導(dǎo)語：城市住房物業(yè)稅構(gòu)建思路一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制存在的問題

城市化和工業(yè)化發(fā)展以及房地產(chǎn)制度(特別一是住房制度)變革，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)快速言呂發(fā)展，但在房地產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)稅：制逐漸顯露其諸多問題。：第一，稅目繁多、多稅同源。我國現(xiàn)有的房地三產(chǎn)稅制體系復(fù)雜，稅目較多，其主要有城市房地產(chǎn)三呈稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占三用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人_^所得稅、印花稅、契稅、教育費(fèi)附加等l2種。這些都是在不同的目的下對(duì)同一稅源進(jìn)行征收，形成稅目繁多、多稅同源的格局。盡管這些不同稅目在形式上相互獨(dú)立，但實(shí)質(zhì)上是對(duì)同一稅基的重復(fù)征稅。這種稅制體系既不符合簡化稅制的原則，也會(huì)造成房地產(chǎn)稅負(fù)過重，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格過高。第二，重流通、輕保有。我國房地產(chǎn)稅制基本上是“不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課”，從而形成了流通環(huán)節(jié)過重、保有環(huán)節(jié)過輕的稅制格局，造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平。這種狀況一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負(fù)過重，引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格畸形上升，特別在房價(jià)偏離建筑成本、超出居民可承受能力范圍太遠(yuǎn)時(shí)，就會(huì)造成商品房的積壓和空置，從而制約房地產(chǎn)市場正常的開發(fā)進(jìn)程；另一方面，導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)投資者囤積居奇、無償或較低成本取得的土地使用者長期低成本持有，如國有企業(yè)、事業(yè)單位(特別是高等院校)等，阻礙了土地的市場流通和有效利用，造成土地閑置與浪費(fèi)并存的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，助長了其隱性流動(dòng)的蔓延，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮。第三，稅基窄、計(jì)稅依據(jù)不合理。我國房地產(chǎn)稅征稅一般針對(duì)的是從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的行為，而對(duì)于個(gè)人的生活用房，不論其數(shù)量的多少，均被排除在外，使房地產(chǎn)稅稅基過于狹窄，稅款流失較多。同時(shí)，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)普遍采用房地產(chǎn)現(xiàn)值、租金收入或土地面積等，這些計(jì)稅依據(jù)不僅會(huì)偏離房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，也不能起到優(yōu)化資源配置，節(jié)約土地利用的作用，使房地產(chǎn)稅嚴(yán)重背離其本質(zhì)。此外，在城市擴(kuò)大的過程中，過窄的稅基范圍，不能滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)地方財(cái)政的需求。第四，配套制度不完備。我國現(xiàn)有的“批租制”土地使用制度，實(shí)際上是用地者須一次性支付40-70年的土地使用費(fèi)，這不僅造成土地使用者一次性支付成本過高，而且容易造成地方政府“寅吃卯糧”地搞建設(shè)，甚至濫用土地。另外，我國房地產(chǎn)評(píng)估制度不完善、房地產(chǎn)實(shí)名登記制度不健全，尤其是私人實(shí)名房地產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定，這不僅容易造成房地產(chǎn)稅收的流失，也會(huì)極大程度地影響房地產(chǎn)稅收的社會(huì)功效。然而，上述房地產(chǎn)稅制所存在的問題只是其表觀現(xiàn)象，實(shí)際上，我國房地產(chǎn)稅制所存在問題的最根本原因是：缺乏公平正義的社會(huì)價(jià)值取向，缺乏有效的制度保障，導(dǎo)致其理論架構(gòu)呈現(xiàn)出“重效率、輕公平”的設(shè)計(jì)思想，尤其重視其獲取財(cái)政收人的能力，而忽視了稅收的配置資源與調(diào)節(jié)收入再分配的基本功能，忽視了“以人為本、地為民用、以地養(yǎng)地”的基本設(shè)計(jì)原則，使房地產(chǎn)稅制難以達(dá)到其設(shè)計(jì)目標(biāo)，導(dǎo)致城市地價(jià)、房價(jià)過度上漲且居高不下，并在政府反復(fù)調(diào)控中越漲越高，潛藏著房地產(chǎn)“泡沫”所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，借助住房物業(yè)稅的構(gòu)建，推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革已是當(dāng)務(wù)之急。

