國財政經(jīng)濟出版社，2003

6.熊波，《加拿大的財產(chǎn)稅及對我國的借鑒》，涉外稅務(wù)，2002

7.曲順蘭，《國外財產(chǎn)課稅的比較與我國財產(chǎn)課稅的完善》，涉外稅務(wù)，1999

摘要：物業(yè)稅是針對不動產(chǎn)而征收的。為解決我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度和政策中存在的種種問題，物業(yè)稅的開征已經(jīng)被提上了議程。本文介紹了國外物業(yè)稅征收的概況，并通過借鑒國際經(jīng)驗，對我國開征物業(yè)稅提出了幾點建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅國際經(jīng)驗借鑒