二、物業(yè)稅概述

1．物業(yè)稅的內(nèi)涵及特征物業(yè)稅(PropertyTax)是財(cái)產(chǎn)稅的一種形式，是由政府對(duì)人們持有的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)(資源)所強(qiáng)制征收的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，也有國家稱之為房地產(chǎn)稅。物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的核心部分，具有悠久的發(fā)展歷史。從其形成時(shí)序來看，在埃及、中國、印度很早都征收了土地稅，這種土地稅被認(rèn)為是最早的物業(yè)稅形式。后隨城市和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的增加和分離加快，形成動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等形式，由于動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性增加了稅收征管的成本和難度，使動(dòng)產(chǎn)征稅越來越困難，而不動(dòng)產(chǎn)不能隨意移動(dòng)，隱匿比較困難，稅源穩(wěn)定，雖經(jīng)過稅收多次分合，多數(shù)國家還是傾向?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅——物業(yè)稅。從目前世界上開征物業(yè)稅的國家來看，物業(yè)稅基本上都是地方稅的主體稅種，是地方財(cái)政收入的重要來源?？梢?，物業(yè)稅是公共經(jīng)濟(jì)范疇，與普通稅一樣，具有強(qiáng)制性、固定性、無償性等特征。

2．物業(yè)稅的基本功能在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，物業(yè)稅也具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能：首先，調(diào)節(jié)收入再分配。物業(yè)稅在增加政府財(cái)政收入的同時(shí)，也發(fā)揮著重新分配社會(huì)財(cái)富的功能。[1]物業(yè)稅并不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入進(jìn)行征稅，而是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身價(jià)值對(duì)人們擁有或?qū)倨渲涞牟粍?dòng)性存量財(cái)產(chǎn)課征的特別財(cái)產(chǎn)稅。它實(shí)際上是通過累進(jìn)方式對(duì)人們占有的財(cái)富存量部分征稅，使稅后的社會(huì)收入分配趨向公平，從而降低社會(huì)貧富分化的程度。物業(yè)稅調(diào)節(jié)收入再分配功能發(fā)揮的程度，取決于稅收累進(jìn)程度的合理性。其次，優(yōu)化配置資源。物業(yè)稅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅，實(shí)質(zhì)是對(duì)人們占用的不動(dòng)產(chǎn)資源量征稅，以影響人們的消費(fèi)傾向或投資需求，從而優(yōu)化配置社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)資源。同時(shí)，它也能通過合理的累進(jìn)程度提高或降低人們的不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)水平或投資水平，促進(jìn)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)資源的有效利用。再次，穩(wěn)定社會(huì)和經(jīng)濟(jì)。從國際慣例來看，物業(yè)稅是地方政府財(cái)政收入的重要來源，能較大程度地影響公共部門消費(fèi)與投資能力，進(jìn)而影響社會(huì)總需求。也就是說，物業(yè)稅的征收能增加政府的財(cái)政收入，提高政府穩(wěn)定和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的能力。然而，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的進(jìn)程中，盡管房地產(chǎn)稅收的種類較多、比重較大，但由于我國房地產(chǎn)稅制不完善，使房地產(chǎn)稅收配置資源、調(diào)節(jié)收入的基本功效難以實(shí)現(xiàn)，反而帶來一系列嚴(yán)重問題。

三、創(chuàng)新城市住房物業(yè)稅的基本思路

根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制存在的缺陷以及所帶來問題，為了實(shí)現(xiàn)城市住房土地資源可持續(xù)利用、保證耕地和糧食安全，應(yīng)在適當(dāng)時(shí)機(jī)開征城市住房物業(yè)稅。為此，下文將從稅收功能、稅基、稅率等關(guān)鍵問題，闡釋建構(gòu)城市住房物業(yè)稅的基本思路。

1．強(qiáng)化物業(yè)稅優(yōu)化配置資源和調(diào)節(jié)收入分配的稅收功能從基本國情來看，我國城市住房物業(yè)稅的功能定位應(yīng)偏重于調(diào)節(jié)收入分配和資源優(yōu)化配置。我國城市住房制度改革的初衷是為了改善城市居民住房水平、消除住房福利分配中的社會(huì)不公現(xiàn)象、提高住房資源配置效率的目的。但是，在我國城市住房制度改革過程中，由于忽視了住房政策的公共性，忽視市場配置住房資源的低效率或無效率，導(dǎo)致政府調(diào)控不足和市場機(jī)制失靈，使得住房政策出現(xiàn)嚴(yán)重異變而缺失公共性[2]，致使住房改革的目標(biāo)演變?yōu)橐浴敖?jīng)濟(jì)增長”為主的“GDP”主義。在這種狀況下，住房投資投機(jī)的必然盛行，從而嚴(yán)重扭曲住房制度改革的目標(biāo)，出現(xiàn)住房價(jià)格過快上漲且居高不下、住房資源浪費(fèi)嚴(yán)重、社會(huì)財(cái)富高度集聚、眾多中低收入家庭無力購買住房等問題，使得城市住房資源分配難以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)，難以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。因此，城市住房物業(yè)稅的理論架構(gòu)，應(yīng)堅(jiān)持公平正義的社會(huì)價(jià)值取向和資源集約節(jié)約利用的原則，建立“政府主導(dǎo)、市場適應(yīng)、公眾參與”的調(diào)控機(jī)制，加大二次分配收入的力度，進(jìn)一步強(qiáng)化住房物業(yè)稅優(yōu)化配置資源、調(diào)節(jié)收入分配的功能，抑制住房投資投機(jī)行為和非正常住房需求的增長，從而調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促成住房價(jià)格平穩(wěn)回落，提高住房資源利用效率與公平，促成城市住房政策公共性的理性回歸，切實(shí)提高城市居民的住房水平。

2．選擇住房建筑面積為物業(yè)稅稅基根據(jù)稅收理論，稅基一般可以劃分為經(jīng)濟(jì)稅基和非經(jīng)濟(jì)稅基。而經(jīng)濟(jì)稅基征稅勢必會(huì)影響人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)決策，改變?nèi)藗冊诳梢蕴娲慕?jīng)濟(jì)行為之間的選擇，促使人們以集約節(jié)約方式減少住房土地的使用量，以盡量減少納稅，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅優(yōu)化配置稀缺的城市住房資源的目的。這就是說，在我國目前狀況下，應(yīng)借鑒波蘭、捷克、以色列等國家的物業(yè)稅經(jīng)驗(yàn)，選取住房建筑面積作為計(jì)稅依據(jù)，以強(qiáng)化城市住房物業(yè)稅調(diào)節(jié)收入分配和資源優(yōu)化配置的功能，確保物業(yè)稅實(shí)施的效率與公平。這是因?yàn)椋阂皇窃趦r(jià)值層面上，我國城市居民只擁有其住房財(cái)產(chǎn)的部分權(quán)益價(jià)值(這種權(quán)益價(jià)值在土地使用權(quán)期內(nèi)或壽命期內(nèi)呈現(xiàn)復(fù)雜的倒“u”形，特別是接近土地使用期末，其價(jià)值下降趨勢速率最大，最終土地權(quán)益價(jià)值消失，而只剩下房屋建筑的價(jià)值)，完全不同于私有制國家居民對(duì)其住房財(cái)產(chǎn)所擁有的自然價(jià)值形式(其整體價(jià)值在長期呈現(xiàn)出波浪式上升的趨勢)，與私有制國家私有住房相比，我國城市住房實(shí)際上缺乏增值保值功能，從而影響稅收的穩(wěn)定性；二是從住房市場價(jià)值形成來看，盡管住房市場價(jià)值的形成強(qiáng)烈地受供求理論、效用理論、收益理論、區(qū)位理論和產(chǎn)權(quán)理論等的作用，但其價(jià)值還是要以勞動(dòng)價(jià)值理論為基礎(chǔ)，即住房市場價(jià)值是其所占用或消耗社會(huì)資源在一定環(huán)境條件下的貨幣表征，而這種環(huán)境條件的可變一性，使住房市場價(jià)值具有較大的波動(dòng)性和不確定：罟性，進(jìn)而也影響稅收的穩(wěn)定性；三是從住房市場價(jià)：值的評(píng)估過程來看，不僅現(xiàn)有評(píng)估技術(shù)方法的局限：性難以對(duì)我國城市住房權(quán)益價(jià)值進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的三：評(píng)估，而且評(píng)估過程也存在相當(dāng)大的主觀性，還需要花費(fèi)大量的人力物力，這勢必要影響到住房物業(yè)三稅征收的效率與公平；四是按稅基形式來看，從價(jià)征收過程的客觀程度較差，分歧較大，缺乏穩(wěn)定性和長期性，政策實(shí)施的社會(huì)成本較大，而從量征收的客觀程度較高，分歧較少，穩(wěn)定性與長期性較好，政策實(shí)施的社會(huì)成本較低，況且效率問題可以采取后期補(bǔ)救形式，即制定并采用住房物業(yè)稅的土地區(qū)位等級(jí)系數(shù)(與基礎(chǔ)設(shè)施所消耗的社會(huì)資源多少相關(guān))、住房結(jié)構(gòu)類型系數(shù)等。同時(shí)，從量開征住房物業(yè)稅，在一定程度上降低了城市中心區(qū)住房的稅負(fù)比例，特別是減輕居住在城市中心區(qū)窮人的負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)他們的稅賦支付能力，也符合“量力而行”的稅收設(shè)計(jì)原則，使物業(yè)稅的實(shí)施過程變得相對(duì)容易些。因此，應(yīng)以城市住房占用的社會(huì)資源量為基點(diǎn)，按建筑面積建構(gòu)從量征收的城市住房物業(yè)稅體系，強(qiáng)化其調(diào)節(jié)收入分配和優(yōu)化配置資源的稅收功能，以促進(jìn)社會(huì)資源節(jié)約集約利用與可持續(xù)利用，促進(jìn)社會(huì)公平與穩(wěn)定。

3．建立超額累進(jìn)形式的物業(yè)稅稅率城市住房物業(yè)稅稅率的確定，無疑是一個(gè)關(guān)鍵問題，它不僅涉及到物業(yè)稅本身的效率與公平問題，而且涉及眾多人的利益、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源可持續(xù)利用、政府財(cái)政收入等眾多復(fù)雜的社會(huì)問題。這是因?yàn)椋菏紫?，若采用通常的定額稅率形式，盡管符合“簡單、易行”的稅收設(shè)計(jì)原則，也保證了城市住房物業(yè)稅的廣泛稅源，卻使城市住房物業(yè)稅有失稅收設(shè)計(jì)的“公平”原則；其次，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市住房具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，在城市住房資源供應(yīng)不足的前提下，城市住房市場供求不平衡的常態(tài)誘導(dǎo)住房潛在需求的提前釋放和投資投機(jī)行為的產(chǎn)生，從而放大住房社會(huì)總需求，異變住房分配政策，進(jìn)而影響住房資源的社會(huì)利用效率。再次，作為人們?nèi)粘Ｉ畋匦杵返淖》浚侨祟惿姘l(fā)展的基本生產(chǎn)和生活資料，但其建設(shè)和使用過程既要占用大量的社會(huì)資源，也要消耗大量的能源，排放大量的溫室氣體(房屋建筑能源消耗已占到總能源消耗量的28％，并且正呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢)。也就是說，這就需要采取超額進(jìn)稅率，一方面保障納稅人承受的負(fù)擔(dān)與其納稅能力相適應(yīng)，矯正社會(huì)財(cái)富的分配不均；另一方面，控制人們對(duì)城市稀缺資源的占有量，遏制浪費(fèi)資源的行為，保障城市住房的正常需求，打擊投機(jī)性需求，阻斷房價(jià)驅(qū)動(dòng)住房資源或?yàn)樯鐣?huì)財(cái)富向富人、向房地產(chǎn)集聚的態(tài)勢。因此，在人類住房需求漸漲、住房及土地資源漸少、生態(tài)環(huán)境漸差、耕地及糧食安全嚴(yán)重受到威脅等背景下，必須要以超額累進(jìn)稅率，控制土地資源消耗，鼓勵(lì)以綠色發(fā)展理念，更新城市住房建設(shè)發(fā)展思路，構(gòu)建資源減少、經(jīng)濟(jì)增長的住房建設(shè)發(fā)展模式。至于基本起征點(diǎn)的具體做法，可根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源供應(yīng)量、未來發(fā)展前景、人口變化等因素，建立“基本住房”供應(yīng)制度，確定保障居民基本居住權(quán)益的住房面積，并以此為基本起征點(diǎn)，或采用城市居民住房建筑面積平均水平的一定比例(60％)作為基本起征點(diǎn)。